2 Verdisetting av eiendeler og forslag til åpningsbalanse for Statens utleiebygg AS

2.1 Generelt

De generelle økonomiske forutsetninger for Statens utleiebygg AS er fastsatt i St prp nr 84 (1998-99). I proposisjonen forutsettes det at selskapet skal gis forretningsmessige rammevilkår på linje med private aktører i bransjen. Selskapet vil få en eiendomsportefølje på ca. 600 000 kvm, jf. vedlegg med oversikt over de enkelte eiendommer. Eiendommene skal overføres fra staten og Statsbygg Invest AS til Statens utleiebygg AS ved tingsinnskudd med utstedelse av aksjer samt tilgodehavende i form av ansvarlig lån fra staten som vederlag.

2.1.1 Eiendommene som overføres

Eiendomslistene som var vedlagt St prp nr 84 (1998-99) er korrigert som følger:

• Leiv Eiriksonsvei 39 i Trondheim som leies av NGU er omdefinert til formålsbygg, og tas derfor ut, jf. også St prp nr 1 (1999-2000).

• Parkveien 8, Bjerregaards gt. 21, Nordre gate 2 (alle Oslo), Trygdekontoret på Østre Toten, Stavanger trygdekontor og Hospitalgata 6 (Stavanger) er enten solgt eller skal selges, og tas derfor ut.

• Grünerløkka politistasjon (tomteeiendom) tas ut da det ikke er bestemt om prosjektet skal gjennomføres i statlig eller privat regi.

• Sjøgata 1 i Tromsø (planlegges brukt til museumsformål) omdefineres til formålsbygg og tas ut.

• Eiendomsporteføljen i Statsbygg Invest AS er i sin helhet å betrakte som konkurransebygg (kurante eiendommer i et vel fungerende marked), og er derfor foreslått overført til Statens utleiebygg AS. Fordi disse eiendommene formelt overføres fra Statsbygg Invest AS, og ikke fra Statsbygg, blir eiendomslistene korrigert for dette. Det legges opp til at overføringen av eiendommene vil foregå ved overføring av aksjene i Statsbygg Invest AS til Statens utleiebygg AS pr. 1. juli 2000. Statsbygg Invest AS omfatter følgende eiendommer: Pilestredet 19-21 i Oslo, Kongens gt. 44-46 i Moss, Lervigsveien 32-36 i Stavanger og «Tukthuskvartalet» (nye Sentrum politistasjon) i Oslo.

Det er i St prp nr 84 (1998-99), punkt 6.6, slått fast at Statsbygg Invest AS skal opprettholdes som et redskap for forvaltningsbedriften Statsbygg, fordi det også i framtiden kan være aktuelt å utløse opsjoner i bygg som naturlig hører inn under Statsbyggs forvaltning. Det kan blant annet dreie seg om kontorbygninger som på grunn av sin geografiske plassering kategoriseres som formålsbygg. Et alternativ til en reetablering av et nytt Statsbygg Invest AS på Statsbyggs hånd vil være at Statsbygg sikres fullmakter til kjøp innenfor rammen av statsbudsjettet. Departementet vil komme tilbake til spørsmålet om en eventuell organisering av et nytt Statsbygg Invest AS.

2.1.2 Verdisetting av eiendeler

Catella Eiendoms-Consult AS (CEC) har på oppdrag fra Statsbygg vurdert verdien av de enkelte eiendommene som foreslås utskilt til Statens utleiebygg AS. CEC har kommet fram til en samlet verdi på 3,85 mrd. kroner. Arbeids- og administrasjonsdepartementet har engasjert Norges Takseringsforbund (NTF) for å gjennomgå og kvalitetssikre den utførte verdisettingen. NTF har konkludert med at metoden for den gjennomførte verdivurdering er i samsvar med anerkjente takseringsprinsipper, og at eiendommenes verdi er akseptabel, men forsiktig vurdert.

Statsbygg har foreslått at eiendommene verdsettes til 3,35 mrd. kroner (inklusive investeringsmidler). Anslaget er gjort på grunnlag av kontantstrømmen i et normalt driftsår, og et avkastningskrav på 9,5 % som er basert på avkastningskrav i tilsvarende selskap. I tillegg er det lagt til 1 % for å ta hensyn til det spesielle forhold at leien i hovedsak reguleres med 75 % av konsumprisindeksen annethvert år, samt at 40 % av eiendommene er regulert til offentlig formål. Selskapets eiendomsportefølje er dessuten mer spredt og av en annen karakter enn sammenliknbare selskaper. Statsbygg har som grunnlag for sine vurderinger innhentet rapporter fra to uavhengige analyseselskaper; Sundal Collier & Co og Orkla Finans.

