4 Lov om husleieavtaler

4.1 Kap. 1 Alminnelige bestemmelser

§ 1-1. Lovens virkeområde

Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.

Med bolig menes husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes annet husrom enn bolig.

Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.

§ 1-2. Unntak for visse leieforhold

Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester.

Loven gjelder ikke avtaler om leie av husrom til ferie- eller fritidsbruk.

§ 1-3. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

§ 1-4. Standardvilkår

Er leieavtalen inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne, skal det senest ved avtaleinngåelsen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene.

Bestemmelsen i første ledd er ikke til hinder for at leier av bolig påberoper seg avtalebestemmelse som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

§ 1-5. Avtaleform

Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det.

§ 1-6. Risikoen for sending av meldinger

Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram.

§ 1-7. Beregning av frister

Ved beregning av frister etter denne lov gjelder reglene i domstolsloven §§ 146, 148 og 149 tilsvarende.

§ 1-8. Erstatningsansvar for skade på person m.m.

Tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven her. For slikt tap og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder alminnelige erstatningsregler.

4.2 Kap. 2 Overlevering og krav til husrommet

§ 2-1. Tidspunkt for overlevering

Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid.

Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen eller etter bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd.

Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

§ 2-2. Generelle krav til tilstand

Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke

1. passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller

2. passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til. Dette gjelder likevel ikke når forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleiers sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleiers vegne.

Bestemmelsene i første ledd gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og dersom opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

§ 2-4. Manglende opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

§ 2-5. Husrom leid som det er e.l.

Selv om husrommet er leid som det er eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.

§ 2-6. Forundersøkelse m.m.

Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.

Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.

§ 2-7. Tiden for mangelsbedømmelsen

Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen, jf. § 2-1.

Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror på forhold på leierens side skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne fått overtatt bruken av husrommet.

§ 2-8. Reklamasjon

Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom utleieren ikke er tilsendt underretning om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den.

Regelen i første ledd gjelder ikke dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

§ 2-9. Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe.

Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.

§ 2-10. Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er fremsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

§ 2-11. Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, plikter leieren ikke å betale leie den tiden forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen en del av husrommet, kan leieren kreve et forholdsmessig avslag i leien den tiden forsinkelsen varer.

I den tiden husrommet lider av en mangel kan leieren kreve et forholdsmessig avslag i leien. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

§ 2-12. Heving av leieavtalen

Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen er av vesentlig betydning.

Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

§ 2-13. Erstatning

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel, med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side.

Utleieren er dessuten ansvarlig dersom husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

Utvalgets medlem Frigland foreslår at § 2-13 skal lyde:

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. For tap som følge av forsinkelse som skyldes tidligere innehavers unnlatelse av å fraflytte husrommet, samt for tap som følge av at husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren, kan leieren kreve erstatning med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hans side.

§ 2-14. Erstatningsansvarets omfang

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som en med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende delen av tapet.

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen av tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake

Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mo t utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

§ 2-16. Rettsmangler

Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.

Leieren kan alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen, og som leieren ikke kjente eller burde ha kjent til.

Gjør tredjemann krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, og dette bestrides, gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

§ 2-17. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger

Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

§ 2-18. Fravikelighet

Bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale

4.3 Kap. 3 Leie og andre ytelser

§ 3-1. Leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen skal fordeles forholdsmessig mellom brukerene, jf. § 3-5.

Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Blir partene ikke enige om leiens størrelse, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 13-2.

Utvalgets medlem Frigland foreslår tilføyet et nytt annet punktum i § 3-1 første ledd som lyder slik:

Det samme gjelder for utleiers utgifter til offentlige skatter/avgifter knyttet til utleie av fast eiendom.

§ 3-2. Forfallstid

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn tre måneder i boligleieforhold.

Forfaller leien på en søndag, en helligdag, en lørdag eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag

Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne.

§ 3-3. Betalingssted

Er betalingssted ikke avtalt, skal leien betales på utleiers bopel, eller på forretningsstedet om utleieren driver forretning.

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve betaling på et annet sted enn fastsatt i første ledd, dersom dette kan skje uten å volde leieren ulempe eller kostnad av betydning.

Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet

§ 3-4. Betaling gjennom bank og post

Leieren har alltid rett til å betale leie gjennom bank eller postverk.

