Stavanger kommune - motsegn til arealdelen av kommuneplanen 2023-2040

Kommunal- og distriktsdepartementet viser til oversending av saka frå Statsforvaltaren i Rogaland, 17.november 2023. Saka er sendt til departementet for avgjerd etter plan- og bygningslova § 11-16, grunna uløyste motsegner frå Rogaland fylkeskommune og Statsforvaltaren i Rogaland.

Motsegnene frå statsforvaltaren og fylkeskommunen er retta mot to område i arealdelen til kommuneplanen i Stavanger kommune 2023-2040. Den eine motsegna gjeld endring av arealføremål ved universitetsområdet på Ullandhaug, frå offentleg og privat tenesteyting til bustadføremål. Den andre gjeld endring av arealføremål ved Kvernevikveien frå bustadføremål til føremålet kombinert bebyggelse og anleggsføremål. 

Området på Ullandhaug ligg i utkanten av dagens universitetsområde, vest for Kristine Bonnevies vei. Området er i gjeldande kommuneplan og områderegulering frå 2017 avsett til offentleg og privat tenesteyting. Områdereguleringa gjer det klart at føremålet er studentbustader. Arealet utgjer om lag 25 dekar, og er hovudsakeleg i bruk som fulldyrka jord jamfør skildringa i konsekvensutgreiinga og statsforvaltaren si oversending. Forslaget i kommuneplanen er å omdisponere dette arealet til bustadføremål. 

I Kvernevik er motsegnene retta mot eit område på austsida av Kvernevikveien. Området er avsett og regulert til bustadføremål i gjeldande kommuneplan og områderegulering frå 2014. Arealet er på cirka 5 dekar, der om lag 2,8 dekar er fulldyrka jord av svært god kvalitet.  Forslaget i kommuneplanen er å omdisponere arealet frå bustadføremål til kombinert føremål for å opne for daglegvarehandel og helsehus.

Statsforvaltaren i Rogaland har fremma motsegn til forslaga om å endre arealføremål for Ullandhaug og Kvernevik i brev datert 21.desember 2022. Statsforvaltaren meiner at endringa av arealbruken på Ullandhaug strir mot den langsiktige planlegginga for universitetsområdet og nyleg vedtatt områderegulering. Bustadføremål utan tilknyting til universitetet undergrev den langsiktige visjonen om eit samla universitetsområde. Kommunen har ein stor bustadreserve i eksisterande planar, og treng ikkje legge til rette for nye område til dette føremålet. Statsforvaltaren meiner vidare at så lenge arealet ikkje skal brukast til samfunnsnyttige føremål knytt til universitetet, bør det bli halde som dyrka jord av omsyn til jordvernet.

Statsforvaltaren si motsegn i Kvernevik er grunngitt med at omdisponeringa vil føre til ei uheldig spreiing av sentrumsfunksjonar  og svekke det eksisterande lokalsenteret som ligg på vestsida av vegen. Statsforvaltaren meiner dette ikkje støttar opp under ei konsentrert og arealeffektiv sentrumsutvikling. Statsforvaltaren meiner at når eit jordbruksareal her først skal byggjast ut, bør området bli teke i bruk til bustadføremål framfor å legge til rette for to sentrumsområde.

Statsforvaltaren tilrår i si oversending at motsegnene til begge områda blir tatt til følge.

Rogaland fylkeskommune vedtok i fylkestingmøte 24. januar 2023 å fremme motsegn mot omdisponering frå offentleg føremål til bustadføremål på Ullandhaug, og omdisponering frå bustadføremål til kombinert bruk på Kvernevik.

Fylkeskommunen vurderer at endringa ved Ullandhaug vil gå ut over dei langsiktige utviklingsmoglegheitene i eit høgt prioritert regionalt næringsområde. Plangrepet med å sette av areal til eit samla universitetsområde på Ullandhaug er gamal, og har vist seg å tene utviklinga i regionen godt. Fylkeskommunen meiner at sjølv om universitetet ikkje treng utvidingar akkurat no, er det viktig å halde av areal til ytterlegare vekst eller etablering av tilknytte verksemder. Vidare blir det argumentert for at studentbustader skil seg frå vanlege bustadføremål, og vil sikre ei tilknyting til universitetsområdet.

Fylkeskommunen si motsegn til omdisponering i Kvernevik er grunngitt med at arealendringa vil kunne føre til konflikt når det blir oppretta to lokale sentra så nær kvarandre. Dagens sentrum for området er vurdert som tilstrekkeleg for omlandet det skal dekke. Endringa vil òg gjere at ein kan bygge færre bustadar innanfor utbyggingsområdet langs den framtidige bussveg-aksen. Dette vil svekke grunnlaget for ein kollektivbasert områdeutvikling.

