Vestby kommune - motsegn til detaljregulering for Vestby hyttepark II

Bakgrunn

Detaljregulering for Vestby hyttepark II er send til Kommunal- og distriktsdepartementet i brev datert 7. oktober 2022 frå Statsforvaltaren i Oslo og Viken, på grunn av ei uløyst motsegn frå Viken fylkeskommune. Departementet avgjer etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd om motsegna skal takast til følgje.

Føremålet med planforslaget er å leggje til rette for ei utviding av eit eksisterande reiselivsanlegg med sju nye bygg med til saman 25 utleigeleilegheiter. Planområdet er føreslått sett av til fritids- og turistformål og er 5 dekar stort. Området er i dag dekka av utvaksen skog, og planforslaget er i strid med arealdelen til kommuneplanen, der området er sett av til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF). Kommunestyret i Vestby kommune fatta planvedtak 13. desember 2021, men vedtaket fekk ikkje rettsverknad på grunn av den uløyste motsegna.

Det eksisterande reiselivsanlegget er regulert til fritids- og turistformål i detaljregulering for Vestby hyttepark, vedteken i 2011. Vestby gjestegård og hyttepark tilbyr i dag overnatting i leilegheiter, hytter, hyblar og camping. Anlegget omfattar òg eit administrasjonsbygg. Det er lagt til rette for at anlegget kan utvidast med eit hotellbygg og ein hall innanfor den eksisterande planen. Til saman dekker anlegget eit areal på i underkant av 50 dekar. Anlegget ligg nær inntil E6, ved krysset til Vestby nord.

Viken fylkeskommune fremja motsegn til planen i vedtak i fylkesrådet 2. september 2021:

«1. Foreslått utvidelse av Vestby hyttepark vil komme svært tett på to gravfelt fra jernalderen. Tiltaket vil være utilbørlig skjemmende og forringe opplevelsen av kulturmiljøet og er dermed i strid med kulturminneloven § 3 «Forbud mot inngrep i automatisk fredete kulturminner». Fylkesrådet fremmer på denne bakgrunn innsigelse til planforslaget.

2. Planforslaget vil bryte opp den naturlige grønne bufferen mellom næringsarealene og det videre kulturlandskapet og bidra til en bit-for-bit-nedbygging av området. Fylkesrådet fremmer på denne bakgrunn innsigelse til planforslaget.»

I saksframlegget går det fram at dei aktuelle gravfelta ligg i eit høgdedrag, og at planforslaget vil innebere byggetiltak og terrenginngrep i skrenten og på flata nedanfor, 25–30 meter nordaust og aust for gravminna. Avstanden til eksisterande tilkomstveg er 50–65 meter og til næraste bygning 70–75 meter. Fylkeskommunen viser til at det er fleire kjende gravminne i området, og at området samla er å forstå som eit større kulturmiljø. Fylkeskommunen peikar på at den føreslåtte utbygginga vil ha negativ verknad for forståinga og opplevinga av gravfeltet som del av dette kulturmiljøet. Dei planlagde bygga vil vere meir eller mindre i flukt med høgda på gravminna, og overta som dominerande element i terrenget. Fylkeskommunen peikar på at kommunen heller bør leggje til rette for å byggje tettare innanfor avgrensinga av eksisterande reguleringsplan for Vestby hyttepark.

Vestby kommune skriv i oversendingsbrevet til Statsforvaltaren i Oslo og Viken, datert 15. juni 2022, at det er teke fleire grep i planen for å ta omsyn til kulturminna. Planavgrensinga er trekt ca. 50 meter lenger unna kulturminna, og det er lagt inn ei byggjegrense på fire meter som gjer at bygga blir trekte lenger inn på tomta. Høgdene på bygga vil underordne seg kulturminna, slik det går fram av siktelinjene som følgjer saka. I planføresegnene er det stilt krav om at det skal opparbeidast eit gjerde i plangrensa, slik at det blir eit tydeleg skilje mellom byggeområdet og LNF-området utanfor. Desse grepa er i samsvar med tilrådingane i konsekvensutgreiinga. Kommunen peikar elles på at bygga vil vere vende bort frå kulturminna, og parkering og vegtilkomst vil leggjast inn mot det eksisterande anlegget. Kommunen viser òg til at skråninga opp mot gravfeltet i dag er lite innbydande.