Betaler leieren gjennom bank eller postverk, skal betaling i forhold til forfallsreglene anses for skjedd når

1. beløpet er avgitt til bank eller postverk her i riket, eller

2. et betalingsoppdrag er avgitt til bank eller postverk her i riket, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

§ 3-5. Betaling for elektrisitet og brensel

Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter med elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene, og fordelingen av disse på eiendommens husrom.

I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Utleieren kan i så fall over et tidsrom på ett år utlikne omkostningene ved dette utenom leien på samtlige leiere i eiendommen.

I forhold til reglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1992 nr. 86 kapittel 13 regnes krav som nevnt i første og annet ledd som leie.

Utvalgets medlem Frigland foreslår tilføyet at første ledd skal lyde slik:

§ 3-5 Betaling for elektrisitet og brensel, samt eiendomsskatt o.l.

Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleiers utgifter til offentlige skatter/avgifter knyttet til utleie av fast eiendom, samt ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på utgiftene, samt fordelingen på eiendommens husrom.

§ 3-6. Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan allikevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør kan skyldig husleie, samt utgifter som leieren skylder for rengjøring og rydding dekkes av kontoen. Andre krav kan utleieren kreve dekket i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

To måneder etter leieforholdets opphør, kan finansinstitusjonen utbetale beløpet til leieren. Dette gjelder likevel ikke etter at finansinstitusjonen har mottatt melding om at utleieren har reist søksmål mot leieren i anledning leieforholdet.

§ 3-7. Garanti

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum etter § 3-6 ikke overstige summen av seks måneders husleie.

§ 3-8. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-5 til 3-7.

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd.

Kravet etter annet ledd forrentes etter lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

§ 3-9. Deponering av omtvistet leie

Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen.

Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansieringsinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Utvalgets medlem Frigland foreslår at § 3-9 skal lyde:

Har utleier øket den avtalte leien uten at dette aksepteres av leieren, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede del av leien i samsvar med annet ledd.

§ 3-10. Fravikelighet.

Bestemmelsene i §§ 3-1 til 3-8 kan fravikes i avtale om leie av lokale.

4.4 Kap. 4 Leieprisvern

§ 4-1. Det alminnelige leieprisvern

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

§ 4-2. Indeksregulering

Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet, med følgende begrensninger:

1. endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,

2. endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk,

3. Den annen part må gis skriftlig varsel med minst 30 dagers frist før endringen kan settes i verk.

§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie

Har leieforholdet va rt i minst fire år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Leietilpassing etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 13-2.

§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig leie

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.

§ 4-5. Unntak fra leieprisvernet

Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke i den utstrekning leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, jf. § 3-5. Dette vederlag kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsen.

Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.

Utvalgets medlem Frigland foreslår at § 4-5 første ledd skal lyde slik:

Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke i den utstrekning leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utgiftene til offentlige skatter/avgifter knyttet til utleie av fast eiendom, samt ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, jfr. §3-5. Dette vederlag kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostninger med ytelsen.

§ 4-6. Forskrifter

Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som i denne forbindelse skal regnes som gjengs leie.

§ 4-7. Fravikelighet

Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 kan fravikes i avtale om leie av lokale.

4.5 Kap. 5 Utleiers plikter i leietiden

§ 5-1. Plikt til å stille husrommet til disposisjon m.m.

I leietiden plikter utleieren å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2, jf. dog § 6-2.

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

§ 5-2. Mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter § 5-1 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 6-6, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

Om framutleiers ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 8-5.

Utvalgets medlem Lilleholt foreslår at § 5-3 skal lyde:

§ 5-3. Kommunens adgang til å utføre vedlikehold

Oppfyller ikke utleieren sin vedlikeholdsplikt innen rimelig tid etter at leieren har satt fram krav om det, kan kommunen etter begjæring fra leieren vedta å iverksette oppfylling av vedlikeholdsplikten. Ved utleie av eierseksjoner og ved framutleie kan vedtaket bare gjelde arbeider som utleieren selv hadde adgang til å iverksette.

Kommunen kan kreve at utleieren dekker alle kostnader som har vært nødvendige for å få utført vedlikeholdet.

Til sikkerhet for krav som nevnt i annet ledd har kommunen panterett i utleiers eiendom fra det tidspunkt vedtak om tiltaket ble gjort. I den utstrekning vedlikeholdsarbeidene har bidratt til å bevare eller forhøye eiendommens verdi, går panteretten foran alle andre heftelser og har rettsvern uten tinglysing. Likt med eiendom skal regnes festerett med bygning, sameiepart i eiendom eller i festerett med bygning, herunder eierseksjon, og leierett til eiendom, sameiepart eller festerett med bygning.

