Innsigelse til kommuneplan for Sola 2002-2013, Sola kommune

Vi viser til fylkesmannens ekspedisjon hit av 21. april 2004.

Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 20 –5, femte ledd oversendt Miljøverndepartementet for avgjørelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeslandbruksstyret har innsigelse til kommuneplanen for 2002-2013, Sola kommune.

Miljøverndepartementet ser det som viktig å følge opp fylkesdelplan for Jæren (FDP-J), og mener at kommunen må unngå utbygging innenfor den langsiktige grensen for landbruk.

Miljøverndepartementet tar innsigelsen fra fylkesmannen i Rogaland vedrørende eiendommen Grythe til følge. Innsigelsen fra fylkeslandbruksstyret til eiendommen Sjøvold tas ikke til følge.

I forhold til eiendommen Grythe, er det lagt vekt på fylkesdelplan for Jæren, og nærheten til landskapsvernområdet ved Solastranden. Eiendommen Sjøvold ligger på et avskjermet område i forhold til landbruksvirksomheten, og bolighus her vil ikke på samme måte legge beslag på aktuelle områder for landbruk.

Kommunedelplanen for Sola 2002-2013 godkjennes derfor, med unntak av eiendommen Grythe.

Bakgrunn for saken

Sola kommunestyre sluttbehandlet forslag til kommuneplan 2. oktober 2003.

Begge eiendommene ligger innenfor den langsiktige grensen mot jordbruk i henhold til fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J), og er angitt til boligformål i ny kommuneplan.

Sola kommune ønsker å opprettholde området ved Sjøvold som boligområde av hensyn til grunneier som allerede bor på eiendommen og som ønsker å bygge på denne i samsvar med en vedtatt kommuneplan. Kommunen begrunner fravikelsen fra fylkesdelplanen med at tomtearealet ligger bak en treklynge på en allerede opparbeidet tomt. Dette gjør at den synes adskilt fra den øvrige landbruksbebyggelsen.

I henhold til eiendommen Grythe, påpeker kommunen at grunneier selv bor på eiendommen og ønsker å utvikle den delen som ligger utenfor vernegrensen for Solastranden i samsvar med vedtatt kommuneplan.

Fylkesmannens miljøvernavdeling har innsigelse til gnr 14 bnr 71, Grythe. Bakgrunnen for innsigelsen er den langsiktige grensen til landbruk som følger av

FDP-J, samt hensynet til landskapsvernområdet ved Solastranden. Fylkesmannen peker på at områder for spredt boligbygging i LNF-områder og områder avsatt til landbruk i FDP-J, over tid vil kunne føre til fragmentering av et sammenhengende landbruksområde. Når kommunen først har konkretisert den langsiktige grensen for landbruk, må dette også få konsekvenser i forhold til forvaltningen av arealene.

Fylkeslandbruksstyret har innsigelse til gnr 35 bnr 132, Sjøvold. Innsigelsen knytter seg til at eiendommen ligger innenfor den langsiktige grensen for jordbruk i henhold til fylkesdelplanen. Det legges vekt på at det er prinsipielle grunner og ikke det konkrete arealet på eiendommen som er bakgrunn for innsigelsen.

Megling ble foretatt 12. mars 2004, etter at kommunen behandlet planen.

Fylkesmannen anbefaler i oversendelsen til Miljøverndepartementet, at ettersom kommunen har presisert hvor den langsiktige grensen for jordbruk skal gå, er det viktig at man følger opp dette. Det er derfor ikke akseptabelt at man i ettertid legger byggeområder innenfor de prioriterte landbruksområdene. Slike områder må i så fall sies å være i strid med de nasjonale føringene som regjeringen ga ved godkjenningen av fylkesdelplanen. Føringene er ment å gi vern om arealressursene og forutsigbarhet for næringen.

Fylkesmannen legger vekt på at etablering av nye, og fortetting av eksisterende boligtomter i de prioriterte landbruksområdene vil føre til økte drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. I tillegg gir denne typen omdisponeringer uheldige signaler i forhold til andre lignende områder.

Fylkesmannen viser til at kommunen ellers har fulgt opp retningslinjene i FDP-J om å konkretisere en langsiktig grense mellom utbyggingsområder og LNF-områder.

Fylkesmannen anbefaler at innsigelsene tas til følge.

Befaring ble avholdt 15. juni 2004. Foruten Miljøverndepartementet, deltok representanter fra Landbruks- og matdepartementet, fylkesmannen, Sola kommune og grunneiere.

