M-138/1989

Ønsker du å bestille, send oss en mail eller fax.
Du kan også bestille pr. telefon.
E-post: postmottak@lmd.dep.no
Telf: 22 24 91 61
Faxnr: 22 24 95 55

Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon

I Innledning.

Etter konsesjonslovens § I nr. 4 er ett av lovens formål å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom. Med sikte på å utarbeide et opplegg for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved konsesjonsbehandling har en arbeidsgruppe nedsatt av departementet lagt fram en utredning om saken. Departementet vil med utgangspunkt i denne sette opp visse retningslinjer for prisvurderingen basert på de erfaringer en til nå sitter inne med.

Konkrete verdiberegninger bør foretas i konsesjonssaker der det er tvil til stede om den avtalte kjøpesum ligger innenfor rammen for en samfunnsmessig forsvarlig pris. Det som er uttalt i dette rundskrivet må sees som hjelpemidler for prisvurderingen.

II Nærmere om «samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling».

For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris blant annet forstås som en pris som bidrar til å realisere målene i landbrukspolitikken. Dette gjelder mål som å forbeholde landbrukseiendommer for aktive yrkesutøvere, sikre rekruttering til næringen og å gi yrkesutøverne i landbruket økonomisk og sosialt tilfredsstillende forhold. Skal disse mål nås er det bl.a. nødvendig at prisnivået på landbrukseiendommer ikke ligger høyere enn at en person med vanlig faglige kunnskaper og dyktighet kan skaffe seg en eiendom uten urimelig stor egenkapital og at det med normal god utnyttelse av eiendommens driftsgrunnlag blir en økonomisk avkastning som gir tilfredsstillende godtgjørelse til arbeidet som legges ned på eiendommen.

Det må søkes unngått at de bedrede inntektsforhold i jordbruket slår ut i økte eiendomspriser som igjen vil føre til krav om at inntektsforholdene for jordbruket må bedres. Skal inntektsmålsettingen i jordbruket gjennomføres, må eiendomsprisene holdes på et forsvarlig nivå.

Hensikten med en sterkere kontroll av prisene på landbrukseiendommer er imidlertid ikke å fryse fast disse.

III Verdsettingsprinsipper.

Bruksverdi (avkastningsverdi) er det naturlige utgangspunkt for verdsetting etter konsesjonsloven. Men kravet i konsesjonslovens § I om samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling gir også rom for å nytte andre: verdsettingsprinsipper enn den tradisjonelle avkastningsverdi, f.eks. kostnadsverdi.

Ved praktisk verdsetting vil de forskjellige verdsettingsprinsipper ha sin begrensning. Det vil derfor være hensiktsmessig å dele verdsettingen av en landbrukseiendom opp i de enkelte deler eiendommen består av, og så nytte den verdsettingsmåte som passer best:

For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer til uttrykk gjennom årlig avling og årligavvirkningskvantum

For bygninger bør verdsettingsmåten gi rimelig utslag for ulik bygningstilstand.

Rettigheter som ligger til landbrukseiendommer er av forskjellig art. Noe entydig krav til verdsettingsmåten av rettigheter er det derfor ikke mulig 'a sette.

Etter dette bør følgende verdsettingsprinsipper nyttes ved verdivurdering av landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjon:

• For jord og skog nyttes avkastningsverdi (bruksverdi).
• For bygninger (driftsbygninger, våningshus, kårhus) nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenskaffelsesverdi).
• For rettigheter nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi ‑ alt etter rettighetens art. I noen tilfelle må en falle tilbake på en rent skjønnsmessig vurdering.

a) Avkastningsverdiberegning for jordbruksarealer.

Fullstendige avkastningsverdiberegninger, f. eks. for jord til grasproduksjon med foredling gjennom husdyr, er kompliserte. Det bør derfor nyttes en forenklet og mer praktisk verdiberegning med grunnlag i hva jorda kaster av seg i korn‑ og/eller grasproduksjon. Bare under mer spesielle forhold kan en ta utgangspunkt i andre vekster, f.eks. poteter i typiske potetbygder.

Jordverdien må bestemmes ut fra den avling jorda gir under normale forhold og på grunnlag av avlingsverdi (produktpris fratrukket produksjonskostnad). Beregning for kornjord tar utgangspunkt i kornpris med fradrag av produksjonskostnader. Jord som nyttes til grasproduksjon, verdsettes ut fra pris på kullhydratkraftfor (bygg‑grøpp) med fradrag av produksjonskostnader.

Med produksjonskostnader menes alle kostnader som er nødvendige for den aktuelle produksjon.

