5 Priskontroll etter konsesjonsloven

5.1 Innledning

Som omtalt i kapittel 2.2 har Stortinget bedt regjeringen om å:

• foreta en vurdering av om avgrensningen av beløpsgrenser og arealgrenser for praktisering av priskontroll bør fastsettes i en forskrift, og ber i tilfelle regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om å innføre en slik forskriftshjemmel i konsesjonsloven. (Anmodningsvedtak nr. 485)

• komme tilbake til Stortinget med forslag til hvordan priskontrollen på rene skogeiendommer kan oppheves. (Anmodningsvedtak nr. 488)

• utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll, og komme tilbake til Stortinget med forslag til endrede regler. (Anmodningsvedtak nr. 490)

Det går fram av Innst. 153 L (2015–2016) at det er skogpolitiske hensyn som ligger til grunn for Stortingets ønske om å gjøre endringer i priskontrollen, herunder behovet for å øke avvirkningen og skogproduksjonen blant annet av klimahensyn. Stortingsflertallet har mer generelt for alle landbrukseiendommer også lagt vekt på behovet for rekruttering og investeringer i landbruket. Departementets vurderinger av endringsbehovet bygger på dette, og er blant annet omtalt i kapittel 3.3.

Departementet forstår anmodningene slik at det for rene skogeiendommer bør fastsettes et unntak fra priskontroll. Dette gjelder uavhengig av om skogeiendommen er bebygd eller ubebygd. For andre eiendommer med skog oppfatter departementet anmodningen i vedtak nr. 490 slik at departementet bes om å se på ulike alternativ til unntak begrunnet ut fra de skogpolitiske hensynene som gjør seg gjeldende sammenholdt med stortingsflertallets ønske om å beholde priskontrollen. Departementet oppfatter at Stortingets anmodningsvedtak er begrunnet ut fra et ønske om at skogen kan unntas fra priskontroll, men at det skal være priskontroll ved erverv av de øvrige ressursene på «kombinerte» eiendommer med både jord og skog. Anmodningen er behandlet i kapittel 5.6.2.4. Departementets vurderinger knyttet til ubebygde eiendommer med jord og skog er på grunn av behandlingen i Stortinget, gitt egen omtale i kapittel 5.6.3.

Ut over dette oppfatter departementet at Stortingets intensjon er at formålet med priskontrollen skal ligge fast. Se omtale av dette formålet i kapittel 5.2.2 og i rundskriv M-3/2002.

5.2 Gjeldende rett

5.2.1 Regelen om priskontroll

Det går fram av konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1 at prisen skal vurderes ved konsesjonsbehandling av eiendom som skal nyttes til landbruksformål. Uttrykket landbruksformål omfatter jord-, skog- og hagebruk, reindrift og tilleggsnæringer, herunder turisme, salg av gårdsprodukter, utleievirksomhet i forbindelse med jakt m.m.

5.2.2 Formålet med priskontroll

Formålet med priskontroll er at eiendommer som skal nyttes til landbruk omsettes til en pris som bidrar til å realisere ulike mål i landbrukspolitikken. Formålet er omtalt en rekke steder, blant annet i rundskriv M-3/2002 der det er framstilt slik:

«For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket.

Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.

Hensikten med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast prisene, jf. bl.a. hensynet til eiendommenes funksjon som kredittgrunnlag.»

5.2.3 Vurdering av pris ved erverv av landbrukseiendom

Pris er ett av flere momenter kommunen skal legge særlig vekt på ved avveiningen av om konsesjon skal gis. Bestemmelsen åpner for at det kan gis konsesjon selv om prisen er for høy, hvis andre relevante hensyn veier tyngre. Det skal etter bestemmelsens første ledd legges «særlig vekt» på:

1. om den avtalte prisen ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling,

2. om erververs formål ivaretar hensynet til bosettingen i området,

3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning,

4. om erverver anses skikket til å drive eiendommen,

5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.

Uttrykket «særlig vekt» viser at det også kan trekkes inn andre hensyn enn de som er direkte nevnt i bestemmelsen. Lovens formål angir rammene for relevante hensyn. I § 9 andre og tredje ledd fastsettes særlige regler for sameier og for selskaper med begrenset ansvar. Søker nær slektning eller odelsberettiget konsesjon, fordi den lovbestemte boplikten ikke skal oppfylles, fastsetter § 9 fjerde ledd blant annet at det ikke skal legges vekt på hensynet til pris.

5.2.4 Avgrensning av priskontrollen

Omfanget landbrukseiendommer med priskontroll må ses i sammenheng med reglene om konsesjonsplikt. Det er for eksempel ikke priskontroll hvor ervervet er konsesjonsfritt som følge av nært slektskap eller odel, jf. § 5 første ledd nr. 1 og 2.

Selv om ervervet krever konsesjon, er det ikke alltid priskontroll ved erverv av landbrukseiendom. Det er i dag ikke priskontroll ved erverv av eiendommer som verken består av jordbruksareal eller produktiv skog, for eksempel fjellstrekninger med jaktretter, fiskerett og beitemuligheter. Det er heller ikke priskontroll ved erverv av bebygd eiendom som består av jordbruksareal som verken er fulldyrka eller overflatedyrka, for eksempel rene beiteområder som ikke kan høstes maskinelt. Priskontroll oppstår heller ikke ved erverv av bebygd eiendom hvis arealet på eiendommen ikke er over 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord eller hvis eiendommen ikke har over 500 dekar produktiv skog, altså for forholdsvis «små» eiendommer med kombinasjon av både bebyggelse, jord og skog. Figur 5.1 viser nærmere hvilke landbrukseiendommer som er gjenstand for priskontroll.

Dagens regler inneholder ingen arealgrense for konsesjonsplikt eller priskontroll ved erverv av ubebygd eiendom. Ved erverv av bebygd eiendom er det både en arealgrense for konsesjonsplikt og for priskontroll. Arealgrensene for priskontroll ved erverv av bebygd eiendom ble fastsatt i rundskriv M-1/2010. I rundskriv M-4/2004 ble det fastsatt at priskontroll skulle unnlates ved erverv av konsesjonspliktig landbrukseiendom bebygd med brukbar bolig og hvor kjøpesummen var under 750 000 kroner. Beløpet ble endret til 1,5 mill. kroner i 2010, og til 2,5 mill. kroner i 2012. I februar 2016 ble beløpet hevet til 3,5 mill. kroner som oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 484. Ordlyden i konsesjonsloven § 9 forutsetter at ervervet skal tjene landbruksformål. Dette innebærer at erverv av rene uproduktive arealer faller utenom priskontrollen.

5.2.5 Verdsettingen

Verdsettingsprinsippene ved utøvelse av priskontroll går i hovedsak fram av rundskriv M-3/2002. Rundskrivet bygger blant annet på at det for jord og skog bør nyttes avkastningsverdi, og at det for bygninger (driftsbygninger, våningshus, kårbolig) bør nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For rettigheter og andre ressurser som hører til eiendommen bør det nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi, alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfeller må en falle tilbake på en rent skjønnsmessig vurdering av rettigheten eller ressursen.

Det nyttes en kapitaliseringsrentefot ved beregning av avkastningsverdi for jordbruksareal og skog. Kapitaliseringsrentefoten kan oppfattes som uttrykk for prisen på kapital, men kan også oppfattes som et uttrykk for den relative avkastningen kapitalen kan forventes å gi. I henhold til retningslinjene er begge oppfatninger aktuelle og må avveies. Det er videre sagt at de landbrukspolitiske målene er relevante ved avveiningen. Kapitaliseringsrentefoten er i dag fire prosent.

For mindre landbrukseiendommer utviklet det seg etter hvert en praksis hvor det ved prisvurderingen også ble lagt vekt på eiendommens boverdi. I 1989 ble det fastsatt et rundskriv om priskontroll på små landbrukseiendommer for å avklare når det var aktuelt med tillegg for boverdi. Bestemmelsen om boverdi er ført videre i gjeldende retningslinjer fra 2002. Det er blant annet vist til at mange eiendommer består av relativt små jord- og/eller skogarealer med begrenset næringsmessig betydning. De har ofte størst interesse og verdi som bosted, og skiller seg dermed i funksjon lite fra boligeiendommer.

I landbruksområder med press i boligmarkedet, kan det være stor forskjell mellom det alminnelige prisnivå et på boligeiendommer og beregnet kostnadsverdi på tilsvarende landbrukseiendommer som skal brukes til boligformål. Retningslinjene fra 2002 legger til rette for en viss harmonisering av verdiene. Det kan legges en boverdi til kostnadsverdien på boligen hvis beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivået på boligeiendommer i området. Det ble i 2002 satt en øvre ramme på 500 000 kroner for tillegg av boverdi. Beløpet ble endret til 1,5 mill. kroner i 2010.

5.3 Statistikk

Dagens rapporteringssystemer gir ikke nøyaktig oversikt over hvor mange landbrukseiendommer som kan bli gjenstand for priskontroll ved omsetning. SSBs statistikk over registrerte landbrukseiendommer gir likevel et godt utgangpunkt for beregninger. Statistikken bygger på data fra matrikkelen og Landbruksregisteret for 2015, og omfatter eiendommer med minst fem dekar jordbruksareal og/eller minst 25 dekar produktivt skogareal. I kapittel 5.3.1 er tallmaterialet avrundet til nærmeste 100. I de øvrige kapitlene er antallet eiendommer avrundet til nærmeste ti.

5.3.1 Landbrukseiendommer som er omfattet av reglene om priskontroll

Av de totalt 185 025 eiendommene som statistikken omfatter, er 169 300 bebygde, og 15 700 eiendommer er uten bebyggelse. Av de bebygde eiendommene er 88 000 over dagens arealgrense for priskontroll, og 81 300 er under denne grensen. Dagens arealgrense for priskontroll gjelder eiendommer med mer enn 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, og/eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Det er alltid priskontroll ved erverv av konsesjonspliktig ubebygd eiendom med jord eller produktiv skog.

5.3.2 Landbrukseiendommer med minst 25 dekar produktiv skog

5.3.2.1 Bebygde eiendommer med jord og/eller skog

Det er totalt 132 270 eiendommer med minst 25 dekar produktiv skog. Av disse er 121 530 eiendommer bebygde. Av de bebygde eiendommene er 73 860 over gjeldende arealgrense for priskontroll, og 47 670 er under denne grensen. Dagens arealgrense for priskontroll ved erverv av bebygde eiendommer er beskrevet i kapittel 5.3.1.

Av de 121 530 bebygde eiendommene med skog, vil 54 520 eiendommer være omfattet av priskontroll etter forslaget til ny arealgrense på 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, se forslaget i kapittel 5.6.2.4. Antallet eiendommer som vil være unntatt fra priskontroll på grunn av arealgrensen vil da være 67 010 eiendommer. Forslaget til endrede arealgrenser ved priskontroll innebærer at 19 340 færre bebygde eiendommer med skog vil kunne omfattes av reglene om priskontroll.

Priskontrollen gjelder i dag for bebygde rene skogbrukseiendommer hvis den produktive skogen er større enn 500 dekar. Av de 19 340 eiendommene som vil være omfattet av forslaget til endring, har 1 410 eiendommer mer enn 500 dekar produktiv skog. Differansen, 17 930 eiendommer, har både jordbruksareal og produktiv skog, mens de 1 410 eiendommene er helt uten jordbruksareal. Eiendommer uten jordbruksareal blir heretter omtalt som rene skogeiendommer.

Selv om ervervet er konsesjonspliktig og eiendommmen er over arealgrensen for priskontroll, kan beløpsgrensen for kjøpesummen føre til at ervervet likevel ikke omfattes av priskontroll. Denne beløpsgrensen som i dag er på 3,5 millioner kroner, gjelder hvis eiendommen er bebygd med brukbart bolighus, og kan få betydning ved erverv av de 1 410 bebygde rene skogeiendommer med mer enn 500 dekar produktiv skog.

Mer enn 50 prosent av de 1 410 bebygde rene skogeiendommene med mer enn 500 dekar produktiv skog ligger i Hedmark, Buskerud og Telemark. Se figur 5.2 som viser den fylkesvise fordelingen av disse eiendommene.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

5.3.2.2 Ubebygde eiendommer med skog

Av totalantallet på 132 270 eiendommer med skog er 10 740 uten bebyggelse. 4 680 ubebygde eiendommer har både jordbruksareal og skog. Det er alltid priskontroll ved erverv av ubebygde eiendommer.

5.3.3 Rene skogeiendommer

Statistikken viser 13 220 rene skogeiendommer, dvs. at antallet eiendommer helt uten jordbruksareal utgjør i underkant av 10 prosent av det totale antallet eiendommer med skog. Av de 13 220 eiendommene er 7 160 eiendommer bebygde. De øvrige 6 060 eiendommene er ubebygde, og kan omfattes av priskontrollen etter gjeldende regler. Av de bebygde eiendommene er det 1 410 som har mer enn 500 dekar produktiv skog og som kan omfattes av priskontroll. Dette innebærer at 7 470 eiendommer kan omfattes av gjeldende regler for priskontroll dersom de erverves av noen utenfor nær familie som ikke har odelsrett. Videre innebærer dette at 5 750 bebygde rene skogeiendommer er unntatt fra priskontroll etter gjeldende regler. Departementet har i kapittel 5.6.2.3 foreslått at erverv av rene skogeiendommer skal unntas fra priskontroll. Forslaget vil omfatte de 6 060 ubebygde eiendommene, samt de 1 410 bebygde eiendommene med mer enn 500 dekar produktiv skog.

Figur 5.3 viser den fylkesvise fordelingen av bebygde og ubebygde rene skogeiendommer. Antallet eiendommer er størst i fylkene Hedmark, Buskerud, Nordland, Telemark og Oppland. Med unntak av Nordland har også disse fylkene størst produktivt skogareal.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

Det samlede produktive skogarealet på de rene skogeiendommene var på 5 183 800 dekar, og utgjorde ca. 7,4 prosent av det samlede produktive skogarealet.

Figur 5.4 viser fordelingen av de rene skogeiendommene målt etter størrelsen på det produktive skogarealet. 74 prosent av disse eiendommene har et produktivt skogareal som er mer enn 500 dekar.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

Av de 13 220 rene skogeiendommene var eieren bosatt på 1 160 av eiendommene. Eieren var bosatt i kommunen i 3 850 tilfeller. I 8 210 tilfeller var eieren bosatt utenom kommunen eller eieren var et dødsbo.

5.3.4 Ubebygde eiendommer uten skog

Det er alltid priskontroll ved erverv av konsesjonspliktig ubebygd eiendom med jord eller produktiv skog. Det er totalt 15 700 slike eiendommer, og totalarealet på eiendommene er 12 579 000 dekar. 74 prosent av dette arealet er våtmark, uproduktiv skog, åpen fastmark og snaufjell mv. Tjuetre prosent er produktiv skog. Jordbruksarealet på eiendommene er ca. 225 000 dekar, dvs. litt under to prosent av totalarealet. Syttiseks prosent av jordbruksarealet er fulldyrka eller overflatedyrka jord, og 24 prosent er innmarksbeite.

Av de 15 700 ubebygde eiendommene er 6 060 rene skogeiendommer uten jordbruksareal, og 9 640 eiendommer har enten både jord og skog, eller bare jordbruksareal. Fordeles de 9 640 eiendommene etter antall dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, viser statistikken fra SSB ca. 8 420 ubebygde eiendommer med mindre enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, og ca 1 220 eiendommer med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord.

