9 Regulering av bustadaksjeselskap

Omfanget av denne eigarforma

Ifølgje Buforholdsundersøkinga frå 1995 fanst det i 1995 om lag 28 000 aksjebustader her i landet. Etter det departementet kjenner til, har det knapt nok vore etablert nye bustadaksjeselskap etter 1983. Ein del av dei opphavlege selskapa er seinare omgjorde til eigarseksjonssameige. Det er derfor grunn til å tru at talet kan ha gått noko ned, utan at departementet kan talfeste dette.

Gjeldande rett og nokre merknader om rettsutviklinga

I gjeldande lover er det ikkje nærare fastsett kva eit bustadaksjeselskap skal vere. Det er likevel vanleg å seie at eit bustadaksjeselskap er eit aksjeselskap som har til føremål å eige bustader og leige desse bustadene ut til aksjonærane. Konstruksjonen er såleis svært lik burettslag, men i staden for å eige ein andel i eit burettslag, eig bebuarane ein aksje i eit bustadaksjeselskap. I begge tilfelle er det ei kopling mellom andelen/aksjen og retten til å leige bustad i ein bygning som høyrer til samanslutninga.

Bustadaksjeselskap er i dag dels regulerte av aksjelovene og dels av burettslagslova. Dei selskapsrettslege forholda til eit bustadaksjeselskap er fullt ut regulerte av aksjelovene, til dømes reglane om overføring av aksjar og reglane om forkjøpsrett. Det same gjeld reglane om stifting, avgjerdskompetanse, røysterett og eventuell oppløysing av laget. I praksis vil ikkje forskjellane mellom føresegnene i burettslagslova og aksjelova vere så store. Den kanskje viktigaste forskjellen er at føresegna i burettslagslova om kvalifisert fleirtal ved større ombyggingsarbeid og bumiljøtiltak ikkje gjeld for bustadaksjeselskap. Aksjelovene har ingen spesialreglar for bustadaksjeselskap. Lovene er altså ikkje tilpassa denne eigarforma.

Alle leigerettslege spørsmål er regulerte av burettslagslova kapittel 6, som gjeld leige av bustad frå andelseigarane (aksjeeigarane) si side. I dette kapitlet finst det nokre spesialreglar for burettslag (bustadaksjeselskap), men det er også ei føresegn som viser til at mange av dei vanlege reglane i husleigelova skal gjelde for slike leigeforhold.

Innafor bustadsektoren er det nokre aksjeselskap som ein til dagleg omtaler som «leigegardsselskap». Dette er aksjeselskap som har til føremål å drive utleige på vanleg måte. Det er korkje i husleigelova, burettslagslova eller i aksjelovene noko forbod mot at nokre av aksjonærane bur i bygget. På den andre sida er det i eit bustadaksjeselskap ikkje noko krav om at berre aksjonærane kan leige bustad av selskapet. Såleis får ein ei uklar gråsone mellom bustadaksjeselskap på den eine sida, der dei fleste bebuarane er aksjonærar, og leigegardsselskap på den andre sida, der nokre av aksjonærane bur i eigedommen.

Burettslovene tok til å gjelde 1. juli 1960. Før dette tidspunktet var det ikkje uvanleg å stifte bustadaksjeselskap. Det gjaldt særleg dersom det var fleire bustader i bygget. Selskapa blei ofte stifta av private utbyggjarar. Innanfor bustadsamvirket har ikkje denne måten å organisere bustadene på vore vanleg. Men også bustadbyggjelaga har brukt modellen med bustadaksjeselskap i nokre tilfelle i tida før krigen.

Ved førebuinga av dei første burettslovene vurderte ein om det framleis skulle vere høve til å velje bustadaksjeselskapsforma. Stortinget kom fram til at ein ville påby burettslagsforma for nye lag. Frå 1960 blei det derfor forbod mot å opprette nye bustadaksjeselskap. Eldre bustadaksjeselskap skulle likevel kunne få halde på selskapsforma.

Ved ei lovendring i 1983 blei det igjen høve til å stifte bustadaksjeselskap. Men høvet til å gjere dette er avgrensa. Det er berre høve til å etablere slike aksjeselskap når ein fører opp nybygg. Ved overtaking av ein eksisterande bygning er det framleis forbod mot å organisere det som bustadaksjeselskap. I 1992 foreslo regjeringa Brundtland å oppheve forbodet, men fleirtalet i Stortinget ville ikkje ta stilling til spørsmålet ved denne lovrevisjonen, jf. Ot.prp. nr. 69 (1991-92) og Innst. O nr. 93 (1991-93).