For å komme fram til dekarverdien blir nettoinntekten gjenstand for kapitalisering. Hvilken kapitaliseringsrentefot som nyttes vil da selvsagt ha stor betydning. Dette spørsmål vil bli behandlet nedenfor.

Nødvendige data for avkastningsverdiberegningene er derfor avlingstall, produktpris, produksjonskostnad og areal.

Når det gjelder avlingstall, er det gjennomsnittstall knyttet til de naturgitte forhold som skal legges til grunn. Avlingstallene fastsettes etter konkret vurdering av de arealer en står overfor med støtte i mulige erfaringstall fra vedkommende bruk eller område.

Produktprisen som en har bruk for er kornpris (grunnpris for bygg) og prisen på kull.hydratkraftfor (bygg‑grøpp).

På grunnlag av driftsgranskinger og modellbruk skal Norges landbruksøkonomiske institutt utarbeide en årlig oversikt over produksjonskostnadene. Materialet fra instituttet bør imidlertid vurderes i forhold til lokale produksjons‑ og kostnadsoversikter og såvidt mulig skjønnsmessig ajourføres til dagens nivå.

En vesentlig og utslagsgivende faktor for størrelsen på disse kostnadene er arbeidsvederlaget i produksjonen. Som godtgjørelse pr. time nyttes tariffestet sats for leid arbeid i jordbruket, mens data over arbeidsforbruket kan finnes i driftsgranskningenes materiale eller i annen statistikk.

For ikke fulldyrka jordbruksareal, fleks. overflatedyrka jord og beiteareal, må det foretas verdianslag i forhold til fulldyrka jord.

En tilsvarende framgangsmåte må en bruke på dyrkbar jord. I begge tilfelle blir dette a en verdivurdering der avkastningsverdien e t t e r dyrking danner utgangspunktet, idet en tar hensyn til dyrkingskostnadene. Prisleiet som jord i konsesjonssaker har dannet seg for dyrkingsligger i hovedsak mellom kr 200,‑ Og kr 700,‑ pr. dekar. De vesentligste årsaker til variasjonen er jordkvalitet, klima og driftsforhold.

Tilleggsjord skal vurderes etter de Samme retningslinjer som gjelder for hele eiendommer. Arealets avkastningsverdi, uten marginalbetraktninger for kjøper, skal legges til grunn. Det må anses riktig i konsesjonssammenheng å operere med mest mulig like verdier på samme slags mark.

Eksempel på avkastningsverdiberegning av jordbruksareal:

Forutsetninger: Avlingsnivå korn 350 kg (f.e.), gras 400 f.e.
Kornpris kr 1,50. Pris på bygg‑grøpp kr 1,65, Produksjonskostnader pr. f.e. for korn kr 1,25, for gras kr 1,35.
Kapitaliseringsrentefot 7 %.

Kornjord: (1,50. 350) ‑ (1,25. 350) kap. 7 % = kr 1250,‑ pr. dekar.
Grasjord: (1,65 . 40(» ‑ (1,40 . 400) kap. 7 % = kr 1 430,‑ pr. dekar.

b) Avkastningsverdiberegning for skog.

Avkastningsverdiberegning for skog er en beregning som bygger på de årlige. inn‑ og utbetalinger som knytter seg til skogsdrifta framover Innbetalingene skriver seg fra brutto salgsinntektene for trevirket, og utbetalingene omfatter driftskostnader, kulturkostnader, kostnader ved framtidig teknisk utbygging og administrasjonskostnader. Ved kapitalisering av nettoinntekten kommer en fram til avkastningsverdien (skogverdien). Kapitaliseringsrentefoten behandles nedenfor.

Innbetalingene i en avkastningsverdiberegning for skog avhenger for det første av påregnelig hogstkvantum

framover, som igjen avhenger av bonitet, skogtilstand og skogbehandling. Hogstkvantumet vil i mange tilfelle ligge i nærheten av den løpende tilvekst, men det kan være til dels store avvik fra dette. I tillegg til anslag over tilvekst bør en ved fastsetting av årlig hogstkvantum støtte seg til oppgaver over blant annet bonitet, skogens alderssammensetning og kubikkmasse. Det er det langsiktige årlige hogstkvantum bestemt på fornuftig skogfaglig grunnlag som skal legges til grunn.

I tilfelle der deler av skogen er gammel kan det være aktuelt med en kortvarig tilleggsavvirkning ut over en langsiktig avvirkningsplan. Skog som rna' avvirkes raskt, verdiberegnes for seg.