På eiendommene med mindre enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord er 76 prosent av arealene uproduktive arealer som våtmark, uproduktiv skog, åpen fastmark og snaufjell mv. Den produktive skogen utgjør 21 prosent av arealene. Jordbruksarealet er på 112 800 dekar, og utgjør to prosent av arealene på disse eiendommene. 69 700 dekar er fulldyrka eller overflatedyrka jord. Førtito prosent av eiendommene ligger i fylkene Nordland, Troms, Finnmark og Rogaland. Den fulldyrka og overflatedyrka jorda på eiendommene i disse fylkene utgjør ca. 40 prosent av totalarealet fulldyrka og overflatedyrka jord, og innmarksbeitet utgjør ca. 54 prosent av totalearealene med innmarksbeite.

5.4 Høringsforslaget

I høringsnotatet foreslo departementet, i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 485, å innarbeide en hjemmel i konsesjonsloven slik at beløpsgrenser for priskontroll etter konsesjonsloven kan fastsettes i forskriftsform, ikke som i dag i rundskriv fra departementet.

I tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 488 foreslo departementet at priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer skulle oppheves. Forslaget innebar at ca. 7 400 eiendommer basert på statistikk for 2014, ville unntas fra priskontroll dersom de selges utenfor familien eller odelskretsen.

Stortingets anmodningsvedtak nr. 490 gjelder etter sin ordlyd erverv av bebygd og ubebygd eiendom med både jord og skog. Departementet la i høringsnotatet til grunn at Stortingets anmodningsvedtak er begrunnet ut fra et ønske om at skogen kan unntas fra priskontroll, men at det skal være priskontroll ved erverv av de øvrige ressursene på slike «kombinerte» eiendommer med både jord og skog.

Ved erverv av bebygd eiendom med både jord og skog foreslo departementet i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 486 at gjeldende arealgrense for konsesjonsplikt på 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord skulle heves til 35 dekar. Konsekvensen av dette var at det ikke vil bli priskontroll ved slike erverv. Videre foreslo departementet som en oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 490, at dagens arealgrense på 500 dekar for priskontroll ved erverv av skog skulle sløyfes ved erverv av bebygd eiendom med både jord og skog. Det innebar at spørsmålet om priskontroll bare ble avhengig av om eiendommen består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. De to forslagene innebar samlet at ca. 18 000 eiendommer basert på statistikk for 2014, ville unntas fra priskontroll hvis de selges utenfor familien eller odelskretsen.

For erverv av ubebygde eiendommer med både jord og skog sendte departementet ut to alternative lovtekster på høring. Alternativ 1 innebar at det ikke skulle gjøres endringer i forhold til innholdet i gjeldende regler, og at det som i dag alltid skulle være priskontroll ved slike erverv, jf. figur 5.1. Alternativ 2 innebar at priskontroll skulle unnlates hvis eiendommene ikke består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. Både etter alternativ 1 og 2 var imidlertid ordlyden i bestemmelsen om priskontroll endret slik at lovteksten fastslo at det skal føres priskontroll ved erverv av eiendom som skal brukes til landbruksformål, og hvilke arealgrenser priskontrollen vil gjelde for.

Tabell 5.1. viser endringene målt i forhold til omtrentlig antall eiendommer med skog slik de ble oppsummert i høringsnotatet (antallet bygger på statistikk fra 2014).

Samlet innebar alternativ 1 at ca. 25 400 eiendommer med skog ikke lenger vil kunne utløse priskontroll. Dette utgjorde ca. 19 prosent av totalt 132 510 eiendommer med skog.

5.5 Høringsinstansenes syn

Kapittel 2.4.3 inneholder en generell omtale av høringsinstansenes uttalelser om forslagene til endringer i regelverket. Kapittelet inneholder også en overordnet oversikt over høringsinstansenes uttalelser om endringer i reglene om priskontroll. Departementet vil i dette kapittelet gå nærmere inn på uttalelsene om forslagene om unntak fra priskontroll ved konsesjonspliktig erverv av skog.

5.5.1 Innføre hjemmel for forskrift om unntak fra priskontroll

Landbruks- og matdepartementet har mottatt 78 uttalelser som eksplisitt gjelder forslaget om å innføre en hjemmel for forskrift om unntak fra priskontroll. 73 av disse høringsinstansene støtter forslaget om en forskrift, mens fem høringsinstanser frarår en slik forskrift. De høringsinstansene som frarår forskrift har ikke gitt selvstendig begrunnelse for dette.

Mange høringsinstanser, blant dem Landbruksdirektoratet, fylkesmennene i Hordaland, Aust- og Vest-Agder og Vestfold viser til at dagens regelverk er uoversiktlig og at det er behov for en endring. Landbruksdirektoratet uttaler:

«Landbruksdirektoratet mener regelverket om priskontroll er uoversiktlig i dag. Reglene er bl.a. fordelt på en rekke rundskriv, jf. ovenfor i sammendraget. Dette gjør det vanskelig for brukerne å finne ut hvilke regler som gjelder. Landbruksdirektoratet er videre i tvil om bestemmelser om arealgrenser for priskontroll kan gis i rundskriv. Landbruksdirektoratet støtter derfor forslaget om regulering av arealgrensene for priskontroll i konsesjonsloven, og hjemmel for forskrift med nærmere regler om priskontroll ved erverv av bebygd eiendom med brukbart bolighus. For øvrig bør alle rundskriv vedrørende konsesjonslov og priskontroll sammenfattes til ett, helhetlig rundskriv. Dette siste uavhengig av resultatet av Stortingets behandling av denne høringen.»

Fylkesmannen i Hordaland uttaler:

«I dag er det seks ulike rundskriv som gjeld priskontroll og som til dels er overlappande. Det medfører at det er lite oversikteleg kva som er gjeldande rett for partane i ei konsesjonssak og forvaltninga generelt. Ei forskrift vil gjere reglane lettare tilgjengelege, og gjere det meir oversikteleg når priskontroll er aktuell.»

Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder etterlyser flere tiltak. Fylkesmannen uttaler:

«Det er i dag en rekke rundskriv knyttet til forståelsen av priskontrollen etter konsesjonsloven, og det kan være vanskelig å få oversikt over disse. For å få best mulig oversikt er det derfor et behov og sterkt ønske å få samlet rundskrivene til et skriv. Videre er det ønske om en klargjøring og presisering av hva som menes med boverdi. Vi har for øvrig ingen merknader til at beløpsgrensen for priskontroll fastsettes i forskrift fremfor som nå i rundskriv, forutsatt at minimumsbeløp for priskontroll ikke settes høyrer enn det som fremgår av dagens rundskriv. Kapitaliseringsrentefot og andre vurderinger knyttet til verdiberegning av konsesjonspris bør fortsatt fastsettes i rundskriv.»

Også Vik kommune viser til at dagens situasjon er uheldig:

«Støttar forslaget som vil føre til ein grundigare vurdering før endringar, og vere meir føreseieleg for eigarar og kjøparar. Slik det har vore no, der prisgrensa har vorte justert opp utan forvarsel gogn på gong, sit mange eigarar på gjerdet og ventar på å kunne selje landbrukseigedomar til høg pris fritt i marknaden.»

Røyrvik kommune støtter forslaget om at arealgrensen fastsettes i loven og beløpsgrensene i forskrift. Også Rindal kommune uttaler at den ser fordeler ved å fastsette beløpsgrensen i forskrift. NORSKOG tilrår at både arealgrenser og beløpsgrenser fastsettes i forskrift, og viser samtidig til at deler av prinsipiell karakter bør stå i forskrift, mens mer dynamiske elementer som for eksempel rentefot, kan stå i rundskriv.

5.5.2 Om forslagene til endring av priskontroll ved erverv av skog

5.5.2.1 Oversikt over høringsuttalelsene

Høringsnotatet inneholdt tre ulike forslag som gjaldt unntak fra priskontroll. For det første et forslag om å oppheve priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer, dernest et forslag om å fjerne arealgrensen knyttet til produktiv skog ved vurderingen av hvilke bebygde «kombinerte» landbrukseiendommer med jord og skog som skulle omfattes av priskontroll, og til sist et åpent spørsmål om det burde innføres en arealgrense for priskontroll ved erverv av ubebygde eiendommer. Høringsnotatet inneholdt dessuten et forslag om å øke arealgrensen for fulldyrka og overflatedyrka jord slik at det skulle oppstå konsesjonsplikt ved færre overdragelser enn i dag.

Rene skogeiendommer

Landbruks- og matdepartementet har mottatt 155 uttalelser som eksplisitt gjelder forslaget om å oppheve priskontrollen ved erverv av rene skogeiendommer. Tretti høringsinstanser støtter forslaget, mens 124 høringsinstanser er negative.

Bebygde eiendommer med både jord- og skog

Departementet har mottatt 119 uttalelser hvor høringsinstansene eksplisitt tar opp forslagene som gjaldt bebygde eiendommer med både jord og skog. En del høringsinstanser har i den forbindelse uttalt seg om forslaget om å heve arealgrensen for konsesjonsplikt fra 25 til 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, se kapittel 4. Dette forslaget innebærer at priskontrollen oppheves ved erverv av de eiendommer som ikke lenger vil utløse konsesjonsplikt ved overdragelse. 111 høringsinstanser har imidlertid også kommentert forslaget om å fjerne arealgrensen for produktiv skog ved erverv av konsesjonspliktig bebygd eiendom med jord og skog. Av disse støtter 17 høringsinstanser dette forslaget, mens 94 høringsinstanser er negative.

Eksempler på høringsinstanser som er positive til forslaget er kommunene Klepp, Molde, Nissedal, Radøy, Osen, Sandefjord, Sola og Stokke.Norges Eiendomsmeglerforbund, NORSKOG, Norges Skogeierforbund og Statskog støtter også forslaget. NORSKOG uttaler:

«NORSKOG støtter forslaget om at priskontrollen på kombinerte jord- eller skogeiendommer oppheves hvis jordbruksarealet er under 35 daa, men ønsker at denne grensen heves ytterligere.»

Norges Bondelag, Norsk Bonde- og Småbrukarlag, Fylkesmannen i Rogaland, Fylkesmannen i Østfold og Fylkeskommunen i Sogn og Fjordane er blant høringsinstanser som er negative til forslaget. Det samme gjelder Landbruksdirektoratet og kommunene Eidsvoll, Grue og Lardal.

5.5.2.2 Uttalelser om endringsbehovet

1) Skognæringens behov for endring

Noen av de 35 høringsinstansene som i hovedsak støtter forslagene om å endre reglene for priskontroll ved erverv av skog, uttaler seg om behovet for å endre dagens regler. NORSKOG uttaler om dette:

«For de fleste skogeiere betyr skogen svært lite økonomisk. Dette påvirker i negativ forstand interessen for å avvirke og investere, samt interessen for å tilegne seg kunnskap knyttet til det å forvalte en skogeiendom. Avvirkningsnivået i Norge er lavt, og ligger godt under nyttbar tilvekst. En avregulering av de lovgitte rammene som påvirker salg og kjøp av skogeiendom, slik som prisregulering, boplikt og organisasjonsform, vil kunne gi bevegelse i riktig retning ved å bevirke at eiendomsstrukturen blir mer i tråd med det som er nødvendig for å sikre økt avvirkning og dermed mer forutsigbare og stabile råvareleveranser til industrien. Dette vil stimulere investeringslysten i ny fremtidsrettet trebasert industri. Det er ubestridt at hyppige flyttinger av tungt utstyr mellom små drifter øker kostnadene. Samtidig er en fragmentert eiendomsstruktur til hinder for utbygging av et effektivt skogsbilveinett. Dette hemmer logistikken i skogen og fører til høyere kostnader enn nødvendig for tilnærmet alle inngrep som er nødvendig for å opprettholde aktivitet, like fra planting til avvirkning. Konsekvensen av disse forholdene er økte råvarekostnader for industrien og dermed svekket konkurranseevne. Det kan i den sammenheng vises til Damwad (rapport 6. januar 2014), som sammenligner norsk skogbruk med konkurrerende land, og som viser hvordan manglende investeringer og aktivitet svekker primærleddets effektivitet.»

Norges Skogeierforbund som også støtter forslagene til endring av reglene om priskontroll ved erverv av skog, viser til at det er naturlig at det skjer endringer i bruksstrukturen slik at eiendommer blir større. Skogeierforbundet uttaler likevel i tilknytning til dette:

«Skogeierforbundet understreker at det viktigste er at skogeier er aktiv og at ressursene utnyttes effektivt, ikke hvor stor eiendommen er. De regionale skogeiersamvirkene spiller en viktig rolle ved at de gir eierne gode muligheter for å utvikle ressursene på eiendommen og de er avgjørende for å få til en effektiv håndtering av skogens ressurser.»

Mange høringsinstanser som i hovedsak er negative til forslagene om endring av reglene om priskontroll, gir uttrykk for at det ikke er behov for å endre gjeldende regler om priskontroll ved erverv av skog. Eidsvoll kommune er en av disse. Kommunen uttaler:

«Kan den avtalte pris begrunnes i den totale avkastningen eiendommen kan gi, er det ingen grunn til å frykte en priskontroll. Kjøpes eiendommen som tilleggsareal skal også eventuelle positive effekter dette har for avkastningen på den samla eiendommen regnes med... I tilfelle priskontrollen hindrer omsetning av skog må det enten være fordi potensielle selgere tror prisen blir for lav, eller så er det fordi det til enhver tid står kjøpere klar til å bruke penger de ikke har behov for forrentning på. Hvis det siste er tilfelle vil et frislipp av skogprisene kunne føre galt av sted. De fleste steder, Eidsvoll inkludert, er det behov for rasjonalisering av eiendomsstrukturen i skogbruket (se fig.1), og da er det viktig at prisen holdes på et nivå som gir naboene mulighet til å kjøpe når skog kommer på salg. Rasjonaliseringen dette fører til gir i seg selv grunnlag for en høyere pris, men går prisen enda høyere vil naboene kunne bli skjøvet ut av mer «pengesterke» folk, og rasjonaliseringsgevinsten uteblir hvis disse ikke eier naboskog. Likeledes vil en «priskrig» på skog gå ut over potensielle kjøpere som ønsker å satse på skogbruk, men som er avhengig av at avkastningen står i forhold til investeringen. Vi kan ikke stille oss i en situasjon der kun der de med «for mye» penger skal ha mulighet til å kjøpe skog.»

2)Er unntak fra priskontroll egnet for å løse utfordringene i skognæringen

Enkelte høringsinstanser blant dem Landbruksdirektoratet, flere fylkesmenn, blant andre Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Fylkesmannen i Hedmark og Fylkesmannen i Oppland, og Trondheim kommune gir uttrykk for at de ikke kan se at bortfall av priskontroll ved erverv av skog nødvendigvis fører til at rammebetingelsene for næringen endres. Fylkesmannen i Hedmark uttaler:

«Landbruket er kapitalkrevende og har behov for økt kapitaltilgang. Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at bortfall av priskontrollen for skog uten videre og generelt vil sikre skognæringen mer kapital. Dersom kjøper har gitt en pris for eiendommen som klart overstiger den avkastningen/inntjeningen som eiendommen forventes å ha, kan det bli mindre kapital til de investeringer som er nødvendige for å skaffe et resultat som forsvarer investeringen. Å betale en «overpris» for produksjonsmidler tilfører ikke kapital til bedriftene. Det er også usikkert om bank og finansinstitusjoner vil se at fri pris på denne type eiendommer styrker pantegrunnlaget på eiendommen siden det alltid vil være en sammenheng mellom inntjeningsmulighet og betalingsevne.»

Fylkesmannen i Oppland uttaler:

«Fylkesmannen i Oppland ser utfordringer med at det ofte er vanskelig å utnytte moderne høstekapasitet ved eiendomsstrukturen i skogen slik den kan være i dag. En fjerning av priskontrollen vil ikke sikre at det er en aktiv og kunnskapsrik skogbruker som investerer i skog. Uten priskontroll kan skogen bli et investeringsobjekt, der skogens produksjonsevne ikke alltid står i fokus. Det kan da bli vanskeligere for aktive og framtidsretta skogbrukere å eie skog.»

