Kapittel 12 Reguleringsplan

Bestemmelsene om reguleringsplan er fordelt på 15 paragrafer:

• § 12-1 definerer reguleringsplan og fastlegger når reguleringsplan skal utarbeides.
• § 12–2 gjelder områderegulering og angir bruksområdet for denne planformen.
• § 12-3 gjelder detaljregulering og angir bruksområdet for denne planformen.
• § 12-4 inneholder bestemmelsene om rettsvirkningen av reguleringsplan.
• § 12-5 fastlegger hvilke arealformål en reguleringsplan kan inneholde.
• § 12-6 gjelder bruken av hensynssoner i en reguleringsplan.
• § 12-7 angir hvilke bestemmelser som kan knyttes til en reguleringsplan.
• § 12-8 gir regler om oppstart av arbeidet med en reguleringsplan.
• § 12-9 gir spesielle regler for oppstart av arbeidet med reguleringsplaner som kan får vesentlig virkning for miljø og samfunn, herunder om planprogram.
• § 12-10 inneholder reglene for behandling av reguleringsforslag.
• § 12-11 har særlig regler for behandling av private reguleringsforslag (detaljregulering).
• § 12-12 gjelder vedtak av reguleringsplan.
• § 12-13 har regler for behandling av plan hvor det er fremmet innsigelse.
• § 12-14 gjelder endring av opphevings av reguleringsplan.
• § 12-15 gir regler for felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad.

Loven bygger på en forutsetning om at det skal utarbeides en reguleringsplan før det kan gjennomføres bygge- eller anleggstiltak av noen betydning.

Dette er kommet til uttrykk i plan- og bygningsloven § 12-1 tredje ledd hvor det fastlegges at det før gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves reguleringsplan. Etter § 11-9 nr. 1 kan kommunen gi bestemmelser til kommuneplanens arealdel om krav om reguleringsplan for visse arealer og for visse tiltak, herunder at det skal foreligge områderegulering før detaljregulering kan vedtas.

Nærmere om de enkelte bestemmelser:

§ 12–1 Reguleringsplan

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.

Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser.

Reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering, jf. § 12–2, eller detaljregulering, jf.§ 12–3.

Reguleringsplan kan utarbeides i sammenheng med kommuneplanens arealdel eller som egen planprosess.

Kongen kan i forskrift fastsette tekniske kvalitetskrav til reguleringsplan og gi nærmere bestemmelser om inndelingen av arealformål, planbestemmelser og behandling av reguleringsplan.

Reguleringsplan og reguleringsplikt

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som fastlegger bruk, flerbruk og vern i bestemte områder, og som gir grunnlag for avklaring av hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet.

Utgangspunktet er at det er et kommunalt ansvar å sørge for å utarbeide reguleringsplaner der dette er bestemt i kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven § 11–9 nr. 1, og der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av tiltak. Kommunen skal vurdere behovet for områderegulering i forbindelse med vedtak av kommunal planstrategi, jf. § 10–1.

Kommunen vil til en viss grad måtte bruke skjønn for å avgjøre behovet for reguleringsplanlegging ut over det som er krevd i kommuneplanens arealdel. Det følger av bestemmelsen at kommunen har ansvar for å sørge for at det utarbeides reguleringsplaner også ut over det som er bestemt i kommuneplanens arealdel, dersom det er behov for det, jf. også tredje ledd. Dersom behovene endrer seg uten at dette er fanget opp i kommuneplanens arealdel, kan det være nødvendig å utarbeide reguleringsplan for et område.

Kravet om at det skal foreligge reguleringsplan før det kan gis tillatelse til gjennomføring av større bygge- og anleggsarbeider er videreført fra plan- og bygningsloven av 1985. Vurderingen av hva som er “større bygge- og anleggsarbeider» må bero på en konkret vurdering ut fra de forhold som gjør seg gjeldende på stedet og i saken. I bestemmelse til kommuneplanens arealdel kan det ut fra byggstørrelse, antall osv. fastsettes når tiltak utløser krav om utarbeiding av reguleringsplan.

Visse tiltak vil alene i kraft av størrelsen utløse reguleringsplikt. I andre tilfeller kan tiltak som ikke i seg selv er så store, men der virkningene for omgivelsene er omfattende eller usikre, føre til reguleringsplikt. Dette kan være aktuelt for tiltak som plasseres i sårbare områder med f.eks. særlig verdifullt kultur- eller naturlandskap, områder som er preget av bevaringsverdig bebyggelse eller på annen måte har særlig vernekarakter. Normalt vil bygge- og anleggstiltak i nye byggeområder være å anse som større bygge- og anleggsarbeider som vil kreve reguleringsplan, med mindre det er gitt bestemmelser i kommuneplanens arealdel om mindre og spredt utbygging etter plan- og bygningsloven §§ 11–10 nr. 1 og 11–11 nr. 1 og 2 uten krav om reguleringsplan.

Det vil være adgang til å dispensere fra plankrav i den utstrekning det ikke er slik sammenheng mellom plankravet og et ev. krav om konsekvensutredning at det er til hinder for dispensasjon. Videre må de øvrige vilkårene for å dispensere i alle tilfelle være oppfylt også i forbindelse med dispensasjon fra plankrav.

Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven. Kommunene kan likevel regulere tiltaket dersom de ønsker det. Reguleringsplanprosessen må da settes i gang på et tidlig tidspunkt slik at en får en prosessuell samordning med behandling av tiltaket etter bestemmelsene om konsekvensutredninger i plan- og bygningsloven og behandlingen etter energi- og vannressurslovgivningen.

Reguleringsplan kan utarbeides som en områderegulering for flere eiendommer eller for et større område, eller som en detaljert reguleringsplan for enkelttiltak og enkelteiendommer.

Reguleringsplan kan utarbeides samtidig med kommuneplanens arealdel eller som en egen planprosess i etterkant av arbeidet med kommuneplanens arealdel. Dersom det første velges, betyr dette at oppstart, planprogram, høringer, møter og så videre kan legges opp som en felles prosess med arealdelen, mens kravet til varsel mv. etter § 12–8 skal følges for den eller de delene der det utarbeides reguleringsplan. For disse delene vil det også være klagerett.

Det kan gis forskrifter til lovens bestemmelser om reguleringsplaner. Det gis for det første hjemmel for å stille tekniske krav til reguleringsplanen når det gjelder framstilling og utforming, herunder bruk av standardiserte symboler og digitalt format. Det kan i forskrift fastsettes nærmere bestemmelser om utdypning og avgrensing av innholdet i lovens bestemmelser om arealbruksformål og bestemmelser, og det kan gis utdypende og presiserende bestemmelser om behandlingen av reguleringsplaner, herunder om behandlingen av private forslag til reguleringsplaner.

§ 12–2 Områderegulering

Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken.

Områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering.

Områderegulering

Områderegulering er primært en planform som kan utarbeides av kommunen etter krav i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen etter omstendighetene finner at det er behov for å utarbeide slik reguleringsplan for et område for å ivareta vernehensyn eller for å tilrettelegge og legge rammer for videre planlegging, utvikling og bygging.

Det er i utgangspunktet en kommunal oppgave å utarbeide områderegulering. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen. Bestemmelsen kommer til anvendelse der private aktører ser seg tjent med å gå inn i et samarbeid med kommunen for å få avklart plansituasjonen for et større område, som grunnlag for å få fremmet sine prosjekter som detaljregulering. Det kan også tenkes situasjoner der større utbyggere ønsker å utarbeide en områderegulering for å avklare hovedstrukturen i et område, før det utarbeides detaljregulering for delområder.

Der manglende kommunal plankapasitet eller prioritering fører til at gjennomføringen av viktige samfunns- eller utbyggingsoppgaver stopper opp, eller at utbyggingsinteresser ikke får avklart sine prosjekter fordi områderegulering mangler, kan det gjøres avtaler om at private utfører hele eller deler av planarbeidet.

Hvis kommunene vil overlate til private å utarbeide områderegulering, bør dette bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det er også naturlig om kommunen gir nærmere rammer og betingelser for arbeidet. Normalt vil dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå, vil være opp til kommunen.

Hjemmelen til å ta gebyr, jf. plan- og bygningsloven § 33-1, omfatter bare private planer og ikke områderegulering. I kommunens overenskomst om å la private utarbeide utkast til områderegulering kan det likevel avtales om at de private skal påta seg kostnaden med planutarbeidingen.

Ingen har imidlertid krav på å få behandlet forslag til områderegulering, og kommunen skal vedta oppstart av og rammer for planarbeidet på ordinær måte. For områdereguleringer med vesentlige virkninger for miljø og samfunn skjer disse rammeavklaringene gjennom arbeidet med planprogrammet. Kommunen kan heller ikke pålegge private eller andre offentlige myndigheter å utarbeide områderegulering, som primært er et kommunalt ansvar, dersom ikke planområdet ligger innenfor en hensynssone med krav om felles planlegging, jf. plan- og bygningsloven § 11–8 bokstav e. Kommunens ansvar etter reglene om behandling i §§ 12–8 til 12–10 gjelder fullt ut. Ved en fornuftig arbeidsdeling mellom offentlige og private, vil en både kunne sikre god framdrift i verne- og utbyggingssaker som krever avklaring i områderegulering, og en langsiktig samfunnsmessig styring fra kommunens side. Det er naturlig at kravet om fagkyndighet følges også der private utarbeider forslag til områderegulering, jf. § 12-3 fjerde ledd.

Bestemmelsen om at andre enn kommunen kan utarbeide områderegulering har ikke til hensikt å legge til rette for privat områderegulering på samme nivå som for detaljregulering. Formålet er å styrke den kommunale planleggingen av helhetlige utbyggingsmønstre og sammenhengende strukturer, for bedre å kunne gi mer forutsigbare rammer for økt privat planlegging. Diskusjonen om de store rammene i by- og stedsutvikling, knyttet til funksjoner og utforming, høyder og vegsystem, kollektivtransport, grønnstruktur, avgrensing mot landbruks-, frilufts- natur- og reindriftsområder og så videre, hører hjemme i områderegulering.

Et tidligere tredje ledd i § 12-2, som ble opphevet med virkning fra 1. juli 2017 (jf. Prop. 110. L (2016-2017), inneholdt en bestemmelse om at «For områderegulering som innebærer vesentlige endringer av vedtatt kommuneplan, gjelder § 4–2 andre ledd.» Konsekvensutredningsforskriften blir nå i stedet bli brukt til å sikre at viktige tiltakstyper fanges opp av reglene når det planlegges i strid med overordnet plan. Ordningen er nå slik at reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. §§ 4-2 og 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. konsekvensutredningsforskriften §§ 6 første ledd bokstav b og 8 første ledd bokstav a).

§ 12–3 Detaljregulering

Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan.

Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget.

Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer.

Reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige.

Detaljregulering

Formål og virkemidler er i det vesentlige like for detaljregulering og områderegulering. Detaljregulering er en plan for bruk og vern av mindre områder, og for utforming, bruk og vern av bygninger, uterom og anlegg. Detaljregulering er planformen for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vernetiltak og sikring av ulike typer verdier. Den erstatter tidligere detaljert reguleringsplan og bebyggelsesplan.

Detaljregulering brukes for å følge opp og konkretisere overordnet arealdisponering i kommuneplanens arealdel eller områderegulering. Kommunestyret skal påse at detaljregulering utarbeides for de områder eller tiltak som er bestemt i kommuneplanens arealdel, og der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og plangjennomføring. Kommunestyret kan også i forbindelse med vedtak av kommunal planstrategi vurdere kommunens planbehov, innbefattet behovet for kommunal detaljregulering.

Det kan stilles krav om felles detaljregulering for flere (nærmere angitte) eiendommer, jf. plan- og bygningsloven §§11-8 bokstav e) og 12-7 pkt. 11 og 13.

Detaljregulering kan utarbeides som en endring av eller tillegg til en bestående detalj- eller områderegulering, og den kan framtre som et tillegg til gjeldende reguleringsplan, f.eks. der enkeltområder eller delområder over tid tas opp til reguleringsmessig behandling innenfor rammen av en samlet eldre reguleringsplan som legger de overordnede rammene.