Ved siden av hogstkvantumet avhenger innbetalingene av prisen på trevirket, som igjen er avhengig av prisnivå, dimensjonssammensetning og sortimentsforhold. For priser bør en legge dagens nivå vurdert i en langsiktig sammenheng til grunn, slik at en ser bort fra kortvarige konjunktursvingninger.

Den vesentligste del av kostnadene knytter seg til hogst og framdrift av tømmeret. Det skal tas utgangspunkt i den driftsteknikk som er aktuell for vedkommende skog. Alle kostnader fram til levering av tømmeret tas med.

Til kostnadsoppgavene hører også investeringer i skogkultur og veger med sikte på opprettholde avvirkningsnivået på lang sikt.

For en stor del av driftskostnadene er det naturlig a ta utgangspunkt i tariffsatser.Ellers foreligger det landsdelsvise oppga­ver fra blant annet Statistisk sentralbyrå. Dette er imidlertid gjennomsnittstall som

krever individuell tilpasning. For investeringsinnsatsen bør en vurdere om et beløp tilsvarende skogavgifta er tilstrekkelig.

Avkastningsverdiberegning er en tradisjonell beregningsmåke i skogbruket. Det vil derfor være naturlig å nytte de skogbruksfaglige tjenestemenn ved skogvurderingen. Disse har også det driftsplanmaterialet som måtte finnes og det lokalkjennskap som er nødvendig for å få fastsatt det faglige datagrunnlag for beregningene.

Eksempel på avkastningsverdiberegning av skog:

Forutsetninger: Årlig langsiktig hogstkvantum 100 M3 nyttbart virke. Gjennomsnittlig bruttopris kr 170,‑. Gjennomsnittlige driftsomkostninger kr 80,‑. Årlig innsats i primær skogproduksjon (kulturarbeid) kr l 000,‑. Årlig innsats i sekundær skogproduksjon (veger m.v.) kr 1 000,‑. Administrasjon kr 500,‑. Kapitaliseringsrentefot 7%.

Skogens avkastningsverdi:
kr 6 500,‑ kap. 7 % = kr 92 900,‑.

Eksemplet refererer seg til en langsiktig, jevn avkastning. I tillegg kommer verdien vurdert i dag av en eventuell tilleggsavvirkning de nærmeste år.

c) Kostnadsverdiberegning for bygninger.

Kostnadsverdiberegningen for bygninger tar utgangspunkt i påregnelig nyanleggskostnad for en tilsvarende bygning. Nyanleggskostnaden blir redusert i samsvar med bygningens tilstand (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) ut fra alder, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Det er altså tale om en konkret vurdering av vedkommende bygning når en bestemmer nedskrivningen av nyanleggskostnadene.

Dersom standard og størrelse på driftsbygningen står i et misforhold til naturlig driftsfonn og produksjonsgrunnlag for eiendommen, kan det komme på tale med til dels betydelige korrigeringer av kostnadsverdien. Dette kan særlig være nødvendig i tilfelle der driftsbygningen må sies 'a være unødvendig for driften av eiendommen og heller ikke kan gi utbytte ved bortleie e.l.

Likeså kan det være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset i tilfelle der bygningen åpenbart ligger over normal stor og god boligstandard på et gårdsbruk. Ved fastlegging av bolignivå kan det tas utgangspunkt i det Statens Landbruksbank godkjenner ved finansiering av boliger på landbrukseiendommer.

Ved kostnadsverdiberegning av driftsbygninger skal investeringstilskott trekkes fra. En bør her legge til grunn tilskott av en størrelse som vil kunne forventes ved utbygging på bruket i dag. Rent praktisk er det naturlig a* ta utgangspunkt i statistikken over den gjennomsnittlige tildeling av tilskott til driftsbygninger de siste 'ara som Landbruksbanken har. Det må tas hensyn til distriktsforskjellene.

Statens Landbruksbank er hovedfinansieringskilde for bygging av driftsbygninger og våningshus på landbrukseiendommer og sitter derfor inne med datamateriale som kan nyttes ved kostnadsverdiberegninger av bygninger. Banken er bedt om å utarbeide og senere vedlikeholde datagrunnlag over byggekostnader for våningshus og ulike typer driftsbygninger og for statstilskott.

Eksempel på kostnadsverdiberegning (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) av driftsbygninger:

Forutsetninger: Ca. 12 år gammel driftsbygning for mjølkeproduksjon med 15 kyr.Bra vedlikeholdt og i driftsmessig god stand. Vurderes i dag etter alder, slitasje og driftsmessig stand til å være 113 nedskrevet i forhold til ny bygning. Nyanleggskostnad pr. båsplass kr 35 000,‑. Påregnelig statstilskott pr. båsplass (ca. 20 %) kr 7 000,‑.