Trondheim kommune uttaler:

«Fjerning av priskontrollen i seg selv vil ikke bidra til å bedre rammebetingelsene i skogbruket.»

Landbruksdirektoratet uttaler:

«Landbruksdirektoratet er ikke kjent med forskning eller undersøkelse som viser at priskontrollen virker hemmende på omsetningen av skogeiendommer. Vi mener derfor det er vanskelig å si om unntak fra priskontroll vil øke omsetningen av skogeiendommer.»

Blant høringsinstanser som i hovedsak er negative til forslagene, gir også flere uttrykk for at det er mulig å øke omsetningen av skog ved å bruke andre virkemidler enn å oppheve priskontrollen. Som eksempler nevnes redusert gevinstbeskatning, reduserte kostnader ved fradeling, matrikkelføring og oppmåling, endring av kapitaliseringsrenten, påslag for tilleggsjord osv. Kommunene Eidsvoll, Gran, Åmli, Ringsaker og Søndre Land gir slike uttalelser. Ringsaker kommune uttaler:

«De fleste landbrukseiendommer er kombinasjonsbruk hvor eiendommens totale ressursgrunnlag består av både skog, beite, ulike rettigheter som for eksempel jakt og fiske. Landbruket har lange tradisjoner for å utnytte disse ressursene samlet. Det er ikke naturlig ved en splitting av verdisettinga for jord- og skogressursene. At skog skal fritas fra prisregulering i enkelte sammenhenger, men ikke i andre er uryddig. En skogteig på f.eks. 10 000 daa skal prisreguleres dersom det hører med 35 daa dyrket mark til ervervet. Hører det 34 daa dyrket til skogen så er den ikke gjenstand for priskontroll. Det medfører urimelig forskjellsbehandling mellom ulike landbrukseiendommer. Avkastningsverdien av skog er uavhengig av jordbruksarealet, men like fullt en del av en eiendoms totale ressursgrunnlag. Dersom man mener dagens prisregulering er til hinder for å nå en målsetting om økt omsetning av skog er det flere mer målrettede grep som kan gjøres som også ivaretar likebehandling mellom ulike eiendommer og eiere. Avkastningsberegningen i forbindelse med konsesjonstakst kan enkelt økes ved å redusere kapitaliseringsrentefoten for skog ytterligere. Det er også mulig å gi et %-tillegg til avkastningsverdien... Dette vil være svært målrettet for å etablere større sammenhengende skogteiger... Det tredje virkemidlet vil kunne være gunstigere gevinstbeskatning ved salg av skog som tilleggsareal.»

Søndre Land kommune uttaler:

«Kommunen erfarer at prisen ofte kan være i høyeste laget vurdert etter gjeldende prisbestemmelser og kalkulasjonsrentefot. Det kan som Departementet påpeker føre til et for lavt investeringsnivå på skogeiendommene, men en erfarer likevel at skogeierne utfører investeringer som ikke gir høyere avkastning enn 2–3 % realrente...Det synes nokså åpenbart at rentekravet for erverv av skog er satt for høyt i dagens marked og med dagens rentenivå. Fremfor å fjerne prisbestemmelsene kan det derfor være mer formålstjenlig å sette ned kalkulasjonsrentefoten for skog, sannsynligvis også for jord.»

3) Ulike behov for jordbruk og skog

Til forslaget om å gjøre unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer, har også flere høringsinstanser uttalt seg om endringsbehovet. NORSKOG er blant de høringsinstansene som er positive til en slik endring. NORSKOG uttaler:

«NORSKOG er svært positive til at det foreslås å oppheve priskontroll på rene skogeiendommer. Dette er et prinsipielt viktig forslag og innebærer en forståelse for at skog- og jordbruk lever under totalt ulike markedsmessige vilkår og derfor har behov for ulike vilkår for utvikling av sin næring. Det viser også forståelse for at prisreguleringen virker dempende på investeringsnivået.»

Flere fylkesmenn, blant andre Fylkesmannen i Hordaland og Fylkesmannen i Østfold er blant dem som støtter dette forslaget, og som også legger vekt på forskjellene mellom jordbruksnæringen og skogbruket. Fylkesmannen Hordaland uttaler:

«Fylkesmannen er av det syn at ein må sjå skognæringa i samband med tilskotsordningane som eksisterer for jordbruket, og at det dermed ikkje er aktuelt med priskontroll på reine skogeigedomar.»

Fylkesmannen i Østfold uttaler:

«Når det gjelder skogeiendommer uten noe jordbruksareal gjelder derfor ikke de samme hensynene som innenfor jordbruk. Vi slutter oss til departementets vurderinger om at det for rene skogeiendommer kan være hensiktsmessig å fjerne priskontrollen. ..Ifølge Landbruksregisteret har Østfold totalt 831 rene skogeiendommer, med samlet areal på 316.768 dekar. Av disse er 113 eiendommer på mer enn 500 dekar skog, med samlet areal på 247.118 dekar. Den foreslåtte lovendringen gjelder med andre ord en stor andel av skogarealet i Østfold.»

4) Avveining mellom skogpolitiske hensyn og andre hensyn – særlig forholdet til jordbruksnæringen

Noen høringsinstanser er inne på at det må foretas en avveining mellom skogpolitiske hensyn som kan begrunne endringer, og eventuelle andre følger forslagene kan føre med seg, særlig for jordbruksnæringen. Norges Skogeierforbund og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, som har ulike syn på forslagene, gir uttrykk for dette. Også Fylkesmannen i Rogaland er opptatt av dette spørsmålet og legger til grunn at det ikke er et alternativ at skogen ikke skal ha priskontroll ved erverv av eiendom med både jordbruksareal og skog. Fylkesmannen uttaler blant annet:

«Når det gjeld eigedommar med kombinert jordbruks- og skogbruksareal, trur Fylkesmannen i Rogaland at priskontrollen har avgrensa innverknad for skogbruket i fylket ettersom jordbruksdelen på dei fleste gardsbruk i Rogaland er viktigare enn skogbruksdelen økonomisk. Vi er einige med departementet i at det ikkje er eit alternativ at skogen ikkje skal vere underlagt priskontroll på «kombinerte» bruk ettersom det vil vere for krevjande for praktiseringa.»

Fylkeskommunen i Sogn og Fjordane er i den forbindelse opptatt av at reglene om priskontroll ikke bør uthules, og gir uttrykk for at en endring utløser risiko for at reglene omgås:

«Fylkesrådmannen har eit anna syn på eigedomar med både jord og skog. Det er i dag mange unnatak frå priskontroll, og seinast i februar i år vart innslagspunktet for priskontroll auka til 3,5 mill. kr. Endring av konsesjonsgrensene i tillegg vil føre til ei uheldig utholing av reglane. Føremålet med priskontrollen vert ikkje følgt opp dersom reglane vert endra ytterlegare. Sjølv om skogen svært sjeldan er den viktigaste inntekta for gardbrukarane i Sogn og Fjordane, kan den vere ein viktig del av det samla driftsgrunnlaget for eigedomen. Det kan vere fare for omgåing av regelverket ved å dele opp eigedomen og skilje ut skogen.»

Fylkesmannen i Østfold viser til at unntak fra priskontroll på rene skogeiendommer, men ikke unntak for eiendommer med både jord og skog, vil kunne føre til større interesse for å dele fra skogen. Fylkesmannen uttaler:

«Ved å beholde priskontrollen for eiendommer som består både av skog og jord, vil det kunne lede til større interesse for å dele fra skogen. Dersom dette blir følgen, vil det innebære en strukturendring i landbruket, som tradisjonelt i høy grad har bestått av både jord og skog. Fordelen med slike kombinerte bruk er at eier av landbrukseiendommen har flere bein å stå på, noe som kan styrke grunnlaget for god jordbruksdrift.»

5.5.2.3 Uttalelser om konsekvenser ved å liberalisere reglene om priskontroll

Langt de fleste høringsinstansene legger i uttalelsene vekt på hvilke konsekvenser forslagene vil kunne få. Dette gjelder både høringsinstanser som ønsker å oppheve priskontrollen for skog, og de som ikke ønsker noen endring i reglene. I mange av uttalelsene er som nevnt flere ulike spørsmål og konsekvenser tatt opp i sammenheng.

1) Følger for eiendoms- og bruksstruktur

Mange høringsinstanser synes å legge til grunn at forslagene kan føre til økt omsetning av skog som igjen vil kunne endre eiendoms- og bruksstrukturen. Dette gjelder uttalelser både fra høringsinstanser som støtter forslagene og de som frarår. Mange høringsinstanser mener at bortfall av priskontroll vil føre til at prisene vil stige, og at bortfall av priskontroll på skog kan føre til økt omsetning av skog. Høringsinstansene har imidlertid ulike syn på om omsetningsøkningen er et egnet redskap for å møte de utfordringene skognæringen står overfor.

Treindustrien, Norges Skogeierforbund og NORSKOG er blant dem som er positive til forslagene om endringer i reglene om priskontroll ved erverv av skog. De gir uttrykk for at forslagene vil bidra til større enheter som igjen vil sikre mer aktiv skogsdrift. Treindustrien uttaler:

«Prisreguleringsadgangen i konsesjonsloven medfører at prisene ikke gjenspeiler faktisk verdi. De som vil selge utsetter salget fordi de mener de ikke får tilstrekkelig betalt for sine ressurser. Samtidig utsettes nødvendige investeringer, fordi penger som legges ned i å utvikle eiendommen ikke øker verdien på eiendommen hvis den skal selges.»

Også Fylkesmannen i Sør-Trøndelag gir uttrykk for at framvekst av «storskogdrift» vil være positivt med tanke på rasjonell og god drift av skogressursene. Fylkesmannen uttaler blant annet om dette:

«Som skogmyndighet erfarer vi også at det er lettere å komme i dialog med de større aktørene i skognæringen med tanke på veiledning etc. i henhold til skogloven og tilhørende regelverk. Når det gjelder de mindre skogeiendommene, erfarer vi at det kan være krevende å komme i dialog med skogeier for å skape bevissthet rundt forvaltningen av skogressursene. For det tilfellet at fjerning av priskontrollen fører til økt omsetning av slike eiendommer, og da gjerne som tillegg til andre jord- og/eller skogeiendommer, vil dette være positivt fordi det antakelig innebærer økt aktivitet i skogen. Vår erfaring er at vi etter eierskifte ser en økt aktivitet i skogsdrift. Dette gjelder imidlertid uavhengig av om skogeiendommen omsettes fritt i et åpent marked, eller som ledd i overdragelse innad i familien/odelskretsen.»

Fylkesmannen støtter likevel ikke forslaget, og uttaler blant annet om dette:

«Vår erfaring fra arbeid med rekruttering til landbruket, tilsier at det er mer attraktivt for påtroppende generasjoner å ta over eiendommer som består av både jord, skog og utmark, framfor mer spesialiserte jordbruksenheter. En landbrukseiendom med et variert ressursgrunnlag gir flere muligheter for arbeid og næringsutvikling, sammenlignet med de store jordbruksforetakene som kan være svært arbeidsintensive... Fylkesmannen kan etter dette ikke slutte seg til forslagene som går ut på at skogeiendommer og skogressursene på landbrukseiendommer unntas fra priskontroll etter konsesjonsloven. Vi kan ikke se at de fordelene som isolert sett kan oppnås ved større omsetningstakt på skog, veier opp for de uheldige sidene ved et slikt forslag.»

Kommunene Sarpsborg og Lardal gir begge uttrykk for at forslaget om å gjøre unntak for rene skogeiendommer kan føre til en mer rasjonell bruksstruktur i skogbruket. Sarpsborg kommune uttaler:

«Det er mange eksempler på at nyervervete skogeiendommer drives hardt for å finansiere kjøpet. Dette bidrar til umiddelbar avvirkning, men gir ingen garanti for at aktivitetsøkningen blir bærekraftig med hensyn til langsiktig ressursforvaltning av eiendommen. Det er likevel en viss sannsynlighet for at økt omsetning på sikt kan medføre mer rasjonelle driftsenheter i skogbruket. Sarpsborg kommune støtter derfor under tvil forslaget.»

Mange høringsinstanser viser til at ulike regler om priskontroll for jord og skog kan få følger for eiendoms- og bruksstrukturen både for skog og for jordbrukseiendom. Noen høringsinstanser mener at slike endringer i seg selv er positivt, mens andre mener det er uheldig. Norges Skogeierforbund som støtter forslagene til endringer, gir generelt uttrykk for at eiendoms- og bruksstrukturen bør endres, men uttaler samtidig at:

«…Forslaget om «kombinerte» eiendommer er et av de forslagene som kan ha betydelige konsekvenser for landbruksstrukturen. …Norges Skogeierforbund mener i utgangspunktet at konsekvensene av dette forslaget burde utredes bedre før det eventuelt gjennomføres.»

En del høringsinstanser mener at følgene for jordbruksnæringen og skognæringen må ses i sammenheng fordi de fleste eiendommene består av både jord og skog som samlet danner ressursgrunnlaget for aktive næringsutøvere. Mange viser også til at eiendommen vanligvis overdras under ett. Norges Skogeierforbund som støtter forslagene til endring av reglene om priskontroll ved erverv av skog, gir uttrykk for at dette ikke er til hinder for ulike regler om priskontroll. Skogeierforbundet uttaler:

«Skogeierforbundet har tidligere understreket at det er stor forskjell på jord og skog, og at det kan være nødvendig med andre regler for jord- enn for skogeiendommer. Hensynet til matsikkerhet, jordvern, rekruttering og at en landbrukseiendom kan drives langsiktig med lønnsomhet, kan tale for priskontroll. Deler av inntektsgrunnlaget for produksjon på jordbruksarealer kommer fra offentlige støtteordninger. Det kan gi større grunn til å holde en viss kontroll på prisnivået for produksjonsfaktorene, herunder jordprisen. I noen områder er det et stort press på jordarealene fra andre interesser (for eksempel utbygging), og da kan det være et behov for et regelverk som ivaretar jordarealene.»

En rekke høringsinstanser som er negative til forslagene, mener at det er uheldig å ha ulike regler om priskontroll for jord og skog. Det vises til at ressursgrunnlaget på den enkelte eiendommen bør ses under ett, og at ulike regler vil kunne føre til et press for å få delt fra skogen. Sokndal kommune uttaler for eksempel:

«Skog, jord og utmark utgjør en samlet og viktig del av landbruket i kommunen. Ressursene må ses i sammenheng.»

Fylkesmannen i Telemark uttaler:

«Landbrukseiendommer i Telemark består i det alt vesentlige av jord, skog og utmark. Fylkesmannen finner det svært uheldig å skille de ulike ressursene med hensyn til prisregulering. Eiendommene bør prismessig vurderes samlet. Beliggenhet og alternativ bruk av landbrukseiendommen vil kunne avgjøre attraktivitet og pris, og dette kan på sikt forhindre eller vanskeliggjøre rekrutteringen til næringen. Forslagene kan derfor legge opp til en utilsiktet uheldig eiendomsstruktur.»

Landbruksdirektoratet, Sørum kommune og Grue kommune er blant dem som mener endringen vil føre til press for å dele fra skogen. Dette vil gi næringsmessig svakere ressursgrunnlag på den gjenværende eiendommen noe som igjen kan svekke rekrutteringen. Grue kommune uttaler i tilknytning til dette:

«Endringen vil skape forskjeller i pris på skogeiendommer med og uten tilhørende dyrket mark. Det vil oppfattes urimelig og urettferdig og vil kunne sette loven under press.»