For panterett etter tredje ledd gjelder ikke bestemmelsen i lov av 8. februar 1980 nr. 2. § 1-4.

Kommunens vedtak om å iverksette oppfylling av vedlikeholdsplikten eller om ikke å etterkomme leierens begjæring som nevnt i første ledd, kan påklages til departementet.

§ 5-4. Fravikelighet

Bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale.

4.6 Kap. 6 Leierens bruk av husrommet m.m.

§ 6-1. Leierens bruk m.m.

Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med avtalen.

Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leier av lokale kan allikevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen.

Leier av lokale for for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stengning er nødvendig.

§ 6-2. Leierens plikt til vedlikehold

Er ikke annet avtalt plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter, -brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendom. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter første ledd.

§ 6-3. Husorden

Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen.

§ 6-4. Tilsyn, vedlikehold og forandringer

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleiers representant adgang til husrommet for tilsyn.

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

Leieren må finne seg i forandringer i husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke. Leieren skal ha melding med frist som nevnt i § 10-11 før arbeidene påbegynnes.

§ 6-5. Meldeplikt m.m. ved skade

Oppdager leieren skade på husrommet som må utbedres uten opphold, plikter leieren straks å sende melding om det til utleieren. Andre skader på husrommet som oppdages, plikter leieren å sende melding om innen rimelig tid.

Leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for utleieren som følge av skade som nevnt i første ledd første punktum. Er leieren ikke ansvarlig for skaden, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

§ 6-6. Leierens erstatningsansvar

Økonomisk tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 6-1 til 6-5 kan utleieren kreve erstattet dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på leierens side. Så langt det gjelder tap som følge av skade på husrommet er leieren ansvarlig med mindre leieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på leierens side.

Bestemmelsene i § 2-14 gjelder tilsvarende.

§ 6-7. Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

Leieren kan ikke uten utleiers samtykke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig.

Leier av bolig kan med utleiers godkjenning sette opp vanlige antenner på eiendommen. Leieren kan på samme vilkår gjennomføre tiltak som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemning. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Leier av lokale kan med utleiers godkjenning sette opp vanlige skilter, markiser o.l. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Om leierens plikt til til å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand, gjelder § 11-2.

§ 6-8. Fravikelighet

Bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale.

4.7 Kap. 7 Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

§ 7-1. Felles representasjon

I hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger, kan boligleierne ved flertallsvedtak i møte velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. Den tillitsvalgte skal straks sende melding til utleieren om den vedtatte ordning og hvem som er valgt.

Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen. Vervet som tillitsvalgt opphører først når ny tillitsvalgt er valgt, selv om tjenestetiden er utløpt.

Når særlige grunner foreligger, har den tillitsvalgte rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute.

Den tillitsvalgte kan fjernes ved flertallsvedtak blant boligleierne i møte. Ordningen med felles representasjon kan oppheves på samme måte.

§ 7-2. Den tillitsvalgtes plikter

Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren, og kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset.

Den tillitsvalgte skal minst en gang årlig innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte.

Den tillitsvalgte er bundet av de beslutninger flertallet treffer i møte. Ved avstemninger har hvert boligleieforhold en stemme. Framleiere har ikke stemmerett.

§ 7-3. Informasjon til tillitsvalgt m.m.

Utleieren plikter etter krav fra den tillitsvalgte å utlevere både regnskapet for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i inneværende år.

Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Tiltak som nevnt i første punktum kan tidligst settes i verk 30 dager etter at utleieren har sendt underretning til den tillitsvalgte. Bestemmelsen i annet punktum gjelder likevel ikke dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade.

Utleieren skal straks sende underretning til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras.

Alle utvalgsmedlemmene, med unntak av Lilleholt, foreslår en bestemmelse om utføring av forsømt vedlikehold:

§ 7-4. Manglende vedlikehold fra utleier

Oppfyller ikke utleieren sin vedlikeholdsplikt innen rimelig tid etter at den tillitsvalgte har satt fram krav om det, kan boligleierne i møte ved enstemmighet treffe vedtak om oppfylling av vedlikeholdsplikten for utleiers regning. Ved utleie av eierseksjoner og ved framutleie kan vedtaket bare gjelder arbeider som utleieren selv hadde rett til å utføre.

Leierne kan kreve at utleieren dekker alle kostnader som har vært nødvendige for å få utført vedlikeholdet.

