Spørsmål og svar til plan- og bygningsloven (plandelen)

1-2. Lovens virkeområde

Spørsmål: Dekker kommunens planmyndighet hele plan- og bygningslovens virkeområde eller er planmyndigheten begrenset til det området som kommuneplanen dekker?
Svar: Det er ingen begrensning i kommunens myndighetsområde som planmyndighet innenfor kommunens samlede areal, også sjøarealet, ut til en nautisk mil utenfor grunnlinjene. Dette er uavhengig av om kommuneplanen gjelder ut til en nautisk mil utenfor grunnlinjene eller ikke.

1-5. Virkninger av planer

Spørsmål: Hva skjer med formålene i en godkjent reguleringsplan, der det ligger grønnstruktur i et byggeområde, når ny kommuneplan viderefører byggeområde for hele dette området. Det vil si at den mellomliggende grønnstrukturen blir byggeområde i kommuneplanen. Ny kommuneplan skal gjelde foran eldre plan ved motstrid. Vil dette si at grønnstruktur og grøntareal i reguleringsplanen er i motstrid med formålet i kommuneplanen?

Svar: Så lenge det er snakk om uteoppholdsarealer, friområder knyttet til utbyggingsområder, fellesområder og lignende som er ”tilhørende anlegg” i boligstrøk, (dvs. det som ligger innenfor rammen av det som kan angis med underformål etter kart- og planforskriften eller som ev. angis med hensynssoner og bestemmelse innenfor hovedformålet bebyggelse og anlegg), så vil dette ikke være i strid med og bli satt til side av ny og mer overordnet arealdel. Dvs. den mer detaljerte arealbruken i gammel regulering gjelder og utfyller det mer generelt angitte arealformålet i ny arealdel.

Spørsmål: Er det mulig å fastsette en annen arealbruk i arealdelen av kommuneplan slik at den setter til side en del av vedtatt reguleringsplan – og at resten av den fortsatt gjelder?

Svar: For det første må den delen av reguleringsplanen som skal gjelde videre stå på egne bein og være mulig å gjennomføre og planfaglig forsvarleg. Å sette inn annen arealbruk på en del av planen gjør man ved å bruke et arealformål for kommuneplan, og med en formålsgrense. Det nye kommuneplanformålet gjelder da foran nåværende reguleringsformål. Vi går ut fra at resten av reguleringsplanen faller sammen med innholdet i ny kommuneplan. Man skal da ikke bruke hensynssone hjemlet i § 11-8 tredje ledd boktav f) siden hele reguleringsplanen ikke er videreført. Den delen av reguleringsplanen som er satt til side bør endres/oppheves slik at den blir i samsvar med kommuneplanen. Denne løsningen må gå fram av planomtalen.

Spørsmål: I arbeidet med ny arealdel av kommuneplan vurderer vi to alternative løsninger for å fastlegge forholdet mellom eldre reguleringsplaner og ny arealdel.

Alternativ 1: Vedtatte reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjelder fortsatt, men kommuneplanen gjelder foran tidligere planer når plankart og bestemmelser ikke samsvarer med kommuneplanen (ved motstrid).

Alternativ 2: Vedtatte eldre planer gjelder med konkrete unntak slik at reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjelder fortsatt med unntak for følgende planer 1, 2, 3 … (nærmere angitt).

Svar: Alt 1 framstår etter vår vurdering som det mest praktikable. Det er viktig å være oppmerksom på at der ikke annet besluttes, følger det av loven at det ved motstrid er siste plan som gjelder. Dette er ev. noe som kan sies eller refereres i planbeskrivelsen. Der det etter § 1-5, andre ledd besluttes annen rangordning (helt eller delvis), er dette en del av vedtaket som knytter seg til planen(e)s rettsvirkning og som omtales i planbeskrivelsen – men som også kan refereres eller siteres i tilknytning til selve planbestemmelsene. Der det i tilfelle velges en løsning der eldre regulerings- og bebyggelsesplaner videreføres, bør det forutsettes at de er gjennomgått og avklart slik at de er tidsmessige og innenfor rammen av både (ny) nasjonal, regional og kommunal politikk.

Spørsmål: Hva er rangordningen mellom planer?

Svar: Rangordningen og rettsvirkningene mellom planer er som følger:

Reguleringsplaner (områdereguleringer/detaljreguleringer)

• Ny reguleringsplan gjelder foran en eksisterende reguleringsplan så langt de dekker samme planområde (areal). Eget opphevingsvedtak med forhåndsvarsel er ikke nødvendig.
• Dersom den nye planen fastslås å være ugyldig, gjelder (gjeninntrer) den gamle planen. Det skjer uten eget vedtak.
• Dersom den nye planen oppheves uten at det fattes vedtak om ny plan, men planområdet er dekket av (en eldre) arealdel av kommuneplanen, gjelder arealdelen for området. Er det ingen arealdel, vil arealet være uten reguleringsplan.
• Ved formell oppheving eller endring av reguleringsplan må man gå frem etter bestemmelsene om saksbehandling og vedtak i pbl. kap. 12.

Kommuneplanens arealdel

• Ny arealdel opphever eksisterende arealdel uten at det er nødvendig å fatte eget opphevingsvedtak.
• Ny arealdel overstyrer, men opphever ikke formelt, eldre reguleringsplaner.
• Ny arealdel til kommuneplan setter til side rettsvirkningene av eldre reguleringsplan så langt det er motstrid mellom planene. Hvor langt en ev. motstrid rekker, må bero på en tolking av planene. Reguleringsplan i strid med arealdelen bør snarest mulig oppheves eller endres gjennom en etterfølgende vedtaksprosess. Kommunen kan med hjemmel i pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav f) fastsette at reguleringsplan skal gjelde uendret, dvs. at arealdelen ikke får rettsvirkninger for det aktuelle planområdet.
• Dersom reguleringsplan ikke oppheves, vil rettsvirkningene av reguleringsplanen gjeninntre dersom arealdelen bortfaller, oppheves, underkjennes som ugyldig eller lignende, uten å være avløst av annet nytt planvedtak som setter til side, endrer eller opphever den gamle reguleringsplanen. En eldre reguleringsplan som er opphevet gjennom reguleringsvedtak, gjeninntrer ikke i en situasjon som nevnt. Hvis det ikke er noen plan som kan gjeninntre, er arealet uten reguleringsplan.

Regional planbestemmelse

• Regional planbestemmelse er juridisk bindende og overstyrer kommunal plan (både kommuneplan og reguleringsplan).
• Regional plan er ikke rettslig bindende, og vedtakelsen av slike planer påvirker ikke kommunal plan direkte.

Statlig planbestemmelse

• Statlig arealplan og planbestemmelser overstyrer kommunal plan (både kommuneplan og reguleringsplan).

1–6 Tiltak

Spørsmål: Er utfylling i vassdrag å betrakte som byggetiltak som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven?

Svar: Utfylling i vassdrag vil ikke være å anse som et byggetiltak, men må anses som et terrenginngrep som faller innenfor tiltaksbegrepet etter plan- og bygningsloven.

Utfylling i vassdrag vil i de aller fleste tilfeller være søknadspliktig. Spørsmålet om søknadsplikt vil imidlertid måtte vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

Spørsmål: Kreves det dispensasjon fra formålet landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) i kommuneplanens arealdel for utfylling i vassdrag, selv om det ikke er gitt særlige bestemmelser knyttet til vassdrag i kommuneplan?

Svar: Spørsmålet om en utfylling i vassdrag er i strid med plan for området må vurderes konkret. Dersom det er i strid med arealformålet i planen, vil tiltaket kreve dispensasjon. Det samme gjelder dersom tiltaket er i strid med bestemmelser i planen eller hensynssoner.

Terrenginngrep i form av utfylling til annet enn landbruksformål vil vanligvis være i strid med LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder der vassdraget inngår i LNFR-formålet. Det kan også gjelde der vassdraget ikke inngår i formålet, men landarealet inntil vassdraget er LNFR-område og utfyllingen berører og tar utgangspunkt i landarealet.

I følge pbl. § 11-11 nr. 5 kan kommunen i kommuneplanens arealdel gi følgende bestemmelser til formålene etter § 11-7 nr. 5 og 6 (landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift og formålet bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone): ”at det for område inntil 100 meter langs vassdrag skal være forbudt å sette i verk bestemt angitte bygge- og anleggstiltak. I slikt område kan det også gis bestemmelser for å sikre eller opprettholde kantvegetasjon, og for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen.” Det er bare de bygge- og anleggstiltak som er bestemt angitt som er forbudt. Terrenginngrep (som for eksempel utfylling) vil ikke være å anse som byggetiltak, og det må klart framgå dersom et slikt forbud skal ramme terrenginngrep. Der kommunen ønsker å forhindre utfylling innenfor et LNFR-område som ikke er i strid med dette arealformålet, må det klart framgå av bestemmelsen til planen at den omfatter terrenginngrep eller utfylling. Det kan også gis bestemmelser for å sikre eller opprettholde kantvegetasjon.

Dersom kommunen ikke har hjemmel til å avslå en søknad om tillatelse til utfylling, og ønsker å forhindre tiltaket, vil kommunen kunne nedlegge midlertidig forbud mot tiltaket etter pbl. § 13-1. Deretter kan kommunen endre kommuneplanens arealdel; enten endre formålet eller presisere bestemmelsene.

Spørsmål: Er det parallell søknadsplikt for utfylling i vassdrag etter annet lovverk, slik som vannressursloven?

Svar: Utfyllingen kan også være i strid med andre lover, for eksempel vannressursloven § 11 om kantvegetasjon. Loven pålegger grunneiere og tiltakshavere å opprettholde kantvegetasjonen. Hvis den fjernes i strid med § 11, kan det gis pålegg om retting i form av reetablering etter § 59. Fylkesmannen som vassdragsmyndighet kan frita fra kravet. Fritak etter § 11 er nødvendig selv om kommunen har gitt tillatelse til tiltaket etter plan- og bygningsloven.

(Vannressursloven hører under Olje- og energidepartementet.)

1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag

Spørsmål (Pbl. § 1-8 tredje ledd): Kommunen skal planlegge et industriområde med et kaianlegg og en heisekran i sjøkanten. Det følger av pbl. § 1-8 tredje ledd at vi da må tegne inn en byggegrense mot sjøen. Er det greit å la byggegrensen være lik formålsgrensen, dvs. at byggegrensen følger sjøkanten? Må vi tegne inn en byggegrense dersom vi viser tiltaket på plankartet?

Svar: Utgangspunktet i strandsonen langs sjøen er at andre tiltak enn fasadeendring er forbudt å sette i verk nærmere enn 100 meter fra strandlinjen, jf. pbl. § 1-8 andre ledd. Dette generelle forbudet kan fravikes ved å fastsette en annen byggegrense i kommuneplanen eller reguleringsplanen, jf. § 1-8 tredje ledd. Bestemmelsen om byggegrense gjelder selv om tiltakene er tegnet inn på plankartet. Det ikke noe i veien for å ha byggegrense som er lik formålsgrensen. Byggegrensen bør være tegnet inn i kartet, slik at man kan etterprøve om kommunestyret har vedtatt en slik grense på en enkel måte. Er byggegrensen bestemt gjennom bestemmelsene til planen eller i planvedtaket, er dette også mulig. Inntegning på kartet gir imidlertid en umiddelbar klargjøring av kommunestyrets vedtak.

Spørsmål (Pbl. § 1-8 tredje ledd): Gjelder kravet om byggegrense fastsatt i pbl. § 1-8 tredje ledd også i de tilfeller der det fremkommer klart av kommuneplan eller reguleringsplan at området er avsatt til småbåthavn eller liknende?

Svar: Ordlyden i § 1-8 tredje ledd forutsetter at forbudet mot tiltak innenfor hundremetersbeltet langs sjøen gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Bestemmelsen om byggegrense gjelder også for områder avsatt til småbåthavn. Her må plasseringen av brygge og lignende framgå av planen. For annen bebyggelse må avstand fra sjøen angis med byggegrense, som enten vises på kartet eller framgår av planbestemmelsene.

Spørsmål (Pbl. § 1-8 femte ledd): Innebærer endringen i pbl. § 1-8 femte ledd med virkning fra 1.1.2015 noen realitetsendringer i tolkingen av bestemmelsen? Det framgår av siste ledd at kommunen skal vurdere å fastsette en eventuell byggeforbudsgrense på inntil 100 meter langs vassdrag for nærmere angitte tiltak.

Svar: Det har ikke vært noen ambisjon å liberalisere, men klargjøre hva som er meningen med bestemmelsen. Departementet har sett eksempler på misforståelser. Kommunen skal altså vurdere særskilt ut fra situasjonen på det aktuelle stedet om det skal fastsettes et byggeforbud. Slikt forbud skal gjennomføres der det er behov for å ivareta viktige natur-, kulturmiljø-, landskaps- og friluftsinteresser. Vi viser for øvrig til rundskriv H-2/15 side 7, og Prop. 121 L (2013-2014) side 13.

Spørsmål: (Forholdet mellom reguleringsplan etter PBL.1985 og ny kommuneplan). En eiendom er i reguleringsplan vedtatt i henhold til PBL.1985 regulert til boligformål. I denne planen er det dermed gjort unntak fra lovens byggeforbud i strandsonen. Kommunen har nå vedtatt ny kommuneplan etter plan- og bygningsloven av 2008. Eiendommen er også i denne avsatt til boligformål, men uten byggegrense mot sjø og uten bestemmelser om tiltak i strandsonen. Gjelder fortsatt reguleringsplanens unntak fra forbudet mot byggetiltak i strandsonen?

Svar: Byggeforbudet i plan- og bygningsloven av 2008 § 1-8 andre ledd gjelder dersom ikke annen byggegrense er vedtatt i arealplan, se pbl. § 1-8 tredje ledd. Når det i kommuneplan vedtatt i henhold til plan- og bygningsloven av 2008 ikke er fastsatt byggegrense, vil lovens byggeforbud i strandsonen gjelde. Det følger av plan- og bygningsloven av 2008 at byggegrense må vedtas i arealplanen for at lovens byggeforbud i 100-metersbeltet ikke skal gjelde. Dette er en endring fra rettssituasjonen i PBL.1985. I denne situasjonen vil ny kommuneplan gå foran eldre reguleringsplan, se pbl. § 1-5 andre ledd.

Spørsmål: (Forholdet mellom områder båndlagt etter andre lover og byggeforbudet). Et tiltak rammes ikke av verneforskrift, det sies derfor ja fra vernemyndigheten. Tiltaket ligger imidlertid i 100-metersbeltet mot sjø og omfattes av byggeforbudet. Må det da ev. også gis dispensasjon på vanlig måte fra byggeforbudet før tiltaket kan tillates? Og ev. underliggende planformål, som vel oftest er LNFR?

Svar: Ja. Plan- og bygningsloven og naturmangfoldloven er likestilte lover. Selv om et bygge- og anleggstiltak er ok etter verneforskriften, må kommunen behandle det etter plan- og bygningsloven og herunder vurdere om det er i strid med plan eller andre bestemmelser i plan- og bygningsloven.

Spørsmål: Hvordan gjelder byggeforbudsbestemmelsen i pbl. § 1-8 i forhold til elver og innsjøer?

Svar: Byggeforbudet i pbl. § 1-8 gjelder langs sjøen, men det sies samtidig at det også i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. I paragrafens siste ledd sies: "For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, eller for vassdragets kapasitet, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter § 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.” Dvs. at kommunene i sine planer skal vurdere behovet for bygge(forbuds)grenser langs sine vassdrag, og fastsette slike i kommunale arealplaner. Vassdrag er definert i vannressursloven, men det er klart at vann/sjøer også inngår i vassdragsbegrepet.

Spørsmål: Hvordan angis byggegrense mot sjøen på en gyldig måte for at forbudet i 100-metersbeltet ikke skal gjelde i forhold til utvidelse og eventuell fortetting i områder med eksisterende bebyggelse? 

Svar: Kravet er at planen angir entydig hvilken type bebyggelse, hvor mye bebyggelse og i alle tilfelle hvor og i hvilken avstand den kan/skal plasseres i forhold til strandlinjen. Slik angivelse kan gjøres gjennom planbestemmelser og/eller ved den juridiske linjen byggegrensen - forbudsgrense sjø - som vist i tegnereglene for teknisk framstilling av plankart. Hvis planen ikke angir bygningsplasseringen entydig, må den tas opp til behandling/endring, og det må legges inn linjer/bestemmelser som angir bygningsplassering for at 100-metersreglene ikke skal gjelde.

Spørsmål: Må det settes byggegrense i områder med vedtatte reguleringsplaner ved rullering av kommuneplanens arealdel?

Svar: I kommuneplanens arealdel må kommunen ta et bevisst standpunkt til spørsmålet om byggegrense. Der kommunen ikke fastsetter en egen grense, vil grensen være 100 meter. Der kommunen fastsetter en annen grense, vil denne gjelde foran grense i eldre reguleringsplaner. Der kommunen uttrykkelig vedtar at tidligere reguleringsplaner skal gjelde ved å bruke hensynssone f i § 11-8, eller vedtar dette på annen entydig måte, vil den grensen som framgår av disse planene gjelde. Kommunen bør i tilfelle gjennomgå disse planene med sikte på revisjon før slikt vedtak treffes.

Spørsmål: (Til §§ 1-8 tredje ledd og 11-7 nr. 6).

Gjelder krav om byggegrense for bygninger (som for eksempel naust) innenfor hovedformål nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, jf. § 11-7 nr. 6? Kan man innføre byggegrense ved bruk av bestemmelse?

Svar: Kravet om angivelse av byggegrense etter pbl. § 1-8 tredje ledd gjelder uansett hvilket arealformål som gjelder i strandsonen. Med andre ord, selv om det åpnes for byggetiltak i strandsonen og det ikke går klart fram av planen hvor bygninger eller anlegg skal plasseres i planområdet, gjelder forbudet i 100-meterssonen.

Byggegrense i strandsonen kan innføres ved bruk av egen kode for slik byggegrense i SOSI fagstandard for plan (kode 1111 ev. 1112 (forbudsgrense sjø)) eller ved bruk av planbestemmelse som stedfestes ved bruk av KpBestemmelsesOmråde eller RpBestemmelsesOmråde (SOSI fagstandard for plan).

Spørsmål: (Til § 1-8 siste ledd og § 12-7 nr. 1) Hvilke krav gjelder til stedfesting av byggetiltak i områder langs vassdrag, jf. pbl. § 1-8 siste ledd?

Svar: I og langs vassdrag vil det være viktig at lokaliseringen av byggetiltak (f.eks. brygge) angis direkte i kartet. Dette kan ivaretas ved bruk av bestemmelse etter pbl. § 12-7 nr. 1 og som stedfestes ved bruk av KpBestemmelsesOmråde eller RpBestemmelsesOmråde (SOSI fagstandard for plan).

Spørsmål: Gjelder byggeforbudet i § 1-8 også bruksendring? I tilfelle ja, gjelder dette også vassdrag?
Svar: Her må det skilles mellom bruksendringer i 100-metersbeltet langs sjøen og forbud mot bestemte angitt bygge- og anleggstiltak som innføres langs vassdrag med hjemmel i pbl. § 11-11 nr.5. Rettsvirkningen av byggeforbudet langs sjøen fremgår av § 1-8 som viser til at andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendring ikke kan settes i verk. § 1-6 første ledd viser til § 20-1 første ledd bokstav a - m i ny byggesaksdel. Bokstav d gjelder bruksendring. Det er derfor klart at bruksendring rammes av forbudet i § 1-8.

Når det gjelder vassdrag, har ikke loven noe automatisk byggeforbud, men det kan innføres forbud mot bestemte angitte bygge og anleggstiltak etter § 11-11. Om et slikt forbud vil ramme bruksendring må bero på innholdet i den bestemmelse som innføres. Vanligvis vil ikke dette komme på spissen fordi det vil ligge et arealformål på området i tillegg til bestemmelsen om byggeforbud. Bruksendring i strid med arealformålet vil jo uansett være forbudt uten dispensasjon.

Spørsmål: Gjelder kravet om byggegrense fastsatt i pbl. § 1-8 tredje ledd også i de tilfeller der det fremkommer klart av kommuneplan eller reguleringsplan at området er avsatt til småbåthavn eller liknende?

Svar: Ordlyden i pbl. § 1-8 tredje ledd forutsetter at forbudet mot tiltak innenfor hundremetersbeltet langs sjøen gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Bestemmelsen om byggegrense gjelder også for områder avsatt til småbåthavn. Her må plasseringen av brygge og lignende framgå av planen. For annen bebyggelse må avstand fra sjøen angis med byggegrense, som enten vises på kartet eller framgår av planbestemmelsene.

Spørsmål: (Fradeling av festetomt i 100-meters beltet.) Etter pbl. § 1-8 gjelder ikke forbudet mot fradelinger i 100-meters beltet innløsning av festetomter. Spørsmålet er hvorvidt dette unntaket også gjelder svært store festetomter som ble opprettet før delingsloven trådte i kraft? Vi har saker til behandling der man må anta at fradelingen kommer i konflikt med LNFR-formålet etter departementets uttalelse i 2004 (). Men blir det på samme måte dispensasjon etter pbl. § 1-8?

Svar: Dersom man innløser tomten etter tomtefesteloven, vil man også komme inn under unntaket i § 1-8. Pbl. § 1-8 har ikke kriterier for størrelse på festetomt. De nærmere kriterier for når man har krav på innløsning fremgår av tomtefesteloven. Dersom man søker og får innvilget innløsning, vil kommunen ikke kunne avslå en delingssøknad etter plan- og bygningsloven. Dette fremgår av brev fra Justisdepartementets lovavdeling av 19.6.2007. Det blir derfor ikke spørsmål om dispensasjon fra LNFR-formålet eller vurdering av uendret bruk ettersom søker har krav på tillatelse. Kommunen kan ifølge lovavdelingen likevel stille visse krav til tomteutformingen, så lenge kravene er saklige og ikke så tyngende at de reelt stenger for innløsning eller innebærer at gjennomføringen blir vesentlig vanskeliggjort.  Se også Planjuss 2007. 

Spørsmål: Spørsmålet knytter seg til fradeling av en bebygd tomt i 100-meters beltet, men der fradelingen ikke kommer i konflikt med LNFR-formålet ut fra tomtens størrelse/arrondering mv. I dette tilfellet er hytta ikke bortfestet, men en lovlig registrert hytte av eldre dato. Vil fradeling til uendret bruk bli rammet av fradelingsforbudet i § 1-8 når saken ikke gjelder innløsning av festetomt?

Svar: Byggeforbudet i 100-metersbeltet etter pbl. § 1-8 er et generelt fradelingsforbud i strandsonen, også for bebygd tomt. Departementet har lagt til grunn at læren om ”fradeling til uendret bruk” gjelder både i forhold til arealformålet LNFR og forbudet i § 1-8, slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra bestemmelsen i dette tilfellet, så lenge kriteriene for ”uendret bruk” for øvrig er oppfylt.

1-9. Forholdet til forvaltningsloven og klage

Spørsmål: Har departementet delegert klagekompetansen etter pbl. § 1-9 til fylkesmennene og i tilfelle hvor finner jeg delegasjonsvedtaket?
Svar: Ja, det framgår av rundskriv T-2/09 Ikraftsetting av ny plandel i plan- og bygningsloven, side 8: "Klageinstans: Det er departementet som er klageinstans etter plan- og bygningsloven. Denne myndigheten er delegert fra departementet til fylkesmannen."

Spørsmål: En ny reguleringsplan følger opp en tidligere vedtatt arealdel av kommuneplan. Innsigelse til reguleringsplanen kan være avskåret på et visst saksområde, fordi spørsmålet allerede er avgjort i behandling av innsigelse til arealdelen, eller vedkommende statlige organ har unnlatt å avgi innsigelse under behandlingen av arealdelen. Spørsmålet er om dette organ fortsatt har i behold klageadgangen på det reguleringsvedtak kommunestyret måtte treffe, innenfor det samme saksområde.
Svar: Det fremgår av § 1-9 tredje ledd at klageretten til berørte organer ikke gjelder i plansaker der myndigheten er gitt anledning til å fremme innsigelse.

Spørsmål: En person med rettslig klageinteresse sender en klage på byggesak om forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, ved dispensasjon eller i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. I henhold til pbl. § 1-9 andre ledd er vedkommende avskåret fra å klage. Man kan jo ikke nekte noen å sende inn en klage, og vedkommende har vel krav på et svar fra kommunen?
Svar: Kommunen må behandle enhver klage. Er det formelt ikke grunnlag for å ta klagen opp til behandling, skal den avvises. Avvisningsvedtak kan påklages. Dette følger av forvaltningsloven §§ 33 andre ledd siste punktum og 34 første ledd første punktum.

 

1-2. Lovens virkeområde

Spørsmål: Dekker kommunens planmyndighet hele plan- og bygningslovens virkeområde eller er planmyndigheten begrenset til det området som kommuneplanen dekker?
Svar: Det er ingen begrensning i kommunens myndighetsområde som planmyndighet innenfor kommunens samlede areal, også sjøarealet, ut til en nautisk mil utenfor grunnlinjene. Dette er uavhengig av om kommuneplanen gjelder ut til en nautisk mil utenfor grunnlinjene eller ikke.

1-5. Virkninger av planer

Spørsmål: Hva skjer med formålene i en godkjent reguleringsplan, der det ligger grønnstruktur i et byggeområde, når ny kommuneplan viderefører byggeområde for hele dette området. Det vil si at den mellomliggende grønnstrukturen blir byggeområde i kommuneplanen. Ny kommuneplan skal gjelde foran eldre plan ved motstrid. Vil dette si at grønnstruktur og grøntareal i reguleringsplanen er i motstrid med formålet i kommuneplanen?

Svar: Så lenge det er snakk om uteoppholdsarealer, friområder knyttet til utbyggingsområder, fellesområder og lignende som er ”tilhørende anlegg” i boligstrøk, (dvs. det som ligger innenfor rammen av det som kan angis med underformål etter kart- og planforskriften eller som ev. angis med hensynssoner og bestemmelse innenfor hovedformålet bebyggelse og anlegg), så vil dette ikke være i strid med og bli satt til side av ny og mer overordnet arealdel. Dvs. den mer detaljerte arealbruken i gammel regulering gjelder og utfyller det mer generelt angitte arealformålet i ny arealdel.

