3 Nokre opplysningar om bustadsamvirket

3.1 Innleiing

Departementet vil i dette kapitlet gi ein kort presentasjon av bustadsamvirket i Noreg. Bustadsamvirket blir også kalla bustadkooperasjonen - og er sett saman av alle bustadbyggjelaga og burettslaga. Bustadbyggjelaga har som føremål å skaffe bustader til dei som er medlemmer (andelseigarar) i laget, anten gjennom nybygging eller ved kjøp. Laga kan også ha forskjellige tilleggsføremål, til dømes bustadforvaltning og eigedomsmekling. Normalt eig ikkje bustadbyggjelaga bustadene til dei som er medlemmer. Bustadene er vanlegvis åtte i fellesskap av medlemmene gjennom burettslag, men bustadfellesskapet kan også vere organisert som eit eigarseksjonssameige. Eit burettslag som eit bustadbyggjelag har oppretta, kallar ein eit tilknytt burettslag. Frittståande burettslag finst òg. Desse er stifta utan bindingar til noko bustadbyggjelag. Til dømes kan ein kommune, ein arbeidsgivar, ei samanslutning eller ei gruppe enkeltpersonar ta initiativet til å opprette eit frittståande burettslag.

Både tilknytte og frittståande burettslag er sjølvstendige einingar med eige styre og generalforsamling. Tilknytte burettslag står likevel ikkje like fritt som dei frittståande. Tilknytte burettslag er knytte til bustadbyggjelaget gjennom vedtekter og avtalar, mellom anna er det vanleg at eit bustadbyggjelag har ein uoppseieleg avtale om forretningsførar, og ved sal er det vanlegvis forkjøpsrett for andre andelseigarar i burettslaget og andelseigarar i bustadbyggjelaget. Ein andelseigar i eit tilknytt burettslag må også vere andelseigar i bustadbyggjelaget. Men ein andelseigar i eit bustadbyggjelag treng ikkje vere andelseigar i eit burettslag; slike andelseigarar blir gjerne omtalte som bustadsøkjande andelseigarar.

Nedafor vil departementet først gi eit kort historisk oversyn over bustadsamvirket. Deretter vil departementet gi eit oversyn over det omfanget bustadsamvirket har.

3.2 Historisk oversyn

Burettslovutvalet har gitt ei kort historisk framstilling av bustadsamvirket. Departementet viser til presentasjonen som følgjer, jf. NOU 2000:17 punkt 3.2:

«Ei historisk framstilling av bakgrunnen for dagens bustadsamvirke er gjeven av Erling Annaniassen (Hvor Nr 13 ikke er ... (Oslo 1991), Nå bygger vi den nye tid (Oslo 1996) og (m.fl.) Tidene skifter (Oslo 1996)). Noko finst òg i førearbeida til lovene frå 1960. Her skal berre nokre hovudpunkt nemnast.

Det eldste bustadbyggjelaget her i landet som organiserte verksemda etter det mønsteret som er nemnt ovafor, er Oslo og Omegn Sparelag, OBOS, som vart stifta i 1929 og omorganisert med dette namnet i 1934. Modellen var henta frå den svenske Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (HSB). Før den tid hadde ein både i Oslo og andre stader i landet hatt samanslutningar som hadde til føremål å få bygt bustader for medlemmene. Mest vanleg var det at samanslutninga vart ståande som eigar av bustadene, slik at medlemmene vart leigarar, men det var òg døme på at bustader i småhus vart overførte til medlemmene etter kvart. Samanslutningar som hadde til føremål å eige bustader for medlemmene, ikkje å få bygt bustader, kjenner ein i form av bustadaksjeselskap iallfall frå tida rundt første verdskrigen. Dels kom dei nok i stand ved at leigarar tok over aksjar i eit utleigarselskap som ei følgje av leigereguleringa.

OBOS-modellen vart lagd til grunn da ei lang rekkje bustadbyggjelag vart stifta frå 1945 og framover; det vart stifta meir enn tretti berre på eitt år i 1945 - 46. Bustadbygginga auka sterkt etter krigen. Noko var det fordi mange bustader var øydelagde under bombinga i 1940, og at det hadde vore bygt minimalt dei fem åra krigen varte. Men ei årsak var òg at ein fekk etablert ei omfattande finansieringsordning gjennom Den norske stats husbank, og det også på anna vis vart lagt politisk til rette for bustadbygging. Bustadbyggjelaga stod etter kvart for ein viktig del av bygginga. Ei landssamanslutning for bustadbyggjelaga, no Norske Boligbyggelags Landsforbund, vart stifta i 1946. Dei fleste bustadbyggjelaga er med her.

Tilveksten av nye bustader var stort sett høg heilt fram til 1980-talet. På det meste vart det fullført meir enn førti tusen bustader på eitt år (1975); til samanlikning var det høgaste talet vel 20 000 i 1990-åra. Den bustadkooperative delen av utbygginga var høgast midt på 1970-talet. (...)

