Strømgaten 56 Eiendom AS

I søknaden opplyses det at Strømgaten 56 Eiendom AS er et eiendomsselskap som eier eiendom med gnr. 164, bnr. 1241 i Bergen kommune. Selskapet har ingen ansatte og ingen virksomhet foruten utleie og drift av eiendommen. Videre eksisterer det ikke andre vesentlige kreditorer enn én kreditor, som har et krav på 1 million kroner med meget god sikkerhet. I brev av 7. mai 2012 opplyses det at eiendommen er verdsatt til om lag 20 millioner kroner.

Kjøperne er Riviere Holding AS, heleid selskap av Øystein Rødland, og Rødco AS, heleid selskap av Ståle Rødland. Øystein Rødland er varamedlem i styret. Etter overdragelsen vil det være ytterligere én aksjonær i selskapet, styreleder Lars Kristian Rødland, som eier 2 prosent. Det er opplyst at han samtykker til sikkerhetsstillelsen.

I søknaden vises det til at både kjøperne og selgerne over tid har kommet fram til at overdragelse av selskapets aksjer til langsiktige eiere som utfører den daglige driften, vil være det beste for alle parter i handelen, ikke minst for selskapet. Styret er også av den oppfatningen. Det vil være en fordel for selskapet å få færre eiere med sterkere engasjement i selskapets drift. Det opplyses at kjøperne har et økonomisk motiv for handelen, da de ønsker å videreutvikle selskapet og øke dets leieinntekter gjennom mer profesjonell drift, oppussing og optimalisering av selskapets eiendom. Selgerne deltar ikke lenger i selskapets drift og har et ønske om å plassere den kapitalen som nå er bundet opp i aksjene, i andre verdier. Prisen på aksjene vil bli fastsatt til markedspris. I e-post av 11. juni 2012 opplyser søker at kjøpesummen er på 8 millioner kroner.

Størrelsen på den finansielle bistanden ved kjøpet er oppad begrenset til 7,5 millioner kroner. I brev av 5. mai 2012 opplyser søker at det har vært skissert to forskjellige måter å finansiere kjøpet av selskapet på:

Alternativ 1 er banklån i Riviere Holding AS på opptil 5 500 000 kroner og banklån i Rødco AS på opptil 2 000 000 kroner. Kjøperne har fått et muntlig tilsagn om lånefinansiering fra Handelsbanken, forutsatt at målselskapet stiller sikkerhet for lånet med eiendommen Strømgaten 56 og at de kan fremvise innvilget dispensasjon fra Nærings- og handelsdepartementet. Lånet skal betjenes med aksjeutbytte fra målselskapet, eventuelt at eierne av de to kjøpende selskapene låner inn kapital.

Alternativ 2 går ut på å ta opp banklån i målselskapet på opptil 7,5 millioner kroner med sikkerhet i eiendommen, som lånes til de to kjøperne til forretningsmessig rente. Banklånet betjenes gjennom leieinntektene i selskapet og renteinntekter fra utlånt kapital.

I brevet av 7. mai 2012 opplyser søker at målselskapets leieinntekter for tiden er på 84 550 kroner per måned. Når en leilighet som er under rehabilitering er klar, blir de forventede årlige leieinntektene på 1 200 000 kroner. Estimert årlig overskudd er 950 000 kroner. Eierne av de to selskapene eier allerede til sammen 48 prosent av aksjene i målselskapet og kan bruke sine private aksjeutbytter til å skyte inn midler i sine selskaper ved behov.

§§ 8-7 til 8-9 oppstiller generelle begrensninger i selskapets adgang til å yte kreditt til eller stille sikkerhet til fordel for personer og selskaper med en nærmere angitt tilknytning til selskapet. Også disse bestemmelsene har som formål å sikre selskapskapitalen og derved å ivareta kreditorenes og øvrige aksjeeieres interesse.

I henhold til aksjeloven § 8-7 kan selskapet "bare gi kreditt til eller stille sikkerhet til fordel for en aksjeeier eller noen av aksjeeierens nærstående innenfor rammen av de midler som kan benyttes til utdeling av utbytte, og bare når det stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning." I § 8-7 nr. 3 pkt. 2 er det gjort unntak for konsernforhold.

Etter departementets vurdering foreligger det ikke et konsernforhold som gjør at unntaket i § 8-7 nr. 3 pkt. 2 kommer til anvendelse. I henhold til aksjeloven § 1-3 foreligger det et konsernforhold dersom selskapet "på grunn av avtale eller som eier av aksjer (..) har bestemmende innflytelse over" selskapet. Ut fra opplysningene i søknaden er det ikke ennå inngått avtale om kjøp av Strømgaten 56 Eiendom AS.

I henhold til aksjeloven § 8-9 første ledd gjelder bestemmelsene i § 8-7 tilsvarende for selskapets adgang til å gi kreditt eller stille sikkerhet til fordel for et "styremedlem, daglig leder (…) eller noen av disses nærstående."