Til sikkerhet for krav som nevnt i annet ledd har leierne panterett i utleiers eiendom fra det tidspunkt vedtak om tiltaket ble gjort. I den utstrekning vedlikeholdsarbeidene har bidratt til å bevare eller forhøye eiendommens verdi, går panteretten foran alle andre heftelser og har rettsvern uten tinglysing. Likt med eiendom skal regnes festerett med bygning, sameiepart i eiendom eller i festerett med bygning, herunder eierseksjon, og leierett til eiendom, sameiepart eller festerett med bygning.

For panterett etter tredje ledd gjelder ikke bestemmelsen i lov av 8. februar 1980 nr. 2. § 1-4.

4.8 Kap. 8 Framutleie og opptak i husstand

§ 8-1. Den alminnelige regel om framutleie

Leieren har ikke adgang til å framutleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

§ 8-2. Framutleie av del av bolig

Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framutleie med godkjenning fra utleier. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det.

§ 8-3. Framutleie av bolig ved midlertidig fravær

Leier av bolig i hus med flere enn fire boliger kan framutleie med godkjenning fra utleier i inntil to år om gangen ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det.

§ 8-4. Framutleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for bestemt tid , kan leieren framutleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren hvis det gjenstår mer enn ett år av leietiden regnet fra det tidspunkt framleieforholdet skal ta til. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 10-10.

§ 8-5. Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen m.m.

Sier utleieren opp hovedleieavtalen, kan framleieren protestere mot oppsigelsen etter § 10-12 innen den frist som gjelder for hovedleieren. Har framleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren.

Medlemmene Kilset, Magistad og Stabelfelt foreslår at første ledd skal lyde:

Sier utleieren opp hovedleieavtalen, kan framleieren protestere mot oppsigelsen etter § 10-12 innen den frist som gjelder for hovedleieren. Har utleieren skriftlig godkjent framleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren. Oppsigelsen skal opplyse om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen 30 dager etter at hovedleieren har mottatt den. Har framleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren.

Faller hovedavtalen bort, er hovedleieren ansvarlig for det økonomiske tap framleieren lider på grunn av bortfallet, med mindre det godtgjøres at bortfallet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hovedleierens side. Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor framleieren plikt til å protestere etter § 10-12. Regelen i forrige punktum gjelder ikke dersom hovedleieren senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 10-12 løper ut, underretter framleieren om oppsigelsen.

Bestemmelsene i § 2-14 gjelder tilsvarende.

§ 8-6. Opptak i husstand

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det.

§ 8-7. Overbefolking

Utleieren kan alltid nekte framutleie av bolig og opptak av personer i husstanden og kreve forholdet avviklet dersom kommunen finner at boligen er eller vil bli overbefolket.

§ 8-8. Nekting av godkjenning

Svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 8-2 til 8-6 innen 30 dager etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som nekting av godkjenning.

4.9 Kap. 9 Personskifte

§ 9-1. Den alminnelige regel om overføring

Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

§ 9-2. Leierens død

Dør leieren av bolig, har følgende personer rett til å tre inn i leieavtalen :

1. Ektefelle som bor i boligen,

2. leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren i de siste seks måneder før dødsfallet,

3. andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren, forutsatt at de fyller vilkårene i § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører.

Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn i avtalen. De øvrige berettigede har innbyrdes lik rett til å tre inn.

Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende melding om det til utleieren innen 30 dager regnet fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen og om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende. Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 10-12. Utleieren plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer som nevnt i første ledd bokstav (c) med mindre utleieren har godkjent dem etter reglene i § 8-6.

Sier dødsboet opp leieavtalen, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende melding om det til utleieren innen 30 dager regnet fra den dagen utleieren mottok boets oppsigelse.

§ 9-3. Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen.

Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, er bindende for utleieren.

Husstandsmedlem har rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i § 3 første ledd nr 1, i.f., jf. § 1, i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører er oppfylt.

Utvalgets medlemmer Magistad og Stabelfelt foreslår at § 9-4 skal lyde:

§ 9-4. Bytte av bolig

I hus med flere enn fire boliger kan leieren med utleiers godkjenning overdra sin bruksrett, når vederlaget helt eller delvis er en annen bolig som leieren selv skal ta i bruk som egen bolig.

Godkjenning kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det.

§ 9-5. Overføring av bruksrett til lokale

Leier av lokale kan med utleiers godkjenning overføre sin bruksrett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet

Var en avdød leier deltaker i et ansvarlig selskap, har de gjenværende deltakerne i selskapet med utleiers godkjenning rett til å tre inn i bruksretten til de lokaler der selskapets virksomhet drives.

