Del 3
Forslag til lovendringer og utvalgets merknader til de enkelte bestemmelser

4 Merknader til utvalgets lovforslag

4.1 Kapittel I – Innledende bestemmelser

4.1.1 Endring i § 1 – Virkeområde; definisjoner

Utvalgets forslag til nytt fjerde ledd i § 1 slår fast at eierseksjonsloven skal gjelde på Svalbard. Det gjelder både de privatrettslige regler og de offentligrettslige regler i kapittel II som pålegger kommunen oppgaver ved seksjoneringen – uavhengig av hva en fortolkning av svalbardloven § 2 ellers fører til. Som nevnt i avsnitt 3.1.2 er dette i samsvar med dagens praksis der Longyearbyen lokalstyre utfører de oppgaver som eierseksjonsloven legger til kommunen. Utvalget har ikke innvendinger mot at dette organet utfører oppgavene, men mener likevel at loven ikke bør avgjøre dette. Organiseringen av den lokale forvaltningen i Longyearbyen (og eventuelt andre bosettinger) kan endre seg over tid, og det foreslås derfor at Kongen skal avgjøre hvilket organ som skal ha kommunens rolle. Det samme gjelder spørsmålet om hvem som skal være klageinstans etter eierseksjonsloven § 10. I dag er kompetansen til å avgjøre klager delegert til fylkesmennene, men loven bør ikke bestemme dette.

4.1.2 Ny § 1a – Seksjoneringsrett

Utvalget foreslår som nevnt at det innføres en egen regel om rett til seksjonering av irregulære seksjonssameier. Det vises til utvalgets alminnelige merknader i avsnitt 3.1.3 foran.

Utvalget har vurdert hvor det vil være mest hensiktsmessig å plassere bestemmelsen om seksjoneringsrett. Siden det er en regel som gjelder visse ordinære sameier, kunne det være et alternativ å plassere den i sameieloven, f.eks. sammen med regelen om oppløsningsrett i § 15. På den annen side har eierseksjonsloven regler om hvilke sameier den omfatter og hvilke som faller utenfor, og siden dette blir en særlig måte å seksjonere en eiendom på, bør regelen inntas i eierseksjonsloven. At det er en regel om hvordan man kan seksjonere en eiendom, kunne tale for å plassere den i kapittel II som omhandler seksjonering. Det er likevel tale om en nokså spesiell regel for sameier som omfattes av lovens definisjon av hva en eierseksjon er, men som ikke omfattes av loven. Det taler etter utvalgets oppfatning for at den plasseres som en ny § 1a i lovens første kapittel.

Det er krevende å lage en lovtekst som løser alle de problemer som kan oppstå når det innføres en rett for en enkelt sameier til å få en eiendom seksjonert. Det oppstår en rekke spørsmål av både prosessuell og materiell karakter som det må gis egne regler om. På samme måte som ved oppløsningssalg etter sameieloven § 15, er utvalget blitt stående ved at bare de viktigste regler tas inn i loven og at det gis hjemmel for supplerende regler i forskrifter som departementet fastsetter. Dette vil også ha den fordel at det blir lettere å få justert reglene om det viser seg å bli behov for det – noe utvalget ikke ser bort fra siden det dreier seg om en ny ordning der man ikke kan få veiledning fra lignende rettsområder.

Bestemmelsen har regler om seksjoneringsrett for en sameier som har bruksrett til bolig, jf. første ledd. I et ikke-seksjonert boligsameie vil alle sameierne ha denne retten, mens det i et kombinert sameie bare vil være sameiere som har bruksrett til en bolig, som har rett til å kreve seksjonering. Det følger av femte ledd at bestemmelsen ikke gjelder for sameiere som disponerer fritidsboliger.

Etter første leddførste punktum starter en gjennomføring av seksjoneringsretten med at én sameier må varsle de øvrige om at man ønsker å sette i gang en seksjoneringsprosess. Varslet skal være skriftlig og det skal settes en rimelig frist for de andre til å ta stilling til det. Likt med skriftlighet er det at varslet er sendt med e-post; i begge tilfeller vil det være et bevisspørsmål om varslet er kommet frem. Det kan neppe angis generelt hvor lang frist de øvrige bør gis til å ta stilling til kravet; det vil avhenge av om og hvordan spørsmålet har vært tatt opp tidligere. Det bør uansett ikke kreves noen særlig lang frist; i de fleste tilfeller vil tre-fire uker være tilstrekkelig.

Dersom alle de øvrige sier seg enige eller ikke kommer med innvendinger, kunne man tenke seg at den videre prosess ble overlatt til styret (hvis det finnes). Men en slik regel kan lede til komplikasjoner. Den enighet (eller mangel på protest) som foreligger, kan endre seg, og da vil prosessen kunne bli betydelig forsinket om man senere må få en avgjørelse i domstolene. Regelen må derfor være at når varslet er gitt og fristen utløpt, må den som krever seksjonering, fremme kravet for tingretten. Så lenge Oslo har funksjonsdelte domstoler i første instans, bør avgjørelsen høre under Oslo byfogdembete.1

I siste punktum er det innført en unntaksregel som er ment å være en sikkerhetsventil; seksjoneringsretten gjelder ikke hvis noen sameier påføres urimelige kostnader2 eller har andre tungtveiende innvendinger mot seksjoneringen. Som nevnt i avsnitt 3.1.3.4 må en sameier finne seg i å bli påført kostnader som er nødvendige for å oppfylle lovens standardkrav. Det er utgifter som øker verdien av seksjonen og som også gir bedre bokvalitet. Dette må gjelde selv om det kan være betydelige kostnader for den enkelte. Men det er en grense, og uttrykket urimelige kostnader er ment å være et snevert unntak som skal fange opp tilfeller der noen sameier påføres kostnader som står i et klart misforhold til de fordeler han får og den verdiøkning seksjonen tilføres. Er f.eks. kostnaden mer enn halvparten av boligens verdi, vil dette vilkåret kunne være oppfylt. Det er ikke avgjørende om den enkelte sameier har økonomi til å bære kostnadene; vurderingen må være om kostnadene objektivt sett er så betydelige at de fremstår som urimelige. Selv om det i enkelte tilfeller kan føre til at en sameier ser seg tvunget til å selge boligen, kan det ikke være avgjørende at en av sameierne har svak økonomi.

Det kan også være andre beskyttelsesverdige grunner til at en sameier motsetter seg seksjonering, og unntaksregelen bør derfor ta høyde for at noen har andre tungtveiende grunner til å være mot. Her vil det være tale om en totalvurdering der retten må ta stilling til om kostnadene og andre grunner veier så tungt at seksjoneringsretten må vike.

Utvalget nevner forøvrig at kostnader med å oppfylle standardkravene må fordeles etter de vanlige prinsipper. Den enkelte sameier må ta de kostnader som ikke er felleskostnader, dvs. arbeider og utstyr innenfor bruksenheten. Er det nødvendig med oppgradering av fellesanlegg for å oppfylle standardkravene, f.eks. å føre frem nye avløpsrør e.l., er det en felleskostnad som alle må dele selv om det bare er en eller noen sameiere som har nytte av dette. Det vil normalt ikke være grunnlag for å fordele disse kostnader etter nytteregelen i § 23. Selv om det bare er en sameier som får direkte nytte, kommer kostnaden alle til gode ved at eiendommen blir seksjonert.

Annet ledd første og annet punktum er skrevet med sameieloven § 15 som mønster. Det følger av første punktum at seksjoneringskravet kan gjennomføres uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, det er tilstrekkelig å sette frem et krav overfor tingretten. Saksøkte i begjæringen vil være alle de øvrige sameiere – ikke bare de som har motsatt seg seksjoneringen. Bare på denne måten vil man få en avgjørelse som er retts- og tvangskraftig i forhold til samtlige. Selv om formuleringen i første punktum kan leses som om det er tingretten som kan avgjøre seksjoneringssaken, fremgår det av sammenhengen at tingretten bare avgjør at det skal sendes inn en seksjoneringsbegjæring som kommunen må behandle på vanlig måte.

Det følger av annet punktum at vernetinget er der eiendommen ligger; uavhengig av hvor de ulike sameiere har sitt alminnelige verneting. Det er tale om et lovbestemt og tvungent verneting. På samme måte som ved krav om oppløsning etter sameieloven, skal det ikke være forliksmegling i disse tilfeller; det følger av tvisteloven § 6-2 og er ikke nødvendig å ta inn i lovteksten. Utvalget finner det ikke ønskelig å gi detaljerte regler om saksbehandlingen i tingretten, f.eks. om varsel, rett til uttalelse o.l., men foreslår i stedet at det kan gis nærmere forskrifter, jf. tredje punktum. Dette tilsvarer reglene om behandling av oppløsningskrav i sameieloven § 15 der detaljene fremgår av forskrifter.

Den videre behandling av kravet vil avhenge av om det kommer innvendinger mot kravet eller ikke. Kommer det ingen innvendinger, er utgangspunktet at tingretten skal ta kravet til følge i en kjennelse, jf. annet punktum. At denne formen skal brukes, medfører at det må gis en kort saksfremstilling og også begrunnes at vilkårene for seksjonering er til stede. Men noen inngående kontroll skal tingretten ikke foreta i disse tilfeller. Bare hvis det fremgår av begjæringen at vilkårene ikke er oppfylt, vil det være aktuelt å forkaste seksjoneringskravet. Man kan f.eks. tenke seg at begjæringen fremsettes av en sameier som bare har bruksrett til et lokale eller en fritidsbolig. Likestilt med at det ikke kommer innvendinger fra andre sameiere, er det at det kommer klart grunnløse innvendinger. Det vil i første rekke være innvendinger som ikke knytter seg til lovens vilkår for å kunne seksjonere, men også innvendinger som klarligvis ikke kan føre frem, kommer i denne gruppen. Eksempel på det siste kan være at en sameier hevder at kostnader på 10 000 kroner til seksjoneringsprosessen er urimelige for ham.

Enten kravet blir tatt til følge eller ikke, kan kjennelsen ankes til lagmannsretten av en part som er misfornøyd. I praksis vil det være andre sameiere som har unnlatt å ta til motmæle eller som har fått sine innsigelser underkjent. At en sameier ikke protesterte før tingretten avsa sin kjennelse, avskjærer ham ikke fra å anke, og da kan han gjøre gjeldende de samme grunnlag som han kunne gjort for tingretten. Er lagmannsretten enig med tingretten i at kravet skal tas til følge, forkastes anken og saken går tilbake til tingretten3 som fortsetter behandlingen etter reglene i tredje ledd. Er lagmannsretten av den oppfatning at vilkårene for å ta begjæringen til følge etter denne forenklede behandlingsmåte ikke er oppfylt, går saken tilbake til tingretten som overfører den til allmennprosess. Skulle lagmannsretten unntaksvis konkludere med at noen ufravikelige vilkår for seksjonering ikke er oppfylt (og ikke kan oppfylles), kan den oppheve tingrettens kjennelse og stanse saken. Igjen er et seksjoneringskrav fra en sameier uten bruksrett til bolig et nærliggende eksempel.

Når det er rettskraftig avgjort at kravet ikke kan tas til følge etter den forenklede behandlingsmåte, skal tingretten fortsette behandlingen etter reglene om allmennprosess. Heller ikke nå skal det være megling i forliksrådet; tingretten skal av eget tiltak sette prosessen i gang. Siden det ofte vil være klargjort hvordan partene ser på saken, bør det kunne berammes en hovedforhandling relativt hurtig. En behandling i allmennprosess leder til at tingretten avsier en dom som kan ankes etter vanlige regler. Blir utfallet at seksjoneringskravet ikke tas til følge, stopper prosessen når dommen er rettskraftig. I motsatt fall fortsetter tingretten behandlingen når kravet er rettskraftig tatt til følge (av tingretten selv eller høyere instans).

I tredje ledd er det regler om saksbehandlingen etter at kravet om seksjonering er tatt til følge. En seksjonering medfører en del praktisk arbeide som det ikke er hensiktsmessig å legge til en domstol. Tingretten skal derfor oppnevne en medhjelper som skal forestå seksjoneringen, jf. første punktum. Det foreslås ingen regler om medhjelperens kvalifikasjoner; i praksis vil det være aktuelt å oppnevne en advokat med erfaring i seksjoneringssaker. Man kan ikke oppnevne en medhjelper som ville vært inhabil som dommer og i annet punktum foreslås dette lovfestet ved en henvisning til domstollovens habilitetsregler. Oppnevningen skjer ved en simpel beslutning som ikke kan påankes4 og heller ikke valget av medhjelper er det grunn til å la noen kunne angripe.

Tredje punktum i tredje ledd regulerer hvordan medhjelperen skal besørge standardkravene oppfylt5 og det vises til de alminnelige merknader i avsnitt 3.1.3.4. Når disse ikke er oppfylt for alle bruksenheter, må det fremgå av seksjoneringsbegjæringen at de aktuelle sameiere har fått skriftlig pålegg med frist for å oppfylle kravene. Pålegget skal opplyse om at manglende oppfyllelse gir rett til å kreve salg og medhjelperen skal tinglyse det på de seksjoner det gjelder. På denne måte vil seksjonen ikke kunne selges uten at kjøperen får kunnskap om at han plikter å bekoste oppgradering til lovens krav. Hvor lang frist en sameier skal gis for å foreta oppgradering av bruksenheten, må medhjelperen vurdere i det enkelte tilfelle. Men det foreslås en minimums- og en maksimumsfrist på henholdsvis tre og ni måneder. Fristen kan forlenges ved behov og det er neppe nødvendig å si dette uttrykkelig. Hvis fristen oversittes, foreslås det i fjerde punktum at medhjelperen skal kunne gi salgspålegg etter lovens § 26, og i disse tilfeller er det ikke nødvendig med advarsel. Medhjelperens hovedoppgave er ellers å utferdige seksjoneringsbegjæring og avklare forholdet til panthavere med pant i hele eiendommen. Hvis alle boligseksjonene fyller standardkravene, vil dette være et relativt begrenset oppdrag.

Bruk av medhjelper reiser en rekke spørsmål om hvilke fullmakter han skal ha, hva han kan og skal gjøre og hvilke midler han skal kunne bruke overfor en sameier som ikke vil medvirke. Det er mest hensiktsmessig at det gis mer detaljerte regler om dette i en forskrift, og i sjette punktum er det foreslått en generell forskriftshjemmel. At disse regler kan gi medhjelperen rett til å fastsette vedtekter og undertegne alle dokumenter i forbindelse med seksjoneringen, også dokumenter som skal tinglyses, bør imidlertid uttrykkelig lovfestes. Med de vide fullmakter medhjelperen gis, må det imidlertid være mulig å få overprøvet hans avgjørelser og regler om dette er gitt i femte ledd.

I fjerde ledd reguleres enkelte spørsmål som gjelder de interne forhold i det nye seksjonssameiet. Her er det to hensyn som kan komme i strid med hverandre. På den ene side er det et mål at en seksjoneringsrett ikke bør gripe inn i etablerte rettigheter. Det leder til at det må gjøres noen unntak fra eierseksjonslovens alminnelige regler. På den annen side er det ikke ønskelig at det etableres seksjonssameier som har mange regler som avviker fra lovens ordning. På denne bakgrunn har utvalget forsøkt å begrense særregler til de mest nødvendige.

I fjerde ledd første punktum er det fastslått at sameiebrøken skal baseres på den ideelle andel den enkelte sameier allerede eier, og bruksenheten avgrenses i samsvar med den bruksdeling som allerede er etablert. Det første vil være uproblematisk, mens det kan tenkes å bli tvist om hva den enkelte bruksenhet omfatter. Medhjelperen må ta stilling til dette og hans avgjørelse skal kunne bringes inn for tingretten. Det er ikke krav om forholdsmessighet mellom sameiebrøken og bruksenhetens størrelse eller verdi.

I annet punktum er det bestemt at panteretter i de ideelle andeler skal overføres til de enkelte seksjoner og med samme prioritet, dvs. at det ikke er nødvendig med samtykke fra disse panthavere. Uttrykket «tilsvarende seksjon» sikter til seksjonen som omfatter den bruksenhet vedkommende sameier får disponere. Panthavere som har pant i hele eiendommen trenger ikke å samtykke til seksjoneringen. Medhjelperen må enten få disse oppdelt slik at en forholdsmessig del overføres på hver seksjon, eller, hvis det ikke lar seg gjøre, la hele panteretten hefte på alle seksjonene med opprinnelig prioritet.

Et flertall i utvalget foreslår at kjøperetten i eierseksjonsloven kapittel III oppheves, mens ett medlem ønsker å beholde den, jf. avsnitt 3.3. Mindretallet foreslår at det skal gjøres unntak fra kjøperetten når noen bruker seksjoneringsretten. I et slikt tilfelle kan en sameier være ute av stand til å hindre at kjøperetten blir utløst, og da kan den virke som en form for ekspropriasjon. Hvis kjøperetten beholdes, er det hele utvalgets oppfatning at den ikke bør gjelde ved seksjonering etter paragrafen her.