Spørsmål: Er det mulig å fastsette en annen arealbruk i arealdelen av kommuneplan slik at den setter til side en del av vedtatt reguleringsplan – og at resten av den fortsatt gjelder?

Svar: For det første må den delen av reguleringsplanen som skal gjelde videre stå på egne bein og være mulig å gjennomføre og planfaglig forsvarleg. Å sette inn annen arealbruk på en del av planen gjør man ved å bruke et arealformål for kommuneplan, og med en formålsgrense. Det nye kommuneplanformålet gjelder da foran nåværende reguleringsformål. Vi går ut fra at resten av reguleringsplanen faller sammen med innholdet i ny kommuneplan. Man skal da ikke bruke hensynssone hjemlet i § 11-8 tredje ledd boktav f) siden hele reguleringsplanen ikke er videreført. Den delen av reguleringsplanen som er satt til side bør endres/oppheves slik at den blir i samsvar med kommuneplanen. Denne løsningen må gå fram av planomtalen.

Spørsmål: I arbeidet med ny arealdel av kommuneplan vurderer vi to alternative løsninger for å fastlegge forholdet mellom eldre reguleringsplaner og ny arealdel.

Alternativ 1: Vedtatte reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjelder fortsatt, men kommuneplanen gjelder foran tidligere planer når plankart og bestemmelser ikke samsvarer med kommuneplanen (ved motstrid).

Alternativ 2: Vedtatte eldre planer gjelder med konkrete unntak slik at reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjelder fortsatt med unntak for følgende planer 1, 2, 3 … (nærmere angitt).

Svar: Alt 1 framstår etter vår vurdering som det mest praktikable. Det er viktig å være oppmerksom på at der ikke annet besluttes, følger det av loven at det ved motstrid er siste plan som gjelder. Dette er ev. noe som kan sies eller refereres i planbeskrivelsen. Der det etter § 1-5, andre ledd besluttes annen rangordning (helt eller delvis), er dette en del av vedtaket som knytter seg til planen(e)s rettsvirkning og som omtales i planbeskrivelsen – men som også kan refereres eller siteres i tilknytning til selve planbestemmelsene. Der det i tilfelle velges en løsning der eldre regulerings- og bebyggelsesplaner videreføres, bør det forutsettes at de er gjennomgått og avklart slik at de er tidsmessige og innenfor rammen av både (ny) nasjonal, regional og kommunal politikk.

Spørsmål: Hva er rangordningen mellom planer?

Svar: Rangordningen og rettsvirkningene mellom planer er som følger:

Reguleringsplaner (områdereguleringer/detaljreguleringer)

• Ny reguleringsplan gjelder foran en eksisterende reguleringsplan så langt de dekker samme planområde (areal). Eget opphevingsvedtak med forhåndsvarsel er ikke nødvendig.
• Dersom den nye planen fastslås å være ugyldig, gjelder (gjeninntrer) den gamle planen. Det skjer uten eget vedtak.
• Dersom den nye planen oppheves uten at det fattes vedtak om ny plan, men planområdet er dekket av (en eldre) arealdel av kommuneplanen, gjelder arealdelen for området. Er det ingen arealdel, vil arealet være uten reguleringsplan.
• Ved formell oppheving eller endring av reguleringsplan må man gå frem etter bestemmelsene om saksbehandling og vedtak i pbl. kap. 12.

Kommuneplanens arealdel

• Ny arealdel opphever eksisterende arealdel uten at det er nødvendig å fatte eget opphevingsvedtak.
• Ny arealdel overstyrer, men opphever ikke formelt, eldre reguleringsplaner.
• Ny arealdel til kommuneplan setter til side rettsvirkningene av eldre reguleringsplan så langt det er motstrid mellom planene. Hvor langt en ev. motstrid rekker, må bero på en tolking av planene. Reguleringsplan i strid med arealdelen bør snarest mulig oppheves eller endres gjennom en etterfølgende vedtaksprosess. Kommunen kan med hjemmel i pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav f) fastsette at reguleringsplan skal gjelde uendret, dvs. at arealdelen ikke får rettsvirkninger for det aktuelle planområdet.
• Dersom reguleringsplan ikke oppheves, vil rettsvirkningene av reguleringsplanen gjeninntre dersom arealdelen bortfaller, oppheves, underkjennes som ugyldig eller lignende, uten å være avløst av annet nytt planvedtak som setter til side, endrer eller opphever den gamle reguleringsplanen. En eldre reguleringsplan som er opphevet gjennom reguleringsvedtak, gjeninntrer ikke i en situasjon som nevnt. Hvis det ikke er noen plan som kan gjeninntre, er arealet uten reguleringsplan.

Regional planbestemmelse

• Regional planbestemmelse er juridisk bindende og overstyrer kommunal plan (både kommuneplan og reguleringsplan).
• Regional plan er ikke rettslig bindende, og vedtakelsen av slike planer påvirker ikke kommunal plan direkte.

Statlig planbestemmelse

• Statlig arealplan og planbestemmelser overstyrer kommunal plan (både kommuneplan og reguleringsplan).

1–6 Tiltak

Spørsmål: Er utfylling i vassdrag å betrakte som byggetiltak som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven?

Svar: Utfylling i vassdrag vil ikke være å anse som et byggetiltak, men må anses som et terrenginngrep som faller innenfor tiltaksbegrepet etter plan- og bygningsloven.

Utfylling i vassdrag vil i de aller fleste tilfeller være søknadspliktig. Spørsmålet om søknadsplikt vil imidlertid måtte vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

Spørsmål: Kreves det dispensasjon fra formålet landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) i kommuneplanens arealdel for utfylling i vassdrag, selv om det ikke er gitt særlige bestemmelser knyttet til vassdrag i kommuneplan?

Svar: Spørsmålet om en utfylling i vassdrag er i strid med plan for området må vurderes konkret. Dersom det er i strid med arealformålet i planen, vil tiltaket kreve dispensasjon. Det samme gjelder dersom tiltaket er i strid med bestemmelser i planen eller hensynssoner.

Terrenginngrep i form av utfylling til annet enn landbruksformål vil vanligvis være i strid med LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder der vassdraget inngår i LNFR-formålet. Det kan også gjelde der vassdraget ikke inngår i formålet, men landarealet inntil vassdraget er LNFR-område og utfyllingen berører og tar utgangspunkt i landarealet.

I følge pbl. § 11-11 nr. 5 kan kommunen i kommuneplanens arealdel gi følgende bestemmelser til formålene etter § 11-7 nr. 5 og 6 (landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift og formålet bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone): ”at det for område inntil 100 meter langs vassdrag skal være forbudt å sette i verk bestemt angitte bygge- og anleggstiltak. I slikt område kan det også gis bestemmelser for å sikre eller opprettholde kantvegetasjon, og for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen.” Det er bare de bygge- og anleggstiltak som er bestemt angitt som er forbudt. Terrenginngrep (som for eksempel utfylling) vil ikke være å anse som byggetiltak, og det må klart framgå dersom et slikt forbud skal ramme terrenginngrep. Der kommunen ønsker å forhindre utfylling innenfor et LNFR-område som ikke er i strid med dette arealformålet, må det klart framgå av bestemmelsen til planen at den omfatter terrenginngrep eller utfylling. Det kan også gis bestemmelser for å sikre eller opprettholde kantvegetasjon.

Dersom kommunen ikke har hjemmel til å avslå en søknad om tillatelse til utfylling, og ønsker å forhindre tiltaket, vil kommunen kunne nedlegge midlertidig forbud mot tiltaket etter pbl. § 13-1. Deretter kan kommunen endre kommuneplanens arealdel; enten endre formålet eller presisere bestemmelsene.

Spørsmål: Er det parallell søknadsplikt for utfylling i vassdrag etter annet lovverk, slik som vannressursloven?

Svar: Utfyllingen kan også være i strid med andre lover, for eksempel vannressursloven § 11 om kantvegetasjon. Loven pålegger grunneiere og tiltakshavere å opprettholde kantvegetasjonen. Hvis den fjernes i strid med § 11, kan det gis pålegg om retting i form av reetablering etter § 59. Fylkesmannen som vassdragsmyndighet kan frita fra kravet. Fritak etter § 11 er nødvendig selv om kommunen har gitt tillatelse til tiltaket etter plan- og bygningsloven.

(Vannressursloven hører under Olje- og energidepartementet.)

1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag

Spørsmål (Pbl. § 1-8 tredje ledd): Kommunen skal planlegge et industriområde med et kaianlegg og en heisekran i sjøkanten. Det følger av pbl. § 1-8 tredje ledd at vi da må tegne inn en byggegrense mot sjøen. Er det greit å la byggegrensen være lik formålsgrensen, dvs. at byggegrensen følger sjøkanten? Må vi tegne inn en byggegrense dersom vi viser tiltaket på plankartet?

Svar: Utgangspunktet i strandsonen langs sjøen er at andre tiltak enn fasadeendring er forbudt å sette i verk nærmere enn 100 meter fra strandlinjen, jf. pbl. § 1-8 andre ledd. Dette generelle forbudet kan fravikes ved å fastsette en annen byggegrense i kommuneplanen eller reguleringsplanen, jf. § 1-8 tredje ledd. Bestemmelsen om byggegrense gjelder selv om tiltakene er tegnet inn på plankartet. Det ikke noe i veien for å ha byggegrense som er lik formålsgrensen. Byggegrensen bør være tegnet inn i kartet, slik at man kan etterprøve om kommunestyret har vedtatt en slik grense på en enkel måte. Er byggegrensen bestemt gjennom bestemmelsene til planen eller i planvedtaket, er dette også mulig. Inntegning på kartet gir imidlertid en umiddelbar klargjøring av kommunestyrets vedtak.

Spørsmål (Pbl. § 1-8 tredje ledd): Gjelder kravet om byggegrense fastsatt i pbl. § 1-8 tredje ledd også i de tilfeller der det fremkommer klart av kommuneplan eller reguleringsplan at området er avsatt til småbåthavn eller liknende?

Svar: Ordlyden i § 1-8 tredje ledd forutsetter at forbudet mot tiltak innenfor hundremetersbeltet langs sjøen gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Bestemmelsen om byggegrense gjelder også for områder avsatt til småbåthavn. Her må plasseringen av brygge og lignende framgå av planen. For annen bebyggelse må avstand fra sjøen angis med byggegrense, som enten vises på kartet eller framgår av planbestemmelsene.

Spørsmål (Pbl. § 1-8 femte ledd): Innebærer endringen i pbl. § 1-8 femte ledd med virkning fra 1.1.2015 noen realitetsendringer i tolkingen av bestemmelsen? Det framgår av siste ledd at kommunen skal vurdere å fastsette en eventuell byggeforbudsgrense på inntil 100 meter langs vassdrag for nærmere angitte tiltak.

Svar: Det har ikke vært noen ambisjon å liberalisere, men klargjøre hva som er meningen med bestemmelsen. Departementet har sett eksempler på misforståelser. Kommunen skal altså vurdere særskilt ut fra situasjonen på det aktuelle stedet om det skal fastsettes et byggeforbud. Slikt forbud skal gjennomføres der det er behov for å ivareta viktige natur-, kulturmiljø-, landskaps- og friluftsinteresser. Vi viser for øvrig til rundskriv H-2/15 side 7, og Prop. 121 L (2013-2014) side 13.

Spørsmål: (Forholdet mellom reguleringsplan etter PBL.1985 og ny kommuneplan). En eiendom er i reguleringsplan vedtatt i henhold til PBL.1985 regulert til boligformål. I denne planen er det dermed gjort unntak fra lovens byggeforbud i strandsonen. Kommunen har nå vedtatt ny kommuneplan etter plan- og bygningsloven av 2008. Eiendommen er også i denne avsatt til boligformål, men uten byggegrense mot sjø og uten bestemmelser om tiltak i strandsonen. Gjelder fortsatt reguleringsplanens unntak fra forbudet mot byggetiltak i strandsonen?

Svar: Byggeforbudet i plan- og bygningsloven av 2008 § 1-8 andre ledd gjelder dersom ikke annen byggegrense er vedtatt i arealplan, se pbl. § 1-8 tredje ledd. Når det i kommuneplan vedtatt i henhold til plan- og bygningsloven av 2008 ikke er fastsatt byggegrense, vil lovens byggeforbud i strandsonen gjelde. Det følger av plan- og bygningsloven av 2008 at byggegrense må vedtas i arealplanen for at lovens byggeforbud i 100-metersbeltet ikke skal gjelde. Dette er en endring fra rettssituasjonen i PBL.1985. I denne situasjonen vil ny kommuneplan gå foran eldre reguleringsplan, se pbl. § 1-5 andre ledd.

Spørsmål: (Forholdet mellom områder båndlagt etter andre lover og byggeforbudet). Et tiltak rammes ikke av verneforskrift, det sies derfor ja fra vernemyndigheten. Tiltaket ligger imidlertid i 100-metersbeltet mot sjø og omfattes av byggeforbudet. Må det da ev. også gis dispensasjon på vanlig måte fra byggeforbudet før tiltaket kan tillates? Og ev. underliggende planformål, som vel oftest er LNFR?

Svar: Ja. Plan- og bygningsloven og naturmangfoldloven er likestilte lover. Selv om et bygge- og anleggstiltak er ok etter verneforskriften, må kommunen behandle det etter plan- og bygningsloven og herunder vurdere om det er i strid med plan eller andre bestemmelser i plan- og bygningsloven.

Spørsmål: Hvordan gjelder byggeforbudsbestemmelsen i pbl. § 1-8 i forhold til elver og innsjøer?

Svar: Byggeforbudet i pbl. § 1-8 gjelder langs sjøen, men det sies samtidig at det også i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. I paragrafens siste ledd sies: "For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, eller for vassdragets kapasitet, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter § 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.” Dvs. at kommunene i sine planer skal vurdere behovet for bygge(forbuds)grenser langs sine vassdrag, og fastsette slike i kommunale arealplaner. Vassdrag er definert i vannressursloven, men det er klart at vann/sjøer også inngår i vassdragsbegrepet.

Spørsmål: Hvordan angis byggegrense mot sjøen på en gyldig måte for at forbudet i 100-metersbeltet ikke skal gjelde i forhold til utvidelse og eventuell fortetting i områder med eksisterende bebyggelse? 

Svar: Kravet er at planen angir entydig hvilken type bebyggelse, hvor mye bebyggelse og i alle tilfelle hvor og i hvilken avstand den kan/skal plasseres i forhold til strandlinjen. Slik angivelse kan gjøres gjennom planbestemmelser og/eller ved den juridiske linjen byggegrensen - forbudsgrense sjø - som vist i tegnereglene for teknisk framstilling av plankart. Hvis planen ikke angir bygningsplasseringen entydig, må den tas opp til behandling/endring, og det må legges inn linjer/bestemmelser som angir bygningsplassering for at 100-metersreglene ikke skal gjelde.

Spørsmål: Må det settes byggegrense i områder med vedtatte reguleringsplaner ved rullering av kommuneplanens arealdel?

Svar: I kommuneplanens arealdel må kommunen ta et bevisst standpunkt til spørsmålet om byggegrense. Der kommunen ikke fastsetter en egen grense, vil grensen være 100 meter. Der kommunen fastsetter en annen grense, vil denne gjelde foran grense i eldre reguleringsplaner. Der kommunen uttrykkelig vedtar at tidligere reguleringsplaner skal gjelde ved å bruke hensynssone f i § 11-8, eller vedtar dette på annen entydig måte, vil den grensen som framgår av disse planene gjelde. Kommunen bør i tilfelle gjennomgå disse planene med sikte på revisjon før slikt vedtak treffes.

Spørsmål: (Til §§ 1-8 tredje ledd og 11-7 nr. 6).

Gjelder krav om byggegrense for bygninger (som for eksempel naust) innenfor hovedformål nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, jf. § 11-7 nr. 6? Kan man innføre byggegrense ved bruk av bestemmelse?

Svar: Kravet om angivelse av byggegrense etter pbl. § 1-8 tredje ledd gjelder uansett hvilket arealformål som gjelder i strandsonen. Med andre ord, selv om det åpnes for byggetiltak i strandsonen og det ikke går klart fram av planen hvor bygninger eller anlegg skal plasseres i planområdet, gjelder forbudet i 100-meterssonen.

Byggegrense i strandsonen kan innføres ved bruk av egen kode for slik byggegrense i SOSI fagstandard for plan (kode 1111 ev. 1112 (forbudsgrense sjø)) eller ved bruk av planbestemmelse som stedfestes ved bruk av KpBestemmelsesOmråde eller RpBestemmelsesOmråde (SOSI fagstandard for plan).

Spørsmål: (Til § 1-8 siste ledd og § 12-7 nr. 1) Hvilke krav gjelder til stedfesting av byggetiltak i områder langs vassdrag, jf. pbl. § 1-8 siste ledd?

Svar: I og langs vassdrag vil det være viktig at lokaliseringen av byggetiltak (f.eks. brygge) angis direkte i kartet. Dette kan ivaretas ved bruk av bestemmelse etter pbl. § 12-7 nr. 1 og som stedfestes ved bruk av KpBestemmelsesOmråde eller RpBestemmelsesOmråde (SOSI fagstandard for plan).

Spørsmål: Gjelder byggeforbudet i § 1-8 også bruksendring? I tilfelle ja, gjelder dette også vassdrag?
Svar: Her må det skilles mellom bruksendringer i 100-metersbeltet langs sjøen og forbud mot bestemte angitt bygge- og anleggstiltak som innføres langs vassdrag med hjemmel i pbl. § 11-11 nr.5. Rettsvirkningen av byggeforbudet langs sjøen fremgår av § 1-8 som viser til at andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendring ikke kan settes i verk. § 1-6 første ledd viser til § 20-1 første ledd bokstav a - m i ny byggesaksdel. Bokstav d gjelder bruksendring. Det er derfor klart at bruksendring rammes av forbudet i § 1-8.

Når det gjelder vassdrag, har ikke loven noe automatisk byggeforbud, men det kan innføres forbud mot bestemte angitte bygge og anleggstiltak etter § 11-11. Om et slikt forbud vil ramme bruksendring må bero på innholdet i den bestemmelse som innføres. Vanligvis vil ikke dette komme på spissen fordi det vil ligge et arealformål på området i tillegg til bestemmelsen om byggeforbud. Bruksendring i strid med arealformålet vil jo uansett være forbudt uten dispensasjon.

Spørsmål: Gjelder kravet om byggegrense fastsatt i pbl. § 1-8 tredje ledd også i de tilfeller der det fremkommer klart av kommuneplan eller reguleringsplan at området er avsatt til småbåthavn eller liknende?

Svar: Ordlyden i pbl. § 1-8 tredje ledd forutsetter at forbudet mot tiltak innenfor hundremetersbeltet langs sjøen gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Bestemmelsen om byggegrense gjelder også for områder avsatt til småbåthavn. Her må plasseringen av brygge og lignende framgå av planen. For annen bebyggelse må avstand fra sjøen angis med byggegrense, som enten vises på kartet eller framgår av planbestemmelsene.

Spørsmål: (Fradeling av festetomt i 100-meters beltet.) Etter pbl. § 1-8 gjelder ikke forbudet mot fradelinger i 100-meters beltet innløsning av festetomter. Spørsmålet er hvorvidt dette unntaket også gjelder svært store festetomter som ble opprettet før delingsloven trådte i kraft? Vi har saker til behandling der man må anta at fradelingen kommer i konflikt med LNFR-formålet etter departementets uttalelse i 2004 (). Men blir det på samme måte dispensasjon etter pbl. § 1-8?

Svar: Dersom man innløser tomten etter tomtefesteloven, vil man også komme inn under unntaket i § 1-8. Pbl. § 1-8 har ikke kriterier for størrelse på festetomt. De nærmere kriterier for når man har krav på innløsning fremgår av tomtefesteloven. Dersom man søker og får innvilget innløsning, vil kommunen ikke kunne avslå en delingssøknad etter plan- og bygningsloven. Dette fremgår av brev fra Justisdepartementets lovavdeling av 19.6.2007. Det blir derfor ikke spørsmål om dispensasjon fra LNFR-formålet eller vurdering av uendret bruk ettersom søker har krav på tillatelse. Kommunen kan ifølge lovavdelingen likevel stille visse krav til tomteutformingen, så lenge kravene er saklige og ikke så tyngende at de reelt stenger for innløsning eller innebærer at gjennomføringen blir vesentlig vanskeliggjort.  Se også Planjuss 2007. 

Spørsmål: Spørsmålet knytter seg til fradeling av en bebygd tomt i 100-meters beltet, men der fradelingen ikke kommer i konflikt med LNFR-formålet ut fra tomtens størrelse/arrondering mv. I dette tilfellet er hytta ikke bortfestet, men en lovlig registrert hytte av eldre dato. Vil fradeling til uendret bruk bli rammet av fradelingsforbudet i § 1-8 når saken ikke gjelder innløsning av festetomt?

Svar: Byggeforbudet i 100-metersbeltet etter pbl. § 1-8 er et generelt fradelingsforbud i strandsonen, også for bebygd tomt. Departementet har lagt til grunn at læren om ”fradeling til uendret bruk” gjelder både i forhold til arealformålet LNFR og forbudet i § 1-8, slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra bestemmelsen i dette tilfellet, så lenge kriteriene for ”uendret bruk” for øvrig er oppfylt.

1-9. Forholdet til forvaltningsloven og klage

Spørsmål: Har departementet delegert klagekompetansen etter pbl. § 1-9 til fylkesmennene og i tilfelle hvor finner jeg delegasjonsvedtaket?
Svar: Ja, det framgår av rundskriv T-2/09 Ikraftsetting av ny plandel i plan- og bygningsloven, side 8: "Klageinstans: Det er departementet som er klageinstans etter plan- og bygningsloven. Denne myndigheten er delegert fra departementet til fylkesmannen."

Spørsmål: En ny reguleringsplan følger opp en tidligere vedtatt arealdel av kommuneplan. Innsigelse til reguleringsplanen kan være avskåret på et visst saksområde, fordi spørsmålet allerede er avgjort i behandling av innsigelse til arealdelen, eller vedkommende statlige organ har unnlatt å avgi innsigelse under behandlingen av arealdelen. Spørsmålet er om dette organ fortsatt har i behold klageadgangen på det reguleringsvedtak kommunestyret måtte treffe, innenfor det samme saksområde.
Svar: Det fremgår av § 1-9 tredje ledd at klageretten til berørte organer ikke gjelder i plansaker der myndigheten er gitt anledning til å fremme innsigelse.

Spørsmål: En person med rettslig klageinteresse sender en klage på byggesak om forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, ved dispensasjon eller i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. I henhold til pbl. § 1-9 andre ledd er vedkommende avskåret fra å klage. Man kan jo ikke nekte noen å sende inn en klage, og vedkommende har vel krav på et svar fra kommunen?
Svar: Kommunen må behandle enhver klage. Er det formelt ikke grunnlag for å ta klagen opp til behandling, skal den avvises. Avvisningsvedtak kan påklages. Dette følger av forvaltningsloven §§ 33 andre ledd siste punktum og 34 første ledd første punktum.

 

2-1. Kart og stedfestet informasjon

Spørsmål: Det har tidligere vært lov å lage egne fargekombinasjoner i kombinerte formål. Er dette fortsatt lov?
Svar: Det fremgår av kart- og planforskriften § 9 fjerde ledd at arealplan skal framstilles med arealbruksformål og hensynssoner slik de framgår av vedlegg I til denne forskriften. Fargelegging, skravur og annen symbolbruk i plankart skal være i samsvar med nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Navnsetting i arealplan skal være i samsvar med bestemmelsene i lov 18. mai 1990 nr. 11 om stadnamn.

Produktspesifikasjonen er uttømmende og det er følgelig ikke adgang til å lage egne fargekombinasjoner. Dette fremgår av veiledningen til § 9 fjerde ledd side 23.

 

3-2 Oppgaver etter loven

Spørsmål (Pbl. § 3-2 tredje ledd): Vil en netteier (infrastruktur) være omfattet av retten og plikten til å bidra i planleggingen når den bare er delvis offentlig eid? Hva gjelder hvis virksomheten er et AS? Bakgrunnen for spørsmålet er at innen energisektoren vil de fleste områdekonsesjonærene være egne rettssubjekter, men en områdekonsesjon innebærer ikke at konsesjonær er gitt offentlig myndighet. På den annen side kan en si de har en viktig samfunnsoppgave i form av å sikre den lokale strømforsyningen.

Svar: Bestemmelsen er ment å omfatte offentlige organer både de med myndighetsoppgaver og andre offentlige funksjoner (som er undergitt politisk styring i en eller annen form). Det er her primært tenkt på offentlige virksomheter som eksempelvis faller inn under offentleglova og forvaltningsloven. Det er uansett ikke gitt noen entydig definisjon og avgrensing av hvilke typer virksomheter og organer som faller innenfor eller utenfor. Vi antar derfor at mange offentlig eide nettselskaper – uansett organisering – har rett og plikt til å bidra inn i planleggingen slik pbl. § 3-2 tredje ledd legger opp til.

Spørsmål: Finnes det noe rundskriv/notat som gir en samlet beskrivelse av oppgavefordelingen mellom fylkesmennene og fylkeskommuner innenfor planfaglig veiledning av kommunene?

Svar: Ansvarsfordelingen følger av pbl. § 3-2 siste ledd som slår fast at fylkesmannen skal påse at kommunene oppfyller plikten til planlegging etter loven. Regional planmyndighet skal veilede og bistå kommunene i deres planleggingsoppgaver. Ansvarsfordelingen framgår også av ikraftsettingsrundskrivet. I praksis er det forutsatt et samarbeid mellom fylkesmannen som har det juridiske ansvaret og fylkeskommunen som har det planfaglige ansvaret i oppfølgingen av kommunene.

Fylkesmannen er som statlige fagmyndighet også ansvarlig for veiledning innenfor sine fagområder, herunder miljøfaglige spørsmål.

