4 Hva består arealreserven i kommuneplanen av?
Dette kapitlet beskriver hvordan man går fram for å lage et regnskap for arealreserven i gjeldende kommuneplan. Arealreserven er områder som er avsatt til utbyggingsformål, men ikke utbygd. Mulighetene for fortetting og transformasjon inngår ikke i arealreserven etter denne veilederen.
Et regnskap over arealreserven er nyttig for å vite hva kommunen eventuelt skal legge til eller trekke fra av arealer til utbyggingsformål i ny kommuneplan.
Kapitlet beskriver overordnet hvordan datagrunnlaget i arealregnskapet lages, mens detaljene er beskrevet i den tekniske manualen. Deretter beskrives det hvordan kommunen kan beskrive arealreserven, og sette den i sammenheng med utbyggingsbehov, og kvaliteter ved ubebygd areal.
Temaord
- Arealreserve
- Planlagt og faktisk arealbruk
- Planprogram
4.1 Utbyggingsbehov
Som grunnlag for vurderinger i tilknytning til arealregnskapet, er det nyttig at kommunen har gjennomført en analyse av utbyggingsbehov. Framgangsmåte for dette er omtalt i eget vedlegg. Utbyggingsbehovene kan være knyttet til ulike arealformål og funksjoner. I denne veilederen ser vi på utbyggingsformålene bolig og fritidsbolig.
4.2 Etabler grunnlag for analysen
For å skaffe en oversikt over arealreserven i gjeldende kommuneplan, må dere etablere et datagrunnlag i GIS som deretter eksporteres til et regneark. Dette datagrunnlaget lages ved å kombinere kartlag om planlagt og faktisk arealbruk, samt naturdata, med en overlagsanalyse i et GIS-program. Ta utgangspunkt i det som i kapittel 3 er angitt som kartgrunnlag som bør være med, og vurder om det er øvrige kart- og datakilder som er relevante for kommunen.
Framgangsmåten for hvordan dere gjør overlagsanalysen i GIS er beskrevet i den tekniske manualen.
Figur 9: Kart som viser planlagt arealbruk, faktisk arealbruk og naturtyper. Arealreserven er områder som er avsatt til utbyggingsformål, men som ikke er utbygd. Disse er vist med skravur.
Når GIS-analysen er ferdig, kan resultatet eksporteres ut som tabeller eller regneark. Dette viser arealformålene i arealreserven mot den faktiske arealbruken i dag. Dette gir utgangspunktet for beskrivelser av planlagt utbygging, typer arealer som bygges ned, kvaliteter og ev. verdier disse har.
For å gi forståelig og relevant informasjon om arealreserven, kan det være nyttig å gruppere arealformålene. Arealreserven for boliger utgjøres i de fleste kommunene av arealer avsatt til boligbebyggelse (SOSI-kode 1100), men også bebyggelse og anlegguten underformål (1001), sentrumsformål (1130), kombinert bebyggelses- og anleggsformål (1800), LNFR-areal for spredt bolig-, fritidsbolig- og næringsbebyggelse (5200) og LNFR-areal for spredt boligbebyggelse (5210) kan være arealformål som kan bygges ut med boliger. Hvilke arealformål som er aktuelle i deres kommune, er blant annet avhengig av planbestemmelser til arealformålene.
For fritidsboliger er fritidsbebyggelse (1120) og LNFR-areal for spredt fritidsbebyggelse (5220) de opplagte arealformålene, men i noen kommuner kan også andre arealformål være aktuelle. Utleiehytter, campingplasser og liknende er tilknyttet næringsvirksomhet, og bør derfor holdes utenfor.
På samme måte er det mulig å definere arealreserver for andre utbyggingsformål f.eks. næring eller samferdselsanlegg.
Figur 10: Eksempel på diagram for å synliggjøre omfang av hvert utbyggingsformål i kommuneplanen med arealreserven skravert.
