4 Endringar i tvangsfullføringslova m m

4.1 Sal av motorvogner m m etter lov om salsrett for handverkarar

Sal etter lov 29 mai 1953 nr 1 om rett for handverkarar o a til å selje ting som ikkje vert henta skal etter § 5 i lova skje på forsvarleg måte. Føresegna vil gjelde tilsvarande for sal etter visse andre lover, jf mellom anna vegtrafikklova (lov 18 juni 1965 nr 49) § 37 femte leddet og handverkartenestelova (lov 16 juni 1989 nr 63) § 47 andre leddet. Før lova vart endra ved tvangsfullføringslova 1992, gjekk det fram av denne føresegna at sal som hovudregel skulle skje ved offentleg auksjon. Det vart såleis vist til auksjonslova 1918 (lov 14 august 1918 nr 3) § 1 som igjen viste til reglane om tvangsauksjon i tvangsfullføringslova av 1915. Desse endringane har ført til visse problem ved sal etter lov om salsrett for handverkarar, særleg gjeld dette ved sal av motorvogner. I motorvogner er det ofte hefte registrert i Lausøyreregisteret, og sjølv om salet kan ha ført til at heftet materielt sett har falle vekk, vil det kunne vere vanskeleg for kjøparen å få heftet sletta frå Lausøyreregisteret. Ein annan vanske er at korkje seljar eller kjøpar har kompetanse til å skrive salsmelding til Biltilsynet.

I høyringsbrevet 6 mars 1996 tok departementet opp ulike måtar å løyse dei problema som endringane ved tvangsfullføringslova i 1992 har ført med seg. Departementet vurderte såleis om kravshavaren burde få lovbestemt panterett i tingen for sitt krav, som igjen ville vere tvangsgrunnlag for tvangssal etter tvangsfullføringslova § 8-2. Dette ville i tilfelle medføre at ein måtte gå gjennom dei ulike reglane om salsrett og vurdere i kva grad det er naturleg med lovbestemt panterett for den som har salsrett, og ta stilling til prioritet m m. Departementet fann at det ville vere enklare å oppstille sal gjennom namsmakta som eit alternativ i lova om handverkarar sin salsrett § 5 til dømes ved å ta inn eit nytt andre ledd som kunne lyde slik:

«Dersom det er naudsynt for at rettsstiftingar i tingen skal kunne slettast frå eit offentleg register, eller for at kjøparen skal kunne meldast som ny eigar til offentleg styresmakt etter føresegn i eller i med hald av lov, kan kravshavaren krevja at tingen vert seld gjennom namsmakta etter reglane om tvangssal så langt dei høver. Føresegnene i tvangsfullbyrdingslova § 8-16 fyrste leden gjeld ikkje».

Alle høyringsinstansane som uttaler seg, stør hovudtrekka i framlegget: Desse er Oslo byfogdembete, Trondheim byfogdembete, Trondheim byrett, Brønnøysundregistra, Statens Innkrevingssentral, Finansieringsselskapenes Forening, Forbrukarrådet, Asker lensmannskontor, Fåberg lensmannskontorog Norske Inkassobyråers Forening.

Brønnøysundregistra ser det som positivt at Lausøyreregisteret sine rutiner for sletting etter salsrettlova no kan bli lik slettingar i medhald av tvangsfullføringslova. Norske Inkassobyråers Forening og Forbrukarrådet framhevar at endringa vil kunne trygge interessene til dei involverte partar. Norske Inkassobyråers Forening uttaler såleis at forslaget vil kunne:

«... skape trygghet både for den som har salgsretten og den som således slipper å ta stilling til hva som er salg på «forsvarlig måte», og for eier og andre kreditorer som kan ha ervervet utleggspant i tingen.»

Oslo byfogdembete uttaler at det generelt er meir forsvarleg at ein nøytral instans som namsmakta står for salet, og denne høyringsinstansen ser helst at det vert stilt opp som eit generelt krav at sal av denne typen skal skje etter reglane om tvangssal så langt dei høver.