Detaljregulering kan også inngå som en detaljert del av en områderegulering og behandles samtidig. En slik utfyllende plan kan når den behandles i egen prosess, behandles enklere med vedtak i politisk utvalg på delegert myndighet.

Alle kan fremme forslag til detaljregulering. Det omfatter også endringer og forslag for å fylle ut og detaljere gjeldende regulering. Med «alle» menes private og offentlige tiltakshavere, dvs. enkeltpersoner, foretak, organisasjoner, forskjellige typer myndighetsorganer mv.

Kommunen kan også selv foreta en detaljregulering. Retten til å fremme forslag til reguleringsplan gjelder alle typer planformål både med sikte på gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, verne- og bevaringsoppgaver og med sikte på endring av arealbruk generelt.

Med rett til å fremme forslag til reguleringsplan menes at forslagsstiller har krav på at forslaget (som må oppfylle visse minstekrav til framstilling, jf. plan- og bygningsloven § 12–1 siste ledd) skal tas imot og gis en behandling og vurdering i kommunen. Det innebærer at det tas standpunkt til om det private forslaget skal følges opp ved at det utarbeides og fremmes en reguleringsplan for det aktuelle arealet. Om behandlingen av private reguleringsplanforslag vises til § 12–11.

Forslag til detaljregulering skal innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i godkjent arealdel til kommuneplan eller områderegulering. Detaljreguleringen skal vise hvordan den bidrar til å gjennomføre disse planene. Dersom forslag til detaljregulering ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan kommunen la være å fremme forslaget på dette grunnlaget. Kommunen kan også kreve at forslagstiller utreder konsekvensene av de endringer som planen medfører for å ta planen opp til behandling. Ved oppstart av planarbeidet skal det foretas en vurdering av hvilke konsekvenser avviket innebærer. Et tidligere andre punktum i § 12-3 tredje ledd, som ble opphevet med virkning fra 1. juli 2017 (jf. Prop. 110. L (2016-2017), inneholdt en bestemmelse om at «Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4–2 andre ledd». Konsekvensutredningsforskriften vil nå i stedet bli brukt til å sikre at viktige tiltakstyper fanges opp av reglene når det planlegges i strid med overordnet plan. Ordningen er slik at reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. §§ 4-2 og 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. konsekvensutredningsforskriften §§ 6 første ledd bokstav b og 8 første ledd bokstav a).

Hva som skal utredes skal framgå av planprogrammet for planen, jf. § 12-9. Kommunen kan i denne sammenheng også kreve at det gjennomføres en områderegulering hvor den aktuelle detaljreguleringen inngår.

Det samme gjelder der det er stilt krav om områderegulering i kommuneplanens arealdel, men slik plan ikke er utarbeidet. Et forslag om detaljregulering må da behandles etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 12–2 andre ledd. Dette innebærer at planoppgaven omdefineres til områderegulering, og at saksbehandlingsreglene for slik plan følges. Dette betinger at kommunen ønsker en slik områderegulering.

Krav om at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige for å sikre en kvalitativ standard på planene videreføres, men knyttes nå til utarbeiding av private planer. Kommunene skal etter § 3–2 ha tilgang til nødvendig planfaglig kompetanse for utarbeiding av egne planforslag.

§ 12–4 Rettsvirkning av reguleringsplan

En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1–6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter § 12–13.

Tiltak etter § 1–6 første ledd, herunder bruksendring etter § 31–2, jf. også § 1–6 andre ledd, må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.

Reguleringsplan skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved foreståelsen av tiltak som nevnt i § 20–1 første ledd bokstav a til m, jf. §§ 20–2 og 20–5.

Reguleringsplan er grunnlag for ekspropriasjon etter reglene i kapittel 16.

Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12–11, ikke satt i gang senest ti år etter at planen er vedtatt, skal kommunen før avgjørelse av byggesøknad for nye utbyggingsområder etter planen, påse at planen i nødvendig grad er oppdatert. Tiltakshaver er ansvarlig for å skaffe nødvendige opplysninger og dokumentasjon for kommunens vurdering. .

Rettsvirkninger av reguleringsplan (områderegulering og detaljregulering)

Vedtatt reguleringsplan er straks bindende for framtidig arealbruk i området. Med vedtatt forstås her endelig vedtak i kommunestyret, eller departementets vedtak dersom saken er sendt dit til avgjørelse etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-13. Planens virkninger trer i kraft selv om det foreligger klage, med mindre det treffes vedtak om at klagen skal gi utsatt iverksetting. Planen har rettslig bindende virkning slik at tiltak som er i strid med planen, ikke er tillatt.

Rettsvirkningen av reguleringsplanen innebærer et forbud mot igangsetting av tiltak som er i strid med arealformål eller hensynssone med bestemmelser. Rettsvirkningen gjelder også andre tiltak som er i strid med planen, f.eks. bruksendringer av bygninger og anlegg. Tiltak etter loven er oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20–1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner jf. § 1-6.

Arealrestriksjonene i planen innebærer konkret at et tiltak eller en virksomhet i strid med planen ikke kan gis tillatelse etter kapittel 20 om søknadsplikt, med mindre det gis dispensasjon. Videre vil tiltak og virksomhet i strid med planen kunne sanksjoneres etter lovens bestemmelser om pålegg, forelegg og straff mv. Det er primært nye tiltak og endret bruk av areal som ikke må være i strid med planen.

Bestemmelsen om planens bindende virkning for nye bygge- og anleggstiltak, fradeling og andre tiltak og endringer av tiltak og arealbruk er en selvstendig regel. Den gjelder for slike tiltak uten hensyn til om de krever tillatelse etter reglene om byggesaksbehandling ellers i plan- og bygningsloven, eller tillatelse etter annen lovgivning. Rettsvirkningen av planen gjelder også som tidligere for slike mindre tiltak som er unntatt fra kravet om tillatelse, jf. plan- og bygningsloven § 1-6.

Planers rettsvirkning er omtalt i § 1-5, som igjen viser til de enkelte plantypene, jf. §§ 6-3, 8-2, 8-5, 11-3, 11-6 og 12-4. Det er gjort unntak fra rettsvirkningene i noen tilfeller som gjelder kommuneplanens arealdel, kommunal reguleringsplan og midlertidig forbud mot tiltak. Dette fremgår av § 21-7 femte ledd som det vises til i § 1-5. Dette unntaket kom inn ved en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017. Bestemmelsen i § 21-7 femte ledd legger begrensninger på hvilket rettsgrunnlag kommunen kan legge til grunn ved behandling av byggesøknad. Det er plangrunnlaget som gjaldt ved utløpet av treukersfristen for behandling av byggesøknaden som skal legges til grunn for avgjørelsen ved overskridelse av fristen. Dette gjelder likevel ikke dersom tiltakshaveren innen utløpet av fristen har mottatt forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak, og dette forbudet deretter blir vedtatt innen åtte uker, jf. § 13-1 første ledd. For nærmere omtale, se kap. 13 i Prop 149 L (2015-2016).

Det framgår av Ot. prp. nr. 45 (2007-2008) på s. 250 at departementet har lagt til grunn at arealplaner ikke har bindende virkning for midlertidige tiltak som skal plasseres inntil to år, med mindre planen uttrykkelig forbyr dette. Det samme gjelder for byggeforbudet langs sjøen, slik det framgår at Ot.prp. nr. 32 på s. 175.

(I overgangsperioden fra iverksettingen av plandelen av plan- og bygningsloven 1. juli 2009, til iverksettingen av byggesaksdelen 1. juli 2010, gjaldt Forskrift 15. Juni 2009 om samvirke mellom bestemmelsen i plan- og bygningsloven 14. juni 1985 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven 27. juni 2008.§ 2 i forskriften hadde bl.a. bestemmelser om midlertidig eller transportable bygninger, konstruksjoner eller anlegg som i overgangsperioden ble styrt av § 85 i Pbl.1985.)

Ordinært vil rettsvirkningen av planer først og fremst knytte seg til gjennomføringen av nye tiltak, men planbestemmelser kan også innebære at en virksomhet får skjerpede krav og nærmere rammer. Det kan f.eks. settes arealgrenser for et massetak, eller at det stilles nærmere krav til utøvelsen av en igangværende virksomhet for å begrense støy og utslipp ut fra nye normer, eller for å ta hensyn til fugle- og dyreliv eller behovet for å unngå unødig støy i natur- og friluftsområder. Andre eksempel på regulering av igangværende virksomhet er regulering av ferdsel eller restriksjoner på ferdsel og virksomhet i områder som er lagt ut til nedbørsfelt for drikkevann.

Reguleringsplanen griper i utgangspunktet ikke inn i eksisterende virksomheter. Men som etter kommuneplanens arealdel, kan det i bestemmelser til reguleringsplaner stilles vilkår og krav som kan innebære at virksomheten må utøves på en noe annen måte enn tidligere. Det kan f.eks. stilles strengere støykrav til virksomhet som allerede er i gang. Med andre tiltak og endret arealbruk menes også at bestemmelsene i planen må følges for aktiviteten i planområdet, f.eks. om ferdsel, oppfyllelse av miljø- og funksjonskrav mv. Dersom det er behov for å endre bestående forhold kan planen gjennomføres ved ekspropriasjon.

Reguleringsplanen har direkte rettsvirkninger i forhold til privatpersoner og offentlige myndigheter, og er også bindende for kommunens egen virksomhet. Rettsvirkningene innebærer videre at bestemmelser og vilkår i planen må følges ved aktivitet og virksomhet innenfor planområdet. Siden planene er bindende for framtidig arealbruk og bygging generelt, må tiltak som behandles etter sektorlover også være i samsvar med gjeldende planer for å kunne gjennomføres, dersom det ikke er gjort unntak i loven her.

Reguleringsplan skal legges til grunn ved avgjørelse av tiltak etter reglene i de nevnte bestemmelser i plan- og bygningsloven. Dersom det fremmes en byggesøknad i tråd med reguleringsplan skal den godkjennes dersom tiltaket er i samsvar med planens formål og bestemmelser. Imidlertid vil det i et område med områderegulering, som har et krav om detaljregulering som ikke er oppfylt, ikke foreligge plangrunnlag for å godkjenne søknaden før det er utarbeidet detaljregulering. Etter plan- og bygningsloven § 12–1 skal kommunen påse at plikten til å utarbeide detaljregulering oppfylles. Det bør vises varsomhet med å gi dispensasjon fra dette plankravet fordi det må forutsettes at ikke alle spørsmål er behandlet og løst i områdereguleringen.

Reguleringsplanen er grunnlag for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 16. Fristene for ekspropriasjon inngår ikke i denne rettsvirkningsbestemmelsen, men er flyttet til bestemmelsene om ekspropriasjon i kapittel 16.

Særlig om private detaljreguleringer – frist for å påse at planen i nødvendig grad er oppdatert

Før en lovendring som trådte i kraft 1. januar 2015, jf. Prop. 121 L (2013-2014), gjaldt det en fem–årsgrense for igangsetting av gjennomføring av detaljregulering som var fremmet med bakgrunn i et privat forslag. Endringen innebar at regelen om en gjennomføringsfrist ble opphevet og avløst av dagens bestemmelse som innebærer plikt til å vurdere, avklare og dokumentere at en gjeldende detaljregulering basert på et privat reguleringsforslag fortsatt er et forsvarlig og aktuelt grunnlag for ny utbygging når den er ti år eller mer. Kommunen skal, når det kommer inn søknad om ny utbygging i områder med slike planer, vurdere om planen avklarer aktuelle offentlige og private interesser, er oppdatert i forhold til de stedlige forholdene, nye arealpolitiske føringer og holder et forsvarlig planfaglig kvalitetsnivå. Kommunen skal ha avklart spørsmålet før det kan fattes avgjørelse i byggesaken.