Godkjenning etter første og annet ledd kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det.

§ 9-6. Nekting av godkjenning

Svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 9-4 eller 9-5 innen 30 dager etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som nekting av godkjenning.

§ 9-7. Gjennomføring av leierskifte

Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleiers godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.

For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene regnet fra det tidspunkt utleieren mottok godkjenningssøknaden.

At den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren.

§ 9-8. Eierskifte

Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.

Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren burde fått kjennskap til eierskiftet.

Medlemmet Frigland foreslår at § 9-8 skal lyde slik:

Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.

Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Avhenderen kan dog ikke holdes ansvarlig for erververens plikt til fremtidig vedlikehold m.v. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren burde fått kjennskap til eierskiftet.

§ 9-9. Fravikelighet

Bestemmelsene i dette kapittel kan fravikes i avtale om leie av lokale.

4.10 Kap. 10 Opphør

§ 10-1. Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler.

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

§ 10-2. Tidsbestemte leieavtaler

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.

Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 10-4 til 10-12.

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

§ 10-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn fem år. Bestemmelsen i første punktum gjelder ikke dersom:

1. husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden

2. utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved avtaleinngåelsen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Medlemmene Frigland, Kilset og Magler foreslår at tredje ledd skal lyde:

Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke ved utleie av lofts- og sokkelbolig i enebolig, eller ved leie av bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus.

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

§ 10-4. Leiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

§ 10-5. Utleiers oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om bolig.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan sies opp av utleieren dersom:

1. husrommet skal brukes som som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

2. nedriving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

3. leieren har misligholdt leieavtalen,

4. det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig, jf. § 10-12. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med bestemmelsene i § 10-12, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med første ledd her.

§ 10-6. Unntak for oppsigelse av enkelt beboelsesrom med adgang til annens bolig.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i § 10-5.

§ 10-7. Oppsigelse av lokale der leien er avtalt pr. dag, garasjer og boder.

Tidsubestemt leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leieavtale om garasje eller bod kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i § 10-5.

§ 10-8. Utleiers oppsigelse av andre leieavtaler.

Andre tidsubestemte leiea vtaler enn nevnt i §§ 10-3 til 10-7 kan sies opp av utleieren.

Oppsigelsen skal settes til side av retten hvis den ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig, jf. § 10-12.

§ 10-9. Oppsigelse på grunn av vesentlig mislighold.

En oppsigelse på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side kan ikke settes til side av retten etter §§ 10-5 eller 10-8. Vesentlig mislighold er det dersom:

1. leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

2. leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt, eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

3. leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

4. leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

5. leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

§ 10-10. Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være minst tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, og for selvstendig leieavtale om garasje eller bod skal oppsigelsesfristen være minst 30 dager.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være minst en dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

§ 10-11. Formkrav til utleiers oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen 30 dager etter mottakelsen dersom den ikke godtas, jf. § 10-12.

Grunnen til oppsigelsen skal angis.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første til tredje ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

Bestemmelsene i annet til fjerde ledd gjelder ikke for oppsigelse av leieavtale som nevnt i §§ 10-6 og 10-7.

Utvalgets medlem Frigland foreslår at § 10-11 annet ledd skal lyde slik:

I oppsigelsen skal det stå at søksmål etter §10-12 i tilfelle må være reist innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt av leieren. Ellers er oppsigelsen ikke rettsgyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, blir den dog å betrakte som gyldig.

§ 10-12. Tilsidesettelse av oppsigelse

Leieren kan innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Oppsigelsen faller i så fall bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side etter §§ 10-5 eller 10-8.

Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av leieavtale som nevnt i §§ 10-6 og 10-7.

Utvalgets medlem Frigland foreslår at første ledd skal lyde slik:

Retten kan etter krav fra en leier sette en oppsigelse til side. Søksmål må være reist innen den frist som er nevnt i §10-11 annet ledd første punktum.

§ 10-13. Leierens død

Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 10-10, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist.

Har leieren rett til å overføre bruksretten, har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen etter første ledd. Vil dødsboet i dette tilfelle si opp etter første ledd, må oppsigelse gis innen tre måneder regnet fra dødsfallet.

Oppsigelse etter første ledd skal være skriftlig. For øvrig gjelder ikke bestemmelsene i §§ 10-5 til 10-12 for oppsigelsen.