Mange av de høringsinstansene som er negative til endring gir uttrykk for at hvis priskontrollen faller bort for skog, vil konkurransen om areal til andre formål enn skogsdrift øke. Eksempler på slike formål som nevnes er jakt, utbygging og alminnelig friluftsliv. Mange høringsinstanser viser til at denne konkurransen kan føre til høyere priser ved overdragelse av skog. De høringsinstansene som uttaler seg om dette synes gjennomgående å legge til grunn at slik prisstigning er uheldig. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder viser som et eksempel til sine erfaringer med omsetning av rene utmarkseiendommer som det ikke er priskontroll på. Fylkesmannen uttaler:

«Etter at priskontrollen ble opphevet for rene utmarkseiendommer er erfaringen at slike eiendommer har oppnådd priser som ligger flere størrelsesordener over avkastningsverdien av tilsvarende store skogbruksarealer.»

Kommunene Askim, Skedsmo, Sørum og Våler mener at forslagene også vil kunne føre til endringer i eiendoms- og bruksstruktur i områder nær større byer. Askim kommune uttaler:

«…vurderer at i et så sentralt område som Askim, vil en friere omsetning av landbrukseiendommer medføre sannsynlighet for at en del eiendommer vil bli gjort til gjenstand for spekulasjon og oppkjøp av utbyggingsinteresser og kapitalplassering. Arealenes verdi som produksjonsgrunnlag kan over tid forringes, og eierstrukturen kan endre seg negativt i forhold til dagens eierstruktur med hovedsakelig selveiende brukere.»

Sørum kommune uttaler:

«En følge av forslaget kan være at kommunen vil motta flere søknader med ønske om å dele fra skog for at den senere skal kunne selges konsesjonsfritt. En annen følge kan være at endringen vil kunne bidra til å drive pris på skog og det vil kunne bli mer utfordrende (for dyrt) for skogeiere å kjøpe skog som tilleggsareal. Det er å anta at skog i bynære områder vil være attraktive for andre enn skogbrukere og at endringsforslaget vil kunne drive priser ved salg av skog kunstig høgt.»

Mange høringsinstanser som er negative, viser til at forslagene samlet kan føre til at flere eiere vil ønske å dele fra skog for separat salg som selvstendig enhet eller som tillegg til annen landbrukseiendom. Uttalelsene fra kommunene Bamble, Frogn og Sirdal er eksempler på dette. Frogn kommune uttaler:

«I Follo vil endringsforslaget omfatte kun et fåtall eiendommer i tillegg til de som er unntatt priskontroll i dag, til sammen 23 skogeiendommer med under 25 dekar dyrka jord, herav 4 i Vestby, 7 i Ski, 2 i Ås, 4 i Frogn, 1 i Nesodden og 5 i Oppegård. De fleste av disse er bebygd. Konsekvensen for kommunene (landbrukskontoret) ved mindre saksbehandling vil være små. En konsekvens av forslaget kan bli at prisen på skog vil øke og det kan føre til økende interesse for å dele fra skogareal og selge dette for seg. I sentrale strøk med utbyggingspress kan det også føre til at skogareal lettere kan erverves uten at formålet på lang sikt vil være skogbruk. I sum kan en si at forslaget vil føre til et friere marked for omsetning av skogeiendommer, der det offentlige ikke lenger vil kontrollere at prisen på eiendommen er knyttet til produksjonsverdi.»

2) Følger for rekruttering

Noen høringsinstanser som er positive til forslagene, synes å legge vekt på at endringene kan føre til et større utbud slik at det åpner for den som vil kjøpe landbrukseiendom og skog. NORSKOG uttaler om dette:

«NORSKOG er opptatt av at vår næring gis rammevilkår som i større grad enn i dag skaper et marked for omsetning av skogeiendommer hvor de som satser på å utvikle sitt ressursgrunnlag får muligheten til det. En fjerning av prisregulering og boplikt vil stimulere viljen til salg blant ikke minst de mange passive skogeiere.»

Mange høringsinstanser som er negative til forslagene, viser til at endringene vil føre til høyere priser på skog, men også på eiendommer med både jord- og skog fordi det er et alternativ å dele fra skogen. Høringsinstansene gir uttrykk for at dette vil gjøre det vanskelig for den som vil inn i næringen. Mange høringsinstanser som er negative til forslaget, peker på risikoen for en uønsket prisstigning som kan ekskludere dem som vil inn i næringen. Tvedestrand kommune uttaler:

«I mange områder, Tvedestrand inkludert, er det behov for rasjonalisering av eiendomsstrukturen i skogbruket for å få til gode driftsmessige løsninger. Det er viktig at prisen holdes på et nivå som gir tilgrensende naboer mulighet til å kjøpe, når skog kommer på salg. Rasjonaliseringen dette fører til gir i seg selv grunnlag for en noe høyere pris, men går prisen enda høyere vil naboene kunne bli skjøvet ut og rasjonaliseringsgevinsten uteblir hvis disse ikke eier naboskog. Likeledes vil en «priskrig» på skog gå ut over de potensielle kjøpere som ønsker å satse på skogbruk, men som er avhengig av at avkastningen står i forhold til investeringen. Spørsmålet blir dermed om det en god langsiktig løsning å stille oss i en situasjon der det er de med mye penger som styrer skogoppkjøpene.»

Endel høringsinstanser peker i den forbindelse på at det er priskontroll på få erverv i dag, men at verdsettingen ved gjennomføring av priskontroll er normdannende også ved familieoverdragelser. Endring i reglene om priskontroll for skog kan dermed få betydning for rekrutteringen mer generelt. Det påpekes at bortfall av priskontroll vil føre til at for eksempel søsken vil ha forventninger om en høyere pris slik at den som overtar må betale en høyere inngangsbillett til næringen. Larvik kommune uttaler blant annet:

«Selv om det er mange overdragelser som er unntatt priskontroll, fører ikke dette til et prispress oppover på landbrukseiendommer. Et generelt unntak fra priskontroll på skogbrukseiendommer kan imidlertid føre til prisøkning ved tilsvarende eiendomsoverdragelser hvor overdragelsen er unntatt priskontroll. Arvinger som ikke skal overta eiendommen, kan kreve at en forholder seg til markedspris som ikke vil være underlagt priskontroll.»

Fylkesmannen i Rogaland uttaler:

«Høyringsdokumentet viser til at det ikkje er priskontroll etter konsesjonslova for eigarskifte i nært slektskap. Vi vil i den samanheng peike på at det er ingen tvil om at prisregulering i lova er svært førande for kva pris som blir avtalt ved eigarskifte i familie. Det kan heller ikkje undervurderast kva konfliktdempande effekt prisregulering i konsesjonslova har for eigarskifte i familie, noko som har ein viktig samfunnsnytte.»

3) Følger for ivaretakelse av bosettingshensynet og lokalt eierskap

En del høringsinstanser som i hovedsak er negative til forslagene, gir uttrykk for at unntak fra priskontroll ved erverv av skog åpner for spekulasjon i skogeiendom, og for at eiendommene kan eies av utenbygdsboende uten tilknytning til bygda.

Kommunene Steinkjer, Stranda, Tolga, Tynset, Ørland og Bjugn som alle er negative til forslagene, uttaler at høyere priser på skog over tid vil kunne føre til at eiendoms- og bruksstrukturen endrer seg, noe som også kan få betydning for bosettingen. Tolga kommune er opptatt av at priskontrollen bør beholdes blant annet fordi kommunens arealressurser bør kobles til aktive landbrukseiendommer med fast bosetting. Tynset kommune uttaler:

«I Tynset kommune har de fleste landbrukseiendommene både jordbruks- og skogarealer, men det finnes også noen rene skogeiendommer. Rene skog- og utmarkseiendommer inneholder vanligvis en blanding av skogressurser, jaktretter, beiteretter og fiskeretter (hvis skogen grenser til fiskevann) og i noen tilfeller skogsbuer. En kjøper som først og fremst er interessert i skogressursen i næringssammenheng, vil i de fleste tilfeller ikke ønske å betale pris utover det som kan forrentes av eiendommens avkastning. I større eller mindre grad finnes det i dag imidlertid et marked for prising av jaktretter der en del kjøpere med mye kapital vil kunne være villig til å betale pris langt over eiendommens avkastningsevne. Over tid vil fri prisdannelse på rene skogeiendommer trekke i retning av at det oppstår flere store skogeiendommer i bygder og utkantstrøk eid av kapitalsterke, utenbygds eiere. Mer av skogressursene vil dessuten bli eid av personer som ikke har annen landbrukseiendom.»

Rennebu kommune og Tinn kommune er også eksempler på kommuner med store skogressurser som gir uttrykk for at endringene vil åpne for erverv fra utenbygdsboende. Begge kommuner knytter dette synet til sine erfaringer med Statskogs salg av eiendommer. Rennebu kommune uttaler følgende om sine erfaringer:

«Eierne av store skogeiendommer – så som Statskog – vil nok hilse dette velkommen. Det kan synes som om de allerede i enkelte saker har tatt foreliggende forslag til endringer i bruk. I Rennebu så har Statskog solgt mange rene skogseiendommer og har etter det Rennebu kommune erfarer presset prisen opp. Ved salg av rene skogbrukseiendommer så har det vært viktig for Rennebu kommune at det har vært priskontroll samt at det har vært fokus på å selge disse eiendommene til aktive brukere som tilleggskog. Dette er med på å kunne styrke driftsgrunnlaget for de som allerede er i næringa. Det var flere henvendelser fra villaeiere i Trondheim og andre steder som ønsket å kjøpe seg en skogseiendom for å kunne få jaktmuligheter.»

Tinn kommune uttaler:

«Statistikken viser at store skogeigedomar har høgare tømmeravverking enn små. Kven skal så leve av denne skogbruksaktiviteten? Skal vi ha ein politikk som legg til rette for at skoginntektene i størst mogleg grad skal bli i bygda og gje lokale bønder høve til å vere med å skape levande bygder? I så fall må vi ha ein konsesjonslov som gjer det mogleg for lokale bønder å kjøpe tilleggsskog til ein pris som kan forsvarast ut frå avkastinga av eigedomen – og som gjer det vanskeleg å selje skog til utanbygds investorar til overpris. Etter mange års venting har det endeleg opna seg ein sjanse for lokale bønder i Tinn til å kjøpe areal frå Statskog som verdifullt tillegg til eigne gardsbruk. Med dagens lovverk er det interessant for Statskog å prioritere slike løysingar, og det har vi alt sett gledelege resultat av. Oppheving av priskontroll på reine skogeigedomar kan skape vanskar for vidareføring av denne prosessen.»

Ål kommune uttaler om virkningene for bosettingen i kommunen:

«Høgare etterspurnad etter skog- og jordbrukseigedomar til andre føremål enn drift kan føre til bodkrigar og aukande prisar på landbrukseigedomar. Aktive gardbrukarar og unge som ynsker å kjøpe landbrukseiendom for busetjing og eventuell drift vil ofte vera dei som fyrst ryk ut i slike bodkrigar. Det er uheldig for vekst og utvikling i Ål.»

4) Ulike følger ut fra beliggenhet og geografi

Landbrukseiendommene har ulik geografisk beliggenhet, og noen høringsinstanser viser til at følgene av en endring antakelig vil slå ulikt ut i ulike deler av landet. Norges Skogeierforbund som støtter forslagene, uttaler i tilknytning til dette:

«En stor utfordring for utformingen av lovverket er at situasjonen varierer sterkt fra region til region. Forholdene for jord- og skogbruk er ganske forskjellig, avhengig av om man er i Hedmark, på Jæren eller i Nord-Norge. Det kan være grunn til å beholde et lovverk som er viktig for noen regioner, selv om det ikke praktiseres i andre regioner.»

17 av de 30 kommunene som har størst skogareal i landet har uttalt seg om forslagene om å unnta skog fra priskontroll. Aurskog Høland kommune ser ingen ulempe ved et slikt unntak. De øvrige kommunene innenfor denne gruppen er negative til forslagene. Rendalen kommune er et eksempel på dette. Kommunen uttaler:

«Fjernes priskontrollen som har avkastningsverdi som utgangspunkt, åpnes det for kjøpere med andre motiver (egen rekreasjon, pengeplassering etc) enn verdiskapning basert på skog og utmarksressursene. Dette vil kunne redusere verdiskapningen, samt at det vil kunne redusere allmennhetens tilgang til tradisjonelle utmarksgoder som jakt, fiske etc. I tillegg vil det kunne redusere bosettingen ved at andelen utenbygds eiere øker.»

Tre av de 30 kommunene som har minst skogareal i landet har også uttalt seg om forslagene om å unnta skog fra priskontroll. Dette er Sola kommune som støtter forslagene, og Herøy kommune i Møre og Romsdal og Randaberg kommune som er negative.

Noen høringsinstanser som støtter forslagene til endringer eller som ikke direkte er negative til dem, begrunner sitt standpunkt med at forslagene ikke vil få særlig betydning i deres distrikt. Fylkesmannen i Nordland, Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og Løten kommune er blant disse. Løten kommune uttaler:

«Å frita skogeiendommer for priskontroll vil uansett ha liten betydning i vårt område med overveiende andel bygdeallmenninger.»

En del høringsinstanser legger til grunn at priskontroll virker prisdempende, og er derfor negative til å oppheve priskontroll på skog, også ved erverv av ubebygde eiendommer. Rennebu kommune viser for eksempel til at prisutviklingen for jord fort kan eskalere hvis det ikke er priskontroll for ubebygde eiendommer. Sarpsborg kommune peker i tilknytning til dette spørsmålet på de ulemper som kan oppstå i tettstedsnære områder:

«Dersom det legges til grunn at det er ønskelig å medvirke til omsetning av eiendom for å oppnå større samsvar mellom eier- og bruksforhold, er det viktig at prisen på slik eiendom relateres til avkastningsverdien ved landbruksdrift. Uten denne bindingen vil prisnivået lett kunne drives oppover av kjøpsinteresser med andre hovedformål med ervervet enn ordinær landbruksdrift. Spesielt i pressområder som Sarpsborg vil denne effekten kunne bli betydelig. Alternativ 1 vil sannsynligvis medvirke til et prisnivå på denne typen eiendom som gjør det lettere for aktive bruk å erverve eiendommen som tilleggsareal.»

5) Følger for jordvern

Enkelte høringsinstanser som i hovedsak er negative til forslagene mener at unntak for priskontroll ved erverv av skog kan svekke jordvernet. Norges Bondelag uttaler blant annet:

«Det er videre sannsynlig at avvikling av priskontrollen i skog vil bidra til å øke avgangen av jordbruksareal, særlig i områder med gjennomgående små bruk (Agder, Vestlandet uten Rogaland og Nord-Norge). Dette har sammenheng med at det vil være mer innbringende å selge en utmarkseiendom til jakt, fiske og fritidsformål uten priskontroll, enn det er å selge eiendommen med jordbruksareal og priskontroll. Når det er få brukere igjen i et område synker etterspørselen etter tilleggsjord og grunneieren kan la innmarken gro til. Etterhvert går slike eiendommer over til å bli rene utmarkseiendommer.»

Også i uttalelsen fra Ås kommune er det vist til at unntak fra priskontroll kan føre til at dyrka jord blir tatt ut av drift.

