Sola kommune – Innsigelser til kommunedelplan for fritidsbebyggelse og kommuneplan 2011-2022

Miljøverndepartementet viser til brev fra Fylkesmannen i Rogaland av 3. desember 2012. Innsigelsene er i samsvar med plan- og bygningsloven av 2008 § 11-16 sendt departementet for endelig avgjørelse.

Miljøverndepartementet tar til følge innsigelsene til foreslåtte planretningslinjer/-bestemmelser for hyttestørrelse og fortetting. Miljøverndepartementet finner at bestemmelsene er gitt en detaljering som tilsier at de bør vedtas som retningslinjer og ikke som planbestemmelser. Oppdaterte retningslinjer for fritidsbebyggelse i samsvar med departementets konklusjon, er inntatt i vedtaket.

Innsigelsene til områdene nr.17 Ølberg og nr. 32 Hogstad – fritidsboliger, tas til følge. Innsigelsene til områdene nr. 30 Kirkesola (Regestranden) og nr. 31Kolnes (Solastranden nord) tas ikke til følge. Innsigelsen til område nr. 33 Hogstad – bolig, tas delvis til følge ved at tomtestørrelsen begrenses til en naturlig arrondert eneboligtomt. Innsigelsene til område nr. 34 og 35 på Helleland/Hellestø tas til følge, og arealstørrelsen reduseres til maksimum 80 m² BRA.

Sakens bakgrunn

I kommuneplanens arealdel 2011-2022 har Sola kommune forutsatt at godkjente kommune­delplaner og reguleringsplaner som ikke er i strid med kommuneplanen gjelder uendret. Kommunedelplanen for fritidsbebyggelse er dermed forutsatt å skulle gjelde som del av kommuneplanens arealdel når denne er ferdigbehandlet, og de deler som blir godkjent vil bli innarbeidet i kommuneplanens arealdel ved neste rullering. Innsigelsene til kommune­delplan for fritidsbebyggelse og til Sola kommuneplan 2011-2022 behandles derfor samlet.

Det foreligger innsigelse til i alt 7 områder med arealkonflikt. 6 av områdene (nr. 30-35) er vurdert i kommunedelplanen for fritidsbebyggelse, mens område nr. 17 er vurdert i kommuneplanens arealdel. Det er i tillegg innsigelser til foreslåtte planretningslinjer og bestemmelser for hyttestørrelse i landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) og eksisterende hytteområder, og til retningslinjer som åpner for fortetting i eksisterende hytteområder der tomtene er over 1 dekar.

Områdene det foreligger innsigelser til er følgende;

• 17 Ølberg – boligbebyggelse
• 30 Kirkesola (Regestranden) – fritidsbebyggelse på gnr. 14, bnr. 210 og 211
• 31 Kolnes (Solastranden nord)- fritidsbebyggelse på gnr. 13, bnr. 8
• 32 Hogstad (Risa) - fritidsbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8
• 33 Hogstad (Risa) - boligbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8
• 34 Hellestø (Helleland) – eksisterende fritidsbebyggelse, del av gnr. 23, bnr. 6
• 35 Helleland (Hellestø) – eksisterende fritidsbebyggelse, del av gnr. 24, bnr. 8

Fylkesmannen i Rogaland har hatt innsigelse til samtlige av områdene, ved brev av 30. august 2010 til kommunedelplanen for fritidsbebyggelse, og brev 20. mai og 11. august 2011 til kommuneplanens arealdel. Til område 17 Ølberg i kommuneplanens arealdel har også Statens vegvesen reist innsigelse begrunnet med trafikksikkerhet for skolevei, i brev av 6. mai 2011.

Mekling er gjort separat, og for kommunedelplan for fritidsbebyggelse ble det avholdt meklings­møte den 6. januar 2011. Tilstede var representanter fra Sola kommune og Fylkesmannen i Rogaland. For arealdelen til kommuneplan 2011-2022 var det meklingsmøte den 6. september 2011. Tilstede var representanter fra Sola kommune, Rogaland fylkeskom­mune, Statens vegvesen, Forsvarsbygg og Fylkesmannen i Rogaland. For kommuneplanen ble det oppnådd enighet om alle behandlede innsigelser med unntak av område 17 Ølberg. Kommunedelplanen for fritidsbebyggelse ble ikke behandlet på nytt i dette meklingsmøtet.  

Fylkesmannen i Rogaland oversendte kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for fritidsbebyggelse til samlet behandling i Miljøverndepartementet, ved brev av 3. desember 2012. Fylkesmannen har i brevet anbefalt at departementet tar samtlige innsigelser til følge. Dette fordi det er et stort arealpress i kommunene på Jæren, og det vil kunne føre til ytterligere press på landbruksnæringen, frilufts- og naturverdiene dersom den spredte hytte- og boligbygging som Sola kommune ønsker, blir gjennomført. Fylkesmannen anbefaler dermed at de fem forslagene om endring av LNF-områder til areal for fritidsbebyggelse og de to forslagene om endring av LNF-områder til areal for boligbebyggelse, ikke blir godkjent. Videre anbefaler fylkesmannen at hyttestørrelse settes til maks 80 m² BRA i LNF-områder og eksisterende hytteområder, at det ikke tillates fortetting i hytteområder ved verneområder, og at maks størrelse for hytter på fraskilte tomter ved Hellestø/Helleland settes til 80 m² BRA.

