Takstgrunnlag for eiendomsskatt

Skattebetalerforeningen,
Postboks 213 Sentrum,
0103 Oslo
 

       
Deres ref Vår ref                                                        Dato
 07/2821 SL  OTJ/KR                                                 19.06.2007

Takstgrunnlag for eiendomskatt

Det vises til foreningens brev av 5. juni 2007.

I henvendelsen er det stilt spørsmål om lov 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane (eigedomsskattelova) gir adgang til ulik taksering av henholdsvis boligeiendommer og fritidsboliger. Departementet er bedt om å vurdere om en konkret kommunes retningslinjer for taksering er i samsvar med loven.

Finansdepartementet finner ikke å kunne kommentere den konkrete saken, men vil på generelt grunnlag bemerke;

Eigedomsskattelova ble endret ved lov 16. juni 2006 nr. 25. I tillegg til de eksisterende alternativene for utskriving av eiendomsskatt er det nå åpnet adgang til å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen. Formålet med endringene har vært å minske avgrensingsproblemene ved utskriving av eiendomsskatt, samt å skape større likhet i skattleggingen innenfor den enkelte kommune, jf. Ot. prp. nr. 77 (2005-2006).

Velger kommunen å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen vil det medføre at også fritidsboliger beliggende utenfor ”bymessige” deler av kommunen vil være omfattet av eiendomsskatten. Også tidligere var fritidseiendom gjenstand for eiendomsskatt i den grad slik eiendom befant seg innenfor ”klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis, eller der slik utbygging er i gang”, jf. eigedomsskattelova § 3. Dette er også fortsatt tilfelle hvor kommunen velger dette kriteriet for utskriving av eiendomsskatt.

Det er ikke foretatt noen endringer i reglene eller prinsippene for taksering av eiendom for eiendomsskatteformål. Eigedomsskattelova § 33, jf. byskatteloven av 1911 § 5 fastsetter at eiendommene skal verdsettes til objektiv omsetningsverdi. Dette gjelder både for bolig- og fritidseiendom. For anlegg for produksjon av elektrisk kraft gjelder imidlertid eigedomsskattelova § 8.

Når det gjelder bruken av reduksjonsfaktor og sjabloner ved takseringen har Finansdepartementet i brev av 9. november 1995 uttalt at;

”Etter departementets oppfatning innebærer en taksering av eiendommene at disse må befares. Kommunens registrerte data om eiendommene (GAB, Sefrak mv) vil bare kunne benyttes som hjelpemiddel ved siden av den nærmere besiktigelsen.

Eiendomsskattetakstene skal svare til de respektive eiendommers omsetningsverdi ved fritt salg på takseringstidspunktet, jf byskatteloven § 5 første ledd. Departementet er kjent med at en rekke kommuner fastsetter eiendomsskattetakstene til en bestemt brøkdel av omsetningsverdi. Departementet har ingen innvendinger mot en slik praksis.

Departementet er videre kjent med at flere kommuner ved eiendomsskattetakseringen benytter seg av ulike former for sjabloner for i finne frem til en eiendoms omsetningsverdi. En slik sjablon kan f eks være faste kvadratmeterpriser for ulike typer eiendommer, fradrag/tillegg i takst pga bygningens alder og konstruksjon osv. Departementet antar at dette ikke er i strid med reglene i byskatteloven, såfremt sjablonene er hjelpemidler som kommer i tillegg til befaringen av hver enkelt eiendom.

Et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven er likhetshensynet; eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt. Dette innebærer at kommunen må legge de samme verdsettelsesprinsippene til grunn ved taksering av likeartede eiendommer beliggende i forskjellige deler av kommunen.”

Dersom en kommune generelt velger ulik gulvkvadratmetersats for boligeiendom og fritidseiendom som basis for takseringen, tilsier likhetsprinsippet at valget må kunne begrunnes i typiske forskjeller i omsetningsverdi mellom like store enheter av de to eiendomsgrupper i kommunen. Slike typiske forskjeller i kvadratmetersats må fortrinnsvis skyldes forhold som ikke samvarierer sterkt med størrelsen på gulvarealet, f. eks ulik beliggenhet på boligfelt og hyttefelt, ulikt nivå på standard m.v. Fordi det må kunne aksepteres et betydelig sjablonelement i takseringssystemet i kommunen, vil det med en slik generell begrunnelse kunne opereres med ulike kvadratmetersatser for bolig og hytte, selv om det i enkelttilfeller da kan bli ulik takst på to reelt like verdifulle eiendommer.

Dersom kommunen velger felles kvadratmetersats for ulike soner, evt. også felles sats for både hyttesoner og soner med faste boliger, kan variasjoner i markedsverdiene i stedet tas hensyn til gjennom sonefaktorer. Slike faktorer vil da reelt sett fungere som sonevariasjoner i kvadratmetersatsene, og vil således kunne være forenlig med det grunnleggende krav til likebehandling. Forutsetningen er at variasjonene i sonefaktorer kan begrunnes på tilsvarende måte som ved ulike kvadratmetersatser, jf. avsnittet ovenfor.

Dersom kommunen velger sonevarierte kvadratmetersatser som reflekterte de typiske forskjellene i markedsverdi i de ulike sonene, kan kommunen ikke i tillegg operere med ulike sonefaktorer i ulike soner, f.eks. større reduksjon for fast bolig enn for fritidsbolig. I slike tilfeller er sonefaktorene reelt sett ikke en del av verdsettelsen, men en differensiering av skattenivået på annet grunnlag enn verdiforskjeller. En slik bruk av sonefaktorer vil stride mot likhetsprinsippet, og vil kunne underkjennes av domstolene. Når de typiske verdiforskjellene er tatt hensyn til gjennom selve kvadratmetersatsene, må en eventuell sonefaktor i tilfelle være lik i de ulike sonene for at likhetsprinsippet kan anses overholdt.

Med hilsen
Thorbjørn Gjølstad  e.f.
ekspedisjonssjef

                                                                Ole Todal Jenssen
                                                                seniorrådgiver