4.3 Utbyggingspotensialet i arealreserven
For å kunne gi troverdig og relevant informasjon om arealreserven for boliger og fritidsboliger i gjeldende kommuneplan, må man kommentere om det er deler av arealreserven som ikke er mulige å bygge ut i planperioden for ny arealdel, og hvor stor arealreserven er sammenlignet med utbyggingsbehovet som er tallfestet (jf. vedlegg om utbyggingsbehovsanalyse).
Det kan være flere grunner til at deler av arealreserven ikke kan bygges ut. Planbestemmelser kan legge begrensninger på hvor mye som kan bygges ut i planperioden, for eksempel for antall boliger i LNFR-områder for spredt boligbebyggelse (5210). Det kan også gjelde utbygging i terreng som det vil være svært kostbart å bygge ut i, eller områder som ikke er realistisk å bygge ut på grunn av høye investeringer i teknisk infrastruktur. Forsøk å beskrive omfanget av det som er en realistisk arealreserve innenfor planperioden.
Vurder så den realistiske arealreserven i lys av utbyggingsbehovet for boliger, og mål og arealstrategier for fritidsbebyggelse. Er arealreserven tilstrekkelig til å dekke behovet for nye boliger i planperioden til ny arealdel, eller er den betydelig mindre eller betydelig større enn utbyggingsbehovet? Det er ikke nødvendig med en komplisert beregning av dette. Det holder at man gjør en skjønnsmessig vurdering og en kort redegjørelse for hva som ligger til grunn for vurderingene. Gjør også en overordnet vurdering mot kommunens mål, føringer og strategier for fritidsboligutbygging.
Det er ulike innfallsvinkler til å lage et anslag på antall boliger som kan bygges innenfor arealreserven. Dere kan lage et gjennomsnittstall for antall boliger per dekar og gange opp dette med antallet dekar. Et annet alternativ er å sammenligne områdene i arealreserven med tilsvarende områder som nylig er blitt regulert eller bygget ut. En tredje mulighet er å gjøre konkrete analyser av utbyggingspotensialet for hvert enkelt område i arealreserven basert på planbestemmelsenes grad av utnyttelse, mv. Her er det viktig å presisere hvilken boligtype som er lagt til grunn for vurderingene. Hvis anslaget bygger på at det skal bygges eneboliger, vil boliganslaget være lavere enn hvis konsentrert boligbebyggelse eller leiligheter legges til grunn. Her kan det også for alle framgangsmåtene lages ulike alternativ (maks. og min.) slik at en får fram sammenhengen mellom valgt utbyggingsform (tetthet, boligtype, mv.) og arealforbruk.
Når arealreserven er vurdert opp mot utbyggingsbehovet, vil dere ha et godt grunnlag for å si noe om hvor mye arealer til utbyggingsformål som bør inn eller ut av kommuneplanens arealdel i rulleringen.
I mange tilfeller har gjeldende kommuneplan mer arealer avsatt til utbyggingsformål enn behovet tilsier. I slike tilfeller er det viktig å vurdere om areal avsatt til utbyggingsformål skal tas ut i rulleringen av arealdelen. Nasjonale, regionale og lokale mål og føringer, samt markedsvurderinger og vurderinger av investeringer i sosial og teknisk infrastruktur bør legges til grunn for dette.
For at informasjonen om utbyggingspotensialet i arealreserven for boliger og fritidsboliger skal være enkel å forstå er det viktig at det redegjøres for forutsetningen for vurderingene. Det er viktig å vise at vurderingene vil ha et stort innslag av skjønn og usikkerhet og at det er en sammenheng mellom utbyggingsform og arealbehov. Det er viktig å få fram at vurderingen handler om hvorvidt arealreserven er tilstrekkelig til at kommunen kan nå sine mål for utbygging, og ikke akkurat hvor mange boliger og fritidsboliger som kan bygges ut.