Finansieringsselskapenes Forening uttaler på si side at det er heilt nødvendig at det vert innført ei varslingsplikt ovanfor dei rettshavarar som er kjende, slik at desse kan ivareta sine interesser.

Departementet meiner at framlegget som vart sendt på høyring, bør følgjast opp og merkar seg at alle høyringsinstansane som uttaler seg, stør framlegget. Endringa medfører i seg sjølv ikkje at behovet for varslingsreglar blir styrka, snarare tvert om. Etter departementet si vurdering inneheld salsrettlova §§ 6 og 7 ei høveleg regulering av kravet til varsling og utbetaling av det som måtte bli til overs av salssummen til dei som har rett til pengane. Som ein følgje av at reglane om tvangssal i tvangfullføringslova skal gjelde ved sal etter andre leddet, vil dessutan mellom anna § 8-19 om avslutning av salet gjelde. Etter desse reglane skal tvangsmakta mellom anna undersøke Lausøyreregisteret før resten av salssummen vert utbetalt til den førre eigaren.

Departementet viser elles til forslaget til endring av lov om rett for handverkarar o a til å selja ting som ikkje vert henta § 5 og merknader til framlegget nedanfor i pkt. 11.

4.2 Tvangsfråviking ved leige av fast eigedom og lausøyre

Skriftleg avtale om leige av fast eigedom som inneheld vedtaking av at utleigaren kan krevje fråviking om leiga ikkje vert betalt, er tvangsgrunnlag for fråviking av fast eigedom, jf tvangsfullføringslova § 13-2 tredje leddet bokstav a første punktum. For leige av lausøyre gjeld tilsvarande, jf § 13-2 andre leddet bokstav a. Leigetakaren kan unngå tvangsfråviking dersom «leien med renter og kostnader blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres», jf andre punktum som òg fastset at dette skal gå fram av varselet som leigetakaren på førehand har fått i samsvar med tvangsfullføringslova § 4-18. Når eit krav om tvangsinndriving vert lagt fram for saksøkte, skal det opplysast at tvangsinndrivinga kan stoggast ved at «den skyldige leie med rente og kostnader blir betalt», jf § 13-6 første leddet tredje punktum.

I høyringsbrevet 6 mars 1996 gjorde departementet framlegg om ei klargjering av kva leigetakaren må betale for å unngå tvangsinndrivinga. For det første går det ikkje klart fram av gjeldande ordlyd om det er tilstrekkeleg at leigaren betaler den leiga som vedkomande er kravd for i varselet etter § 4-18, eller om leigaren òg må betale leige som har forfalle seinare. Høgsteretts kjæremålsutval bygde i orskurd innteken i Rt 1995 s 763 på den rettsoppfatning at «leien» omfattar den leige som har forfalle på det tidspunktet leigaren tilbyr betaling. Departementet gjorde i høyringsbrevet framlegg om at denne løysinga burde gå uttrykkeleg fram av lova.

Departementet gjorde vidare framlegg om at utanrettslege kostnader som utleigaren har hatt til inndriving òg må betalast om leigaren skal kunne stogge inndrivinga. Slike kostnader fell i dag utanfor uttrykket «kostnader» av di det vart presisert i Ot prp nr 65 (1990-91), på s 261, at uttrykket berre er meint å omfatte sakskostnader i tvangsfullføringssaka. Sjå òg Rt 1996 s 1605. I mange høve vil utleigaren først freiste å drive inn leiga utan å krevje fråviking av fast eigedom eller utlevering av lausøyre. Etter inkassolova § 17 første leddet er leigetakaren i utgangspunktet ansvarleg for desse kostnadene. Dersom leigetakaren ikkje treng å dekke desse for å hindre ei tvangsfullføring, kan resultatet bli at leigetakaren unngår tvangsfullføring samstundes som utleigaren blir sitjande med eit udekka erstatningskrav. Sjølv om dette erstatningskravet kan drivast inn etter reglane om tvangsinndriving av pengekrav, vil dette ofte ikkje vere rekningssvarande, og utleigaren kan dermed bli påført eit tap. På den andre sida vil leigetakaren bli påført store ekstrakostnader dersom dette erstatningskravet må drivast inn særskilt. Departementet vurderte det difor slik i høyringsbrevet at det ville vere meir rasjonelt om leigetakaren, for å hindre gjennomføring av fråviking eller utlevering, òg må betale dei utanrettslege inndrivingskostnadene som vedkomande er ansvarleg for.