Ordningen skal sikre vurdering og dokumentasjon av at så vidt gamle planer fortsatt er et relevant plangrunnlag for å ivareta utfordringer og utviklingstrekk som gjør seg gjeldende i kommunen, for eksempel hensyn til naturfare, og at planen fortsatt gir grunnlag for gode løsninger i tråd med kommunens mål og strategier. En slik vurdering vil også forutsette samråd med viktige sektorer om sikkerhet og beredskap, infrastruktur, natur- og kulturmiljø mv. Formålet er videre å sikre en prosess og vurdering for å unngå at det bygges etter planer som ikke er oppdatert som formelt plangrunnlag. Planer bør være oppdaterte både planfaglig og som avklarende grunnlag for offentlige og private interesser

Det er den som fremmer en byggesøknad som må sørge for å framskaffe underlag, avklaringer i forhold til private og offentlige interesser, samt dokumentasjon som trengs for kommunens behandling og avgjørelse av spørsmålet om hvorvidt gjeldende plan kan legges til grunn for godkjenning av aktuelle byggetiltak, eller om det først må utarbeides nytt plangrunnlag. Tiltakshaver må således avklare med aktuelle sektormyndigheter om forholdene har endret seg på en måte som tilsier ny planvurdering. Kommunen kan om nødvendig nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 13 for å forhindre bygging i henhold til den gjeldende detaljreguleringen.

Bestemmelsen er ikke ment å komme til anvendelse for mindre tiltak og kompletterende utbygging i områder som i hovedsak allerede er bebygget.

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Kommunene kan for øvrig når som helst vurdere behovet for planoppdatering både i forbindelse med sitt arbeide med kommunal planstrategi, i forbindelse med utarbeiding eller revisjon av kommuneplan og ellers når de ser behov for ny arealplanlegging.

§ 12–5 Arealformål i reguleringsplan

For hele planområdet skal det angis arealformål. Arealformål kan deles inn i underformål og kombineres innbyrdes og med hensynssoner.

I nødvendig utstrekning angis områder for:

1. bebyggelse og anlegg,

1. samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur,

1. grønnstruktur,

1. Forsvaret,

1. landbruks- natur- og friluftsformål samt reindrift, samlet eller hver for seg,

1. bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone,

Kongen fastsetter ytterligere underdeling i forskrift.

Arealformål i reguleringsplan

Arealformålene er likelydende for områderegulering og detaljregulering, jf. også plan- og bygningsloven § 12–7.

Det skal fastsettes arealformål i hele planområdet. Disse kan deles i underformål, så langt kommunen finner det hensiktsmessig. Arealformål kan kombineres innbyrdes og med hensynssoner.

Med unntak for arealformål nr. 2 og 5, sammenfallende med arealformålene i kommuneplanens arealdel. Se nærmere under arealformål til kommuneplanen foran. Arealformålene for reguleringsplaner er imidlertid ikke uttømmende angitt slik de er i bestemmelsen om kommuneplanens arealdel. Ordet «herunder» viser dette. En videre underinndeling av formålene kan skje gjennom forskrift.

Nr. 1 Bebyggelse og anlegg. Se kommentarer til § 11-7 nr. 1.

Det er i forskrift foretatt en ytterligere utvidelse av underformål utover de som er nevnt i lovteksten, jf. forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister (kart- og planforskriften).

Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Her er anlegg for vannforsyning og avløp og telekommunikasjon angitt som underformål i tillegg til de underformålene som er angitt i § 11–7 om arealformål i kommuneplanens arealdel,

Nr. 3 Grønnstruktur, er et nytt formål, jf. kommentaren til plan- og bygningsloven § 11–7 nr. 3. Det omfatter til dels de formål som er i § 25 nr. 4 i plan- og bygningsloven av 1985. Formålet gjør det mulig å avgrense, gjennomgående turdrag, parker, friområder, lekeområder og naturområder innen byggesonen. Etter tidligere lov har friområder og parker vært offentlige formål. Det vil fortsatt være det vanlige utgangspunktet, men det vil heretter ikke framgå av reguleringsformålet. I stedet vil hvilke arealer som skal være offentlige fremgå av bestemmelse i reguleringsplan som gis med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12–7 nr. 14. En regulering til grønnstruktur setter jordloven til side, mens skogloven fortsatt vil gjelde. Se for øvrig kommentarer under § 11-7 nr. 3 og nr. 5

Nr. 4Forsvaret, herunder ulike typer militære formål. Dette kan være:

• byggeområder for ulike formål (herunder forlegning, undervisning, forpleining, administrasjon, idrett, lager, verksted og garasjer)
• trafikkområder (herunder veg, rullebane, landingsplass, parkering og kaianlegg)
• øvingsområde (herunder skytebaneanlegg, nærøvingsområde med enkeltmannsøvelser og bivuakk)
• skytefelt og øvingsfelt (med standplasser, skytebaner, kjøreløyper og traseer mv.)

Nr. 5 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-områder) avviker fra formålet i kommuneplanens arealdel, og innebærer at en i reguleringsplan kan vise LNFR- områder samlet, hver for seg eller i grupper. Dette gir mulighet for å gå langt i en underdeling av LNFR-områdene i lovteksten siden det innenfor dette området fins et stort register av arealbruk og bruksinteresser. LNFR-områdene, som utgjør størstedelen av landets areal, berører grensesnittet mellom mange sektorlover og plan- og bygningsloven, og det er viktig at loven er tilstrekkelig nyansert til å kunne fange opp de ulike behovene for styring og tilrettelegging for vern og utvikling. Områderegulering har egenskaper som gjør den til et viktig planredskap for ulike typer flerbruksplaner knyttet til bruk og vern. Det gjelder f.eks. i seterområder, områder med varierte former for landbruk, gardsturisme og landbruksavledet virksomhet, i randsoner til nasjonalparker og større landskapsvernområder, i bymarker og opparbeidete rekreasjonsområder, i og rundt reiselivsområder og så videre. Områder som brukes av Forsvaret til enkeltmannsøvinger bør ikke reguleres til friluftsområde, men øvingsområde for Forsvaret. Allmennhetens tilgang til slike områder bør reguleres gjennom bestemmelser. For øvrig gjelder de samme kommentarene til arealformål i områderegulering og detaljregulering som for tilsvarende formål i kommuneplanens arealdel, jf. omtalen under § 11-7.

Nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone omfatter både sjøarealene, overgangen mellom sjø og land og de sjønære landarealene. Dette formålet inngikk i § 25. nr. 6 (spesialområder) plan- og bygningsloven av 1985 for områder på land. For sjøarealene tilsvarer arealkategorien i det vesentlige § 20–4 første ledd nr. 5 i plan- og bygningsloven av 1985. Formålet kan underdeles i områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, natur- og friluftsområder hver for seg eller i kombinasjon, jf. omtalen knyttet til plan- og bygningsloven § 11–7 nr. 6. Arealformål nr. 1 til 5 kan også benyttes i sjø og vassdrag og tilhørende strandsone.

Det er en forskriftshjemmel om at Kongen kan fastsette ytterligere underformål i reguleringsplan i forskrift. Dette gjør at planutformingen kan standardiseres. Dette er nødvendig for en effektiv databehandling og grunnlag for oppdaterte planregistre, jf. § 2–2. Det vil også gjøre medvirknings- og informasjonsoppgavene lettere. Et enhetlig system vil også gjøre tilretteleggingen for elektronisk planforberedelse og planbehandling i kommuner der det er mange forslagsstillere enklere. Ytterligere underdeling er fastsatt i kart- og planforskriften, vedlegg I.

§ 12–6 Hensynssoner i reguleringsplan

De hensyn og restriksjoner som er fastsatt gjennom hensynssoner til kommuneplanens arealdel, jf. §§ 11–8 og 11–10, skal legges til grunn for utarbeiding av reguleringsplan. Hensynssoner kan videreføres i reguleringsplan eller innarbeides i arealformål og bestemmelser som ivaretar formålet med hensynssonen.

Hensynssoner i reguleringsplan

Det kan angis samme type hensynssoner i reguleringsplan som i kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven § 11–8 som angir de aktuelle hensynssonene. Innholdet av de begrensninger som følger av hensynssonene vil likevel kunne være forskjellig på de to plannivåene. I reguleringsplan kan det i stedet være mer hensiktsmessig å ivareta hensynene gjennom reguleringsbestemmelser til arealformålene etter § 12–7. Av dette framgår at det er større muligheter for å gi detaljerte bestemmelser for å ivareta hensynene i reguleringsplan enn i kommuneplanens arealdel.

Bestemmelsene kan ha hjemmel i plan- og bygningsloven, eller framgå av vedtak eller bestemmelser etter sektorlov, jf. hensynssone etter § 11–8 bokstav d. For øvrig vises til omtalen av bestemmelser i reguleringsplan nedenfor, jf. §§ 12–7, og 11–8 hensynssoner foran. Fareområder og bevarings- eller verneområder skal alltid vises med hensynssone i reguleringsplan. Det kan angis hensynssoner i reguleringsplan selv om det ikke er vist slike i kommuneplanens arealdel.

§ 12–7 Bestemmelser i reguleringsplan

I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:

1. grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse og at det er tilknytningsplikt etter § 27–5,
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i § 12–5,
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor en nærmere bestemt del av planområdet i henhold til jordskifteloven § 3-30,
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Bestemmelser i reguleringsplan

Plan- og bygningsloven § 12-7 gir rammer for hva det kan gis bestemmelser om i reguleringsplan. Bestemmelsene skal supplere de arealformålene og hensynssonene som er vist på reguleringsplankartet. Tilsvarende bestemmelse i § 26 i plan- og bygningsloven av 1985 hadde en generell utforming hvor det ikke var uttømmende sagt hvilke bestemmelser som kunne gis. Slik bestemmelsen nå er formulert, vil den være uttømmende. Imidlertid er den formulert så vidt at den skal kunne dekke alle relevante forhold.

Det kan gis bestemmelser om følgende forhold:

Nr. 1. grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet.

Dette er en generell hjemmel til å gi bestemmelser knyttet til styring av utforming og bruk av arealer, bygg og anlegg i området. Estetikk er spesielt nevnt, og dette innebærer at det kan knyttes bestemmelser om estetisk utforming til alle typer arealer i reguleringsplanen, inkludert LNFR-områdene. Bestemmelsen gir hjemmel for å fastsette grad av utnytting, jf. TEK. Slike bestemmelser kan erstatte § 74 nr. 2 siste ledd i plan- og bygningsloven av 1985 om at kommunene kunne utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven. Bestemmelsene bør knyttes til planer, og vil være et viktig virkemiddel for å stille estetiske kvalitetskrav til prosjekter og virksomhet.

Bestemmelsen gir også hjemmel til å styre bruk. I dette ligger muligheter til å styre f.eks. visse former for ferdsel, aktiviteter eller virksomheter som kan være i motstrid med miljøkrav i område- eller detaljreguleringen. Det er også gitt hjemmel for å gi generelle bestemmelser om estetikk og landskap i kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven § 11–9 nr. 6. omtalen av denne foran.

Nr. 2 Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet.

Dette tar som utgangspunkt en videreføring av § 26 i plan- og bygningsloven av 1985. Det kan gis bestemmelser om vilkår for bruken av et område, av hensyn til miljø, sikkerhet, samfunnsinteresser, eller andre forhold. Det gis også hjemmel til å fastsette byggegrenser og forby former for bruk. Slikt vilkår eller forbud må være begrunnet i at et tiltak kan hindre, være til ulempe for eller true formålet med planen. For eksempel kan visse former for bruk i et område være til hinder for en plans målsetting om størst mulig kollektivtransport, medføre trafikk som er til hinder for et godt bomiljø, eller innebære næringsvirksomhet som vil være i konkurranse med sentrumsvirksomhet, og dermed i strid med mål for sentrumsutvikling. Som eksemplene viser, vil bestemmelsene kunne gå langt i å definere virkninger, men de må begrunnes i konkrete virkninger i forhold til planens mål og innhold. Reguleringsplan gjelder i utgangspunktet regulering av fysiske ressurser og ikke aktivitet og virksomhet som sådan. Slik plan kan heller ikke bestemme hvem som skal stå for gjennomføringen av den eller benytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er forhold som til vanlig fastsettes i konsesjoner eller tillatelser etter andre lover. Utenfor reguleringshjemmelen faller også forhold av privatrettslig karakter. Det kan derfor ikke gis bestemmelser om økonomiske forhold eller plikter og rettigheter, eierforhold eller f.eks. krav om deltaking i velforening. Det kan heller ikke gis reguleringsbestemmelser som forbyr seksjonering etter eierseksjonsloven. Det kan likevel gis bestemmelser som setter forbud mot oppdeling av turistanlegg hvis dette vil hindre eller vesentlig vanskeliggjøre formålet med reguleringen til turistformål., f.eks. forbud mot å fradele utleieenheter som er planlagt for felles næringsdrift.

