3 Langsiktige framskrivninger av boligbyggingen

Rolf Barlindhaug, Norges byggforskningsinstitutt.

Utviklingen i boligpriser er av stor makroøkonomisk betydning og følges blant annet gjennom modeller som beskriver og framskriver utviklingen i norsk økonomi.

Nedenfor presenteres kort resultatene fra en simuleringsmodell, BUMOD som har til hensikt å fange opp mellomlange og langsiktige utviklingstrekk ved det norske boligmarkedet.

BUMOD forklarer boligbyggingen på mellomlang og lang sikt i form av antall fullførte boliger som et resultat av utviklingen i økonomiske variabler og demografi.

Figur 3.1 viser utvikling i antall konsumenter fra 1980 og fram til 2019. Med konsumenter menes alle enslige og par (samboere og ektepar) over 20 år samt personer i alderen 16 til 20 år som ikke går på skole/studerer eller er i det militære. Institusjonsbeboere er ikke inkludert. Konsumentene velger mellom å bo i egen bolig eller om de vil bo sammen med andre konsumenter. Mange unge enslige konsumenter bor sammen med foreldre eller sammen med andre unge enslige konsumenter før de etablerer seg i egen bolig.

Antall konsumenter det enkelte år påvirkes bl.a. av hvor mange som danner par, dødelighet og inn/utvandring. Endringer i antall konsumenter fra år til år er svært følsom for anslag på samboerrater i befolkningen. Disse er basert på intervjuundersøkelser foretatt av SSB (Omnibuss) som gir tall for femårsgrupper etter kjønn. Økningen i det samlede antall konsumenter har vært mye mindre på 1990-tallet enn på 1980-tallet. Fra 1980 til 1990 steg antall konsumenter med drøyt 11 prosent, mens økningen fra 1990 til 2000 bare var på 4,0 prosent. Gjennom perioden 2000-2010 forventes det samlede tallet på konsumenter i det norske boligmarkedet å øke noe, til nærmere 6 prosent. Også i perioden 2010 til 2019 øker antall konsumenter med 6 prosent. For prognoseperioden er det en topp i veksten rundt 2010.

Aldersgruppen 20-29 år hadde en topp på begynnelsen av 1990-tallet. Fram til 2005 faller antall konsumenter i denne aldersgruppen, men antallet igjen stiger til en ny topp rundt 2020. Antall konsumenter i aldersgruppen 30-39 år vil ventelig stige fram til 2004 for så å falle.

Demografiske forhold peker i retning av en moderat økning i den samlede boligetterspørselen over de neste 5-10 årene i Norge. Den største usikkerheten på dette feltet ligger i hvordan den regionale balansen mellom boligmasse og befolkningen utvikler seg.

Et resultat fra simuleringene med BUMOD viser at behovet for nybygging vil gå ned i årene framover, dels som følge av en avtrapping i bygging av omsorgsboliger, men også som en følge av en svak økning i antall konsumenter. Tall for avgangen av boliger er usikker. De etterspørsels- og demografisk drevede framskrivningene tyder på at boligbyggingen heller ikke på lang sikt skal øke sterkt i årene framover.

Simuleringen bygger på at nominell rente synker med 1,4 prosentpoeng fra 2001 til 2003 for så å ligge på samme nivå. Reallønn pr årsverk forventes å vokse med 2,7 prosent i 2002 og deretter med 1,7 prosent pr. år i hele framskrivningsperioden. De langsiktige konjunkturuavhengige byggekostnadene forutsettes å øke med reelt 0,5 prosent i året fra 2001 og framover

Boligbyggingen vil i følge BUMOD falle ned mot 14 500 fram mot år 2005 jf. figur 3.3. Mye av fallet skyldes en nedgang i byggingen av omsorgsboliger. Deretter vil boligbyggingen øke til over 20 000 mot slutten av perioden.

Siden 1997 har realrenten økt med over 3 prosentpoeng, noe som i BUMOD bidrar til en prisnedgang på boliger i samme periode. Dette minsker lønnsomheten ved å bygge nye boliger og boligbyggingen synker. Boligprisstatistikk viser imidlertid at boligprisene til tross for renteoppgangen har steget kraftig siden 1997 og boligbyggingen har kommet opp et nivå rundt 25 000 boliger i året. En forklaring på prisøkningen kan være at konsumentene har diskontert en forventet rentenedgang. På kort sikt vil derfor byggetallene i BUMOD ikke stemme overens med faktisk nybygging.

Boligdekningen for par og enslige i ulike aldersgrupper er beregnet på grunnlag av data fra Boforholdsundersøkelsen 1995. Disse boligfrekvensene fra 1995 er i figur 3.4 forutsattt å være uforandret i hele framskrivningsperioden. Med samme avgangsforutsetninger som i BUMOD, har en så beregnet hvor stor årlig boligbygging som må til for å opprettholde boligfrekvensene på samme nivå. Å anta uendrede boligfrekvenser for aldersgrupper betyr at vi for eksempel antar at dagens trettiåringer vil opptre på samme måte om 20 år som dagens femtiåringer.

Fram til 2003 er dette byggebehovet lavere enn BUMODs tall. Deretter ligger boligbygging med faste boligfrekvenser en del høyere. Mot slutten av perioden viser beregningen med faste boligfrekvenser og BUMODs boligbyggetall samme nivå.

Ved å gjøre visse forutsetninger i BUMOD kan den kjøres slik at boligbyggingen blir rent demografibestemt. Basisårets etableringsfrekvenser, som uttrykker hvordan aktive konsumenter opptrer i basisåret 1980, settes konstante for hele perioden 1980-2019. I den omtalte simuleringen foran ble etableringsfrekvensene hvert år bestemt av modellens økonomiske størrelser, som for eksempel inntekt, skatte- og rentesatser, men nå koples disse forklaringsfaktorene ut.

Kilde: Kilde: Byggforsk ; boligmarkedsmodellen BUMOD.

Tallene over byggebehov ved konstante etableringsfrekvenser er i figur 3.4 vist som et glidende gjennomsnitt over 3 år. Fram til 2007 faller nybyggingen ved full simulering noenlunde sammen med resultatene av kjøringen med konstante etableringsfrekvenser. Fra 2008 og ca. 5 år framover blir byggingen i alternativet med konstante etableringsfrekvenser betydelig høyere. Det er i denne perioden veksten i totalt antall konsumenter er på sitt høyeste.

Alt i alt kan vi konkludere med at i framskrivingsperioden vil den demografidrevne utviklingen i boligbyggingen ligge betydelig høyere enn det en full simulering av modellen BUMOD frambringer.