Høyringsinstansane er positive til framlegga. Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Fåberg lensmannskontor, Statens Innkrevingssentral, Husbanken, OBOS, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Den Norske Bankforeningog Finansieringsselskapenes Forening stør framlegga. Bankforeningen uttaler det er viktig at framlegga vert gjennomførde då det lenge har vore eit behov for ei slik avklaring som endringsframlegga legg opp til. Oslo byfogdembete uttaler derimot at det ikkje er behov for slike presiseringar som departementet gjorde framlegg om.

Departementet går inn for at framlegga i høyringsbrevet vert gjennomførde og viser til vurderingane ovanfor. Elles viser departementet til sjølve forslaget til endringar i tvangsfullføringslova §§ 13-2 og 13-6 og merknadene til forslaget i pkt 11 nedanfor.

4.3 Forenkla tvangssal av pantsett lausøyre («pantegodsauksjonar»)

I høyringsbrevet 6 mars 1996 gjorde departementet framlegg om at det i visse høve skulle vere høve til å avtale at panthavaren skal kunne søke dekning i pantet ved å realisere det underhanda, utan medverknad frå namsmakta. Bakgrunnen var at den nye tvangsfullføringslova har vist seg å medføre problem for foretak som driv med pantelånarverksemd. I brev 7 januar 1994 frå Christiania Bank og Kredittkasse til Stortingets justiskomité vart dette problemet omtalt slik:

«Tvangsfullbyrdelseslovens system når det gjelder realisasjonen av pantsatt gods er i korthet at pantsetter skal varsles etter lovens § 4-18 med en 2 ukers frist til å betale. Hvis betaling ikke skjer, kan tvangsauksjon begjæres etter lovens kapittel 8 hvoretter begjæringen skal meddeles saksøkte - altså pantsetter - med en ny 2 ukers frist, jfr. § 8-7. Begjæringen skal gi opplysninger om mulige rettigheter i det pantsatte løsøre, kravets størrelse og renten, og dessuten inneholde en utskrift fra Løsøreregisteret.

Sett hen til at den enkelte pantegjenstand er av mindre verdi og at det er tale om et anseelig antall gjenstander som selges på auksjon hvert år, er varslings- og undersøkelsessystemet som det er lagt opp til ikke praktisk anvendelig for den type pantegjenstander. Gjennomsnittlig utlånsbeløp er ca. kr 800,- pr. gjenstand og ved hver auksjon er det ca. 120 opprop, dvs. gjenstander. For den praktiske gjennomføring av auksjonen er det grenser for hvilke formelle krav det bør stilles og størrelsen av de utgifter som pådras. Den ordning som ble praktisert etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 hvor det kun ble foretatt annonsering i avisen, om at auksjon ble avholdt over disse pantenumre, kan nok vurderes å være noe for enkel, men fungerte uten problemer. Det var ønskelig om man så fort som mulig kunne få til ordning av lignende art. Dette krever imidlertid en lovendring og er i tillegg et spørsmål om det er politisk vilje til å opprettholde ordningen med lån mot håndpant over disk. .»

I høyringsbrevet framheva departementet at det etter tvangsfullføringslova § 8-5 tredje leddet, som kom inn i lova i 1993, er høve til å krevje tvangssal av eit stort tal lausøyreting som ulike personar eig, på same tid. Rettsgebyret vil dermed ikkje vere noko stort kostnadsproblem. Departementet var i høyringsbrevet likevel open for ein ytterlegare forenkla og rimelegare form for tvangssal, berre omsynet til skuldnarane òg vert ivareteke. Ein mogeleg regel kunne vere eit nytt tredje ledd i tvangsfullføringslova § 1-3, med følgjande utforming:

«Når et foretak med rett til å drive finansieringsvirksomhet etter finansieringsvirksomhetsloven § 1-4, låner ut penger mot håndpant i løsøre ved at pantet overleveres til foretaket, kan det inngås forhånds avtale om at panthaveren selv kan selge løsøret til dekning av pante kravet dersom pantsetteren ikke har innfridd pantekravet innen en frist på minst 14 dager som panthaveren har fastsatt i et skriftlig varsel som er sendt skyldneren etter forfall. Salget skal skje på forsvarlig måte. Leddet her gjelder ikke løsøre som kan registreres i et realregister eller motorvogner som skal registreres etter vegtrafikkloven § 15 jf § 16.»

Høyringsinstansane er positive til framlegget. Finansdepartementet, Oslo byfogdembete, Finansieringsselskapenes Foreningog Fåberg lensmannskontor stør såleis framlegget. Finansdepartementet gjev likevel uttrykk for at fristen er for kort til at skuldnaren effektivt kan ta til motmæle. Oslo byfogdembete uttaler at kontrollbehovet synest å vere ivareteke i og med at Kredittilsynet fører tilsyn med dei aktuelle foretaka.

Departementet ser at det vil vere eit klart behov for ein enklare og rimelegare salsmåte for handpantsett lausøyre og går inn for at framlegget i høyringsbrevet vert følgt opp. Så lenge det må gjerast førehandsavtale og dei aktuelle fortaka er underlagde Kredittilsynet sin kontroll, vil styresmaktene ha høve til å gripe inn mot pantelånverksemd som går føre seg på kritikkverdig vis. Ved å stille krav om at tingen må overleverast til foretaket, vil regelen i praksis berre verte brukt ved «pantelånarverksemd». Når det gjeld fristen for varsel er departementet samd i at to veker kan vere noko kort tid, særleg dersom det går lang tid mellom låneopptaket og forfall, eller det går lang tid frå forfall til varsel vert sendt ut. I slike situasjonar kan varselet kome noko brått på skuldaren. Departementet foreslår såleis at varsel om underhandssal lyt gjevast med minst ein månads frist. For realregistrerbart lausøyre og registreringspliktige motorvogner ligg det neppe føre noko legitimt behov for førehandsavtaler om underhandssal, og rettsvernsreglar m m vil dessutan gjere underhandsrealisasjon svært upraktisk. Av den grunn omfattar ikkje framlegget slike gjenstandar.

Føresegna i ny § 1-3 vil gjere at bruk av tvangsfullføringslova § 8-5 tredje leddet vert mindre aktuell. Departementet finn likevel ikkje grunn til å innskrenke verkeområdet for § 8-5 tredje leddet eller oppheve den.

Departementet viser eller til forslaget om endring av tvangsfullføringslova § 1-3 og merknader til forslaget i pkt 11 nedanfor.

4.4 Varsel ved fleire krav om tvangssal av same realregistrerte formuesgode

Ved tvangssal av realregistrerte formuesgode som det er teke fleire avgjerder om tvangssal av, kan seinare saksøkjarar krevje å tre inn som saksøkjar i tvangssal det tidlegare er teke avgjerd om, jf tvangsfullføringslova § 11-11 andre leddet. Etter departementets vurdering er dette ei god løysing i og med at fleire parallelle salsforsøk ved medhjelpar ikkje let seg gjennomføre, og ulike auksjonsmøter for dei panthavarane som vil realisere pantet, er lite rasjonelt. Ordninga føreset likevel at den seinare saksøkjaren får beskjed om den tidlegare avgjerda om tvangssal, og departementet gjorde i høyringsbrevet 6 mars 1996 difor framlegg om at ei slik varslingsplikt for namsretten burde kome til uttrykk i lovteksten.

