(1) Loven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge. Kongen kan bestemme at loven også skal gjelde for virksomhet som utøves på Svalbard eller Jan Mayen.

(2) Med eiendomsmegling menes å opptre som formidler, herunder å gjennomføre oppgjør, ved

• 1. omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom,

• 2. inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom, med unntak av kontrakter som omfattes av lov 25. juni 1965 nr. 1 om forpakting,

• 3. omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet atkomstdokument med tilknyttet leierett eller borett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom,

• 4. omsetning av parter i selskap, jf. lov 21. juni 1985 nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 1-2 første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, jf. lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) og lov 13. juni 1997 nr. 45 om allmennaksjeselskaper (allmennaksjeloven), som ikke er børsnoterte, dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i nr. 1 til 3,

• 5. omsetning av deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv.

• 6. omsetning av avtale om erverv av rettigheter som nevnt i nr. 1 til 5.

(3) Som eiendomsmegling etter andre ledd nr. 2 regnes også inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle feste- eller leiekontrakt til fast eiendom.

(4) Som eiendomsmegling regnes ikke

• 1. formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål, samt formidling av rom i hoteller, herberger mv. for overnatting eller opphold. Unntaket omfatter ikke deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om avtaler om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv.

• 2. tjenester som utøves for foretak innen samme konsern, jf. aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3, eller for foretak innen en gruppe med tilsvarende tilknytning mellom foretakene, dersom den aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.

(5) Når det i denne lov brukes betegnelsene kjøp, handel, salg o.l., inngår også de øvrige erverv som nevnt i andre ledd.

(1) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag.

(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til leiekontrakter til fast eiendom.

(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.

(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av eiendom beliggende utenfor Norge. Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet.

(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom, atkomstdokument som nevnt i § 1-2 andre ledd nr. 3 eller tidsparter som nevnt i § 1-2 andre ledd nr. 5. Departementet kan i forskrift også fastsette særskilte regler for slik virksomhet.

(6) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til oppdrag om kjøp av fast eiendom.

(1) Eiendomsmeglingsforetak skal ha fast kontorsted i Norge. Finanstilsynet kan i enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet til fast kontorsted, forutsatt at foretakets dokumenter som gjelder oppdrag som omfattes av denne lov, oppbevares på et fast sted her i riket på en ordnet og forsvarlig måte. Dokumentene skal være tilgjengelig og tilrettelagt for innsyn fra offentlig kontrollmyndighet og lovhjemlet innsyn for øvrig.

(2) Første ledd gjelder tilsvarende for filial som nevnt i § 2-2.

(1) Eiendomsmeglingsforetak med tillatelse etter § 2-3 første ledd nr. 1 og 3 må stille sikkerhet som dekker det ansvar de kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten.

(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om sikkerhet som nevnt i første ledd. Departementet kan i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet til å stille sikkerhet dersom det stilles annen betryggende sikkerhet.

(1) Eier av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak, skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Med betydelig eierandel menes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen i selskapet. Like med vedkommende eiers egne aksjer regnes aksjer som eies av dennes nærstående. Med nærstående menes i denne bestemmelsen personer som nevnt i lov 29. juni 2007 nr. 75 om verdipapirhandel § 2-5.

(2) Erverv av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak kan bare gjennomføres etter at melding om dette på forhånd er sendt til Finanstilsynet.

(3) Melding til Finanstilsynet skal også sendes før økning av eierandel som medfører at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller stemmene når opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent eller 50 prosent.

(4) Finanstilsynet skal innen tre måneder fra den dag som melding etter andre og tredje ledd er mottatt, nekte slikt erverv dersom erververen ikke oppfyller vilkårene i første ledd.

(5) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om plikten for eiendomsmeglingsforetak til å gi melding om foretakets eiere.

(1) Styremedlemmer og daglig leder i eiendomsmeglingsforetak, skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, ha ført en hederlig vandel, jf. tredje ledd, og for øvrig ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte.

(2) Eiendomsmeglingsforetakmed tillatelse etter § 2-3 første ledd nr. 1 og 3 skal ha en fagansvarlig person (fagansvarlig), jf. § 4-1 første ledd. Vedkommende skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. I eiendomsmeglingsforetak med tillatelse etter § 2-3 første ledd nr. 1, skal fagansvarlig også ha gjennomført kurs i samsvar med forskrifter gitt av departementet. Departementet kan i forskrift fastsette krav til kurs for fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetak med tillatelse etter § 2-3 første ledd nr. 3.

