Leie skal være et trygt alternativ

Husleieloven søker å balansere leier og utleiers
rettigheter og plikter. Til tross for dette oppstår det
konflikter i husleieforhold. Uenighetene kan for
eksempel handle om tilstanden på leilig­heten,
husleiebetalinger og depositum.
Leieboerforeningen og flere kommuner har gitt
innspill om at Husleietvistutvalget (HTU) bør kunne
behandle saker fra hele landet. HTU er et
utenomrettslig tvisteløsningsorgan som løser tvister
mellom utleier og leier av bolig. HTU tilbyr partene rask, rimelig og kompetent tvistebehandling. I dag
behandler HTU saker fra fylkene Oslo og Trøndelag
og utvalgte kommuner i Viken og Vestland. I tillegg
kan alle i Norge som leier en bolig som forbruker,
sende en klage til HTU hvis utleier driver utleie som
næringsvirksomhet.
Regjeringen vil bidra til et mer velfungerende
leiemarked, og styrke rettssikkerheten til leiere og
utleiere uavhengig av hvor i landet de bor.
Regjeringen foreslår derfor i statsbudsjettet å
utvide HTUs virkeområde i løpet av høsten 2021,
slik at HTU kan behandle saker i hele landet. I tillegg
skal HTU utvikle nye digitale løsninger slik at
brukeropplevelsen blir bedre og saksbehandlingen
mer effektiv.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har
fått flere innspill om husleielovens bestem­melse
om kontraktslengde. Innspillene handler om å øke
minstetiden på leiekontrakter, eller innføre
tidsubestemte kontrakter som standard.
Regjeringen ønsker at det å leie bolig skal være et
trygt alternativ til å eie bolig. Et argument for å øke
minstetiden på leiekontrakten er å styrke
bostabiliteten blant utsatte husholdninger. Det kan
gi bedre oppvekstsvilkår for barn og unge. Dette
gjelder leietakere i både kommunale og private
boliger. På den andre siden kan en økning av
minstetiden gjøre at utleiere blir mer selektive i valg

av leietakere. Det kan i så fall ramme familiene som
allerede sliter med å finne en god utleiebolig. Det er
også en fare for at utleiere vil la være å leie ut
boligen dersom de opplever reglene som for
strenge.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet har
satt ut et oppdrag som skal gi et bedre
beslutningsgrunnlag for å vurdere om minstetiden
bør økes. Regjeringen vil i 2021 vurdere endringer
på dette området.

Forholdet mellom husholdningens inntekter og
boutgifter er viktig for deres evne til å skaffe seg og
beholde en egnet bolig. Bostøtten har som formål å
sikre en egnet bolig for personer med lave inntekter
og høye boutgifter.
For de fleste boligeiere har boligen over tid bidratt
til en større formue. Denne utviklingen har ikke de
som leier bolig tatt del i. For mange leietakere
utgjør også boutgiftene en større andel av
inntekten enn for boligeiere. Tall som KMD har
mottatt fra SSB viser at av de som leide i 2019,
hadde 56 pst. høy boutgiftsbelastning 5. Andelen
var 16 pst. for boligeiere.
Bostøtte er en viktig stønad for mange med lave
inntekter og høye boutgifter. I dag er 9 av 10
bostøttemottakere leietakere.

Bostøtten er en viktig velferdsordning som berører
mange mennesker. Det er gjort en rekke endringer i
ordningen gjennom de siste 10–15 årene, og det er
nå behov for å gjøre en grundig vurdering av i
hvilken grad intensjonene med ordningen blir nådd.
Et grunnleggende spørsmål er hvordan bostøtten
når målet om at husstander med lav inntekt og høye
boutgifter har en egnet bolig. Vi trenger også mer
kunnskap om hvilke tilsiktede og utilsiktede effekter
ordningen har.

Regjeringen setter derfor ned en ekspertgruppe
som skal gi en vurdering av bostøttens
måloppnåelse. Ekspertgruppen skal også vurdere
hvordan den statlige bostøtten virker sammen med
andre offentlige virkemidler som sosialhjelp,
kommunale bostøtteordninger og kommunale
boliger. Ekspertgruppen er også bedt om å foreslå
hvordan en fremtidig bostøtteordning kan
innrettes. Det er viktig at en eventuell ny innretning
av ordningen oppfyller målene om treffsikkerhet og
brukervennlighet, og at den er effektiv og sikker å
forvalte.

Bomiljøet påvirker livskvaliteten og trivselen vår
på flere måter. Godt naboskap og tilgang til
uteområder skaper tilhørighet og grunnlag for
sosiale relasjoner. Støy, kriminalitet og dårlig
vedlikehold gir utrygghet. Et godt bomiljø kan være
avgjørende for å komme ut av dårlige mønstre i
livet. SSB har dokumentert at leietakere oftere har
problemer med dårlig bomiljø enn boligeiere.
Flere utviklingsprosjekter er satt i gang for å styrke
leietakernes interesser og skape tryggere boforhold
i kommunale boliger, ref. punktene 3.2 og 3.8.