§ 8-8 gjelder kreditt mv. til ansatt som er aksjeeier, og anses ikke relevant i denne saken.

§ 8-7 oppstiller to begrensninger: Selskapets krav på tilbakebetaling av kreditten og selskapets regresskrav i henhold til sikkerhetsstillelsen i beløp må ligge innenfor rammen av de midler selskapet kan utdele som utbytte. Videre må selskapets krav være betryggende sikret. Søker har opplyst at rammen for utdeling av utbytte er kr. 0.

Etter departementets vurdering kommer derfor aksjeloven § 8-7 til anvendelse.

§ 8-9 gjelder sikkerhetsstillelse overfor en tillitsvalgt mv. eller dennes "nærstående". Øystein Rødland er varamedlem i styret, og denne bestemmelsen kommer derfor også til anvendelse. § 8-9 viser til § 8-7 og har derfor liten praktisk betydning her.

Departementet viser til at Strømgaten 56 Eiendom AS er et eiendomsselskap som kun driver med utleie og drift av eiendommen. Selskapet har derfor en begrenset virksomhet og dermed en begrenset spredning av risiko. Det har heller ingen ansatte, og kun én kreditor, som har god sikkerhet for sitt krav. Departementet har lang praksis med å innvilge dispensasjon for sikkerhetsstillelse av eiendom i rene eiendoms-selskaper.

Departementet legger videre vekt på at det kun søkes om dispensasjon for sikkerhetsstillelse i selskapets faste eiendom, og for eksempel ikke pant i driftstilbehør og leieinntektene. Eiendommen har også faste månedlige leieinntekter og et estimert årlig overskudd på 950 000 kroner. Videre er det under halvparten av eiendommens oppgitte verdi som stilles som sikkerhet. (Total belåningsgrad, inkl. eksisterende gjeld, vil være på 8,5 millioner kroner.) Det vil derfor være andre aktiva som kan gi usikrede kreditorer dekning.

Det er videre kun én annen vesentlig kreditor (krav på 1 million kroner), som oppgis å ha god sikkerhet for sitt krav. Hensynet til andre kreditorer synes derfor å være ivaretatt. Den gjenstående aksjonæren som eier 2 prosent samtykker til sikkerhetsstillelsen.

Eierne av Rødco AS og Riviere Holding AS eier til sammen 48 prosent av aksjene i selskapet fra før og vil blant annet betjene lånet med aksjeutbytte. Dette vil det være adgang til, jf. Ot.prpr. nr. 23 (1996-97), hvor det i spesialmerknaden uttales at forbudet "omfatter ikke legale utdelinger av selskapets midler i form av utbytte, konsernbidrag eller utbetaling ved kapitalnedsetting". Departementet viser også til at kjøperne er gitt muntlig lånetilsagn fra Handelsbanken.

Departementet viser videre til at det vil være en fordel for selskapet å få færre eiere med sterkere engasjement i selskapets drift, og at prisen på aksjene vil bli fastsatt til markedspris. Det legges også vekt på at overføringen er en del av et generasjonsskifte og bærer ikke preg av spekulasjon.

Nærings- og handelsdepartementet har, i tråd med praksis, ikke funnet grunnlag for å innvilge søknaden om dispensasjon for å finansiere ervervet med lån fra målselskapet. Etter departementets vurdering er et lån fra selskapet mer omfattende enn pant. Rene låneytelser innebærer i realiteten at målselskapet direkte finansierer ervervet av sitt eget selskap. Kreditor forholder seg da direkte til målselskapet, i stedet for først å måtte forholde seg til kjøperne, som ved en pantsettelse.

Etter departementets vurdering er risikoeksponeringen for selskapet i et slikt tilfelle så vidt stor at det innebærer en svekkelse av vernet av selskapskapitalen og dermed også selskapets og øvrige kreditorers interesser. Etter departementets vurdering er en slik disposisjon ikke i tråd med de hensyn som begrunner forbudet i aksjeloven § 8-10.

I forbindelse med Riviere Holding AS og Rødco AS sine erverv av aksjer i Strømgaten 56 Eiendom AS som beskrevet i søknaden, gir Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 annet ledd, jf. kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619, dispensasjon fra forbudene i aksjeloven §§ 8-7, 8-9 og 8-10 mot at et selskap stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Strømgaten 56 Eiendom AS kan stille sikkerhet i form av pant i selskapets faste eiendom slik som beskrevet i søknaden.

Departementet avslår søknaden dispensasjon til å finansiere ervervet ved lån fra Strømgaten 56 Eiendom AS.

Vedtaket er delvis innvilget. Avslaget som gjelder lån fra målselskapet kan påklages til Kongen i statsråd, jf. lov 10. februar 1967 om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven) kapittel VI. Klagefristen er tre uker etter mottakelsen av dette brev. En eventuell klage må fremsettes overfor Nærings- og handelsdepartementet.

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer alle vedtak på departementets nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.