Nr. 3 Grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning.

Bestemmelsen gjør det mulig å fastlegge miljøkvalitetsmål og stille forurensningsmessige krav til virksomhet i forbindelse med reguleringsplan. Bestemmelsen gir mulighet for å sette utslippsgrenser når det for eksempel gjelder støynivåer og luftkvalitet, tidsbegrensninger (slik som driftstid i form av klokkeslett, dager, sesong osv.), krav om tekniske løsninger eller installasjoner og utstyrsrestriksjoner (for eksempel våpentyper på skytebaner eller kjøretøytyper på motorsportbaner).

Denne bestemmelsen er i utgangspunktet ment å gi samme muligheter som bestemmelsen i § 26 i plan- og bygningsloven av 1985. Hvorvidt forurensningsmyndigheten også har kompetanse til å gi pålegg/konsesjon vedrørende et bestemt område, er ikke til hinder for at kommunen kan vedta reguleringsbestemmelse på samme felt. I slike tilfeller er det naturlig å ta kontakt med vedkommende forurensningsmyndighet og at det skjer en samordning av saksbehandling og krav.

Nr. 4 Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal

Det kan gis bestemmelser om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav, knyttet til f.eks. forebyggende helsevern, sikkerhet mot ulykker, god luftkvalitet, avfallsløsninger, tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne, gode leke- og oppholdsarealer for barn og så videre. Om begrepet funksjonskrav vises det til omtalen av plan- og bygningsloven § 11–9 nr. 5 om generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel ovenfor.

Nr. 5 Antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov.

Bestemmelsen gjelder for boligområder, og utfyller øvrige bestemmelser om grad av utnytting, utforming og bruk. Hensikten er å styrke reguleringsplanen som boligpolitisk styringsverktøy, knyttet til fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser, sikring av minstestørrelse, ev. krav om livsløpsstandard eller andre krav til tilgjengelighet og standard. Det kan også stilles krav til lokalisering og utforming av boliger som skal bygges for eller kunne tilpasses eldre, personer med ulike typer funksjonsnedsettelser og så videre.

Nr. 6 Bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur.

Det foreslås bedre regler for sikring av verneverdige bygninger og andre kulturminner direkte i loven. Dette vil åpne for et mer allsidig lokalbasert kulturminnevern i tillegg til vern etter kulturminneloven. Slikt vern kan blant annet omfatte fasade, materialbruk og husfast interiør.

Reguleringsplan for bevaring har i plan- og bygningsloven av 1985 bare omfattet bygningens eksteriør. Sikring av verneverdier i interiør har bare kunnet skje gjennom fredning etter lov om kulturminner.

Husfast interiør bør også kunne sikres gjennom plan- og bygningsloven, dersom dette er en viktig del av de samlede verneverdier. Regelen omfatter det faste bygningsmessige interiøret, herunder dører, vinduer, tapet mv., men ikke inventar. Med dette følger også en rimelig vedlikeholdsplikt. Det forutsettes at slike bestemmelser utformes i samråd med fagmyndighet, og at bruken av kulturminneloven eller plan- og bygningslov vurderes i det enkelte tilfellet.

Det foreslås også klarere regler for å ta vare på naturtyper og annen verdifull natur. Slik beskyttelse kan bestå i sikring så vel som i bruk. Det vil derfor være anledning til å gi regler om arealbruk som sikrer at utbredelsesområdet til forekomster av naturtyper mv. og deres økologiske tilstand ikke forringes eller ødelegges.

Nr. 7 Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning.

Det kan gis bestemmelser om ulike typer trafikkregulerende tiltak knyttet til blant annet typen trafikk eller kjøremønster, kollektivprioritering og bombruk, sommer- og vinterbruk, inkludert rekkefølgebestemmelser. Det må her i praksis ofte foretas en samordning i forhold til samferdselsmyndighetenes anvendelse av bestemmelser i vegloven og vegtrafikkloven, politiets myndighet mv. Det legges opp til at dagens vedtekter for parkering kan utgå, og innarbeides som bestemmelser i reguleringsplan, ev. i kommuneplanen dersom vedtektene gjelder hele kommunen. Det kan gis bestemmelser om parkeringsdekningen i et område, f.eks. antall parkeringsplasser. Også bestemmelser om parkering for sykler knyttet til transportsystemet eller til offentlige og private bygninger og anlegg kan innarbeides.

Nr. 8 Krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse og at det er tilknytningsplikt etter § 27–5.

Bestemmelsen skal kunne brukes for å fastlegge det nærmere innholdet i hensynssone om særlig krav til infrastruktur, jf. plan- og bygningsloven § 11–8 bokstav b og omtalen av denne foran. På samme måte som i arealdelen, jf. § 11–9 nr. 3 kan det gis bestemmelser om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse. Eventuell opparbeidelse og tilknytningsplikt til fjern- eller nærvarmeanlegg må forankres i § 27–5 om fjernvarmeanlegg.

Nr. 9 Særlige drifts- og skjøtselstiltak innenfor arealformålene nr. 3, 5 og 6 i § 12–5.

Det kan gis bestemmelser om retningslinjer for spesielle drifts- og skjøtselstiltak, herunder hensynet til universell utforming som følger av arealformål og hensynssoner innenfor grønnstruktur, LNFR-områder og områder for bruk og vern av sjø og vassdrag. Hjemmelen for bestemmelser om retningslinjer for drifts- og skjøtselstiltak er begrenset til tiltak som står i klar sammenheng med å opprettholde hensikten med arealformålet og de hensyn som ligger bak. Det kan f.eks. gjelde vegetasjonspleie i friområder og parker, ivaretakelse av kantvegetasjon og breddene langs vassdrag og alminnelig vedlikehold for å opprettholde kulturmiljøhensyn i spesielle bygningsmiljøer der det er behov for dette for å opprettholde kvalitetene i området i samsvar med arealformålet. Det vises imidlertid til § 31-3 om hvilke rammer som generelt gjelder for pålegg om vedlikehold og utbedring av byggverk og installasjoner.

Nr. 10 Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert.

Bestemmelsen tilsvarer § 11–10 nr. 1 til kommuneplanens arealdel. I reguleringsplan kan det gis slike bestemmelser til alle typer arealformål. Bestemmelsen viderefører regel om rekkefølgebestemmelse i § 26 første ledd i plan- og bygningsloven av 1985.

Nr. 11 Krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan.

Anvendelsesområdet for detaljregulering er angitt i lovens § 12–3. Kravet om når reguleringsplan skal utarbeides følger av § 12–1, herunder reguleringsplikt når det skal gjennomføres større bygge- og anleggstiltak. I tillegg kan kommunen i områderegulering gi bestemmelser om at det skal utarbeides detaljregulering for alle typer arealformål og hensynssoner. Dette kan settes som vilkår før det skal gis tillatelse til gjennomføring av tiltak.

Nr. 12 Krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne.

Bestemmelsen gir hjemmel til å stille krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, og er knyttet til overvåkning og klargjøring av de faktiske virkningene av planen. Den må ses i sammenheng med plan- og bygningsloven § 4–1 og § 4–2. Krav om undersøkelser før gjennomføring av planen sikrer mulighet til oppfølging av undersøkelsene som er gjennomført i forbindelse med planbeskrivelsen/konsekvensutredningen, f.eks. knyttet til krav om detaljregulering for deler av en områderegulering, herunder utforming av avbøtende tiltak.

Krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser ved gjennomføring av planen, skal sikre oppfølging av de undersøkelser som er gjort i forbindelse med planbeskrivelsen/konsekvensutredningen, inkludert vedtak av avbøtende tiltak og bestemmelser. Med gjennomføring menes også anleggs-, gjennomførings- eller driftsfase.

Bestemmelsen vil gjøre det mulig å oppdage uforutsette konsekvenser av planen eller tiltak i planen, og med det gi grunnlag for å treffe tiltak som kan motvirke slike virkninger.

Hensikten er også å kunne undersøke effekten av avbøtende tiltak. Slike undersøkelser kan tjene som grunnlag for bruk av andre planbestemmelser, f.eks. plan- og bygningsloven § 12–7 nr. 3. Bestemmelsen vil også gi grunnlag for utforming av miljøoppfølgingsprogram i de saker der dette er relevant.

Undersøkelser med sikte på overvåkning og klargjøring av virkninger kan inngå som del av annet relevant overvåkningsarbeid, f.eks. mer generelle krav om overvåkning av naturtilstanden i kommunen eller fylket. Bestemmelsen bør ses i sammenheng med vilkår satt i forbindelse med tillatelser knyttet til enkelttiltak i planen og til regelverket om internkontroll. Den vil sikre gjennomføring av bestemmelsen om overvåkning i EU-direktivet om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer (2001/42/EF).

Bestemmelsen fastsetter at kommunen kan stille krav i reguleringsplan om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor hele eller en nærmere bestemt del av planområdet. Den gir kommunen hjemmel til å fastsette at det skal skje en fordeling av verdiøkningen som følge av reguleringsplanen. Den gir også hjemmel for at kommunen avgrenser et område geografisk der det skal skje en fordeling. Avgrensningen av området for fordeling vil således gå fram av reguleringsplanen og kan gjelde hele planområdet, eller deler av det. Selve fordelingen av verdiøkningen gjennomføres av jordskifteretten etter jordskifteloven §§ 3-30 til 3-32.

Hjemmelen for kommunen til å fastsette fordeling av verdiøkningen er knyttet til en reguleringsplan, og fordelingen vil skje innenfor denne planen. Dersom fordeling skal skje innenfor et større område, legger løsningen til rette for at kommunen med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav e i arealdelen av kommuneplanen fastsetter «Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse. Bestemmelser i denne sonen kan fastsette at flere eiendommer i et området skal undergis felles planlegging og at det skal brukes særskilte gjennomføringsvirkemidler.» Slik hensynssone er ikke nødvendig for at kommunen skal kunne fastsette fordeling av planskapt netto verdiøkning i reguleringsplan, men kan være tjenlig ved vurderingen av hvor stort planområdet bør være. Er det fastsatt hensynssone etter plan- og bygningsloven § 11-8, må kommunen etter plan- og bygningsloven § 12-6 legge arealdelen av kommuneplanen til grunn ved utarbeidingen av reguleringsplanen. Det vil si at kommunen ved utarbeiding av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven § 12-5 første ledd må trekke hensynssonen inn i planen. Selve avgrensingen av området for fordeling vil framgå av reguleringsplanen, og kan gjelde hele planområdet eller deler av det.

Nr. 14 Hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Bestemmelsen gir grunnlag for, i tilknytning til reguleringsplan, å fastsette hvilke arealer som skal være til offentlige formål innenfor arealformål i plan- og bygningsloven § 12–5 nr. 1, 2, 3, 4 og 6 eller fellesareal for flere eiendommer. Bestemmelsen tilsvarer § 11–10 nr. 3 i kommuneplanens arealdel. Det vises til merknaden til denne bestemmelsen.

§ 12–8 Oppstart av reguleringsplanarbeid

Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet først legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. Det skal skrives referat fra møtet. Dersom det er uenighet på vesentlige punkter i oppstartsmøtet om det videre planarbeidet, kan forslagsstilleren kreve spørsmålet forelagt kommunestyret til vurdering.

Finner kommunen at et privat planinitiativ ikke bør føre frem, kan kommunen beslutte at initiativet skal stoppes. Slik beslutning må tas så tidlig som mulig i oppstartsfasen, og hvis ikke annet er avtalt, senest like etter at oppstartsmøte er avholdt. Beslutningen kan ikke påklages, men forslagsstilleren kan kreve å få den forelagt for kommunestyret til endelig avgjørelse. Forslagsstilleren kan ikke foreta varsling og kunngjøring etter tredje ledd før kommunen har tatt stilling til spørsmålet, og forslagsstilleren har mottatt skriftlig underretning.

