Ski kommune - innsigelse til kommuneplanens arealdel - Skotbu boligfelt

Det er fremmet innsigelse fra landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus samt fra Akershus fylkeskommune til omdisponering av Skotbu (gbnr 55/1 og 55/10) i Ski kommune fra Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde (LNFR) til boligformål.

Miljøverndepartement legger vekt på hensynet til nasjonale kulturminne- og landskapsverdier og til areal- og transporthensyn og godkjenner ikke at den største delen av Skotbu omdisponert til boligformål. Et mindre felt på 2,5 daa godkjennes omdisponert til boligformål. Miljøverndepartementet har dermed tatt innsigelsene fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus delvis til følge.

Bakgrunn for saken:

Etter gjennomført kommuneplanprosess for Ski 2011 – 2022 gjenstår én innsigelse relatert til feltet Skotbu. Skotbu består av to adskilte områder, med et hovedfelt på 88 daa, og en liten del på ca. 2,5 daa. Det er tenkt bygd inntil 40 boliger.

Fylkesmannens landbruksavdeling og miljøvernavdeling fremmet i brev av 20.05.11 innsigelse til feltet Skotbu, samt til flere andre områder som ikke ble vedtatt i den endelige politiske behandlingen. Innsigelsen er begrunnet i brudd på plan- og bygningsloven og kartforskriften. Da Ski kommune førstegangsbehandlet planforslaget ble det vedtatt at de private forslagene som rådmannen ikke hadde anbefalt også skulle legges ut på høring. Disse fremgikk ikke av selve plankartet, og ble ikke innarbeidet i samfunnsdelens mål og strategier før høringen. Fylkesmannen fremmet innsigelse dersom områdene ble tatt inn i planen, begrunnet i at områdene var mangelfullt utredet og at en ikke kunne ta stilling til forslaget slik det foreligger.

Akershus fylkeskommune v/fylkesutvalget fremmet innsigelse til boligområdet Skotbu i møte den 05.05.11. Innsigelse ble også fremmet til flere områder som kommunen til slutt ikke vedtok. Innsigelsen er begrunnet i at feltet er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, og at det utfordrer jordvernet i områder der det ikke bør være tettstedsvekst.

Innsigelsen er videre begrunnet i mangelfull utredning, jamfør kravene om samlet konsekvensutredning, og til at alle arealforslag skal vises på plankartet. Samtidig støttet fylkesutvalget kommunens vurdering i samfunnsdelen om at nybygging kun skal skje i et omfang som kan opprettholde nærfunksjoner samt et akseptabelt kollektivtilbud.

Innsigelse fremmes også pga konflikt med bygdeborgen på Kirkeåsen, et automatisk fredet kulturminne av nasjonal verdi. Byggeområdet er tenkt helt inn mot bygdeborgen i sør og øst. Opplevelsen av kulturminnet og sammenhengen mellom bygdeborgen og landskapet den er en del av vil bli kraftig forringet.  

Det vises også til at fylkesutvalget frarådet tilsvarende boligområde ved rulleringen av kommuneplan 2004 - 2014, og at Riksantikvaren også den gang fremmet innsigelse.

Meklingsmøte ble avholdt 13.09.11 hos fylkesmannen. Innsigelsene til Skotbu ble opprettholdt. Fylkesmannen understreket at hun ved eventuell ny høring vil vurdere om det er grunnlag for innsigelse ut fra planens innhold.

Kommunestyret i Ski behandlet saken på nytt i møte 18.01.12. Skotbu som utbyggingsområde for boliger ble opprettholdt, med følgende begrensninger på utbyggingen:

” Følgende forutsettes lagt til grunn for videre planlegging og utbygging:

• Ingen del av dyrket mark skal omdisponeres
• Området bygges ut med liten tetthet: Frittliggende småhusbebyggelse
• Maks. 40 boliger. Utbyggingstakt: ikke mer enn 10 boliger pr. år. Omfang og framdrift skal godkjennes av kommunen før utbygging igangsettes.
• Opparbeiding av feltet kan ikke igangsettes før byggemulighetene ved Røis, i samsvar med gjeldende kommuneplan og reguleringsplaner, er fullt utnyttet.
• Utbyggingstakt skal for øvrig skje i samsvar med kommuneplanbestemmelsenes § 4: Rekkefølgebestemmelse som sikrer at teknisk og sosial infrastruktur ligger til rette før bygging kan finne sted.
• Hensynet til kulturminner vektlegges ved regulering” 

Fylkesmannen anbefaler ved oversendelse til departementet i brev av 31.05.12 at innsigelsene tas til følge.  