For å få bedre oversikt, kan dere også vurdere og beskrive utbyggingspotensialet i arealreserven for ulike deler av kommunen, i tillegg til helheten. Det forutsetter at dere har tilrettelagt dataene for analyse av delområder i kommunen (se teknisk manual).
Figur 11: Eksempel på beskrivelse og vurdering av utbyggingspotensialet i arealreserven for bolig
Lilleby kommune har analysert arealreserven for bolig i gjeldende kommuneplan. De fire arealformålene der det er tillatt å bygge boliger dekker et areal på rundt 5750 dekar. Arealene som er avsatt til LNFR-formål for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse (5200) og LNFR-formål for spredt boligbebyggelse (5210) utgjør nesten 4000 dekar, men kommuneplanens bestemmelser om antall nye boenheter i områdene gjør at disse formålene i svært liten grad utgjør en arealreserve for boliger.
Arealformålene 1110 Boligbebyggelse og 1130 Sentrumsformål er på om lag 1800 dekar. Et grovt anslag basert på kommuneplankartet tyder på at 1/3 av arealene er lite egnet til utbygging på grunn av bratt terreng eller uheldige lysforhold. Den realistiske arealreserven utgjør ca. 1200 dekar.
Det beregnede utbyggingsbehovet for boliger i neste planperiode er på 60 boliger. Hvis dette bygges ut som eneboliger og det avsettes plass til veier og fellesanlegg, vil behovet for areal til utbygging tilsvare om lag 140 dekar. Hvis noen av boligene bygges som rekkehus eller leiligheter, vil arealbehovet reduseres. Det gjelder også hvis noen av boligene bygges som fortettingsprosjekter. Selv med utbygging av den mest arealkrevende boligtypen (eneboliger), vil utbyggingspotensialet i arealreserven være minst åtte ganger større enn behovet i planperioden.
Figur 12: Eksempel på beskrivelse og vurdering av utbyggingspotensialet i arealreserven for fritidsbolig
I Midtskogen kommune er det tillatt å bygge fritidsboliger innenfor arealformålene Fritidsebyggelse (1120) og i LNFR-områder for spredt bolig-, fritidsbolig-, næringsbebyggelse (5200). Kommuneplanens bestemmelser om antall fritidsboliger innenfor LNFR-områdene gjør at disse formålene i liten grad utgjør en arealreserve for fritidsboliger.
Det er cirka 1800 dekar som er avsatt til fritidsboligbebyggelse (1120) i kommuneplanen. Dette omfatter myr og andre arealer som ikke kan bygges ut av hensyn til natur, landskap og klima. Av arealet avsatt til fritidsbebyggelse er 350 dekar nylig regulert på Raudfjell med 194 hyttetomter og er klar til utbygging.
Kommunen har satt som mål at det skal bygges maksimalt 200 nye fritidsboliger i planperioden. Dette tilsvarer nesten utbyggingen på Raudfjell. Samlet arealreserve for fritidsbebyggelse i arealdelen er betydelig større enn målet i den nye samfunnsdelen. Det bør derfor vurderes om de mest verdifulle eller sårbare områdene bør tas ut av planen.
4.4 Faktisk arealbruk
For å vise hvilke kvaliteter som går tapt dersom arealreserven bygges ut, må det beskrives hvilken bruk arealene har i dag og hva slags kvaliteter som finnes i dem. Dette gir grunnlag for å vurdere om arealer avsatt til utbyggingsformål bør tilbakeføres til ordinært LNFR-formål eller et annet arealformål som ikke er utbyggingsformål. Det gir også grunnlag for å vurdere arealreserven i henhold til kommunens mål for vern av arealer (se kapittel 3).