Stavanger kommune vedtok i kommunestyremøte 19. juni 2023 arealdelen til kommune­planen. På Ullandhaug meiner kommunen det er eit viktig grep å legge til rette for bustad­bygging tett opp til ein stor arbeidsplasskonsentrasjon for å nå nullvekstmål og bygge opp under ei låg parkeringsdekning. Kommunen meiner at Kristine Bonnevies veg er den naturlege avgrensinga av universitetsområdet, og at det vil vere logisk å vurdere annan arealbruk på sørvestsida av vegen.

Kommunen grunngir føremålsendringa ved Kvernevikveien med at dei ønskjer å styrke tilbodet til dei som bur i Kvernevik bydel. I kommuneplanen er det sett av areal til sentrumsføremål på vestsida av Kvernevikveien, men kommunen har utfordringar med å få i gang utvikling her. Dei ønsker derfor å opne for sentrumsfunksjonar på austsida av vegen. Kommunen meiner dette ikkje vil  føre til direkte konkurranse med lokalsenteret, men bli eit supplement. Kommunen har ein stor bustadreserve, og i dette området legg dei opp til 790 bustader. Dei meiner derfor at ein reduksjon på 50 bustader i eit område der det planleggjast for 790 bustader i liten grad vil utfordre bustadreserven.

Meklingsmøte vart gjennomført mellom kommunen og motsegnspartane den 12. april 2023 og 28. august 2023. Partane vart ikkje einige om endring av arealføremål på Ullandhaug og Kvernevik.

Møte om saka og synfaring vart halde den 7. februar 2024. På møtet deltok representantar frå Stavanger kommune, Rogaland fylkeskommune, Statsforvaltaren i Rogaland, Klima- og miljødepartementet, Miljødirektoratet og Kommunal- og distriktsdepartementet.

Klima- og miljødepartementet tilrår i brev datert 26. mars 2024 å ikkje ta motsegnene til følgje. For departementet er det sentrale spørsmålet i saka om arealendringane som er foreslått vil føre til negative konsekvensar for nasjonale eller vesentlege regionale miljøinteresser som veg tyngre enn den samfunnsmessige nytta av tiltaket. Departementet meiner det ikkje er grunnlag for å oppretthalde motsegnene på grunn av avvik frå statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging.

Klima- og miljødepartementet er samd med motsegnspartane i at det er uheldig å omdisponere offentlege areal til bustadføremål på Ullandhaug dersom det ikkje er behov for bustader i området. Bustadreserven tyder på at det finst alternativ til ein utbygging på Ullandhaug, samstundes som samfunnsnytta ser ut til å være avgrensa. Likevel ser ikkje departementet at det er grunn til å tru at arealendringa vil føre til vesentleg auka biltrafikk.

Vidare meiner departementet at det som eit utgangspunkt er uheldig å spreie sentrums­funksjonar, slik det er foreslått på Kvernevik. Likevel viser departementet til at avstanden mellom lokalsenteret på austsida av vegen og det ønska området på vestsida er så kort at det ikkje er unaturleg å sjå på ein utbygging som ei forlenging av senterområdet. Det er planlagt eit betydeleg tal bustader på austsida av vegen, og det vil bli etablert kryssing av Kvernevikveien før eventuell utbygging til næring. Etter departementet sitt syn vil ikkje endringa føre til vesentleg auka biltrafikk.

Landbruks- og matdepartementet tilrår i brev av 15. april 2024 å ta motsegna til endring av planføremål på Ullandhaug til følgje. Dette er eit stort område på 25 dekar med svært god dyrka mark som i dag vert driven aktivt. Arealet bør halde fram som dyrka mark inntil det blir behov for arealet til føremålet det først ble sett av til. Dersom dette behovet ikkje oppstår, bør kommunen vurdere å tilbakeføre arealet til LNF-føremål. Det er òg eit poeng at ei opning for vanleg bustadføremål på dette arealet kan skape utbyggingspress på tilgrensande dyrka mark i Sola kommune. Departementet legg òg vekt på at kommunen har ein betydeleg bustadreserve i allereie omdisponerte areal. På bakgrunn av skjerpa nasjonale føringar om eit strengt jordvern, meiner Landbruks- og matdepartementet at området ikkje bør omdisponerast til bustadområde, og at motsegnene bør bli tekne til følge.

Departementet støttar ikkje motsegnene til endring av planføremål ved Kvernevikveien ut frå ei landbruksfagleg vurdering. Det har lita betydning for jordvernet om arealet har planstatus bustadføremål eller kombinert føremål.

 

Kommunal- og distriktsdepartementet si vurdering

Kommunal- og distriktsdepartementet skal etter plan- og bygningslova § 11-16 andre ledd ta stilling til om motsegnene til kommuneplanen skal takast til følgje, eller om kommunen sitt vedtak skal godkjennast. Departementet kan gjere naudsynte endringar i planen.