6) Følger for forvaltningen og andre etaters virksomhet

Landbruksdirektoratet peker på at forslaget til unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer og forslaget om å beholde priskontrollen ved erverv av eiendommer med både jordbruksareal og skog, kan føre til flere søknader om fradeling til behandling i kommunene, og at den også vil bidra til uforutsette strukturendringer på den enkelte landbrukseiendom. Direktoratet peker også på at det kan bli mer utfordrende å praktisere reglene, noe som kan sette loven under press. Også noen andre høringsinstanser gir uttrykk for at forslagene innebærer at regelverket blir lett å omgå. Ål kommune er blant dem. Kommunen uttaler:

«Med det framlegget som ligg føre blir det lett å omgå regelverket. Dermed set ein i praksis heile priskontrollen ut av funksjon.»

Samferdselsdepartementet og Statens vegvesen har uttalt seg om eventuelle følger av forslagene om endring av reglene om priskontroll ved erverv av skog kan få følger for grunnerverv. Samferdselsdepartementet uttaler:

«Under henvisning til det ovenstående og vegvesenets vedlagte høringsuttalelse legger Samferdselsdepartementet til grunn at det er en viss risiko for at de foreslåtte endringene vil kunne medføre at det blir vanskeligere å oppnå minnelige avtaler ved grunnerverv, noe som vil kunne virke kostnadsdrivende, men at det ut over dette anses tvilsomt at de foreslåtte endringene vil påvirke erstatningsnivået.»

Vegdirektoratet uttaler på sin side samlet om forslagene til unntak fra konsesjonsplikt og forslaget om unntak fra priskontroll ved erverv av skog:

«Hva som blir konsekvensene for prisdannelsen av at en stor andel av landbrukseiendommene her i landet kan omsettes uten priskontroll, mener vi det ikke er så lett å forutsi. I sentrale strøk, hvor det er press i boligmarkedet, vil nok eiendomsprisene øke. Dette har sammenheng med at landbrukseiendommene ofte er attraktive bosteder. Men ut over dette er vi usikre på om det vil skje noen særlig stor økning. Etterspørselen etter landbrukseiendommer er begrenset i store deler av landet og vi har heller ikke inntrykk av at priskontrollen blir praktisert særlig strengt i dag. Antakeligvis vil vi få den største økning når det gjelder eiendommer som er attraktive til fritidsbruk. I den grad det vil skje en økning i eiendomsprisene er det et spørsmål om dette får noen konsekvenser for de erstatninger Vegvesenet må ut med i forbindelse med grunnerverv. Disse erstatningene kan utmåles enten etter salgsverdi (markedspris) eller bruksverdi, avhengig av hva som er høgest. Skjønnsrettene kommer så å si alltid til at bruksverdien er høgest og utmåler erstatning ut fra dette. Erstatningsnivået ved skjønn ligger høgt og vi har vanskelig for å tro at en i et marked med fri prisdannelse vil oppleve priser på landbruksareal som kommer opp mot dette nivået. At mindre priskontroll ved omsetning av landbrukseiendommer skal føre til noen generell økning i erstatningsnivået ved grunnerverv, er derfor tvilsomt.»

5.5.3 Priskontroll ved erverv av ubebygde eiendommer som ikke er rene skogeiendommer

5.5.3.1 Oversikt over høringsuttalelsene

Landbruks- og matdepartementet har mottatt 119 uttalelser som eksplisitt gjaldt alternativet om å innføre en arealgrense for priskontroll på 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord ved erverv av ubebygd landbrukseiendom. 23 høringsinstanser støtter forslaget om å fastsette en arealgrense for priskontroll. 95 høringsinstanser er negative til en slik arealgrense, og mener loven bør være som den er med priskontroll ved alle konsesjonspliktige erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål.

5.5.3.2 Om endringsbehovet

Landbruksdirektoratet gir uttrykk for at det er behov for en arealgrense for priskontroll ved erverv av ubebygde eiendommer fordi en arealgrense vil kunne lette praktiseringen av reglene, og uttaler:

«Avgjørelsen av om en eiendom er bebygd eller ei kan by på vanskelige bevisspørsmål for forvaltningen. Forslaget innebærer at det ikke er nødvendig å ta stilling til om eiendommen er bebygd ved avgjørelsen av om det skal gjøres priskontroll. Dette innebærer en forenkling.»

Direktoratet viser for øvrig til at små, ubebygde eiendommer har mindre betydning med hensyn til matproduksjon, og at det derfor er et tilsvarende mindre behov for kontroll med omsetningen av dem. Eiendommene vil dessuten fortsatt være konsesjonspliktige selv om de er unntatt fra priskontroll, og reglene i jordloven om driveplikt og forbud mot omdisponering vil gjelde.

Flere høringsinstanser, både blant de som støtter og de som frarår en endring, gir uttrykk for at de fleste overdragelser av ubebygd landbrukseiendom trolig skjer med formål tilleggsjord eller -skog. Noen av dem som er negative til endringen, gir uttrykk for at dette vil kunne endre seg hvis det innføres et unntak fra priskontroll på skog. Randaberg kommune uttaler for eksempel:

«Til departementets antakelse om at formålet med erverv av ubebygd eiendom er å bruke arealet som tilleggsjord: Under dagens regelverk vil dette bli resultatet siden all ubebygd eiendom er underlagt konsesjon og priskontroll uavhengig av arealets størrelse. Uten dagens regelverk vil situasjonen bli en annen. Å opprettholde både konsesjon og priskontroll på ubebygde eiendommer, sikrer at næringen beholder eierskapet til ressursene i form av tilleggsjord. Departementets mål om å forenkle regelverket slik at det blir likt både på bebygd og ubebygd eiendom er et blindspor som er stikk i strid med konsesjonslovens formål.»

Norges Bondelag ser ikke behov for noen arealgrense for priskontroll ved erverv av ubebygd landbrukseiendom. Bondelaget uttaler:

«Det vises til at slike arealer er særlig viktig i områder av landet med mindre bruk, der jordleieandelen også er høyest. En forutsetning for at disse eiendommene skal kunne øke arealene, er at tilgjengelige ressurser kan erverves til en pris som kan forsvares med grunnlag i landbruksdriften.»

Noen høringsinstanser mener at det ut fra rasjonaliseringshensyn er en fordel om omsetningen av ubebygde landbrukseiendommer øker. Tvedestrand kommune gir for eksempel uttrykk for at en arealgrense ved erverv av ubebygde landbrukseiendommer vil kunne føre til at det omsettes flere mindre eiendommer enn i dag. Kommunen støtter likevel ikke en arealgrense, men gir uttrykk for at endringer i andre virkemidler kan være mer effektive og at mange eiere har annen motivasjon enn salgssummens størrelse for å ta stilling til om de ønsker å selge. Kommunen uttaler:

«Redusert gevinstbeskatning er en ting, reduserte kostnader ved fradeling, matrikkelføring og oppmåling er en annen. Den viktigste faktoren som hindrer salg av landbrukseiendom er imidlertid følelser, og de er det vanskelig å gjøre noe med uten å ta tida til hjelp.»

5.5.4 Andre forslag fra høringsinstansene

NORSKOG foreslår at kapitaliseringsrenten senkes til tre prosent.

5.6 Departementets vurderinger og forslag

5.6.1 Forskrift om beløpsgrense og arealgrenser for priskontroll

5.6.1.1 Endringsbehovet – hva er problemet og hva vil vi oppnå

Priskontroll gjelder ved erverv av konsesjonspliktig eiendom som skal brukes til landbruksformål. Avgrensningen av hvilke eiendommer kontrollen gjelder for er blant annet fastsatt gjennom en rekke rundskriv, se omtale av reglene i kapittel 5.2.4. Dette gjør det vanskelig for den som skal selge eller kjøpe en eiendom å finne fram til hvilke regler som gjelder og om eiendommen kjøpet gjelder faller inn under priskontrollen eller ikke. Rammen for hva som bør bestemmes av departementet gjennom rundskriv og hva som bør forankres i lov, kan også bli uklar.

En lovbestemmelse eller forskrift som helt eller delvis avgrenser omfanget av priskontroll, kan gjøre reglene tydeligere og lettere tilgjengelig enn dagens ordning. Det vil være til gavn for både kjøpere og selgere av landbrukseiendom. Bruk av lovbestemmelse eller forskrift vil også bidra til klarere rammer for hva departementet kan bestemme. Forslaget om å innføre en forskriftshjemmel som avgrenser hvilke erverv priskontrollen skal gjelde for, har fått alminnelig tilslutning i høringen, se omtale av dette i kapittel 5.5.1. Landbruksdirektoratet og Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder etterlyser i denne forbindelse ytterligere tiltak for å gjøre gjeldende regler lettere tilgjengelige, og nevner blant annet muligheten for å samle rundskrivene i ett skriv. Departementet mener at det som oppfølging av en eventuell lovendring, vil være aktuelt å gjennomgå rundskrivene om pris, og mener at det i den forbindelse bør tas stilling til om en ved å samle rundskrivene kan gjøre regelverket lettere tilgjengelig enn det er i dag.

5.6.1.2 Departementets forslag til løsning

I høringsnotatet foreslo departementet at arealgrensene for priskontroll ved erverv av bebygd landbrukseiendom skulle fastsettes i loven, mens det skulle fastsettes en hjemmel for forskrift som kan inneholde beløpsgrenser for priskontroll ved erverv av eiendommer med brukbart bolighus. Departementet oppfatter at denne løsningen har fått stor støtte i høringen, se omtalen i kapittel 5.5.1, og foreslår en slik løsning.

Arealgrensene for priskontroll ved erverv av bebygd eiendom og grensene for lovbestemt boplikt og odlingsjord er i dag sammenfallende. Departementet ser løsningen som tjenlig. Flere saksfelt innenfor det samme lovverket kan da ses i sammenheng, og reglene blir enklere.

Departementet mener derfor at det vil være uheldig å endre arealgrensen for priskontroll separat uten at endringen ses i sammenheng med tilsvarende lovbestemte grenser for konsesjonsplikt, boplikt og odlingsjord. Departementet ser det heller ikke som påregnelig at det vil oppstå behov for å endre arealgrensene for priskontroll uavhengig av de øvrige arealgrensene. Arealgrensene ved lovbestemt boplikt og for odlingsjord er lovfestet, og departementet foreslår at også arealgrensene ved priskontroll bør gå direkte fram av loven, jf. forslag til endring i konsesjonsloven ny § 9 a første ledd. Departementets begrunnelse for forslaget innebærer at grensen for fulldyrka og overflatedyrka jord ved priskontroll eventuelt vil følge de nye arealgrensene for lovbestemt boplikt og odlingsjord, jf. forslaget om å heve denne grensen i kapittel 4.

Priskontroll ved erverv av landbrukseiendom med brukbart bolighus er imidlertid også knyttet til en beløpsgrense. Begrunnelsen for beløpsgrensen er at priskontroll bør kunne unnlates dersom prisen som betales ikke er høyere enn det som antas å være en nøktern boligpris i området der eiendommen ligger. Stortinget har ved sin behandling av Innst. 153 L (2015–2016) lagt til grunn at beløpsgrensen ved priskontroll skal beholdes og økes, jf. Stortingets anmodningsvedtak nr. 484. Departementet har gjennom rundskriv M-2/2016 fulgt opp Stortingets anmodning. Reglene blir imidlertid tydeligere og lettere tilgjengelig dersom de står i en lovtekst eller en forskrift. Departementet mener at det ikke er ønskelig å lovfeste en beløpsgrense. Prisnivået på boligeiendom endrer seg over tid, og beløpsgrensen bør kunne justeres på en enklere måte enn gjennom lovendring. En illustrasjon på dette er at beløpsgrense som ble fastsatt i 2004, ble endret i 2010, 2012, og 2016. Departementet foreslår på denne bakgrunn og i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 485, at det innføres en hjemmel i loven slik at departementet kan gi forskrift om beløpsgrense for priskontroll. Forslaget går fram av lovforslaget, konsesjonsloven, ny § 9 a andre ledd.

Beløpsgrensen bør som etter gjeldende løsning, knyttes til bebygd landbrukseiendom med brukbart bolighus.

5.6.2 Unntak fra priskontroll ved erverv av skog

5.6.2.1 Endringsbehovet – hva er problemet og hva vil vi oppnå

Priskontroll innebærer offentlig kontroll med erverv av landbrukseiendom. Formålet med priskontroll er å legge til rette for at eiendommer som skal nyttes til landbruk omsettes til en pris som bidrar til å realisere ulike mål i landbrukspolitikken, blant annet mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Formålet er også å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Den offentlige kontrollen skal bidra til at prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdien eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital.

Behovet for regler om priskontroll må bero på en avveining hvor formålet med kontrollen vurderes opp mot ulempene kontrollen kan føre med seg. Offentlig kontroll med pris innskrenker eiernes valgmuligheter i forbindelse med salg. Eier kan ikke selge til den pris han eller hun vil, og kjøper kan heller ikke betale en høyere pris uavhengig av om kjøper selv mener at eiendommen kan forrente en høy pris. Kontrollen utgjør dessuten et usikkerhetsmoment i forholdet mellom kjøper og selger, og det tar tid og krever ressurser å gjennomføre den. Priskontroll hindrer dermed et effektivt marked for omsetning av konsesjonspliktige eiendommer, og kan medvirke til at en del eiere vegrer seg for å selge slik at dagens eiendoms- og bruksstruktur med mange små enheter opprettholdes. Priskontrollen er imidlertid ikke den eneste lovregelen som har innvirkning på eiendoms- og bruksstrukturen. Også odel, konsesjonsplikt og boplikt har slik betydning, og dermed også betydning for omsetningsomfanget. Priskontrollen kan ut over å være omsetningsdempende, dempe eierens ønsker om å gjøre investeringer i driften fordi det er risiko for at han eller hun ikke får igjen investeringen ved et eventuelt salg. Manglende investeringer svekker driftsgrunnlaget på landbrukseiendommene.

Disse ulempene ved priskontroll er aktuelle for alle typer eiendom med priskontroll. Avveiningen av fordelene og ulempene ved å ha regler om priskontroll ved erverv av landbrukseiendom kan imidlertid slå ulikt ut avhengig av hvilke ressurser eiendommen består av.

Gjennom Stortingets behandling av Prop. 124 L (2013–2014) er det lagt til grunn at reglene om priskontroll ved erverv av landbrukseiendom skal bestå, men regjeringen er bedt om å komme tilbake til Stortinget med forslag om unntak fra priskontroll ved erverv av skog. Næringskomiteens flertall uttalte i Innst. 153 L (2015–2016), side 9, følgende om behovet for endringer:

«Flertallet mener at for å øke utnyttelsen av den viktige ressursen skogråstoffet representerer, både til karbonbinding og som fornybart råstoff, er det viktig at skognæringen har rammebetingelser som gjør næringen konkurransedyktig. Flertallet ser at dagens konsesjonslovgivning legger begrensninger på en naturlig omsetning av skogeiendommer i Norge.

Flertallet mener derfor at problemstillingene ikke bare har en rent eiendomsrettslig side, men har konsekvenser for hele verdikjeden i form av lav avvirkning og manglende satsing på utvikling av «grønn industri» og bruk av biomasse.

Flertallet vil også minne om at skogbruket, til forskjell fra jordbruket, konkurrerer fritt i det internasjonale markedet med produktene sine. Mange av rammebetingelsene som skognæringen må forholde seg til, er imidlertid tilpasset jordbruket og virker dessverre mot økt aktivitet i skogbruket.»

Unntak i tråd med Stortingets anmodninger vil bidra til forenkling i regelverket og redusert byråkrati. Den enkelte grunneier får dessuten større råderett over egen eiendom. Regjeringen har i Meld. St. 6 (2016–2017) Verdier i vekst – Konkurransedyktig skog- og trenæring, påpekt at den fragmenterte eiendomsstrukturen i skogbruket er utfordrende for lønnsomheten i næringen samtidig som betydningen av skoginntekten kan være marginal for mange skogeiere. Regjeringen la til grunn at det bør legges til rette for økt omsetning og bedre arrondering av landbrukseiendommer slik at eiendomsstrukturen på sikt kan endres i retning av mer rasjonelle driftsenheter.

