Strømgaten 56 Eiendom AS

1.    Innledning

Vi viser til søknad av 12. mars 2013 fra Strømgaten 56 Eiendom AS (heretter omtalt som ”målselskapet”) om unntak fra aksjeloven §§ 8-7 og 8-10 i forbindelse med Rødco AS’ erverv av aksjer i målselskapet. Søknaden gjelder sikkerhetsstillelse for et banklån som Ståle Rødland, innehaver av Rødco AS, skal ta opp i forbindelse med ervervet. Vi viser også til epostkorrespondanse i saken. Det opplyses i søknaden at Rødco AS er under etablering.

Departementet innvilger unntak fra aksjeloven §§ 8-7 og 8-10 for sikkerhetsstillelse i målselskapets faste eiendom. I det følgende gjøres det nærmere rede for søknaden, det rettslige grunnlaget og departementets vurdering. Stortinget vedtok 30. mai 2013 endringer i aksjeloven, herunder i § 8-10, med ikrafttredelse 1. juli 2013. Denne saken avgjøres imidlertid i tråd med reglene på søknadstidspunktet.

Departementet gjorde i vedtak 17. juli 2012 unntak for sikkerhetsstillelse som gjaldt Riviere Holding AS’ og Rødco AS’ lånopptak i forbindelse med erverv av aksjer i målsel­skapet. Søker opplyser at Handelsbanken i etterkant har trukket sitt muntlige lånetilsagn til Rødco AS, blant annet fordi den hadde for lite kjennskap til selskapet til å kunne gjøre en kredittvurdering. Danske Bank har i ettertid gitt et lånetilsagn til Ståle Rødland personlig på 1 500 000 kroner, som det ønskes at eiendommen Strømgaten 56 stilles som sikkerhet for.

2.    Søkers fremstilling av saken

Søker opplyser at beskrivelsen av saken i vedtaket av 17. juli 2012 pkt. 2 fortsatt gjelder.  Strømgaten 56 Eiendom AS et eiendomsselskap som eier eiendom med gnr. 164, bnr. 1241 i Bergen kommune. Søker opplyser at eiendommen er verdsatt til om lag 14 millioner kroner. Selskapet har ingen ansatte og ingen virksomhet foruten utleie og drift av eiendommen. Videre eksisterer det ikke andre vesentlige kreditorer enn én, Handelsbanken, som har et krav på om lag 900 000 kroner. Denne banken har førsteprioritets pant i eiendommen Strømgaten 56.

Strømgaten 56 Eiendom AS ble stiftet i 2003 av Astrid Rødland. Senere har hennes to barn, Lars Kristian Rødland (styreleder) og Karstein Rødland, overtatt 50 pst. hver av aksjene. De har deretter overført 48 pst. hver til sine barn, Øystein, Ståle, Karen og Erik Rødland. Øystein Rødland og Ståle Rødland eier etter dette 24 prosent hver av aksjene i selskapet.

Søker opplyser i epost av 26. april 2013 at salget til Riviere Holding AS, som er eid av Øystein Rødland, nå er gjennomført. Riviere Holding AS har kjøpt 32 pst. av aksjene og Rødco AS skal kjøpe 18 pst. Etter begge overdragelsene vil det være ytterligere én aksjonær i selskapet, styreleder Lars Kristian Rødland, som eier 2 pst. Det er opplyst at han samtykker til sikkerhetsstillelsen.

Både kjøperne og selgerne har over tid kommet fram til at overdragelse av målselskapets aksjer til langsiktige eiere som utfører den daglige driften, vil være det beste for alle parter i handelen, ikke minst for selskapet. Det opplyses at styret også er av den oppfatningen. Søker hevder at vil være en fordel for målselskapet å få færre eiere med sterkere engasjement i selskapets drift. Det opplyses at kjøperne har et økonomisk motiv for handelen, da de ønsker å videreutvikle selskapet og øke dets leieinntekter gjennom mer profesjonell drift, oppussing og optimalisering av selskapets eiendom. Selgerne deltar ikke lenger i selskapets drift og har et ønske om å plassere den kapitalen som nå er bundet opp i aksjene, i an­dre verdier. Det er opplyst at prisen på aksjene vil bli fastsatt til markedspris, med en kjøpesum på 5 208 334 kroner.