Befaring med møte om saken ble avholdt 28. februar 2013. Til stede var representanter for Sola kommune, fylkesmannen, fylkeskommunen, Direktoratet for naturforvaltning, Landbruks- og matdepartementet, Statens landbruksforvaltning og Miljøverndepartementet.

Nærmere om innsigelsene

Retningslinjer for fritidsbebyggelse

Sola kommune ønsker å ta inn følgende bestemmelse for fritidsbebyggelse:

Det tillates et samlet bruksareal på inntil 120 m² (hytte, anneks, bod, eller lignende) for fritidsbygg i LNF-områder ved gjenoppbygging/utvidelse av bestående fritidsbebyggelse.

I eksisterende hytteområder tillates fortetting forutsatt at tomten er minst 1 dekar, og at høyder og utforming er i tråd med eksisterende bebyggelse.

Første del av denne bestemmelsen innebærer at maksimum tillatt bruksareal (BRA) ved gjen­opp­bygging/utvidelse av fritidsboliger i LNF-områder endres fra dagens inntil 80 m² til inntil 120 m². Kommunen foreslår det økte bruksarealet for å imøtekomme hytteeiernes ønske om å få høyere standard i hyttene. Fylkesmannen har reist innsigelse mot endringen da en økning av hyttestørr­elsen som foreslått vil øke konfliktnivået med landbruksinteressene, med Jærstrendene landskapsvernområde, og med landskapsverdier og andre allmenne interesser. En slik økning vil også kunne gi økt antall ulovlige bruksendringer fra fritidsbolig til bolig, noe som har vært et erkjent problem i Sola.

Kommunens begrunnelse for andre del av bestemmelsen er ønske om en generell bestemmelse som åpner for fortetting i eksisterende hytte­områder når tomten er større enn 1 dekar. Dette for å kunne ha en høyere grad av utnytting i områder som allerede er tatt i bruk til fritids­boliger. Fylkesmannen har reist innsigelse til en slik fortettingsbestemmelse, og peker på at den kan være uheldig fordi den vil gjelde i hele kommunen, og ikke ivaretar behovet for ulike interesseavveininger knyttet til hvert område. Fylkesmannen peker på at retningslinjene har en form og detaljeringsgrad som kan oppfattes som avklart og bindende for den videre behandlingen. Dette bør derfor løses via reguleringsplan eller ved å søke dispensasjon, slik at det er mulig å vurdere dette for hvert enkelt hytteområde. Kommunen har etter meklingen tatt inn en tilleggsbestemmelse om at fortetting i eksisterende hytteområder forutsetter ny reguleringsplan eller søknad om dispensasjon fra dette plankravet.

Område nr. 17 Ølberg – boligbebyggelse

Fylkesmannen har reist innsigelse mot å vise 3,6 daa som boligområde i kommuneplanen. I innsigelsen er det lagt vekt på at forslaget strider mot Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-Jæren), særlig areal- og transporthensyn og jordvern. Kommunen har et ønske om å fortette med inntil tre nye boliger mellom to hus på et opprinnelig gårdstun. Området inngår i en klynge med 7-8 bolighus og ett gårdstun. Arealet ligger i viktig kjerneområde for landbruk, og området er uten kollektivtransport­dekning utover en bussrute. Det er kort vei til skole, og det er planer om å bygge gang- og sykkelvei. Statens vegvesen har i sin vurdering av omdisponering av området lagt vekt på trafikksikkerhetsaspektet. Forslaget om fortetting har tidligere vært behandlet som en dispensasjonssak, hvor fylkesmannens klage ble tatt til følge av settefylkesmannen. Grunneier har i brev av 20. oktober 2011 pekt på at andre tilliggende eiendommer er gitt byggetillatelse ved dispensasjon fra planbestem­mels­ene om LNF-område, og at en av begrunnelsene for at fylkestingutvalget og kommunestyret har godkjent omdisponeringen av tomten er hensynet til lik behandling.

Område nr. 30 Kirkesola (Regestranden) – fritidsbebyggelse på gnr. 14, bnr. 210 og 211

Kommunen ønsker å omdisponere to fradelte tomter i LNF-område til to hyttetomter. Kommunen viser til at i dette området er det hytter fra før, og det er tilrettelagt med vann, veg- og kloakksystem. Med krav til god landskapstilpasning og til estetisk utforming mener kommunen derfor at omdisponeringen ikke vil være konfliktfylt. Fylkesmannen mener at siden tomtene ligger i 100-metersbeltet, og i grense med friluftsområde og naturvernområde, vil hyttene forringe muligheten for allmenn ferdsel i området. Videre vil hyttene komme i konflikt med landbruksdriften i området og de vil vises godt i det f1ate, åpne landskapet.

Område nr. 31 Kolnes (Solastranden nord) - fritidsbebyggelse på gnr. 13 bnr. 8

Kommunen ønsker å omdisponere 0,8 daa som ligger inntil et eksisterende hyttefelt, fra LNF-område til fritidsbebyggelse. Kommunen mener det er en løsning å legge inn dette området i planen, siden det blir en utvidelse mot en vei som en naturlig grense. Fylkesmannen viser til at området ligger i kjerneområde landbruk, i 100-metersbeltet langs sjøen og nær Jærstrendene land­skaps­vern­område. Ytterligere omdisponering her er dermed i strid med nasjonale interesser.