4.11 Kap. 11 Leierens fraflytting m.m.

§ 11-1. Visning før flytting

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

§ 11-2. Tilbakelevering

Den dagen leieforholdet er slutt, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleiers disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, eller de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake i opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake i opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

Om leierens krav på vederlag gjelder § 11-6.

§ 11-3. Erstatning for forsinkelse og mangel

Stilles ikke husrommet til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er slutt, kan utleieren kreve et vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører.

Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 11-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Utleieren kan også kreve erstattet annet tap dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på leierens side. Bestemmelsene i § 2-14 gjelder i så fall tilsvarende.

§ 11-4. Flytting uten oppsigelse

Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

§ 11-5. Etterlatt løsøre

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

§ 11-6. Vederlag for forbedringer

Har leieren med utleiers samtykke gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt.

Blir partene ikke enige om vederlaget etter første ledd, kan begge parter kreve tvisten avgjort etter bestemmelsene i § 13-2. Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har gått til sak mot leieren etter reglene i § 10-12, og oppsigelsen ikke settes til side.

§ 11-7. Vederlag for kundekrets

Er leier av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 10-12, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes, skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist på inntil t re år på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten.

Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

4.12 Kap. 12 Særregler for visse boligforhold

§ 12-1. Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer som på grunn av alder, sykdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemming har spesielle boligbehov av varig karakter, og utleie er skjedd i samsvar med dette formålet.

Bestemmelsen i § 8-2 om framutleie av del av bolig gjelder ikke. Framutleie etter § 8-3 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 8-6 bare kan skje med utleiers godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende persons forhold tilsier det.

Bestemmelsene i § 9-4 om bytte av bolig gjelder ikke.

§ 12-2. Gjennomgangsboliger

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes som gjennomgangsboliger for personer som har spesielle boligbehov av midlertidig karakter, og utleie er skjedd i samsvar med dette formålet.

Bestemmelsen i § 8-2 om framutleie av del av bolig gjelder ikke. Framutleie etter § 8-3 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 8-6 bare kan skje med utleiers godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende persons forhold tilsier det.

Bestemmelsene i § 9-4 om bytte av bolig gjelder ikke.

Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 10 om opphør kan det avtales at leieavtalen, etter utløpet av en minste leietid, skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i leieavtalen. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 10-11.

§ 12-3. Tjenesteboliger

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker hos utleieren.

Ved leierens død har bare gjenlevende ektefelle som bor i boligen, rett til å tre inn i leieavtalen etter § 9-2. Dør ektefelle som har trådt inn i leieavtalen, gjelder ikke bestemmelsene i § 9-2. Bestemmelsene i § 9-4 om bytterett gjelder ikke.

Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 10-5 annet ledd, jf. § 10-13, når særlige grunner gjør det rimelig. Retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist. Dette gjelder også når leieren eller leierens ektefelle etter arbeidsforholdets opphør har fortsatt leieforholdet eller i stedet leid annen bolig av arbeidsgiveren.

§ 12-4. Utleie av egen bolig

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt.

Bestemmelsen i § 8-2 om framutleie av del av bolig og § 8-3 om framutleie ved midlertidig fravær gjelder ikke.

Bestemmelsene i § 9-4 om bytte av bolig gjelder ikke.Bestemmelsene i kapittel 10 gjelder ikke. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 10-11.

Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleiers fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

4.13 Kap. 13 Prosessuelle bestemmelser

§ 13-1. Voldgift

Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått etter at tvisten oppstod.

§ 13-2. Oppmannsavgjørelse

Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en oppmann. Det samme gjelder dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer etter § 11-6.

Kommer ikke partene til enighet om valg av oppmann, skal herreds- eller byretten i den rettskrets eiendommen ligger på begjæring oppnevne en oppmann.

Hver av partene kan bringe saken inn for herreds- eller byretten ved stevning som må være uttatt senest 30 dager etter at oppmannens skriftlige avgjørelse er mottatt. På samme måte kan saken bringes inn for herreds- eller byretten dersom oppmannens avgjørelse ikke foreligger innen to måneder etter oppnevningen.

En oppmannsavgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen den frist som er nevnt i tredje ledd første punktum, har virkning som rettskraftig dom.

§ 13-3. Midlertidig bruksrett

Når søksmål om godkjenning etter reglene i kapittel 8, 9 eller 12 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren mot eller uten sikkerhetsstillelse beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1992 nr. 86 kapittel 15 gjelder tilsvarende.

