3 Spesielle motiver til lovutkastet

3.1 Kap. 1 Alminnelige bestemmelser

I kapittel 1 er det bestemmelser om virkeområde for loven, og definisjoner av noen sentrale begreper. Videre er det bestemt at loven ikke kan fravikes til skade for leieren, og i forlengelsen av dette er det foreslått en bestemmelse om forhandlede standardvilkår. Risikoen for sending av meldinger er regulert, og det er foreslått en bestemmelse om beregning av frister. Til slutt er det inntatt en generell bestemmelse om erstatningsansvar etter reglene i loven.

3.1.1 Til § 1-1 Lovens virkeområde

I første ledd er det fastsatt at loven gjelder for avtaler ombruksrett til husrom mot vederlag. Leddet inneholder dels en definisjon av husleiebegrepet, dels en avgrensning mot andre bruksretter.

Loven gjelder bruksrett til husrom. Begrepet husrom er ikke definert i loven. Leieobjektetet må for det første ha en varig tilknytning til en fast eiendom for å kunne karakteriseres som et husrom. Utleie av et fast fortøyd hotellskip, flyttbare boder og brakker, campingvogner, telter m.v. faller derfor utenfor loven. Videre kreves det at husrommet tilfredsstiller visse fysiske minimumskrav. Leie av helt ubebygde arealer faller utvilsomt utenfor lovens rekkevidde. Det må i det minste kreves at husrommet har vegger og tak, slik at disse gir ly mot vær og vind. Hvor mye som skal kreves for å karakterisere bygningsmessige innretninger som husrom, må overlates til rettspraksis. Det kreves imidlertid ikke at husrommet er en bygning i tradisjonell forstand. Konstruksjon og byggematerialer er i prinsippet likegyldig; leie av en utsprengt lagerhall i fjell omfattes derfor av loven.

Loven gjelder bare når bruksretten hviler på en avtale. Avtalen kan være skriftlig eller muntlig, og den kan være etablert ved en uttrykkelig disposisjon eller i handling. Hviler bruksretten på annet grunnlag, for eksempel ekspropriasjonsvedtak, testament, rettslig eller administrativ avgjørelse m.v. faller bruksretten utenfor husleieloven. Utvalget går imidlertid ut i fra at loven i stor utstrekning vil bli brukt analogisk på bruksretter som hviler på annet grunnlag.

Husleieavtalen gir rettighetshaveren en bruksrett til husrommet. Leieretten har tradisjonelt vært oppfattet som en total bruksrett. Det karakteristiske for disse er at rettighetshaveren har besittelsen av tingen. Tingen må etter tradisjonell oppfatning være klart avgrenset rent fysisk og rettighetshaveren må ha en (tilnærmet) eksklusiv råderett over den.

Utvalget mener at en ikke bør stille særlig strenge krav når det gjelder lovens anvendelsesområde. Husleieloven bør kunne anvendes selv om avtalen ikke gjelder et klart avgrenset areal. Dette innebærer at husrommet ikke nødvendigvis må være direkte omsluttet av vegger; uttrykket husrom omfatter både hele rom og deler av et rom. Leie av for eksempel halvparten av arealet i en åpen lagerhall, omfattes derfor av loven.

På den annen side faller avtaler om begrenset bruk av husrom utenfor loven, for eksempel avtaler som gir rett til anbringelse av reklameskilt, antenner, automater, postkasser og liknende.

Videre vil rene forvaringsavtaler falle utenfor lovens rekkevidde. Grensen mellom forvaringsavtaler og leie av lagerrom kan være vanskelig å trekke når en stiller så beskjedne krav til avgrenset areal og eksklusiv råderett. Ved grensedragningen må en først og fremst legge vekt på om utleieren (forvareren) har påtatt seg å føre tilsyn med, og ha et visst ansvar for de ting som skal oppbevares. Det er karakteristisk for husleie at utleiers plikter innskrenker seg til å stille husrommet til disposisjon i ordentlig stand.

Det er nokså vanlig at selger av fast eiendom tar forbehold om bruksrett til (deler av) eiendommen for seg selv eller andre. Varigheten av bruksretten kan være nøyaktig bestemt på forhånd, men det vanlige er at selgeren forbeholder seg en livsvarig bruksrett. Som oftest avtales det at bruksretten skal være vederlagsfri, men dette er strengt tatt ikke korrekt; normalt vil kjøpesummen være lavere når eiendommen overdras med påhefte av en slik bruksrett. Hvorvidt en bruksrett som nevnt omfattes av husleieloven, beror i prinsippet på en tolking av stiftelsesgrunnlaget for retten. Har partene uttrykkelig brukt leieterminologi, avtalt oppsigelsesfrist, husleiens størrelse m.v., foreligger det normalt et leieforhold. Gir stiftelsesgrunnlaget ikke konkrete holdepunkter, har en i rettspraksis hittil lagt til grunn at bruksretten faller utenfor husleieloven; den anses som et ledd i kjøpsforholdet. Dette får blant annet den konsekvens at bruksretten ikke kan bringes til opphør ved oppsigelse (med mindre noe annet er avtalt), men på den annen side kan ikke rettighetshaveren direkte påberope seg de regler i loven som verner om leierens interesser. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå endringer i rettstilstanden på dette punkt. Hvorvidt, og eventuelt i hvilken utstrekning loven kan anvendes analogisk på slike bruksretter, må overlates til rettspraksis.

Er brukeren medeier i objektet for bruksretten, faller forholdet som utgangspunkt utenfor husleieloven. En sameier har bruksrett til sameietingen direkte i kraft av sin eierposisjon, og husleieloven regulerer derfor ikke rettsforholdet mellom en seksjonseier og sameiet, jf. eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7. I andre sameieforhold må en legge til grunn at det ikke foreligger noe husleieforhold så lenge eierens bruk rent kvantitativt ligger innenfor rammen av hans part, jf. sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6 § 3 annet ledd. Det kan allikevel tenkes at sameierne har avtalt at forholdet dem imellom skal reguleres av husleieloven, jf. HRD inntatt i Rt. 1965 side 1199 og 1973 side 766. Er sameierens bruksrett kvantitativt mer omfattende enn hans part i sameiet, vil det ofte foreligge en leieavtale forså vidt angår den overskytende del av arealet. Bruksretten til denne del av arealet grunner seg nemlig ikke på sameierens medeiendomsrett.

Husleieloven regulerer også leieavtalen mellom et selskapsmedlem med bruksrett og eierselskapet. Mellom andelshaverne i et borettslag og borettslaget gjelder altså husleieloven, og det samme gjelder i forholdet mellom boligaksjeselskapet og aksjonærene. Leieren er riktignok medeier i selskapet, men det er selskapet som sådan som eier bygningen. Utvalget foreslår noen særlige bestemmelser om bruken av loven i disse forholdene, jf. utkastet til endring av § 34 i lov om borettslag.

Leasing av fast eiendom er blitt nokså utbredt. Uttrykket leasing blir brukt med varierende grad av presisjon, men det sentrale er at leiekonstruksjonen blir brukt i et rent finansieringsøyemed. Selskapet finansierer kundens prosjekt ved å kjøpe et bygg for kunden, eller ved å finansiere oppføringen av bygget. Det forekommer også at leieren overdrar et bygg han allerede eier til selskapet, for deretter å lease bygget tilbake (sale and lease back). Selskapets eierstatus er rent formell og tjener utelukkende som sikkerhet for engasjementet. Kontraktsforholdet mellom partene er utformet som en leieavtale hvor det fremgår at selskapet er eier av bygningen, og at kunden leier den. Kunden kan som oftest si opp leieavtalen med en viss frist, men i så fall skal det gjerne skje et etteroppgjør. Videre er det alltid avtalt en minimumsperiode : I denne perioden må kunden betale en forholdsvis høy leie som skal dekke selskapets omkostninger og fortjeneste. Leiefastsettelsen skjer på grunnlag av rentenivå og nedbetalingstid for kreditten, ikke på grunnlag av antatt markedsleie. Etter utløpet av minimumsperioden har kunden rett til å fortsette leieforholdet til en atskillig lavere leie, og han har som oftest rett til å kjøpe eiendommen til en på forhånd fastsatt pris. Avtaler av denne art, hvor finansieringsaspektet er helt dominerende, faller utenfor lovens rekkevidde.

Det er ikke bare tradisjonelle leasingavtaler som faller utenfor husleielovens virkeområde. Er hovedformålet med avtalen å finansiere anskaffelsen av et husrom, vil avtalen til vanlig falle utenfor lovens rekkevidde, og det selv om en har nyttet seg av leiekonstruksjonen for å sikre kredittengasjementet.

Videre forutsetter leiebegrepet at brukeren betaler vederlag for bruksretten. Vederlagsfri bruk av husrom (brukslån) faller utenfor loven. Vederlaget må referere seg til bruken av husrommet. Er selve bruksretten vederlagsfri, faller den utenfor loven selv om brukeren betaler for sitt eget forbruk av elektrisitet, vannforsyning, rengjøring o.l. Vederlaget kan bestå i penger eller naturalytelser; dets størrelse er uten betydning. Vederlaget kan betales periodisk, enten forskuddsvis eller etterskuddsvis, eller som en engangssum.

I mer særegne tilfelle kan det oppstå tvil om det betales vederlag for bruken.

Ved leie av lokale forekommer det at bruken skal være vederlagsfri for eksempel det første året, men at det deretter skal betales vanlig leie. Formålet med en slik avtale er gjerne å redusere leierens driftsutgifter i den første og presumptivt mest vanskelige periode. Det foreligger her utvilsomt et husleieforhold – også i det første året av perioden. Det foreligger også et leieforhold hvis brukeren skal betale leie i form av oppussing og istandsetting av husrommet, forutsatt at leierens plikter går ut over vanlig vedlikehold.

I utkastet er begrepet husrom brukt som fellesbetegnelse for bolig og lokale. Begrepene bolig og lokale er legaldefinert i annet ledd. Bakgrunnen for definisjonen er at reguleringen er ulik på mange punkter for de to typene av husrom. En rekke regler gjelder bare for boliger, og andre gjelder bare for lokale. Selv om en paragraf gjelder for begge typer husrom, forekommer det at reglene er innholdsmessig forskjellige, for eksempel slik at regelen kan fravikes ved avtale ved leie av lokale.

Definisjonen er bygget opp slik at begrepet bolig er positivt avgrenset til husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse, mens begrepet lokale er negativt avgrenset til alle husrom som ikke er bolig. I dette ligger at loven gjelder for alle leieavtaler om husrom; det finnes altså ingen husrom som etter sin art faller utenfor lovens rekkevidde.

Uttrykket beboelse vil neppe by på tvil; det dreier seg om husrom som benyttes som bolig for personer – altså til alminnelig opphold, til spising og overnatting.

Omfatter en og samme leieavtale både bolig og lokale, skal avtalen regnes som en boligleieavtale – med mindre bare en helt ubetydelig del av husrommet brukes til beboelse. Dette innebærer rent praktisk at de aller fleste leieavtaler som omfatter både bolig og lokale, går inn under boligreglene. Ved den konkrete vurdering skal en her legge avgjørende vekt på hva som er formålet med avtalen. Er et av formålene å skaffe leieren en bolig, gjelder boligreglene for hele avtalen, med mindre dette formålet er av helt underordnet betydning. Forholdet mellom boligens og lokalets leieverdi ikke er ikke avgjørende for den rettslige plassering.

Alle husrom som ikke er bolig, er lokale. Hva lokalet brukes til har ingen betydning. Reglene om lokale gjelder således for husrom som anvendes til for eksempel næringsvirksomhet, undervisningsformål, barnehager, biblioteker, konsertlokaler, offentlig administrasjon o.s.v.

Tredje ledd inneholder en avgrensning mot sammensatte avtaler der annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige.

Første punktum gjelder kombinerte leie- og arbeidsavtaler. Særregelen gjelder bare for boliger. Den er nærmere omtalt under 2.1.3. i de generelle motivene.

Det er her fastslått at loven gjelder selv om bruksretten har grunnlag i en arbeidsavtale. Loven får således anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om det er en tjenesteplikt for arbeidstakeren å bo i husrommet, eller om det bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Selv der det er en nødvendig forutsetning å bo i boligen for å utføre arbeidet på en tilfredsstillende måte, omfattes bruksretten av loven.

Tredje ledd annet punktum gjelder alle andre sammensatte avtaler. Når det gjelder disse, får loven ikke anvendelse når annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige.

De andre elementene i avtaleforholdet kan være bruksrettigheter, for eksempel bruksrett til produktiv jord, maskiner, møbler, faste anlegg som ikke er husrom o.s.v. De andre elementene kan videre være forskjellige former for samarbeidsordninger o.l. mellom partene. Utleieren skal f.eks yte leieren finansiell støtte, partene skal drive felles markedsføring, utleieren skal gi opplæring til leieren og hans ansatte, leieren har enerett til å selge utleiers produkter m.v. Videre kan nevnes såkalt franchising, der det består et svært tett og omfattende samarbeid mellom partene. De avtaletypene som her er nevnt ligger ofte fjernt fra typiske husleieavtaler, der utleieren bare stiller husrom til disposisjon mot vederlag.

Utvalget finner at de beste grunner taler for å betrakte slike sammensatte kontraktsforhold som ett enkelt rettsforhold i forhold til husleieloven. Enten gjelder loven for hele avtalen, eller så faller forholdet i sin helhet utenfor. Å anvende forskjellige regelsett kumulativt på de ulike elementer i rettsforholdet, kan det i normaltilfellene ikke bli tale om. En oppdeling av rettsforholdet vil innebære at den rettslige regulering blir ulik for de enkelte delene av forholdet, noe som ville være uheldig.

Husleieloven skal anvendes på hele avtalen når bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet. Også ved denne vurdering skal en ta utgangspunkt i formålet med avtalen; dersom hovedformålet med avtalen er å skaffe brukeren husrom, reguleres forholdet av husleieloven, men ikke ellers. Dette innebærer at de forskjellige ytelsenes (leie) verdi ikke er avgjørende for om loven skal anvendes. Selv om husrommets leieverdi overstiger de andre elementenes verdi, faller forholdet utenfor loven, hvis hovedformålet har vært noe annet enn å skaffe brukeren husrom.

I ansvarlige selskap og liknende fellesskaper forekommer det at en av deltakerene eier det husrommet som virksomheten drives fra. Her kan en møte spørsmål om det foreligger et husleieforhold mellom disse personene, eventuelt mellom eieren(e) og selskapet. Det må da vurderes konkret om de(n) som ikke eier husrommet, kan motsette seg at bruksretten faller bort ved å vise til husleielovens regler om oppsigelsesvern. Er bruken av husrom underordnet elementer av selskapsrettslig karakter, faller bruksretten utenfor lovens rekkevidde. Det samme gjelder andre tilfelle hvor det foreligger et mer eller mindre tett og omfattende samarbeid mellom eieren og brukeren. Kommer bruksretten til husrom i bakgrunnen sammenliknet med de andre elementene i forholdet, faller det utenfor loven. Overlates en eksisterende virksomhet som drives i leide lokaler til andre for et bestemt tidsrom, eller inntil videre, faller bruksretten normalt utenfor husleieloven. Hovedformålet med en slik avtale er å overta de inntektsmuligheter som ligger i virksomheten, ikke å skaffe brukeren et tjenlig husrom.

Det fremgår av fjerde ledd at loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Bestemmelsen må ses i sammenheng med at loven bare gjelder der rettighetshaveren betaler vederlag for bruken, jfr definisjonen i første ledd, og er bare en presisering av at vederlaget kan bestå i annet enn penger. Vederlaget kan være for eksempel arbeid for utleieren eller oppussing og istandsetting av husrommet (som går utover vanlig vedlikehold).

3.1.2 Til § 1-2 Unntak for visse leieforhold

Paragrafen inneholder visse unntak fra hovedregelen i § 1-1. De bruksrettsforhold som det her gjelder fyller som oftest de formelle kjennetegn på husleieforhold, men bruksrettene faller allikevel utenfor lovens virkeområde.

Det fremgår av første ledd at avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester, faller utenfor lovens anvendelsesområde. Det er klart at de fleste reglene i loven ikke passer på leie av ett eller flere rom i et hotell m.v.

Normalt er det kurant å fastslå om det foreligger et husleieforhold når leieren bor i et hotell, pensjonat e.l, men dette slår ikke alltid til. Det er ikke avgjørende om husrommet ligger i et hotell eller liknende overnattingssted; det avgjørende er om bortleien er et ledd i hotell- eller pensjonatvirksomheten. Utleie av andre rom enn de egentlige hotell- og pensjonatrom faller derfor inn under loven. Skulle det oppstå tvil på dette punkt, må en foreta en konkret helhetsvurdering. Det kan her være naturlig å legge vekt på om forholdet er ment å være varig og om avtalen omfatter ytelser som særpreger hotellkontrakten, som rengjøring av rom, fullstendig møblering, service fra en stab av ansatte m.v. At forholdet er ment å være mer langvarig enn det som er vanlig for hotellkontrakten, trekker i retning av å betrakte det som et vanlig husleieforhold, og det samme gjelder dersom leierne steller værelsene sine selv. Andre momenter er om utleieren har bevilling til å drive overnattingssted, og om leieren har et annet permanent hjem.

Leie av et helt hotell med sikte på vanlig framutleievirksomhet omfattes derimot av husleieloven.

Det framgår av annet ledd at leie av husrom bestemt til ferie- eller fritidsbruk faller utenfor husleielovens virkeområde.

Bakgrunnen for begrensningen i lovens rekkevidde er at mange av reglene vil passe dårlig på husrom som skal nyttes til slike formål. Avtalen vil gjerne være temmelig kortvarig, og leieren har til vanlig ikke nevneverdig behov for vern mot urimelige avtalevilkår. Etter utvalgets oppfatning er det naturlig å overlate til partene selv å bestemme innholdet i og varigheten av leieavtalen. Bestemmelsene i loven kan imidlertid nyttes analogisk i den utstrekning de passer.

Uttrykket husrom bestemt til ferie og fritidsbruk refererer seg til partenes formål med avtalen, ikke til husrommets art. En ordinær enebolig beliggende på sørlandskysten, som leies bort til turister i sommermånedene, faller utenfor loven. Boligen er etter sin art ikke en fritidsbolig, men formålet med avtalen er å skaffe leieren en fritidsbolig, og det er avgjørende.

3.1.3 Til § 1-3 Ufravikelighet

Paragrafen fastslår at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som stiller leieren mindre gunstig enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Tilsvarende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 4 og håndverkertjenesteloven § 3.

Slik regelen er formulert kan det ikke avtales mellom partene at leieren skal avskjæres fra noen av de rettigheter loven gir ham. Regelen rammer både standardvilkår og individuelt utformede vilkår. Uttrykket gjøres gjeldende innebærer at leieren er ubundet av kutymer og sedvaner i den utstrekning de stiller ham mindre gunstig enn det som følger av lovens regler.

Videre innebærer regelen at partene fritt kan treffe avtale om forhold som knytter seg til leieforholdet, men som ikke er regulert i loven. Avtalefriheten er allikevel begrenset av generalklausulen i avtalelovens § 36.

Det er hensynet til leieren som gjør det nødvendig at loven i stor utstrekning er ufravikelig. Dette hensyn rekker ikke lenger enn til å forby at leieren fraskriver seg rettigheter som loven gir ham. Det er ingen grunn til å forby at det avtales vilkår som stiller leieren gunstigere enn det som følger av loven. I det hele tatt vil ikke leieren behøve å påberope seg lovens regler dersom han kan påberope seg annet rettsgrunnlag som gir ham en bedre stilling. Bortsett fra vilkår i avtalen, kan det være aktuelt å påberope seg kutymer og sedvaner som stiller leieren gunstigere enn det som følger av loven.

Det er allikevel grunn til å understreke at bestemmelsen i § 1-4 om standardvilkår overhodet ikke kan fravikes ved leie av lokale.

Avgjørelsen av om en avtalebestemmelse eller annet rettsgrunnlag stiller leieren ugunstigere enn hva som enn følger av lovens regel, vil i alminnelighet ikke by på problemer, selv om det i enkelte tilfelle kan oppstå tvil. Det skal i så fall ikke foretas noen totalvurdering av leierens stilling etter loven mot leierens stilling etter avtalevilkårene. Det er forholdet mellom den enkelte avtaleklausul og lovens regel som er avgjørende. Det er med andre ord ikke spørsmål om avtalen som helhet er urimelig eller ubalansert, men bare om den enkelte avtaleklausul går lenger enn loven tillater. Har utleieren påtatt seg plikter som han ellers ikke ville hatt etter loven, men samtidig forbeholdt seg fritak fra andre plikter, må en vurdere den sistnevnte bestemmelse isolert. Er denne bestemmelsen i strid med lovens regel, må den settes til side. Resten av avtalen vil bli stående som før – også de bestemmelser som stiller leieren gunstigere enn husleieloven gjør.

Bestemmelsen gjelder bare forhåndsavtaler, og er ikke til hinder for at leieren etter at den aktuelle situasjon er oppstått, gir avkall på sine rettigheter etter loven. Leieren kan for eksempel gi avkall på sin hevingsrett etter at utleieren har misligholdt sine plikter i vesentlig grad.

En rekke av bestemmelsene i loven åpner for avvikende avtaler som stiller leieren mindre gunstig enn det som følger av reglene i loven. Når det gjelder leie av lokale, foreslår utvalget å gjøre storparten av reglene i loven fravikelige.

Er en regel i loven fravikelig, beror det i prinsippet på en tolking av partenes avtale om loven er fraveket i det konkrete tilfellet. Utgangspunktet må være at det kreves klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn, men det kan naturligvis ikke kreves at eventuelle avvik er utformet skriftlig. Partenes felles forutsetninger om at en annen løsning enn lovens skal gjelde, vil utvilsomt være tilstrekkelig. Avvikende avtaler kan allikevel være i strid med generalklausulen i avtalelovens § 36.

Utvalgets medlem Einar Frigland ville foretrekke en systematikk der de av lovens regler som er ufravikelige i næringsleieforhold, skilles ut i et eget næringsleiekapittel. Dette ville lette forståelsen for brukerne, som etter det foreliggende forslag finner bestemmelser om fravikelighet for næringsleieforhold spredt gjennom en del av lovens kapitler. Det er av praktisk interesse for brukerne å finne det som angår dem spesielt, raskest mulig og med minst mulig tvil, noe som best fremmes gjennom å la de relativt få bestemmelser som må være ufravikelige i næringsleieforhold, samles i et eget kapittel som bare gjelder dette.

3.1.4 Til § 1-4 Standardvilkår m.m.

Paragrafen tar sikte på tilfelle der leieavtalen enten er inngått på grunnlag av standardvilkår utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne, eller der det i leieavtalen henvises til slike vilkår. Bestemmelsen, som gjelder både boligleie og lokalleie, er uten motstykke i gjeldende husleielov, men ivaretar i noen grad de samme hensyn som bestemmelsene i gjeldende husleielovs § 5 om bruk av blanketter.

Til tross for utgangspunktet om ufravikelighet i utkastet § 1-3 åpner en rekke av bestemmelsene for avvikende avtalebestemmelser. Dette gjelder særlig ved leie av lokale. Det kan tenkes at denne friheten nyttes på den måten at organisasjoner for partene fører forhandlinger med sikte på å oppnå en standardisering av de vilkår som er i bruk ved utleie. Bestemmelsen her forutsetter at det foreligger slike forhandlede vilkår.

Det framgår av første ledd første punktum at dersom leieavtalen er inngått på grunnlag av standardvilkår utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for partene, eller dersom det i avtalen er henvist til vilkår som nevnt, skal det senest ved avtaleinngåelsen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at denne type vilkår må formodes å gi en balansert fordeling av rettigheter og plikter – fordi begge parter er blitt hørt og tatt hensyn til i forhandlingsfasen. Avtalebestemmelser som avviker fra det organisasjonene i fellesskap er kommet fram til, vil ofte kunne forrykke den balanse som er oppnådd. Når en krever at avvik fra standardvilkårene er opplyst skriftlig vil den annen part bli oppmerksom på avviket. Videre vil standardvilkårene på denne måten få større gjennomslagskraft enn ellers, noe som kan være en fordel.

Det kan tenkes at den individuelle avtale bygger på, eller inneholder en henvisning til noen, men ikke alle standardvilkårene. I den utstrekning enkelte av standardvilkårene er holdt utenfor i den individuelle avtale, må det opplyses om det. I motsatt fall kunne en oppleve at den av partene som utformer kontraktsdokumentasjonen, i praksis ofte utleieren, ville ekskludere de bestemmelsene som går i motpartens favør.

De standardvilkår det i praksis vil være tale om, er fullstendige avtalevilkår av den typen som er kjent blant annet fra entrepriseområdet. Det finnes ikke i dag slike standardiserte vilkår for leieavtaler, men utvalget er kjent med at det planlegges initiativ i denne retning.

Bestemmelsen bygger på en forutsetning om at standardvilkårene i alminnelighet må anses vedtatt av begge parter dersom vilkårene enten er gjengitt i leieavtalen, eller dersom leieavtalen inneholder en henvisning til dem.

Når det kreves at vilkårene er utarbeidet etter forhandlinger, innebærer det at ensidig opprettede vilkår faller utenfor bestemmelsens rekkevidde. Det er heller ikke tilstrekkelig at den annen part blir konsultert under utarbeidelsen av vilkårene; det kreves at begge parter opptrer som likeverdige forhandlingsparter, og at begge parter blir hørt og tatt hensyn til.

Videre kreves det at forhandlingene føres mellom organisasjoner for leierne og utleierne. Dette kravet er ikke til hinder for at vilkårene formelt utarbeides av en tredjemann, for eksempel Norges Standardiseringsforbund. Det er heller ikke noen forutsetning at den enkelte utleier eller leier er medlem av de organisasjoner som står for utarbeidelsen. Det er tilstrekkelig at forhandlingene er ført av organisasjoner som nevnt, og at organisasjonene er kommet til enighet om vilkårene.

Er den konkrete leieavtale inngått på grunnlag av, eller er det i denne avtalen henvist til standardvilkår som nevnt, må eventuelle avvik fra standardvilkårene opplyses skriftlig. Dette gjelder som hovedregel hva enten avviket går i utleiers eller leierens favør, jf. annet ledd. De bestemmelser i avtalen som avviker fra standardvilkårene, må således uttrykkelig opplyse om at de ikke er i overensstemmelse med standarden. Hver enkelt avvik må markeres på en tydelig måte i tilknytning til den enkelte avvikende bestemmelse. Det er ikke tilstrekkelig med en generell bestemmelse om at enkelte av standardvilkårene er fraveket i den foreliggende avtale. Er ett eller flere av standardvilkårene utelatt i den individuelle avtale, må også dette opplyses. Det er imidlertid ikke noe krav at det opplyses hva avviket nærmere består i.

Det framgår av første ledd annet punktum at standardvilkårene vil gjelde dersom en har forsømt å opplyse om at en avtalebestemmelse avviker fra standardvilkårene. Begge parter kan altså kreve standardvilkårene – og ikke de individuelt utformede vilkår – lagt til grunn i en eventuell tvist.

Bakgrunnen for at standardvilkårene, og ikke de fravikelige lovreglene i husleieloven skal legges til grunn, er at standardvilkårene må formodes å representere en balansert fordeling av rettigheter og plikter mellom partene. Bestemmelser som går i den ene parts disfavør vil som oftest være oppveiet av andre bestemmelser som går i partens favør. Det kan derfor lett tenkes at husleielovens fravikelige regel vil passe dårlig inn i sammenhengen. At standardvilkårene gjelder der intet annet er opplyst, er også i samsvar med partenes forventninger.

I annet ledd er det fastsatt at bestemmelsene i første ledd ikke er til hinder for at leier av bolig påberoper seg avtalebestemmelse som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

Utgangspunktet i første ledd er at begge parter kan kreve standardvilkårene lagt til grunn dersom avvik ikke er markert på den måte som kreves. Går den avvikende avtalebestemmelse i leieren favør, kan utleieren således kreve at standardvilkårene blir lagt til grunn. I annet ledd er det gjort unntak fra hovedregelen om fullstendig preseptivitet; leier av bolig kan påberope seg avtalebestemmelse som avviker fra standardvilkårene selv om avviket ikke er markert. Bakgrunnen for bestemmelsen i annet ledd er at leier av bolig sjelden vil ha en så sterk forhandlingsposisjon at utleieren har behov for det vern som ligger innebygget i bestemmelsens første ledd. Det vil dessuten kunne virke som en felle for ukyndige leiere av bolig dersom muntlige tilleggsavtaler ikke skulle kunne påberopes fordi det er henvist til standardvilkår.

3.1.5 Til § 1-5 Avtaleform

Paragrafen fastsetter at avtale om leie av husrom kan inngås både skriftlig og muntlig, og at begge parter kan kreve å få en muntlig avtale satt opp skriftlig. Bestemmelsen er i store trekk en videreføring av gjeldende husleielov § 5, og noenlunde tilsvarende bestemmelser finnes i lov om tomtefeste § 3 og avhendingsloven § 1-3. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Bestemmelsen i første punktum, som fastsetter at en leieavtale kan inngås skriftlig eller muntlig, må antas å være uten selvstendig rettslig betydning. Formålet er bare å presisere at loven ikke er til hinder for at leieavtaler inngås muntlig.

I annet punktum er det bestemt at hver av partene kan kreve en muntlig leieavtale opprettet skriftlig. Formålet med bestemmelsen er å skape klarhet over rettsforholdet mellom partene, og unngå tvil om hva som er avtalt.

Hver av partene kan kreve at den avtalen som blir satt opp skriftlig inneholder en fullstendig regulering av forholdet mellom dem. Det kan her være naturlig at den part som krever skriftlig avtale utarbeider et utkast til dette. Parten har i så fall krav på at den annen part skriver under dokumentet, under forutsetning av at det skriftlige utkast er i overensstemmelse med det som er avtalt muntlig.

Kravet om å få leieavtalen opprettet skriftlig etter bestemmelsene i første ledd kan fremsettes ved avtaleinngåelsen, eller på et hvilket som helst senere tidspunkt. Retten til å kreve skriftlig avtale opprettet, omfatter også eventuelle muntlige tillegg til en allerede eksisterende skriftlig avtale.

Dersom den annen part nekter å underskrive utkastet, uten samtidig å hevde at utkastet avviker fra den muntlige avtale, foreligger det mislighold. Den part som framsetter kravet kan i så tilfelle gjøre vanlige sanksjoner gjeldende mot den annen part; det mest aktuelle alternativ vil være heving. Det er også adgang til gå til sak for å få fastslått ved dom, enten at den annen part har plikt til å medvirke til at avtalen opprettes skriftlig, eller eventuelt at det foreligger en leierett, og hvilke vilkår som gjelder for denne.

3.1.6 Til § 1-6 Risikoen for sending av meldinger

Paragrafen fastsetter at mottakeren som hovedregel bærer risikoen for sending av meldinger etter loven, så sant meldingen er avsendt på forsvarlig måte. Bestemmelsen skal gjelde både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov, men tilsvarende bestemmelse finnes i kjøpsloven § 82 og håndverkertjenesteloven § 4.

Hovedregelen er at dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Dette vil si at når meldingen er forsvarlig avsendt, har mottakeren som hovedregel risikoen for at meldingen kommer fram i tide og på riktig måte.

Hovedregelen om at mottakeren har risikoen for at meldingen kommer riktig fram, gjelder bare tilfelle der loven uttrykkelig angir at en part skal eller kan sende en melding. Meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som utkastet ikke har regler om, faller derfor utenfor regelen her. Bestemmelsen gjelder selv om det i lovteksten er brukt andre uttrykk enn melding (for eksempel underretning i utkastet § 2-8) Den foreslåtte bestemmelse får først og fremst betydning ved reklamasjoner; er reklamasjonen sendt innen fristen, og på forsvarlig måte, har parten reklamert i tide selv om meldingen blir forsinket eller ikke kommer fram til den annen part.

Hovedregelen gjelder bare dersom ikke annet framgår. Denne reservasjonen tar i første rekke sikte på tilfelle der det framgår av lovteksten at avsenderen har risikoen, for eksempel ved at det kreves at mottageren har mottatt meldingen (slik som ved oppsigelse fra utleiers side, se §§ 10-11 og 10-12). Det kan også følge av selve det forhold meldingen gjelder at avsenderen har risikoen for at meldingen kommer rett fram. Dette gjelder blant annet ved inngåelse av og endringer i leieavtalen, jf. reglene i avtaleloven.

3.1.7 Til § 1-7 Beregning av frister

Paragrafen fastsetter at reglene i domstolslovens §§ 146, 148 og 149 får anvendelse ved beregning av frister etter denne lov. Bestemmelsen er ny i forhold til dagens lov, men innebærer neppe noen realitetsendring. Tilsvarende bestemmelse finnes i lov om pant av 8. februar 1980 nr. 2 § 1-16.

I domstolsloven §§ 146, 148 og 149 finner en utførlige regler om fristberegning, fristavbrudd og fristforlengelse i visse tilfelle. Etter utvalgets oppfatning er disse reglene godt egnet til å nyttes også mellom partene i husleieforhold.

3.1.8 Til § 1-8 Erstatningsansvar for skade på person m.m.

Paragrafen fastsetter at reglene om erstatningsansvar ved mislighold ikke omfatter skade på person, og heller ikke tap som ikke er en følge av mislighold. Bestemmelsen, som skal gjelde både ved leie av bolig og leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Utvalget har vurdert å foreslå et samlet kapittel om erstatningsspørsmålene ved mislighold, slik som i kjøpsloven og avhendingsloven. Utvalget har imidlertid funnet det mest hensiktsmessig å integrere erstatningsreglene i de kapitler hvor de passer inn i sammenhengen. Erstatningsreglene finnes derfor først og fremst i kapittel 2 når det gjelder utleiers ansvar og i kapittel 6 når det gjelder leierens ansvar. De spørsmål som deretter står igjen, kan mest hensiktsmessig plasseres i lovens kapittel 1.

Tap som følge av personskade skal ikke være omfattet av reglene om erstatningsansvar i loven her. Erstatning for slikt tap må følge vanlige erstatningsregler.

Utvalget vil her nevne at det i flere sammenhenger er lagt til grunn at kontraktsansvaret ikke omfatter personskade. En slik forutsetning finner en både i motivene til kjøpsloven av 1988 og håndverkertjenesteloven av 1989, uten at det går fram av lovtekstene. Unntaket er grunngitt på denne måten i proposisjonen til kjøpslov (Ot.prp. nr. 80 (1986-87) side 25) :

...Så vel arten av skader som erstatningsberegningen tilsier at disse ( det vil si personskadene) ikke reguleres av kjøpsloven, men utelukkende av de særlige reglene om produktansvar.

I motivene til håndverkertjenestelov heter det at departementet mener at unntaket følger av alminnelige prinsipper, og at det derfor er unødvendig å nevne det i lovteksten (Ot.prp. nr. 29 (1988-89) side 51, jf. side 95).

Utvalget trenger ikke ta standpunkt til om personskadene er unntatt fra kontraktsansvaret ut fra alminnelige prinsipper; det er tilstrekkelig å peke på at husleieloven ikke bør gjelde for personskader i større utstrekning enn andre sentrale privatrettslige lover som kjøpsloven og håndverkertjenesteloven. Derimot mener utvalget at det er en fordel at et så sentralt unntak går fram av lovteksten.

Tap som ikke er en følge av mislighold faller utenfor rekkevidden av erstatningsreglene i loven. Denne siden av bestemmelsen er bare en presisering av det som i dag er gjeldende rett.

3.2 Kap. 2 Overlevering og krav til husrommet

I kapittel 2 er det bestemmelser om hvilke plikter utleieren har ovenfor leieren i overleveringsfasen. For det første inneholder kapitlet bestemmelser om på hvilket tidspunkt husrommet skal stilles til leierens disposisjon. Videre er det utførlige bestemmelser om hva som representerer mangler ved leie av husrom. Det er også foreslått en regulering av hvilke virkninger det har dersom utleieren misligholder sine plikter etter lov eller avtale. Reguleringen ligger på mange punkter tett opp til tilsvarende regler i kjøpsloven og lov om avhending av fast eiendom. Bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale.

3.2.1 Til § 2-1 Tidspunkt for overlevering

Paragrafen inneholder bestemmelser om på hvilket tidspunkt utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon, og på hvilket tidspunkt utleieren anses for å ha oppfylt denne forpliktelsen. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 13 første ledd, men inneholder også enkelte nydannelser.

Det framgår av første ledd at utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Tidspunktet for overlevering (dato og eventuelt klokkeslett) må derfor fastlegges på grunnlag av en tolking og utfylling av partenes avtale. I de aller fleste tilfelle vil avtalen inneholde uttrykkelige bestemmelser om tidspunktet for overlevering. Skulle dette være forsømt, og en forøvrig står uten holdepunkter i partenes avtale, må en falle tilbake på regelen i tredje ledd, jf. nedenfor.

Det framgår av annet ledd første punktum at når ikke annet er avtalt, skal overlevering regnes for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret adgang til husrommet. Formålet med bestemmelsen er å fiksere overleveringstidspunktet på en klar måte. Bakgrunnen for den foreslåtte bestemmelse er at det ofte kan være behov for å få fastslått et skjæringspunkt for når de ulike rettsvirkninger knyttet til overlevering inntrer. På grunnlag av bestemmelsen i første punktum vil det i de fleste tilfelle være kurant å fastlegge om det foreligger en forsinkelse fra utleiers side, fra hvilket tidspunkt leieren plikter å betale leie, fra hvilket tidspunkt leieren plikter å utføre vedlikehold, på hvilket tidspunkt husrommets kontraktsmessighet skal bedømmes o.s.v.

Det følger av ordlyden at partene kan avtale at overlevering skal regnes for skjedd på et annet tidspunkt enn angitt i annet ledd første punktum. Partene kan for eksempel avtale at levering skal anses skjedd en viss tid etter at husrommet er tatt i bruk av leieren, eller at overlevering anses skjedd den første dag i den måned overlevering fant sted. Partene kan også avtale at enkelte av rettsvirkningene knyttet til overleveringen skal inntre på et annet tidspunkt; det kan for eksempel avtales at leieren ikke skal betale husleie de første månedene etter overleveringen.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum innebærer en modifikasjon i bestemmelsen i første punktum. Det framgår av denne at overlevering allikevel ikke regnes for skjedd dersom leieren avviser husrommet fordi det har vesentlige mangler. Leierens rett til å avvise husrommet er betinget av at mangelen er så kvalifisert at den gir hevingsrett, jf. § 2-12. Nytter leieren seg av retten til å avvise utleiers tilbud om å overta husrommet og tiden for overlevering er kommet, foreligger det en forsinkelse.

Er mangelen av uvesentlig betydning, kan leieren ikke avvise utleiers tilbud om å overta husrommet. I så tilfelle må leieren overta husrommet i den stand det er, men kan kreve retting etter bestemmelsene i § 2-10 og avslag i leien etter bestemmelsene i § 2-11.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum forutsetter at husrommet ikke overtas av leieren. Overtas husrommet i den stand det befinner seg, er leieren således henvist til å gjøre mangelssanksjoner gjeldende mot utleieren selv om mangelen i prinsippet kunne gitt grunnlag for avvisning.

Det framgår av tredje ledd at dersom overleveringstidspunktet ikke er fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å få overta husrommet tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom en ikke har noen holdepunkter i partenes avtale for når overlevering skal skje. Kommer bestemmelsen i tredje ledd til anvendelse, kan ikke utleieren kreve vederlag i tiden før tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Bestemmelsen får virkning for begge parter på den måten at utleieren kan kreve vederlag fra det tidspunkt leieren kan kreve å få overta bruken.

3.2.2 Til § 2-2 Generelle krav til tilstand

Paragrafen inneholder visse generelle bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved overleveringen. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Bestemmelsene i første og annet ledd er i hovedtrekk en videreføring av gjeldende husleielov § 13 første og annet ledd, mens tredje ledd representerer en nydannelse.

Det framgår av første ledd at husrommet skal være i samsvar med de krav som følger av avtalen mellom partene. At husrommet skal være i samsvar med det som følger av avtalen, innebærer at ikke bare avtalens ordlyd, men også partenes forutsetninger og andre forhold omkring avtaleinngåelsen kan ha betydning ved tolkingen.

Den skriftlige eller muntlige leieavtalen kan være mer eller mindre utførlig.

I noen tilfelle har partene regulert i detalj hvordan husrommet skal være, for eksempel med hensyn til byggematerialer, planløsning, areal, utsikt, kapasitet for vann og avløp o.s.v. Er husrommet ikke i overensstemmelse med det som uttrykkelig er avtalt, foreligger det som oftest en mangel. I andre tilfelle kan avtalen være atskillig mer summarisk, eller kanskje helt uten bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved overleveringen. Finner en ikke holdepunkter i avtalen for hvilke krav leieren kan stille til husrommet, må en i stor utstrekning falle tilbake på de supplerende bestemmelsene i annet ledd og tredje ledd, samt de påfølgende paragrafene.

I annet ledd er det fastsatt at når ikke annet er avtalt skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det framgår direkte av ordlyden at bestemmelsen bare kommer til anvendelse når ikke noe annet kan utledes av avtalen. Det er grunn til å understreke at bestemmelsen i annet ledd ikke er uttømmende; oppregningen skal bare angi visse alminnelige prinsipper for bedømmelsen av husrommets egenskaper og bruk.

Husrommet skal være i vanlig god stand. Har en ikke holdepunkter for annet, kan leieren kreve at husrommet holder vanlig god standard hensett til dets alder, beliggenhet, leiens størrelse m.m. Hva som nærmere ligger i dette, kan være vanskelig å avgjøre fordi to eiendommer sjelden er like. Uttrykket vanlig god stand bygger på en forutsetning om at det finnes andre husrom av liknende art som leies ut til tilsvarende formål. I praksis kan det være vanskelig å finne et tilfredsstillende sammenligningsgrunnlag, og da må en i stor utstrekning falle tilbake på mer generelle typesynspunkter. For eksempel må leieren – hvor ikke annet er uttrykkelig avtalt – kunne gå ut i fra at vindusrutene i husrommet er hele, at det elektriske anlegget er lovlig installert og funksjonsdyktig, at det ikke er vann eller fuktighet ut over det normale i kjelleren, at taket er tett, at låsene i ytterdørene er brukbare og at husrommet er utstyrt med nødvendig tilbehør som påbudt brannvernsutstyr.

Det framgår av tredje ledd at husrommet som hovedregel har en mangel dersom det ikke fyller visse minstekrav til formålstjenlighet. Bestemmelsen gjelder, på samme måte som annet ledd, bare dersom det ikke kan utledes noe annet av partenes avtale eller omstendighetene omkring denne.

I bokstav (a) er det fastsatt at husrommet skal passe for de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til. Husrommet skal etter denne bestemmelse oppfylle en viss standard når det gjelder egenskaper, og denne standard må fastlegges på grunnlag av det som er vanlig bruk på avtaletidspunktet. Det kan foreligge en mangel selv om husrommet ikke er totalt uegnet til vanlig bruk; mangler husrommet egenskaper som tilsvarende husrom vanligvis har, kan det bli ansett som mangelfullt selv om det nok kan anvendes til det avtalte formål. Skal husrommet for eksempel nyttes som bolig, kan det ha mangler dersom det er meget trekkfullt og uten isolering, og det selv om det i prinsippet er beboelig. Det er allikevel grunn til å understreke at husrom for utleie innbyrdes er svært forskjellige, og det er ikke uten videre sagt at de dårligste på markedet også er mangelfulle. Som eksempel på tilfelle der bestemmelsen kan få betydning kan nevnes at leieren skal bruke et lokale til bilverksted, og det så viser seg at gulvet er for svakt dimensjonert til å tåle vekten av biler.

I bokstav (b) er det bestemt at husrommet som hovedregel skal passe til det formål leieren ifølge avtalen skal nytte husrommet til. Også i dette ligger at husrommet skal fylle en viss standard når det gjelder formålstjenlighet, men denne standarden må fastsettes ut fra den bruk som er avtalt. Dette alternativ er aktuelt dersom leieren etter avtalen skal nytte husrommet til formål det vanligvis ikke blir brukt til.

Bestemmelsen i bokstav (b) gjelder ikke dersom leieren ikke bygde på utleiers sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Reservasjonen tar sikte på tilfelle der leieren selv må antas å ha tatt risikoen for at husrommet kan nyttes til det avtalte formål. Den vil få betydning der det på forhånd er uklart om husrommet kan brukes til det avtalte formål, og leieren stoler på sin egen vurdering i så måte. Dette vil særlig være aktuelt dersom leieren har bedre forutsetninger enn utleieren for å bedømme husrommets egnethet, for eksempel fordi han er byggeteknisk sakkyndig, eller bistås av sakkyndige.

Bestemmelsen krever at husrommet fysisk sett skal være egnet til den bruk som er hjemlet i leieavtalen. Dersom bestemmelser i lov eller forskrift – eller eventuelt tredjemanns rett i husrommet – er til hinder for den bruk som er avtalt, omfattes dette av bestemmelsene i §§ 2-16 og 2-17.

3.2.3 Til § 2-3 Uriktige opplysninger om husrommet

Paragrafen gjelder konsekvensene av at det er gitt uriktige opplysninger om husrommet fra utleiers side. Det bestemmelsen tar sikte på, er opplysninger som er tilflytt leieren, men som ikke kan anses som en integrert del av partenes avtale, jf. § 2-2. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov, men det finnes tilsvarende bestemmelser i blant annet kjøpsloven og i lov om avhending av fast eigedom.

Det framgår av første ledd at husrommet har en mangel dersom det ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller andre på utleiers vegne. Mangelen består i forskjellen mellom det som er opplyst og husrommet slik det faktisk er. Selv om det ikke er sagt med rene ord i utkastet, er det bare avvik i negativ retning som er mangler. Har utleieren sagt at taket lekker, og dette viser seg ikke å være riktig, foreligger det ingen mangel.

Opplysningene kan være gitt til helt en ubestemt krets av adressater, for eksempel i annonser, prospekter m.v., eller direkte overfor den aktuelle leietakeren. Om opplysningene er gitt skriftlig eller muntlig, er uten betydning. Det spiller heller ingen rolle når opplysningene ble gitt, med den begrensning som følger av at opplysningene må kunne antas å ha virket inn på avtalen, jf. annet ledd.

Regelen er objektiv i den forstand at den ikke spør om årsaken til at opplysningene er uriktige. Det er heller ingen forutsetning at utleieren kan lastes for at opplysningene ble gitt eller for at de er uriktige. Bestemmelsen legger altså en helt objektiv opplysningsrisiko på utleieren og virker også overfor en utleier som uttaler seg i aktsom god tro. Normalt er det utleieren som lettest kan kontrollere hvorvidt opplysningene er korrekte, og løsningen kan i det lange løp ha en preventiv effekt fordi den gjør det mindre fristende å komme med unøyaktige eller svakt funderte uttalelser. Opplysningene kan imidlertid være av en slik art, eller gitt på en slik måte at leieren burde vært oppmerksom på muligheten for feil. Unnlater leieren da å kontrollere opplysningene som er gitt, kan løsningen bli at han antas å ha tatt risikoen for at det foreligger visse feil.

Uttrykket opplysninger skal undergis en vid tolking. Det omfatter for det første alle opplysninger vedrørende husrommets egenskaper og formålstjenlighet som areal, byggematerialer, alder, tidligere og nåværende bruk o.s.v. Også opplysninger om eiendommens rettsforhold omfattes, jf. bestemmelsene i §§ 2-16 og 2-17. De opplysninger det gjelder, må imidlertid være konkrete og i en viss utstrekning spesifiserte. Generelle og vage opplysninger, vil derfor i mange tilfelle ikke kunne danne grunnlag for mangelskrav fra leierens side.

Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom det i ettertid blir godtgjort at utsagnet ble gitt. Bestrider utleieren å ha uttalt seg slik som leieren hevder, må man legge til grunn at det er den som vil bygge rett på det angivelige utsagnet, som har bevisbyrden dersom det er tvil om de faktiske forhold.

Bestemmelsen i første ledd gjelder også dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av andre på vegne av utleieren. Bestemmelsen forutsetter at tredjemann som kommer med de uriktige opplysningene opptrer på vegne av utleieren. Det er ikke nødvendig at utleieren direkte har gitt vedkommende tredjemann fullmakt til å formidle opplysninger om husrommet. Det er tilstrekkelig at vedkommende tredjemann opptrer på utleiers vegne, og etter anmodning fra ham. Det viktigste med formuleringen er å markere at opplysninger som stammer fra en tredjemann som ikke har noen forbindelse med utleieren, ikke kan tillegges vekt. Gir for eksempel den fraflyttende leieren uttrykk for at husrommet har visse egenskaper, vil dette som oftest falle utenfor regelen her. Opplysninger gitt av en eiendomsmegler eller av et reklamebyrå som utleieren har engasjert i forbindelse med markedsføringen av husrommet, vil derimot være relevante.

Bestemmelsen i annet ledd inneholder to regler som modifiserer rekkevidden av bestemmelsen i første ledd.

I annet ledd første alternativ er det fastsatt at en ved vurderingen skal se bort fra opplysningene dersom en må gå ut i fra at de ikke har virket inn på avtalen. Har opplysningene ikke hatt noen betydning for leieren, er det heller ikke naturlig at han skal kunne bygge rett på eventuelle uriktigheter. Reservasjonen innebærer at utleieren kommer utenfor regelen i første ledd dersom han fører bevis for at leieren ikke kan ha kjent til opplysningene før avtaleslutningen. Det samme gjelder dersom utleieren fører bevis for at opplysningene ikke har hatt betydning for leieren.

Hvorvidt opplysningene har virket inn på avtalen, må avgjøres på grunnlag av en konkret helhetsvurdering. Er det tvil om hvorvidt opplysningene har virket inn på avtalen, må utleieren ha bevisbyrden for at de ikke har virket inn.

Er det grunn til å tro at leieren overhodet ikke ville inngått avtalen dersom det rette forhold hadde vært kjent for ham, har opplysningssvikten virket inn. Det samme gjelder dersom opplysningssvikten satt sitt preg på avtalevilkårene – på den måten at disse ville vært annerledes om det rette forhold hadde vært kjent. Det kan heller ikke utelukkes at de uriktige opplysningene har virket inn selv om det er mest sannsynlig at avtalen ville kommet i stand på de samme vilkår også om det rette forhold hadde vært kjent. Vet leieren at de aktuelle opplysningene er uriktige, eller har han en begrunnet mistanke om det, kan en neppe anta at de har virket inn.

I annet ledd annet alternativ er det fastsatt at bestemmelsene i første ledd heller ikke gjelder dersom de uriktige opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte. Annet alternativ får bare selvstendig betydning i tilfelle der retting er skjedd på en tydelig måte før avtaleslutningen, men uten at den aktuelle leieren er blitt oppmerksom på at opplysningene er uriktige og senere rettet.

Bestemmelsen krever for det første at opplysningene er blitt rettet. I dette ligger at det kommer frem at de opplysninger som tidligere ble gitt, er uriktige. Rettingen må videre skje på en tydelig måte. I sin alminnelighet må det kreves at rettingen skjer på en måte som er like effektiv som den måte den uriktige opplysning er gitt på. Det vil i de fleste tilfelle være tilstrekkelig dersom rettingen skjer på samme måte som den uriktige opplysning ble gitt på. Er den uriktige opplysning for eksempel gitt i en annonse, vil det derfor gjerne være tilstrekkelig om rettingen skjer i en ny annonse, og er opplysningen direkte meddelt leieren skriftlig eller muntlig, må han til vanlig underrettes på samme måte. En kan imidlertid ikke alltid legge til grunn at rettingen er tydelig nok om den skjer på samme måte som den uriktige opplysning ble gitt.

3.2.4 Til § 2-4 Manglende opplysninger om husrommet

Paragrafen pålegger utleieren å sørge for at leieren får visse opplysninger om husrommet. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er ny i forhold til gjeldende husleielov, men det finnes tilsvarende bestemmelser i blant annet kjøpsloven og i lov om avhending av fast eigedom.

Det framgår av første punktum at husrommet har en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette innebærer konkret at en må foreta en sammenligning mellom husrommet slik det faktisk er, og det leieren sett på bakgrunn av utleiers taushet hadde grunn til å vente. Avviker husrommet i negativ retning fra det leieren på denne bakgrunn kunne vente, foreligger det en mangel.

Når paragrafen spør om hva utleieren måtte vite, er det ikke bare spørsmål om utleieren personlig. I tillegg til utleieren personlig, må en se hen til personer som har opptrådt ovenfor leieren på utleiers vegne. Det kan være personer tilsatt i utleiers tjeneste, eller andre som har bistått utleieren i forbindelse med markedsføringen eller avtaleinngåelsen. Personer som står i et slikt forhold til utleieren, må i stor utstrekning identifiseres med ham. Har disse på en illojal måte holdt tilbake relevant informasjon som de sitter inne med, hefter altså utleieren, og det selv om han personlig ikke kan klandres. Det må imidlertid kreves at den aktuelle personen ville hatt fullmakt til å gi de aktuelle opplysningene til leieren. Er utleieren en juridisk person, er de som inntar stillinger i sammenslutningens øverste ledelse å anse som utleieren.

Uttrykket forhold ved husrommet skal undergis en forholdsvis vid tolking.

For det første vil uttrykket favne om skavanker ved selve husrommet eller tilbehøret til husrommet, for eksempel at det er feil i det elektriske anlegget, lekkasjer i taket m.m.

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet.

Uttrykket omfatter også rettslige forhold av betydning for leieren; kjenner for eksempel utleieren til at det foreligger konkrete planer fra det offentliges side om å ekspropriere eiendommen, må han opplyse om det.

Utleiers opplysningsplikt omfatter ikke bare forhold han faktisk kjenner til, men også forhold han måtte kjenne til. Forhold utleieren måtte kjenne til, er slike som det nærmest er uforklarlig at han er uvitende om. Forhold som utleieren bare burde kjent til, faller derimot utenfor regelens rekkevidde.

Utleieren plikter bare å gi de opplysninger som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette innebærer at utleiers opplysningsplikt bare omfatter forhold som er av betydning for leieren å få kjennskap til. Utleieren plikter altså ikke å opplyse om alle slags mer trivielle forhold ved husrommet, og heller ikke om forhold som leieren faktisk kjenner til. Hva leieren hadde grunn til å regne med å få av opplysninger, må vurderes konkret, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde.

Etter annet punktum vil ikke alltid forsømmelse av opplysningsplikten være å anse som en mangel. Forutsetningen for at man skal konstatere at det foreligger en mangel, er at det kan antas at opplysningssvikten har virket inn på avtalen. I store trekk blir vurderingen etter annet punktum her den samme som etter § 2-3 annet ledd første alternativ. Utvalget viser til merknadene til denne.

3.2.5 Til § 2-5 Husrom leid som det er e.l.

Paragrafen innskrenker rekkevidden av som det er eller liknende alminnelige forbehold ved utleie av husrom. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov, men tilsvarende regler finnes blant annet i kjøpslovens § 19 bokstav (c) og lov om avhending av fast eiendom § 3-10.

Bestemmelsen kommer til anvendelse dersom husrommet er leid som det er eller med et liknende alminnelig forbehold. Spesifiserte forbehold der utleieren reserverer seg mot presist angitte omstendigheter som kan tenkes å stå i veien for den avtalte bruk, faller utenfor bestemmelsen.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen kan få betydning selv om det ikke er tatt noe alminnelig forbehold ved avtaleinngåelsen. Det moment som er nevnt i annet punktum, forholdet mellom leiens størrelse og husrommets tilstand, vil således alltid kunne få betydning ved en mangelsvurdering.

Det framgår av første punktum at husrommet har en mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 og 2-4. Utleieren kan således aldri fri seg fra det ansvar som følger av disse bestemmelsene ved å innta et generelt forbehold i avtalen.

Det er ellers grunn til å understreke at et generelt forbehold heller ikke uten videre medfører at alle de øvrige bestemmelsene i kapitlet her er satt til side. Hvilken betydning forbeholdet har, vil måtte avhenge av en konkret tolking i det enkelte tilfelle, og da vil en legge vekt på alle relevante omstendigheter. For øvrig kan det tenkes at avtalerettslige regler, først og fremst reglene i avtalelovens § 36, kan komme inn dersom et forbehold ligger an til å få vidtrekkende konsekvenser. I de fleste tilfelle vil forbehold av denne art allikevel gå klar av avtalelovens § 36, blant annet fordi de gjerne blir tolket noe innskrenkende.

Det framgår av annet punktum at husrommet også har en mangel dersom det er i dårligere stand enn hva leieren hadde grunn til å regne med på grunnlag av leiens størrelse og forholdene ellers. Ved vurderingen etter annet punktum skal det foretas en helhetsvurdering der det avgjørende er hva leieren hadde grunn til å regne med. Det viktigste momentet vil gjerne være leiens størrelse. Videre skal det legges vekt på forholdene ellers, noe som åpner for en bred skjønnsmessig vurdering. Det er ellers grunn til å understreke at bestemmelsen ikke forutsetter noe klanderverdig forhold fra utleiers side; det kan foreligge en mangel selv om utleieren har opptrådt uklanderlig.

3.2.6 Til § 2-6 Forundersøkelse m.m.

Paragrafen regulerer hvilken betydning det har for mangelsvurderingen at leieren visste, måtte vite eller i enkelte tilfelle burde ha visst om feil ved husrommet. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov. Utvalget antar at den foreslåtte bestemmelse, som innholdsmessig er på linje med tilsvarende regler i blant annet kjøpsloven og lov om avhending av fast eiendom, i hovedtrekk samsvarer med ulovfestet rett.

Det framgår av første ledd at leieren ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. I de aller fleste tilfelle ville en komme til samme resultat på grunnlag av en tolking og utfylling av leieavtalen. Man kan si at leieren må antas å ha akseptert feil og mangler han kjente eller måtte kjenne til når han senere inngår avtale uten bemerkninger.

Det er ikke tilstrekkelig at leieren var oppmerksom på den aktuelle omstendighet ved husrommet. Det må i tillegg kreves at han forsto forholdets betydning som mangel. Hvis leieren ikke kunne innse hvilken rekkevidde et bestemt forhold hadde, kan forholdet altså likevel gi grunnlag for mangelskrav.

Leieren er avskåret fra å påberope seg både forhold som han positivt kjente til og forhold som han måtte kjenne til. Uttrykket måtte kjenne til skal forstås på samme måte som det tilsvarende uttrykk i § 2-4 om manglende opplysninger fra utleiers side. Dette innebærer at leieren er avskåret fra å påberope seg forhold som han ikke hadde noen rimelig unnskyldning for å være uvitende om.

Bestemmelsen i første ledd forutsetter ikke at leieren på forhånd har undersøkt husrommet, men det vil ha betydning for vurderingen om en slik undersøkelse er foretatt.

Når paragrafen legger avgjørende vekt på hva leieren visste eller måtte vite, gjelder ikke dette bare leieren personlig. Nytter leieren seg av hjelpere av forskjellig slag i forbindelse med avtaleinngåelsen, for eksempel ansatte i virksomheten, må disse etter vanlige regler i stor utstrekning identifiseres med leieren. Dersom disse måtte kjenne til bestemte forhold ved husrommet, kan det komme leieren til skade.

Annet ledd regulerer virkningene av at leieren før avtaleinngåelsen har undersøkt husrommet, eller er blitt oppfordret til å gjøre det. Hovedregelen er at dersom leieren før avtaleinngåelsen har undersøkt husrommet, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom leieren uten rimelig grunn har latt være å følge utleiers oppfordring om å undersøke det.

Bestemmelsen pålegger ikke leieren noen plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen. Bestemmelsen forutsetter enten at leieren faktisk har foretatt en undersøkelse, eller at utleieren har oppfordret ham til det. Bestemmelsen forutsetter videre at undersøkelsen er foretatt, eller oppfordringen er gitt før leieavtalen inngås.