I løpet av det siste tiåret er det vedtatt en rekke endringer i lovgivningen for å stimulere til økt omsetning av landbrukseiendom. Blant annet er reglene om priskontroll endret flere ganger med tanke på å få flere eiendommer på salg på det åpne markedet. Enkelte høringsinstanser, for eksempel Eidsvoll kommune, gir uttrykk for at priskontrollen ved erverv av skog ikke demper omsetningen av skog, se kapittel 5.5.2.2. Departementet er, som Landbruksdirektoratet viser til i sin uttalelse referert i kapittel 5.5.2.2, klar over at det ikke foreligger forskning eller undersøkelser som viser at priskontroll virker hemmende på omsetningen av skogeiendommer. Det er imidlertid anerkjent økonomisk teori at tilbudet øker dersom prisen øker. Det er derfor grunn til å anta at økt pris for skogeiendommer også vil føre til at flere tilbyr eiendommene for salg. Det kan være mange ulike grunner til at en eier av landbrukseiendom velger å bli sittende med eiendommen sin eller selge. Selv om forskning viser at følelsene eieren har for eiendommen er en sterk motivasjonsfaktor1, kan også prisen som kan oppnås ved salg ha mye å si. I en spørreundersøkelse gjennomført av Fylkesmannen i Møre og Romsdal i 19982 oppga 39 prosent av de spurte grunneierne at prisen ved salg til jordbruksformål var for lav til at de ønsket å selge. Departementet mener dette viser at det er grunn til å tro at et unntak fra priskontroll også ved erverv av skog, kan åpne for omsetning av flere skogeiendommer enn i dag.

I Prop. 124 L (2013–2014), kapittel 7.3, har departementet redegjort for omsetningsomfanget for bebygde landbrukseiendommer fordelt på eiendommer over og under arealgrensene for priskontroll. Det går fram av proposisjonen at omsetningen av eiendommer under arealgrensene for priskontroll økte i de senere årene, mens tendensen ikke var den samme for omsetning av eiendommer over arealgrensene. Departementet antar at dette generelle bildet av omsetning av landbrukseiendom er dekkende for omsetning av skog. Det innebærer at omsetningsomfanget må antas å øke dersom det gjøres unntak fra priskontroll. Det er usikkert hvor stor økningen vil kunne bli. Unntak fra priskontroll for skog kan sammen med andre tiltak for å løse opp i eierstrukturen, åpne for et større utbud av skog. Den som kjøper skog kan være mer interessert i å drive skogbruk og annen næring enn den som selger og ønsker å gå ut av næringen. Skog som omsettes vil dessuten ofte bli drevet mer aktivt i en periode for å bidra til finansiering av kjøpet. Økt omsetning av skog kan derfor føre til økt avvirkning og økte investeringer i planting og ungskogpleie. Dette kan over tid føre til en mer hensiktsmessig eiendomsstruktur med større skogeiendommer. Departementet viser til uttalelsene i kapittel 5.5.2.2. fra NORSKOG og Norges Skogeierforbund som understreker viktigheten av at aktiviteten i skogen øker.

Sammenhengen mellom skogeiendommens størrelse og avvirkningen på den er belyst i en rapport fra Norsk institutt for skog og landskap (nå NIBIO) fra 20063. Rapporten viste at det historisk var lavere relativ avvirkning på de små eiendommene enn de større, og at mulighetene for å øke avvirkningen framover var knyttet til de minste eiendommene. Departementet legger dette til grunn, og mener at dette viser at det er behov for å legge til rette for endringer i eiendoms- og bruksstrukturen i skogen. Økt utbud av skogarealer kan føre til at eiendommen omsettes som selvstendig enhet, men det kan også føre til at det blir enklere å få kjøpt skog som kan legges til en skogeiendom som eies fra før slik at skogarealene over tid kan bli større enn de er i dag. Strategigruppen SKOG22 viser i sin rapport til at dagens eiendomsstruktur er en utfordring for næringen, og det er blant annet lagt vekt på at eiendomsstrukturen bidrar til mindre effektiv skogsdrift. I NORSKOGs uttalelse, se omtale av denne i kapittel 5.5.2.2 er det også lagt vekt på at eiendomsstrukturen i skog med mange små enheter hemmer logistikken i skogen. Dette fører til høyere kostnader enn nødvendig i forbindelse med ulike aktiviteter som vegbygging, planting og avvirkning.

Flere høringsinstanser har lagt vekt på at skog- og jordbruk har ulike markedsmessige vilkår og dermed behov for ulike rammevilkår for utviklingen av næringene. Se for eksempel uttalelsene fra fylkesmennene i Hordaland og Østfold som er gjengitt i kapittel 5.5.2.2. Departementet er enig i dette. Forskjellene kan begrunne at en tar i bruk ulike virkemidler ved erverv av jord enn ved erverv av skog, for eksempel at reglene om priskontroll er forskjellige.

Enkelte høringsinstanser som for eksempel Trondheim kommune som er referert i kapittel 5.5.2.2, har gitt uttrykk for at et unntak fra priskontroll ved erverv av skog ikke er et egnet virkemiddel for å bedre rammebetingelsene i skognæringen. Departementet legger til grunn at en ved ulike virkemidler må legge til rette for å løse de utfordringene skognæringen står overfor. Regjeringens politikk knyttet til bruk av slike virkemidler går fram av Meld. St. 6 (2016–2017) Verdier i vekst – Konkurransedyktig skog- og trenæring. Et unntak fra reglene om priskontroll ved erverv av skog åpner imidlertid for at næringen over tid kan utvikle seg i riktig retning.

5.6.2.2 Løsninger – Departementets utgangspunkt

Behovet for endringer som er beskrevet i kapittel 3.3 og 5.6.2.1 gjør det nødvendig å gå nærmere inn på hvordan grensen bør trekkes med hensyn til hvilke erverv som bør unntas fra priskontroll.

Departementet legger til grunn at behovet for endring gjelder skog, og er på dette punktet enig med Norges Skogeierforbund i at det er stor forskjell på jord og skog, og at det kan være nødvendig med andre regler for jord- enn for skogeiendommer, se uttalelse fra Norges Skogeierforbund i kapittel 5.5.2.3. Departementets vurdering av de eventuelle følgene et slikt skille mellom jord og skog når det gjelder priskontroll kan føre til, går fram av kapittel 5.6.2.3.

Priskontroll gjelder ved erverv av konsesjonspliktig eiendom som skal brukes til landbruksformål. I høringsnotatet la departementet til grunn at de fleste erverv i landbruket gjelder hele selvstendige eiendommer, slik at hele eiendommen får ny eier. Eiendommene som erverves kan for eksempel bestå av en skogteig eller et jordbruksareal, eller de kan bestå av flere arealkategorier samtidig. Kjøpekontrakten gjenspeiler hva som erverves. Gjelder kontrakten en eiendom med flere arealkategorier, eller en eiendom med bebyggelse, reflekterer kjøpesummen verdien av jord, skog og bygninger samlet. Det kan tenkes at verdien av for eksempel skog eller bygninger er særlig angitt i kjøpekontrakten, men det er ikke vanlig. Enkelte selgere har innhentet takstdokumenter, men slike dokumenter er ikke avgjørende for den prisen partene til syvende og sist inngår avtale om. Sammenhengen mellom erverv av jord, skog og bygninger i én avtale og med én samlet kjøpesum som er avtalt mellom partene, gjør at forvaltningen ikke uten videre kan gripe inn i avtalen og overprøve prisen for deler av den, og samtidig unnlate slik overprøving for en annen del. Høringsinstansene har ikke hatt merknader til denne virkelighetsbeskrivelsen, og departementet legger den til grunn ved vurderingen av hvilke endringer i reglene om priskontroll som er aktuelle.

Unntak fra priskontroll slik Stortinget har bedt om, innebærer ikke at et konsesjonspliktig erverv unntas fra søknadsbehandling. Kommunen kan i forbindelse med søknaden om konsesjon blant annet avslå den eller sette vilkår for konsesjon for å ivareta de samfunnshensyn konsesjonsloven tar sikte på. Unntak fra priskontroll innebærer følgelig at andre viktige samfunnsinteresser fortsatt skal vurderes ved konsesjonsbehandlingen.

Forslagene til endring av reglene om priskontroll ved erverv av skog bør ses i sammenheng med forslaget i kapittel 6 om å fastsette unntak fra pliktene om å søke samtykke til deling og konsesjon ved erverv av tilleggsjord. Velger eieren å dele fra og selge eiendommen på denne måten, blir det ingen priskontroll ved kjøpers erverv. Forslagene bør dessuten ses i sammenheng med forslagene i kapittel 4 om å heve arealgrensene for konsesjonsplikt og boplikt. Er den ervervede eiendommen under arealgrensen er det heller ikke aktuelt med priskontroll.

5.6.2.3 Rene skogeiendommer

Ved erverv av rene skogeiendommer, dvs. eiendommer med produktiv skog, men helt uten jordbruksareal, er det i dag priskontroll hvis eiendommen er bebygd og består av mer enn 500 dekar produktiv skog. Ved erverv av en ubebygd ren skogeiendom er det priskontroll uavhengig av arealets størrelse. Stortinget har bedt regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til hvordan priskontrollen på rene skogeiendommer kan oppheves.

Departementet legger, som NORSKOG har lagt vekt på i sin uttale gjengitt i kapittel 5.5.2.2, til grunn at et unntak fra priskontroll ved erverv av bebygde og ubebygde rene skogeiendommer, kan åpne for at flere skogeiendommer omsettes. Se departementets vurderinger av dette i kapittel 5.6.2.1. Skog som omsettes vil ofte bli drevet mer aktivt i en periode for å bidra til finansiering av kjøpet. Økt omsetning av skog kan derfor føre til økt avvirkning og økte investeringer i planting og ungskogpleie. Det kan over tid føre til en mer hensiktsmessig eiendomsstruktur med større skogeiendommer. Se også høringsuttalelsene som er referert i kapittel 5.5.2.3 fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sarpsborg kommune som begge tar opp dette spørsmålet i tilknytning til rene skogeiendommer. Dette taler for at rene skogeiendommer bør unntas fra priskontroll.

Flere fylkesmenn, blant andre fylkesmennene i Aust- og Vest-Agder, Hedmark og Oppland viser til at bortfall av priskontroll ikke vil bidra til å sikre skognæringens utfordringer. En rekke høringsinstanser, blant andre fylkesmennene i Hordaland og Østfold peker ellers på at de samme hensynene ikke gjør seg gjeldende for rene skogeiendommer som for andre eiendommer med jordbruksareal, se høringsuttalelsene som er gjengitt i kapittel 5.5.2.2. Departementet er enig i at de to næringene opererer under ulike markedsbetingelser, og i at det er flere forhold enn lovbestemt priskontroll ved erverv av konsesjonspliktige rene skogeiendommer som har betydning for skognæringens utfordringer med hensyn til kapitaltilgang, investeringsvilje osv. Departementet vil peke på at de rene skogeiendommene er en gruppe eiendommer hvor et eventuelt unntak vil kunne få betydning for et ikke ubetydelig omfang skogeiendommer. Det går fram av kapittel 5.3.3 at det i 2015 var 13 220 rene skogeiendommer i landet, og at hovedtyngden av dem var eiendommer med mindre enn 500 dekar produktiv skog. I kapittel 5.3.3 går det videre fram at det totalt var 5 183 800 dekar produktiv skog på disse eiendommene og at skogen på de rene skogeiendommene utgjør i overkant av sju prosent av det totale skogarealet. Hyppigere omsetning innen denne eiendomsgruppen kan åpne for bedre utnyttelse av de samlede skogressursene i landet enn i dag. Departementet mener derfor at det er viktig å legge reglene til rette for økt omsetning av rene skogeiendommer, enten som selvstendig enhet eller som tillegg til eksisterende bruk.

Mange høringsinstanser – både blant dem som støtter en endring og blant dem som frarår endring – gir uttrykk for at bortfall av priskontroll vil føre til høyere overdragelsespriser, og en del gir uttrykk for at en slik prisstigning er uheldig.

Departementet har merket seg at en del høringsinstanser gir uttrykk for at et unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer kan føre til at flere enn i dag ved et eventuelt salg av eiendommen sin, vil ønske å dele fra skogen og selge den separat for å oppnå en høyere salgspris, se kapittel 5.5.2.3. Mange høringsinstanser anser økt press på deling som en uheldig følge av å unnta rene skogeiendommer fra priskontroll. Se som eksempel uttalelsene fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Fylkesmannen i Telemark som begge gir uttrykk for at et skille kan få uheldige følger for rekrutteringen til landbruket. Departementet antar som høringsinstansene at flere enn i dag kan ønske å dele fra skogen, men ser det ikke som påregnelig at slik fradeling vil få et stort omfang, heller ikke at fradelingen vil få uheldige følger for rekrutteringen til landbruket mer generelt. Departementet har følgende kommentar til det påregnelige omfanget:

• Den store prisforskjellen for vanlige landbrukseiendommer med skog, bolighus og driftsbygninger, ligger ikke i separat salg av skogen, men i separat salg av bygningene, fordi de ofte kan ha høy verdi. På grunn av differansen i pris med eller uten bygninger antar departementet at slik fradeling i mange tilfeller vil være mer aktuelt enn fradeling av bare skogarealet. Endringen av jordloven § 12 i 2013 åpner for å gi tillatelse til slik fradeling dersom delingen blant annet kan føre til driftsmessig god løsning for naboeiendom som erverver tilleggsjord.

• Hvis eieren ikke ønsker å selge bebyggelsen, men selge skogen separat uten at det skjer i tråd med forslaget i kapittel 6 som gjelder salg og kjøp av tilleggsjord og skog, må han søke delingssamtykke etter jordloven § 12. Ved kommunens behandling av søknaden skal det tas hensyn til om delingen fører til en driftsmessig god løsning.

Selv om noen flere enn i dag skulle ønske å dele fra skogen sin, behøver det ikke få uheldige følger for landbruket, herunder rekrutteringen til næringen. Ulempen ved at flere kan ønske å søke delingstillatelse kan imidlertid, slik Landbruksdirektoratet er inne på i sin uttalelse, se kapittel 5.5.2.3, føre til at kommunen får noen flere søknader om deling enn før. Departementet mener at de samfunnsmessige fordelene ved å fastsette et unntak fra priskontroll for rene skogeiendommer er større enn ulempene ved at kommunene risikerer å motta noen flere søknader.

Mange høringsinstanser legger til grunn at unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer vil føre til at prisnivået for landbrukseiendommer generelt vil øke. Departementets vurderinger knyttet til en antatt prisutvikling ved erverv av ordinære landbrukseiendommer med jord, skog og bebyggelse går fram av kapittel 5.6.2.4. Ved erverv av rene skogeiendommer, i hvert fall eiendommer uten bebyggelse, er situasjonen en annen. I slike tilfeller legger departementet til grunn at prisnivået både med og uten priskontroll som regel må påregnes å gjenspeile eiendommenes avkastningsverdi. Dette vil være tilfelle for ca. 6 060 ubebygde rene skogeiendommer, se kapittel 5.3.3.

