3 Departementets vurderinger

Departementet fremmer forslag om en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus som avløser tomtefesteloven § 33 inntil rettstilstanden er endelig avklart. Departementet foreslår en regulering som i utgangspunktet viderefører den ufravikelige retten til å kreve forlengelse på samme vilkår som før ved festetidens utløp, men da slik at reguleringen av vilkårene avgrenses til tidspunktet for ikraftsettelsen av eventuelle endringer i tomtefestelovens regler om forlengelse. Ved festeavtaler som løper ut etter ikrafttredelsen av den midlertidige loven, vil festeren og de som er omfattet av tomtefesteloven § 32 annet ledd, kunne kreve at festet forlenges på samme vilkår som før inntil ikrafttredelsen av eventuelle endringer i tomtefesteloven. For festeavtaler som allerede er forlenget etter tomtefesteloven § 33, vil festet fortsette å løpe på samme vilkår som før inntil ikrafttredelsen av eventuelle endringer i tomtefesteloven. Et feste som er forlenget etter den midlertidige loven eller tomtefesteloven § 33, vil på samme måte som etter gjeldende regler om festetid etter forlengelser i medhold av tomtefesteloven § 33, jf. tomtefesteloven § 33 annet punktum med videre henvisning til lovens § 7 første ledd, gjelde inntil det blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst. For øvrig vil reglene i tomtefesteloven gjelde.

Departementet understreker at lovforslaget kun tar sikte på å regulere rettstilstanden frem til endelig rettsavklaring foreligger. Hvorvidt tomtefesteloven må endres, og hva eventuelle lovendringer i så fall vil gå ut på, er foreløpig uvisst. Dette innebærer samtidig at partene i festeforholdene ikke vil kunne forutberegne sin lovmessige rettsstilling lenger frem enn virketiden til den midlertidige loven. For å forhindre at det på sviktende grunnlag inngås eventuelle avtaler som regulerer vilkårene for festet i et lengre tidsperspektiv enn den midlertidige lovens virketid, foreslår departementet derfor at det fra den midlertidige lovens ikrafttredelse ikke med bindende virkning skal kunne inngås avtale om vilkårene for festet i tiden etter ikrafttredelsen av eventuelle endringer i tomtefesteloven.

Det er foreløpig usikkert når endelig rettsavklaring vil foreligge. Departementet foreslår inntil videre at den midlertidige loven skal gjelde frem til 1. juli 2014.

For det tilfellet at EMDs dom 12. juni 2012 skulle bli stående eller tilsvarende synspunkter skulle bli opprettholdt i en eventuell dom fra EMDs storkammer, vil departementet peke på at en midlertidig rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før ikke synes uforenlig med den forståelsen av EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1 som kom til uttrykk i EMDs dom 12. juni 2012. EMD ga ikke uttrykk for at en forlengelsesrett i seg selv er i strid med EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1, eller at bortfestere ved forlengelser skal kunne kreve en festeavgift som fullt ut reflekterer tomtenes markedsverdi. Det som synes å ha vært avgjørende for EMD, var den samlede balanseforskyvningen som følge av at tomtefesteloven § 33, sett i sammenheng med tomtefesteloven § 15, gir festerne en rett til å forlenge festet på ubestemt tid samtidig som at bortfesterne, i sakene som ble vurdert av domstolen, ikke ville ha adgang til på noe tidspunkt å oppregulere festeavgiften utover endringene i konsumprisindeksen. De hensynene som EMD pekte på i dommen 12. juni 2012, vil ikke gjøre seg gjeldende med samme styrke overfor en midlertidig rett til å forlenge festet på samme vilkår som før med den tidsavgrensningen som departementet foreslår. Videre bemerkes at EMD ikke ga konkrete anvisninger på hvilke lovendringer som vil være påkrevd for å oppfylle konvensjonens krav, men innrømmet staten en viss skjønnsfrihet med hensyn til den nærmere balanseringen av de involverte interesser.