1 Innledning

Forarbeidene til lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven) er:

• NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven
• Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner
• Innst. 308 L (2016–2017) om Lov om eierseksjoner fra Stortingets kommunal- og forvaltningskomité.

Loven trådte i kraft 1. januar 2018, med unntak av § 9 som trådte i kraft 1. juli 2018.

Bestemmelsene i §§ 7 og 8 og kapitlene om fremgangsmåten ved seksjonering (III) og reseksjonering (IV), gjelder bare for søknader som er fremsatt etter at denne loven er trådt i kraft. Søknader som er satt frem før denne datoen, skal behandles etter den gamle loven, jf. overgangsregelen i § 67 tredje ledd.

Noen endringer i loven trådte i kraft 1. januar 2020. Nå rammes også indirekte kjøp av en boligseksjon av ervervsbegrensningen i lovens § 23. Loven har også fått regler som begrenser adgangen til å drive med korttidsutleie i eierseksjonssameier til 90 døgn i løpet av et år.

Forarbeidene til lovendringene er:

• Prop. 36 L (2018–2019) Endringar i eigarseksjonslova mv. (korttidsutleige, skjerpa ervervsavgrensing og eigarskiftegebyr)
• Innst. 215 L (2018–2019) om Endringar i eigarseksjonslova mv. (korttidsutleige, skjerpa ervervsavgrensing og eigarskiftegebyr)

Noen endringer i loven trådte i kraft 1. januar 2021. Endringene innebærer presisering av bestemmelsen som gir seksjonseier rett til å sette opp ladepunkt for elbil. Videre ble kravet om enighet på årsmøtet for å kunne slå sammen to eller flere eierseksjonssameier endret til et krav om to tredjedels flertall.

Forarbeidene til lovendringene er:

• Prop. 144 L (2019–2020) om endringar i burettslagslova mv. (rett til å setje opp ladepunkt for elbil, samanslåing av eigarseksjonssameige)
• Innst. 78 L (2020–2021) om endringar i burettslagslova mv. (rett til å setje opp ladepunkt for elbil, samanslåing av eigarseksjonssameige)

Noen endringer i loven trådte i kraft 1. juli 2021. Det ble da innført en regel i § 49 som fastsetter at bruksenheter ikke kan bygges om, eller på annen måte tilrettelegges, som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning, uten at seksjonseier først har fått samtykke fra årsmøtet med to tredjedels flertall.

Forarbeidene til lovendringene er:

• Prop. 64 L (2020–2021) om endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova (endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling av boenheter til hybler mv.)
• Innst. 323 L (2020–2021) om endringer i plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven og matrikkellova (endret regelverk for eksisterende byggverk og oppdeling av boenheter til hybler mv.)

1.1 Ny struktur og mer moderne språk

Selv om 1997-loven erstattes av en helt ny lov, videreføres innholdet i stor grad. Loven har imidlertid fått en ny systematikk, og språket er modernisert i de fleste paragrafene. For eksempel er det gammeldagse ordet «begjæring» erstattet av det mer moderne og brukervennlige «søknad». Det er også verdt å merke seg at ordet «sameier» er erstattet av «seksjonseier» for å unngå at leseren forveksler det med en «sameier» etter lov om sameige.

1.2 Kort oversikt over det som er nytt sammenlignet med 1997-loven

Ny formålsbestemmelse og nye definisjoner

Loven har fått en formålsbestemmelse som klart gir uttrykk for hva som er lovens målsettinger (§ 1). Det er også nytt at loven i en egen paragraf (§ 4) definerer sentrale ord og uttrykk som loven bruke flere steder.

«Koblingsregel» for bolig

Loven har en ny regel som kobler eierseksjonslovens vilkår for å opprette en boligseksjon mot plan- og bygningslovens regler om når det oppstår søknadsplikt for selvstendig boenhet (§ 7 tredje ledd). Gjennom denne regelen skal det ikke lenger være mulig å opprette boligseksjoner det ikke er lov å bo i. Her har kommunene fått en ny og viktig oppgave i å samordne sin rolle som seksjoneringsmyndighet og plan- og bygningsmyndighet.

Seksjoneringstidspunktet er flyttet frem

Etter 1997-loven kan nybygg først seksjoneres når det foreligger igangsettingstillatelse. Ved seksjonering av bestående bygg måtte bruksenhetene være «ferdig utbygd».

Det sene tidspunktet for seksjonering skapte problemer for utbyggere som hadde behov for å finansiere sitt byggeprosjekt på et tidligere tidspunkt. Normalt vil finansiering forutsette et panteobjekt til sikkerhet for byggelån, og dette panteobjektet finnes ikke før seksjoneringen er gjennomført. I den nye loven er derfor det tidligste tidspunktet for når en seksjonering kan skje flyttet frem til tidspunktet for rammetillatelse (§ 8).

Tydeligere regler om parkeringsareal

Loven har en ny bestemmelse om parkering i eierseksjonssameier (§ 7 første ledd bokstav d). Regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som byggetillatelsen krever. For øvrig er det opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres. En konsekvens av regelen, er at kommunen ikke kan kreve at parkeringsplasser skal seksjoneres til fellesareal.

Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne

Loven har også en ny bestemmelse som skal sikre at parkeringsplasser som er tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne, faktisk gjøres tilgjengelige for disse personene (§ 26 annet ledd). Kommunen får med bestemmelsen vetorett mot eventuelle endringer i vedtekter som skal sikre disse rettighetene.

Leiers kjøperett er ikke videreført

Reglene om leiers kjøperett er ikke videreført i den nye loven. For kjøperett som er utløst før 1. januar 2018, gjelder imidlertid reglene i 1997-loven kapittel III selv om kjøperetten ikke er gjort gjeldende (§ 67 syvende ledd).

Saksbehandlingsfrister og gebyr

Loven innfører en frist for kommunens behandling av seksjoneringssaker på tolv uker (§ 14). Kommunene får nå også mulighet til å kreve gebyrer som dekker de nødvendige kostnadene (selvkostprinsippet), jf. § 15.

Sammenslåing av eierseksjonssameier

Loven legger til rette for at to eller flere eierseksjonssameier kan slå seg sammen til ett eierseksjonssameie på en enklere måte enn etter 1997-loven, ved at det ikke er krav til samtykke fra den som har tinglyst rettighet i den enkelte seksjon (§ 22 a fjerde ledd). En forutsetning er at bruksenhetene ikke endres ved sammenslåing. Dette innebærer at det ikke kan komme mellomliggende utleggspant eller andre disposisjoner som kan forrykke de eksisterende prioritetsforholdene på grunnboksbladene i forbindelse med sammenslåingen.

Rett til å kreve seksjonering

Loven har en ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig som ikke er seksjonert, rett til å kreve seksjonering (§ 9). Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2018. På samme tidspunkt trådte også forskrift til bestemmelsen i kraft. Forskriften inneholder nærmere regler om tingrettens kompetanse og saksbehandling og gjennomføring av seksjoneringen mv.

Vedlikeholdsplikt og erstatning

Nye regler fordeler vedlikeholdsplikten mellom sameiet og seksjonseierne på en bedre og tydeligere måte enn dagens lov (§§ 32 og 33). Dagens lov mangler regler om erstatningsansvar for seksjonseiere og sameier som bryter vedlikeholdsplikten. Loven innfører kontrollansvar som ansvarsgrunnlag (§§ 34 – 37).

Forenklede regler om revisjon og regnskap

Revisjons- og regnskapsreglene er betydelig forenklet. Alle sameier med 21 eller flere seksjoner får lovpålagt plikt til å føre regnskap etter regnskapslovens regler og til å ha statsautorisert eller registrert revisor (§§ 64 og 65).

1.3 Vedtak om myndighetsutøvelse og delegering av klageavgjørelseskompetanse

Det er bestemt at den myndigheten som i loven er lagt til «departementet», skal utøves av Kommunal- og distriktsdepartementet (tidligere Kommunal- og moderniseringsdepartementet).

Departementet har med hjemmel i § 2 tredje ledd bestemt at det på Svalbard er Longyearbyen lokalstyre som skal utføre de oppgavene loven legger til «kommunen».

Departementet har delegert sin myndighet til å avgjøre klager til statsforvalteren, jf. § 16: https://lovdata.no/dokument/DEL/forskrift/2017-10-25-2463

1.4 Forskrift og nye søknadsskjemaer

Både kommunen og Kartverket har lovpålagte oppgaver i en seksjoneringssak, og begge trenger noen klart definerte opplysninger for å utføre sine oppgaver. Dette skaper et større behov for standardiserte søknader enn i mange andre saker der private søker kommunen om tillatelse til noe.

De fleste søkere brukte tidligere et søknadsskjema som ble laget til ikrafttredelsen av 1997-loven. Skjemaet ble satt opp i tråd med kravene i forskrift 1. november 1995 nr. 869 om standardisert oppsett av blanketter til tinglysing. Skjemaet er lite tilpasset reseksjoneringssituasjonen.

Departementet har i forskrift 17. desember 2017 om bruk av standardisert søknad om seksjonering bestemt at søknad om seksjonering og reseksjonering skal settes frem på skjema som departementet fastsetter. Formålet er å sikre at en søknad inneholder de opplysningene kommunen må ha for å kunne behandle den, og at tinglysingsmyndigheten får de opplysningene den trenger for å opprette grunnboksblad for hver seksjon (førstegangsseksjonering) eller registrere endringer på seksjonens grunnboksblad (reseksjonering). Standardisering av søknadene er også en fordel for den som skal skrive søknaden, ved at felter, rubrikker og ledetekster gjør det klart hvilke opplysninger som må være med og i hvilken form.

Departementet er kjent med at det tidligere var ulik praksis blant kommunene knyttet til om tillatelsen til seksjonering gis på selve søknaden om seksjonering, eller om den følger vedlagt i et eget dokument (eventuelt begge deler). Kommunene må nå fylle ut at det er gitt tillatelse til seksjonering på selve søknadsskjemaet.1 Dette utgjør formelt sett det vedtaket som blir tinglyst. Kommunene må i tillegg påse at kravene i forvaltningsloven oppfylles, ved at brev med orientering om vedtaket og informasjon om klageadgang mv. sendes til den/de som sendte inn søknaden.

Departementet har laget ett skjema for søknad om førstegangs seksjonering og ett skjema for søknad om reseksjonering. Begge skjemaene med veiledning til utfylling er tilgjengelig her.