(3) Dersom foretakets styre finner det forsvarlig, kan samme person være fagansvarlig for flere filialer. Finanstilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak.

(4) Personer som nevnt i første og andre ledd skal legge frem uttømmende politiattest etter politiregisterloven § 41 nr. 1.

(5) Eiendomsmeglingsforetak skal innen 14 dager sende melding til Finanstilsynet ved skifte av styremedlem, daglig leder og fagansvarlig.

(6) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om foretakets plikt til å gi melding etter femte ledd, om rettigheter og plikter for fagansvarlig, samt om hvilke straffbare forhold som skal avmerkes på politiattesten og om behandling av denne.

(1) Eiendomsmeglingsforetak skal holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter.

(2) Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til eiendomsmeglingsforetaket inntil de er brukt på den måten som er avtalt.

(3) Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven § 2-2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.

(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om behandling og sikring av klientmidler.

(1) Eiendomsmeglingsforetak, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold. Taushetsplikt etter første punktum er ikke til hinder for at opplysninger utleveres etter skriftlig samtykke fra den som har krav på taushet.

(2) Eiendomsmeglingsforetak kan begjære utlevert fra Folkeregisteret opplysning om ektefelle, barn og foreldre til partene i handelen. Folkeregistermyndigheten kan, uten hinder av taushetsplikt, utlevere opplysningen når det er nødvendig for utførelsen av foretakets plikter eller oppgaver hjemlet i lov.

(1) Krav i eller i medhold av denne loven om at opplysninger eller meldinger skal gis skriftlig, er ikke til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon dersom mottakeren ønsker det.

(2) Krav i eller i medhold av denne loven om at en avtale skal inngås skriftlig, er ikke til hinder for at avtalen inngås ved hjelp av et elektronisk medium dersom avtalepartene ønsker dette, og

• a) avtalens innhold i sin helhet er tilgjengelig ved avtaleinngåelsen, og

• b) det er benyttet en betryggende metode for å autentisere avtaleinngåelsen.

(3) Departementet kan i forskrift fastsette regler om elektronisk kommunikasjon og elektroniske medier.

(1) Eiendomsmeglingsforetak skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling dersom slik avtale er et resultat av kobling, ved at det er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling.

(2) I forbindelse med eiendomsmeglingsoppdrag kan det ikke settes som vilkår at oppdragsgiveren inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget.

(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

(2) Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:

• 1. eiendommens registerbetegnelse og adresse,

• 2. eierforhold,

• 3. tinglyste forpliktelser,

• 4. tilliggende rettigheter,

• 5. grunnarealer,

• 6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,

• 7. hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidig brukstillatelser, hvilke tiltak de gjelder og eventuelle avvik sammenholdt med faktisk eller markedsført bruk,

• 8. om rom som benyttes til eller er innredet og markedsført for utleie er godkjent til boligformål,

• 9. verdien ved skattefastsettingen og offentlige avgifter,

• 10. forholdet til endelige offentlige planer, samt konsesjonsplikt og odelsrett der det er relevant,

• 11. spesifikasjon over faste løpende kostnader,

• 12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader,

• 13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene,

• 14. oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer,

• 15. samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning,

• 16. hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og

• 17. fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter

(3) Med unntak av salg i boligprosjekt kan oppdragstakeren ikke markedsføre eiendommen for salg, før oppgave som nevnt i andre ledd er ferdigstilt og tilgjengelig.

(4) Ved transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 andre ledd nr. 3 skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger:

• 1. lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette,

• 2. separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode,

• 3. opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for manglende dekning av felleskostnader og usolgte enheter hørende til prosjektet,

• 4. opplysninger om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, jf. lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag kapittel 5 avsnitt VII, og i så fall hvem som er tilbyder, varigheten av avtalen og oppsigelsesvilkårene,

• 5. relevante rettigheter og forpliktelser for boligselskapet ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler som har betydning for handelen,

• 6. vesentlige opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker.

(5) Ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner gjelder tredje ledd nr. 1, 5 og 6 tilsvarende.

(6) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2 andre ledd nr. 4, skal den skriftlige oppgaven inneholde vesentlige opplysninger om selskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstakeren.

(7) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i oppgave som nevnt i andre, tredje og fjerde ledd, samt fastsette ytterligere krav.

(1) Oppdragstaker skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.

(2) Oppdragstaker skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker. Oppdragstaker skal videre oppfordre oppdragsgiver til å konferere med oppdragstaker, dersom oppdragsgiver mottar bud direkte.

