5 Bruk av hensynssoner i reguleringsplan

Hensynssoner i kommuneplanens arealdel skal følges opp i reguleringsplan som arealformål eller hensynssoner med bestemmelser. Hensynssoner kan også vises i reguleringsplan selv om de ikke er vist i kommuneplan.

Mange av de hensynene som er angitt i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan, vil best kunne ivaretas som arealformål og bestemmelser i reguleringsplanen. Reguleringsplanen skal vise hvordan hensynet er ivaretatt når den endelige arealbruken fastsettes. På reguleringsplannivå bør derfor bruken av hensynssoner begrenses.

Bruk av hensynssoner bør avgrenses til interesser av vesentlig betydning for arealbruken, og skal ikke benyttes for alle interesser som kan ha betydning. Ivaretas hensynet med bestemmelser, kan det angis i plankartet med et bestemmelsesområde. Faresoner og bevaringsområder (sone med angitte særlige hensyn) eller verneområder (båndleggingssone) skal likevel alltid vises med hensynssone i reguleringsplan.

Hensynssoner kan benyttes uavhengig av arealformål. En hensynssone kan gå på tvers av ulike arealformål og andre hensynssoner. Det skal alltid være ett eller flere arealformål etter § 12-5 under en hensynssone.

Kart- og planforskriften vedlegg I gir en uttømmende liste over hensynssoner med underinndeling. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har en nettside, plankartsiden, der man blant annet finner mer om fremstilling av arealplaner. Se også Kartverkets sider om arealplan og planregister.

Hensynssone i reguleringsplan avgrenser et område der det gjelder en spesiell reguleringsbestemmelse med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-7. Hensynssoner i seg selv etter plan- og bygningsloven § 11-8 gir på reguleringsplannivå ingen hjemler for å styre arealbruk uten at det er knyttet reguleringsbestemmelse til hensynssonen. Det er følgelig reguleringsbestemmelsen og utformingen av denne som gir arealstyringen innenfor en hensynssone i reguleringsplan.

5.1 Anbefalte hensynssoner i reguleringsplan

For å sikre en enhetlig framstilling av reguleringsplaner, skal det brukes hensynssone når det avgrenses områder der det skal gjelde reguleringsbestemmelser for noen særskilte hensyn.

Dette gjelder bestemmelser knyttet til:

• frisikt
• høyspenningsanlegg
• områder som er båndlagt etter annet lovverk (som f.eks. kulturminner med fredningsvedtak, automatisk fredete kulturminner, områder som er fredet etter naturmangfoldloven og den tidligere lov om naturvern)

Når det gjelder andre hensyn knyttet til fare, sikring eller særskilte hensyn bør det gjøres en konkret vurdering i den enkelte reguleringsplan om disse hensynene best ivaretas gjennom bestemmelser til arealformål eller bestemmelser til hensynssone.

5.2 Sikrings-, støy- og faresoner

5.2.1 Sikringssone

Sikringssoner angir områder hvor det er nødvendig med restriksjoner av hensyn til fare og trafikksikkerhet m.m. Sikringssoner omfatter nedslagsfelt drikkevann, område for grunnvannsforsyning, sikringssone transport, frisikt og andre sikringssoner.

En type sikringssone som forekommer i de fleste reguleringsplaner er frisiktsone ved vegkryss. Frisiktsoner bør ikke strekke seg utøver plangrensen, da de ellers vil være vanskelige å forvalte i kommunens plandatabase. Juridisk linje for frisiktlinje og flate med frisiktsone skal alltid fremstilles sammen. Frisiktlinjen skal vise den frie siktelinjen gjennom krysset, mens frisiktsonen skal sikre at det i siktesonen ikke bygges eller etableres elementer som kan hindre sikt gjennom krysset. Frisiktsone etableres som flate over alle formål som kan hindre fri sikt. Reguleringsplan med vegkryss avgrenses slik at hele frisiktsonen, samt frisiktlinjen i tilstøtende veg er innenfor planen. Frisiktlinje- og frisiktsone etableres i henhold til vegvesenets håndbøker. Se også avstandskrav i vegloven § 29.

Figur 5.1 Eksempel på hvordan sone for frisikt vises i plankart.

Hensynssone for sikring av nedslagsfelt for drikkevann, brukes når det er behov for restriksjoner for å beskytte råvannskilder og vanntilsigsområder, jf. drikkevannsforskriften § 26.

