Strand kommune – innsigelse til reguleringsplan for Hytteområde Nordre Idse, Stokkavika

Saken er oversendt Miljøverndepartementet ved fylkesmannens brev av 3. april 2006 for avgjørelse etter plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 2.

Miljøverndepartementet stadfester reguleringsplan for Hytteområde Nordre Idse, med en tilføyelse i reguleringsbestemmelsenes § 2. Departementet mener det er viktig å begrense utbygging i strandsonen mest mulig, men finner at en utvidelse av hyttene fra 80 til 90 m ²> kan aksepteres, dersom det tilføyes i bestemmelsene at tilbygg mot sjøen i første hytterekke ikke tillates. Området mellom bebyggelsen og sjøen bør holdes mest mulig urørt av hensyn til allmenne interesser. Innsigelsen fra fylkesmannen tas delvis til følge.

Bakgrunn for saken

Initiativ til å endre reguleringsplan for Hytteområde Nordre Idse for å øke hyttestørrelsen fra 80 til 90 m ²> ble tatt av Stokkavika velforening. I første omgang vedtok kommunen en mindre vesentlig reguleringsendring, men etter innsigelse fra fylkesmannen, ble saken behandlet som en ordinær reguleringsendring.

Fylkesmannen i Rogaland varslet i uttalelse til planoppstart 13. oktober 2004 at det kan bli aktuelt å fremme innsigelse.

Velforeningens arkitekt Eva Bay foreslo i brev 9. november 2004 at det i reguleringsbestemmelsene tas inn følgende begrensning for å sikre at strandsonen fremdeles blir åpen og tilgjengelig for alle: ”I forreste hytterekke mot sjøen tillates ikke tilbygg på sjøsiden av hyttene.”

Strand kommune vedtok 5. april 2005 å legge reguleringsplanen for Stokkavika ut til offentlig ettersyn med endring slik at størrelsen på fritidsboligene utvides fra 80 til 90 m ²> ^. > Kommunen vil unngå å dele opp hytteområdet i soner, av hensyn til likebehandling og at det er vanskelig å forsvare ut fra vurderinger knyttet til den enkelte hytte. Kommunen mener påbygg belaster friluftsinteressene og privatiserer mindre enn nybygg og legger vesentlig vekt på at kommuneplanen gir føringer om å utvide hyttestørrelsen til 90 m ²>.

Stokkavika hytteforening har gitt merknader i brev av 18. august 2005. Foreningen mener vedlagte bilder belyser at hyttene er tilpasset landskapet og at allmennhetens tilkomst er sikret.

Fylkesmannen i Rogaland fremmet 30. mai 2005 innsigelse til reguleringsplanen. Innsigelsen gjelder utvidelse av hyttene i 100-metersbeltet langs sjøen, slik at 15 eksisterende og 5 nye hytter berøres. Fylkesmannen mener det er spesielt viktig å ta vare på de sjønære arealene og viser til strandsonebrev fra Miljøverndepartementet 8. mars 2002. Fylkesmannen mener det i et område som allerede er tett utbygd, er viktig å sikre tilstrekkelig adkomst og bruksmuligheter til sjøarealene, både for hytteeiere og andre friluftslivsutøvere. Økt hyttestørrelse her vil føre til mer privatisering og mindre tilgjengelig areal i strandsonen.

Fylkesmannen viser til at det i kommuneplanen framgår at Idse ikke har kapasitet til flere hytter, først og fremst av hensyn til allment friluftsliv og opplevelsesverdien av landskapet. Fylkesmannen mener at utvidelse av hyttestørrelsen har lignende negativ funksjon i forhold til friluftslivet og landskapet som fortetting.

Fylkesmannen påpeker at kommuneplanens bestemmelser om å utvide hyttestørrelsen fra 80 til 90 m ²> gjelder i områder som ikke er regulert eller har krav til reguleringsplan, og ikke gjelder for regulerte hytteområder. Fylkesmannen viser til at omfattende fortetting av hytteområdet i Stokkavika ble vedtatt ved reguleringsendring i 2002, og at fylkesmannens innvendinger til dette i liten grad er fulgt opp. Fylkesmannen viser også til at kommunen heller ikke har fulgt opp tidligere råd om en analyse av konsekvensene på natur-, landskaps- og friluftsverdiene ved økt hyttestørrelse for de mer enn 50 hyttene i planområdet.

Megling i saken ble holdt 2. november 2005 uten at det ble oppnådd enighet.

Kommunestyret vedtok endret reguleringsplan 8. februar 2006. I reguleringsbestemmelsene § 2 ble det foretatt slik endring:
- Hyttene kan bygges med bebygd areal inntil 90 m2.
- Begrepet ”balkong” erstattes med ”terrasse”.

Kommunen oversendte saken til fylkesmannen ved brev av 26. mars 2006. I brevet opplyses det blant annet at reguleringsplanen ble revidert seinest i 2002, da det ble regulert inn flere fritidsboliger på 80 m ²>. Det vises til at i kommuneplanen fra 2003 er det i områder for fritidsbebyggelse uten reguleringsplan og uten krav om reguleringsplan, fastsatt en grunnfalte på maksimum 90 m ²> for fritidsboliger, og satt krav om at bebyggelsen ikke skal oppføres nærmere strandlinjen enn 50 meter. På denne bakgrunn har flere eldre reguleringsplaner blitt revidert i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Kommunen mener at alle hyttene i dette planområdet bør ha samme bestemmelse. Kommunen mener dessuten at hyttene i første rekke mot fjorden er skjermet av vegetasjon og har så stor innbyrdes avstand at en økning med 10 m ²> ikke vil være til ulempe for allmennhetens adgang til og bruk av strandsonen.