Hvilke krav som kan stilles til leierens undersøkelse, og hva som burde vært oppdaget gjennom undersøkelsen vil blant annet avhenge av hva slags husrom det gjelder, leierens kvalifikasjoner, den tid som står til disposisjon og om forholdene ellers er lagt til rette for en undersøkelse. Det som ventes av leieren, er at han skal foreta en vanlig aktsom besiktigelse. Som regel innebærer ikke dette annet enn at leieren skal foreta en forholdsvis overfladisk inspeksjon for å kunne danne seg et helhetsinntrykk av husrommet. Bare de mangler som burde vært konstatert ved en slik undersøkelse, er leieren avskåret fra å påberope seg. Sitter leieren inne med spesialkunnskaper, må hans individuelle forutsetninger legges til grunn, slik at undersøkelsesplikten går noe lenger. Når undersøkelsesplikten ikke går lenger, skyldes det at utleiers opplysningsplikt anses som det primære, jf. nedenfor.

Det følger ellers av første punktum annet alternativ at utleieren har det i sin hånd ensidig å pålegge leieren å foreta en undersøkelse av husrommet ved å oppfordre til det. Det er riktignok tale om en plikt i en noe avdempet betydning; leieren mister retten til å påberope seg forhold som burde vært oppdaget ved den undersøkelse som utleieren oppfordret til. Leieren skal da stilles som om en vanlig undersøkelse faktisk var gjennomført. Dette gjelder allikevel ikke ubetinget; leieren taper bare sin rett til å påberope seg mangler dersom han uten rimelig grunn har latt være å følge oppfordringen. Forholdene kan ligge slik an at leieren, uten å risikere rettstap, kan ignorere utleiers oppfordring om å undersøke. Leieren kan ha rimelig grunn til å la være å undersøke dersom undersøkelsen ville medføre urimelig kostnad eller tidspille, for eksempel reise- og oppholdsutgifter. Også utleiers opptreden kan gi grunnlag for innskrenkinger i leierens plikt til å undersøke. Dersom utleieren supplerer oppfordringen om å undersøke med et tilsagn om at husrommet er i førsteklasses stand, mangelfritt eller liknende, vil dette ofte fortrenge rettsvirkningene av den første oppfordring. Har tilsagnet karakter av garanti, kan utleieren endog pådra seg et objektivt erstatningsansvar.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at bestemmelsene i første punktum ikke gjelder dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Er så tilfelle, har leieren ikke forspilt sine rettigheter ved den mangelfulle eller manglende undersøkelsen.

I tredje ledd er det fastsatt at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i § 2-4 om mangelfulle opplysninger om husrommet. Bestemmelsen innebærer at utleiers opplysningsplikt alltid vil slå gjennom overfor leierens undersøkelsesplikt.

Utleiers opplysningsplikt etter utkastet § 2-4 omfatter bare omstendigheter som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om. Det foreligger bare en mangel dersom at en kan gå ut i fra at de manglende opplysningene har satt sitt preg på avtalen.

Når opplysningsplikten bare omfatter forhold som utleieren kjente eller måtte kjenne til, innebærer det at forhold som utleieren burde kjent til, skal bedømmes på grunnlag av reglene i første og annet ledd. Forhold som utleieren bare burde kjent til, representerer ikke relevante mangler dersom leieren på sin side burde ha oppdaget forholdet ved undersøkelsen.

Det er imidlertid ikke tilstrekkelig bare å vurdere hva utleieren kjente eller måtte kjenne til. En må også ta stilling til om den aktuelle omstendigheten er av en slik karakter at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om den. Det beror altså på en konkret vurdering om regelen i tredje ledd kommer til anvendelse.

Hvis leieren faktisk kjente til et bestemt forhold ved husrommet, vil han som alt overveiende hovedregel være avskåret fra å påberope seg at dette representerer en mangel. Bakgrunnen for dette er dels at opplysningssvikten neppe kan antas å ha virket inn på avtalen slik som bestemmelsen i § 2-4 annet punktum krever, dels at en vanskelig kan legge til grunn at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om forhold som han allerede kjenner til.

I de tilfellene der leieren ikke kjente til et bestemt forhold, men hvor han måtte vite om det, skal en legge avgjørende vekt på utleiers forhold. Dersom også utleieren måtte vite om forholdet, og det gjelder forhold av en slik karakter at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om det, gjelder regelen i tredje ledd. Leieren kan da påberope seg mangelen på vanlig måte, uavhengig av bestemmelsene i første og annet ledd.

Bestemmelsen i tredje ledd viser ikke til § 2-3 om uriktige opplysninger om husrommet. Dette innebærer at leieren som alminnelig regel ikke kan gjøre gjeldende noe som mangel når han kjente til at opplysningene ikke var riktige. Dette ligger forøvrig allerede innebygget i innvirkningsvilkåret i § 2-3 annet ledd. I enkelte tilfelle kan dette stille seg annerledes; når utleieren gir uriktige opplysninger om et bestemt forhold, innebærer det samtidig at han unnlater å opplyse om det riktige forhold. Det kan derfor ikke utelukkes at de uriktige opplysningene gir grunnlag for en sammensatt vurdering etter § 2-4.

3.2.7 Til § 2-7 Tiden for mangelsbedømmelsen

Paragrafen fastsetter på hvilket tidspunkt vurderingen av husrommets kontraktsmessighet skal skje. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten direkte motstykke i gjeldende husleielov. Tilsvarende bestemmelser finnes blant annet i kjøpsloven og i lov om avhending av fast eigedom.

Det framgår av første ledd at vurderingen av om husrommet har en mangel skal skje ut fra forholdene på overleveringstidspunktet, jf. utkastet § 2-1 annet ledd.

Når skjæringspunktet som hovedregel settes ved overlevering av nøklene m.m. til leieren, innebærer det at vurderingen alltid skal foretas på grunnlag av forholdene slik de er før leieren tar husrommet i bruk. Det kunne være et alternativ å foreta mangelsbedømmelsen på det tidspunkt leieren faktisk overtar bruken av husrommet, men blant annet rettstekniske hensyn taler mot å bygge på dette kriterium.

I annet ledd er det fastsatt at dersom overleveringen skjer senere enn avtalt, og forsinkelsen beror på forhold på leierens side, skal mangelsbedømmelsen skje på grunnlag av forholdene på det tidspunkt leieren kunne få overtatt bruken av husrommet.

Bestemmelsen forutsetter for det første at den avtalte overleveringsdag er kommet, og at overlevering faktisk ikke skjer som avtalt. For det annet forutsetter bestemmelsen at forsinkelsen beror på forhold på leierens side. Det er tale om en helt objektiv regel risikoregel; det er tilstrekkelig at hindringen for overlevering kan føres tilbake til forhold på leierens side. For det tredje forutsetter bestemmelsen at leieren faktisk kunne fått overtatt bruken av husrommet. Var utleieren på sin side ikke i stand til å stille husrommet til leierens disposisjon til avtalt tid, skal mangelsvurderingen skje på grunnlag av forholdene slik de er på det senere tidspunkt utleieren stiller husrommet til leierens disposisjon.

3.2.8 Til § 2-8 Reklamasjon

Paragrafen inneholder bestemmelser om reklamasjonsplikt for leieren dersom husrommet er i dårligere stand enn hva som følger av bestemmelsene i kapitlet her eller av partenes avtale. Bestemmelsen er en videreføring av reglene i gjeldende husleielov § 14 første til tredje ledd, men utkastet avviker på enkelte punkter fra reglene i gjeldende husleielov. Den foreslåtte bestemmelse gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Det framgår av første ledd at leieren må reklamere innen rimelig tid etter at han burde oppdaget mangelen ved husrommet.

På hvilket tidspunkt mangelen burde vært oppdaget, må vurderes konkret. Er mangelen av en slik karakter at den burde vært oppdaget ved en undersøkelse, må en som oftest legge til grunn at fristen begynner å løpe idet husrommet stilles til leierens disposisjon. Har leieren forut for avtaleslutningen undersøkt husrommet, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, er feil av denne art som hovedregel ikke å anse som en mangel, jf. utkastet § 2-6.

Leieren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Fristens lengde er, på samme måte som fristens utgangspunkt, relativt bestemt. Hva som nærmere ligger i kriteriet rimelig tid vil måtte avhenge av en konkret vurdering. Det kan i denne forbindelse være naturlig å legge vekt på om leieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt.

Det stilles ingen bestemte krav til reklamasjonens form; den kan være skriftlig eller muntlig. Av hensyn til sikring av bevis bør den allikevel utformes skriftlig.

Når det gjelder reklamasjonens innhold, stilles det visse krav; det må kreves at leieren redegjør for hvilke mangler som hefter ved husrommet. En helt uspesifisert klage kan således ikke godtas som en reklamasjon etter loven. Det er derimot ikke noe krav at leieren gjør greie hva slags krav han vil gjøre gjeldende.

Det er tilstrekkelig at reklamasjonen er avsendt innen fristen, jf. § 1-6.

Oversitter leieren fristen, faller kravet bort. Leieren kan da som utgangspunkt verken holde leie tilbake eller kreve retting, prisavslag eller heving. Er leieren som følge av manglene misfornøyd med husrommet, kan han i mange tilfelle si opp leieavtalen og på den måten komme seg ut av forholdet.

Utleieren kan eksplisitt eller implisitt frafalle den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt. Hvorvidt utleiers handlemåte med rimelighet kan oppfattes dithen at han frafaller den innsigelse at reklamasjonen er for sent framsatt, må vurderes konkret. I sin alminnelighet kan det neppe være tilstrekkelig til å konstatere dette at han gir seg inn på en drøftelse av reklamasjonens reelle berettigelse.

Annet ledd inneholder et unntak fra reklamasjonsreglene i første ledd. Har utleieren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder det ingen spesiell frist for å reklamere over den aktuelle mangelen. Bestemmelsen dekker i første rekke de tilfelle der utleieren bevisst har gitt leieren uriktige opplysninger om husrommets tilstand eller bruk, samt tilfelle der utleieren har holdt tilbake opplysninger av vital betydning for leieren, jf. utkastet §§ 2-3 og 2-4.

Har utleieren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, kan leieren framsette sitt krav på et hvilket som helst tidspunkt. Forholder leieren seg passiv i lang tid etter at mangelen burde vært oppdaget, kan det allikevel tenkes at kravet er bortfalt etter ulovfestede prinsipper om rettstap som følge av passivitet eller etter foreldelsesreglene.

3.2.9 Til § 2-9 Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Paragrafen gjelder leierens rett til å holde fast ved avtalen og kreve oppfyllelse der det foreligger forsinkelse fra utleiers side. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov. Liknende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 23, håndverkertjenesteloven § 14 og avhendingsloven § 4-2.

Hovedregelen i første ledd er at leieren ved forsinkelse kan holde fast ved avtalen og kreve at utleieren stiller husrommet til disposisjon. Leieren kan etter denne bestemmelse kreve avtalen oppfylt in natura – om nødvendig med tvangsmyndighetenes hjelp.

Første ledd inneholder også unntakene fra hovedregelen om at leieren kan kreve leieavtalen oppfylt in natura. Dersom oppfyllelse ville volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe, er leieren avskåret fra å kreve det. Retten til å kreve oppfyllelse beror derfor i en viss utstrekning på en interesseavveining: Jo større interesse leieren har i oppfyllelse, jo større byrder må utleieren bære for å få dette i stand.

Årsaken til at oppfyllelse er blitt mer tyngende enn forutsatt for utleieren, er som hovedregel uten betydning ved interesseavveiningen. Det avgjørende er det objektive – om det foreligger et klart misforhold mellom utleiers kostnader og ulemper på den ene side, og leierens interesse i at utleieren oppfyller på den annen.

Hvorvidt kostnadene eller ulempene forbundet med å stille husrommet til disposisjon er urimelige, må vurderes konkret, og det er vanskelig å stille opp faste retningslinjer for vurderingen. Utgangspunktet er imidlertid at leieavtalen er bindende for begge parter, og at kostnadene eller ulempene for utleieren ved oppfyllelse må stå i et nokså klart misforhold til leierens interesse i å få husrommet stilt til disposisjon dersom fritak skal komme på tale.

Det er helt klart at leieren ikke kan kreve avtalen oppfylt dersom dette er umulig. Er husrommet for eksempel gått til grunne ved brann eller annen ulykke, er leieren således avskåret fra å kreve oppfyllelse. Utvalget antar at bestemmelsen i avtalelovens § 36 kan gi en viss veiledning når det er spørsmål om hvor langt utleiers plikter etter bestemmelsen går. For øvrig kan det være naturlig å legge vekt på om utleievirksomheten har karakter av næring. Er så tilfelle, vil det ofte være naturlig å strekke utleiers plikter noe lenger enn der utleieren er en privatperson.

Fritaksgrunnene urimelig kostnad eller ulempe gjelder kun spørsmålet om leieren har krav på oppfyllelse – ikke utleiers rett til å komme fri fra leierens krav om avslag i leie, heving eller erstatning. Selv om leieren er avskåret fra å kreve oppfyllelse, vil han kunne kreve erstatning for økonomisk tap dersom forsinkelsen er forårsaket ved feil eller forsømmelse fra utleiers side.

Det kan tenkes at situasjonen midlertidig er slik at oppfyllelse vil medføre urimelig kostnad eller ulempe for utleieren, men at situasjonen må ventes å bli annerledes om kort tid. I slike tilfelle kan ikke utleieren ubetinget motsette seg oppfyllelse, men må etter forholdene stille husrommet til leierens disposisjon når situasjonen normaliserer seg.

Det framgår av annet ledd at leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet. Bestemmelsen gir uttrykk for et alminnelig passivitetsprinsipp, og er derfor ikke plassert i utkastet § 2-8 om reklamasjonsplikt for leieren. Hva som ligger i kriteriet urimelig lenge vil blant annet avhenge av hva slags husrom det gjelder, og hvordan utleieren har opptrådt etter at forsinkelsen oppsto. Det kan også være naturlig å legge vekt på hva slags parter en har med å gjøre. I forholdet mellom næringsdrivende parter kan det være grunn til å stille nokså strenge krav til rask opptreden. Hvorvidt markedsleien for denne type husrom er undergitt sterke eller plutselige svingninger bør også tillegges vekt ved vurderingen. Skjer det erfaringsmessig raske endringer i leienivået, er det rimelig å kreve at leieren gir utleieren beskjed om sitt standpunkt på et tidligere tidspunkt enn der prisfluktasjonene er mindre framtredende.

Det er grunn til å understreke at uttrykket urimelig lenge ikke er synonymt med uttrykket innen rimelig tid. Uttrykket innen rimelig tid pålegger leieren en strengere aktivitetsplikt enn hva uttrykket urimelig lenge gjør.

3.2.10 Til § 2-10 Krav på retting av mangel

Paragrafen gir begge parter en viss adgang til å kreve utbedring av påviste mangler ved husrommet. Bestemmelsen er en videreføring av regelen i gjeldende husleielov § 14 fjerde ledd, men den inneholder flere nydannelser. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Bestemmelsen her forutsetter at det foreligger en mangel ved husrommet, men det stilles ikke ytterligere krav. Det er således intet krav at mangelen skal medføre økonomisk tap eller ha særlig betydning for leieren på annen måte. Retting kan kreves hva enten mangelen er stor eller liten.

Første ledd gjelder utleiers plikt til å utbedre mangler ved husrommet. Leieren kan kreve at utleieren retter mangler så langt dette ikke vil volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Hva som er urimelig kostnad eller ulempe, må avgjøres konkret; det vil her være naturlig å se hen til blant annet omkostningsbeløpet brutto, den avtalte leiens størrelse og husrommets antatte levetid.

Det er ikke noe krav at husrommets alminnelige leieverdi øker som følge av rettingen. Må husrommet tilpasses leierens spesielle behov, kan det lett tenkes at uttellingene blir betydelige uten at dette bidrar til å forhøye leieverdien, men det er ikke dermed sagt at kostnadene er urimelige. Er økningen i husrommets alminnelige leieverdi like stor eller større enn omkostningene ved retting, er det imidlertid lite tenkelig at omkostningene kan bli urimelige.

Uttrykket ulempe tar sikte på det tidstap, det bryderi m.m. utleieren vil ha ved en eventuell retting. Ved vurderingen av om ulempene er urimelige, bør det blant annet legges vekt på om utleievirksomheten har karakter av næringsdrift. Er så tilfelle, er det naturlig å strekke retteplikten noe lenger enn når utleieren er en privatperson. Mangelsretting må anses som et ordinært ledd i en profesjonell utleievirksomhet, og disse utleierne vil regelmessig ha god kontakt med håndverkere av forskjellig slag som kan stå for rettingen.

Kostnadene og ulempene for utleieren ved eventuell retting må deretter sammenholdes med leierens interesse i og behov for retting. Jo større betydning mangelen har for leieren, jo større byrder vil utleieren måtte bære for å skaffe mangelen av veien.

Hvorvidt utleieren plikter å utbedre påviste mangler, skal vurderes objektivt. I dette ligger at klanderverdige forhold på utleiers side er uten betydning ved interesseavveiningen. Har utleieren for eksempel på uredelig vis fortiet den aktuelle mangelen, har dette som hovedregel bare betydning for spørsmålet om erstatningsansvar etter §§ 2-13 og 2-14.

Krav om retting av mangler er i realiteten et krav om oppfyllelse av leieavtalen. Utleieren bør derfor bare fritas for sin plikt til retting dersom kostnadene og ulempene forbundet med dette, klart overstiger leierens interesse i å få manglene utbedret.

Det kan tenkes at situasjonen midlertidig er slik at retting vil volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe, for eksempel som følge av streik i byggebransjen. I slike tilfelle kan ikke utleieren ubetinget motsette seg utbedring, men må etter forholdene kunne kreve utsettelse med rettingen inntil forholdene igjen normaliserer seg.

Dersom omkostningene forbundet med retting av mangelen er urimelig store, kan utleieren som utgangspunkt motsette seg dette. Dette gjelder imidlertid ikke ubetinget; tilbyr leieren seg å dekke en større eller mindre del av kostnadene ved rettingen, kan resultatet bli et annet.

Er det flere mangler ved husrommet, må hver enkelt av dem vurderes individuelt. Det kan derfor tenkes at utleieren plikter å rette noen av dem, men ikke alle.

Rettingen skal skje på utleiers regning; det er tale om et helt objektivt ansvar for kostnadene. Utleieren kan altså ikke kreve at leieren dekker noen del av de utgiftene som påløper.

I annet ledd er det fastsatt at utleieren har krav på å få rette mangler som leieren vil påberope seg. For utleieren vil det ofte være mer lønnsomt å rette en mangel enn å tåle avslag i leie eller heving og erstatning for økonomisk tap. Det er bare dersom leieren vil påberope seg mangelen at utleieren kan kreve retting. Leieren kan godta husrommet slik det er, og da kan utleieren ikke kreve tilgang til husrommet for retting. Er mangelen av en slik art at husrommet eller eiendommen for øvrig kan påføres ytterligere skade om retting ikke gjennomføres, framgår det av § 6-4 annet ledd at utleieren kan kreve å få rette en mangel selv om leieren ikke vil påberope seg den.

Leieren kan motsette seg retting og i stedet gjøre andre krav gjeldende dersom retting ikke kan skje uten vesentlig ulempe for han. Det samme gjelder dersom leieren ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. I håndverkertjenesteloven § 24 annet ledd er det et tilsvarende unntak fra rettingsadgangen. I kjøpsloven § 36 er unntakene fra rettingsadgangen mer spesifikke; faren for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg, og likeens det tilfelle at kjøperen selv har sørget for retting fordi det ikke var rimelig å kreve at han skulle vente.

Om rettingen vil føre med seg urimelige ulemper for leieren, vil måtte avgjøres på grunnlag av en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Rettingen kan for eksempel være urimelig dersom leieren må flytte bort fra eiendommen mens rettingen pågår. Det samme kan være tilfelle dersom rettingen vil legge andre vesentlige hindre i veien for leierens bruk, eller dersom rettingen vil ta lang tid. Synes det klart at rettingen har små sjanser for å lykkes, kan det forholde seg på samme måte; leieren kan i så tilfelle ha et godt begrunnet ønske om å unngå retting.

Dersom det første forsøket på å rette mangelen ikke fører frem, er det i og for seg ingenting til hinder for at utleieren kan kreve å gjøre et fornyet forsøk. Utkastet begrenser ikke utleiers rett til utbedring til ett enkelt forsøk. Utleieren kan kreve å rette alle de mangler som etterhvert viser seg ved husrommet dersom leieren vil påberope seg disse. Utleieren må imidlertid rette manglene innen rimelig tid, og blir det mange rettinger kan den samlede ulempe for leieren lett bli urimelig.

Også retting med hjemmel i annet ledd skal skje for utleiers regning.

I tredje ledd er det fastsatt at retting skal skje innen rimelig tid etter at det er fremsatt krav om det. Bestemmelsen gjelder både der leieren krever retting etter regelen i første ledd og der utleieren krever retting etter regelen i annet ledd. Når det kreves at retting skal skje innen rimelig tid, innebærer det at mangelen må være ryddet definitivt av veien innen fristen. Det er ikke tilstrekkelig at rettingsarbeidene påbegynnes innen rimelig tid etter at kravet er framsatt.

Det er ikke uttrykkelig sagt i lovteksten, men utvalget forutsetter at leieren har adgang til å sette en frist for retting. Dersom leieren setter en frist for retting som etter forholdene er rimelig, må utleieren utbedre mangelen innenfor den satte frist.

Oversitter utleieren fristen i loven eller den rimelige frist som leieren har satt, faller hans adgang til å kreve retting etter annet ledd bort. Leieren kan imidlertid fortsatt kreve retting etter første ledd, eller han kan velge å nytte seg av regelen i fjerde ledd.

Det framgår av bestemmelsen i fjerde ledd første punktum at leieren kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter til retting dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt til å rette mangel.

Bestemmelsen forutsetter at utleieren ikke har oppfylt sin plikt til å rette mangel ved husrommet. Utleieren har slik plikt dersom vilkårene i første ledd er innfridd, og leieren i tillegg krever mangelsretting. Utleieren har likeledes plikt til å utbedre mangler dersom han har framsatt krav om det etter bestemmelsen i annet ledd.

Videre kreves det at utleieren ikke utfører rettingen. Vilkåret vil for det første være innfridd dersom utleieren ikke gjør noe forsøk på retting i det hele, eller dersom han ikke gjør det innen rimelig tid etter at rettingskravet er framsatt, jf. tredje ledd. For det annet vil vilkåret være innfridd dersom utleieren har gjort ett eller flere forsøk på retting, men gir opp uten å ha lykkes.

Dersom vilkårene foreligger, kan leieren kreve erstattet samtlige utgifter med å få mangelen rettet – under forutsetning av at disse er forsvarlige. Det er tale om en helt objektiv ansvarsregel; ansvar inntrer uten hensyn til om utleieren kan bebreides for den uteblitte eller mangelfullt utførte rettingen.

Det er bare forsvarlige utgifter som kan kreves erstattet med hjemmel i denne bestemmelsen. Uttrykket innebærer en henvisning til uttrykket urimelig kostnad i første ledd. Er kostnadene eller ulempene ved en retting urimelige, kan utleieren motsette seg retting. Velger leieren allikevel å utbedre mangelen, kan han kreve dekket den del av kostnadene som ligger innenfor rammen av hva som er rimelig etter første ledd. Det samme resultatet kan leieren oppnå ved å tilby utleieren delvis utgiftsdekning.

Har leieren foretatt rettingen på en unødig kostbar måte, kan han ikke kreve full utgiftsdekning av utleieren; den del av utgiftene som burde vært unngått, må leieren selv bære.

Leieren har krav på erstatning for utgiftene selv om han har måttet foreta flere forsøk på retting. Lovutkastet setter ingen øvre grense for antall forsøk som kan gjøres for å rydde mangelen av veien. Det er heller ikke noe krav at mangelen rent faktisk blir fjernet. Har bare leierens valg av framgangsmåte ved vært forsvarlig, kan han kreve full utgiftsdekning, og det selv om mangelen ikke blir lokalisert eller ikke blir fjernet.

Uttrykket forsvarlige utgifter omfatter både utgifter som er nødvendige for å klarlegge mangelens art og omfang, og utgiftene ved selve rettingen. Engasjerer leieren fagfolk til å forestå arbeidet, kan leieren kreve dekket såvel utgiftene i forbindelse med kontraktsinngåelsen som medkontrahentens vederlagskrav. Utfører leieren rettingen selv, har han krav på full utgiftsdekning.

I fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at leieren kan kreve en rimelig godtgjørelse dersom rettingen medfører arbeid for ham. Rettingen kan medføre arbeid for leieren både der han engasjerer fagfolk til å utføre det nødvendige, og når foretar utbedringsarbeidene på egen hånd. Hva som er et rimelig vederlag, må vurderes konkret; som oftest vil det gi god veiledning å spørre hva det ville kostet dersom frittstående fagfolk hadde utført arbeidet. At leieren kan kreve et rimelig vederlag for arbeidet, avskjærer ham naturligvis ikke fra å kreve utgiftsdekning etter første punktum i tillegg.

At en av partene setter frem krav om retting av påviste mangler, innebærer ikke at de øvrige mangelssanksjonene i kapitlet her settes ut av spill. Leieren kan således kreve avslag i leien etter § 2-11 og erstatning etter § 2-13 så lenge husrommet har en mangel, og det selv om den blir utbedret for utleiers regning. Det eneste unntaket fra dette gjelder leierens rett til å heve avtalen etter § 2-12; denne retten suspenderes inntil det viser seg om utleieren makter å rette mangelen innenfor de rammer som følger av bestemmelsen her, se bestemmelsens tredje ledd.

3.2.11 Til § 2-11 Avslag i leie

Paragrafen gjelder vilkårene for å kreve avslag i leien ved forsinkelse og mangler, samt hvordan avslaget skal beregnes. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er i store trekk en videreføring av gjeldende husleielov § 14 syvende ledd og § 15.

Det framgår av første ledd første punktum at dersom husrommet ikke stilles til leierens disposisjon til riktig tid, plikter leieren ikke å betale leie i den tid forsinkelsen varer. Det skal etter første punktum foretas en avkorting i leiekravet på grunnlag av forsinkelsens varighet.

Bestemmelsen i første ledd annet punktum regulerer tilfelle der forsinkelsen gjelder en del av husrommet. Leieren kan i så fall kreve et forholdsmessig avslag i leien så lenge forsinkelsen varer.

Utvalget legger til grunn at det foreligger det en mangel ved husrommet, og ikke en partiell forsinkelse dersom tilleggsytelser som møbler, maskiner m.v. ikke stilles til disposisjon i rett tid.

Uttrykket forholdsmessig avslag i leien skal forstås på samme måte som det tilsvarende uttrykk i gjeldende husleielov. Forholdet mellom den nedsatte leie og den avtalte leie skal svare til forholdet mellom verdien av den del av husrommet som ikke stilles til disposisjon til rett tid og hele husrommets leieverdi. Leietakeren får altså ikke et avslag i leien som tilsvarer den verdireduksjonen forsinkelsen fører med seg, med mindre den avtalte leie nøyaktig tilsvarer husrommets verdi.

Ved avgjørelsen må en først ta stilling til hvor stor del av hele husrommets leieverdi som faller på den forsinkede del. Leien skal reduseres prosentvis tilsvarende den del av leieverdien som faller på den forsinkede del.

Hvorvidt et tilfelle av forsinkelse går inn under første eller annet punktum, må avgjøres ut fra en samlet konkret vurdering. Gjelder forsinkelsen en betydelig del av husrommets areal, eller eventuelt deler av arealet som det er av stor betydning for leieren å disponere over, vil det ofte være naturlig å anvende bestemmelsen i første punktum.

I annet ledd første punktum er det fastsatt at leieren kan kreve et forholdsmessig avslag i leien i den tid husrommet lider av en mangel.

Bestemmelsen forutsetter at det foreligger en mangel som reduserer husrommets leieverdi. At leieverdien må være redusert, kommer til uttrykk ved at avslaget i leien skal være forholdsmessig.

Slik bestemmelsen er formulert er det intet til hinder for at leieren krever avslag i leien eller heving i stedet for retting. Det kan i noen tilfelle tenkes at leieren ser seg tjent med dette framfor å kreve retting. Vil utleieren på sin side avskjære leieren fra å kreve avslag i leien (for fremtiden) eller heving, må han foreta retting av mangelen etter § 2-10 annet ledd.

Også etter annet ledd skal prisavslaget være forholdsmessig, det vil si at leien skal settes ned i samme forhold som mangelen reduserer husrommets leieverdi.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at leieren ikke kan kreve avslag i leien i tiden etter at han har avslått et tilbud om retting som han pliktet å motta. Hvorvidt leieren plikter å motta et tilbud om retting avhenger av om rettingen kan skje innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for leieren, jf. utkastet § 2-10.

Det framgår direkte av ordlyden at leieren kan har kreve avslag i leien frem til avslaget ble gitt. Etter at et tilbud om retting uberettiget er avslått, må leieren betale den avtalte leie. Er det grunn til å tro at utbedringen ville tatt tid – dersom leieren først hadde godtatt tilbudet -

bør leieren etter utvalgets oppfatning kunne kreve leienedslag i tiden frem til mangelen sannsynligvis ville vært ryddet av veien. Utkastet inneholder ingen uttrykkelig reservasjon med sikte på slike situasjoner, men utvalget forutsetter at bestemmelsen vil bli praktisert i overensstemmelse med utvalgets syn. Det er ingen grunn til å la utleieren profitere på leierens vrangvilje.

3.2.12 Til § 2-12 Heving av leieavtalen

Paragrafen gir leieren rett til å heve leieavtalen ved vesentlig mislighold fra utleiers side. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er i store trekk en videreføring av § 14 fjerde ledd og § 15 første ledd i gjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd at leieren kan heve leieavtalen når forsinkelsen eller mangelen er av vesentlig betydning. Hvorvidt vesentlighetskravet er innfridd eller ikke, skal vurderes objektivt, og det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leieren. Utgangspunktet må tas i avviket fra riktig oppfyllelse; vesentlighetskravet innebærer at misligholdet ikke kan være helt ubetydelig. Foreligger det flere mangler ved husrommet, må disse ses under ett når en tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og det samme gjelder dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.

Selv om utgangspunktet som nevnt er at misligholdet skal bedømmes individuelt, kommer det ikke i betraktning at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leieren dersom dette skyldes individuelle forhold på hans side som utleieren ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleieren hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leieren. På den annen side er det klart at individuelle forhold som fører til at misligholdet får inngripende virkninger for leieren, kan påberopes dersom utleieren burde hatt kjennskap til disse forhold.

Det er fastslått i en omfattende rettspraksis at de materielle vilkår for heving ikke utelukkende beror på en vurdering av mangelen eller forsinkelsens betydning. Hevingsspørsmålet vil i praksis bero på en totalvurdering der en rekke momenter kan tillegges relevans, som eksistensen og graden av skyld på begge sider i kontraktsforholdet, utleiers muligheter for å finne annen praktisk anvendelse for husrommet, verdien av andre og mindre inngripende beføyelser som står til leierens disposisjon o.s.v. Utkastet gjør ingen endring i dette.

Hvilke virkninger hevingserklæringen framkaller, og hvordan hevingsoppgjøret rent praktisk skal gjennomføres, vil måtte bero på de konkrete forhold. Utkastet inneholder ingen bestemmelser om det. I både mangels- og forsinkelsestilfellene er utgangspunktet at hevingen bare har virkning for fremtiden, slik at det må betales avtalt leie forså vidt angår tidsrommet før hevingserklæringen kommer frem til utleieren. For tiden forut for hevingserklæringen, er leieren henvist til å gjøre gjeldende andre beføyelser, som avslag i leien og erstatning. Det kan tenkes at det må gjøres unntak fra dette utgangspunktet dersom utleieren har gjort seg skyldig i grovt klanderverdig forhold, eller dersom husrommet i seg selv er så vidt mangelfullt at det må betegnes helt utjenlig sett fra leierens synsvinkel. Ved forsinkelse fører for øvrig regelen i § 2-11 første ledd første punktum rent faktisk til at avtalen heves med tilbakevirkende kraft fordi leieren ikke skal betale leie så lenge forsinkelsen varer.

At leieren hever avtalen, er ikke til hinder for at at han i tillegg krever erstatning for oppfyllelsesinteressen. Heving innebærer bare at det settes en strek over naturaloppfyllingskravet, og hensynet til utleieren er ellers ivaretatt ved at den leie som er avtalt, utgjør en fradragspost ved beregningen av leierens oppfyllelsesinteresse.

Det er grunn til å understreke at det ikke stilles spesielle krav til reklamasjonen dersom leieren vil heve avtalen. Det er således ikke noe vilkår for å heve at den nøytrale reklamasjon etter utkastet § 2-8 følges opp med en ny reklamasjon der det eksplisitt kreves heving.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum gir leieren rett til å heve leieavtalen ved ventet mislighold fra utleiers side. Vilkåret for hevingsrett er at det framstår som klart at utleieren vil gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold på det avtalte overleveringstidspunkt. Kravet til sannsynlighet for at mislighold vil inntre er strengt, noe som framgår av uttrykket klart i første punktum. I prinsippet kreves det en til visshet grensende sannsynlighet. Dersom utleieren direkte gir uttrykk for at oppfyllelse ikke kommer på tale, vil vilkåret være innfridd, og det samme gjelder dersom oppfyllelse praktisk talt er umulig. For øvrig må det vurderes konkret om sannsynligheten for at mislighold vil inntre er tilstrekkelig høy.

Det stilles videre krav om at det ventede mislighold er av en slik karakter at det ville gi leieren hevingsrett. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at det foreligger en kvalifisert forventning om at utleieren vil misligholde.

Det er leieren som har risikoen for at vilkårene for heving er tilstede. Tar leieren feil i så måte, kan han pådra seg ansvar overfor utleieren. Forså vidt angår kravet til sannsynlighet for mislighold, er det allikevel grunn til å understreke at vurderingen skal skje på grunnlag av forholdene slik de var på hevingstidspunktet. Selv om utleieren – mot formodning – klarer å stille husrommet til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer ikke det nødvendigvis at leieren har misligholdt sine plikter. Vurderingstemaet vil være om det på hevingstidspunktet forelå en tilstrekkelig kvalifisert sannsynlig for at utleieren ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold.

Annet ledd annet punktum gir utleieren muligheter for å forhindre heving etter første punktum ved å stille betryggende sikkerhet for oppfyllelsen. Riktignok kan det innvendes mot den foreslåtte bestemmelse at den kan virke urimelig overfor leieren. Leieren – som primært ønsker bruksrett til et tjenlig husrom – vil ofte vil være dårlig hjulpet med et (sikret) pengekrav mot utleieren i misligholdstilfelle. Bestemmelsen må imidlertid ses på bakgrunn av usikkerheten som hefter ved vurderingen etter bestemmelsen i annet ledd første punktum.

Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tap leieren med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold. Når det gjelder sikkerhetens art, antar utvalget at den normale form vil være selvskyldnerkausjon stilt av godkjent finansinstitusjon.

Det kreves videre at sikkerheten stilles straks, noe som innebærer at utleieren må reagere uten opphold etter at leieren har satt fram krav om heving.

Det framgår av tredje ledd at leieren ikke kan heve leieavtalen etter at husrommet er overtatt, eller dersom påviste mangler blir rettet etter bestemmelsene i utkastet § 2-10.

Har leieren overtatt husrommet – til tross for forsinkelsen fra utleiers side – regnes det som et avkall på retten til å påberope seg forsinkelsen som hevingsgrunn.

Mangler som utbedres innen rammen av utkastet § 2-10, gir heller ikke hevingsrett. Bestemmelsen har neppe særlig selvstendig betydning; avhjelpes en mangel innenfor de rammer som følger av utkastet § 2-10 kan den bare i særlige unntakstilfelle anses som vesentlig.

3.2.13 Til § 2-13 Erstatning

Paragrafen regulerer utleiers erstatningsansvar overfor leieren ved mangler og forsinkelse. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er i hovedtrekk en videreføring av gjeldende husleielov § 14 femte ledd og § 15.

Det framgår av bestemmelsen i første ledd at utleieren plikter å erstatte det tap leieren lider som følge mangel eller forsinkelse, med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke kan legges ham til last.

Som hovedregel er ansvaret avhengig av at utleieren kan bebreides mangelen eller forsinkelsen. I lovteksten er dette uttrykt som et ansvar for feil eller forsømmelse.

Hva som representerer ansvarsbetingende uaktsomhet, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Utleieren kan ha gjort seg skyldig i ansvarsbetingende uaktsomhet allerede under markedsføringen av husrommet, i forhandlingsfasen, ved avtaleinngåelsen, i tiden mellom avtaleinngåelsen og overleveringen m.v. Problemstillingen vil hele tiden være om misligholdet eller tapet kunne og burde vært unngått.

For leieavtaler inngått som ledd i næringsvirksomhet, vil aktsomhetsvurderingen ta sitt utgangspunkt i en profesjonell vurdering. I dette ligger blant annet at individuelle og særegne forhold på utleiersiden ikke kan trekkes inn til avdemping av ansvaret. Ved sporadisk eller mer amatørmessig utleie, kan det være grunn til å stille mer moderate aktsomhetskrav.

Det er utleieren som må godtgjøre at misligholdet eller tapet ikke skyldes forhold på hans side, jf. uttrykket med mindre utleieren godtgjør... Dette medfører at bevisvanskeligheter og uvisshet om årsaken til misligholdet går ut over utleieren. Er det tvil om faktum, må utleieren – for å gå fri ansvar – tilveiebringe en rimelig sannsynlighetsovervekt for at han ikke kan lastes. Bestemmelsen om omvendt bevisbyrde refererer seg bare til tvil om utleieren har utvist uaktsomhet, ikke til spørsmålet om leieren er påført et økonomisk tap eller om det foreligger nødvendig årsakssammenheng mellom misligholdet og tapet. I tråd med vanlige bevisregler påhviler det leieren å sannsynliggjøre at det foreligger økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.

Det kreves ikke alltid at selve misligholdet kan legges utleieren til last, jf. uttrykket misligholdet eller tapet. Det kan tenkes tilfelle der utleieren ikke kan klandres for selve misligholdet, men at han allikevel burde unngått eller i det minste redusert en bestemt tapspost. I disse tilfellene er det bare det tapet som følger av forsømmelsen som utleieren er ansvarlig for, ikke den delen av tapet som kan føres tilbake til det uforskyldte misligholdet.

Det kreves ikke at utleieren personlig kan lastes for misligholdet eller tapet. Det er sikker rett at en kontraktspart hefter om det er hans ansatte som har vært uaktsomme. Det samme gjelder uaktsomhet utvist av selvstendige hjelpere (og deres folk) som utleieren har engasjert i forbindelse med inngåelsen eller oppfyllingen av leieavtalen.

Det framgår av annet ledd at leieren kan kreve erstatning uten hensyn til skyld dersom husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret av utleieren. Hvorvidt en bestemt egenskap ved husrommet er tilsikret må avgjøres på grunnlag av de opplysninger som utleieren har gitt om husrommet.

For det første kreves det at opplysninger vedrørende husrommet objektivt sett er uriktige eller villedende. I dette ligger blant annet at misligholdt opplysningsplikt ikke gir grunnlag for slikt ansvar. For det annet kreves det at opplysningene er kvalifiserte, det vil si at de ikke fremstår som usikre, prognosepregede eller liknende. Det kan derfor godt tenkes at husrommet har en mangel uten at utleieren av den grunn pådrar seg tilsikringsansvar. Endelig kreves det at de aktuelle opplysningene angår vesentlige forhold ved husrommets som areal, egnethet, vedlikeholdsstandard m.m.

Er vilkårene innfridd, er utleieren ansvarlig for det tap som oppstår som følge av at de tilsikrede egenskaper ikke er tilstede.

Bestemmelsene i paragrafen her må suppleres med lovfestede og ulovfestede regler om ansvar på objektivt grunnlag. Det er sikker rett at utleieren blir ansvarlig dersom misligholdet eller tapet kan føres tilbake til finansieringssvikt på hans side, og det samme gjelder i stor grad dersom misligholdet eller tapet skyldes at utleieren har en uriktig oppfatning om egne plikter etter leieavtalen. Består mangelen i at tredjemanns rett er til hinder for den avtalte bruk, følger det av utkastet § 2-16 annet ledd at utleieren er ansvarlig uten hensyn til skyld.

Utvalgets medlem Einar Frigland ønsker hovedtrekkene i dagens lovgivning videreført på dette område. Dagens lov har speilvendt bevisbyrde for utleiers skyld når det gjelder tilsikrede egenskaper ved leieobjektet, og når det gjelder forsinkelse som skyldes tidligere leiers sene utflytting. For øvrig antas å gjelde vanlige bevisregler. Behovet for å utvide området for den speilvendte bevisbyrde synes ikke stort, og er ikke dokumentert.

3.2.14 Til § 2-14 Ansvarets omfang

Paragrafen inneholder bestemmelser vedrørende omfanget av utleiers erstatningsansvarets ved forsinkelse og mangler. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Den er uten direkte motstykke i gjeldende husleielov, men det finnes tilsvarende bestemmelser i andre lover på kontraktsrettens område.

Det framgår av første ledd første punktum at erstatningen skal svare til det økonomiske tap som leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Utgangspunktet er prinsippet om full erstatning for de tapsposter som kan føres tilbake til det ansvarsbetingende forhold. Leieren skal gjennom erstatningen stilles i samme økonomiske situasjon som om kontrakten var riktig oppfylt fra utleiers side.

Erstatningen skal bare kompensere for leierens nettotap. Dette innebærer blant annet at i den utstrekning leieren har unngått kostnader og utgifter som ville påløpt dersom avtalen var riktig oppfylt fra utleiers side, skal et tilsvarende beløp gå til fradrag i erstatningen.

Det er uttrykkelig presisert i lovteksten at det bare er økonomisk tap som skal erstattes. Skader av ikke økonomisk karakter som irritasjon over det besvær kontraktsbruddet fører med seg, er ikke erstatningsbetingende.

Første ledd annet punktum begrenser retten til erstatning til det som en med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Bestemmelsen er ikke en skyldregel, men gir uttrykk for et prinsipp om at leieren ikke kan kreve erstattet ethvert tap som kan føres tilbake til det ansvarsbetingende mislighold. En slik begrensning følger allerede av den alminnelige adekvanslære, og bestemmelsen representerer derfor neppe noe nytt sammenliknet med gjeldende husleielov.

De begrensninger som følger av annet punktum, knytter seg til tapets art og omfang. En tapspost kan falle utenfor rammen av det som med rimelighet kunne forutses fordi den etter sin art er atypisk, eller fordi den er av klart ekstraordinært omfang. Det skal foretas en objektiv vurdering av hva som var påregnelig; hva utleieren personlig forutså, er ikke avgjørende.

Et spørsmål for seg, er på hvilket tidspunkt påregnelighetsvurderingen skal foretas. Det synes klart at hva som med rimelighet kunne forutses som en følge av misligholdet vil kunne endre seg etterhvert som tiden går. Utvalget legger til grunn at vurderingen som hovedregel må skje på grunnlag av forholdene slik de foreligger i det øyeblikk kontraktsbruddet er en realitet. Hva utleieren med rimelighet kunne ha forutsett på avtaletidspunktet, er ikke avgjørende. I tilsikringstilfellene, jf. § 2-13 annet ledd, vil forholdene ved avtaleinngåelsen imidlertid være avgjørende.

Det framgår av annet ledd at leieren må iverksette rimelige tiltak for å begrense tapets omfang. Forsømmer leieren dette, må han selv bære den delen av tapet som burde vært unngått.

For det første vil forsøk fra leierens side på å skaffe seg en større erstatning enn hva situasjonen tilsier, oppfanges av bestemmelsen. Den rekker imidlertid lenger enn som så; leieren er pålagt en plikt til å opptre aktivt for å begrense omfanget av sitt tap. Hvilke tiltak leieren med rimelighet kan pålegges å sette i verk, vil måtte bero på de konkrete forhold i hvert enkelt tilfelle.

Tredje ledd inneholder en generell bestemmelse om lemping av utleiers erstatningsansvar. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov, men liknende regler finnes i blant annet skadeerstatningsloven § 5-2, veifraktavtaleloven § 39, kjøpsloven § 70 annet ledd og håndverkertjenesteloven § 30 tredje ledd.

Grunnvilkåret for at erstatningen skal kunne settes ned, er at uavkortet erstatningsplikt ville virke urimelig tyngende for utleieren. Det må kreves en nokså klar urimelighet for at lemping skal komme på tale. Utvalget vil presisere at det ikke er meningen med lempingsregelen å åpne for en fri og skjønnsmessig fastsettelse av erstatningen ved mislighold.

Ved vurderingen skal det tas hensyn til tapets størrelse i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og til forholdene ellers. Selv om det ikke er sagt uttrykkelig i lovteksten, må det legges vesentlig vekt på leierens interesse i å oppnå full kompensasjon for sitt økonomiske tap.

Når det gjelder det førstnevnte kriterium, tapets størrelse i forhold til det som er vanlig i slike tilfelle, ligger det innholdsmessig nær opp til den påregnelighetsvurderingen som første ledd annet punktum gir anvisning på. Dersom en bestemt tapspost faller utenfor det som utleieren med rimelighet kunne forutse som en mulig følge av kontraktsbruddet, er den aktuelle posten ikke erstatningsmessig. Selv om tapsposten i prinsippet var forutsebar, vil det være av betydning om den ligger nær opp til yttergrensen. Jo mer uventet posten er sett i et forhåndsperspektiv, jo mer nærliggende kan det være med lemping dersom ansvaret er urimelig tyngende.

Det annet kriterium lovteksten gir anvisning på, forholdene ellers, åpner for en totalvurdering i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen vil det ofte være naturlig å legge vekt på om utleieren kan klandres for det inntrufne. Foreligger det mer kvalifiserte subjektive forhold på utleiers side, vil dette klart tale mot lemping. Det kan også være naturlig å legge vekt på om leieren på forhånd har gjort utleieren oppmerksom på at mislighold vil kunne resultere i et ekstraordinært stort tap.

3.2.15 Til § 2-15 Rett til å holde leie tilbake

Paragrafen gir leieren rett til å holde tilbake leie ved mangler og forsinkelse fra utleiers side. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av lokale og ved leie av bolig, er uten direkte motstykke i gjeldende husleielov, men må antas å være i overensstemmelse med ulovfestede prinsipper.

Bestemmelsen innebærer at leieren har en alminnelig adgang til å holde tilbake avtalt leie til sikkerhet for krav som følge av utleiers kontraktsbrudd. Kravets art er uten betydning; såvel krav på retting som avslag i leie og erstatning kan sikres ved å holde leie tilbake.

Det må foreligge et kontraktsbrudd fra utleiers side dersom leieren skal kunne holde leie tilbake med hjemmel i denne bestemmelse. Det kreves imidlertid ikke at misligholdet er konstatert på det tidspunkt leien skal betales; er det klart at utleieren vil misligholde sine plikter, kan leieren under henvisning til dette holde tilbake leie.

Leieren kan ikke holde tilbake et større beløp enn det som må anses nødvendig for å sikre kravene han har fått som følge av kontraktsbruddet. Stilles ikke husrommet til disposisjon som avtalt, følger det av § 2-11 første ledd første punktum at leieren kan holde hele den avtalte leien tilbake. I andre tilfelle kan leieren kan ikke helt generelt unnlate å betale leie under henvisning til at det foreligger mangler eller (partiell) forsinkelse. Leieren må beregne hvor stort kravet er, og i den utstrekning den avtalte leie overstiger kravet mot utleieren, må det overskytende betales på vanlig måte.

Har leieren feilberegnet kravets størrelse, og derfor holdt tilbake et større beløp enn hva han hadde krav på, er det ikke dermed sagt at det foreligger betalingsmislighold fra hans side. Etter lovteksten har han rett til å holde tilbake så mye at det sikrer kravene mot utleieren, og i dette uttrykk ligger det innebygget et visst slingringsmonn. Leieren kan, uten å gjøre seg skyldig i betalingsmislighold, holde tilbake et noe større beløp enn hva han har til gode hos utleieren. Hvor stort dette slingringsmonnet er, må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold. Det vil ofte være naturlig å stille moderate krav til leierens aktsomhet da det jo er utleiers mislighold som er årsaken til problemene. Bare dersom leieren holder tilbake klart mer enn han har krav på, bør utleieren kunne gjøre gjeldende de vanlige følger av manglende betaling.

Det er leieren som bærer risikoen for at han virkelig har et krav mot utleieren. Viser det seg at han tar feil når det gjelder kravets eksistens, foreligger det betalingsmislighold, og utleieren kan gjøre gjeldende de vanlige følger av forsinket betaling.

Paragrafen her suppleres av bestemmelsen om deponering av omtvistet leie i utkastet § 3-9. Sistnevnte bestemmelse gir leieren adgang til å deponere omtvistet leie i godkjent kredittinstitusjon dersom partene er uenige om hva som skal betales i leie, eller dersom utleieren nekter å godta motregning med et angivelig konnekst motkrav. Nytter leieren seg av muligheten til deponering, er utleieren avskåret fra å si opp eller heve leieavtalen på grunn av betalingsmislighold.

Utvalgets medlem Einar Frigland er uenig i at det lovfestes en bestemmelse som denne, som blir ufravikelig i boligleieforhold. Behovet for regelen synes lite: Leietaker kan gå til sak om mangelen er av noen betydning. Utleier vil som regel være søkegod, og leieren kan uansett bo opp det beløp han får dom for. Et vesentlig element ved vurderingen av påberopt, senere inntrådt mangel, er at det er leieren som hevder at ytelsen fra utleiers side ikke lenger er kontraktsmessig. Om utleier ikke er enig, vil en ensidig tilbakeholdsrett være et vesentlig større inngrep i partenes kontraktsforhold enn å pålegge den som hevder at kontrakten misligholdes, å bevise dette for retten.

Utkastet åpner for spekulasjon i å holde tilbake beløp for fiktive eller sterkt tvilsomme mangler, i håp om å presse utleier til å akseptere å tape et beløp fremfor å gå til sak for å drive inn pengene. Utleiers likviditet kan bli så svekket ved å vente på en rettskraftig dom at han ikke kan risikere det, eller beløpet kan være så relativt lite at han ikke vil bruke tid og penger på å drive det inn ved rettens hjelp. Tilbakeholdsretten kan også bli misbrukt mot slutten av leieforholdet. Er leierens økonomi svak, blir resultatet et tap for utleier tilsvarende det tilbakeholdte beløp.

Regelen ivaretar leierens behov for reaksjon når det gjelder bagatellpregede mangler, som han ikke vil gå til sak for. Etter dette medlems syn er det uheldig å risikere de store ulemper regelen kan få for utleier, når hensikten er å imøtekomme leierenes behov på et så begrenset område.

3.2.16 Til § 2-16 Rettsmangler

Paragrafen regulerer konsekvensene av at utleiers hjemmel til husrommet er mangelfull (vanhjemmel). Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Den er i store trekk en videreføring av gjeldende husleielov § 17, men inneholder enkelte nydannelser.

Bestemmelsen kommer til anvendelse både der utleieren mangler eiendomsrett til eiendommen (total vanhjemmel) og der tredjemann har en begrenset rett i eiendommen som stiller seg i veien for den avtalte bruk som leierett, servitutt, panterett, løsningsrett, m.m (partiell vanhjemmel). Forså vidt angår partiell vanhjemmel er det uten betydning om tredjemanns rett kan tinglyses som en heftelse på eiendommen, jf. tinglysingsloven av 7. juni 1935 nr 2. § 12. Uttrykket tredjemanns rett omfatter derfor også kontraktsrettslige forbud som bare binder utleieren, og som ikke tar sikte på å følge husrommet ved overdragelse og begrense også en kjøpers rådighet.

Det framgår av første ledd første punktum at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.

Når det heter at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende, innebærer det at leieren kan gjøre gjeldende alle de sanksjoner som står til rådighet ved mangler. Det er imidlertid en forutsetning at leieren har fått den faktiske rådigheten over husrommet. Blir overleveringen forsinket eller stanset som følge av tredjemann har gjort gjeldende en rett i husrommet, må reglene om forsinkelse anvendes. Blir husrommet for eksempel tvangssolgt uten påhefte av leieretten før overleveringen til leieren er gjennomført, foreligger det forsinkelse.

Foreligger det total vanhjemmel, er vilkåret om brukshindring innfridd; leierens rett må alltid anses uforenlig med rette eiers eiendomsrett.

Har tredjemann en begrenset rett i eiendommen, må det derimot vurderes konkret om det foreligger kollisjon mellom leieretten og tredjemanns rett. Hvorvidt tredjemanns rett stiller seg i veien for den avtalte bruk må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av henholdsvis leieavtalen og stiftelsesgrunnlaget for tredjemannns rett.

Godtroervervsreglene i tinglysningsloven § 20, jf. § 21 første ledd og § 27 kan føre til at leieren – tross tredjemanns rett – får adgang til å bruke husrommet i samsvar med leieavtalen. Dette hindrer allikevel ikke leieren i å gjøre rettsmangelen gjeldende mot utleieren. Selv om leieren er i god tro, kan han ikke tvinges til å gjøre bruk av reglene om godtroerverv når det kommer for en dag at tredjemanns rett er til hinder for den avtalte bruk. Dette gjelder ihvertfall dersom utleieren var i ond tro med hensyn til den konkurrerende rett, men også ellers bør leieren kunne gjøre vanhjemmelsansvar gjeldende.

Det kan tenkes at tredjemanns rett er til hinder for den avtalte bruk i tilfelle der tredjemanns rett er stiftet etter at overlevering til leieren fant sted. At en senere stiftet rett stiller seg i veien for den avtalte bruk, er særlig aktuelt i to situasjoner. For det første kan den yngre konkurrerende rettighetshaver gå foran leieretten i prioritetsrekkefølgen fordi leieren har forsømt å sikre seg rettsvern. Videre kan det tenkes at den yngre rettighetshaver har bedre prioritet på grunnlag av positive lovregler, jf. for eksempel reglene i panteloven § 6-1.

Annet ledd inneholder en særskilt erstatningsregel for tap som følge av vanhjemmel som leieren verken kjente eller burde ha kjent til. Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel uten hensyn til om utleieren kan klandres for misligholdet eller tapet. Bakgrunnen for bestemmelsen er først og fremst at utleieren står nærmest til å bære risikoen for at han har rettslig adgang til å disponere på denne måten.

Bestemmelsen gjelder både ved total og partiell vanhjemmel. I motsetning til regelen i første ledd, omfatter erstatningsregelen i annet ledd bare rettsmangler som forelå ved avtaleslutningen; rettsmangler oppstått etter avtaleinngåelsen, men før overleveringen, faller utenfor, og da gjelder bestemmelsen i § 2-13 om omvendt bevisbyrde tilsvarende.

Det framgår av ordlyden i annet ledd at erstatning på objektivt grunnlag er utelukket dersom leieren burde kjent til tredjemann rett i husrommet. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at leieren hadde kjennskap til tredjemanns rett som sådan; det kreves i tillegg at leieren burde innsett hvilken betydning forholdet hadde. Som eksempel kan nevnes tilfelle der eiendommen var pantsatt på overleveringstidspunktet. En panterett er normalt ikke til hinder for at eiendommen leies ut på vanlige vilkår. Faller leierens langvarige tidsbestemte leieavtale bort som udekket på tvangsauksjon begjært av den aktuelle panthaveren, kan en neppe si at leieren burde forstått at panteretten ville stille seg i veien for den avtalte bruk.

Tredje ledd første punktum gir reglene i første og annet ledd tilsvarende anvendelse i tilfelle der tredjemann gjør krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, forutsatt at tredjemanns krav ikke er klart ugrunnet. Bakgrunnen for regelen er at leieren skal slippe å bli innblandet i en tvist mellom utleieren og tredjemann. Et krav fra tredjemanns side kan medføre usikkerhet og kostnader for leieren, og det er heller ikke utelukket at leieren må innskrenke bruken av husrommet i tiden frem til tvisten er avgjort. Hovedregelen er derfor at leieren kan gjøre gjeldende de samme krav som om tredjemanns rett var utvilsom.

Bestemmelsen forutsetter at den rett tredjemann pretenderer å ha, er til hinder for den avtalte bruk. Det er således ikke alle tilfelle av tredjemannskrav som er omfattet av bestemmelsen. Pretenderer tredjemann for eksempel å ha en panterett i husrommet på lavere prioritet enn leieretten, og leieretten har rettsvern, er dette ikke relevant. Leieren kan ikke påberope seg bestemmelsen her dersom tredjemanns krav er klart ugrunnet. Det kreves ikke at kravet er materielt berettiget; det er nok at det ikke er klart ugrunnet. En ren påstand fra tredjemanns side kan som alminnelig regel ikke være tilstrekkelig til å utløse misligholdskrav. Det samme gjelder dersom tredjemann begrunner sitt krav på en måte som åpenbart er uholdbar. Det bør imidlertid ikke stilles for strenge krav på dette punkt fordi det kan koste både tid og penger å få klarlagt om kravet er grunnløst i tilfelle der det er nærmere underbygget.

I tredje ledd annet punktum er det fastsatt at heving kan avverges dersom leieren straks stiller betryggende sikkerhet for at leieavtalen vil bli oppfylt. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som den tilsvarende bestemmelse i § 2-12 annet ledd annet punktum.

3.2.17 Til § 2-17 Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger

Paragrafen regulerer konsekvensene av at den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lov, forskrift eller offentlig vedtak truffet med hjemmel i lov. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av lokale og ved leie av bolig, er en videreføring av gjeldende husleielov § 17.

Det framgår av paragrafen at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. I dette ligger at utleieren bærer risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det formål som leieren ifølge avtalen skal anvende husrommet til. B

For det første forutsetter bestemmelsen at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkinger i bruken av det aktuelle husrommet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regionale forskrift, eller i kommunal vedtekt eller plan. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.

Dernest forutsetter bestemmelsen at den avtalte bruk hindres av bestemmelsene eller vedtaket. Det er ikke nødvendig at bestemmelsene eller vedtaket hindrer bruken i sin helhet; det er tilstrekkelig dersom bruken må innskrenkes i forhold til det som opprinnelig var forutsatt.

3.2.18 Til § 2-18 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at reglene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale. Bestemmelsen representerer en viss liberalisering sammenliknet med den någjeldende husleielov.

Bakgrunnen for bestemmelsen er dels at det ved leie av lokale kan være behov for en større grad av fleksibilitet enn det utkastet her åpner for. Videre er det slik at partene som oftest står på like fot i forhandlings- og overleveringsfasen, og behovet for ufravikelige verneregler er derfor mindre framtredende sammenliknet med situasjonen etter at overlevering er skjedd. Utvalget har også lagt vekt på at de tilsvarende reglene i kjøpsloven og avhendingsloven kan fravikes i avtale utenom forbrukerforhold. Etter utvalgets oppfatning er det ikke større behov for ufravikelige regler i husleieforhold enn i kjøpsforhold så langt det gjelder mangels- og forsinkelsesreguleringen.

3.3 Kap. 3 Leie og andre ytelser

Kapittel 3 inneholder regler om leie og andre ytelser fra leierens side. Det er foreslått regler om leiens størrelse når intet er avtalt, tid og sted for betaling av leie, regler om oppgjør gjennom bank eller postverk m.m. Det er ellers regler om depositum og garantisikring av krav som reiser seg av leieavtalen. Så langt det gjelder leie av bolig, er det ikke adgang til å avtale andre pengeytelser som vilkår for leieretten enn de som er hjemlet i dette kapittel. Endelig er det regler om deponering av omtvistet leie. Bestemmelsene i dette kapittel kan, med unntak av deponeringsreglene, fravikes i avtale om leie av lokale.

3.3.1 Til § 3-1 Leien

Paragrafen krever at leiens størrelse skal være fastsatt til et bestemt beløp i leieavtalen, og i tilknytning til dette er det foreslått en utfyllende regel med sikte på situasjoner der partene har forsømt det. Bestemmelsen, som skal gjelde både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Med leie menes det pengebeløp leieren skal betale som vederlag for sin bruksrett til husrommet. Det kan som hovedregel ikke avtales at leieren utenom leien skal dekke (en andel i) de utgiftene utleieren pådrar seg ved eiendommens forvaltning eller drift. Bestemmelsen representerer således en ikke ubetydelig innskrenking i avtalefriheten.