I tredje, fjerde og femte punktum er det regler om vedtekter som skal fastsettes i forbindelse med seksjoneringen. Utgangspunktet er at gjeldende vedtekter skal videreføres. For vedtekter som ikke er i strid med loven, gjelder dette uten unntak, jf. sjette punktum, og denne regel omfatter også vedtekter som krever tilslutning fra den enkelte. I en del irregulære seksjonssameier kan det være vedtekter om stemmerett som er i strid med lovens ordning, f.eks. at man i et boligsameie stemmer etter brøk i stedet for at hver seksjon har én stemme slik regelen er i eierseksjonsloven § 37. Det er betenkelig å gripe inn i stemmerettsregler av denne type; det kan f.eks. føre til at to store seksjoner som representerer mer enn halvparten av brøken, kan overstemmes av tre mindre. Slike vedtekter skal derfor videreføres, jf. tredje punktum. I irregulære seksjonssameier er det ofte vedtekter som gir en sameier disposisjonsrett til deler av fellesarealet – f.eks. lofts- eller kjellerboder eller deler av hagen. Når det er etablert en slik særrett, er det i realiteten en tilleggsdel som hører til bruksenheten, og det vil være naturlig å gjøre det til en tilleggsdel. Men det finnes også avtaler og vedtekter om bruksretter som ikke kan konverteres i tilleggsdeler, f.eks. at visse sameiere disponerer et parkeringsareal i fellesskap eller har enerett til å bruke «sin» oppgang (gjerne kombinert med en tilsvarende vedlikeholdsplikt). Det er ingen grunn til at ikke slike rettigheter skal kunne beholdes, og de bør vedtektsfestes slik at de kan registreres og skaffes rettsvern, jf. forslaget i fjerde punktum. Ut fra det grunnleggende syn at seksjoneringen skal gripe minst mulig inn i interne forhold i sameiet, er det også foreslått en regel i femte punktum om at også andre gyldig fastsatte bestemmelser skal videreføres dersom de ikke er i strid med eierseksjonsloven. For ordens skyld nevnes at en vedtekt som er gyldig vedtatt før seksjoneringen, ikke er i strid med loven selv om loven krever tilslutning fra den enkelte. Uttrykket «bestemmelser» er valgt fordi det dekker både vedtekter, avtaler og andre former for interne vedtak sameierne imellom.

Utvalget forutsetter at medhjelperens honorar vil være en felleskostnad som skal fordeles mellom sameierne etter den nøkkel som vil bli fastsatt ved seksjoneringen (som regel vil den samsvare med sameiebrøken). Da følger det også av eierseksjonsloven § 25 at de øvrige sameiere har legalpanterett hvis de betaler mer enn sin forholdsmessige andel. Nærmere regler om dette og om eventuell innbetaling av forskudd og rettsgebyr, bør fastsettes i de forskrifter som må lages med hjemmel i annet ledd.

I femte ledd er det inntatt en regel om at enhver sameier skal kunne kreve medhjelperens avgjørelser overprøvet av tingretten. Med de vide fullmakter det foreslås at medhjelperen skal ha, er en slik regel nødvendig. Tingretten vil ha full kompetanse til å overprøve alle avgjørelser – også de mer skjønnsmessige som f.eks. hvor lang utbedringsfrist en sameier bør gis.

I sjette ledd er det foreslått at seksjoneringsrett ikke skal gjelde fritidsboliger, og dette uttrykket må tolkes på samme måte som ellers i eierseksjonsloven.

4.2 Kapittel II – Seksjonering

4.2.1 Endringer i § 6 – Hva seksjonering kan gå ut på

4.2.1.1 Endringer i § 6 første ledd

Utvalget foreslår at bestemmelsens siste punktum – at inndelingen av bruksenheter og fellesareal skal gi en formålstjenlig avgrensning – blir opphevet. Som nevnt i de alminnelige merknader i avsnitt 3.2.3.1, er bakgrunnen at denne bestemmelsen i praksis brukes slik at en del kommuner stiller vilkår for seksjonering som ikke er hjemlet i loven. Utvalget ser at ordlyden gir en viss dekning for at kommunen kan sette sitt skjønn over rekvirentens. Ved at bestemmelsen fjernes blir det ikke lenger noe grunnlag for et slikt syn.

4.2.1.2 Endringer i § 6 annet ledd

Her foreslår utvalget at det ikke lenger skal være noe vilkår for seksjonering at den stemmer overens med bestemmelser om fellesareal gitt i medhold av annen lovgivning. Innskuddet i tredje punktum foreslås derfor opphevet. Men den delen av tredje ledd som slår fast at deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter, må være fellesareal, foreslår utvalget blir opprettholdt. Utvalget nøyer seg med å vise til de generelle merknader om disse spørsmål i avsnitt 3.2.4.1.

Som nytt fjerde punktum foreslår utvalget at kommunen skal kontrollere at garasje- og parkeringsplasser som etter reguleringsplan eller reguleringsbestemmelser skal avsettes til bruk for personer med nedsatt funksjonsevne, er gjort til fellesareal. Hvis dette ikke er gjort, skal seksjoneringen ikke godtas. Siden reglene i § 6 også gjelder ved en senere reseksjonering, vil disse plassene forbli fellesareal, og det er styret som bestemmer hvordan de skal disponeres. Nærmere regler om dette foreslår utvalget inntatt i § 21 første ledd, og det vises til kommentarene til denne bestemmelsen.

Endelig foreslår utvalget at reglene i fjerde punktum om at visse arealer skal være fellesareal ved seksjoneringen, og særregelen for vaktmesterbolig i femte punktum, blir opphevet. Også her nøyer utvalget seg med å vise til de alminnelige merknader i avsnitt 3.2.4.2.

4.2.1.3 Endringer i § 6 tredje ledd

Som følge av at utvalget foreslår å ta bort adgangen til å tillate seksjonering av flere ulike grunn- eller anleggseiendommer i § 8 fjerde ledd, foreslås henvisningen til denne regel opphevet. Det vises til de generelle merknader om dette i avsnitt 3.2.3.2.

4.2.1.4 Endringer i § 6 femte ledd

I femte ledd første punktum gjøres den endring at tidspunktet for seksjonering settes til når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven – ikke igangsettingstillatelse som etter dagens lov. Rammetillatelsen må omfatte alle bygningsdeler som skal omfattes av seksjoneringen. Ordene «eller bruksenhet» er tilføyet for å presisere at også planlagte bruksenheter i en eksisterende bygning kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse til den eller de aktuelle bruksenheten(e). Uttrykket «seksjoneres» skal forstås slik at det også gjelder reseksjonering når det etableres ny(e) bruksenhet(er) i en seksjonert eiendom; det samme følger for så vidt av § 13 første ledd.

Som følge av at utvalget foreslår å likestille nybygg og nye bruksenheter i eksisterende bygg med hensyn til seksjoneringstidspunkt, foreslås annet punktum opphevet.

4.2.1.5 Endringer i § 6 sjette ledd

Som nevnt i avsnitt 3.2.4.4 foreslår utvalget at det ikke lenger skal være en kommunal oppgave knyttet til seksjoneringen å kontrollere at seksjoneringen stemmer overens med gjeldende arealplanformål. Men utvalgets flertall vil opprettholde bestemmelsen for så vidt gjelder boligseksjoner. Blir det begjært seksjonering av boligseksjoner i strid med arealplanformålet, skal kommunen nekte seksjonering – eventuelt gi dispensasjon. Siden loven også gjelder fritidsboliger, jf. § 1 tredje ledd, vil denne regelen også gjelde seksjonering av fritidsboliger. Et mindretall – Anderssen og Zimmermann – foreslår at sjette ledd oppheves.

4.2.1.6 Endringer i § 6 syvende ledd

Et flertall i utvalget foreslår at denne bestemmelsen blir videreført slik den er i dag og det vises til de alminnelige merknader i avsnitt 3.2.2. Men som det fremgår der, er det to dissenser når det gjelder standardkrav til boligseksjoner.

To av flertallets medlemmer – Stene og Wyller – ønsker at det også skal være et krav om at boligseksjoner fyller de krav som ellers kan stilles til boliger med hensyn til «liv og helse». Siden dette forslaget ikke har samlet flertall, har disse medlemmer ikke funnet grunn til å utrede detaljert hvilke krav dette i praksis vil være. Det man først og fremst tenker på, er krav som følger av brannvernlovgivningen og plan- og bygningsloven, og som også gjelder for eldre boliger. Det vil f.eks. gjelde krav om tilstrekkelige rømningsveier. Det er ikke tale om at seksjoneringen skal føre til at boligseksjonene skal oppfylle dagens krav til nye boliger – f.eks. krav om universell utforming.

Et mindretall – Anderssen og Zimmermann – foreslår at det ikke lenger skal være noen lovbestemte standardkrav til boligseksjoner, dvs. at bestemmelsen blir opphevet. Det vises til mindretallets begrunnelse i avsnitt 3.2.2.4 ovenfor.

4.2.2 Endringer i § 7 – Seksjoneringsbegjæring

I § 7 er det foreslått flere endringer. De to første – i annet og tredje ledd – er tekniske endringer som følge av endringer i andre bestemmelser. De to siste gjelder innføring av maksimumstid for kommunens behandling av en seksjoneringsbegjæring og endrede regler om gebyrer. Dagens lov har bestemmelser om gebyrer i femte ledd, og utvalget finner det hensiktsmessig at reglene om saksbehandlingstid kommer før disse. Gebyrregelen forskyves tilsvarende og blir sjette ledd.

4.2.2.1 Endringer i annet ledd

I annet ledd foreslår utvalget at fjerdepunktum oppheves. Bestemmelsen krever at rekvirenten skal sende en rekvisisjon av oppmålingsforretning når seksjoneringen omfatter tilleggsdeler på uteareal. Som nevnt i avsnitt 3.2.8 foreslår utvalget en forenkling av denne regel slik at det i mange tilfeller ikke er nødvendig med oppmåling, og reglene om dette er samlet i § 9. Fjerde punktum er derfor overflødig og foreslås opphevet.

4.2.2.2 Endringer i tredje ledd

I tredje ledd foreslår utvalget at regelen i annet punktum oppheves. Dette er en følge av at et flertall i utvalget foreslår kjøperetten opphevet, jf. avsnitt 3.3 ovenfor.

4.2.2.3 Nytt femte ledd

Bestemmelsen i femte ledd er skrevet med matrikkelforskriften § 18 som mønster. Det følger av første punktum at fristen starter å løpe når begjæringen er kommet inn til kommunen. Utvalget legger til grunn at kommunen kan fastsette at gebyr skal betales forskuddsvis i det gebyrregulativ som sjette ledd hjemler, men man kan også fakturere gebyret i ettertid. Sendes seksjoneringsbegjæringen elektronisk, starter fristen den første hverdag etter at begjæringen ble sendt. Det er ikke foreslått egne regler om fristberegning idet utvalget antar at de alminnelige regler i domstolloven § 148 og § 149 kan brukes så langt de passer.

Av annet punktum går det frem at fristen suspenderes hvis det viser seg at begjæringen har mangler. I slike tilfeller skal begjæringen returneres uten unødvendig opphold, og i så fall løper det ingen frist før kommunen har mottatt en rettet begjæring. Blir den derimot liggende ubehandlet i kommunen i noen tid før den returneres, må denne tiden regnes med i saksbehandlingstiden. Det kan ikke angis hvor mange dager kommunen kan beregne seg til å avgjøre om begjæringen er mangelfull eller ikke, men det er utvalgets oppfatning at kommunen må ha rutiner som gjør at dette blir klart i løpet av noen dager.

Det følger videre av tredje og fjerde punktum at gebyret skal reduseres hvis kommunen ikke overholder lovens maksimumsfrist. Reduksjonen skjer etappevis; ved oversittelse i mindre enn tre uker faller tredjeparten bort, ved lengre oversittelse er reduksjonen to tredjeparter. Det er bare seksjoneringsgebyret som skal settes ned, de andre gebyrer seksjoneringen utløser, berøres ikke av disse regler.

4.2.2.4 Endringer i sjette (tidligere femte) ledd

I sjette ledd er det forslag om hvordan seksjoneringsgebyret skal fastsettes. På dette punkt er det dissens, jf. kapittel 3.2.6.7 ovenfor, men den gjelder bare spørsmålet om det fortsatt skal være lovbestemte maksimumsgebyrer.

Hele utvalget ønsker at kommunen selv skal fastsette gebyret basert på selvkost, og det følger av første og annet punktum. Kommunen kan i praksis gjøre dette ved å lage et gebyrregulativ som bestemmer gebyrets størrelse i ulike typer seksjoneringssaker. Det forenkler gebyrfastsettelsen at kommunen ikke behøver å gjennomføre en konkret gebyrberegning i hver enkelt sak. I et slikt regulativ kan kommunen legge gjennomsnittsbetraktninger til grunn og benytte standardiserte satser basert på sakstype/typetilfeller, mengde/antall/størrelse, eller lignende. Det medfører rett nok at gebyret i hver enkelt sak ikke alltid blir helt korrekt og rettferdig i forhold til kommunens reelle ressursbruk. I noen grad må det aksepteres en «utjevning» i den forstand at gebyr i saker med høyt gebyr, som viser seg å være lite ressurskrevende, kan komme til å finansiere kommunens arbeid i kompliserte og tidkrevende saker som er kategorisert med lavt gebyr. Det er likevel ansett for å være en forutsetning for bruk av gebyrregulativer at kommunen sørger for å sikre at gebyrene i enkle og lite ressurskrevende saker ikke blir for høye.

Utvalget nevner at Sivilombudsmannen i flere uttalelser knyttet til gebyr i plan- og byggesaker og i delingssaker, har påpekt at kommunen plikter å dokumentere at gebyrene som følger av kommunens gebyrregulativ, er i tråd med selvkostprinsippet. Utvalget viser særlig til sak 2012/1067, der det heter:

«Det er en forutsetning at forvaltningen kan dokumentere de snittkostnadene som ligger til grunn for fastsettelsen av gebyrsatsene i den enkelte sakstype, og det er forvaltningen som har bevisbyrden for at selvkostprinsippet er overholdt. […]

Jeg har også tatt opp spørsmålet knyttet til selvkostprinsippet og dokumentasjonskravet med Kommunal- og regionaldepartementet på generelt grunnlag, se ombudsmannens årsmelding for 2008 på s. 275. Departementet skrev i brev 1. oktober 2007 blant annet:

«I tilfeller hvor det hevdes at kommunens gebyrsatser ikke er fastsatt i henhold til selvkostprinsippet, vil en kunne be kommunen dokumentere at selvkostprinsippet er ivaretatt, for eksempel ved å fremlegge for- og etterkalkyler av grunnlaget for sine gebyrsatser. Det vil ikke være tilstrekkelig å vise til at gebyrberegning som skjer i samsvar med regulativet oppfyller kravet til selvkost.»»

Hele utvalget peker på at det samme dokumentasjonskrav vil gjelde for gebyrregulativ som kommunene fastsetter. Det følger dessuten av dommen i Rt. 2004 side 1603 at kommunen må foreta en viss kontroll av den konkrete gebyrberegning slik at man ikke opplever at gebyret i den enkelte sak blir urimelig stort i forhold til arbeidet kommunen utfører.

Etter flertallets – alle unntatt Torgersen og Wyller – oppfatning vil et gebyrregulativ fastsatt etter disse prinsipper og med en dispensasjonsadgang i atypiske situasjoner der regulativet fører til urimelige resultater, ivareta hensynet til rekvirenten samtidig som det sikrer at kommunen får dekket sine kostnader i seksjoneringssaker. Etter mindretallets oppfatning vil hensynet til rekvirenten være bedre ivaretatt ved at det settes maksima. Også med slike maksima vil kommunen få dekket sine kostnader om den organiserer arbeidet på en fornuftig måte. Det er riktignok slik at et gjennomarbeidet gebyrregulativ som praktiseres på en lojal måte og i samsvar med de signaler Sivilombudsmannen har gitt, vil hindre urimelige gebyrer. Men en slik etterfølgende kontroll vil i praksis ofte være utilstrekkelig. For den som avkreves et urimelig høyt gebyr, er det bedre å ha en lovtekst i sin favør enn generelle prinsipper om fastsettelse og anvendelse av gebyrregulativ.