I 1950 vart det sett ned ein komité til å førebu lovgjeving om tilhøvet 'mellom leier og eier av bolig hvor leieren deltar i finansieringen av bygget ved innskudd, lån, tegning av aksjer eller andeler eller på annen måte'; komiteen skulle særleg sjå på spørsmålet 'om særskilte rettsregler for stiftelse, organisering og administrasjon av boligselskaper, og om de rettigheter og plikter medlemmer av slike selskaper bør ha'. Komiteen, som tok namnet Borettslovkomiteen, la i 1955 fram utkast til lover om bustadbyggjelag og burettslag og om bortleige av bustad mot obligasjonsinnskot. Dei første to utkasta låg til grunn for burettslovene frå 1960. (...) Utkasta frå komiteen og seinare lovene frå 1960 bygde i høg grad på den modellen som bustadsamvirket alt hadde funne fram til.

Burettslovene har vore endra fleire gonger, mellom anna i 1977 på grunnlag av utgreiing i eit nytt lovutval (Borettslovutvalget, NOU 1974:6), men grunndraga har stort sett vore dei same. Når den rettslege og faktiske situasjonen for andelseigarane likevel på fleire punkt er ein heilt annan i dag enn for førti år sia, kjem det mest av endringar i andre tilhøve. Først og fremst må den offentlege prisreguleringa nemnast. Fram til på 1980-talet galdt det maksimalprisar ved omsetning av burettslagsbustader i mange kommunar, medrekna dei største byane. Maksimalprisen låg i periodar langt under marknadsprisen for tilsvarande bustader. Gjennom forkjøpsretten for andelseigarar i bustadbyggjelaget kunne prisreguleringa bli nokolunde effektiv: I praksis forhandla ikkje seljaren med ein kjøpar; han bad bustadbyggjelaget overdra bustaden til den i køen som hadde best forkjøpsrett. Da vart det heller ikkje rom for avtalar mellom seljar og kjøpar om betaling 'under bordet', noko som elles kan vere eit problem med offentleg prisregulering.

Dette at andelseigaren i burettslaget så å seie måtte levere bustaden attende til laget til ein regulert pris når han skulle flytte, var nok med på å gjere skiljet mellom eige og leige meir uklårt, og den norske modellen for bustadsamvirke skilde seg den gongen mindre ut frå den kooperative leigemodellen som er vanleg i mange land, enn han gjer i dag. Det var likevel fleire unntak frå prisreguleringa, mellom anna slik at andelseigaren kunne ta ut marknadsverdien av bustaden ved å overføre han som ledd i byte med annan bustad. Prisreguleringa blei i praksis avvikla på 1980-talet; den formelle avviklinga skjedde på 1990-talet.

Prisreguleringa må ein sjå i samanheng med mellom anna bustadfinansieringa. Mesteparten av utbygginga gjennom bustadsamvirket var finansiert gjennom Husbanken, og lenge var renta subsidiert. For prisnivået på bustader hadde det òg mykje å seie at kommunane skaffa rimelege tomter, og at meirverdiavgifta lenge vart refundert i form av eit 'arealtilskot'.

I lange periodar har låneutmålinga i Husbanken vore etter måten høg (rundt 80 prosent av totalkostnaden), slik at det innskotet andelseigaren måtte betale for ein ny bustad vart tilsvarande lite, men til tider har utmålinga vore lågare (rundt 50 prosent). Desse variasjonane har hatt mykje å seie for finansieringa av kjøp av nye burettslagsbustader. Burettslagsandelane (heimelsdokumenta, 'atkomstdokumentene') vart etter kvart viktige panteobjekt i samband med finansiering av både nye og brukte bustader.

Dei økonomiske vanskane rundt 1990 slo ut for både bustadbyggjelag, burettslag og andelseigarar. Mange andelseigarar vart råka av arbeidsløyse, høge renter og redusert verdi av inntektsfrådrag ved likninga saman med fall i salsverdien på bustaden. Burettslaga leid tap på grunn av manglande husleigebetaling. Det var tilfelle av konkursar i frittståande burettslag som var stifta i samband med byfornyinga. Nokre av bustadbyggjelaga kom opp i alvorlege vanskar på grunn av investeringar i byggjeprosjekt som ikkje lenger var rekningssvarande.

For andelseigarane i burettslag - som for andre bustadeigarar - viste desse åra rundt 1990 ei ny side ved eigarposisjonen, nemleg at eigaren òg ber risikoen for eit verdifall. For bustadbyggjelaga vart krisa ei påminning om at dei same krav til effektiv og lønsam drift gjeld for dei som for andre aktørar i marknaden.

I 1992 løyvde Stortinget 125 millionar kroner som dels skulle brukast til ei sikringsordning for bygging av nye bustader i bustadbyggjelaga, dels til støtte- og omstillingstiltak for bustadsamvirket. Nokre av midlane vart brukte som tilskot til gjeldssanering, men mesteparten gjekk til ulike omstillings- og utviklingsprosjekt. Av viktige resultatet kan nemnast ei ordning med forsikring mot tap på uselde bustader, eit fond mot husleigetap og ei vidareutvikling og samordning av datasystema i bustadsamvirket.