Første ledd annet punktum inneholder et unntak fra hovedregelen i første punktum. Det åpnes her for avtalebestemmelse om at leieren skal dekke en forholdsmessig andel av utleiers kostnader med levering av elektrisitet eller brensel i eiendommen. Bakgrunnen for unntaket et at disse utgiftene er forbruksavhengige, slik at det er utelukket å beregne dem eksakt på forhånd.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum tar sikte på tilfelle der partene ikke er kommet til enighet om leiens størrelse. Utleieren kan i så fall kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende leievilkår. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som utkastet § 4-1 og utvalget viser til merknadene til denne.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum kommer bare til anvendelse dersom leieavtalen ikke gir holdepunkter for en annen løsning; den skal således tjene til utfylling av de ufullstendige avtalene. Bestemmelsen bygger ellers på en forutsetning om at bindende avtale kan være kommet i stand selv om partene ikke er kommet til enighet om leiens størrelse. Er leiens størrelse ikke avtalt, og har leieren heller ikke overtatt bruken av husrommet, vil det måtte bero på en samlet konkret vurdering om bindende avtale er etablert.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at begge parter kan kreve leien fastsatt etter bestemmelsene i § 13-2 dersom enighet ikke oppnås.

Utvalgets medlem Einar Frigland mener at offentlige skatter og avgifter som er knyttet til utleie av fast eiendom, og som innføres/fjernes eller endres i utakt med konsumprisindeksen, må kunne gjøres til gjenstand for særlig regulering. Det er opplagt at slike skatter og avgifter må inkluderes i leien, og det er lite rimelig å la politisk bestemte variasjoner på dette område ramme en av partene alene, i inntil 5 år som er den foreslåtte periode før tilpasning til gjengs leie skal skje.

3.3.2 Til § 3-2 Forfallstid

Paragrafen inneholder bestemmelser om forfallstid. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Den er i store trekk en videreføring av tilsvarende bestemmelser i gjeldende husleielov, men inneholder også flere nydannelser.

Det framgår av første ledd første punktum at når ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve leien betalt på forskudd hver måned eller annen avtalt betalingstermin. I dette ligger at utleieren, uten hjemmel i avtalen, kan kreve at hver termin betales senest dagen før terminen tar til å løpe. Har partene ikke avtalt noe om betalingsterminens lengde, kan utleieren kreve leien betalt på forskudd hver måned. Har partene avtalt en bestemt betalingstermin, kortere eller lengre enn en måned, kan utleieren kreve hver termin betalt på forskudd.

Bakgrunnen for bestemmelsen i første punktum er dels utleiers behov for å sikre seg mot betalingsmislighold fra leierens side, dels ønsket om å ha et klart forfallstidspunkt. Det kan riktignok innvendes mot bestemmelsen at leieren må yte utleieren usikret kreditt, noe som prinsipielt er betenkelig. Til dette vil utvalget for det første bemerke at det i alminnelighet er tale om relativt beskjedne beløp. Videre er det grunn til å understreke at leieren som oftest ikke løper noen risiko av betydning ved å betale på forskudd. Leieren har i forhold til utleieren en vederlagsfri bruksrett innen rammen av det som er betalt. I dette ligger at leieren mot slutten av leieforholdet kan motregne avtalt leie i forskuddet. Utleieren kan med andre ord ikke kreve at leieren betaler leie helt til siste termin mot å få tilbakebetalt (deler av) forskuddet. Denne retten må respekteres av utleiers suksessorer og kreditorer innenfor de grenser som følger av rettsvernsreglene.

Første ledd annet punktum begrenser partenes frihet til å avtale forskuddsbetaling. Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale forskudd for lengre tid enn tre måneder. Bakgrunnen for begrensningen i avtalefriheten er omtalt i de generelle motivene punkt 2.3.4.

Har leieren betalt på forskudd for kortere eller lengre tid, vil dette oppgjøret være definitivt på det viset at utleieren som hovedregel er avskåret fra å kreve tilleggsbetaling med den begrunnelse at leien senere er forhøyet (for den perioden leien allerede er betalt). Dette vil normalt gjelde hva enten hjemmelen for leieforhøyelsen er å finne i husleieloven eller i leieavtalen.

Det kan være tvilsomt hvordan en avtale om tre måneders forskuddsbetaling skal tolkes. Dette må avgjøres konkret, men har en ikke holdepunkter for annet synes det nærliggende å legge til grunn at leien skal betales for tre måneder hvert kvartal (fire ganger i året).

Bestemmelsen i annet ledd fastsetter at forfallstidspunktet utskytes til nærmest påfølgende virkedag dersom leien forfaller til betaling på en lørdag eller søndag, en helligdag eller den 1. eller 17. mai. Bestemmelsen, som er en videreføring av gjeldende husleielov § 11 første ledd, er i samsvar med det som ellers gjelder vedrørende forfallstid i pengekravsforhold.

I tredje ledd er det fastsatt at forfallstidspunktet utskytes i det tidsrom leieren er avskåret fra å betale på grunn av kvalifiserte hindringer som han ikke kan overvinne. Det er grunn til å framheve at den foreslåtte bestemmelsen innebærer at forfallstidspunktet i enhver henseende utskytes inntil inntil forholdene igjen blir slik at det er mulig for leieren å gjøre opp med utleieren. Så lenge hindringen vedvarer påløper det for eksempel ikke morarente på leiekravet, og på samme måte suspenderes foreldelsesfristen for kravet. Bestemmelsen går altså lenger enn til bare å frita leieren for erstatningsansvar som følge av betalingsmislighold.

Bakgrunnen for regelen er behovet for å verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av betalingsmislighold. Liknende bestemmelser finnes blant annet i kjøpsloven § 52 første ledd og avhendingsloven § 5-2 første ledd.

Bestemmelsen krever for det første at det foreligger et ytre forhold som hindrer betaling i rett tid. I lovteksten er det nevnt to eksempler på slike hindringer, nemlig stans i samferdselen eller betalingsformidlingen.

Videre kreves det at hindringen ligger utenfor leierens kontroll. Det må således være tale om en hindring som ligger utenfor det leieren har praktiske muligheter til å påvirke og kontrollere. I denne forbindelse er det grunn til å understreke at leieren forutsetningsvis alltid kan kontrollere sin egen økonomi.

Endelig kreves det at hindringen er av en slik karakter at leieren ikke kan forventes å overvinne den. Hvilke krav som kan stilles til leieren, må vurderes konkret i det enkelte tilfelle, men det bør stilles forholdsvis strenge krav til leieren. Han plikter på en lojal måte å medvirke til at utleieren får sitt tilgodehavende til riktig tid. Kan han uten urimelig kostnad eller ulempe stille beløpet til kreditors disposisjon innen forfall, plikter han å gjøre det. Har partene for eksempel avtalt betaling via bankgiro, og betalingen hindres av bankstreik, må leieren betale ved bruk av postgiro, eller eventuelt ved personlig fremmøte hos utleieren med mindre dette vil medføre urimelige utgift eller ulempe. Er leieren avskåret fra å ta ut penger fra banken på grunn av den pågående streiken, kan det tenkes at dette forhold i seg selv er relevant som fritaksgrunn etter tredje ledd.

3.3.3 Til § 3-3 Betalingssted

Paragrafen inneholder bestemmelser om betalingssted. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av lokale og ved leie av bolig, er i hovedtrekk en videreføring av § 11 annet ledd i gjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd at leien som hovedregel skal betales på avtalt sted. Er intet avtalt om betalingssted, skal leien betales på utleiers forretningssted dersom denne er næringsdrivende, og ellers på hans bopel. Det siktes i begge tilfellene til utleiers forretningssted eller bopel på betalingstidspunktet. Flytter utleieren etter at leieavtalen er inngått, følger betalingsstedet med.

Bestemmelsen innebærer at det som utgangspunkt er leierens risiko og ansvar at leien kommer fram til utleieren i rett tid. Frigjørende betaling skjer først når utleieren mottar leiebeløpet på sitt sted.

I annet ledd er det bestemt at utleieren kan kreve betaling på et annet sted enn det som som er fastsatt i første ledd dersom det kan skje uten å volde leieren ulempe eller kostnad av betydning. Med hjemmel i denne bestemmelsen kan utleieren kreve betaling på et hvilket som helst sted. Dersom det vil medføre kostnader eller ulemper av betydning for leieren å betale på det anviste sted, kan leieren med frigjørende virkning betale på det opprinnelig avtalte sted, eller eventuelt på utleiers forretningssted eller bopel. Siden leieren alltid har rett til å betale gjennom bank eller postverk, jf. § 3-4, kan det neppe antas at reservasjonen her får særlig praktisk betydning.

Bestemmelsen i tredje ledd modifiserer rekkevidden av første og annet ledd. Det er her fastsatt at leieren ikke plikter å overføre leie til utlandet. Bakgrunnen for denne særregelen er at det kan være både kostbart og vanskelig å overføre betaling over landegrensene.

3.3.4 Til § 3-4 Betaling gjennom bank eller postverk

Paragrafen inneholder bestemmelser om betaling av leie ved bruk av bank eller postverk. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 11 annet ledd, men inneholder viktige nydannelser.

Det framgår av første ledd at leieren alltid har rett til å betale skyldig leie gjennom bank eller postverk. Bestemmelsen må ses på bakgrunn av at leien gjerne betales terminvis, ofte gjennom en årrekke. Leieren har under slike forhold behov for å kunne betale skyldig leie på annen måte enn ved personlig frammøte hos utleieren. Det er også grunn til å understreke at oppgjør gjennom post eller bank ikke innebærer særlig risiko for utleieren. Som oftest vil denne oppgjørsmåte være til fordel for begge parter.

Når leieren gjør bruk av sin rett til å gjøre opp gjennom bank eller postverk, kan det være vanskelig å ta stilling til når betaling er skjedd. Etter utkastet § 3-3 plikter leieren å stille beløpet til utleiers disposisjon, enten på avtalt sted eller på hans bopel eller forretningssted. Det er her flere tidspunkt som kan være aktuelle; når oppdraget er innlevert til bank eller postverk, når beløpet er kreditert utleiers konto, når utleieren har mottatt melding om at beløpet er kreditert konto, når utleieren har fått faktisk mulighet for å disponere over beløpet o.s.v.

Hensynet til leieren tilsier at det bør velges et tidspunkt som medfører at leieren ikke bærer risikoen for bankenes eller postverkets saksbehandling ved betalingsoverføringen. Dette er forhold som leieren ikke har herredømme over, og det ville være uheldig om feil eller forsinkelser i betalingsformidlingsinstitusjonen skulle medføre at leieren kom i mora. Etter utvalgets oppfatning må det avgjørende derfor være når leieren har innbetalt beløpet eller innlevert betalingsoppdraget til bank eller postverk.

Det framgår av annet ledd bokstav (a) at betaling i forhold til forfallsreglene skal anses skjedd når beløpet er avgitt til bank eller postverk her i riket. Dette alternativ tar sikte på tilfelle der leieren innbetaler et kontantbeløp til den aktuelle institusjonen. Her vil en vanligvis måtte ta utgangspunkt i dato for stempling på institusjonens kvittering. På hvilket tidspunkt beløpet faktisk kommer fram, er som utgangspunkt uten betydning. Bestemmelsen forutsetter at beløpet innbetales til en institusjon her i riket. Bakgrunnen for dette er at det kan ta lang tid å overføre penger over landegrensene.

I bokstav (b) er det fastsatt at leien anses betalt den dagen betalingsoppdrag er avgitt til bank eller postverk her i riket, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Bestemmelsen tar sikte på tilfelle der leieren belaster egen konto i institusjonen. Et slikt betalingsoppdrag kan leveres personlig over skranken, legges i girokasse eller sendes i posten (til bank eller postkontoret). Betaling anses for skjedd på det tidspunkt oppdraget er avgitt til postverket eller banken, det vil i praksis si dato for stempling på brevet eller på institusjonens kvittering.

Når det gjelder bokstav (b) vil utvalget understreke at uttrykket betalingsoppdrag tar sikte på den enkelte innbetaling. De tilfelle hvor leieren har gitt banken eller postverket et fast betalingsoppdrag, faller med andre ord utenfor paragrafen her. Det avgjørende i disse tilfellene må være tidspunktet for bankens eller postverkets utføring av oppdraget (belastning av oppdragsgivers konto).

3.3.5 Til § 3-5 Betaling for elektrisitet og brensel

Paragrafen inneholder bestemmelser om forholdet mellom utleier og leier i tilfelle der leieren skal betale særskilt for forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 12.

Det framgår av første ledd at leieren kan kreve innsyn i utleiers regnskap over forbruket av elektrisitet og brensel i eiendommen dersom det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter ved dette. Bakgrunnen for bestemmelsen er at leieren har et legitimt behov for å kontrollere at utgiftene er korrekt beregnet og fordelt. Det kan gjelde utgifter til varme og lys i fellesarealer, ventilasjon, klimaanlegg o.l.

Bestemmelsen forutsetter avtale om at leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter. Skal utleiers utgifter dekkes gjennom den ordinære leie, faller tilfellet utenfor regelen her. Utkastet inneholder ingen anvisning på hvordan utgiftene til elektrisitet og brensel skal fordeles på brukerne, og forutsetter således at dette er regulert i avtale eller sedvane.

Det framgår av annet ledd første punktum at leierne i en eiendom med felles anlegg for levering av varme og varmt vann, kan kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Etter utvalgets oppfatning er det hensiktsmessig å gi leierne rett til å kreve slike målere installert. På denne måten kan den enkeltes forbruk beregnes eksakt, og dermed vil ingen betale for annet enn eget forbruk. I disse tilfellene gjelder det levering av varme og varmt vann til boligene eller lokalene i eiendommen, for eksempel ved sentralvarmeanlegg.

Bestemmelsen er ikke begrenset til bare å gjelde eiendommer med flere boliger; også småhus, herunder tomannsboliger, omfattes av bestemmelsen.

Det er opp til leierne å avgjøre om målere skal kreves installert. Siden kostnadene forbundet med installeringen skal utliknes på leierne, bør det kreves et kvalifisert flertall dersom et mindretall skal påtvinges måleapparater. Det er derfor et krav at minst to tredjedeler av alle leierne krever måleapparat installert. Det er bare leierne som har stemmerett i dette spørsmålet; bor utleieren selv i eiendommen, er han, på samme måte som i gjeldende lov, uten stemmerett. Det samme gjelder framleiere; stemmeretten tilkommer her framutleieren.

Det framgår av annet ledd annet punktum at utleieren kan kreve at omkostningene som påløper ved installeringen blir utliknet på leierne over regnskapet. Utleieren kan allikevel tidligst kreve kostnadene utliknet etter at apparatene er ferdig montert i husrommet. Av hensyn til leierne, kan ikke utleieren kreve samtlige utgifter dekket straks; kostnadene må fordeles over et tidsrom på minst ett år.

Utvalgets medlem Einar Frigland mener at offentlige skatter og avgifter som er knyttet til utleie av fast eiendom, og som innføres/fjernes eller endres i utakt med konsumprisindeksen, må kunne gjøres til gjenstand for særlig regulering. Det er opplagt at slike skatter og avgifter må inkluderes i leien, og det er lite rimelig å la politisk bestemte variasjoner på dette område ramme en av partene alene, i inntil 5 år som er den foreslåtte periode før tilpasning til gjengs leie skal skje.

3.3.6 Til § 3-6 Depositum

Paragrafen inneholder bestemmelser om depositum som opprettes til sikkerhet for krav etter leieavtalen. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 11 fjerde og femte ledd, men det foreslås visse endringer.

I første ledd første punktum er det bestemt at partene kan avtale at leieren skal deponere et pengebeløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen.

De krav som kan sikres gjennom et depositum, er krav som reiser seg av leieavtalen. Lovteksten inneholder en del eksempler på slike krav, men denne oppregningen er ikke uttømmende.

At utleieren har annen sikkerhet for sine krav, for eksempel pantesikkerhet, garanti eller forskuddsbetalt husleie, er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal betale depositum i tillegg, men depositum og garanti skal sammenlagt ikke svare til mer enn seks måneders husleie, jf. § 3-7.

Bestemmelsen i første punktum angir bare hvilke krav som kan sikres ved depositumet. Det er således ikke noe til hinder for at partene avtaler at bare bestemt angitte krav skal være sikret. Er det for eksempel avtalt at depositumet skal sikre eventuelle erstatningskrav som følge av skader på husrommet, kan ikke utleieren kreve dekket krav på skyldig leie. Foreligger det ingen spesiell avtale, er imidlertid ethvert krav som reiser seg av leieforholdet sikret ved depositumet.

Uttrykket leie i første punktum omfatter bare det beløp som er nevnt i § 3-1 første ledd første punktum. I dette ligger at utgifter som leieren eventuelt skal dekke etter bestemmelsene i § 3-5 faller utenfor ved beregningen av høyeste lovlige depositum.

Bakgrunnen for at depositumet ikke kan overstige summen av seks måneders husleie, er først og fremst hensynet til leierens interesser. Det kan representere en betydelig likviditetsbelastning dersom leieren må plassere et større pengebeløp på særskilt konto unndratt hans frie rådighet. Videre er det grunn til å understreke at utleieren normalt ikke har behov for en mer romslig sikkerhetsmargin enn dette.

I første ledd annet punktum er det bestemt at det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Er dette avtalt, vil depositumet stå i et bestemt forhold til den avtalte leie slik denne er til enhver tid. Uten hjemmel i avtalen kan ingen av partene kreve det opprinnelige depositum justert opp eller ned under henvisning til at leien er endret.

Annet ledd inneholder bestemmelser om hvordan det deponerte beløp skal anbringes. Det er her bestemt at beløpet skal plasseres på særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Utvalget antar at det vanlige vil være å plassere midlene i bank, men det er ikke grunn til å utelukke andre institusjoner fra ordningen.

Den aktuelle kontoen må være særskilt. I dette ligger at innestående skal være utskilt fra såvel leierens som utleiers øvrige midler. Etter utkastet kan det således ikke avtales depositum i den form at utleieren gis rett til å disponere over beløpet så lenge leieforholdet varer (irregulært depot). Formålet med depositumet er å skaffe utleieren sikkerhet mot sviktende evne eller vilje til betaling – ikke å sikre utleieren en kredittytelse.

Når beløpet blir satt inn på særskilt konto i finansinstitusjon, er innestående beskyttet mot utleiers kreditorer; pengene tilhører ikke utleieren, og de er holdt avsondret fra hans midler.

Skulle leieren bli utsatt for kreditorpågang, er utleiers interesser sikret på samme måte. Såvel leierens konkursbo som enkeltforfølgende kreditor må respektere utleiers fortrinnsrett til å søke dekning i depositumet. Leierens kreditorer kan bare søke dekning i det beløp som er tilbake etter at utleieren har fått det som tilkommer ham, og de kan ikke kreve dekning i depositumet før leieforholdet er brakt til opphør.

I tredje ledd første punktum finner en hovedregelen om råderetten over det innestående beløp. Så lenge leieforholdet består, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Formålet med bestemmelsen er først og fremst å framheve at begge parter, så lenge leieforholdet varer, er avskåret fra å ta ut penger fra kontoen på egen hånd. Bestemmelsen innebærer ikke at leieren er avskåret fra å foreta disposisjoner over innestående beløp som ikke er i strid med utleiers interesser. Utvalget legger til grunn at leieren for eksempel kan overdra eller pantsette innskuddet til andre, men erververen vil i så fall ikke få noen sterkere stilling enn hva leieren selv hadde. Siden depositumet først kan kreves utbetalt etter leieforholdet opphør, og bare i den utstrekning det overstiger utleiers krav mot leieren i anledning leieforholdet, er beløpet imidlertid lite egnet som omsetningsobjekt. For utleieren kan kravet på utbetaling fra kontoen inngå i et faktoringpant etter pantelovens § 4-10.

Bestemmelsen i første punktum tar sikte på hovedstolen; råderetten over opptjente renter er regulert i tredje ledd annet punktum. Det er her bestemt at leieren kan kreve rentene utbetalt fra finansinstitusjonen. I dette ligger at rentebeløpet ikke i noen henseende anses som en del av depositumet; leieren kan kreve rentene utbetalt fra institusjonen uten medvirkning eller godkjenning fra utleiers side. Dersom leieren av en eller annen grunn avstår fra å kreve rentene utbetalt, øker ikke utleiers sikkerhet tilsvarende. Det er bare hovedstolen – ikke rentene – som er undergitt reglene i denne paragraf. Rentekravet kan således overdras, pantsettes og beslaglegges av leierens kreditorer og konkursbo på samme måte som andre ordinære uklausulerte innskudd. Når utleieren aldri kan nyttiggjøre seg renter av innskuddet, henger det sammen med at depositumet skal stå i et visst forhold til den avtalte leie, jf. første ledd. Det er også grunn til å understreke at partene har avtalt at depositumet skal være av en viss størrelse; det ville være en tilfeldig fordel for utleieren om denne kunne legge beslag på et større beløp enn hovedstolen. Den foreslåtte ordning vil heller ikke medføre administrative eller praktiske problemer for utleieren fordi leieren kan disponere over rentene uten hans medvirkning.

Fjerde ledd inneholder bestemmelser om frigjørende betaling fra finansinstitusjonen til utleieren. Den foreslåtte ordning medfører ingen endringer sammenliknet med någjeldende husleielov.

I første punktum er det bestemt at utleieren kan kreve utbetaling fra kontoen i den utstrekning det gjelder krav på skyldig leie, samt utgifter som leieren skylder for rengjøring og rydding. Når det gjelder slike krav kan utleieren søke dekning i innskuddet uten at kravets eksistens eller omfang er fastlagt i dom eller annet tvangsgrunnlag, og uten å følge de vanlige reglene om tvangsfullbyrding av krav. Institusjonen vil ha plikt til å utbetale beløpet til utleieren, med mindre det direkte usannsynlig at utleieren har et slikt krav mot leieren.

Bakgrunnen for at disse kravstypene er satt i en særstilling, er at de til vanlig vil være kurante. Om leieren har betalt leie eller ikke, vil som oftest være enkelt å konstatere. Om leieren har oppfylt sin plikt til å rydde og rengjøre husrommet ved fraflytting, jf. utkastet § 11-2, kan fra tid til annen gi opphav til tvister, men som oftest vil også slike krav være uomstridte.

Bestemmelsen krever videre at leieforholdet faktisk er brakt til opphør. Dersom utleieren uriktig opplyser at leieforholdet er brakt til opphør, og på den måten får utbetalt hele eller deler av innskuddet, er betalingen således ikke frigjørende for institusjonen.

Bestemmelsen i første punktum regulerer bare institusjonens adgang til å utbetale beløpet med frigjørende virkning for seg. Hvorvidt utleieren materielt sett har et krav mot leieren, må avgjøres på grunnlag av andre regler. Er vilkårene innfridd, kan institusjonen utbetale beløpet med befriende virkning, og det selv om det senere viser seg at utleieren har tatt feil med hensyn til kravets eksistens eller omfang.

Krever utleieren dekket andre krav enn angitt i første punktum, kan institusjonen utbetale fra kontoen så langt leieren samtykker i det. Bestrider derimot leieren kravets eksistens, kan institusjonen ikke foreta utbetaling til utleieren. Skal utleieren oppnå dekning i innskuddet for andre krav enn angitt i første punktum, må kravet være fastsatt i rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har samme virkning, jf. annet punktum.

Det framgår av femte ledd første punktum at institusjonen kan utbetale beløpet med befriende virkning til leieren to måneder etter leieforholdets opphør.

Det er et vilkår at leieforholdet faktisk er opphørt, og at det er gått minst to måneder fra denne dato. Bakgrunnen for fristen på to måneder er dels at krav som utspringer av leieforholdet kan forfalle etterskuddsvis, dels at utleieren må ha en viss tid på seg til å undersøke om husrommet er i kontraktsmessig stand ved tilbakeleveringen.

Dersom leieren uriktig opplyser at leieforholdet er brakt til opphør, og på den måten får utbetalt hele eller deler av innskuddet, er betalingen ikke frigjørende for institusjonen.

Bestemmelsen i femte ledd annet punktum begrenser rekkevidden av bestemmelsen i første punktum. Det er her bestemt at institusjonen ikke kan utbetale innskuddet til leieren etter at institusjonen har mottatt underretning fra utleieren om at utleieren har reist søksmål mot leieren i anledning leieforholdet. I disse tilfellene er det på det rene at utleieren vil fremme krav mot leieren, og det er da naturlig at beløpet blir stående på kontoen i påvente av en endelig avgjørelse i saken. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom institusjonen mottar en klar melding om at det er reist søksmål mot leieren i anledning leieforholdet. Det stilles ikke noen formkrav til underretningen, men av hensyn til sikring av bevis bør den utformes skriftlig.

3.3.7 Til § 3-7 Garanti

Paragrafen begrenser adgangen til å avtale at leieren skal stille garanti for oppfyllelsen av sine plikter etter leieavtalen. Bestemmelsen kan ses på som en videreføring av av gjeldende husleielov § 11 sjette ledd annet punktum.

Det framgår av første punktum et det kan avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen. At utleieren har annen sikkerhet for sine krav, for eksempel pantesikkerhet, depositum eller forskuddsbetalt husleie, er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal stille garanti i tillegg. Er det avtalt depositum etter bestemmelsene i § 3-6 får dette allikevel betydning for adgangen til å avtale garanti, jf. nedenfor.

Annet punktum setter grenser for garantibeløpets størrelse; garantibeløpet kan sammen med eventuelt depositum etter § 3-6 ikke overstige summen av seks måneders husleie. Har partene avtalt depositum tilsvarende summen av seks måneders husleie, kan det ikke avtales garantisikring i det hele tatt, og svarer depositumet til summen av tre måneders leie kan garantibeløpet maksimalt utgjøre summen av tre måneders leie. Innenfor beløpsrammen på seks måneders husleie står partene fritt; de kan avtale bare garantisikring, bare depositum etter § 3-6 eller en kombinasjon av garanti og depositum.

Uttrykket leie omfatter bare det beløp som er nevnt i § 3-1 første ledd første punktum. I dette ligger at utgifter som leieren eventuelt skal dekke etter bestemmelsene i § 3-5 faller utenfor ved beregningen av høyeste lovlige garantibeløp.

Innenfor den ramme som er trukket opp i bestemmelsen, står partene fritt. Garantien kan være stillet av av ordinære finansinstitusjoner, av arbeidsgivere eller av privatpersoner. Hva som skal til for å gjøre garantien aktuell, må fastlegges ved en tolking og utfylling av garantiavtalen. Hvilke krav som er sikret under garantien, beror i prinsippet på en tolking av garantiavtalen. Har en ikke konkrete holdepunkter i garantiavtalen, synes det nærliggende å legge til grunn at alle krav som reiser seg av leieavtalen er sikret.

3.3.8 Til § 3-8 Forbud mot andre ytelser m.m.

Paragrafen forbyr avtale om at leieren skal betale andre eller større beløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-5 til 3-7. Er forbudet overtrådt, kan leieren kreve beløpet tilbakebetalt med renter beregnet på grunnlag av morarentelovens satser fra den dag betalingen fant sted. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 11 sjette ledd. Den gjelder bare ved leie av bolig.

Første ledd inneholder hovedbestemmelsen. Det er her bestemt at partene er avskåret fra å avtale at leieren skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-5 til 3-7. Etter utkastet er det med andre ord ikke adgang til å avtale at leieren skal prestere andre pengeytelser som vilkår for leieretten enn nevnt i dette kapittel.

Bestemmelsen innebærer en ikke ubetydelig innskrenking i avtalefriheten. Bakgrunnen for begrensningene er nærmere omtalt i de generelle motivene punkt 2.3.7 og 2.3.8.

Andre pengeytelser som vilkår for leieretten, kan ikke avtales. Det er således ikke adgang til å avtale at leieren som vilkår for leieretten skal yte utleieren eller andre et pengelån. Det er heller ikke adgang til å avtale at leieren skal betale andel i eiendomsskatter, offentlige avgifter o.l.

Uttrykket andre beløp tar også sikte på plasseringsmåten når det gjelder depositum etter utkastet § 3-6. Dersom beløpet ikke er plassert på særskilt konto slik som fastsatt, er dette i strid med bestemmelsen her, og leieren kan kreve beløpet tilbakebetalt etter bestemmelsen i annet ledd.

At det ikke kan avtales større beløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-5 til 3-7 får bare betydning for avtale om dekning av utgifter ved levering av elektrisitet og brensel, samt depositum eller garanti. Så langt det gjelder leien, framgår det av § 4-1 at det ikke kan avtales en urimelig høy husleie.

Bestemmelsen gjelder bare for pengeytelser, noe som innebærer at det er adgang til å avtale at leieren skal stille pantesikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen.

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren alltid kan kreve tilbakebetaling eller erstatning dersom han har betalt beløp i strid med første ledd.

Uttrykket eller erstattet i første punktum tar sikte på tilfelle der leieren har stilt garanti for et beløp ut over summen av seks måneders leie. De merkostnadene som derved påløper, kan kreves erstattet av utleieren.

Når det heter at leieren alltid kan kreve tilbakebetaling eller erstatning, innebærer det at partenes subjektive forhold er uten betydning. Selv om leieren positivt visste at det ikke var adgang til å avtale for eksempel et pengelån som vilkår for leieretten, er han ikke avskåret fra å kreve tilbakebetaling. Videre innebærer bestemmelsen at leieren ikke kan godkjenne disposisjonen, og retten til å kreve tilbakebetaling kan heller ikke tapes ved passivitet e.l.

Det framgår videre av annet punktum at avtalen for øvrig er bindende selv om leieren krever tilbakebetaling eller erstatning. At leieren krever tilbakebetaling av ulovlige ytelser, gir altså ikke utleieren adgang til å gå fra leieavtalen. Tilbakebetaling av den ulovlige ytelsen er heller ikke å anse som en bristende forutsetning for avtalen, og avtalebestemmelse om at leieavtalen bortfaller dersom ytelsen må restitueres, er uten rettsvirkning. At leieren krever tilbakebetaling av en ulovlig ytelse, er heller ikke saklig grunn for oppsigelse etter bestemmelsene i utkastet kapittel 10.

I tredje ledd er det fastsatt at kravet etter annet ledd forrentes etter den rentesats som er fastsatt med hjemmel i morarenteloven av 1976 § 3, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt og fram til leieren igjen får rådighet over midlene. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det er nødvendig med strenge og effektive sanksjoner dersom en skal forhindre overtredelser.

Leieren har ikke krav på renter dersom han må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Hvorvidt leieren i vesentlig grad er medansvarlig må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold, og utvalget viser i denne forbindelse til motivene til § 4-5. Det er bare kravet på renter som kan falle bort på grunn av leierens medvirkning, ikke kravet på tilbakebetaling av hovedstolen.

3.3.9 Til § 3-9 Deponering

Paragrafen inneholder bestemmelser om deponering av omtvistet leie. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 39. Den foreslåtte bestemmelse avviker imidlertid fra gjeldende husleielov på flere punkter.

Det framgår av første ledd første punktum at utleieren ikke kan bringe leieavtalen til opphør ved oppsigelse eller heving på grunn av betalingsmislighold dersom det er uenighet mellom partene om hvilket beløp leieren plikter å betale, og leieren har deponert den omtvistede del av leien i samsvar med reglene i annet ledd.

Bakgrunnen for den foreslåtte ordning er behovet for å verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av mistak med hensyn til omfanget av egen betalingsplikt. Slik ordningen er lagt opp, vil partene ha en felles interesse i at tvisten blir løst etter at deponering er skjedd. Den foreslåtte ordning kan derfor bidra til at konflikten raskt bringes til opphør ved forlik, dom eller annen avgjørelse. Også utleiers interesser er ivaretatt på en rimelig måte: Etter at deponering er skjedd, løper ikke utleieren noen risiko for at leierens evne eller vilje til å betale svikter, og utleieren er likeledes vernet mot leierens kreditorer for sitt krav på utbetaling fra kontoen.

Bestemmelsen forutsetter at partene er uenige om hvilken leie som skal betales. Hva som er bakgrunnen for uenigheten partene imellom, er uten betydning. Bestemmelsen kan for eksempel få betydning dersom leieren hevder at det er avtalt en lavere leie enn hva utleieren gjør krav på, eller dersom leieren hevder å ha krav på avslag i leie som følge av mangel ved husrommet. I motsetning til gjeldende husleielov forutsetter ikke bestemmelsen at leieren har tatt noen rettslige skritt mot utleieren i anledning uenigheten.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen bare får selvstendig betydning dersom leieren plikter å betale et større beløp enn hva han selv er villig til å betale. I den utstrekning leierens betalingsvegring er berettiget, foreligger det ikke mislighold av betalingsplikten.

Det er bare den omtvistede del av leien som kan deponeres etter denne bestemmelsen. Den del som ikke er omtvistet, må således betales til avtalt tid.

Leieren vil ikke være tjent med å deponere mer enn det som er reellt omtvistet. Deponering i samsvar med bestemmelsen her, er nemlig ikke å anse som frigjørende betaling. I den utstrekning utleieren har krav på det deponerte beløp, har leieren misligholdt sin betalingsplikt. Poenget med bestemmelsen er bare å avskjære utleieren fra å bringe avtalen til opphør som følge av betalingsforsinkelsen. Utleieren vil således ha krav på morarente av den delen av det deponerte beløp som tilkommer ham. Leieren får på sin side godskrevet rentene som finansinstitusjonen gir på depotet, men denne renten vil til vanlig ligge under morarenten.

I første ledd annet punktum er bestemmelsene i første punktum gitt tilsvarende anvendelse dersom utleieren motsetter seg at leieren gjør opp krav på skyldig leie gjennom motregning med et konnekst motkrav.

Har leieren et krav mot utleieren, følger det av vanlige motregningsregler at leieren på visse vilkår kan gjøre opp sin egen forpliktelse gjennom motregning. Det er i så fall uten betydning om motkravet har noen tilknytning til leieforholdet. Bestemmelsen i annet punktum får derfor bare betydning dersom det viser seg at leieren ikke hadde noe krav mot utleieren, eller dersom motkravet viser seg å være mindre enn hovedkravet.

Bestemmelsen forutsetter at det motkravet som leieren påberoper seg, reiser seg av leieavtalen. Dette kravet innebærer at det må være en viss sammenheng mellom leieforholdet og det krav leieren hevder å ha. I de fleste tilfelle vil det være forholdsvis klart om kravet reiser seg av leieavtalen eller ikke, men det kan oppstå tvilsomme grensetilfelle. Viser det seg at leieren ikke hadde noe krav mot utleieren, må en ta utgangspunkt i leierens påstand: Dersom det påståtte motkravet hadde eksistert – ville det i så tilfelle reist seg av leieavtalen? Besvares spørsmålet bekreftende, kan leieren nytte seg av retten til deponering. Motkrav som ikke har noen tilknytning til leieavtalen, faller derimot utenfor regelen her. Dersom leieren vil motregne med krav som ikke reiser seg av leieavtalen, må han derfor ta sjansen på å gripe feil.

De nærmere bestemmelser om deponeringsmåten er tatt inn i i annet ledd.

Det framgår av annet ledd første punktum at pengene skal deponeres i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Den ordinære framgangsmåte vil nok være å deponere i bank, men utvalget ser ikke bort fra at også andre finansinstitusjoner kan være aktuelle.

I annet ledd annet punktum er det bestemt at beløpet som hovedregel bare kan disponeres av partene i fellesskap. Normalt vil kontoen være rentebærende, og dette er penger som i utgangspunktet tilhører leieren. Etter utkastet skal leieren allikevel ikke kunne kreve rentene utbetalt fra institusjonen; disse er omfattet av deponeringen. Ordningen innebærer at det deponerte beløp øker etterhvert som tiden går. Den omtvistede delen av leien øker imidlertid også, fordi utleieren kan kreve morarente av den delen av beløpet som tilkommer ham. Dette er bakgrunnen for at ordningen her er en annen enn ved depositum, jf. § 3-6 der leieren til enhver tid kan kreve rentene utbetalt uten medvirkning fra utleieren.

Bestemmelsen i annet ledd tredje punktum modifiserer rekkevidden av regelen i annet punktum. Det er her bestemt at beløpet kan utbetales i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Utvalgets medlem Einar Frigland ser intet behov for å utvide dagens deponeringsadgang slik utvalgets øvrige medlemmer foreslår. Etter dagens lov står deponeringsadgangen åpen når leietaker har gått til sak for å få leien nedsatt, jfr. §39 annet ledd. Etter forslaget vil deponering kunne skje når som helst, etter en hvilken som helst pretensjon fra leierens side om reduksjon i husrommets leieverdi.

Vel er det slik at leieren risikerer morarenter om han ikke får medhold i sin pretensjon, men dette er ikke avgjørende i praksis. I praksis vil leieren ved en åpen deponeringsadgang få et meget sterkt pressmiddel mot utleier, noe som kan brukes til urettmessig deponering for å få til en minnelig ordning om redusert leie. Dette vil utleier kunne bli tvunget til å gå med på; I større leieforhold fordi deponeringen kan gå katastrofalt ut over likviditeten når man må vente på resultatet av en rettssak for å få pengene (ganske særlig om flere leiere går sammen om å deponere), i mindre leieforhold fordi det deponerte beløp ikke er stort nok til at utleier vil bruke tid og penger på en rettssak.

Dette medlem mener at kravet om morarenter meget vel kan bli fiktivt; I en del tilfeller vil man utvilsomt se øket tilbøyelighet til deponering når det går mot slutten av leieforholdet. Er leierens økonomi svak, taper utleier såvel kravet på morarenter som omkostningene ved rettssaken for å få ut det deponerte beløp.

Etter dagens rettstilstand må leieren gå til sak om han vil ha redusert leien pga. mangler etc. Dette medfører at man ikke bryr rettsapparatet med bagateller. Blir forholdet derimot viktig nok for leieren, går han til sak om utleier er motvillig. Etter flertallets forslag står deponeringsadgangen åpen, slik at man etter dette medlems oppfatning risikerer å få en rekke konflikter som tidligere var ukjent i leieforhold. Det må formodes at dette også vil medføre en økt belastning på rettsapparatet, selv om mange av sakene nok vil løses fordi utleier ikke ser økonomi i å forfølge debitor selv om han kan vinne fram i retten.

Etter dette medlems oppfatning, bør en skille mellom deponering i løpende leieforhold med uendret leie, og deponering i løpende leieforhold der utleier ensidig forhøyer leien. I det førstnevnte tilfelle bør deponering ikke aksepteres; her bør leietaker henvises til å gå til retten for å få redusert leien dersom utleier ikke er enig i at leieverdien er redusert (som følge av mangel e.l.). I det sistnevnte tilfelle bør deponeringsadgangen stå åpen hva angår leieforhøyelsen. Dette medlem mener at stabiliteten i leieforholdene vil lide under en åpen deponeringsadgang, mens den fremmes om leiers deponeringsadgang begrenses til de tilfeller der utleier ensidig har forrykket avtaleforholdet ved en leieforhøyelse.

3.3.10 Til § 3-10 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at bestemmelsene i §§ 3-1 til 3-8 kan fravikes i avtale om leie av lokale. Bestemmelsen om deponering i § 3-9 er derimot ufravikelig også i slike leieforhold.

Etter utkastet er det således, innenfor rammen av vanlige avtalerettslige regler, ved leie av lokale fri adgang til å inngå avvikende avtale om tid og sted for betaling, betalingsmåte, betaling for andre ytelser enn elektrisitet og brensel o.s.v. Også reglene om sikkerhet kan fravikes i avtale.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at leiere av lokaler i stor grad må forutsettes å kunne ivareta sine interesser selv når det gjelder spørsmål om leiebetaling og sikkerhet for krav som reiser seg av avtalen. Videre har utvalget lagt vekt på at det ved leie av lokale kan være behov for større bevegelsesfrihet enn det utkastet åpner for.

Bestemmelsen om deponering i utkastet § 3-9 kan, som tidligere nevnt, ikke fravikes i avtale. Etter utvalgets oppfatning bør leieren alltid ha visse muligheter for å deponere omtvistet leie. Det kunne føre til støtende resultater om leieren måtte betale avtalt leie fullt ut til tross for at han har en vel begrunnet innsigelse mot utleiers leiekrav. Det er grunn til å understreke at leieren i egen interesse vil måtte påse at det ikke deponeres et større beløp enn det som er reellt omtvistet. Videre vil utvalget peke på at et tilbakebetalingskrav mot utleieren kan være lite eller intet verdt dersom utleiers økonomi svikter.

Bestemmelsen åpner bare for avvikende avtaler; skal en annen ordning enn den lovbestemte legges til grunn, kreves det holdepunkter i avtalen. Er en i tvil om hvorvidt annet er avtalt, bør en legge til grunn at bestemmelsene i utkastet her skal anvendes.

3.4 Kap. 4 Leieprisvern

Kapitlel 4 inneholder bestemmelser om hvilken leie som lovlig kan avtales. Det er videre bestemmelser om indeksregulering av den opprinnelige leie og jevnlige tilpassinger til gjengs leie. Det er også foreslått regler om tilbakebetaling av ulovlig leie. Utkastet inneholder også en bestemmelse om adgang for Kongen til å gi forskrifter om leieregulering m.m.

3.4.1 Til § 4-1 Det alminnelige leieprisvern.

Paragrafen inneholder et alminnelig forbud mot å avtale en leie som er urimelig. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 35 første ledd, men inneholder viktige nydannelser. Bestemmelsen, som er en avtalerettslig sensurbestemmelse, går neppe lenger enn det som følger av prislovens § 18 eller avtalelovens § 36. Overtredelse av forbudet mot å avtale en urimelig høy husleie, er etter utkastet ikke sanksjonert med straffe- eller inndragingsbestemmelser. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Utgangspunktet i utkastet er at partene står fritt til å avtale leiens størrelse, dog med den reservasjon at det ikke er adgang til å avtale en urimelig høy leie. Bestemmelsen her er ikke til hinder for at det avtales en urimelig lav leie.

Spørsmålet om hva som er urimelig leie, må avgjøres på grunnlag av en sammenligning med markedsleien – det vil si det beløp som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Ved vurderingen må en først ta stilling til hva leieren faktisk betaler for bruksretten, og dernest til hva som er antatt markedsleie. Vurderingstemaet blir så om den avtalte leie i ikke uvesentlig grad overstiger markedsleien.

Med uttrykket leie menes det det pengebeløp som leieren etter avtalen skal yte til utleieren som vederlag for bruksretten.

Uttrykket omfatter alle pengeytelser som leieren definitivt skal yte til utleieren; det er uten betydning om leien skal betales i en engangssum eller i terminer. Er vederlaget helt eller delvis fastsatt på grunnlag av leierens omsetning, overskudd e.l., omfattes også dette av uttrykket leie. Uttrykket omfatter også andre utbetalinger til utleieren som har samme økonomiske funksjon som den egentlige leie, for eksempel et engangsbeløp som ikke skal tilbakebetales til leieren ved avtalens opphør. En slik kjøpesum må likestilles med utleiers krav på ordinær leie.

Har leieren betalt innskudd, depositum eller annet beløp for å oppnå leieretten, omfattes ikke dette av uttrykket leie dersom beløpet forutsetningsvis skal tilbakebetales til leieren ved avtalens opphør. Ved vurderingen av hva som er markedsleie, må det allikevel tas hensyn til slike ytelser. Jo mer byrdefulle avtalevilkårene er, jo lavere vil markedsleien være. Må leieren for eksempel yte et rentefritt lån til utleieren, vil markedsleien være lavere enn ellers.

Det forekommer at leien beregnes for en periode som ikke helt ut faller sammen med leieperioden. Det kan for eksempel tenkes at bruken skal være vederlagsfri det første året av en leieperiode på fem år, eller det kan tenkes at leieren skal betale vederlag også i tiden før husrommet stilles til hans disposisjon. I tilfelle som dette må en ta hensyn til tidsfaktoren; det samlede vederlag skal fordeles over den perioden husrommet står til leierens disposisjon.

Det er ofte avtalt at leieren skal erlegge naturalytelser, som arbeidsytelser og andre tjenester. Slike ytelser regnes ikke som leie i loven her; leiebegrepet omfatter bare pengeytelser fra leierens side. Har leieren etter avtalen forpliktet seg til å yte annet enn penger, er dette et avtalevilkår – ikke leie. Ved fastsettingen av hva som er markedsleie for husrommet, må det tas hensyn avtalevilkårene for øvrig; Jo mer byrdefulle plikter leieren har i så måte, jo lavere vil markedsleien være.

Beløp som overhodet ikke kommer utleieren til gode, kan vanligvis ikke regnes som leie i relasjon til bestemmelsen her. Har leieren for eksempel betalt et vederlag for påkostninger til den tidligere leieren, skal ikke dette regnes som leie. Beløpet er riktignok en del av det totale vederlaget for bruksretten sett fra leierens synsvinkel, men beløpet tilfaller ikke utleieren. Kravet om at ytelsen skal gå til utleieren, må ikke tas for bokstavelig. Setter utleieren som vilkår for å inngå avtale at leieren yter et pengebeløp til andre, må ytelsen regnes som leie.

Det pengebeløp som leieren faktisk betaler for husrommet, skal sammenliknes med det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Markedsleie er det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det avgjørende er hva potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Om en enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villig til å betale en høyere leie enn vanlig, for eksempel en næringsdrivende som utøver en raskt ekspanderende virksomhet i nabolokalet, er en slik høyere leie ikke relevant som sammenligningsgrunnlag.

Det avgjørende er hva som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet.

Hva som tidligere ble betalt i sammenlignbare leieforhold, er i prinsippet uten interesse; har markedet gått opp eller ned i tiden før avtaleinngåelsen, skal en således se bort fra det tidligere etablerte nivå.

Oppstår det tvist om leiens lovlighet etter § 4-1 etter at leieavtalen er inngått, skal det på den annen side foretas en vurdering i etterhånd: Hva var markedsleie på dette tidligere tidspunkt ? Har markedsleien gått opp eller ned i tiden etter avtaleinngåelsen, skal en se bort fra det nye nivået som er etablert. Spørsmålet er om leien var urimelig da leieavtalen ble inngått. Senere endringer i markedsforholdene skal etter utkastet fanges opp av bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3. Bestemmelsen i § 4-1 avviker på dette punkt fra sensurbestemmelsen i avtalelovens § 36; den sistnevnte bestemmelse åpner for vederlagsrevisjon på grunnlag av senere inntrådte forhold uten hensyn til om avtalen opprinnelig var beheftet med mangler.

Det avgjørende er hva som oppnås ved ny utleie av liknende husrom. Her må en legge vekt på husrommets standard, størrelse, alder, beliggenhet, planløsning, vedlikehold, utsikt o.s.v. Alle de momenter som vanligvis tillegges vekt ved forhandlinger om leiens størrelse, kan tillegges relevans. Siden to husrom sjelden er like, vil en gjerne måtte korrigere for individuelle forhold i det enkelte tilfelle. Det vil også være naturlig å legge vekt på takster utarbeidet av anerkjente takstfolk.

Det avgjørende er hva som oppnås ved nyutleie på liknende avtalevilkår. De konkrete avtalevilkår kan variere meget, og påvirke leienivået i den ene eller annen retning. Avviker vilkårene fra det som ellers er vanlig, vil dette i sin tur avspeile seg i det beløp som kan oppnås ved ny utleie. Har utleieren i avtalen påtatt seg vidtgående plikter overfor leieren vil dette betinge en høyere leie enn ellers. På samme måte må det tas hensyn til om leieren etter avtalen har uvanlig omfattende plikter, for eksempel en omfattende vedlikeholdsplikt, plikt til å utføre arbeid for utleieren m.m.

Når sammenligningsgrunnlaget er markedsleien, innebærer det at en skal se bort fra hva det i sin tid kostet å bygge husrommet. En skal også se bort fra hva det vil koste å bygge tilsvarende husrom på domstidspunktet (gjenanskaffelseskostnadene). Utleiers totale kapital- og driftskostnader er i prinsippet uten interesse, og det samme gjelder størrelsen på utleiers fortjeneste. I dette ligger at de mest kostnadseffektive fullt lovlig kan ta ut en høy fortjeneste, mens de minst kostnadseffektive kanskje må drive med tap.

Det kan tenkes at leiemarkedet på et gitt tidspunkt er i endring. Markedet kan gå opp eller ned, og endringene kan være dramatiske. Også i situasjoner som dette er det markedsleien som er avgjørende. Det markedet til enhver tid er villig til å betale, er ikke å anse som urimelig etter utkastet her. I tiden etter avtaleinngåelsen kan partene kreve justeringer av leien etter reglene i § 4-2, samt tilpassing til gjengs leie etter § 4-3. I dette ligger også at det er liten plass for avtalerevisjon på annet grunnlag. Blir leieprisene urimelig høye, kan Kongen gripe inn med forskrifter om leieregulering og leieprisstopp med hjemmel i utkastet § 4-6.

Ved leie av lokale kan partene avtale at bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie i §§ 4-2 og 4-3 ikke skal gjelde. Har partene nyttet denne muligheten, stiller saken seg annerledes; bestemmelsene om vederlagsrevisjon i annen lovgivning vil da gjelde på vanlig måte. I disse tilfellene svikter grunnlaget for å unnta husleieavtalene fra de vanlige sensurbestemmelsene.

Vurderingstemaet bestemmelsen gir anvisning på er om den avtalte leie er urimelig sammenliknet med det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det er ikke ethvert avvik fra fra markedsleien som rammes av bestemmelsen; det kan avtales en leie som ligger høyere. Bestemmelsen kommer først til anvendelse når det foreligger et klart og ikke ubetydelig avvik fra markedsleien. Hvor stort avvik som kan aksepteres, må vurderes konkret. I sin alminnelighet må en kunne gå ut i fra at det for leie av boliger skal mindre avvik til før forbudet er overtrådt, sammenliknet med leie av lokale. Det beskyttelsesbehov som er den sentrale motivering for forbudet, vil i de fleste tilfelle ikke gjøre seg gjeldende på samme måte i forretningsforhold som i boligleieforhold.

Dersom forbudet er overtrådt, kan leieren kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og markedsleie etter reglene i utkastet § 4-4. I tiden etter at tvisten er avgjort, kan utleieren ikke kreve høyere leie enn det som er lagt til grunn som markedsleie, eventuelt justert etter § 4-2.

3.4.2 Til § 4-2 Indeksregulering

Paragrafen gir begge parter rett til å kreve leien justert i takt med den offisielle konsumprisindeksen som beregnes av statistisk sentralbyrå. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, men når det gjelder lokale kan partene avtale at bestemmelsen ikke skal gjelde, jf. § 4-7. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Det følger av ordlyden i første punktum at begge parter har rett til å kreve indeksregulering. Indeksregulering skjer ikke automatisk; bestemmelsen gir begge parter rett til å kreve det. Leieren vil som oftest være interessert i å kreve justering dersom indeksen har falt, mens utleieren vil være interessert i å kreve slik justering dersom indeksen er gått opp.

Det er leien som kan kreves justert, det vil si enhver pengeytelse som leieren etter avtalen plikter å prestere til utleieren, jf. § 4-1 og merknadene til denne. Er vederlaget helt eller delvis fastsatt i forhold til leierens omsetning, overskudd e.l., kan ikke denne delen av vederlaget kreves justert med hjemmel i bestemmelsen her, jf. § 4-5 annet ledd. Beløp som skal tilbakebetales til leieren ved leieforholdets opphør, for eksempel innskudd eller depositum, faller utenfor reglene om indeksregulering

Første punktum bokstava til c inneholder begrensninger i adgangen til å kreve leieendring.

I bokstav a er det bestemt at endringen ikke må tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting kan være enten tidspunktet for leieavtalens inngåelse, eller tidspunktet for siste indeksregulering eller tilpassing til gjengs leie. Ved å holde seg til den offisielle konsumprisindeksen, blir det enkelt å fastsette endringsbeløpet fra år til år. Endringen kan maksimalt tilsvare endringen i konsumprisindeksen, men det er ingenting til hinder for at partene blir enige om en mer beskjeden regulering.

Det framgår av bokstav b at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Såpass stabilitet bør det etter utvalgets oppfatning være i leieforhold, og jevnere regulering er heller ikke vanlig i avtalepraksis. Er avtalen inngått, eller leien sist justert den 1. juni 1993, kan leien tidligst endres med virkning fra den 1. juni 1994.

Endelig framgår det av bokstav c at endringen tidligst kan settes i verk 30 dager etter at det er framsatt skriftlig krav om justering. Formålet med det skriftlige varsel er å gi den annen part en orientering om den kommende endringen. Kravet må fremsettes skriftlig, men forøvrig stilles ikke bestemte krav til form eller innhold. Det er ikke nødvendig at varselet inneholder eksakte opplysninger om hvor betydelig endringen er. Bestemmelsen inneholder ingen lengstefrist for varsling, og det kan derfor godtas at partene i leieavtalen inntar bestemmelser om leiejustering i samsvar med reglene her. Inneholder avtalen slike bestemmelser, er det ikke nødvendig med særskilt varsel i tillegg. Justeringen skjer i så tilfelle automatisk.

Er ikke annet avtalt kan leieren når som helst si opp leieavtalen og sette frem tilbud om ny avtale på andre vilkår enn det som følger av bestemmelsen her. Dette kan blant annet være aktuelt dersom markedsleien har falt uten at dette har medført et tilsvarende fall i indeksen. I prinsippet er det heller ingenting til hinder for at utleieren sier opp med sikte på å oppnå et høyere vederlag fra leieren. Som hovedregel må det imidlertid legges til grunn at endringer i den avtalte leie skal skje på grunnlag av bestemmelsene i utkastet kapittel 4. Sier utleieren opp med den begrunnelse at han vil ha et høyere vederlag enn det utkastet åpner for, må oppsigelsen i de fleste tilfelle betraktes som utilstrekkelig begrunnet eller urimelig etter bestemmelsene i utkastet kapittel 10. Som alminnelig regel må utleieren altså nøye seg med indeksregulering av det avtalte vederlag, samt tilpassing til gjengs leie etter § 4-3. Det kan imidlertid tenkes unntak fra hovedregelen: Har utleieren forbedret husrommet i ikke uvesentlig grad, eller påtatt seg nye byrder etter nærmere avtale med leieren, kan det være plass for en betinget oppsigelse, men hvert enkelt tilfelle må bedømmes individuelt.

3.4.3 Til § 4-3 Tilpassing til gjengs leie

Paragrafen gir hver av partene rett til å kreve at leien blir satt til gjengs leie med minst fem års mellomrom. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov. Ved leie av lokale kan bestemmelsene fravikes i avtale, jf. § 4-7.

Det framgår av første ledd første punktum at når leieforholdet har vart i minst fire år og seks måneder uten annen endring enn det som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse kreve at leien blir satt til det som vanligvis betales ved utleie av liknende husrom på liknende leievilkår på det tidspunkt kravet om tilpassing settes fram.

Det er uten betydning om leieavtalen er inngått for bestemt eller ubestemt tid; uttrykket endret uten oppsigelse skal altså ikke oppfattes dithen at tilpassing til gjengs leie bare kan kreves i tidsubestemte leieforhold.

Krav om endring av leien kan tidligst framsettes når leieforholdet har vart i fire år og seks måneder. Startpunktet for fristen er den dag leieavtalen ble bindende, ikke den dag leieren tiltrådte bruken av husrommet.

Leietilpassing skjer ikke av seg selv; bestemmelsen gir bare begge parter en ubetinget rett til å kreve slik leietilpassing. Fremsetter ingen av partene krav om endring, forblir leien uforandret, eventuelt justert etter § 4-2.

Kravet kan først framsettes når leieforholdet har vart i fire og et halvt år uten annen endring enn den som kan kreves etter§ 4-2. Er leien – i løpet av de siste fire og et halvt år – forhøyet ut over det som kan kreves etter § 4-2, for eksempel etter nye forhandlinger mellom partene, kan krav om tilpassing tidligst framsettes fire og et halvt år senere.

Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Gjengs leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien – fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. Går leienivået ved nyutleie opp eller ned, vil dette riktignok influere på hva som er gjengs leie, men det allerede etablerte prisnivå medfører at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.

Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenlignbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett.

Det avgjørende er hva som er gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si seks måneder etter at kravet om tilpassing er satt fram. Leieforhold som er inngått etter at krav om leieendring ble framsatt, skal det tas hensyn til, derimot ikke endringer etter iverksettingstidspunktet, men før avgjørelsen. Bakgrunnen for dette er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at man ved avgjørelsen etter første punktum skal se bort fra den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Uttrykket forbedringer og innsats omfatter ethvert bidrag fra leierens side som er egnet til å forhøye husrommets leieverdi. Det er uten betydning om leieren eventuelt kan kreve vederlag fra utleieren ved leieforholdets opphør etter bestemmelsene i §§ 11-6 og 11-7. Formålet med bestemmelsen er å forhindre at leieren må betale for fruktene av sin egen innsats.

Annet ledd inneholder bestemmelser om på hvilket tidspunkt endringen kan kreves iverksatt.

Endringen kan for det første ikke kreves iverksatt før seks måneder etter at den annen part har fått skriftlig varsel om at leietilpassing vil bli krevd. Siden kravet etter første ledd første punktum tidligst kan settes fram fire og et halvt år etter at leieforholdet tok til, innebærer dette at den nye leien tidligst kan settes i verk fem år etter at leieforholdet tok til, eller eventuelt fem år etter siste leietilpassing.

Det er et vilkår at kravet om endring framsettes skriftlig minst seks måneder før endringen kan tre i kraft. Etter § 4-2 er det ikke et ubetinget krav at det framsettes et skriftlig krav om justering i samsvar med indeksen; det kan inntas bestemmelse om automatisk indeksregulering i leieavtalen. Når det er spørsmål om tilpassing til gjengs leie, kreves det alltid et skriftlig varsel med seks måneders frist. Bakgrunnen for forskjellen er at det kan være vanskelig finne frem til hva som er gjengs leie, og endringene kan være betydelige.

For det annet er det bestemt at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter tidligere endring av leien ble satt i verk. Uttrykket tidligere endring av leien tar sikte på såvel endringer etter § 4-2 som endringer som partene treffer avtale om. Før tilpassing kan kreves iverksatt, må leien derfor ha vært uforandret i minst ett år.

Følger partene lovens normalordning, vil en i tiden etter at avtalen er inngått først indeksregulere denne med ett års mellomrom fire ganger, og deretter, tidligst ett år etter siste indeksregulering ble satt i verk, tilpassing til gjengs leie. Leietilpassing etter denne paragraf kan kreves iverksatt med fem års mellomrom så lenge leieforholdet varer; det er ikke noen øvre grense for hvor mange ganger krav om endring kan framsettes.

Det framgår av tredje ledd at begge parter kan kreve at leien blir fastsatt etter reglene i § 13-2 dersom de ikke kommer til enighet om hva som er gjengs leie.

3.4.4 Til § 4-4 Tilbakebetaling av ulovlig leie

Paragrafen gir en viss adgang til å kreve tilbakebetalt ulovlig betalt leie. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 35 første ledd, men den inneholder flere viktige nydannelser.

Hovedregelen i første ledd er at den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og lovlig vederlag.

Uttrykket høyere leie enn lovlig omfatter for det første de tilfellene der partene har avtalt en leie som er urimelig på avtaletidspunktet, jf. utkastet § 4-1. Videre omfatter uttrykket en oppjustering av leien som går ut over det som er hjemlet i § 4-2. Er den avtalte leie i strid med forskrifter gitt av Kongen med hjemmel i utkastet § 4-6, omfattes også dette av uttrykket høyere leie enn lovlig.

Det som kan kreves tilbakebetalt er differansen mellom det som er betalt og det som er lovlig vederlag. Er den avtalte leie i strid med bestemmelsen i § 4-1, har leieren krav på å få tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og det som var markedsleie på avtaletidspunktet. Er forbudet først overtrådt er det etter utvalgets oppfatning naturlig å sette leien til det som var markedsleie på avtaletidspunktet, ikke til det utleieren maksimalt kunne tatt ut. Er det foretatt en regulering av leien ut over det som er hjemlet i § 4-2, kan leieren kreve tilbakebetaling av det overskytende. Den del av tillegget som ligger innenfor rammen av § 4-2, kan derimot ikke kreves tilbakebetalt. Er leie betalt i strid med forskrifter gitt av Kongen hjemmel i § 4-6, kan denne del av leien kreves tilbakebetalt.

Det er den som har betalt, som kan kreve tilbakebetaling. I de aller fleste tilfelle vil det være leieren selv som kan fremme kravet, men det kan tenkes at andre helt eller delvis har betalt leien, for eksempel arbeidsgiveren eller sosialmyndighetene. Har andre helt eller delvis betalt leien, kan bare den som faktisk har betalt kreve tilbakebetaling.

Tilbakebetalingskravet er undergitt to begrensninger.