Forslagsstilleren skal alltid kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp.

Ved varsel om oppstart og kunngjøring skal avgrensningen av planområdet angis.

Oppstart av reguleringsplanarbeid

På samme måte som for kommuneplan gjelder det bestemmelser om varsel og kunngjøring om at planarbeid vil starte opp, utarbeiding av planprogram, høring av planforslag, vedtak av kommunestyret, offentliggjøring av planvedtaket mv.

Med varsel menes varsling av berørte offentlige organer og andre interesserte. Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp.

Etter en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), må det ved oppstart av planarbeidet skilles mellom om planen skal utarbeides av en privat forslagstillers, jf. § 12-11, eller om det er planmyndigheten selv (normalt kommunen), eller en annen offentlig instans, som utarbeider planforslaget.

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Når planmyndigheten selv utarbeider planen kan den gå rett på varsel og kunngjøring om at planarbeid tas opp, varsling av grunneiere m.fl., og ev. utarbeiding av planprogram.

Når andre enn planmyndigheten selv eller en privat forslagsstiller skal utarbeide planen, f.eks. når forslagsstiller er veg- eller jernbanemyndighet, Nye Veier AS og andre som har som oppgave å ivareta offentlig interesser, gjelder § 12-8 første ledd. Det vil si at planprosessen starter med et oppstartsmøte med kommunen. I disse tilfellene er det ikke krav om at det må utarbeides et planinitiativ før oppstartmøte kan gjennomføres (slik som for private forslagsstillere, se nedenfor). Det skal imidlertid gjennomføres et oppstartsmøte, og det skal skrives referat fra oppstartsmøtet. Når forslagsstiller har mottatt referatet fra oppstartsmøtet, kan forslagsstiller gå direkte på varsel og kunngjøring om at planarbeid tas opp, og ev. utarbeiding av planprogram. I disse tilfellene er det heller ikke krav om at kommunen må gi samtykke til planoppstart (slik som for private forslagsstillere, se nedenfor). Kommunen kan likevel gå langt i å bestemme hvilke rutiner som skal gjelde ved planoppstart i disse tilfellene. Det vil følgelig være fornuftig å følge reglene i forskrift 8. desember 2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven så langt de passer, for å sikre at viktige punkter i planarbeidet blir ivaretatt også i disse plansakene.

Når forslagsstiller må regnes som privat forslagsstiller, gjelder en rekke nye bestemmelser som kom inn ved lovendringen i 2017. For det første gjelder bestemmelsen i § 12-8 første ledd på samme måte som for offentlige forslagsstillere. I tillegg gjelder bestemmelser fastsatt i andre ledd. Dertil kommer at det gjelder egne regler for oppstartfasen i planarbeidet for private forslagsstillere, som er fastsatt i en egen forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering.

I oppstartsmøtet kan kommunen gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan tilby seg å bistå i planarbeidet. Hensikten med møtet er at kommunen blir informert om planlagt innhold og avgrensning av reguleringsplanen, og at kommunen kan avklare hvilken plansituasjon som finnes i området, hvilke krav til ny planlegging som vil bli utløst, og hvordan kommunen kan bistå med avklaring av planspørsmålet. Dersom planforslaget ikke ser ut til å være i tråd med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, skal behovet for planrevisjon og ansvarsfordeling tas opp, jf. plan- og bygningsloven § 12–1.

Det er forslagstiller som er ansvarlig for at kravet i lovens § 4–2 om at alle planer skal inneholde en beskrivelse av planens formål, hovedinnhold og følger, samt forholdet til andre planer som gjelder for området, er oppfylt. Kommunen skal derfor ta opp dette i oppstartsmøtet.

Spørsmålet om planen kan ha vesentlige virkninger, og dermed omfattes av § 4–1 om planprogram og § 4–2 andre ledd om konsekvensutredninger, skal også tas opp. Det er forslagstiller som har ansvar for utarbeiding av planprogram og konsekvensutredninger, som skal godkjennes av kommunen. Konsekvensutredningen skal følge planforslaget når dette legges ut til offentlig ettersyn, jf. § 12–9.

Forskriften har nærmere bestemmelser om hva som skal stå i referatet fra oppstartsmøtet; bl.a. hvilke spørsmål og tema som ble tatt opp og drøftet samt konklusjonene.

Det er samme krav til kunngjøring ved planoppstart som ved oppstart av arbeidet med kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven § 11–12. Det vil si at forslagsstilleren alltid skal kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. For reguleringsplan kommer i tillegg at registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet når de er direkte berørt, skal underrettes på en hensiktsmessig måte om at planarbeidet tas opp. Nabo til planområdet omfatter i denne sammenheng også de som blir varslet som gjenboere i forbindelse med byggesaker. Hva som er hensiktsmessig kan variere, men underretning pr. brev eller e–post vil være kurant.

Varselet skal vise avgrensningen av planområdet.

Nærmere om oppstartsfasen i planarbeidet når planen skal utarbeides av en privat forslagstiller

Ved lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), er reglene om oppstartsfasen i planarbeidet formalisert i større grad enn tidligere. Hensikten med dette er å legge til rette for mer effektive planprosesser gjennom bedre samarbeid og økt forutsigbarhet for de involverte aktørene. Reglene gir en tydeligere og mer formalisert ramme for oppstarten av planprosessen, og legger til rette for en mer forpliktende dialog og tidlige avklaringer.

Bestemmelsen i § 12- 8 første ledd innebærer at utarbeidelse av referat fra oppstartsmøtet nå er lovfestet. Det er åpnet for at det kan fastsettes nærmere bestemmelser om oppstartsfasen i planarbeidet i forskrift, jf. forskrift av 8. desember 2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven.

Referatet ble med lovendringen i 2017 obligatorisk. Hensikten med dette er å sikre at drøftinger, avklaringer og eventuelle gjenstående uavklarte problemstillinger knyttet til planinitiativet og det videre planarbeidet blir nedtegnet og dokumentert. Bestemmelsen må ses i lys av målsettingen om å effektivisere planprosessen ved at partene i oppstartsmøtet skal føre en mer forpliktende dialog omkring planspørsmålene, og at avklaringene som man blir enige om i møtet skal dokumenteres og dermed bidra til større forutsigbarhet i den videre planprosessen for å hindre omkamper og forsinkelser senere. Det er kommunen som er ansvarlig for å utarbeide referatet og å sende det til forslagsstiller etter møtet. Det bør klart fremgå av referatet at det gjelder oppstartsmøte, slik at det i ettertid ikke er tvil om hva møtet gjaldt. Det er ikke satt frist for når referatet skal oversendes forslagsstiller, men departementet forutsetter at det skjer innen rimelig tid, dvs. senest innen 2 uker etter at møtet ble avholdt. Det fremgår av bestemmelsen at annet tidspunkt kan avtales. Denne fleksibiliteten innføres for å gjøre det mulig for partene å få klargjort tema det var tvil om i møtet, eksempelvis på grunn av manglende saksopplysninger. Kommunen kan i forbindelse med oppstartsmøtet varsle forslagsstiller om at de ønsker et bedre grunnlag for å avgjøre om planen skal stoppes eller ikke, og inngå avtale med forslagsstiller om å innhente uttalelser fra nærmere angitte regionale organer før kommunen tar stilling til om de vil stoppe planinitiativet eller ikke. Dersom planinitiativet ikke stoppes, gjennomføres kunngjøring og varsling på ordinær måte.

Dersom forslagsstiller og kommunen er uenige på punkter som har en viss betydning for det videre planarbeidet, må referatet være så fyllestgjørende og klart at det kan forelegges kommunestyret, eller et politisk utvalg som har fått delegert myndigheten, dersom forslagsstiller krever slik foreleggelse. Dette bør helst skje uten en ytterligere saksutgreiing. Med denne ordningen vil forslagsstiller allerede i oppstartsfasen få nødvendige politiske tilbakemeldinger på uenighetspunktene og kan innrette seg deretter. Det er viktig at kommunen gjør oppmerksom på at interesser som ikke har vært drøftet eller som fortsatt er uavklarte, kan medføre endringer i den videre prosessen og i planforslaget.

Kommunen kan i forbindelse med oppstartsmøtet varsle forslagsstiller om at den ønsker et bedre grunnlag for å avgjøre om planen skal stoppes eller ikke, og inngå avtale med forslagsstiller om å innhente uttalelser fra nærmere angitte regionale organer før kommunen tar endelig stilling til om den vil stoppe planinitiativet.

Det er nå krav om at forslagsstiller sender kommunen et planinitiativ før det kan avholdes oppstartsmøte. Dersom planinitiativet ikke stoppes, se nedenfor, underrettes forslagsstiller om samtykke til planoppstart, som så gjennomfører kunngjøring og varsling på ordinær måte.

For planer med krav om planprogram etter § 4-1 der kommunen skal fastsette planprogram, vil kommunen som tidligere kunne avvise eller gjøre endringer i planprogrammet etter høring og offentlig ettersyn, selv om planoppstart er varslet.

Bestemmelsen i § 12-8 andre ledd gir kommunen hjemmel for å stoppe behandlingen av et planinitiativ både før, under og etter oppstartsmøtet. Kommunen skal ta stilling til spørsmålet om å stoppe initiativet så tidlig som mulig. Bakgrunnen for dette er å redusere unødig ressursbruk både hos kommunen, forslagsstiller og andre som må forholde seg til initiativet. Plansaken kan stoppes før, under eller etter oppstartsmøtet, dvs. helt frem til samtykket til å gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart, jf. pbl. § 12-8 tredje ledd, er sendt forslagsstiller eller dennes representant.

Beslutningen om å stoppe planinitiativet er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. Beslutningen skal være skriftlig. Avgjørelsen skal være basert på et forsvarlig planfaglig eller planpolitisk skjønn, hvor det ikke er tatt utenforliggende eller andre usaklige hensyn.

Forslagsstiller skal bli underrettet om beslutningen innen rimelig tid. Beslutningen skal være begrunnet i en slik grad at forslagsstiller har mulighet for å angripe den ved å kreve at avgjørelsen blir forelagt kommunestyret. I de tilfeller beslutningen fattes av administrasjonen i kommunen, kan kommunestyret delegere kompetansen til å behandle spørsmålet til et politisk utvalg. Dersom beslutningen om å stoppe planinitiativet fattes av et politisk utvalg, skal kommunestyret selv behandle foreleggelsen. I praksis vil krav fra forslagsstiller om forleggelse for kommunestyret følgelig bare kunne fremsettes i de tilfeller hvor kommunestyret har delegert avgjørelsesmyndigheten til annen instans i kommunen.

Det er i prinsippet samme lave terskel for kommunen til å stoppe et planinitiativ etter § 12-8 andre ledd som det er til å unnlate å fremme et planforslag etter § 12-11 andre ledd. Begge avgjørelsen beror på et fritt skjønn. Planinitiativ skal likevel ikke stoppes dersom kommunen har rimelig grunn til å anta at initiativet underveis i planprosessen gjennom nødvendige justeringer, som det er realistiske å få gjennomført, kan bli vedtatt som en endelig plan. Når det gjelder de nærmere vurderingene av planinitiativet, vil eksempelvis etasjehøyder være noe som vanligvis er enkelt å justere i løpet av en planprosess. Det samme gjelder plassering og volum. Et mer grunnleggende hinder for planens realisering vil imidlertid kunne være nasjonale eller viktige regionale interesser som forslagsstillers prosjekt åpenbart ikke vil kunne ivareta. Det kan i det hele tatt være et meget vidt spekter av grunner som kan gjøre at kommunen ikke mener at planinitiativet lar seg realisere. Kommunen må gjøre en konkret og samlet vurdering, hvor den tar hensyn til statlige og regionale rammer og mål, overordnede planer, lokale bestemmelser og retningslinjer, lokale forhold i planområdet eller tilstøtende arealer, og kommunens praksis i tilsvarende saker.