5.2.2 Støysone

Støysoner angir område hvor det gis egne bestemmelser om håndtering av støy. Se Miljødirektoratets veileder for behandling av støy i arealplanlegging. Støysoner omfatter rød sone, gul sone, grønn sone og andres støysoner.

Figur 5.2 Eksempel på hvordan rød og gul støysone vises i plankart.

5.2.3 Faresone

Faresoner skal vises med hensynssone i reguleringsplan. Disse er viktige for å forebygge ulykker som følge av f.eks. skred og flom, industri med farlige kjemikalier, og for å forhindre bygging i helseskadelige områder i forbindelse med bl.a. høyspenningsanlegg. Faresoner omfatter ras- og skredfare, flomfare, radonfare, brann-/eksplosjonsfare, skytebane, høyspenningsanlegg, sone for militær virksomhet og annen fare. Hensynssone for annen fare kan innbefatte forurenset grunn eventuelt i kombinasjon med eksplosjonsfare som f.eks. for avfallsplasser.

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har en sjekkliste for reguleringsplaner med vurdering av tema innen NVEs forvaltningsområder.

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) har utarbeidet en veileder om sikkerheten rundt storulykkevirksomheter.

DSB har også en arealplanveileder.

Figur 5.3 Eksempel på hvordan sone for flomfare vises i plankart.

Figur 5.4 Eksempel på hvordan ras- og skredfare vises i plankart. I tillegg viser eksemplet sone for bevaring av naturmiljø.

Sikkerhet knyttet til objekter som er omfattet av sikkerhetsloven og objektsikkerhetsforskriften må overholdes både i planprosessen og i endelig vedtatt plan.

Ved inntegning av hensynssone for kraftledninger i luft skal kraftledningene for alle spenningsnivå inntegnes på samme måte, med én gitt bredde på sonen og angis som «hensynssone for høyspennings luftledning». Restriksjonene angis i en bestemmelse til sonen.

Transformatorstasjoner, muffehus og andre elektriske installasjoner inntegnes ikke særskilt, men inngår som del av hensynssone for luftledning.

Høyspennings jord- eller sjøkabler tegnes ikke inn på plankart. Tilsvarende gjelder også for telekabler.

Statens kartverk har samlet en del informasjon om kravene som stilles ved tiltak langs høyspentledninger på sin nettportal.

5.3 Infrastruktursone

Infrastruktursone kan være en hensynssone for ulike typer infrastruktur. I en plan med ulike utbyggingsformål kan det være aktuelt med infrastruktursone for deler av planen som angir rekkefølgekrav i forbindelse med f.eks. skolekapasitet, overordnet veinett, grønnstruktur osv., mens det for andre deler av planen ikke vil være aktuelt med slike krav. Innenfor en infrastruktursone kan det også angis krav vedrørende infrastruktur utover rekkefølgekrav. Infrastruktursoner omfatter krav vedrørende infrastruktur, rekkefølgekrav infrastruktur, rekkefølgekrav samfunnsservice og rekkefølgekrav grønnstruktur.

5.4 Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, mineralressurser, friluftsliv m.m.

Dette er soner som skal benyttes for å ivareta særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø. Hensynssonen omfatter også randområder til nasjonalpark/landskapsvernområde og mineralske ressurser. Det kan være egne bestemmelser knyttet til sonen for å sikre angitte interesser i forhold til disse temaene. Denne sonen er mest aktuell i kommuneplansammenheng, og de aktuelle hensynene vil i reguleringsplan best ivaretas med arealformål og bestemmelser.

Hensynssone for sikring av mineralressurser er tatt inn i § 11-8 bokstav c) og åpner for at kommunene gjennom sin planlegging kan synliggjøre mineralressurser som kan være aktuelle for fremtidig utvinning. Hensikten er å unngå utbygging eller tiltak som kan vanskeliggjøre senere utvinning av mineralske ressurser. En slik hensynssone innebærer ikke at det er tatt stilling til framtidig utvinning av de mineralske ressursene. Se rundskriv H-6/17 Ikrafttredelse av endringer i plan- og bygningsloven og matrikkellova for nærmere omtale.