For det første er leieren avskåret fra å kreve tilbakebetaling dersom han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Det følger direkte av ordlyden at leierens opptreden står særlig sentralt ved vurderingen, men også andre momenter kan tillegges vekt. Som utgangspunkt må det stilles strenge krav til den grad av medansvarlighet som skal anses vesentlig. Det bør til vanlig ikke anses tilstrekkelig at leieren frivillig har betalt med kunnskap om at vederlaget var ulovlig høyt. Som alminnelig regel må det kreves at leieren til en viss grad har tilskyndet utleieren å ta ulovlig vederlag, for eksempel tilfelle der leieren bevisst frister med et ulovlig pristilbud.

For det annet er kravet undergitt de vanlige reglene om foreldelse, jf. lov om foreldelse av fordringer av 18. mai 1979 nr. 18.

Det framgår av annet ledd at tilbakebetalingskravet etter etter første ledd forrentes etter den rentesats som er fastsatt med hjemmel i morarenteloven av 1976 § 3, fra den dag beløpet ble betalt. Det er kravet etter første ledd som er rentebærende; er leieren i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen, har han verken krav på tilbakebetaling av hovedstolen eller krav på morarente.

Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt og fram til leieren igjen får rådighet over midlene. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det er nødvendig med strenge sanksjoner dersom en skal forhindre overtredelser.

3.4.5 Til § 4-5 Unntak fra leieprisvernet

Paragrafen inneholder unntak fra bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd første punktum at bestemmelsene i § 4-2 ikke gjelder i den utstrekning leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel i eiendommen. Bestemmelsen må ses i sammenheng med utkastet § 3-5 som åpner for avtalebestemmelse om at leieren utenom leien skal betale en forholdsmessig andel av utleiers utgifter til elektrisitet eller brensel i eiendommen. Unntaket omfatter bare de utgifter som utleieren har ved leierens forbruk av ytelsen. Andre utgifter enn rene forbruksutgifter, for eksempel installasjonsomkostninger og finanskostnader faller utenfor unntaket.

Bakgrunnen for unntaket er at disse utgiftene er forbruksavhengige, og kan således ikke beregnes eksakt på forhånd.

Har partene avtalt slik utgiftsdekning, gjelder ikke bestemmelsene om indeksregulering forså vidt angår akkurat denne posten, jf. uttrykket i den utstrekning. Når det gjelder vederlaget forøvrig, gjelder bestemmelsene i § 4-2 på vanlig måte; det er bare utgiftene ved leierens forbruk av elektrisitet og brensel som omfattes av unntaket.

Det framgår av første ledd annet punktum at vederlaget for utgifter ved levering av elektrisitet og brensel kan reguleres slik at utleieren får dekket nødvendige kostnader med ytelsen. Bestemmelsen forutsetter at en har avtalt at leieren skal betale særskilt for den aktuelle ytelsen, jf. første ledd første punktum. Utleieren kan bare kreve dekket de faktiske kostnader han har med ytelsen; leieren plikter ikke å betale noe ut over dette, for eksempel administrasjonsgebyr, fakturagebyr e.l. Utleieren kan bare kreve dekket nødvendige kostnader med ytelsen; utgifter som burde vært unngått, kan ikke belastes leieren.

Det framgår av annet ledd at bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 ikke gjelder for den del av leien som er fastsatt i forhold til omsetning eller resultat i leierens virksomhet.

Bakgrunnen for at § 4-2 ikke gjelder i disse tilfellene er at indeksreguleringen skjer automatisk – fordi omsetningstallene kommer frem i løpende kroner. At reglene i § 4-3 ikke passer på denne del av leien, må anses klart.

Det forekommer i en del tilfelle at leien dels er fastsatt til et nominelt kronebeløp, dels i forhold til omsetning eller resultat av leierens virksomhet. I så tilfelle gjelder reglene i utkastet §§ 4-2 og 4-3 på vanlig måte for den del av leien som er fastsatt til et nominelt kronebeløp.

Utvalgets medlem Einar Frigland mener at offentlige skatter og avgifter som er knyttet til utleie av fast eiendom, og som innføres/fjernes eller endres i utakt med konsumprisindeksen, må kunne gjøres til gjenstand for særlig regulering. Det er opplagt at slike skatter og avgifter må inkluderes i leien, og det er lite rimelig å la politisk bestemte variasjoner på dette område ramme en av partene alene, i inntil 5 år som er den foreslåtte periode før tilpasning til gjengs leie skal skje.

3.4.6 Til § 4-6 Forskrifter

Paragrafen gir Kongen adgang til å fastsette forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie og retningslinjer for hva som er å anse som gjengs leie. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov, men tilsvarende regler finnes i husleiereguleringsloven og prisloven.

I første punktum er Kongen gitt kompetanse til å fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie dersom forholdene gjør det nødvendig.

Når det heter at Kongen kan gi bestemmelser dersom forholdene gjør det nødvendig innebærer det at bestemmelsen bare kan brukes i ekstraordinære situasjoner. Utvalget legger til grunn at bestemmelsen vil kunne nyttes i et begrenset tidsrom. Bestemmelsen har således et snevert anvendelsesområde, og kan ikke nyttes som et virkemiddel i den alminnelige pris- eller konjunkturpolitikken. Det er grunn til å understreke at bestemmelsen ikke vil gi hjemmel for å innføre en varig husleieregulering av den art som i dag er hjemlet i husleiereguleringslovens kapittel II.

Med leiestopp menes at leieprisene fryses på det nivå de ligger på det tidspunkt reguleringen settes i verk. Uttrykket maksimalsatser antas ikke å by på nevneverdig tolkingstvil; det kan fastsettes en høyeste lovlige leie.

Iverksettes det leiestopp, eller fastsettes det maksimalsatser for leie, forutsetter utvalget at Kongen har kompetanse til å bestemme at indeksregulering av leien etter bestemmelsene i utkastet § 4-2 ikke skal skje. Bakgrunnen for dette er inflasjonsfaktoren; er inflasjonen tilstrekkelig sterk, kan en indeksregulering tenkes å undergrave reguleringens effektivitet.

Leiestopp og maksimalsatser kan fastsettes for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte grupper av leieforhold. Slik bestemmelsen er utformet, kan forskriftene gitt av Kongen omfatte ethvert leieforhold som omfattes av husleieloven, men det er vid adgang til å differensiere det saklige virkeområde for reguleringsbestemmelsene.

I annet punktum er Kongen gitt myndighet til å gi forskrifter om hvordan gjengs leie skal fastsettes. Kongen kan med hjemmel i denne bestemmelsen fastsette retningslinjer for det skjønnet som må utøves når gjengs leie skal fikseres. Det kan bestemmes hvilke faktorer som skal tillegges vekt ved vurderingen, og hvilken vekt de ulike faktorer skal ha innbyrdes, slik at det blir enklere å fastsette riktig leie. Bestemmelsen gir bare kompetanse til å fastsette retningslinjer for skjønnet, blant annet for å lette den praktiske gjennomføringen av leietilpassingen etter § 4-3. Vil myndighetene gripe inn i prisdannelsen med regulerende tiltak fordi leienivået anses uforsvarlig høyt, må en falle tilbake på bestemmelsen i første punktum eller eventuelt andre bestemmelser som hjemler prisregulering.

3.4.7 Til § 4-7 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at det ved leie av lokale kan avtales at bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 ikke skal gjelde. Bakgrunnen for bestemmelsen er nærmere omtalt i de generelle motivene punkt 2.5.1.

Bestemmelsen stiller partene fritt innenfor rammen av § 4-1. Det kan avtales at leien ikke skal indeksreguleres overhodet, at reguleringen skal skje til andre tider enn hva som følger av lovens bestemmelser, og det kan avtales at eventuell regulering skal skje uavhengig av indeksutviklingen. Det kan også avtales at tilpassing til gjengs leie ikke skal skje, eller at revisjon av leien skal skje etter andre retningslinjer.

Har partene avtalt at indeksregulering eller leietilpassing ikke skal skje, kan partene allikevel kreve avtalerevisjon på annet grunnlag, for eksempel avtalelovens § 36.

Bestemmelsen åpner bare for avvikende avtaler; skal en annen ordning enn den lovbestemte legges til grunn, kreves det holdepunkter i avtalen. Er en i tvil om hvorvidt annet er avtalt, bør en legge til grunn at bestemmelsene i utkastet her skal anvendes.

3.5 Kap. 5 Utleiers plikter i leietiden

I kapittel 5 er det regler om utleiers plikter mens leieforholdet består. I denne tiden skal utleieren først og fremst stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det er videre foreslått regler om leierens stilling dersom utleieren ikke oppfyller sine plikter etter lov eller avtale.

3.5.1 Til § 5-1 Plikt til å stille husrommet til disposisjon m.m.

Paragrafens første ledd fastsetter at utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen i leietiden. Bestemmelsen er uten direkte motstykke i gjeldende husleielov, men representerer allikevel ikke noen endring av rettstilstanden. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Utleiers viktigste plikt etter avtalen er å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, og dette bør etter utvalgets oppfatning komme klart fram i den nye loven. Bestemmelsene i § 5-1 annet og tredje ledd, som pålegger utleieren å holde husrommet i kontraktsmessig stand og å opprettholde ro og orden i eiendommen gjennom hele leietiden, kan betraktes som presiseringer av hovedbestemmelsen i første ledd. Når det heter at husrommet skal stilles til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer det at leieren som utgangspunkt kan kreve at husrommet skal kunne brukes til det formål og på den måte som er avtalt gjennom hele leieperioden.

Bestemmelsen i første ledd innebærer for det første at utleieren ikke har noen adgang til å gripe inn i leierens disposisjoner så lenge denne opptrer i samsvar med leieavtalens bestemmelser. Utleieren kan således ikke forby leieren å foreta disposisjoner som er hjemlet i leieavtalen. En annen side av samme sak er at utleieren ikke kan foreta handlinger – av rettslig eller faktisk art – som kan gripe inn i leierens rettigheter etter avtalen.

Utleiers plikter rekker imidlertid lenger enn som så; han har ikke bare en negativ forpliktelse – det vil si en plikt til ikke å legge hindringer i veien for leierens kontraktsmessige utnyttelse av husrommet. Utleieren har også en positiv plikt til å sikre Leieren en rolig Nydelse av Gjenstanden ( L.M.B Aubert, den norske obligasjonsrett spesielle del, 2. utgave, Kristiania 1901 side 162). En side av denne positive plikt, er at utleieren skal påse at det hersker ro og orden i eiendommen, jf. nedenfor. Videre vil utleieren ha en viss plikt til å gripe inn mot forstyrrelser av leierens rett fra utenforstående tredjemanns side. Utleieren må også sørge for at renter og avdrag på bedre prioriterte panteheftelser blir innfridd i overensstemmelse med obligasjonens bestemmelser. På samme måte må utleieren sørge for å få dekket bedre prioriterte utlegg og andre heftelser som kan true leierens rolige Nydelse.

Oppstår det mangler som nevnt i lovens kapittel 2 etter at leieforholdet er tatt til, vil det normalt omfattes av bestemmelsen i første ledd – forutsatt at mangelen ikke beror på forhold på leierens side. I så tilfelle stilles ikke husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det er allikevel grunn til å understreke at mangelskategorien fysisk skade og slitasje på husrommet er undergitt særregler i § 5-1 annet ledd.

Bestemmelsen i første ledd innebærer ikke at utleieren rent generelt bærer risikoen for at leieren får den forutsatte nytte av husrommet. Utleieren skal bare sørge for at husrommet står til leierens disposisjon i i samsvar med avtalen så lenge leieforholdet varer – han skal holde bruken åpen for leieren. Får leieren for eksempel ikke den forutsatte nytte av et leid butikklokale fordi gaten utenfor blir avsperret som følge av bygge- og anleggsarbeider iverksatt av en utenforstående tredjemann, representerer ikke dette mislighold fra utleiers side. For at et bestemt forhold skal representere en mangel, må forholdet knytte seg til husrommet som sådant.

Hindres leierens kontraktsmessige bruk av tredjemannns rett i eiendommen, jf. utkastet § 2-16, representerer dette mislighold fra utleiers side uten hensyn til om denne kan klandres. Er tredjemanns rett påheftet eiendommen etter at leieavtalen ble inngått, vil den normalt være prioritert etter leieretten, og kan således ikke utgjøre noen ulempe for leieren. For at den konkurrerende rettighetshaver skal gå foran leieren i prioritetsrekkefølgen må det enten være grunnlag for et ekstinktivt erverv, eller så må tredjemanns rett på grunnlag av positive regler være tilsagt en gunstigere prioritetsstilling enn det som følger av de vanlige rettsvernreglene. Blir leierens kontraktsmessige rett fortrengt av senere etablerte rettigheter, foreligger det mislighold fra utleiers side – husrommet stilles ikke lenger til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.

Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf. utkastet § 2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide. Det samme gjelder dersom vedtaket går ut på at det må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen.

Det framgår av bestemmelsen i annet ledd at utleieren som hovedregel plikter å holde utleid husrom og eiendommen forøvrig i den stand som leieren har krav på ved overleveringen etter reglene i lovens kapittel 2. I dette ligger at utleieren skal forestå og bekoste det vedlikehold som er nødvendig for å holde husrommet i kontraktsmessig stand mens leieforholdet varer.

Så langt det gjelder boligleieforhold der avtalen er inngått på ubestemt tid eller for en periode på inntil 10 år, representerer bestemmelsen i annet ledd bare en videreføring av gjeldende husleielov § 18 første ledd om utleiers vedlikeholdsplikt. Den någjeldende husleielov § 18 har imidlertid ingen bestemmelser om hvilken av partene som skal vedlikeholde husrommet ved leie av lokale eller ved leie av bolig der leieren er sikret en uoppsigelig leierett for 10 år eller mer. Loven har heller ingen bestemmelser om hvilken av partene som skal ha vedlikeholdsplikten ved midlertidig utleie fra ulike kreditt-institusjoner som har overtatt husrommet i forbindelse med et tvangssalg. Når det gjelder disse leieforhold, representerer bestemmelsen i annet ledd en nydannelse.

Utleieren skal holde husrommet i den stand det var i ved overleveringen. Dette innebærer også at utleiers plikter kan ha forskjellig innhold ovenfor forskjellige leiere i samme eiendom.

Utleiers plikter etter annet ledd har i realiteten to sider. For det første må utleieren med sedvanemessige mellomrom utføre arbeider med sikte på å hindre at mangler oppstår. Dette forebyggende arbeid vil bestå i slikt som taktekking, nymaling utvendig og innvendig, utskifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler o.s.v. For det annet må utleieren reparere skader som allikevel oppstår.

Når det heter at utleieren plikter å holde husrommet i samme stand som ved overleveringen til leieren, innebærer det at utleieren ikke plikter å foreta forandringer eller forbedringer i husrommet. Forandringer eller forbedringer har leieren ikke krav på, og han kan ofte motsette seg slike tiltak etter bestemmelsen i § 6-4 tredje ledd. Dersom utleieren foretar utskifting av bygningsdeler eller av tilbehør av forskjellig slag, må dette utgangspunktet til en viss grad oppgis. Ved utskifting må det nemlig tas hensyn til den utvikling som har funnet sted i materialbruk siden tingen var ny. Foretas det utskifting av eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard som den utslitte gjenstand, er dette vedlikehold, ikke forbedring. Er det for eksempel nødvendig å skifte de gamle vinduene med nye som utvilsomt er bedre både når det gjelder isoleringsevne og brukervennlighet, er dette å anse som vedlikehold, ikke forbedring.

Hvorvidt en gjenstand skal repareres eller skiftes ut med en ny gjenstand må være opp til utleieren å avgjøre, under forutsetning av at den nye gjenstand fyller den samme økonomiske og praktiske funksjon som den gamle.

Forutsetningen for at utleieren plikter å utføre vedlikehold som nevnt i annet ledd, er at utleieren er eier av eiendommen. I framutleieforhold må hovedregelen være at det er eieren som har vedlikeholdsplikten; oppfyller ikke eieren sin vedlikeholdsplikt, kan hovedleieren gjøre sanksjoner gjeldende mot eieren, og framleieren kan på sin side gjøre sanksjoner gjeldende mot hovedleieren. Hvorvidt framleieren kan framsette krav overfor eieren, må avgjøres på grunnlag av de ulovfestede regler om direktekrav (springende regress).

Utleieren plikter å vedlikeholde både utleid husrom og eiendommen forøvrig. For det første plikter utleieren å holde eiendommen utvendig vedlike, noe som framgår av uttrykket eiendommen forøvrig. Videre skal utleieren vedlikeholde de fellesarealer som leieren etter leieavtalen har bruksrett til, som felles inngangsparti, trappeoppganger, heiser, branntrapper, vaskekjellere, tørkeloft o.s.v. Utleieren skal også vedlikeholde hvert enkelt utleid husrom i eiendommen, herunder også tilbehør som leieren etter avtalen har bruksrett til.

Årsaken til at det er påkrevd med vedlikehold, er uten betydning. Bestemmelsen her gjelder hva enten vedlikeholdsbehovet skyldes vanlig slit og elde, tilfeldige ulykker eller ansvarsbetingende handlinger fra leierens side. At leieren selv er ansvarlig for skaden fritar altså ikke utleieren fra plikten til vedlikehold. Er leieren erstatningsansvarlig for skaden, kan utleieren allikevel stille som vilkår for retting at leieren erstatter skaden først, jf. § 5-2 annet ledd nedenfor.

Det framgår av ordlyden at bestemmelsen viker for partenes avtale. Det kan avtales at utleieren ikke skal ha vedlikeholdsplikt overhodet, eller at vedlikeholdsplikten skal være mindre omfattende enn det som følger av loven.

Det framgår av tredje ledd at utleieren som fravikelig hovedregel plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Bestemmelsen legger for det første bånd på utleiers handlefrihet; han kan ikke sette i verk tiltak som forstyrrer den vanlige ro og orden i eiendommen. Videre legger bestemmelsen visse handleplikter på utleieren; han må gripe inn mot andre personer som forstyrrer den vanlige ro og orden i eiendommen.

For å sikre ro og orden i eiendommen, kan utleieren fastsette husordensregler og gi konkrete påbud, jf. forutsetningen for dette i utkastet § 6-3.

3.5.2 Til § 5-2 Mangler som oppstår i leietiden

Paragrafen gir leieren adgang til å gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren dersom denne ikke oppfyller sine plikter etter § 5-1. Så langt det gjelder mangler som kan føres tilbake til brudd på vedlikeholdsplikten fra utleiers side, er bestemmelsen i hovedtrekk en videreføring av gjeldende husleielov § 18 tredje ledd, og når det gjelder rettsmangler og politirettslige mangler er bestemmelsen en videreføring av gjeldende husleielov § 17. For øvrig er bestemmelsen uten direkte motstykke i gjeldende husleielov, men utvalget antar at den er i overensstemmelse med ulovfestede prinsipper.

Det framgår av første ledd første punktum at leieren kan gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren dersom denne ikke oppfyller sine plikter etter § 5-1 uten at mangelen beror på forhold på leierens side.

Uttrykket mangel er vidtfavnende; det omfatter alle tilfelle der utleieren ikke oppfyller sine plikter etter § 5-1.

Det er videre et vilkår at mangelen ikke beror på forhold på leierens side. Uttrykket beror på leieren gir anvisning på en konkret avveining der vurderingstemaet er om den aktuelle mangelen ligger innenfor leierens risikosfære.

Er mangelen forvoldt av leieren selv eller noen han svarer for på ansvarsbetingende måte, beror mangelen på leieren. Det samme gjelder dersom mangelen er oppstått som følge av forhold på leierens side på en måte som ikke utløser erstatningsansvar. Oppstår det for eksempel vannskade i husrommet som følge av at leierens vaskemaskin uventet bryter sammen under normal bruk, beror mangelen på leieren. Tilhører vaskemaskinen utleieren, blir resultatet det motsatte.

Det bør nevnes at den slitasje som oppstår som følge leierens kontraktsmessige bruk av husrommet ikke beror på leieren i den forstand uttrykket brukes her – selv om leieren er årsak til at skaden oppsto. Den slitasje m.m. som oppstår ved vanlig bruk skal forutsetningsvis dekkes gjennom den løpende husleie.

Skyldes mangelen forhold på utleiers side, eller forhold utenfor partenes kontroll, beror mangelen ikke på leieren. Blir husrommet for eksempel påført skade som følge av sammenbrudd i det elektriske anlegget, kan leieren således gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren.

Er vilkårene i første punktum er innfridd, kan leieren for det første kreve mangelen rettet etter § 2-10. Retting er først og fremst aktuelt dersom husrommet rammes av faktisk skade, men retting kan også også komme på tale ved rettsmangler.

Etter § 2-10 tredje ledd skal retting skje innen rimelig tid etter at leieren har framsatt krav om det. Uttrykket innen rimelig tid innebærer at utleieren ikke plikter å utbedre enhver faktisk mangel ved husrommet straks den viser seg. Det kunne føre til uholdbare tilstander mellom partene dersom utleieren til enhver tid måtte holde seg i beredskap for å rydde eventuelle slitasjeskader m.m. av veien straks. Utleieren plikter derfor ikke å rette oppståtte mangler før det ut fra en håndverksmessig vurdering er behov for det. Hva som ligger i kriteriet innen rimelig tid vil således måtte bero på en konkret vurdering der skadens art og omfang står sentralt.

I tiden fram til husrommet igjen er satt i kontraktsmessig stand, kan leieren være påført både ulemper og økonomisk tap. Dette kan være tilfelle selv om utleieren straks gjør alt som med rimelighet kan kreves for å rydde mangelen av veien. At leieren kan gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren også i det mellomliggende tidsrom – det vil si i tiden fram til mangelen er rettet – framgår av sammenhengen. Etter utkatet § 5-1 annet ledd skal utleieren holde husrommet i den stand som leieren har ett til å kreve ved overleveringen. Oppfyller ikke utleieren sin plikt, kan leieren etter § 5-2 fremme krav mot utleieren.

Rammes husrommet av større skader, eller oppstår det en annen betydelig mangel, blir det spørsmål om hvor utleieren langt utleiers plikt til retting går. Dette må avgjøres på grunnlag av bestemmelsen i utkastet § 2-10 første ledd; leieren kan kreve retting dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe.

Videre kan leieren kreve avslag i leien etter bestemmelsene i § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig. Når det kreves at mangelen ikke er ubetydelig, må dette ses i sammenheng med at utleieren ikke plikter å rette ordinære slitasjeskader m.m. etter § 2-10 før det ut fra en håndverksmessig vurdering er nødvendig. Slike mangler må leieren således finne seg i en viss tid – uten å kunne fremme krav mot utleieren.

Er mangelen av vesentlig betydning, kan leieren heve avtalen, jf. § 2-12 første ledd.

Skyldes mangelen feil eller forsømmelse på utleiers side, kan leieren kreve erstatning for økonomisk tap etter §§ 2-13 og 2-14.

Et viktig poeng i denne sammenheng er at utleieren ikke hefter på objektivt grunnlag for vanhjemmel når den konkurrerende rett hinder bruken etter at leieavtalen ble inngått. Det er ikke med dette sagt at utleieren aldri vil hefte på objektivt grunnlag for tap som følge av etterfølgende vanhjemmel. Kan misligholdet for eksempel føres tilbake til finansieringssvikt på utleiers side, følger det av ulovfestede obligasjonsrettslige prinsipper at at utleieren i stor utstrekning vil hefte uavhengig av skyld. Bestemmelsen her medfører ingen endringer i dette.

Endelig kan leieren holde tilbake leie etter § 2-15.

Bestemmelsen i annet ledd er et unntak fra hovedregelen i første ledd. I første punktum er det fastsatt at utleieren plikter å rette mangler etter bestemmelsene i § 2-10 selv om mangelen beror på forhold på leierens side. Leieren kan derimot ikke sette fram krav om avslag i leie, heving m.m. i disse tilfellene. Utkastet inneholder ingen bestemmelser med sikte på tilfelle der utleieren ikke oppfyller sin plikt til å sette husrommet i stand igjen. Her må en falle tilbake på ulovfestede kontraktsrettslige prinsipper om virkninger av mislighold.

Er leieren erstatningsansvarlig for tap som følge av skaden etter reglene i § 6-6, kan utleieren etter bestemmelsen i annetpunktum stille som vilkår for retting at utleieren erstattet skaden først.

Det framgår av tredje ledd at bestemmelsen i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk. Bestemmelsen er bare en presisering av at mangelsbegrepet etter første ledd også omfatter vanhjemmel og offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger.

I fjerde ledd er det presisert at framutleiers ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen er uttømmende regulert i utkastet § 8-5.

3.5.3 Til § 5-3 Kommunens adgang til å utføre vedlikehold

Utvalgets medlem Lilleholt foreslår at det som § 5-3 tas inn en bestemmelse som gir kommunen adgang til å iverksette utføring av forsømt vedlikehold for utleiers regning. Bestemmelsen er et alternativ til flertallets forslag til § 7-4. Når det gjelder forståelsen av og behovet for en slik bestemmelse, kan det vises til omtalen av flertallets forslag til § 7-4, og dette medlem vil for sin del tilføye:

I enkelte situasjoner kan leierne, og da særlig leiere av bolig, stå praktisk talt hjelpeløse overfor vedvarende mislighold av utleiers vedlikeholdsplikt. På grunn av den tilknytning av økonomisk og annen art som leierne ofte har til husrommet, er hevingsbeføyelsen mindre aktuell enn i mange andre kontraktsforhold. Selv om leierne oppnår dom på at vedlikeholdet skal utføres, kan det være risikabelt å gjennomføre tiltakene fordi utsiktene til å oppnå dekning for utgiftene er usikre. Noen ganger kan det også være umulig for utleieren å utføre vedlikeholdet fordi økonomien er svak og midlene bundet opp i forhold til andre kreditorer, gjerne panthaverne i eiendommen.

For leierne vil det ofte være umulig å sette i verk større vedlikeholdsarbeider på egen hånd. Tiltakene krever gjerne fagkunnskap, også med tanke på planleggingen, og det er dessuten muligheter for å gripe feil med den følge at utgiftene ikke fullt ut kan kreves refundert. Det riktige må derfor være at kommunen vedtar og gjennomfører det tvungne vedlikeholdet. Det offentlige har også uavhengig av leieforhold i eiendommen en interesse av at bygningsmassen holdes i hevd, og det finnes annen lovgivning som gir kommunene virkemidler for å iverksette istandsetting og fornyelse av bygninger. I en husleielov bør reguleringen begrenses til tiltak med grunnlag i leiernes kontraktsrettigheter, men det må forutsettes at kommunen vil kunne samordne tiltak med hjemmel i bestemmelsen her og tiltak med hjemmel i annen lovgivning.

Etter bestemmelsens første ledd skal kommunen etter begjæring fra en eller flere leiere kunne iverksette oppfylling av utleiers forsømte vedlikeholdsplikt. Vilkåret er at leieren først har satt fram krav om oppfylling overfor utleieren uten at kravet er oppfylt innen rimelig tid.

Det er kommunen som avgjør om tiltakene skal gjennomføres. Etter bestemmelsen har ikke kommunen noen plikt til å etterkomme leierens begjæring. En slik plikt bør ikke kommunen pålegges i og med at tiltakene ikke er uten økonomisk risiko. Dessuten bør kommunen kunne velge å begrense innsatsen til de mer graverende tilfellene. Er leieren misfornøyd med kommunens avgjørelse, er han henvist til de alminnelige misligholdsbeføyelser som loven gir anvisning på i forhold til utleieren.

Kommunen kan utføre arbeidene ved egne folk, men det vil antakelig være mer aktuelt at arbeidene blir satt bort til private som har kontrakt med kommunen.

Etter annet ledd har kommunen krav mot utleieren på refusjon av de utgiftene som har vært nødvendige for å få utført vedlikeholdet. Skulle kommunen ha valgt en unødvendig kostbar framgangsmåte, kan det være at ikke alle utgiftene kan kreves refundert.

I tredje ledd fastslås det at kommunens krav på refusjon er sikret med pant i eiendommen. Det dreier seg om en legalpanterett, og utgangspunktet er at panteretten får prioritet bak de bestående heftelser. Panteretten må tinglyses for å ha vern mot senere frivillige rettsstiftelser og kreditorbeslag, jf. panteloven § 6-1 tredje ledd. Kommunen bør kunne tinglyse panteretten allerede når vedtaket er gjort, slik at prioriteten kan sikres i forhold til etterkommende rettsstiftelser. Det bør gjelde selv om vedtaket påklages.

I den utstrekning tiltakene har bidratt til å bevare eller øke eiendommens verdi, bør legalpanteretten ha beste prioritet, på linje med den panteretten for eiendomsskatt og avgifter som er nevnt i panteloven § 6-1 første og annet ledd, og så langt bør panteretten ha rettsvern uten tinglysing. For senere erververe kan nok også en slik panterett komme som en ubehagelig overraskelse, på samme måte som restanser for eiendomsskatt og avgifter kan gjøre det i dag, men i og med at kommunen er eneste mulige legalpanthaver, lar det seg enkelt gjøre å undersøke forholdet på forhånd.

Kommunens vedtak om å iverksette tvungent vedlikehold bør kunne påklages, og en bestemmelse om dette er tatt inn femte ledd. Klageinstans bør være departementet, som igjen kan delegere myndigheten. Både utleier og leier bør ha klageadgang. Utleieren vil ha en åpenbar interesse i å kunne påklage vedtaket. For leieren derimot har klageadgangen en mer begrenset betydning i og med at kommunen ikke har plikt til å iverksette tiltaket. Klage fra leieren over et vedtak om ikke å etterkomme begjæringen vil i første rekke være aktuelt hvor han mener at saksbehandlingen ikke har vært forsvarlig.

3.5.4 Til § 5-4 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at reglene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale. Bestemmelsen får bare betydning i forhold til § 5-2, som er ufravikelig i boligleieforhold.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at det ved leie av lokale ofte kan være behov for en større grad av fleksibilitet enn det utkastet her åpner for. Partene vil til vanlig også være mer jevnbyrdige i denne type leieforhold, og behovet for ufravikelige regler er derfor mindre enn i boligleieforhold. Utvalget har også lagt vekt på at reglene om mislighold og misligholdsfølger i andre privatrettslige lover som oftest kan fravikes i avtale utenom forbrukerforhold.

3.6 Kap. 6 Leierens bruk av husrommet m.m.

Kapittel 6 inneholder først og fremst regler om leierens bruk av husrommet. Hovedregelen er at husrommet ikke kan brukes på annen måte eller til andre formål enn avtalt. Det er videre foreslått regler om vedlikehold og forandringer i utleid husrom, samt regler om leierens erstatningsansvar i misligholdstilfelle. Bestemmelsene kan fravikes i avtale om leie av lokale.

3.6.1 Til § 6-1 Leierens bruk av husrommet

Paragrafen inneholder de viktigste bestemmelsene om leierens bruk av husrommet. Bestemmelsen er i store trekk en videreføring av regler i den någjeldende husleielov, men inneholder enkelte nydannelser.

Det framgår av første ledd at leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med avtalen. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 24 første ledd.

Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Denne plikten vil ha både en negativ og en positiv side. Det negative innhold er at leieren ikke uten klar hjemmel i leieavtalen ikke kan utsette husrommet for større skaderisiki enn det som er normalt i denne type leieforhold. Denne negative side vil som oftest være den viktigste, men i mange tilfelle vil leieren også måtte gå aktivt til verks for å hindre skade. Det kan også tenkes at aktsomhetsplikten tilsier at leieren må legge ytterligere bånd på sin kontraktsmessige utnytting av husrommet; oppstår det for eksempel skade på husrommet – og denne kan bli større ved fortsatt bruk fra leierens side – kan leieren etter første ledd måtte innskrenke bruken i en viss tid.

I ekstraordinære situasjoner hvor fare truer husrommet, kan aktsomhetsplikten få et større omfang enn ellers. Dette er blant annet kommet til uttrykk i utkastet § 6-5 annet ledd der leieren er pålagt å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge tap for utleieren etter at husrommet er rammet av omfattende skade.

Bestemmelsen i annet ledd regulerer hvilke formål leieren lovlig kan bruke husrommet til.

Hovedregelen framgår av første punktum; her er det bestemt at husrommet ikke kan brukes til andre formål enn avtalt.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum gir leier av lokale adgang til å starte annen beslektet virksomhet i lokalet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen. Bestemmelsen er en nydannelse.

Den nye virksomheten må være beslektet med den opprinnelig avtalte, det vil si være et supplement til, eller en videreutvikling av den opprinnelige virksomhet. For eksempel åpner bestemmelsen for at en advokat går i gang med eiendomsmeglervirksomhet. Etter utvalgets oppfatning er det ikke grunn til å trekke snevre grenser for uttrykket beslektet virksomhet fordi interessene til utleieren og andre brukere av eiendommen i stor grad er ivaretatt gjennom de supplerende vilkår bestemmelsen inneholder.

Utleieren kan motsette seg bruksendringen dersom denne er til vesentlig ulempe for ham selv eller andre brukere av eiendommen. En endring av formålet vil kunne være til vesentlig ulempe for utleieren blant annet dersom omlegningen medfører økt slitasje på husrommet eller svekker eiendommens renommé. Endringen kan være til skade for andre brukere blant annet dersom det etableres (eller skjerpes) et konkurranseforhold i eiendommen, eller dersom omlegningen medfører redusert tilsig av kunder til stedet.

Bestemmelsen i tredje ledd pålegger leier av butikklokaler eller lokale for bevertningssted å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift, unntatt når midlertidig stengning er nødvendig. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 30, og skal forstås på samme måte.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at utleieren og andre brukere av eiendommen har en direkte interesse i at lokalet blir benyttet til kontinuerlig forretningsdrift. Holdes lokalet stengt, kan dette i sin tur medføre redusert tilsig av kunder m.m.

Virksomheten kan bare holdes stengt i den tid det er nødvendig. Stengning vil kunne være nødvendig blant annet dersom adkomsten til eiendommen avsperres eller dersom lokalet må vedlikeholdes eller ombygges.

3.6.2 Til § 6-2 Leierens vedlikeholdsplikt

Paragrafen pålegger leieren en begrenset vedlikeholdsplikt. Bestemmelsen er til en viss grad en videreføring av gjeldende husleielov § 19, men det foreslås enkelte endringer. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Bestemmelsen kan fravikes i avtale.

Det framgår av første ledd første punktum at leieren plikter å vedlikeholde visse gjenstander som er en del av den faste eiendom: Dette gjelder dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, samt varmtvannsbeholdere. Videre er det bestemt at leieren skal vedlikehold inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendom. Dette gjelder blant annet møbler og tekniske hjelpemidler.

Når det heter at leieren skal vedlikeholde de gjenstander som er nevnt oppregningen innebærer det at leieren både skal forestå vedlikeholdet og dekke de utgifter som derved påløper.

Det framgår av ordlyden i første punktum at vedlikeholdsplikten bare omfatter gjenstander som befinner seg i leierens husrom. Ting som befinner seg utenfor det område leieren har eksklusiv bruksrett til, skal vedlikeholdes av utleieren. Lås til en ytterdør som er felles for flere utleide husrom, skal således vedlikeholdes av utleieren.

Ting som tilhører leieren, må leieren selv vedlikeholde. Dette er såpass opplagt at utvalget ikke har funnet grunn til å presisere det i lovteksten.

Det framgår av første ledd annet punktum at det påhviler utleieren å skifte ut gjenstander som tilhører ham hvis ikke annet er avtalt. Når de gjenstander det her gjelder er så nedslitt at det ikke lenger er regningsvarende å reparere dem, er det utleiers plikt å foreta utskifting. På hvilket tidspunkt den aktuelle gjenstanden er moden for utskifting, vil alltid måtte bero på en konkret faglig vurdering. Utleieren plikter både å forestå selve utskiftingen, og å dekke alle utgifter som påløper i den forbindelse. Utskifting av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold, og påhviler således leieren. Må for eksempel en av platene på en komfyr skiftes, er det leierens oppgave å forestå utskifting. Må derimot hele komfyren skiftes, er det utleiers plikt å skaffe ny.

Er det leieren som har brakt en gjenstand inn i husrommet, må han selv foreta utskifting og dekke kostnadene med dette. Det spiller i denne forbindelse ingen rolle om tingen er inkorporert på en slik måte at den er blitt en del av den faste eiendom.

Det framgår av annet ledd at leierens vedlikeholdsplikt ikke omfatter utbedring av tilfeldig skade. Skyldes skaden tilfeldige begivenheter, for eksempel lynnedslag eller innbrudd, skal utleieren både forestå og bekoste reparasjonen.

3.6.3 Til § 6-3 Husorden

Paragrafen pålegger leieren å medvirke til at det til enhver tid er god husorden i eiendommen. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av gjeldende husleielov § 22.

Det framgår av første ledd første punktum at leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har gitt for å sikre god husorden. Det er bare rimelige regler og påbud leieren må respektere fullt ut; i den utstrekning bestemmelser og påbud må anses urimelige, kan leieren neglisjere dem.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen i første punktum ikke er uttømmende; leieren må ta tilbørlig hensyn til utleiers interesse i å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen selv om utleieren ikke har fastsatt bestemte ordensregler eller gitt konkrete påbud.

Bestemmelsen i første ledd annet punktum innebærer at leieren i visse tilfelle kan sette seg ut over forbud mot dyrehold som utleieren har fastsatt. Utgangspunktet er at utleieren kan fastsette et generelt forbud mot dyrehold i eiendommen, og et slikt forbud plikter leieren å respektere. Leieren kan etter bestemmelsen allikevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke et til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

Trenger en blind eller svaksynt leier førerhund, foreligger utvilsomt gode grunner for å holde dyr. Bestemmelsen rekker imidlertid lenger enn som så; også sosiale og velferdsmessige hensyn kan være en god grunn for å holde dyr. I tillegg kreves det at dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen. Medfører dyreholdet støy, ubehagelig lukt e.l., vil dyreholdet ofte kunne være til ulempe, og det samme gjelder dersom noen av brukerne får fysisk ubehag som følge av dyreholdet, for eksempel allergireaksjoner.

3.6.4 Til § 6-4 Tilsyn, vedlikehold og forandringer

Paragrafen pålegger leieren å gi utleieren eller andre personer adgang til husrommet for utføring av bestemt angitte gjøremål. Bestemmelsen er i hovedtrekk en videreføring av tilsvarende regler i den någjeldende husleielov, men inneholder visse endringer. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Det framgår av første ledd at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren eller hans representant adgang til husrommet for tilsyn. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 25 første ledd. Utleieren kan med hjemmel i denne bestemmelse forlange å foreta en besiktigelse av husrommet for å forvisse seg om at leierens bruk er i samsvar med avtalen.

I annet ledd første punktum er det bestemt at leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det er nødvendig for å få utført pliktig vedlikehold eller andre arbeider som er nødvendige for å unngå skade på husrommet eller eiendommen for øvrig.

Har utleieren plikt til å vedlikeholde husrommet innvendig, ligger det i sakens natur at utleieren også må kunne kreve adgang dit for å oppfylle denne plikten. Etter utvalgets oppfatning bør det likevel presiseres uttrykkelig i lovteksten at leieren har en plikt til å medvirke til gjennomføringen av vedlikeholdet. Bestemmelsen innebærer også at utleieren har rett til å utføre vedlikehold. Vedlikehold kan bidra til å opprettholde verdien på utleiers eiendom, og han har derfor en egeninteresse i at vedlikeholdet er tilfredsstillende. Leieren kan derfor ikke gi avkall på sitt vedlikeholdskrav med den virkning at utleieren avskjæres fra tilgang til husrommet.

Annet alternativ i første punktum, arbeider som er nødvendige for å unngå skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, tar sikte på skader som er av en slik karakter at de kan utvikle seg videre om de ikke blir fjernet. Bestemmelsen vil blant annet kunne få betydning dersom leieren ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 6-2.

Leieren plikter å gi både utleieren og andre adgang til husrommet i forbindelse med arbeider som nevnt. Leieren plikter bare å gi disse adgang i den utstrekning det er nødvendig for å få gjennomført arbeidene. Er ikke annet avtalt, må leieren kunne kreve at arbeidet utføres med vanlig faglig framdrift. Utleieren må derfor sette inn så vidt mye arbeidskraft og utstyr som er vanlig ved denne type arbeider. Ugrunnede avbrudd i arbeidet kan heller ikke godtas.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at leieren kan kreve leieavslag etter § 2-11 annet ledd dersom arbeidene medfører ulempe. Forutsetningen er allikevel at ulempen ikke er ubetydelig; mindre ulemper gir ikke krav på avslag i leien. Selve mangelen som skal rettes kan også gi også opphav til krav på leierens hånd, jfr § 5-2 første ledd første punktum. Bestemmelsen her vil blant annet medføre at utleieren i egen interesse må søke å minimalisere de ulempene som følger med utføring av arbeider som nevnt.

Det framgår av annet ledd tredje punktum at bestemmelsen i annet punktum om avslag i leie ikke gjelder dersom mangelen beror på forhold på leierens side. Når mangelen beror på forhold på leierens side, gir mangelen som sådan ikke opphav til andre krav enn retting, jf. § 5-2 annet ledd. Bestemmelsen her er et supplement til § 5-2 annet ledd. Heller ikke de ulemper som følger med retting av mangelen, gir opphav til krav på leierens hånd.

Bestemmelsen i tredje ledd gir utleieren en begrenset adgang til å gjennomføre forandringer i husrommet. Hovedregelen i første punktum er at utleieren kan foreta forandringer i husrommet forutsatt at dette ikke medfører nevneverdig ulempe for leieren, og heller ikke reduserer husrommets verdi for ham.

Uttrykket forandringer omfatter ikke ethvert tiltak som går ut over vanlig vedlikehold; det finnes en øvre grense for hva som kan karakteriseres som forandringer. Gjennomgripende tiltak som i vesentlig grad endrer husrommets karakter, er ikke å anse som forandringer. Som eksempel på tiltak som faller utenom, kan nevnes riving av innvendige vegger og fjerning av ytterdører eller vinduer. Skal slike tiltak iverksettes mens leieforholdet varer, må i alle fall leierens samtykke innhentes, jf. annet punktum.

Vil gjennomføringen av arbeidene medføre nevneverdig ulempe for leieren, kan denne motsette seg tiltaket. Uttrykket nevneverdig ulempe tar sikte på ulempene for leieren ved selve utføringen av de påtenkte arbeidene – ikke resultatet av dem. Det er videre et vilkår at husrommets verdi for leieren ikke reduseres som følge av forandringene. Kriteriet husrommets verdi for leieren tar sikte på resultatet av forandringene. Hvorvidt tiltaket reduserer husrommets verdi for leieren, vil ofte måtte bero på en konkret vurdering. Ved vurderingen må en ta utgangspunkt i hva leieren etter avtalen er berettiget til å bruke husrommet til. Tiltak som innebærer at husrommet blir mindre tjenlig sett på bakgrunn av dette formål, kan leieren ubetinget motsette seg. Det er således ikke avgjørende om husrommet undergår en standardheving eller ikke.

I tredje ledd annet punktum er det fastsatt at andre endringsarbeider bare kan settes i verk med leierens samtykke. Gir ikke leieren samtykke, må utleieren gå til oppsigelse, eller, ved tidsbestemte leieavtaler, vente til leietiden er slutt.

I tredje ledd tredje punktum er det bestemt at leieren skal ha varsel med frist som nevnt i § 10-11 før endringsarbeider kan settes i verk. Bakgrunnen for dette er først og fremst at leieren skal ha mulighet til å si opp leieavtalen dersom han finner det hensiktsmessig. Er leieavtalen tidsbestemt, står ikke denne adgangen åpen, men også i slike leieforhold vil leieren ha behov for å klargjøre husrommet med sikte på arbeidene, for eksempel ved å flytte utstyr, møbler o.l.

Motsetter leieren seg å gi utleieren eller andre adgang til husrommet etter bestemmelsene i første til tredje ledd, kan leieren bli erstatningsansvarlig for det tap forsømmelsen medfører. Utleieren kan videre skaffe seg adgang til husrommet gjennom midlertidig forføyning etter reglene i tvangsfullbyrdingsloven kapittel 15. Utleieren kan derimot ikke på eget initiativ bane seg adgang til husrommet ved bruk av makt eller ved bruk av egen nøkkel. Leieren har besittelsen av husrommet, og det ville være rettsstridig om utleieren eller andre krenket denne.

3.6.5 Til § 6-5 Meldeplikt m.m. ved skade

Paragrafen pålegger leieren visse handleplikter dersom husrommet rammes av skade. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og leie av lokale, er i hovedtrekk en videreføring av gjeldende husleielov § 19 annet ledd og § 21.

Bestemmelsen er utslag av et alminnelig prinsipp om lojalitet i kontraktsforholdet. Synspunktet er at leieren i rimelig utstrekning plikter å ivareta også utleiers interesser. Reglene gjelder derfor både når leieren har forårsaket den aktuelle skaden på ansvarsbetingende måte, og der skaden har tilfeldige årsaker.

I første ledd første punktum er det bestemt at leieren plikter å sende melding til utleieren straks dersom leieren oppdager en skade på husrommet som må utbedres uten opphold.

Bestemmelsen forutsetter at skaden er av en slik karakter at den må utbedres uten opphold om ytterligere tap skal unngås. Dette vil være tilfelle dersom skaden medfører fare for tap av menneskeliv eller ikke ubetydelige økonomiske verdier. Som eksempel på aktuelle skadetyper kan nevnes alvorlige feil i det elektriske anlegget og brudd på vannledninger eller avløpsrør.

Det er et krav at skaden rammer rom som leieren har eksklusiv bruksrett til. ødelegges for eksempel taket på leiegården av uvær, plikter leieren ikke å melde fra til utleieren om det i kraft av bestemmelsen her.

Hva som nærmere ligger i kriteriet straks, vil til en viss grad måtte bero på de konkrete forhold. Det vil blant annet være kunne være naturlig å legge vekt på hvilke verdier som eventuelt kan berges ved utleiers inngripen. Fristen begynner å løpe i det øyeblikk leieren blir oppmerksom på at skaden er inntrådt, og at den er av en slik karakter at den må utbedres uten opphold. Det er et krav at leieren faktisk har oppdaget skaden; det er ikke tilstrekkelig til å utløse varslingsplikten at leieren burde oppdaget den. Forstår ikke leieren at skaden må utbedres uten opphold, omfattes tilfellet av regelen i annet punktum. Det avgjørende er således hva leieren faktisk forsto med hensyn til skadens karakter, ikke hva han burde forstått.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at leieren plikter å sende melding til utleieren om andre skader på husrommet innen rimelig tid etter skaden er oppdaget. Denne bestemmelsen omfatter skader av enhver art som leieren blir oppmerksom på, og som ikke omfattes av bestemmelsen i første punktum.

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge tap for utleieren som følge av skade som nevnt i første ledd første punktum. Hvilke tiltak leieren plikter å sette i verk for å ivareta utleiers interesser vil måtte bero på en samlet konkret vurdering, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde. Det kan ofte være grunn til å vise en viss tilbakeholdenhet på dette punkt. Leieren bør ikke pålegges ansvar med mindre det synes klart at et bestemt tiltak kunne og burde vært iverksatt av leieren – slik at utleiers tap var redusert eller unngått.

Leierens plikt til å iverksette redningstiltak oppstår når leieren blir oppmerksom på skaden, og opphører når utleieren har fått melding om skaden og ellers faktiske muligheter for å ivareta sine interesser.

I annet ledd annet punktum er det bestemt at leieren kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved redningstiltak nevnt i første punktum, samt en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

Dersom vilkårene foreligger, kan leieren kreve erstattet samtlige utgifter med redningstiltaket – under forutsetning av at disse er forsvarlige. Har leieren satt i verk urimelig kostnadskrevende tiltak, kan han ikke kreve full utgiftsdekning; den del av utgiftene som burde vært unngått, må leieren selv bære.

Det er ikke et krav at tap eller ytterligere skade blir unngått ved tiltaket. Har bare leierens valg av framgangsmåte vært forsvarlig, kan han kreve full utgiftsdekning, og det selv om ytterligere skade inntrer. Det avgjørende er om leieren på aktsom måte har iverksatt et tiltak i utleiers interesse for å avverge tap for denne. Selv om tiltaket slår feil, bør leieren ha krav på utgiftsdekning.

Leieren et krav på vederlag for utført arbeid – i tillegg til utgiftsdekning. Det er i denne forbindelse grunn til å understreke at arbeidet er utført i utleiers interesse. Hva som er et rimelig vederlag, må vurderes konkret; som oftest vil det gi god veiledning å spørre hva det ville kostet dersom frittstående fagfolk hadde utført arbeidet.

Det er uttrykkelig presisert at leieren ikke kan kreve utgiftsdekning eller godtgjørelse for utført arbeid dersom leieren selv er erstatningsansvarlig for skaden.

3.6.6 Til § 6-6 Leierens erstatningsansvar

Paragrafen inneholder bestemmelser om leierens erstatningsansvar ved brudd på pliktene etter bestemmelsene i §§ 6-1 til 6-5. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og leie av lokale, er i hovedtrekk en videreføring av tilsvarende reglene i den någjeldende husleielov.

Hovedregelen framgår av første ledd første punktum; ansvar for leieren forutsetter at denne kan klandres. I lovteksten er dette uttrykt som et ansvar for feil eller forsømmelse. Hva som representerer ansvarsbetingende uaktsomhet fra leierens side, vil alltid måtte vurderes konkret. Vurderingstemaet er om misligholdet eller tapet kunne og burde vært unngått.

Det kreves ikke alltid at at selve misligholdet kan legges leieren til last, jf. uttrykket misligholdet eller tapet. Det kan tenkes tilfelle der leieren ikke kan klandres for selve misligholdet, men at han burde unngått eller redusert en bestemt tapspost. I disse tilfellene er det bare det tap som følger av forsømmelsen som kan kreves erstattet, ikke tap som følge av det uforskyldte mislighold.

Det er utleieren som må godtgjøre at det foreligger nødvendig ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Er det uvisshet om faktum, går dette ut over utleieren.

Når det gjelder forsømt vedlikeholdsplikt, jf. § 6-2, suppleres bestemmelsen her av utkastet § 11-3 annet ledd. Etter sistnevnte bestemmelse kan utleieren på objektivt grunnlag kreve erstattet utgifter ved å sette husrommet tilbake i kontraktsmessig stand etter tilbakelevering.

Bestemmelsen her inneholder, i motsetning til gjeldende husleielov, ikke spesielle regler om leierens erstatningsansvar for skade m.m. voldt av husstandsmedlemmer eller andre leieren har gitt adgang til husrommet. I hvilken utstrekning leieren er ansvarlig for tap og skader forvoldt av andre, skal etter utkastet avgjøres på grunnlag av vanlige prinsipper om kontraktsrettslig identifikasjon. Dette kommer til uttrykk gjennom formuleringen feil eller forsømmelse på leierens side.

Bestemmelsen i annet punktum er et unntak fra hovedregelen i første punktum. Så langt det gjelder tap som følge av skade på husrommet, er leieren ansvarlig med mindre det godtgjøres at han ikke kan klandres. Ved fysisk skade på husrommet må leieren – for å gå fri ansvar – tilveiebringe en rimelig sannsynlighetsovervekt for at han ikke kan klandres. Bestemmelsen om omvendt bevisbyrde refererer seg bare til om leieren har utvist uaktsomhet, ikke til spørsmålet om det foreligger økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng.

Bakgrunnen for forslaget er at leieren har besittelsen av husrommet i leietiden. Under slike forhold er det leieren som har lettest for å redegjøre for hva som er årsaken til en inntruffet skade. Utvalget antar at den foreslåtte bestemmelse i stor utstrekning er i overenstemmelse med ulovfestede prinsipper, jf. HRD inntatt i Rt. 1908 side 424 hvor et hus ble brannskadd mens det var i leierens besittelse.

Det framgår av annet ledd at bestemmelsene i § 2-14 om ansvarets omfang gjelder tilsvarende.

3.6.7 Til § 6-7 Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

Paragrafen gir leieren en viss adgang til å utføre forandringer i husrommet. Bestemmelsene er i store trekk en videreføring av tilsvarende regler i den någjeldende husleielov, men det foreslås visse endringer.

Det framgår av første ledd at leieren ikke kan foreta forandringer i husrommet, eller på eiendommen for øvrig uten å innhente utleiers samtykke på forhånd. Utleieren avgjør etter eget forgodtbefinnende om samtykke skal gis eller nektes. Et eventuelt avslag trenger ikke begrunnes nærmere.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum gir leier av bolig med utleiers godkjenning rett til å sette opp vanlige antenner for radio- og fjernsynsmottaking på eiendommen. Utvalget legger til grunn at store parabolantenner ikke er å anse som vanlige antenner.

Etter annet ledd annet punktum kan leieren med utleiers godkjenning gjennomføre tiltak som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemning. Leieren kan med hjemmel i denne bestemmelsen foreta de forandringer, både innvendig og utvendig, som er nødvendige for å tilpasse husrommet til den funksjonshemmedes særlige behov. Som eksempel på aktuelle tiltak kan nevnes fjerning av dørstokker, montering av døråpnere og bygging av utvendige ramper for rullestolbrukere.

Det framgår av annet ledd tredje punktum at utleieren bare kan nekte godkjenning etter første og annet punktum dersom det foreligger saklig grunn. Dette innebærer at leieren har en betinget rett til å sette i verk tiltak som nevnt i første punktum – en rett som er avgrenset av visse vilkår. Hva som er saklig grunn for godkjenningsnekting, vil alltid måtte vurderes konkret. Kan utleieren påvise at husrommet vil synke betydelig i verdi dersom tiltaket gjennomføres, kan dette være en saklig grunn for godkjenningsnekting. Også estetiske hensyn kan etter omstendighetene være saklig grunn for nekting.

Bestemmelsen i tredje ledd første punktum gir leier av lokale rett til med utleiers godkjenning å montere skilt, markiser o.l. Bestemmelsen er i hovedsak en videreføring av gjeldende husleielov § 28, og skal forstås på noenlunde samme måte.

Det er bare ting som er vanlige hensett til virksomhetens og eiendommens art leieren har rett til å montere.

Det framgår av tredje ledd annet punktum at godkjenning etter første punktum bare kan nektes dersom det foreligger saklig grunn. Det er først og fremst estetiske hensyn som kan være saklig grunn for godkjenningsnekting.

Det er ingenting til hinder for at leieren i avtalen gis adgang til å iverksette forandringer ut over det utkastet åpner for. Slik endringsadgang kan være avtalt med rene ord, eller komme til uttrykk forutsetningsvis. Skal leieren nytte husrommet til et bestemt formål, og dette formålet nødvendiggjør visse endringer, må avtalen normalt tolkes dithen at leieren også har rett til å gjennomføre de aktuelle endringene.

Utvalget foreslår ikke videreført reglene i någjeldende husleielov om at påkrevde forandringer kan kreves gjennomført mot utleiers vilje hvis bygningsrådet (eventuelt forliksrådet) tillater det. Bestemmelsene synes være lite brukt.

3.6.8 Til § 6-8 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at reglene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale. Utvalget antar at det til vanlig ikke skulle være særlig behov for å fravike reglene i utkastet her i og med at den sentrale bestemmelsen i § 6-2 etter sitt eget innhold viker for avtale, men i noen tilfelle kan det allikevel tenkes at de ikke passer.

3.7 Kap. 7 Felles representasjon i visse boligleieforhold

Kapittel 7 inneholder regler om beboerrepresentasjon i hus der utleieren har leid ut mer enn fire boliger.

3.7.1 Til § 7-1 Felles representasjon

Paragrafen gir boligleierne i visse eiendommer adgang til å velge en person til å representere dem overfor utleieren. Bestemmelsen er uten motstykke i någjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd første punktum at boligleierne i hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger ved flertallsvedtak i møte kan velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren.

Bestemmelsen kommer bare til anvendelse i hus der utleieren har utleid mer enn fire boliger. Som oftest vil det være tilstrekkelig å se på antallet leieboliger i eiendommen, men dette slår ikke alltid til. Er eiendommen seksjonert kan den inneholde mer enn fire boliger, uten at vilkåret er innfridd. Eies en større seksjonert eiendom av to eller flere personer, kan det tenkes at det blir etablert to eller flere sideordnede representasjonsordninger.

Det avgjørende er om utleieren har utleid mer enn fire selvstendige boliger. Dette innebærer at en ved avgjørelsen skal se bort fra eventuelle framutleieforhold.

Bestemmelsene kan også komme til anvendelse i kombinerte bygg som dels brukes til beboelse, dels til andre formål .

Dersom antallet boligleieforhold på et senere tidspunkt reduseres til mindre enn fem, bevirker det at representasjonsordningen bortfaller umiddelbart.

Når det heter at boligleierne ved flertallsvedtak kan velge en tillitsvalgt, innebærer det for det første at flertallet må stemme for forslaget om å opprette felles representasjon overfor utleieren. Videre ligger det i dette at personvalget må ha tilslutning fra mer enn halvparten av de stemmeberettigede. Ved avstemninger har hvert enkelt boligleieforhold en stemme, jf. § 7-2 tredje ledd.

Vedtak om å opprette felles representasjon og valget av tillitsvalgt må skje i møte. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå spesielle regler om møteinnkallingen, protokokollasjon på møtet m.v. Bestemmelsen innebærer imidlertid at mer enn halvparten av samtlige boligleieforhold i huset må være representert på møtet dersom det skal være beslutningsdyktig.

Det stilles ikke bestemte krav til den tillitsvalgte; han kan være leietaker i eiendommen eller en utenforstående tredjemann, for eksempel en advokat.

Den tillitsvalgtes oppgave er å representere boligleierne overfor utleieren i alle spørsmål som knytter seg til leieforholdet; han skal opptre som et bindeledd mellom boligleierne og utleieren. Den enkelte boligleier kan anmode den tillitsvalgte om å ta opp bestemte spørsmål med utleieren, og det er heller ingenting til hinder for at han på eget initiativ tar opp ulike spørsmål.

Det er grunn til å understreke at ordningen med en tillitsvalgt ikke innebærer at den enkelte boligleier er avskåret fra selv å ta opp ulike spørsmål med utleieren. Leieren kan således velge mellom enten å henvende seg direkte til utleieren eller å la henvendelsen gå gjennom den tillitsvalgte. Det eneste unntaket fra dette finnes i § 7-4; skal leierne i fellesskap gjennomføre vedlikehold for utleiers regning med legalpanterett for regresskravet, må den tillitsvalgte først framsette et krav om oppfylling overfor utleieren.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at den tillitsvalgte straks skal sende melding til utleieren om den vedtatte ordning, og hvem som er valgt.

Det framgår av annet ledd første punktum at valg av tillitsvalgt skjer for ett år om gangen. Hovedregelen er at den tillitsvalgte har både rett og plikt til å inneha vervet i denne tiden. I annet punktum er det bestemt at den tillitsvalgte fortsetter å fungere i tiden fram til nyvalg er gjennomført, selv om tjenestetiden er utløpt.

I tredje ledd er det fastsatt at den tillitsvalgte kan kreve å tre tilbake før tjenestetiden er ute dersom særlige grunner foreligger. Særlige grunner for å tre tilbake kan kan være for eksempel sykdom eller flytting.

Det framgår av fjerde ledd første punktum at den tillitsvalgte kan fjernes ved flertallsvedtak blant boligleierne i møte. Fjerning kan være aktuelt dersom den tillitsvalgte forsømmer sine plikter eller av andre grunner anses uskikket til å inneha vervet. I så fall må det velges en ny representant.

I fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at ordningen med felles representasjon overfor utleieren kan oppheves ved flertallsvedtak i møte blant boligleierne.

3.7.2 Til § 7-2 Den tillitsvalgtes plikter m.m.

Paragrafen inneholder bestemmelser om hvilke plikter den tillitsvalgte har.

Det framgår av første ledd at den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren. Bestemmelsen inneholder ingen spesielle direktiver for hva den tillitsvalgte skal foreta seg. Den eneste begrensning ligger i at han ikke kan ta opp forhold som ikke har tilknytning til boligleiernes interesser. Representanten skal ivareta både den enkelte leiers interesser og leiernes felles interesser. Han kan opptre på eget initiativ eller etter oppfordring fra en boligleier. Som eksempel på oppgaver som representanten bør ta seg av kan nevnes forslag om innføring eller endringer i husordensreglene, forslag om å sette i verk trivselsfremmende tiltak i eiendommen, gjennomføring av vedlikeholdstiltak o.s.v.