Ved lovendringa i 1983 fekk forbodet ei svært uklar utforming. Ein må derfor ha inngåande kjennskap til regelverket for å finne fram til kva som er gjeldande rett.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår at burettslag ikkje skal kunne stiftast som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Grunngivinga er at det ikkje er behov for ei slik selskapsform ved sida av burettslagsforma. Det er også lagt vekt på at det no blir foreslått ei detaljert lovregulering av burettslagsforma, utan at det finst ei tilsvarande detaljregulering av bustadaksjeselskapsforma. Utvalet meiner at det for publikum er ein fordel dersom organiseringa av bustader følgjer kjende mønster. På denne måten kan folk betre vite kva for plikter og rettar dei har. Det blir også lettare å samanlikne prisar på bustader på denne måten. Det kan medverke til å gjere bustadmarknaden unødvendig komplisert dersom ein opnar for etablering av nye bustadaksjeselskap.

Utvalet foreslår vidare at bustadaksjeselskap, som er stifta før den nye lova skal ta til å gjelde, kan halde fram. For slike aksjeselskap blir det foreslått at kapittel 5 i forslaget til ny lov om burettslag skal gjelde. Kapittel 5 har reglar om buretten, om overlating av bruken av bustaden til andre, om krav stilte til andelseigaren (aksjeeigarane) når det gjeld bruk og vedlikehald, om dekning av felleskostnader og om bortfall av bruksretten.

Utvalet foreslår også ein omdanningsregel for det tilfellet at aksjeeigarane sjølve ønskjer å omdanne eit bustadaksjeselskap til eit burettslag. Utvalet foreslår at eit aksjeselskap som har til føremål å gi aksjeeigarane leigerett eller annan bruksrett til bustad, skal kunne ha eit slikt høve til omdanning. Utvalet foreslår at forslaget om omdanning skal førebuast av styret og innehalde dei vedtektsendringane som trengst, opningsbalanse for burettslaget og dessutan opplysningar om kva for ein bustad som er knytt til kvar andel, om eventuelle innskot og om fordelinga av felleskostnadene. Omdanninga må vedtakast på generalforsamling og krev tilslutning frå alle aksjeeigarane i selskapet. Utvalet meiner at det bør stillast krav om tilslutning frå alle, for omdanninga kan føre til viktige endringar, først og fremst at brukareigeprinsippet kan bli innført der det ikkje gjaldt før. Utvalet framhevar også at det kan vere tale om tinglyste leigerettar som skal bytast med bruksrettar - og det bør også krevje individuell tilslutning. Utvalet foreslår at styret må hente inn fullmakter til å slette eventuelle tinglyste leigerettar som er knytte til aksjane, og skal innhente eventuelle pantebrev som sikrar innskot som er knytte til aksjane, saman med fullmakter til å slette pantebreva.

Utvalet foreslår vidare at omdanninga skal krevje skriftleg samtykke frå alle med panterett i aksjar som er melde til selskapet, eller som styret elles har kunnskap om. Når omdanninga er vedteken, og styret har innhenta fullmakter og pantebrev som nemnt, skal vedtaket meldast til Føretaksregisteret. Rettkjende kopiar av samtykke frå panthavarar som nemnt, og ei fråsegn frå styret om at samtykke frå alle kjende panthavarar er innhenta, skal leggjast ved meldinga. Samanslutninga er eit burettslag frå det tidspunktet omdanningsvedtaket er registrert. Selskapskreditorar og medkontrahentar kan ikkje motsetje seg omdanninga dersom eigenkapitalen etter omdanninga er minst like høg som aksjekapitalen. Andelane skal snarast råd registrerast i eit burettsregister. Pant i aksjar skal registrerast som pant i den tilsvarande andelen. Snarast råd etter registreringa i burettsregisteret skal styret slette tinglyste leigerettar og pantebrev som nemnt ovafor, og seinast samtidig tinglyse ein panterett på beste ledige prioritet. Styret skal be om at namneendring blir notert i grunnboka på grunnlag av firmaattest.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet kan som utgangspunkt slutte seg til dette forslaget, men spørsmålet må sjåast i samanheng med rekkjevidda av burettslagsdefinisjonen. Skal ei samanslutning utelukkande ha til føremål å gi eigarane bruksrett til eigen bustad i eigedommen til samanslutninga, er det neppe behov for aksjeselskapsforma ved sida av burettslagsforma. Meir problematisk er det dersom samanslutninga skal ha kombinerte føremål, til dømes dersom det sentrale for enkelte eigarar er å skaffe seg bustad, mens andre har planar om drive utleige, og atter andre ønskjer å skaffe seg næringslokale. Justisdepartementet meiner at slike samanslutningar med kombinerte føremål som utgangspunkt bør kunne stiftast som aksjeselskap. Aksjeselskapsforma har ein fleksibilitet som det kan vere behov for i slike tilfelle. Dersom det skal innførast forbod mot bustadaksjeselskap, er det derfor viktig at eit slikt forbod ikkje rekk for vidt. Det er bør gjelde samanslutningar der det dominerande føremålet er å skaffe eigarane bustad i eigedommen til samanslutninga.