Mekling blei gjennomført 23. mai 2022, men førte ikkje fram.

Statsforvaltaren i Oslo og Viken rår i oversendingsbrevet til Kommunal- og distriktsdepartementet, datert 7. oktober 2022, til at motsegna frå Viken fylkeskommune blir teken til følgje. Statsforvaltaren har merka seg at det er teke fleire grep i planen for å ta omsyn til kulturminna, men meiner likevel at bygging så nær gravminna vil verke skjemmande og forringe opplevinga av kulturmiljøet.

Møte og synfaring blei gjennomført 7. desember 2022 med representantar frå Vestby kommune, Viken fylkeskommune, Statsforvaltaren i Oslo og Viken, Klima- og miljødepartementet, Riksantikvaren og Kommunal- og distriktsdepartementet. På synfaringa var òg grunneigar og tiltakshavar til stades.

Klima- og miljødepartementet skriv i brev den 11. januar 2023 at den planlagde utbygginga vil vere utilbørleg skjemmande og i konflikt med automatisk freda kulturminne av nasjonal interesse. Departementet rår til at motsegna blir teken delvis til følgje, ved at planområdet blir redusert i sørleg ende for å unngå konflikt med kulturminna.

Klima- og miljødepartementet viser til at gravminna er automatisk freda etter kulturminnelova § 4, og at dei planlagde tiltaka vil vere i strid med § 3 i den same lova. I § 3 går det fram at ingen må setje i gang tiltak som er eigna til å gripe inn i eller utilbørleg skjemme automatisk freda kulturminne. Departementet peikar på at planforslaget òg vil medføre direkte inngrep i ein automatisk freda dyrkingslokalitet, som er registrert seinare og difor ikkje har vore ein del av planprosessen. Departementet viser til at høgdedraget med gravhaugane og dyrkingsspora må forståast som del av det verdifulle kulturmiljøet Galbybygda, som ligg vest og nord for planområdet. Departementet vurderer at nærleiken og tilknytinga til dette kulturlandskapet medverkar til å gje kulturminna stor kulturhistorisk verdi, og at skråninga aust for gravminna er ein buffer mot den svært omfattande utbygginga mot aust (Vestby hyttepark, motorveg mv.).

Klima- og miljødepartementet gjer merksam på at dersom planforslaget blir vedteke slik det ligg føre, må reguleringsplanen sendast tilbake til Viken fylkeskommune for ei vurdering av om det skal stillast vilkår om arkeologiske undersøkingar etter kulturminnelova § 8 fjerde ledd. Spørsmålet har ikkje vore avklart i planprosessen fordi den automatisk freda dyrkingslokaliteten først blei kjend seinare. Departementet skriv at lokaliteten må markerast i plankartet med ei omsynssone, og det må takast inn ei planføresegn der det går fram om det er vilkår om arkeologisk undersøking eller ikkje.

Tilrådinga frå Klima- og miljødepartementet er at plangrensa blir justert i den sørlege enden, slik at planområdet kjem utanfor dyrkingslokaliteten med sikringssone og lenger unna gravhaugane. Ved å endre plangrensa slik at dei dei to sørlegaste hyttene blir tekne ut av planen, meiner departementet at utbygginga vil verke mindre skjemmande for gravminna. Med ei slik justering av planområdet, vil det heller ikkje vere naudsynt å sende planforslaget tilbake til Viken fylkeskommune for vurdering etter kulturminnelova § 8 fjerde ledd, sidan utbygginga då ikkje vil medføre inngrep i automatisk freda kulturminne.

Vurderinga til Kommunal- og distriktsdepartementet

Kommunal- og distriktsdepartementet skal etter plan- og bygningslova § 12-13 andre ledd ta stilling til om motsegna til reguleringsplanen skal takast til følgje, eller om vedtaket til kommunen skal godkjennast. Departementet kan gjere naudsynte endringar i planen.