Det framgår videre av første punktum at den tillitsvalgte kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Bestemmelsen innebærer at utleieren må avsette tid til å drøfte de forslag m.m. som den tillitsvalgte framsetter. Brudd på denne plikt er mislighold fra utleiers side.

Det framgår av annet ledd at den tillitsvalgte minst en gang årlig skal innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte.

Møte må holdes minst en gang i året. Utkastet inneholder ikke særlige bestemmelser om hvilke saker som skal behandles i møtet. I ett av møtene må det foretas valg på ny representant, jf. § 7-1 første ledd. Andre saker som eventuelt må tas opp i møte, er spørsmålet om utføring av vedlikehold for utleiers regning etter § 7-4. For øvrig kan en hvilken som helst sak tas opp i møtene.

Innkallingen skal skje på hensiktsmessig måte. Det stilles ikke formkrav til innkallingen; den kan være skriftlig eller muntlig. Innkallingen må sendes ut i rimelig tid før møtet skal holdes, og den bør inneholde en liste over de saker som skal behandles.

Det framgår av tredje ledd første punktum at den tillitsvalgte er bundet av de beslutninger som flertallet av boligleierne treffer i møte.

I tredje ledd annet punktum er det bestemt at hvert boligleieforhold har en stemme ved avstemninger. For at en beslutning skal være truffet, må mer enn halvparten av samtlige boligleieforhold i huset ha stemt for forslaget. Når en skal ta stilling til om det er flertall for et bestemt forslag, må en også regne med de leieforhold som ikke er representert på møtet: Forslaget må ha tilslutning fra mer enn halvparten av alle boligleieforhold – medregnet de som ikke er representert i møtet.

Tredje ledd siste punktum fastsetter at framleiere ikke har stemmerett i møte. Disse har bare møte- og talerett. Sremmeretten tilligger framutleieren.

3.7.3 Til § 7-3 Informasjon til den tillitsvalgte

Paragrafen pålegger utleieren å gi den tillitsvalgte informasjon om drift og forvaltning av eiendommen m.m.

Det framgår av første ledd at utleieren etter krav fra representanten plikter å utlevere både regnskapet for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i inneværende regnskapsår. Bestemmelsen innebærer at utleieren må føre et regnskap for hver enkelt av de eiendommer han disponerer. Videre må han utarbeide et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i hver enkelt eiendom. Utleieren plikter bare å utlevere regnskapet og driftsbudsjettet dersom den tillitsvalgte setter fram krav om det.

I annet ledd første punktum er det bestemt at utleieren skal underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Et eksempel på slike tiltak er nevnt i lovteksten, nemlig større vedlikeholdsarbeider. Av andre tiltak kan nevnes omlegning av den veien som fører inn til eiendommen, og riving av større byggverk på eiendommen. Akter utleieren å seksjonere bygningen etter reglene i eierseksjonsloven, må han sende melding om det til den tillitsvalgte.

Det framgår av annet ledd annet punktum at tiltak som nevnt i første punktum tidligst kan settes i verk 30 dager etter at utleieren har sendt underretning om det til den tillitsvalgte. Bakgrunnen for bestemmelsen er at representanten skal ha rimelig tid på seg til å orientere de øvrige leierne i eiendommen om tiltaket. Videre skal den tillitsvalgte ha anledning til å gi uttrykk for boligleiernes syn på det påtenkte tiltak.

I annet ledd tredje punktum er det bestemt at utleieren kan sette i verk tiltak som nevnt i første punktum uten å varsle representanten dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Bestemmelsen tar sikte på større skader på eiendommen som må utbedres umiddelbart om ytterligere tap skal unngås.

I tredje ledd er det bestemt at utleieren straks skal sende melding til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras. For boligleierne i eiendommen vil det være av vesentlig betydning hvem som til enhver tid er eier av eiendommen. Den tillitsvalgten kan i denne forbindelse også kreve opplysning om den nye eieren har påtatt seg å oppfylle pliktene etter de leieavtalene som er inngått.

Utvalgets medlemmer Frigland og Magler ser intet behov for å gi leierne regnskap og budsjett for eiendommen. Disse medlemmer finner det stridende med tilvante prinsipper å pålegge den ene part å å stille sin økonomiske situasjon til skue for den annen. Regnskaper er nødvendige av hensyn til ligningsvesenet (og for foretaksregisteret hvis det gjelder aksjeselskaper etc.), men er ellers forbeholdt den hvis økonomi de omhandler.

Alle medlemmene, med unntak av Lilleholt, foreslår en bestemmelse om utføring av forsømt vedlikehold i eiendommer der det er etablert felles representasjon overfor utleieren.

3.7.4 Til § 7-4 Manglende vedlikehold fra utleier

Paragrafen gir leierne i fellesskap adgang til å gjennomføre vedlikehold av eiendommen for utleiers regning dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Bestemmelsen i første ledd første punktum forutsetter at utleieren ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt innen rimelig tid etter at den tillitsvalgte har framsatt krav om det. I så tilfelle kan leierne ved enstemmighet treffe vedtak om oppfylling av vedlikeholdsplikten for utleiers regning.

En regel om tvungen oppfylling av vedlikeholdsplikten er ikke urimelig i forhold til utleieren, som ikke blir påført nye byrder ut over dem han alt har påtatt seg. I forhold til panthaverne kan en legalpanterett med beste prioritet, jf. nedenfor, godtas i den utstrekning arbeidene bevarer eller forhøyer eiendommens verdi. I denne sammenhengen bør det nevnes at det gjelder oppfylling av plikter som eiendommens leieinntekter kontraktsrettslig er betinget av.

Vedtak om oppfylling av vedlikeholdsplikten for utleiers regning krever tilslutning fra samtlige boligleieforhold i eiendommen. Setter en av dem seg i mot tiltaket, kan det ikke gjennomføres. Bakgrunnen for denne begrensning er at leierne selv må dekke kostnadene ved vedlikeholdet i første omgang. De kan riktignok kreve regress fra utleieren, jf. nedenfor, men dette kravet kan tenkes å være lite verdt. Selv om utleieren er søkegod, må leierne ta den likviditetsbelastning som er forbundet med vedlikeholdet.

Bestemmelsen gjelder bare for vedlikeholdsarbeider. Krav på forbedring av eiendommens standard vil leierne regulært ikke ha etter avtalen, og skulle det unntaksvis forekomme, vil gjennomføring av slike krav ikke være omfattet av bestemmelsen her.

Bestemmelsen skiller ikke mellom ytre og indre vedlikehold. I prinsippet er det ingenting til hinder for at leierne beslutter å utføre indre vedlikehold i fellesskap, for eksempel å fornye tapet og maling i husrommene. Utvalget antar imidlertid at bestemmelsen først og fremst vil få betydning når det gjelder mer omfattende ytre vedlikeholdstiltak, som reparasjoner av tak, utbedring av omfattende vannskader, utskifting av et defekt elektrisk anlegg m.m. Er det tale om mindre kostnadskrevende tiltak, vil leieren ofte være tilstrekkelig hjulpet gjennom sanksjonene som er hjemlet i utkastet § 5-2.

Spesielle hensyn gjør seg gjeldende når utleieren ikke er eier eller iallfall ikke eneeier av den utleide eiendommen. Dette er særlig aktuelt ved utleie av eierseksjoner og ved framutleie. Eieren av den enkelte seksjon vil normalt ha begrenset adgang til å iverksette arbeid på fellesarealer, samtidig som det kan representere mislighold overfor leieren av seksjonen hvis bygningen forfaller. Her kan ikke leiernes adgang til å utføre vedlikeholdet gå lenger enn utleiers rett i forhold til de andre sameierne, og legalpanteretten må begrenses til utleiers seksjon. Ved framutleie må leiernes adgang til å utføre arbeider på eiendommen være begrenset i samsvar med framutleiers rett i forhold til eieren av eiendommen, og legalpanteretten kan bare omfatte utleiers leierett. Det bør derimot ikke gjøres et generelt unntak for framleieforhold; da ville det bli for enkelt å omgå reglene.

I boligleieforhold bør en bestemmelse av denne karakter ikke kunne fravikes ved avtale. Noe stort behov for avvikende avtale er det heller ikke ved utleie av lokale i og med at det er tale om en oppfylling av plikter som utleieren har etter avtalen. Det kan likevel tenkes at spørsmålet om å fravike bestemmelsen oppstår, gjerne av hensyn til långivere. På samme måte som for de aller fleste av utkastets bestemmelser for øvrig bør det i så fall godtas at leieren av lokale i avtalen fraskriver seg rettighetene etter denne paragraf, jf. § 5-4.

Omfanget og innholdet av utleiers vedlikeholdsplikt må fastlegges i forhold til den enkelte leier. Plikten kan variere for eksempel ut fra eiendommens tilstand da det enkelte leieforhold ble inngått. Videre gjelder bestemmelsen oppfylling av utleiers vedlikeholdsplikt uavhengig av om vedlikeholdet skal utføres innvendig eller utvendig. Antakelig vil bestemmelsen være mest aktuell for større og sterkt påkrevde arbeider på bygningen, som takreparasjoner, sikring av fasader, vedlikehold av det elektriske anlegget, utskifting av vinduer, istandsetting av portrom og trappeoppganger osv.

Leierne kan iverksette tiltakene selv, eller engasjere hjelpere av forskjellig slag.

I annet ledd er det fastsatt at leierne kan kreve dekket alle kostnader som har vært nødvendige for å få utført vedlikeholdet. Skulle leierne ha valgt en unødvendig kostbar framgangsmåte, kan det være at ikke alle utgiftene kan kreves refundert. Videre er det bare utgifter som påløper ved utføring av pliktig vedlikehold som kan kreves dekket. Tar leierne feil med hensyn til hvor langt utleiers vedlikeholdsplikt rekker – og setter i verk arbeider som utleieren ikke plikter å utføre – er leierne avskåret fra å fremme krav mot utleieren, jf. § 11-6. Det er således forbundet med en viss egenrisiko å iverksette vedlikehold for utleiers regning.

I tredje ledd fastslås det at leiernes krav på refusjon er sikret med pant i eiendommen. Det dreier seg om en legalpanterett, og utgangspunktet er at panteretten får prioritet bak de bestående heftelser. Panteretten må tinglyses for å ha vern mot senere frivillige rettsstiftelser og kreditorbeslag, jf. panteloven § 6-1 tredje ledd. Leierne bør kunne tinglyse panteretten allerede når vedtaket er gjort, slik at prioriteten kan sikres i forhold til etterkommende rettsstiftelser.

I den utstrekning tiltakene har bidratt til å bevare eller øke eiendommens verdi, bør legalpanteretten ha beste prioritet, på linje med den panteretten for eiendomsskatt og avgifter som er nevnt i pantel. § 6-1 første og annet ledd, og så langt bør panteretten ha rettsvern uten tinglysing. For senere erververe kan nok også en slik panterett komme som en ubehagelig overraskelse, på samme måte som restanser for eiendomsskatt og avgifter kan gjøre det i dag, men dette kan i praksis undersøkes på forhånd før vedkommende erverver engasjerer seg.

Skal panterett uten beste prioritet kunne tinglyses allerede når vedtaket er gjort, bør det gjøres et unntak fra prinsippet i pantl. § 1-4 om at et bestemt beløp eller maksimum for pantekravet må oppgis. Dette går fram av fjerde ledd

Det bør ellers nevnes at utinglyst legalpant foreldes to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, og at tinglyst legalpant foreldes etter tre år, jf. pantel. § 6-3. Leiernes refusjonskrav kan kreves refundert fra utleieren etter hvert som leierne har betalt for arbeidene, og dette blir utgangspunkt for foreldelsen.

Er eiendommen sterkt beheftet og utleieren har dårlig økonomi, vil leierne normalt være tilbakeholdende med å sette i verk tiltak som går ut over det verdibevarende.

Realisasjon av panteretten kan etter vanlige regler skje ved tvangssalg eller tvangbruk. Så langt panteretten har beste prioritet, vil leierne ofte kunne regne med at kravet blir gjort opp frivillig av eieren, eller at panthavere dekker kravet for å utløse panteretten. Ellers kan tvangsbruk av eiendommen være en hensiktsmessig dekningsmåte.

Utvalgets medlem Lilleholt er ikke enig i flertallets forslag til § 7-4. Dette medlem mener at behovet for en adgang til tvungen gjennomføring av vedlikehold ikke begrenser til eiendommer hvor beboerrepresentasjon er etablert eller kan etableres. I den foreliggende form vil dessuten bestemmelsen innebære en risikabel ordning for beboerne. Tvungen gjennomføring av vedlikehold er, som nevnt i dette medlems merknader til § 5-3, mest aktuelt for større vedlikeholdsarbeider. Avgjørelse om og gjennomføring av slike arbeider krever ofte en faginnsikt som beboerne ikke kan ventes å ha. Det er da en nærliggende fare for at beboerne kan sette i verk kostnadskrevende tiltak som de ikke kan kreve refusjon for fordi utgiftene har gått ut over det nødvendige, eller som iallfall ikke medfører legalpanterett på beste prioritet fordi tiltakene ikke har bidratt til å bevare eiendommens verdi. Ansvaret for den enkelte kan bli omfattende. Hvis på den annen side risikoen med slike fellestiltak blir tilstrekkelig kjent, vil kravet om enstemmighet – som er helt nødvendig ved en ordning som den skisserte – kunne føre til at tvungen gjennomføring av vedlikehold sjelden vil bli iverksatt. Dette medlem har foreslått en alternativ bestemmelse i § 5-3, og det vises til spesialmotivene til den.

Utvalgets medlemmer Frigland og Magler er uenige i at leierne gis en slik ubetinget rett til å utføre vedlikehold på utleiers regning, som utvalgets øvrige medlemmer her går inn for. Særlig i de husleieregulerte forhold, der utleier i decennier ikke har funnet økonomisk mulighet til annet vedlikehold enn det strengt nødvendige, vil en rett som den foreslåtte kunne sette utleier i en umulig situasjon, økonomisk.

Det er her absolutt nødvendig å ta tingene i rekkefølge: Først må utleier settes økonomisk i stand til å vedlikeholde sin eiendom, dernest kan man om nødvendig fremtvinge oppfyllelse av vedlikeholdsplikten. Disse medlemmer mener for øvrig at regelen da vil ha mistet sin betydning: Det er i utleiers interesse å vedlikeholde sin eiendom, ikke bare for å hindre ødeleggelse, men som et ledd i konkurransen om leiere. Det er idag ingen konkurranse om leiere på det regulerte marked, naturlig nok. Men når disse leiere etter en overgangstid ikke lenger har fordelen av kunstig lav leie, vil de heller ikke lenger se seg tjent med å akseptere dårlig vedlikehold. Med de økonomiske forutsetninger til stede, vil derfor vedlikehold skje.

Man bør følgelig la loven virke i minst 10 år, før regelen vurderes innført.

Disse medlemmer er under enhver omstendighet mot at leiernes utgifter skal få panterett med rettsvern uten tinglysing i utleiers eiendom, og på første prioritet (som det vanligvis vil bli). Långivere vil dermed risikere å bli skjøvet ned på så lav prioritet at de ikke lenger har dekning. Dette vil naturligvis kunne umuliggjøre låneopptak, f.eks. til vedlikehold av eldre eiendommer der vedlikeholdet er forsømt. Man vil med andre ord få den merkerdige situasjon at regelen faktisk kan hindre utleier i å foreta det vedlikehold som leierne så kan utføre på hans regning!

3.8 Kap. 8 Framutleie og opptak i husstand

Kapittel 8 inneholder bestemmelser om framutleie og opptak i husstand. De reglene som foreslås er i stor utstrekning uten motstykke i gjeldende husleielov.

3.8.1 Til § 8-1 Den alminnelige regel om framutleie

Denne paragrafen er en videreføring og en presisering av gjeldende husleielovs § 24 andre ledd første punktum. Hovedregelen er at framutleie eller annen bruksoverlatelse til tredjemann krever samtykke fra utleieren. I dette ligger at utleieren kan gi eller nekte samtykke etter eget forgodtbefinnende; leieren har aldri krav på samtykke.

Bakgrunnen for hovedregelen er dels at leierens person er viktig når det gjelder den faktiske oppfyllelsen av (deler av) leierpliktene, dels at bruken av husrommet kan skifte med brukerens person – selv om bruken fortsatt ligger innenfor avtalens ramme.

Hvorvidt samtykke til framutleie er gitt eller ikke, er et avtalerettslig tolkingsspørsmål. Samtykke kan være gitt skriftlig, muntlig eller i handling (konkludent atferd).

Er det først gitt samtykke til framutleie, kan ikke dette tilbakekalles på annen måte enn gjennom en betinget oppsigelse. Leieren har ved samtykket fått en rett til å framutleie. Utvalget forutsetter at utleieren ikke kan forbeholde seg en rett til å tilbakekalle et samtykke; både hovedleieren og framleieren har behov for å kunne innrette seg i tillit til et samtykke, og en annen løsning ville harmonere dårlig med de preseptoriske bortfallsreglene som gjelder for husleieavtaler. Samtykke kan allikevel gis for et bestemt tidsrom.

Det kan framgå av leieavtalen at leieren skal ha rett til framutleie, enten med rene ord eller det kan komme til uttrykk forutsetningsvis. Som eksempel på det sistnevnte kan nevnes tilfelle der et aksjeselskap eller en kommune leier bolig.

Framleiebegrepet må holdes atskilt fra overføring av leieretten. Overføring av leieretten er det dersom tredjemann definitivt skal overta både leierens rettigheter og plikter i forhold til utleieren. Disse tilfellene er regulert i lovens kapittel 9 om personskifte. Etter en overføring av leieretten vil det bare foreligge ett enkelt husleieforhold, og den tidligere leieren vil ikke lenger være part i avtalen med utleieren.

I flere sammenhenger oppstår det tvil om grensen mellom leierens egen lovlige bruk og uhjemlet framutleie. Overlater leieren bruksretten vederlagsfritt til tredjemann foreligger det ingen husleieavtale mellom leieren og tredjemann, jf. definisjonen i utkastet § 1-1 første ledd, men i forhold til utleieren må dette regnes som likt med framutleie. Dette har en søkt å få fram ved uttrykket på annen måte overlate sin bruksrett til andre i § 8-1. Grunnen til at slik bruksoverlatelse likestilles med framutleie, er at utleiers interesse i å føre kontroll med hvem som bruker husrommet stort sett er den samme uten hensyn til om tredjemann betaler vederlag. Det er på den annen side ikke framutleie å ha gjester på besøk i et begrenset tidsrom, og det selv om disse betaler for oppholdet.

Ved leie av lokale kan det ofte være vanskelig å ta stilling til om tredjemanns bruk er uhjemlet framutleie. Her er det vanlig at tredjemann bruker lokalene i kortere eller lengre tid, og det hører til unntakene at lokalet kun skal brukes av leieren personlig.

Noen former for bruk fra tredjemanns side er nødvendige ledd i leierens egen bruk og må av den grunn være tillatt. Som eksempel kan nevnes at den som leier lokale med sikte på hotellvirksomhet, kan ta inn gjester.

Skal tredjemann drive næring for egen regning og risiko i lokalet – ved siden av leieren – blir det vanskeligere å trekke opp grensen mot ulovlig framutleie.

Yter tredjemann primært service til leieren og hans virksomhet, er det i alminnelighet ikke tale om framutleie. Som eksempel kan nevnes tilfelle der tredjemann skal forestå driften av kantinen i leierens lokale.

Skal tredjemann drive en virksomhet som primært retter seg mot andre kundegrupper enn leieren, må det foretas en totalvurdering. Vurderingstemaet blir da om leierens interesse i kontrakten med tredjemann knytter seg til den service tredjemann yter til leieren og hans virksomhet, eller om hovedinteressen knytter seg til tredjemanns vederlag m.m. for bruksretten. Er tredjemanns utadrettede virksomhet omfattende, eller har den bare en svak tilknytning til leierens egen virksomhet, bør forholdet i alminnelighet regnes som framutleie.

Det kan videre oppstå vanskelige avgrensningsspørsmål dersom leieren i større eller mindre grad overlater driften av sin egen virksomhet til tredjemann. Normalt kan leieren, uten å støte an mot forbudet mot framutleie, ansette daglig leder, butikksjef o.l. som tar alle avgjørelser vedrørende den daglige drift av forretningen. Skal tredjemann derimot drive virksomheten for egen regning og risiko uten at hovedleieren selv tar del i virksomheten på noen måte, er det tale om framutleie. Når en skal ta standpunkt til om det foreligger uhjemlet framutleie i tilfelle som ligger mellom disse ytterpunktene, er det grunn til å være liberal. Utleieren må som regel finne seg i at bruken av lokalet går over til tredjemann så lenge leieren selv har ikke uvesentlige økonomiske interesser knyttet til den virksomheten som drives i lokalet. Leieren har slik interesse i virksomheten dersom han i ikke uvesentlig grad skal ha del i overskudd og bære del av underskudd – eller tap ved avvikling. I tillegg må det kreves at leieren har en viss kontroll med bruken av lokalet og med oppfyllingen av leierpliktene.

Er leieavtalen inngått med to eller flere som driver virksomhet sammen for felles regning og risiko, må en i normaltilfellene legge til grunn at det ansvarlige selskap som sådan er part i leieavtalen. Dette innebærer at et opptak av nye deltakere i selskapet ikke er framutleie. Det samme gjelder skifte av deltakere i det ansvarlige selskap.

3.8.2 Til § 8-2 Framutleie av del av bolig

Denne paragrafen gir boligleieren rett til partiell framutleie. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Det er bare leier av bolig som kan framutleie med hjemmel i denne bestemmelsen. Ved leie av lokale skal det ikke være noen rett til partiell framutleie. Framutleie av lokale kan bare skje med hjemmel i utkastet § 8-4.

Hovedleieren kan bare framutleie til boligformål. Hovedleieren kan ikke selv bruke husrommet til andre formål enn beboelse, jf. § 6-1, og det er et grunnleggende prinsipp at en avtalepart ikke kan overføre en større rett enn han selv har til sin medkontrahent.

Det er et vilkår at hovedleieren selv bor i boligen; han må ha sin faste bopel der. Bakgrunnen for kravet er at hovedleieren skal føre kontroll med framleierens bruk av husrommet. Det er nettopp dette – at hovedleieren fører kontinuerlig tilsyn med framleierens bruk – som gjør det naturlig å skille mellom total og partiell framutleie. Kravet innebærer ikke at hovedleieren må oppholde seg i boligen til enhver tid. Han kan gjerne oppholde seg på et annet sted for kortere eller lengre tid, for eksempel som følge av feriereise, sykehusopphold m.m. Blir oppholdet av betydelig varighet kan det indikere at hovedleieren har tatt opphold et annet sted, men at fraværet er langvarig er ikke i seg selv nok til at forholdet faller utenfor § 8-2. Så lenge hovedleieren har boligen som sitt faste hjem, er vilkåret innfridd.

Framleieren må godkjennes av utleieren, men utleieren kan bare nekte godkjenning dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold. Utleieren kan ved denne vurdering bare legge vekt på framleierens kvalifikasjoner som beboer.

Retten til delvis framutleie er ikke undergitt noen begrensninger med hensyn til tid eller omfang. Det kreves altså ikke at hovedleieren disponerer en bestemt del av arealet i boligen. Framutleie kan videre skje så lenge hovedleieavtalen løper – uten noen tidsmessige begrensninger. Hovedleieren kan framutleie hva enten avtalen er tidsbestemt eller oppsigelig, og det er likeens uten betydning om hovedleieren har oppsigelsesvern. Regelen i utkastet § 8-5 annet ledd annet punktum, som pålegger hovedleieren å protestere overfor utleieren ved oppsigelse, skal ikke forstås dithen at framutleie forutsetter at hovedleieren har oppsigelsesvern.

Det er bare hovedleieren som kan framutleie med hjemmel i denne bestemmelsen. Framleieren kan ikke kan framutleie deler av det husrommet han selv framleier. En annen ordning ville bli komplisert blant annet fordi framleieren eventuelt måtte innhente godkjenning fra såvel utleieren som fra hovedleieren. Det kan imidlertid være avtalt at framleieren skal ha rett til framutleie. Rekkevidden av en slik rett må fastlegges ved en tolking og utfylling av henholdsvis hovedleieavtalen og framleieavtalen

3.8.3 Til § 8-3 Framutleie av bolig ved midlertidig fravær

Paragrafen gir boligleieren en viss rett til å framutleie hele husrommet ved midlertidig fravær. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Bestemmelsen gir adgang til total framutleie. Det karakteristiske er her at framleieren får eksklusiv bruksrett til hele boligen. Bruker hovedleieren selv deler av boligen som bopel, er det partiell framutleie, jf. § 8-2.

Det kan bare framutleies til boligformål med hjemmel i denne bestemmelse. Framutleie til andre formål er utelukket.

Utvalget mener at retten til framutleie etter denne paragrafen bør begrenses til utleieforhold i hus med flere enn fire boliger. I mindre hus har leierens person større betydning i og med at partene kommer tettere innpå hverandre. Det avgjørende er antall selvstendige boliger i bygget, ikke antall leieforhold. Dette innebærer blant annet at eventuelle framutleieforhold etter § 8-2 er uten interesse når en skal ta stilling til om kravet er innfridd. Videre er det antall boliger i bygningen som er avgjørende, ikke antall boliger på eiendommen. Dette får betydning dersom det på en og samme eiendom (grunnboksenhet) finnes mer enn en bygning. Regelen vil derimot komme til anvendelse i en seksjonert bygning med flere enn fire boliger, og det selv om utleieren bare eier en enkelt seksjon.

Videre kreves det at hovedleieren er midlertidig fraværende fra boligen. I dette ligger for det første at hovedleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. For det annet kreves det at han selv ikke kan bruke boligen i det aktuelle tidsrom. Oppregningen i lovteksten av mulige årsaker til fraværet er ikke uttømmende, noe som framgår av uttrykket andre tungtveiende grunner i første punktum. Fraværet kan være ufrivillig sett fra hovedleierens side, som for eksempel ved beordring i arbeidsforhold, eller militærtjeneste. Selv om fraværet er frivillig sett fra leierens side, skal han ha rett til framutleie.

Paragrafen gir hjemmel for framutleie i inntil to år om gangen. Skal fraværet vare i tre år, kan leieren bare framleie i de to første årene av perioden. ønsker leieren å framutleie også det tredje året, må han påny søke om godkjenning når to år er gått. Toårskravet er heller ikke til hinder for at leieren framutleier boligen en rekke ganger. Det er således ingenting i veien for at hovedleieren først framutleier for en to års periode, og at han deretter, på et senere tidspunkt, framutleier for en ny periode av tilsvarende lengde.

Framleieren må godkjennes av utleieren på vanlig måte, men godkjenning kan bare nektes dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold.

Hovedleieren har rett til å framutleie både ved tidsbestemte og oppsigelige leieavtaler, og det spiller ingen rolle om hovedleieren har oppsigelsesvern eller ikke.

Det er bare hovedleieren som kan framutleie med hjemmel i denne paragraf. Framleieren kan ikke selv framutleie deler av, eventuelt hele husrommet, med hjemmel i §§ 8-2 til 8-4, sml. merknadene til foregående paragraf.

3.8.4 Til § 8-4 Framutleie ved tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen gir en viss adgang til total og partiell framutleie når hovedleieavtalen er inngått for bestemt tid. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Bestemmelsen må ses på bakgrunn av at disse avtalene er uoppsigelige i leieperioden, med mindre noe annet er avtalt, jf. § 10-2 og merknadene til denne. Når det gjelder leie av bolig kan det lett tenkes at bestemmelsen i § 8-3 ikke er tilstrekkelig for å ivareta leierens interesser. Som eksempel kan nevnes tilfelle der leieren mister sitt arbeid, og derfor må flytte – for godt – til et annet sted. Han må da betale full leie for den gjenstående del av leieperioden selv om han er helt avskåret fra å bruke husrommet – riktignok med fradrag for det utleieren kan oppnå ved ny utleie. Regelen i § 8-3 kan ikke påberopes fordi fraværet ikke er midlertidig. Tilsvarende gjelder ved leie av lokale; leieren kan komme i en vanskelig situasjon dersom han er avskåret fra å bruke husrommet selv, samtidig som oppsigelse er utelukket. Utleiers interesser er ivaretatt ved at han kan velge mellom å tillate framutleie og å godta en oppsigelse fra leieren. Har utleieren saklig grunn til å nekte framutleie, utløser ikke nektingen noen ekstraordinær oppsigelsesadgang, jf. nedenfor.

Bestemmelsen forutsetter at hovedleieavtalen er inngått for en bestemt tid. Er både utleieren og hovedleieren helt avskåret fra å si opp leieavtalen i leieperioden, omfattes forholdet utvilsomt av § 8-4. I praksis finnes det en rekke mellomformer mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. I forhold til § 8-4 er det avgjørende om leieren har rett til å si opp leieavtalen innen ett år regnet fra det tidspunkt framutleieforholdet etter avtalen skal ta til. Utleiers eventuelle rett til å si opp i den avtalte periode, er uten interesse.

Det må gjenstå minst ett år av leieperioden regnet fra det tidspunkt framutleieforholdet skal ta til. Dette innebærer at framutleie er utelukket i visse tilfelle selv om det gjenstår mer enn ett år av leieperioden. Dersom leieren like før ettårsdagen søker om godkjenning for et framutleieforhold som skal ta til om noen måneder, må han altså betale leie året ut. I dette ligger også at leieavtaler av kortere varighet enn ett år faller helt utenfor regelens rekkevidde.

Utkastets § 8-4 krever ikke at leieren har til hensikt å vende tilbake til husrommet på et senere tidspunkt. Dette i motsetning til § 8-3. Leier av bolig kan påberope seg § 8-4 ved midlertidig fravær av mer enn to års varighet når hovedleieavtalen er tidsbestemt. Regelen i § 8-3 inneholder altså ikke en uttømmende regulering av retten til framutleie ved midlertidig fravær.

Ordlyden i § 8-4 inneholder ingen uttrykkelige begrensninger m.h.t. hvilke formål hovedleieren kan framutleie til. Boligleieren kan bare framutleie til boligformål; dette følger av grunnleggende rettsprinsipper. Ved framutleie av lokale gjelder det samme: Hovedleieren kan ikke gi framutleieren en større rett enn han selv har i forhold til utleieren. Hovedleieren kan selv gå i gang med en helt ny virksomhet i lokalet innenfor de rammer som er trukket opp i § 6-1 annet ledd annet punktum, og hovedleieren kan framutleie innenfor den samme ramme. Det kreves ikke at framleieren skal drive hovedleierens virksomhet videre.

Heller ikke i disse tilfellene har framleieren noen rett til selv å framutleie hele eller deler av husrommet til andre. På den annen side kan andre enn hovedleieren være berettiget til å framutleie: Retten til framutleie kan utnyttes av hovedleierens kreditorer, jf. dekningsloven §§ 2-2 og 7-3. Kreditorene kan i prinsippet også utnytte den verdi som retten til framutleie med hjemmel i §§ 8-2 og 8-3 representerer, men her er vilkårene slik utformet at dette er mindre praktisk.

Framleieren må godkjennes av utleieren. Utgangspunktet er også her at godkjenning bare kan nektes dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold. Ved framutleie av bolig kan utleieren bare legge vekt på framleierens kvalifikasjoner som beboer når han tar stilling til godkjenningsspørsmålet. Ved framutleie av lokale gjelder stort sett de samme prinsipper. Utleieren kan som hovedregel ikke nekte godkjenning med den begrunnelse at framleieren har dårlig økonomi. Er framleieren insolvent, slik at det er en overhengende fare for at han vil gå konkurs, kan saken stille seg annerledes. Utgangspunktet må tas i at en konkurs kan bidra til å svekke en utleieeiendoms renommé. Er framleieren insolvent, må utleieren derfor kunne nekte godkjenning. Utleieren kan derimot ikke nekte godkjenning med den begrunnelse at den virksomhet framleieren vil drive svekker eiendommens renommé, at virksomheten ikke passer inn i strøket eller liknende – hvis hovedleieren selv står fritt til å gå i gang med denne type virksomhet etter § 6-1.

I disse tilfellene kan det bli tale om framutleie for lang tid, og utvalget finner det derfor riktig å gi utleieren et friere spillerom enn ellers når det gjelder godkjenningsspørsmålet, jf. siste punktum. I motsetning til det som gjelder ellers, kan utleieren her nekte godkjenning uten å vise til en saklig grunn, men dette gir på den annen side leieren rett til å si opp leieavtalen med vanlig varsel, jf. utkastet § 10-10. Er godkjenningsnektingen uberettiget, er dette også den eneste sanksjon som står til leierens rådighet. Utleieren kan derfor alltid nekte godkjenning uten å pådra seg ansvar overfor leieren. Utvalget finner at en slik regel på en rimelig måte ivaretar begge parters interesser, og en har også lagt vekt på at tilsvarende regler finnes i andre lands rett, blant annet i BGB § 549.

3.8.5 Til § 8-5 Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen m.m.

Paragrafen gir framleieren bestemt angitte rettigheter dersom hovedleieforholdet blir brakt til opphør av utleieren eller hovedleieren. Bestemmelsen, som gjelder både ved framutleie av bolig og ved framutleie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Første ledd første punktum gir framleieren en selvstendig rett til å protestere etter § 10-12 mot en oppsigelse fra utleiers side. Bestemmelsen i første punktum gjelder både ved total og partiell framleie. Henvisningen til § 10-12 i første punktum innebærer at framleieren er avskåret fra å protestere dersom hovedleieforholdet går inn under reglene i § 10-6 og 10-7. At framleieren må protestere innen fristen på 30 dager, jf. § 10-12 første ledd, er uttrykkelig presisert i utkastet. Fristen begynner å løpe når hovedleieren mottar utleiers oppsigelse – ikke når framleieren får kjennskap til den. Dette innebærer at framleieren i noen tilfelle kan bli avskåret fra å protestere, nemlig hvis han først etter fristens utløp får kjennskap til oppsigelsen.

At framleieren er gitt en selvstendig rett til å protestere, medfører ikke at hovedleieren på sin side er avskåret fra det samme. Hovedleieren har rett til å protestere på vanlig måte, og overfor framleieren har han plikt til det, jf. nedenfor. Det kan derfor tenkes at både hovedleieren og framleieren protesterer mot oppsigelsen hver for seg, noe som får prosessuell betydning, jf. nedenfor.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at et søksmål fra utleieren etter reglene i § 10-12 skal rettes mot både hovedleieren og framleieren, dersom sistnevnte har protestert mot oppsigelsen. Har bare hovedleieren har protestert, skal denne være eneste saksøkt. Framleieren kan derfor i prinsippet alltid skaffe seg partsrettigheter ved å protestere etter reglene i § 10-12; at hovedleieren tidligere har avgitt en protest hindrer ikke framleieren i å framsette en egen protest.

Medlemmene Kilset, Magistad og Stabelfelt foreslår et nytt annet og tredje punktum i første ledd.

I annet punktum er utleieren pålagt å sende en gjenpart av oppsigelsen av hovedleieavtalen til framleieren dersom utleieren har godkjent framleieren skriftlig. I tredje punktum er det fastsatt at oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere mot oppsigelsen innen 30 dager etter at den er mottatt av hovedleieren.

Disse medlemmene ønsker å legge forholdene til rette for at framleieren skal kunne nyttiggjøre seg den adgang han har etter lovframlegget til å protestere mot en oppsigelse. Da er det nødvendig at framleier varsles om oppsigelsen i hovedleieforholdet. Etter det omforente utkastet § 8-5 første punktum har framleieren rett til å protestere mot en oppsigelse av hovedleieavtalen. Slik protest har som konsekvens at utleieren ikke kan fullbyrde oppsigelsen, men må bringe saken inn for retten for å få oppsigelsen kjent gyldig. Framleieren har en selvstendig adgang til å inngi protest selv om hovedleieren forholder seg passiv. Skal framleierens adgang til å protestere ha mening, er det viktig at framleieren gjøres kjent med at hovedleieforholdet er sagt opp. Unnlater framleieren å protestere fordi han var ukjent med oppsigelsen, faller hovedleieavtalen, og derved framutleieavtalen bort.

Riktignok vil framleieren etter utkastet i visse tilfelle kunne kreve erstatning av framutleieren dersom denne forholder seg passiv etter en oppsigelse i hovedleieforholdet. I praksis vil det imidlertid ofte kunne være vanskelig, og også kostbart, å nå fram med et erstatningskrav av denne typen. Disse medlemmer vil vise til at husleielovgivningens skjerming av leietakere henger sammen med at retten til bolig har en ikke-økonomisk verdi.

Under henvisning til de hensyn som er referert ovenfor, finner disse medlemmer det ønskelig å lovfeste en plikt for utleier å orientere framleier om oppsigelse i hovedleieforholdet. Slik orientering kan enkelt gis ved å pålegge utleieren samtidig å sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren.

Disse medlemmer har vært i tvil om omfanget av varslingsplikten. Det enkleste ville være om alle framleiere fikk gjenpart av oppsigelsen i hovedleieforholdet. En slik ordning ville kunne innebære en uforholdsmessig belastning for utleieren. Disse medlemmer har derfor under tvil funnet å måtte begrense utleiers varslingsplikt til de tilfelle der utleier skriftlig har godkjent framleieren. I slike tilfelle vil utleier kjenne framleierens navn og adresse, og det vil neppe medføre nevneverdige ulemper å oversende denne kopi av oppsigelsen.

Når skriftlig godkjenning foreligger, bør framleieren orienteres om sin rett til å protestere mot en oppsigelse i hovedleieforholdet. Slik orientering er påkrevd dersom framleieren skal ha reell mulighet til å inngi protest i rett tid og til rett adressat.

Annet ledd regulerer forholdet mellom hovedleieren og framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen. Som nevnt i de generelle motivene under pkt. 2.8.3 står og faller framleierens bruksrett med at hovedleieforholdet opprettholdes; faller dette bort, bortfaller også framleierens bruksrett.

I første punktum er det fastsatt at hovedleieren blir erstatningsansvarlig overfor framleieren for økonomisk tap denne lider ved bortfallet, med mindre hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet ikke kan legges ham til last.

Et første vilkår for ansvar er at hovedleieavtalen faller bort. Bortfallet kan skyldes oppsigelse eller heving fra enten utleiers eller hovedleierens side, eller det kan skyldes at den tidsbestemte hovedleieavtalen utløper. Det kan også tenkes at hovedleieavtalen faller bort på grunn av helt tilfeldige begivenheter, for eksempel at husrommet blir ødelagt av brann e.l., jf. § 5-2 cfr. § 2-10. Det er videre et vilkår for ansvar at framleieren lider et økonomisk tap ved bortfallet, og at det foreligger adekvat årsaksammenheng mellom tapet og bortfallet. Når det gjelder ansvarsgrunnlaget, inneholder utkastet en skyldregel med omvendt bevisbyrde; hovedleieren blir ikke ansvarlig dersom han godtgjør at verken bortfallet eller tapet kan legges ham til last. Vurderingstemaet er om hovedleieren har gjort det som med rimelighet kunne forventes av ham for å forhindre bortfallet. Det må foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde. Det kreves at hovedleieren godtgjør at han ikke kan lastes for tapet, og dette innebærer at tvil på dette punkt går i hovedleierens disfavør; er det etter bevisførselen fortsatt tvil om hovedleieren har gjort det som med rimelighet kan kreves, er han ansvarlig. Dette innebærer konkret at oppsigelses- eller hevingsgrunnen får stor betydning.

Har utleieren sagt opp fordi han trenger husrommet for egne formål, og hovedleieren har protestert mot oppsigelsen etter § 10-12, men tapt saken, vil han som oftest være ansvarsfri. Har han ikke protestert, må retten i erstatningssaken prejudisielt ta standpunkt til om han ville vunnet eller tapt en eventuell sak – at han ikke har protestert innebærer altså ikke at han automatisk blir ansvarlig. Skyldes oppsigelsen forhold på hovedleierens side, for eksempel betalingsmislighold, vil han være ansvarlig om han taper saken.

Går hovedleieforholdet inn under unntaksreglene i § 10-12 tredje ledd blir hovedleieren bare ansvarlig dersom oppsigelsen skyldes mer eller mindre klanderverdige forhold på hans side. Skyldes den mislighold på framleierens side, for eksempel husbråk eller skadeverk på eiendommen, vil hovedleieren gå fri ansvar.

Er det hovedleieren selv som sier opp eller hever hovedleieavtalen, vil han være ansvarlig for det tap bortfallet medfører.

Det er ikke tilstrekkelig for ansvarsfrihet at hovedleieren godtgjør at selve bortfallet av bruksretten ikke kan legges ham til last. Det kan tenkes at (deler av) det tap leieren lider ved bortfallet, kunne vært unngått, selv om bortfallet i og for seg ikke kunne unngås. Dette kommer til uttrykk ved at hovedleieren må godtgjøre at verken bortfallet eller tapet kan legges ham til last. Sier utleieren opp en avtale som omfattes av § 10-12 tredje ledd fordi han trenger husrommet for egne formål, vil bortfallet i alminnelighet ikke kunne lastes hovedleieren, men her kan han pådra seg ansvar for det tap leieren lider som følge av unnlatt varsel om oppsigelsen. Det tap leieren lider ved at selve bruksretten bortfaller, kan ikke kreves erstattet, men det tap som skyldes unnlatt varsel kan kreves dekket.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at hovedleieren i forhold til framleieren plikter å protestere mot en oppsigelse fra utleieren. Dette gjelder både ved total og partiell framutleie, men bare under forutsetning av at hovedleieren har oppsigelsesvern, jf. § 10-12 tredje ledd. Brudd på denne plikten kan føre til erstatningsansvar overfor framleieren etter reglene i annet ledd første punktum.

Annet ledd tredje punktum modifiserer rekkevidden av bestemmelsen i foregående punktum. Det er her fastsatt at framutleieren kan fri seg fra plikten til å protestere mot utleiers oppsigelse ved å underrette framleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen etter § 10-12 første ledd går ut. Bakgrunnen for bestemmelsen er at framutleieren ikke bør pålegges å protestere overfor utleieren dersom han betrakter oppsigelsen som mer eller mindre uangripelig. I så tilfelle bør hovedleieren kunne overlate til framleieren alene å protestere mot oppsigelsen. Protesterer framleieren mot oppsigelsen, skal eventuelt søksmål rettes mot både hoved- og framleieren. Poenget med bestemmelsen er bare å frita hovedleieren for plikten til å protestere mot oppsigelsen. De øvrige bestemmelsene i paragrafen her, herunder erstatningsreglene, gjelder på vanlig måte.

I tredje ledd er det bestemt at reglene om erstatningsansvarets omfang i § 2-14 gjelder tilsvarende for hovedleierens ansvar overfor framleieren.

3.8.6 Til § 8-6 Opptak i husstand

Paragrafen gir leier av bolig adgang til å ta inn i husstandsmedlemmer i husrommet. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 24 andre ledd annet til fjerde punktum, men det er foretatt noen mindre endringer i forhold til gjeldende lov.

Grunnvilkåret for å ta inn andre i husrommet med hjemmel i denne bestemmelsen er at vedkommende skal bli et husstandsmedlem. Husstandsbegrepet er ikke et entydig begrep, og det brukes i forskjellige lovregler, både i og utenfor husleieloven. Det er ikke tilstrekkelig til å etablere et husstandsfellesskap at to eller flere personer bor i samme bolig. Det må i tillegg kreves at de har et visst mål av felles økonomi og samarbeid om dagliglivets gjøremål. De sentrale kjennetegn på husstandsfellesskapet er altså felles bolig, felles husholdning og til en viss grad felles økonomi. Det må i tvilstilfelle foretas en helhetsvurdering der en vektlegger en rekke momenter som graden av sosialt samvær, felles måltider, felles rengjøring m.v. Det kreves ikke at partene tar sikte på å etablere et varig husstandsfellesskap. Det må også godtas at husstandsmedlemmene kan ha eksklusiv bruksrett til bestemte rom i boligen.

Enkelte persongrupper kan tas opp i husstanden uten utleiers godkjenning, mens det i andre tilfelle trengs godkjenning.

De husstandsmedlemmer som er nevnt i første punktum, trenger ingen godkjenning fra utleiers side. Dette gjelder for det første leierens ektefelle og samboer. Dette representerer en viss utvidelse av regelens rekkevidde, idet gjeldende lov ikke omfatter samboer. Uttrykket ektefelle volder ingen problemer; det omfatter bare den leieren er lovlig viet med. Uttrykket samboer har derimot ingen festnet betydning i juridisk språkbruk. Utvalget legger til grunn at det må være tale om et mer varig samliv. Foruten varigheten, kan det være naturlig å legge vekt på om partene har eller venter barn sammen, graden av felles husholdning og økonomi m.m. Foruten den uklarhet som knytter seg til selve begrepet samboer, kommer det inn ytterligere et problem, nemlig at samboerforholdet ikke er påbegynt. Det avgjørende er altså om leieren har til hensikt å innlede et forhold som nevnt. Uttrykket samboer omfatter såvel heterofile som homofile samboerforhold.

Videre gir første punktum rett til å ta opp leierens egne, ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, og fosterbarn. Dette representerer en utvidelse av regelens rekkevidde på to punkter idet gjeldende rett ikke omfatter samboerens slektninger og heller ikke rekker lenger enn til barn i nedstigende linje. Når det gjelder uttrykket fosterbarn, skal dette tolkes liberalt. Det kreves ikke at vedkommende er så ung at han har behov for omsorg og forsørgelse i vanlig forstand på det tidspunkt han blir husstandsmedlem. Det skal være tilstrekkelig at forholdet svarer til et normalt forhold mellom foreldre og (voksne) barn. Adoptivbarn er ikke nevnt særskilt i oppregningen fordi disse går inn under uttrykket slektning i rett nedstigende linje. Barnets alder på adopsjonstidspunktet skal ikke lenger ha betydning.

Husstandsmedlemmer som ikke er nevnt i første punktum, må godkjennes av utleieren, jf. annet punktum. Denne bestemmelsen omfatter alle som ikke er nevnt i første punktum. Godkjenning kan bare nektes dersom dette er saklig begrunnet i det nye husstandsmedlems forhold. Utleieren kan ved denne vurdering bare legge vekt på vedkommendes kvalifikasjoner som beboer.

3.8.7 Til § 8-7 Overbefolking

Paragrafen innebærer en viss begrensning i retten til framutleie og opptak av husstandsmedlemmer. Den er en ren videreføring av gjeldende lovs § 24 andre ledd siste punktum.

Utleieren kan alltid motsette seg opptak av husstandsmedlemmer eller framutleie dersom kommunen finner at boligen med dette blir overbefolket. Det må altså foreligge et vedtak fra kommunens side for at regelen skal komme til anvendelse. Dersom boligen, ifølge kommunens vedtak, allerede er overbefolket, kan utleieren når som helst forlange at de overtallige beboerne fraflytter boligen.

Regelen kan dels begrunnes med at overbefolkingen medfører en ekstraordinær stor slitasje på boligen, dels med hensynet til de andre beboerne på stedet.

3.8.8 Til § 8-8 Nekting av godkjenning

Paragrafen regulerer situasjonen der utleieren forholder seg passiv etter å ha mottatt en godkjenningssøknad etter reglene i §§ 8-2 til 8-6. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende lov.

Forholder utleieren seg passiv i 30 dager etter at godkjenningssøknaden er mottatt, skal dette regnes som nekting av godkjenning. Fristen begynner å løpe fra det øyeblikk utleieren mottok søknaden, ikke fra det tidspunkt leieren sendte søknaden eller fra det tidspunkt den kom fram til utleieren. Det stilles ikke noen formkrav til søknaden for å aktivisere denne regelen; den kan være skriftlig eller muntlig. Det må imidlertid kreves at søknaden innholdsmessig er så klar at utleieren forstår hva leieren søker om, samt at framleierens (husstandsmedlemmets) navn er oppgitt. Er fristen oversittet, kan leieren framsette en ny søknad om han finner dette formålstjenlig. Den nye søknaden kan gjelde enten den samme, eller en ny framleier (husstandsmedlem). Er fristen oversittet kan leieren si opp avtalen etter § 8-4 dersom vilkårene ellers er innfridd. Urettmessig nekting av godkjenning kan gi leieren krav på erstatning.

3.9 Kap. 9 Personskifte

I kapittel 9 er det først og fremst bestemmelser om overføring av leieforholdet til ny leier. Utkastet bygger på at overføring som hovedregel bare kan skje med utleiers samtykke, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Kapitlet inneholder flere bestemmelser om rett til overføring av bruksretten i bestemt angitte situasjoner.

3.9.1 Til § 9-1 Den alminnelige regel om overføring

Paragrafen er bare en presisering av det som i dag er gjeldende rett, nemlig at leieren som hovedregel ikke kan overføre sine rettigheter og plikter etter avtalen til andre uten samtykke fra utleieren. I dette ligger at utleieren kan gi eller nekte samtykke etter eget forgodtbefinnende; leieren har aldri krav på samtykke.

Overføring må holdes atskilt fra framutleie. Ved framutleie overlater leieren sin avtalte bruksrett, helt eller delvis, til tredjemann uten at leieren gjør slutt på avtalen mellom seg og utleieren. Ved overføring derimot skjer det en suksesjon i rettsforholdet der den nye leieren overtar posisjonen som kontraktspart. Hvorvidt transaksjonen er av den ene eller annen karakter, må avgjøres på grunnlag av de konkrete omstendighetene i saken.

Det er behov for en rekke unntak fra hovedregelen om at overføring forutsetter samtykke.

I noen tilfelle har leieren rett til å overføre bruksretten til andre med utleiers godkjenning. Dette gjelder ved bytte av bolig med hjemmel i utkastet § 9-4 og ved overføring av bruksrett til lokale med hjemmel i utkastet § 9-5. I andre tilfelle kan overføring skje uten at det er nødvendig med godkjenning eller samtykke fra utleieren. Dette gjelder ved overføring som skjer etter leierens død med hjemmel i § 9-2, og overføring som skjer etter skilsmisse m.m. med hjemmel i § 9-3. Ingen av disse unntaksreglene avviker særlig fra gjeldende rett .

Det kan være avtalt mellom partene at bruksretten skal være overførbar i tilfelle der loven ikke hjemler det, og hovedregelen inneholder en reservasjon med sikte på det. Innholdet og rekkevidden av en slik avtalt rett til overføring må fastlegges ved en tolking og utfylling av avtalen.

3.9.2 Til § 9-2. Leierens død

Paragrafen har regler om hvem som har rett til å tre inn i avdødes leieavtale, og regler om gjennomføring av leierskifte. Den er en videreføring av gjeldende lovs § 31 tredje og femte ledd, men det er foretatt enkelte endringer.

Retten til å tre inn i leieavtalen gjelder bare ved leie av bolig, dette i motsetning til dagens regler. Bakgrunnen for denne endringen er at leieretten til lokale innen visse grenser skal være overførbar, jf. § 9-5. Leieretten kan da gå i arv på lik linje med andre rettigheter som tilkom avdøde, og det er således ikke behov for regler som gir enkelte etterlatte rett til å tre inn i avdødes leieavtale.

Er leieretten overførbar, vil den som oftest ha økonomisk verdi. I slike tilfelle kan en ikke se reglene om rett til å overta leieforholdet uavhengig av arve- og skiftereglene. Etter arve- og skifterettslige regler kan det formuesgode som leieretten utgjør havne hos andre enn dem som har rett til å tre inn i leieavtalen med hjemmel i denne paragraf. Hovedregelen etter skifteloven av 1930 § 61 første ledd er at hver enkelt av arvingene kan kreve aktiva realisert under skiftet. Utvalget forutsetter at reglene i husleieloven – i tilfelle av regelkonflikt – skal stå tilbake for de arve- og skifterettslige reglene.

Første ledd angir hvilke personer som har rett til å tre inn i avdødes leieavtale. Det er kun personer som hørte til avdødes husstand som har overtakelsesrett. Begrepet husstandsfellesskap er nærmere omtalt i tilknytning til § 8-6. Husstandsfellesskapet må bestå på dødsfallstidspunktet. Det kvalifiserer derfor ikke til overtakelsesrett dersom en flytter inn i husrommet etter at leieren for godt er innlagt i sykehus, sykehjem eller liknende institusjon. På den annen side opphører ikke et etablert husstandsfellesskap om leieren blir innlagt i en slik institusjon. Heller ikke ulike former for midlertidig fravær bringer husstandsfellesskapet til opphør, for eksempel fravær p.g.a arbeid, utdanning, militærtjeneste eller liknende.

Gjenlevende ektefelle har alltid rett til å tre inn i avdødes leieavtale uten hensyn til hvor lenge husstandsfellesskapet har bestått, jf. første ledd bokstav a. Bestemmelsen omfatter bare den person avdøde var lovlig viet med på dødsfallstidspunktet. Personer som avdøde levde i ekteskapsliknende samliv med, regnes som husstandsmedlemmer.

I første ledd bokstav b er det fastsatt at avdødes slektninger i rett nedstigende linje har rett til å tre inn, forutsatt at husstandsfellesskapet har bestått i minst seks måneder regnet fra dødsfallstidspunktet. Etter gjeldende rett har disse slektningene rett til å tre inn uten hensyn til hvor lenge husstandsfellesskapet har bestått. Bakgrunnen for endringsforslaget er at det i enkelte tilfelle har vist seg vanskelig å fastslå om et reelt husstandsfellesskap er etablert før dødsfallet. Når kravet om varighet settes til såpass kort tid som seks måneder, skulle regelen fange opp alle tilfelle hvor barn, barnebarn o.s.v. har en slik tilknytning til boligen at overføringsadgangen kan forsvares. Uttrykket slektninger i rett nedstigende linje omfatter bare leierens egne etterkommere, herunder adoptivbarn.

Første ledd bokstav c gir alle andre husstandsmedlemmer overtakelsesrett, forutsatt at disse fyller vilkårene i § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45, om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører, noe som er i overensstemmelse med gjeldende husleielov. Husstandsfellesskapslovens § 1 krever at den som vil overta leieforholdet må være fylt 18 år, og at husstandsfellesskapet har bestått i minst to år på dødsfallstidspunktet. Kravet om to års botid gjelder ikke dersom husstandsmedlemmet har hatt, har eller venter barn med avdøde.

Annet ledd bestemmer prioriteten mellom dem som er berettiget til å tre inn i bruksretten etter reglene i første ledd.

Første punktum slår fast at gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn. Regelen får betydning dersom både gjenlevende ektefelle og avdødes barn ønsker å tre inn. Bestemmelsen er ikke til hinder for at gjenlevende ektefelle og avdødes barn sammen trer inn.

Det fremgår av annet ledd annet punktum at de øvrige berettigede har innbyrdes lik rett til å tre inn i avtalen. Formelt innebærer dette en endring sammenliknet med gjeldende rett. I husleielovens § 31 tredje ledd fjerde punktum er det nemlig bestemt at husstandsmedlemmene har lik prioritet dersom ikke annet er fastsatt (i dom) eller avtalt etter § 2 i husstandsfellesskapsloven. I denne lovens § 2 finnes det imidlertid ingen hjemmel for å fastsette, eller eventuelt avtale, en annen prioritetsrekkefølge enn angitt i husleieloven, slik at forslaget reellt sett ikke innebærer noen endring.

Tredje ledd regulerer fremgangsmåten ved inntreden i de tilfellene der utleieren sier opp leieavtalen.

I tredje ledd første punktum er det fastsatt at den berettigede må sende melding om inntreden senest en måned etter at han har mottatt en melding fra utleieren om oppsigelsen og om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende. Meldingen fra utleieren, som må være skriftlig, må opplyse om både oppsigelsen, om retten til å tre inn og om fristen for å gjøre denne retten gjeldende. Fristen begynner ikke å løpe før den berettigede har mottatt en korrekt melding fra utleieren. Hvorvidt fristen er utløpt, må avgjøres i forhold til hver enkelt av de berettigede. Oversittes fristen, faller retten til inntreden bort.

I annet punktum er det fastsatt at melding om inntreden skal regnes som en protest mot oppsigelsen etter regelen i § 10-12. Det er her ikke noe krav at protesten er utformet skriftlig.

Bestemmelsen i tredje ledd tredje punktum innebærer en begrensning i rekkevidden av første punktum. Det er her fastsatt at utleieren ikke plikter å sende melding om oppsigelsen m.m. til husstandsmedlemmer som nevnt i første ledd bokstav c med mindre han har godkjent dem etter § 8-6. Bakgrunnen for unntaket er at det kan være umulig for utleieren å ha oversikt over hvilke personer som oppfyller vilkårene i bokstav c.

Det fremgår av fjerde ledd at dersom dødsboet sier opp leieavtalen må den berettigede sende melding om inntreden til utleieren innen en måned regnet fra det tidspunkt utleieren mottok boets oppsigelse. Uleieren har ikke plikt til å underrette de berettigede etter første ledd om retten til å tre inn i avtalen.

3.9.3 Til § 9-3 Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Paragrafen regulerer overføring av bruksrett til bolig i forbindelse med samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap. Den er en videreføring av gjeldende husleielovs § 31 sjette ledd og § 32 annet og fjerde ledd.

Første ledd gir en ektefelle rett til å tre inn som part i leieavtale vedrørende ektefellenes felles bolig dersom leierektefellen forlater boligen. Regelen tar først og fremst sikte på faktisk samlivsbrudd, men den er ikke begrenset til dette. Bestemmelsen gjelder bare den felles bolig, d.v.s. den bolig de to ektefellene bodde i før samlivsbruddet. Leieren har forlatt boligen når han definitivt har tatt opphold et annet sted.

Annet ledd fastslår at utleieren må finne seg i den ordning av bruksretten som fastsatt av fylkesmann eller domstol i forbindelse med separasjon eller skilsmisse. Videre må utleieren finne seg i den ordning av bruksretten som ektefellene avtaler seg imellom i forbindelse med separasjon eller skilsmisse.

Etter tredje ledd har et husstandsmedlem i forhold til utleieren rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i husstandslovens § 3 første ledd nr. 1 i.f, jf. § 1, er oppfylt. Etter denne bestemmelsen må sterke grunner tale for det dersom et husstandsmedlem i forhold til leieren skal ha krav på å tre inn i dennes leieavtale. Etter utvalgets mening bør adgangen i forhold til utleieren til å tre inn i leieavtalen være begrenset på samme måte. Skal leierskifte skje etter tredje ledd, må således sterke grunner tale for at leieforholdet overføres.

Etter endringen i husleielovens § 31 ved innføringen av husstandsfellesskapsloven må utleieren finne seg i en overføring ved avtale mellom husstandsmedlemmene som fyller de generelle vilkårene i husstandsfellesskapslovens § 1, uten at det gjelder krav om sterke grunner. Dette innebærer en vesentlig utvidelse av adgangen til overføring. For eksempel kan i dag hjemmeboende voksne barn av samboende foreldre ta over leieretten hvis foreldrene flytter, mens dette er utelukket dersom foreldrene er gift med hverandre. Også i forhold til utleieren bør det høre til unntakene at barn får adgang til å overta leieretten dersom begge foreldrene frivilllig flytter fra husrommet.

Retten til å tre inn i leieavtalen etter tredje ledd gjelder selv om det ikke foreligger dom i forholdet mellom husstandsmedlemmene om retten til å tre inn i leieavtalen, men de materielle vilkår i husstandsfellesskapslovens § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1 må være oppfylt. I en tvist med utleieren kan retten prejudisielt ta stilling til om sterke grunner foreligger.

3.9.4 Til § 9-4 Bytte av bolig

Medlemmene Stabelfelt og Magistad foreslår at reglene om bytterett i husleieloven § 32 a videreføres i den nye husleieloven.

Paragrafen gir leier av bolig rett til å overdra leieretten som et ledd i bytte av bolig. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 32 a, men det foreslås vesentlige forenklinger.

Det framgår av første ledd første punktum at leier av bolig i hus med mer enn fire boliger med utleiers godkjenning kan overdra bruksretten når vederlaget helt eller delvis er en annen bolig som leieren selv skal ta i bruk som egen bolig.

Grunnvilkåret for overføring er at det skjer et bytte av bolig, det vil si en transaksjon der vederlaget helt eller delvis består i annet enn penger. Utgjør bytteboligen den vesentlige del av vederlaget er kravet innfridd, og det er uten betydning om det betales et kontantvederlag i tillegg. Det er ikke noe krav at byttet er nødvendig for å skaffe leieren en ny bolig, dette i motsetning til dagens regler.