Område nr. 32 Hogstad (Risa) - fritidsbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8

Kommunen ønsker å omdisponere ca 5 daa LNF-område til område for fritidsbebyggelse. Området grenser til Hafrsfjorden i øst og er dermed for en stor del i 100-metersbeltet langs sjøen. Det ligger også innenfor ”overordnet grøntstruktur” i FDP-Jæren. Kommunen forut­setter at det skal sikres en turtrasé langs Hafrsfjorden gjennom området. På sørsiden av området og veien ned mot fjorden ligger et eksisterende område for fritidsbebyggelse. Arealet som foreslås omdisponert består utenom strandsonen for en stor del av beitemark. Området ligger i kjerneområde landbruk. Fylkesmannen begrunner innsigelsen med at ytterlige hyttebygging vil ha negative landskaps­messige konsekvenser og vil være i strid med den nasjonale strandsonepolitikken. Tomten er ikke i aktiv landbruksdrift, men å åpne for mer hyttebygging vil likevel kunne gi uønsket presedens­virkning i dette viktige landbruksområdet.

Område nr. 33 Hogstad (Risa) - boligbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8

Etter ønske fra grunneieren ønsker kommunen å endre formålet til denne fradelte, bebygde hyttetomten på ca 2,5 daa fra LNF-område til boligformål. Kommunen viser til at Miljøvern­departementet tidligere har akseptert omdisponering av et eksisterende hyttefelt sør for den aktuelle hyttetomten til boligformål. Hyttetomten er dermed den siste i en rekke av boliger og utgjør slutten av veien før landbruksarealene. Fylkesmannen viser til strengere praksis for jordvernet og ønsker ikke at det gis signal om utvidelse av boligområdet i dette viktige kjerneområdet for landbruk. Omdisponering av hyttetomten til boligformål vil kunne gi uønsket presedensvirkning i områder med sterkt boligutbyggingspress.

Område nr. 34og 35 Hellestø/Helleland – eksisterende fritidsbebyggelse på deler av gnr. 23, bnr. 6 og deler av gnr. 24, bnr. 8

I det eksisterende hytteområdet ved Hellestø (Helleland), er det to fraskilte tomter avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2007-2018, som ønskes regulert. Kommunen ønsker at de foreslåtte nye maksimalgrensene for fritidsboliger i LNF-områder, maksimalt 120m² BRA, skal legges til grunn for planene. Fylkesmannen er enig i at krav til maksimal størrelse for nye fritidsboliger i reguleringsplan må være likt kravene som vil komme til å gjelde for utvidelse/gjenoppbygging av eksisterende fritidsboliger. Fylkesmannen har derfor reist innsigelse mot at det skal kunne reguleres 120 m² BRA, men kan godta nybygg inntil 80 m² BRA på de to tomtene.

Kommunens syn på innsigelsene

Sola kommune har ved oversendelse av saken i brev av 1. november 2012, bekreftet at retningslinjene for fritidsbebyggelse forutsettes innarbeidet som bestemmelser i forbindelse med kommunal planstrategi. Videre gjengis retningslinjene slik de er utformet etter kommune­­styrets siste vedtak av 12. mai 2011. I brev av 1. februar 2013 har kommunen presisert at inntil departementets vedtak foreligger er følgende gjeldende praksis og retningslinjer i Sola med hensyn til maksimal størrelse på gjenoppbygging eller utvidelse av fritidsboliger:

1. For hytter i landskapsvernområdet: Bruksareal på inntil 60 m²
2. For hytter inntil 50 meter utenfor vernesonen og innenfor 100-metersbeltet fra sjøen: Bruksareal på inntil 80 m² + bod på inntil 16 m².
3. For hytter i LNF-områder forøvrig: Bruksareal på inntil 95 m² + bod på inntil 16 m²

Kommunen har forøvrig ikke kommentert begrunnelsene for vedtak av enkeltområdene i sine oversendelsesbrev utover det som framkommer i saksframleggene, kun angitt hva som er vedtatt i forhold til formål, mv. Kommunen slutter seg forøvrig til fylkesmannens oppsum­mering og gjennomgang av områdene i brev av 14. juli 2011.

Anbefalinger fra høringsmyndighetene etter befaringen

Landbruks- og matdepartementet anbefaler i sin høringsuttalelse av 2. april 2013 at innsigelsene til område 17 Ølberg, område 32 Hogstad og til retningslinjene om hyttestørrelse og fortetting, tas til følge. Departementet støtter ikke innsigelsen til område 31 Kolsnes (Solastranden – nord) og område 33 Hogstad. For de øvrige områdene har Landbruks- og matdepartementet ikke gitt anbefalinger.

Direktoratet for naturforvaltning (nå Miljødirektoratet) tilrår i sin høringsuttalelse av 17. april 2013 at fylkesmannens innsigelse til retningslinjer for hyttestørrelser tas delvis til følge, og at innsigelsen til retningslinjer for fortetting i hytteområder tas til følge. Direktoratet fraråder at retningslinjene vedtas som planbestemmelser. For enkeltområdene tilrår direktoratet at område 32 Hogstad tas til følge, mens de for område 34-35 Hellestø/Helleland, 31 Kolsnes (Solastranden – nord) og 30 Regestranden tilrår at innsigelsene ikke tas til følge. For disse områdene finner direktoratet at selv om fylkesmannen har miljøfaglig grunnlag for å reise innsigelsene, kan tiltakene realiseres innenfor rammen av ”Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen” dersom de utformes i tråd med en del omtalte forutsetninger. Direktoratet har ikke gitt tilrådninger for område 33 Hogstad og område 17 Ølberg, da de i hovedsak berører landbruksinteresser.