Selv om det er områdene som utgjør arealreserven som er i fokus, vil det være hensiktsmessig å ha med hele kommunens landareal i arealregnskapet. Første skritt er å beskrive hvilke arealtyper (etter AR5) som inngår i arealreserven. Ved å hente ut informasjon om arealformål og arealtyper fra datagrunnlaget som er etablert (se teknisk manual), vil man få en grov oversikt over hvordan arealbruken vil endre seg hvis kommuneplanen realiseres. Et slikt arealregnskap viser hva slags arealtyper ulike utbyggingsformål legger beslag på. For å gjøre oversikten enklest mulig kan dere vurdere å slå sammen arealformål og arealtyper. For eksempel slå sammen underformål under bebyggelse og anlegg til større grupper (f.eks. 1110, 1120, 1130 osv.) og slå sammen fulldyrka jord (21), overflate dyrka jord (22) og innmarksbeite (23) til jordbruksarealer).
Figur 13: Eksempel på beskrivelse av faktisk arealbruk i arealreserven
Arealreserven i Lilleby kommune fordeler seg på flere underformål innenfor hovedformålene bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Områdene som inngår i arealreserven er arealer som i hovedsak er skog eller åpen fastmark. Det er også om lag 1100 dekar jordbruksareal og om lag 250 dekar myr som inngår i arealreserven.
Skog er den dominerende arealtypen i arealreserven for alle arealformålene. Det meste av myrarealet som inngår i arealreserven er planlagt utbygd til fritidsbebyggelse.
Figur 14: Arealreserven fordelt på faktisk arealbruk (arealtyper). Areal i dekar.
Denne veilederen omtaler jordbruksområder særskilt, da disse områdene har spesiell status etter jordlova §9. Som utgangspunkt bør alle kommunene ha en oversikt over framtidige beslag av eksisterende og mulige jordbruksressurser. Forholdet til arealbeslag på jordbruksområder som dyrket og dyrkbar jord er spesielt viktig å synligjøre i et arealregnskap. For å synliggjøre mulig tap av jordbruksressurser ved realisering av arealreserven, sammenstilles arealtypene fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite fra arealressurskartet med informasjon fra datasettet dyrkbar jord. Slik viser kommunen framtidig arealbeslag av eksisterende og mulige jordbruksområder, dersom arealreserven realiseres fullt ut. For noen kommuner kan det være aktuelt å dele kommunen inn i soner som er relevante i sammenheng med jordvern, f.eks. innenfor og utenfor langsiktig grense mot landbruksområder. På liknede måte kan også arealreservens beslag på andre arealkvaliteter og -ressurser beskrives.
Figur 15: Eksempel på beskrivelse av jordbruksareal og dyrkbar jord i arealreserven
I arealregnskapet kommer det fram at arealreserven i Lilleby omfatter 1 058 dekar jordbruksareal som er i drift og 61 dekar annen dyrkbar jord. I regional jordvernstrategi er det regionale jordvernmålet brutt ned på hver kommune. I løpet av planperioden på 12 år tilsier den regionale jordvernstrategien at kommunen ikke skal bygge ned mer enn 28 dekar jordbruksområder. Arealregnskapet viser at kommunen er utenfor de regionale målsettingene for nedbygging av jordbruksområder.
Arealreserve | Areal (dekar) | |
|---|---|---|
Jordbruksarealer (21,22,23) | 1 082 | |
Dyrkbar jord | 13 | |
Sum | 1 095 | |
Jordbruksareal (21,22,23) fordelt på | ||
12 år | 90 | daa pr. år |
20 år | 54 | daa pr. år |
Det er planlagt utbygging av næringsbebyggelse og veg som legger beslag på mest jordbruksareal.
Tabell: Planlagte arealformål i jordbruksarealer.
Figur 16: Eksempel på beskrivelse av jordbruksareal og dyrkbar jord i arealreserven innenfor soner
Arealreserven i Midtskogen kommune omfatter til sammen 113 dekar jordbruksarealer som er i drift. Innenfor den langsiktige grensa mot landbruksområdene som er avsatt i regional plan omfatter arealreserven 45 dekar jordbruksareal. Det meste av arealet er avsatt til boligformål. Utenfor langsiktig grense omfatter arealreserven 68 dekar. Det aller meste av dette er arealer som er avsatt til utbygging av ny europavei.