Befaring ble gjennomført 11.12.12, med representanter fra Ski kommune, Akershus fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, grunneiere, Landbruks- og matdepartementet, Riksantikvaren og Miljøverndepartementet.

Riksantikvaren ga sin faglige tilråding i brev av 16.01.13, og mener innsigelsen bør opprettholdes for hovedfeltet på ca 88 daa. Bygdeborgen og kollen bør bevares som et frittstående kulturminne og landskapselement. For det lille området på ca 2,5 daa mener Riksantikvaren at det ikke er grunnlag for å opprettholde innsigelsen med hjemmel i kulturminneloven.

Begrunnelsen for innsigelsen til hovedfeltet er at det ansees som utilbørlig skjemmende for bygdeborgen på Kirkeåsen, jamfør kulturminnelovens § 3. Opplevelsen av kulturminnet vil bli kraftig forringet, og sammenhengen mellom kulturminnet og landskapet det er en del av vil bli svekket. Bygdeborgen ligger på en markant fjellkolle med relativt bratte sider. Hele platået er omgitt av mur, men den er ikke sammenhengende. Muren er lav og utrast. Ettersom Kirkeåsen fremdeles framstår som en frittliggende kolle, er det fortsatt mulig å forstå bygdeborgen som et bevisst plassert forsvarsanlegg med vidt utsyn over det omkringliggende landskapet. Bygdeborgen og kollen har slik de framstår i dag klart pedagogisk verdi, og framstår som autentisk. Sammenhengen er fremdeles lesbar og tydelig.

Landbruks- og matdepartementet mener i sin faglige tilråding av 16.01.13 at den foreslåtte utbyggingen på Skotbu ikke er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging eller jordbrukets interesser, og anbefaler derfor at innsigelsen ikke tas til følge.

Dette begrunnes med at feltet er planlagt på utmark, like ved en togstasjon med halvtimesavganger i rushtiden og timesavganger ellers i døgnet. Landbruks- og matdepartementet mener at Skotbu dermed er å definere som et kollektivknutepunkt. Det vektlegges også at det er skole og barnehage i Skotbu.

Landbruks- og matdepartementet mener det er akseptabelt at utbyggingsområdet grenser til dyrka mark på to kanter. Videre vektlegges det at Ski kommune har andre, store jordbruksarealer med utbyggingspress. Skotbu kan derfor bidra til å avlaste andre sårbare områder mot utbygging.

Miljøverndepartementets vurderinger

Denne saken behandles etter plan- og bygningsloven av 2008. Etter § 11-16 andre ledd avgjør Miljøverndepartementet om innsigelsene skal tas til følge og kan i den forbindelse gjøre de endringer i planen som finnes påkrevd.

Saken skal også vurderes etter naturmangfoldloven. Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. I følge kommunens konsekvensutredning består området hovedsakelig av skogsmark av varierende bonitet. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter innenfor området, jamfør Artsdatabankens Artskart og Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i planområdet. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper i området. Det er etter departementets oppfatning derfor ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven § 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. Departementet legger til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i lovens §§ 9-12.

Innsigelsene er fremmet med hjemmel i ulike forhold:

Innsigelse begrunnet i brudd på prosess- og saksbehandlingsreglene:

Fylkesmannens innsigelse til Skotbu er knyttet til prosess- og saksbehandlingsreglene i plan- og bygningsloven. Dette er delvis også begrunnelsen fra Akershus fylkeskommune. Denne innsigelsesgrunnen var opprinnelig relatert til flere andre felt, som kommunen har frafalt. Miljøverndepartementet viser til at kommunen har vurdert konsekvensene av omdisponering av Skotbu som felt, men ikke som en del av den samlede konsekvensutredningen for arealdelen. Ski kommune har i samfunnsdelen vedtatt at nybygging i tettstedene kun skal skje i et omfang som kan opprettholde nærfunksjoner samt et akseptabelt kollektivtilbud. Når innsigelsen nå er relatert til kun ett felt, med en avgrenset boligutbygging, mener Miljøverndepartementet at manglende utredning isolert sett ikke er tilstrekkelig som hjemmel for innsigelse.