Miljøverndepartementets vurderinger

Miljøverndepartementet har i sakens vurderinger lagt stor vekt på Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-Jæren), og viktige nasjonale føringer som omtalt under.

Jordvern

Bevaring av landbrukets produksjonsarealer er en viktig del av miljøpolitikken. I fellesbrev av 19.11.10 fra Miljøvern­departementet og Landbruks- og matdepartementet til landets kommuner og fylker, er kom­munenes ansvar for jordvernet omtalt. Sikring av verdifulle jordbruksareal og kulturlandskap er viktige elementer i den nasjonale miljøpolitikken. Målet er å begrense omdisponeringen av jordbruksjord til under 6000 dekar dyrka mark pr år. Regjeringens nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fra juni 2011, peker på at kommunene skal begrense omdisponering av de mest verdifulle jordressursene og redusere oppsplitting av viktige arealer.

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren

Fylkesdelplanen gir konkrete retningslinjer i forhold til den kommunale planleggingen og legger føringer for den langsiktige arealbruken i regionen. Planen har som prinsipp at veksten skal skje i definerte sentra innen hovedstrukturen for kollektivtransporten, og det er lagt stor vekt på hensynet til jordvern, kulturminner, naturvern og friluftsliv. Det er satt grense for ”kjerneområde landbruk”, og overordnet grøntstruktur er vist på plankartet. I Regjeringens godkjenning av planen heter det at de langsiktige grensene for landbruk som er trukket opp gjennom fylkesdelplanen, er å betrakte som nasjonale føringer for arealbruken. Prinsippene fra fylkesdelplanen er tenkt videreført i Regionalplan for Jæren 2013-2040.

100-metersbeltet langs sjøen

Etter plan- og bygningsloven er det i utgangspunktet et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. I 100-metersbeltet skal det ved utarbeidelse av kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Planleggingen skal legge ”Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen” til grunn.

Miljøverndepartementet viser til at det i kommunedelplan for fritidsbebyggelse er godkjent noen arealer for fritidsbebyggelse i områder som ifølge den gjennomførte konse­kvensut­redn­ingen har høyt konfliktnivå. Flere av de nye byggeområdene for fritidsbebyggelse ligger dels i 100-metersbeltet, uten at det er fastsatt annen byggegrense mot sjø (jf pbl § 1-8). Miljøverndepartementet forutsetter at det i videre planoppfølging fastsettes byggegrense mot sjø, slik at blant annet allmenne interesser og naturkvaliteter ivaretas i disse områdene. Prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 må også legges til grunn i den videre oppfølgingen på kommunalt nivå for de områder som er/blir godkjent.

Forholdet til naturmangfoldloven

Innsigelsessaker skal vurderes etter naturmangfoldloven, jf lovens kapittel II. Etter natur­mangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 - 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket.

Direktoratet for naturforvaltning har foretatt en utsjekk av områdene i Naturbase som også omfatter rødlistede arter fra Artskart. Det er ikke registrert truede eller nær truede naturtyper og arter, prioriterte arter eller utvalgte naturtyper eller annet verdifullt naturmangfold innenfor de enkelte områdene. Områdene for fritidsboliger som det er innsigelse til, ligger likevel i områder med relativt høyt konfliktnivå til viktige naturverdier.

Miljøverndepartementet anser at det foreligger et godt kunnskapsgrunnlag for de aktuelle utbyggingsområdene som det er fremmet innsigelser til. Det er også lagt fram tilstrekkelig kunnskap om konsekvenser for naturmangfold og landskap av planlagte tiltak. Departementet mener derfor at kravet i naturmangfoldloven § 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap om naturmangfold og landskap og konsekvenser for dette av de planlagte tiltakene, er oppfylt for kommuneplannivået. Kommunen må følge opp prinsippene i naturmang­fold­loven §§ 8 - 12 i videre behandling av områder som godkjennes.

”Føre-var-prinsippet” i naturmangfoldloven § 9 er vurdert, men får mindre betydning ettersom det er et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag i saken på det nåværende plannivå.

Hytteområdene ligger imidlertid nær ved områder med store naturverdier, bl.a. verneområder, og det er først og fremst virkningen på disse som må vurderes etter naturmangfoldlovens § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning. Dette er nærmere vurdert for hvert område, og må følges opp ved senere plan-/byggesak.

Nærmere vurdering av innsigelsene

Retningslinjer for fritidsbebyggelse

Høringsutkastet til kommunedelplanen for fritidsbebyggelse behandlet temaet hyttestørrelser særskilt. Det påpekes i konsekvensutredningen at pga Sola kommunes sentrale plassering nær viktige arbeidsplassområder på Nord-Jæren, tilgang på servicetilbud og restriksjoner på boligbygging, er ulovlig bruk av hytter til helårsbolig en særlig aktuell problemstilling for kommunen. Det omtales at økt bruksintensitet er konfliktfylt i forhold til natur, landskap og friluftsinteresser, og at den viktigste måten å forhindre problemet med ulovlig helårsbeboelse på, er å sikre at de fysiske rammene for fritidsbebyggelse ikke inviterer til dette. Hyttestørrelsen vurderes som den viktigste måten å legge begrensninger i muligheten for ulovlig helårsbeboelse.