I tillegg har Norsk kommunalteknisk forening (NKF),
i samarbeid med blant andre Husbanken, utviklet
en mal for kravspesifikasjon for kommunale boliger.
Brukermedvirkning er avgjørende for et godt
bomiljø. Sammen med forskere ved OsloMet og
høyskolen VID har Leieboerforeningen utviklet et
måleverkøy for bostandard og bomiljø i kommunale
boliger (Boindeks). En del av metoden innebærer at
leietakere er medforskere i prosjektet.

Et løft for bomiljø og medvirkning krever samarbeid
mellom staten, kommunesektoren, private utleiere,
forskere og utviklere og, ikke minst, leietakerne
selv. Kommunal- og moderniseringsdepartementet
og Husbanken vil ta initiativ til et samarbeid med
ulike aktører for å videreutvikle verktøy og
kunnskap.

Kommunene har de senere årene fått større ansvar
for å følge opp personer med rusproblemer og
psykiske lidelser (ROP). Flere bor og mottar
tjenester hjemme fremfor på institusjon. I de fleste
kommuner gjelder dette relativt få personer, men
kommunene opplever ofte arbeidet som svært
krevende.

Bedre boliger og tjenester til personer med
psykiske helse- og rusproblemer har vært prioritert
i Bolig for velferd (2014 – 2020) og
Opptrappingsplanen på rusfeltet (2016 – 2020).
Innsatsen har, ved hjelp av tilskudd fra Husbanken,
bidratt til 928 nye boliger for personer med
psykiske helse- og rusproblemer siden 2016.
Fra 2015 til 2019 har antall årsverk i psykisk
helse- og rusarbeid økt med 23 pst.
Det er behov for nye tilnærminger:

Personer med alvorlige rusproblemer og psykiske
lidelser er særlig i risikogruppen for å bli
bostedsløse, og sammenlignet med andre
bostedsløse har de oftere tilbakevendende
boligproblemer. Ifølge By- og regionforskningsinstituttet NIBR hadde 80 pst. av bostedsløse
personer med rusproblemer og psykiske lidelser
(ROP) vært bostedsløse over tid. Omkring en av tre
bodde i midlertidige botilbud, og den største
årsaken til bostedsløshet var utkastelser og tap av
bolig som følge av skade eller uro.
Hver femte bostedsløse ved forrige telling kom fra
fengsel eller institusjon. Når pasienter skrives ut av
tverrfaglig spesialisert rusbehandling, er et godt
samarbeid mellom spesialisthelsetjenesten og
kommunen avgjørende for at den det gjelder skal
få et godt bolig- og tjenestetilbud.

Bostedsløshet kartlegges ca. hvert fjerde år i Norge,
i 2020 for sjuende gang. Kartleggingen ble utført
ved hjelp av en spørreundersøkelse i uke 48.
Resultatet av kartleggingen vil foreligge i 1.
halvår 2021.
Kartleggingen gir et tverrsnitt av bostedsløse det
gjeldende år. Den er særlig egnet til å beskrive
kjennetegn ved bostedsløse og utviklingen over tid
på nasjonalt nivå. Den gir imidlertid begrenset data
på kommunenivå utover kommunegrupper.
Metoden er ressurskrevende.
Regjeringen ønsker å supplere kartleggingen hvert
fjerde år med hyppigere oversikt over s­ ituasjonen
til bostedsløse i Norge. På sikt vil nye digitale
løsninger for kommunale utleieboliger kunne
generere data om bostedsløshet. Frem til disse
løsningene er på plass, skal H
­ usbanken årlig
utarbeide en rapport, basert på eksister­ende kilder,
for å anslå antall bostedsløse og gi en analyse av
utviklingen.

De store kommunene synes det er vanskelig å
vite hvordan de skal gå frem når personer
som trenger hjelp, ikke lenger ønsker å motta
tjenester i hjemmet og vegrer seg mot å
slippe kommuneansatte inn i boligen.
Kommunale tjenester er tuftet på frivillighet,
og kommunen har ikke lov til å gå inn i
hjemmet til folk uten tillatelse.

Kommunene disponerer om lag 109 000 boliger. De
siste tiårene har disse boligene i stadig større grad
blitt forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet,
men også omsorgsboliger utgjør en betydelig andel
av denne porteføljen.
Innspill fra kommunene viser at det i dag er få gode
systemer for å søke, tildele og administrere disse
kommunale utleieboligene. Søknad om bolig er ofte
papirbasert. Mange kommuner har ikke egnede
saksbehandlingsverktøy, og det er lite eller ingen
integrasjon mellom systemene som brukes i det
boligsosiale arbeidet. Det finnes heller ikke en god
nasjonal oversikt over hvem som bor i de
kommunale boligene. Konsekvensen er at en del
innbyggere som trenger kommunal bolig, må
gjennom en lite brukervennlig prosess.
Saksbehandlingen er ofte lang og uoversiktlig.
Mangelfull oversikt over den kommunale
boligmassen bidrar til at boliger blir stående
tomme. Det fører til tapte leieinntekter og svekker
kommunenes mulighet til å tildele boliger som
treffer de enkelte beboernes spesifikke behov.
Ifølge SSB KOSTRA har antallet ikke-utleide boliger
økt med over 1 200 boliger fra 2017 til 2019, til om
lag 9 200 boliger.
Regjeringen har tatt initiativ til et kommune-statprosjekt for å utvikle nye digitale løsninger for å
søke, tildele og forvalte kommunale utleieboliger.
Prosjekt KOBO utvikles i nært samarbeid med dem
som skal bruke tjenestene. I statsbudsjettet for
2020 ble det bevilget 30 mill. kroner over
Husbankens budsjett til nye løsninger, og
regjeringen har foreslått å videreføre bevilgningen
i 2021.