Til sist kan nemnast framveksten av seksjonssameige som ein måte å organisere bustader på. Burettslagsforma er særleg godt skikka til eige av hus med fleire bustader, sjølv om det heller ikkje er noko i vegen for at frittliggjande bustader blir organiserte som burettslag. Ei tid var burettslaget (og bustadaksjeselskapet) nokså einerådande som eigeform for fleirbustadhus, men på 1960-talet vart det vanleg å eige fleirbustadhus i sameige, slik at kvar sameigar hadde ein bruksrett til ein bustad. Etter kvart vart dette formalisert slik at sameigarane kunne disponere rettsleg over sameigepartane nærast som for særskilde eigedommar. I ei lov frå 1983 vart nemninga eigarseksjonar innført for slike sameigepartar med tilknytt bruksrett. Lova frå 1983 vart i 1997 avløyst av ei ny lov om eigarseksjonar som har ei omfattande regulering mellom anna av tilhøvet sameigarane imellom. Seksjonsforma kan elles brukast også for anna enn bustader.

Omsetninga av eigarseksjonar har aldri vore prisregulert, og særleg på 1970-talet var det eit press i mange burettslag der prisreguleringa framleis galdt, for å løyse opp laget slik at andelseigarane kunne ta over bustadene som eigarseksjonar. Slik oppløysing vart hindra gjennom lovendringar, og etter at prisreguleringa vart avvikla, har spørsmålet vore sjeldnare framme. (...)»

3.3 Bustadsamvirket i dag

Ifølgje Føretaksregisteret var det 1. januar 2002 registrert 136 bustadbyggjelag og 6183 burettslag i registeret. NBBL opplyser at 100 av desse bustadbyggjelaga var medlemmer av NBBL. Desse bustadbyggjelaga - og dotterselskap av desse bustadbyggjelaga - forvalta 4848 burettslag. Av desse var 4270 burettslag tilknytte bustadbyggjelag.

Når det gjeld dei 100 bustadbyggjelaga som var medlemmer av NBBL, har ein fått ytterlegare opplysningar. Det totale medlemstalet i desse bustadbyggjelaga var 652 100. I det enkelte bustadbyggjelaget varierte medlemstalet frå 47 til 178 823. Desse bustadbyggjelaga og dotterselskap av desse bustadbyggjelaga forvalta til saman 292 884 bustader. 232 671 av desse bustadene var burettslagsbustader tilknytte bustadbyggjelag. Talet på forvalta bustader i det enkelte bustadbyggjelaget varierte frå 16 til 58 482.

Departementet er ikkje kjent med medlemstalet i bustadbyggjelag som ikkje er medlemmer av NBBL, eller kor mange bustader desse forvaltar. Departementet er heller ikkje kjent med talet på frittståande burettslag eller talet på bustader i slike lag. Burettslovutvalet peiker likevel på at talet på frittståande burettslag ikkje er reint lite, jf. NOU 2002:17 side 17.

Det går fram av Folke- og bustadteljinga 2001 at talet på bustader det bur folk i her i landet, er 1 961 548. Folke- og bustadteljinga 2001 gir ikkje svar på kor mange av desse bustadene som er burettslagsbustader, men ved å ta tal frå teljinga og samanhalde dei med tal frå Boforholdsundersøkelsen 1995 har departementet kome fram til at det truleg finst om lag 250 000 burettslagsbustader her i landet. Dette medfører at om lag 13 prosent av hushalda eig bustaden gjennom andel i burettslag. Til samanlikning viser tala at om lag 23 prosent av bustadene er leigebustader.

Når det gjeld bustadbygginga, har ein fått desse opplysningane frå NBBL:

Ifølgje opplysningar frå Statistisk sentralbyrå er dei tilsvarande tala for den totale bustadproduksjonen i dei same åra slik:

Tala viser at bustadsamvirket sin del av den samla bustadproduksjonen har variert frå 6,5 prosent til 14 prosent. I 2001 var andelen i underkant av 14 prosent.

NBBL har gitt desse opplysningane om omsetninga av brukte bustader tilknytte bustadbyggjelag som er medlemmer av NBBL:

Det er nemnt ovafor at det i 2001 var 232 671 tilknytte burettslagsbustader i bustadbyggjelag som er medlemmer av NBBL. Av desse blei 24 177 selde same året. Dette utgjer om lag ti prosent av denne bustadmassen. Samanliknar ein bruktomsetninga med produksjonen av nye burettslagsbustader tilknytte bustadbyggjelag i 2001, vil ein sjå det er selt om lag åtte gonger så mange brukte bustader tilknytte bustadbyggjelag som det dei same bustadbyggjelaga bygde same året. Bruktomsetninga er derfor eit viktigare bidrag til tilbodet av burettslagsbustader enn nybygging. Det er også kjent at mange av desse bustadene er overtekne på forkjøpsrett av medlemmer av bustadbyggjelag, både medlemmer som alt budde i eit tilknytt burettslag, og bustadsøkjande medlemmer. Departementet kjenner likevel ikkje til kor mange bustader som er overtekne ved forkjøpsrett.