5.5 Sone for båndlegging

Båndleggingssoner anviser enten områder som skal reguleres eller områder som er båndlagt etter annet lovverk enn plan- og bygningsloven. Områder som er båndlagt etter annet lovverk kan være f.eks. kulturminner med fredningsvedtak, automatisk fredete kulturminner, områder som er fredet etter den tidligere lov om naturvern eller naturmangfoldloven. En alternativ måte å ivareta dette i reguleringsplan på, er å vise bygninger, trær, kulturminner mv. som skal bevares som juridisk punktsymbol, juridisk linje rundt objektet eller langs objektet for eksempel langs en vegg i plankartet. I tillegg kan eventuell hensynssone bevaring av kulturmiljø angis. Det er obligatorisk at vern skjer gjennom bestemmelse (jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6), og synliggjøres i plankartet. Sone for båndlegging kan også være båndlegging i forhold til avkjøringsklasser etter vegloven. Rettsvirkningene for de båndlagte områdene faller bort etter at båndleggingsperioden har utløpt (fire eller åtte år avhengig av søknad om forlengelse). Avgjørelse av søknad om forlengelse er delegert til fylkesmannen.

Figur 5.5 Eksempel på bygg som skal bevares, tre som skal bevares og nytt planlagt tre.

Figur 5.6 Eksempel på bevaring av bygninger. Bygg lagt inn som juridisk linje for bygg, kulturminner m.m. som skal bevares, samt hensynssone for bevaring av kulturmiljø.

5.6 Krav om felles planlegging

Hensynssonen omfatter krav om felles planlegging, omforming og fornyelse. Hensynssone med krav om felles planlegging for flere eiendommer etter plan- og bygningsloven §11-8 bokstav e) er i utgangspunktet knyttet til kommuneplanens arealdel. Krav om felles planlegging for flere eiendommer er på reguleringsplannivå kun aktuelt i områdereguleringer. Detaljregulering er det laveste nivået i plansystemet og kan derfor ikke gi pålegg om felles planlegging. En områderegulering kan ha hensynssone for felles planlegging av flere eiendommer med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 11-8 bokstav e), 12-6 og 12-7 pkt. 11. Området der det er krav om felles plan må da avgrenses med denne hensynssonen.

Denne bruken av kommunal planmyndighet må også oppfylle andre generelle krav. Restriktive bestemmelser må være saklig begrunnet og nødvendig i forhold til samfunnsmessige behov. Det vil derfor være behov for en konkret vurdering i det enkelte tilfelle og med utgangspunkt i en konkret plansituasjon for å vurdere holdbarheten av slike bestemmelser. Utgangspunktet for å stille krav om felles plan har vært at kommunen på oversiktsplannivået skulle kunne sikre at områder ble undergitt en form for grunneiersamarbeid gjennom felles planbehandling med hensyn til arealbruk, gjennomføring, fordeling av kostnader og gevinster mv. Behovet er begrunnet i et ønske om områdevis samordning i tid og innhold av planlegging og utbygging. Områderegulering vil i en slik sammenheng brukes som en form for oversiktsplan.

Hensynssonen bør bare brukes dersom slik planlegging antas å la seg gjennomføre innen rimelig tid, slik at hensynssonen ikke virker som et langvarig byggeforbud.

Hensynssone for omforming og hensynssone for fornying er lite aktuelt å bruke i reguleringsplan, men kan eventuelt brukes i områderegulering over større arealer. Sonene brukes for å angi områder hvor det skal skje en målrettet og særskilt områdevis planlegging og gjennomføring for å omdanne, fornye eller videreutvikle et område. Et typisk eksempel er at byområder med tidligere industrieiendommer og næringsbebyggelse skal utvikles til boliger og andre byfunksjoner eller for å få en kvalitetsheving av området.

5.7 Videreføring av reguleringsplan

Hensynssonen for videreføring av reguleringsplan benyttes kun der en gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde uendret. Dersom deler av en gjeldende reguleringsplan skal erstattes, bør hele planen endres. Denne sonen er mest relevant for kommuneplaner, men kan i visse tilfeller også være aktuell i en områderegulering. For eksempel kan en nylig vedtatt detaljregulering ligge innenfor en områderegulering som er under utarbeiding. Da kan det være hensiktsmessig å vise denne som videreføring av reguleringsplan i områdereguleringen.

Hensynssonen bør ikke brukes i en detaljregulering, da det vil skape usikkerhet om hvilken plan som faktisk gjelder for et område. Videre vil det gjøre det vanskelig å kunne gjennomføre en digital byggesaksbehandling.