4.5 Beskrive natur i arealreserven
Beskrivelsen av natur i arealreserven bør rettes mot målsettinger og føringer for natur i overordnede planer, nasjonale forventninger, kommuneplanens samfunnsdel mv. som er identifisert som relevante for planarbeidet, jf. kapittel 3.
Kunnskapen om hva slags natur som finnes i arealreserven og hvilken økologisk tilstand den er i, er for mange kommuner begrenset. Der det er gjort nylige kartlegginger av naturtyper og naturmangfold, vil disse kartlagene gi en god oversikt over hva slags naturtyper som befinner seg innenfor disse områdene i dag. For øvrige områder vil det kun være anledning til å gi en mer generell beskrivelse av egenskaper ved naturen i arealene.
I denne veilederen er derfor analysen delt opp på følgende måte:
- Kartlagte områder – arealer innenfor dekningskart for registrering av Naturtyper – Miljødirektoratets instruks
- Ikke kartlagte områder – arealer utenfor dekningskart for registrering av Naturtyper – Miljødirektoratets instruks
- Soner av spesiell interesse, ved behov (se kapittel 3.7).
Figur 17: Eksempel på kartlagte områder, ikke kartlagte områder og soner av spesiell interesse.
Dekningskartene til Miljødirektoratets instruks viser avgrensningen av områdene der det er gjort kartlegginger. I områder som er kartlagt, vil beskrivelse av naturen i arealreserven handle om hvilke typer natur som finnes i områder som er avsatt til utbygging, omfanget av og kvaliteten på disse naturområdene.
Figur 18: Kartlaget Naturtyper lagt over arealreserven. De dobbeltskraverte områdene er registrerte naturtyper som kan gå tapt hvis arealreserven bygges ned.
I områder som er kartlagt etter DN-håndbok 13 kan det finnes gode registreringer av naturtyper. For DN-håndbok 13 finnes det imidlertid ikke dekningskart, slik det gjør for områder kartlagt for Naturtyper – Miljødirektoratets instruks. Riktignok vil fagrapporter fra tidligere registreringer viser hvilke områder som ble kartlagt, men det kan være et omstendelig å lete frem alle disse rapportene. Det er derfor ikke enkelt å skjelne områder som er kartlagt, der ingen naturtype er registrert, og områder som ikke er kartlagt hvor man derfor ikke vet hva de eventuelt inneholder av naturtyper.
Utenfor kartleggingsområdene for Naturtyper – Miljødirektoratets instruks er kunnskapen om naturen svært begrenset. I formidlingen av arealregnskapet, er det viktig å være tydelig på dette, og vise til at verdifulle naturområder også finnes i arealer som ikke er kartlagt. I områder der naturtyper og naturmangfold ikke er kartlagt, kan AR5 brukes til å beskrive egenskaper ved naturen overordnet. Selv om dette ikke gir detaljerte data på naturverdier, vil datasettet vise overordnet hva slags natur som er avsatt til utbygging (skog, myr etc.). Samtidig kan man også tolke AR5-data for å fange opp indikasjoner på hvorvidt arealene har potensial for naturmangfold. For eksempel kan et område med et mangfold av bonitetsklasser indikere et større potensial for naturmangfold enn områder med kun én bonitetsklasse. Dette kan beskrives og legges til grunn. Om kommunen selv ikke har naturfaglig kompetanse, kan det være hensiktsmessig å be om bistand og veiledning fra statsforvalter til å tolke og vurdere dataene. Registreringer som er gjort etter DN-håndbok 13 og Utvalgte naturtyper bør supplere beskrivelsene med AR5.