§ 13-4. Foregrepet tvangskraft

Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 10-12 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra utleieren mot eller uten sikkerhetsstillelse, gi samtykke til at fraviking gjennomføres. Er dommen påanket, kan slikt samtykke gis av ankedomstolen.

§ 13-5. Muntlig saksforberedelse

Har Kongen etter domstolsloven § 20 fastsatt at saker etter denne lov skal styres av en eller flere av dommerne som en selvstendig avdeling, skal saksforberedelsen være muntlig, jf. tvistemålsloven §§ 303 flg.

4.14 Kap. 14 Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser m.m.

§ 14-1. Ikrafttredelse

Denne lov trer i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer.

§ 14-2. Overgangsbestemmelser

Loven gjelder fullt ut for leieavtale inngått etter lovens ikrafttredelse.

For tidsubestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

1. Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny.

2. Bestemmelsene i kapittel 10 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.

3. Bestemmelsene i § 11-6 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleiers samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.

4. Bestemmelsene i §§ 12-1, 12-2 og 12-4 skal ikke gjelde for avtale inngått før lovens ikrafttredelse.

5. Bestemmelsene i § 13-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i §§ 13-3 og 13-5 om midlertidig bruksrett og muntlig saksforberedelse skal gjelde dersom søksmål er reist etter at lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 13-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter at loven trådte i kraft. For dommer forkynt etter at loven her er trådt i kraft, er ankefristen to måneder, jf. tvistemålsloven § 360.

Som tidsubestemt regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett.

Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 12 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e gjelder tilsvarende for tidsbestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene og leieavtale som bare kan sies dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. dog tredje ledd.

§ 14-3. Opphevelse og endringer av andre lover

Fra det tidspunkt lov om husleieavtaler...trer i kraft, oppheves lov om husleie av 16. juni 1939 nr. 6. Bestemmelsene i lovens kapittel 9 om bortleie av bolig mot lån fortsetter likevel å gjelde for avtaler inngått før lov om husleieavtaler... er trådt i kraft.

Fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer i andre lover :

1. Lov om rettergangsmåten for tvistemål av 13. august nr. 6

§ 23 nr 5. skal lyde:

5. Søksmål mellom utleier og leier etter reglene i lov... om husleieavtaler.

§ 274 nr 10. skal lyde:

10. I saker mellom utleier og leier etter reglene i lov ... om husleieavtaler

2. Lov om borettslag av 4. februar 1960 nr. 2

§ 34 skal lyde:

Bestemmelsene i lov ... om husleieavtaler og lovgivningens øvrige bestemmelser om leie av husrom får så langt de passer, og så fremt ikke annet følger av bestemmelsene i denne lov, anvendelse på leieforholdet mellom laget og den enkelte andelseier vedkommende den bolig som er knyttet til andelen.

Følgende bestemmelser i lov ... om husleieavtaler får likevel ikke anvendelse:

1. §§ 3-1 og 3-8,

2. kapittel 4,

3. § 5-3,

4. § 6-4 tredje ledd annet punktum,

5. kapittel 7,

6. §§ 8-3 og 8-4,

7. kapittel 9 med unntak av § 9-3 annet og tredje ledd; blir leieretten overført i medhold av de nevnte bestemmelsene, gjelder § 9-7,

8. kapittel 10 med unntak av §§ 10-9, 10-11 og 10-12,

9. §§ 11-4, 11-6 og 11-7 og

10. kapittel 12.

Utleie til ny andelseier etter overføring av andel regnes ikke som inngåelse av ny leieavtale i forhold til bestemmelsene i kapittel 2 og 11 i lov ... om husleieavtaler.

Blir boligen ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, har vedkommende andelseier krav på å leie boligen dersom skaden blir utbedret eller boligen gjenoppbygget.

§ 37 annet ledd annet punktum skal lyde:

Er leieavtalen sagt opp, må dessuten fristen for å protestere mot oppsigelsen etter § 10-12 være utløpt uten at leieren har protestert, eller oppsigelsen må være stadfestet ved forlik eller rettskraftig dom.

3. Lov om husleieregulering m.v. for boliger av 7. juli 1967 nr. 13

I § 3 annet ledd skal ny nr. 4. lyde:

4. Leieavtale inngått etter at lov... om husleieavtaler trådte i kraft.

Ny § 4 a skal lyde:

§ 4a Forholdet til lov om husleieavtaler

Etter at lov ... om husleieavtaler er trådt i kraft for en leieavtale som omfattes av bestemmelsene i dette kapittel, kan hver av partene kreve første gangs tilpassing til gjengs leie etter § 4-3 selv om det er kortere tid enn fire år og seks måneder siden avtalen ble inngått eller leien endret.