Regjeringen mener i likhet med Statsbygg at porteføljen samlet må gis en lavere verdi enn summen av enkelteiendommene. CEC har bare i noen grad tatt hensyn til denne vurderingen av eiendomsmassen som en samlet portefølje. Behovet for rehabilitering og oppgradering av eiendommene tilsier etter regjeringens oppfatning også en reduksjon i eiendomsverdiene i forhold til CECs vurdering.

Videre er det foretatt en endring i premissene for de verdivurderinger som er foretatt. I leiekontraktene som overføres fra Statsbygg til Statens utleiebygg AS finnes det spesielle klausuler knyttet til oppsigelse. Blant annet dreier det seg om leietakers rett til oppsigelse med 12 måneders varsel som følge av omorganisering og liknende vedtatt av leietakers overordnede myndighet. I en del tilfeller er overordnet myndighet i kontraktene spesifisert som regjering eller Storting. I tillegg finnes en klausul som gir leietaker rett til delvis oppsigelse med seks måneders varsel dersom leietakeren stiller til rådighet for Statsbygg et egnet areal for utleie til andre.

Ovennevnte klausuler er å anse som spesielle for statlige leieavtaler der Statsbygg er utleier. For Statens utleiebygg AS som skal drive i direkte konkurranse med private aktører i bransjen, vil klausulene i leiekontraktene innebære en høyere risiko for ledige lokaler enn det som ville vært tilfellet dersom man hadde hatt mer standardiserte kontrakter.

Regjeringen har forutsatt at leiekontraktenes klausuler om adgang til oppsigelse ved omorganisering av virksomheten (leietakeren) skal videreføres i de leieforhold som overtas av Statens utleiebygg AS. I de tidligere nevnte verdivurderinger ligger det som en forutsetning at disse klausulene oppheves. En videreføring av klausulene om ekstraordinær rett til oppsigelse ved omorganisering vil påvirke eiendommenes anslåtte verdi ved at sikkerheten for den framtidige kontantstrøm reduseres, og at det for eiendomsporteføljen må legges inn en større risiko for tomgang i lokalene. Denne risikoen forsterkes av eiendommenes geografiske spredning og ved at ca. 40 % av den aktuelle eiendomsmassen i dag er regulert til bruk for offentlig formål, noe som vil kunne gi begrensninger med hensyn til alternative leietakere.

I de senere årene har Statsbygg i flere tilfeller erfart at statsetater har fraflyttet sine lokaler med henvisning til klausulen som gir rett til oppsigelse ved omorganisering. Dette har påført Statsbygg tap, både i form av tapte leieinntekter og økte utgifter til rehabilitering og ombygging av lokaler. I enkelte tilfeller har det ikke vært mulig å finne ny leietaker. Resultatet har til dels vært avhending av eiendom til pris under takst.

Den risiko for oppsigelser og tilhørende husleietap som klausulene representerer, samt mulig medfølgende ombyggingskostnader for å skaffe nye leietakere, vil representere en verdireduksjon for porteføljen. Videre må det antas at klausulene fører til høyere finanskostnader (noe høyere rente på framtidige private lån) sammenliknet med en situasjon der disse klausulene hadde vært hevet.

Regjeringen har lagt til grunn at en videreføring av de spesielle oppsigelsesklausulene knyttet til omorganisering representerer en verdireduksjon på 500 mill. kroner. Det gjøres oppmerksom på at denne vurderingen baseres på et beste skjønn, og at det ikke er mulig å gi eksakte tall for hvilken verdireduksjon klausulene representerer. Rent teoretisk vil selskapets garanterte kontantstrøm reduseres ned mot 12 måneder, basert på en forutsetning om at alle leietakere sier opp med henvisning til klausul om oppsigelse ved omorganisering i virksomheten. Dette er imidlertid ikke en sannsynlig forutsetning, og man er derfor nødt til å foreta skjønnsmessige vurderinger der antagelser om forventet hyppighet i bruk av klausulen og selskapets muligheter for alternativ utleie trekkes inn.