Tredje punktum er ikke endret i forhold til dagens lov. Utvalget har vurdert om det skal settes frister for gebyrinnbetaling, men er kommet til at kommunen selv må kunne bestemme dette i et gebyrregulativ. Hvis et slikt regulativ krever forskuddsbetaling, vil også manglende forskudd innebære at kommunens saksbehandlingsfrist suspenderes. Men etter utvalgets oppfatning bør ikke lovteksten kompliseres med detaljerte regler om dette. I fjerde punktum har utvalget gjort to mindre språklige endringer i forhold til sjette punktum i dagens lov; disse er ikke ment å innebære noen realitetsendring.

4.2.3 Endringer i § 8 – Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen

4.2.3.1 Oppheving av første ledd

Utvalgets forslag om å oppheve første ledd er begrunnet i avsnitt 3.2.4.3 som det vises til.

4.2.3.2 Endringer i annet ledd

I annet ledd er ordet «bare» tatt inn innledningsvis for å understreke at kommunen ikke kan nekte å treffe seksjoneringsvedtak på annet grunnlag enn at de materielle vilkår i § 6 ikke er oppfylt, eller at det er formelle feil ved seksjoneringsbegjæringen. Rekvirenten har med andre ord krav på at det treffes seksjoneringsvedtak når disse vilkår er oppfylt.

Regelen i bokstav c om at kommunen kan nekte seksjonering hvis gebyret ikke er innbetalt innen den frist som måtte være fastsatt, foreslås opphevet som følge av at utvalget ikke vil videreføre bestemmelsen i § 7 femte (nå sjette) ledd om dette.

4.2.3.3 Oppheving av fjerde ledd

Oppheving av bestemmelsen i fjerde ledd er omtalt og begrunnet i avsnitt 3.2.4.3 som det bare vises til.

4.2.4 Endringer i § 9 – Seksjoneringsvedtak

4.2.4.1 Endringer i annet ledd (oppmåling av tilleggsdeler)

Som det er redegjort for i avsnitt 3.2.8, foreslår utvalget at det ikke lenger skal være noe krav at alle utvendige tilleggsdeler skal oppmåles etter reglene i matrikkelloven. Endringen i § 9 annet ledd innebærer i hovedsak en tilbakeføring til slik den lød før matrikkellovens ikrafttredelse. Men det er også gjort enkelte terminologiske endringer som en tilpasning til matrikkellovens terminologi. Praksis og uttalelser i forarbeidene som knytter seg til den «gamle» bestemmelsen i eierseksjonsloven, vil derfor kunne være relevante tolkningsmomenter også for den foreslåtte regel. Men utvalget foreslår også enkelte innskjerpinger for å kunne bruke avmerking på situasjonskart i stedet for oppmåling.

En utendørs tilleggsdel kan være avgrenset av bygningsdeler dersom alle tilleggsdelens hjørner kan kartfestes på et bygg eller en annen fast installasjon. Det er ikke et vilkår at selve flaten i tilleggsdelen består av noe bestandig (som for eksempel et støpt dekke). Hva som skal regnes som fast installasjon må til en viss grad vurderes skjønnsmessig og konkret. At noe angis ved utmål, betyr at de av tilleggsdelens hjørner, som ikke festes på et bygg eller annen fast installasjon, skal kunne angis ved hjelp av en rett vinkel og avstand fra et punkt på et bygg eller annen fast installasjon.

Der en tilleggsdel avgrenses av eiendomsgrensen mot naboeiendom, er det ikke nødvendig å angi avstand fra bygningsdel til eiendomsgrensen. Her vil det være tilstrekkelig at tilleggsdelen angis fra et punkt på en bygningsdel og i rett vinkel eller flukt ut fra dette punktet. Dette kan typisk gjelde for hager på rekkehus og vertikaldelte tomannsboliger, hvor hagene seksjoneres som tilleggsdeler til de respektive bruksenhetene, med avgrensninger som løper i rette vinkler fra husveggen og ut til eiendomsgrensen.

Som et ytterligere vilkår i forhold til den opprinnelige bestemmelsen fra 1997, foreslår utvalget at tilleggsdeler som ikke måles opp, må ha minst én linje som er felles med en bygningsdel. Det vil hindre at tilleggsdeler som ligger som «øyer», atskilt fra bygninger eller andre faste installasjoner, etableres uten oppmåling. Etter utvalgets oppfatning er det fare for at slike frittliggende tilleggsdeler kan skape usikkerhet i fremtiden med tanke på nøyaktig beliggenhet. Denne faren er mindre for tilleggsdeler som ligger i direkte tilknytning til bygningsdeler.

Utvalget er innforstått med at mange varianter av frittliggende tilleggsdeler kan være såpass enkle å angi ved bruk av målsatte tegninger og (eventuelt) nærmere beskrivelser, at det neppe ville være betenkelig å tillate dem uten oppmåling. Men hvis man skulle tillate noen slike varianter, men ikke andre, ville det måtte trekkes et skjønnsmessig skille mellom det som tillates og det som ikke tillates. Dette vil kunne føre til en praksis som varierer fra kommune til kommune, og derved mindre forutberegnelighet for rekvirentene. Da mener utvalget det er mer hensiktsmessig med en klar regel om at ingen slike «øyer» tillates seksjonert som tilleggsdeler uten oppmåling.

Når det i lovteksten kreves felles «linje», er det for å presisere at det ikke er tilstrekkelig at en tilleggsdel bare tangerer en bygningsdel.

Jo mer kompliserte avgrensninger det er tale om å foreta på denne måten, jo større krav til presisjon, detaljering og kvalitet på kartgrunnlaget stilles det til rekvirenten. Utvalget foreslår derfor at det lovfestes at situasjonskartet skal være i målestokk. Dette vil bidra til å bedre presisjonen. På situasjonskartet må avstander av betydning for avgrensningen målsettes for at grensene skal kunne betraktes som avmerket.

Dersom situasjonskartet ikke har en tilfredsstillende avmerking av tilleggsdelens grenser, har kommunen hjemmel til å nekte seksjonering. Vurderingen av om avmerking er god nok, må bero på et faglig skjønn hos kommunen. Det understrekes likevel, at hvis rekvirenten oppfyller lovens vilkår for å avmerke en utendørs tilleggsdel uten oppmåling, er dette noe han har et rettskrav på. Når det i annet ledd første punktum brukes uttrykket «kan grensene avmerkes», er det kun for å vise at rekvirenten kan velge oppmåling selv om vilkårene for avmerking er oppfylt. Det er med andre ord ikke opp til kommunens frie skjønn å avgjøre om grensen kan avmerkes på denne måte.

For å illustrere hva som etter utvalgets oppfatning kan godtas, er det som bilag 1 bakerst i utredningen, tatt inn fem eksempler på utmål som fyller de krav lovforslaget stiller, og også to eksempler fra tidligere praksis som utvalget mener ikke kan godtas.

4.2.4.2 Oppheving av tredje ledd

Som følge av at utvalgets flertall foreslår å oppheve kjøperetten, foreslås regelen i tredje ledd opphevet og det tidligere fjerde ledd blir da tredje ledd.

4.2.5 Endring i § 11 – Registrering og tinglysing

4.2.5.1 Endring i første ledd

Endringen i § 11 første ledd første punktum er en følge av at utvalgets flertall foreslår at kjøperetten for leiere av boligseksjoner blir opphevet.

4.2.5.2 Endring i annet ledd

I annet ledd foreslår utvalget et nytt fjerde punktum som gir et seksjonssameie som er registrert i foretaksregisteret, mulighet til å være hjemmelshaver i grunnboken og andre realregistre. Utvalget viser til de generelle merknader i avsnitt 3.7.2.

Bestemmelsen tar kun sikte på å være en praktisk løsning på en kjent problemstilling. Utvalget har ikke ment å endre på om og i hvilken utstrekning et eierseksjonssameie er et eget rettssubjekt. Etter utvalgets oppfatning bør det ikke være noe i veien for at et seksjonssameie kan registreres som hjemmelshaver, mens det er sameierne som er de reelle eierne eller rettighetshaverne.

I praksis er det registrering i grunnboken det helst vil bli tale om. Men utvalget ser ingen grunn til å ha en særregel bare for grunnboken og regelen omfatter derfor ethvert realregister. Dette uttrykket må forstås på samme måte som i panteloven § 1-1.

Hjemmelshaver til et formuesgode vil typisk være hjemmelshaver til en fast eiendom, med de virkninger dette blant annet har etter tinglysingsloven § 13 første ledd. Hjemmelshaver til en rettighet i et formuesgode vil typisk være hjemmelshaver til en leierett, bruksrett, adkomstrett eller lignende.

Det er et vilkår for registrering som hjemmelshaver i et realregister, at seksjonssameiet er registrert i foretaksregisteret og gitt et eget organisasjonsnummer. Dette vilkåret er ønskelig av identifikasjonshensyn.

De materielle regler om hvordan sameiets organer – styret og sameiermøtet – disponerer over sameiets formuesgoder og rettigheter, følger av reglene i eierseksjonsloven kapittel V. At sameiet er registrert som hjemmelshaver endrer ikke på dette. Styrets kompetanse og legitimasjon til å disponere over formuesgodet eller rettigheten, reguleres av § 43. I dette ligger, at dersom sameiermøtet har truffet vedtak om å disponere over formuesgodet eller rettigheten på en bestemt måte, er styret både kompetent og legitimert til å gjennomføre dette, for eksempel ved å gi sin signatur på en avtale eller et tinglysingsdokument. Dersom styret disponerer over noe uten at det foreligger et vedtak i sameiermøtet, når slikt vedtak er nødvendig, vil det avgjørende for om disposisjonen står seg, være om motparten har handlet i god tro, jf. § 43 fjerde ledd.

4.3 Kapittel III – Reseksjonering

4.3.1 Kapittelinndelingen

Som nevnt i avsnitt 3.3 foreslår et flertall i utvalget å oppheve kjøperetten for leiere helt og uten at den erstattes med regler om forkjøpsrett e.l. Hvis flertallets forslag får tilslutning, kan hele lovens kapittel III oppheves.

Ved sin nummerering av nye og gamle paragrafer har utvalget foregrepet en slik endring som åpner for en mindre omfattende endring av lovens kapitler og paragrafer enn ved å beholde dagens nummerering. Det foreslås derfor at det innføres et nytt kapittel III som får tittelen Reseksjonering og som inneholder § 12 og § 13 uendret. I tillegg kommer utvalgets forslag om en ny paragraf som gir kommunen rett til reseksjonering inn som ny § 14.

I kapittel IV om forholdet mellom sameierne har utvalget foreslått en rekke nye bestemmelser som kan få de «ledige» paragrafnumre. Det foreslås at dagens § 19 flyttes frem til § 15 og at de nye bestemmelser om vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar blir §§ 16-20. De senere bestemmelser i kapittel IV kan derved beholde sin plass i loven. Kapittelinndeling og paragrafnummereringen blir da slik:

Kapittel II. Seksjonering

§§ 5-11 som tidligere

Kapittel III. Reseksjonering

§ 12 som tidligere

§ 13 som tidligere

§ 14 Kommunens rett til seksjonering – ny

Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

§ 15 Rett til bruk – tidligere § 19

§ 16 Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m. – ny

§ 17 Vedlikeholdsplikt for bruksenheten – ny

§ 18 Sameiers erstatningsansvar – ny

§ 19 Sameiernes erstatningsansvar – ny

§ 20 Krav mot tidligere avtalepart – ny

§§ 21–28 som tidligere

4.3.2 Ny § 14 – Kommunens rett til å kreve reseksjonering

Paragrafen gir den enkelte kommune hjemmel til å pålegge seksjonering eller gjennomføre sletting av et eierseksjonssameie som henholdsvis blir bygget med betydelig avvik fra det som er seksjonert, eller som ikke blir bygget i det hele tatt. Forutsetningen er at seksjonering fant sted før bebyggelsen var ferdig, noe som nesten alltid vil være tilfellet ved nybygg.

Utvalget mener det er fordelaktig å kunne seksjonere ubygde eiendommer eller bruksenheter på et tidligere tidspunkt enn i dag og åpner for dette, jf. § 6 femte ledd. Samtidig er det behov for å avbøte noen av de ulemper som kan oppstå ved tidlig seksjonering og forslaget her tar sikte på å bøte på noen av disse. Det er derfor viktig å understreke at kommunens hjemmel kun gjelder i de tilfeller hvor det treffes et seksjoneringsvedtak til et ubygget bygg eller bruksenhet på grunnlag av en rammetillatelse, og det som deretter bygges (eller ikke bygges) avviker fra seksjoneringen. Hvis et sameie i andre tilfeller gjør bygningsmessige endringer som gjør at seksjoneringen ikke lenger stemmer med det fysiske byggverk, er det ikke kommunens oppgave å følge opp dette. Etter utvalgets lovforslag har kommunen heller ikke hjemmel til å gjøre noe med dette.

Videre må det forventes at en seriøs utbygger, eller sameierne selv, besørger reseksjonering, dersom det viser seg at det som bygges, avviker fra det som er seksjonert. Som utvalget fremhever også i andre sammenhenger, er organisering i et eierseksjonssameie først og fremst et privatrettslig anliggende. Manglende overensstemmelse mellom seksjonering og det som faktisk bygges, er i utgangspunktet sameiernes eget problem. Kommunens hjemmel er derfor ment for de tilfeller der sameierne ikke ordner opp og det kan være behov for en «sikkerhetsventil». Kommunen har ingen plikt til å følge opp forhold som nevnt i § 14, men gjør dette etter eget skjønn.

Siden kommunen ikke har noen forpliktelser til oppfølgning av bestemmelsen, gis det ikke noen egne regler om utsettelse av de lovfestede fristene. Utvalget legger til grunn at kommunen kan forplikte seg til ikke å foreta reseksjonering eller sletting for et nærmere bestemt tidsrom utover femårsfristen, og at dette for alle praktiske formål vil være å anse som en fristutsettelse.

Første ledd gjelder de tilfellene en seksjonert eiendom bygges ut annerledes enn seksjoneringen viser. Dette kan være at bruksenheter får et annet omfang eller utforming, eller at det er bruksenheter som faktisk ikke blir bygget. Skjæringspunktet for å kunne konstatere hvorvidt det er avvik mellom seksjonering og det som er faktisk bygget, er satt til ferdigattest, alternativt at det går fem år fra tinglysing av seksjoneringen. Sistnevnte tidsfrist antas å være tilstrekkelig for å bygge ferdig i de fleste tilfeller, og vil uansett ikke være noen absolutt frist, jf. kommentar ovenfor.

Retten til å pålegge reseksjonering gjelder ved avvik av betydning. Alle avvik i størrelse eller utforming som ikke er helt bagatellmessige, vil etter utvalgets syn være av betydning. At bruksenheter ikke blir bygget (ferdig), vil alltid måtte betraktes som avvik av betydning.

Pliktsubjekt etter bestemmelsen er de sameierne som eier seksjonene som omfattes eller berøres av reseksjoneringen. Hvilke seksjoner som omfattes eller berøres av reseksjoneringen, må avgjøres etter reglene i § 12 og § 13.

Ved reseksjonering skal sameiebrøken endres tilsvarende. I de fleste tilfeller vil sameiebrøken være en direkte funksjon av seksjonenes størrelser sett i forhold til det samlede arealet på seksjonene (eventuelt også hensyntatt tilleggsdeler). Da vil det være enkelt å endre sameiebrøken forholdsmessig. Også i andre tilfeller vil det – utifra hvordan sameiebrøken opprinnelig ble fastsatt – oftest være mulig å beregne hvilke konsekvenser en reseksjonering får for sameiebrøken. Hvis det helt unntaksvis ikke lar seg påvise en sammenheng mellom sameiebrøk og seksjonenes antall og areal, kan det være at det ikke er grunnlag for å endre sameiebrøken i disse tilfellene, men dette må vurderes konkret.

Reseksjonering skal ikke kunne hindres av pant eller rådighetsinnskrenkninger (f.eks. urådighetserklæringer) som hefter i de aktuelle seksjonene. Dette er nødvendig for å gjøre bestemmelsen effektiv. En reseksjonering som innebærer en «justering» av en seksjon i utforming eller omfang, vil neppe være noen ulempe for panthaver. Pantets verdi som sikkerhet knytter seg uansett til det som faktisk er bygget, ikke hva som fremgår av seksjoneringsdokumentene. En reseksjonering som innebærer sletting av en ubygd seksjon, kan imidlertid være mer dramatisk for panthaver i den aktuelle seksjonen. Pantet kan da fortsatt ha en verdi som sikkerhet i form av en fremtidig utbyggingsmulighet, en mulighet som vil gå tapt om seksjonen slettes. Utvalget mener likevel dette vil være et problem av begrenset betydning. For det første må profesjonelle långivere kunne forventes å føre et visst oppsyn med at lånemidler som kunden (utbyggeren) får stilt til disposisjon, faktisk brukes til å bygge for. Sagt på en annen måte: Hvis pantsatte seksjoner bare finnes på papiret, bør det også være begrenset hvor mye lånemidler som er frigjort i tilknytning til disses utbygging. For det annet, hvis det er gått fem år fra seksjonering og seksjonene fortsatt ikke er bygget, er det formodentlig lite sannsynlig at utbygging noen gang vil skje. For det tredje er det nærliggende å anta at vilkårene for at banken kan tiltre pantet som oftest vil være oppfylt før man når femårsfristen. Da har banken, eller den banken måtte videreselge seksjonene til, en oppfordring til å få fart på byggeprosessen igjen. Man har da også mulighet til å søke om forlengelse av fristen, og det er vanskelig å se hvorfor kommunen skulle motsette seg dette hvis det sannsynliggjøres at bruksenhetene nå vil bli bygget.