En forutsetning for at kommunen skal kunne stoppe et planinitiativ, er at den har tilstrekkelig innsikt og forståelse for hva tiltaket går ut på og hvilke konsekvenser det kan få for omgivelsene. Underlagsmaterialet bør derfor være så konkret og godt opplyst som mulig på dette tidlige planstadiet. Det er viktig at forslagsstiller får frem målsettingene med prosjektet sitt og premissene for det videre planarbeidet, på en informativ måte så tidlig som mulig. Det vil på den annen side være uheldig om forslagsstillerne må bruke store ressurser på å «selge inn» sine planer for å sikre at de kommer videre i prosessen etter oppstartsmøtet. Departementet har fastsatt nærmere krav til utforming av planinititiv i forskrift, jf. forskrift 8. desember 2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven.

Bestemmelsen kan bare anvendes på private planinitiativ. Planinitiativ som er ment å lede frem til planforslag som skal ivareta offentlige interesser, og som skal gjennomføres med bevilgninger over offentlige budsjetter, regnes ikke som et privat planinitiativ. Det vil typisk gjelde for større samferdselstiltak, men også mange andre tiltak hvor kostnadene ved gjennomføringen blir dekket av offentlige midler.

Dersom kommunen finner at planarbeidet kan videreføres, skal det gis en skriftlig underretning til forslagsstiller om dette og et klarsignal om å gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart. Det er viktig at kommunen gjør oppmerksom på at interesser som ikke har vært drøftet eller som fortsatt er uavklarte, f.eks. fordi de ligger under statlige eller regionale fagmyndigheters ansvarsområde, kan medføre endringer i forutsetningene for den videre prosessen, bl.a. ytterligere dokumentasjonskrav.

Det ligger ingen binding for kommunen til senere å vedta et planforslag selv om det gis klarsignal til å gjennomføres varsling og kunngjøring av planoppstart basert på et planinitiativ. Kommunens reguleringsmyndighet er undergitt et fritt planfaglig og planpolitisk skjønn, og et planinitiativ som er sluppet gjennom silingskontrollen i oppstartsfasen og som fører frem til et endelig planforslag som sendes kommunen, kan derfor likevel bli stoppet straks etter at kommunen har gjennomført høring og offentlig ettersyn. Kommunen er således ikke bundet av sine tidligere vurderinger av realismen i planinitiativet. Forslagsstiller kan ikke kreve kompensasjon for sine utgifter selv om vedkommende med god grunn kunne ha gode forhåpninger om å få planforslaget vedtatt.

For planinitiativ som er så stort at det kommer inn under reglene i pbl. §§ 4-1- og 4-2 om planprogram og konsekvensutredning, skal forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn senest samtidig med varsling av planoppstart, jf. § 4-1 andre ledd andre punktum og § 12-9 andre ledd. I slike tilfeller kan plansaken altså bli stoppet etter at det er gjennomført varsling og kunngjøring. Kommunens beslutning om ikke å vedta planprogrammet vil dermed de facto ha samme virkning som om kommunen stopper planprogrammet i forbindelse med oppstartsmøtet. Dersom avgjørelsen om ikke å vedta planprogram fattes av en annen enn kommunestyret selv, kan forslagsstiller kreve også denne avgjørelsen forelagt kommunestyret.

Forslagsstiller kan ikke gjennomføre varsling og kunngjøring av planoppstart før forslagsstiller har mottatt skriftlig underretning om det. Kommunen må derfor ta stilling til spørsmålet senest like etter oppstartsmøtet. Departementet mener tiden det tar ikke bør overstige 2 uker, så fremt ikke annet er avtalt. Kommunen kan avtale å bruke lenger tid på spørsmålet, og dette er først og fremt myntet på de tilfeller der det er uenighetspunkter som skal bringes inn for politisk behandling. Kommunen kan også avtale å gjøre undersøkelser eller innhente uttalelser fra berørte regionale myndigheter. Slike avtaler bør alltid inneholde en tidsbegrensning slik at ikke spørsmålet blir liggende uavklart.

§ 12–9 Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger

For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i § 4–1.

Forslag til planprogram skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn normalt samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. Forslaget skal også gjøres tilgjengelig gjennom minst én avis som er alminnelig lest på stedet og elektroniske medier. Frist for å gi uttalelse skal være minst seks uker.

Kommunen avgjør om planprogram skal fastsettes. Planprogrammet fastsettes ordinært av kommunestyret. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å fastsette planprogram i samsvar med kommunelovens regler. Beslutning om ikke å fastsette planprogram kan ikke påklages, men forslagsstilleren kan kreve å få den forelagt for kommunestyret til endelig avgjørelse.

Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger

Når det skal utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i plan- og bygningsloven § 4–1. Planprogram kan unnlates for reguleringsplan som er i samsvar med arealdel til kommuneplan eller for en detaljregulering der virkningene er tilfredsstillende beskrevet i områderegulering. Dette gjelder likevel ikke planer for tiltak som omfattes av Anneks 1 i EU-direktivet om vurdering av visse offentlige og private prosjekters miljøvirkninger (85/337 og endringsdirektiv 97/11). Nærmere bestemmelser om hvilke planer dette gjelder og saksbehandlingsregler for vurdering av unntak er gitt i forskrift om konsekvensutredning, jf. § 4–3 tredje ledd.

Forslag til planprogram skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn normalt samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. Forslaget skal også gjøres elektronisk tilgjengelig på nett. Høringsfristen kan ikke settes kortere enn seks uker. Bestemmelsen er endret med utgangspunkt i Prop. 110 L (2016-2017), i kraft 1. juli 2017. Endringen innebærer at det åpnes opp for at planprogram for reguleringsplan kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at det er varslet planoppstart. Det legges til grunn at det i de fleste tilfeller vil være mest hensiktsmessig at høring av forslag til planprogram skjer senest samtidig med varsling av planoppstart. Det kan imidlertid være situasjoner, som for eksempel ved planleggingen av større samferdselsprosjekter, der det kan være hensiktsmessig at innspill ved varsel om planoppstart legges til grunn for utarbeidelse av forslag til planprogram.

Kommunen avgjør om planprogram skal fastsettes. Planprogrammet for reguleringsplaner fastsettes normalt av kommunestyret. Denne oppgaven kan imidlertid delegeres etter kommunelovens regler om delegasjon. I visse situasjoner kan planprogrammet også fastsettes av en annen myndighet enn planmyndigheten, jf. merknadene til plan- og bygningsloven § 4–1. Bestemmelsen må ses i sammenheng med § 12-11 om private planforslag, der det framgår at kommunen skal ta stilling til om et privat planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn eller om det ikke skal behandles videre. I reguleringssaker med vesentlig virkninger for miljø eller samfunn, foretar kommunen en første behandling av et varslet planarbeid på bakgrunn av høring og offentlig ettersyn av planprogrammet. Bestemmelsen gjelder ikke for statlige planinitiativ etter plan- og bygningsloven § 3-7.

Bestemmelsen innebærer at kommunen kan unnlate å fastsette planprogram for private reguleringsplaner. Bestemmelsen er kun ment å benyttes i helt spesielle tilfeller, der kommunen ikke ønsker at tiltaket skal realiseres. Bestemmelsen er ikke ment å benyttes i de tilfeller der planprogrammet eksempelvis etter kommunens vurdering er mangelfullt. Som hovedregel vil det i slike tilfeller være bedre om kommunen stiller krav om utredning av alternativer. Bestemmelsen vil ikke være til hinder for at en privat forslagsstiller kan fremme et planforslag for kommunen, jf. § 12-11. Dersom kommunen på et senere tidspunkt likevel ønsker å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, må planprogrammet først fastsettes. Det er gitt utdypende regler i konsekvensutredningsforskriften om unntak fra planprogram og om frister for å fastsette planprogram.

Kommunestyret kan i forbindelse med fastsettelse av planprogrammet kreve at det først skal utarbeides en områderegulering dersom dette er påkrevd av hensyn til behovet for forsvarlig planavklaring av området før det gjennomføres bygge- og anleggstiltak, eller fordi det er et behov for å avklare nærmere forhold omkring flerbruk og vern i området. Oppgaven med å fastsette planprogrammet er ordinært tillagt kommunestyret.

§ 12–10 Behandling av reguleringsplanforslag

Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Dersom reguleringsplan er underlagt krav om konsekvensutredning etter § 4-2, skal konsekvensutredningen følge planforslaget.

Registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslag til reguleringsplan med opplysning om hvor det er tilgjengelig.

Forslagsstiller skal varsle berørte som nevnt i andre ledd om at det ikke blir ny nabovarsling i byggesak, dersom det kan bli aktuelt at den vedtatte planen blir detaljert nok til å benytte adgangen i § 21-3 femte ledd. Dette gjelder både ved underretning som nevnt i andre ledd og i §§ 12-8 andre ledd og 12-12 fjerde ledd.

Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Forslaget bør være ferdigbehandlet for vedtak innen tolv uker. Fristen kan forlenges med ytterligere seks uker dersom det er nødvendig i store og kompliserte saker og der det er behov for ytterligere avklaring mv.

For private reguleringsforslag gjelder i tillegg § 12–11.

Behandling av reguleringsplanforslag

Forslag til reguleringsplan skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Innholdet i høring og offentlig ettersyn er definert i plan- og bygningsloven § 5–2, se omtalen av dette foran. Planforslaget skal kunngjøres og det skal gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Bruk av elektroniske medier i behandlingen av plansaker er ment å gi en bedre og mer effektiv planbehandling. Bruk av elektroniske medier åpner for bedre informasjonstilgang for personer med nedsatt funksjonsevne. Dokumenter og saksframstillinger i digitale formater gir blant annet mulighet for økt tekststørrelse, kontrastjusteringer og tekst-til-tale løsninger som er viktig for blinde og svaksynte. Med elektroniske medier forstås vanligvis Internett.

Fristen som settes for høringsinstansene til å komme med uttalelse kan ikke settes kortere enn seks uker. Reguleringsplaner som får vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal inneholde en konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn, jf. §§ 4-2 og 12-1, med mindre det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. konsekvensutredningsforskriften §§ 6 første ledd bokstav b og 8 første ledd bokstav a). Dersom reguleringsplan er underlagt krav om konsekvensutredning, skal konsekvensutredningen følge planforslaget i den videre behandlingen frem til planvedtak, og herunder undergis offentlig ettersyn.

Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslaget med opplysning om hvor det er tilgjengelig. Nabo til planområdet omfatter i denne sammenheng også de som blir varslet som gjenboere i forbindelse med byggesaker. Hva som er hensiktsmessig kan variere, men underretning pr. brev eller e-post vil være kurant. Nærmere regler om kommunens ansvar for medvirkning i planprosessen er gitt i § 5-1, se omtalen av dette foran. Hva som er tilstrekkelig varsling suppleres av forvaltningslovens regler.

Ved utarbeidelsen av reguleringsplaner skal naboer og gjenboere underrettes etter plan- og bygningsloven § 12-8 andre ledd og § 12-10 andre ledd. Når planen er ferdig skal de få underretning etter 12-12 fjerde ledd. Naboer og gjenboere skal få beskjed om det blir anledning til å uttale seg og komme med sine synspunkter. Opplysning om dette må tas inn i de underretninger som sendes ut i reguleringssaken, dersom tiltakshaver skal kunne unnta nabovarsling i byggesaken. Det bør ikke være slik at underretning om denne muligheten blir sendt ut til naboene i alle saker, og bestemmelsen sier derfor at varselet kun skal sendes der det kan bli aktuelt å benytte adgangen til å unnlate å nabovarsle i byggesaken.

Kommunen skal etter at høringsfristen er utløpt ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn.