Mange høringsinstanser som er negative til å gjøre unntak fra priskontroll ved erverv av skog, gir uttrykk for at hvis priskontrollen faller bort for skog, vil konkurransen om areal til andre formål enn skogsdrift øke. Se som eksempler uttalelsene fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, og kommunene Askim, Skedsmo, Våler, Bamble, Frogn, Sirdal, Tvedestrand, Tynset og Ås som er gjengitt i kapittel 5.5.2.3. De gir uttrykk for at det er påregnelig at det vil bli etterspørsel etter skogeiendommer til henholdsvis jaktformål, utbyggingsformål og alminnelig friluftsliv, og at slik etterspørsel kan føre til at prisene for skog øker uten at prisøkningen reflekterer den avkastningen skogen kan gi. Departementet er klar over at ulike kjøpere kan ha ulike motiver for å overta en eiendom, og at disse motivene ikke alltid oppgis til kommunen i forbindelse med søknad om konsesjon. Dette må antas å være tilfelle både slik reglene er i dag og slik reglene eventuelt vil bli etter en eventuell endring, dvs. uavhengig av om det er priskontroll ved ervervet eller ikke. Hvis erververen har en annen motivasjon enn skogsdrift, kan det nok under tiden føre til at kjøpesummen vil overstige verdien av det avkastningen fra skogen kan gi ved normal drift. Denne prisen gjenspeiler da i tillegg den verdien kjøper legger på de andre godene i skogen, som for eksempel jaktmuligheter. Det er imidlertid ikke grunnlag for å si at denne kjøperen vil drive et mindre aktivt skogbruk enn om prisen bare reflekterte avkastningen fra skogbruket.

Departementet har merket seg at en del høringsinstanser gir uttrykk for at et unntak fra priskontroll ved erverv av skog kan få betydning for rekrutteringen til landbruket mer generelt fordi prisnivået vil øke også ved familieoverdragelser. Se som eksempel uttalelsene fra Fylkesmannen i Rogaland og Larvik kommune som er referert i kapittel 5.5.2.3. Departementet ser ikke bort fra at unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer kan føre til at prisnivået ved overdragelse av slik eiendom øker ved familieoverdragelse. Antallet rene skogeiendommer går fram av kapittel 5.3.3. Figur 5.4 viser at 26 prosent av disse eiendommene har et produktivt areal på mindre enn 500 dekar slik at det verken vil være boplikt eller odel på dem etter gjeldende regler. Dette innebærer at antallet rene skogeiendommer med et visst produksjonsomfang hvor prisnivået kan påregnes å øke ved familieoverdragelser og arv, må antas å være lavt. Ved overdragelse av eiendommer over arealgrensen for boplikt og odel og hvor det er hevdet odel på eiendommen, gir reglene i odelsloven §§ 49 og 56 en referanseramme for prisen ved familieoverdragelsene. Disse reglene bygger på at eiendommen skal verdsettes ut fra bruksverdi til landbruk. Departementet antar at mange større rene skogeiendommer vil være omfattet av disse reglene ved overdragelse slik at en eventuell økning i pris på grunn av unntak fra priskontroll ved erverv av skog, heller ikke kan påregnes å bli nevneverdig stor innenfor denne eiendomsgruppen. Etter departementets syn er hensynet til at nær slekt eller odelsberettiget skal kunne overta til en lavere pris etter dette ikke av tilstrekkelig omfang eller tyngde til at priskontrollen bør beholdes for rene skogeiendommer.

En del høringsinstanser har gitt uttrykk for at unntak fra priskontroll ved erverv av skog åpner for spekulasjon i skogeiendom, og for at eiendommene kan eies av utenbygdsboende uten tilknytning til bygda. Enkelte er opptatt av hvilke følger dette kan få for bosettingen. Se i den forbindelse uttalelsene fra kommunene Steinkjer, Stranda, Tynset, Ørland og Bjugn i kapittel 5.5.2.3. Statistikken i kapittel 5.3.3 viser at antallet rene bebygde skogeiendommer var 7 160 eiendommer. Potensialet for bosetting på eiendommene må antas å være lavere, idet ikke alle de bebygde eiendommene er bebygd med bolighus. Statistikken viser videre at 1 160 eiere av rene skogeiendommer i 2015 bodde på eiendommen, mens ca. 3 850 bodde i den kommunen eiendommen lå. Selv om forslaget om å unnta rene skogeiendommer fra priskontroll legger til rette for et større utbud av eiendommer, har departementet derfor liten grunn til å tro at forslaget får nevneverdig betydning for bosettingen. Økt konkurranse fra utenbygdsboende kan imidlertid i enkeltsituasjoner føre til at lokale bønder som ønsker tilleggskog, må betale en høyere pris for skogen enn etter gjeldende regler. Hvis skogen overdras til utenbygdsboende, svekkes mulighetene for at lokale næringsdrivende får styrket driftsgrunnlaget på den aktuelle eiendommen. Departementet antar at det sjelden vil være aktuelt for den lokale bonden å flytte fra eiendommen sin fordi utenbygdsboende vinner i konkurransen om å kjøpe mer skog. Etter departementets syn bør ikke risikoen for at et unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer vil svekke bosettingen tillegges så stor vekt at priskontrollen bør beholdes på disse eiendommene.

Norges Skogeierforbund har i sin høringsuttalelse pekt på at forholdene for jordbruk og skogbruk er forskjellige avhengig av geografisk beliggenhet, og dette kan tale for at regelverket beholdes i noen regioner, men ikke i andre. Statistikk og høringsuttalelser kan belyse de geografiske og naturbetingede forskjellene det her er snakk om. Figur 5.3 viser den fylkesvise fordelingen av rene skogeiendommer. De fleste eiendommene ligger i Hedmark, Buskerud, Nordland og Telemark. Det er færrest eiendommer i Finnmark, Sogn- og Fjordane, Rogaland og Vestfold. Høringsuttalelsene reflekterer i noen grad at rene skogeiendommer fordeler seg ulikt i ulike deler av landet, blant andre uttaler kommunene Klepp, Sandnes, Sola, Herøy og Radøy at de har få slike eiendommer i sin kommune. Se kapittel 5.5.2.3 punkt 4. Løten kommune som er en kommune med mye skog, uttaler imidlertid det samme, og viser til at årsaken er at skogen i kommunen ligger i allmenning. Uttalelsene viser at forslaget om å unnta rene skogeiendommer fra reglene om priskontroll vil kunne få forskjellig betydning for omsetning og investeringer i ulike deler av landet.

Departementet har merket seg at mer enn halvparten av de kommunene som har størst skogareal i landet har uttalt seg om forslaget til å fastsette unntak fra reglene om priskontroll, og at hovedtyngden av disse kommunene er negative til forslaget.

Norges Bondelag viser i sin uttalelse til at et unntak fra priskontroll ved erverv av skog kan svekke jordvernet fordi det vil være mer innbringende å selge eiendommen til jakt, fiske og fritidsformål uten priskontroll enn å selge til jordbruksformål med priskontroll, se kapittel 5.5.2.3 punkt 5). Departementet kan ikke se at denne uttalelsen har relevans for til et unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer.

Departementet foreslår i tråd med Stortingets anmodning at det gjøres unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer. Forslaget gjelder uavhengig av om eiendommen er bebygd eller ikke. Som vist i kapittel 5.3.3 er de fleste bebygde rene skogeiendommer allerede etter dagens arealgrenser unntatt fra priskontroll. Forslaget innebærer at 6 060 ubebygde og 1 410 bebygde eiendommer som etter dagens regler har priskontroll, ikke lenger vil være gjenstand for priskontroll selv om de erverves av noen som verken er nær slekt eller er odelsberettigede.

5.6.2.4 Bebygd eiendom med jord og/eller skog – unntatt ren skogeiendom

Utgangspunkt

Ved erverv av bebygde eiendommer med både jord og skog er det i dag priskontroll hvis eiendommen består av mer enn 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Er eiendommen bebygd med bolighus som har en brukbar beboelsesstandard, er det likevel ikke priskontroll hvis samlet kjøpesum er under 3,5 mill. kroner, jf. kapittel 5.2.4 og figur 5.1. Stortinget har bedt regjeringen om å utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll, og komme tilbake til Stortinget med forslag til endrede regler (Vedtak nr. 490).

Stortingets anmodningsvedtak omfatter etter sin ordlyd både bebygde og ubebygde eiendommer. Rettstilstanden er ulik for bebygde og ubebygde eiendommer. Departementets vurderinger som særlig gjelder de ubebygde eiendommene, er derfor tatt inn i et eget kapittel, se kapittel 5.6.3.

Sammenheng mellom unntak fra priskontroll og endringer i prisnivået

Departementet legger til grunn at et unntak fra priskontroll ved erverv av eiendom med jord- og skogareal (kombinerte jord- og skogbrukseiendommer) kan føre til økt omsetning av landbrukseiendommer rent generelt. Se departementets vurderinger knyttet til reglene om priskontroll og omsetning av fast eiendom i kapittel 5.6.2.1. Se også departementets vurderinger av dette spørsmålet i Prop. 124 L (2013–2014) som inneholdt forslag om å oppheve priskontrollen. Oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 486, nr. 487 og nr. 489 om unntak fra konsesjonsplikt i kapittel 4 og kapittel 6 hviler blant annet også på dette utgangspunktet. Departementet har merket seg at mange høringsinstanser gir sin tilslutning til dette, men at mange samtidig mener at opphevelse av priskontroll eller unntak fra slik kontroll vil føre til at prisnivået for landbrukseiendommer generelt vil øke. Se for eksempel uttalelsen fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder som er gjengitt i kapittel 5.5.2.3. Fylkesmannen viser til sine erfaringer med at priskontrollen ble opphevet for rene utmarkseiendommer uten verken jordbruksareal eller skog. Se videre i samme kapittel uttalelsene fra kommunene Askim, Skedsmo og Våler som er opptatt av at eiendommene kan bli gjenstand for spekulasjon, oppkjøp til utbyggingsformål og som kapitalplassering.

Departementet beskrev i Prop. 124 L (2013–2014), side 18, sammenhengen mellom priskontroll og prisutviklingen ved erverv av landbrukseiendom. Departementet mener at denne beskrivelsen er dekkende også i dag, og at den bør danne utgangspunktet for vurderingen av et eventuelt unntak i tråd med anmodningsvedtak nr. 490 fra Stortinget.

Departementet viste i proposisjonen til at prisøkningen ved erverv av bebygd eiendom i perioden fra 2000 til 2012 var større på eiendommer med priskontroll enn på eiendommer uten priskontroll. Det kunne derfor reises spørsmål ved om og i tilfelle hvor stor den prisdempende effekten av priskontroll var i den aktuelle perioden. Prisøkningen var imidlertid særlig stor i tettstedsnære områder der høy pris på grunn av boverdi også var aktuelt. Departementet la til grunn at det var usikkert om reglene var prisdempende. Departementet uttalte videre:

«Det foreligger ingen undersøkelser som viser klart hvordan prisdannelsen skjer ved overdragelse av landbrukseiendom siden dette vil variere mellom ulike eiendommer. Departementet vil derfor skissere to typetilfeller for å belyse sammenhengen mellom priskontroll og prisdannelse slik regelen er i dag.

• Priskontroll gjelder ved få erverv av konsesjonspliktig bebygd eiendom. For disse ervervene har priskontroll betydning bare der markedsverdien uten priskontroll ellers ville ligget over det som ville kunne godtas med priskontroll. Priskontroll har da direkte betydning for prisfastsettelsen.

• Lovverket (prinsippene for taksering ved odelsløsning og verdsettingsprinsippene for priskontroll etter konsesjonsloven) danner samlet en ramme som indirekte kan ha betydning for omsetningsprisen ved overdragelser i forbindelse med arv og skifte mellom nærstående; dvs. den største omsetningsgruppen for landbrukseiendom, se omtale i kapittel 3.1.. Ved slike overdragelser er det grunn til å tro at omsetningsprisen i mange tilfeller fastsettes ut fra at den som overtar skal ha råd til å være eier. Ligger eiendommen i attraktive områder for bolig- eller fritidsbruk, kan også forholdet til de øvrige barna være en sentral faktor ved fastsettelse av overdragelsesprisen. Samlet sett antar departementet at det er lite grunnlag for å hevde at priskontroll har selvstendig betydning for prisdannelsen ved overdragelser innad i familien i forbindelse med generasjonsskifter.»

Departementet antok at eventuell opphevelse av regelen om priskontroll ville få følgende innvirkning på framtidig prisutvikling:

«Spørsmålet som må stilles, er om opphevelse av priskontrollen vil kunne føre til en merkbar generell prisøkning som ellers ikke ville funnet sted dersom priskontrollen beholdes.

Der den alternative verdien til andre bruksformål er høy, for eksempel ved overdragelse av areal eller bebygd eiendom i attraktive distriktsområder som påregnelig kan tas i bruk til fritidsformål, eller eiendommer hvor boverdien er svært høy, mener departementet, som Fylkesmannen i Aust-Agder, at omsetningsprisene kan tenkes å øke. Departementet er enig med Fylkesmannen i Buskerud som viser til at avkastningsverdien trolig vil være et sentralt moment for kjøper av tilleggsjord. Også eventuelle marginalverdier ved tilleggsjordkjøpet er aktuelle i den sammenheng.

Det er på det rene at forventet framtidig støtte er et element i den lønnsomhetsvurderingen som en kjøper vil foreta ved vurdering av prisen han eller hun er villig til å gi for en landbrukseiendom…

Også prisen på skogeiendommer vil variere ut fra kjøpers vurdering av avkastningsverdien. Skogbruket har gjennomgått store endringer de siste ti årene, og dagens eiendomsstruktur er ikke tilpasset en moderne driftsform. En kjøper av en skogeiendom vil derfor verdsette eiendommen ut fra dens verdier, men i tillegg vurdere den sammen med andre eiendommer kjøperen måtte ha. Dette gir retningslinjene til en viss grad anledning til. Hvilken effekt opphevelse av priskontroll vil få for slike marginalvurderinger ved kjøp av tilleggsjord og skog er usikkert.

De foreliggende statistiske opplysningene er ikke entydige. Etter en samlet vurdering av det som foreligger legger departementet til grunn at det er usikkert om priskontrollen slik den er utformet i dag er egnet til å dempe eventuell prisøkning ved erverv av både bebygd eiendom og ubebygd eiendom.»

Departementet legger ovenstående vurdering til grunn når det gjelder sammenheng mellom priskontroll og prisutvikling, og mener at vurderingene også er aktuelle når spørsmålet gjelder en avveining av om det skal fastsettes unntak fra kontrollen.

Departementet har merket seg at flere høringsinstanser gir uttrykk for at priskontrollen har betydning for eierskifte i nært slektskap. Se for eksempel uttalelsene fra Larvik kommune og Fylkesmannen i Rogaland som begge er omtalt i kapittel 5.5.2.3. Fylkesmannen i Rogaland gir dessuten uttrykk for at priskontrollen kan ha en konfliktdempende effekt ved slike eierskifter.

Bebygde eiendommer med jord- og skogareal

Med bakgrunn i Stortingets anmodningsvedtak har departementet vurdert å unnta skogen på bebygde kombinerte jord- og skogbrukseiendommer over 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord fra priskontroll. Departementet vil presisere at den næringsmessige bruken av de fleste av disse eiendommene er en annen enn for de rene skogeiendommene hvor skogsdriften er det sentrale. En del bebygde landbrukseiendommer med både jord og skog erverves antakelig som tilleggsjord med jordbruksdrift for øyet, mens andre erverves enten til boligformål, eller for å bli drevet som selvstendig enhet. Forholdet mellom jord- og skogarealene varierer fra eiendom til eiendom. Dette er også kommentert av enkelte høringsinstanser, se for eksempel uttalelsen som er referert i kapittel 5.5.2.2 fra Fylkesmannen i Rogaland.