Det kan òg vere at namsretten ikkje har kjennskap til ei tidlegare avgjerd er om tvangssal av di det aktuelle realregister blir førd ved eit anna embete, eller det gjeld tvangssal av skip og luftfartøy. Etter at ein namsrett har teke avgjerd om tvangssal skal den etter tvangsfullføringslova § 11-9 tredje leddet syte for at det vert gjort merknad om dette i vedkomande realregister, og realregisteret skal stadfeste at avgjerda er registrert. Der ein annan namsrett tidlegare har fått merka av ei avgjerda om tvangssal, vil ei melding frå realregisteret om denne saman med melding om avmerking av det seinare tvangssalet, sikre at namsretten får slik kunnskap. Departementet tok difor til orde for å endre § 11-9 tredje leddet slik at ei varslingsplikt kjem klart til uttrykk.

Av høyringsinstansane uttaler Oslo byfogdembete at dei ikkje har erfaringar som tilseier at det eksisterer eit behov for slike lovendringar. Dei andre høyringsinstansane som uttaler seg om dette spørsmålet, er derimot positive. Desse er Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Statens Innkrevingssentral, Husbanken, Fåberg lensmannskontorog Finansieringsselskapenes Forening. Trondheim byfogdembete uttaler i denne samanheng at endringane er i samsvar med ein allereie etablert praksis ved embetet.

Departementet meiner at framlegga i høyringsbrevet bør følgjast opp og viser til forslaget til endringar i tvangsfullføringslova § 11-9 og 11-11 og merknader til forslaget i pkt 11 nedanfor.

4.5 Medhjelparens varsling av rettshavarar ved tvangssal av realregistrerte formuesgode

Tvangsfullføringslova § 11-16 første leddet lyder i dag slik:

«Medhjelperen skal så langt det er mulig straks underrette partene, personer som er varslet etter § 11-8, og kjente rettighetshavere om tvangssalget.»

I denne formuleringa ligg det etter departementet si vurdering truleg òg ei plikt til å opplyse om kven som er saksøkjar og eventuelt kva krav som er grunnlaget for kravet om tvangssal. På bakgrunn av oppmoding i brev 15 september 1994 frå Landkreditt gjorde departementet i høyringsbrevet 6 mars 1996 likevel framlegg om at dette vert uttrykkeleg presisert i lovteksten. I brevet frå Landkreditt heitte det:

«Når en medhjelper er oppnevnt, får vi alltid, enten det er vi eller en annen som er saksøker, en forespørsel om fordringsspesifikasjon (restlån og renter m.v.). Vi savner en gjennomført ordning der medhjelperen samtidig opplyser hvem som er saksøker.

Manglende opplysning om hvem som er saksøker, gjør at vi i endel tilfeller unødig purrer på namsretten og spør hvor langt vår sak er kommet.»

Høyringsinstansane er gjennomgåande positive til framlegget. Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Statens Innkrevingssentral, Husbanken, Fåberg lensmannskontorog Finansieringsselskapenes Forening stør framlegget. Statens Innkrevingssentral er samd i at plikta til å gje slike opplysningar i dag følgjer indirekte av § 11-16, men at slike opplysningar vil kunne mangle når plikta ikkje går direkte fram av føresegna. Oslo byfogdembete er samd i realiteten, men gjev uttrykk for at det ikkje er nødvendig å foreta lovendring for å gjennomføre ei slik ordensforskrift.

Departementet meiner at framlegget bør følgjast opp. Rettshavarane vil ofte ha behov for å vite kven som er saksøkjar og kva krav tvangssalet er kravd for. Saksøkjaren kan til dømes ha behov for å vite om det er på grunnlag av denne sitt krav at det er teke avgjerd om tvangssal, og kva krav om tvangssal som er teke til følgje der fleire har kravd tvangssal. Sjølv om ei slik opplysningsplikt truleg allereie følgjer av § 11-16, vil ei presisering vere nyttig. Departementet viser elles til forslaget til endring av tvangsfullføringslova § 11-16 og merknader til dette i pkt 11 nedanfor.