Annet ledd gjelder de tilfellene en planlagt bygning blir seksjonert, men det deretter viser seg at ingen eller nesten ingen deler av bygningen blir bygget ferdig. Dette kan for eksempel være om utbygger går konkurs og/eller eiendomsmarkedet utvikler seg slik at prosjektet ikke lenger er regningssvarende. I disse relativt sjeldne tilfellene mener utvalget det er en klar fordel at kommunen har hjemmel til å slette et seksjonssameie som kun finnes på papiret.

Annet ledd skiller seg systematisk fra første ledd, ved at kommunen etter første ledd kan pålegge noen å gjennomføre en reseksjonering, mens kommunen etter annet ledd gjennomfører noe på egenhånd. Begrunnelsen for dette skillet, er at det ved en reseksjonering kan være nyanser eller problemstillinger ved denne som det er vanskelig eller umulig for kommunen å forholde seg til, og som det er mer hensiktsmessig at sameierne selv finner ut av. En sletting etter annet ledd er absolutt og etterlater ikke noe rom for nyanser.

Ved sletting opphører eierseksjonssameiet. Hvis det på slettingstidspunktet var ulike eiere av seksjonene, vil disse bli sameiere i eiendommen i form av et alminnelig, tingsrettslig sameie. Sameiebrøken overføres forholdsmessig fra seksjonssameiet til det ordinære sameiet og heftelsene følger med til sameiernes ideelle andeler i dette sameiet uten at prioritetsrekkefølgen vil bli påvirket. Eierseksjonssameiets vedtekter vil ikke bli overført til dette sameiet, og det ansees ikke bruksdelt, medmindre det finnes et avtalegrunnlag for dette blant sameierne.

Dersom to eller flere seksjoner er ferdig bygget, er det ikke hjemmel for å slette sameiet. Man vil da være henvist til å kreve reseksjonering og slette ubygde seksjoner på den måten.

Hva som menes med ferdig utbygd er definert i tredje ledd. Når lovens minstekrav til hva en bestemt type seksjon skal bestå av, er oppfylt, må den i eierseksjonslovens forstand også ansees å være ferdig utbygd.

Fjerde ledd gir kommunen adgang til å ilegge tvangsmulkt dersom et pålegg om reseksjonering ikke etterkommes. Bestemmelsen bygger i en viss grad på plan- og bygningsloven § 32-5. Tvangsmulkt vil være tvangsgrunnlag for utlegg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav d.

Det kan tenkes situasjoner hvor noen sameiere gjør sitt for å kunne gjennomføre en reseksjonering, mens andre sameiere av ulike grunner ikke ønsker å medvirke. I slike tilfeller forutsettes at kommunen er tilbakeholden med å ilegge samtlige berørte sameiere tvangsmulkt. Hvis en sameier kan dokumentere at han har gjort det han kan for å gjennomføre reseksjoneringen (signert nødvendige dokumenter osv.), og at reseksjoneringen ikke stopper opp på grunn av ham, er det liten grunn for kommunen å ilegge vedkommende tvangsmulkt.

4.4 Kapittel IV – Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

4.4.1 Endringer i § 15 – Rett til bruk (tidligere § 19)

Dersom flertallets forslag om å oppheve kjøperetten blir fulgt, foreslår utvalget som nevnt å endre kapittelinndelingen, jf. avsnitt 4.3.1 ovenfor. Siden § 19 i dagens lov er en hovedbestemmelse om sameierens faktiske rådighet, har utvalget funnet at det gir best systematikk i loven om den fortsatt er den første paragrafen i dette kapittel og det foreslås derfor at den flyttes frem som ny § 15. Men det foreslås ingen andre endringer enn en tilføyelse i femte ledd:

Femte ledd første punktum er den samme som i dagens lov og gir adgang til å vedtektsfeste midlertidig enerett til bruk av fellesareal. Bestemmelsen setter også vilkår for en slik rett. Kravet om midlertidighet vil være oppfylt hvis eneretten kan sies opp eller hvis den bare gjelder for en bestemt tid. Noen maksimumstid inneholder loven ikke og i praksis forekommer det ikke sjelden at det vedtektsfestes svært lang tid. Etter utvalgets oppfatning representerer lange uoppsigelighetsperioder en uthuling av midlertidighetskravet, men i praksis har det vært behov for denne type særretter i næringssameier og kombinerte sameier. Utvalget foreslår derfor at det i disse sameier tillates å gi varig enerett til bruk av bestemte deler av fellesarealet.

Regelen om dette er tatt inn i annet punktum. Den gjelder bare i sameier som har næringsseksjoner, dvs. kombinerte sameier og sameier som bare har næringsseksjoner. Siden ordet «enerett» viser tilbake til første punktum, kan eneretten gjelde for én sameier eller en gruppe sameiere. Det kan også settes vilkår for eneretten, f.eks. at man overtar vedlikeholdsansvaret eller betaler et vederlag til de andre sameierne. Videre kreves det samtykke fra de sameiere det gjelder. I de fleste tilfeller vil det være alle sameierne – både de som får retten og de som ikke lenger får rett til å bruke disse deler av fellesarealet. Vedtekter om varig enerett vil derfor være mest aktuelt i forbindelse med seksjoneringen, men kan også innføres senere. Det kan f.eks. være en endring av en slik enerett, f.eks. slik at en parkeringsplass som disponeres av de næringsdrivende, deles i to som to ulike grupper får enerett til. Da vil det også være tilstrekkelig at de involverte sameiere gir sin tilslutning.

I dagens lov (§ 19 femte ledd) heter det i annet punktum at begrensingene i § 6 annet ledd tredje punktum gjelder tilsvarende. Det er reglene om at visse arealer skal være fellesareal det vises til, dvs. at slike arealer ikke kan omfattes av vedtektsbestemt enerett for en eller flere sameiere. Utvalget foreslår flere av disse reglene opphevet, men regelen om at areal som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter skal være fellesareal, blir stående. Dessuten foreslår utvalget et nytt fjerde punktum i § 6 annet ledd om at også parkeringsplasser for funksjonshemmede skal være fellesareal. Den nye § 15 femte ledd bør derfor ha en henvisning til begge disse regler. Det er gjort ved en tilføyelse i det som nå blir tredje punktum i bestemmelsen.

4.4.2 Vedlikeholdsansvar – Nye § 16 og § 17

Utvalget foreslår at reglene om fordeling av vedlikeholdsansvaret gis samme struktur som i borettslagsloven, dvs. én regel om sameiernes felles vedlikeholdsplikt (§ 16) og én regel om den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt (§ 17). Innholdet i de foreslåtte bestemmelser svarer også langt på vei til borettslagsloven § 5-17 og § 5-12.

4.4.2.1 Kommentarer til § 16 – Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m.

Sameiernes felles vedlikeholdsplikt fremgår av § 16 første ledd som er gjort mer utførlig enn den tilsvarende bestemmelse i dagens lov (§ 20). Fordi uttrykket «fellesareal» kan oppfattes slik at det bare gjelder arealer som innvendige ganger, trapper o.l., er det uttrykkelig sagt i første punktum at vedlikeholdsplikten også omfatter bygningen6 og felles installasjoner. I likhet med annet ledd i dagens § 20, fremgår det også at vedlikeholdet ikke bare skal forebygge skader, men også hindre ulemper for andre sameiere. I dagens lov er dette bare nevnt i forbindelse med den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt.

Avgrensningen mot den enkeltes vedlikeholdsplikt følger av annet punktum og er formulert slik at § 16 første ledd ikke er uttømmende. Hvis et bestemt vedlikeholdsarbeide ikke faller inn under det den enkelte plikter å gjøre etter § 17 annet og tredje ledd, er det tale om et felles vedlikeholdsansvar, jf. annet punktum.

Det følger av tredje punktum at vedlikeholdsplikten også innebærer plikt til reparasjon og utskifting når det er påkrevet. Det samme gjelder utbedring av tilfeldige skader på fellesarealene, dvs. skader som skyldes uhell, tredjemanns forhold og naturforhold. Eksempler på slike skader er lynnedslag med påfølgende brann, at besøkende i eiendommen utfører hærverk eller et innbrudd. Når slik utbedring er en fellesoppgave, er også kostnadene felleskostnader.

I annet ledd er det uttrykkelig sagt i første punktum at sameiernes felles vedlikeholdsplikt også omfatter felles installasjoner som går gjennom den enkelte bruksenhet – det går ikke klart frem av første ledd som bare taler om felles installasjoner. Det er en fordel at loven uttrykkelig fastslår dette. Av annet punktum fremgår det videre at fellesskapet har rett til å føre nye installasjoner gjennom bruksenheten. Det er i samsvar med § 21 første ledd i dagens lov og kan være installasjoner som skal betjene en eller flere bruksenheter. Tredje punktum gir fellesskapet rett til å få tilgang til bruksenheten for ettersyn og vedlikehold. Regelen er skrevet med borettslagsloven § 5-17 tredje ledd som mønster. Bestemmelsen gir ikke rett til å ta seg inn i bruksenheten etter eget forgodtbefinnende. Det må skje etter avtale med seksjonseieren, som har krav på et rimelig varsel, jf. fjerde punktum som er skrevet med borettslagsloven § 5-17 som mønster og skal forstås på samme måte.

Tredje ledd gir mulighet til å innføre avvikende regler om vedlikehold – enten i vedtekter eller ved avtale med den enkelte. Første punktum svarer til § 20 annet ledd annet punktum i dagens lov og gjør det mulig å la en eller flere sameiere overta vedlikehold av fellesareal, dvs. en større plikt enn lovens regel. En slik ordning krever vedtektsbestemmelse og den må også ha tilslutning fra dem det gjelder, dvs. fra de sameiere som får større vedlikeholdsansvar. Her er regelen annerledes enn i borettslag der det ikke kreves tilslutning. I annet punktum er det en regel om at fellesskapet kan avtale med den enkelte at han skal ha en større eller mindre vedlikeholdsplikt. Lovforslaget setter ingen grenser for hva en slik avtale kan gå ut på. Avtalen må godkjennes av sameiermøtet med vanlig flertall.

Utvalget legger til grunn at en avtale etter annet punktum om annen fordeling av vedlikeholdsplikten, vil være oppsigelig fra begge sider, men at det kan avtales uoppsigelighet. Avtalen bør imidlertid ikke kunne gjøres svært langvarig. Forholdene kan endre seg slik at det blir behov for andre ordninger av vedlikeholdet. Utvalget foreslår derfor i tredje punktum at det ikke kan avtales uoppsigelighet i mer enn ti år. Etter en slik periode, står både den enkelte og fellesskapet fritt mht. om avtalen skal videreføres eller ikke. Om avtalen bortfaller automatisk eller løper videre etter en uoppsigelighetsperiode, vil bero på en tolkning av avtalen og egner seg ikke for lovregulering.

Lovutkastets fjerde ledd inneholder en regel om selvhjelpsvedlikehold og utvalget viser til de alminnelige merknader i avsnitt 3.4.2.3.1 der en slik regel omtales. Bestemmelsen er skrevet med sameieloven § 8 som mønster og det er to vilkår som må være oppfylt. For det første må vedlikeholdet være forsømt og for det annet må det gis et varsel. Regelen får med andre ord bare anvendelse når vedlikeholdet er så dårlig at det ikke kan karakteriseres som forsvarlig. I praksis vil det være et betydelig rom mellom det som er godt vedlikehold og det som er uforsvarlig. Det er ikke tilstrekkelig at vedlikeholdet er dårlig eller burde vært bedre. Selv om noen mener at husveggen bør males annethvert år, er det neppe uforsvarlig å gjøre det sjeldnere. Regelen vil først og fremst ha betydning der forsømmelsene er så store at det er fare for skader på bygning e.l., lekkasjer på taket er kanskje det mest nærliggende eksempel. Videre fremgår det av lovteksten at det skal gis varsel til de øvrige sameiere. Utkastet har ingen nærmere regler om varslets form eller innhold slik som i § 26, og heller ingen regel om konsekvensene av mangelfull varsling. Varslingsregelen er først og fremst ment som en ordensforskrift – ikke som noe absolutt vilkår. Refusjonskravet fra den som har utført vedlikeholdet går med andre ord ikke tapt som følge av unnlatt varsling. Har sameierne valgt styre, er det styret som skal varsles; i andre tilfeller alle de øvrige sameiere.

4.4.2.2 Kommentarer til § 17- Vedlikeholdsplikt for bruksenheten

Utkastets § 17 regulerer den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt. Den er bygget opp med borettslagsloven § 5-12 som mønster.

Første ledd er den generelle bestemmelse og ordlyden i første punktum er langt på vei parallell til § 16 første ledd. Selv om begge bestemmelsene sier at vedlikeholdet skal være «forsvarlig», må det understrekes at sameierens vedlikeholdsplikt inne i bruksenheten ikke rekker lenger enn det som er nødvendig av hensyn til andre sameiere; om vedlikeholdet er godt eller dårlig, er opp til ham selv. I annet punktum er det en tilføyelse om at vedlikeholdsplikten også omfatter tilleggsdeler. Dette er egentlig unødvendig fordi bruksenheten omfatter både hoveddel og tilleggsdel, men det minner sameieren om at han også har vedlikeholdsplikt for både innvendige og utvendige tilleggsdeler.

Medlemmet Anderssen er enig med de øvrige medlemmene i det materielle innholdet i første ledd, men mener at bestemmelsen bør få en noe annen utforming ved at ordene «på forsvarlig vis» i første punktum strykes. Slik dette medlemmet ser det, er det ingen realitet i den enkelte sameierens vedlikeholdsplikt ut over det å hindre ulemper og skader på fellesareal og andre bruksenheter. Når utvalget nå foreslår sistnevnte uttrykkelig inntatt i lovteksten, er det etter dette medlemmets syn ikke noen grunn til også å ha en henvisning til en generell forsvarlighetsstandard. Det blir en unødig dobbeltbeskrivelse. Å slette de tre nevnte ordene har også den fordelen at man får en kortere og mer oversiktlig lovtekst. Videre er det et viktig poeng at med flertallets forslag til utforming av lovteksten, er § 16 første ledd og § 17 første ledd nær identiske, med både en forsvarlighetsstandard og en presisering av hva som nærmere ligger i denne standarden. Etter dette medlemmets syn er det klart uheldig av hensyn til den som leser lovteksten at to bestemmelser er nær identisk formulert, når meningen er at de skal ha materielt ulikt innhold (i § 16 første ledd har forsvarlighetsstandarden et selvstendig innhold ut over å hindre ulemper og skader). Dette medlemmets forslag til utforming av § 17 første ledd første punktum gjør at dette problemet unngås.

I annet ledd er det en generell regel om at sameieren har innvendig vedlikeholdsplikt, jf. første punktum. Innholdet i denne plikten er nærmere bestemt ved oppregningen i annet punktum av de viktigste ting sameieren skal vedlikeholde. Det er i hovedsak den samme oppregning som i borettslagsloven § 5-12. Men utvalget har gjort oppregningen noe mer utførlig og tatt med f.eks. sikringsskap, vannklosett, varmtvannsbereder m.m. Dette er praktiske eksempler der det lett kan bli tvist. Selv om det er meningen at denne oppregningen skal være uttømmende, er det likevel tatt med en reservasjon som medfører at den enkeltes vedlikeholdsplikt også kan omfatte annet enn det som er uttrykkelig nevnt, jf. uttrykket «slikt som». Dreier det seg om et vedlikeholdsarbeid som ligner svært på det som er oppregnet her, er det den enkeltes ansvar. Et eksempel kan være innvendig dekorpanel; det er verken veggplate, skillevegg eller listverk, men omfattes likevel av det sameieren skal holde ved like.

I tredje punktum er det presisert at vedlikeholdet av våtrom skal sikre at det ikke oppstår lekkasjer, og i fjerde punktum at vedlikeholdsplikten også omfatter oppstaking og rensing av alle typer avløpsledninger – også på utvendige balkonger, altaner og terrasser som hører til bruksenheten. Ingen av disse bestemmelsene finnes i borettslagsloven, men rettstilstanden er trolig den samme. Etter utvalgets oppfatning kan det være nyttig at dette fremgår direkte av lovteksten.