Ved første gangs tilpassing som nevnt i første ledd, skal gjengs leie fastsettes av kommunen. Bestemmelsene i kapittel IV i loven her gjelder så langt de passer ved fastsettelsen. Senere fastsetting av gjengs leie skjer ved avtale eller etter bestemmelsene i lov ... om husleieavtaler § 13-2.

Har kommunen fastsatt gjengs leie etter annet ledd, kan utleieren kreve at leieren til enhver tid betaler høyeste lovlige leie, jf. § 4, men ikke mer enn fastsatt gjengs leie, eventuelt justert etter § 4-2 i lov om husleieavtaler... Tilsvarende gjelder når ny tilpassing til gjengs leie senere er avtalt eller fastsatt etter bestemmelsene i lov ... om husleieavtaler.

§§ 14, 15, 16 og 18 oppheves.

§ 19 annet ledd første punk um skal lyde:

Før kommunen treffer vedtak etter denne lov, skal det foretas befaring.

§ 20 skal lyde:

§ 20 klage

Departementet er klageinstans for kommunens vedtak etter loven her.

§§ 21, 22 og 25 oppheves.

I §§ 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 19, 23 og 24 skal ordene husleienemnda og nemnda erstattes med kommunen, og husleienemndas og nemndas med kommunens.

Loven for øvrig oppheves ti år etter at lov... om husleieavtaler er trådt i kraft.

4. Lov om nordisk vitneplikt av 21. mars 1975 nr. 9

§ 1 første ledd første punktum skal lyde:

Etter reglane i denne lova kan personar som ved innkallinga er fylt 18 år og er busette og oppheld seg i Danmark, Finland, Island, eller Sverige påleggjast å møte som vitne her i landet for dei vanlege domstolane, verjemålsrettane og jordskifterettane.

5. lov om pant av 8. februar 1980 nr 2

Medlemmene Kilset, Magistad og Stabelfelt foreslår at det tilføyes et nytt tredje ledd i § 6-1 som lyder slik:

Samme panterett har også leierne for krav mot utleieren som nevnt i lov... om husleieavtaler § 7-4 tredje ledd annet punktum.

Nåværende tredje ledd blir ett nytt fjerde ledd.

Fjerde ledd første punktum skal lyde:

Panterett etter første annet og tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses.

Medlemmet Lilleholt foreslår at § 6-1 første ledd får et nytt annet punktum som lyder slik:

Det samme gjelder krav mot utleier som nevnt i lov...om husleieavtaler § 5-3 tredje ledd annet punktum.

6. Lov om fri rettshjelp av 13. juni 1980 nr. 35

§ 16 første ledd annet punktum skal lyde:

Som særdomstoler regnes de domstoler som er nevnt i lov av 15. august 1915 nr. 5 om domstolene § 2, samt arbeidsrett.

§ 18 første ledd nr. 3. skal lyde:

fra leier av bolig i saker etter lov ... om husleieavtaler.

7. Lov om rettsgebyr av 17. desember 1982 nr. 86

§ 10 nr. 14 skal lyde:

Sak om leie av bolig etter reglene i lov... om husleieavtaler.

8. Lov om eierseksjoner av 4. mars 1983 nr. 7

I § 10 tredje ledd gjøres følgende endringer:

Nr. 4. oppheves.

Nr. 5. skal lyde:

at leietakerens øvrige rettigheter etter leieavtalen og lov ... om husleieavtaler er i behold, selv om retten til å kjøpe seksjonen ikke nyttes.

§ 30 oppheves.

9. Lov om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører av 4. juli

1991 nr. 45

§ 2 tredje ledd skal lyde:

Om gjenlevendes rett til å tre inn i leieavtale til felles bolig, gjelder bestemmelsene i lov ... om husleieavtaler.

10. Lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1992 nr. 86

I § 13-2 tredje ledd endres slik:

1. Oppsigelse i leieforhold etter lov...om husleieavtaler, når oppsigelsen fyller vilkårene i lovens § 10-11 og leieren ikke har protestert mot oppsigelsen etter § 10-12 innen fristen på 30 dager, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.

2. Husleieloven erstattes med lov om husleieavtaler.

3. Husleieloven erstattes med lov om husleieavtaler.