Sola kommune - innsigelse mot reguleringsplan for Hogstad boligfelt

Vi viser til fylkesmannens brev av 30. juni 2003.

Saken er i henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 2 oversendt Miljøverndepartementet til avgjørelse fordi Fylkesmannen i Rogaland har innsigelse til planforslaget.

Departementet stadfester Sola kommunes vedtak i møte 27. februar 2003 om reguleringsplan for 0316 Hogstad boligfelt. Det legges til grunn at utbygging og videre planlegging gjøres medsærlige hensyn til regional turveg gjennom området.

Bakgrunn for saken

I kommuneplanens arealdel for Sola kommune 1998-2002 ble eksisterende hytteområde på Hogstad lagt ut til boligformål. Kommuneplanen inneholder ikke bestemmelser eller retningslinjer om antall boliger i området.

I sin høringsuttalelse til kommuneplanen av 11. mars 1999 aksepterte Fylkesmannen i Rogaland omdisponering av dagens hytter til boliger dersom det ikke skjer utbygging over dagens antall enheter, dvs. 6 boliger. Ut fra areal- og transporthensyn frarådde fylkesmannen likevel en slik omdisponering. Fylkesmannen fremmet ikke innsigelse mot boligområdet.

Revidert arealdel til kommuneplanen for Sola kommune 2002-2013 ble vedtatt i kommunestyret 2. oktober 2003. I denne planen videreføres boligfeltet på Hogstad.

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren ble vedtatt av fylkestinget 10. oktober 2000. I planen ligger Hogstad-området innenfor areal avmerket som regional grøntstruktur. I retningslinjer til fylkesdelplanen angis 2 boliger/dekar som felles norm for tetthet i utbyggingsområder utenom tettsteder og tettstedsnære områder.

I forbindelse med melding om oppstart av reguleringsplanen, uttalte Sola kommune 30. april 2002 at det ble vurdert om området skulle tilbakeføres til hytteområde i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Kommunen la fylkesdelplanens norm for tetthet til grunn, dvs. minst to boliger pr. dekar.

Fylkesmannen i Rogaland uttalte i brev av 2. mai 2002 angående oppstartvarsel at området rundt feltet har store natur- og landskapskvaliteter. Det er store verdier knyttet til vilt, landskap og friluftsliv i denne delen av kommunen, og det er planlagt turveg vest for Hafrsfjord som går gjennom området. Hovedutfordringen i planen er derfor å sørge for at overgangen fra hytteområde til boligområde ikke fører til vesentlige ulemper for disse interessene.

Fylkesmannen viste til at planleggingen skal legge til grunn en effektiv arealutnytting og høy grad av utnytting, for å unngå nedbygging av dyrket mark og andre verdifulle LNF-områder, og for å legge grunnlag for lavt transportbehov og gode kollektivløsninger. Som vedlegg til fylkesmannens uttalelse fremgikk at fylkesdelplanens norm for tetthet, dvs. minimum 2 boliger/dekar, skal legges til grunn i planleggingen.

I forbindelse med vedtak om offentlig ettersyn 20. juni 2002, satte kommunen som betingelse at området ikke skal ha en høyere utnyttelse enn 2 boliger pr. dekar. Kommuneplanutvalget legger til grunn at tomtestørrelsen utenfor de større utbyggingsområdene skal være ca. 800 kvm. På bakgrunn av dette fant kommunen at de foreslåtte 33 boenhetene måtte reduseres, ved at sokkelleilighetene i hovedsak tas ut. Dette gir en reduksjon til 17 boenheter, eller 1,4 boliger pr. dekar.

Planforslaget omfatter bare en del av boligarealet på Hogstad slik det er avgrenset i kommuneplanens arealdel. Kommunen har et privat reguleringsforslag for den søndre del av området til behandling. Det omfatter ca. 6 boenheter.

Fylkesmannens innsigelse

I sin høringsuttalelse av 3. september 2003 viser Fylkesmannen i Rogaland til at hyttefeltet på Hogstad i sin tid var akseptert omregulert til boliger, under forutsetning av at antall enheter ikke ble økt. Landskapsbildet rundt Hafrsfjord er svært viktig for store folkegrupper i Sola-Stavanger, og området vil bli viktigere i fremtiden blant annet på grunn av Jåsundutbyggingen. Tilrettelegging for friluftslivet må gjennomføres slik at nasjonale og internasjonale verdier knyttet til biologisk mangfold i Hafrsfjord ikke blir skadelidende. Grusvegen gjennom Hogstad er planlagt som en nord-sørgående turveg på vestsiden av Hafrsfjord, som er lagt et stykke vekk fra det sårbare fuglelivet i strandsonen. Skal en slik kombinasjon av turveg og lokalveg fungere, må det være svært liten biltrafikk på vegen.