I tredje ledd er det uttrykkelig sagt i første punktum at vedlikeholdsplikten også omfatter reparasjon og utskifting, og deretter vises det til oppregningen i annet ledd. Men det gjøres unntak for ytterdører og vinduer. Selv om sameieren har vedlikeholdsansvar for disse, plikter han ikke å reparere dem eller skifte dem ut. I annet punktum er det også nevnt at reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag m.m. ikke påligger den enkelte selv om ikke alt dette er omfattet av det foregående ledd. I tredje punktum er det bestemt at vedlikeholdsplikten også omfatter utbedring av tilfeldige skader, det er den samme regel som i § 16 første ledd tredje punktum. Her er det også gitt eksempler på hva som regnes som tilfeldige skader.

I fjerde ledd er det en bestemmelse om at vedtektene kan bestemme at fellesskapet skal overta sameiernes vedlikeholdsplikt. Etter ordlyden omfatter den ikke den motsatte situasjon – at noen sameier(e) overtar alt eller deler av det som er felles vedlikeholdsansvar; det er regulert i § 16 tredje ledd som også krever tilslutning. Siden det i fjerde ledd er tale om å gi den enkelte mindre ansvar, er det utvalgets oppfatning at det er unødvendig å kreve tilslutning i tillegg til slikt flertall som kreves for vedtektsendringer. At det også kan treffes avtale med den enkelte sameier om større eller mindre vedlikeholdsplikt, er ikke tatt med i fjerde ledd fordi § 16 tredje ledd har bestemmelser om dette og om vilkårene for at slik avtale skal være gyldig.

I femte ledd er det tatt med en regel om vedlikeholdsansvaret i forbindelse med overføring av seksjonen. Bestemmelsen dekker alle typer eierskifte – salg, gave, arv m.m. – og regelen er at sameieren har plikt til å utføre forsømt vedlikehold. Det er det som også gjelder etter plan- og bygningsloven, der det er eieren som plikter å oppfylle pålegg som gis, selv om det er andre som er skyld i ulovlighetene. Bestemmelsen omfatter bare eierens plikt til å utføre vedlikeholdet – ikke hans erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold. Det er regulert i § 18 sjette ledd.

4.4.3 Erstatningsansvar – Nye §§ 18, 19 og 20

Reglene om erstatningsansvar for skader og tap som skyldes vedlikeholdsmangler, er tatt inn i utkastets § 18 og § 19. Den første bestemmelsen gjelder vilkårene for at den enkelte sameier skal bli ansvarlig og hvilke tap ansvaret omfatter, mens de tilsvarende vilkår for at fellesskapet skal kunne holdes ansvarlig, er inntatt i § 19. Begge reglene tar utgangspunkt i et kontrollansvar, men for så vidt gjelder den enkelte sameiers ansvar, er det noe modifisert. Det vises til de generelle merknader i avsnitt 3.4.2.3.3 foran.

4.4.3.1 Kommentarer til § 18 – Sameiers erstatningskrav

Hovedregelen om den enkelte sameiers erstatningsansvar fremgår av § 18 første ledd som er utformet med borettslagsloven § 5-13 (og kjøpsloven § 27) som mønster. Utvalget har forenklet språket noe – forhåpentlig uten at det har gått på bekostning av presisjonen. Første punktum slår fast at sameieren er ansvarlig for tap som skyldes mangelfullt vedlikehold. Det er i utgangspunktet et ansvar uten skyld, det er tilstrekkelig at skadelidte godtgjør et tap som følge av vedlikeholdsmangelen.

Men sameieren blir likevel ikke erstatningsansvarlig hvis mangelen skyldes en hindring som lå utenfor hans kontroll, jf. annet punktum. Hindringsfritaket inneholder fire vilkår som alle må være oppfylt. For det første må det dreie seg om en hindring, dvs. et forhold som gjorde det umulig å oppfylle vedlikeholdsplikten. I praksis vil det sjelden være tilfellet. Det utgjør f.eks. ingen hindring at sameieren ikke har økonomi til å vedlikeholde skikkelig. Den viktigste hindringen vil være at sameieren ikke kjente til vedlikeholdsbehovet og derfor unnlot å gjøre det nødvendige. Denne situasjonen er spesialregulert i tredje punktum. For det annet er det et vilkår at hindringen lå utenfor sameierens kontroll. Det er ikke avgjørende hva han rent faktisk kunne kontrollere, men om hindringen lå innenfor hans kontrollsfære. Overlater han vedlikeholdet til andre, vil han i praksis ha små muligheter til å kontrollere at det gjøres på en ordentlig måte. Likevel ligger det i prinsippet innenfor hans kontrollsfære (men er spesialregulert i annet ledd.) Det tredje og fjerde vilkår – at hindringen ikke kunne forutses eller unngås/overvinnes, er kjente elementer i alle regler om kontrollansvar og trenger ikke nærmere kommentarer.

I tredje punktum er det en praktisk viktig presisering av hva som kan utgjøre en hindring. Er sameieren uvitende om vedlikeholdsbehovet eller en skade som er under utvikling, skal det regnes som en hindring. Dette vil i praksis dreie seg om skjulte mangler – f.eks. en råteskade som utvikler seg over tid eller en fabrikasjonsfeil ved en husbrannslange som fører til at den plutselig springer lekk. Forutsetningen er imidlertid at sameieren ikke kan bebreides sin uvitenhet, jf. kravet om at han skal være «aktsomt uvitende». Burde han ha oppdaget vedlikeholdsbehovet ved vanlig aktsomhet, vil han bli ansvarlig, og i en slik situasjon kan ansvaret bygges på skyldregelen i tredje ledd. Men å foreta jevnlige fuktmålinger i våtrom eller å trykkteste brannslangen er mer enn man kan forvente av sameiere flest.

I annet ledd reguleres situasjonen der hindringen består i at sameieren har gitt andre i oppdrag å forestå vedlikeholdet. Dette er regulert ulikt i de fleste andre lover om kontrollansvar som krever at det også foreligger en hindring på medhjelperens side. Som nevnt i punkt 3.4.2.3.3 i de alminnelige merknader, mener utvalget at dette er for strengt. Etter utkastet er det tilstrekkelig fritaksgrunn at sameieren har opptrådt forsvarlig ved valg av medhjelper. Bruker han et anerkjent firma, svarer ikke sameieren for at akkurat dette arbeidet ikke ble utført på en tilfredsstillende måte. Er det derimot useriøse håndverkere uten fagbrev som engasjeres, vil dette fritaksvilkåret vanskelig være oppfylt.

I tredje ledd første punktum er det en regel om at såkalte indirekte tap bare kan kreves erstattet hvis vedlikeholdsmangelen skyldes feil eller forsømmelse av sameieren. Dette er både en regel om skyldansvar og en regel om erstatningsberegningen under kontrollansvaret. I annet punktum er det tre typer tap som klassifiseres som indirekte – det er de samme som i borettslagsloven og det dreier seg om tapsposter som lett kan komme opp i store beløp. For det første unntas alle tap i næring, jf. bokstav a. Det gjelder både inntektstap som følge av driftsstans og skade på utstyr som brukes i næringsvirksomheten. Videre unntas avbruddstap, jf. bokstav b. Slike tap skal regnes som indirekte. Fører f.eks. skaden til at et værelse eller to er ubrukelige mens utbedring skjer, kan det ikke kreves erstatning for dette under kontrollansvaret. Men her er det et unntak fra unntaket for så vidt gjelder boligseksjoner: Er skadene så omfattende at boligen er ubeboelig, kan skadelidte kreve erstattet sine nødvendige utgifter til alternativ bolig også under kontrollansvaret. Det vil kunne være hotellutgifter i første omgang, men dreier det seg om en lengre periode, vil det være leie av erstatningsbolig som kan kreves dekket. Det tredje unntaket gjelder tingsskade, jf. bokstav c; kontrollansvaret omfatter ikke skade på ting som oppbevares i bruksenheten. Også her er det unntak fra unntaket: Skade på vanlig tilbehør til bruksenheten kan kreves erstattet også når ansvaret bygges på kontrollansvarsregelen. I boligseksjoner vil det være tale om vanlig innbo, men ikke verdifulle antikviteter eller særlig kostbar billedkunst. I næringsseksjoner må det vurderes konkret hva som er vanlig tilbehør og tas utgangspunkt i hva bruksenheten benyttes til.

I fjerde ledd er det regler om adekvansbegrensning og tapsbegrensningsplikt. Dette er «standardregler» som finnes i de fleste lover om kontraktsansvar som er bygget på kjøpslovens system; utvalget har valgt å bruke borettslagsloven som mønster også her. Det samme gjelder lempingsregelen i femte ledd.

I sjette ledd er det tatt inn en regel om erstatningsansvar ved eierskifte. Innholdsmessig er den lik borettslagsloven § 5-15 annet ledd, men i utkastet her fremgår regelen direkte av loven og ikke indirekte gjennom henvisning til andre bestemmelser. Det følger av § 17 femte ledd at erververen plikter å utføre forsømt vedlikehold – uten hensyn til om det skulle vært gjort av forrige eier. Men det er bare en plikt til å forestå vedlikeholdet og betale for det. Det er ingen grunn til at erververen skal bli erstatningsansvarlig for den forrige eiers vedlikeholdsforsømmelser. Man kan kanskje si at det følger av en tolkning av reglene om ansvarsgrunnlag; forsømt vedlikehold fra før man ble eier, ligger også utenfor det man kan kontrollere. Etter utvalgets oppfatning er det en fordel at regelen fremgår direkte av loven slik at det ikke oppstår tvil. Hvis den nye eier fortsetter å forsømme vedlikeholdet og det øker skadeomfanget, kan han bli ansvarlig for «merskaden» som han har forårsaket. Utvalget ser at dette kan reise vanskelige spørsmål; både bevismessig og rettslig, men disse lar seg neppe løse gjennom en mer detaljert lovregulering.

De seks første ledd er formulert slik at de bare gjelder en seksjonseiers ansvar overfor andre sameiere ved skader på deres bruksenheter. Det er gjort for ikke å komplisere lovteksten. Men det følger av syvende ledd at også sameierne som gruppe kan kreve erstatning hvis en vedlikeholdsmangel fører til skader på fellesareal og annet som det er et fellesansvar å vedlikeholde og utbedre. Vilkårene for ansvar skal være de samme som når skaden rammer en annen seksjon og det er derfor bare vist til vilkårene i paragrafen, dvs. de seks foregående ledd. Utvalget ser ingen grunn til at ansvarsgrunnlag eller erstatningens omfang bør reguleres annerledes når skaden rammer fellesareal. For ordens skyld nevnes at når regelen i tredje ledd bokstav c skal brukes ved skade på fellesareal, må den leses som om det stod «fellesarealet» i stedet for «bruksenheten». Det er styret som kan fremsette slike krav – det vil dreie seg om vanlig forvaltning og vedlikehold som hører under styrets ansvarsområde.

4.4.3.2 Kommentarer til § 19 – Sameiernes erstatningskrav

Som nevnt er § 18 utformet slik at den bare omfatter det ansvar den enkelte sameier kan pådra seg ved å misligholde sin vedlikeholdsplikt – ikke fellesskapets ansvar for skader og tap som påføres en eller flere sameiere. Det reguleres i § 19 og også her er ansvarsgrunnlaget det som kan karakteriseres som et avdempet kontrollansvar, jf. drøftelsen i avsnitt 3.4.2.3.3.

Første ledd er en henvisning til ansvarsreglene i § 18, men med visse justeringer. Hovedregelen fremgår av første punktum som gir de fem første ledd i § 18 tilsvarende anvendelse, dvs. det samme kontrollansvar som en enkelt sameier har. Men etter utvalgets oppfatning bør unntaket for uvitenhet som den enkelte sameier nyter godt av, ikke gjelde når det er fellesskapet som ikke har utført tilstrekkelig vedlikehold, jf. annet punktum. Det må kunne forventes at sameierne etablerer ordentlige rutiner med ettersyn og kontroll på sitt vedlikeholdsområde, og det er ikke noen grunn til at tap som skyldes uvitenhet om skader eller vedlikeholdsbehov, skal måtte dekkes av den enkelte.

Det følger også av annet punktum at § 18 annet ledd ikke skal gjelde, dvs. at fellesskapet heller ikke skal kunne påberope seg som hindring at vedlikeholdsmangelen skyldes en tredjemann. Av den grunn må dette spesialreguleres, og i annet ledd er det inntatt en «vanlig» regel om dette, dvs. at også medhjelperens mislighold må skyldes forhold som lå utenfor det han kunne kontrollere for at fellesskapet skal slippe ansvar. Bestemmelsen er laget med borettslagsloven § 5-13 som mønster. Det betyr at en sameier kan kreve erstatning hvis styret setter vedlikeholdsarbeidet bort til andre som utfører det mangelfullt – også i en situasjon der valget av håndverker fremstår som forsvarlig.

Det kan være grunn til å bemerke at selv om fellesskapet plikter å utbedre tilfeldige skader på fellesarealene, rekker ikke erstatningsansvaret like langt. Skades bruksenheten ved lynnedslag som ødelegger taket, er skaden ikke omfattet av kontrollansvaret selv om den rammet et fellesareal som sameierne skal vedlikeholde. Annerledes hvis uværet blåser takbelegget i stykker og fører til vannskader i bruksenheten – å sørge for at taket tåler uvær ligger i prinsippet innenfor det styret kan kontrollere.

Å ta stilling til et erstatningskrav hører til vanlig forvaltning og vedlikehold og i tredje ledd første punktum er det derfor bestemt at kravet skal rettes mot styret. Det er ikke meningen at styret skal ha noen eksklusiv kompetanse til å avgjøre slike krav. Vedtektene kan bestemme at slike saker skal avgjøres av sameiermøtet, og også ellers kan det være god styreskikk å ta slike saker opp der. I annet punktum er det bestemt at kostnadene med et slikt krav er en felleskostnad som skal fordeles etter den gjeldende fordelingsnøkkel. Det betyr at også den skadelidte sameier må dekke en del av tapet. På dette viset blir han ikke holdt helt skadesløs, men kommer i samme stilling som de andre. Det er ingen grunn til at han skal komme bedre ut. Er skaden dekket av en forsikring, er det bare egenandelen som skal fordeles.

4.4.3.3 Kommentarer til § 20 – Krav mot tidligere avtalepart

Regelen i § 20 i dagens lov gjelder den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt (første ledd) og fellesskapets vedlikeholdsplikt (annet ledd første punktum). Begge bestemmelser konsumeres av de nye vedlikeholdsregler i § 16 og § 17 og foreslås opphevet. I annet ledd annet punktum har dagens lov en regel om avvikende vedtekter om vedlikehold av fellesareal, en bestemmelse som utvalget foreslår noe endret og flyttet til § 15 femte ledd. Utvalgets forslag til ny § 20 har derfor ingen saklig sammenheng med den tidligere regel og overskriften er foreslått endret i tråd med dette.

I borettslagsloven er det en regel i § 5-14 som gir skadelidte mulighet til å rette krav mot andre som måtte ha ansvar for vedlikeholdsmangler. Direkte gjelder regelen bare borettslagets krav mot andelseieren, men den er gitt tilsvarende anvendelse hvis en andelseier har krav mot laget (§ 5-18) eller mot en annen andelseier (§ 5-15).7 En slik rett til å hoppe over et ledd i ansvarskjeden kalles gjerne springende regress og kravet karakteriseres som et direktekrav. Regelen i § 20 gir både den enkelte sameier og fellesskapet rett til å fremme slike krav.

Det er tre vilkår som må være oppfylt for å kunne kreve medkontrahenten (tredjepersonen) direkte. For det første må det foreligge et erstatningskrav, for det annet må den ansvarlige ha et krav mot sin medkontrahent og for det tredje må medkontrahenten ha inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet.

I praksis vil det særlig være erstatningskrav etter § 18 og § 19 som kan rettes mot bakre ledd, men regelen omfatter også andre krav som skyldes mislighold. Det vil oftest være tale om krav som baseres på mangler ved vedlikeholdet, f.eks. at en utbedring av et baderomsgulv ikke er skikkelig utført, eller at en oppvaskmaskin er feil installert med lekkasjer til følge. Det kan også tenkes at det er en forsinkelse som er grunnlag for kravet, sameieren lider f.eks. et større tap fordi utbedringsarbeidene blir forsinket.

Det er videre et vilkår at den ansvarlige har et tilsvarende krav som følge av medkontrahentens mislighold. Hva som er grunnlaget for dette kravet, er uten betydning. I praksis vil det gjerne være erstatningskrav som bygges på reglene i håndverkertjenesteloven § 28 og § 29, men det kan også være krav som bygges på kontrakten, f.eks. at vedkommende har gitt garantier utover det som følger av loven. Regelen omfatter også andre krav enn erstatning, f.eks. krav om retting, jf. håndverkertjenesteloven § 24. Selv om ordlyden er noe annerledes enn i borettslagsloven § 5-15, åpnes det for direktekrav i flere ledd – noe som er aktuelt der tredjeperson har benyttet seg av en underleverandør som misligholder.