Tolv-ukers fristen i fjerde ledd kom inn etter en lovendring som trådte i kraft 1. januar 2015, jf. Prop 121 L (2013-2014). Fristen markerer at alle reguleringsplansaker bør være ferdigbehandlet og fremmet for behandling i kommunestyret innen tolv uker etter høring og offentlig ettersyn. På grunn av store forskjeller både i sakstyper og i forholdene i den enkelte kommune, bør det angis i loven at fristen kan økes med ytterligere seks uker der det foreligger reelle grunner for å bruke lenger tid. Slike grunner kan eksempelvis være at saker er store og kompliserte, det er behov for å endre og rette plandokumenter, det kreves ytterligere avklaring mellom myndigheter eller ytterligere undersøkelser eller utredninger. I store bykommuner med særlig organisering kan lange kommunikasjonsveier i behandlingen, mange aktører og omfanget av sakene tilsi behov for mer tid til behandlingen fram til vedtak. Det er kommunen selv som vurderer behovet for, og eventuelt bestemmer, å sette en slik tidsforlengelse. Det forutsettes at begrunnelsen for en slik forlengelse skal framgå av sakens dokumenter.

Bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 12–11 om behandlingen av private forslag kommer i tillegg til de øvrige bestemmelsene om behandling av reguleringsplaner.

§ 12–11 Behandling av private reguleringsplanforslag

Når forslaget til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i §§ 12–9 og 12–10. Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet. Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren innen tre uker underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret.

Behandling av private reguleringsplanforslag

Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Kommunen skal snarest, og senest innen tolv uker avgjøre om et privat reguleringsforslag skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn mv. Normalt vil forslagsstiller bli underrettet straks det er fattet en avgjørelse om at det private planforslaget skal fremmes eller ikke. Fristen på tre uker i nytt tredje punktum skal sikre at det blir gitt en formell tilbakemelding innen rimelig tid.

Kommunen kan fremme alternative forslag. Kommunen kan dessuten gjøre endringer i private reguleringsforslag før de sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. I tilfelle kommunen ikke finner å ville fremme planforslaget, skal forslagsstilleren innen tre uker underrettes om dette i brev med begrunnelse for hvorfor forslaget ikke fremmes.

Et avslag på å fremme planen til behandling kan i visse tilfeller kreves forelagt kommunestyret til avgjørelse av reguleringsspørsmålet. Vilkåret for dette er at reguleringsforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller en foreliggende områderegulering. Dette vilkåret er nytt. Det betyr at kommuneplanens arealdel eller foreliggende områderegulering blir bestemmende for om en privat forslagsstiller får tatt opp sitt reguleringsforslag til ny selvstendig prøving av kommunestyret. Dette betyr at overordnede planer blir mer styrende enn tidligere for privates adgang til å få tatt opp spørsmål om endring av arealbruken, jf. også omtalen av § 12–3.

Kommunestyrets vedtak om ikke å fremme reguleringsplan er ikke gjenstand for klage.

§ 12–12 Vedtak av reguleringsplan

Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Kommunestyret må treffe vedtak senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeid med planen.

Kommunestyret kan delegere myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner i samsvar med kommunelovensregler når planen er i samsvar med rammer i kommuneplanens arealdel, og det er mindre enn fire år siden den ble vedtatt av kommunestyret.

Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. § 1–9.

Når planen er vedtatt, skal registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt underrettes særskilt ved brev. Underretningen skal inneholde opplysninger om klageadgangen og frist for klage.

Planen med planbeskrivelse skal kunngjøres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier.

Vedtak av reguleringsplan

Ferdigbehandlet forslag til reguleringsplan skal legges fram for kommunestyret til vedtak, ev. i alternativer. Dette er en videreføring av reglene i § 27–2 i plan- og bygningsloven av 1985. Det skal redegjøres for konsekvensene av forslaget og hvordan virkningene er vektlagt. Dette tilsvarer § 33–2 tredje ledd i plan- og bygningsloven av 1985, men det er presisert at virkningene skal beskrives i saksframlegget.

Kommunestyret skal treffe vedtak i reguleringssaken senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet.

Kommunestyret kan delegere sin myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner, som er i tråd med rammer og retningslinjer i kommuneplanens arealdel når denne er mindre enn fire år gammel. Slike planer anses som kurante. Bestemmelsen forutsettes brukt for tilsvarende saker som ble behandlet som bebyggelsesplan etter § 28–2 i plan- og bygningsloven av 1985.

Som i plan- og bygningsloven av 1985 skal kommunens vedtak i reguleringssaker kunne påklages.

Det er plikt til underretning og kunngjøring av endelig reguleringsvedtak. Det er imidlertid presisert at plikten til å gi underretning gjennom særskilt brev bare gjelder direkte berørte, dvs. de som har uttalt seg tidligere i saken eller som er klart berørt av vedtaket.

Underretningen skal opplyse om klageadgangen og angi klagefrist.

Vedtatte planer med planbeskrivelse skal kunngjøres og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier.

§ 12–13 Innsigelse og vedtak av departementet

For innsigelse til reguleringsplan gjelder §§ 5–4 til 5–6. Dersom innsigelsen knytter seg til klart avgrensede deler av planen, kan kommunestyret likevel vedta at de øvrige delene av reguleringsplanen skal ha rettsvirkning.

Departementet avgjør om innsigelsene skal tas til følge og kan i den forbindelse gjøre de endringer i reguleringsplanen som finnes påkrevd.

Departementet kan, selv om det ikke er reist innsigelse, oppheve hele eller deler av planen eller gjøre de endringer som finnes påkrevd, dersom den strider mot nasjonale interesser eller regional plan. Dette gjelder også der planen strider mot kommuneplanens arealdel. Kommunen skal ha fått mulighet til å uttale seg før departementet treffer vedtak.

Departementets vedtak kan ikke påklages.

Innsigelse og vedtak av departementet

Bestemmelsene om behandling av innsigelser i plan- og bygningsloven §§ 5–4 til 5–6 gjelder for reguleringsplaner. Det vil si at det gjelder de samme reglene som for kommuneplanens arealdel. Veiledningen til disse bestemmelsene står foran under kapittel 5 Medvirkning i planleggingen.

Dersom innsigelse til reguleringsplan knytter seg til klart avgrensede områder, kan kommunestyret vedta at planen for øvrig får rettsvirkning. Forutsetningen for et slikt vedtak, er at det området innsigelsen gjelder, ikke påvirker utformingen eller innholdet av de delene av planen som vedtas. Det er opp til innsigelsesmyndigheten å presisere hvilke deler av planen som ikke kan sluttbehandles av kommunen.

Det er departementet som avgjør om en innsigelse skal tas til følge eller ikke og foreta de endringer som departementet finner er nødvendige. Etter § 27–2 nr. 2. i plan- og bygningsloven av 1985 kunne ikke departementet gjøre endringer i planens hovedtrekk. Denne begrensningen gjelder ikke etter de nye reglene.

Departementet kan oppheve hele eller deler av planen eller endre en reguleringsplan selv om det ikke er reist innsigelse, dersom planen strider mot nasjonale interesser eller regional plan. Dette gjelder også dersom reguleringsplanen strider mot vedtatt arealdel til kommuneplanen. Det gjelder ingen tidsfrist for å gjøre slik endring, men kommunen skal ha anledning til å uttale seg før vedtak fattes.

Det vises til tilsvarende bestemmelse om departementets kompetanse i § 11-16 tredje ledd for kommuneplanens arealdel.

Bestemmelsen er en videreføring bestemmelsen i plan- og bygningsloven av 1985.

§ 12–14 Endring og oppheving av reguleringsplan

For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.

Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.

Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig § 1-9.

Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om å oppheve plan som i det vesentlige er i strid med overordnet plan. Før det treffes slikt vedtak, skal eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig § 1-9.

Endring og oppheving av reguleringsplan

Det gjelder i utgangspunktet de samme reglene for endring og oppheving av reguleringsplan som for utarbeiding av ny plan. Dette er begrunnet med at et planvedtak som bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess, må være forpliktende, og ikke skal kunne fravikes i hovedtrekkene uten etter ny og tilsvarende prosess. Gjennom en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2017, jf. Prop. 149 L (2015-2016), ble det åpnet for å gjøre betydelige unntak fra hovedprinsippet om full planbehandling. Det er imidlertid opp til kommunestyret å avgjøre om de enklere reglene om endring av reguleringsplan skal benyttes der loven åpner for det. Adgangen til slike endringer gjelder både for områderegulering og detaljregulering.

Reglene skiller seg fra det som gjelder for arealdelen, jf. § 11-17, hvor endringer alltid forutsetter full planbehandling, og hvor adgangen til å delegere bare kan gjelde mindre endringer.

Kommunestyret kan i samsvar med kommunelovens regler, delegere myndighet til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplanen uten full planbehandling. Tidligere var delegasjonsadgangen begrenset til å mindre endringer eller utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Mindre endringer var endringer som ikke hadde nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Etter lovendringen i 2017 er adgangen til å gjøre endringer i reguleringsplan uten full planbehandling blitt økt i betydelig grad. Denne endringen må ses i sammenheng med regjeringens ønske om å effektivisere planprosessen. Det tidligere kriteriet «mindre endringer» ble erstattet av formuleringen «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.»

Den endelige lovteksten i bestemmelsen ble begrenset noe i Stortinget i forhold til regjeringens opprinnelige forslag i proposisjonen. Det siste kommaet i andre ledd, «og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», kom inn under behandlingen av lovforslaget i Energi- og miljøkomiteen. Flertallet i komiteen uttalte i den forbindelse følgende: «Komiteen vil understreke viktigheten av at det gjennomføres gode og forsvarlige planprosesser ved endringer som berører jordvern eller viktige natur- og friluftsområder. I slike saker kan det derfor være nødvendig å gjennomføre ordinær planbehandling.»

Hva som ligger i at endringene «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», må vurderes av kommunen konkret i det enkelte tilfellet. Justering av grenser og arealformål vil som tidligere kunne være aktuelt. Det må imidlertid i den konkrete vurderingen tas hensyn til hva slags tiltak det gjelder og hvilke interesser som blir berørt. Dersom det gjelder tiltak i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser som gir grunnlag for innsigelse, vil det ikke være aktuelt å gjennomføre endringen etter den enklere prosessen. Dersom endringen får konsekvenser av vesentlig betydning for andre saker som gjør at det er nødvendig å se endringen i en større sammenheng, vil det heller ikke være aktuelt å behandle den uten ordinær prosess.

Det må i det enkelte tilfellet vurderes om det gjelder endringer som «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig». En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen inneholder vil kunne falle utenfor.

Meningen er at det bare skal være aktuelt å ha den enklere saksbehandlingen for endringer som ikke er spesielt konfliktfylte. Protester fra nabo eller andre berørte vil imidlertid ikke nødvendigvis føre til at endringen ikke kan gjennomføres på den enklere måten. Heller ikke vil enhver merknad fra berørte myndigheter forhindre dette. Imidlertid vil merknader fra berørte myndigheter som har karakter av innsigelse, føre til at endringen må behandles videre etter en ordinær planprosess.

Muligheten til å gjøre endringer etter bestemmelsen omfatter også å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen, selv om ordet utfylling ikke lenger fremgår direkte av ordlyden i bestemmelsen. Ordet utfylling er overflødig, fordi det omfattes av det generelle og mer vidtrekkende begrepet endringer.

Energi – og miljøkomiteens begrunnelse for å føye til det siste kommaet i andre ledd er knappe. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i rundskriv H-6/17 av 30.06.2017, gitt følgende veiledning om forståelsen av hva som menes med «berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder»:

«Viktige grøntstrukturområder som turdrag, friområder og parker er omfattet av delegasjonsforbudet. Det må gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle av om det er tale om viktige natur- og friluftsområder og grøntområder. Størrelsen behøver i så måte ikke være avgjørende, både små som store områder kan være viktige. Beliggenheten og menneskenes bruk vil kunne ha betydning, men også "kvalitetene" på området, f.eks. naturtyper og arter, ferdselsretten, oppholdsretten og høstingsretten etter friluftsloven mv. Departementet legger til grunn at også hensynet til jordvern er viktig.»

Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Hensikten er å avklare om en endring kan regnes som endringer som «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig og heller ikke går ut over hovedrammene for planen», og å få andre synspunkter på endringen.