Kjøpesummen for Rødco AS er 1 875 000 kroner, og lånebeløpet det skal stilles sikkerhet for, er 1 500 000 kroner. Samlet finansiell bistand, dvs. inkludert sikkerhetsstillelse til fordel for Riviere Holding AS, er begrenset oppad til 7,5 millioner kroner.

Eiendommen har faste månedlige leieinntekter som samlet utgjør 1 260 000 kroner per år. Estimert årlig overskudd er på 950 000 kroner. Søker opplyser at lånet skal betjenes ved at årlig overskudd i Strømgaten 56 Eiendom AS utdeles som utbytte til Rødco AS. Rødco AS deler så sitt overskudd ut i utbytte til eier Ståle Rødland, til betjening av lånet. Videre eier Ståle Rødland allerede 24 prosent av aksjene i Strømgaten 56 Eiendom AS som han også vil motta utbytte for. Om nødvendig kan også deler av disse midlene benyttes til å betjene lånet.

3.    Rettslig grunnlag

I henhold til aksjeloven § 8-10 første ledd kan et selskap ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer eller rett til aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Det er gjort et generelt unntak fra forbudet i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmenn-aksjeloven § 8-10. Forskriften regulerer ansattes aksjekjøp og kjøp av aksjeselskaper som eier fast eiendom. Forbudet omfatter ikke legale utdelinger av selskapets midler i form av utbytte, konsernbidrag eller utbetaling ved kapitalnedsetting, jf. Ot.prp. nr. 23 (1996–97).

Forholdet i denne søknaden dekkes ikke av forskriften, da kjøper ikke blir eier av samtlige aksjer i selskapet, jf. forskriften § 11. Saken vurderes derfor ut fra departementets adgang til å gjøre unntak fra forbudet ved enkeltvedtak jf. aksjeloven § 8-10 andre ledd. I forbindelse med unntak fra § 8-10 første ledd kan det også gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9.

Det følger av forarbeidene til aksjeloven at unntak kan gjøres dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. Det mest grunnleg­gende hensynet bak bestemmelsen er hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse. Videre skal hensynet til arbeidstakere og andre interessenter (underleveran-dører m.m.) ivaretas. I forarbeidene er generasjonsskifte pekt på som et formål som kan tilsi unntak. Departementet har lang praksis med å gjøre unntak i saker som gjelder overdragelse av rene eiendomsselskaper, dvs. som ikke driver annen virksomhet enn det som er forbundet med å eie og drive fast eiendom, og saker om generasjonsskifte.[1]

Etter aksjeloven § 8-7 kan selskapet bare stille sikkerhet til fordel for en aksjeeier eller noen av aksjeeierens nærstående ”innenfor rammen av de midler som selskapet kan benytte til utdeling av utbytte, og bare når det stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning”. Også denne bestemmelsen har som formål å verne selskapskapitalen.

Det følger for øvrig av aksjeloven § 3-4 at selskapet skal ”til enhver tid ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved og omfanget av virksomheten i selskapet.” Departementets behandling av dispensasjonssøknader fratar ikke styret ansvar etter denne bestemmelsen.

4.    Vurdering

I departementets vedtak av 17. juli 2012 ble det gjort unntak fra aksjeloven § 8-10 for sikkerhetsstillelse for lån som selskapet Rødco AS selv skulle ta opp. I etterkant av vedtaket er det opplyst at Handelsbanken har trukket lånetilsagnet. Forutsetningen om bankens kredittvurdering som grunnlag for betjening av de økonomiske forpliktelsene, er dermed ikke lenger gjeldende.

I den foreliggende saken er bankens (Danske banks) risikovurdering basert på Ståle Rødlands personlige forhold, og det er Ståle Rødland som vil yte et lån videre til selskapet han eier. Bankens nøytrale kredittvurdering av kjøperselskapet er i denne saken erstattet med eiers personlige vurdering. Departementet kan ikke forutsette at denne vurderingen er uavhengig av eiers egeninteresser. En aksjonær i kjøperselskapet vil ha et sterkere insentiv enn en uavhengig finansinstitusjon til å yte et oppkjøpslån. Vernet av målselskapets selskapskapital og kreditorers interesser vil derfor kunne være redusert sammenlignet med foregående sak.