Miljøverndepartementets vurdering er at med fritidsboliger på inntil 120 m² BRA må en påregne økt bruksintensitet og at presset på bruksendring til bolig vil øke betydelig. Det er viktig å unngå bruksendringer til helårsboliger for å ivareta naturforvaltningsinteressene til Jærstrendene som økosystem, landskapsverdiene og allmennhetens bruk av stranda. Tradisjonelt har mye av hyttebebyggelsen langs Jærstrendene vært tilpasset et sårbart landskap gjennom begrenset arealstørrelse og lav høyde. Også i nærområde til verneområdene og 100-metersbeltet er hyttestørrelsen viktig for å unngå negativ påvirkning i verneområdene, eller for å unngå at tilgangen til stranda blir vanskelig­gjort. I forhold til landbruksområdene kan bruk av fritidseiendommer som helårsbolig øke konfliktpotensialet i områder med landbruksdrift. Virkningene av nedbygging/bruksendring må også vurderes ut fra den samlede belastningen som strandsonen og verneområdene er eller vil bli utsatt for, jf. naturmangfold­loven § 10 og § 49 om ”utenforliggende virksomhet som kan medføre skade inn i et verneområde”.

Miljøverndepartementet finner at det er viktig å videreføre den regionale enigheten om at hyttestørrelsen innenfor Jærstrendene landskapsvernområde skal være maksimalt 60,0 m² medregnet boder. Dette tydeliggjøres best ved at det benyttes BRA som beregningsgrunnlag, stilles krav til landskapstilpassning og fastsettes at eksisterende høyder skal holdes uendret. Det vises til veileder for ”Grad av utnytting” der det omtales at BRA gir oversikt over det samlede arealet for alle plan i en bygning, og er en hensiktsmessig beregningsmåte der man ønsker å styre størrelsen på bebyggelsen av hensyn til belastningen på omgivelsene.

Utenom verneområdene er praksisen i regionen forskjellig når det gjelder størrelse, og Sola kommune vil gjennom de foreslåtte bestemmelsene tillate betydelig større fritidsboliger enn nabokommunene Klepp og Randaberg. Her er bestemmelsene utenfor landskapsvernområdet følgende;

Klepp:        ”Fritidsbustader som ligg i eller grensar mot område verna etter naturvernlova eller ligg nærare enn 50 m frå vassdrag, kan ha eit maksimumsareal på 75 m² og maksimal mønehøgd på 4 meter. Fritidsbustader elles kan ha eit maksimumsareal på 90 m² og maksimal mønehøgd på 5 meter.”

Randaberg: ”……tillates pr. eiendom tilbygg/påbygg slik at totalt T-BRA utgjør 60 m².

I tillegg kan det oppføres bod/uthus hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 10 m².”

Etter Miljøverndepartementets vurdering er det viktig å legge opp til en felles forståelse for maksimale størrelser også i områdene nær verneområdene og i 100-metersbeltet til sjø. Retningslinjene vil påvirke størrelsen på fritidsboliger også i regulerte områder i andre deler av kommunene.

I ”Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen” inngår Sola i ”Andre områder der presset er stort”. Planretningslinjene er tydelige på at når kommunen i kommuneplanen angir bestemmelser om størrelse og standard av eksisterende fritidsboliger i strandsonen, bør dette skje etter en konkret vurdering hvor hensyn bl.a. til naturmangfold og friluftsliv inngår. En vurdering og gjennomgang av naturmangfoldlovens prinsipper er ett av flere hensyn som bør legges til grunn i en slik konkret vurdering. Dette lar seg vanskelig gjøre når bestemmelsen gjelder hele kommunen og det ikke er foretatt en avgrensning i mindre områder.

Departementet støtter derfor fylkesmannens syn om at saker knyttet til gjenoppbygging/ utvidelse skal vurderes ut fra situasjonen i hver enkelt sak. Ut fra det presset kommunen opplever for å få utvidet eldre hytter, kan det være behov for retningsgivende maksimums­størrelser for fritidsbebyggelsen. Slike retningslinjer bør være avklart regionalt, og være harmonisert i forhold til arealberegningsmetode og tolkning.

Miljøverndepartementets vurdering av innsigelsen til retningslinjen for fortetting av tomter over én dekar uten plan eller dispensasjon i eksisterende hytteområder, er basert på at de ulike hytteområdene ligger i områder med ulike interessekonflikter. Eksisterende hytteområder ligger dels i 100-metersbeltet og dels inn til verneområder og/eller viktige landbruksområder. Muligheter for fortetting bør derfor vurderes for hvert tilfelle, via reguleringsplan eller ved å søke dispensasjon. Det er uheldig at retningslinjene har en form og detaljeringsgrad som kan oppfattes som avklart og bindende for videre planbehandling. Også ved fortetting er det viktig å unngå hyttestørrelser som innbyr til bruk som helårsbolig.