3-3 Kommunens planoppgaver og planleggingsmyndighet

Spørsmål (Pbl. § 3-3 tredje ledd): Er barnerepresentantordningen lovpålagt?

Svar: Etter pbl. § 3-3 tredje ledd skal kommunestyret sørge for å etablere en særskilt ordning for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen. Akkurat hvilken løsning kommunen må etablere gir loven ikke anvisning på. Bakgrunnen for dette er at kommunen har ansvaret for å organisere arbeidet med den kommunale planleggingen slik den selv finner mest hensiktsmessig. Se for nærmere informasjon om dette departementets Veileder om barn og unge i plan og byggesak.

Det er på denne bakgrunn viktig at kommunen kan dokumentere at den systematisk arbeider for å ivareta barns interesser i planleggingen gjennom en organisert ”ordning”. I motsatt fall risikerer kommunen at planen som vedtas blir fastslått å være ugyldig.

Sivilombudsmannen har i et par saker understreket viktigheten av at barn og unges interesser blir ivaretatt gjennom hele prosessen. Det fremgår av uttalelsene at en slik manglende oppfølging vanskelig kan bli reparert i ettertid, noe som kan få store konsekvenser for hele planen, hvor man nærmest må starte hele planprosessen på ny.

”Jeg kan ikke tiltre fylkesmannens forslag om at de feilene som er gjort i denne regulerings­planen, «rettes opp» gjennom å «sørge for en plan­prosess [for deler av planområdet] der RPR for barn og unge følges hva angår arealet over kulverten ved Tasta skole» ved senere eventuell detaljregulering. En regulerings­plan vedtatt med så store utrednings­mangler med hensyn til barn og unges interesser, kan ikke bli stående – verken helt eller delvis. Feilen må enten repareres ved fornyet behandling av reguleringsplanen i sin helhet, eller planen må oppheves.”

Se SOM sak Kruttverket i Nittedal kommune 2008 2012/136, 2009/2016 og 2015/3565.

Spørsmål: (Pbl. § 3-3) Kan administrativ leder avgjøre om private reguleringsforslag fremmes for behandling eller forkastes?

Svar: Miljøverndepartementet har uttalt i brev til kommunene 18. mars 2009 at det er kommunen ved kommunestyret som innenfor rammen av reglene i kommuneloven ev. beslutter å delegere myndigheten til å fremme eller forkaste private reguleringsforslag etter § 12-11. I forbindelse med slik delegasjon er det nærliggende at kommunen også vurderer hvordan delegasjonsfullmakten i tilfelle avgrenses, og om det skal være anledning for den som får privat forslag forkastet til å kunne ta avslaget opp for eksempel i et planutvalg (dersom det da ikke er tale om en sak som forslagsstilleren kan kreve framlagt for kommunestyret etter § 12-11 siste punktum). Vi viser ellers til departementets brev til kommunene om kommunestyrets adgang til å delegere oppgaver og kompetanse.

3-7. Overføring av planforberedelse til statlig eller regional myndighet

Spørsmål: Pbl. § 3-7 skiller ikke mellom områdereguleringer og detaljreguleringer. Slik sett kan en tolke § 3-7 tredje ledd til å gi statlige myndigheter hjemmel for å initiere og fremme både områdereguleringer og detaljreguleringer.

Etter § 12-2 andre ledd er det imidlertid presisert at det er kommunen som utarbeider områderegulering. Må en kreve avtale mellom statlig myndighet og kommunen dersom andre offentlige myndigheter enn kommunen skal kunne fremme områderegulering, og innebærer dette at statlige myndigheter kun kan fremme en områderegulering dersom de blir enige med kommunen om et samarbeid, og at dette skjer på kommunens premisser?
Svar: Den rett myndigheter med ansvar for større samferdselsanlegg har etter § 3-7 tredje ledd til å fremme forslag og beslutte utlegging til offentlig ettersyn, gjelder slik det er formulert i bestemmelsen, forslag til arealplan. Det omfatter i utgangspunktet både arealdel, områderegulering og detaljregulering. Når det gjelder arealdel vil det i praksis bety delplaner. Det fremgår av bestemmelsen at dette skal skje i samråd med planmyndighetene. I slike samråd vil avgrensningen av planområdet være et naturlig tema.

 

4-1. Planprogram

Spørsmål: Planprogrammet for vegprosjektet er vedtatt i begge kommunene. Nå har det dukket opp et alternativ som det er aktuelt å utrede i konsekvensutredningen, men som ikke er med i planprogrammet. Kan dette nye alternativet utredes i KU uten ny runde med planprogrammet?

Svar: I henhold til forskriften om konsekvensutredninger er det ansvarlig myndighet, dvs. de to kommunene, som må vurdere og ta stilling til dette. Det er to forhold kommunene må vurdere saken i forhold til:

• Ligger det nye alternativet innenfor rammen av hva som ble varslet ved planoppstart? Det er problematisk å legge ut et alternativ til offentlig ettersyn som ikke er varslet. Særlig hvis det nye alternativet berører andre innbyggere enn de opprinnelige alternativene.
• En vurdering av om det fastsatte planprogrammet innholdsmessig kan anses å være dekkende også i forhold til tema og problemstillingene som det nye alternativet reiser.

Det som er anbefalt i lignende saker er at kommunen lager et brev der det vises til det fastsatte programmet, gir en kortfattet beskrivelse av det nye alternativet og hvor man ber berørte og interesserte om en vurdering av om det fastsatte programmet anses å være dekkene i forhold til utredningen av det nye alternativet. Ligger det nye alternativet utenfor rammen av varsel om planoppstart, bør endringen også varsles.

Vi viser for øvrig til bestemmelser om planprogram i KU-forskriften og omtale i veilederen til forskriften av 2020.

Spørsmål: Må forslag til planprogram for reguleringsplan vedtas politisk?

Svar: Det er opp til kommunestyret å delegere innenfor delegasjonsreglene i kommuneloven. Det er en fordel at forslag til planprogram blir godkjent av kommunestyret ved større planer, men loven oppstiller ikke noe krav om dette. Ved kommuneplan er det imidlertid kommunestyret som må fastsette planprogram.

Spørsmål: Hvor langt kan kommunen gå i å pålegge forslagsstiller å utrede alternative lokaliteter utenfor planområdet i et planprogram med støtte av prinsippene for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldloven?

Dette i forhold til:
• Naturmangfoldloven § 53, 3. ledd (utvalgte naturtyper)
• Prioriterte arter
• Andre naturtyper/arter

Svar: Utgangspunktet er at det er forvaltningens plikt å sørge for at en sak er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Et pålegg til en privat forslagstiller om å foreta utredning må ha hjemmel i lov eller forskrift. Etter plan- og bygningsloven finner vi slik hjemmel i forskrift om konsekvensutredning og gjelder bare de saker som fanges opp av forskriften. Forskriften gjelder både for utredningsplikten for planer etter plan- og bygningsloven og for planer og tiltak etter annet lovverk. En problemstilling i forbindelse med utredningsplikten er hvilke krav som kan stilles til en privat forslagsstiller om utredning av alternativ lokalisering av de bygge- og anleggstiltakene planen legger til rette for. Her fremgår det av forskrift om konsekvensutredning § 14 første ledd bokstav c at relevante og realistiske alternativer skal beskrives. Hva som er relevant og realistisk må vurderes konkret både ut fra hvilket plannivå utredningen skal foretas på og hvilke utbyggingstiltak det gjelder. Hvis det er snakk om offentlige tiltakshavere som skal lokalisere overordnet infrastruktur eller regionsykehus og lignende, kan det stilles større krav til utredning av alternativer enn til en utbygger som har ervervet en eiendom for å bygge ut et boligområde. I det siste tilfelle blir det bare spørsmål om å si ja eller nei til planforslaget.

Et annet spørsmål er hvor langt man kan gå i stille krav til forslagsstillere om å utrede avbøtende tiltak som for eksempel etablering eller utvikling av utvalgt naturtype et annet sted i eller utenfor planområdet. Forskrift om konsekvensutredning § 14 fastsetter krav til innholdet i planprogram og melding med forslag til utredningsprogram som bl.a. viser til forskriften § 23 om at konsekvensutredningen skal beskrive de tiltakene som er planlagt for å unngå, begrense, istandsette og hvis mulig kompensere for vesentlige skadevirkninger for miljø og samfunn både i bygge- og driftsfasen. Beskrivelsen skal omfatte planlagte overvåkningsordninger. Hva som kan kreves når det gjelder utredning av avbøtende tiltak, må vurderes konkret ut fra hvilket plannivå det gjelder og hvilke utbyggingstiltak det gjelder, på samme måte som for utredning om alternativ lokalisering. Naturmangfoldloven klargjør hva som kan være relevante utredningstemaer, men innebærer ikke noen generell utvidelse av utredningsplikten for forslagsstillere etter plan- og bygningsloven. En annen sak er at naturmangfoldloven selv har noen hjemler som f.eks. § 24 bokstav c) om at det ved forskrift om prioriterte arter kan settes krav om å klarlegge følgene for arten av planlagte inngrep i artens funksjonsområde. Dette innbefatter også klarlegging av alternative funksjonsområder som kan bidra til å sikre bevaring av arten i samsvar med § 5 første ledd, som trolig også må kunne anvendes i forhold til forslagsstillere.

4-3 Risiko- og sårbarhetsanalyse

Spørsmål: Ved utarbeidelse av planer for utbygging, skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet eller selv foreta slik analyse. Hvordan skal kommunen behandle saker om arealplan der ikke hele planområdet er vurdert, men bare de deler av planen som viser fremtidig utbygging?

Svar: Pbl. § 3-1 oppstiller krav til hensyn som alltid skal tas ved planlegging. I pbl. § 4-3 slås det fast at kommunen plikter å foreta analyse som viser alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Dette beror på en konkret vurdering.

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har utarbeidet veiledningsmatriell om risiko, sårbarhet og beredskap ved bl.a. samfunns- og arealplanlegging.

 

5-2. Høring og offentlig ettersyn

Spørsmål: Er det krav til kunngjøring i avis ved offentlig ettersyn av planforslag.

Svar: Etter pbl. § 5-2 andre ledd er utgangspunktet at når en sak legges ut til offentlig ettersyn skal dette kunngjøres, og det skal angis hvor minst ett eksemplar skal være (fysisk) tilgjengelig for gjennomsyn for alle og enhver. Videre skal det tilrettelegges for presentasjon av planforslaget i elektronisk form. Det skal også opplyses om det foreligger alternative utkast og hvor dette/disse ev. kan ses (planmyndighetens kontor). Departementet har innfortolket her at kunngjøring i utgangspunktet innebærer aviskunngjøring og presentasjon av kunngjøringen på kommunens hjemmeside eller nettbaserte opplagsside. Imidlertid kan kunngjøring skje på flere måter, for eksempel på oppslagstavler, eller i kommunale informasjonstrykksaker som omdeles til kommunens innbyggere (i det aktuelle området), eller som kommer som bilag til ordinære aviser. Kommunen må imidlertid også vurdere behovet for å kunngjøre i en videre geografisk krets, eksempelvis der det er mange utenbysboende som kan bli berørt. Utenbysboende vil f.eks. være eiere av fritidsbebyggelse i berørte områder.

Spørsmål: Kommunen har nylig hatt forhåndskonferanse med privat utbygger angående boligutbygging og reguleringsplan (detaljregulering). Det vil ikke bli krevd planprogram. Mht. kunngjøring av oppstart (§ 12-8) var det usikkerhet omkring hvor lang frist som skal settes for innspill/synspunkt. Er det riktig at det ikke er krav til høringsfrist i meldingsfasen?
Svar: Det er riktig at det ikke er lagt inn en egen frist ved varsel om oppstart i loven. Hvis forslag til planprogram legges ut ved oppstart, er fristen for uttalelse seks uker. Hvis det varsles oppstart uten planprogram, må det gis en rimelig frist. Etter pbl. § 1-9 gjelder forvaltningsloven sammen med pbl. Etter forvaltningsloven § 16 (med tilhørende forskrifter) kan det settes frister i forbindelse med med varsling og behandling av en forvaltningssakssak. Rimelig frist er ikke definert og praksis varierer (f.eks. minimum 30 dager, jf. bestemmelsen i forvaltningsloven § 11a om 1 måned). Fristene bør ta hensyn til ferier. 

5–4 Myndighet til å fremme innsigelse til planforslag

Spørsmål: Kan det fremmes innsigelse mot retningslinjer til hensynssone?

Svar: Innsigelse kan rette seg mot de innholdselementene i arealplaner som har rettsvirkning: Kart med arealformål, hensynssoner, juridiske linjer og symboler, samt planbestemmelser gitt med hjemmel i pbl. Retningslinjer er ikke rettslig bindende og således heller ikke en del av planen som det kan rettes innsigelse mot.

Spørsmål: Kan det kun inngis innsigelse til plankartet, eller kan det også gis innsigelse til bestemmelser i plan som anses å stride med overordnede hensyn og bestemmelser?

Svar: Innsigelse kan gis både til kart og planbestemmelser.

5-5 Begrensning i adgangen til å fremme innsigelse

Spørsmål: Hvor klart må det uttrykkes fra fylkesmannens side at det kan være aktuelt med innsigelse til en kommuneplan (til varselet)? Varsel om kommuneplan og planprogram er jo ofte svært kortfattet og generelt. Må uttrykket ”innsigelse” benyttes eller er det nok at man har nevnt de nasjonale interessene som en ev. innsigelse tar utgangspunkt i?

Svar: Det følger av pbl. § 5-4 siste ledd at innsigelse skal fremmes så tidlig som mulig og senest innen den frist som er fastsatt for høring av planforslaget. Dessuten framgår det at en innsigelse skal begrunnes.

I og med at retten til å fremme innsigelse i medhold av pbl. § 5-5 tredje ledd bortfaller dersom kravet til deltakelse i planprosessen etter pbl. § 3-2 tredje ledd ikke er oppfylt, bør fylkesmannen så snart som mulig varsle om at det i det aktuelle planområdet kan være nasjonale eller regionale interesser og klargjøre hva disse går ut på. Det kan neppe oppstilles noen generell regel om at innsigelse må være gitt allerede til varsel om oppstart siden retten til å inngi innsigelse gjelder frem til høringsfristen. Den generelle plikten til å delta i planprosessen samt det forhold at innsigelse skal gis så tidlig som mulig - taler for at innsigelse bør gis snarest mulig etter at planforslagets innhold er klargjort - forutsatt at kommunen har oppfylt sin informasjonsplikt. 

I siste instans er det departementet som avgjør om innsigelsesadgangen er i behold, jf. pbl. § 5-5 annet ledd.

 

6-4. Statlig arealplan

Spørsmål (Pbl. § 6-4): Etter pbl. § 19-4 ligger den generelle dispensasjonsmyndigheten hos kommunen. Kan en kommune dispensere fra en statlig plan?

Svar: Det er kommunen som er dispensasjonsmyndighet også for statlige planer, jf. §§ 19-4 første ledd og 19-2 første ledd første. Ordlyden”…bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov…” angir dette. Staten vil være direkte berørt ved slik dispensasjon fra statlig plan og må følgelig høres. Kommunens handlefrihet vil være begrenset, jf. pbl. § 19-2 fjerde ledd.

 

§ 7-1. Regional planstrategi
§ 7-2. Behandling og virkning av regional planstrategi

 

8-1. Regional plan

Spørsmål: Ifølge plan- og bygningsloven er en regional plan godkjent etter fylkestingets vedtak så sant ikke statlige interesser eller kommunene har vesentlige innvendinger mot planen. Har statlig organ eller kommune en tidsfrist for ev. å melde inn innvendinger til planen etter fylkestingets vedtak? - kfr. § 8-4, annet ledd.

Svar: Nei, det er ingen lovfestet frist. Forutsetningen for at det skal være aktuelt å melde inn et spørsmål vil være at det er tatt opp under planutarbeidingen (og høringen av planen).  Det bør gå klart fram av uttalelsen at innvendingene vil innebære at spørsmålet må bringes inn for departementet dersom ikke innvendingene blir ivaretatt gjennom fylkestinget vedtak.

Spørsmål: Som det framgår av pbl. § 8-4 første ledd, skal kommunene, fylkesmannen og berørte statlige organer underrettes om vedtaket. Departementet skal også orienteres om planen. Er det noen frist for en slik oversendelse etter vedtaket?  Er det noen frist for departementet til å gi tilbakemelding om det er deler/mål/retningslinjer/plankart som departementet ikke kan aksepteres?
Svar: Det er ingen lovfestede frister utover at departementet skal underrette regional planmyndighet innen 3 måneder etter at planen er mottatt om den vil bli endret, jf. pbl. § 8-4 tredje ledd.

Spørsmål: I pbl. § 8-4 første ledd står det departementene (flertall). Er det tilstrekkelig at plan samt vedtak kun sendes til Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) eller er det påkrevet at også andre departementer skal ha planen – i dette tilfellet for eksempel Samferdselsdepartementet?  Eller er videresending til andre departementer noe KMD tar seg av – ev. gir beskjed til regional myndighet om å sende plan/ vedtak til andre departementer?
Svar: Med departementene menes det de departementer hvis saksområder blir berørt av den aktuelle regionale planen. Det er i utgangspunktet ikke tenkt at Kommunal- og moderniseringsdepartementet skal være et distribusjonsledd.

Spørsmål: Er det tilstrekkelig å sende fylkestingssaken med trykte vedlegg til departementet etter fylkestingets vedtak – ev. ønsker departementet ytterligere materiale?
Svar: Det er den regionale planen slik den er vedtatt som skal sendes departementene.

Spørsmål: Er det et krav at fylkestingets vedtak skal kunngjøres i avisen? (regner med at det er naturlig, men er det et krav?)
Svar: Det er ikke annet krav til kunngjøring enn at kommuner, fylkesmannen og berørte statlige organer (og ev. andre som skal bidra til gjennomføringen av planen) skal underrettes om vedtaket.

8-3. Utarbeiding av regional plan

Spørsmål: Kan fylkestinget delegere vedtak om å legge regional plan ut til offentlig ettersyn?

Svar: Pbl. § 3-4 andre ledd presiserer at regional planmyndighets (fylkestingets) kompetanse til å vedta regional plan ikke kan delegeres eller overføres til annet organ. Det ligger ikke noen delegasjonssperre for utarbeiding av plan i bestemmelsen. Det må bety at utlegging til offentlig ettersyn kan delegeres etter kommunelovens regler.

Spørsmål: Må et planprogram (regional plan) etter offentlig høring legges fram for politisk behandling?
Svar: Det er fylkestinget som fastsetter planprogrammet, dersom det ikke har vedtatt å delegere dette etter reglene i kommuneloven. Det betyr at det som hovedregel er opp til fylkestinget å bestemme dette selv. I særlige tilfeller kan departementet bestemme at en annen myndighet enn planmyndigheten skal fastsette planprogrammet.

8-4 Vedtak av regional plan

Spørsmål: Skal innvending til regional plan alltid sendes fylkeskommunen, som så skal sende vedtatt plan med innvending vedlagt til departementet for eventuelle endringer?

Svar: Hvis innvendingen kommer inn til departementet før fylkestinget har gjort sitt vedtak, bør den sendes til fylkeskommunen som rette vedkommende.

Hvis den kommer i etterkant, er det for det første avgjørende når den kommer. Hvis den kommer senere enn tre måneder etter at departementet og berørte organer er underrettet om vedtaket, er det for sent til å gjøre noe. Kommer den innenfor fristen, er det to muligheter:

• Den kan enten ses på som en anmodning til departementet om å bruke sin adgang etter pbl. § 8-4 tredje ledd til å gjøre endringer i planen av eget tiltak

eller

• Be det organ som har innvendingen i stedet å ta den opp med fylkeskommunen, jf. det som fremkommer ovenfor.

I begge disse tilfellene skal fylkeskommunen ha høve til å uttale seg før departementet eventuelt gjør endringer i planen. Avgjørelsen om hvilken vei som velges må tas etter en konkret vurdering i den enkelte sak.

8-5 Regional planbestemmelse

Spørsmål: En eldre reguleringsplan har forbud mot etablering av handel i reguleringsområdet. Senere er området omfattet av en regional planbestemmelse som setter forbud mot handelsvirksomhet. Kommunen har gitt utbygger dispensasjon fra kommuneplanen for å etablere byggvarehus på sin eiendom. Hvordan skal en slik sak behandles?

Svar: Generelt kommer den regionale planbestemmelsen til anvendelse når en dispensasjon fra en reguleringsplan vil medføre at det kan gis tillatelse til et tiltak som den regionale planbestemmelsen er ment å forby. Det er derfor opp til fylkeskommunen, etter samråd med fylkesmannen, å ta stilling til om tiltaket likevel kan tillates. Dette skjer i tilfelle som samtykke (eller avslag) til at det gjøres unntak fra den regionale planbestemmelsen.

Dette innebærer at kommunen først må avklare med fylkeskommunen om det kan gis samtykke til unntak fra den regionale planbestemmelsen, og deretter må kommunen gjøre vedtak om dispensasjon fra reguleringsplanen dersom samtykke blir gitt. Gis det ikke samtykke, har ikke kommunen anledning til å gi tillatelse til tiltaket gjennom dispensasjon fra reguleringsplanen.

Den regionale planbestemmelsen gjelder for inntil 10 år med mulighet for forlengelse. For tiltak som gjennomføres på grunnlag av reguleringsplan som ivaretar hensynet i bestemmelsen, faller forbudet mot tiltaket bort. Den regionale planbestemmelsen oppheves ikke, og vil gjelde for tillatelser som er i strid med formålet med bestemmelsen.

 

Spørsmål: Det ble i 2009 vedtatt regional planbestemmelse i tilknytning til regional plan for handel og sentrumsutvikling. Bestemmelsen er planlagt brukt i en konkret sak med byggevaresenter nær Europaveien. Hvordan er klagemulighetene i en slik sak?

Svar: Vedtak om samtykke og avslag på søknad om samtykke etter pbl. § 8-5 fjerde ledd faller inn under definisjonen av enkeltvedtak etter forvaltningslovens § 2. Det betyr at det er klagerett på slike vedtak. Det er departementet som er klageinstans, jf. § 1-9. 

 

Spørsmål: I arbeidet med en interkommunal kommunedelplan er det spørsmål om møter i det politiske rådet er åpne for offentligheten? (Rådet er sammensatt av representanter fra hver av de deltakende kommunene og representant fra fylkeskommunen. (I møtene deltar også administrasjonen uten å være formell del av rådet).
Svar: Utgangspunktet er at rådets møter er åpne på linje med andre møter i folkevalgte organer i kommunen, jf. kommuneloven § 11-5 om møteoffentlighet i folkevalgte organger. Folkevalgte organer er definert i kommuneloven § 5-1, se også kap. 18 om interkommunalt politisk råd. 

 

10-1 Kommunal planstrategi

Spørsmål: Er det rett forståelse av loven at ev. samordning av planprogram med kommunal planstrategi må innfri kravet til planprogram for hver enkelt temaplan?

Svar: I pbl. § 10-1 siste ledd står det at utarbeidelse og behandling av kommunal planstrategi kan slås sammen med og være del av oppstart av arbeidet med kommuneplanen. Dette gir grunnlag for å samordne planprogrammet og planstrategien for tematiske kommunedelplanar, óg å samordne med planprogrammet og planstrategien for den samlede kommuneplanen. Slik samordning vil ofte være en god løsning. Det gjør det mulig å avgrense planprogrammet for temaplanen, slik at det ikke blir mer omfattende enn det som er nødvendig.

Spørsmål: Er det noe i veien for at arbeidet med planstrategi etter pbl. kap. 10 kan startes av det sittende kommunestyret og at en ev. går så langt som til å legge forslaget til planstrategi ut til offentlig ettersyn, men at vedtaket blir gjort av det nye kommunestyret?

Svar: Loven regulerer ikke oppstart av planstrategi ut over at den skal foreligge/være vedtatt innen ett år etter valg av kommunestyre. Om kommunen velger å starte arbeidet med kommunal planstrategi hvis den finner det hensiktsmessig, er det ikke noe rettslig til hinder for. Her er det, som kommuneloven ellers legger opp til, kommunen selv som får vurdere og beslutte ut fra hva den finner hensiktsmessig. Uansett vil det nye kommunestyret stå fritt til å videreføre det som er gjort, eller starte på nytt med planstrategiarbeidet når det tiltrer.

 

11-1. Kommuneplan

Spørsmål: Det er i utgangspunktet ikke anledning til å kombinere hovedformål. Kan det allikevel åpnes for dette gjennom forskrift?
Svar: Ifølge pbl. § 11-1siste ledd fremgår det at Kongen kan gi forskrift om underformål av arealformål. Det er altså ikke hjemmel til å gi forskrift om kombinasjon av hovedformål. Hovedformålene og underformålene som kan brukes er uttømmende opplistet i § 11-7. Loven har imidlertid ett unntak; underformålene til § 11-7 andre ledd nr. 6 om bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone kan kombineres.

 

11-5. Kommuneplanens arealdel

Spørsmål: Må alt areal i kommunen være dekket av et arealformål i kommuneplanens arealdel?

Svar: Det følger av pbl. § 11-5 at alt areal i kommunen skal dekkes med arealformål. Det er ett unntak fra denne regelen: Der det foreligger innsigelse, kan arealet tegnes med hvit i kartet. Det vises her til kommuneplanveilederen, kapittel 4.6.7.2. Det er heller ikke et krav om at alt sjøareal i kommunen skal inngå i planen dersom det ikke er behov for å avklare arealbrukskonflikter.  

Spørsmål: Omfatter kravet i pbl. § 11-5 om at kommunen skal ha en arealplan for hele kommunen også kommunens sjøarealer?
Svar: Nei, det er ikke noe krav om at kommuneplanens arealdel skal omfatte hele kommunens sjøareal. Det vises her til veileder om planlegging i sjø.

 

11-7. Arealformål i kommuneplanens arealdel

Spørsmål: Kan naust i et LNFR-område benyttes til overnatting uten å komme i strid med arealformålet?