Det er videre et vilkår at begge, eller, i tilfelle av flerkantbytte, alle de impliserte skal bruke den bolig de får ved byttet som egen bolig. Det stilles ikke noe krav om at bruken skal være varig – slik som tidligere.

Det stilles ingen spesielle krav til formen for disposisjonsrett over medkontrahentens bolig. Det er uten betydning om leieren bytter til seg en enebolig, en eierseksjon, en borettsbolig, en obligasjonsbolig eller en ordinær leiebolig.

Det er ingenting i veien for at medkontrahentens bolig kan være en fremtidig sådan, for eksempel en enebolig under oppføring. Utkastet stiller ingen andre bestemte krav til medkontrahentens tilknytning til bytteboligen, og det kreves ikke at medkontrahenten selv har bodd i sin bolig. I en HRD inntatt i Rt 1982 side 188 la retten til grunn at det var et vilkår for å bytte med hjemmel i husleielovens § 32 a at medkontrahenten hadde en slik disposisjonsrett over boligen at han fritt kunne velge mellom å flytte inn der eller nytte boligen som bytteobjekt. Etter utkastet kreves det ikke at medkontrahenten har en videre disposisjonsrett over sin bolig enn det som er nødvendig for å gjennomføre selve byttet.

Videre følger det av første punktum at den nye leieren må godkjennes av utleieren. I dette ligger at partene på leiersiden i og for seg fritt kan inngå en bytteavtale uten å innhente godkjenning på forhånd, men at transaksjonen ikke kan gjennomføres før godkjenning faktisk er gitt.

Bytteretten omfatter bare boliger som ligger i hus i hus med flere enn fire boliger. Begrunnelsen for denne begrensningen er at partene kommer så tett inn på hverandre i mindre hus, og at det kan føre til problemer dersom leieren kan påtvinge utleieren en uønsket medkontrahent.

Uttrykket hus refererer seg til den bygningen der husrommet ligger, og ikke til eiendommen som sådan. Dette får betydning dersom det på en og samme eiendom (grunnboksenhet) finnes mer enn en bygning. En seksjonert bygning regnes som et hus i relasjon til denne regelen.

Uttrykket boliger refererer seg til antall selvstendige boenheter i bygningen, og ikke til den aktuelle bruken. Dette innebærer at en skal se bort fra framutleieforhold når en tar stilling til om kravet er innfridd. Det kreves ikke at det eksisterer mer enn fire leieforhold i huset; boliger som står tomme og bolig som nyttes av utleieren selv, skal regnes med.

Det framgår av annet ledd at godkjenning bare kan nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Når det gjelder forståelsen av dette uttrykk vises det til de generelle motivene punkt 2.9.2.

Medlemmene Lilleholt, Frigland, Kilset og Magler, mener at bytteretten ikke bør videreføres i en ny husleielov.

Innføringen av bytteretten i 1977 må ses i sammenheng med den markedssituasjon for boliger som hadde vært dominerende i etterkrigstiden. Det var knapphet på boliger, særlig i de større byene. Borettslag- og aksjeleiligheter var prisregulerte ved ordinær omsetning (men ikke ved omsetning som ledd i bytte) og ble tildelt på grunnlag av søkerlister, i første rekke ut fra søkeransiennitet. Boliger som ikke var prisregulerte, lå forholdsvis høyt i pris sammenliknet med de regulerte. Bytteretten bidro til økt mobilitet og bedre behovstilpassing innenfor den regulerte sektor av boligmarkedet, ved at den enkelte kunne gi slipp på en regulert bolig uten dermed å måtte begi seg inn i den uregulerte sektor, og uten å måtte stille seg i køen av boligsøkere. På den annen side har bytteretten også medført at leiere av boliger med regulert leie har kunnet ta ut den gevinst som reguleringen representerer, ved å bytte til seg uregulerte boliger. Den fordel som den lave regulerte leien representerer, har avspeilet seg i en reduksjon av mellomlegget ved bytte til andels- eller eierboliger. Leiereguleringen har i slike tilfelle virket ensidig til gunst for den av leierne som først benyttet boligen som bytteobjekt.

I de senere årene har prisreguleringen av borettslags- og aksjeleiligheter fått stadig mindre betydning. Etterhvert som husleiereguleringen blir avviklet, vil behovstilpassingen på boligmarkedet i større grad skje på grunnlag av økonomiske overveielser. Hvor det i dag kan være rasjonelt fra leierens synspunkt å bli sittende med en leilighet som er for stor i forhold til behovet, fordi leien er regulert og derfor lavere enn i en mindre og mer hensiktsmessig leilighet, vil det i et system med markedsleie være lønnsomt å skifte til en mindre leilighet.

Etter disse medlemmers oppfatning må spørsmålet om bytterett ses i sammenheng med spørsmålet om leierett til bolig rent generelt bør være overførbar. I en situasjon hvor leien fastsettes på grunnlag av tilbud og etterspørsel, kunne en generell overføringsadgang tenkes, forutsatt at utleieren hadde adgang til å motsette seg overføringen hvor det var saklig begrunnet i den nye leierens forhold. Et samlet utvalg er likevel kommet til at dagens regel skal videreføres, slik at leierett til bolig som hovedregel ikke skal kunne overføres til andre. De øvrige unntakene fra denne hovedregel er gjort hvor den overtakende leier har en bestemt tilknytning til boligen, som når husstandsmedlemmer kan overta etter dødsfall og ektefeller og samboere kan overta etter samlivsbrudd o.l.

En regel om bytterett kan ikke begrunnes med den overtakende leierens tilknytning til boligen; bytteretten ivaretar utelukkende den fraflyttende leierens behov. I tilfelle hvor leieretten har en økonomisk verdi på grunn av gunstige leievilkår, eller fordi noen er villig til å betale ekstra for beliggenhet e.l., vil enhver fraflyttende leier isolert sett være tjent med en adgang til å overdra leieretten. At adgangen til å overføre leieretten er videre i det tilfellet at den tidligere beboeren av leierens nye bolig ønsker å overta leierens bolig, fremstår i ikke liten grad som en tilfeldig fordel.

Disse medlemmer vil også peke på at det kan synes svakt begrunnet at leieren bare kan overføre leieretten til personer som allerede har en bolig. Boligsøkende som står uten egen bolig, faller utenom.

Disse medlemene er klar over at bytteretten er blitt oppfattet som en fordel for leierne, og at det kan bli oppfattet som et tilbakeskritt å fjerne den. I den sammenheng vil en peke på at bytteretten i forbindelse med leiereguleringen har vært til klar ulempe for grupper av leiere i og med at byttede leiligheter har kunnet unndras reguleringen ved at den nye leieren ved innflyttingen har betalt for den fordel den lave leien innebærer.

Medlemmene Stabelfelt og Magistad, vil for sin del bemerke følgende:

Det synes nokså klart at bytteretten kan bidra til en mer rasjonell utnytting av landets boligmasse. Den som har en større bolig enn han har behov for, kan på en enkel måte skifte til en mer passende bolig. Et slikt bytte vil være hensiktsmessig sett fra såvel den enkelte leiers synsvinkel som fra en samfunnsmessig synsvinkel. Det er riktig som framhevet av flertallet, at det vil være mindre behov for en bytterett dersom husleiereguleringen avvikles, men bytteretten kan også i et system med markedsleie ha en oppgave å fylle.

Disse medlemmer vil videre peke på at bytteretten gir fleksibilitet. Skal leieren flytte til et annet sted, kan bytteretten gjøre det lettere å skaffe seg bolig på det nye oppholdssted. I tilknytning til dette kan nevnes at bytteretten gir leieren en større rådighet over egen boligsituasjon. Leieren kommer nesten på linje med de som fritt kan overdra sin bolig. Etter mindretallets oppfatning må leieren ha en viss frihet i så måte dersom leie skal være et brukbart alternativ til å eie sin bolig.

Mindretallet vil også understreke at bytteretten kan bidra til å skape mer allsidige bomiljø ved jevnlige skifte av leieboere. Bytteretten kan også være en trivselsfremmende faktor på den måten at de som ikke finner seg til rette i bomiljøet lettere kan flytte.

En innvending mot bytteretten er, som nevnt av utvalgets øvrige medlemmer, at den gir leieren mulighet for å innkassere den økonomiske verdi som ligger innebygget i husleiereguleringen. Mindretallet er enig i at denne effekten av bytteretten har vært uheldig, men dersom husleiereguleringen avvikles vil også denne innvendingen mot bytteretten falle bort.

En annen innvending mot bytteretten har vært at reglene er innfløkte og vanskelige å praktisere. Slik utkastet § 9-4 er utformet, vil også denne innvendingen i stor grad falle bort.

Etter mindretallets oppfatning vil det på denne bakgrunn representere et betydelig tilbakeskritt dersom bytteretten ikke videreføres i den nye loven.

3.9.5 Til § 9-5 Overføring av leierett til lokale

Paragrafen gir regler om overføring av bruksrett til lokale. Den er ny i forhold til gjeldende lov. Bestemmelsen kan fravikes i avtale, jf. § 9-9.

I første ledd er det fastsatt at leieren kan overføre bruksretten til andre i forbindelse med en overdragelse av den virksomhet som drives i lokalet.

Uttrykket overføring omfatter både frivillige og tvungne erverv, og det er ingen ervervtyper som faller utenfor regelen i første ledd. Når det gjelder frivillige erverv, omfatter den for eksempel salg, gave, arveforskudd og fusjon og fisjon i selskapsforhold. Kommer leieren under gjeldsforfølgning, kan det tas utlegg i bruksretten sammen med virksomheten forøvrig på vanlig måte, og leierens konkursbo kan også nyttiggjøre seg overføringsadgangen. Avgår leieren ved døden, går bruksretten over på hans dødsbo, og kan da overføres til en eller flere av loddeierne, eller til en utenforstående.

Første ledd gir bare rett til overføring av bruksretten i forbindelse med en overføring av den virksomheten som drives der. Det primære formål med bestemmelsen er å gi leieren muligheter for å overføre sin virksomhet til andre. Virksomheten som sådan kan som regel bare overføres til andre sammen med bruksretten til lokalene – bruksretten er altså et nødvendig aksessorium ved overføringen av virksomheten. Et annet formål med bestemmelsen er å lette adgangen til pantsetting av leieretten, eventuelt sammen med virksomhetens driftstilbehør, jf. panteloven av 1980 §§ 2-1 og 3-4. Er leieretten ikke overførbar, kan den heller ikke nyttes som pantsettingsobjekt, jf. panteloven § 1-3 annet ledd. Etter utkastet kan leieren, uten hinder av pantelovens § 1-3 annet ledd, pantsette leieretten med eventuelt driftstilbehør, og det blir først nødvendig å innhente utleiers godkjenning av den nye leieren etter at et eventuelt tvangssalg er gjennomført.

Det kreves ikke at virksomheten av av noe særlig omfang, eller at den drives på grunnlag av forretningsmessige prinsipper. Det kreves heller ikke at hele virksomheten overføres samlet til erververen. Avhenderen kan for eksempel ønske å holde visse aktiva utenfor overdragelsen, og det er det adgang til.

Når det kreves at virksomheten og bruksretten overføres samlet, innebærer det at erververen må ha til hensikt i hovedsak å videreføre den virksomhet avhenderen drev. Det vil være i strid med første ledd om erververen har til hensikt å avvikle den opprinnelige virksomhet, og å gå i gang med ny virksomhet i lokalet. På den annen side kan erververen – på samme måte som avhenderen – gå i gang med ny virksomhet innenfor den ramme som er trukket opp i § 6-1 annet ledd annet punktum.

Annet ledd gir de gjenværende deltakerene i et ansvarlig selskap en viss adgang til å tre inn i bruksretten dersom leieren avgår ved døden. Det kreves at det foreligger et ansvarlig selskap, at avdøde var deltaker i dette selskapet og at virksomheten drives fra et lokale som avdøde leide. Formålet med bestemmelsen er å muliggjøre en fortsatt uforstyrret drift av selskapets virksomhet.

Bestemmelsen forutsetter at alle de gjenværende deltakerene trer inn i bruksretten, og utnytter de gjenværende deltakerne sin rett, må en som oftest se det slik at det er selskapet som sådan som blir part i avtalen for fremtiden.

Annet ledd får først og fremst betydning dersom selskapet er etablert etter at leieavtalen ble inngått. Er selskapet allerede etablert på det tidspunkt leieavtalen inngås, må en normalt legge til grunn at det er selskapet som sådan som er part i avtalen, og ikke en eller flere av deltakerne.

Drev avdøde et enkeltmannsforetak, inngår bruksretten til lokalene i hans dødsbo, og faller derfor inn under regelen i første ledd.

Utleiers interesser er ivaretatt på to måter. For det første skal erververen godkjennes av utleieren på vanlig måte, og for det annet kan bestemmelsene fravikes i avtale, jf. utkastet § 9-9. Utvalget antar at en i de fleste tilfelle ikke har noe særlig behov for å avskjære overføringsadgangen gjennom avtale fordi godkjenningsordningen ivaretar utleiers interesser, men en finner allikevel at de beste grunner taler for å gjøre regelen fravikelig.

Tredje ledd er en fellesbestemmelse for første og annet ledd, der det er fastsatt at godkjenning bare kan nektes dersom det er saklig begrunnet i den nye leierens forhold. Når det gjelder forståelsen av dette uttrykket, vises det til de generelle motivene punkt 2.9.2.

3.9.6 Til § 9-6 Nekting av godkjenning

Paragrafen regulerer situasjonen der utleieren forholder seg passiv etter å ha mottatt en godkjenningssøknad etter reglene i §§ 9-4 og 9-5. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov. Den er innholdsmessig på linje med utkastet § 8-8, og utvalget viser til merknadene til denne. Bestemmelsen kan fravikes i avtale om leie av lokale, jf. § 9-9.

3.9.7 Til § 9-7 Gjennomføring av leierskifte

Paragrafen gir regler om fra hvilket tidspunkt bruksretten overføres fra den gamle til den nye leieren, og om hvilke virkninger overføringen har. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Den kan fravikes i avtale om leie av lokale, jf. § 9-9.

I første ledd første punktum er det fastsatt at dersom overføringen forutsetter godkjenning fra utleieren, overføres bruksretten fra det tidspunkt leieren mottar utleiers godkjenning. I disse tilfellene er det selve godkjenningen som er grunnlaget for overføringen. Bestemmelsen forutsetter at det på leiersiden er inngått en bindende avtale om overføring. Har utleieren bare gitt en uforbeholden forhåndsgodkjenning til overføring, skjer overføringen når utleieren får melding om et gjennomført leierskifte etter regelen annet punktum. Foreligger det en bindende avtale om overføring, er det ingenting i veien for at partene søker om godkjenning med virkning fra et senere tidspunkt enn angitt i første punktum. Dette fremgår direkte av ordlyden, jf. uttrykket hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Partene søker for eksempel om godkjenning den femtende september, men opplyser at leierskiftet skal skje med virkning fra første oktober. Gir utleieren sin godkjenning, overføres leieforholdet med virkning fra første oktober.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at dersom overføring kan skje uten godkjenning fra utleieren, overføres bruksretten fra det tidspunkt utleieren mottar melding om leierskiftet. Det er ikke stilt noen formkrav til meldingen; den kan være skriftlig eller muntlig, og den kan være sendt av enten den gamle eller den nye leieren. Regelen får betydning ved overføring som skjer med hjemmel i §§ 9-2 og 9-3, og i de tilfellene der det er avtalt at overføring kan skje uten å innhente godkjenning fra utleieren. Formålet med regelen er å skape notoritet over hvem som innehar bruksretten til enhver tid. Utleieren må vite hvem som til enhver tid er rette kreditor etter leieavtalen, hvem en oppsigelse skal rettes til, hvem som er kompetent til å inngå endringsavtale o.s.v. Selv om overføringen er ugyldig mellom partene på leiersiden, kan den nye leieren være legitimert som rette vedkommende når det gjelder slike spørsmål. Etter at leierskiftet er gjennomført, kan utleieren altså, innenfor de grensene gjeldsbrevsloven setter, yte med frigjørende virkning til den nye leieren, og denne kan etter andre regler være legitimert som rette adressat for en oppsigelse.

Annet ledd første punktum gjelder ansvaret for løpende terminer som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd. Som eksempel på slike terminer kan nevnes utgifter til elektrisitet eller brensel. Overfor utleieren er det bare den nye leieren som hefter for slike krav. Hvorvidt terminen helt eller delvis er opptjent på utleiers hånd på tidspunktet for ansvarsovergang, er uten betydning – det avgjørende er forfallstidspunktet.

Annet ledd annet punktum regulerer den nye leierens ansvar for krav etter leieavtalen som er forfalt, men ikke betalt på det det tidspunkt utleieren mottok godkjenningssøknaden. Hovedregelen er at den nye leieren ikke hefter for slike krav. Hovedregelen er undergitt en viktig modifikasjon: Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan denne stille som vilkår for sin godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks måneder før utleieren mottok godkjenningssøknaden. Utleieren kan ikke stille andre vilkår for å godkjenne leierskiftet enn at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for slike krav. Bestemmelsen gjelder bare dersom overføringen forutsetter godkjenning. Skjer overføringen med hjemmel i §§ 9-2 eller 9-3 kreves det ikke godkjenning fra utleieren, og utleieren er avskåret fra å stille vilkår om personlig ansvar for restanser.

Tredje ledd regulerer utleiers adgang til å gjøre sanksjoner gjeldende mot den nye leieren som følge av den tidligere leierens mislighold. Som eksempel på aktuelle beføyelser kan nevnes heving av leieavtalen og innstilling av pliktig vedlikehold.

Det er temmelig klart at en rett for utleieren til å gjøre misligholdssanksjoner gjeldende mot den nye leieren i vesentlig grad vil innskrenke verdien av overføringsretten. Bare muligheten for at det foreligger hevingsbetingende mislighold, kan være nok til å skremme bort for eksempel en potensiell kjøper av en virksomhet. Videre vil en slik rett for utleieren undergrave regelen i annet ledd om at utleieren bare kan kreve at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som har forfalt i de siste seks måneder før overføringen. Den nye leieren vil jo i så fall rent faktisk måtte betale krav av eldre dato for å unngå for eksempel heving.

Adgangen til å gjøre misligholdssanksjoner gjeldende går derfor tapt når utleieren mottar godkjenningssøknaden. Etter dette tidspunkt er det bare mislighold fra den nye leierens side som gir utleieren rett til å gjøre sanksjoner gjeldende. Utleieren kan altså ikke møte godkjenningssøknaden med foreksempel et krav om heving av leieavtalen. Skal overføringen, ifølge søknaden, først gjennomføres på et senere tidspunkt går retten til å gjøre misligholdssanksjoner gjeldende først tapt på dette tidspunkt. Har leieren derimot fått melding om en rettmessig heving før overføringen, er også erververen bundet av dette.

3.9.8 Til § 9-8 Eierskifte

Paragrafen regulerer forholdet mellom leier og utleier ved overføring av eiendomsretten til husrommet. Spørsmålet er ikke regulert i gjeldende husleielov. Paragrafen medfører ingen endringer i de alminnelige rettsverns- og legitimasjonsregler.

Det fremgår av første ledd at utleieren, i forbindelse med en overføring av eiendomsretten til husrommet, kan overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til erververen. Det sentrale er at utleieren kan overføre ansvaret for manglende oppfyllelse av leieavtalen til erververen, og at leieren altså som hovedregel må finne seg i et skifte av ansvarssubjekt.

Utleieren kan for det første overføre til erververen ansvaret for sin hovedforpliktelse etter kontrakten, plikten til å stille husrommet til disposisjon for leieren. Bortfaller leierens bruksrett som følge av erververs mislighold, for eksempel der en tidsbestemt leieavtale bortfaller som udekket på tvangsauksjon, kan avhenderen ikke holdes ansvarlig etter reglene i § 5-2. For det annet kan utleieren overføre til erververen ansvaret for de ulike sideforpliktelser han har i kontraktsforholdet, for eksempel plikten til å tilbakebetale et depositum eller innskudd, plikten til fremtidig vedlikehold o.s.v.

Uttrykket eierskifte omfatter alle former for frivillig overføring av eiendomsrett som salg, utnytting av løsningsrett, makeskifte, fusjon og fisjon i selskapsforhold m.v. Skjer overføringen ved tvangssalg, gjelder likevel bestemmelsen i tvangsfullbyrdingsloven § 11-22. Her er det fastsatt at saksøkte og kjøperen blir solidarisk ansvarlige overfor leieren, og saksøkte går først fri når og i den utstrekning leieren godtar debitorskiftet.

I annet ledd første punktum er det fastsatt at leieren kan motsette seg at avhenderen går fri sitt ansvar etter leieavtalen, dersom dette er saklig begrunnet i erververens forhold. En slik begrensning er, etter utvalgets oppfatning, nødvendig for å sikre leierens interesser i overføringstilfellene. Leieren kan motsette seg ansvarsfritak dersom han har noenlunde konkrete holdepunkter for å anta at erververen vil være ute av stand til å oppfylle de pliktene avtalen pålegger utleieren. Denne antakelsen kan grunne seg på erververens dårlige økonomi, eller på manglende personlige kvalifikasjoner på hans side. Da regelen i første ledd avviker fra det som ellers er hovedregelen i norsk rett, forutsetter utvalget at en ikke skal stille strenge krav på dette punkt. Leieren har saklig grunn for å motsette seg ansvarsovergang dersom risikoen for mislighold øker i ikke uvesentlig grad. Om leieren har rett til å motsette seg ansvarsovergang, må avgjøres på grunnlag av forholdene på overføringstidspunktet, ikke på domstidspunktet. Motsetter leieren seg ansvarsfritak, blir avhenderen sammen med erververen solidarisk ansvarlig overfor leieren for riktig oppfyllelse av avtalen.

Leieren kan ikke motsette seg at utleieren går fri sitt ansvar for mangelfull oppfyllelse fra erververens side, dersom avhenderen stiller betryggende sikkerhet for sitt ansvar, jf. annet leddførste punktum i.f. Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tap leieren med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold. Når det gjelder sikkerhetens art, antar utvalget at den normale form vil være selvskyldnerkausjon stilt av godkjent kredittinstitusjon.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at dersom leieren vil forhindre at avhenderen går fri sitt ansvar etter leieavtalen, må han sende en melding om dette til utleieren innen seks måneder etter at han burde fått kjennskap til overføringen. Det er ikke oppstilt noen formkrav til meldingen; den kan være skriftlig eller muntlig. Meldingen må sendes innen seks måneder etter at leieren burde fått kjennskap til overføringen. Utgangspunktet for fristen er altså relativt bestemt, og hvorvidt den er utløpt, må avgjøres i forhold til hver enkelt av leierne. Oversittes fristen, går utleieren fri ansvar i den utstrekning partene i overføringsavtalen har avtalt at ansvaret for mangelfull oppfyllelse skal gå over på erververen.

Utvalgets medlem Einar Frigland er av den oppfatning at denne regel fører for langt, og at dagens regler gir partene det vern de trenger i overdragelsessituasjoner. Dette medlem antar at dagens rettstilstand er at leier kan motsette seg eierskifte med saklig grunn, men anses å ha godkjent den nye utleier når leieren, etter å ha fått vite om overdragelsen, betaler leie til den nye utleier. Dette medlem antar videre at den oppfatning Per Augdahl gir uttrykk for i boken Den norske obligasjonsretts almindelige del må være riktig, når Augdahl på side 367 (5. utg.) sier:

Ved langvarige leiekontrakter må det vel antas at utleierens plikt til fremtidig vedlikehold m.v. uten videre må kunne overføres til den nye eier – med befriende virkning for utleieren – når leiegjenstanden overdras. Hvorvidt det samme gjelder ved andre leiekontrakter, er tvilsomt. Er kontrakten inngått på almindelig oppsigelse, må imidlertid utleieren under enhver omstendighet være fri for plikter som påløper fra det tidspunkt som leieren tidligst kunne ha vært opsagt til efter å ha fått beskjed om eierskiftet.

3.9.9 Til § 9-9 Fravikelighet

Paragrafen fastsetter at bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale. Utvalget antar at det i visse tilfelle kan være behov for avvikende avtalemessige ordninger ved leie av lokale, og en ser få betenkeligheter knyttet til å gjøre reglene fravikelige.

3.10 Kap. 10 Opphør

Kapittel 10 inneholder regler om leieavtalens opphør.

3.10.1 Til § 10-1 Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Paragrafen begrenser partenes frihet til å inngå forhåndsavtale om leieforholdets varighet. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring og en presisering av någjeldende husleielov § 7 første ledd.

I første punktum er det fastsatt at en husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Det viktigste ved bestemmelsen ligger i det negative; det er ikke adgang til å avtale at leieforholdet skal opphøre ved en mer eller mindre bestemt angitt fremtidig begivenhet.

En avtale som er inngått for bestemt tid, opphører på en forhåndsavtalt dag uten oppsigelse. I den avtalte leieperiode kan avtalen ikke bringes til opphør ved oppsigelse, med mindre annet er avtalt, jf. § 10-2 og merknadene til denne. Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter (dager, måneder, eller år) etter leieforholdets begynnelse. Andre tidsangivelser enn dette, for eksempel en leieavtale som skal løpe inntil leieren er ferdig med sine studier eller inntil rivetillatelse foreligger, er ikke inngått for bestemt tid.

Det framgår av annet punktum at leieforholdet er inngått på oppsigelse med mindre dagen for opphør er angitt i leieavtalen. Framgår det ikke av leieavtalen at den opphører på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter, eller foreligger det grunnet tvil om dette, regnes den som tidsubestemt.

3.10.2 Til § 10-2 Tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen er en videreføring og presisering av gjeldende husleielov § 7 første ledd og § 10. Bestemmelsen gjelder både for leie av bolig og for leie av lokale

Det fremgår av første ledd at en leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperiode.

Bestemmelsen i første ledd er ikke til hinder for at leieren i avtalen gis en opsjon til å forlenge eller fornye den tidsbestemte leieavtalen. Utnytter leieren den rett han har i henhold til klausulen om fornying eller forlenging, vil avtalen gå enten over til å være tidsubestemt, eller det kan være slik at det etableres en ny tidsbestemt leieavtale. Hvilket alternativ som skal legges til grunn, må avgjøres på grunnlag av en konkret tolking og utfylling, men er det tvil følger det av § 10-1 annet punktum at avtalen anses tidsubestemt.

Det forekommer i praksis at partene avtaler at den ene, eller eventuelt begge parter skal ha en mer eller mindre fri adgang til å si opp også i den avtalte leieperiode. Utkastet er ikke til hinder for slike mellomløsninger, og det framgår av annetledd at det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i den avtalte leieperiode. Har partene avtalt at leieavtalen skal være oppsigelig i den avtalte periode, vil leieren ha vanlig oppsigelsesvern etter reglene i §§ 10-5 til 10-12 i tiden frem til avtalt opphørsdato.

I tredje ledd er det fastsatt at leieavtalen går over til å bli tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdato uten at utleieren innen denne fristen har sendt leieren en skriftlig flytteoppfordring. Formålet med regelen er å sikre en avklaring av situasjonen der leieforholdet fortsetter som før etter avtalt opphørsdato.

Hvorvidt leieforholdet faktisk har fortsatt i minst tre måneder ut over avtalt opphørsdato, må avgjøres på grunnlag av reglene i kapittel 12 om leierens fraflytting. Videre kreves det at utleieren forsømmer å sende flytteoppfordring innen fristen. Flytteoppfordringen må være skriftlig, og den må på en klar måte gi uttrykk for at utleieren vil ha slutt på forholdet. Utleieren kan sende en skriftlig flytteoppfordring også i tiden før avtalt opphørsdato, men sendes denne lang tid i forveien, må en vurdere konkret om denne oppfordringen etter omstendighetene er egnet til å skape den nødvendige klarhet over forholdet. En begjæring om fraviking rettet til namsmyndighetene, er tilstrekkelig som flytteoppfordring dersom denne meddeles leieren innenfor fristen.

Konsekvensen av at leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdag uten at utleieren sender en skriftlig flytteoppfordring, er at avtalen går over til å bli tidsubestemt. I dette ligger at utleieren må si opp avtalen med vanlig frist, og leieren får vanlig oppsigelsesvern.

3.10.3 Til § 10-3 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Paragrafen begrenser adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov.

I første ledd første punktum er det fastsatt at det ikke kan inngås tidsbestemt leieavtale vedrørende bolig for kortere tid enn fem år. Formålet med bestemmelsen er å hindre omgåelser av lovens oppsigelsesvern. Dette formålet antas ikke å gjøre seg gjeldende dersom avtalen er inngått for såpass lang tid som fem år eller mer, og det er derfor ingen begrensninger i adgangen til å inngå leieavtaler av slik varighet. Det er ikke et absolutt krav at avtalen er inngått for minst fem år; det er tilstrekkelig at leieren ifølge leieavtalen har en ubetinget rett fornyelse, slik at leieperioden sammenlagt blir minst fem år.

I første ledd annet punktum er det unntak fra hovedregelen i første punktum.

I bokstav a er det fastsatt at det kan inngås tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn fem år dersom utleieren eller noen som hører til hans husstand skal nytte leieboligen som egen bolig etter leieperiodens utløp.

Med uttrykket egen bolig menes fast bopel; det er ikke tilstrekkelig at leieboligen skal benyttes sporadisk av utleieren eller husstandsmedlemmene som reservebolig, fritidsbolig eller liknende. Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører. Utleieren kan altså ikke inngå en rekke tidsbestemte leieavtaler etter hverandre, for eksempel under henvisning til at utleieboligen en gang i fremtiden skal tas i bruk av utleiers mindreårige barn.

I bokstav b foreslås et noe mer ubestemt unntak fra hovedregelen. Det er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn fem år dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I kravet om at det må være en saklig grunn ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b.

I annet ledd er det fastsatt tilleggsvilkår for å påberope seg unntakene i første ledd annet punktum. Formålet med å oppstille tilleggskravene, er å gi leieren muligheter for å føre kontroll med at vilkårene i annet ledd er tilstede. Utleieren må for det første gjøre leieren skriftlig kjent med grunnen til at avtalen inngås for bestemt tid. Videre kreves det at utleieren skriftlig gjør leieren oppmerksom på den foreliggende unntakgrunn, og orienteringen må gis senest ved avtaleinngåelsen. Det stilles ikke andre formkrav til orienteringen, og det kan heller ikke kreves at den er særlig utførlig. Endelig er det et krav at boligen ved leietidens utløp skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Utvalgets medlemmer Frigland, Kilset og Magler foreslår en fri adgang til tidsbegrensning i leieforhold der partene bor tett innpå hverandre.

Det framgår av disse medlemmers forslag til tredje ledd at begrensningene i første og annet ledd ikke gjelder ved leie av lofts- og sokkelbolig i enbeboliger eller ved leie av bolig i tomannsbolig, når eieren bor i huset. Ved utleie av slike boliger, er det etter disse medlemmers utkast fri adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler av kortere varighet enn fem år.

Dette unntaket må ses på bakgrunn av at leierens vern mot opphør på mange punkter foreslås styrket. En styrking av oppsigelsesvernet kan i sin tur bevirke at det samlede utbud av husrom til en viss grad reduseres. Den gruppe av huseiere som i første rekke kan tenkes å avstå fra utleie under henvisning til at oppsigelsesvernet går for langt, er de uprofesjonelle. For å unngå en slik effekt, foreslår disse medlemmer derfor en fri adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler her. Disse medlemmer legger avgjørende vekt på at partene bor tett innpå hverandre, og at det kan lede til uholdbare tilstander mellom partene dersom leieren har et ordinært oppsigelsesvern. Det er videre et sterkt behov for en prøveordning i slike forhold, noe som bare lar seg gjennomføre ved en kortvarig, tidsbestemt avtale.

Uttrykket enebolig antas ikke å by på nevneverdig tolkingstvil; det omfatter frittliggende enkeltboliger (villa-bebyggelse) uansett størrelse. Heller ikke uttrykkene lofts- og sokkelbolig antas å by på særlig tolkingstvil. Dette omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen. Ligger både eierens og en leiers boenhet på samme plan i bygningen, vil dette være å anse som en tomannsbolig i relasjon til bestemmelsen her, jfr. nedenfor. Lofts- og sokkelboliger er bare unntatt fra oppsigelsesvernet dersom bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Finnes det flere boenheter bestemt for utleie i bygningen, har leierne vanlig oppsigelsesvern.

Når det gjelder uttrykket tomannsbolig omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts- eller sokkelbolig, men inneholder bygningen flere enn tre boenheter, faller den uansett utenfor unntaket her.

Unntaksregelen kommer bare til anvendelse dersom eneboligen eller tomannsboligen inneholder maksimalt tre selvstendige boenheter. I dette ligger at en ved praktiseringen av bestemmelsen skal se bort fra eventuelle fremleieforhold.

Uttrykket når eieren bor i huset peker tilbake på begge de to alternativene; lofts- og sokkelboliger og bolig i tomannsbolig er bare unntatt fra forbudet mot tidsbestemte leieavtaler dersom utleieren selv bor i huset. Utleieren bor i huset hvis han har sin faste bopel der.

Utvalets medlemmer Lilleholt, Magistad og Stabelfelt er ikke enig i forslaget til tredje ledd. Disse medlemmene mener at det ikke er behov for slike unntak fra begrensningene i adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig.

Et unntak som foreslått av flertallet vil antakelig omfatte størsteparten av boligleieforholdene. I følge tabeller som Norges Byggforskningsinstitutt ved Dagfinn Ås har utarbeidet for utvalget med utgangspunkt i boforholdsundersøkelsen 1988, finnes 74 pst. av alle landets leieboliger i våningshus, eneboliger, vertikaldelte småhus og horisontaldelte småhus. Bare 21 pst finnes i i blokker og store bygårder (5 pst. er uoppgitt). Boliger i borettslag og boligaksjeselskaper er ikke med i disse tallene. Ikke alle leieforhold i småhus vil være omfattet av unntaket er omfattet av unntaket, først og fremst fordi utleieren selv ikke alltid bor i huset, men også fordi kategorien småhus omfatter mer enn én- og tomannsboliger. Likevel er det grunn til å tro at en unntaksregel som foreslått vil medføre at bestemmelsene i første og annet ledd får liten betydning i praksis.

Disse medlemmer vil peke på at korttidskontraktene innebærer den viktigste uthuling av oppsigelsesvernet i nåværende lov, og tidsbegrensning tas ofte inn i avtaler som reellt er ment å være tidsubestemt. At det kan oppstå uholdbare situasjoner på grunn av konflikter mellom utleier og leier i små hus, er selvsagt riktig, men dette er noe retten kan ta stilling til i en oppsigelsessak. Det er oppsigelsesvernet, med den beskyttelse det gir mot vilkårlighet, som kan skape grunnlag for en verdig bosituasjon i tilnærmet jevnbyrdighet der eier og leier har sine hjem i samme hus.

Det framgår av fjerde ledd at dersom partene i strid med bestemmelsene i første til tredje ledd har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn fem år, skal avtalen regnes for å være tidsubestemt. Leieavtalen er da delvis ugyldig; tidsavgrensningen tilsidesettes, mens avtalen for øvrig opprettholdes. Vil utleieren bringe avtalen til opphør må han si opp på vanlig måte, og leieren har vanlig oppsigelsesvern.

3.10.4 Til § 10-4 Leiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Paragrafen gir leieren adgang til å si opp en tidsubestemt leieavtale. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 7 første ledd.

Som hovedregel kan leieren si opp vilkårlig; det kreves ikke at det foreligger bestemte grunner for oppsigelsen og utleieren har ikke noe mot slik oppsigelse. Det forekommer at det avtales innskrenkinger i leierens adgang til oppsigelse, for eksempel slik at oppsigelse ikke kan gis i de første år etter tiltredelsen, eller bare dersom bestemte grunner foreligger. Utkastet er ikke til hinder for slike mellomløsninger, noe som fremgår av formuleringen er ikke annet er avtalt.

Partene i leieforholdet er på den ene siden den som står som eier av eiendommen på oppsigelsestiden, og på den annen side den som etter leieavtalen står som leier på det samme tidspunkt. I framutleieforhold er partene på den ene side framutleieren og på den annen side framleieren. Er en av partene er avgått ved døden, vil avdødes dødsbo være part i leieavtalen. Hovedregelen er at oppsigelsen bare kan gis og mottas av partene selv eller av deres representanter, men det kan tenkes at andre enn partene er legitimert som rette vedkommende etter særlige regler.

En oppsigelse fra leierens side må gjelde husrommet i sin helhet; det er ikke adgang til å si opp leieavtalen forså vidt angår en del av arealet. ønsker leieren å si opp deler av leiearealet, er denne henvist til å si opp hele leieavtalen på vanlig måte, og sette frem tilbud om en ny avtale på de ønskede vilkår.

Er det to eller flere som leier husrom i fellesskap, oppstår spørsmålet om den enkelte kan bringe leieforholdet til opphør for sitt eget vedkommende. Dette spørsmålet er ikke regulert i utkastet. Når det gjelder deloppsigelse fra en blant flere leiere antar utvalget at den enkelte leier som hovedregel må ha adgang til å si opp leieforholdet for sin del. En slik oppsigelse fører til at det blir færre ansvarssubjekter på leiersiden, og det kan også tenkes at dette påvirker leierfellesskapets evne eller vilje til å oppfylle leieavtalen. Det kan derfor tenkes at utleieren på sin side kan fragå leieavtalen under henvisning til at den aktuelle leierens oppsigelse representerer en bristende forutsetning for leieavtalen i sin helhet.

Er leierfellesskapet et ansvarlig selskap, antar utvalget at den enkelte deltakers adgang til å si opp med virkning i forhold til utleieren må avgjøres på grunnlag av reglene i selskapsloven av 1985 § 2-35.

3.10.5 Til § 10-5 Utleiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om bolig

Paragrafen innskrenker utleiers adgang til å si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig, og inneholder i annet ledd hovedbestemmelsen om leierens oppsigelsesvern.

En oppsigelse fra utleiers side, må gjelde husrommet i sin helhet; vil utleieren si opp avtalen forså vidt angår en del av leiearealet, er denne henvist til å si opp hele leieavtalen på vanlig måte, og sette frem tilbud om en ny avtale på de ønskede vilkår.

Utkastet inneholder ingen bestemmelser om utleiers adgang til å si opp en blant flere leiere, men utvalget antar at utleieren er avskåret fra dette. Utleieren er henvist til å si opp alle, og eventuelt kombinere oppsigelsen med tilbud om en ny avtale (med færre leiere).

Det framgår av første ledd at utleieren bare kan si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig dersom det foreligger en oppsigelsesgrunn som nevnt i bokstavene a til d. Denne del av bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende lov, men kan ses på som en videreføring av kravet i gjeldende husleielov § 38 første ledd om at en oppsigelse må være saklig begrunnet.

I bokstav a er det fastsatt at utleieren kan si opp avtalen i tilfelle der husrommet skal brukes av ham selv eller av noen av hans husstandsmedlemmer. Utvalget viser til § 10-3 første ledd bokstav a som har samme ordlyd.

I bokstav b er det fastsatt at utleieren kan si opp avtalen i tilfelle der nedriving eller ombygging fører med seg at husrommet må fravikes. Utleieren kan bare påberope seg denne oppsigelsesgrunnen dersom det foreligger reelle ombyggings- eller rivingsplaner. Det må foreligge en konkret plan som kan gjennomføres innen rimelig tid. Det fremgår ikke direkte av lovteksten, men utvalget forutsetter at regelen bare kommer til anvendelse dersom utleieren har fått de tilsagn fra offentlige myndigheter som må til for å gjennomføre tiltaket. I tillegg kreves at det påtenkte tiltaket fører med seg at husrommet må fravikes. Kan leieren fortsette å bruke husrommet uten at dette skaper nevneverdige vansker med gjennomføringen av tiltaket, er vilkåret ikke innfridd.

I bokstav c er det fastsatt at utleieren kan si opp dersom leieren har misligholdt leieavtalen. Det kreves ikke at misligholdet er så vidt kvalifisert at det gir grunnlag for å heve avtalen. Det kan derfor tenkes tilfelle der misligholdet godtas som oppsigelsesgrunn etter bestemmelsen her, men at retten ut fra en interesseavveining setter oppsigelsen til side fordi den antas å ville virke urimelig.

I bokstav d er det fastsatt at utleieren kan si opp avtalen når det foreligger en annen saklig grunn. Alle oppsigelser som ikke er begrunnet i forhold som nevnt i de foregående bokstaver, skal vurderes på grunnlag av denne regelen. I dette ligger for det første at oppsigelsen må ha en bestemt grunn; ugrunnede oppsigelser kan ikke under noen omstendighet godtas. Videre kreves det at den påberopte oppsigelsesgrunn er av en viss vekt. Om dette vilkåret er innfridd eller ikke, må vurderes konkret.

Annet ledd første punktum inneholder hovedregelen om leierens vern mot oppsigelse fra utleiers side. Det framgår her at retten skal sette oppsigelsen til side dersom den etter en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 første ledd, og utvalget forutsetter at den skal forstås på noenlunde samme måte. Den omfattende rettspraksis som knytter seg til gjeldende lovs regel, er derfor fortsatt av betydning.

Bestemmelsen legger opp til en bred interesseavveining der leierens behov for fortsatt å beholde bruksretten til husrommet må veies mot utleiers behov for annen bruk. Denne interesseavveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet. Det ligger i sakens natur at det utelukket å stille opp sikre retningslinjer for det skjønnet domstolene må utøve.

Er grunnen til oppsigelsen at utleieren trenger husrommet til egne formål, må en se hen til hvor sterkt dette behovet er. Har utleieren et legitimt behov for igjen å få disposisjonsretten over husrommet, er dette et tungtveiende moment i hans favør. Det må også legges en viss vekt på hvor stor interesse utleieren har i å disponere husrommet til fordel for noen som står ham nær, men en slik interesse hos utleieren vil som oftest ikke ha samme vekt som hans eget behov for husrommet. Har utleieren behov for husrommet som ledd i sin egen næring, enten som forretningslokale eller som tjenestebolig, er også dette et vektig moment i hans favør.

I mange tilfelle kan utleieren tenkes å oppnå en høyere fortjeneste enn før dersom han får frigjort husrommet. Det kan for eksempel tenkes at det er mulig å selge eiendommen for en høyere pris dersom husrommet frigjøres. Slike hensyn må tillegges en viss vekt i interesseavveiningen, men her er det grunn til å vise tilbakeholdenhet.

Det vil også tale i utleiers favør om leieren har misligholdt sine plikter etter leieavtalen. Selv om misligholdet ikke er vesentlig, er det allikevel klart at utleieren styrker sin stilling om han påviser at leieren har misligholdt avtalen. I mange tilfelle rammer misligholdet først og fremst de øvrige brukerene av eiendommen; dette gjelder særlig ved husbråk og liknende former for mislighold. I interesseavveiningen må retten i tilfelle som dette også kunne legge en viss vekt på de øvrige brukernes interesse i å få ro og orden i eiendommen.

Selv om det ikke foreligger mislighold fra leierens side, kan hans egen opptreden komme ham til skade ved interesseavveiningen. Får leieren klar beskjed om at utleieren selv trenger husrommet for egne formål, er det naturlig at leieren i det minste ser seg om etter et annet passende husrom. Forholder leieren seg helt passiv i lengre tid etter at han har fått kjennskap til utleiers ønske, er det naturlig å tillegge dette en viss vekt i utleiers favør.

På leierens side vil det først og fremst være faren for å bli husvill som teller. Er det grunn å tro at dette vil bli resultatet, bør oppsigelsen normalt settes til side. Dette innebærer rent konkret at situasjonen på leiemarkedet har stor betydning ved interesseavveiningen.

Selv om leieren ikke står i fare for å bli husvill, kan en flytting være forbundet med betydelige ulemper og kostnader. Retten må derfor ta hensyn til om en oppriving fra det kjente miljøet kan virke urimelig for leieren og hans familie.

I den utstrekning en legger vekt på risikoen for at leieren blir husvill, er det også naturlig å legge vekt å om utleieren tilbyr leieren et annet passende husrom i stedet. Dette er noe en har lagt betydelig vekt på i rettspraksis i tilknytning til § 38 første ledd, og utvalget forutsetter at rettstilstanden her skal være uendret.

Det synes klart at retten også må kunne ta hensyn til om oppsigelsen vil virke urimelig for andre enn leieren personlig. En må således ta hensyn til om oppsigelsen virker urimelig for leierens familie, og har leieren framutleid husrommet helt eller delvis, må en også ta hensyn til framleierens interesse i at hovedleieforholdet opprettholdes.

Sender utleieren en betinget oppsigelse som leieren ikke finner å kunne godta, må retten vurdere leierens interesser i å beholde de gamle leievilkår mot utleiers interesse i å få disse endret. Problemstillingen blir da nærmest om leieren burde godtatt de nye vilkårene eller ikke.

Det framgår av annet ledd annet punktum at dersom leieren har oversittet fristen på 30 dager for å protestere mot oppsigelsen, jf. § 10-12, kan han ikke påberope seg at den oppgitte oppsigelsesgrunn ikke går inn under oppregningen i første ledd bokstav a til d. Oppsigelsen er da endelig.

3.10.6 Til § 10-6 Unntak for oppsigelse av enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig

Paragrafen unntar tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig fra bestemmelsene om oppsigelsesgrunner og oppsigelsesvern i § 10-5. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 tredje ledd, og skal forstås på samme måte.

Unntaksregelen får som utgangspunkt bare anvendelse på boliger som består av ett enkelt rom. Består boligen av to eller flere oppholdsrom, gjelder de vanlige reglene om oppsigelsesgrunn og oppsigelsesvern, og det samme gjelder dersom det hører det eget tekjøkken, eget bad eller WC til rommet. Det er heller ikke tale om et enkelt beboelsesrom dersom to eller flere enkeltrom er utstyrt med felles aksessorier, som felles kjøkken, bad, WC m.v. På den annen side kan det være tale om et enkelt beboelsesrom selv om leieren har eksklusiv bruksrett til en gang som fører inn til rommet.

Det kreves i tillegg at leieren ifølge leieavtalen har rett til å nytte rom som ligger i en annens bolig. Med uttrykket adgang til en annens bolig menes at leieren har en avtalt rett til å utnytte rom som ligger i en annens bolig uten å innhente spesiell tillatelse på forhånd. Kan utleieren når som helst trekke tilbake den tillatelse leieren har fått, er ikke tilgangen til den annens bolig et ledd i avtalen. I tvilstilfelle må en, på samme måte som før, legge avgjørende vekt på om partene lever så tett inn på hverandre at eventuelle uoverenstemmelser vil føre til uholdbare tilstander.

3.10.7 Til § 10-7 Oppsigelse av lokale der leien er avtalt pr. dag, garasje og bod

Paragrafen unntar tidsubestemt leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendige leieavtaler om garasje eller bod fra bestemmelsene om oppsigelsesgrunner og oppsigelsesvern i § 10-5. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 tredje ledd, og skal forstås på samme måte.

I utkastet brukes entallsformen garasje og bod, og det innebærer at leie av et helt garasjeanlegg eller leie av flere boder under ett, går inn under hovedregelen i første ledd. Når det kreves at leieavtalen vedrørende garasjen eller boden er selvstendig, innebærer det at dersom boden eller garasjen er et aksessorium til et annet husrom, gjelder de vanlige reglene for garasjen eller boden. Angår leieavtalen for eksempel en enebolig med garasje, gjelder derfor bestemmelsene i § 10-5 på vanlig måte også for garasjen.

Det er videre gjort unntak for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag. Dette alternativ tar sikte på helt kortsiktig utleie av lokale til enkeltstående arrangementer, som utstillinger, møter og selskaper, idrettsarrangementer m.m.

3.10.8 Til § 10-8 Utleiers oppsigelse av andre leieavtaler

Første ledd fastsetter at utleieren kan si opp tidsubestemt leieavtale som faller utenfor §§ 10-3 til 10-7. Bestemmelsen får betydning for avtale om leie av lokale; her kreves ingen oppsigelsesgrunn.

Det framgår av annet ledd at utleiers oppsigelse etter første ledd kan settes til side av retten hvis den ut fra en interesseavveining finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Bestemmelsen har samme innhold som § 10-5 annet ledd, og utvalget viser til denne.

Utvalgets medlem Frigland ønsker en videreføring av dagens regel i husleielovens §38 fjerde ledd, hvoretter en oppsigelse ikke kan kjennes ugyldig dersom eiendommen skal rives. Det er uheldig å bruke tid på behandling i kanskje flere rettsinstanser i slike saker, der det regelmessig står store, økonomiske interesser på spill.

3.10.9 Til § 10-9 Oppsigelse på grunn av vesentlig mislighold

Det framgår av første punktum at en oppsigelse ikke kan settes til side ut fra en interesseaveiing dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Bestemmelsen, som gjelder både ved boligleie og lokalleie, er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 fjerde ledd nr. 2.

Annet punktum bokstav a til e inneholder en uttømmende oppregning av hva som er vesentlig mislighold fra leierens side. En oppsigelse begrunnet med at leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, skal bedømmes på grunnlag av §§ 10-5 annet ledd eller 10-8 annet ledd dersom misligholdet faller utenfor oppregningen i annet punktum.

I bokstav a er det fastsatt at oppsigelsen ikke kan settes til side når leieren vesentlig misligholder sin plikt til betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen.

Hva som er vesentlig mislighold, må her som ellers vurderes konkret, og etter utvalgets oppfatning er det grunn til å stille forholdvis strenge krav på dette punkt. Utvalget vil i denne forbindelse særlig peke på at utleieren kan inndrive pengekrav på vanlig måte, og at slike krav vil være rentebærende etter reglene i morarenteloven. Bestemmelsen i bokstav a er imidlertid ikke begrenset til å gjelde pengeforpliktelser.

Ved vurderingen må en ta utgangspunkt i misligholdets omfang; det kan være tale om gjentatte forsømmelser eller bare vedvarende mislighold av en enkelt termin. I sistnevnte tilfelle er det skjeldnere at alternativ a kommer til anvendelse. Videre vil det være naturlig å legge betydelig vekt på om utleieren på en tydelig måte har gitt leieren varsel om at ytterligere mislighold ikke vil bli tolerert. Det kan også være naturlig å legge vekt på om leieren kan klandres for misligholdet eller ikke; har misligholdet sin bakgrunn i en unnskyldelig rettsvillfarelse fra leierens side, kan dette tilsi at misligholdet ikke anses som vesentlig. Det vil likeens være naturlig å legge vekt på sannsynligheten for at misligholdet vil gjenta seg.

Det er grunn til å understreke at situasjonen blir en annen dersom leieren har vedtatt klausul som nevnt i tvangsfullbyrdingsloven § 13-2 tredje ledd bokstav (a) om tvungen fraviking ved betalingsmislighold. Sender utleieren varsel som nevnt i tvangsfullbyrdingsloven § 4-18, kan fraviking begjæres allerede to uker etter at betalingsmisligholdet inntraff, og det er ikke noe vilkår for å gjennomføre utkasting at misligholdet anses som vesentlig. Dette må nærmest betraktes som en avtalt opphørsgrunn for leieavtalen, og ved praktiseringen av utkastet § 10-9 bokstav a bør det derfor ikke legges vekt på den rettspraksis som knytter seg til denne bestemmelsen.

I bokstav b er det fastsatt at retten ikke kan sette oppsigelsen til side når leieren i vesentlig grad forsømmer pliktig vedlikehold eller forøvrig opptrer på en slik måte at han er til alvorlig skade eller sjenanse for eiendommen, utleieren eller de øvrige brukerne. Det er et vilkår for å nytte denne bestemmelse at leieren har fått en skriftlig advarsel fra utleieren. Det kreves ikke at utleieren i sin skriftlige advarsel direkte truer med oppsigelse; det er nok at utleieren på en klar måte gir uttrykk for at ytterligere mislighold ikke vil bli tolerert.

Bokstav c gjelder det tilfelle at leieren ulovlig overlater bruken av husrommet til andre. Den ulovlige bruksoverlatelse kan være framutleie eller overføring. Hvorvidt bruksoverlatelsen er ulovlig, må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av husleieloven, supplert med partenes avtale. Bestemmelsen forutsetter at leieren har neglisjert en skriftlig protest fra utleieren.

Bestemmelsen i bokstav d tar sikte på avtalestridig bruk. Dette alternativ rammer tilfelle der leieren uberettiget tar bolig i bruk som lokale, eller lokale i bruk som bolig. Selv om leieren ikke bruker husrommet til andre formål enn avtalt, kan det allikevel tenkes visse bruksmåter er i strid med husleieloven eller partenes avtale. Også dette alternativ forutsetter at leieren har neglisjert en skriftlig protest fra utleieren.

I bokstav e er det inntatt en bestemmelse av mer generelt tilsnitt; misligholdet vil være vesentlig dersom det antar slike former at det er nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Dette alternativ tar sikte på de mest kvalifiserte former for mislighold, for eksempel at leieren volder alvorlig skade på husrommet, at han truer de øvrige beboerne med vold o.l. Alternativet tar sikte på tilfelle der leierens fortsatte tilstedeværelse i husrommet medfører vesentlig fare eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Etter dette alternativ er det ikke noe vilkår at leieren har fått en advarsel på forhånd. På den annen side er det ikke tilstrekkelig at utleieren kan dokumentere at det foreligger vesentlig mislighold; i tillegg kreves det at misligholdet er av en slik karakter at det er nødvendig å fjerne leieren fra husrommet.

Har leieren gjort seg skyldig i flere former for mislighold, skal overtredelsene ses under ett. Det kan derfor tenkes at misligholdet blir å anse som vesentlig i tilfelle der leieren har gjort seg skyldig i en lang rekke overtredelser som hver for seg ikke ikke representerer vesentlig mislighold.

3.10.10 Til § 10-10 Oppsigelsesfrist

Paragrafen inneholder regler om oppsigelsesfristens lengde. Den er en videreføring av gjeldende husleielovs § 8.

Det framgår av første ledd at den alminnelige oppsigelsesfrist er tre måneder. Denne fristen gjelder for alle husleieforhold, både ved leie av bolig og ved leie av lokale, med mindre noe annet er avtalt eller følger av reglene i annet ledd.

Fristen begynner å løpe den dagen oppsigelsen er kommet frem til den annen part. På hvilket tidspunkt oppsigelsen er kommet frem, må avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

I uttrykket til opphør ved utløpet av en kalendermåned ligger at fristen alltid ender på månedens siste dag, og dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov Etter utkastet vil oppsigelsesfristen alltid vil være mellom tre og fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen kommer frem. Kommer oppsigelsen frem tidlig i måneden, vil fristen bli på henimot fire måneder. Kommer oppsigelsen fram for eksempel tiende mai, går fristen ut den siste dagen i august – ikke den tiende august. Kommer oppsigelsen frem på månedens siste dag, blir oppsigelsesfristen på tre måneder.

I annet ledd er det fastsatt at oppsigelsesfristen er på 30 dager ved leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig og for selvstendige leieavtaler om garasjer og boder. Dette er i overenstemmelse med gjeldende husleielov.

I tredje ledd er det fastsatt at fristen er en dag ved leie av lokale der leien er avtalt pr. dag.

Det framgår av fjerde ledd at reglene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

3.10.11 Til § 10-11 Formkrav til utleiers oppsigelse

Paragrafen gir regler om hva en oppsigelse fra utleieren skal inneholde. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 7.

I første ledd er det fastsatt at en oppsigelse fra utleieren skal være skriftlig. Leieren må ha klar beskjed om at utleieren vil ha slutt på avtalen, og skriftkravet er nyttig også av bevismessige grunner.

Det framgår av annet ledd at oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig mot oppsigelsen innen 30 dager etter mottakelsen dersom den ikke godtas. Oppsigelsesbrevet må inneholde nøyaktige opplysninger om den fristen som gjelder for å protestere, samt når denne fristen begynner å løpe.

Som utgangspunkt må en legge til grunn at oppsigelsen er mottatt den dag oppsigelsebrevet er lagt i leierens postkasse. Er oppsigelsesbrevet sendt rekommandert, må leieren gis en rimelig tid for å hente det rekommanderte brev før fristen begynner å løpe. Selv om en normalt må legge til grunn at en oppsigelse er mottatt når den er lagt i leierens postkasse, eller ved rekommanderte brev, etter at leieren har hatt rimelig tid til å hente brevet, har en i rettspraksis lagt til grunn at utleieren ikke kan forholde seg passiv dersom han vet at oppsigelsen av en eller annen grunn ikke er kommet til leierens kunnskap. Utleieren er altså blitt pålagt en varslingsplikt i disse tilfellene, og utvalget forutsetter at rettstilstanden på dette punkt skal være uendret.

I tredje ledd er det fastsatt at oppsigelsen skal angi oppsigelsesgrunnen. Det kreves ikke at orienteringen er særlig omfattende eller nøyaktig på dette punktet; det er for eksempel tilstrekkelig dersom utleieren opplyser at han trenger husrommet for egne formål eller at han gir uttrykk for at leieren har misligholdt leieavtalen. Ved oppsigelse i boligleieforhold er det ikke nødvendig at oppsigelsen inneholder en uttrykkelig henvisning til ett eller flere av alternativene i § 10-5 første ledd.

I rettspraksis har en hittil lagt til grunn at utleieren i en oppsigelsessak etter husleielovens § 38 første ledd ikke er avskåret fra å påberope seg andre grunner enn de som er oppgitt i det skriftlige oppsigelsesbrev til støtte for oppsigelsens saklighet og rimelighet. Formålet med å gi en orientering om hva som er oppsigelsesgrunn, er først og fremst å gi leieren muligheter for å vurdere oppsigelsens holdbarhet i forhold til oppsigelsesvernet; leieren skal gis muligheter for å vurdere om det foreligger oppsigelsesgrunn som nevnt i § 10-5 første ledd, og om oppsigelsen vil bli satt til side etter § 10-5 annet ledd, eventuelt etter § 10-8 annet ledd. Kan utleieren fritt påberope seg andre grunner enn de som er oppgitt skriftlig, innebærer det et usikkerhetsmoment for leieren som reduserer verdien av orienteringen. Utvalget finner likevel at de beste grunner taler for å videreføre den någjeldende ordningen, slik at utleieren i en oppsigelsessak kan påberope seg også andre grunner enn de som er opplyst. Utvalget har her særlig lagt vekt på at det for utleieren kan være temmelig byrdefullt å utforme en fullstendig grunngivning, og at utleieren under enhver omstendighet må kunne påberope seg grunner for oppsigelsen som er oppstått så sent at de ikke kunne vært medtatt i oppsigelsesbrevet.

Oversittes fristen på 30 dager, kan det ikke gis oppreisning mot dette etter reglene i domstolsloven. Ved leie av bolig kan leieren heller ikke påberope seg at den oppsigelsesgrunn som er opplyst, faller utenfor oppregningen i § 10-5 første ledd.

I fjerde ledd første punktum er det fastsatt at en oppsigelse som ikke fyller kravene i første til tredje ledd, er ugyldig. I dette ligger at oppsigelsen ikke har noen rettsvirkning, og at leieren risikofritt kan forholde seg passiv.

I rettspraksis har en tidligere lagt til grunn at en oppsigelse kan være avtalerettslig ugyldig, blant annet dersom den inneholder uriktige opplysninger om oppsigelsesgrunnen. Utvalget finner det riktig å likestille tilfelle der utleieren gir uriktige opplysninger om oppsigelsesgrunnen og tilfelle der det ikke opplyses om oppsigelsesgrunnen overhodet. I begge tilfellene må oppsigelsen betraktes som en nullitet som leieren ikke behøver å protestere mot.

Protesterer leieren mot oppsigelsen, til tross for at den ikke tilfredsstiller kravene i første til tredje ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner. På dette punktet er utkastet i overensstemmelse med gjeldende rett.

Flytter leieren frivillig etter å ha mottatt en oppsigelse som ikke fyller formkravene i første til tredje ledd, regnes dette som en godkjenning av den ugyldige oppsigelsen, jfr fjerde ledd annet punktum. Leieren kan ikke på annen måte godta en oppsigelse som ikke fyller lovens krav, for eksempel ved uttrykkelig å si at han godtar oppsigelsen.