Figur 19: Eksempel på beskrivelse av naturverdier i arealreserven
For å beskrive hva slags naturverdier som befinner seg i arealreserven i Lilleby kommune, er det brukt ulike datakilder. I den sørligste delen av kommunen er det de siste årene foretatt kartlegginger av naturtyper etter Miljødirektoratets instruks. I disse områdene har vi god oversikt over hvilke naturtyper som finnes i arealreserven.
I resten av kommunen ble det gjort enkelte kartlegginger etter metoden i etter DN-håndbok 13 rundt 20 år tilbake, og vi har derfor kun overordnet kunnskap om naturen i disse områdene.
Del 1: Arealreserven innenfor nylig kartlagte områder
Det aller meste av arealreserven i den delen av kommunen som er kartlagt for naturtyper, etter Miljødirektoratets instruks, ligger på arealer der det ikke er registrert rødlistede naturtyper eller naturtyper med sentral økosystemfunksjon (se tabell 1).
Tabell 1: Arealreserven i kartlagte områder der det er registrert naturtype og der det ikke er registrert naturtype. Fordelt etter utbyggingsformål. Areal i dekar.
Det er likevel et stort areal innenfor arealreserven der det er registrert naturtyper, og det innebærer at mye natur vil kunne gå tapt hvis gjeldende plan realiseres. Verdien på de registrerte naturtypene varierer. Mer enn 130 dekar av naturtypene i arealreserven er registret med moderat til svært høy verdikvalitet. Av figuren under går det fram at det er arealreserven til boliger legger beslag på hoveddelen av arealene med høyest verdi.
Figur 1: Registrerte naturtyper innenfor arealreserven fordelt på kvalitet på lokaliteten.
Naturtypene hule eiker og frisk lågurtbøkeskog er pekt på av Statsforvalteren som verdier av nasjonal interesse, og derfor særskilt viktig å bevare i kommunen. Dersom arealreserven bygges ned, vil en betydelig andel av lokalitetene med moderat kvalitet eller bedre forsvinne.
Tabell 2: Naturtyper der 5 % eller mer av lokalitetene ligger innenfor arealreserven. Arealreserven er fordelt på utbyggingsformål.
Naturtyper | Areal-reserve til bolig | Arealreserve til fritidsbolig | Arealreserve til andre utbyggings-formål | Utenfor utbyggings-formål | Sum |
|---|---|---|---|---|---|
Frisk lågurtbøkeskog | 0 % | 5 % | 0 % | 95 % | 100 % |
Hule eiker | 7 % | 2 % | 1 % | 90 % | 100 % |
Del 2: Arealreserven i ikke-kartlagte områder
I områder der det ikke er gjort kartlegginger av naturtyper etter Miljødirektoratets instruks ligger arealreserven hovedsakelig i skogsområder, er det svært begrenset hva vi kan si om naturen utover overordnede beskrivelser. Det aller meste av arealreserven består av skog, og det er barskog som utgjør mesteparten av dette igjen. Tabellen under viser at 110 dekar av arealreserven er lauvskog med høy bonitet. Mye av dette kan være edelløvskog, som er naturtyper av regional og nasjonal interesse, men disse områdene er ennå ikke kartlagt. Det er verdt å merke seg at det er store arealer med arealtypen myr i arealreserven, og at det er sannsynlig at disse har en stor naturverdi. Den ene eldre registreringen etter DN-håndbok 13 som befinner seg innenfor arealreserven, er en registrering av Gammel fattig edellauvskog av middels verdi som er avsatt til bolig, og omfatter 3 dekar.
Tabell 3: Arealreserven i deler av kommunen der det ikke er foretatt kartlegging av naturtype. Fordeling på planlagt arealbruk (arealformål) og faktisk arealbruk (arealtyper, treslag og bonitet).
