3 Andre forhold

3.1 Juridiske problemstillinger

3.1.1 Bestemmelse om tvister

I de eksisterende leiekontraktene er det inntatt en bestemmelse om at tvister kan bringes inn for de berørte fagdepartementer, eventuelt til Finansdepartementet, for avgjørelse. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at staten er ett rettssubjekt, og at tvister mellom statens egne organer ikke behandles av domstolene. Dette blir ikke lenger tilfellet for de eiendommer som overføres til Statens utleiebygg AS. Bestemmelsen om tvisteløsning foreslås derfor hevet i de aktuelle kontraktene. Tvister løses da etter de vanlige reglene i husleieloven.

3.1.2 Forholdet til konsesjonsloven av 1974

Problemstillingen er om overdragelse av faste eiendommer til Statens utleiebygg AS vil utløse konsesjonsplikt etter lov om konsesjon og forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom av 31. mai 1974 nr. 19 (konsesjonsloven).

Konsesjonsloven ble endret i forbindelse med vedtakelsen av lov om erverv av næringsvirksomhet av 23. desember 1994 (ervervsloven). Endringen medførte at erverv av fast eiendom som er underlagt meldeplikt etter ervervsloven, er unntatt fra konsesjonsplikt etter konsesjonsloven § 2, femte ledd.

Etter ervervsloven § 4, annet ledd inntrer meldeplikt ved erverv av aktiva (innmat) som innebærer overtakelse av en virksomhet, dersom foretaket har:

• over 50 ansatte, eller

• en omsetning siste år på over 50 mill. kroner, eller

• mottatt offentlig støtte til forskning og utvikling over 5 mill. kroner til minst ett enkelt prosjekt i løpet av de siste åtte år.

Den virksomheten som skal overføres til Statens utleiebygg AS hadde en omsetning på over 50 mill. kroner i 1998, noe som innebærer at overdragelsen således er meldepliktig etter ervervsloven. Det inntrer følgelig ingen plikt til å søke konsesjon etter konsesjonsloven av 1974.

3.1.3 Dokumentavgift

Staten har grunnbokshjemmel som eier/rettighetshaver til hoveddelen av de eiendommer som i dag forvaltes av Statsbygg. Ved overføringen av eiendommene til Statens utleiebygg AS må grunnbokshjemmelen til eiendommene overføres til selskapet. En slik overføring av grunnbokshjemmel utløser normalt en plikt til å betale dokumentavgift etter lov om dokumentavgift av 12. desember, kapittel 2.

Ved Ot prp nr 83 (1998-99) Om lov om omdanning av deler av Statsbyggs eiendomsvirksomhet til aksjeselskap, er det forslått i § 3: «Omregistreringen i grunnboken og andre offentlige registre i forbindelse med omdanningen skjer ved navneendring».

Bestemmelsen innebærer at det ikke blir krevd formell overskjøting av de faste eiendommene fra staten til aksjeselskapet, og at det således ikke skal betales tinglysingsgebyr eller dokumentavgift.

3.2 Kunstnerisk utsmykking

Som det framgår av St prp nr 84 (1998-99), vil Statsbygg i samråd med Utsmykkingsfondet for offentlige bygg vurdere hvordan den kunstneriske utsmykking som befinner seg i bygg som skal overføres Statens utleiebygg AS skal håndteres. Regjeringen legger til grunn at alle vesentlige forhold knyttet til den kunstneriske utsmykkingen må være avklart før eiendommene overføres Statens utleiebygg AS.

3.3 Program for kvalitetsledelse

Det vises til omtale i St prp nr 84 (1998-99) hvor det er forutsatt at Statsbygg utarbeider et program for total kvalitetsledelse. Programmene vil ha en varighet av 3-5 år. Utgifter på ca. 10 mill. kroner årlig er forutsatt dekket over Statsbyggs budsjett kap 2445, post 24.2 Driftsutgifter.

3.4 Markedsleie

I St prp nr 84 (1998-99) er det lagt til grunn at dagens husleiekontrakter overføres uendret til Statens utleiebygg AS. Det er dessuten redegjort for at det vil bli vurdert om det for enkelte eiendommer er behov for en justering av husleien til antatt markedsleie. Gjennom slik regulering av husleien skal leietaker sikres en reell valgfrihet i forhold til å leie tilsvarende lokaler i markedet etter utløpet av kontraktsperioden. Det enkelte departement vil bli vurdert ut fra den samlede portefølje av leiekontrakter man har i de eiendommer som skal overføres selskapet. Det forutsettes at fagdepartementene gis en netto økonomisk kompensasjon dersom det samlet sett må foretas en viss oppjustering av husleienivået. Tilsvarende må midler trekkes inn dersom leieutgiftene samlet for et departement justeres ned. Samtidig legges det til grunn at eventuelle økte inntekter for selskapet som følger av oppjusterte husleier skal gjenspeiles i selskapets utbytte til staten.

Arbeids- og administrasjonsdepartementet legger opp til at en gjennomgang av husleienivået vil bli foretatt i år 2000, slik at eventuelle justeringer av husleiene blir gjeldende fra 1. januar 2001. Endringer på departementenes budsjetter som følge av eventuelle justeringer i husleien, vil bli innarbeidet i St prp nr 1 (2000-2001).