(3) Oppdragstaker skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av forskrifter gitt av departementet. Oppdragstakeren skal ikke formidle til selger bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

(4) Oppdragstaker skal kun formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles.

(5) Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Oppdragstaker skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Oppdragstaker skal også bistå ved vurdering av bud.

(6) Oppdragstakeren skal så langt det er mulig kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes. Har oppdragstakeren ikke hatt mulighet til å foreta slik kontroll, skal oppdragsgiveren informeres skriftlig om bakgrunnen for dette og konsekvensene, før handel sluttes.

(7) Partene i handelen og budgivere har rett til innsyn i budjournalen i samsvar med forskrifter gitt av departementet.

(8) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler om budgivning.

(1) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal oppdragstakeren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen.

(2) Kjøpekontrakten kan utferdiges elektronisk dersom både kjøper og selger uttrykkelig har godtatt dette.

(3) Med mindre kjøper eller selger ønsker noe annet, skal oppdragstakeren gjennomgå kjøpekontrakten med partene.

(1) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal oppdragstakeren sørge for

• 1. utferdigelse og tinglysing av skjøte,

• 2. utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter som har sammenheng med handelen,

• 3. utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l. og

• 4. gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.

(2) Oppdragstakere som bistår med oppgaver som nevnt i første ledd nr. 1, 2 eller 4 er etter lov 12. desember 1975 nr. 59 om dokumentavgift, lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag og lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing, ansvarlig for at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med salget, blir betalt.

(3) Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Departementet kan gi nærmere regler i forskrift om gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, herunder unntak fra regelen i første punktum.

(1) Det kan ikke avtales et provisjonsbasert vederlag hvor den prosentsats som skal betales av kjøpesummen øker med kjøpesummens størrelse.

(2) Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale oppdragstakerens vederlag, herunder utlegg. Departementet kan i forskrift fastsette unntak fra første punktum.

(3) Dersom forholdene skulle tilsi det, kan departementet i forskrift fastsette nærmere regler om oppdragstakerens vederlag.

(1) Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.

(2) Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen

• 1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller

• 2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.

(3) For kjøpsoppdrag gjelder bestemmelsene i første ledd andre punktum og andre ledd bare dersom det er særskilt avtalt i oppdraget.

(4) Denne bestemmelsen kan fravikes ved avtale.

(1) Oppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling tre måneder etter at handel er kommet i stand eller ved overtagelse dersom dette skjer tidligere.

(2) Oppdragsgiveren har rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer de kravene oppdragsgiveren har som følge av mislighold fra oppdragstakers side.

(3) Oppdragstakeren kan bare dekke sitt krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren, dersom oppdragsgiveren har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand. Samtidig som samtykke innhentes, plikter oppdragstakeren å informere oppdragsgiveren om retten til å instruere om tilbakehold også etter at samtykke er gitt.

(1) Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr for overtredelse av §§ 3-1, 3-2, 3-3, 3-5, 3-6, kapittel 5, §§ 6-2, 6-3, 6-7, 6-8, 6-10 tredje ledd, 7-1, 7-2, 7-4 tredje ledd, 7-6 og 8-1. Det samme gjelder overtredelse av forskrift, påbud, forbud eller vilkår fastsatt med hjemmel i de nevnte bestemmelsene.

(2) Fysiske personer kan ilegges overtredelsesgebyr bare for forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser.Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr når foretaket eller noen som har handlet på foretakets vegne, har overtrådt bestemmelsene nevnt i første ledd.

(3) For foretak kan det fastsettes overtredelsesgebyr på inntil 5 millioner kroner, eller opptil 5 prosent av foretakets årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap dersom dette gir høyere gebyr. For et morselskap eller et datterselskap av et morselskap som skal utarbeide konsernregnskap etter direktiv 2013/34/EU, skal den relevante omsetningen være den totale årsomsetningen, eller tilsvarende inntekt etter relevante regnskapsdirektiver, etter siste tilgjengelige konsoliderte årsregnskap godkjent av ledelsen i det overordnede morforetaket.

(4) For fysiske personer kan det fastsettes overtredelsesgebyr på inntil 2 millioner kroner.

(5) Adgangen til å ilegge overtredelsesgebyr foreldes fem år etter at overtredelsen er opphørt. Fristen avbrytes ved at Finanstilsynet sender forhåndsvarsel eller fatter vedtak om overtredelsesgebyr.

(6) Departementet kan fastsette forskrift om renter ved forsinket betaling av overtredelsesgebyr.