Miljøverndepartementets konklusjon er at konkrete planbestemmelser for størrelse og fortetting bare bør gis for avgrensede områder og etter en grundig vurdering av interessene i området. I dette tilfellet kommer derfor Miljøverndepartementet til at det bør gis retningslinjer og ikke bestemmelser for størrelse på fritidsbebyggelse, og at de generelle retningslinjene/ bestem­melsene for fortetting på tomter over et dekar bør utgå. Retningslinjene må angi et samlet volum for hele tomten. Med de gitte høyder vil det være muligheter for to etasjer på en del av hyttene. Størrelsen bør derfor angis som samlet BRA for tomten for å ha størst mulig kontroll med belastningen på omgivelsene. Departementet mener for øvrig at meklings­resul­tatet kan legges til grunn, men at de etterfølgende bestem­melsene for boder, kjeller, mv. må fjernes eller strammes inn. Ved å sette et forholdsvis høyt maksimalt BRA er det grunnlag for ikke å åpne for ulike tilleggs-/unntaksbestemmelser.

Retningslinjene gis dermed en differensiering slik at de tillater samlet bruksareal for tomten på maksimum 60 m² BRA for eksisterende fritidsboliger i verneområder, maksimum 80 m² BRA ved oppbygging/utvid­else av fritidsboliger som ligger nærmere landskapsvernområder enn 50 meter, maksimum 80 m² BRA for fritidsboliger som ligger i 100-metersbeltet eller viktige friluftsområder, og maksimum størrelse på 95 m² BRA for fritidsboliger i LNF-områder forøvrig, når dette ikke kommer i konflikt med landskapsverdiene eller landbruks­interessene i området.

Kommunens etterfølgende bestemmelser som utvider bruksarealet med uisolerte boder og overbygde terrasser/plattinger/hellelegging forutsettes tatt ut. Departementet finner at det utenfor landskapsvernområde kan tillates terrasser/plattinger på terreng på inntil 30 m², forutsatt at disse ikke er overbygget og ligger i direkte tilknytning til bebyggelsen. Når det gjelder kommunens angivelser for høyder i forhold til ulike takformer har disse ikke vært gjenstand for innsigelse og kan beholdes, men det må presiseres at de ikke gjelder i og nær verne­områdene og i strandsonen, og at det forutsettes at byggene tilpasses landskapet. Oppdaterte retningslinjer for fritidsbebyggelse i samsvar med departementets konklusjon, er inntatt i vedtaket til slutt i brevet her.

Område nr. 17 Ølberg – boligbebyggelse

Dette området kan isolert sett vurderes som god egnet for fortetting i og med at det ikke berører arealer som er i aktiv landbruksdrift eller naturforvaltningsmessige interesser, og det tidligere har vært gitt tillatelser til fortetting på naboeiendommer. Samtidig har kommunen i sin konsekvensutredning selv pekt på at godkjenning av område 17 kan fremme flere tilsvarende ønsker om endringer fra LNF-område til boligformål, at FDP- Jæren ikke viser utbyggingsområder i denne del av kommunen, og at området ligger innenfor langsiktig grense for landbruket.

Miljøverndepartementet legger stor vekt på at den foreslåtte fortettingen strider mot FDP-Jæren, og da særlig areal- og transporthensyn og jordvernet. Fortetting av eksisterende husklynger eller fradelte tun i landbruksområder, vil kunne øke konfliktpotensialet mot landbruksdriften. Videre strider tiltaket mot tettstedsutvikling etter en fastsatt senterstruktur som vedtatt i FDP-Jæren. Hensynet til kulturlandskapet taler også mot slik fortetting. Det er etter det som blir opplyst mange slike husklynger/fradelte tun i landbruksområdene i kommunen. Den foreslåtte omregulering kan dermed skape presedens­virkninger som på sikt kan undergrave vedtatte overordnete planer og arbeidet for et langsiktig jordvern.

Miljøverndepartementet har dermed kommet til at innsigelsene fra Statens vegvesen og fylkesmannen tas til følge, og at område 17 Ølberg ikke godkjennes.

Område nr. 30 Kirkesola (Regestranden) – fritidsbebyggelse på gnr. 14, bnr. 210 og 211

De to fradelte tomtene i LNF-området ved Regestranden ligger tett inn til både verneområde, 100-metersbeltet mot sjøen og statlig sikret friluftsområde. Miljøverndepartementet viser til at kommunen har et stort omfang av fradelte hyttetomter tilknyttet strandsonen, og eventuell ytterligere tilsvarende utbygging må vurderes i forhold til samlet belastning på strandområder og verdiene i 100-metersbeltet, og eventuell virkninger inne på verneområdet.

Miljøverndepartementet har ved en konkret vurdering kommet til at de to tomtene kan bygges ut i samsvar med størrelse og utforming i tilliggende bebyggelse. Det betyr at tomtene kan bygges ut med maksimum 80 m² BRA medregnet frittliggende boder. Det kan i tillegg tillates terrasser/plattinger på terreng på inntil 30 m², forutsatt at disse ikke er overbygget og ligger i direkte tilknytning til bebyggelsen. Det forutsettes at det stilles krav til god landskaps­til­pasning og estetisk utforming, og at høyder, materialbruk med videre tilpasses omkring­liggende bebyggelse.Tiltaket må når endelig utforming foreligger vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven, særlig i forhold til samlet belastning i strandsonen og virkninger inne i verneområdet.

Fylkesmannens innsigelse tas dermed ikke til følge, og område 30 Kirkesola (Regestranden) godkjennes gitt at forutsetningene over ivaretas.