Departementet legger i sin vurdering vekt på at overføringen er en del av et generasjonsskifte. Overføring av aksjer som følge av planlagte generasjonsoppgjør er et vektig moment i vurderingen av om det kan gjøres unntak fra forbudet i aksjeloven § 8-10, jf. pkt. 3 ovenfor.  Departementet viser også til søkers anførsel om at det vil være en fordel for målselskapet å få færre eiere med et sterkere engasjement i selskapets drift.

Departementet viser til at målselskapets har karakter av et ”single purpose” eiendomsselskap og er uten ansatte. Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler, som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. I dette tilfellet utgjør driftskostnadene i målselskapet (tall fra 2011) etter departementets beregning, om lag 5,5 prosent av eiendomsverdien. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift vil dermed være begrenset sammenlignet med selskapets verdi og egenkapitalandelen. Egenkapitalandelen i ervervet er, etter departementets beregning, på 20 prosent. På denne bakgrunn vurderer departementet egenkapitalandelen som tilstrekkelig til å dekke målselskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet.

Selskapets eneste vesentlige kreditor, Handelsbanken, har førsteprioritets pant i målselskapets eiendom. I tillegg oppgis det at målselskapet har annen usikret gjeld per 14. juni 2013 på om lag 50 000 kroner i form av forskuddsbetalt husleie fra leietakere. For øvrig har målselskapet kun løpende driftsutgifter. Etter departementets beregning utgjør lånet om lag 10,7 prosent av eiendommens verdi. Selskapets leieinntekter vil kunne dekke både renter og avdrag i forbindelse med gjeld og gi dekning til usikrede kreditorer i forbindelse med driften. På denne bakgrunn anser departementet at øvrige kreditorers og aksjonærers interesser er tilstrekkelig ivaretatt.

Når det gjelder disposisjonens karakter for øvrig, er det opplyst at prisen på aksjene vil bli fastsatt til markedspris og at den gjenværende aksjonæren samtykker til sikkerhetsstillelsen. Ut fra en samlet vurdering synes disposisjonen å være forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår og ikke i strid med hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10.

Departementets har etter dette kommet til at det kan gjøres unntak fra forbudene i §§ 8-7 og 8-10 slik at Strømgaten 56 Eiendom AS kan stille eiendommen som sikkerhet i forbindelse med ervervet, jf. vedtak nedenfor. Det er departementets oppfatning at bankens vurdering av et lån til Rødland personlig ikke kan erstatte vurderingen av den planlagte transaksjonen som lå til grunn for departementets forrige vedtak. Grunnlaget for departementets vurdering er derfor vesentlig svekket. Når departementet likevel har kommet til at søknaden kan innvilges, er det etter en konkret vurdering av målselskapets inntekter og egenkapital, uavhengig av lånetilsagnet til Rødland personlig.  Departementet har videre i sin vurdering lagt særlig vekt på at overdragelsen er et ledd i et generasjonsskifte og at lånebeløpet som det skal stilles sikkerhet for, er begrenset.

Det er opplyst at Rødco AS er under etablering. Departementet forutsetter at selskapet er gyldig stiftet, og at det meldes til Foretaksregisteret innen tre måneder etter at stift­elsesdokumentet er undertegnet, jf. aksjeloven § 2-18 første ledd.

5.    Vedtak

I forbindelse med Rødco AS’ erverv av aksjer i Strømgaten 56 Eiendom AS som beskrevet i søknaden, gjør Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 annet ledd, jf. kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra for­budene i aksjeloven §§ 8-7 og 8-10 mot at et selskap stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Strømgaten 56 Eiendom AS kan stille sikkerhet i form av pant i selskapets faste eiendom slik som beskrevet i søknaden.

6.    Klageadgang

Søknaden er innvilget, men for ordens skyld gjør vi likevel oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klagefristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og handels­departementet, jf. forvaltningsloven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd.

Vi publiserer rutinemessig alle vedtak på departe­mentets nettside www.nhd.no/enkeltvedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.