Fylkesmannen anbefalte i oversendelsesbrevet til departementet 3. april 2006 ut fra en samlet vurdering at innsigelsen blir tatt til følge. Fylkesmannen viser til at det er gitt klare signaler om en mer restriktiv praksis for å bygge i strandsonen, blant annet i St.meld. nr. 21 (2004-2005) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Fylkesmannen mener hensynet til en mest mulig urørt strandsone tilsier at de som eier hytter i strandsonen må finne seg i større restriksjoner enn eiere av hytter lenger bak. Fylkesmannen viser videre til at det er et kontinuerlig press for å utvide hyttestørrelsen, og kommunen må derfor være restriktiv for å hindre en utglidning. Større hytter gir rom for mer folk og dermed økt privatisering av strandsonen, og endrer dessuten landskapet.

Befaring på stedet og tilhørende møte ble holdt 30. mai 2006, med representanter for kommunen, fylkesmannen og Miljøverndepartementet. To av hytteeierne i området var også til stede.

Miljøverndepartementets vurdering

Uenigheten mellom kommunen og fylkesmannen gjelder spørsmålet om størrelsen på hyttene i 100-metesbeltet langs sjøen i det aktuelle området. Kommunen mener hyttestørrelsen for hele området kan økes fra 80 til 90 m ²> >, mens fylkesmannen mener størrelsen på hyttene i 100-metersbeltet ikke bør utvides ut fra hensynet til strandsonen. Innsigelsen berører 15 eksisterende og 5 hytter som ennå ikke er oppført. Første rekke mot sjøen er ferdig utbygd med 13 hytter.

Det er et viktig nasjonalt mål å unngå bygging i 100-metersbeltet langs sjøen, blant annet for å sikre allmenn ferdsel og friluftsliv og hensynet til landskap og natur. Det er nødvendig med en offensiv og framtidsrettet forvaltning av strandsonen slik det blant annet har kommet til uttrykk i St.meld. nr. 21 (2004-2005) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand.

Av Soria Moria-erklæringen framgår det at regjeringen vil stanse nedbyggingen av strandsonen, og at vernet skal være særlig strengt i områder med sterk konkurranse om strandsonen.

I dette tilfellet gjelder det ikke nybygging, men utvidelse av eksisterende bebyggelse i 100-metersbeltet. Det gjelder imidlertid et område med allmenne interesser der det er et utbyggingspress.

Kommunen har som begrunnelse for reguleringsendringen vist til bestemmelser i kommuneplanen om hyttestørrelse. Det gjelder følgende bestemmelse:

”I områder for fritidsbebyggelse uten reguleringsplan, bebyggelsesplan, strandplan eller disposisjonsplan og uten krav om ny reguleringsplan kan nye fritidsboliger oppføres på følgende vilkår:
- ….
- Fritidsboliger skal oppføres med grunnflate på maksimum 90 m2… Bebyggelsen skal ikke oppføres nærmere strandlinjen enn 50 meter……”

Bestemmelsen kommer ikke direkte til anvendelse for regulerte områder, men gir en føring også for slike områder. Som det framgår er det forutsatt en hyttestørrelse på 90 m ²>, men samtidig er det forutsatt en avstand til sjøen på minst 50 meter. I dette tilfellet er avstanden mellom hyttene og sjøen i gjennomsnitt ca 40 meter. Dessuten er det mellom hyttene og sjøen på reguleringskartet vist et friluftsområde, med strenge bestemmelser om bruken. Miljøverndepartementet ser det som positivt at mulighetene for allmenn ferdsel langs sjøen er sikret på denne måten, selv om avstanden mellom hyttene og sjøen burde vært større. Det er viktig at mulighetene for allmenn ferdsel og natur- og landskapskvalitetene bevares også framover ved at området nærmest sjøen bevares mest mulig urørt.

Miljøverndepartementet kan likevel ikke se at det vil påvirke ferdselsmulighetene eller føre til ytterligere privatisering dersom det tillates utvidelse med 10 m ²> også for de hyttene som ligger i 100-metersbeltet. Departementet er enig med kommunen i at hyttene i dag ligger slik til at det bør kunne være mulig å utvide hyttene noe uten at det går på bekostning av allmenne interesser.

Departementet viser her til forslag fra arkitekt Eva Bay i brev av 9. november 2004 om å ta inn en tilføyelse i reguleringsbestemmelse som begrenser tilbygg i hytterekken mot sjøen.

Miljøverndepartementet mener en slik bestemmelse vil være tilstrekkelig til å sikre de allmenne hensyn i dette tilfellet, slik at utvidelse av hyttene til 90 m ²> derfor kan aksepteres.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 finner departementet å kunne stadfeste Strand kommunestyres vedtak 8. februar 2006 om reguleringsplan for Hytteområde Nordre Idse, med følgende tilføyelse i § 2 i reguleringsbestemmelsene:
”I første hytterekke mot sjøen tillates ikke tilbygg på sjøsiden av hyttene.”

Vedtaket innebærer at departementet gjør en mindre endring i reguleringsplanen. Etter plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 2 kan departementet etter at kommunen er gitt anledning til å uttale seg, gjøre de endringer som finnes påkrevd, men planen kan ikke endres i hovedtrekkene. Miljøverndepartementet har derfor ved telefon informert kommunen om tilføyelsen i reguleringsbestemmelsene.

I dette tilfellet er reguleringsbestemmelsene trykket på plankartet. Miljøverndepartementet forutsetter at kommunen selv foretar endringene i reguleringsbestemmelsene i forbindelse med opptrykk av nytt plankart med bestemmelser.

Med hilsen
Helen Bjørnøy

Kopi:
Strand kommune
Rogaland fylkeskommune

Vedlegg:
Saksdokumentene i retur