Beregning av planreserve til boligformål i kommunene - veiledning

Denne veiledningen tar sikte på å vise hvordan planreserven til boligformål kan beregnes og fremstilles, ikke hvor stor planreserve kommunene bør ha, sett opp mot kravet om tilstrekkelig boligbygging.

Planreserven er en beregnet størrelse og må dermed leses som et anslag. Endelig utbygging kan gi både færre og flere boligenheter enn det en arealplan indikerer. Den beregnede planreserven er imidlertid kommunenes beste anslag på et gitt tidspunkt.

Departementets veiledning knytter seg til vedtatte arealplaner (kommuneplan, kommunedelplan, områderegulering og detaljregulering). Kommunene kan i tillegg anslå planreservene i arealplaner under revisjon, dersom det er ønskelig.

Det er i hovedsak kommuner med mange innbyggere (større byer) som regelmessig bør anslå sin planreserve til boligformål. Det kan også være viktig med regelmessig oppdatering av planreserven for mindre kommuner som opplever stor vekst. Andre mindre kommuner som opplever utfordringer med mangel på boliger, kan også ha nytte av å oppdatere planreserven regelmessig. Departementet anbefaler at planreserven oppdateres én gang i året for kommuner med behov for regelmessig oppdatering. Kommuner med mindre utbyggingspress kan for eksempel nøye seg med å oppdatere planreserven hvert fjerde år i forbindelse med rulleringen av kommuneplanens arealdel.

Kommunene kan i tillegg velge å fremstille den totale planreserven til boligformål fordelt på ulike områder i kommunen, som bydeler eller områder som er prioriterte utviklingsområder. Det kan også være hensiktsmessig for enkelte kommuner å synliggjøre planreservenes fordeling på boligsammensetning, som blokkbebyggelse, småhusbebyggelse og eneboliger, eller på boligstørrelse.

Det finnes i dag ulike verktøy for mer nøyaktig å kunne beregne den anslåtte planreserven til boligformål i en arealplan. Departementet har foreløpig ikke gått nærmere inn i vurderingen av om det på sikt bør utvikles en felles standard for slike beregninger. Veiledningen er derfor av overordnet karakter.

Kommunenes planreserver til boligformål er i ulik grad byggeklare. Departementet anbefaler derfor at kommunene i sine beregninger skiller mellom den langsiktige planreserven og den byggeklare planreserven til boligformål. Den byggeklare planreserven bør beregnes mest detaljert og presist.

Nedenfor følger anbefalt framgangsmåte for beregning av langsiktig og byggeklar planreserve til boligformål. Den aktuelle planreserven kan bare inngå i én av kategoriene slik at den bare telles én gang.

Den langsiktige planreserven vil bestå av areal som er avsatt til boligformål, men som utløser plikt til ytterligere regulering eller som av andre årsaker ikke kan realiseres i nærmeste fremtid.

Planreserven summeres til en samlet langsiktig planreserve til boligformål, og inkluderer følgende planer:

• Kommuneplanens arealdel (samt kommunedelplaner) og områdereguleringer – Her beregnes en samlet planreserve til boligformål i vedtatt kommuneplan og områdereguleringer med krav om ytterligere regulering.

Ingen planlagte boliger skal telles mer enn én gang. Det kan være vanskelig å anslå potensialet for nye boliger i kommuneplanens arealdel. Det kan derfor være aktuelt for kommunen å synliggjøre en usikkerhet. Anslaget kan for eksempel baseres på planbestemmelser om utnyttingsgrad, utbyggingsvolum og boligtyper.

Den byggeklare planreserven vil bestå av areal som er avsatt til boligformål som ikke forutsetter ytterligere regulering og som kan realiseres i nærmeste fremtid.

Planreserven summeres til en samlet byggeklar planreserve til boligformål, og inkluderer følgende planer:

• Kommuneplanens arealdel (samt kommunedelplan) – Her beregnes en samlet planreserve til boligformål i kommuneplanen for arealer der det er tillatt med boligbygging ved enkeltbyggesaker og fortetting uten plikt til ytterligere regulering.
• Områderegulering og detaljregulering – Her beregnes en samlet planreserve til boligformål i kommunens vedtatte områdereguleringer og detaljreguleringer uten plikt til ytterligere regulering.

Ingen planlagte boliger skal telles mer enn én gang. Det kan være vanskelig å anslå antall nye boliger i kommuneplanens arealdel. Det kan derfor være aktuelt for kommunen å gjøre en skjønnsmessig vurdering av om boligbygging er mulig uten reguleringsplan.

• Den langsiktige og den byggeklare planreserven skal vise et anslag på antall boliger i vedtatte arealplaner.
• Dersom planen ikke angir antall boliger, kan kommunen gjøre egne beregninger basert på utnyttingsgrad og skissert utforming, som for eksempel: totalt vedtatt utnyttelse/BRA delt på gjennomsnittlig boligstørrelse i planen. En annen mulighet er å gjøre en egen beregning basert på ferdig utbygde planer i kommunen.
• Kommunen kan be utbygger oppgi antall boliger som de planlegger å bygge ut innenfor en reguleringsplan.
• Departementet anbefaler at tidspunktet for når en bolig «trekkes ut» av den langsiktige og byggeklare planreserven er ved igangsettingstillatelse. En igangsettingstillatelse er imidlertid ingen garanti for at boligen blir oppført. Det vil normalt ta noe tid fra igangsettingstillatelse er gitt til boligen er klar for innflytting. Kommunen kan eventuelt synliggjøre særskilt omfanget av planlagte boliger med igangsettingstillatelse som ikke har fått midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
• Kommunen kan gjøre egne vurderinger av om eldre reguleringsplaner skal tas med i beregningen, for eksempel basert på om planen er ferdig utbygd selv om det gjenstår en teoretisk planreserve til boligformål. Gjenstående planreserve i en reguleringsplan bør inkluderes i planreserven dersom det er gitt igangsettingstillatelse kun for deler av boligene i planen. Først når hele eller tilnærmet hele utbyggingsområdet i reguleringsplanen er utbygd, bør den tas ut av den beregnede planreserven. En detaljregulering kan være ferdig utbygd selv om ikke 100 prosent av planreserven er bygd ut.
• Kommunen bør gjøre en særskilt vurdering av om planer som er mer enn 10 år gamle bør tas med i reserven, jf. plan- og bygningsloven § 12-4 femte ledd.
• Tomter med behov for store infrastrukturtiltak der offentlig finansiering ikke er avklart, bør ikke inngå i den byggeklare planreserven. Dersom realisering av disse planene ligger mer enn 2-3 år frem i tid, bør denne planreservene inngå i den langsiktige planreserven i stedet for i den byggeklare planreserven.
• Dersom det har kommet innsigelse til deler av planen, bør kommunen avvente å beregne en planreserve i det aktuelle området frem til innsigelsessaken er avgjort.
• Kommunen bør synliggjøre reserver for studentboliger og omsorgsboliger særskilt i forbindelse med den byggeklare planreserven, men disse bør samtidig tas med i beregningen av den totale byggeklare planreserven.
• Kommuner i pressområder bør oppdatere oversikten over planreserven én gang i året.