Svar: Naust er først og fremst et bygg som skal benyttes til lagring, men det kan også brukes til bading, grilling, soling og sosiale aktiviteter i strandsonen. Enkeltvise og sporadiske overnattinger er neppe ulovlig. Det vil imidlertid ikke være lovlig bruk hvis naustet blir benyttet til permanent overnatting nærmest på lik linje med fritidsbolig. Utgangspunktet er følgelig at naust ikke skal være innredet med sikte på overnatting og opphold, dvs. at naust ikke kan være innredet for varig beboelse. Etablering av kjøkken og overnattingsfunksjoner (soverom) er derfor ulovlig i et naust og krever søknad om bruksendring.

Enkeltvise overnattinger kan neppe betraktes som beboelse. Akkurat hvor grensen går for når bruken av et naust må anses som beboelse, vil bero på en skjønnsmessig vurdering hvor antall overnattinger, beboelsens varighet og omstendighetene rundt bruken kan bli vektlagt.

Spørsmål: Hvordan skal eksisterende hyttetomter til spredt utbygging angis på kommuneplankartet.

Svar: Når det gjelder kartfremstilling i kommuneplan av slike tomter, er det ikke hensiktsmessig å vise disse i kartet på dette plannivået. Det er heller ikke hensiktsmessig å lage egne kartutsnitt for hver enkelt tomt. Det er tilstrekkelig at slike tomter angis i planen med bestemmelse og stedfesting med de angitte gnr. og bnr. Disse kan angis i tegnforklaringen eller en egen liste som knyttes til og utdyper tegnforklaringen som et vedlegg. Hvis ønskelig kan listen også suppleres med et illustrasjonskart som viser hvor tomtene ligger. Det vises her til kapittel 3 i veileder om planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR-områder).

Spørsmål: Hvordan skal ”studentboliger” framstilles i planer?

Svar: Studentboliger er ikke et eget arealformål i plan- og bygningsloven. Heller ikke ”eldreboliger” eller ”flyktningeboliger” kan angis eller fastlegges som egne planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelser på en måte som innebærer at rettsvirkningene av planen bare tillater en særskilt gruppe eller krets av beboere å være beboere. Dette følger bl.a. av lovens formål og saklige virkeområde som gir hjemmel for å regulere arealbruk og bebyggelse. Det betyr at regulering av drift, virksomhet og personkretseller brukere, eierforhold, /hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende.

Spørsmål: Hvordan skal skitrekk med tilhørende anlegg angis i plan?

Svar: Skitrekk kan angis på flere måter, enten under formålet fritids- og turistmål med KpSamferdelLinje, skitrekk, eller som formål idrettsanlegg. Det første er mest naturlig i kommunenplanens arealdel.

Spørsmål: Hvordan skal motorcrossanlegg, ridebane og skytebane angis i plan?

Svar: Motorcrossanlegg: kombinerte bebyggelses- og anleggsformål med påtegning. Skytebane og ridebane kan legges under formålet idrettsanlegg med påtegning. Arealformålet vil også måtte ha en hensynssone fare - for skytebanen.

Spørsmål: Hvordan skal vindkraftanlegg angis i planen?

Svar: Dersom kommunen ønsker å avsette områder til vindkraftutbygging eller innarbeide konsesjonsgitte vindkraftprosjekter i kommuneplanens arealdel, skal anleggene vises som område for bebyggelse og anlegg (område for vindkraftanlegg). Det er ikke lenger krav til regulering av anlegg for elektrisk energi. Det betyr at slike prosjekter normalt kun avklares gjennom konsesjonsbehandling etter energiloven.

Det vises for øvrig til T-1458 Retningslinjer for planlegging og lokalisering av vindkraftanlegg.

Spørsmål: Hvordan skal småkraftanlegg angis i planen?

Svar: Mikro- og minikraftverk (mindre enn 1 MW installert effekt) faller innenfor LNFR-formålet hvis anlegget i det vesentlige forsyner garden med egen energi.

Mikro- og minikraftverk faller utenfor LNFR-formålet hvis anlegget i vesentlig grad produserer energi for videresalg. Det vises ellers til Retningslinjer for små vannkraftverk.

Spørsmål: Plandelen i PBL.1985 definerte “Offentlige trafikkområder” som eget hovedformål i reguleringsplaner. Gjeldende lov angir hovedformålet “Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur” som omfatter både offentlige og private samferdselsanlegg. Hvordan skal eierform angis i planen? 

Svar: Det skal framgå av plankartet om området er offentlig. I tillegg kan det etter pbl. § 11-10 nr. 3 og § 12-7 nr. 14 gis bestemmelser om hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal. Noen formål har et naturlig offentlig utgangspunkt; grav- og urnelunder, samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og forsvaret. Slike arealer skal angis med ”o_” når det skal være offentlig formål.

Spørsmål: Hva er riktig arealformål for glattkjøringsbane i kommuneplanens arealdel?

Svar: Anbefalt arealformål for glattkjøringsbane er å bruke Andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg.

Spørsmål: Kan det lovlig gis bestemmelser til kommuneplanens arealdel om at fradelte eiendommer, av karttekniske grunner, i arealplanen skal tolkes i tråd med det formålet de er godkjent for i forbindelse med fradelingen? Bakgrunnen for spørsmålet er omtalen i veilederen til kart- og planforskriften § 9: I noen tilfeller vil det være nødvendig å utarbeide et mer nøyaktig og detaljert kartgrunnlag, jf. § 6. Det kan også være aktuelt å utelate uvesentlig informasjon fra kartgrunnlaget for å gi plankartet bedre lesbarhet. Det er viktig at basiskartets nøyaktighet og oppdatering står i forhold til plantype og planformål.

Svar: Det legges til grunn at spørsmålet gjelder hvilke krav som gjelder for å angi lokalisering av spredt bebyggelse i områder som er lagt ut til slik bebyggelse etter § 11-7 nr. 5 underformål b). Av § 11-11 nr. 2 går det fram at det kan gis bestemmelse som åpner for slik bebyggelse når formål, omfang og lokalisering er angitt i arealplanen. Når det gjelder kravet om lokalisering, må angivelsen være så presis at både kommunestyret, fylkeskommunen og statlige myndigheter kan ta stilling til om den foreslåtte arealbruk er i samsvar med kommunale og viktig nasjonale og regionale hensyn. Dette kan gjøres på forskjellig måter. Hvis det ikke er hensiktsmessig å fremstille lokaliseringen på plankartet, har departementet akseptert at det blir angitt gårds- og bruksnummer på de tomtene som kan bebygges. I tillegg må det selvsagt fremgå hvilket formål bebyggelsen skal ha. En generell bestemmelse om at alle tidligere fradelte tomter skal kunne bebygges for det formål de er fradelt til, oppfyller etter vår oppfatning ikke lovens krav til angivelse av lokalisering. Det må foretas en mer konkret vurdering i planen av om hvor mange av de fradelte tomtene som skal åpnes for utbygging i planperioden og lokaliseringen av disse. Vi minner om at det at en tomt er fradelt til et angitt formål ikke innebærer noe forhåndssamtykke til å bygge på tomten.

Spørsmål: Er det anledning til å knytte opp en bestemmelse om spredt utbygging i LNFR-område til pbl.  § 11-11 nr. 2 uten å vise arealet som område for spredt utbygging etter § 11-7 nr. 5 b?

Svar: Dersom eksisterende bebyggelse skal bli stående i tilfelle brann eller annet som krever gjenoppbygging, må arealet legges ut som LNFR spredt utbygging i plankartet, jf. pbl. § 11-7 annet ledd nr. 5 b. Det må da i bestemmelse presiseres at det med spredt utbygging kun menes eksisterende bebyggelse. Man kan altså ikke innføre spredt bebyggelse kun gjennom bestemmelse.

Spørsmål: Hvilket arealformål skal velges for å vise felleshytter som kystledhytter og leirsted.
Svar: Plan- og bygningsloven gir ikke hjemmel for å fastsette eierskap eller begrensninger i adgangen til overdragelse av eiendom (annet enn i fornyelsesområder). Videre er det i liten grad adgang til detaljering av arealbruken i kommuneplanens arealdel gjennom underformål.

”Fritids- og turistbebyggelse ” vil være det mest nærliggende arealformålet for bygninger til den typen bruk forespørselen gjelder. For å ha god kontroll med disponeringen av disse eiendommene eller bygningene, er det mest nærliggende å benytte hjemmelen i pbl. § 11-9 nr. 1 til å kreve reguleringsplan før gjennomføring av tiltak som nevnt i § 1-6 (f.eks. for byggearbeider, fradeling, bruksendring osv.). En vil da være sikret ny planvurdering og ev. anledning til offentlig ”inngripen” før det skjer endring av eiendommer, bygninger mv.

Hvis kommunen har behov å benytte underformålene for reguleringsplan for å få den nødvendige styring, må planframstillingen og planbehandlingen - for de aktuelle eiendommene eller bygningene – følge bestemmelsene i lovens kapittel 12 om reguleringsplan, jf. pbl. § 12-1 5. ledd som gir grunnlag for å behandle spesielle delområder på en slik måte.

Spørsmål: (Pbl § 11-7 nr. 1 Bebyggelse og anlegg, underformål ”andre typer anlegg”). Kan en bruke bokstaver på plankartet og i tegnforklaringen for å vise hvilken type anlegg man mener?

Svar: Det er adgang til å bruke feltkoder på kartet som tilleggsinformasjon. Feltkoden må brukes sammen med en tekstlig beskrivelse eller påskrift på kartet. Dette er helt frivillig å bruke. Dette vil kun være en hjelpetekst for de som er vant til å bruke noe av dette på kartet fra før. Det må også være frivillig i hvor stor utstrekning det brukes; alle formål på kartet trenger ikke å ha en feltkode. Departementet har utarbeidet en liste med forslag til feltkoder.

Spørsmål: Kommuneplan: Inngår sykehjem og omsorgsboliger, private og offentlige, i arealformål boliger, eller må vi bruke bebyggelse og anlegg generelt?

Svar: Sykehjem, skoler barnehager og lignende går inn under underformål offentlig eller privat tjenesteyting i arealformålet bebyggelse og anlegg, jf. pbl. § 11-7 nr. 1. Områder for slik bebyggelse skal altså i kommuneplan vises som områder for offentlig eller privat tjenesteyting. I tillegg skal det i bestemmelse til arealformålet etter § 11-10 nr. 3 angis hvilke arealer som skal være til offentlige formål. Ytterligere spesifisering av arealbruken må i tilfelle gjøres i reguleringsplan. Arealformålene barnehage, undervisning og institusjon kan benyttes. Omsorgsbolig, boliger med service, går inn under arealformålet institusjon, jf. merknader til vedlegg I i kart og planforskriften.

Spørsmål: Hvordan skal lysløype vises i kommuneplan?

Svar: Skiløypetrase er et eget arealformål i reguleringsplan, men vi har ikke noe tilsvarende for kommuneplan. Skiløype kan i kommuneplanens arealdel tegnes inn som informasjonslinje. En kan også stille krav om at anlegg av nye skiløypetraseer krever reguleringsplan, jf. pbl. § 11-9 nr. 1.

Spørsmål: Hvordan vises naust i kommuneplanen?

Svar: Naust er uthus for oppbevaring av båt, utstyr for båt og fiskeredskap. Der det i kommuneplan er tenkt å åpne for spredt naustutbygging, kan dette i plan fremstilles med hjemmel i § 11-11 nr. 2. Kommunen kan ved bestemmelser til arealformål etter § 11-7 nr. 5 og 6 angi at det er adgang til spredt utbygging av naust og gjennom SOSI- kodenbruk av KpBestemmelsesOmråde med stedfestet plassering i plankartet. Det kan eventuelt også brukes feltnavn for eksempel ”BUN” eller påskrift ”naust”.

Dersom kommunen unntaksvis skulle ønske å legge til rette for konsentrert naustutbygging på et avgrenset område, kan dette i plan vises som eget arealformål etter § 11-7 nr.1. Man anvender da arealformålet andre typer bebyggelse og anlegg i vedlegg I til kart- og planforskriften med påskrift ”naust” i kartet. I bestemmelse skal det angis at det gjelder krav om reguleringsplan etter § 11-9 nr. 1 for slik utbygging.

Naust som næringsformål styres av § 11-11 nr. 4 og omtales ikke her.

Spørsmål: Hvordan kan massedeponi vises i kommuneplaner?

Svar: Massedeponi skal vises som byggeområde for andre anlegg, jf. pbl. § 11-7 nr.1.

Spørsmål: Hvordan bør masseuttak (pukkverk) vises?

Svar: Masseuttak vises som råstoffutvinning i medhold av pbl. § 11-7 nr. 1 i kommuneplan og som steinbrudd og masseuttak etter § 12-5 nr. 1 i reguleringsplan.

Spørsmål: Hvordan viser man områder for masseuttak som ikke skal tas i bruk ved denne planrevisjonen, men en gang i fremtiden.

Svar: Området legges ut som anlegg for råstoffutvinning som det fastsettes rekkefølgekrav til med tidspunkt for når anlegget kan tas i bruk i medhold av pbl. § 11-9 nr. 4. Eventuelt kan området legges ut til LNFR-område og legges ut til råstoffutvinning ved en senere planrevisjon.

 

11-8. Hensynssoner

Spørsmål: I en kommuneplan fra 2007 var et område båndlagt for fremtidig vern. Verneforskriften er ikke endelig vedtatt. Båndlegging utløp i 2011, og med hjemmel i pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav d innvilget fylkesmannen søknad om forlengelse av båndleggingsperioden inntil verneforskriften for vernområdet blir vedtatt, maksimalt 4 år.  

Kommune har vedtatt ny kommuneplan. Området som tidligere var avsatt til planformål båndlagt for fremtidig vern, er nå markert med hensynssone båndlegging. Etter gjeldende lov kan man ikke avsette området til planformål båndlegging, kun vise område med hensynssone. Det kan etter § 11-8 tredje ledd bokstav d ikke gis bestemmelser til denne hensynssonen. Hvilken arealbruksstyring har man av dette området nå inntil verneforskriften blir vedtatt?

Svar: Spørsmålet gjelder virkningen av hensynssone båndlegging i påvente av vern av et område som landskapsvernområde.

Når området angis som hensynssone for båndlegging i påvente av vern etter særlov (naturmangfoldloven) iht. plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav d, er det riktig at det ikke kan gis bestemmelser til sonen. Grunnen til at det ikke kan gis bestemmelser er at selve hensynssonen har direkte juridisk bindende virkning for tiltak i området, dvs. tiltak som er i strid med det framtidige verneformålet. Denne hensynssonen tilsvarer i hovedsak arealformålet båndlegging i PBL.1985. Hensynssonen er midlertidig og er bindende for arealbruken i den perioden den gjelder, og hensynssonen vil også kunne gi et sterkere vern enn det underliggende arealformålet.

Spørsmål: Kan kommunen i bestemmelser til kommuneplanens arealdel fastsette grad av utnytting for arealer som på plankartet er angitt med hensynssone f) Eksisterende reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde?

Svar: Svaret er nei hvis slik bestemmelse om grad av utnytting innebærer endring av den utnytting reguleringsplanen tillater. Da kan i tilfelle hensynssonen ikke brukes. Hvis hensynssonen ikke brukes, vil den vanlige motstridsregelen i § 1-5 gjelde, med mindre annet angis. Ny kommuneplanbestemmelse vil da gjelde sammen med resten av reguleringsplanen.

Spørsmål: Kan man legge hensynssone d) "båndlegging" på områder som i dag er båndlagt, men hvor det ikke er utarbeidet reguleringsplan eller foreligger vern etter annet lovverk, og på den måten ”begynne” på en ny 4- årsperiode med båndlegging? Hvordan kan båndleggingen forlenges?

Svar: Nei, man kan ikke ”snike seg til ” forlenget båndlegging på denne måten. Den maksimale båndleggingstiden er 8 år. Uansett må det søkes departementet  om forlengelse etter fire år fra første båndleggingsvedtak, uavhengig av om vedtak er gjort etter gammel eller ny lov. Myndigheten til å forlenge båndleggingsperioden er delegert fra departementet til fylkesmannen i rundskriv T-6/96. Etter rundskriv T-2/09 s. 2 videreføres tidligere oppgaver og myndighet for fylkesmannen, og tidligere rundskriv gjelder så langt de passer.

Spørsmål: Når det skal være flere enn to hensynssoner innenfor et planområde blir det nesten umulig å se hvilke hensynssoner som gjelder for området. Hvordan skal vi gå frem for å sikre at plankartet blir entydig og lett forståelig når det er flere hensynssoner som dekker det samme arealet?

Svar: Vårt råd er at man bør vise hensynssoner som dekker samme areal i separate kartutsnitt, gjerne i en mindre målestokk enn plankartet for øvrig. Man kan om nødvendig lage eget kartutsnitt for hver enkelt hensynssone. Slike kartutsnitt kalles tematisk kartutsnitt, og siden det er utsnitt av det juridiske plankartet, er hensynssonen(e) like rettslig bindende som hensynssoner i det ordinære plankartet.

Kartutsnittene må legges ut til offentlig ettersyn sammen med resten av planen for å bli rettslig bindende. I den nasjonale produktspesifikasjonen for arealplan (Del 1) er kartutsnitt omtalt i kapittel 1.3.

Spørsmål: Hvor nøyaktig må farekart, f.eks. steinsprang/snøskred, være for å kunne brukes i plan? Kan sektormyndighet kreve at slike farer innarbeides som hensynssoner?

Svar: Farekartene har flere funksjoner i en planprosess. Det ene er vurderingen av hva slags arealbruk som skal tillates i et planområde. Da er farekartene et temakart som grunnlag for forslaget til plan og inngår ikke i planen (men kan omtales i planbeskrivelsen). Når planutkastet foreligger, kan faresonene innarbeides i plankartet som hensynssoner for de områdene hvor det er aktuelt å sette i verk byggetiltak og fastsette nødvendige vilkår for hva slags tiltak som kan godkjennes. Hvordan hensynssonen skal avgrenses, bør vurderes konkret i forhold til situasjonen på stedet (topografi, størrelsen på fareområdet, sammenhengen til annen bebyggelse osv.) Det vil være i strid med pbl. å legge ut byggeområder i rasutsatte områder og det kan oppstå erstatningsansvar for kommunen om den gjør det. Dersom nøyaktigheten på grunnlagsdataene om rasfare er for dårlige, må man innhente sikrere informasjon før man legger sonen inn kartet. Men, dette er altså kun nødvendig der en slik sone kommer i konflikt med utbyggingen.

Myndighet som kan fremme innsigelse til plan kan ikke kreve at det blir lagt inn hensynssone i kartet eller fremme innsigelse fordi dette ikke er blitt gjort. Det de derimot kan kreve er for eksempel at fareområder blir ivaretatt i planen. Dersom det ikke skjer, kan de fremme innsigelse. De kan følgelig ikke fremme innsigelse mot den metode kommunen har valgt for å ivareta det som skal hensyntas, så fremt dette er blitt utført på forsvarlig vis.

Spørsmål: Går det an å legge restriksjoner på ”LNFR-aktiviteter” i randsonen til en nasjonalpark eller et landskapsvernområde (hensynssoner etter pbl. § 11-8 c), for eksempel nydyrkning, ferdsel eller plassering av bygg?

Svar: Under forutsetning av at formålet er å hindre vesentlig forringelse av verneverdiene i verneområdet, kan det gis bestemmelser for randsonen til nasjonalparker og landskapsvernområder etter pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav c). Slike bestemmelser er rettslig bindende for den enkelte grunneier og rettighetshaver og kan også ramme LNFR-aktiviteter. Dette i motsetning til LNFR-områder utenfor randsonen hvor det bare kan gis retningslinjer som ikke er juridisk bindende.

Spørsmål: Utløser endring av vedtatt reguleringsplan i forbindelse med utvalgte naturtyper erstatningskrav, og er det i tilfelle kommunen som er ansvarlig?

Svar: Endring av reguleringsplan utløser normalt ikke krav på erstatning. Hvis en erstatningssituasjon skulle oppstå, bæres erstatningen av det organ som har vedtatt planen (endringen). Det vil normalt være kommunen.

Spørsmål: Hvilke bestemmelser kan kommunene vedta i tilknytning til randsonene til nasjonalparker og landskapsvernområder med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav c?

Helt konkret er spørsmålet om kommunene i randsonen kan vedta bestemmelser som innskrenker og begrenser retten til motorferdsel i utmark i større utstrekning enn motorferdselloven selv. I motorferdselloven er det adgang til kjøring uten dispensasjon til visse formål. Vil det i randsonen kunne settes bestemmelser som innskrenker rettigheter gitt i lov?

Svar: Plan- og bygningsloven og motorferdselloven gjelder ved siden av hverandre. En plan etter plan- og bygningsloven vil ikke medføre at det generelle forbudet mot motorferdsel i utmark oppheves. Tillatelse til slik ferdsel må fortsatt gis etter motorferdselloven.

Siden begge lovene gjelder, kan det også, så langt plan- og bygningsloven rekker, innføres begrensninger for motorferdsel utover det som framgår av motorferdselloven. Det antas å være hjemmel til å gi slike begrensninger i plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav c, om bestemmelser knyttet til randsonen til nasjonalparker og landskapsvernområdet for å hindre vesentlig forringelse av veneverdiene i området.  Slike bestemmelser kan begrense virksomhet og sette vilkår for tiltak for å ivareta interessene i sonen. At plan- og bygningsloven omfatter ferdselstiltak fremgår også av § 11-11 nr. 6 om bestemmelser til arealformål.

Spørsmål: (Forholdet til naturmangfoldloven). Går det an å legge restriksjoner på ”LNFR-aktiviteter” i randsonen til en nasjonalpark eller et landskapsvernområde (hensynssone etter pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav c)? Jeg tenker for eksempel nydyrkning, ferdsel eller plassering av bygg.

Dersom endring av vedtatt reguleringsplan i forbindelse med utvalgte naturtyper utløser erstatningskrav, er det da kommunen som er ansvarlig?

Svar: Under forutsetning av at formålet er å hindre vesentlig forringelse av verneverdiene i verneområdet, kan det gis bestemmelser for randsonen etter pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav c. Slike bestemmelser er rettslig bindende for den enkelte grunneier og rettighetshaver og kan også ramme LNFR-aktiviteter. Dette i motsetning til LNFR-områder utenfor randsonen, hvor det bare kan gis retningslinjer som ikke er juridisk bindende.

Endring av reguleringsplan utløser normalt ikke krav på erstatning. Hvis en erstatningssituasjon skulle oppstå, bæres erstatningen av det organ som har vedtatt planen (endringen). Det vil normalt være kommunen.

Spørsmål: Hvordan kan man best vise lokale ”markaområder” på plankartet dersom man ønsker å gi vern utover LNFR?
Finnes det noe som kan erstatte ”grønn strek” for å vise utbyggingsgrense på lang sikt?

Svar: Man kan ev. angi hensynssone c (pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav c) og angi konkrete retningslinjer for forvaltning, skjøtsel og bruk/praktisering av sektorlover. Man kan ev. stille reguleringsplankrav for alle typer (bygge)tiltak, eller man kan alternativt båndlegge med sikte på at det skal utarbeides reguleringsplan hvor friluft og natur settes foran landbruk eller annet.

”Grønn strek” har ingen juridisk betydning, men kan, om nødvendig, vises som en informasjonslinje. Det bør i tilfelle sies noe mer i planbeskrivelsen hva en slik linje er ment å være – i tillegg til den formelle planinformasjonen.

Markagrensen som kan tegnes inn i plankartet, brukes der lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markaloven) gjelder.

Spørsmål: (Til pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav c, hensynssone til randsonen rundt nasjonalparker og landskapsvernområder).
• Er det bare ved revisjon av forvaltningsplaner for etablerte verneområder det kan fastsettes bestemmelser til hensynssoner, eller kan dette gjøres samtidig med fastsetting av ny og førstegangs forvaltningsplan?
• Hva menes med samtidig? Er det tilstrekkelig at bestemmelsene fastsettes før forvaltningsplanen er endelig vedtatt, men etter at den er sendt på høring?
Svar: Det kan fastsettes hensynssone med bestemmelser både til ny forvaltningsplan og ved revisjon.

Med "samtidig" menes det at behandlingen av forslag til forvaltningsplan og forslag til arealdel til den/de aktuelle kommuneplanene skal sammenfalle i tid. Så lenge forvaltningsplanen ikke er endelig vedtatt, er det mulig å starte en prosess med utarbeiding av forslag til hensynssone med bestemmelser for randsonen. Dette forutsetter at forvaltningsplanen ikke blir endelig vedtatt før prosessen med hensynssonen er kommet så langt at det er klart for vedtak også av den.

Spørsmål: Kan man bruke bestemmelser til hensynssonene for kulturminner?
Svar: Det kan ikke gis noe generelt svar på dette spørsmålet. Pbl. § 11-8 regner opp i alt 6 forskjellige typer soner. Til sone c) Sone med særlig hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø med angivelse av interesse, er adgangen til å gi bestemmelser avgrenset til randsoneområdene til nasjonalparker og landskapsvernområdet. For resten av sonen kan det bare gis retningslinjer. Når det gjelder områder med automatisk fredede kulturminner vil riktig hensynssone være d) Sone for båndlegging i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven eller andre lover, eller som er båndlagt etter slikt rettsgrunnlag med angivelse av formålet. På denne måten vil det fremgå av planen at kulturminnene er beskyttet av kulturminneloven. Det fremgår forøvrig av § 11-8 at det kan angis flere soner for samme areal.

Spørsmål: I område med skredfare/steinsprangfare og lignende er det vanlig å ta inn i reguleringsbestemmelse at sikring skal utføres iht. geologisk rapport eller lignende. Sikringstiltakene er imidlertid ofte avhengig av tilsyn/vedlikehold for å være ”permanente”. Hvordan kan dette ivaretas i plansammenheng slik at permanent sikring oppnås?

Svar: Pbl. § 11-8 tredje ledd bokstav a angir at det i forbindelse med hensynssone for sikring, kan gis bestemmelser for sonen som setter vilkår for tiltak og/eller virksomhet.
Av pbl. § 12-7 nr. 1 og 2 fremgår det at det ved reguleringsplan kan fastsettes bestemmelse for bruk av arealer og vilkår for bruk av arealer for å fremme eller sikre formålet med planen.