Arealreserve til bolig og fritidsbolig | Arealreserve til andre utbyggingsformål | Ikke utbyggings-områder | Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
Arealtyper | ||||||
Jordbruksarealer | 37 | 3 | 64 931 | 64 971 | ||
Skogsområder | 2 989 | 321 | 504 156 | 507 466 | ||
30 Skog | 2 677 | 301 | 485 484 | 488 462 | ||
31 Barskog | 2 452 | 230 | 428 775 | 431 457 | ||
32 Lauvskog | 143 | 56 | 21 617 | 21 816 | ||
Impedient -middels bonitet | 33 | 7 | 8 964 | 9 004 | ||
Høy bonitet | 110 | 8 | 12 653 | 12 771 | ||
33 Blandingsskog | 82 | 0 | 35 092 | 35 174 | ||
50 Åpen fastmark | 126 | 14 | 8 724 | 8 864 | ||
60 Myr | 186 | 6 | 9 949 | 10 141 | ||
Totalsum | 3 026 | 324 | 569 087 | 572 437 | ||
Skogsboniteten sier noe om hvor gode vekstforhold skogen har. Ulike bonitetsklasser kan påvirke leveområder for ulike arter. Et mangfold av bonitetsklasser kan derfor innebære et større naturmangfold, eller potensial for et større naturmangfold, enn det vil være i et område med kun én bonitetsklasse. Samtidig har arealer med høy bonitet oftest et større artsmangfold enn arealer med lav bonitet. Arealreserven fordeler seg nokså jevnt på de bonitetsklassene vi har i kommunen. Arealreserven utgjør små andeler av total beholdning for bonitetsklassene.
Tabell 4: Bonitetsklasser i områder der det ikke er gjort kartlegginger av naturtyper. Fordeling på arealreserve til bolig og fritidsbolig, arealreserve til andre utbyggingsformål og områder som ikke kan bygges ut.
For noen kommuner kan det være aktuelt å beskrive arealreserven innenfor soner av spesiell interesse for planleggingen. Dette kan eksempelvis være alpin sone, soner over kystnære områder, eller kartlagte områder for villrein. Soner av spesiell interesse kan komme fra nasjonale eller regionale datasett, eller defineres lokalt, slik som oppdeling av fastland versus større øyer. Også her vil det være aktuelt å be om bistand og råd fra Statsforvalteren, dersom kommunen har behov for det.
Figur 20: Eksempel på bruk av soner for å beskrive arealreserven
Leveområde for villrein
Leveområdet for villrein omfatter i overkant av 1500 dekar i Midtskogen kommune. Det aller meste av dette er avsatt til ordinært LNFR-formål og kan i utgangspunktet ikke bygges ut. Om lag 158 dekar er regnet som bebygd areal eller samferdselsareal. Ytterligere 17 dekar er arealreserve avsatt til fritidsboligbebyggelse.
4.6 Samlet beskrivelse av å bygge ut arealreserven: Kvaliteter ved arealer og utbyggingspotensial
Etter at dere har analysert utbyggingspotensial, og faktisk arealbruk, inkl. natur, i arealreserven, er det tid for å lage en samlet beskrivelse av arealreserven i gjeldende arealdel. Formålet er todelt:
- å vurdere om det er arealer avsatt til utbyggingsformål som bør endres til arealformål som ikke åpner for utbygging.
- å vurdere om gjenstående arealreserver svarer ut utbyggingsbehovet.
Først bør resultatene fra analysene av utbyggingspotensialet og faktisk arealbruk inkludert natur, framstilles samlet, for eksempel i en tabellform, og beskrives på troverdig, forståelig og beslutningsrelevant måte. Her kan det være aktuelt å løfte problemstillinger fra analysen, og se dette opp mot relevante mål og føringer.
Dette bør utgjøre grunnlag for en planfaglig og politisk vurdering av om enkeltområder avsatt til utbygging bør tas ut. For eksempel om det verken i planperioden eller senere anses som realistisk å bygge ut, eller om det medfører betydelig negative konsekvenser for ubebygd areal med viktige verdier.