I forbindelse med departementets behandling er følgende uttalelse innhentet:

Landbruks- og matdepartementet anbefaler i brev av 29. september 2004 at innsigelsen fra fylkeslandbruksstyret til eiendommen Sjøvold tas til følge. Det legges stor vekt på innholdet i FDP-J, og den omfattende prosessen med store kompromisser som førte frem til fylkesdelplanen. Departementet viser i sitt brev til fylkesmannens uttalelse om at en utbygging på eiendommen kan bidra til at det skjer en uthuling av FDP-J. Landbruks- og matdepartementet peker på at det er lagt til rette for omfattende utbygging i arealene som ligger utenfor den langsiktige grensen for landbruk.

Miljøverndepartementets vurderinger

Konflikten gjelder to eiendommer til boligbygging som begge omfattes av fylkesdelplan for Jæren (FDP-J), henholdsvis Sjøvold, gnr 35 bnr 132 og Grythe, gnr 14 bnr 71.

Begge eiendommene ligger innenfor den langsiktige grensen for landbruk i FDP-J. Denne grensen er ment å skulle gi vern om arealressursene og forutsigbarhet for næringen.

Fylkesdelplanen gir retningslinjer for arealdisponeringene i regionen.

Sjøvold
Tomtens areal er på 2,7 daa og er tidligere fradelt og bebygget med et bolighus. Tomtearealet ligger bak en treklynge og er avskjermet fra de omkringliggende landbruksarealer. Eiendommen er i dag opparbeidet som hage og er ikke dyrket mark.

Miljøverndepartementet mener en utbygging på denne tomten ikke vil berøre landbruksarealene. Det er lagt vekt på en konkret vurdering av situasjonen på eiendommen, hvor en eventuell utbygging ikke vil gå utenfor tomtegrensen som i dag er opparbeidet med en klar treklynge. En fortsatt drift av landbruksarealene i området rundt tomten blir derfor ikke begrenset av utbyggingen.

Eiendommen er brukt til bolig siden 1977, og det er kort avstand til øvrig bebyggelse i området.

Departementet mener det er viktig å ta hensyn til jordvernet, og at FDP-J fortsatt skal legges til grunn ved arealdisponeringssaker i dette området. Eiendommens beliggenhet og beskaffenhet tilsier likevel at landbruket ikke vil få ytterligere negative konsekvenser ved at det tillates oppført en ny bolig på tomten. Departementet finner derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å ta innsigelsen til følge.

Grythe
Arealet på eiendommen er på 5 daa, og kommunen ønsker å utnytte 2,5 av disse til bolig. Eiendommen ligger dels innenfor dels utenfor vernegrensen for Solastranden. Den delen som skal benyttes til ny bolig ligger utenfor grensen til Jærstrendene landskapsvernområde. Eiendommen er i dag delvis bebygget, og ligger i et LNF-område.

Miljøverndepartementet legger vekt på at den aktuelle tomten ligger innenfor den langsiktige grensen for landbruk. I tillegg ligger tomten på en høyde i et sårbart kystlandskap, ved grensen til landskapsvernområdet ved Solastranden som har internasjonal status som Ramsar-område. Det er generelt et stort byggepress og ønske om fortetting i områdene langs Solastranden, slik at en tillatelse til oppføring av nye hus her vil få konsekvenser for landskapsverdiene.

En utbygging som planlagt på gnr 14 bnr 71, vil være synlig fra stranden, som er et mye brukt friluftsområde. Selv om grensen for vernet markerer en yttergrense, er det likevel viktig å være forsiktige med å etablere tiltak i umiddelbar nærhet til verneområder. Departementet viser i denne sammenheng til fylkesdelplan for Jærstrendene, der det fremgår at Jærkysten er et sårbart landskap hvor det må legges vekt på landskapsbildet ved all planlegging og virksomhet i området. Departementet mener at landskapsbildet blir endret og at friluftsopplevelsen på Solastranden blir svekket ved en utbygging på Grythe.

Etter en samlet vurdering av de ulempene et nytt bolighus på eiendommen Grythe vil medføre, er departementet kommet til at hensynet til verneområdet på Solastranden går foran. Miljøverndepartementet tar derfor fylkesmannens innsigelse til følge.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven § 20-5 femte ledd finner departementet delvis å kunne godkjenne Sola kommunestyrets vedtak av 2. oktober 2003. Planer for utbygging av eiendommen Sjøvold, gnr 35 bnr 132, godkjennes. Planer for utbygging på Grythe, gnr 14 bnr 71, godkjennes ikke.

Kommuneplanen er egengodkjent av kommunen, med unntak av områdene med innsigelse. Departementets vedtak gjelder derfor bare de angitte områdene. Departementet forutsetter at Sola kommune selv endrer plankartet i samsvar med departementets vedtak.

Om kunngjøring av den endelige kommuneplanen vises til reglene i plan- og bygningslovens § 20-5 åttende ledd.

Kommunen er orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brev.

Med hilsen
Øyvind Håbrekke

Kopi:
Sola kommune
Landbruks- og matdepartementet
Rogaland fylkeskommune