 

11-9. Generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel

Spørsmål: Er det hjemmel for å fastsette en minste tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel?

Svar: Daværende Miljøverndepartementet har i en uttalelse fra 1992 til PBL.1985 § 20-4 andre ledd bokstav b) uttalt at loven ikke hjemlet kommuneplanbestemmelse om minste tomtestørrelser. Spørsmålet er om det samme gjelder gjeldende plan- og bygningslov fra 2008. Det er ikke holdepunkter i forarbeidene for en endring her, og vi legger derfor til grunn at det heller ikke etter gjeldende lov er hjemmel for å fastsette bestemmelser om minste tomtestørrelse.

Kommunen kan imidlertid ha bestemmelse om plankrav og unntak fra plankrav, jf. § 11-9 nr. 1. Er det gitt krav om utarbeiding av reguleringsplan, kan man f.eks. fastsette at kravet ikke gjelder ved fradeling av boligtomt med tomtestørrelse minimum og maksimum xxx m².

Spørsmål: Kan man gi bestemmelser til kommuneplanens arealdel om saksbehandlingsregler?

Svar: Pbl. §§ 11-9 til 11-11 gir ikke anledning til å gi kommuneplanbestemmelser om saksbehandling eller planprosess eller om eventuelle dokumentasjonskrav til prosjektsøknader ut over det som følger av § 11-9 nr. 8.

Det kan likevel være hensiktsmessig i retningslinjene eller planbeskrivelsen å gjøre rede for hvilke øvrige saksbehandlings- og utredningskrav som vil være aktuelle etter plan- og bygningsloven med byggeforskrifter og konsekvensutredningsbestemmelser, forvaltningsloven, kulturminneloven med flere.

Spørsmål: Dersom det skal bli flere boliger i sentrum og kommunens egne krav til lekeplassdekning skal oppfylles, må gårdsrommene i mange tilfeller tas i bruk til lek. Finnes det noen hjemmel for å lage bestemmelse i kommuneplan som krever at gårdsrom i bygårder må brukes til lekeareal i stedet for parkering dersom det tilrettelegges for nye boliger?

Svar: Det vil være mulig å lage en bestemmelse i henhold til § 11-9 nr. 5 om at nye boenheter utløser krav til felles lekeareal. En slik bestemmelse bør sees i sammenheng med kommunens parkeringsnorm, så det ikke oppstår konflikt mellom ulike krav.

Spørsmål: Spørsmål om kommuneplanbestemmelse om hyttestørrelse (§ 11-9 nr. 5). Gir bestemmelser om størrelse og utforming av fritidsbebyggelse etter § 11-9 nr. 5 rett til utbygging og påbygging av fritidsbebyggelse i LNFR-områder uten at det står noe om det i § § 11-11 nr. 2, eller er vist på kartet som arealformål etter § 11-7 andre ledd nr. 5 bokstav b?

Svar: Nei – meningen er at man må bruke LNFR i pbl. § 11-7 andre ledd nr. 5 bokstav b for å åpne for spredt utbygging til andre formål i angitte deler av LNFR-områdene i kommunen, og at man i bestemmelse angir omfang og lokalisering i den forbindelse. Alternativet er å legge ut til bygge- og anleggsformål (eller ev. rent LNFR-område som det i tilfelle må dispenseres fra).

• 11-9 nr. 5 gir ikke grunnlag for å bygge i strid med arealformålet, men til å fastsette rammebestemmelser om plassering, utbyggingsvolum mv., dvs. hvor mye og stort mv. Bestemmelsen er således ikke knyttet til noe særskilt formål og kan gi grunnlag for bestemmelser for hele kommunen eller for nærmere angitte deler eller delområder. Slike bestemmelser kan også nyttes for dimensjonering av fritidsbebyggelse (forutsatt at de ikke er i strid med arealformål, plankrav, strandsoneforbud mv). Se også veileder om planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR-områder).

 Spørsmål: (Pbl. § 11-9 nr. 5) Gir bestemmelser etter § 11-9 nr. 5 om størrelse og utforming av fritidsbebyggelse i § 11-9 nr. 5 rett til utbygging og påbygging av fritidsbebyggelse i LNFR-områder uten at det står noko om det i § 11-11 pkt. 2 eller er vist på kartet som arealformål etter 11-7 nr. 5 bokstav b?

Svar: Nei – meningen er at man må bruke LNFR i pbl. § 11-7 nr. 5 bokstav b for å åpne for spredt utbygging til andre formål i angitte deler av LNFR-områdene i kommunen og at man i bestemmelse angir omfang og lokalisering i den forbindelse. Alternativet er å legge ut til bygge- og anleggsformål (eller ev. rent LNFR som det i tilfelle må dispenseres fra).

• 11-9 nr. 5 gir ikke grunnlag for å bygge i strid med arealformålet, men til å fastsette rammebestemmelser om plassering, utbyggingsvolum mv., dvs. hvor mye og stort mv. Bestemmelsen er således ikke knyttet til noe særskilt formål og kan gi grunnlag for bestemmelser for hele kommunen eller for nærmere angitte deler eller delområder. Slike bestemmelser kan også nyttes for dimensjonering av fritidsbebyggelse (forutsatt at de ikke er i strid med arealformål, plankrav, strandsoneforbud mv.). Se også veileder om planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR-områder).

Spørsmål: Har man hjemmel i §§ 11-9 eller 11-10 til å begrense tomtestørrelse, eller er dette en type bestemmelse som må gis på reguleringsplannivå?

Svar: Etter pbl. § 11-9 nr. 5 kan det gis generelle bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. Etter § 11-10 nr. 1 kan det gis bestemmelser om at mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan dersom det er gitt bestemmelser om utbyggingsvolum og uteareal. Vi kan ikke se at noen av disse bestemmelsene gir hjemmel til å begrense tomtestørrelsen, men det gir klar hjemmel til å begrense omfanget av en utbygging både ved å gi bestemmelse om volum og ved å legge inn byggegrenser. Hvis hensikten med en bestemmelse om tomtestørrelse er å sikre at hensyn til uteareal blir ivaretatt på den enkelte tomt, vil det være anledning til å gi bestemmelse om minstestørrelse på tomt. Svaret blir da nei når det gjelder å begrense tomtestørrelse med bestemmelse til kommuneplan. På reguleringsplannivå vil tomtedeling kunne være en del av planen. Hvis kommunen ønsker å gi retningslinjer for tomtestørrelse som grunnlag for arbeidet med reguleringsplaner, kan det ikke være noe i veien for det.

Kommunen kan imidlertid ha bestemmelse om plankrav og unntak fra plankrav, jf. § 11-9 nr. 1. Er det gitt krav om utarbeiding av reguleringsplan, kan man f.eks. fastsette at kravet ikke gjelder ved fradeling av boligtomt med tomtestørrelse minimum og maksimum xxx m². Det kan også gis bestemmelse etter § 11-10 nr. 1 om at mindre utbyggingstiltak ikke krever ytterligere plan.

Spørsmål: Er det mulig å gi utfyllende bestemmelser i kommuneplan til reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde?

Svar: Nei. Utfyllende bestemmelser til reguleringsplan etter pbl. § 12-7 må vedtas etter reglene i pbl. kap. 12. Imidlertid følger det av § 1-5 at nyere bestemmelser til kommuneplanens arealdel etter §§ 11-8 til 11-11 vil gjelde foran eldre reguleringsbestemmelser i tilfelle motstrid, jf. lovkommentaren § 1-5.

Spørsmål: Hva ligger det i bestemmelsen i pbl. § 11-9 nr. 2 om utbyggingsavtaler?

Svar: Hjemmelen for utbyggingsavtaler er kapittel 17. Etter § 17-2 om forutsetningen for bruk av utbyggingsavtaler, fremgår det at utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtaler er forutsetning for utbygging og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.

I § 11-9 om generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel er det i nr. 2 gitt hjemmel til å gi bestemmelser om innholdet i utbyggingsavtaler. Av motivene fremgår det at formålet med denne bestemmelsen er å gi en synlig forankring og hjemmel i kommuneplanens arealdel for å kunne angi i hvilke områder det er aktuelt å bruke utbyggingsavtaler, og hva som vil være det påregnelige innhold i slike avtaler.

For de områder hvor utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, bør muligheten for å få inngått slik avtale avklares i forkant av og senest parallelt med reguleringsplanarbeidet. Det har jo liten hensikt å vedta reguleringsplaner som forutsetter utbyggingsavtale hvis ikke forutsetningen er realistisk. Selve avtalen etter § 17-4 kan formelt ikke inngås før planen er vedtatt. Der kommunen utarbeider områderegulering for et større område og stiller krav om detaljregulering og utbyggingsavtale før utbygging kan skje, vil det kunne være praktisk at forutsetningen om utbyggingsavtale fremgår av bestemmelsene til områdereguleringen. En slik bestemmelse vil i tilfelle kunne forankres i § 12-7 nr. 2. Når det gjelder innholdet i en slik bestemmelse vil den ikke kunne går lenger enn det som er hjemlet i forskrift etter byggesaksdelen.

 

11-10. Bestemmelser til arealformål etter § 11-7 nr. 1, 2, 3 og 4

Spørsmål: Når brukes de ulike betegnelser; Offentlig formål/felles formål/privat?

Svar: Rent teknisk er det slik at det er ev. bestemmelse etter § 11-10 nr. 3 og § 12-7 nr. 14 som brukes for å angi om det skal være offentlig formål eller fellesareal, bortsett fra ”friområder, parker” under grønnstruktur. Noen formål har også et naturlig offentlig utgangspunkt; Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur og forsvaret. Se også pkt. 1.1.5 i produktspesifikasjonen del 1 for plankart.

 

11-11. Bestemmelser til arealformål etter § 11-7 nr. 5 og 6

Spørsmål: Hvordan er regelverket for utvidelse av eksisterende bebyggelse i LNFR-områder?

Svar: Hjemlene for å kunne tilrettelegge for spredt utbygging er pbl. § 11-7 andre ledd nr. 5 punkt b supplert med bestemmelse om omfang og lokalisering etter § 11-11 nr. 2.

Det er mulig også å åpne for utvidelse av eksisterende bebyggelse ved bruk av disse hjemlene. Hvis unntaket fra byggeforbudet i § 1-8 skal slå inn, må lokaliseringen være så klart angitt at det fremgår at det også gjelder eksisterende bebyggelse nærmere sjøen enn 100 meter. I tillegg bør det angis en grense for hvor nært det kan bygges.

Vi viser for øvrig til departementets temaveileder om planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse fra 2020.

Spørsmål: Hos oss er det vanlig at det åpnes for både bolig, næring og fritidsbebyggelse når det først vises et område som LNFR-spredt. Er dette ok, eller må man begrense type bebyggelse til én type pr spredt-område?

Svar: I LNFR-områder kan det ifølge pbl. § 11-11 nr. 2 gis bestemmelser om at spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse og annen bebyggelse kan tillates gjennom behandling av enkeltvise søknader eller reguleringsplan når formålet, bebyggelsens omfang og lokalisering er nærmere angitt i arealplanen. Alternativt er det i utgangspunktet ikke noe i veien for at det i planen åpnes for flere underformål under arealformål § 11-7 nr.1 Bebyggelse og anlegg i et område hvor det skal skje slik utbygging, men det forutsetter at det først gjøres en planvurdering og gis en begrunnelse for valget. Det kan også få betydning for hvordan regional og statlig myndighet forholder seg til planen.

Vi viser for øvrig til departementets temaveileder om planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i LNFR-områder fra 2020.

Spørsmål: Kan det som bestemmelse til kommuneplanens arealdel vedtas følgende med hjemmel i pbl. § 11-11 nr. 4: ”Forbudet mot tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjø gjelder ikke for oppføring av nødvendige bygninger og mindre anlegg som skal tjene til landbruk, fiske og sjøvegs ferdsel,” eller må det mer konkret angis hvilke tiltak som skal være tillatt. Kan det omfatte hele 100-metersbeltet i kommunen? 
Svar: Følgende er sagt om dette i lovkommentaren: ”Nr. 4 gjelder spesielt for strandsonen langs sjøen, og må ses på bakgrunn av det alminnelige forbudet mot bygging i 100–metersbeltet langs sjøen, jf. § 1–8. Her framgår at kommunen i arealdelen kan gi nærmere bestemmelser om oppføring av nødvendige bygninger og mindre anlegg, og opplag, for landbruk, reindrift, fiske, akvakultur, og anlegg for sjøverts ferdsel, i 100–metersbeltet. Dette omfatter også miljøvennlige anlegg og innretninger for atkomst, bruk og drift av offentlige friluftslivsområder og naturvernområder, men ikke private brygger. Det er denne bestemmelsen § 1–8 fjerde ledd viser til. Rammen for hvilke tiltak som kan avklares og hjemles gjennom slike bestemmelser, er de unntak som til nå har vært angitt i § 17–2 tredje ledd i plan- og bygningsloven av 1985.  Det legges til grunn at slike bestemmelser ikke skal være til hinder for at det kan foretas ombygging av eksisterende driftsbygninger på gårdstun i strandsonen eller at de gjenoppføres etter brann eller ulykke. . . ..”

Poenget er at det skal være en planavklaring som åpner for slike tiltak (i strid med forbudet) når de er ”nødvendige” som driftsbygning/-innretning mv., og de med tilstrekkelig grunn bør ligge i strandsonen. Videre skal det være en avklaring, dvs. interesseavklaring og en planvurdering – selv om det vel ikke bør stilles for store krav til denne hvis det ikke er sterke motstående hensyn.

Spørsmål: Kan pbl. § 11-11 nr. 1 brukes til å styre utbygging av skogsbilveger?

Svar: Etter pbl. § 11-11 nr. 1 kan det til arealformålet landbruk-, natur- og friluftsliv i kommuneplanens arealdel gis bestemmelser om ”omfang, lokalisering og utforming av bygninger og anlegg til landbruk”. Forutsetningen ved utformingen av denne bestemmelsen har vært at bestemmelsen ikke skal brukes til å styre utbyggingen av landbruksveger. Utbyggingen av landbruksveger i landbruks-, natur- og friluftsområdene styres av forskrift om planlegging og godkjenning av landbruksveier av 28. mai 2015. Det kan dermed ikke gis bestemmelser etter § 11-11 nr. 1 for landbruksveger.

Forskriften om landbruksveger får betydning også når det gjelder plan- og bygningslovens krav om reguleringsplan. Sett i lys av den behandling vegene får etter forskriften, vil det ikke være naturlig å utløse reguleringsplikten med mindre det er snakk om anlegg av helt ekstraordinær størrelse, eller det for eksempel gjelder veganlegg som skal nyttes som atkomst til hytteområder slik at vegen får kombinert bruk.

Spørsmål: a) Er landbruksveg i strandsonen søknadspliktig, og - hvis ikke - kan kommunen innføre søknadsplikt med hjemmel i pbl. § 11-11 nr. 5? b) Er landbruksveg i strid med byggeforbudet i strandsonen, jf. pbl. § 1-8, og - hvis ikke – kan kommunen gi bestemmelse som forbyr slik veg i strandsonen?

Svar: a) Landbruksveg er unntatt fra søknadsplikt etter pbl. § 20-4, jf. byggesaksforskriften § 4-3 første ledd bokstav e. Kommunen kan ikke uten særskilt hjemmel innføres søknadsplikt i plan. Pbl. § 11-11 nr. 5 som bare gjelder adgangen til å forby bestemt bygge- anleggstiltak langs vassdrag, gir ikke hjemmel for etablering av slik søknadsplikt.

8. b) Landbruksveg rammes i utgangspunktet av byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen i  1-8. Etter pbl. § 11-11 nr. 4 kan det imidlertid gis bestemmelser om å tillate nødvendige bygninger og mindre anlegg med sikte på landbruk mv.. Der det er gitt bestemmelse etter § 11-11 nr. 4, er det bestemmelsen som avgjør om det kan anlegges landbruksveg i strandsonen.

Byggeforbudet i § 1-8 gjelder ikke langs vassdrag, men det kan etter § 11-11 nr. 5 bestemmes at det for et område inntil 100 meter fra vassdrag skal være forbudt å sette i verk bestemte angitte bygge- og anleggstiltak. Hvis det fremgår klart av den konkrete bestemmelsen at forbudet skal gjelde for landbruksvei, vil ikke slike veier kunne anlegges. Eventuelle dispensasjonssøknader må behandles etter bestemmelsen i kapittel 19 i loven.

Spørsmål: Hvilke styringsmuligheter gir bestemmelsen i § 11-11 nr. 1 som hjemler bestemmelser om omfang, lokalisering og utforming av bygninger og anlegg til landbruk og reindrift?
Svar: Hensikten med hjemmelen til å gi bestemmelser om disse forholdene er å kunne styre lokalisering og utforming også av denne type bygg og anlegg slik at de kommer minst mulig i strid med andre viktige samfunnshensyn. Et eksempel på en bestemmelse kan være at kårbygninger og lignende skal plasseres i tunet. Det kan ikke gis bestemmelser av en slik karakter at den kan hindre regningssvarende drift. Bestemmelsen gir ikke rett til å innføre et generelt byggeforbud. Det er uansett et krav om at bestemmelsen skal være rimelig og kunne begrunnes i de hensyn som skal ivaretas gjennom planleggingen. Når kommunen ønsker å bruke hjemmelen, bør utformingen skje i nært samråd med vedkommende myndigheter.

Spørsmål: I vår kommune ønsker vi å ha spesielle bestemmelser for fritidsbebyggelse i LNFR-områdene med krav til areal, høyde, utomhusarealer, tiltak som kan tillates etc. Er det riktig å hjemle dette i § 11-11 pkt. 2?
Svar: Nei, hjemmelen her er den samme som for fritidsbebyggelse generelt, dvs. § 11-9 nr. 5.

Spørsmål: Kan det gis bestemmelser etter pbl. § 11-11 til arealformålene i § 11-7 nr. 5 og 6, som åpner for å bygge private brygger ved sjøen?

Svar: Pbl. § 1-8 som omhandler forbud mot tiltak mv. langs sjø – og vassdrag innebærer at det i utgangspunktet er forbudt å bygge brygger ved sjøen. Etter bestemmelse til § 11-11 nr. 4, kan det i kommuneplanens arealdel tillates å oppføres nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs. Når det er gitt slik bestemmelse, gjelder ikke det generelle forbudet for de tiltakene som er i samsvar med bestemmelsen. Kommunene kan ikke gjennom slik bestemmelse åpne for bygging av brygger på bolig eller fritidseiendommer. Et unntak fra dette gjelder brygger som er nødvendig for å gi eiendommer adkomst. Det vil si at det ikke er mulig med landverts adkomst eller at adkomsten ikke kan sikres gjennom fellesbrygge. Det vi også si at bryggen ikke skal være større enn det som er nødvendig for å sikre trygg adkomst til eiendommen.

Etter § 11-11 nr. 2 kan kommunen gi bestemmelse om at spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse og annen bebyggelse kan tillates gjennom behandling av enkeltvise søknader eller reguleringsplan når formålet, bebyggelsens omfang og lokalisering er angitt i arealplan.  Gjennom slike bestemmelser er det også mulig å legge til rette for bygging av brygger til bruk for den bebyggelsen det åpnes opp for. For at bestemmelsen skal kunne gå foran byggeforbudet i § 1-8, må i tilfelle bryggenes plassering entydig fremgå av plankartet eller bestemmelsen, jf. § 1-8 tredje ledd.

 

11–13 Utarbeiding av planprogram

Spørsmål: Vi opplever at flere kommuner stiller krav om planprogram selv om planen ikke omfattes av forskriften om KU. Har kommunene fått føringer fra sentralt hold om at det bør lages planprogram for alle planer?

Svar: Det er bare krav om planprogram for reguleringsplaner som omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Departementet har ikke gått ut med anbefaling om noe annet. For kommunedelplaner er det krav til planprogram for alle planer, også for de planene som ikke er utbyggingsorienterte. Krav til planprogram følger av forskrift om konsekvensutredning § 6, jf. § 8. Se også veileder om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven.

 

11–14 Høring av planforslag

Spørsmål: (Kommuneplanens samfunnsdel, jf. pbl. § 11-14). Det er ikke gitt minimumsfrist for høring av samfunnsdelen i loven. I departementets planveileder framgår det at ev. ”innsigelser til planen fra myndigheter må komme i denne fasen av planprosessen. Fristen til å gi uttalelse eller ev. fremme innsigelse skal være minst seks uker, dersom det ikke avtales en lengre frist.”

Hvilke frister bør gjelde for høring av samfunnsdelen?

Svar: Vi anbefaler at man legger til grunn at 6-ukers høringsfrist også gjelder for samfunnsdelen – i hvert fall der det er felles behandling av arealdel og samfunnsdel. Samfunnsdelen er ikke gjenstand for innsigelse og har ikke samme rettsvirkninger som arealdelen i forhold til enkeltpersoner, slik at spørsmålet om ev. saksbehandlingsfeil neppe kommer på spissen på samme måte.

Den underliggende forutsetningen i forvaltningsloven og pbl. er at frister skal være rimelige og forsvarlige. Om kommunen for eksempel i forbindelse med en kommunedelplan for et virksomhetsområde setter en noe kortere frist, vil ikke det medføre at planen ”blir ugyldig”. Poenget med frister er at de skal gi en hensiktsmessig og forsvarlig behandling av en plansak – og at fristens lengde vurderes ut fra dette. At fristen er minst 6 uker for arealdelen har også sammenheng med at dette er en frist som følger av reglene om konsekvensutredning – som igjen knytter seg til EU-direktiv.

 

11–16 Innsigelse og vedtak av departementet

Spørsmål: Kommunen har vedtatt en kommuneplan, men det er fortsatt en del uavklarte innsigelser for noen områder som må avklares av departementet. Hva svarer kommunen en søker/grunneier dersom de får spørsmål om hvilken planstatus som gjelder for slike områder? Får kommunen mange slike henvendelser, kan/bør den vurdere et vedtak om bygge- og deleforbud, inntil saken er avklart i departementet?

Svar: En arealdel til kommuneplanen vedtas endelig av kommunestyret når det ikke foreligger innsigelse mot hele eller deler av planen. Når planen må sendes departementet med hvite områder som det foreligger innsigelse mot, er planen ikke endelig før departementets vedtak foreligger. Inntil departementets vedtak foreligger gjelder gammel plan.

Hvis kommunen benytter adgangen i § 11-16 første ledd til å vedta at de deler av planen det ikke er reist innsigelse til skal ha rettsvirkning, vil gammel plan bare gjelde for de deler av ny plan som det er reist innsigelse mot. Det kan på denne bakgrunn vurderes å nedlegges midlertidig forbud etter kapittel 13 inntil departementets vedtak foreligger.

 

11-17. Endring og oppheving av kommuneplanens arealdel

Spørsmål: Kan kommunen vedta nye planbestemmelser eller endre eksisterende bestemmelser til kommuneplanens arealdel utenom rulleringen, som f.eks. bestemmelser etter §§ 11-9 til 11-11?

Svar: Det er obligatorisk for kommunen å se over og vurdere endringer i styringsdokumentene minst en gang hvert fjerde år når et nytt kommunestyre skal ta stilling til den kommunale planstrategien, jf. § 10-1. Det kan komme opp forhold som gjør det nødvendig å vurdere deler av samfunnsdelen eller en kommunedelplan på ny fordi forutsetningene har endret seg. I slike tilfeller skal endringene behandles etter bestemmelsene i §§ 11-12 til 11-15. Bestemmelsene om endring i § 11-17 har imidlertid ingen begrensninger med hensyn til når endringer kan skje. Kommunen kan derfor vedta nye bestemmelser til kommuneplanens arealdel også utenom rulleringen.

 

Spørsmål: Må utnyttingsgrad defineres i alle byggeområder, eller kan dette avklares ved en senere detaljregulering? (F.eks: Et byggeområde i en områderegulering der man stiller plankrav for videre avklaring med ny detaljregulering for dette området.)

Svar: Reguleringsplaner som inneholder arealer for bebyggelse og anlegg hvor forutsetningen er at byggesaksbehandling skal kunne skje uten ytterligere planlegging, må alltid angi grad av utnytting. Det innebærer at det ikke er et krav om at det skal fastsettes grad av utnytting i områderegulering hvis det er stilt krav om detaljregulering. Det er derfor opp til kommunen å avgjøre om det anses å være behov for å fastsette utnyttelsesgrad i områderegulering, eller om dette kan avklares ved en senere detaljregulering. Det vises også til uttalelse fra Sivilombudsmannen i sak 2019/1839 vedrørende bebyggelsesplan uten grad av utnytting.

Spørsmål: Pbl. § 12-1 definerer en reguleringsplan som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Planbeskrivelse er ikke nevnt som del av reguleringsplan, slik som for kommuneplaner. § 12-12 sier i siste avsnitt at planene med planbeskrivelse skal kunngjøres.  

Er det slik at en reguleringsplan kan utarbeides uten beskrivelse?

Svar: Det fremgår av pbl. § 4-2 at alle forslag til planer ved offentlig ettersyn skal ha en planbeskrivelse. Pbl. § 12-1 må leses i sammenheng med § 4-2, dvs. at alle reguleringsplaner må ha en planbeskrivelse. 

Spørsmål: Hvor og hvordan fastsettes krav om felles reguleringsplan for flere eiendommer?

Svar: Plankrav kan enten fastsettes i bestemmelse om plankrav etter § 11-9 nr. 1 eller følge direkte av § 12-1. I tillegg må det angis hensynssone etter § 11-8 tredje ledd bokstav e.

Vi vil imidlertid peke på at slik bruk av kommunal planmyndighet også må oppfylle andre generelle krav. Restriktive bestemmelser må være saklig begrunnet og ”nødvendige” i forhold til samfunnsmessige behov. Det vil derfor være behov for en konkret vurdering i det enkelte tilfelle og med utgangspunkt i en konkret plansituasjon for å vurdere holdbarheten av slike bestemmelser. Utgangspunktet for å stille krav om felles plan har vært at kommunen på oversiktsplannivået skulle kunne sikre at områder ble undergitt en form for grunneiersamarbeid gjennom felles planbehandling mht. arealbruk, gjennomføring, fordeling av kostnader og gevinster mv. Behovet er begrunnet i et ønske om områdevis samordning i tid og innhold av planlegging og utbygging. I arbeidet med gjeldende lov var områderegulering også tenkt brukt som en mulig form for oversiktsplan.