Ullandhaug
Motsegnsstyresmaktene meiner kommunen sine føreslåtte endringar på Ullandhaug ikkje følgjer opp langsiktig planlegging og arealbruk ved universitetsområdet, og finn at dette er i strid med statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging. Kommunal- og distriktsdepartementet er einig i at endringsforslaget ikkje samsvarar med den langsiktige planlegginga for universitetsområdet, og at det vil vere konfliktfylt sett opp mot målsettinga om å sikre nok areal for framtidig utvikling av universitetet. Manglande avklarte utviklingsmoglegheiter kan føre til utbyggingspress på andre tilgrensande og verdifulle areal.

Statsforvaltaren viser vidare til at med skjerpa nasjonale jordvernmål, er arealendringa òg uheldig med omsyn til jordvern. I lys av dei skjerpa jordvernmåla meiner Kommunal- og distriktsdepartementet at området ikkje bør omdisponerast til bustader. Etter departementet si vurdering vil det vere uheldig å byggje ned dyrka jord til eit føremål med liten samfunns­messig nytte. Departementet kan heller ikkje sjå at endringsforslaget beror på eit sterkt behov for bustadbygging i området. I brev frå Stavanger kommune til departementet 16. februar 2024, opplyser kommunen at dei har ein bustadreserve på ca. 19 400 bustader. Til samanlikning reknar dei med at det berre trengst ca. 10 000 nye bustader fram mot 2040. Dersom arealet ikkje trengst til utviding av universitetsområdet, slik det er sett av i gjeldande kommuneplan og områderegulering, bør arealet førast tilbake til LNF-føremål.

Kommunal- og distriktsdepartementet godkjenner derfor ikkje kommunen sitt forslag om å endre arealbruk frå offentleg og privat tenesteyting til bustadføremål på Ullandhaug.

Kvernevik
Motsegnsstyresmaktene meiner etablering av sentrumsfunksjonar på austsida av Kvernevikveien vil føre til ei uheldig spreiing av sentrum og vere i strid med statlege planretningslinjer for samordna bustad-, areal- og transportplanlegging. Kommunen argumenterer for at dei ønskjer å styrke tilbodet til innbyggjarane i Kvernevik bydel. Dei meiner etableringa av det nye senteret ikkje vil føre til direkte konkurranse med lokalsenteret på vestsida av vegen, men vil bli eit supplement.

Kommunal- og distriktsdepartementet meiner at det som et utgangspunkt ikkje er ønskeleg med ei unødvendig spreiing av sentrumsfunksjonar. Likevel vurderer departementet at det i denne saka er snakk om svært kort avstand mellom dei to sentera og at det vil vere naturleg å sjå dei i samanheng. Det er òg planlagt mange bustader på austsida av vegen. Eit nytt senter på denne sida vil såleis vere meir tilgjengeleg for bebuarane på denne sida av vegen som elles ville måtte krysse Kvernevikveien. Departementet viser til Klima- og miljø­departementet si vurdering om at endringa sannsynlegvis ikkje vil føre til vesentleg økt biltrafikk. Departementet støtter vidare Landbruks- og matdepartementet si vurdering om at det ikkje er landbruksfagleg grunnlag for å støtte motsegnene på Kvernevik.

Kommunal- og distriktsdepartementet finn med dette at det ikkje er nasjonale eller vesentlege regionale interesser som blir tilsidesett i denne saka, og at kommunen sitt vedtak derfor kan godkjennast. 

Vurdering etter naturmangfaldlova

Etter § 7 i naturmangfaldlova skal prinsippa i lova §§ 8-12 bli lagt til grunn som retningslinjer ved utøving av offentleg mynde som gjeld naturmangfald. Vurderingane skal gå fram av vedtaket. I oversendinga peiker statsforvaltaren på at det kan vere hole eiker i området på Ullandhaug. Kommunal- og distriktsdepartementet føreset at det ein ved ei eventuell framtidig detaljregulering undersøker om den utvalde naturtypen hole eiker finst i området. Viss dei finst, må ein vurdere korleis desse kan bli tatt vare på ved utbygging, jf. naturmangfaldlova § 53.

Konsekvensar av omdisponering på Kvernevik er vurdert som nøytral, og utbygginga elles er vurdert til å gi liten grad av auka belastning på økosystemet, jf. nml. § 10.

Vedtak
I medhald av plan- og bygningslova § 11-16 andre ledd godkjenner ikkje Kommunal- og distriktsdepartementet omdisponering av del av universitetsområdet på Ullandhaug frå offentleg og privat tenesteyting til bustadføremål.

Departementet godkjenner omdisponering frå bustadføremål til kombinert føremål bebyggelse og anlegg – daglegvare og tenesteyting, i Kvernevik.

Departementet ber om at kommunen endrar planen i samsvar med vedtaket. For kunngjering av planen gjeld plan- og bygningslova § 11-15 andre ledd.

Departementet sitt vedtak er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. plan- og bygningslova § 11-16, siste ledd.  

Med helsing
Erling Sande

Kopi: 
Klima- og miljødepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Rogaland fylkeskommune
Stavanger kommune