Innsigelse begrunnet i rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging:

Boligfeltet skal inneholde maksimalt 40 boliger. Feltet ligger i utkanten av en liten grend med ca 550 innbyggere, med skole (1. – 4. klasse) og barnehage. Her er ingen ytterligere servicetilbud. Feltet ligger ca 300 meter fra togstasjon som har tilsvarende regularitet på togavganger i retning Oslo som de fleste små og mellomstore tettsteder i Akershus.

Kommunen har i sin samfunnsdel vektlagt at nybygging i tettstedene kun skal skje i et omfang som kan opprettholde nærfunksjoner samt et akseptabelt kollektivtilbud. Hovedstrategien til Ski er å satse på Ski og Langhus, men stor vekt på fortetting. For Skotbu opplyser kommunen om at det er en boligreserve på ca 25 fradelte og ubebygde tomter. Ut over dette er det gitt tillatelser til 18 boliger som forventes ferdigstilt i 2013.  Dette innebærer ca 100 – 120 nye innbyggere, noe som vil utgjøre 22 % befolkningsøkning. Miljøverndepartementet legger til grunn at det innenfor gjeldende planer er tilstrekkelig med arealer for vedlikeholdsvekst i Skotbu i planperioden. Det lille feltet på 2,5 daa som ikke er i konflikt med bygdeborgen kan omdisponeres.

Miljøverndepartementet vil påpeke følgende: For å komme til togstasjon, skole og barnehage må dagens og fremtidige beboere nord for stasjonen krysse jernbanesporet i plan. Slik kryssing er forbundet med stor fare. Dette har ikke vært tema i konsekvensutredningen etter det departementet erfarer.

Innsigelse begrunnet i konflikt med kulturminner av nasjonal verdi:

Miljøverndepartementet støtter Riksantikvarens vurdering av at boligfeltet på Skotbu er i strid med nasjonale kulturminneinteresser. Det vises til Riksantikvarens vurdering gjengitt ovenfor. Kulturminne- og landskapsverdiene i området anses som betydelige, og Ski kommune oppfordres til å innarbeide formålstjenlig hensynssone for Kirkeåsen med tilhørende landskap ved neste kommuneplanrevisjon. Avgrensning avklares i samråd med Akershus fylkeskommune.

Etter en samlet vurdering er Miljøverndepartementet kommet til at innsigelsen relatert til hovedfeltet på 88 daa tas til følge. Kollen med bygdeborgen og landskapet omkring bør bevares som et frittstående kulturminne og landskapselement, som sammen forteller om tidsdybden i området. Området videreføres som LNFR-område i kommuneplanen. For det minste feltet på ca 2,5 daa i nordvest tas ikke innsigelsene til følge. Dette området kan omdisponeres til boligformål.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven § 11-16, 2. ledd vedtar Miljøverndepartement å ta ut den største delen av boligområdet Skotbu, gbnr 55/1 og 55/10 på 88 daa, fra kommuneplanen. Området videreføres som LNFR-område. Det mindre feltet på 2,5 daa på Skotbu godkjennes til boligformål.

Departementet forutsetter at Ski kommune endrer plankartet og bestemmelsene i samsvar med dette vedtaket.

Om kunngjøring av kommuneplan for Ski 2011 – 2024 vises til reglene i plan- og bygningsloven § 11-15, 2. ledd.

Kommunen anses orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

 

Med hilsen

Bård Vegar Solhjell

  

Kopi til:

 

Ski kommune	Postboks 3010	1401	SKI
Akershus fylkeskommune	Postboks 1200	0034	OSLO
Landbruks- og matdepartementet	Postboks 8007 Dep	0030	OSLO
Riksantikvaren	Postboks 8196 Dep	0034	OSLO