For ubebygde areal bør det også gjøres en vurdering av den samlede effekten av ev. utbygging av arealreserven. Selv om det er enkeltområder som vurderes som akseptabel ift. nedbygging, kan den samlede effekten for jordbruk eller natur (eller andre viktige hensyn) bli negativ. Da bør det i så fall vurderes om områder bør foreslås tatt ut som utbyggingsområde i planprosessen. Det er hensiktsmessig å drøfte alternativer i vurderingen. Her er det rom for vurdering og avveiing av utbyggingsbehov (eller rammer for fritidsboligutbygging) opp mot hensyn til natur. Kan eksempelvis kommunen forsøke å minimere arealbeslag på de mest verdifulle naturområdene i henhold til regionale målsettinger? Kan kommunen minimere arealbeslag på jordbruksområder etter nasjonale føringer? Hvordan kan dette eventuelt gjennomføres?
Arealreserven kan vurderes opp mot utbyggingsbehovet for boliger og gitte rammer for fritidsboligutbygging. Vil kommunen ha behov for ytterligere areal til utbyggingsformål, eller dekker dagens reserve utbyggingsbehovet? Om arealreserven ikke dekker behovet, gir det grunnlag for å identifisere nye områder for utbygging i planprosessen. Om arealreserven fortsatt er betydelig større enn behovet, bør det tilsi en ny vurdering av avsatte arealer til utbyggingsformål. Vesentlig større arealer avsatt til utbygging enn behovet tilsier, bør lede til en kritisk vurdering av nedbygging av nye areal, og også sees i sammenheng med andre viktige arealpolitiske eller planfaglige føringer, som for eksempel samordnet areal- og transportpolitikk eller kommunale investeringsbehov som følger utbygging av et område. Dersom kommunen sitter med en større arealreserve enn det er behov for, bør dette også tydelig beskrives i planprogrammet når dette legges ut på offentlig ettersyn og høring, og legge rammer for forslag til arealinnspill fra grunneiere, utbyggere og andre aktører.
Figur 21: Eksempel avveininger som følge av analyse av arealreserven
Arealregnskapet for arealreserven i gjeldende plan for Lilleby kommune viser at arealreserven til boliger er godt i overkant av behovet. Kommunedirektøren ser også at deler av arealreserven for bolig og fritidsbolig er urealistisk å bygge ut. Samtidig omfatter deler av arealreserven også flere viktige naturtyper og jordbruksressurser, som det er gitt føringer for å redusere påvirkningen på.
Deler av boligreserven som anses som mest realistisk ligger også på dyrka mark. Utbygging av dette i planperioden vil gjøre at kommunen overskrider det regionale jordvernmålet, noe som fordrer en avveining mellom utbyggingsbehov og jordvernmål.
I lys av disse funnene i arealregnskapet og målsettingene med for planarbeidet, anbefaler kommunedirektøren at arealreserven gjennomgås for å vurdere om de områdene, som særlig utfordrer nasjonale og regionale føringer, og lokale mål, tilbakeføres til ordinært LNFR-formål. Planprogrammet vil signalisere en svært streng vurdering av om nye arealinnspill tas med videre i planprosessen, gitt at behovet er lite. Det oppfordres heller til å komme med innspill til hvilke utbyggingsareal som bør tilbakeføres til LNFR eller andre formål som ikke tillater utbygging.
4.7 Sjekkliste for beskrivelse og vurdering av utbyggingsbehov og faktisk arealbruk i arealreserve
- Etabler et datagrunnlag basert på plandata, utbyggingsbehov, arealressurser og naturdata.
- Beskriv utbyggingsbehovet.
- Beskriv egenskaper og kvaliteter ved ubebygd areal og natur innenfor arealreserven
- Gjør en samlet vurdering av arealreservens virkning på ubebygd areal, jordbruk og natur. Få fram hvordan dette står i forhold til lokale, regionale og statlige føringer og lovverk, og vurder opp mot utbyggingsbehovet for boliger/rammer for fritidsboligutbygging. Gjør denne teksten beslutningsrelevant og lettlest.