4.4.4 Endringer i § 21 – Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne

I § 21 i dagens lov har første ledd regler om fellesskapets rett til å føre ledninger o.l. gjennom bruksenheten, og også at det kan kreves adkomst til bruksenheten for ettersyn og vedlikehold av slike installasjoner. Med en noe annen ordlyd foreslår utvalget disse bestemmelser videreført i § 16 annet ledd og at dagens § 21 første ledd oppheves. I § 6 foreslår utvalget at parkerings- og garasjeplasser for funksjonshemmede skal være fellesareal, men ikke regler om hvordan de skal disponeres. Det vil da høre til styrets oppgaver. Siden § 21 annet ledd har bestemmelser om særrettigheter for personer med nedsatt funksjonsevne, finner utvalget det hensiktsmessig at regler om dette plasseres som nytt første ledd i denne paragrafen. Den vil da være en regel som omfatter alle særregler for personer med nedsatt funksjonsevne. Derfor foreslår utvalget også at paragrafens overskrift endres i tråd med dette.

Bestemmelsen i første ledd første punktum gir styret rett til å bestemme hvem som skal ha rett til å disponere biloppstillingsplasser som er gjort til fellesareal ved seksjoneringen i tråd med reguleringsbestemmelser fastsatt av kommunen. Dette følger for så vidt av eierseksjonsloven § 40 ettersom det må regnes som vanlig forvaltning som hører under styret, men det er en fordel at det kommer frem også i denne bestemmelsen. Viktigere er det at annet punktum gir styret rett til å fastsette regler om fordelingen og også rett til å bestemme at det skal betales vederlag. Det forutsettes at funksjonshemmede skal ha førsterett til slike plasser, men ikke vederlagsfritt. Når man får rett til å disponere en del av sameiets fellesareal må det også kunne kreves betaling. Selv om forslaget legger kompetansen til styret, er det ikke meningen at den skal være eksklusiv. Det betyr at sameiermøtet kan instruere styret eller selv gi regler om hvordan plassene skal disponeres, og styret vil også kunne delegere sin kompetanse til forretningsføreren. Etter utvalgets oppfatning leder ikke ankeutvalgets kjennelser i Rt. 2011 side 283 og Rt. 2014 side 634 til noe annet resultat.

I praksis vil det til tider være flere slike plasser enn det er behov for, og da vil styret kunne leie ut disse plassene til andre sameiere på oppsigelsesvilkår. Utvalget har vurdert, men ikke funnet det hensiktsmessig, å gi detaljerte regler om dette. Det må kunne forutsettes at styret disponerer disse plassene på en slik måte at de på kort varsel kan gjøres tilgjengelige for dem som har behov for dem – enten det er en som allerede er sameier eller en ny sameier som har behov for slik plass. Men hvis den som trenger plassen allerede er sameier, vil han mange ganger allerede disponere en annen plass (som tilleggsdel eller etter parkeringsreglene i sameiet). I slike tilfeller er det ikke meningen at sameieren skal kunne bruke to plasser, og tredje punktum gir derfor styret rett til å kreve at den andre plassen stilles til styrets disposisjon. Styret kan da tildele plassen til andre eller leie den ut.

4.4.5 Endringer i § 22 – Rettslig rådighet

Utvalget foreslår at § 22 tredje ledd som setter forbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner, blir opphevet og det vises til begrunnelsen i avsnitt 3.4.3 foran. Men utvalget foreslår også at unntaket i dagens lov for kreditorer som ønsker å kjøpe flere seksjoner for å sikre sin fordring, skal videreføres som et unntak fra vedtektsbestemte omsetningsbegrensninger. Dette er gjort ved at en slik regel er føyd til som et nytt fjerde ledd. Det følger av ordlyden der at unntaket bare gjelder kjøp av boligseksjoner og at kreditors rett bare slår igjennom overfor forbud mot antallet seksjoner som kan erverves og at juridiske personer kan være sameiere. Andre begrensninger, f.eks. at erverver må være over 55 år, må kreditor akseptere.

Et flertall i utvalget foreslår også at kjøperetten i kapittel III blir opphevet i sin helhet, jf. avsnitt 3.3.2 foran. Som en konsekvens av dette blir femte ledd i § 22 overflødig og kan oppheves. Disse to endringer leder til at dagens fjerde ledd blir nytt tredje ledd og dagens sjette ledd blir nytt femte ledd. Den foreslåtte oppheving av tredje ledd fører videre til at referansen i § 22 siste ledd til fjerde ledd må endres til tredje ledd.

4.4.6 Endringer i § 26 (Salgspålegg) og § 27 (Fravikelse)

Utvalget foreslår nye tredje ledd i § 26 og § 27 som gjelder pålegg om salg og krav om fravikelse av en seksjon. I sameier med kun to seksjoner, skal den enkelte sameier ha den kompetansen som vanligvis ligger til styret i disse sakene. Det innebærer at det ikke kreves noe styrevedtak og at saken ikke fremmes av styret. Den sameier som ønsker den annen ut, må derfor sende advarsel og gi salgspålegg m.m. etter de vanlige regler. Bortsett fra at varslingsreglene fortsatt vil gjelde, er det ikke andre formelle krav for å kunne pålegge salg eller fravikelse. Selv om dette i verste fall kan misbrukes av en sameier til sjikane av den andre, vil de materielle krav som skal vurderes av namsmyndighetene være til hinder for at tvunget salg eller fravikelse skjer urettmessig.

Særregelen for sameier med to seksjoner skal gjelde for alle typer seksjonssameier; både boligsameier, næringssameier og kombinerte sameier. Regelen skal gjelde uavhengig av hvilken stemmerett de to seksjonene har. I kombinerte sameier og rene næringsseksjoner kan situasjonen være at den ene sameier har flertall på sameiermøtet, men det er ikke til hinder for at den andre sameier gir salgspålegg eller krever fravikelse.

4.4.7 Endring i § 28 – Vedtekter

Endringen i § 28 er en følge av utvalgets forslag til endringer i § 44 og § 45 om regnskap og revisjon. Her foreslås det at et mindretall på mer enn tredjedelen på sameiermøtet skal kunne oppheve en vedtekt om at det ikke skal være regnskap etter regnskapsloven eller revisjon. Det betyr at et avvikende flertallskrav i loven ikke nødvendigvis er «strengere» krav slik det i dag heter i § 28 annet punktum og ordet foreslås erstattet med «andre».

4.5 Kapittel V – Beslutningsmyndighet

4.5.1 Endringer i § 30 annet ledd bokstav g

Første del av bestemmelsen er videreføring av dagens lov. Den eneste endring er at utvalget har valgt å bruke uttrykket felleskostnader i stedet for fellesutgifter. Loven bruker dette begrepet i § 23 som er hovedbestemmelsen og utvalget mener det er best med en konsekvent språkbruk. Utvalget har også vurdert om uttrykket «bo- eller bruksinteresser» er det beste uttrykk for den type tiltak man tenker på. Uttrykket skriver seg fra den tidligere borettslagslov.8 I dagens borettslagslov § 8-9 nr. 6 er uttrykket tatt bort – i stedet tales det der om «tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning». Slik utvalget ser det, er eierseksjonslovens ordbruk mer informativ og bør beholdes.

Utvalget foreslår at bestemmelsen i bokstav g videreføres, men at den får et tillegg som setter en øvre grense for hvor kostnadskrevende tiltak som kan vedtas selv med et kvalifisert flertall. Grensen settes til halvparten av folketrygdens grunnbeløp som fastsettes i medhold av folketrygdloven § 1-4. Det er det grunnbeløp som gjelder når vedtaket treffes som det skal sammenlignes med; treffes vedtaket i april hjelper det ikke at det holder seg innenfor halvparten av det grunnbeløp som fastsettes 1. mai samme år. Det er viktig å ha en klar grense her. I annet punktum er det brukt den samme betegnelse som i første punktum – ansvar eller utlegg – og det skal forstås på samme måte. Det avgjørende er ikke hvor stort det årlige utlegg er for den enkelte sameier, men hvor stort totalansvar han påføres. Selv om det lages en finansieringsordning som medfører at det årlige beløp ikke blir så stort, vil grensen likevel være overskredet dersom den samlede innbetaling overskrider halvparten av grunnbeløpet.

Grensen på et halvt grunnbeløp gjelder for den enkelte sameier, dvs. den andel han skal svare for etter sameiebrøken. Påfører tiltaket et større ansvar for noen sameiere og mindre for andre, er det med andre ord tilstrekkelig med tilslutning fra de sameiere som får ansvar utover grensen – de andre må finne seg i at flertallet bestemmer. Lovforslagets formulering innebærer også at tiltaket kan aksepteres hvis kostnadene fordeles på en slik måte at bare de som får nytte av det, betaler. Et eksempel kan være installasjon av et høyhastighets fibernett der bare installasjonsutgiftene må dekkes av alle, mens abonnement på telefon, fjernsyn og internett er frivillig. Her vil det ikke være nødvendig med tilslutning fra alle hvis installasjonsomkostningene ikke overstiger et halvt grunnbeløp. De som ikke vil tegne abonnement påføres da ikke noe ansvar utover grensen.

Lovforslaget kan også åpne for at en gruppe som ønsker et kostbart fellestiltak, kan få vedtatt dette ved å sørge for at de som ikke ønsker tiltaket, slipper å betale for det. Man kan f.eks. innrede et trimrom, badstue eller svømmebasseng for dem som ønsker det, men med mulighet til ikke å være med. Slike vedtak vil gjerne kreve kvalifisert flertall9 på grunn av at kostnadene overskrider fem prosent-grensen; den grensen er generell og relaterer seg til de totale felleskostnader. Men vedtaket vil ikke bli hindret av «taket» hvis det er frivillig å være med og å betale.

Grensen på et halvt grunnbeløp gjelder «tiltaket» og det innebærer at et tiltak må vurderes uavhengig av andre tiltak sameierne har gjennomført og ønsker å gjennomføre. Utvalget er klar over at dette teoretisk kan føre til at et sameie vedtar flere kostnadskrevende tiltak slik at det totale ansvar den enkelte pådras, blir langt over grensen. Men det er vanskelig å formulere en lovtekst som tar hensyn til dette.

Når det tales om «tiltaket» i bestemt form, kan det innvendes at et prosjekt kan tenkes oppdelt i mindre deler som hver for seg holder seg under grensen. Man vedtar f.eks. å ombygge inngangspartiet slik at man får en resepsjon, og senere vedtar man å ansette en person til å betjene denne. Dette må ses på som ett vedtak. Det avgjørende må være om det er en saklig sammenheng mellom de ulike tiltak – da skal de vurderes under ett. Det er neppe mulig å formulere lovteksten så presis at den fanger opp ethvert forsøk på denne type omgåelse. Er vedtaket en illojal omgåelse, vil det også kunne være ugyldig etter den alminnelige regel om myndighetsmisbruk i lovens § 32.

4.5.2 Endringer i § 30 tredje ledd

Bestemmelsen angir de ytre grenser for hva et flertall på sameiermøtet kan vedta og det vises til de alminnelige merknader i avsnitt 3.51. Bestemmelsen er helt generell og gjelder alle typer vedtak som et flertall kan tenkes å treffe. Det kan være store bygningsmessige endringer, salg av fellesarealer, bomiljøtiltak eller annet. Den vil gi den enkelte sameier beskyttelse mot vedtak som er særlig inngripende overfor ham og vil være et supplement til generalklausulen i § 32.

Bestemmelsen omfatter for det første vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen. Dette er en videreføring av dagens lov. Enighetskravet gjelder dessuten spørsmålet om oppløsning av sameiet og overgang til annen eieform. Det kan være oppdeling av rekkehus til eierboliger eller det kan være omorganisering til borettslag. Begge deler skal etter utvalgets forslag kreve tilslutning fra samtlige sameiere. Utvalget mener dette er i samsvar med gjeldende rett og det skaper avklaring at det sies uttrykkelig i loven.

For det tredje kreves det tilslutning fra alle for vedtak som er særlig inngripende eller særlig viktige. Dette er ment å være en mer dekkende formulering enn dagens lov, som spør om det skjer en endring i sameiets karakter, men også en slik endring vil gå inn under den foreslåtte ordlyd. Det er tilstrekkelig at ett av disse vilkår er oppfylt. Et vedtak kan være særlig inngripende for én eller noen få sameiere, uten at det kan karakteriseres som særlig viktig.

Vurderingen av hva som er særlig inngripende må skje i forhold til den enkelte sameier – et vedtak som påfører én sameier store ulemper kan fortjene denne karakteristikken selv om det berører de andre lite. Å etablere en barnehage i enden av en husrekke kan f.eks. gi så betydelig støy og ulemper for de nærmeste naboer at det fortjener denne karakteristikken, selv om de fleste ikke vil sjeneres. Det samme kan gjelde påbygninger som gir naboer innsyn i boliger som ikke ønsker tilsvarende påbygninger.

Vurderingen av hva som er særlig viktige vedtak må gjelde både det kvalitative og det økonomiske. Tiltak som er unødvendige, f.eks. større utbygginger eller betydelige oppgraderinger, og som også finansieres på en måte som påfører sameierne store utlegg over kort tid, vil lett kunne komme i denne gruppen. Men det er ikke meningen at bestemmelsen skal brukes til å stoppe fornuftige oppgraderinger av den eldre boligmasse – dvs. oppgraderinger som trengs for å få en standard som tilfredsstiller dagens krav. Et vedtak om installering av heis i en eldre bygård med mange etasjer, vil etter utvalgets oppfatning ikke rammes. Her er det tilstrekkelig med kvalifisert flertall etter § 30 annet ledd bokstav a. Og er det tale om standardheving i forbindelse med nødvendig vedlikehold, er simpelt flertall tilstrekkelig, jf. avsnitt 3.5.3.

Utvalget har vurdert om det i tredje ledd burde gjøres et unntak for «vanlig forvaltning og vedlikehold» – et uttrykk som ellers brukes i § 30 annet ledd bokstav a. For holder man seg bare til den foreslåtte ordlyd, vil også et ordinært vedlikeholdsarbeide kunne være både viktig og inngripende for den enkelte sameier. Det har likevel alltid vært oppfatningen at så lenge det dreier seg om vedlikehold, er det tilstrekkelig med simpelt flertall uansett hvor omfattende eller kostnadskrevende det er. Utvalget deler denne oppfatningen og vil ikke komplisere lovteksten ytterligere.

Ved at loven bruker uttrykket «tilslutning» fra samtlige, pekes det på at det ikke er tilstrekkelig med et enstemmig vedtak på sameiermøtet; den enkelte sameier må gi sin positive tilslutning til vedtaket. Dette kan imidlertid skje i ettertid – etter at sameiermøtet har tatt sin beslutning.

4.6 Kapittel VI – Sameiermøte

4.6.1 Endringer i § 37 tredje ledd

Utvalgets forslag til endringer i § 37 innebærer at bestemmelsen får en ordlyd som er på linje med tilsvarende regler i aksjeloven (§ 5-3) og boligbyggelagsloven (§ 5-4 annet ledd), men ikke borettslagsloven som har en ordlyd som svarer til dagens regel i eierseksjonsloven. Som nevnt i avsnitt 3.6.1 mener utvalget at det bør vurderes om også borettslagsloven bør endres tilsvarende.

Endringen innebærer en liberalisering av habilitetsreglene på sameiermøtet og bygger på det hovedsynspunkt at på sameiermøtet er det fullt legitimt å ivareta sine egne interesser og stemme for vedtak som man selv har nytte av – eller mot vedtak som man ikke ønsker. Den som er for å bygge parkeringsplasser fordi han har kjøpt seg bil, er like habil som den som motsetter seg dette fordi han er syklist. Og den som ikke ønsker at naboleiligheten skal brukes som familiebarnehage på grunn av støy det kan føre til, er ikke mer inhabil enn den som bor lengre borte og er på jakt etter barnehageplass i nabolaget. Det er på sameiermøtet slike interessekonflikter i sameiet skal drøftes og avgjøres.

Bestemmelsen bygger på aksjeloven § 5-3, men er noe annerledes redigert. Første punktum innebærer at det bare er i saker som gjelder sameierens ansvar overfor de andre sameierne eller saker om å reise søksmål mot en sameier, at vedkommende er inhabil. Det samme gjelder dersom ansvaret eller søksmålet rammer noen av sameierens nærstående. Uttrykket «nærstående» er ikke definert, men i tråd med det som legges til grunn i annen selskapslovgivning, kan definisjonen i dekningsloven § 1-5 gi veiledning her. Det følger av ordlyden «delta i en avstemning» at den inhabile kan være til stede på hele sameiermøtet og ta ordet – også under behandlingen av den sak han er inhabil til å avgi stemme i.

