§ 7 - Svar på spørsmål om seksjonering og realsameie

Vi viser til din e-post av 30. august 2022 med spørsmål om seksjonering og realsameie.

Du beskriver en utbyggingseiendom som skal bli delt i tre parseller og hvor det skal være tre eierseksjonssameier. Gjenværende del av utbyggingseiendommen skal organiseres som et realsameie som skal fungere som fellesareal for de tre eierseksjonssameiene. Du opplyser videre at for det ene eierseksjonssameiet har utbygger foreslått å fradele areal som eiendom med to fysisk adskilte teiger. Boligseksjonene skal ligge på den ene teigen, mens tilhørende parkeringsplasser skal ligge på den andre teigen som tilleggsareal i grunn.

Du spør om en eiendom med flere teiger kan seksjoneres og om eierseksjonsloven tillater at tilgang til tilleggsdeler (parkeringsarealer) går over en annen eiendom. I forbindelse med at utbygger ønsker å etablere realsameie på resteiendommen som skal fungere som fellesareal til de tre boligsameiene, spør du om eierseksjonsloven tillater at uteoppholdsareal, felles internt veisystem og adkomst fra offentlig vei er plassert på naboeiendommen til den seksjonerte eiendommen.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Din henvendelse vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Én grunneiendom med flere teiger kan seksjoneres

Eierseksjonsloven § 7 inneholder de materielle vilkårene for seksjonering. Søker (hjemmelshaver) har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom vilkårene i § 7 er oppfylt, jf. bestemmelsens første ledd.

I første ledd bokstav f er det et vilkår for seksjonering at:

«seksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom».

Eierseksjonsloven forholder seg her til matrikkelenheten. Begrepet «grunneiendom», «festegrunn» og «anleggseiendom» er definert i matrikkellova § 5 første ledd. En grunneiendom kan bestå av flere adskilte teiger. Så lenge teigene tilhører samme grunneiendom, det vil si samme matrikkelenhet, er vilkåret i § 7 første ledd bokstav f oppfylt.

Det er også et vilkår for seksjonering i § 7 første ledd bokstav d at:

«det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen».

Regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. For øvrig er det opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres.

Forarbeidene beskriver flere ulike måter å organisere parkeringsareal på.^[1] Departementet viser også til veileder til eierseksjonslovens offentligrettslige regler som beskriver dette nærmere.

Et av de beskrevne alternativene er at parkeringsplassene kan seksjoneres som tilleggsdeler til boligseksjoner. Parkeringsplasser som tilleggsdel kan være plassert på en teig som er adskilt fra teigen som består av hoveddelen, dersom det omtalte vilkåret i § 7 første ledd bokstav f er oppfylt. Utendørs parkeringsplasser som skal være tilleggsdel til en bruksenhet, må registreres og eventuelt oppmåles etter reglene i matrikkellova.

Realsameie kan etableres mellom flere eierseksjonssameier

Seksjoneringen som gjennomføres når vilkårene i § 7 er oppfylt, skjer innenfor den aktuelle grunneiendommen. Eierseksjonsloven regulerer ikke hvordan arealer utenfor den seksjonerte eiendommen skal organiseres. Det er imidlertid ikke noe i veien for at sameierne i et eierseksjonssameie også har rettigheter i et realsameie utenfor den seksjonerte eiendommen. I et slikt realsameie kan det også være sameiere fra andre eierseksjonssameier. Departementet bemerker at i realsameier er sameieandelene forbundet med eiendomsrett til en bestemt eiendom. Det vil si at det er de enkelte eierseksjonene som har en eierandel i realsameiet.

 

^[1] Se Prop. 39 L (2016-2017) side 66.