Mange etterspør utleieboliger for en kortere
periode i livet. Det gjelder særlig i studietiden, ved
samlivsbrudd eller ved kortere arbeidsopphold.
En del personer blir imidlertid boende langvarig og
ufrivillig som leietakere, og kan ha problemer med
å finne egnet bolig.
Det norske leiemarkedet består hovedsakelig av
private som leier ut en del av egen bolig eller en
ekstra bolig de disponerer. Dette er ofte ikke
permanente utleieboliger, men boliger som utleier
kan trekke inn og ut av leiemarkedet.
Økning av tilbudet av utleieboliger, hvor flere driftes
av profesjonelle gårdeiere, kan bidra til et mer
velfungerende leiemarked. Det kan også dempe
presset i leiemarkedet og bidra til mer stabile
leieforhold.
Regjeringen vil gi Husbanken rammer til å gi flere
lån til private utleieboliger.

Det er i dag 123 kommunale boligstiftelser som har
en kommune som eneste oppretter. Mange av
disse ble etablert på 1980- og 90-tallet. I den
perioden ble det gitt økonomisk støtte fra
Husbanken til å skille ut forvaltningen av boliger til
vanskeligstilte i stiftelser. Støtteordningene fra
denne perioden er i dag borte. Stiftelsesretten er
også strengere enn regelverket var da disse
stiftelsene ble opprettet. Etter gjeldende
stiftelseslov av 2001 skal det være et klart skille
mellom oppretter og stiftelsen, og stiftelsen kan
ikke dele ut midler til oppretter.
Dette har langt på vei ført til at boligstiftelsene i dag
ikke bidrar i kommunens boligpolitikk på den
måten som var forutsatt da de ble etablert.
Kommunale boligstiftelser fører i mange tilfeller til
dobbelt forvaltning, ekstra byråkrati og dermed
dårligere måloppnåelse enn forutsatt
da stiftelsene ble opprettet.
Flere kommuner ønsker å tilbakeføre den aktuelle
boligmassen til kommunen. Regjeringen har derfor
sendt på høring et forslag om hjemmel i
stiftelsesloven for å avvikle stiftelsene, slik at
formuesmassen kan tilbakeføres til kommunen og
drives som en del av kommunen selv.
Tinglysing av hjemmelsovergang fra stiftelsen til
kommunen utløser i dag dokumentavgift. For at
ikke dokumentavgiften skal være et hinder for at
kommuner skal kunne oppløse kommunale
stiftelser, foreslår regjeringen i statsbudsjettet for
2021 å innføre et midlertidig fritak i dokument­
avgiften for tilbakeføring av eiendom fra
kommunale boligstiftelser til oppretterkommunen.
Iverksettelsen av fritaket forutsetter at de EØSrettslige sidene er avklart med ESA.

Det er behov for mer kunnskap om leiemarkedet.
Det gjelder blant annet leieprisutvikling og
boforholdene for leietakere. Disse vurderingene
kommer også frem i en rapport Leieboerforeningen
har utarbeidet på oppdrag fra KMD.

Leieprisstatistikk

SSB er alene om å produsere en nasjonal leiepris­
statistikk i Norge, kalt Leiemarkedsundersøkelsen.
Denne under­søkelsen blir gjort én gang per år blant
et utvalg av leieforhold. I datagrunnlaget skilles det
ikke mellom nye og eldre leiekontrakter.
Gjennomsnittstallene er ikke direkte
sammenlignbare mellom årgangene, og vi får
dermed ikke presise tall for utviklingen i leiepriser.
Eiendom Norge produserer indekstall for utvikling
i leiepriser i landets fire største byer. Kilden for
statistikken er data fra flere profesjonelle utleiere.
Statistikken produseres hvert kvartal. Boligbygg
produserer (i samarbeid med Opinion) en
leieprisstatistikk for Oslo. Statistikken publiseres
hvert kvartal.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet og
Husbanken vil fremover prioritere samarbeidet
med SSB og andre aktører som kan bidra til at vi får
en bedre leieprisstatistikk.

Diskriminering på boligmarkedet

For å kunne vurdere tiltak som kan motvirke
diskriminering på boligmarkedet er det behov for
økt kunnskap om omfanget av diskriminering.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet vil
sørge for at diskriminering av ulike grupper på
boligmarkedet blir nærmere kartlagt.