Spørsmål: Tidligere var det slik at et enkelt tre kunne vernes, bl.a. ved at grunneier tok kontakt med myndighetene for å verne treet. Er det fortsatt mulig å verne enkelttrær?
Svar: Naturmangfoldloven gir ikke hjemmel til å verne enkelttrær, jf. at vernekategorien naturminne er tatt ut. Enkelttrær kan imidlertid ivaretas av plan- og bygningsloven. På samme måte som etter PBL.1985 kan man bruke reguleringsbestemmelse i (detaljregulering) for å verne både kulturmiljø og naturmiljø, jf. pbl. § 12-7 nr. 1 og 6. I framstillingsnormen for reguleringsplan er det angitt symbol for tre/trær som skal bevares (fortrinnsvis som en del av et samlet kulturmiljø).

Se for øvrig Kommunal- og moderniseringsdepartementets uttalelse i sak

om klage på vedtak om reviderte bestemmelser i småhusplanen:

https://www.regjeringen.no/contentassets/eeeaa95d5cf64521885b3fd14cf78376/smaahusplan.pdf

Spørsmål: Når er reguleringsplankravet i pbl. § 12-1 tredje ledd oppfylt?
Svar: Kravet i pbl. § 12-1 tredje ledd retter seg i ikke mot en spesiell type reguleringsplan. Kravet er derfor i utgangspunktet oppfylt når det foreligger en reguleringsplan for området. Hvis området ikke er regulert fra før og det er en privat tiltakshaver, vil oppfyllelsen trolig oftest skje ved at det utarbeides en privat detaljregulering. Hvis området er omfattet av en områderegulering hvor det ikke er stilt krav om detaljregulering vil også kravet være oppfylt. Har kommunen gjennom bestemmelse til § 11-9 nr. 1 krevd områderegulering, må utbyggingen vente til det kravet er oppfylt (eller det er gitt disp.).

 

12-2. Områderegulering

Spørsmål: Hvordan er ansvarsfordelingen mellom kommunen og private ved utarbeiding av områderegulering

Svar: Dersom private aktører skal utarbeide områdereguleringer, må dette skje etter nærmere avtale med kommunen og innenfor de rammer som kommunen setter. De privates reguleringsredskap er således detaljregulering etter pbl. § 12-3, jf. § 12-11. Om det skal utarbeides en områderegulering er det kommunen som avgjør. Private kan følgelig ikke kreve at kommunen utarbeider en slik plan. De private kan derimot komme med merknader til høringen eller til det offentlige ettersynet, men har ingen rett til å få fremmet selvstendige eller alternative områdereguleringer. Kommunen har heller ingen plikt til å underkaste slike "private områdereguleringer" noen form for planbehandling. Siden det er "kommunens plan" fra oppstart, er konsekvensen at kommunen heller ikke kan kreve gebyr for sin behandling av planen. I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det uttalt følgende under pkt. 2.5.1: "Kommunen kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen."

Spørsmål: Kommunen har inngått en avtale om et offentlig - privat samarbeid med private utbyggere. Det skal utarbeides en områderegulering. Det er lagt opp til en styringsgruppe som kommunen skal være med i; ut over styringsgruppen er det en prosjektgruppe og en arbeidsgruppe som de private utbyggerne har ansvaret for hvor kommunen ikke deltar.

Hvilken rolle skal kommunen ha i en slik styringsgruppe?  Er det planmyndigheten eller ”rådmannen” som sitter i en slik gruppe?

For å klargjøre spørsmålet, så kommer problemstillingen opp igjen når planforslaget kommer til behandling; skal forslaget ha en reell 1. gangs behandling eller er det ”kommunens” forslag som legges fram slik det er uten endringer, slik som situasjonen normalt er for eksempel ved kommuneplanbehandling eller andre planer kommunen selv har utarbeidet?

Svar: Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at det er kommunen/kommunestyret som er planmyndighet og som skal beslutte om det skal iverksettes arbeide med områderegulering, og som selv forestår planarbeidet. Imidlertid kan kommunen overlate til andre (gjennom avtale) å utarbeide det konkrete planforslaget. Det forutsettes da at kommunen gir innholdsmessige rammer og retningslinjer for arbeidet med planforslaget.

Kommunen bør på denne bakgrunn beslutte prinsipielt om det er kommunen som planmyndighet som utarbeider planforslaget – i ev. tett dialog og samarbeid med ”plan- og utbyggingsselskapet”, eller om kommunen overlater til ”plan- og utbyggingsselskapet” å utarbeide et planforslag innenfor nærmere rammer.

Dersom kommunen selv utarbeider planforslaget, gjelder de alminnelige organisatoriske reglene i kommuneloven, sammen med ev. kommunalt delegasjonsreglement, og sammen med forvaltningslovens alminnelige bestemmelser om habilitet for de som deltar i saksbehandlingen, (jf. særlig forvaltningslovens § 6 bokstav e). Planforslaget som legges fram vil da kommunen også innestå for når det gjelder det innholdsmessige.

Har kommunen overlatt til et utbyggingsselskap å utarbeide forslag til områderegulering, står kommunen fritt til å avgjøre om forslaget skal tas under behandling.

Uansett vil kommunen ha rådighet over planutarbeidingen og vil kunne endre planforslaget underveis ut fra de opplysninger, innspill og reguleringspolitiske vurderinger som er aktuelle. Utgangspunktet er at man ikke kan forhåndsbinde kommunestyrets myndighet til å fatte vedtak med et bestemt innhold. Både ved første og annen gangs behandling, og selvsagt også ved endelig vedtak, skal kommunens behandling være reell og ubundet/habil.

Spørsmål: Områderegulering er kommunenes ansvar, og det kan således ikke kreves gebyr for den, men for at utbyggere skal kunne detaljregulere trenger de en områderegulering. Er det anledning til å trekke kostnadene ved områderegulering inn i beregningen av gebyrgrunnlaget for detaljreguleringen?

Svar: Det er ikke er anledning til å kreve gebyr for områderegulering. Det er bare mulig til å kreve gebyr i forbindelse med kommunens behandling av private reguleringsforslag, og slike private forslag er alltid detaljregulering.

Det vil etter departementets vurdering heller ikke være mulig å ta med utgifter kommunen har hatt i forbindelse med områderegulering i det gebyret som kan tas i forbindelse med detaljregulering. I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det uttalt følgende under pkt. 2.5.2: "Ved utarbeidelse av områderegulering i samarbeid mellom kommunen og private, kan de private helt eller delvis dekke kostnadene med utarbeidelse av planen, herunder nødvendige utredninger. Kommunen kan imidlertid ikke ta saksbehandlingsgebyr for behandling av områderegulering. Det er bare mulig å kreve gebyr i forbindelse med kommunens behandling av private detaljreguleringsforslag."

Spørsmål: Når en kommune inngår avtale med private om gjennomføring av en områderegulering, vil lov om offentlig anskaffelse komme til anvendelse?

Svar: Lov om offentlig anskaffelse gjelder for statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheter. Loven gjelder anskaffelse av varer og tjenester og bygge- og anleggsarbeider. En anskaffelse skal så langt som mulig være basert på konkurranse. Sanksjoner ved overtredelse er gebyr og erstatning.

Utarbeiding av forslag til reguleringsplan kan skje på forskjellige måter:

• Forslagstiller utarbeider og fremmer forslag til privat detaljregulering.
• Kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering.
• Kommunen utarbeider selv forslag til områderegulering.
• Kommunen engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til områderegulering.
• Offentlig tiltakshaver utarbeider selv forslag til detaljregulering.
• Offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til detaljregulering.

Der hvor kommunen eller en annen offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent for å utarbeide forslag til reguleringsplan, er det åpenbart at lov om offentlig anskaffelse kommer til anvendelse. Det er like klart at loven ikke kommer til anvendelse når kommunen eller annen offentlig tiltakshaver utarbeide forslaget selv. Det må også være klart at loven ikke gjelder der privat tiltakshaver bruker sin rett etter § 12-3 andre ledd i plan- og bygningsloven til å fremme forslag til detaljregulering. Forslaget fremmes ut i fra den private tiltakshaveres interesse i å få det aktuelle området regulert og ikke som en tjenesteyting til kommunen.

Når det gjelder områderegulering, så er utgangspunktet at dette er kommunens plan. Private har ikke på samme måte som når det gjelder detaljregulering rett til å fremme får behandlet forslag til slik plan. Etter pbl. § 12-2 andre ledd skal områderegulering utarbeides av kommunen, men det fremgår også av loven at kommunen likevel kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Begrunnelsen for at loven gir kommunen muligheten til å overlate den oppgaven til private er at disse har en sterk egeninteresse i å få sine eiendommer regulert slik at utbygging kan settes i gang. Dette taler for å likestille situasjonen der kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering med situasjonen der private tiltakshavere fremmer forslag til detaljregulering i forhold til lov om offentlig anskaffelse. I begge tilfelle er det tiltakshaveres egeninteresse som er drivkraften i at de påtar seg oppgaven, ikke kommunen interesse i å få området regulert. Konkurransehensynet blir også meningsløst i denne sammenhengen. Det er de som har utbyggingsinteresser i området som vil være interessert i påta seg oppgaven med å regulere.

Det som kan anføres i motsatt retning er at kommunen får utført er oppgave som er lagt til kommunen og som de før eller senere kanskje måtte ha utført enten selv eller med bistand av konsulent, men her må man ha klart for seg at kommunen ikke har en plikt etter loven til å utarbeide områdereguleringer. Det må også være et argument at loven selv åpner for at oppgaven overlates til private.

Konkusjon må etter dette bli at lov om offentlig anskaffelse ikke kommer til anvendelse der kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering. Det må også gjelde i forhold til det valget de private gjør når det gjelder konsulent. Oppdragsgiver er da ikke kommunen, men de private som kommune har overlatt oppgaven til. Disse opererer ikke på vegne av kommunen, men i egen interesse.  

I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det også uttalt følgende under pkt. 2.5.2: "Dersom de private selv engasjerer konsulent og dekker alle kostnadene ved utarbeidelse av planen, omfattes ikke planarbeidet av reglene om offentlige anskaffelser. Betaler kommunen hele eller en del av konsulentarbeidet, kommer lov om offentlige anskaffelser til anvendelse."

Spørsmål: Hvem vedtar oppstart av områderegulering?
Svar: Det er kommunen som i utgangspunktet har myndighet til å utarbeide områderegulering. Kommunen kan overlate til private å utarbeide slik plan. Dette må bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det vil også være naturlig at kommunen gir noen rammer for arbeidet. Om dette skal skje på administrativt nivå eller i et politisk organ, kan diskuteres, men etter vår vurdering må dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå får være opp til kommunen.

 

12-3. Detaljregulering

Spørsmål: Er det mulig i en detaljregulering å sette krav i bestemmelsene om ytterligere detaljplanlegging for et delområde innenfor planen?

Svar: Det er ikke adgang til å stille krav om ny detaljregulering som vilkår for utbygging i en detaljregulering.

Hvilken planform som skal velges for et område tar ikke utgangspunkt i hvem som er grunneier, men behovet for detaljering som grunnlag for utbygging. For et område som ikke skal bygges ut på kort sikt og hvor detaljeringen av utbyggingen ikke er klarlagt, er den naturlige reguleringsformen områderegulering (ev. kommune(del)plan).

Innenfor denne plantypen kan det stilles krav om at det skal foreligge en detaljregulering som grunnlag for utbygging. Innenfor en områderegulering er det mulig å variere detaljeringsgraden slik at de feltene som er nærmest realisering kan vises så detaljerte at det ikke er nødvendig med ytterligere planlegging før gjennomføring. For andre felter kan detaljeringen være mindre, supplert med et krav om detaljregulering.

Dersom en grunneier ønsker å få avklart arealbruken for et større område hvor gjennomføring ligger inn i fremtiden, kan han enten ta dette opp i forbindelse med kommuneplanprosessen, eller inngå en avtale med kommunen om at han kan utarbeide en områderegulering etter nærmere retningslinjer fra kommunen. En detaljregulering skal være så detaljert at den gir direkte grunnlag for byggesaksbehandling.

Spørsmål: I mange gjeldende reguleringsplaner er det krav om å utarbeide bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Kan man automatisk konkludere med at det nå skal utarbeides detaljregulering i stedet for bebyggelsesplan?

Svar: Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan fra og med  1. juli 2009 skal leses som krav om detaljregulering.

Spørsmål: Er det gitt noen begrensninger i areal eller på annen måte som beskriver hvor omfattende en detaljregulering kan være?
Svar: Nei, men detaljregulering er ment å gjelde for et konkret tiltak og er dermed ofte en plan for én enkelt eiendom, mens områderegulering kan gjelde for et større avgrenset område. Det er fullt mulig å lage en mer detaljert områderegulering som gir direkte grunnlag for gjennomføring av tiltak uten bruk av detaljregulering. Det beror på en hensiktsmessighetsvurdering hvordan planen bør utformes. Gjelder områdereguleringen et stort område, kan det være hensiktsmessig at planen bare fastlegger de forholdene som er viktige for området som helhet, mens det overlates til en eller flere detaljreguleringer å fastsette de endelige rammene.

Spørsmål: I pbl. § 12-3 som omhandler detaljregulering heter det bl.a.: Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige virkninger for miljø og samfunn gjelder kravene i § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning). Når skal detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan behandles etter kravene i pbl. § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning)?
Svar: Konsekvensutredningforskriften §§ 6 og 8 har nærmere bestemmelser om hvilke planer som krever konsekvensutredning. Vi viser også til veileder forskriften av 2020 for mer informasjon.

 

12-4. Rettsvirkning av reguleringsplan

Spørsmål: (Pbl. § 12-4 femte ledd): Gjelder kravet om ny planfaglig vurdering for planer som er ti år gamle eller mer, jf. § 12-4 tredje ledd, for planer vedtatt etter lovens ikrafttreden 01.01.2009 eller bare planer vedtatt etter lovendringens ikrafttreden 01.01.2015?

Svar: Det er ikke gitt overgangsbestemmelser i forbindelse med lovendringen 01.01.2015, men departementet mener ordningen med en ny planfaglig vurdering og dokumentasjonsplikt kommer i stedet for den opphevede femårsreglen, og at kravet til slik vurdering derfor gjelder alle planer som faller inn under § 12-4 vedtatt etter 01.07.2009, som var tidspunktet for lovens ikrafttredelse (og dermed for 5-årsregelen).

 

12-5. Arealformål i reguleringsplan

Spørsmål: Kan det i detaljregulering til arealformålet ”bolig” gis planbestemmelse om at det kan etableres en ”strøksbutikk”, dvs. en butikk som kun skal ivareta boligområdets behov, og at byggingen dermed kan skje uten krav til dispensasjon? Med butikk tenker vi også på kiosk og gatekjøkken.

Svar: Det vil være mulig å gi bestemmelse om slik forretning i planbestemmelse, f.eks. benevnt dagligvarehandel, men kommunen må begrense forretningsvirksomheten ved bruk av arealavgrensning, planløsning, krav om antall p-plasser, adkomstkrav og ev. andre vilkår for å begrense eksternvirkningene av kundetilstrømming og salgsvirksomhet. Noen form for bransje- og butikktyperegulering utover dette kan antakelig ikke gis fordi det ligger utenfor lovens formål. Kommunen bør derfor vurdere nøye om det er et reelt behov før en åpner for en strøksbutikk.

Spørsmål: Hvordan skal ”studentboliger” framstilles i planer?

Svar: Studentboliger er ikke eget arealformål i plan- og bygningsloven. Heller ikke ”eldreboliger” eller ”flyktningeboliger” kan angis eller fastlegges som egne planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelser på en måte som innebærer at rettsvirkningene av planen bare tillater en særskilt gruppe eller krets av beboere å være beboere. Dette følger bl.a. av lovens formål og saklige virkeområde som gir hjemmel for å regulere arealbruk og bebyggelse. Det betyr at regulering av drift, virksomhet og personkrets eller brukere, eierforhold- hvem som konkret skal være eiere og lignende - må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende.

Spørsmål: Hvilket reguleringsformål er riktig å bruke i et område med dyrket mark som skal brukes til kolonihage uten hytter, dvs. kun parseller til dyrkning? Kan dette reguleres til ordinært landbruk? 

Svar: Dersom et areal skal omfattes av arealformålet landbruk, kreves det at aktiviteten/tiltaket er en del av landbruksproduksjon og at denne er relatert til gårdens egen produksjon og ressursgrunnlag. Området bør vurderes regulert til parsellhager, heller enn kolonihager, fordi det vanlige er at kolonihager også er bebygd, i motsetning til parsellhager. Videre er parsellhage et underformål til arealformålet uteoppholdsareal.

Spørsmål: Regnes ”jakthytte” som en del av LNFR-formålet?

Svar: Utgangspunktet er at driftsbygninger i utmark til skogsdrift, beitetilsyn, gjeting og lignende er i samsvar med formålet, og tilsvarende hvis noen har eiendommer med slik størrelse, beliggenhet (tilgjengelighet og transportavstand) at de i jaktsammenheng trenger en jaktbu inne i terrenget for at eier kan høste viltet (i utgangspunktet selv) på en hensiktsmessig måte.

Se veilederen "Garden som ressurs" for nærmere omtale av hva som ligger innenfor/utenfor LNFR-formålet.

Spørsmål: (Underformål fritids- og turistformål): Skal man bruke ”fritids- og turistformål” når man ønsker en kombinert bruk mellom fritidshytter og næringsbygg? Kan formålet ”fritids- og turistformål” brukes på arealer hvor fritidseiendommene skal leies ut deler av året (sale and lease back)? Er det hjemmel til å kreve en viss utleiefrekvens på de kommersielle enhetene? Gjelder det andre regler for formålet ”fritids- og turistformål” enn for næringsareal når det gjelder forholdet mellom utleie og privat bruk? Hva har kommunen hjemmel til å kreve i forhold til tredjepart i forbindelse med ”fritids- og turistformål”?

Svar: Dette formålet er et underformål til formålet ”bebyggelse og anlegg”.

I formålet ”fritids- og turistformål” inngår ikke ordinære private fritidshytter. Fritidsboliger omfatter ordinære privateide fritidsboliger, mens utleiehytter og fritidsboliger som drives i en kommersiell sammenheng skal regnes som fritids- og turistformål.

Det kan i praksis være vanskelig å trekke grensen mellom private fritidsboliger og fritidsboliger som brukes i næringssammenheng. Spørsmålet om hva slags type fritidsbolig det gjelder må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Det er mulig å benytte formålet ”fritids- og turistformål” dersom det planlegges fritidsboliger for utleie (kommersiell drift), dvs. fritidsboliger som skal brukes i næringssammenheng og i felles drift. Det må i tilfelle gjennom bestemmelser settes strenge rammer for bruken, slik det framgår av brev 11. mai 2011 fra daværende Miljøverndepartement om at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Det er ikke eierforholdene, men bruken som er avgjørende. Av nevnte brev framgår det også at salg til private innenfor et næringsformål kan indikere at bruken endres. Dette vil imidlertid måtte vurderes konkret, og også ses i forhold til de bestemmelser som er gitt.

Formålet ”fritids- og turistformål” er et formål for en bestemt type næringsbebyggelse, dvs. næringsbebyggelse i forbindelse med turisme, herunder for fritidsboliger som skal drives i kommersiell sammenheng. Rammene for hva som omfattes av formålet tilsvarer rammene for denne typen bebyggelse som tidligere var angitt til næringsformål. Grensen for hva som anses å falle innenfor formålet må derfor trekkes omtrent som tidligere.

Det er lagt til grunn at det ikke er anledning til å gi reguleringsbestemmelser om privatrettslige forhold. Departementet har likevel antatt at dette ikke er til hinder for at det kan gis bestemmelser som styrer selve bruken av et område, herunder forholdet mellom privat bruk og utleie av fritidsboliger og fritidsleiligheter.

Spørsmål: (Skiløype). Hvilket reguleringsformål skal man velge for å sikre trasé for skiløype gjennom byggeområde eller LNFR-område? Det vil ikke være aktuelt å bruke pbl. § 12-7 nr. 14 for å angi arealet som offentlig siden kommunen ikke er interessert i å åpne for at grunneierne skal kunne kreve innløsning av areal til skiløyper etter pbl. § 15-2.

Dersom man velger å regulere skiløypa til bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5 nr. 1), kan man da tenke seg at dette kan gi hjemmel for å kunne kreve løypeavgift i traséen?

Svar: Hvis kommunen vil regulere et areal til skiløypetrasé (som skal opparbeides som et anlegg), kan den nytte reguleringsformålet skiløypetrasé som et underformål under bebyggelse og anlegg.

Hvis kommunen vil regulere forskjellig sommerbruk og vinterbruk, kan den også gjøre det. Kommunen kan eksempelvis regulere til skiløype i vinterhalvåret og turdrag, gang og sykkelveg eller lignende i sommerhalvåret. Kombinasjonen kan kun gjelde hovedformålene bebyggelse og anlegg og grønnstruktur eller bebyggelse og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Detaljene i den valgte kombinasjonen må fastsettes i bestemmelsene til planen. Det vil avhenge av om det skal være privat areal, bruk og drift eller om det skal være offentlig sikring av allmennhetens bruksrett eller eierskap og vedlikehold.

Uansett vil det i reguleringsbestemmelser kunne fastsettes nærmere regler til forskjellige reguleringsformål som sikrer at et areal ikke brukes/disponeres på en måte som hindrer bruk til skiløype – som for eksempel ved brøyteforbud eller forbud mot at man plasserer tiltak (f.eks. gjerder eller bygninger) eller løse gjenstander (biler eller hva det måtte være) der man går på ski.

Det man ikke kan gi bestemmelser om, eller fastsette noe om i reguleringsplan, er at private skal ha bruks-(ferdsels)rett på privat grunn eller at det skal være eller ikke være mulighet for løypeavgifter og slikt. Det bestemmes av friluftslovens regler om fri ferdsel, og om adgang til avgiftslegging.

Spørsmål: (Bolig og næring). En privat forslagsstiller ønsker å regulere et område til frittliggende enebolig der det også kan oppføres lokaler for kunst- og håndverksvirksomhet. Området er avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel.

Bør det benyttes et kombinert formål (bolig-næring) for å tydeliggjøre at det dreier seg om mer enn bare et hjemmekontor (finner ikke et formål i kart- og planforskriften som passer)?

Svar: Siden slik kunst- og håndverksvirksomhet med kurs, overnatting m.m. kan antas å ha noe omfang og varighet, og siden det lett kan oppfattes som strøksfremmed virksomhet i et boligfelt, kan det virke hensiktsmessig å angi dette som arealformål med nærmere presisering i bestemmelser vedrørende krav og begrensninger til virksomheten. Bl.a. vil tekniske krav og krav til parkeringsdekning, sikkerhet med videre kunne være annerledes enn for boligbebyggelse. Videre kan man angi maks. areal for kunst/håndverksvirksomheten. Dersom slik blandet bruk er aktuelt for en eller noen av de aktuelle tomtene, kan kombinasjonsformålet  bolig/tjenesteyting benyttes. Man får da planmessig avklaring og fastlegging av de arealene og bygningene som skal brukes til dette.

Spørsmål: Er etablering av private fritidsleiligheter i områder som er regulert til næring (turistbedrift) i strid med arealformålet?

Svar: Det må vurderes konkret om et tiltak er i samsvar med reguleringsformålet. Det er den faktiske bruken som er avgjørende, og ikke eierforholdene. Departementet har lagt til grunn at når leiligheter eller hytter i et hotell eller en turistbedrift selges enkeltvis til private, vil dette vanligvis innebære at selve bruken endres. Salg av private fritidsleiligheter vil vanligvis være i strid med reguleringsformålet næring (turistbedrift). Dette vil gjelde dersom det ikke er gitt andre bestemmelser. Den konkrete vurderingen vil derfor avhenge av hvilke bestemmelser som er gitt i planen, som for eksempel om utleie eller om salg og tilbakeleie.

Spørsmål: Er en utleieklausul med krav om tilbakeleie mer enn 50 % av året gyldig? Skal det tas utgangspunkt i antall senger for området som helhet, eller i hver enkelt boenhet ved beregningen av utleie?

Svar: Spørsmålet knytter seg til reguleringsbestemmelser om salg og tilbakeleie. Når det skjer salg til private og det etableres en privat bruk for deler av året, har departementet lagt til grunn at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Departementet har dermed lagt til grunn at utleie 50 % av året ikke er tilstrekkelig i forhold til formålet næring (turistbedrift). 

Ved beregningen av utleie mener departementet at det må tas utgangspunkt i hver enkelt boenhet, slik at kravet til utleieperioden må gjelde for hver enkelt leilighet og ikke kan knyttes til antall senger. En annen vurdering vil kunne medføre en omgåelse av reguleringsformålet. 

Spørsmål: Vi oppfatter at det nå er mange valgmuligheter til å regulere til grønne formål: § 12-5 nr. 1 bebyggelse og anlegg, uteoppholdsareal, nr. 3 grønnstruktur, turdrag, friområder og parker og nr. 5 friluftsformål, friluftsområder.

Det vil vel da være reguleringsbestemmelsenes § 12-7 nr. 14 som må benyttes for å angi om områdene skal være offentlige eller fellesareal. Man kan ikke angi offentlig areal eller felles areal for formålet friluftsområder.
a. Innebærer det at formålet friluftsområde gir rettigheter i henhold til friluftsloven og skal primært nyttes der det reguleres større sammenhengende områder?
b. Oppfatter at det er hjemmel til å regulere til friområder og angi dette som fellesareal i bestemmelsene. Er det riktig oppfattet?
c. Antar at kommunen kan ekspropriere grunn til alle de 3 overnevnte formål?