IV Kapitaliseringsrentefot.
Kapitaliseringsrentefoten kan oppfattes som et uttrykk for prisen på kapital. Men rentefoten kan også oppfattes som et uttrykk for den relative avkastning en venter seg at kapitalen vil gi. Begge oppfatningene er aktuelle i forbindelse med prisfastsettingen på landbrukseiendommer. For konsesjonsformål kreves det at en foretar en avveining mellom dem. Ved denne avveiningen er det viktig å være oppmerksom på at for å oppnå det landbrukspolitiske målet som er nevnt under punkt II om en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, må det blant annet legges til grunn at andelen fremmedkapital (lånekapital) vil være relativt høy ved eiendomskjøp.

Den økonomiske virkelighet som omgir en person som kjøper en landbrukseiendom vil være sterkt influert av lånerenten. En unngår derfor ikke at lånerenten er sentral ved vurderingen av hvilket nivå kapitaliseringsrentefoten i forbindelse med konsesjon bør ligge på.

Lånerenten på langsiktige lån i landbruket ligger i dag fra 6 112 til 9 % (ny bolig 6 1/2 %, utbedring av bolig 8 112 %, brukslån 9 %). En rimelig avveining i forbindelse med konsesjon bør tilsi at en holder seg innenfor dette området.

Ved bruksverdiberegningene i forbindelse med konsesjon i dag er departementet kommet til at en kapitaliseringsrentefot på 7 % bør anvendes.

Dersom det skjer betydelige endringer i lånerenten for langsiktig lån og avkastningen av kapitalen, kan det bli aktuelt å endre kapitaliseringsrentefoten.

V Avsluttende bemerkninger.

Hovedansvaret for utførelse av verdiberegninger må ligge hos fylkeslandbruksstyrenes administrasjon. Det vil imidlertid være naturlig og hensiktsmessig med aktiv bistand fra jord­og skogbrukstjenestemenn både på kommune­ og fylkesplan.

Både når det gjelder forutsetningene for beregningene og for sluttresultatet, er det viktig at det foreligger tilstrekkelig med opplysninger om konsesjonseiendommen. Foruten arealoppgaver bør det gis opplysninger om blant annet jord‑ og skogtil‑stand, bonitets‑ og driftsforhold, og for bygninger opplysning om blant annet alder, størrelse, bygningstilstand og egnethet etter dagens forhold. Dersom det ligger til rette for utlån av ledige bygninger, eller dersom det foreligger planer godkjent av bygningsmyndighetene og landbruksmyndighetene osv. og som innebærer at deler av eiendommen kan nyttes til utbygging, vil også dette være av betydning for verdsettelsen.

Det vil ligge til jordstyret, som første behandlingsinstansinstans, å gi de opplysninger som er av interesse og betydning for verdivurderingen. Det er også viktig at det gis de opplysninger som er nødvendige for å kunne ta standpunkt til hvor mye det er betalt for eiendommen. Kår og forbehold fra selgers side om andre rettigheter og ytelser må verdsettes overensstemmende med reell økonomisk verdi. Blant annet av hensyn til saksbehandlingstiden er det viktig at alle relevante opplysninger blir gitt fra begynnelsen av.

En vil understreke at verdiberegningen er et hjelpemiddel for den skjønnsmessige verdivurdering som uttalende og avgjørende konsesjonsorgan skal foreta i samsvar med konsesjonslovens § 1. Det er viktig at sluttresultatet gjøres til gjenstand for egen vurdering og blant annet sammenholdes med de erfaringstall en ellers sitter inne med.

De beregninger som blir utført i ulike instanser skal følge saken, og må påregnes gjort kjent for partene.

Retningslinjene i rundskrivet vil danne grunnlag for utarbeiding av et skjema for eiendomsopplysninger m.v.

Datagrunnlag for avkastningsverdiberegning av jordbruksareal og kostnadsverdiberegning av bygninger, som Norges landbruksøkonorniske institutt og Statens Landbruksbank skal utarbeide, vil bli sendt ut så snart materialet foreligger. Inntil da ber en om at prinsippene i det presenterte opplegget blir fulgt og at det, så langt det lar seg gjøre, blir tatt i bruk i den utstrekning annet datamateriale kan nyttes.

Det tas sikte på å behandle dette emne på tjenestemannskurs.

Med hilsen