4.6 Kjøparens stilling ved anke over stadfestingsorskurd ved tvangssal av realregistrerte formuesgode

4.6.1 Kjøparens renteplikt

Tvangsfullføringslova § 11-27 inneheld ei regulering av korleis og til kva tid kjøpesummen ved tvangssal av realregistrerte formuesgode skal betalast m m. Direkte gjeld føresegna berre for sal ved medhjelpar, men tilvisinga i § 11-44 andre leddet gjer at føresegna òg gjeld ved auksjonssal. Kjøparens betalingsplikt inntrer på oppgjersdagen, som er tre månader etter at bodet er lagt fram for rettshavarane og namsretten eller tre månader etter auksjonsmøtet. Betalingsplikta inntrer likevel ikkje før tidlegast to veker etter at stadfestinga av bodet er endeleg. Etter andre leddet i føresegna skal ein kjøpar som betaler etter oppgjersdagen, men før det har gått to veker etter at bodet er stadfesta, betale eit tillegg på 10 % årleg rente. På bakgrunn av framlegg frå mellom anna Den Norske Advokatforening gjorde departementet i høyringsbrevet 6 mars 1996 framlegg om at § 11-27 vert endra slik at rentesatsen i staden skal fastsetjast av Kongen. På den måten vil ein ved vesentlege endringar i det allmenne rentenivået, lettare kunne justere rentesatsen. I høyringsbrevet vart det samstundes uttalt at ei rente på 6% ville vere meir passande (i mars 1996) enn 10 %.

Om renteplikta etter § 11-27 og tilhøyrande problemstillingar uttalte departementet i høyringsbrevet:

«Ved innbetaling av kjøpesummen til medhjelperen, eller eventuelt namsretten, før betalingsfristen er løpt ut, bortfaller kjøperens plikt til å svare renter. I så fall overtar kjøperen også retten til avkastningen av formuesgodet når oppgjørsdagen er passert, jf § 11-31 første ledd første og annet punktum. Kjøpesummen skal ikke utbetales til de berettigede før stadfestel seskjennelsen er rettskraftig, jf § 11-38 første ledd annet punktum. Påløper renter av kjøpesummen på rettens eller medhjelperens hånd, til faller disse de berettigede, jf § 11-38 første ledd fjerde punktum. Hvis kjøperen lånefinansierer kjøpesummen og betaler den inn til med hjelperen, kan långiverne garanteres førsteprioritets pant ved at fremgangsmåten i § 11-33 annet ledd nyttes. Blir stadfestelseskjennelsen etter dette opphevet, tilbakeføres kjøpesummen med renter først til kjøperens långivere, deretter til kjøperen. Den beskrevne ordningen gir kjøperens långivere slik sikkerhet for at lånet vil bli sikret ved førsteprioritetspant eller bli tilbakeført i sin helhet, at en skulle tro at den uheldige kjøper i tilfelle anke neppe vil bli avkrevet høyere rente av dette lånet enn ellers.»

Dei fleste høyringsinstansane stør ei endring som gjer fastsetjinga av rentesatsen etter § 11-27 meir fleksibel. Desse er Hålogaland lagmannsrett, Oslo byfogdembete, Trondheim byfogdembete, Fåberg lensmannskontor, Husbanken, Den norske Bankforening, Norges Eiendomsmeglerforbundog Finansieringsselskapenes Forening. Fleire av desse høyringsinstansane har likevel merknader til sjølve renteregelen og departementet sitt opplegg med omsyn til detaljane ved fastsetjinga av rentenivå. Eiedomsmeglerforbundet hadde såleis helst sett at denne renteregelen var oppheva og peikar på at kjøpar som ein følgje av regelen lyt betale for ei yting som denne enno ikkje har fått. Etter denne høyringsinstansen sitt syn skremmer føresegna mange frå å by på slike eigedommar, og renteplikta verkar i beste fall prisdempande. Oslo byfogdembete er samd i at ein meir fleksibel rentesats vil kunne føre til auka kjøpelyst. Denne høyringsinstansen tek vidare til orde for at det ikkje er sjølvsagt at uvissa før stadfestingsorskurda er rettskraftig, skal gå utover kjøparen ved at denne må betale rentene til dei kreditorane som får dekning innanfor kjøpesummen. Oslo byfogdembete tek såleis til orde for at det kan vere meir tenleg å avseie ny fordelingsorskurd med ny oppgjersdag, noko som vil føre til at dei dårlegast prioriterte kreditorane, som er nærast til å bere tapet, får dårlegare dekning. Dette siste spørsmålet må etter Oslo byfogdembete si vurdering uansett vurderast nærare. Statens Innkrevingssentral er samd i at rentenivået i § 11-27 i dag er for høgt, men tek til orde for at det vil vere meir tenleg å fastsetje direkte i lova at renta t d skal svare til halvparten av forseinkingsrenta til ein kvar tid.