Svar: Bestemmelsen i § 12-7 nr. 14 om offentlige formål/fellesareal er knyttet til reguleringsformålet grønnstruktur i pbl. § 12-5 nr. 3. Av hensyn til innløsningsreglene i § 42 i PBL.1985 som fortsatt gjelder og senere pbl. § 15-3, er det derfor nødvendig å kunne gjøre det klart gjennom reguleringsbestemmelse hva som skal være offentlige friområder og parker og hva som skal være felles for særskilt angitte eiendommer.

Friluftsområder kan angis som underformål under hovedformål 5. LNFR, samlet eller hver for seg og som underformål under hovedformål 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone i pbl. § 12- 5. Regulering til friluftsområder gir ikke i seg selv større rettigheter for allmennheten til ferdsel eller opphold enn det som følger av friluftsloven. Hvis slike utvidete rettigheter skal sikres, må det skje gjennom ekspropriasjon eller avtale.

Adgangen til ekspropriasjon følger av pbl. § 16-2.

Spørsmål: Hvordan skal man regulere privat veg?
Svar: Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelser om regulering av privat eierform i § 12-7 nr. 14, eller i andre bestemmelser. I dataene som ugjør planen forutsetter den tekniske fagstandarden for plan (SOSI Plan) at eierform TYPE EIERFORM Annen eierform brukes for veier som verken er offentlige eller utgjør et fellesområde.   

Spørsmål: Hvordan bør masseuttak (pukkverk) vises?

Svar: Masseuttak vises som underformål råstoffutvinning i reguleringsplan i medhold av pbl. § 12-5 nr. 1.

Spørsmål: Hvordan viser man områder for masseuttak som ikke skal tas i bruk ved denne planrevisjonen, men en gang i fremtiden.

Svar: Området legges ut som anlegg for råstoffutvinning som det fastsettes rekkefølgekrav til med tidspunkt for når anlegget kan tas i bruk i medhold av pbl. § 11-9 nr. 4. Eventuelt kan området legges ut til LNFR-område og legges ut til råstoffutvinning ved en senere planrevisjon.

Spørsmål: Ettersom det er flere kombinerte formål som inneholder forretning, blir spørsmålet hvordan begrepet næring skal tolkes?

Svar: Næring er et underformål under arealformålet Bebyggelse og anlegg, og kan bl.a. omfatte industri- håndverks- og lagervirksomhet, men ikke forretninger (handel) eller tjenesteyting som er angitt som egne underformål. (Tjenesteyting omfatter for øvrig ikke handel). Se § 12-5 og vedlegg I til kart- og planforskriften.

 

12-6. Hensynssoner i reguleringsplan

Spørsmål: Jeg har et spørsmål om områderegulering for beskyttelse av grunnvannsmagasin og vannverk som vi arbeider med. Planen vil vise en sikringssone jf. § 11-8 tredje ledd bokstav a, jf. § 12-6 for grunnvannsforsyning over ulike arealformål. Deler av området er dyrka mark. Spørsmålet er hvorvidt vi kan regulere dette til jordbruk med en sikringssone over som inneholder restriksjoner blant annet i forhold til driften av dyrka marka? (Aktuelle restriksjoner vil være i forhold til gjødsling, beite, gravearbeider m.m).

Svar: Man kan generelt angi sikringssone og knytte bestemmelser til denne innenfor rammen av hjemlene i pbl. § 12-7 når det er et saklig begrunnet behov for å regulere. Dette gjelder også restriksjoner på landbruksareal siden kommunens reguleringsfullmakt etter loven også gjelder slike arealer. Erstatningsreglene i § 15-3 første ledd sier at erstatning for rådighetsinnskrenkninger ikke er aktuelt før restriksjonene hindrer muligheten for regningssvarende drift. Det er jo da en vurdering som må gjøres i planarbeidet; om restriksjonene er så vidtgående at de hindrer regningssvarende landbruksdrift.

Spørsmål: Hva skjer om kommunen ikke legger inn hensynssone om at reguleringsplaner skal gjelde? Blir de satt ut av kraft? De er jo ikke rettslig opphevet. Eller gjelder de, men overstyres ved motstrid?

Svar: Rettslig sett – dersom kommunen ikke legger inn hensynssone i kommuneplanen der reguleringsplan fortsatt skal gjelde – vil reguleringsplanen fortsatt gjelde, men kommuneplanen går foran reguleringsplanen ved motstrid. Dette følger av pbl. § 1-5.

Spørsmål: En sakkyndig vurdering tilsier at det er nødvendig å beholde et skogbelte for å sikre et foreslått nytt hyttefelt mot snøras. Planen omfatter bare hyttefeltet. Kan NVE fremme innsigelse og be om at planområdet utvides slik at det også fastlegger sikringssonen?

Svar: Hvis forutsetningen for å kunne bygge hyttefeltet med akseptabel sikkerhet er at skogen på oversiden må beholdes som skjerming – så må den sikres eller være sikret i planen også. Plangrensen må da i dette tilfellet flyttes slik at nødvendig skogareal inngår. Den kan sikres på flere måter, men en nærliggende måte kan være å regulere arealet til LNFR-formål som man legger en hensynssone oppå; nr. 1 sikringssone, og med reguleringsbestemmelse etter § 12-7 som sier at det er et vilkår for å kunne bygge at skog (og terreng?) beholdes som sikring av hyttefelt mot ev. snøras. Det blir da et spørsmål om det er samme grunneier for hytteareal og for skogareal. Svaret er derfor ja på spørsmålet om NVE kan fremme innsigelse for å tilpasse planforslaget slik at det også ivaretar hensynet til nødvendig rassikring av nytt hyttefelt.

 

12-7. Bestemmelser i reguleringsplan

Spørsmål: Kan man i planbestemmelse fastsette at en fritidseiendom kun skal ha én bruksenhet? Kommunen ønsker å forhindre at en hytteeiendom senere kan seksjoneres og at det i praksis blir flere selvstendige boenheter.

Svar: Med hjemmel i § 12-7 nr. 2 kan det gis planbestemmelse som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Det kan for eksempel settes vilkåret om at det kun skal være én bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates inntil f.eks. tre underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter eller boenheter. Det vil i praksis si at det ikke kan innredes kjøkken i disse. Manglende kjøkken vil hindre seksjonering etter eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 7, tredje ledd første punktum som fastsetter at ”Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel."

Spørsmål: (Pbl. § 12-7 nr. 2). Det ser ut til å være forskjellige tolkninger i bruken av byggegrense i kommunene. Gjelder byggegrense i hovedsak for bygninger (boliger, garasjer m.m.), eller omfatter den også alle forskjellige konstruksjoner som forstøtningsmurer, gjerder, m.m. Kan det åpnes for murer på en boligtomt utenfor byggegrensen?

Svar: Støttemurer kan tegnes inn utenfor byggegrensen, da den er en juridisk linje i gjeldede fagstandard for teknisk framstilling av arealplaner. Kjernen i spørsmålet blir derfor om murer som ikke er tegnet inn med eget symbol kan bygges utenfor byggegrensen. Departementet mener at byggegrense angir yttergrensen for hvor et tiltak omfattet av § 1-6 kan plasseres, og at grensen er absolutt. Det bør derfor i bestemmelse fastsettes unntak fra byggegrensen om i hvilke tilfeller den kan fravikes. 

Spørsmål: Har Statens vegvesen hjemmelsgrunnlag for å bygge gang- og sykkelveg når arealformålet ”gang og sykkelveg”  ikke er vist på plankartet? Hva er forskjellen på arealformål veg og kjøreveg?

Svar: Veg vil kunne gi et formelt grunnlag for å bygge en gang- og sykkelveg, herunder grunnlag for ekspropriasjon. Reguleringsformålet veg er et formål som omfatter alle typer vegarealer innenfor hovedformålet samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Veg kan sies å være et overordnet samleformål som de nevnte underformålene dekkes av og inngår i.

I hvilken utstrekning man på et plankart vil bruke mer overordnede planformål, eller om man vil detaljere planen gjennom bruk av forskjellige underformål eller gjennom bruk av planbestemmelser etter § 12-7 nr. 1 eventuelt nr. 2, er et vurderings- og hensiktsmessighetsspørsmål. Grunnkravet til planframstilling er imidlertid at planframstillingen må bruke de tillatte symbolene i den tekniske fagstandarden (SOSI Plan), at bestemmelser må ha lovhjemmel og at planen må være entydig og forståelig. Dette også av hensyn til de som berøres av og har en interesse av planen.

Spørsmål: Hvordan skal en gjennom plan hindre seksjonering og/eller oppdeling av eiendommene til flere enheter.

Svar: En måte å avskjære fremtidig seksjonering på er at det gis en reguleringsbestemmelse med hjemmel i pbl. § 12-7 nr. 2 som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Vilkåret kan være at det skal bare være én bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates 3 ev. 4 underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter. Det vil i praksis si at det ikke skal installeres kjøkken. Det vil vel i dag ikke være hensiktsmessig å hindre installering av bad i slike bygninger, men manglende kjøkken vil hindre at de kan seksjoneres etter eierseksjonsloven.

Spørsmål: En reguleringsbestemmelse krever at ”Støttemurer skal bygges av naturstein”. Kan dette kravet bare gjelde støttemurer som skal byggesaksbehandles?

Svar: I utgangspunktet bør kommunen være klar på om en slik bestemmelse i den aktuelle planen er ment å skulle fange opp alle typer støttemurer eller bare de større.

Generelt gir plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1, 2, 4 og 6 hjemmel for å stille forskjellige typer krav i reguleringsbestemmelser for å ivareta utforming og estetikk, herunder materialbruk. Slike krav kan gjelde både arealer og i forhold til (bygge-)tiltak som faller inn under oppregningen i pbl. § 20-1. Støttemur anses ordinært som ”konstruksjon eller anlegg” etter § 20-1 bokstav a).

Selv om tiltak er unntatt fra byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven §§ 20-2 og 20-3 med nærmere forskrift, er de ikke unntatt fra planens rettsvirkninger, jf. § 20-3 første ledd som sier at slike tiltak må være i samsvar med plan for å falle inn under unntaket.

Spørsmål: Kan kommunen i en reguleringsplan gi bestemmelser om minstevassføring, nivåhøyde f.eks. etter pbl. 12-7 nr. 2? Det kan vel både gjelde for kraftutbygging og for areal/avløp til fordrøyningsbasseng. 

Svar: Av pbl. § 12-1 tredje ledd siste punktum fremgår det at ”Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven”. Intensjonen med denne bestemmelsen er at alle forhold rundt slike utbygginger skal håndteres av konsesjonsmyndighetene etter konsesjonslovene og ikke av kommunen gjennom reguleringsplan.

Hvilke bestemmelser som kan gis til en reguleringsplan er uttømmende angitt i § 12-7. Gitt at spørsmålet ikke gjelder konsesjonspliktige tiltak, blir spørsmålet om en kan finne hjemmel for bestemmelser om minstevassføring og nivåhøyde i denne bestemmelsen. Etter ordlyden vil den trolig kunne være dekkende. Forutsetningen for å gi denne typen bestemmelser må uansett være at det skjer med varsomhet og i nært samråd med vassdragsmyndighetene.

Spørsmål: Hvordan skal begrepet konsentrert småhusbebyggelse forstås?

Svar: Det foreligger ingen forskriftsfestet definisjon av boligtyper. Det er således opp til den enkelte kommune å definere de begreper som benyttes i en konkret plan ut fra den ønskede arealbruken for området. Begrepene som angis i veileder Grad av utnytting er eksempler på hvordan dette kan gjøres. Begrepene må imidlertid tilpasses den enkelte plansituasjon.

Dersom en kommune har konkrete synspunkter på om for eksempel lavblokk, terrassert bebyggelse osv. skal falle innenfor eller utenfor begrepet ”konsentrert småhusbebyggelse”, bør dette gå klart frem av den aktuelle planen. Hvilke boligtyper som vil falle innenfor begrepet vil for øvrig bero på en tolkning av planen.

Spørsmål: Har man i en reguleringsplan anledning til å detaljstyre arealbruksformål fortetting, særlig med tanke på å unngå negative virkninger for byens sentrum? I veiledningen til kart- og planforskriften står det at i reguleringsbestemmelser kan det angis at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer.
 
Har man utover det også hjemmel til å:

• skille mellom detaljhandel og engroshandel (fortetting åpner jo i utgangspunkt for begge deler)
• begrensing av salgsflate for bedrifter
• oppgi hvilke varegrupper / varetyper som er tillatt / forbudt?

Svar: Det vil som utgangspunkt være mulig gjennom reguleringsbestemmelser å skille mellom detaljhandel og engroshandel, dersom det er saklig grunnlag for det i den enkelte planen. Videre vil det være mulig å gi bestemmelser som begrenser salgsflaten for en virksomhet. 

Det vil imidlertid ikke kunne gis bestemmelser for bestemte forretninger på en måte som virker konkurransehindrende. Det vil kunne gis bestemmelser om varegrupper i den forstand at det kan skilles mellom plasskrevende og ikke-plasskrevende varer, eller plasskrevende varer og andre detaljvarer/dagligvarer. Det kan ikke gis bestemmelser som skiller ut bestemte typer varegrupper utover dette.

Spørsmål: Når jeg regulerer en stamveg eller fylkesveg skal man, ifølge vegloven, ha 50 meter byggegrense fra vegens senterlinje. Vil man da være nødt til å regulere arealer 50 meter til hver side av fylkesveger for å tegne inn byggegrensene, eller er det lov å bestemme byggegrenser i bestemmelsene uten å tegne dem inn?

Svar: Hvis planen ikke angir/fastsetter byggegrense vil likevel byggegrensen følge av veglova. Der veianlegg/traséer reguleres, skal planen vise de arealer og tiltak som er nødvendige for å anlegge og drifte veien. Vanlig praksis er at man viser byggegrensen i planen sammen med senterlinje og kantlinje kjørebane med sidearealer, frisiktsoner og lignende.

Spørsmål: Vegvesenet ønsker å stille krav om en rekkefølgebestemmelse til en reguleringsplan. I denne bestemmelsen vil de stille krav om at fylkesveien må utvides (kapasitetsøkning) før boligfeltet kan påbegynnes. Begrunnelsen er at det har vært trafikkøkning på veien og nytt boligfelt vil øke trafikkbelastningen ytterligere.

Har vegmyndigheten anledning til å stille et sånt rekkefølgekrav og om nødvendig reise innsigelse om rekkefølgekravet ikke etterkommes?

Svar: Det er opp til kommunen innenfor rammen av pbl. § 12-7 å vedta reguleringsbestemmelser. At kommunen ikke legger inn en rekkefølgebestemmelse selv om det er et ønske fra statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen er ikke i seg selv grunnlag for innsigelse. Innsigelse kan bare fremmes dersom det er hjemlet i § 5-4.

Når det gjelder rekkefølgebestemmelse så innebærer ikke slike bestemmelser i seg selv noen plikt for utbyggere eller grunneiere til å gjennomføre tiltak. Hvis andre enn vegmyndighetene skal gjennomføre en utbygging av en fylkesveg, må dette enten følge av § 18-1 om krav om opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløp bokstav a) eller utbyggingsavtale inngått etter reglene i kapittel 17 i plan- og bygningsloven. Inngåelse av utbyggingsavtale er frivillig.Spørsmål: Er angivelse av avkjørsel på reguleringsplanens kartdel bindende, når det ikke står noe om at den er bindende i reguleringsplanen?

Svar: Avkjørselen er bindende regulert. En reguleringsplan er i pbl. § 12-1 definert som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Etter § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til planen. I denne saken er avkjørselen vist på en klar og entydig måte på reguleringskartet. Det er derfor ikke nødvendig å gi supplerende bestemmelser for at denne reguleringen skal være bindende.
 
Spørsmål: Gjelder avstand fra veg til byggegrense, jf. veglova § 29, også for avstand mellom veg og uttaksgrense for et masseuttak (eller bruddkanten i et dagbrudd)?

Svar: Byggegrense langs offentlig veg fastsettes normalt i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.

Ved regulering av et areal til råstoffutvinning etter pbl. § 12-5 nr. 1 må forutsetningen være at det legges inn uttaksgrense mot offentlig veg i reguleringsplanen. Fastsettingen av denne grensen bør skje i samråd med vedkommende vegmyndighet. Hvor denne grensen skal gå må vurderes konkret. Vegmyndigheten vil eventuelt kunne fremme innsigelse dersom grensen blir lagt slik at hensynet til trafikksikkerhet og vedlikehold mv. blir vesentlig skadelidende.

Spørsmål: Er det i reguleringsplan anledning til å gi enkeltpersoner eller grupper fortrinnsrett til båtplasser, som for eksempel å bestemme at fastboende skal reserveres båtplasser?

Svar: Det kan i reguleringsbestemmelser ikke tas beslutninger om privatrettslige forhold, eller hvem som skal gjennomføre tiltakene etter planen. Det kan derfor ikke bestemmes hvem, dvs. hvilke personer, som skal bruke de båtplassene det reguleres til. Det kan altså ikke gjennom reguleringsbestemmelser fastsettes at det bare er fastboende som kan benytte båtplassene. Det vil likevel være mulig å bestemme at en del av båtplassene bare skal kunne benyttes av private, og at en del av båtplassene bare skal benyttes i forbindelse med drift av et hotell eller en turistbedrift. Det vil imidlertid ikke være lovlig å fastsette at de private brukerne skal være fastboende. 

Det kan være tilfeller der det er ønskelig å reservere enkelte båtplasser for bestemte eiendommer, for å ivareta deres spesielle behov for atkomst. Det vil være mulig i reguleringsbestemmelser å fastsette at båtplassene bare skal kunne brukes av bestemt angitte eiendommer. Det vil i realiteten bety at det planlegges et fellesanlegg, som skal brukes i fellesskap av flere eiendommer. Reguleringsbestemmelsene må da formuleres slik at det er bestemt angitte eiendommer, og ikke bestemte personer, som gis rett til å bruke anlegget. 

Spørsmål: Kan det i reguleringsplan stilles krav om universell utforming av boliger og utearealer?

Svar: Det vises til brev av 26.10.2010 fra daværende Miljøverndepartement som ligger på KMDs nettside. Brevet omhandler rekkevidden av plan- og bygningsloven § 12-7 og forholdet til teknisk forskrift, og fastslår følgende:
• Krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg stilles i byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille strengere krav til utearealer enn det som fremgår av byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille krav til hvor stor andel av boligene i planområdet som skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Det er også adgang til å stille krav til lokalisering av slike boliger.

Spørsmål: (Tilknytningsplikt for fritidsbebyggelse (pbl. §12-7, jf. §§ 27-1 og 27-2)). Kan det kreves at eksisterende fritidsboliger skal knyttes til offentlig avløpsnett?

Pbl. § 27-2 andre ledd omhandler tilknytningsplikt til offentlig avløpsnett for boliger. § 30-6 sier at ”Lovens bestemmelser i § 27-1 andre til fjerde ledd og § 27-2 andre til fjerde ledd gjelder for fritidsbebyggelse bare når dette er bestemt i plan."I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 347 står det at: ”Der kommuner bestemmer det i plan, kan den innføre tilknytningsplikt også for eksisterende fritidsbebyggelse.”

Betyr dette at kommunene kan fastsette en plan som sier at all fritidsbebyggelse i et område, også fritidsbebyggelse med eksisterende godkjente avløpsløsninger, skal koble seg til et offentlig avløpsnett?

Svar: Hovedregelen i § 30-6 er at fritidsbebyggelse er unntatt for den automatiske tilknytningsplikt til offentlig vannledning og avløp som gjelder for annen bebyggelse etter § 27-1 andre ledd og § 27-2 andre ledd, men det er innført en hjemmel for kommunen til å fravike denne hovedregelen gjennom bestemmelse til plan. Dette betyr at kommunen gjennom å vedta en bestemmelse til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan kan bestemme at § 27-1 andre ledd og 27-2 andre ledd også skal gjelde for eksisterende fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Det vil være opp til kommunen hvilke områder som skal omfattes av tilknytningsplikten og de nærmere vilkår for dette. Departementet viser til nærmere omtale av dette på s. 250 i Ot.prp. nr. 45 2007-2008 plan- og bygningsloven (byggesaksdelen).

Når det gjelder forholdet til eksisterende godkjente løsninger vises det til § 27-1 andre ledd andre punktum og § 27-2 andre ledd andre punktum hvor det fremgår at ” Vil det etter kommunens skjønn være forbundet med uforholdsmessige store kostnader eller særlige hensyn tilsier det kan kommunen godkjenne annen ordning."

Spørsmål: Kan pbl. § 12-7 nr. 4 være hjemmel til å gi reguleringsbestemmelser med krav om bestemte avfallsløsninger i nye boligprosjekter, slik at det i reguleringsplaner for nye byggeområder kan settes krav om etablering av for eksempel avfallssug som avfallsløsning? Er dette riktig oppfattet?
Svar: Ja, § 12-7 nr. 1 og 2 er vel også relevante. Vi vil også vise til side 68 i veileder til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt planregister der avfallssug som del av arealformål 2, underformål trase for infrastruktur også kan fastlegges som eget formål i reguleringsplan.

Spørsmål: Kart- og planforskriften har bare en kode for forretning. Er det likevel lov å styre type forretningsetablering gjennom reguleringsplan ved bestemmelser etter § 12-7 nr. 1 eller nr. 2? Eller vil maksimal størrelse være det eneste planmessige virkemiddelet? Slik styring kan t.d. være ønskelig i et lokalsenter der den mest publikumsrettede aktiviteten (særlig dagligvareforretninger) bør ligge sentralt.
Svar: Nei, man kan ikke i reguleringsbestemmelser fastsette nærmere regler om hvilke typer forretning som er tillatt eller ikke, ut over at man kan innføre restriksjoner mot kjøpesentre og man kan skille mellom plasskrevende varer og detaljhandel. Videre kan man stille krav for å begrense eksternvirkningene av forretning i form av begrensing på størrelsen på parkering, åpningstid og lignende.

 

12-8. Oppstart av reguleringsplanarbeid

Spørsmål: Er det tilstrekkelig å varsle styret i et sameie (32 selveierleiligheter) eller må alle selveierne varsles når det gjelder oppstart av reguleringsplan?

Svar: Det er antatt at styret er legitimert/berettiget til å motta nabovarsel på vegne av sameiere. Det bør derfor kunne forsvares at det er nok å sende varsel til styret – men kanskje med en uttrykkelig anmodning om at det forutsettes at styret varsler videre til de enkelte seksjons-/sameiere som registrerte grunneiere.

Spørsmål: Ved oppstart av reguleringsplanarbeid er det i § 12-8 sagt at forslagsstilleren alltid skal kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i en avis og gjennom elektroniske medier. Vil det være tilstrekkelig at forslagsstiller kunngjør dette på for eksempel firmaets hjemmeside, eller må det kunngjøres på kommunens hjemmeside? Vi har sagt at vi med elektroniske medier mener kommunens hjemmeside eller nettavis.

Svar: Med elektroniske medier har vi lagt til grunn at man kan bruke kommunens hjemmeside eller nettavis som er alminnelig lest på stedet. Etter pbl. § 12-8 skal melding om oppstart av reguleringsarbeidet også kunngjøres i minst én papiravis. Det samme gjelder forslag til planprogram etter § 12-9. Loven har i tillegg krav om at en rekke grupper som er direkte berørt skal underrettes på hensiktsmessig måte om planarbeidet og om hvor planforslaget er tilgjengelig i forskjellige faser av planprosessen. Av forarbeidene fremgår det at underretning ved brev eller e-post er kurant. Grupper som ikke har krav på slik underretning forutsettes på samme måte som i dag å følge med i media.

Spørsmål: Når det er krav om vurdering av plikten til konsekvensutredning, er det da tilstrekkelig at konklusjonen er gjengitt i oppstartsvarselet og at vurderingen ikke er gjengitt?

Svar: Det fremgår av pbl. § 12-8 første ledd at når forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges frem for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og bistå i planarbeidet. Kommunen kan i denne forbindelse be forslagsstiller om utfyllende begrunnelse dersom konsekvensutredning ikke anses nødvendig. Det er kommunen som ansvarlig myndighet etter forskrift om konsekvensutredninger som på bakgrunn av forslagsstillers begrunnelse, avgjør om planen omfattes av krav til konsekvensutredning. Det vil være tilstrekkelig å redegjøre for konklusjonen i oppstartsvarselet.

Det fremgår av forskrift 08.12.2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven § 1 at forslagsstiller i planinitiativet skal vurdere planen opp mot krav om konsekvensutredninger, og at spørsmålet skal tas opp i oppstartsmøte etter § 2 b. Konklusjonen skal framgå av referatet fra oppstartsmøtet jf. § 3 andre ledd. Etter § 5 i denne forskriften skal varselet om at planarbeidet starter opp etter pbl. § 12-8 første ledd ha vedlagt planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet eller opplyse om hvor det er tilgjengelig. Kunngjøringen om at planarbeidet starter etter § 12-8 tredje ledd skal gi opplysninger om hvor planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet er tilgjengelig for innsyn. Det vil være naturlig at det fastsatte plan- eller utredningsprogrammet også vedlegges varselet.

De nærmere regler om planprogram fremgår av forskrift om konsekvensutredning kap. 4. Vi viser også til departementets veileder til forskriften av 2020.

 

12-10. Behandling av reguleringsplanforslag

Spørsmål: Kan kommunen kreve at en privat forslagstiller selv skal kunngjøre i avisene og legge ut planer til ettersyn – og dermed bære alle kostnadene til utlegg og arbeid med høringen?

Svar: Når en kommune har vedtatt å legge en reguleringsplan til offentlig ettersyn, er planforslaget å oppfatte som "kommunens". Kommunen er planmyndighet og skal håndtere høringsprosessen. Dette følger også av selvkostprinsippet for plansaker: Kommunen kan beregne sine gebyr for håndtering av det private forslaget fram til og med 1. gangs behandling. Kostnader ut over dette er kommunens. Loven åpner ikke for at kommunen kan kreve at den private forslagstilleren gjennomfører den offentlige høringen. Det vil neppe være i strid med loven at kommunen eventuelt avtaler med en privat forslagstiller at de gjennomfører høringen.