Asker og Bærum boligbyggelag meiner at ordlyden i utkastet til føresegna som set forbod mot å stifte ny bustadaksjeselskap verkar meiningslaus, då det ikkje kan vere tvil om at det berre er burettslag som er burettslag. Justisdepartementet er av same oppfatning. Det blir hevda at sidan omgrepet «andelslag» utgjer ein del av burettslagsdefinisjonen innleiingsvis, gir det i og for seg ikkje meining å tale om å stifte burettslag som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Det ligg alt i definisjonen at eit burettslag må vere eit andelslag. Føremålet må vel vere at det skal stiftast nye (allmenn-)aksjeselskap med same føremål som burettslag.

Oslo kommunestiller spørsmål om utvalet har foreslått ei føremålstenleg avgrensing når det gjeld dei føresegnene i burettslagslova som skal gjelde for bustadaksjeselskap. Kommunen ber om at ein vurderer om ikkje utkastet til § 1-5, om forbod mot diskriminering, også skal gjelde for eksisterande bustadaksjeselskap. Kommunen foreslår at utkastet til § 4-2 om juridiske eigarar sin rett til å eige andelar (aksjar) utan omsyn til kva som står i vedtektene, også bør gjelde eksisterande bustadaksjeselskap. Kommunen kan vanskeleg sjå kvifor slike selskap skal ha større fridom når det gjeld å vedtektsfeste mellom anna at kommunen ikkje skal kunne få overført andelar, enn det burettslag har. Mykje taler dessutan for at omsyna bak reglane om registrering og regulering av pantekrav også bør gjerast gjeldande for bustadaksjeselskap. På same måten taler fleire omsyn for at avhendingslova også bør gjelde for bustadaksjeselskap.

Huseiernes Landsforbund oppmodar departementet om å vurdere om det er råd å la avhendingslova omfatte også aksjebustadene.

Ingen høyringsinstansar har kome med merknader til forslaget om føresegner om omdanning av bustadaksjeselskap til burettslag.

Departementet sine vurderingar

Departementet tek som utgangspunkt at ein ikkje bør setje forbod mot å etablere visse former for eigarskap av fast eigedom utan at det ligg føre gode grunnar for å gjere det. Då ein vedtok ny eigarseksjonslov i 1997, vedtok ein samtidig forbod mot andre liknande modellar som gjeld sameige av bustader der ein eller fleire sameigarar skulle bu i bygget. Heile Kommunalkomiteen slutta seg til dette forslaget, jf. Innst. O nr. 57 1996-97. Grunngivinga for dette forslaget var langt på veg samanfallande med dei argumenta Burettslovutvalet har hatt for å foreslå forbod mot å etablere nye bustadaksjeselskap, jf. omtalen ovafor. Forbodet mot andre sameigemodellar var likevel også tufta på andre omsyn. Ved å etablere alternative sameigemodellar kunne ein kome til å setje til sides leigarane sin kjøpsrett og standardkrava til bustadseksjonar. Slike omsyn gjer seg ikkje gjeldande i samband med bustadaksjeselskap.