Det framgår av femte ledd at bestemmelsene i annet til fjerde ledd ikke ikke gjelder for oppsigelse av leieavtale som nevnt i §§ 10-6 og 10-7. Regelen må ses på bakgrunn av at leieren i disse tilfellene ikke har noe materielt vern mot oppsigelse.

Utvalgets medlem Einar Frigland er av den oppfatning at bestemmelsene om oppsigelsesvern i någjeldende lov er godt innarbeidet. Endringen med å flytte søksmålsplikten over på utleier synes lite hensiktsmessig, og vil i betydelig grad vanskeliggjøre effektueringen av kontraktsavtalte opphørsbestemmelser. Forslaget vil kunne påføre utleier urimelig tap og vanskeliggjøre disponering gjennom ny utleie. Ved å overlate til utleieren å reise søksmål, vil man frita leieren for de overveielser av økonomisk og rettslig art som normalt bør ligge til grunn for rettslige skritt. Dette vil igjen føre til unødvendige søksmål og dårlig prosessøkonomi.

Dette medlem mener også at den part som ikke vil vedstå seg en avtaleformulering, her oppsigelsesadgangen, er nærmest til å få den prøvet for retten.

3.10.12 Til § 10-12 Tilsidesettelse av oppsigelse

Paragrafen inneholder bestemmelser om leierens protest mot oppsigelse fra utleiers side, og om rettens adgang til å overprøve oppsigelsen.

Det framgår av første ledd første punktum at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen 30 dager etter at oppsigelsen ble mottatt, dersom han ikke vil godta den. Protesten må være skriftlig, men forøvrig stilles det ingen bestemte formkrav. Oversitter leieren fristen på 30 dager, kan han ikke lenger angripe oppsigelsen på det grunnlag at det ikke foreligger en lovlig oppsigelsesgrunn, jf. § 10-5 første ledd eller at oppsigelsen er urimelig og derfor må tilsidesettes etter reglene i §§ 10-5 annet ledd eller 10-8 annet ledd.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at oppsigelsen faller bort om ikke utleieren reiser sak mot leieren senest tre måneder etter at leierens frist for å protestere løp ut, dersom leieren har protestert i overensstemmelse med bestemmelsen i første punktum. Oversitter utleieren fristen, faller oppsigelsen bort. I dette ligger for det første at oppsigelsen taper enhver virkning. For det annet ligger det i dette at det ikke kan gis oppreisning for fristoversittelsen etter reglene i domstolsloven §§ 153 flg; det er en materiell frist. Vil utleieren fortsatt ha slutt på leieforholdet, er han henvist til igjen å sende leieren en oppsigelse som fyller formkravene i utkastet § 10-11.

Det framgår av annet ledd at retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig og om den eventuelt skal settes til side. Retten må for det første ta stilling til om oppsigelse forutsetter en bestemt oppsigelsesgrunn, jf. § 10-5 første ledd, og i bekreftende fall, om det foreligger en slik grunn. Dernest må retten på fritt grunnlag ta stilling til om oppsigelsen skal settes til side etter reglene i §§ 10-5 annet ledd eller 11-8 annet ledd fordi den antas å ville virke urimelig.

Det fremgår av tredje ledd at bestemmelsene i første ledd om leierens rett til å protestere mot en oppsigelse ikke gjelder i de leieforhold som er nevnt i §§ 10-6 og 10-7. Regelen må ses på bakgrunn av at leieren i disse tilfellene ikke har noe materielt vern mot oppsigelse.

3.10.13 Til § 10-13 Leierens død

Paragrafen inneholder regler om oppsigelse i de tilfelle der leieren avgår ved døden. Regelen er en videreføring av gjeldende husleielov § 31 første, annet og fjerde ledd.

I første ledd er det fastsatt at såvel utleieren som avdødes dødsbo har adgang til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i utkastet § 10-10, når leieren avgår ved døden. Hvem som er berettiget til å avgi en oppsigelse på dødsboets vegne, må avgjøres på grunnlag av arve- og skifterettslige regler. Bakgrunnen for regelen er at leieretten som utgangspunkt og hovedregel ikke kan overføres til andre, jf. § 9-1. Kan leieretten ikke overføres ved disposisjon, kan heller ikke arvingene utnytte den verdi retten representerer, og det er derfor behov for en særregel om ekstraordinær adgang til oppsigelse.

Regelen får først og fremst betydning for tidsbestemte leieavtaler, og for avtaler der partene har avtalt lengre oppsigelsesfrist enn hva som er fastsatt i utkastet § 10-10. Den kan også få betydning dersom partene har avtalt at avtalen skal være uoppsigelig i et bestemt tidsrom før den går over til å bli tidsubestemt.

Er det tale om et oppsigelig leieforhold, kan utleieren si opp også av andre grunner enn leierens død. I så tilfelle må oppsigelsen fylle formkravene i utkastet § 10-11, og oppsigelsen kan tilsidesettes ut fra en interesseavveining etter bestemmelsene i §§ 10-5 annet ledd eller 10-8 annet ledd.

Det fremgår av annet ledd første punktum at utleieren ikke kan si opp med etter første ledd dersom leieretten er overførbar. Bakgrunnen for unntaket er at lovgrunnen for hovedregelen ikke gjør seg gjeldende når leieretten kan overføres. Leierens rett til overføring kan være mer eller mindre begrenset, men hvis utleieren ikke vilkårlig kan motsette seg overføring, bør en anvende bestemmelsen i annet ledd første punktum. Er overføring avhengig av utleiers godkjenning, og godkjenningsnekting forutsetter saklig grunn, bør regelen således anvendes. Bytterett etter bestemmelsen i § 9-4 faller utenfor regelen her fordi det i den bestemmelsen forutsettes at leieren skal ta i bruk bytteboligen som egen bolig, noe som er utelukket etter dødsfall.

Det fremgår av annet ledd annet punktum at dødsboet har ekstraordinær oppsigelsesadgang selv om leieretten er overførbar, men boet må si opp avtalen innen tre måneder regnet fra dødsfallet. Bakgrunnen for særregelen er hensynet til utleieren. Denne har et rimelig krav på at det blir skapt klarhet over forholdene. Dødsboet kan på sin side i alle fall komme ut av forholdet ved å overføre leieretten.

Det fremgår av tredje ledd at oppsigelse etter første ledd skal være skriftlig, men at reglene i §§ 10-5 til 10-12 ikke gjelder for oppsigelse som skjer med hjemmel i første ledd.

Etterlater leieren seg husstandsmedlemmer som ønsker å overta leieretten, skaper ikke dette spesielle problemer. Som nevnt i tilknytning til § 9-2 anses melding fra en av disse om at vedkommende ønsker å tre inn i leieavtalen, som en protest mot oppsigelsen etter regelen i § 10-12 første ledd, og for husstandsmedlemmene gjelder de vanlige reglene om oppsigelsesvern.

3.11 Kap. 11 Leierens fraflytting m.m.

3.11.1 Til § 11-1 Visning før flytting

Paragrafen pålegger leieren en viss plikt til å medvirke til visning av husrommet til leiesøkende i tiden før fraflyttingen. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 25 annet ledd, men det foreslås visse endringer.

Det framgår av bestemmelsen at leieren i tiden før fraflytting i rimelig utstrekning plikter å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet.

Hvilken dag som er fraflyttingsdag, må fastlegges på grunnlag av reglene i utkastet kapittel 10 om opphør.

Leieren har bare plikt til å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet i tiden før fraflytting. Er det tale om en oppsigelig leieavtale, plikter ikke leieren å gi leiesøkende adgang før avtalen er sagt opp av en av partene. Er oppsigelsesfristen lang, kan det tenkes at plikten til å medvirke til visning først blir aktuell en tid etter at oppsigelse er gitt. Har leieren protestert mot en oppsigelse fra utleiers side etter reglene i § 10-12, plikter han ikke å gi leiesøkende adgang til husrommet før oppsigelsen er godtatt av retten. Er det tale om en tidsbestemt leieavtale, plikter ikke leieren å gi leiesøkende adgang til husrommet før utleieren har et reellt behov for visning.

Når det gjelder omfanget av leierens medvirkningsplikt, er det bestemt at leieren i rimelig ustrekning må gi leiesøkende adgang til husrommet. Hvor langt leierens plikter strekker seg, må avgjøres konkret.

Motsetter leieren seg visning i det tidsrom han plikter å medvirke, kan leieren bli erstatningsansvarlig for det tap forsømmelsen påfører utleieren. Utleieren kan videre skaffe seg adgang til husrommet gjennom midlertidig forføyning etter reglene i tvangsfullbyrdingsloven kapittel 15. Utleieren kan derimot ikke selv bane seg adgang til husrommet ved bruk av makt eller ved bruk av egen nøkkel. Leieren har besittelsen av husrommet, og det ville være rettsstridig om utleieren krenket denne.

3.11.2 Til § 11-2 Tilbakelevering

Paragrafen inneholder bestemmelser om på hvilket tidspunkt leieren skal stille husrommet til utleiers disposisjon, og i hvilken stand husrommet skal være ved tilbakeleveringen. Den gjelder både ved leie av bolig og leie av lokale.

I første leddførste punktum er det fastsatt at leieren plikter å stille husrommet med eventuelt tilbehør til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er slutt. Husrommet må være stilt til utleiers disposisjon senest ved midnatt den dagen.

Det framgår av første ledd annet punktum at når ikke annet er avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret adgang til husrommet. At tilbakelevering kan være skjedd selv om leieren har etterlatt løsøreting i husrommet, følger forutsetningsvis av § 11-5.

Annet ledd inneholder bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved tilbakeleveringen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes vanlig slit og elde, samt de mangler som det påhviler utleieren selv å utbedre.

Er husrommet i dårligere forfatning enn det var ved overtakelsen, plikter leieren å bekoste de utbedringsarbeider som er nødvendige for å sette det i stand igjen, jf. § 11-3 annet ledd. Forringelse som skyldes vanlig slit og elde, kan utleieren ikke kreve dekket av leieren; slik forringelse skal forutsetningsvis dekkes av den løpende husleie.

Tredje ledd inneholder bestemmelser om leierens plikt til gjenoppretting i tilfelle der han har foretatt endringer i husrommet.

Hovedregelen fremgår av første punktum; leieren plikter ikke som å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand så langt han hadde rett til å iverksette endringene.

Hvorvidt leieren hadde rett til å foreta en bestemt endring, må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av husleieloven, supplert med partenes avtale. I en viss utstrekning åpner lovutkastet for at leieren foretar endringer, jf. § 6-7. Det kan også være avtalt at leieren skal ha rett til å gjennomføre endringer. Endelig kan det tenkes at leieren gir samtykke til visse endringsarbeider, enten ved leieforholdets begynnelse eller senere.

Utkastet er – ihvertfall som utgangspunkt – ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal ha plikt til å sette rommet tilbake i opprinnelig stand, og dette kommer til uttrykk gjennom formuleringen uten særlig avtale i tredje ledd første punktum.

Det framgår imidlertid av tredje ledd annet punktum at leieren ikke under noen omstendighet plikter å sette husrommet i opprinnelig stand dersom det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Vilkårene er alternative; det er tilstrekkelig at gjenoppretting ville medføre enten uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Regelen i annet punktum gjelder for det første i de tilfellene der leieren har iverksatt endringer som han ikke hadde rett til. Videre gjelder den tilfelle der partene direkte har avtalt at gjenoppretting skal skje, jf. første punktum; i disse tilfellene representerer annet punktum en skranke for avtalefriheten.

Det første alternativ, uforholdsmessige omkostninger, tar sikte på alle de omkostningene som ville påløpe dersom en fjerner de aktuelle innretningene og setter husrommet tilbake i opprinnelig stand. Det siste alternativ, urimelig verditap, tar sikte på den skade m.v. man må regne med at husrommet og de fastmonterte ting vil bli påført i forbindelse med fjerningen. I de fleste tilfelle vil gjenoppretting medføre både omkostninger og verditap, og det er da den samlede effekt av disse forhold som er avgjørende for om gjenoppretting må nektes. Summen av omkostningene og verditapet ved utskilling må sammenliknes med den verdireduksjon som endringene har medført på utleiers eiendom. Det er et minstevilkår for å kreve gjenoppretting at den verdireduksjon som endringene har medført overstiger summen av omkostningene og verditapet.

Er gjenoppretting utelukket fordi dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, framgår det videre av tredjeledd annet punktum at utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført. Denne erstatningsregelen gjelder bare i de tilfellene der leieren i prinsippet hadde plikt til gjenoppretting, enten fordi endringene er utført uten at leieren hadde rett til det, eller fordi partene har avtalt at gjenoppretting skal skje. Hadde leieren rett til å gjennomføre de aktuelle endringene, plikter han ikke å yte erstatning, noe som framgår av ordlyden.

Det framgår av fjerde ledd at utleieren får eiendomsretten til løsøreting som leieren har inkorporert i husrommet dersom utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Uttrykkene uforholdsmessige omkostninger og urimelig verditap er nærmere omtalt ovenfor.

Det er et minstevilkår for å kunne kreve utskillelse at verdien av det utskilte overstiger summen av omkostninger og verditap. Er det på det rene at de samlede omkostninger og tap er mindre enn verdien av det utskilte, vil det bero på en konkret helhetsvurdering om leieren kan kreve utskilling. At leieren må utbedre de skader som oppstår ved en eventuell utskilling av inkorporerte løsøreting, framgår av bestemmelsen i annet ledd; husrommet skal ved tilbakeleveringen være i samme stand som ved overtakelsen.

Femte ledd er en spesialregel som knytter seg til leierens eventuelle plikt til vedlikehold. For det første er det presisert at vedlikeholdet skal være forsvarlig utført. Utvalget finner det hensiktsmessig å ha en regel av dette innhold i kapittel 11, og ikke i kapittel 6, fordi utleieren ofte ikke inspiserer husrommet før leieforholdets avslutning. Videre er det fastsatt at utleieren ikke kan kreve at husrommet er i bedre stand ved tilbakeleveringen enn det var ved overtakelsen – selv om leieren har en mer eller mindre omfattende vedlikeholdsplikt. Formålet med bestemmelsen er å klargjøre at en plikt til vedlikehold ikke innebærer noen plikt til å foreta forbedringer i husrommet. Utkastet er ikke til hinder for at partene avtaler at husrommet skal være i bedre stand ved tilbakeleveringen enn ved overtakelsen, og dette kommer til uttrykk gjennom formuleringen uten særlig avtale.

Bestemmelsen i sjette ledd fastslår at leieren kan kreve vederlag for forbedringer etter bestemmelsen i § 11-6.

3.11.3 Til § 11-3 Erstatning for forsinkelse og mangel

Paragrafen inneholder bestemmelser om hvilke konsekvenser det får at husrommet ikke tilbakeleveres til riktig tid, eller i dårligere stand enn hva utleieren kan kreve. Bestemmelsen er i store trekk en videreføring av gjeldende regler, men inneholder også nydannelser.

Første ledd regulerer situasjonen der leieren ikke stiller husrommet til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er slutt. Utleieren kan i så tilfelle kreve at leieren betaler leie i samsvar med (den tidligere) avtalen i tiden fra opphørsdag og frem til leierens bruk opphører. Når leierens bruk fortsetter også etter at bruken skulle ha opphørt, foreligger det en uhjemlet bruk av utleiers eiendom, og utleieren må kunne kreve kreve vederlag i samsvar med (den tidligere) avtalen uten hensyn til om leieren kan klandres for forsinkelsen. Det er således tale om en helt objektiv ansvarsregel. Er den avtalte leie lavere enn det utleieren kunne oppnådd ved alternativ bruk, kan utleieren kreve erstatning dersom vilkårene i tredje ledd er innfridd.

Utleieren kan ikke kreve vederlag i tiden etter at husrommet igjen er stilt til hans disposisjon; stilles det til disposisjon midt i en kalendermåned, kan han ikke kreve vederlag ut resten av denne måneden. Her kan det imidlertid tenkes at utleieren kan kreve erstatning etter regelen i tredje ledd.

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren plikter å dekke utleiers nødvendige utgifter til utbedring dersom husrommet er i dårligere forfatning enn hva som følger av reglene i § 11-2 eller av partenes avtale. For det første kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til rydding og rengjøring av husrommet. Videre kan han kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring av slitasje og skader på husrommet som i omfang går ut over det som er ventelig i slike leieforhold. Har leieren uberettiget foretatt endringer i husrommet, eller har leieren misligholdt avtalebestemmelse om plikt til gjenoppretting av endringer, kan utleieren kreve dekket de utgifter som påløper i forbindelse med gjenopprettingen. Regelen i § 11-3 annet ledd viser tilbake på regelen i § 11-2, og dette innebærer at utleieren bare kan kreve dekket utgifter til gjenoppretting innenfor den ramme som følger av § 11-2 tredje ledd annet og tredje punktum. Medfører gjenoppretting uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, er leierens ansvar begrenset til den verdireduksjon endringene har medført.

Utleiers krav på dekning av utgifter til utbedring m.m. står i en særstilling; det er ikke tale om et ordinært erstatningskrav som følge av mislighold idet utleieren ikke krever noe mer eller noe annet enn hva leieren ifølge avtalen var forpliktet til å yte. Dette får en viss betydning for spørsmålet om ansvarsgrunnlag; utleieren kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring uten hensyn til om leieren kan klandres.

Annet ledd annet punktum inneholder bestemmelser om reklamasjonsplikt for utleieren dersom husrommet er i dårligere stand enn hva som følger av loven eller partenes avtale. Utleieren må reklamere innen rimelig tid etter at han burde oppdaget mangelen. Utleieren plikter ikke å fremsette noen reklamasjon dersom leierens bruk fortsetter også etter at leieforholdet skulle ha opphørt, men i disse tilfellene kan passivitet fra utleiers side få som konsekvens at en ny leieavtale anses etablert.

På hvilket tidspunkt utleieren burde ha oppdaget mangelen, må vurderes konkret. I de fleste tilfelle vil mangelen bli oppdaget straks husrommet er stilt til utleiers disposisjon. Er mangelen av en slik karakter at den burde vært oppdaget ved en undersøkelse, må en som oftest legge til grunn at fristen begynner å løpe idet husrommet stilles til utleiers disposisjon. Dette vil være tilfelle dersom husrommet for eksempel ikke er rengjort eller dersom leieren har gjort betydelige endringer i det. Lar mangelen seg ikke konstatere ved en vanlig undersøkelse, må det vurderes mer konkret når mangelen burde vært oppdaget. Her kan det være naturlig å legge vekt på blant annet utleiers kvalifikasjoner; er det tale om utleie som ledd i næring, kan det være grunn til å stille strengere krav enn hvis utleieren er en privatperson. Videre må det legges vekt på utleiers sakkunnskap om eiendommen, og hva slags eiendom det gjelder. Utvalget forutsetter at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger.

Utleieren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Hva som nærmere ligger i rimelig tid vil måtte avhenge av en konkret vurdering der en også blant annet må legge vekt på hvilke kvalifikasjoner utleieren har. En må i større grad kunne kreve rask reaksjon av en profesjonell utleier sammenliknet med uprofesjonelle. Det kan også være naturlig å legge vekt på om utleieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge utleieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt.

Det stilles ingen bestemte krav til reklamasjonens form; den kan være skriftlig eller muntlig. Av hensyn til sikring av bevis, bør den allikevel utformes skriftlig.

Når det gjelder reklamasjonens innhold, må det kreves at den inneholder opplysning om mangelens art og omfang slik at leieren blant annet får muligheter til å vurdere kravets berettigelse. Det kreves derimot ikke at utleieren redegjør for hvilke krav han vil gjøre gjeldende.

Det er tilstrekkelig at reklamasjonen er avsendt innen de frister som gjelder, jf. utkastet § 1-6.

Oversitter utleieren noen av de fristene som gjelder, faller kravet bort. Leieren kan eksplisitt eller implisitt frafalle den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt. Hvorvidt leierens handlemåte med rimelighet kan oppfattes dithen at han frafaller den innsigelse at reklamasjonen er for sent framsatt, må vurderes konkret. I sin alminnelighet kan det neppe være tilstrekkelig til å konstatere dette at leieren gir seg inn på en drøftelse av reklamasjonens reelle berettigelse.

Annet ledd tredje punktum inneholder et unntak fra reklamasjonsreglene i annet punktum. Har leieren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder det ingen spesiell frist for å reklamere over den aktuelle mangelen. Bestemmelsen dekker i første rekke de tilfelle der mangelen beror på faktiske forhold som leieren kjente til eller ikke kunne vært ukjent med, og som han ikke gjorde utleieren oppmerksom på i forbindelse med tilbakeleveringen. Men bestemmelsen kan tenkes anvendt hvor leieren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet eller god tro.

Tredje ledd første punktum inneholder en regel om leierens erstatningsansvar ved forsinkelse og mangler. Skal utleieren kreve erstatning, må han vise at han har lidt et økonomisk tap som følge av leierens mislighold. I tillegg kreves det at utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet skyldes uaktsomhet fra leierens side. Om modifikasjoner i dette ved skade på husrommet, se § 6-6 første ledd annet punktum. Det kreves ikke alltid at selve misligholdet kan legges leieren til last, jf. uttrykket misligholdet eller tapet. Det kan tenkes tilfelle der leieren ikke kan klandres for selve misligholdet, men at han allikevel burde unngått eller i det minste redusert en bestemt tapspost. I disse tilfellene er det bare det tapet som følger av forsømmelsen som leieren er ansvarlig for, ikke den delen av tapet som kan føres tilbake til det uforskyldte misligholdet.

Når det gjelder ansvarets omfang, framgår det av annet leddannet punktum at bestemmelsene i § 2-14 gjelder tilsvarende.

3.11.4 Til § 11-4 Flytting uten oppsigelse

Paragrafen gir utleieren adgang til igjen å disponere over husrommet når leieren forlater det på en slik måte at han må anses for å ha gitt opp leieforholdet. Saklig sett er det tale om en spesiell opphørsbestemmelse, men utvalget finner det mest hensiktsmessig å plassere bestemmelsen i kapittel 11. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Vilkåret for at utleieren igjen kan ta over bruken av husrommet, er at leieren har forlatt det på en slik måte at han må anses for å ha oppgitt leieforholdet.

Det kreves for det første at leieren har forlatt husrommet. Det må foreligge forhold som klart peker i retning av at leieren har gitt opp leieforholdet. Bestemmelsen tar sikte på tilfelle der leieren av mer eller mindre uforklarlige grunner forlater husrommet, og den kan derfor normalt ikke anvendes hvis utleieren kjenner til bakgrunnen for fraværet, for eksempel at leieren avtjener vernepliktstjeneste eller soner fengselsstraff.

Videre må det foreligge indikasjoner på at leieren har gitt opp leieforholdet uten å gi oppsigelse. Bestemmelsen kan derfor ikke anvendes hvis leieren fortsatt betaler husleie. Leieforholdet kan i de fleste tilfelle heller ikke anses som oppgitt dersom det er innbo som tilhører leieren i husrommet. Videre må det normalt kreves at utleieren ikke kan komme i kontakt med leieren for å bringe på det rene om leieren virkelig har oppgitt leieforholdet. I tvilstilfelle må det foretas en helhetsvurdering, der det særlig er grunn til å legge vekt å om det kan finnes en annen grunn til fraværet enn at leieren har gitt opp leieforholdet.

3.11.5 Til § 11-5 Etterlatt løsøre

Paragrafen inneholder bestemmelser om hvordan det skal forholdes med etterlatt løsøre som må antas å tilhøre en fraflyttet leier eller noen av hans husstandsmedlemmer. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Bestemmelsen forutsetter at leieren definitivt har fraflyttet husrommet. Den kommer først til anvendelse etter at utleieren igjen har overtatt besittelsen av husrommet. Bestemmelsen forutsetter videre at leieren har fraflyttet husrommet på frivillig vis; blir leieren utkastet av namsmyndigheten, får reglene i tvangsfullbyrdingsloven § 13-11 anvendelse.

Bestemmelsen omfatter bare løsøregjenstandene som antas å tilhøre leieren eller noen i hans husstand. Er det grunn til å tro at løsøregjenstandene tilhører andre, bør disse i tilfelle underrettes og oppfordres til å hente sine ting.

I første ledd første punktum er det fastsatt at utleieren plikter å ta hånd om løsøret for leierens regning. I uttrykket ta hånd om ligger at utleieren plikter å gjøre rimelige anstrengelser for å beskytte løsøret mot skade og ødeleggelse. Hvor langt utleiers plikter går, avhenger av en konkret vurdering der en blant annet må legge vekt på løsørets art og verdi. Utleieren kan normalt ikke pålegges noe mer enn å beskytte tingen mot ytre fysiske skader; med mindre løsøret er særdeles verdifullt, kan en neppe pålegge utleieren å legge ut premie for forsikring o.l.

Det framgår av første ledd annet punktum at utleieren kan kaste rent skrot umiddelbart. Det samme uttrykket er brukt i reglene om utkasting i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1991 nr. 86 kapittel 13. Med uttrykket rent skrot sikter en til gjenstander som har ubetydelig økonomisk eller bruksmessig verdi. Regelen tar først og fremst sikte på gjenstander som vanligvis vil bli kastet i forbindelse med en rydding. Gjenstander som man må regne med har affeksjonsverdi for den tidligere leieren, for eksempel familiebilder eller private brev, kan ikke kastes som skrot.

Det fremgår av første ledd tredje punktum at utleieren kan kreve en rimelig godtgjørelse for det arbeid han utfører ved oppfyllelse av omsorgsplikten.

I annet ledd første punktum er det bestemt at utleieren så vidt mulig skal oppfordre leieren skriftlig til å hente løsøret. Uttrykket så vidt mulig tar sikte på de tilfellene der utleieren ikke kjenner leierens nye adresse, og tilfelle der det ellers kan være urimelig byrdefullt å komme i kontakt med leieren. Utkastet inneholder ingen uttrykkelige bestemmelser om hvilke virkninger det har at utleieren sender en skriftlig melding til leieren. Utvalget legger til grunn at dette vil få betydning for på hvilket tidspunkt utleieren får rett til å rå over tingen etter reglene i tredje ledd. Har leieren mottatt en skriftlig oppfordring fra utleieren om å hente løsøret, bør han reagere raskt.

Det framgår av annet ledd annet punktum at utleieren ikke plikter å tilbakelevere løsøret før leieren har betalt kostnadene med oppbevaringen, eller inntil leieren stiller betryggende sikkerhet for betalingen. Kostnadene med oppbevaringen omfatter de utgifter utleieren har hatt, samt hans krav på godtgjørelse for utført arbeid. Utvalget forutsetter at utleieren skal ha tilbakeholdsrett i løsøret selv om det er unntatt fra kreditorbeslag etter reglene i lov om fordringshavernes dekningsrett av 8. juni 1984 nr. 59 kapittel 2. At utleieren ikke plikter å utlevere løsøret uten å få betaling for de utgifter m.m. han har pådratt seg i leierens interesse, følger av ulovfestede regler om tilbakeholdsrett. Utvalget finner likevel at de beste grunner taler for at utleieren også plikter å utlevere løsøret mot betryggende sikkerhet.

Tredje ledd første punktum gir utleieren rett til å selge løsøret for leierens regning. At salget skjer for leierens regning, innebærer at leieren bare har krav på å få utbetalt det nettooverskuddet salget innbringer. Utleieren plikter derfor bare å utbetale til leieren den del av salgsprovenyet som ikke medgår til dekning av nødvendige kostnader med oppbevaringen og det etterfølgende salget.

Utleieren kan for det første selge løsøret dersom kostnadene med oppbevaringen blir urimelige. Ettersom leieren plikter å dekke alle nødvendige kostnader med oppbevaringen, er det først og fremst forskotteringen av disse som kan bli en belastning for utleieren. Det vil imidlertid også være relevant å legge vekt på kostnadene for leieren. Blir kostnadene betydelige, kan det tenkes å være i begge parters interesse å bli av med løsøret. Ved vurderingen må det legges vekt på både kostnadenes størrelse isolert sett, og til om de står i et rimelig forhold til løsørets verdi. Overstiger kostnadene verdien, må en normalt legge til grunn at kostnadene er urimelige, men det kan tenkes unntak fra dette, for eksempel dersom det er tale om gjenstander med affeksjonsverdi for leieren.

For det andre kan løsøret selges dersom ulempene med oppbevaringen blir urimelige. Dette alternativ tar sikte på tilfelle der kostnadene med oppbevaringen ikke spiller nevneverdig rolle, men der oppbevaringen likevel påfører utleieren ulemper. Dette kan være tilfelle dersom husrommet påny skal leies bort, uten at utleieren har alternative oppbevaringsmuligheter.

Videre kan løsøret selges dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene med oppbevaringen. Utvalget finner det klart at leieren ikke kan være forpliktet til å forskottere utgiftene m.m. i det uendelige, selv om det er tale om beskjedne beløp. Drar det ut med betalingen, gir det også grunn til å selge løsøret.

Endelig kan løsøret selges dersom leieren venter urimelig lenge med å overta det. Etter dette alternativ kan selve tidsforløpet i seg selv begrunne en salgsrett for utleieren. I vurderingen av hva som er urimelig lenge, er det særlig grunn til å legge vekt på om utleieren har sendt leieren en skriftlig oppfordring om å hente løsøret, jf. regelen i annet ledd. Forholder leieren seg passiv etter å ha mottatt en slik oppfordring, må utleieren som utgangspunkt og hovedregel ha adgang til å selge løsøret. Videre kan det være naturlig å legge vekt på løsørets art og på hvem som er utleier. Er løsøret så vidt plasskrevende at oppbevaringen medfører klare ulemper for utleieren, kan det være grunn til å stille mindre krav enn når oppbevaringen ikke medfører nevneverdige ulemper. Er utleieren næringsdrivende, kan det være grunn til å stille strengere krav enn til en uprofesjonell. En profesjonell utleier vil måtte regne med at det fra tid til annen blir behov for å ta hånd om leiernes løsøreting på grunn av mislighold av ryddeplikten etter § 11-2 annet ledd, og vil som oftest ha en viss kompetanse i slike spørsmål.

Utkastet inneholder ingen bestemmelser om hvordan salget skal skje. Det eneste som kreves, er at salget foregår på en forsvarlig måte. Utviser utleieren uaktsomhet i så måte, kan han etter omstendighetene pådra seg ansvar.

I tredje ledd annet punktum er det fastsatt at utleieren kan rå over tingen på annen hensiktsmessig måte dersom det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom utleieren har rett til å selge tingen etter reglene i første punktum. Videre kreves det at det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke kostnadene ved et eventuelt salg. Det er altså ikke tilstrekkelig om det knytter seg usikkerhet til om salg vil gi noe overskudd som tilfaller leieren. Utleieren bør gis et betydelig slingringsmonn for feilvurderinger på dette punkt. Foruten at det kan være vanskelig å verdsette en bestemt løsøreting, kan utleieren ofte ha knapp tid til å vurdere hva som er mest lønnsomt. Etter utkastet settes det ingen grenser for hvordan utleieren skal rå over tingen, bortsett fra at det må skje på hensiktsmessig måte. Utleieren kan derfor velge å overta tingen selv, gi den bort, kaste den o.s.v.

3.11.6 Til § 11-6 Vederlag for forbedringer

Paragrafen inneholder bestemmelser om vederlag for forbedringer som leieren har foretatt i eiendommen. Bestemmelsen er i store trekk en videreføring av gjeldende husleielov § 38 sjette ledd, men utkastet rekker lenger enn gjeldende regler. Den gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Hva som er bakgrunnen for leieavtalens opphør, er uten betydning. Reglene kommer til anvendelse både ved oppsigelse, heving og ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale. Hvilken av partene som bringer avtalen til opphør, er likeledes uten betydning.

Det er bare leieren som kan fremme krav om vederlag, og kravet kan bare fremmes overfor utleieren.

Med leieren menes den som er leier på opphørstidspunktet, men det kreves ikke at denne har foretatt forbedringene selv. Er leieretten overført til andre etter at forbedringene er utført, må en som utgangspunkt legge til grunn at vederlagskravet går over på den nye leieren. Er leieretten overført ved avtale, kan det imidlertid tenkes at det følger av overføringsavtalen at vederlagskravet ikke inngår i overføringen. En slik tolking har allikevel formodningen mot seg fordi vederlagskravet først forfaller til betaling ved leieforholdets opphør. Kravet kan også fremmes av leierens dødsbo dersom ingen av arvingene har adgang til, eller ønske om, å overta leieforholdet. Er forbedringene utført av en framleier, kan denne kreve vederlag av framutleieren. Det er riktignok utleiers eiendom som stiger i verdi som følge av tiltaket, men utvalget finner at de beste grunner taler for at framutleieren er ansvarlig overfor framleieren. Framutleieren kan eventuelt kreve vederlag av utleieren ved hovedleieforholdets opphør.

Med utleieren menes den som var utleier på det tidspunkt da samtykke ble gitt. Er eiendommen overført til andre, kan eieren likevel ha overført ansvaret til erververen etter reglene i § 9-8.

Det første vilkår for å bli tilkjent vederlag er at leieren har foretatt forbedringer i husrommet. Med forbedringer menes fysiske tiltak som setter husrommet i bedre stand enn det var ved overtakelsen. For det første kan leieren få et vederlagskrav dersom han installerer utstyr som husrommet tidligere ikke var forsynt med. Som eksempel på slike nyinstallasjoner kan nevnes VVS-utstyr som servanter, badekar og dusjkabinett i husrommet. Leieren kan også få krav på vederlag dersom han foretar moderniseringer, utvidelser m.m. av det allerede eksisterende utstyret i husrommet. Som eksempel på slike tiltak kan nevnes at leieren legger inn et nytt elektrisk anlegg eller nytt vannforsyningsanlegg, at taket senkes, nytt og bedre gulv legges, kjøkkeninnredningen skiftes ut med noe nytt og moderne o.s.v.

Vedlikehold faller som utgangspunkt utenfor uttrykket forbedringer. Vedlikehold er arbeider som tar sikte på å opprettholde den standard husrommet hadde ved overtakelsen.

Videre kreves det at forbedringene leieren har foretatt er vesentlige. Formålet med dette kriteriet er å utelukke vederlagskrav i tilfelle der leierens innsats er mer eller mindre ubetydelig. Kravet om at forbedringene må være vesentlige, kan nærmest anses som en bevisbyrderegel; er det grunn til å tvile på at husrommet er forbedret sett med utleiers øyne, har ikke leieren krav på vederlag. Leieren må altså vise til noenlunde klart konstaterbare forbedringer dersom han skal gis medhold.

Forbedringene må være utført i eiendommen. Uttrykket husrommet skal undergis en vid tolking : Det avgjørende er om leieren har forbedret ting som er stilt til hans disposisjon gjennom leieavtalen. Har leieren for eksempel skiftet taket eller forbedret inngangspartiet på husrommet, kan dette tenkes å begrunne et vederlagskrav. Har leieren foretatt forbedringer på noen av de løsøreting som er stilt til hans disposisjon gjennom leieavtalen, kan også dette begrunne et vederlagskrav.

Videre kreves det at utleieren har samtykket i forbedringene. Utleieren kan gi sitt samtykke til arbeidene skriftlig, muntlig eller i handling. Samtykke kan være gitt også etter at leieren har iverksatt forbedringene, men det beror på en konkret tolking av samtykkeerklæringen om utleieren faktisk mente å påta seg en plikt til å svare vederlag. Var utleieren ukjent med at leieren kunne få krav på vederlag som følge av de allerede utførte arbeider, kan være naturlig å oppfatte et etterfølgende samtykke dithen at utleieren bare frafaller sin rett til å kreve at husrommet settes tilbake i opprinnelig stand ved leieforholdets opphør.

Vederlagets størrelse skal fastlegges på grunnlag av den fordel utleieren antas å oppnå som følge av de foretatte forbedringene. I dette ligger at leierens kostnader m.m. forbundet med arbeidene er uten interesse; vurderingstemaet er hvilken berikelse utleieren med rimelighet kan tenkes å oppnå som følge av arbeidene leieren har utført. I prinsippet er det heller ingen ting til hinder for at vederlaget settes høyere enn leierens kostnader med arbeidene.

Det ligger i uttrykket oppnår at det er utleiers fremtidige berikelse leieren kan kreve vederlag for. Hvorvidt det foreligger noen berikelse på utleiers hånd, skal bedømmes på grunnlag av forholdene slik de var da utleieren igjen fikk disposisjonsretten over husrommet. Selv om leieren på et tidligere tidspunkt har foretatt betydelige forbedringer i husrommet, må det tas hensyn til hva som er normal avskrivingstakt for slike arbeider. Er det gått lang tid siden arbeidene ble utført, kan det tenkes at det ikke foreligger noen berikelse på utleiers hånd.

Utleieren kan innvinne den antatte berikelse på forskjellige måter; gjennom salg til høyere pris enn før, ved ny utleie eller ved egen bruk av husrommet. Hvilken verdsettelsesnorm som skal legges til grunn ved beregningen, beror i første rekke på utleiers hensikter med husrommet. Skal husrommet fortsatt leies ut, bør hovedvekten legges på hvor mye arbeidene har øket husrommets leieverdi med. Skal husrommet selges, vil det være naturlig å legge hovedvekten på hvor mye arbeidene har øket salgsverdien med, og skal utleieren nytte husrommet for egne formål, synes det mest naturlig å ta utgangspunkt i forbedringenes bruksverdi.

Etter utkastet er det adgang til å avtale at utleieren ikke skal ha plikt til å yte vederlag for forbedringer som leieren har gjort, noe som kommer til uttrykk gjennom formuleringen hvis ikke annet er avtalt i første ledd. Partene kan også avtale at vederlaget skal være lavere enn hva som følger av lovens regler, og det er heller intet til hinder for at partene på forhånd fastsetter størrelsen på vederlaget. Det er også adgang til å avtale at utleieren ikke skal svare vederlag i det hele tatt. De tilsvarende reglene i gjeldende lov er ufravikelige. Bakgrunnen for denne omlegningen er at vederlagsreglene i utkastet rekker vesentlig lenger enn de någjeldende reglene. Gjør man reglene ufravikelige, kan det tenkes at utleierne bli mer tilbakeholdne med å gi sitt samtykke til fornuftige tiltak som gagner begge parter i leieforholdet.

Annet ledd inneholder bestemmelser om hvem som er kompetent til å avgjøre om leieren har krav på vederlag, og i tilfelle vederlagkravets størrelse. Det fremgår av første punktum at dersom partene ikke blir enige om vederlaget etter første ledd, skal den fastsettes av en oppmann etter reglene i utkastet § 13-2. I annet punktum er det fastsatt at vederlagskravet avgjøres av retten dersom utleieren har reist sak mot leieren etter reglene i § 10-12, og retten ikke setter oppsigelsen til side. I disse tilfellene er det både hensiktsmessig og ressursbesparende om retten tar standpunkt til alle tvistespørsmål mellom partene som knytter seg til leieforholdet.

3.11.7 Til § 11-7 Vederlag for kundekrets

Paragrafen gir leier av lokale en viss adgang til å kreve vederlag for den kundekrets han har opparbeidet, dersom han sies opp fra lokalene og retten ikke setter oppsigelsen til side etter reglene i § 10-12. Bestemmelsen, som er ufravikelig, er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 syvende ledd.

Vilkårene for å kreve vederlag for opparbeidet kundekrets framgår av første ledd første punktum.

Hva slags virksomhet leieren driver i lokalene, er uten betydning, men det er et krav at leieren har opparbeidet seg en kundekrets.

For det annet gjelder reglene bare hvis utleieren sier opp leieavtalen. I dette ligger at tidsbestemte leieavtaler faller utenfor regelens rekkevidde. Sier utleieren opp eller heves avtalen fordi leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, har leieren ikke krav på vederlag, jf. annet ledd. Likeledes faller det utenfor regelen her om leieren selv sier opp avtalen. Hever leieren avtalen på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side, kan leieren kreve erstatning for det økonomiske tap han er påført ved utleiers mislighold, forutsatt at utleieren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. reglene i §§ 5-2 og 2-13. Leieren kan da kreve erstattet kundekretsens verdi, og det uten hensyn til om opphøret gir utleieren noen fordel.

Endelig kreves det at oppsigelsen bringes inn for retten etter reglene i § 10-12, og at den ikke settes til side av retten. Setter retten oppsigelsen til side, blir det ikke tale om vederlag for kundekrets da kundekretsen jo er intakt.

Er vilkårene innfridd, har leieren krav på vederlag for den verdi som ligger i den opparbeidede kundekrets, men bare i den utstrekning det kan antas at utleieren vil overta denne verdien. Utleieren kan i prinsippet overta den verdi som ligger i kundekretsen på to ulike måter, enten ved selv å starte en noenlunde tilsvarende virksomhet i lokalene eller ved å leie ut til andre som vil gå i gang med slik virksomhet (til en høyere leie enn hva utleieren ellers kunne oppnådd). Går utleieren, eller eventuelt den nye leieren, i gang med en helt annen virksomhet enn hva den oppsagte leieren hadde, må en som regel legge til grunn at ingen del av kundekretsen er overtatt.

Skjematisk må en først fastlegge den verdi som ligger i den opparbeidede kundekretsen, og dernest ta stilling til i hvilken grad utleieren kan antas å overta denne. Det er klart at avgjørelsen på begge punkter nødvendigvis må bli skjønnsmessig.

Når det gjelder den førstnevnte problemstilling, å fastlegge kundekretsens verdi, må det foretas en helhetsvurdering der vurderingstemaet er hvilke fremtidige inntekter den vil gi. Det er tale om en prognosepreget vurdering der en særlig bør legge vekt på foretakets omsetning og overskudd de seneste år, varesortiment, beliggenhet, samt strøkets karakter.

Når det gjelder den sistnevnte problemstilling, å ta stilling til om utleieren kan antas å overta en større eller mindre del av kundekretsen, må det på tilsvarende vis foretas en helhetsvurdering. Her bør en først og fremst legge vekt på foretakets karakter og leierens fremtidsplaner. Når det gjelder det førstnevnte moment, foretakets karakter, er det spørsmål om hvilket grunnlag kundekretsen hviler på. Er kundene knyttet til eieren og hans stab, eller er kundene knyttet til strøket m.m. på en slik måte at de vil benytte seg av ett nytt foretak som går i gang i lokalene. Det må også legges vekt på om leieren har til hensikt å gå i gang på ny med tilsvarende virksomhet, og i tilfelle må en ta stilling til hvor stor del av kundekretsen som kan antas å ville følge med til det nye sted. Ved denne vurdering kan en legge vekt på både foretakets karakter og avstanden mellom det gamle og nye forretningssted.

Annet punktum gir retten adgang å pålegge leieren en betinget plikt til å betale tilbake hele, eller en i dommen fastsatt del av vederlaget, dersom han på ny går i gang med samme type virksomhet. Formålet med bestemmelsen er å verne utleieren mot at den oppsagte leieren gjennom sin nye virksomhet beholder den kundekrets som utleieren har betalt vederlag for.

Retten kan bare pålegge den oppsagte leieren en betinget plikt til å refundere det mottatte vederlag i inntil tre år. Tre års perioden skal regnes fra det øyeblikk dommen er rettskraftig. Det er ingenting til hinder for at retten fastsetter en kortere periode.

Videre kan den oppsagte leieren bare pålegges å refundere vederlaget dersom han går i gang med en tilsvarende virksomhet. Hvorvidt den nye virksomheten er av samme art som den gamle, må vurderes på grunnlag av vanlig oppfatning i bransjen. Det kreves ikke at de to virksomhetene markedsfører nøyaktig samme produktspekter.

Begrensningene i den oppsagte leierens handlefrihet, må fastlegges innenfor et område som fastsettes av retten.Det kreves at det i dommen på en klar måte angis hvilket geografisk område leieren er avskåret fra å gå i gang med ny virksomhet.

Overtrer leieren de begrensninger som er fastsatt i dommen, plikter han å tilbakebetale enten hele eller en fastsatt del av det mottatte vederlag; utleieren skal ikke behøve å gå til sak for å få fastsatt kravets størrelse.

Det fremgår av annet ledd at leieren ikke kan kreve erstatning dersom han har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. ønsker leieren selv å avslutte leieforholdet, kan det tenkes at han bevisst misligholder sine plikter etter avtalen nettopp med sikte på å fremtvinge en oppsigelse eller heving fra utleiers side. På denne måten kan han oppnå krav på vederlag selv om det i realiteten er han selv som bringer leieavtalen til opphør. Når en først velger å begrense regelens rekkevidde til bare å gjelde når utleieren sier opp, er det derfor nødvendig å unnta tilfelle der leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold.

3.12 Kap. 12 Særlige bestemmelser for visse boligleieforhold

3.12.1 Til § 12-1 Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter

I denne paragrafen er det tatt inn særlige bestemmelser for utleie av bolig som er bestemt til bruk for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Bestemmelsene gjør det mulig å begrense adgangen til framutleie og opptak av husstandsmedlemmer. Bytteretten skal heller ikke gjelde.

Av første ledd framgår det hvilke boliger bestemmelsene skal gjelde for.

Det må foreligge vedtak av et offentlig organ som øremerker boligen til bruk for de aktuelle persongruppene med spesielle boligbehov. På grunn av faren for omgåelser mener utvalget det ikke er tilstrekkelig at private utleiere bestemmer at enkelte boliger skal forbeholdes spesielle grupper. Det normale vil være at stat, fylkeskommune eller kommune også er eier av de aktuelle boligene, eller at boligene eies av stiftelse eller selskap som kontrolleres av det offentlige. Utkastet er imidlertid ikke i veien for at vedkommende offentlige organ etter avtale med privat eier, f.eks. en organisasjon, vedtar at bestemte boliger skal forebeholdes de aktuelle gruppene.

Det følger ikke av utkastet hvilket organ i stat, fylkeskommune eller kommune som kan gjøre vedtak om å opprette spesialboliger. Dette vil avhenge av de forvaltningsrettslige reglene. Utvalget antar at det som oftest vil være tale om kommunale boligetater og kommunale og fylkeskommunale helse- og sosialetater.

I de fleste tilfelle vil antakelig det offentlige bidra med finansiering av oppføring og drift av slike boliger, men dette er ikke noen forutsetning for at bestemmelsene i paragrafen skal gjelde.

Boligene må være forbeholdt personer som har spesielle boligbehov av varig karakter. De spesielle boligbehovene det er tale om, er behov som skyldes alder, sykdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemning.

Med spesielle boligbehov siktes det til behov som angår selve boligsituasjonen, f.eks. slik at boligen må ha spesiell innredning eller spesielt utstyr, eventuelt at boligen må være tilknyttet tjenesteytelser av forskjellig slag, som tilsyn og pleie. Boligene kan ligge samlet, men det kan også være boliger som er spredt i den ordinære boligmassen.

Husleieloven skal i det hele tatt ikke gjelde for de rene institusjoner. Den nærmere grensedragning mellom institusjoner og spesialboliger må skje konkret ut fra en vurdering hvor dominerende innslaget av pleie og behandling er i forhold til dekning av boligbehovet. Utvalget antar at det ikke lar seg gjøre å stille opp enkle og generelle kriterier for grensedragningen.

Eldreboliger av forskjellige slag vil være en viktig gruppe av spesialboliger. Noen eldreboliger vil i hovedsak likne på ordinære boliger, bare med den forskjellen at det til boligen er knyttet enkelte spesielle tjenestetilbud i form av vaktmestertjeneste, pleie og tilsyn. Andre eldreboliger kan ligge institusjonene nær, med høy grad av bygningsmessig spesialtilpasning og for øvrig omfattende innslag av pleie og tilsyn. Er boligene forbeholdt eldre uten noen form for tilrettelegging, bør de ikke regnes som spesialboliger, og lovens alminnelige regler bør gjelde. Utvalget antar at dette ikke vil skape problemer.

De varige spesialbehovene kan skyldes sykdom. Sykdom vil også kunne føre til spesielle boligbehov av forbigående karakter, og boliger som er spesielt beregnet på disse tilfellene vil falle inn under neste paragraf. Det er ikke grunn til å anta at grensedragningsproblemene blir store; i alle tilfelle er unntaksbestemmelsene i hovedtrekk like for spesialboligene og gjennomgangsboligene.

Paragrafen nevner også personer med spesielle boligbehov på grunn av fysisk eller psykisk funksjonshemning. Dette uttrykket skal ikke oppfattes i snever betydning; hovedsaken er at funksjonshemningen fører til spesielle boligbehov av varig karakter. Også her vil det kunne dreie seg om boliger med varierende grad av spesialutforming og tilleggsytelser.

Vilkåret for at unntaksbestemmelsen i paragrafen skal gjelde, er at utleie er skjedd i samsvar med boligens formål. Er boligen utleid til personer som ikke har spesielle boligbehov, vil lovens alminnelige regler gjelde.

Annet ledd har unntaksbestemmelser i forhold til reglene om framutleie og opptak av husstandsmedlemmer.

Adgangen til delvis framutleie av egen bolig bør ikke gjelde i disse tilfellene. For det første er spesialboligene ofte mangelvare, og de bør derfor ikke utgjøre noe botilbud for personer uten spesielle boligbehov. For det annet kan et innslag av hybelboere i enkelte tilfelle virke forstyrrende inn på opplegget for tilleggsytelser m.m. som finnes i tilknytning til boligene.

De hensynene som nå er nevnt, tilsier også at adgangen til framutleie ved midlertidig fravær fra boligen bør innskrenkes. Det kan likevel virke unødig strengt med et totalt unntak fra retten til midlertidig framleie. Personer med spesielle boligbehov av varig karakter kan som alle andre ønske å leie bort boligen ved midlertidig fravær, for eksempel på grunn av utdannelse, arbeid eller sykhusopphold. Utvalget foreslår den mellomløsningen at midlertidig framutleie kan nektes hvis utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Utvalget er klar over at det i enkelte situasjoner vil kunne by på vanskeligheter å få fristilt boligen til riktig tid, men disse tilfellene er neppe så mange at de bør være til hinder for en regel som foreslått. Alternativt kunne en tenke seg å gi utleieren en adgang til å utpeke framleietakeren, og da fortrinnsvis fra de grupper som boligen er beregnet på. Når utvalget ikke går inn for denne løsning, skyldes det dels at det ikke ville representere noe varig tilbud for den aktuelle framleietakeren, og dessuten at utleieren med en slik regel også måtte overta den økonomiske risikoen ved framutleie.

Bestemmelsen åpner videre for avtale om at opptak av husstandsmedlemmer bare kan skje med utleiers godkjenning. Dette unntaket gjelder med andre ord ikke uten at det er spesielt avtalt. Utleier skal kunne nekte godkjenning av opptak av husstandsmedlemmer hvis forholdene i tilknytning til boligens formål eller med tilknytning til vedkommende husstandsmedlems forhold tilsier det. På samme måte som for delvis framutleie vil opptak av husstandsmedlemmer i boligene kunne virke forstyrrende inn på opplegget for de øvrige beboerne. Unntaket bør likevel ikke strekkes lengre enn formålet tilsier. Ofte vil opptak av husstandsmedlemmer kunne godtas og til og med være ønskelig, som når barn eller barnebarn flytter inn hos den eldre beboeren for å bidra med stell og tilsyn. I de fleste tilfellene bør det også være en selvsagt rett for beboerne å kunne stifte familie uten å måtte flytte fra boligen. I andre situasjoner bør opptak av husstandsmedlemmer kunne nektes, for eksempel for å hindre at en eldrebolig fylles opp med barn og barnebarn.

Utvalget har ikke forslått unntak fra bestemmelsene om husstandsmedlemmers adgang til å fortsette leieforholdet ved leierens død. Riktignok vil det kunne virke uheldig at husstandsmedlemmer som selv ikke har spesielle boligbehov, skal bli boende i spesialboligen. Utvalget ser det likevel som en grunnleggende rettighet at et dødsfall ikke skal medføre at gjenlevende husstandsmedlemmer straks må bryte opp fra sitt hjem. Er det tale om boliger med omfattende tilleggsytelser og høy grad av spesialtilpasning, vil husstandsmedlemmene måtte innstille seg på at oppholdet i boligen ikke blir varig, og at utleieren vil kunne nå fram med en oppsigelse etter en tid ut fra ønsket om å kunne disponere boligen i samsvar med formålet.

Det framgår foran at noen av utvalgets medlemmer ønsker å opprettholde bestemmelsene om bytterett. Blir bytteretten lovfestet, mener hele utvalget at det bør gjøres unntak fra denne retten for spesialboligene. Dette går fram av tredje ledd.

3.12.2 Til § 12-2 Gjennomgangsboliger

Denne paragrafen har særlige bestemmelser for utleie av boliger som etter vedtak i offentlige organ er forbeholdt personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Når det gjelder vilkåret om at det skal foreligge vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune om bruken av boligen, og vilkåret om at utleie skal ha skjedd i samsvar med formålet, kan det vises til merknadene til § 12-1.

Forslaget angir ikke nærmere hva som kan være bakgrunnen for det spesielle boligbehovet. Elev- og studentboliger vil være typiske eksempler på boliger som skal dekke midlertidige behov, men det kan også gjelde boliger i tilknytning til behandlingsopplegg, boliger for flyktninger og asylsøkende og eventuelt andre grupper av innvandrere. Ungdomsboliger, dvs. boliger som stilles til disposisjon for unge mennesker som ennå ikke er etablert i den ordinære boligmassen, er også omfattet av bestemmelsen.

Utvalget er klar over at unntaksbestemmelsene på denne måten kan komme til å omfatte mange typer av boforhold, men dette er etter utvalgets oppfatning ikke betenkelig så lenge det gjøres klart for beboerne at leieforholdet ikke skal være varig, og at det er knyttet til bestemt behov av midlertidig karakter.

Det følger av annet ledd at adgangen til delvis framutleie ikke gjelder. På samme måte som for spesialboligene må det tas hensyn til at boligene i størst mulig grad skal forbeholdes de gruppene som har spesielle behov. På samme måte som i § 12-1 bør det også gjøres en viss innskrenkning i adgangen til framutleie ved midlertidig fravær. Midlertidig framutleie skal kunne nektes dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Det kunne spørres om det i disse tilfellene i det hele tatt er behov for en adgang til midlertidig framutleie, i og med at leieren selv bare har et midlertidig behov for å bruke boligen. Utvalget antar at det for enkelte av boligene kan dreie seg om leieforhold som varer i flere år, og da kan det i forbindelse med lengre reiser, studieopphold, militærtjeneste osv. være et behov for å kunne framutleie boligen uten å måtte oppgi leieforholdet for godt.

Utvalget har ikke foreslått noen innskrenkning i adgangen til å oppta husstandsmedlemmer. Det kan nok ikke ses bort fra at opptak av husstandsmedlemmer i enkelte av de aktuelle boligene kan være uønsket, men utvalget mener det ville være en for sterk beskjæring av leierens rettigheter å hindre opptak av husstandsmedlemmer i gjennomgangsboliger.

På sammen måte som for spesialboligene gjøres det heller ikke unntak fra reglene om husstandsmedlemmers rett til å ta over leieforholdet etter leierens dødsfall. Ofte vil husstandsmedlemmene ha det samme midlertidige boligbehov som leieren hadde, for eksempel når det gjelder boliger for flyktninger og asylsøkere. I andre tilfelle vil boligbehovet være sterkere knyttet til leierens person, for eksempel når det gjelder studentboliger. Gjenlevende husstandsmedlemmer vil da måtte innstille seg på en relativ snarlig avvikling av leieforholdet.

Det følger av tredje ledd at eventuelle bestemmelser om bytte heller ikke bør gjelde for gjennomgangsboliger, jf. merknaden til forrige paragraf.

I fjerde ledd er det gjort unntak fra bestemmelsene om oppsigelse og oppsigelsesvern. Det åpnes for avtale om at leieforholdet skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i avtalen. Det må likevel avtales en viss minste leietid. Unntaksbestemmelsen gjør det mulig å knytte leieforholdets varighet til de omstendigheter som begrunner det midlertidige boligbehovet. Uten unntaket ville utkastets alminnelige bestemmelser i noen grad ha vært til hinder for slik avtale. Tidsbestemt avtale kan bare inngås for et angitt tidsrom, og for oppsigelige avtaler ville oppsigelsesvernet komme inn.

Den omstendigheten som skal begrunne bortfall av leieforholdet, må være bestemt angitt i avtalen. Denne regelen skal ivareta leierens behov for forutberegnelighet i avtaleforholdet. Når tilbud om annen bolig er nevnt som en aktuell omstendighet som kan føre til bortfall av leieforholdet, er det med tanke på tilfelle hvor boligen er overgangsbolig før etablering i ordinær bolig kan skje.

Av annet punktum i annet ledd følger det at leieren alltid har krav på varsel med lovens alminnelige oppsigelsesfrist før fraflytting skal skje, hvis da ikke leieavtalen er inngått for bestemt tid. Utvalget nevner for øvrig at en avtale om bortfall etter bestemt tid i stedet for bestemte begivenheter, i disse tilfellene normalt vil ha en saklig grunn i forhold til bestemmelsen i § 10-3.

3.12.3 Til § 12-3 Tjenesteboliger

Denne paragrafen inneholder særlige bestemmelser om tjenesteboliger. Som nevnt under 2.12.4 ovenfor foreslår utvalget i hovedsak å videreføre gjeldende regler, med den forskjell at bestemmelsen er samlet i en paragraf. I utvalgets forslag til § 1-1 er det presisert at loven skal gjelde selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Etter utkastet vil det derfor ikke komme på tale å holde enkelte av tjeneseboligene utenfor lovens virkeområde ut fra det synspunkt at hele avtalen er en arbeidsavtale.

I første ledd angis virkeområdet for de særlige bestemmelsene om tjenesteboliger. Bestemmelsene gjelder hvor leieren har leid bolig i egenskap av arbeidstaker hos utleieren. Dette innebærer at utleier og arbeidsgiver må være en og samme juridiske eller fysiske person. Utvalget antar at bestemmelsen ikke bør gjelde f.eks. hvor boligen eies av et eiendomsselskap og leieren er ansatt i et driftsselskap, selv om selskapene har samme eiere. Videre er det et vilkår at leieren skal ha leid boligen i egenskapav arbeidstaker hos utleieren. I dette ligger at det er arbeidsforholdet som gir foranledning til leieforholdet. Arbeidspliktene må også ha et visst omfang før leieren kan karakteriseres som arbeidstaker. At leieren har påtatt seg trappevask, rydding av fellesarealer eller enkelte forefallende oppgaver, vil normalt ikke være nok til at forholdet kommer inn under unntaksbestemmelsene her.

I annet ledd fastslås det at det bare er ektefelle som har rett til å tre inn i leieavtalen ved leierens/arbeidstakerens død. Dette er i samsvar med bestemmelsene i gjeldende husleielov § 31 tredje ledd. Har en ektefelle trådt inn i leieavtalen, har eventuelle husstandsmedlemmer ingen adgang til å ta over leieforholdet ved denne ektefellens død. Også dette svarer til gjeldende rett.

Gjeldende husleielov har ingen særlig bestemmelser om ektefellens adgang til å overta tjenestebolig ved oppløsning av samlivet i levende live. Det er antatt at ektefellen kan fortsette i leieforholdet hvis leieren/arbeidstakeren fraflytter boligen, og at ektefellen også kan få overta leieforholdet etter separasjon eller skilsmisse. Tilknytningen til arbeidsforholdet består imidlertid fortsatt, slik at det reduserte oppsigelsesvernet for tjenesteboliger vil gjelde hvis den utflyttede leierens arbeidsforhold opphører. Utvalget foreslår ingen ny bestemmelse på dette punkt.

Blir bytteretten videreført, er hele utvalget enig om at denne ikke skal gjelde for tjenesteboliger. Dette går fram av siste punktum i annet ledd.

Begrensningen av oppsigelsesvernet går fram av tredje ledd. Oppsigelsesvernet for tjenesteboliger etter utkastet er ment å være det samme som etter gjeldende lov. Utvalget antar at det ikke er behov for unntak fra betsemmelsene i § 10-5 første ledd om at en oppsigelse skal ha saklig grunn. Derimot fastslås det i forhold til § 10-5 annet ledd, jf. § 10-12, at oppsigelsen kan settes til side bare når særlige grunner gjøre det rimelig. Retten skal spesielt påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist. Når det gjelder innholdet av kriteriet særlige grunner viser utvalget til rettspraksis og teori omkring bestemmelsen i någjeldende husleielov.