I denne saka står konflikten mellom kulturminne og ønsket om å leggje til rette for utviding av eit eksisterande reiselivsanlegg. Kulturminna, som omfattar gravminne og ein dyrkingslokalitet, er automatisk freda etter kulturminnelova § 4, og Klima- og miljødepartementet vurderer at dei er av nasjonal verdi. Både Viken fylkeskommune og Klima- og miljødepartementet har peika på at skråninga mot aust, mellom gravminna og utbyggingsområdet, er ein viktig buffer som tydeleggjer at gravminna ligg i eit høgdedrag og er del av eit samanhengande kulturlandskap og kulturmiljø. Begge delar er viktig for forståinga og opplevinga av gravminna, og den faglege vurderinga til kulturminnestyres­maktene er at den føreslåtte utbygginga vil utilbørleg skjemme gravminna. Dyrkings­lokaliteten blei først registrert av Viken fylkeskommune i etterkant av at planforslaget var på høyring, men Klima- og miljødepartementet har tydeleggjort at òg denne er av nasjonal verdi og del av det same kulturmiljøet som gravminna. Kommunal- og distriktsdepartementet er samd i desse vurderingane.

Reiselivsanlegget omfattar i dag eit areal på nær 50 dekar, og planforslaget vil innebere ei mindre utviding av anlegget med 25 utleigeleilegheiter. Innanfor det eksisterande utbyggingsområdet er det planar om å bygge eit hotell og ein hall. Både i saksframstillinga til kommunen og i fråsegna til Viken fylkeskommune, er det peika på at areala innanfor det allereie utbygde området kan utnyttast betre. Kommunal- og distriktsdepartementet vurderer på bakgrunn av dette at realisering av planforslaget ikkje er avgjerande for at verksemda skal få vidareutvikle seg, og meiner difor at samfunnsnytten av forslaget er avgrensa.

Kommunal- og distriktsdepartementet meiner forslaget frå Klima- og miljødepartementet om å justere plangrensa i sør, slik at dei to sørlegaste hyttene blir tekne ut, er eit godt kompromiss. Departementet meiner ei slik justering både vil sikre omsynet til nasjonale kulturminneverdiar og gjere det mogleg å realisere ein stor del av planforslaget. Kommunal- og distrikts­departementet vedtek difor planen med ei endring som inneber at den sørlegaste delen av planområdet blir teken ut. Dette vil gjere det mogleg å realisere fem av dei sju føreslåtte bygga. Den nye planavgrensinga går fram av kartutsnittet som er lagt ved dette brevet.

Vurdering etter naturmangfaldlova
Kommunal- og distriktsdepartementet vurderer at planen ikkje vil få negative verknader for naturmangfaldet i området, jamfør punkt 5.3 og 8 i planomtalen og registrering av naturtypar datert 9. september 2020. Departementet vurderer på bakgrunn av dette at krava i naturmangfaldlova §§ 8–12 er oppfylt.

Vedtak

I medhald av plan- og bygningslova § 12-13 godkjenner Kommunal- og distrikts­departementet detaljregulering for Vestby hyttepark II, vedteken av Vestby kommunestyre den 13. desember 2021, med følgjande endringar:

• Planavgrensinga blir endra som vist i vedlagt kartutsnitt, og byggegrensa blir flytta tilsvarande.
• Føresegnene § 2 andre ledd siste setning blir endra til: «Innenfor planområdet kan det bygges maksimalt 5 hytter med til sammen 18 enheter.»

Departementet ber om at kommunen gjer dei naudsynte endringane i planen. For kunn­gjering av planen gjeld plan- og bygningslova § 12-12 andre ledd.
 

Med helsing

Sigbjørn Gjelsvik

 
Vedlegg: Kartutsnitt som syner ny planavgrensing.

 
Kopi:
Klima- og miljødepartementet
Riksantikvaren – Direktoratet for kulturminneforvaltning
Vestby kommune
Viken fylkeskommune

 

Kartutsnitt som syner ny planavgrensing.