Departementet går inn for at framlegget om ein meir fleksibel renteregel vert følgt opp. Å binde renta til f eks nivået på den renta som er fastsett med heimel i forseinkingsrentelova, vil etter departementets vurdering ikkje gje eit særleg fleksibelt system. Departementet har vurdert om storleiken på renta i staden kunne knytast opp til t d foliorenta i Noregs Bank. Ein ulempe med dette vil - slik departementet ser det - vere at renta vert endra litt vel ofte, samstundes som det vil kunne vere tungvint for namsretten og partane å finne ut kva rente som gjeld til ein kvar tid. Rentenivået til Noregs Bank vil på den andre sida vere eit viktig moment når departementet i forskrift skal fastsetje rentefoten. Når det gjeld innvendingane frå Norges Eiendomsmeglerforbund og Oslo byfogdembete vil departementet vurdere om det er grunn til å sende spørsmåla på høyring ved eit seinare høve. Ei meir fleksibel fastsetjing av rentefoten er det etter departementet si vurdering derimot viktig å få på plass allereie i denne omgang.

Departementet viser elles til forslaget til endring av tvangsfullføringslova § 11-27 og merknader til dette i pkt 11 nedanfor.

4.6.2 Informasjon til kjøparar

Interesserte kjøparar bør få tilstrekkeleg informasjon om sin mogelege stilling ved anke over stadfestingsordskurd, jf pkt 4.6.1 om renteplikt ovanfor. For medhjelparsal følgjer ei slik informasjonsplikt av tvangsfullføringslova § 11-24 tredje leddet som fastset at salsoppgåva skal gje «de nødvendige opplysninger om salgsordningen etter denne loven». Om innhaldet i denne informasjonsplikta uttalte departementet i høyringsbrevet 6 mars 1996:

«... salgsoppgaven skal inneholde alle opplysninger om salgsordningen etter loven som er nødvendig for at den mulige kjøperen skal kunne bedømme sin rettsstilling og økonomiske stilling i tilfelle bud inngis. Herunder vil det være nødvendig for kjøperen å kjenne sin stilling i tilfelle anke over kjennelse som stadfester kjøperens bud. Hvis en i praksis har oppfattet dette annerledes, kan det bero på en misforståelse av ot prp nr 65 (1990-91) side 226 og 227, som oppgir noen eksempler på hva som vil være nødvendige opplysninger om lovens salgsordning. Opplistingen i proposisjonen er, som det frem går av ordlyden, ikke uttømmende. De nødvendige opplysninger vil i praksis kunne gis f eks ved at kopi av lovens relevante bestemmelser vedlegges salgsoppgaven for øvrig. All nødvendig informasjon loven krever gitt ved salgsoppgaven kan nok ikke gis ved et forenklet sammendrag av de relevante bestemmelsene. Lovteksten kan riktig nok naturligvis fremstå som komplisert for en lekmann, men det av gjørende er at vedkommende blir klar over reguleringen og får anledning til å sette seg inn i detaljene, eventuelt med bistand fra andre. Den mulige budgiver vil i det minste avgi bud vitende om at her foreligger en mulighet for komplikasjoner av en annen art enn det man risikerer ved frivillig kjøp.»

Nokon tilsvarande informasjonsregel ved auksjonssal går ikkje fram av lova. I høyringsbrevet tok departementet til orde for at ein tilsvarande regel vert teken inn i § 11-46 slik at det i kunngjeringa skal opplysast om at mogelege kjøparar kan få opplysningar om salsordninga ved å vende seg til namsmakta. Sjølv om slike opplysningar i praksis vert gjevne, vil ei slik direkte oppfordring i det minste kunne minne kjøparane på at det eksisterer andre reglar ved tvangssal enn ved frivillig sal.