I tredje ledd tredje punktum videreføres begrensningen av oppsigelsesvernet også i situasjoner der leieren eller leierens ektefelle har fortsatt leieforholdet etter arbeidsforholdets opphør, eventuelt at de har leid en annen bolig av arbeidsgiveren. Bakgrunnen er at det ville være uheldig å framtvinge en rask avslutning av leieforholdet i tilfelle hvor arbeidsgiveren kan gå med på å la leieforholdet fortsette som en overgangsordning etter at arbeidsforholdet er slutt. Særlig er dette aktuelt hvor arbeidstakeren går av for aldersgrensen. Det kan følge av avtalen at tilknytningen til arbeidsforholdet skal opphøre i slike tilfelle, og at lovens alminnelige bestemmelser skal gjelde for leieforholdet. Om dette er tilfelle eller ikke, må avgjøres konkret.

3.12.4 Til § 12-4 Utleie av egen bolig

Paragrafen har særbestemmelser for utleie av bolig som utleieren selv har brukt som bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Utvalget har under 2.12.5 gjort rede for bakgrunnen for forslaget.

Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet.

Utleie av egen bolig skjer ofte møblert, og dette er et av forholdene som tilsier at det skal gjelde egne regler for disse leieforholdene. Det er likevel ikke noe vilkår for bruk av unntaksbestemmelsene at boligen utleies møblert.

Unntaksbestemmelsene skal bare gjelde når utleie skjer ved midlertidigfravær. I dette ligger at utleieren må ha til hensikt å komme tilbake til boligen. Det er derimot ikke noe krav at en oppsigelse er begrunnet i at utleieren rent faktisk skal komme tilbake til boligen. Det bør trekkes grenser for hva som skal godtas som midlertidig fravær, og utvalget er kommet til at en grense på fem år vil være passende. ønsker utleieren å leie boligen for mer enn fem år, får han eventuelt inngå en tidsbegrenset avtale for dette tidsrommet.

Skal utleieren kunne påberope seg unntaksbestemmelsene, må leieren før avtalen inngås skriftlig ha fått opplysning om at avtalen gjelder en bolig som utleieren selv har brukt, og som han akter å ta i bruk igjen etter det midlertidige fraværet. På denne måten vil leieren være klar over at det gjelder et leieforhold hvor hans rettigheter er begrenset. Opplysningen kan gå fram av selve leiekontrakten, men det er også at tilstrekkelig at leieren i forbindelse med avtaleinngåelsen har fått de nødvendige opplysninger.

Det følger av annet ledd at bestemmelsene i kapittel 8 om framutleie av del av bolig og framutleie av bolig ved midlertidig fravær ikke skal gjelde for disse leieavtalene. Utleieren har i disse tilfellene en særlig interesse av å kunne føre kontroll med hvem som bruker boligen. Utvalget har ikke funnet det nødvendig å gjøre unntak fra bestemmelsen i § 8-4 om framutleie ved tidsbestemte leieavtaler; i disse tilfellene kan utleieren for å unngå framutleie måtte godta at leieren sier opp leieforholdet med vanlig varsel.

Utvalget har ikke funnet å ville begrense leierens adgang til å ta husstandsmedlemmer inn i boligen.

Skal bytteretten videreføres, er hele utvalget enige om at den ikke bør gjelde for de forholdene som her er omhandlet. Det går fram av tredje ledd.

De viktigste særbestemmelsene for utleie av egen bolig går fram av fjerde ledd. Det gjøres her generelt unntak fra kapittel 10 om opphør av leieforholdet, medregnet bestemmelsene om oppsigelsesvern. Bare reglene om leiers dødsfall og om oppsigelsesfristene skal gjelde.

Avtalen kan inngås for bestemt tid eller på oppsigelse. Er avtalen inngått på bestemt tid, kan ingen av partene si opp leieforholdet i denne perioden, om ikke annet følger av avtalen. Innskrenkningene i adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler (§ 10-3) gjelder ikke ved utleie av egen bolig. Er leieavtalen gjort oppsigelig, kan leieren ikke bringe oppsigelsen inn for retten etter § 10-12. Formkravene til oppsigelser gjelder ikke, og heller ikke kravene til oppsigelsesgrunn. Unntaksbestemmelsene tilsvarer i hovedsak særbestemmelsene i gjeldende lov for bl.a. helt møblerte boliger.

Utvalget foreslår at § 10-13 om leiers død skal gjelde. Både utleieren og leierens dødsbo bør kunne avslutte leieforholdet ved leiers død, hvis da ikke husstandsmedlemmer ønsker å overta leieforholdet.

Det følger av annet punktum i fjerde ledd at leieren alltid skal ha krav på varsel som nevnt i § 10-10 før fraflytting med mindre leieavtalen er inngått for bestemt tid. Selv om oppsigelsesvernet ikke skal gjelde, må leieren ha noe tid på seg før en oppsigelse får effekt.

I femte ledd er det fastslått at lovens bestemmelser gjelder fullt ut hvis utleiers fravær har vart i mer enn fem år, og utleieren ikke har sagt opp leieforholdet eller oppfordret leieren til å flytte. En slik bestemmelse er nødvendig for å hindre omgåelse av reglene om oppsigelsesvern ved at unntaksreglene for utleie av egen bolig blir påberopt i andre tilfelle enn reglene er ment å gjelde for. Det aktuelle leieforholdet kan ha vart i mindre enn fem år: det avgjørende er lengden av utleiers totale fravær. Som nevnt i tilknytning til paragrafens første ledd, må utleieren finne seg i at lovens alminnelige regler gjelder hvis han vil leie bort sin bolig ved fravær som varer mer enn fem år.

Bestemmelsene i § 10-3 gir full adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for fem år eller mer. Avtalen vil i så fall opphøre uten oppsigelse ved leietidens utløp, og leieren kan ikke påberope noe oppsigelsesvern. En utleier som har leid bort sin egen bolig for fem år eller mer, kan oppleve at avtalen faller bort før tiden, for eksempel ved at leieren misligholder avtalen. I så fall kan en tidsbestemt leieavtale for resten av fraværet måtte inngås for mindre enn fem år. I et slikt tilfelle gjelder ikke unntaksbestemmelsene for utleie av egen bolig (fraværet er for langvarig) og heller ikke den ubegrensede adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig (leietiden er for kort). Utleieren må da falle tilbake på bestemmelsene i § 10-3 som åpner for at tidsbestemt leieavtale for mindre enn fem år kan inngås hvis husrommet skal brukes av utleieren selv, leieren er gjort kjent med dette, og husrommet ved leietidens utløp virkelig skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen (dvs. at utleieren skal flytte tilbake). Utvalget antar at utleiers interesser på denne måten er tilstrekkelig ivaretatt.

3.13 Kap. 13 Prosessuelle bestemmelser

3.13.1 Til § 13-1 Voldgift

Paragrafen fastsetter at avtalebestemmelse om at tvister som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, bare er bindende dersom avtalen om voldgiftsbehandling er inngått etter at tvisten oppsto. Bestemmelsen er i hovedsak en videreføring av någjeldende husleielov § 51 tredje ledd, men det foreslås en endring sammenliknet med gjeldende lov. Tilsvarende bestemmelse finnes blant annet i kredittkjøpsloven av 1985 § 2 annet ledd

Bakgrunnen for bestemmelsen er først og fremst at voldgiftsbehandling kan være kostbart, både sett i forhold til partenes økonomi og i forhold til de verdier som er omtvistet. Utgifter til honorering av dommere, som ofte må hentes fra godt betalte stillinger andre steder, kan lett komme opp i større beløp enn det en vanlig rettergang vil koste. Advokatutgiftene er i praksis de samme, øvrige saksomkostninger likeså. For det annet har utvalget lagt vekt på at det er en meget begrenset adgang til å få overprøvet avsagte, men angivelig uriktige voldgiftsavgjørelser, jf. de ugyldighetsgrunner som er regnet opp i tvistemålsloven av 1915 §§ 467 og 468.

Bestemmelsen gjelder bare ved leie av bolig, og dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov. Bakgrunnen for endringen er først og fremst at det er et større behov for voldgiftsbehandling av tvister knyttet til leie av lokale, og at voldgiftsavgjørelsen er umiddelbart bindende og derfor tidsbesparende. Normalt vil leiere av lokale kunne overskue rekkevidden av en voldgiftsbestemmelse, og de vil lettere kunne bære de kostnadene som påløper ved voldgiftsbehandlingen. I slike leieforhold vil partene også kunne ha et legitimt ønske om å unndra tvisten fra den offentlighet som følger med en vanlig rettergang.

Forhåndsavtale om voldgiftsbehandling skal således ikke kunne avskjære leier av bolig fra å få saken prøvet av de ordinære domstoler. Bestemmelsen er derimot ikke til hinder for at partene inngår avtale om voldgiftsbehandling av allerede oppståtte tvister.

Når det heter at avtalen om voldgiftsbehandling av tvister ikke er bindende, innebærer det at begge parter kan påberope seg ugyldighetsgrunnen. En kunne tenke seg at avtalen skulle være bindende for utleieren, men dette kunne skape en vanskelig situasjon der leieren kunne påstå saken avvist hva enten utleieren gikk til de ordinære domstoler eller voldgiftsretten, jf. tvistemålsloven § 452 tredje ledd.

3.13.2 Til § 13-2 Oppmannsavgjørelse

Paragrafen inneholder bestemmelser om oppmannsavgjørelse og domstolsprøving av tvister vedrørende hva som er markedsleie etter § 3-1 og gjengs leie etter § 4-3. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten motstykke i gjeldende husleielov.

Det framgår av første ledd første punktum at dersom partene ikke kommer til enighet om hva som er markedsleie eller gjengs leie, kan begge parter kreve at leien blir fastsatt av en oppmann.

Bakgrunnen for bestemmelsen er dels at dette tvistespørsmålet vil oppstå med jevne mellomrom i de fleste leieforhold, og at en vanlig rettergang derfor er for tid- og ressurskrevende både for partene og for rettsapparatet. Videre har en lagt vekt på at avgjørelsen forutsetter både innsikt i markedsforholdene på stedet, og en viss bygningsteknisk kyndighet, og denne kunnskap vil ikke domstolene alltid besitte fullt ut.

Utkastet inneholder ingen bestemmelse om hvilke kvalifikasjoner oppmannen skal ha. Utvalget antar at det vanlige vil være å oppnevne en takstmann e.l. sakkyndig med erfaring fra og innsikt i forholdene på det lokale leiemarked.

Utvalget har heller ikke funnet grunn til å foreslå bestemte regler om framgangsmåten ved oppmannens fastsetting av leien. Er partene enige om å følge en bestemt framgangsmåte, er dette bindende for oppmannen. Ellers synes det hensiktsmessig å overlate til oppmannen selv å bestemme framgangsmåten. For å tilveiebringe et forsvarlig avgjørelsesgrunnlag må oppmannen til vanlig innhente begge parters syn på spørsmålet, og i tillegg foreta en befaring av det aktuelle husrommet.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at vederlag etter § 11-6 skal fastsettes av en oppmann dersom partene ikke kommer til enighet. Begrunnelsen for regelen er stort sett den samme som etter første punktum.

Oppmannens avgjørelse etter første ledd må utformes skriftlig, noe som kommer til uttrykk i tredje ledd første punktum.

Bestemmelsen stiller ikke bestemte krav til innholdet i oppmannens avgjørelse, men det må kreves at partene på grunnlag av den skriftlige avgjørelse kan slutte hvilken leie eller hvilket vderlag som er fastsatt.

Det framgår av annet ledd at herreds- eller byretten i den rettskrets eiendommen ligger oppnevner oppmannen dersom partene ikke kommer til enighet om valg av oppmann.

Bestemmelsen her innebærer at tvister vedrørende hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3 ikke kan bringes inn for domstolene uten at det er oppnevnt en oppmann. Det samme gjelder som hovedregel dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer, se § 11-6 annet ledd. Derimot er det ikke noe ubetinget krav for domstolsprøving at det faktisk foreligger en avgjørelse av oppmannen, jf. nedenfor.

Det framgår av tredje ledd første punktum at oppmannens avgjørelse kan bringes inn for herreds- eller byretten til overprøving. Saken bringes inn for retten ved stevning, jf. utkastet § 14-3 og tvistemålslovens § 275, der det er fastsatt at saker mellom leier og utleier etter denne lov er unntatt fra kravet om forliksmekling.

Stevningen må være uttatt senest 30 dager etter at oppmannens skriftlige avgjørelse er mottatt av vedkommende part. Etter utvalgets oppfatning må partene ha såpass tid til å vurdere om de kan godta avgjørelsen.

Bringes saken inn for retten, skal den prøve alle sider av saken. I denne forbindelse er den foreliggende oppmannsavgjørelse bare å anse som et bevis; retten skal selv fastsette beløpet. Det framgår av tredje ledd annet punktum at tvisten kan bringes inn for herreds- eller byretten ved stevning dersom oppmannens avgjørelse ikke foreligger innen to måneder etter oppnevningen. I disse tilfellene kan saken bringes inn for retten uten at det foreligger en oppmannsavgjørelse.

Bestemmelsen gir bare adgang til å bringe saken inn for retten to måneder etter oppnevningen; finner partene det hensiktsmessig, kan de avvente oppmannens avgjørelse selv om det trekker ut i tid.

Det er uten betydning om oppmannen er oppnevnt av partene i fellesskap eller av retten; i begge tilfelle kan saken bringes inn for retten dersom avgjørelsen ikke foreligger innen fristen på to måneder.

Det framgår av fjerde ledd at en oppmannsavgjørelse som ikke blir brakt inn for retten innen fristen på 30 dager, har virkning som rettskraftig dom. Denne del av bestemmelsen er på linje med forbrukertvistlovens § 11 tredje ledd.

Loven har ingen regel om hvilken av partene som skal bære omkostningene som påløper ved avgjørelsen i tilfelle der saken ikke bringes inn for retten. Utvalget legger til grunn at oppmannen opptrer i begge parters interesse, og det synes derfor naturlig at seg imellom deler ansvaret for oppmannens honorar med en halvpart på hver. De omkostninger en part pådrar seg ved å konsultere advokat eller andre sakkyndige, bør bæres av parten selv. Det samme gjelder andre sideutgifter partene måtte pådra seg, for eksempel utgifter til telefon, porto o.l.

3.13.3 Til § 13-3 Midlertidig bruksrett

Bestemmelsen gir retten adgang til ved kjennelse å gi midlertidig bruksrett til den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier etter reglene i lovens kapittel 8, 9 eller 12. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er uten direkte motstykke i den någjeldende husleielov. Så langt det gjelder bytte av bolig, er det en tilsvarende bestemmelse i husleielovens § 32 a femte ledd, og når det gjelder overføring av obligasjonsleiligheter finnes tilsvarende bestemmelse i § 49 fjerde ledd. For øvrig kan en domstol ved kjennelse gi midlertidig bruksrett etter de generelle reglene i tvangsfullbyrdingloven kapittel 15.

Det første vilkåret for ved kjennelse å gi midlertidig bruksrett, er at leieren eller den som kreves godkjent, har reist sak mot utleieren. Både leieren selv og den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier, kan reise sak mot utleieren. Har leieren selv godtatt utleiers avslag, vil dette allikevel avskjære andre fra å reise sak mot utleieren.

Videre kreves det at saksøkeren framsetter begjæring om midlertidig bruksrett mens rettergangen pågår.

Verken leieren eller den som kreves godkjent har noe ubetinget krav på at begjæring om midlertidig bruksrett blir tatt til følge, jf. uttrykket kan i første ledd. Dersom retten finner det sannsynlig at vilkårne for framutleie, opptak i husstand eller overføring er innfridd, og at godkjenningsnektingen ellers ikke har saklig grunn, bør begjæringen normalt imøtekommes. Hvorvidt midlertidig bruksrett skal tilstås avhenger således først og fremst av en forhåndvurdering av sakens sannsynlige utfall. Er det sannsynlig at saksøkeren vil vinne fram, er det liten grunn til å avslå begjæringen om midlertidig bruksrett. Vilkårene for å bli tilkjent midlertidig bruksrett etter denne bestemmelse er derfor lempeligere enn det som følger av reglene i tvangsfullbyrdingsloven kapittel 15.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen her også gjelder i de tilfellene der retten til framutleie eller overføring er hjemlet i partenes avtale, jf. utkastet §§ 8-1 og 9-1.

I tiden før sak er reist, kan det framsettes begjæring om midlertidig forføyning etter reglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring kapittel 15, men dette forutsetter at det foreligger en sikringsgrunn som nevnt i lovens § 15-2.

Dersom utleieren krever det, kan retten sette som vilkår for å tilkjenne midlertidig bruksrett at saksøkeren stiller sikkerhet. Retten avgjør på fritt grunnlag om sikkerhet skal kreves, og i tilfelle sikkerhetens art og omfang.

Avgjørelsen om midlertidig bruksrett skal treffes av den domstol som har saken til behandling, ikke av namsretten. Avgjørelsen treffes ved kjennelse.

Retten er ikke bundet av den kjennelse som er avsagt senere i saken. Det kan under sakens videre behandling dukke opp nye momenter som stiller saken i et annet lys, eller det kan på annen måte vise seg at godkjenningsnektingen var saklig begrunnet.

Det framgår av annet punktum at saksbehandlingsreglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring kapittel 15 gjelder tilsvarende så langt de passer. Etter bestemmelsen her er det den domstolen som saken verserer for som er kompetent til å treffe avgjørelse i saken, ikke namsretten. Reglene om sikringsgrunn i § 15-2 gjelder ikke.

3.13.4 Til § 13-4 Foregrepet tvangskraft

Paragrafen åpner for at dom som ikke tilsidesetter utleiers oppsigelse av leier etter bestemmelsene i § 10-12 gis foregrepet tvangskraft. Bestemmelsen, som gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, er en videreføring av den någjeldende husleielov § 39 tredje ledd. Noenlunde tilsvarende bestemmelse finnes i tvistemålsloven § 148.

Bestemmelsen i første punktum krever at det er avsagt dom som nevnt i § 10-12, og at oppsigelsen ikke er satt til side.

En dom i sak utleieren har anlagt etter § 10-12 vil være tvangsgrunnlag for fraviking hva enten det er gjelder en fullbyrdings- eller fastsettelsesdom, jf. tvangsfullbyrdingsloven § 4-1 annet ledd bokstav (a) og § 13-2 tredje ledd bokstav (c). Dommen kan ikke kreves fullbyrdet før den er rettskraftig, jf. samme lovs § 4-12. Bestemmelsen her representerer et unntak fra § 4-12; avgjørelsen kan tillegges tvangskraft fra og med domsavsigelsen.

Det er en forutsetning at utleieren framsetter begjæring om foregrepet tvangskraft. Begjæringen kan framsettes både før og etter at saken er tatt opp til doms. Det er også adgang til å frasette begjæringen etter at dommen er avsagt, men før ankefristen er ute. Etter at dommen er påanket, kan ankedomstolen gi samtykke, jf.nedenfor.

Retten kan gi samtykke til at tvangsfraviking skjer før dommen er rettskraftig. Slikt samtykke skal bare gis dersom særlige grunner taler for det; det mest aktuelle i så måte er at leieren oppførsel er slik at han må fjernes mer eller mindre umiddelbart for å forhinde ytterligere skade på husrommet e.l. Bestemmelsen kan imidlertid tenkes anvendt også i andre situasjoner, for eksempel dersom det er avsagt uteblivelsesdom eller dersom leieren under rettergangen har erkjent at oppsigelsen er lovlig og heller ikke vil virke urimelig.

Retten kan stille som vilkår at utleieren stiller sikkerhet. Retten avgjør på fritt grunnlag om sikkerhet skal kreves, og i tilfelle sikkerhetens art og omfang.

Gir retten samtykke etter reglene i denne paragraf, kan tvangsfraviking begjæres umiddelbart.

Det framgår av annet punktum at samtykke etter første punktum kan gis av ankedomstolen etter at dommen i underinstansen er påanket.

3.13.5 Til § 13-5 Muntlig saksforberedelse

Paragrafen påbyr muntlig saksforberedelse etter reglene i tvistemålsloven § 303 flg. i tilfelle der Kongen med hjemmel i domstolsloven § 20 har fastsatt at saker etter denne lov skal styres selvstendig av en eller flere av dommerne. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende lov, men kan i en viss utstrekning ses på som en videreføring av någjeldende husleielov § 53 annet ledd annet punktum.

Bestemmelsen må ses på bakgrunn av at muntlig saksforberedelse tidligere har vist seg å være fordelaktig i husleiesaker. Ved Oslo husleierett ble en uvanlig høy prosent av sakene forlikt, noe som delvis kan tilskrives den muntlige saksforberedelsen.

Bestemmelsen inneholder ikke noe påbud om å legge husleiesakene til en eller flere av dommerne; Kongen står fritt i så måte.

3.14 Kap. 14 Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser. m.m

3.14.1 Til § 14-1. Ikrafttredelse

Paragrafen fastsetter at loven trer i kraft fra det tidspunkt kongen bestemmer.

3.14.2 Til § 14-2 Overgangsbestemmelser

Paragrafen inneholder overgangsbestemmelser. Det foreslås spesielle overgangsregler for husleiereguleringsloven kapittel II, jf. § 14-3.

I første ledd er det fastsatt at loven gjelder fullt ut for avtale inngått etter lovens ikrafttreden. Det er, ihvertfall som utgangspunkt, avtaletidspunktet som utgjør det mest hensiktsmessige skjæringspunkt for virkeområdet for henholdsvis gammel og ny lov. I annet ledd er det foreslått bestemmelser som innebærer at reglene i loven her i stor utstrekning kommer til anvendelse også på eldre tidsubestemte avtaler.

Det framgår av annet ledd første punktum at den nye husleieloven gjelder for tidsubestemt avtale fra utløpet av den lengste av oppsigelsesfristene, regnet fra lovens ikrafttredelse. På hvilket tidspunkt den nye lov får anvendelse på eksisterende leieavtaler avhenger dels av ikrafttredelsestidspunktet, dels av oppsigelsesfristens lengde. Er oppsigelsesfristen av ulik lengde for henholdsvis leier og utleier, ligger det i formuleringen at den lengste fristen er avgjørende. I den utstrekning bestemmelsene i leieavtalen stiller leieren gunstigere enn det som følger av den nye loven, kan leieren påberope seg avtalen, jf. utkastet § 1-3.

I annet ledd bokstav a til e er det foreslått visse unntak fra eller endringer i den nevnte hovedregelen.

I bokstav a er det fastsatt at bestemmelsen i § 3-1 om at leien skal settes til ett bestemt beløp først skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bakgrunnen for bestemmelsen er omtalt i de generelle motivene punkt 2.14.1.

Bestemmelsen i boktav b innebærer at reglene om oppsigelse i lovens kapittel 10 får anvendelse på enhver oppsigelser som avgis etter at loven tok til å gjelde. Til vanlig vil bestemmelsene om oppsigelse i kapittel 10 således ta til å gjelde på et tidligere tidspunkt enn loven ellers. Bakgrunnen for bestemmelsen er et ønske om å ha så klare og lett praktiserbare bestemmelser som råd på dette punkt.

De nye reglene om vederlag for forbedringer i § 11-6 skal etter bokstav c bare gjelde dersom utleiers samtykke er gitt etter at loven tok til å gjelde. Bakgrunnen for bestemmelsen er de nye reglene om vederlag for påkostninger går lenger enn de tilsvarende bestemmelsene i gjeldende lov.

Særreglene om visse boligleieforhold i kapittel 12 skal etter bokstav d ikke gjelde for tidsubestemte leieavtaler inngått før lovens ikrafttredelse. Reglene om tjenesteboliger i § 12-3 følger allikevel hovedregelen i annet ledd første punktum. Bakgrunnen for unntakene er nærmere omtalt i de generelle motivene.

I bokstav e er det foreslått særlige overgangsregler med sikte på de prosessuelle reglene i den nye husleieloven.

Etter utkastet § 13-1 er det ved lokalleie adgang til å avtale voldgiftsbehandling av framtidige tvister, mens gjeldende husleielov setter et generelt forbud mot forhåndsavtalt voldgift. Har partene – i strid med någjeldende husleielov – truffet avtale om voldgiftsbehandling av framtidige tvister ved leie av lokale, blir denne avtalebestemmelsen etter bokstav eførste punktum heller ikke gyldig under de nye reglene.

Bestemmelsene i §§ 13-3 og 13-5 om midlertidig bruksrett og muntlig saksforberedelse kan etter bokstav b annet punktum anvendes dersom dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse.

I bokstav e tredje punktum er det fastsatt at bestemmelsene om foregrepet tvangskraft i § 13-4 kan anvendes dersom dommen er avsagt etter at loven tok til å gjelde.

Utvalget foreslår å oppheve ankefristen på 14 dager i husleiesaker, og i denne forbindelse er det i bokstav e siste punktum fastsatt en særlig overgangsregel. For dommer forkynt etter at loven er trådt i kraft, er ankefristen to måneder, jf. tvistemålsloven § 360.

I tredje ledd er det uttrykkelig fastsatt at leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett regnes som tidsubestemt. Bakgrunnen for bestemmelsen er nærmere omtalt i de generelle motivene. Det følger av borettslagsloven § 38 første ledd første punktum at den nye loven får anvendelse på eldre leieavtaler tidligst seks måneder etter loven her er trådt i kraft.

Bestemmelsene i fjerde ledd gjelder tidsbestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse.

I fjerde leddførste punktum er det slått fast at bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 12 ikke skal gjelde for avtaler inngått før lovens ikrafttredelse. Er avtalen uoppsigelig, har begge parter vern for sine retter etter avtalen i tiden fram til avtalt opphørsdato.

De prosessuelle reglene i den nye husleieloven får allikevel anvendelse på eldre tidsbestemte leieavtaler i samme utstrekning som på tidsubestemte, jf. fjerde ledd annet punktum. Så langt det gjelder de prosessuelle reglene er det således ingen forskjell på de tidsbestemte og tidsubestemte avtalene.

I fjerde ledd tredje punktum er det presisert at leieavtale som bare kan sies opp av en av partene og avtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold regnes som tidsubestemt i forhold til reglene her. Leieavtalen mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett, skal allikevel regnes som tidsubestemt selv om utleieren bare kan si opp dersom leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold, jf. tredje ledd.

3.14.3 Til § 14-3 Opphevelse og endringer av andre lover

Det framgår av første leddførste punktum at lov om husleie av 16. juni 1939 nr. 6. oppheves fra samme tid den nye loven trer i kraft. I annet punktum er det bestemt at reglene i husleielovens kapittel 9 om bortleie av bolig mot lån fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før den nye lovens ikrafttredelse.

I annet ledd er det foreslått en rekke endringer i andre lover.

Nr. 1. Lov om rettergangsmåten for tvistemål av 13. august nr. 6

Til § 23 nr. 5

Utvalget foreslår at søksmål etter reglene i lov...om husleieavtaler alltid skal kunne reises i den rettskrets eiendommen ligger.

Det har vært tvil omkring anvendelsen av tvistemålsloven § 23 i husleiesaker. Etter forslaget her skal alle typer av saker etter reglene i den nye husleieloven kunne reises ved eiendommens verneting. Krav om tilbakebetaling av ulovlig betalt husleie, jf. § 4-4 skal for eksempel alltid kunne reises ved eiendommens verneting. Etter utvalgets oppfatning vil det i en del tilfelle være behov for en bestemmelse som dette.

Til § 274 nr. 10

Utvalget foreslår i § 274 nr. 10. et nytt unntak fra kravet om forliksmekling, jf. § 272. I tvistesaker mellom utleier og leier etter reglene i lov...om husleieavtaler er det ikke påkrevd med forliksrådsbehandling. I gjeldende husleielov er oppsigelsessaker unntatt fra forliksmekling, og utvalget finner at de beste grunnet taler for å gjøre dette unntaket generelt. Det er grunn til å understreke at tvister mellom leiere ikke er omfattet av unntaket. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er dels at forliksrådsbehandling er tidkrevende, dels at saker etter lov om husleieavtaler ofte er lite egnet for behandling i forliksrådet.

Nr. 2. Lov lov om borettslag av 4. februar 1960 nr. 2.

Til § 34:

I borettslag er andelseiernes bruksrett til boligen konstruert som en leierett. Gjennom borettslagsloven § 34 er husleieloven gitt anvendelse på dette leieforholdet så fremt ikke annet følger av bestemmelsene i denne lov. Enkelte av bestemmelsene i borettslagsloven kapittel 6 gjør unntak fra husleieloven, men også ellers følger det mer indirekte av de øvrige regler om forholdet mellom borettslag og andelseier at husleieloven ikke kan anvendes fullt ut.

Utvalget antar at det er behov for en revisjon av borettslagsloven innen ikke altfor lang tid. Reguleringen av bruksrettsforholdet bør da gjennomgås på nytt. Det kan også hende at reguleringen av bruksrettsforholdet i borettslag og i seksjonssameier bør sammenholdes med tanke på en samordning. Utvalget vil på denne bakgrunn ikke foreslå vesentlige endringer i reglene om andelseierens bruksrett nå.

Innføringen av en ny husleielov gjør det likevel nødvendig med en endring av borettslagsloven § 34, om ikke annet så for å justere henvisningen til husleieloven. Utvalget har vurdert å videreføre en ren henvisning til husleieloven, uten hensyn til om alle bestemmelsene passer. Dette er dagens løsning. I husleieloven er det bestemt at kapittel 9 om leie av bolig mot lån ikke skal gjelde for borettslag og boligaksjeselskaper (husleieloven § 42 siste ledd). Det er dessuten tatt inn bestemmelser om boligens stand ved overtakelse og om utleiers vedlikeholdsplikt (husleieloven §§ 13 fjerde ledd og § 18 annet ledd annet punktum) som riktig nok gjelder for alle boligleieavtaler som gir leieren en uoppsigelig leierett i minst 10 år, men som er gitt spesielt med tanke på borettslag, boligaksjeselskaper og obligasjonsleiligheter. Det er på det rene at flere andre bestemmelser i husleieloven ikke uten videre kan brukes i borettslagsforhold, selv om det ikke er gjort uttrykkelig unntak. Som eksempel kan nevnes bestemmelsene om bytterett og bestemmelsene om husstandsmedlemmers rett til å overta leieretten ved dødsfall (se nedenfor).

Etter utvalgets oppfatning kan denne generelle henvisningen til husleieloven skape tvil om hvilke regler som gjelder i forholdet mellom borettslag og andelseier. Utvalget foreslår derfor at henvisningen blir supplert med unntak for bestemmelser som ikke kan anvendes i forholdet mellom borettslag og andelseier. Selv med et slikt unntak må det i noen utstrekning tas hensyn til borettsforholdets egenart, og det bør derfor gjøres et forbehold om at bestemmelsene i husleieloven bare kan anvendes så langt de passer. På den måten blir det for eksempel unødvendig å gjøre særskilt unntak for alle bestemmelser som gjelder lokale, og som derfor ikke er aktuelle i forholdet mellom andelseier og borettslag. Disse bestemmelsene behøver derfor bare nevnes som unntak når de er plassert i tilknytning til andre bestemmelser som også skal unntas.

I første ledd i borettslagsloven § 34 foreslås etter dette at henvisningen til husleieloven justeres, og at ordene så langt de passer tas inn.

Nytt annet ledd har en opplisting av bestemmelser som ikke kan anvendes i forholdet mellom andelseier og borettslag. Det er tale om bestemmelser som ikke kan forenes med reglene om borettshaverens posisjon som andelseier i laget. Blir boligen framleid, gjelder husleielovens bestemmelser i den utstrekning de ellers gjelder for framleieforhold, uten hensyn til unntakene her. Videre er unntakene uten betydning hvor borettslaget leier ut husrom som ikke er knyttet til andel, det være seg lokale eller bolig (jf. borettslagsloven § 1 tredje ledd og § 2).

Bokstav a gjelder unntak for to av paragrafene i kapittel 3 om leien. Bestemmelsen i § 3-1 første ledd om at leien skal fastsettes til et bestemt beløp, og bestemmelsen i paragrafens annet ledd om fastsettelse av leie hvor beløpet ikke er avtalt, kan ikke brukes i borettslag. I borettslaget fastsettes leien av styret på grunnlag av budsjett over lagets inntekter og utgifter. I praksis oppgis et beløp i leiekontrakten, men dette beløpet kan endres etter styrets vedtak når forholdene gjør det nødvendig. Andelseieren kan ikke påberope seg at det er avtalt en bestemt leie. På den annen side kan heller ikke et styre eller et flertall på generalforsamling vedta å innkreve en høyere leie enn det ellers er grunnlag for, bare med den begrunnelse at den høyere leien følger av andelseierens leiekontrakt.

Bestemmelsen i § 3-8 om at det ikke kan kreves andre eller større pengebeløp enn det som følger av kapitlet, må selvsagt ikke være til hinder for at borettslaget på vanlig måte krever innskudd av andelseieren. For øvrig følger det av borettslagsloven hvilke ytelser som kan kreves av andelseieren.

Bokstav b inneholder unntak for kapittel 4 om leieprisvern. Bestemmelsene med forbud mot urimelig leie og om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie kan overhodet ikke brukes i forholdet mellom andelseieren og borettslaget. Utvalget viser til det som er sagt ovenfor om leiefastsettelsen.

I bokstav c er det gjort unntak for § 5-3, som er mindretallets forslag til bestemmelse om tvungent vedlikehold. Mislighold av utleiers vedlikeholdsplikt kan forekomme også i borettslag, men en konflikt mellom lagets flertall og et mindretall, eventuelt en enkelt andelseier, kan ikke godt løses ved kommunens mellomkomst i form av vedtak om tvungen utføring av vedlikehold.

Bokstav d gjør unntak for bestemmelsen i § 6-4 tredje ledd annet punktum om forandringer av husrommet som ikke kan utføres uten leierens samtykke. I ordinære leieforhold må utleieren finne seg i at forandringer som medfører ulemper og verdireduksjon for leieren, ikke kan gjennomføres i leietiden. Dette er en følge av at utleieren har disponert over eiendommen for dette tidsrommet. Får ikke utleieren samtykke fra leieren, må han vente til leietiden er ute, eventuelt si opp hvis avtalen er oppsigelig. I borettslagsforhold er bruksretten prinsipielt av varig karakter, og forandringer kan ikke godt vente til leietiden er ute. Det gjelder her spørsmål om fellesskapets forvaltning av egen eiendom, og det er de selskapsrettslige reglene, først og fremst bestemmelsene i borettslagsloven § 46 annet ledd, som avgjør i hvilken grad et mindretall må finne seg i at boligen blir forandret.

Bokstav e har unntak for kapittel 7 i husleielovutkastet. Det kapitlet har bestemmelser om beboerrepresentasjon som ikke passer i borettslagsforhold. Andelseiernes representasjon i lagets organer avgjøres av borettslagsloven. De viktigste organene er styre og generalforsamling, men loven har også bestemmelser om naboutvalg (borettslagsloven § 50a). Slike naboutvalg er neppe vanlige i borettslagene, men til gjengjeld er det mange mer uformelle ordninger med oppgangstillitsmenn, husmøter o.l. Det er ikke behov for å supplere disse ordningene med beboerrepresentasjon etter husleieloven.

I bokstav f er det unntak for §§ 8-3 og 8-4. Den første av disse bestemmelsene gir boligleieren en begrenset adgang til å leie ut hele boligen ved midlertidig fravær. Dette er spørsmål som for borettslagsforhold er regulert i borettslagsloven § 34a. Borettslagets kooperative karakter innebærer at det har til formål å skaffe medlemmene bolig, ikke utleieobjekter, og laget er sammenslutning av beboere, ikke av utleiere. Dette medfører at adgangen til framleie ikke kan være fri. På den annen side skal borettshaverne kunne leie ut sin bolig i situasjoner hvor det er legitimt behov for det. Avveiningen mellom den enkelte andelseiers interesser på den ene siden og fellesskapets interesser på den annen bør skje på grunnlag av borettslagslovens bestemmelser, ikke på grunnlag av § 8-3 i husleieloven.

Den andre bestemmelsen, § 8-4, gjelder en begrenset adgang til framleie når leieavtalen er inngått for bestemt tid. Bruksrettsforholdet mellom andelseier og borettslag kan ikke gjøres tidsbestemt (borettslagsloven § 35 første ledd), og § 8-4 blir derfor uten interesse her.

De øvrige bestemmelsene i kapittel 8 i husleielovutkastet bør derimot kunne brukes også i borettslag. En adgang til å framutleie del av bolig, jf. § 8-2, er nok i samsvar med den praksis som allerede er etablert. Bestemmelsene om framleierens stilling (§ 8-5), om opptak av husstandsmedlemmer (§ 8-6), om forbud mot framleie og husstandsopptak som fører til overbefolkning (§ 8-7), og om utleiers godkjenningsnekting (§ 8-8) bør alle gjelde også i borettslag.

Unntaket i bokstav g gjelder kapittel 9 i husleielovutkastet om personskifte. De fleste av disse bestemmelsene er uaktuelle i borettslagsforhold. Retten til boligen må her følge retten til andelen. For eksempel blir det ikke rom for noen adgang for husstandsmedlemmer til å overta leieretten uavhengig av eierforholdet til andelen. Bytteretten, som en del av utvalget vil opprettholde, har heller ingen plass i borettslagsforhold ved siden av reglene om overføring av andelen. Med hensyn til ektefellens rett til å bli værende i tidligere felles bolig har någjeldende lov skapt enkelte uklarheter. I loven forutsettes det at reglene om rett til å tre inn i leieforhold gjelder ved separasjon, skilsmisse og oppløsning av husstandsfellesskap (se borettslagsloven § 39). Antakelig ville det ha vært mer konsekvent å anvende reglene om at ektefelle eller samboer kan gis en bruksrett til den annens bolig i slike tilfelle (se ekteskapsloven av 1991 § 68). Å operere med en leierett uavhengig av andelseierforholdet er en anomali i borettslagsforhold, og konsekvensen av dette er delvis tatt ved at den gjenboende ektefellen eller samboeren må overta andelen hvis den kommer på salg – ellers faller bruksretten bort (borettslagsloven § 39). Utvalget har vurdert å foreslå endringer i disse bestemmelsene. Fordi det ligger i utkanten av utvalgets mandat, er utvalget imidlertid kommet til at slike endringer bør utstå til en nærmere gjennomgang av borettslagsloven.

Utvalget foreslår derfor at unntaket for kapittel 9 ikke skal omfatte § 9-3 annet og tredje ledd som gir ektefelle og samboer (husstandsmedlem) rett til å overta leieforholdet. Hvis leieretten overføres etter disse bestemmelsene, bør § 9-7 om gjennomføring av leierskiftet også gjelde. Hva som ellers skal gjelde om ansvarsovergang m.m. ved overføring av andel i borettslag, skal utvalget ikke behandle.

Bestemmelsen i § 9-3 første ledd om at en ektefelle kan bli tre inn i leiekontrakten når leieren forlater den felles bolig, kan ikke uten videre gjelde i borettslag. Dette må antas å være situasjonen også i forhold til § 31 sjette ledd i dagens husleielov. Det kan ikke antas at en ektefelle i denne situasjonen kan etablere en selvstendig og varig leierett til boligen uavhengig av andelseierforholdet. Tilfellet er heller ikke regulert i borettslagsloven § 39 på linje med tilfellene hvor en ektefelle eller samboer blir værende etter en oppløsning av husstandsfellesskap. På den annen side vil en ektefelle normalt kunne bli boende – uten hinder av framleiereglene – selv om andelseieren flytter ut, men denne retten faller bort hvis andelen blir overført til andre. For samboere blir det ingen forskjell på fraflytting og oppløsning av husstandsfellesskapet. Også dette er forhold som bør reguleres nærmere ved en revisjon av borettslagsloven. Inntil videre bør unntaket for kapittel 9 også omfatte § 9-3 første ledd, uten at det dermed er tilsiktet noen endring av gjeldende rett.

Bokstav h har unntak for de fleste av bestemmelsene i kapittel 10. Det er bare bestemmelsene om oppsigelse på grunn av vesentlig mislighold (§ 10-9), om formkrav (§ 10-11) og om søksmål (§ 10-12) som bør få anvendelse i borettslagsforhold.

I borettslagsforhold kan laget si opp leieavtalen hvis andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, og oppsigelsesfristen er i så fall minst en måned (borettslagsloven § 36). Andelseieren kan si opp leieforholdet med seks måneders varsel (borettslagsloven § 38). Er det laget som sier opp, bygger loven på en forutsetning om at formkravene og søksmålsreglene i husleieloven skal gjelde. Dette betyr at retten kan prøve en oppsigelse, men oppsigelsen kan ikke settes til side ut fra en interesseavveining hvis det først foreligger vesentlig mislighold. På den annen side er oppsigelsen gyldig hvis andelseieren unnlater å reise søksmål innen fristen, og da vil det heller ikke kunne skje noen prøving av om misligholdet var vesentlig og laget derfor hadde adgang til å si opp.

Utvalget foreslå at disse reglene videreføres med de justeringer som husleielovutkastet innebærer. Bestemmelsene i § 10-10 om hva som er vesentlig mislighold, bør gjelde også i borettslag, og bestemmelsen fastslår også at oppsigelsen ikke kan settes til side i disse tilfellene. Utvalget nevner at den nærmere vurdering av vesentlighetskravet kan bli annerledes i borettslagsforhold enn i ordinære husleieforhold på grunn av den tilknytning til boligen som andelseierforholdet skaper. Formkravene til oppsigelsen bør være de samme i borettslagsforhold som i vanlige leieforhold. Utvalget har foreslått at søksmålsbyrden i oppsigelsessaker blir snudd, slik at det er utleieren som må reise søksmål hvis leieren protesterer mot oppsigelsen. På dette punktet bør reglene være de samme i borettslagsforhold som i vanlige leieforhold.

Bokstav i gjør unntak for enkelte bestemmelser i kapittel 11.

Utvalget peker på at tilbakelevering av husrommet er lite aktuelt i borettslagsforhold. Det normale er at andelseieren ved fraflytting overfører andelen, og utleie til den nye andelseieren bør ikke regnes som etablering av et nytt leieforhold (jf. nedenfor om tredje ledd). Konsekvensen bør da være at avslutningen av den fraflyttende andelseiers leieforhold heller ikke regnes som opphør av leieretten med tilhørende tilbakelevering. Unntaksvis kan det likevel skje at andelseieren sier opp leieforholdet uten å overdra andelen. Bakgrunnen i så fall gjerne at andelen ikke lar seg selge på grunn av misforhold mellom husleien og husrommets leieverdi. I slike tilfelle kan det være aktuelt for laget å leie ut boligen til andre enn andelseiere inntil videre. Reglene om tilbakelevering av husrommet bør da gjelde i forholdet mellom borettslag og andelseier.

Bestemmelsen i § 11-6 om vederlag for forbedringer bør ikke gjelde i den situasjonen som er beskrevet ovenfor. Riktig nok kan det sies at laget kan oppnå en fordel på grunn av påkostningene, og at situasjonen for så vidt er parallell med fraflytting i ordinære husleieforhold. Men et økonomisk oppgjør mellom laget og andelseieren på grunn av forbedringer ville bli oppfattet som sterkt urimelig. Ved sin oppsigelse kan andelseieren komme til å påføre de andre andelseierne et tap ved at boligen ikke lar seg leie ut til en leie som dekker boligens andel av felleskostnadene. Vil andelseieren nyte godt av den verdien som forbedringene representerer, bør han være henvist til å bli boende og fortsette å betale sin del av felleskostnadene. Det minnes også om at de tilsvarende bestemmelsene i gjeldende husleielov (§ 38 sjette ledd) bare gjelder ved oppsigelse fra utleiers side, og at leieren ikke har krav på vederlag hvor det foreligger vesentlig mislighold. I og med laget bare kan si opp i tilfelle av vesentlig mislighold, er dagens bestemmelser uaktuelle i borettslagsforhold.

Bestemmelsen i § 11-7 gjelder lokale og er derfor uten interesse i borettslagsforhold. Den nevnes i unntaket sammen med de to andre paragrafene for at det ikke skal oppstå misforståelser.

I bokstav j er det unntak for kapittel 12. Særbestemmelsene for visse boligleieforhold er ikke aktuelle i borettslagsforhold. Borettslagsloven åpner for en øremerking av boliger for særlige grupper (borettslagsloven § 13 sjuende ledd), men ellers må andelseierne ha de samme rettigheter i forhold til laget. Som nevnt tidligere er unntakene i paragrafen her ikke aktuelle ved framleie av borettslagsboliger, og da kan også kapittel 12 komme inn, ikke minst særreglene for utleie av egen bolig i § 12-3.

Utvalget foreslår en presisering i nytt tredje ledd om at utleie til ny andelseier etter overføring av andel ikke skal regnes om stiftelse av nye leieavtale i forhold til kapittel 2 og 11. Bestemmelsene om hvilken stand boligen skal være i ved etablering av leieforholdet, og hvilke misligholdsvirkninger som i den forbindelse kan gjøres gjeldende, passer ikke i disse situasjonene selv om det formelt etableres et nytt leieforholdet. Det samme gjelder bestemmelsene om opphør av leieforholdet og tilbakelevering av husrommet. Det er antakelig riktigst å se det slik at det er andelen med tilhørende rett til å leie som kan overføres i borettslagsforhold, ikke selve leieretten. I forhold til bestemmelsene om overlevering og tilbakelevering er det likevel synspunktet overføring av leierett som er mest treffende. Løsningen samsvarer med gjeldende husleielov § 13 fjerde ledd og § 18 andre ledd.

Nytt fjerde ledd er en videreføring av nåværende annet ledd i borettslagsloven § 34 hvor det fastslås at andelseieren har rett til å leie bolig som er utbedret eller gjenoppført etter ødeleggelse ved brann eller annen hendelig begivenhet. Etter gjeldende husleielov § 13 sjette ledd og § 18 femte ledd faller leieavtalen i slike tilfelle bort, men etter borettslagsloven § 34 annet ledd skal andelseieren ha rett til å leie boligen dersom den blir utbedret eller gjenoppbygget. Som nevnt i merknadene til § 2-9 har ikke utvalget foreslått bestemmelser som svarer til någjeldende husleielov § 13 sjette ledd og § 18 femte ledd, fordi resultatet allerede følger av de alminnelige bestemmelsene om risikofordeling og mislighold. Utvalget har nevnt brann og annen hendelig begivenhet spesielt i bestemmelsen her for å markere at det ikke er tilsiktet noen endring av gjeldende rett i borettslag. Bestemmelsen reiser ellers vanskelige spørsmål når det gjelder forholdet mellom andelseierens stilling som selskapsdeltaker og hans stilling som leier, og den bør vurderes nærmere ved en revisjon av borettslagsloven.

Til § 37

Etter reglene i lov... om husleieavtaler § 10-12 er det utleieren som må reise sak dersom leieren protesterer mot en oppsigelse fra utleiers side. Bestemmelsen her innebærer bare en tilpassing til de nye reglene om søksmålsbyrde m.m. i oppsigelsessaker.

Nr. 3. Lov om husleieregulering m.v. for boliger av 7. juli 1967 nr. 13

Til § 3 annet ledd

Husleiereguleringsloven § 3 angir lovens saklige virkeområde. Husleiereguleringen foreslås avviklet etter en overgangsperiode på ti år, og bestemmelsen her er et ledd i dette.

Husleiereguleringsloven kapittel II skal ikke gjelde for leieavtaler som er inngått etter at lov... om husleieavtaler er trådt i kraft. Ved nyutleie i tiden etter at den nye loven er trådt i kraft, står partene således fritt til å avtale leiens størrelse, med den begrensning som følger av § 4-1 om forbud mot å avtale en urimelig høy leie.

Til § 4 a

Paragrafen inneholder særlige overgangsregler for eksisterende avtaler vedrørende boliger som er undergitt reguleringen i husleiereguleringslovens kapittel II. Formålet med reglene er å sikre en myk overgang til et system med friere leiefastsetting.

Bestemmelsen i første ledd gir begge parter rett til å kreve at det blir fastsatt en gjengs leie etter husleielovens § 4-3 for husrommet uten hensyn til om de alminnelige vilkår i § 4-3 er innfridd. Etter § 4-3 kan leiefastsetting først kreves når leieforholdet har vart i fire år og seks måneder, og bare dersom leien i denne tiden ikke er førhøyet ut over den årlige endringen i konsumprisindeksen. Bestemmelsen i første ledd gjør unntak fra dette.

Krav om leietilpassing kan først framsettes etter at lov om husleieavtaler er trådt i kraft for leieavtalen. Er avtalen tidsubestemt, jf. § 14-2 annet ledd, kan krav om leietilpassing framsettes på det tidspunkt leieavtalen tidligst kunne vært sagt opp til, regnet fra lovens ikrafttredelse. Det følger ellers av § 4-3 annet ledd at endringen tidligst kan settes i verk seks måneder etter at det er framsatt krav om leietilpassing. Er oppsigelsesfristen en måned, kan krav om leietilpassing således tidligst framsettes en måned etter lovens ikrafttreden, og endringen kan tidligst kreves iverksatt syv måneder etter lovens ikrafttreden.

Er leieavtalen tidsbestemt, jf. § 14-2 tredje ledd, kan ingen av partene sette fram krav om leietilpassing. Avtalen fortsetter å løpe på de opprinnelig avtalte vilkår.

Annet ledd inneholder særlige bestemmelser om fastsetting av gjengs leie første gang. I første punktum er det bestemt at første gangs fastsetting av gjengs leie alltid skal utføres av kommunen. Bakgrunnen for særregelen er at det i svært mange av disse leieforholdene kan oppstå uenighet om hva som er gjengs leie, og det synes derfor rasjonelt å overlate dette til kommunen i første omgang. I annet ledd annet punktum er det bestemt at reglene i husleiereguleringslovens kapittel IV gjelder så langt de passer ved leiefastsettelsen. I tredje punktum er det bestemt at annen gangs eller senere fastsetting av gjengs leie skjer ved avtale eller etter bestemmelsene i § 13-2.

Bestemmelsene i tredje ledd inneholder de overgangsregler som tar sikte på å skape en myk overgang fra regulert leie til gjengs leie. Har kommunen fastsatt en gjengs leie, kan utleieren kreve at leieren til enhver tid betaler høyeste lovlige leie, jf. § 4, men ikke mer enn fastsatt gjengs leie, eventuelt justert etter § 4-2 i den nye husleieloven.

Bestemmelsen forutsetter for det første at kommunen har fastsatt en gjengs leie for husrommet etter reglene i annet ledd. Inntil dette er gjort, må utleieren nøye seg med regulert leie.

Etter at gjengs leie er fastsatt, kan utleieren kreve at leieren til enhver tid betaler høyeste lovlige leie, jf. § 4. Utvalget forutsetter at høyeste lovlige leie blir oppregulert med hjemmel i husleiereguleringsloven § 7. Utvalget har vurdert å lovfeste at høyeste lovlige leie skal oppreguleres med 10 pst. årlig ut over de årlige endringer i konsumprisindeksen, men finner ut fra en samlet vurdering ikke grunn til å lovfeste selve prosentsatsen. Etter utvalgets forslag skal husleiereguleringsloven oppheves 10 år etter at lov om husleieavtaler er trådt i kraft, jf. nedenfor. Det er derfor hensiktsmessig å overlate til Kongen å bestemme hvor stor den årlige oppreguleringen av høyeste lovlige leie skal være. For å unngå en betydelig leieøkning ved utløpet av 10 års perioden, må oppreguleringen skje i et visst tempo.

I tillegg til høyeste lovlige leie, kan utleieren oppkreve eventuelle tillegg til leien fastsatt med hjemmel i husleiereguleringsloven §§ 9 bokstav c annet punktum, 10, 11 eller 12.

Utleieren kan aldri kreve at leieren betaler mer enn gjengs leie, eventuelt justert etter § 4-2. Gjengs leie setter således et absolutt øvre tak for den leie som kan oppkreves. I denne forbindelse skal eventuelle tillegg til husleien som er fastsatt med hjemmel i §§ 9 bokstav c annet punktum, 10, 11 eller 12 regnes som en del av leien. Fra det tidspunkt summen av alle ytelsene fra leierens side tilsvarer gjengs leie, kan utleieren bare kreve oppregulering etter reglene i lov om husleieavtaler § 4-2.

Gjengs leie skal oppreguleres på vanlig måte etter reglene i § 4-2, selv om utleieren ennå ikke kan kreve dette beløp betalt.

Er forskjellen mellom regulert leie og gjengs leie betydelig, kan det tenkes at gjengs leie, regulert etter § 4-2, ikke nås i løpet av 5 år til tross for reell økning i leien på 10 pst årlig. Bestemmelsen i tredje ledd annet punktum tar sikte på slike tilfelle. Bestemmelsene i første punktum gjelder i så fall tilsvarende i tiden etter at gjengs leie er fastsatt for annen gang. Utleieren kan bare kreve at leieren betaler høyeste lovlige leie inntil gjengs leie, regulert etter § 4-2, er nådd.

Videre er det fastsatt at §§ 14, 15, 16 og 18 oppheves oppheves med virkning fra det tidspunkt lov... om husleieavtaler trer i kraft.

Ved ny utleie av husrom som omfattes av reglene de nevnte paragrafene står partene fritt til å avtale leiens størrelse innenfor den ramme som følger av § 4-1 i lov om husleieavtal er. I eksisterende tidsubestemte leieforhold kan det ikke kreves annen økning av leien enn det som er hjemlet i lov om husleieavtaler § 4-2. Har leieforholdet vart i minst fire år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves med hjemmel i § 4-2, kan begge parter kreve at det blir fastsatt en gjengs leie for husrommet etter reglene i § 13-2. Tvister mellom partene vedrørende leiefastsettingen, skal avgjøres etter reglene i lov om husleieavtaler § 13-2, og ikke av kommunen.

Utvalget foreslår en rekke endringer i husleiereguleringsloven for å tilpasse den til den nylig vedtatte lov om kommuner og fylkeskommuner. I Ot. prp. nr. 42 (1992-93) om lov om kommuner og fylkeskommuner side 241 gir departementet blant annet uttrykk for:

«Departementet mener etter dette at man i prinsippet bør kunne legge til grunn de retningslinjer som kommunelovutvalget skisserer. Det vil si at bestemmelser om særlovnemnder og deres funksjoner oppheves eller endres hvis ikke tungtveiende statlige hensyn taler for noe annet»

Videre heter det samme sted:

Opphevingen av de – relativt få – gjenværende saksbehandlingsreglene i særlovgivningen vil være en naturlig konsekvens av en eventuell sløyfing av særlovnemndene, hvis ikke særlige hensyn gjør seg gjeldende.

Utvalget foreslår etter dette at § 19 annet ledd første punktum om husleienemndas saksbehandling endres i samsvar med retningslinjene som er skissert ovenfor. I § 20 foreslås det at departementet skal være klageinstans for kommunens vedtak. Utvalget foreslår videre å oppheve de særlige saksbehandlingsreglene m.m. i §§ 21, 22 og 25. Etter dette vil de ordinære reglene om saksbehandling m.m. i forvaltningsloven gjelde på vanlig måte for kommunens vedtak etter denne lov.

Videre foreslår utvalget en rekke redaksjonelle endringer i loven. Uttrykket husleienemnda skal erstattes med kommunen, og husleienemdas og nemndas skal erstattes med kommunens.

Endelig er det bestemt at loven i sin helhet oppheves 10 år etter at lov om husleieavtaler er trådt i kraft.

Nr. 4. Lov om nordisk vitneplikt av 21. mars 1975 nr. 9

Lovens § 1 første ledd første punktum inneholder en henvisning til husleieretten. Lov...om husleieavtaler inneholder ikke bestemmelser om husleierett, og ordlyden foreslås endret i overensstemmelse med dette.

Nr. 5. Lov om pant av 8. februar 1980 nr 2

Medlemmene Kilset, Magistad og Stabelfelt foreslår et nytt tredje ledd i § 6-1 der det er fastsatt at panterett som nevnt i lov...om husleieavtaler § 7-4 tredje ledd annet punktum har beste prioritet uten tinglysing. Dette er panterett til sikkerhet for leiernes krav på regress etter utført vedlikehold. Videre forslår disse medlemmene at nåværende tredje ledd blir ett nytt fjerde ledd.

Medlemmet Lilleholt foreslår at § 6-1 første ledd får et nytt annet punktum der det er fastsatt at panterett som nevnt i lov...om husleieavtaler 5-3 tredje ledd annet punktum har beste prioritet uten tinglysing.

Nr. 6. Lov om fri rettshjelp av 13. juni 1980 nr. 35

Til § 16 første ledd annet punktum

Lovens § 16 første ledd annet punktum inneholder en henvisning til husleieretten. Lov...om husleieavtaler inneholder ikke bestemmelser om husleierett, og ordlyden foreslås endret i overensstemmelse med dette.

Til § 18 første ledd nr. 3

Denne bestemmelsen gir i dag retten adgang til å innvilge fri saksførsel etter behovsprøving i saker leier av bolig eller lokale reiser mot utleieren etter reglene i husleieloven av 16. juni 1939 nr 6.

Etter utvalgets oppfatning er det i alminnelighet liten grunn til å ha bestemmelser om at leier av lokale kan tilstås fri saksførsel etter behovsprøving. Leiere av lokale er som oftest profesjonelle næringsdrivende, eller eventuelt institusjoner m.m. som er sammenlignbare med næringsdrivende hva ressurser angår, og denne gruppe leiere må forutsettes å ha de økonomiske ressurser som skal til for å gå til søksmål mot utleieren. Utvalget foreslår derfor at bestemmelsen endres på dette punkt.

På den annen side mener utvalget at leier av bolig fortsatt bør kunne tilstås fri retthjelp etter behovsprøving dersom leieren går til sak mot utleieren etter reglene i lov...om husleieavtaler. Utvalget ser heller ikke grunn til å differensiere bestemmelsen til bare å gjelde bestemte typer av tvister i husleieforhold, for eksempel oppsigelsessaker.

Nr. 7. Lov om rettsgebyr av 17. desember 1982 nr. 86

Til § 10 nr. 14

Bestemmelsen fastslår at det i saker saker som behandles etter reglene i husleieloven ikke skal betales rettsgebyr eller for eventuelle meddommere. Unntaket gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Etter utvalgets oppfatning er det liten grunn til å frita leiere av lokale fra plikten til å betale gebyr m.m. En viser i denne forbindelse til merknadene til rettshjelpsloven § 18 første ledd nr. 3. Når det gjelder leie av bolig finner utvalget derimot at det har gode grunner for seg å frita partene fra plikten til å betale gebyr. Heller ikke på dette punkt finner utvalget grunn til å foreslå å differensiere bestemmelsen til bare å gjelde bestemte typer av tvister i husleieforhold.

Nr. 8. Lov om eierseksjoner av 4. mars 1983 nr. 7

Til § 10 tredje ledd nr. 4

Bestemmelsen gjør unntak fra bytteretten etter husleielovens § 32 a i tiden etter at at en oppdelingsbegjæring er tinglyst, jf. eierseksjonsloven § 9.

Mindretallet i utvalget, som vil videreføre bytteretten i den nye loven, vil ikke opprettholde det unntaket fra bytteretten for eierseksjoner som er hjemlet i husleielovens § 32 a første ledd annet punktum nr. 6. På denne bakgrunn foreslår mindretallet at unntaket oppheves. Også flertallet i utvalget, som ikke vil ha regler om bytterett i den nye loven, foreslår bestemmelsen opphevet.

Til § 10 tredje ledd nr. 5

Bestemmelsen inneholder en henvisning til den någjeldende husleielov, og det er derfor nødvendig med en språklig endring.

Til § 30

Bestemmelsen fastsetter at tvister mellom sameiere etter denne lov hører under husleieretten i kommuner der slik domstol er opprettet i medhold av husleielovens § 52. Bestemmelsene om adgang for Kongen til å opprette husleierett foreslås ikke videreført i den nye loven, og unntaket foreslås på denne bakgrunn opphevet.

Nr. 9. Lov om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører av 4. juli 1991 nr. 45.

Til § 2 tredje ledd

Bestemmelsen inneholder en henvisning til den någjeldende husleielov, og det er derfor nødvendig med en språklig endring.

Nr. 10. Lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1992 nr 86.

Til § 13-2 tredje ledd bokstav (c)

Bestemmelsen her innebærer bare en tilpassing til de nye reglene om søksmålsbyrde m.m. i oppsigelsessaker.

Til § 13-2 tredje ledd (d) og (e)

Henvisningen til husleieloven erstattes med en henvisning til lov...om husleieavtaler.