Område nr. 31 Kolnes (Solastranden nord)- fritidsbebyggelse på gnr. 13, bnr. 8

Miljøverndepartementet legger vekt på at området har et avgrenset areal på 0,8 daa i direkte forlengelse av eksisterende bebyggelse, og at det blir en utvidelse mot en vei som utgjør en naturlig grense mot det sammenhengende jordbruksarealet. Dette anses dermed som en begrenset utvidelse av et eksisterende hyttefelt. Den eksisterende bebyggelse ligger stort sett nærmere stranda og verneområdet enn den foreslåtte utvidelsen.

Forutsatt at fritidsboligen gis en størrelse som ikke innbyr til helårsbeboelse og som er tilpasset nær bebyggelse, vil den foreslåtte utvidelsen kunne bebygges uten å komme i konflikt med de hensyn som ligger bak byggeforbudet i 100-metersbeltet. Departementet forutsetter at kommunen vurderer det endelige tiltaket etter prinsippene i naturmangfoldloven, særlig i forhold til samlet belastning i forhold til strandsonen og virkninger inne i verneområdet.

Miljøverndepartementet finner dermed ikke å kunne legge avgjørende vekt på nærhet til et landskapsvernområde og strandsonen, da utvidelsen ikke fører til at fritidsbebyggelsen kommer nærmere disse. Fylkesmannens innsigelse tas derfor ikke til følge, og område 31 Kolnes (Solastranden nord) godkjennes gitt at forutsetningene over ivaretas.

Område nr. 32 Hogstad (Risa) - fritidsbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8

Miljøverndepartementet legger i vurderingen av det ca 5 daa store arealet vekt på at det hovedsakelig ligger i 100-metersbeltet og i kommuneplanens arealdel inngår i hensynssone betegnet med ”Hensyn grønnstruktur. Regionalt grøntdrag jfr. FDP-Jæren”. Samt at området framstår som et beitet landbruksareal. Området er adskilt fra det eksisterende hyttefeltet med veien som fører ned til strandsonen.

Miljøverndepartementet mener at den foreslåtte utvidelsen av eksisterende område for fritidsboliger vil ha negative landskapsmessige konsekvenser og vil være i strid med de Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, blant annet i forhold til den allmenne tilgangen til stranda fra både land og sjø, og muligheter til ferdsel og opphold langs stranda. Omdisponeringen strider også mot viktige landbruks­hensyn, og vil medføre nedbygging av dyrka mark og oppstykking av godt arrondert landbruksareal. Ytterligere fritidsbebyggelse i denne delen av Hafrsfjorden er dermed vurdert til å kunne ha negative landskaps­virkninger, og vil være i strid med den nasjonale strandsonepolitikken, hensynet til jordvernet og kulturlandskapet.

Miljøverndepartementet tar fylkesmannens innsigelse til følge, og godkjenner ikke fritidsbebyggelse i område 32 Hogstad (Risa).

Område nr. 33 Hogstad (Risa) - boligbebyggelse på gnr. 9, bnr. 8

For dette området har Miljøverndepartementet lagt avgjørende vekt på Landbruks- og matdepartementet vurdering, samt at Direktoratet for naturforvaltning ikke finner at det er grunnlag for innsigelse på naturforvaltningens fagområde.

Landbruks- og matdepartementet har vurdert faren for presedensvirkninger fordi boligfeltet ligger i kjerneområde landbruk (LNF-område). Konklusjonen er at i og med at hyttetomten er bebygd, og er det siste bygget på en rekke av boliger med adkomst fra samme vei, er saken så spesiell at den ikke vil bidra til presedens. Adkomstveien og eksisterende vegetasjon på hyttetomten vil bidra til en buffer mot landbruksarealet i drift. Departementet vektlegger at omdisponeringen ikke vil medføre nytt beslag av dyrka mark, og at den ikke vil innebære ytterligere fragmentering av jordbruksarealer eller økt konfliktpotensial mellom landbruks- og boligformål.

Det er i kommunestyrets vedtak forutsatt at tomten skal bestå av et naturlig arrondert terreng med tanke på en helårsbolig til erstatning for eksisterende fritidsbolig. På befaringen ble det klart at de mottatte kart viser et for stort areal ved å følge tomtegrense og eksisterende vei og ikke areal opparbeidet rundt eksisterende hytte. Dermed inngår dyrka mark i arealet vist på kartet. Miljøverndeparte­menter forutsettes at kartet oppdateres slik at områdegrensen blir korrekt og kun omfatter ikke dyrka mark. Tomtestørrelsen vil da utgjøre i overkant av 1 daa.

Miljøverndepartementet har dermed kommet til at fylkesmannens innsigelse tas delvis til følge ved at tomtestørrelsen forutsettes begrenset til en naturlig arrondert eneboligtomt. Omdisponering til boligbebyggelse av område 33 Hogstad (Risa) godkjennes dermed med de forutsetninger som er gitt over om tomtearrondering/-størrelse og forholdet til dyrka mark.

Område nr. 34og 35 Hellestø/Helleland – eksisterende fritidsbebyggelse på deler av gnr. 23, bnr. 6 og deler av gnr. 24, bnr. 8

Denne innsigelsen gjelder ikke formålet, som allerede er avklart i gjeldende kommuneplan, men kun hvor stor grad av utnytting de to eksisterende områdene for fritidsbebyggelse på Helleland/Hellestø skal ha. Det vises til vurderingen gjort over i forhold til retningslinjene for størrelse på fritidsboliger. De aktuelle tomtene er i et lite utbygd område sydvest i kommunen. Tomtene er utenfor 100-metersbeltet mot sjøen, men grenser delvis inn til Jærstrendene landskapsvernområde. Det er et statlig sikra friluftslivsområde ca. 200 meter mot sør. Miljøverndepartementet finner at områdene kan utbygges med fritidsboliger dersom en legger opp til hyttestørrelser som ikke innbyr til helårsbeboelse, og de plasseres og utformes slik at det ikke blir barrierevirkninger mot kysten. Dette vil være ivaretatt om en legger til grunn retningslinjer om maksimum 80 m² BRA samlet for fritidsboliger som ligger nærmere landskapsvernområder enn 50 meter.