Plikten til foreleggelse ble ved lovendringen i 2017 utvidet med «andre berørte». Dette ble ansett nødvendig for å sikre tilstrekkelig medvirkning og opplysning av saken før vedtak treffes. Det er viktig når muligheten til enklere prosess utvides, jf. forvaltningslovens krav til at saken skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Begrepet «andre berørte» er generelt, og det må derfor vurderes i det konkrete tilfellet hvem som skal få forslag til endring til uttalelse. Naboer vil måtte anses som berørte, og likedan rettighetshavere som for eksempel et berørt reinbeitedistrikt. Velforeninger og organisasjoner vil også kunne anses for å være berørt av en reguleringsendring, avhengig av de konkrete forholdene i saken.

Muligheten til å uttale seg vil sikre at alle hensyn kommer frem og blir vurdert. Det er imidlertid ikke slik at enhver negativ uttalelse vil forhindre at saken behandles på en enkel måte. Dersom berørte myndigheter gir merknader som klart har karakter av innsigelse, vil det imidlertid være nødvendig å behandle saken videre som en ordinær planendring.

Bestemmelsen setter ingen spesiell frist for uttalelse, men det må gis en rimelig frist. Det er lagt til grunn at en rimelig frist vil kunne være på 2–3 uker. De ordinære krav til høring og offentlig ettersyn med frist på 6 uker vil ikke gjelde. På samme måte som etter plan- og bygningsloven av 1985 vil ikke kommunens avslag på henvendelse om å foreta endring i reguleringsplan kunne påklages.

De nye reglene gjelder også for eldre planer vedtatt etter tidligere lovgivning. Hvis det bare er bestemmelsene til en gammel plan som endres, vil hjemmelen for de nye bestemmelsene være § 12-7 i ny lov. Det er likevel ikke noe i veien for at disse bestemmelsene relateres til de gjeldende arealformålene i planen. Det samme må gjelde ved andre mindre justeringer. Hvis man skal endre arealformålene i planen så må de nye formålene brukes. Det vil ikke være noe i veien for at man får en "ny plan" for en del av et eldre planområde uten at arealformålene i resten av planområdet oppdateres. Det blir samme situasjon fremstillingsmessig som hvis man lager en plan for et uregulert område som ligger inntil et tidligere regulert område.

Forslag om å endre en del av en gammel plan kan ha så stor sammenheng med de øvrige deler av planen at det vil være naturlig å kreve at hele planen endres etter reglene i ny lov, dvs. med krav til bruk av nye arealformål mv. Dette vil bero på en konkret vurdering.

Fjerde ledd inneholder en bestemmelse om oppheving av uaktuelle reguleringsplaner. Bestemmelsen gjelder oppheving av reguleringsplan «som i det vesentlige er i strid med overordnet plan». Dette kan være nyere arealdel i kommuneplan eller kommunedelplan, som er i motstrid med tidligere reguleringsplan. Det er ikke tilstrekkelig at det er motstrid; den nyere planen må «i det vesentlige være i strid med overordnet plan.» Ved behandlingen av saken kan det komme frem om det er elementer i den tidligere vedtatte reguleringsplanen som bør videreføres, slik at det ikke er aktuelt med oppheving etter de enklere reglene. Dette vil avhenge av forholdene i det enkelte tilfellet.

I en del tilfeller vil ny overordnet plan bare delvis sette til side en eldre reguleringsplan og planen kan fortsatt ha vesentlige rettsvirkninger. I slike tilfeller vil det ikke ligge til rette for å begrense saksbehandlingen. Det er vanskelig å angi eksakte grenser for når en gammel reguleringsplan fortsatt har slike vesentlige rettsvirkninger at opphevingen krever en full opphevelsesbehandling etter § 12-14 første ledd. Kommunen må foreta en nærmere konkret vurdering av dette i det enkelte tilfellet ut fra den aktuelle plansituasjonen. Det alminnelige forvaltningsrettslige prinsippet om at en sak skal være så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, vil gjelde.

Eksempel på særskilte forhold som må vurderes nærmere, er der det i eldre reguleringsplaner kan ligge informasjon om kulturminner og annen miljøinformasjon som er innarbeidet som restriksjoner i reguleringsplanens kart og bestemmelser. Det kan være gjort undersøkelser som normalt ikke blir gjennomført i samme grad på kommuneplannivå, som for eksempel undersøkelse i medhold av kulturminneloven § 9 av om planen berører automatisk fredete kulturminner. Det er viktig at restriksjoner som ivaretar hensyn av betydning ikke utilsiktet faller bort ved oppheving av reguleringsplanen. Det er kommunen som må vurdere og påse dette. Det kan likevel være aktuelt å forelegge saken for berørte myndigheter, selv om det i utgangspunktet ikke gjelder krav om dette.

Bestemmelsen setter krav om at det skal innhentes uttalelse fra eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket. Det stilles ikke krav om å forelegge for myndigheter eller andre berørte. For at saken skal bli tilstrekkelig opplyst, kan det likevel være behov for å innhente uttalelse fra andre, jf. henvisningen til plan- og bygningsloven § 1-9 om forholdet til forvaltningsloven.

Bestemmelsen setter ingen spesiell frist for uttalelse, men det må gis en rimelig frist. Det legges til grunn at en rimelig frist vil kunne være på 2-3 uker. De ordinære krav til høring og offentlig ettersyn med frist på 6 uker vil ikke gjelde.

Vedtak om oppheving av utdatert plan vil være enkeltvedtak som kan påklages etter reglene i forvaltningsloven, jf. pbl. § 1-9.

§ 12–15 Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad

Dersom kommunen og den private part finner det hensiktsmessig kan søknad om byggetillatelse behandles felles med privat forslag om reguleringsplan. I slike tilfeller gjelder reglene for reguleringsplaner om varsling, uttalelsesfrist, adressat for uttalelsene og saksbehandlingsfrister for begge vedtakene. Avgjørelsen av plansaken og byggesaken fattes i egne vedtak.

Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad

Behandling av plan- og byggesaken i felles prosess forutsetter samtykke både fra kommunen og forslagsstiller/tiltakshaver. Kommunen legger ut planforslaget til offentlig ettersyn og sender det på høring etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-10. For å rasjonalisere utsendelsen må kommunen sende varsel til de relevante rettighetshaverne også for byggesaken. Uttalelsesfristen for begge saker kan ikke være kortere enn den som gjelder for plansaker, dvs. seks uker. Likeledes bør kommunen være adressat for eventuelle protester og kommentarer. Dette slik at de varslede har ett sted å sende sine bemerkninger uavhengig om de formelt hører til plan- eller byggesaken. Kommunen bør snarest sende kopi av disse til forslagsstiller/tiltakshaver etter at fristen er gått ut. Saksbehandlingsfristene for den kommunale behandling av planen gjelder også for byggesaken. Det må fattes separate vedtak i byggesaken og plansaken. Formelt må planen vedtas før det kan gis byggetillatelse.

§ 12-16. Sentral godkjenning for planforetak

Sentral godkjenning for planforetak gis til foretak som er kvalifisert til å utarbeide reguleringsplaner. Godkjenning gis når foretaket kan dokumentere at det oppfyller krav fastsatt i forskrift.

Departementet kan gi forskrift om krav for å få sentral godkjenning, herunder krav om nødvendige kvalifikasjoner, betalt skatt og merverdiavgift, oppfyllelse av krav i arbeidsmiljøloven, allmenngjøringsloven og revisjon av kvalitetssikringssystemer. Departementet kan gi forskrift om at den sentrale godkjenningen også kan inneholde opplysninger om foretakenes forsikringer, godkjenninger foretakene har etter andre ordninger mv.

Departementet kan gi forskrift om behandlingen av søknader om sentral godkjenning, tilbaketrekking, ordningens omfang og organisering, tidsfrister for behandling av søknader om sentral godkjenning og konsekvenser av fristoverskridelse. Departementet kan gi forskrift om innholdet i registeret over sentralt godkjente foretak. Departementet kan gi forskrift om gebyr for sentral godkjenning. Gebyret skal ikke overskride selvkost.

Sentral godkjenning for planforetak gis av det godkjenningsorganet som departementet bestemmer. Vedtak om godkjenning registreres i et sentralt, åpent register.

Sentral godkjenning for planforetak

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har hittil ikke gitt forskrifter til gjennomføring av bestemmelsene om sentral godkjenning av planforetak, og bestemmelsene er derfor ikke virksomme ennå.

Første ledd fastslår at sentral godkjenning for planforetak gis til foretak som er kvalifisert til å utarbeide reguleringsplaner. Ordningen med sentral godkjenning er frivillig. Det fremkommer i andre ledd at vilkårene for å anses kvalifisert gis i forskrifts form. De som anses kvalifiserte, må bl.a. ha kunnskap om hvordan planer og konsekvensutredninger utarbeides, og om hvordan planprosesser skal gjennomføres. Det må kunne dokumenteres at alle vilkårene er oppfylt før godkjenning gis.

Pbl. § 12-3 siste ledd fastslår at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Departementet har ikke gitt retningslinjer om dette, men overlatt til hver enkelt kommune å vurdere hva som er tilstrekkelig fagkompetanse i det enkelte tilfelle. Innføringen av den frivillige godkjenningsordningen er ikke ment å endre kommunenes praktisering av § 12-3 siste ledd. En sentral godkjenning må imidlertid kunne anses tilstrekkelig, men ikke nødvendig, for å oppfylle kravene i § 12-3 siste ledd.

Andre ledd gir forskriftshjemmel for en rekke bestemmelser: krav om nødvendige kvalifikasjoner, betalt skatt og merverdiavgift, oppfyllelse av krav i arbeidsmiljøloven og allmenngjøringsloven og revisjon av kvalitetssikringssystemer. Det gis også en hjemmel til å innføre adgang til å legge inn opplysninger om foretakenes forsikringer og andre offentlige godkjenninger. Bestemmelsene tilsvarer i hovedsak pbl. § 22-3 første ledd som gjelder for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett.

Tredje ledd gir hjemmel til å fastsette forskriftsbestemmelser om behandlingen av saker om sentral godkjenning. Bestemmelsen fastslår at departementet kan gi forskrift om saksbehandlingen av søknader om sentral godkjenning, tilbaketrekking, ordningens omfang og organisering, tidsfrister for behandling av søknader om sentral godkjenning og konsekvenser av fristoverskridelse. Departementet kan gi forskrift om innholdet i registeret over sentralt godkjente foretak. Departementet kan gi forskrift om gebyr for sentral godkjenning. Gebyret skal ikke overskride selvkost. Bestemmelsene tilsvarer i hovedsak pbl. § 22-3 tredje ledd som gjelder for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett.

Kommuneloven § 15-1 inneholder en bestemmelse om beregning av selvkost, jf. også forskrift av 11. desember 2019 nr. 1731 om beregning av samlet selvkost for kommunale og fylkeskommunale gebyrer (selvkostforskriften).

Fjerde ledd fastslår at sentral godkjenning for planforetak gis av det godkjenningsorgan som departementet bestemmer og at vedtak om godkjenning registreres i et sentralt, åpent register. Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak pbl. § 22-1 andre ledd som gjelder for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett.

§ 12-17. Tilbaketrekking av sentral godkjenning for planforetak

Sentral godkjenning for planforetak skal trekkes tilbake dersom godkjent foretak ikke lenger innehar de nødvendige kvalifikasjonene for å ha godkjenning for planforetak. Før det treffes vedtak om tilbaketrekking, skal foretaket gis varsel med frist til å uttale seg. Når særlig formildende hensyn gjør seg gjeldende, kan tilbaketrekking av sentral godkjenning for planforetak likevel unnlates. Ved mindre alvorlige overtredelser kan det gis advarsel.

Tilbaketrekking av sentral godkjenning for planforetak

Bestemmelsen fastslår vilkårene for tilbaketrekking av sentral godkjenning og tilsvarer i hovedsak bestemmelsene for sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett i pbl. § 22-2 første ledd. Sentral godkjenning for planforetak skal trekkes tilbake dersom godkjent foretak ikke lenger innehar de nødvendige kvalifikasjoner. Foretaket skal få et varsel med frist til å uttale seg. Når særlig formildende hensyn gjør seg gjeldende, kan tilbaketrekking likevel utelates. Ved mindre alvorlige overtredelser kan det gis advarsel.