Sektor Eiendomsutvikling AS

Vi viser til søknad av 19. mars 2010 om dispensasjon fra aksjeloven § 8-10.

1. Nærmere om søknaden

Det fremgår av søknaden at Niam AB, ved Niam Fund IV og gjennom et indirekte heleid norsk aksjeselskap, WR Start Up 9 AS (org. nr. 994 985 310) (”Kjøper”), skal erverve samtlige aksjer i Sektor Eiendomsutvikling AS (org. nr. 877 563 472) (”SEU”).

Videre fremgår av søknaden på side 1 at:

”SEU-konsernet vil ved Kjøpers overtakelse bestå av de selskaper som fremgår av Vedlegg 1. Som selskapsoversikten viser, er SEU-konsernet organisert slik at hvert enkelt eiendomsselskap (med ett unntak) drifter den enkelte eiendom gjennom et heleiet driftsselskap.

I henhold til § 10 i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (FOR 2007-11-30 nr. 1336), må et "eiendomsselskap", for å tilfredsstille vilkårene i forskriften, ikke bedrive annen virksomhet enn hva som er forbundet med eie og drift av fast eiendom. Samtidig kan ikke selskapet ha ansatte utover daglig leder. Således, for å kunne utøve driftsfunksjonen, som nødvendigvis krever et visst minimum av personell, har de nåværende eierne av SEU (med ett unntak) organisert dette i særskilte driftselskap for hvert enkelt eiendomsselskaps portefølje av eiendommer. Driftsselskapene forestår driften og ansetter det antall personell som anses nødvendig for forsvarlig drift av hver enkelt eiendomsmasse.

Kjøper skal delvis finansiere ervervet av aksjene i SEU ved banklån hos Nordea Bank Norge ASA og DnB NOR Bank ASA. I denne forbindelse krever bankene at Kjøper stiller sikkerhet for sine forpliktelser under låneavtalen, blant annet ved at eiendomsselskapene i SEU-konsernet pantsetter sine eiendommer til fordel for bankene. ”

Selskapene som skal stille sikkerhet i eiendommene i forbindelse med ervervet av aksjene i Sektor Eiendomsutvikling AS er i henhold til søknaden og vedlegg 1 til søknaden:

1. Sektor Bodø Eiendom AS (org. nr. 916 421 214)
2. Sektor Heiane Eiendom AS (org. nr. 988 147 591)
3. Sektor Herkules Eiendom AS (org. nr. 980 145 255)
4. Sektor Kilden Eiendom AS (org. nr. 980 329 933)
5. Kolbotn Torg Eiendom AS (org. nr. 986 003 452)
6. Sektor Kongssenteret Eiendom AS (org. nr. 980 893 839)
7. Sektor Kremmertorget Eiendom AS (org. nr. 917 648 409)
8. Sektor Liertoppen Eiendom AS (org. nr. 980 583 074)
9. Sektor Lietorvet Eiendom AS (org. nr. 976 910 494)
10. Sektor Stopp Eiendom AS (org. nr. 979 677 480)
11. Sektor Trekanten Eiendom AS (org. nr. 880 582 992)

Selskapene nevnt i nr. 1 til 11 er heretter sammen benevnt ”Målselskapene”.

2. Departementets merknader

Etter aksjeloven § 8-10 første ledd kan et selskap ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap.

Det er gjort generelt unntak fra forbudet i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10. Forskriften åpner for at eiendomsselskaper på visse vilkår kan stille sikkerhet i form av fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Forskriften får ikke anvendelse i dette tilfellet da Målselskapene eier aksjer i annet enn eiendoms-selskaper, jf. forskriften § 10 nr. 1. Søknaden vurderes derfor ut fra departementets adgang til å gi dispensasjon ved enkeltvedtak.

På bakgrunn av fremlagte opplysninger har Nærings- og handelsdepartementet etter en samlet vurdering funnet grunn til å gi følgende dispensasjon:

I forbindelse med WR Start Up 9 AS (org. nr. 994 985 310)sitt erverv av aksjer i Sektor Eiendomsutvikling AS (org. nr. 877 563 472) slik som beskrevet i søknaden, gjør Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kgl.res. 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap stiller midler til rådighet eller yter lån eller stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Målselskapene kan stille sikkerhet i form av pant i fast eiendom i forbindelse med WR Start Up 9 AS sitt erverv av aksjene i Sektor Eiendomsutvikling AS slik som beskrevet i søknaden.

Departementet har vektlagt at disposisjonen er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår, og at disposisjonen ikke strider mot hensynene bak forbudet.

Det fremgår av Ot.prp. nr. 23 (1996-97) side 48 om hensynene som begrunner forbudet i § 8-10: ”Det mest grunnleggende er hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse.” Det pekes også på at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne lede til disposisjoner som er til skade for selskapet, og at bestemmelsen ivaretar videre hensyn som hensynet til arbeidstakere og andre interessegrupper.

Det vises til at Målselskapene kun har én eier, at det ikke er ansatte i Målselskapene ut over daglig leder, at det ikke vil være andre vesentlige kreditorer eller panthavere i Målselskapene enn Nordea Bank Norge ASA og DnB NOR Bank ASA, og at Målselskapene er rene eiendomsselskaper (single purpose) som ikke har annen virksomhet. Departementet har også vektlagt at driftsselskapene som Målselskapene eier er organisert som aksjeselskaper uten morselskapsgarantier eller lignende fra Målselskapene. Målselskapenes eierposisjon i driftsselskapene utgjør dermed ikke noen risiko for selskapskapitalen til Målselskapene.