Spørsmål: Har administrasjonen anledning til å endre det private planforslaget før oversendelse til politikerne/førstegangsbehandling – altså når det ikke er fremmet et alternativ til privat planforslag, jf. pbl. § 12-11?

Svar: Det er vanlig praksis at det er dialog om det innsendte planforslaget mellom forslagstiller og administrasjonen, og at planforslag og bestemmelser som legges fram til behandling dermed er bearbeidet i forhold til den helheten kommunen skal ivareta. Det lykkes ikke alltid i slike dialoger å oppnå full enighet om eventuelle behov for endringer i planforslaget. God planpraksis er da at administrasjonen synliggjør i saken hvor det er uenighet, og begrunner hvorfor de anbefaler andre løsninger enn det forslagstiller har lagt fram. Hvorvidt det må utarbeides et helt eget planforslag vil bero på hvor omfattende endringene er.

 

12-11. Behandling av private reguleringsplanforslag

Spørsmål: Hvilken frist gjelder når et planforslag inneholder både offentlige og private tiltak og hvordan skal gebyret beregnes?

Svar: 12-ukersfristen i § 12-11 gjelder bare private reguleringsplanforslag. Hvis planen inneholder både offentlige og private tiltak gjelder denne saksbehandlingsfristen hele planforslaget. Hvis hele planen er offentlig gjelder ikke fristen. 

Forholdet mellom private og ikke-private reguleringsplanforslag er omtalt i Reguleringsplanveilederen pkt. 3.3.2: "Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti. For slike planer gjelder ikke plan- og bygningsloven § 12-8 andre ledd og heller ikke § 12-11."

Gebyr kan bare tas for å dekke kostnadene ved behandlingen av private reguleringsforslag fram til kommunens beslutning om å fremme reguleringsforslaget. Hvis et forslag legger til rette for både offentlig og private tiltak, kan gebyr bare beregnes for den del av planområdet som omfatter de private tiltakene.

Spørsmål: I enkelte tilfeller gjøres det først et separat vedtak "om å fremme forslaget" i tråd med pbl. § 12-11 - og det på et senere tidspunkt gjøres vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn etter § 12-10. Vi vil hevde at dette er to forskjellige vedtak, og at avslutningen av tidsfristen i § 12-11 er koblet til vedtaket "om å fremme forslaget" Er dette riktig oppfattet? 

Svar: Vi er enige i at: ”fristen er knyttet til avgjørelsen om reguleringsforslaget skal fremmes.” Det betyr at fristen utløper når dette vedtas. Det vanlige er at det samtidig besluttes at saken skal legges ut til offentlig ettersyn. At det ev. i saker skjer en tidsforskyvning og ev. gjøres egen beslutning om dette på et senere tidspunkt endrer ikke tidspunktet for fristberegning. 

Spørsmål: Etter pbl. § 12-14 første ledd gjelder samme regler for endring av plan som for utarbeiding av ny plan. Andre ledd inneholder en bestemmelse om delegering av myndighet til å treffe vedtak om endringer som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen, og tredje ledd fastsetter at sektormyndigheter og rettighetshavere skal ha anledning til å uttale seg. Dette betyr vel at mindre endringer ikke skal legges ut til offentlig ettersyn, og da gjelder vel heller ikke fristen på 6 uker i § 12-10?  Hvis dette er riktig forstått, hvilken frist gjelder når mindre endringer sendes til uttalelse? Er det forvaltningslovens regler som da kommer inn slik at kommunen kan fastsette fristen etter fvl. § 16?

Svar: Ja, og ja – jf. pbl. § 1-9.

Spørsmål: Hva er skillet mellom et privat og et offentlig forslag til detaljregulering?

Svar: Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Spørsmål: Ved endring av reguleringsplan kan merknader fra berørte, f.eks. naboer, føre til at det må foretas en full revisjon eller en planendring. Hvordan skal/bør dette gebyrlegges?

Svar: Kommunen kan ta gebyr for kostnadene ved behandling av private planforslag frem til offentlig ettersyn i medhold av selvkostprinsippet for beregning av gebyr. Gebyrlegging for bearbeiding av planforslag - etter offentlig ettersyn, går utover hva det er hjemmel til og kan ikke kreves dekket.

Spørsmål: Når kommunen ikke finner å ville fremme et planforslag, jf. pbl. § 12-11 tredje punktum, kan dette ”vedtaket” være gjenstand for klage? Kommunestyrets vedtak etter § 12-11 fjerde punktum er vel endelig og uten klageadgang?

Svar: Plan- og bygningsloven legger kompetansen til å beslutte om et område skal tas under regulering til kommunen. Kommunens beslutning om ikke å regulere kan ikke overprøves gjennom klage til departementet/ fylkesmannen etter § 1-9 i loven. § 12-3 andre ledd gir private tiltakshavere rett til å fremme forslag til detaljregulering. Kommunen har ikke noen plikt til å fremme forslaget. Behandlingsreglene i § 12-11 er uttømmende når det gjelder forslagstillers rettigheter. Hvis kommunen avgjør at forslaget ikke skal fremmes, ligger dette innenfor kommunens suverene kompetanse på området. Hvis avgjørelsen etter delegering treffes av et annet organ enn kommunestyret, kan forslagsstiller - på de vilkår som fremgår av bestemmelsen - kreve at avslaget forelegges kommunestyret til endelig avgjørelse.

Svaret på første spørsmål er derfor nei, og på det andre, ja.

 

12–12 Vedtak av reguleringsplan

Spørsmål: Vi har fått klager på regulerte veg-/banelinjer som er i samsvar med en gyldig kommunedelplan. Spørsmålet er hvorvidt det er klageadgang på en reguleringsplan i slike situasjoner?

Svar: Kommune(del)planer kan ikke påklages. Det betyr at det er først på reguleringsplannivå at private får anledning til å bruke sin klagerett. De kan påklage alle sider ved planen selv om den er i samsvar med kommunedelplanen når det gjelder arealbruken. Klagen må behandles på vanlig måte. Det er ikke anledning til å avvise den fordi den gjelder forhold som er avklart i kommunedelplanen.  

Spørsmål: Et planforslag som innbefatter bebyggelse har gått gjennom lovpålagt planprosess, og når saken kommer til kommunestyret for å bli vedtatt, ønsker kommunestyret at tillatt bebyggelse skal få en etasje mer enn det som har vært foreslått. Må da planforslaget sendes på ny høring og legges ut til nytt offentlig ettersyn før flertallet kan vedta noe slikt?

Svar: Saken må uansett sendes tilbake til planutvalget før kommunestyret i tilfelle kan fatte endelig vedtak. Høringen og utleggingen skal bidra til at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes, og må således ses i sammenheng med forvaltningens alminnelige plikt til å påse at en sak er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes. Høring og offentlig utlegging skal sikre åpenhet og underbygger demokratiske prinsipper.

Pbl. §§ 11-14 og 12-11 har regler om alminnelig høring av forslag til arealplaner. Bestemmelsen må forstås slik at alle som kan tenkes berørt eller ha interesse i saken i vid forstand skal inviteres til å komme med innspill i høringen. En høring forutsetter altså at man vurderer hvem som skal være adressater for høringen. Offentlig utlegging skal sikre at allmenheten kan få tilgang til planforslaget. Det er krav om at planforslaget er elektronisk tilgjengelig, jf. § 12-10 første ledd, noe som skal gi lett tilgang for alle til planforslaget.

Det er ikke gitt regler som unntar fra høring og offentlig utlegging i sin alminnelighet, og i prinsippet kan det ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Det er som kjent gjort unntak fra høring og offentlig utlegging for planer som er omfattet av § 12-14 andre ledd. Slike planforslag kan etter lovendringen i 2017 være relativt omfattende. Ved endringer som omfattes av bestemmelsen (den er ikke lenger begrenset til mindre vesentlige endringer), er det ikke nødvendig med alminnelig høring, det holder med særskilt varsling av grunneiere mv., jf. § 11-17 tredje punktum og § 12-14 tredje ledd. Dette kan gi en antydning på i hvilken grad det bør skje en ny alminnelig høring og offentlig utlegging dersom et planforslag blir endret i tidsrommet mellom planen lå ute til offentlig ettersyn og kommunestyret vedtar planen.

Vurderingen om ny høring må følgelig bero på en konkret avveining av de ulike hensyn som gjør seg gjeldende i saken. Det må forutsettes at endringene er av en viss betydning før de må varsles på ny. Hvis endringene er av relativt begrenset art og bare berører et fåtall eiendommer eller personer direkte, antar departementet det normalt vil holde å varsle de berørte om endringene før kommunen fatter sitt endelige vedtak. Dersom endringene er større og mer inngripende i forhold til et større antall eiendommer eller personer, vil det være påkrevd med ny alminnelig høring og offentlig ettersyn.

Også Sivilombudsmannen synes å legge seg på en linje hvor spørsmålet beror på en skjønnsmessig vurdering, jf. sak 1999/0824 og sak 2016/36.

Spørsmål: Planbeskrivelsens betydning synes stor etter pbl. § 12-12 som sier at plan med planbeskrivelse skal kunngjøres etter vedtak, og når det sendes brev om vedtaket legges også planbeskrivelsen ved. Skal denne også være med når plankart med bestemmelser blir oversendt, undertegnet av ordfører, til fylkeskommunen og fylkesmannen for arkivering?

Bør planbeskrivelsen ligge i planregisteret eller er det tilstrekkelig at saksnummeret er oppgitt, og at den kan finnes der?

Svar: Det er ikke lenger nødvendig å sende vedtatt reguleringsplan til fylkesmannen og fylkeskommunen. Det er kun kommuneplanens arealdel som skal sendes de nevnte instanser, jf. pbl. § 11-15 andre ledd.

Dersom det etableres et digitalt planregister, skal også planbeskrivelsen tas inn som en del av planen. Et ikke-digitalt planregister vil derimot bare gi en planoversikt, slik at planbeskrivelsen ikke skal inn her.

Planstrategiarbeidet omfattes ikke av regelverket om konsekvensutredning, men det er jo opplagt at en vurdering av både utfordringer og grep som foreslås for å arbeide med utfordringene vil være en viktig del av planstrategien. Dette omfatter selvsagt også en vurdering av hvordan strategien svarer på de kommende nasjonale forventningene til regional og kommunal planlegging.

 

12-14. Endring og oppheving av reguleringsplan

Spørsmål: Hvordan kan kommunen fastsette tomtedeling der slik inndeling ikke fremgår av reguleringsplanen? 

Svar: Tomteinndeling kan fastsette som en utfylling av reguleringsplan. Slik utfylling behandles som endring som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen etter bestemmelsene i § 12-14 andre ledd. Kommunestyret kan delegere myndighet til å foreta slik utfylling innenfor hovedrammene i reguleringsplan etter § 12-14 andre ledd.

Spørsmål: Kan kommunen foreta en utvidelse av et regulert område gjennom en forenklet reguleringsendring?  Det er snakk om 50 - 60 m² og området som tenkes tatt med er vist som byggeområde i kommuneplanen, men inngår altså ikke i en reguleringsplan. Ingen naboer har protestert, og overordnete myndigheter er ikke varslet fordi de ellers ikke er berørt.

Svar: Det er anledning til å justere reguleringsgrenser uten full planbehandling ved å følge reglene i § 12-14 andre og tredje ledd. Vi viser til omtalen av bestemmelsen i departementets lovkommentar under § 12-14.

Spørsmål: Det er ikke klageadgang på kommunens avslag på henvendelser om å foreta endring i reguleringsplan. Gjelder dette også avslag på forslag om små og forenklede endringer?

Svar: Ja, det er ikke formell klageadgang. Et avslag er bare en ”delegasjon” av kommunestyrets reguleringskompetanse, og kommunestyrets beslutning om ikke å ville ta opp, foreta regulering eller omregulering, kan derfor ikke påklages. Positive reguleringsvedtak kan påklages. Når forslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret etter bestemmelsen i § 12-11 siste punktum.

En annen side av dette er at hvis parten søker om dispensasjon for det samme som han ønsker å gjøre som mindre vesentlig endring – så vil avslag på dispensasjon være et vedtak som kan påklages.

Spørsmål: Skal endringer som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen legges ut til offentlig ettersyn, eller er det tilstrekkelig med høring i medhold av pbl. § 12-14 tredje ledd?

Svar: Ved endringer etter denne bestemmelsen er det ikke krav om utlegging til offentlig ettersyn. Før det treffes slikt vedtak skal imidlertid saken i medhold av pbl. § 12-14 tredje ledd, forelegges berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg samtidig andre berørte.

 

13–1 Midlertidig forbud mot tiltak

Spørsmål: Er det klageadgang på kommunens vedtak om ikke å legge ned midlertidig forbud etter pbl. § 13-1?

Svar: Nei. Midlertidig forbud står i sammenheng med kommunens planmyndighet, dvs. at kommunen beslutter om den vil starte planlegging eller ikke. Dette er beslutninger som ikke er gjenstand for klage. Kommunens beslutning om ikke å ville bruke midlertidig forbud er således et ikke-vedtak på linje med en beslutning om ikke å ville ta opp planarbeid. Hvis eksempelvis en statlig myndighet mener det er sterkt behov for midlertidig forbud, kan vedkommende ta dette opp med departementet/fylkesmannen og anmode om statlig midlertidig forbud.

 

Kapittel 15. Innløsning og erstatning

Spørsmål (Pbl. §§ 15-1 og 15-2): Kommunen ønsker å regulere et område til undervisningsformål, men er usikker på om det da inntrer innløsningsplikt etter pbl. kap. 15. Hva må man passe på?

Svar: Dersom kommunen ønsker å unngå innløsning, vil det enkleste være å legge arealet ut i kommuneplanens arealdel som byggeområde med plankrav, og avvente senere avklaringer med hensyn til behov. Slik arealdisponering gir ikke rett til innløsning, jf. § 15-1.

Når det gjelder innløsning med grunnlag i reguleringsplan, er det verd å merke seg at innløsningsreglene bare kommer til anvendelse hvis planen gir ”rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i dens helhet”, jf. § 15-2 første ledd. Se likevel unntaket i andre ledd for bebygd eiendom som ikke lenger kan nyttes på ”regningssvarende måte”. Kommunen må altså se nærmere på eiendomsforholdene og gjøre konkrete vurderinger.

Retten til innløsning er knyttet opp mot kommunens rett til ekspropriasjon. Grunneiers rett til innløsning inntrer uavhengig av om det foreligger et økonomisk tap. Utmålingen av ev. ekspropriasjonserstatning skjer ved skjønn ofte knyttet opp mot ”strøkpris”.

Formuleringen i tredje ledd første punktum rammer ”statens, fylkets og kommunens bygninger”. Dersom arealet legges ut til offentlig eller privat tjenesteyting som undervisningsformål, vil man måtte ta stilling til om det skal være til offentlig formål. Skal kommunen bygge, drifte og benytte det, må arealet legges ut som offentlig og det oppstår innløsningsplikt. Skal skolen bygges, driftes og benyttes av private, inntrer ikke innløsningsplikt. Innløsning kan bare kreves av grunneier og det gjelder frister.

Utgangpunktet er som nevnt at retten til innløsning beror på om det offentlige har ekspropriasjonsrett. Det er rettslig uavklart om det inntrer innløsningsplikt dersom skolebygget skal eies og driftes av private, men benyttes av kommunen. Hensynet bak innløsningsreglene er at grunneier som rammes av båndlegging som har ekspropriasjonsmessig preg ikke skal måtte vente på at kommunen initierer en ekspropriasjon. Regelen fremskynder med andre ord en ekspropriasjon. Dersom det er en annen enn grunneieren som skal drifte og drive skolen, taler det for full innløsningsplikt. Skal grunneier bygge og drifte skolen, kan det stille seg annerledes.

Spørsmål: Er det forskjell på erstatnings- og innløsningsreglene i PBL. 1985 og gjeldende pbl.?

Svar: Det er ingen forskjell på erstatnings og innløsningsreglene i ny og gammel lov. Det vil si at hvis grunneier har krav på erstatning og innløsning etter gammel lov har han det også etter ny.

Straksinnnløsningsreglene gjelder bare friområdet og ikke friluftsområder. Eventuell erstatning for båndlegging av areal til friluftsområder må vurderes etter den alminnelige lære om erstatning for rådighetsinnskrenkninger. Utgangspunktet her er at rådighetsinnskrenkningen må være så omfattende at de er av ekspropriasjonsaktig karakter. Hvis man vil sikre allmennheten rettigheter til bruk av et område som går lenger enn rettighetene etter friluftsloven, må man selvsagt betale for det.

 

15–2 Grunneierens rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan

Spørsmål: Hvordan angis (offentlige) friområder (dvs. grønne områder for allmennhetens bruk) i plan, og når oppstår det innløsningsrett for slike områder, jf. plan- og bygningslovens § 15-2 om innløsningsrett for friområder?

Svar: Det er bare grønnstruktur (herunder friområde) og uteoppholdsareal ”o_” (jf. §§ 11-7 og 12-5 nr. 1 og 3), som i bestemmelse (jf. §§ 11-10 nr. 3 og 12-7 nr. 14) fastsettes å være offentlig, og som angis med ”o_”, som under forutsetning av at de øvrige vilkår i kap. 15 er oppfylt, vil kunne gi grunnlag for innløsning/erstatning.

Formål og bestemmelser som gir rett til erstatning og innløsning i ny pbl:

• Statens, fylkets og kommunens bygninger – finner man under arealformål nr. 1 om bebyggelse og anlegg, underformål bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Det må angis særskilt at bebyggelsen skal være offentlig. Underformålet idrettsanlegg må også spesifiseres hvis anlegget skal være offentlig. Det kan gjøres ved bruk av bestemmelse og angivelse av bestemmelsesområde ”o_” på planen. Grav- og urnelunder er underformål under areaformål bebyggelse og anlegg. Slike arealer må på samme måte også angis som offentlige
• Offentlig trafikkområde finner man som underformål til arealformål nr. 2 om samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Hvis ikke annet er angitt særskilt på reguleringskartet med bruk av bestemmelsesområde anses formålet som offentlig
• Offentlig friområde – finner man som underformål til arealformål nr. 3. Grønnstruktur supplert med planbestemmelse som angir at arealet er offentlig. På planen vises dette som bestemmelsesområde ”o_”. Videre kan ”uteoppholdsareal” (ev. underspesifisert i reguleringsplan) være offentlig friområde i områder for bebyggelse og anlegg, men formålsangivelsen må da på samme måte suppleres med planbestemmelse som angir at arealet er offentlig, og det må på planen vises som bestemmelsesområde ”o_”
• Fellesområde – kan høre under flere arealformål. Areal avsatt til Grønnstruktur kan angis som fellesområde for nærmere angitte eiendommer (er privat). Også uteoppholdsareal under bebyggelse og anlegg kan fastsettes å være fellesområde for nærmere angitte eiendommer (er privat). Slike fellesareal angis (tilsvarende som for offentlige formål) med bestemmelse som fastsetter at arealet skal være felles (for nærmere angitte eiendommer) og angis med ”f_” innenfor bestemmelsesområde (linje) på plankartet.
• Felles avkjørsel til flere eiendommer hører under samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur eller område for bebyggelse og anlegg. Formålet må suppleres med bestemmelse som angir at områdene er felles og vises som bestemmelsesområde ”f-”.
• Det er ikke et eget arealformål for fornyelsesområder.

 

19-2. Dispensasjonsvedtaket

Spørsmål: Er det påkrevet med dispensasjonsbehandling når en landbrukseiendom (i LNFR-område) skal deles og jorda selges, og tunet med våningshus og uthus blir fradelt som egen eiendom? Våningshuset skal fortsatt benyttes til bolig. Er ikke dette en form for fradeling til uendret bruk som dermed ikke krever bruksendring?

Svar: Våningshus er nødvendig landbruksbebyggelse (i tillegg til driftsbygninger) og inngår derfor i arealformål LNFR. Fradeling av bestående bolig vil kreve dispensasjon fordi boligen ikke lenger skal brukes som del av landbruket. Helårs- og fritidsboliger inngår i andre arealformål enn landbruk.

Spørsmål: Er det nødvendig å søke om å dispensere for fradeling når det er gitt dispensasjon for bygging i LNFR-område?

Svar: Det følger av loven at deling og bygging er atskilte saker som blir behandlet og avgjort etter egne søknadar og dels egne reglar, jf. pbl. § 20-1. Søknadar om deling, bygging og dispensasjon kan bli fremmet og avgjort samtidig. 

Dersom det først bare blir søkt om og gitt tillatelse (dispensasjon) til deling for byggetomt i et LNFR-område er det klart at en senere søknad om bygging også må bli avgjort ved dispensasjon. Dersom byggesøknaden likevel kommer kort tid etter deling og forholdene ikke er endret, vil det med hensyn til dispensasjon være mye av den samme vurderingen. Det må kunne gi grunnlag for en forenklet behandling av den siste dispensasjonen siden vurderingene i stor grad er de samme.  Det går fram av plan- og bygningsloven § 21-9 at en tillatelse gjelder i 3 år. Det gjelder også for oppmålingen. Plan- og bygningsloven har ikke hjemmel for å gi planbestemmelserr i arealdel av kommuneplan om saksbehandlingen eller om dispensasjon.

Spørsmål: Det er reist spørsmål om deling av en driftsenhet etter jordlova § 12 også skal behandles som en dispensasjon fra arealdelen, jf. plan- og bygningsloven § 19-2) Boligeiendommen er allerede fradelt og deling av driftsenheten vil ikke føre til noen bruksendring av boligeiendommen (som fortsatt skal brukes som bolig).

Svar: Så lenge fradelingen ikke forutsetter eller står i sammenheng med en bruksendring i strid med planen, vil ny plan ikke hindre fradeling (kreve dispensasjon) av noe som er lovlig oppført og brukt.

Spørsmål: Hvilke forhold kan kommunen påberope seg for ikke å innvilge dispensasjon når vilkårene i plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd er oppfylt? Hører kommunens vurdering om at dispensasjon ikke bør gis fordi det er behov for planendring hjemme under ”kan”- skjønnet i første ledd i § 19-2, eller i vurderingen som skal foretas etter andre ledd i bestemmelsen?

Svar: Det antas at vurderingen om at kommunen ikke vil gi dispensasjon fordi den ønsker ny plan, hører under det frie ”kan”-skjønnet. Det kan for eksempel tenkes situasjoner hvor den enkelte søknad om dispensasjon synliggjør en mangel ved planen som kommunen ikke finner det hensiktsmessig å rette opp gjennom dispensasjoner.

Spørsmål: I pbl. § 19-2 andre ledd heter det at ”I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” Lovteksten sier ikke noe om hvem fordelene/ulempene skal gjelde. Lovteksten kan forstås som om en skal vurdere fordeler/ulemper for det offentlige, men også fordeler/ulemper for private, for eksempel søker?

Svar: Man må trekke inn en bredere vurdering av fordelene enn bare fordelene for den enkelte søker. Dette vil avhenge noe av hva det søkes om dispensasjon fra. Ved en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet vil sjelden fordelene for den enkelte alene oppveie ulempene for de offentlige interessene bak byggeforbudet. Det kan tenkes situasjoner der riving av eksisterende bygning og gjenoppføring mer tilbaketrukket fra stranden vil være fordelaktig også for offentlige interesser. I andre situasjoner som for eksempel ved søknad om mindre tiltak nærmere nabogrense enn 4 meter, vil det særlig være fordeler og ulemper i forhold til naboer som vil stå i fokus.

Spørsmål: Faller klageretten for offentlige organer bort dersom de ikke har uttalt seg til søknaden om dispensasjon? 
Svar: Klageretten for offentlige organer faller ikke bort selv om de ikke har uttalt seg til dispensasjonssøknaden. Det er likevel viktig at de gir uttalelse til søknaden, slik at denne situasjonen unngås.

Spørsmål: Flere av fylkesmennene har i rundskriv til sine kommuner bedt om å få inn alle dispensasjonsvedtak til orientering og vurdering av ev. klage, selv om de ikke har uttalt seg til dispensasjonssøknaden. Enkelte kommuner reagerer på dette og mener at klageretten faller bort dersom offentlige organer ikke har deltatt i høringsprosessen.

Svar: Klageretten faller ikke bort selv om man ikke har uttalt seg til dispensasjonssøknaden (man bør likevel unngå å komme i slike situasjoner).

 

34-2. Overgangsbestemmelser til plandelen

Spørsmål: Gjelder fortsatt gamle disposisjonsplaner etter at ny lov ble iverksatt?

Svar: Overgangsbestemmelsene i § 34-2 omfatter ikke gamle disposisjonsplaner, slik at de ikke kan gjennomføres etter ny lov. Det kan eventuelt være annerledes dersom det er en kommuneplan som viderefører gamle disposisjonsplaner, da kan det være at kommuneplanen gjør at de kan gjennomføres.

Spørsmål: Er det mulig å kombinere elementer fra gjeldende plan- og bygningslov og PBL. 1985, som for eksempel ved å legge inn hensynssoner i en eksisterende plan?
Svar: Hvis planen skal vedtas etter 1. juli 2009 er det mulig å legge inn hensynssoner fra gjeldende lov i planen. Det må fremgå klart ved utlegging til offentlig ettersyn hva som er lagt inn.

Spørsmål: Kan man endre planer vedtatt etter PBL. 1985?
Svar: Hvis det bare er bestemmelsene til en gammel plan som endres, vil hjemmelen for de nye bestemmelsene være pbl. § 12-7. Det er heller ikke noe i veien for at disse bestemmelsene relateres til de gjeldende arealformålene i planen. Det samme må gjelde ved andre mindre justeringer.

Hvis man skal endre arealformålene i planen, må de gjeldende formålene brukes. Det er ikke noe i veien for at man får en "ny plan" for en del av et eldre planområde, uten at arealformålene i resten av planområdet oppdateres.
Det blir den samme situasjon fremstillingsmessig som om man lager en plan for et uregulert område, som ligger inntil et tidligere regulert område.

Det kan være situasjoner når det kommer forslag om å endre en del av en gammel plan, at sammenheng med de øvrige deler av planen vil være så stor at det vil være naturlig å kreve at hele planen endres etter reglene i gjeldende lov. Det må bero på en konkret vurdering.