Statsbygg mener at oppsigelsesklausulene i vesentlig grad vil vanskeliggjøre arbeidet med å realisere formålet med det nye selskapet, hvor det blant annet står helt sentralt å ivareta statens eiendomsverdier. Statsbygg mener oppsigelsesklausulen legger føringer for selskapets utvikling og forvaltning langt utover de direkte verdimessige og kostnadsmessige konsekvenser.

Statsbygg mener videre at verdireduksjonen som er foretatt for å kompensere for oppsigelsesklausulene er for liten. Beløpet dekker etter Statsbyggs syn ikke summen av den direkte verdireduksjon og den kapitaliserte verdi av immateriell merbelastning som oppsigelsesklausulene påfører selskapet. Statsbygg har derfor anbefalt at alle ekstraordinære oppsigelsesklausuler i leieavtalene slettes før eiendommene med tilhørende leiekontrakter overføres til det nye selskapet.

Regjeringen legger til grunn at man må foreta en skjønnsmessig vurdering i forhold til hvilken verdimessig korreksjon som skal gjøres i selskapets balanse som følge av at de spesielle oppsigelsesklausulene videreføres. Det finnes ingen teoretisk metode som kan gi et fullgodt svar på denne problemstillingen. Regjeringens holdning er at en verdireduksjon på 500 mill. kroner, eller omlag 15 % reduksjon i verdiene for de ferdigstilte eiendommene, gir selskapet en åpningsbalanse som fullt ut tar hensyn til leiekontraktenes innhold på dette punkt.

Regjeringen har i sin vurdering valgt å legge avgjørende vekt på at statlige virksomheter skal ha muligheter for omstilling og omorganisering, uten å måtte ta hensyn til de ekstrakostnader dette eventuelt medfører i forhold til å betale for lokaler man etter en omorganisering ikke lenger har behov for. Regjeringen mener fjerning av klausulene om adgang til oppsigelse ved omorganisering kan bidra til å svekke framdrift og motivasjon i statlige omstillingsprosesser. Dessuten har regjeringen lagt vekt på at disse klausulene eksisterer i dag, og at flere fagdepartementer har uttrykt ønske om at disse videreføres. Regjeringen går derfor inn for å beholde klausulene.

Med bakgrunn i ovennevnte har regjeringen som nevnt foretatt en vurdering av den økonomiske betydningen av at klausulene videreføres, og korrigert åpningsbalansen for dette forholdet. Dette innebærer at selskapet etableres på forretningsmessige vilkår, men at man i verdisettingen av selskapet har tatt hensyn til at Statens utleiebygg AS vil ha spesielle formuleringer om oppsigelse i sine leieavtaler. Dette innebærer imidlertid ingen føringer i forhold til innholdet i kontraktene etter at gjeldende leieavtaler er utløpt og nye kontrakter skal forhandles.

Etter en samlet vurdering har regjeringen satt verdien av de ferdigstilte eiendommene til 2 837 550 000 kroner. Revisor konkluderer med at den foreslåtte åpningsbalansen oppfyller aksjelovens krav, og at de formuesverdier som skal overtas av selskapet virkelig foreligger.

Innen selskapet er etablert med full operativ drift, kan det oppstå mindre avvik i forhold til den foreslåtte åpningsbalansen. Ved overføring av eiendommene fra Statsbygg, herunder overføring av aksjene i Statsbygg Invest AS til Statens utleiebygg AS pr. 1. juli 2000, skal det foreligge revisorerklæring som bekrefter at verdiene i balansen virkelig er til stede.

2.1.3 Opsjoner

I forbindelse med statlig innleie av private lokaler er det i en del kontrakter inngått avtale som gir staten mulighet til å kjøpe eiendommen som leieavtalen gjelder (kjøpsopsjon). Pris og tidspunkt for utøvelse av opsjonen er nærmere definert i den enkelte leiekontrakt, men opsjonsvilkårene varierer naturlig nok fra kontrakt til kontrakt.

Ti spesifiserte eiendommer med slike opsjoner vil naturlig falle inn i kategorien konkurransebygg (jf. definisjoner gitt i St prp nr 84 (1998-99)), og bør ved et eventuelt kjøp overføres Statens utleiebygg AS. I tillegg vil Arbeids- og administrasjonsdepartementet ta initiativ til en nærmere gjennomgang med sikte på å avklare om det foreligger flere tilsvarende opsjoner. Etter en slik kartlegging vil departementet komme nærmere tilbake til hvordan man skal håndtere disse opsjonene. Verdien av de opsjonsrettighetene som er omtalt her, er skjønnsmessig satt til 10 mill. kroner i den foreslåtte åpningsbalansen til Statens utleiebygg AS.