Som utvalet kan heller ikkje departementet sjå at det i forhold til reine bustadaksjeselskap skulle vere behov for å etablere fleire slike selskap, jamvel om det også i framtida bør vere høve til å etablere leigegardsselskap som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Justisdepartementet peiker på at det kan vere behov for aksjeselskapsforma i kombinerte eigedommar, der nokre aksjonærar har til føremål å bu i eigedommen, mens andre ønskjer å drive næringsverksemd, anten i form av utleige av bustader eller ved å bruke lokale i eigedommen. Slik Kommunal- og regionaldepartementet vurderer det, må ein her først ta standpunkt til om desse eigedommane er bustadaksjeselskap eller ein variant av eit leigegardsselskap. Dersom hovudføremålet for selskapet er å skaffe bustader til andelseigarane, vil ein truleg måtte rekne også slike selskap som bustadaksjeselskap, mens selskapet truleg blir rekna som eit leigegardsselskap eller noko anna dersom det å skaffe bustad til aksjonærane blir eit underordna føremål for samanslutninga. Klare grenser vil ein likevel ikkje få. Problemet med gråsona mellom eit leigegardsselskap og eit aksjeselskap er etter departementet si vurdering likevel ikkje større enn at ein av omsyn til tolkinga av forbodet bør kunne leve med det.

Departementet kan som nemnt ovafor ikkje sjå at det skulle vere bruk for å stifte nye aksjeselskap som har det same føremålet som det eit burettslag har. Dersom nokon ønskjer å stifte ei samanslutning som har det same føremålet som eit burettslag, meiner departementet at burettslagsmodellen - og eigarseksjonsmodellen - gir tilstrekkeleg spelerom for å kunne organisere seg på ein fullgod måte. Aksjelovene er heller ikkje tilpassa det spesielle forholdet det er å skaffe dei som er med i tilslutninga, bustader. Det er også ein fordel for publikum at det ikkje finst for mange måtar å organisere denne type samanslutningar på. Det er grunn til å framheve at det i marknaden er mange privatpersonar utan særleg kunnskap om forskjellen mellom eit burettslag og eit bustadaksjeselskap.

Etter ei samla vurdering har departementet kome fram til at ein vil tilråde at det i den nye lova om burettslag blir sett forbod mot å stifte nye bustadaksjeselskap, i samsvar med det forslaget som utvalet har kome med. Departementet legg her vekt på at forbodet vil medverke til å gjere bustadmarknaden meir oversiktleg og underlagt ei heilskapleg lovgiving. Departementet legg også vekt på at det berre er éin høyringsinstans som har gitt uttrykk for motførestellingar til dette valet.

Departementet er einig med Justisdepartementetog Asker og Bærum boligbyggelag i at forslaget frå utvalet til utforming av forbod mot å etablere nye bustadaksjeselskap kan mistydast. Departementet har derfor omformulert føresegna, men innhaldet er det same.

Oslo kommuneber om at ein vurderer om ikkje utkastet til § 1-5, om forbod mot diskriminering, også skal gjelde for eksisterande bustadaksjeselskap. Departementet er einig med Oslo kommune i at diskrimineringsføresegna også skal femne om bustadaksjeselskap. Departementet viser her til den nærare omtalen av dette spørsmålet under punkt 5.

Oslo kommune foreslår vidare at utkastet til § 4-2 om juridiske eigarar sin rett til å eige andelar (aksjar) utan omsyn til kva som står i vedtektene, også bør gjelde eksisterande bustadaksjeselskap. Kommunen kan vanskeleg sjå kvifor slike selskap skal ha høve til å vedtektsfeste mellom anna at kommunen ikkje skal kunne få overført andelar når burettslaga vil ha avgrensa høve til dette. Departementet er einig i dette standpunktet og vil gjere ei endring i samsvar med det som her blir foreslått.

Oslo kommune meiner at mykje også taler for at omsyna bak reglane om registrering og regulering av pantekrav også bør gjerast gjeldande for bustadaksjeselskap. På same måten taler fleire omsyn for at avhendingslova også bør gjelde for bustadaksjeselskap. Også Huseiernes Landsforbund har stilt spørsmål om avhendingslova også bør omfatte bustadaksjeselskap. Departementet vurderer det slik at det ikkje er naturleg å ta opp desse spørsmåla i samband med arbeidet med nye burettslover. Desse problemstillingane gjeld sentrale element i ei anna selskapsform. Slike spørsmål må ein derfor kome tilbake til på eit seinare tidspunkt.