Miljøverndepartementet har dermed kommet til at fylkesmannens innsigelse tas til følge, og maksimal størrelse på fritidsboligene på de to områdene settes til 80 m² BRA.

 

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven (2008) § 11-16 godkjennes ikke område nr. 17 Ølberg i kommuneplanens arealdel 2011-2022. Området vises som landbruks-, natur- og friluftsområde i kommuneplanen.

For områdene med innsigelse i Sola kommunes kommunedelplan for fritidsbebyggelse fatter departementet med medhold i § 11-16 følgende vedtak:

 Områdene for fritidsboliger nr. 32 Hogstad godkjennes ikke. Området vises som landbruks-, natur- og friluftsområde i kommunedelplanen og ved revisjon av kommuneplanens arealdel. Områdene til fritidsbolig nr. 30 Kirkesola (Regestranden) og nr. 31 Kolnes (Sola­stranden nord) godkjennes med de forutsetninger som følger av vedtaksbrevet. Boligområde nr. 33 Hogstad godkjennes med de forutsetninger for tomtearrondering som følger av vedtaksbrevet. For område nr. 34 og 35 på Helleland/Hellestø endres bestemmelsene slik at tillatt grad av utnytting reduseres til maksimum 80 m² BRA for hver av tomtene ved regulering.

 Miljøverndepartementet gjør følgende endringer i planretningslinjer for fritidsbebyggelse:

 Det tillates maksimum følgende samlede bruksareal for fritidsbygg i LNF- områder ved gjenoppbygging/utvidelse av bestående fritidsbebyggelse:

 -  For eksisterende fritidsboliger i verneområder                                             maks. 60 m² BRA

-   For fritidsboliger nærmere landskapsvernområder enn 50 meter                 maks. 80 m² BRA

-   For fritidsboliger i 100-metersbeltet eller i viktige friluftsområder               maks. 80 m² BRA

-   For fritidsboliger i LNF-områder forøvrig, når dette ikke kommer i konflikt med landskapsverdiene eller landbruksinteressene i området maks 95 m² BRA

 Bebyggelsen skal i skala, plassering, mv. tilpasses landskapet og eksisterende bebyggelse. Kommunen kan fastsette et lavere maksimum bruksareal når utvidelse av fritidsbolig kommer i konflikt med miljømessige, estetiske hensyn og/eller fritidsinteresser m. v.

 For fritidsboliger utenfor verneområder og strandsonen, der ikke hensynet til landskapet og omgivelsene for øvrig taler mot det, gjelder følgende maksimum høyder:

• Saltak: Maksimal mønehøyde: 5,0 meter, takfall minst 23 grader Maksimal gesimshøyde 3,5 meter
• Pulttak: Største gesimshøyde maksimalt 4,5 meter, og laveste gesimshøyde maksimalt 3,5 meter.
• Flatt tak: Største gesimshøyde maksimalt 3,5 meter.
• Andre takformer kan tillates innenfor tilsvarende rammer.
• Frittliggende uthus/bod skal ha maksimal mønehøyde 3,5 meter.

 Hovedregel er at det kun skal være en bygning for beboelse på en tomt/eiendom/bruks­enhet.

 Ikke overbygd terrasse/platting/hellelegging og lignende i direkte tilknytning til bebyggelsen, kan utenfor verneområdene tillates med inntil 30 m². 

 Ved eventuell tillatelse til oppføring av uthus/bod skal bygget gis en fasadeutforming som samsvarer med bruken, og lysarealet/vindusarealet skal begrenses. Bygget skal ha enkel kledning og være uisolert. Det skal fortrinnsvis nyttes materialer som har samhørighet med omgivelsene.

 Dersom det skal legges inn vann i fritidsboligen, må det være søkt om utslippstillatelse. Nye avløp skal være i henhold til avløpsforskrift for Jæren vedtatt i kommunestyret i Sola kommune 05.11.2009.

 Eksisterende hytteområder kan ikke fortettes uten at det lages ny reguleringsplan eller at det søkes om dispensasjon fra plankravet. Behov for lekeplasser og andre fellesareal i områder for fritidsbebyggelse, men ikke hytter, kan legges i 50-metersonen til verneområder dersom de ikke kommer i konflikt med verneinteressene.

Kommunen er gjort kjent med departementet sitt vedtak ved kopi av dette brevet.

Departementet forutsetter at Sola kommune endrer plankartene i samsvar med vedtaket. Retningslinjer for fritidsbebyggelse i samsvar med departementets vedtak, følger vedlagt. Sola kommune forutsettes å oppdatere bestemmelser i § 5.1.6 Fritidsbebyggelse til kommuneplanens arealdel i samsvar med vedtaket.

For kunngjøring av den endelige kommunedelplanen for fritidsbebyggelse og arealdelen til kommuneplanen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15.

Med hilsen

Bård Vegar Solhjell