Departementet oppfatter at Stortingets anmodningsvedtak er begrunnet ut fra et ønske om at selv om skogen skal unntas fra priskontroll, skal det være priskontroll ved erverv av de øvrige ressursene på slike «kombinerte» eiendommer med både jord og skog. Dersom skogen unntas fra priskontroll på eiendommer med både jord og skog, ville det imidlertid bli mulig for kjøper og selger å avtale at store deler av kjøpesummen refererer seg til skogens verdi, mens «resten» er verdien av jordbruksareal, andre ressurser og bygninger som skal prisvurderes. Departementet ga i høringen uttrykk for at det ville bli svært krevende for praktiseringen å gjøre unntak fra priskontroll på skog og samtidig ha priskontroll på de øvrige ressursene på eiendommen. Departementet oppfatter at denne vurderingen har stor støtte i høringen, herunder blant kommuner og fylkesmenn som behandler konsesjonssaker. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane er blant disse, se omtale av uttalelsen i kapittel 5.5.2.3. Fylkesmannen støtter forslaget til et unntak fra priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer, men frarår endring av reglene for priskontroll ved erverv av landbrukseiendommer med både jord og skog. Fylkesmannen gir uttrykk for at et unntak fra priskontroll for skog på eiendommer med både jord og skog vil åpne for omgåelse av reglene. Departementet er enig i det. Selv om kommunen skulle mene at den avtalte fordelingen av kjøpesummen ikke er den reelle avtalen partene imellom, kan den ikke uten videre overprøve partenes egne utsagn om hva avtalen går ut på. Et unntak fra verdivurderingen for skog vil derfor gjøre det nødvendig å gi regler om at kommunen enten kan vedta å omfordele verdier innenfor avtalen, dvs. forandre avtalen partene har inngått seg imellom, eller begjære rettslig skjønn for å få fastsatt den reelle verdien av skogen og deretter ta stilling til om prisen er for høy for hele eiendommen. Dette vil være kostnadskrevende ordninger både for forvaltningen og avtalepartene, og det ville forsinke gjennomføringen av ervervet med de ulemper det kan få for partenes økonomi, drift av eiendommen og usikkerhet om hvordan det endelige resultatet ville kunne bli.

Departementet har også merket seg at noen høringsinstanser, for eksempel Fylkesmannen i Rogaland, se omtale i kapittel 5.5.2.2, viser til at skogen har begrenset betydning for pris fordi jordbruksdelen på de fleste gårdene er viktigere enn skogbruksdelen økonomisk. Dette er nok særlig tilfelle i jordbruksfylket Rogaland, men er etter departementets vurdering trolig dekkende også for langt de fleste landbrukseiendommene i landet.

Departementet foreslår på denne bakgrunn ikke regler om unntak for priskontroll på skog ved erverv av bebygd landbrukseiendom med både jord og skog.

Flere høringsinstanser har sett forslagene til endringer for rene skogeiendommer og løsningen for eiendommer med både jord og skog i sammenheng, og peker på at sammenhengen mellom de to forslagene vil kunne føre til et press på at flere eiere vil ønske å dele fra skogen. Se for eksempel uttalelsene fra Fylkesmannen i Østfold referert i kapittel 5.5.2.2, og Larvik kommune referert i kapittel 5.5.2.3. Departementets vurderinger knyttet til dette spørsmålet går fram av kapittel 5.6.2.3.

Departementet er kjent med at NORSKOG i 2015 lanserte et forslag om at priskontroll burde kunne unnlates ved erverv av eiendommer hvor maksimalt 10 prosent av den totale eiendommen er fulldyrka eller overflatedyrka jord4. Forslaget innebar at det ikke skulle fastsettes noen arealgrense. Departementet avviste forslaget i høringsnotatet under henvisning til at det samsvarer best med de signaler Stortinget har gitt om arealgrensen for fulldyrka og overflatedyrka jord for konsesjon og odel at arealgrensen også bør gjelde for priskontroll. Departementet oppfatter at NORSKOG i sin høringsuttalelse har frafalt forslaget, og går derfor ikke nærmere inn på konsekvensene av dette forslaget her.

Departementet mener imidlertid at reglene om konsesjonsplikt og priskontroll bør ses i sammenheng for å få klar oversikt over hvordan reglene om priskontroll på bebygde eiendommer med jord og skog er. Dagens regler for priskontroll inneholder også en arealgrense på 500 dekar skog. Erverv av eiendommer over denne grensen utløser priskontroll selv om det ikke er andre ressurser på eiendommen. De skogpolitiske hensynene som ligger til grunn for Stortingets anmodningsvedtak, jf. omtalen i kapittel 3 og 5.6.2.1, taler for at spørsmålet om priskontroll på eiendommer med jord og skog bare blir avhengig av hvor mye fulldyrka og overflatedyrka jord det er på eiendommen. Departementet foreslo derfor i høringsnotatet å fjerne arealgrensen for priskontroll på 500 dekar produktiv skog ved erverv av en bebygd landbrukseiendom. Få høringsinstanser har gitt egne kommentarer til dette forslaget. Departementet foreslår en slik løsning. Forslaget fører til at spørsmålet om priskontroll på bebygd eiendom kun blir avhengig av om det er fulldyrka eller overflatedyrka jord over arealgrensen på eiendommen. Det gir også god sammenheng i reglene som vil gjelde ved erverv av skogeiendommer, jf. forslaget om å unnta rene skogeiendommer fra priskontroll, se kapittel 5.6.2.3.

Departementet foreslår ut over dette i kapittel 4 at arealgrensen for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom heves fra 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord til 35 dekar. Også dette forslaget fører til at det blir færre bebygde eiendommer med jord og/eller skog som vil være omfattet av priskontroll.

De to forslagene til endringer som er beskrevet over vil få betydning for mange eiendommer med både jord og skog, dvs. kombinerte eiendommer. Det er 73 860 bebygde eiendommer med skog5 over dagens arealgrense for priskontroll og 54 520 bebygde eiendommer med skog over den nye arealgrensen på 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som er omtalt i kapittel 4. Differansen mellom disse to tallene er 19 340 eiendommer og utgjør antallet eiendommer som ikke lenger vil bli omfattet av priskontroll dersom eiendommene blir solgt til noen utenfor nær familie eller med odelsrett. Av disse er 1 410 rene skogeiendommer allerede foreslått unntatt fra priskontroll etter forslaget i kapittel 5.6.2.3.

5.6.3 Ubebygd eiendom med jord og/eller skog – unntatt ubebygd ren skogeiendom

5.6.3.1 Behovet for endring – hva er problemet og hva vil vi oppnå

Stortinget har bedt regjeringen om å utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll, og komme tilbake til Stortinget med forslag til endrede regler (Anmodningsvedtak nr. 490). Anmodningsvedtaket omfatter etter sin ordlyd både bebygde og ubebygde eiendommer.

Departementets vurderinger og forslag til endring av reglene om priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer går fram av kapittel 5.6.2.1 og 5.6.2.3. Forslaget omfatter også ubebygde eiendommer. Departementets vurderinger og forslag til endring av reglene om priskontroll ved erverv av bebygde eiendommer med både jord- og skog går fram av kapittel 5.6.2.4. Vurderingene i kapittelet her gjelder etter dette eiendommer som ikke er fanget opp i disse foregående kapitlene, det vil si ubebygde eiendommer som enten består av både jordbruksareal og skog, eller som består av bare jordbruksareal.

Ved ethvert konsesjonspliktig erverv av ubebygde eiendommer til landbruksformål skal det etter gjeldende regler foretas priskontroll. Gjeldende regler er beskrevet i kapittel 5.2.4.

De hensyn som er omtalt i kapittel 5.6.2 og som begrunner et unntak fra priskontroll på skogen på eiendommer med både jordbruksareal og skog kan være relevante også ved erverv av en ubebygd eiendom, for eksempel hvis ressursgrunnlaget på eiendommen i hovedsak består av skog. Også ved erverv av en ubebygd eiendom hvor skogen utgjør en liten del av ressursgrunnlaget eller eiendommen er uten skog, kan andre hensyn begrunne unntak, for eksempel hensynet til et enklere regelverk og et ønske om å spare ressurser i forbindelse med konsesjonsbehandlingen i kommunene.

5.6.3.2 Departementets forslag til løsning

Det går fram av kapittel 5.6.2.4 at departementet ikke foreslår et unntak fra priskontroll for skogen ved erverv av bebygd eiendom med både jordbruksareal og skog. Problemene som er beskrevet i kapittel 5.6.2.4 med å unnlate priskontroll på skog og å ha slik kontroll på jordbruksarealet på en eiendom som består av både jordbruksareal og skog, er de samme uavhengig av om eiendommen som erverves er bebygd eller ubebygd. Departementet mener på bakgrunn av dette at det ikke er ønskelig å innføre et unntak for skogen ved erverv av eiendommer som er uten bebyggelse.

Ved erverv av ubebygd eiendom som har lite skog eller er helt uten skog, gjør hensynet til skognæringen seg ikke gjeldende, og kan heller ikke begrunne andre endringer i reglene om priskontroll. Som kapittel 5.3.2.2 viser, var det 4 680 ubebygde eiendommer med både jordbruksareal og skog i 2015. Ønsket om regelforenkling og å unngå unødig ressursbruk kan tilsi at det innføres unntak fra priskontroll også ved noen slike erverv.

I høringsnotatet vurderte departementet om det kunne innføres en arealgrense som i praksis innebar unntak fra priskontroll ved erverv av små ubebygde eiendommer med jordbruksareal eller med jord og skog hvor jordbruksarealet utgjorde en liten del av eiendommen. I vurderingen satte departementet arealgrensen til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, dvs. den samme grensen som er foreslått ved erverv av bebygd eiendom. Forslaget ville føre til at reglene kunne bli enklere enn i dag, og at det ville bli bedre sammenheng mellom reglene om priskontroll ved erverv av bebygde og ubebygde eiendommer. Hovedtyngden av høringsinstansene er negative til forslaget. Departementet oppfatter at høringsinstansenes syn på spørsmålet har sammenheng med at høringsinstansene vil unngå prisøkning ved erverv av tilleggsjord i jordbruket som følge av et unntak fra priskontroll. Mange høringsinstanser gir uttrykk for at ubebygde eiendommer ofte erverves som tilleggsjord til annen landbrukseiendom. I Landbruksdirektoratets uttalelse som er gjengitt i kapittel 5.5.2.3, er det pekt på at løsningen kan føre til at kommunene kan bruke noe mindre ressurser i forbindelse med konsesjonsbehandlingen.

Med utgangspunkt i tallmaterialet som er gjengitt i kapittel 5.3.4 ville forslaget omfatte 8 420 eiendommer som enten består av både jord og skog, eller eiendommer med bare jordbruksareal. Det er 69 700 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord på disse eiendommene. Reglene om priskontroll er kompliserte, og departementet mener at det er ønskelig å legge til rette for forenkling av reglene. Samme arealgrense for bebygd og ubebygd eiendom ville være en slik forenkling. Departementet har imidlertid ikke foreslått en slik endring fordi det ikke følger av Stortingets anmodningsvedtak.

Det foreligger ingen statistikk som viser prisutviklingen ved omsetning av ubebygde eiendommer, verken ved konsesjonspliktige erverv hvor priskontrollen har betydning, eller andre erverv hvor priskontroll eventuelt kan ha mer indirekte betydning. Det er heller ikke kjent hvordan omsetningen fordeler seg mellom disse to gruppene. Departementet vil imidlertid, som mange av høringsinstansene, ikke utelukke at prisnivået kan stige hvis det innføres et unntak fra priskontroll. I mange områder av landet er det stor konkurranse mellom aktive næringsutøvere om å sikre seg tilleggsjord til eie. Siden mange av disse eiendommene antakelig omsettes som tilleggsjord for jordbruksdrift, kan en prisstigning innebære at prisen ikke lenger reflekterer hva eiendommen kan kaste av seg.

På bakgrunn av høringsuttalelsene og departementets tolking av instruksjonen i Stortingets anmodningsvedtak, foreslår departementet ingen endring. Høringen viser at hovedtyngden av kommunene er av samme oppfatning. Departementet foreslår etter dette, ut over forslaget som gjelder rene skogeiendommer i kapittel 5.6.2.3, ingen endring av reglene for priskontroll ved erverv av ubebygd eiendom med jord og skog

5.6.3.3 Samlet oversikt over løsningene

Framstillingen av gjeldende rett kapittel 5.2.4 viser at det er ulike regler om priskontroll avhengig av om landbrukseiendommen er bebygd eller ikke. Figur 5.5 viser hvilke eiendommer som skal/ikke skal priskontrolleres dersom forslagene til nye regler følges opp.

Som en følge av forslaget til endring i konsesjonsplikten, se kapittel 4, heves arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom fra 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord til 35 dekar. I tillegg til dette fjernes arealgrensen for skog ved erverv av andre bebygde eiendommer, se kapittel 5.6.2.4. Dette innebærer at bebygde eiendommer med skog vil være unntatt fra priskontroll uten hensyn til skogarealets størrelse hvis eiendommene ikke består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord.

Endringene målt i forhold til antall eiendommer med skog kan avrundet oppsummeres slik:

• Rene skogeiendommer, kapittel 5.6.2.3: 6 060 ubebygde og 1 410 bebygde eiendommer

• Bebygde eiendommer med jord og skog, kapittel 5.6.2.4: 17 930 eiendommer

Følgen av forslagene vil være at det vil bli gjennomført priskontroll ved færre konsesjonspliktige erverv av skogeiendommer enn i dag. Forslagene innebærer samlet at ca. 25 400 eiendommer med skog ikke lenger vil kunne utløse priskontroll. Dette utgjør ca. 19 prosent av de 132 270 eiendommene med skog. Av de eiendommene som ble omsatt i 2015 var likevel 62 prosent uten priskontroll etter dagens regler på grunn av unntaket fra konsesjonsplikt for nær slekt og odelsberettigede som også må trekkes inn.

Dersom forslagene vedtas, vil departementet gjennomgå rundskrivene om priskontroll og konsesjon på nytt slik at de blir dekkende for den nye rettstilstanden.

5.7 Overgangsbestemmelser

Ingen av høringsinstansene har gitt kommentarer til departementets forslag til overgangsbestemmelser. Departementet legger, som i høringsnotatet, til grunn at endringene i reglene om priskontroll også bør gjelde hvor ervervet er skjedd før ikrafttredelse av endringen dersom konsesjonssøknaden ikke er endelig avgjort på ikrafttredelsestidspunktet, jf. forslag til overgangsbestemmelser.

5.8 Lovteknisk løsning – departementets forslag

Forslagene innebærer samlet sett at det kan utformes tre regler om priskontroll:

• Er eiendommen bebygd, skal nyttes til landbruksformål og består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord, blir det priskontroll, men det kan gjøres unntak knyttet til beløpsgrense i forskrift.

• Er eiendommen ubebygd og skal nyttes til landbruksformål blir det priskontroll med mindre eiendommen er en ren skogeiendom.

• Hjemmel for forskrift om unntak knyttet til beløpsgrense.

Departementet mener det gir en ryddig lovteknisk løsning med få avgrensingsproblemer dersom lovteksten utformes med utgangspunkt i disse tre reglene, og foreslår som i høringsnotatet, en slik lovteknikk. Løsningen innebærer at konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1 oppheves slik at reglene om priskontroll flyttes til ny § 9 a. Det gjøres en tilpasning i § 9 fjerde ledd for å sikre sammenheng i reglene. Løsningen innebærer også en speilvending av dagens regel hvor alle erverv til landbruksformål er gjenstand for priskontroll med mindre det er gjort unntak. Fordelen ved å speilvende regelen, er at lovteksten blir lett å lese, og at avgrensningene blir få. Forslaget til endringer, går fram av lovutkastet konsesjonsloven § 9 og ny § 9 a.