Fylkesmannen peker på at boligfeltet vil få en rent privatbilbasert transportløsning uten kollektivdekning. Boligområder som satelitter i landbruksområder kan også skape konflikter med landbruksinteresser, og føre til krav om spesielle hensyn i landbruksdriften, omdisponering av jordbruksareal knyttet til bedre vegstandard osv.

Fylkesmannen står fast på vurderingen av kommuneplanforslaget, og mener at utbyggingen bør få minst mulig omfang. Det må settes særskilte krav til utforming av bygningsmassen slik at det blir minst mulig endringer i forhold til dagens situasjon. Disse forholdene er så viktige at en i dette tilfellet bør se bort fra fylkesdelplanens minimumskrav om 2 boliger pr. dekar. Fylkesmannen viser til at reguleringsplanen har visse regler om landskapstilpassing, som støttes. I tillegg ber fylkesmannen om at møneretningen skal kreves langs høydekoter, og at det settes maksimaltall for høyde og tillatt bebygde areal. Fylkesmannen har etter dette innsigelse til planen dersom den ikke reduseres til ca. 6 enheter og med vesentlig sterkere krav til landskapstilpassing.

Sola kommune påpeker i brev av 23. september 2002 til fylkesmannen at kravet om høy utnyttelse som ble gitt ved oppstart ikke er i samsvar med begrunnelsen for innsigelsen, og ber fylkesmannen klargjøre sitt syn i saken ytterligere.

I brev av 25. november 2002 utdyper fylkesmannen sin innsigelse. Det vises til at friluftsinteressene knyttet til lokalvegen gjennom Hogstad som turveg er store, og at turvegen er markert på kommuneplankartet. Fylkesmannen viser til at formuleringen om effektiv arealutnytting i oppstartbrevet er kommet inn ved en feil, og er en rutinemessig formulering som ikke skulle vært brukt i denne saken. Fylkesmannen ser den foreslåtte reduksjonen av boligtall som et steg i riktig retning, men likevel ikke tilstrekkelig. Utbyggingen vil etter det fylkesmannen forstår gi behov for en større oppgradering/omlegging av vegen, som vil gi landskapsinngrep og andre negative virkninger ut over det som lå til grunn for høringen av planen. Brukerne av den fremtidige turvegen vil med en slik utbygging ha inntrykk av å gå gjennom et tett boligområde med hus på begge sider. Fylkesmannen peker også på at den foreslåtte lekeplassen er for liten.

Miljøverndepartements vurderinger

Departementets rolle i innsigelsessaker er å fatte endelig vedtak i plansaker der det er konflikt mellom kommunen og fylkeskommunen eller statlig sektormyndighet. Det må foreligge nasjonale eller viktige regionale interesser for at departementet skal kunne overprøve de lokalpolitiske prioriteringene. Avveining av ulike lokale interesser er foretatt gjennom den kommunale planprosessen.

De nasjonale og regionale interessene i denne saken gjelder Hafrsfjord med omgivelser, som i fylkesdelplanen er angitt som særlig verdifullt område for biologisk mangfold, kulturlandskap og regionale grøntdrag. Hele Hafrsfjord har store verdier blant annet som overvintringsområde for fugl. På vestsiden av fjorden er Hagavågen og Strandsnesvågen vernet som naturreservater. Hagavågen naturreservat har status som Ramsarområde. Dette området ligger ca. 1,5 km nord for Hogstad-området. Departementet ser det som viktig at det etableres en indre turveg, både for å gi flere alternative turmuligheter og for å redusere aktiviteten langs strandsonen i sårbare områder for fuglelivet. Dette er ivaretatt i kommuneplanens arealdel for Sola kommune
2002-2013.

Departementet mener etter dette at det foreligger viktige regionale og til dels nasjonale frilufts- og verneinteresser som skal ivaretas i planleggingen.