Annet punktum innebærer at en sameier også kan være inhabil i saker som gjelder søksmål mot eller ansvar for andre enn seg selv eller noen som må regnes som nærstående. Det kan f.eks. være arbeidskolleger som man har et nært forhold til eller medlemmer i en forening man har hatt et årelangt samarbeide med. Men her er det et tilleggsvilkår; det kreves at sameieren har en særinteresse som kan komme i strid med fellesinteressen.

Selv om utvalget har valgt å bruke reglene i aksjeloven og boligbyggelagsloven som mønster, er ikke ordlyden i utvalgets forslag identisk med disse. Men innholdsmessig er den foreslåtte regel ment å være den samme og det betyr at teori og praksis om disse regler har vekt ved tolkningen. Utvalget går derfor ikke nærmere inn på de mange tolkningsspørsmål som kan oppstå.

4.7 Kapittel VII Styre og forretningsfører

4.7.1 Endringer i § 43 første ledd

Utvalget har vært i tvil om hvor en ny lovregel som svarer til boligoppføringsloven § 1a bør plasseres. Det er ikke hensiktsmessig å føye til et nytt ledd i § 1a siden den bestemmelsen regulerer lovens anvendelse på kjøp og salg av boliger i borettslag og har regler som ikke har betydning for seksjonssameier. Et alternativ er å ta regelen inn i boligoppføringsloven, enten som et nytt ledd i § 1 som gjelder lovens virkeområde eller som en ny § 1b – i begge tilfeller sammenslått med dagens § 1 tredje ledd annet punktum. Men i begge disse tilfellene blir konsekvensen at regelen ikke vil gjelde i kombinerte sameier og næringssameier siden kjøp av næringsseksjoner ikke omfattes av boligoppføringsloven, jf. boligoppføringsloven § 1 første ledd første punktum. Utvalget er derfor blitt stående ved at regelen bør tas inn i eierseksjonsloven § 43. Her er det første ledd som bestemmer hva styret er materielt berettiget til, og utvalget foreslår at en rett for styret til å gjøre gjeldende krav mot utbygger settes inn som et nytt annet punktum. At styreleder kan saksøke og saksøkes i slike saker, følger da av regelen i tredje ledd.

Etter annet punktum kan styret gjøre krav som sameierne har i anledning mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer gjeldende mot utbygger. Bestemmelsen etablerer ikke et selvstendig, materielt, krav for sameiet mot utbyggeren, men gir styret en lovbestemt rett til å tre inn i én eller flere enkeltsameieres krav. Det er med andre ord kontrakten mellom utbyggeren og den enkelte sameier som er basis for det krav styret kan gjøre gjeldende. Det betyr at hvis ingen enkelt sameier har noe krav i henhold til sin kontrakt, har styret ikke noe krav å gjøre gjeldende. Omvendt er det tilstrekkelig at én sameier har et krav. Det kravet kan styret gjøre gjeldende selv om ingen øvrige sameiere har noe tilsvarende krav.

At styret «kan» gjøre krav gjeldende, er valgt for å markere at styret ikke har noen eksklusiv rett til å gjøre den enkelte sameiers krav gjeldende. Styrets rett til å gjøre kravet gjeldende følger av loven, og styret trenger derfor ingen avtale med den enkelte.

Det bare er krav som gjelder fellesareal styret kan gjøre gjeldende overfor utbyggeren. Krav som knytter seg til sameierens egen bruksenhet, er det bare sameieren selv som kan gjøre gjeldende.

Uttrykket «krav» omfatter alle typer misligholdskrav. Når det foreligger mangler, vil det ofte være praktisk at styret krever fellesarealene utbedret (rettet), men styret kan også kreve prisavslag eller erstatning. Ved forsinkelse, vil økonomiske sanksjonsmidler ofte være det eneste praktiske. De begrensningene som kontraktene og lovgivningen legger på den enkelte sameiers krav mot utbyggeren, gjelder også når styret gjør kravet gjeldende. Det betyr eksempelvis at styret ikke kan kreve større beløp i prisavslag enn hva sameieren, hvis krav styret gjør gjeldende, betalte for seksjonen.

Styrets kompetanse til å fremme krav som gjelder fellesareal, er ikke eksklusiv. Den enkelte sameier har krav på at fellesareal ferdigstilles i tide og er i samsvar med avtalen, og han kan f.eks. kreve erstatning hvis så ikke er tilfellet. Utbyggeren skal imidlertid ikke kunne bli møtt med det samme kravet både fra sameieren og styret, og for domstolene får litispendens- og rettskraftsvirkningene anvendelse. Når styret frem med et krav overfor utbyggeren, vil det bero på rettsforholdet mellom styret og den sameier som hadde kravet, om styret står fritt med hensyn til hvordan det kan disponere. Har styret oppnådd økonomisk kompensasjon for mangler ved fellesarealene, vil det normalt være en forutsetning at styret benytter kompensasjonen til å foreta utbedring.

Uttrykket «utbyggeren» er ment å være den sameieren har kontrakt med og det vil alltid dekke entreprenøren som forestår utbyggingen. Men hvis det er en annen som selger en bolig under oppføring, er det meningen at krav mot ham skal være omfattet i samme utstrekning som boligoppføringsloven ville ha regulert forholdet. Siden denne bestemmelsen i eierseksjonsloven er generell, vil den også gjelde oppføring og salg av næringsseksjoner.

Utvalget viser for øvrig til sine generelle merknader i punkt 3.7.1.2 ovenfor, hvor det gjøres nærmere rede for regelen.

4.8 Kapittel VIII – Regnskap og revisjon

4.8.1 Endringer i § 44 annet ledd

Første ledd foreslås opprettholdt slik at i alle sameier – uansett størrelse – skal styret sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Men utvalget foreslår å lempe på kravene til å føre regnskapet etter regnskapslovens regler.

For det første foreslår utvalget å oppheve dagens påbud i annet punktum om at regnskapsførselen i enkelte sameier med ni til 20 seksjoner, skal skje etter regnskapslovens regler. Etter forslaget er det bare sameier med 21 eller flere seksjoner som fortsatt vil ha en lovfestet plikt til regnskapsførsel etter regnskapsloven, jf. første punktum i annet ledd.

For det annet skal sameier med 21 eller flere seksjoner kunne vedtektsfeste at de ikke skal føre regnskap etter regnskapsloven, jf. annet punktum. Det understrekes at uttrykket «denne regnskapsplikten» i annet punktum i.f., bare viser tilbake til regnskapspliktene som er nevnt i annet ledd første punktum, ikke til den alminnelige regnskapsplikten etter første ledd. Slik vedtektsfesting skjer etter de alminnelige reglene om endring av vedtekter i § 28 annet ledd. Blant annet innebærer dette at vedtektsendringen krever to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Slik vedtektsendring foreslår utvalget bare kan skje på det ordinære sameiermøtet. Det vises til § 33 fjerde ledd og § 35 annet ledd om reglene som gjelder innkalling til ordinært sameiermøte og hva dette skal behandle.

Hvis det er vedtektsfestet et fritak fra regnskapsplikten etter regnskapsloven, kan dette omgjøres på et senere ordinært sameiermøte, jf. tredje punktum. Et slikt vedtak krever bare tilslutning fra et mindretall som utgjør minst tredjeparten av de avgitte stemmer. Dette unntaket fra de alminnelige regler om vedtektsendringer anser utvalget som viktig og nødvendig for å verne et mindretall i sameiet.

Det følger av fjerde punktum at både vedtektsendringer som opphever regnskapsplikten etter regnskapsloven og de som går ut på å gjeninnføre plikten, først får virkning fra og med det påfølgende regnskapsåret. Endelig følger det av femte punktum at de opprinnelige sameievedtektene som fastsettes ved seksjoneringen, ikke kan inneholde bestemmelser om at regnskapsloven ikke skal følges. Dette er de vedtekter som rekvirenten plikter å sende inn i forbindelse med seksjoneringen, jf. § 7 første ledd bokstav d.

4.8.2 Endringer i § 45 første ledd

Utvalget foreslår å lempe på kravet om eierseksjonssameiers plikt til å ha revisor – både registrert eller statsautorisert revisor, men også annen revisor. Men hovedregelen som følger av første punktum, er at de sameier som har plikt til å føre regnskap etter regnskapsloven, også plikter å ha en registrert eller statsautorisert revisor. Unntakene fra denne hovedregel fremgår av annet til femte punktum. Det følger av annet punktum at det ordinære sameiermøte kan vedtektsfeste at det ikke skal være noen revisjon i det hele tatt. Det er den samme regel som i § 44 annet ledd og den skal forstås på samme måte. Det samme gjelder adgangen et mindretall har til å oppheve fritaket på et senere ordinært sameiermøte, jf. tredje punktum, og virkningstidspunktet for slike vedtak som er fastsatt i fjerde punktum. Også regelen i femte punktum om at de opprinnelige vedtekter ikke kan ha slike bestemmelser, er parallell til § 44 annet ledd.

Selv om det er parallellitet i reglene, understreker utvalget at de kan brukes uavhengig av hverandre. Et sameie med mer enn 21 seksjoner kan således følge hovedregelen om regnskap etter regnskapsloven, men vedtektsfeste at man ikke skal ha revisor. En slik ordning kan være praktisk når man bruker ekstern regnskapsfører som plikter å føre en viss kontroll.

Utvalget foreslår at første ledd siste punktum beholdes og i hovedsak forblir uendret. Etter forslaget blir dette den regel som gjelder alle sameier med 20 eller færre seksjoner. I slike sameier er det ingen lovfestet plikt til å ha revisor, men flertallet kan bestemme at de skal ha det, og også om det skal være registrert/statsautorisert revisor eller en annen person.

Utvalget nevner at også sameier med 21 eller flere seksjoner som har vedtatt at de ikke skal ha en registrert eller statsautorisert revisor, kan bruke denne regelen og bestemme at regnskapet skal revideres av en annen person. Slikt vedtak krever ikke vedtekt – bare simpelt flertall – og vedtaket kan ikke oppheves av et mindretall på mer enn tredjeparten.

4.9 Endringer i matrikkelloven – Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

4.9.1 Endringer i matrikkelloven

Bestemmelsen i matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e foreslår utvalget opphevet som følge av forslaget om endring av reglene om oppmåling av tilleggsdeler, jf. eierseksjonsloven § 9 annet ledd. Når det gjelder den nærmere begrunnelsen for forslaget om opphevelse, nøyer utvalget seg med å vise til avsnitt 3.2.8. ovenfor.

Videre foreslår utvalget oppheving av matrikkelloven § 11 fjerde ledd om at anleggseiendom bare kan opprettes der det ikke er tjenlig å etablere et eierseksjonssameie. Også her nøyer utvalget seg med å vise til begrunnelsen i avsnitt 3.2.9 ovenfor.

4.9.2 Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

Utvalget har vurdert behovet for overgangsbestemmelser og konkludert med at de fleste foreslåtte endringer ikke trenger egne overgangsregler. I første ledd foreslås det derfor at lovendringene skal tre i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

For de nye saksbehandlingsregler i kapittel II foreslår utvalget i annet ledd at disse skal gjelde seksjoneringsbegjæringer som kommunen mottar etter at lovendringene er trådt i kraft. Er en seksjoneringsbegjæring kommet inn til kommunen før dette, skal den fullt ut behandles etter de tidligere regler. Dette gir et klart skjæringstidspunkt og har først og fremst betydning for de nye regler om tidsfrister og gebyrreduksjon i § 7 femte ledd. Det er derfor bare i saker der seksjoneringsbegjæringen kommer inn etter ikrafttredelsen at kommunen kan tape deler av seksjoneringsgebyret.

Oppheves kapittel III om kjøperett for leier av bolig, vil det kunne være leiere som ved ikrafttredelsen, har en kjøperett som er utløst etter dagens regler, men som ennå ikke er gjort gjeldende. Siden dagens § 17 setter en frist på tre måneder etter at et skriftlig tilbud om kjøp er mottatt, er dette ikke upraktisk. Og hvis eieren ikke har satt frem kjøpetilbud, løper det ingen frist slik at kjøperetten kan gjøres gjeldende frem til den er foreldet. Bestemmelsen tredje ledd avklarer at opphevelsen av kapittel III ikke griper inn i rettigheter som allerede er aktualisert.

Det følger av bestemmelsen i fjerde ledd at de foreslåtte endringene i §§ 18, 19 og 20 ikke gjelder der den skadevoldende handlingen som utløser kravet om erstatning – eventuelt et annet krav mot en tidligere avtalepart – har skjedd før lovens ikrafttredelse. De nye bestemmelsene får med andre ord bare anvendelse der den skadevoldende hendelsen skjer etter ikrafttredelsen. Dette har særlig betydning ved utviklingsskader, dvs. der en feil eller skade utvikler seg over tid. For slike skader kan det hende at det manglende vedlikeholdet ikke kan sies å danne grunnlag for erstatning før det har gått en viss tid. Da vil det være avgjørende om skaden på ikrafttredelsestidspunktet har utviklet seg til en slik art eller omfang at vedlikeholdet på det tidspunktet kan sies å være erstatningsbetingende mangelfullt. Det vil bero på en konkret vurdering som er bedre egnet til å bli foretatt av domstolene enn ved lovregulering.

5 Utvalgets lovforslag

I dette avsnittet har utvalget samlet de endringer som foreslås i eierseksjonsloven og i matrikkelloven. For å gjøre det lettere å finne riktig ledd i paragrafene, har utvalget nummerert leddene og satt nummeret i klammeparentes i egen spalte til venstre. Dagens lov er ikke nummerert slik og utvalget foreslår ikke at dette innføres.

En del endringsforslag er en følge av at flertallet – alle unntatt Wyller – foreslår å oppheve kapittel III. Ved disse endringsforslagene er det ikke spesielt anført at Wyller dissenterer.

5.1 Endringer i eierseksjonsloven

5.1.1 Kapittel I – Innledende bestemmelser

I § 1 gjøres denne endring:

Nytt fjerde ledd skal lyde:

• [4] Loven gjelder på Svalbard. Kommunens oppgaver i kapittel II legges til den Kongen bestemmer. Klage over seksjoneringsvedtak, jf. § 10, avgjøres av departementet eller den det bestemmer.

Ny § 1 a skal lyde:

§ 1a Seksjoneringsrett

• [1] I et ikke-seksjonert sameie som er omfattet av § 1 første ledd annet punktum, kan en sameier med bruksrett til en bolig, etter skriftlig varsel til de øvrige og med rimelig frist, kreve sameiet seksjonert etter reglene i kapittel II. Denne retten gjelder ikke dersom seksjonering vil påføre noen sameier urimelige kostnader eller det er andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet.

• [2] Krav om seksjonering kan tas til følge uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag. Avgjørelsen hører under tingretten der eiendommen ligger og treffes ved kjennelse som kan ankes. Kongen kan gi nærmere regler om saksbehandlingen i tingretten. Har noen sameier innvendinger mot kravet som ikke er klart grunnløse, kan det ikke tas til følge uten etter behandling i allmennprosess.

• [3] Når kravet er rettskraftig tatt til følge, oppnevner tingretten en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen. For medhjelperen gjelder habilitetsreglene i domstolloven §§ 106-108 så langt de passer. Seksjonering kan gjennomføres selv om lovens standardkrav, jf. § 6 syvende ledd, ikke er oppfylt i en eller flere bruksenheter hvis eierne av disse er gitt et skriftlig pålegg om utbedring med en frist som ikke er kortere enn tre og ikke lengre enn ni måneder. Pålegget skal tinglyses. Manglende oppfyllelse av utbedringskravet gir rett til salgspålegg etter § 26 uten forutgående advarsel og pålegget skal opplyse om dette. Krever oppfylling av seksjoneringsvilkårene i § 6 arbeid på fellesareal, kan medhjelperen iverksette disse og fordele kostnadene etter den fastsatte fordelingsnøkkel. Kongen kan gi nærmere regler om gjennomføring av seksjonering og medhjelperens oppgaver; herunder regler som gir medhjelperen rett til å fastsette vedtekter og undertegne seksjoneringsbegjæring og andre dokumenter som skal tinglyses ved seksjoneringen.

• [4] Ved seksjonering etter paragrafen her, skal sameiebrøken fastsettes i samsvar med de tinglyste ideelle andeler og bruksenheten avgrenses i samsvar med den ordning som er etablert. Panterett i ideelle andeler skal overføres til den tilsvarende seksjon med samme prioritet. Gjeldende stemmerettsfordeling skal videreføres uavhengig av bestemmelsene i § 37. Vedtekter eller avtaler om særrettigheter til fellesareal som ellers er i strid med loven, skal videreføres i vedtektene som fastsettes ved seksjoneringen. Andre gyldig fastsatte bestemmelser, herunder fordelingsnøkkel for felleskostnader, skal videreføres med mindre de er i strid med loven her.