Det dreier seg om følgende eiendommer:

Grønland 32, Drammen - Statens hus

Strandgaten 229, Bergen - Fiskeridirektoratet

Krambugaten 3, Trondheim - Trondheim ligningskontor

Kongensgt. 81, Bodø - Bodø politikammer

Parkgaten 36 m.fl. Hamar - Statens hus på Hamar

Gudbrandsdalsveien 170/172, Lillehammer - Statens hus i Oppland

Klæbuveien 194, Trondheim - Statens hus i Trondheim

Lagårdveien 6, Stavanger - Stavanger Politistasjon

Strandveien 13, Tromsø - Fylkeshuset i Troms

Moloveien 12, Bodø

I tillegg er det iverksatt utøvelse av kjøpsopsjon i Moloveien 10 i Bodø.

2.2 Gjeld og egenkapital

Selskapet foreslås etablert med en egenkapitalandel på omlag 40 %, som gir en kapitalstruktur som er sammenlignbar med andre aktører i bransjen. Regjeringen mener at denne egenkapitalandelen vil gi selskapet nødvendig finansiell styrke.

Selskapets låneopptak skal dekkes med et overgangslån fra statskassen på markedsmessige vilkår for en periode på maksimalt 3 år. Eksisterende privat finansiering i Statsbygg Invest AS, beregnet til 530 mill. kroner pr. 1. juli 2000, forutsettes videreført etter etableringen av Statens utleiebygg AS. Senest ved utløpet av 3-års perioden skal statslånet være innfridd ved låneopptak i det private markedet.

2.3 Åpningsbalanse

Det foreslås at Kongen i statsråd gis anledning til å justere åpningsbalansen, blant annet i forhold til kjøp og salg av eiendom i perioden fram mot 1. juli 2000, jf. utkast til romertallsvedtak.

2.4 Avkastningskrav og utbyttepolitikk

I St prp nr 84 (1998-99) har departementet varslet at en vil komme tilbake til avkastningskrav og utbytte i forbindelse med statsbudsjettet for år 2000. Som følge av at selskapet vil være fullt operativt fra 1. juli 2000, bør avkastningskrav og utbytte først fastsettes i forbindelse med statsbudsjettet for år 2001. Avkastningskravet vil som nevnt bli fastsatt ut fra de krav som gjelder for sammenlignbare selskaper. Det vises for øvrig til omtalen av avkastningskrav og utbyttepolitikk knyttet til statlige selskaper i punkt 3.4 i St prp nr 1 (1999-2000).

2.5 Budsjettmessige konsekvenser

Finansieringen av selskapet fra statens side, dvs. ved lån og egenkapital, må bevilges over statsbudsjettet, se tabell 2.2.

I samsvar med tidligere praksis vil det bli lagt til grunn at statens kapital i forvaltningsbedriften Statsbygg som i form av eiendom overføres Statens utleiebygg AS, slettes i statsregnskapet ved eget vedtak.

Kap. 2445 Statsbygg foreslås korrigert for at eiendommene overføres til selskapet 1. juli 2000, jf. at man i St prp nr 1 (1999-2000) for Arbeids- og administrasjonsdepartementet har forutsatt full drift fra 1. januar 2000.

Det foreslås følgende endringer:

Kap 2445 Statsbygg

Post 24.1 Driftsinntekter økes med 262 mill kroner.

Post 24.2 Driftsutgifter økes med 82,5 mill kroner.

Post 24.3 Avskrivninger økes med 34,5 mill kroner.

Post 24.5 Til investeringsformål økes med 145 mill kroner.

Kap 5445 Statsbygg

Post 39 Avsetning til investeringsformål økes med 145 mill kroner (jf. kap. 2445, post 24.5).

Kap 5491 Avskrivning på statens kapital i statens forretningsdrift

Post 30 Avskrivninger økes med 34,5 mill. kroner (jf. kap. 2445, post 24.3).

Statsbyggs balanse

Statsbyggs balanse korrigeres som en følge av at Leiv Eiriksonsvei 39 i Trondheim, som leies av Norges geologiske undersøkelser, og Sjøgata 1 i Tromsø, som skal benyttes til museumsformål, likevel ikke overføres til Statens utleiebygg AS. Som et resultat av dette økes sum eiendeler med 13 846 000 kroner, statens rentebærende gjeld økes med 1 819 000 kroner og egenkapital økes med 12 027 000 kroner.