I forbindelse med godkjenning av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren i Kgl. res av
4. mai 2001, ga Regjeringen sin tilslutning til retningslinjene for arealutvikling i området. Det pekes på at kommunene må økonomisere med sine utbyggingsarealer i forbindelse med revisjon av kommuneplanene. I retningslinjene til fylkesdelplanen er det anbefalt en tetthet på 2 boenheter pr. daa. for denne typen utbyggingsområder. Både fylkesmannen og kommunen har ved oppstart av planarbeidet anbefalt å følge disse retningslinjene.

Kommuneplanens arealdel for Sola kommune 1998-2009 viser Hogstad-feltet som boligområde, noe som er videreført i revidert kommuneplan. Det formelle grunnlaget for reguleringsplanforslaget er derfor til stede, men kommuneplanen gir ingen bestemmelser om tetthet. Dette skal tas stilling til i den enkelte reguleringsplan. Spørsmålet som må vurderes er om den foreslåtte tettheten vanskeliggjør bruken av turvegen i så stor grad at nasjonale eller viktige regionale interesser berøres.

Samlet lengde på boligfeltet slik det er vist i kommuneplanen er ca. 300 meter, av dette omfattes omtrent halvparten av den aktuelle reguleringsplanen. Det vil være den samlede utbyggingen av hele området som er avgjørende, både i forhold til de visuelle virkningene gjennom området, og i forhold til trafikk, behovet for vegutbedringer osv.

Når det gjelder de konkrete visuelle virkningene gjennom området, finner departementet at den viste planen ikke kan sies i vesentlig grad å vanskeliggjøre bruken som turveg. Med den viste utbyggingen på relativt store tomter, og med den gitte lokaliseringen, vil området fremstå som et relativt grønt område, og med gode muligheter for skjerming mot turvegen.

Når det gjelder ulempene med kombinert turveg og adkomstveg, gjelder dette en samlet veglengde på ca. 600 m. Departementet mener at trafikkmengden avledet av boligfeltet vil være begrenset, og at en gjennom god utforming og skilting vil kunne legge til rette for en akseptabel flerbruk av vegen. Departementet legger til grunn at mange av de samme hensynene som gjelder for boligfeltets egen bruk som kombinert bil-, gang- og sykkelveg, også vil gjelde for bruken som turveg. Kravene til trafikksikkerhet og god utforming for flerbruk må derfor uansett tilfredsstilles.

Fylkesmannen hadde i sin høringsuttalelse også merknader til kravene til landskapstilpassing i reguleringsbestemmelsene. Etter departementets vurdering er forholdene fylkesmannen tar opp, tilfredsstillende ivaretatt i bestemmelsene slik de ble vedtatt i kommunestyret 27. februar 2003.

Departementet finner samlet sett at naturvern- og friluftsinteressene i området er store, og at det er viktig at Hogstad boligområde utformes på en måte som gjør det attraktivt og trygt å bruke lokalvegen til turveg. Foreliggende reguleringsplan med bestemmelser vil etter departementets vurdering muliggjøre en slik flerbruk.

Miljøverndepartementet har etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å overprøve kommunens vedtak av reguleringsplan for Hogstad boligfelt. Det forutsettes at kommunen legger særlig vekt på hensynet til turvegen i sin behandling av byggesaker i området. Dette hensynet forutsettes også særlig vektlagt ved planlegging av adkomstveg til området, og ved planlegging av søndre del av boligfeltet.

VEDTAK

I medhold av §27-2 i plan- og bygningsloven stadfester Miljøverndepartementet Sola kommunes vedtak i møte 27. februar 2003 om reguleringsplan for Hogstad boligfelt. Departementet legger til grunn at utbygging og videre planlegging gjøres med særlig hensyn til regional turveg gjennom området.

Plankartet følger vedlagt med påtegning om stadfestingen.

Departementet finner etter det opplyste at reguleringsplanen er behandlet i samsvar med bestemmelser i plan- og bygningsloven, og at saksbehandlingen ikke gir grunnlag for merknader.

Om kunngjøring av stadfestet reguleringsplan viser vi til bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 27-3 nr. 3. Kommunen er orientert ved kopi av dette brev.

Med hilsen
Børge Brende

Vedlegg:
Plankart og bestemmelser med påtegning om stadfestingen

Kopi:
Sola kommune
Rogaland fylkeskommune