• [5] Oppstår det tvist om medhjelperens avgjørelser etter bestemmelsene her, kan enhver sameier bringe spørsmålet inn for tingretten som treffer avgjørelse i kjennelse som kan påankes.

• [6] Bestemmelsen i denne paragraf gjelder ikke for fritidsboliger.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår at første ledd annet punktum skal lyde:

• Denne retten gjelder ikke dersom […] det er […] tungtveiende grunner til å motsette seg kravet.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår at tredje ledd tredje punktum utgår.

Dissens: Wyller foreslår et nytt tredje punktum i forslaget til fjerde ledd:

Bestemmelser om kjøperett for leiere av bolig, gjelder ikke.

5.1.2 Kapittel II – Seksjonering

I § 6 gjøres følgende endringer:

Første ledd siste punktum oppheves.

Annet ledd skal lyde:

• [2]Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen […] skal være fellesareal. Det samme gjelder garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne.

Tredje ledd skal lyde:

• [3] Seksjoneringen skal omfatte bare én grunneiendom eller anleggseiendom […].

Femte ledd første punktum skal lyde:

• [5] Planlagt bygning eller bruksenhet kan ikke seksjoneres før det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven.

Annet punktum oppheves.

Sjette ledd annet punktum skal lyde:

• [6] Ved seksjonering av boligseksjoner skal formålet være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår dette punktum opphevet.

Syvende ledd:

Utvalgets flertall – alle unntatt Anderssen og Zimmermann – foreslår ingen endring.

To av flertallet – Stene og Wyller – foreslår tilføyet nytt tredje punktum:

• Boligseksjoner skal også tilfredsstille krav i lov eller forskrift som er gitt til vern av liv og helse.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår syvende ledd opphevet.

I § 7 gjøres følgende endringer:

Annet ledd fjerde punktum oppheves.

Tredje ledd annet punktum oppheves.

Nytt femte ledd skal lyde:

• [5] Kommunen skal behandle og avgjøre seksjoneringsbegjæringen innen seks uker etter at den kom inn. Har begjæringen mangler som medfører at den blir returnert til rekvirenten uten unødvendig opphold, suspenderes fristen frem til kommunen mottar en rettet begjæring. Oversitter kommunen disse frister, reduseres seksjoneringsgebyret etter sjette ledd med tredjeparten. Varer oversittelsen mer enn tre uker, reduseres gebyret med to tredjeparter.

Femte ledd blir nytt sjette ledd og skal lyde:

• [6] For behandling av seksjoneringsbegjæringen kan det kreves et seksjoneringsgebyr som kommunen fastsetter. Gebyret kan ikke være høyere enn summen av de nødvendige kostnader kommunen har med slike saker. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkelloven for oppmålingsforretning, og for matrikkelbrev som må utarbeides etter bestemmelsen i § 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsvedtaket innbetales til kommunen. Blir begjæringen avslått, skal tinglysingsgebyret og halvparten av seksjoneringsgebyret betales tilbake.

Dissens: Torgersen og Wyller foreslår i tillegg et nytt tredje punktum som skal lyde:

• Gebyret må ikke overstige ni rettsgebyr i ordinære saker og femten rettsgebyr i saker der det er nødvendig med befaring.

I § 8 gjøres følgende endringer:

Første ledd oppheves.

Annet ledd bokstav c oppheves.

Fjerde ledd oppheves.

I § 9 gjøres følgende endringer:

§ 9 annet ledd skal lyde:

• [2] Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendommen, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike, kan grensene avmerkes og målsettes på situasjonskart som er i målestokk. Tilleggsdelen må ha minst én linje som er felles med en bygningsdel. Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, kan bruksenhetene ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning. Matrikkelbrev skal ved oppmåling utarbeides av kommunen etter reglene i matrikkelloven uten særskilt søknad.

Tredje ledd oppheves og fjerde ledd blir nytt tredje ledd.

I § 11 gjøres følgende endringer:

Første ledd første punktum skal lyde:

• [1] Når […] seksjoneringsvedtaket er truffet, skal kommunen føre seksjonene inn i matrikkelen.

I annet ledd skal nytt fjerde punktum lyde:

• Et sameie som er registrert i foretaksregisteret, kan registreres som hjemmelshaver til et formuesgode registrert i et realregister.

§ 12 og § 13 flyttes til kapittel III.

5.1.3 Kapittel III – Kjøperett for leier av bolig

Utvalgets flertall – alle unntatt Wyller – foreslår kapittel III (§§ 14-18) opphevet.

Under denne forutsetning foreslår hele utvalget at et nytt kapittel III får overskriften Reseksjonering og skal omfatte § 12 og § 13 uten endringer, samt ny § 14:

§ 14 Kommunens rett til å kreve reseksjonering

• [1] Dersom en eiendom eller bruksenhet seksjoneres før den er ferdig utbygd, og det ved ferdigattest eller etter fem år fra seksjoneringen er tinglyst, viser seg at det er avvik av betydning mellom det som er seksjonert og det som blir bygget, kan kommunen pålegge de aktuelle sameierne å gjennomføre en reseksjonering slik at seksjoneringen stemmer overens med det som er bygget. Reseksjonering etter denne paragrafen kan gå ut på både å endre antall seksjoner og endre seksjonens omfang. Sameiebrøken skal endres tilsvarende. Reseksjoneringen kan gjennomføres uten panthavers samtykke og uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på de aktuelle seksjonene.

• [2] Dersom en eiendom seksjoneres før den er ferdig utbygd, og det ikke er minst to seksjoner ferdig utbygd innen fem år fra seksjoneringen er tinglyst, kan kommunen slette seksjoneringen fra matrikkelen. Kommunen sender melding om dette til tinglysingsmyndigheten, som gjennomfører tilsvarende sletting i grunnboken. Sletting kan gjennomføres uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på noen av seksjonene.

• [3] Med ferdig utbygd menes i denne paragraf at en seksjon er bygget i slik utstrekning at den oppfyller minstekravene til den type seksjon (boligseksjon eller næringsseksjon) det er tale om.

• [4] Kommunen skal gi en frist for å begjære reseksjonering etter første ledd som skal være minst 30 dager. Etterkommes ikke pålegget om å begjære reseksjonering innen fristen, kan kommunen etter forutgående varsel ilegge de aktuelle sameierne tvangsmulkt. Tvangsmulkten løper fra et tidspunkt fastsatt i varselet og frem til begjæring om reseksjonering er mottatt av kommunen. Tvangsmulkten tilfaller kommunen.

5.1.4 Kapittel IV – Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

Utvalget foreslår at dagens § 19 blir ny § 15.

I § 15 (tidligere § 19) gjøres følgende endring:

Nytt femte ledd annet punktum skal lyde:

I sameier som inneholder næringsseksjoner kan vedtektene, med tilslutning fra de sameiere det gjelder, bestemme at eneretten skal være varig.

Utvalget foreslår at følgende nye paragrafer skal lyde:

§ 16 Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m.

• [1] Sameierne plikter å vedlikeholde bygningen, utvendige og innvendige fellesarealer og andre felles installasjoner på forsvarlig vis og unngå ulemper for den enkelte sameier, og forebygge skader på fellesareal og de enkelte bruksenheter. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt etter § 17 annet og tredje ledd. Den omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

• [2] Vedlikeholdsplikten omfatter også felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom bruksenheter. Sameierne har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenheter hvis det ikke er til vesentlig ulempe for vedkommende sameier. En sameier plikter å gi adgang til bruksenheten for utføring av slikt vedlikehold og for ettersyn i anledning vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og arbeid i bruksenhetene skal gjennomføres etter rimelig varsel og på en måte som ikke er til unødvendig ulempe for den enkelte sameier eller annen bruker.

• [3] Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan vedtektene fastsette at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Med godkjenning fra sameiermøtet kan det også avtales en større eller mindre vedlikeholdsplikt for en eller flere sameiere. Avtalen kan gjøres uoppsigelig i inntil ti år.

• [4] Hvis sameierne forsømmer å utføre forsvarlig vedlikehold etter første og annet ledd, kan en sameier, etter rimelig varsel til de øvrige, utføre vedlikeholdet selv og kreve sine nødvendige utgifter dekket i samme forhold som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 23 fjerde ledd.

§ 17 Vedlikeholdsplikt for bruksenheten

• [1] Den enkelte sameier skal vedlikeholde bruksenheten på forsvarlig vis slik at det ikke oppstår ulemper for andre sameiere, og forebygge skader på fellesareal og andre bruksenheter. Har bruksenheten tilleggsdeler, omfatter vedlikeholdsplikten også disse.

• [2] Sameieren har plikt til innvendig vedlikehold av bruksenheten. Dette omfatter slikt som vinduer og ytterdører, rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring, inventar, utstyr inkludert vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Våtrom må vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdsplikten omfatter også oppstaking og rensing av avløpsledninger frem til fellesledning, og rensing av sluk på balkong e.l. som ligger til bruksenheten.

• [3] Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av det som er nevnt i annet ledd, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner omfattes ikke av vedlikeholdsplikten. Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldige skader, herunder skade som følge av uvær, innbrudd e.l.

• [4] I vedtektene kan det bestemmes at vedlikeholdsplikten etter denne bestemmelse helt eller delvis skal påligge alle sameierne i fellesskap.

• [5] Ved eierskifte har erververen plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjoner og utskifting, etter bestemmelsene her selv om det skulle ha vært utført av overdrageren.

Dissens: Anderssen foreslår at ordene «på forsvarling vis» i første ledd første punktum går ut.

§ 18 Sameiers erstatningsansvar

• [1] En sameier kan kreve erstatning for tap som følge av at en annen sameier ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 17. Det gjelder likevel ikke så langt den ansvarlige sameier godtgjør at det manglende vedlikehold skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at han skulle ha regnet med hindringen, overvunnet eller unngått følgene av den. Som hindring regnes også at den ansvarlige var aktsomt uvitende om at vedlikeholdet var mangelfullt.

• [2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeperson som sameieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å utføre vedlikeholdet, er han fri for ansvar hvis valget av tredjeperson var fullt forsvarlig.

• [3] For indirekte tap kan en sameier bare kreve erstatning dersom det manglende vedlikehold skyldes feil eller forsømmelse hos den ansvarlige. Som indirekte tap regnes

  • a. tap i næring,

  • b. tap som følge av at bruksenheten eller deler av den ikke kan brukes, likevel ikke nødvendig innlosjering av brukere av en boligseksjon,

  • c. tap som følge av skade på annet enn bruksenheten og vanlig tilbehør til den.

• [4] Den ansvarlige sameier svarer bare for tap som han med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av vedlikeholdsmangelen. Forsømmer skadelidte å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må han selv bære den tilsvarende del av tapet.

• [5] Ansvaret kan nedsettes dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige sameier. Ved vurderingen skal det legges vekt på tapets størrelse sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og forholdene ellers.

• [6] Ved eierskifte er erververen ansvarlig etter reglene i paragrafen her for den del av tapet som skyldes manglende vedlikehold i hans eiertid.

• [7] Fører en vedlikeholdsmangel til skade på bygning, fellesareal eller annet som sameierne skal vedlikeholde og utbedre etter § 16, kan styret kreve erstatning etter reglene i paragrafen her.

§ 19 Sameiernes erstatningsansvar

• [1] Fører en vedlikeholdsmangel på bygning, fellesareal eller annet som sameierne skal vedlikeholde og utbedre etter § 16, til skade på en bruksenhet, kan en sameier kreve erstatning etter reglene i § 18 første til femte ledd. Reglene i § 18 første ledd tredje punktum og annet ledd gjelder ikke.

• [2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeperson som styret har gitt i oppdrag helt eller delvis å utføre vedlikeholdet, er sameierne fri for ansvar bare hvis tredjepersonen også ville vært ansvarsfri etter regelen i første ledd.

• [3] Kravet rettes mot styret. Fører kravet frem, er kostnaden en felleskostnad.

I § 20 gjøres følgende endringer:

Utvalget foreslår at § 20 skal lyde:

§ 20 Krav mot tidligere avtalepart

• En sameier eller styret kan gjøre sitt krav etter § 18 og § 19 og andre misligholdskrav gjeldende mot en tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Det gjelder bare i den utstrekning den ansvarlige etter § 18 eller § 19 kan gjøre krav gjeldende mot en tidligere avtalepart.

I § 21 gjøres følgende endringer:

Utvalget foreslår at overskriften og første ledd skal lyde:

§ 21 Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne

• [1] Styret bestemmer hvem som skal ha rett til å bruke garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne, jf. § 6 annet ledd fjerde punktum. Styret kan fastsette nærmere regler om dette; herunder at det skal betales leie for slike plasser. Dersom en sameier som tildeles slik plass, disponerer annen garasje- eller parkeringsplass, kan han pålegges å stille denne til disposisjon for en annen sameier.

I § 22 gjøres følgende endringer:

Tredje og femte ledd oppheves. Tidligere fjerde blir nytt tredje ledd. Nytt fjerde ledd skal lyde:

• [4] Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller det er fastsatt en begrensing på hvor mange seksjoner noen kan eie, kan en kreditor erverve boligseksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen.

Sjette ledd blir nytt femte ledd.

I § 26 gjøres følgende endring:

Tredje ledd skal lyde:

• [3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettigheter og plikter etter denne paragraf til den enkelte sameier.

I § 27 gjøres følgende endring:

Tredje ledd skal lyde:

• [3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettigheter og plikter etter denne paragraf til den enkelte sameier.

I § 28 gjøres følgende endring:

Annet ledd annet punktum skal lyde:

• Om ikke loven stiller andre krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer.

5.1.5 Kapittel V – Beslutningsmyndighet

I § 30 gjøres følgende endringer:

Annet ledd bokstav g skal lyde:

• tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene. Fører tiltaket med seg økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte sameiere på mer enn halvparten av grunnbeløpet i folketrygdloven, kan det bare gjennomføres med tilslutning fra disse.

Tredje ledd skal lyde:

• [3] Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, om oppløsning av sameiet samt vedtak som er særlig inngripende eller særlig viktige, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

5.1.6 Kapittel VI – Sameiermøte

I § 37 gjøres følgende endring:

Tredje ledd skal lyde:

• [3] Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning om søksmål mot seg selv eller nærstående eller eget eller nærståendes ansvar overfor sameierne. Det samme gjelder avstemning om andres ansvar dersom han har en vesentlig interesse i saken som kan stride mot fellesinteressen. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter §§ 26 og 27.

5.1.7 Kapittel VII – Styre og forretningsfører

I § 43 gjøres følgende endring:

I første ledd skal nytt annet punktum lyde:

• Styret kan også gjøre gjeldende krav sameierne har mot utbygger og som knytter seg til mangler ved, eller forsinket ferdigstillelse av, fellesareal.

5.1.8 Kapittel VIII – Regnskap og revisjon

I § 44 gjøres følgende endring:

Annet ledd skal lyde:

• [2] I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. I det ordinære sameiermøte kan det vedtektsfestes fritak fra denne regnskapsplikten. Et slikt fritak kan oppheves med tilslutning fra minst en tredjedel av de avgitte stemmene på et senere ordinært sameiermøte. Slike vedtektsendringer får anvendelse fra og med første regnskapsår etter at vedtak er fattet. Fritak fra regnskapsplikt etter første punktum kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene.

I § 45 gjøres følgende endring:

Første ledd skal lyde:

• [1] Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det ordinære sameiermøte kan vedtektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor. Dersom dette er vedtektsfestet, kan et senere ordinært sameiermøte med minst en tredjedels flertall av de avgitte stemmer vedtektsfeste at fritaket fjernes. Vedtektsendringer etter annet og tredje punktum får virkning fra og med første regnskapsår etter at vedtak er fattet. Fritak fra bruk av revisor som bestemt i første punktum kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtektene. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha en revisor valgt av sameiermøtet.

5.2 Endringer i matrikkelloven

Matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e oppheves

Matrikkelloven § 11 fjerde ledd oppheves.

5.3 Ikrafttredelse – Overgangsbestemmelser

Utvalget foreslår følgende bestemmelse om lovendringenes ikrafttreden og overgangsregler:

• [1] Lovendringene trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

• [2] Endringene i lovens kapittel II gjelder bare seksjoneringsbegjæringer som er kommet inn til kommunen etter at endringene trer i kraft.

• [3] For kjøperett som er utløst før lovendringen trådte i kraft, gjelder de tidligere regler selv om kjøperetten ikke er gjort gjeldende.

• [4] Endringene i §§ 18, 19 og 20 gjelder ikke der den skadevoldende handling har skjedd før endringene trådte i kraft.