Alle høyringsinstansane, så nær som ein, stør framlegget. Desse er Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Husbanken, Statens Innkrevingssentral, Fåberg lensmannskontor, Finansieringsselskapenes Foreningog Norges Eiendomsmeglerforbund. Husbanken uttaler:

«Etter Husbankens erfaring er det ved auksjon budgivere som ikke har oversikt over lovreglene og som derfor ønsker å gå fra budet i etterhånd. Mange er ukjent med konsekvensene av en eventuell anke. Det bør derfor gis god informasjon på forhånd. I tillegg til den foreslåtte endring i § 11-46 foreslår Husbanken at § 11-48, 2 pkt endres slik: «Auksjonsstyreren gir de opplysninger som ellers kan være av betydning, herunder at stadfestelseskjennelsen kan ankes (påkjæres), jfr § 11-34.»»

Oslo byfogdembete tviler derimot på at det er behov for lovendring på dette punkt.

Departementet går inn for at framlegget i høyringsbrevet vert følgt opp og viser til grunngjevinga i høyringsbrevet, sjå ovanfor. Departementet kan derimot ikkje sjå at det skulle vere nødvendig å ta inn eit uttrykkeleg påbod i § 11-48 som det Husbanken tek til orde for. Elles viser departementet til forslaget til endring av tvangsfullføringslova § 11-46 og merknader til dette i pkt 11 nedanfor.

4.7 Tvangsbruk av fast eigedom med driftslausøyre og varelager

Tvangsdekning kan anten gjennomførast ved tvangssal eller ved tvangsbruk. Alternativet tvangsbruk inneber at panthavaren sjølv tek over drifta av heile eller delar av eigedomen. Retten kan likevel nekte tvangsdekning ved tvangsbruk dersom dette av særlege grunnar kan volde skade for saksøkjaren eller andre rettshavarar og saksøkjaren er like godt tent med tvangssal.

I motsetning til den gamle tvangsfullføringslova 1915 tillet ikkje tvangsfullføringslova 1992 at tvangsbruk av fast eigedom vert utvida til å omfatte motorvogner, anleggsmaskiner, landbruksdriftstilhøyrsle og varelager, jf pantelova §§ 3-8, 3-9 og 3-11. Dette gjeld sjølv om desse verdiane har tilknyting til den faste eigedomen og saksøkjaren har pant òg i desse verdiane. I eit felles brev til Justisdepartementet 30 september 1993 peikte Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge på at denne endringa har enkelte uheldige sider. I brevet heitte det:

«Den nye tvangsfullbyrdelsesloven av 26.06.92 nr. 86 trådte i kraft fra 01.01.93. I praktiseringen av loven har bankene allerede avdekket en mangel i den nye lov sammenlignet med den tidligere tvangsfullbyrdelseslov fra 1915 forsåvidt gjelder reglene om tvangsbruk av driftsløsøre tilknyttet realaktiva. De to bankforeninger vil derfor henstille til Justisdepartementet om å overveie en nødvendig, rask lovendring - uten å avvente en mer omfattende gjennomgåelse og revisjon av loven.

Tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 hadde i § 176a, annet ledd under kapitlet om tvangsbruk av fast eiendom en bestemmelse som lød:

Har panthaveren også panterett i verdier som nevnt i panteloven §§ 3-4, 3-8, 3-9 og 3-11, kan bruksretten også omfatte disse verdier når vilkårene etter § 126 første ledd er tilstede. Han har rett til å skifte ut og avhende disse verdier så langt det er forenlig med en forsvarlig drift.»

Den nye lov av 1992 har i del IV i kapitel 11 fellesregler om tvangsbruk av realregistrerte aktiva, som fast eiendom, skip og fly. Utover en presisering i § 11-55, første ledd om at driftstilbehør tilknyttet det realregistrerte aktivum som hovedregel og automatisk omfattes av tvangsbruken, inneholder loven ingen parallell regel til § 176a, annet ledd i 1915-loven. Praktisk viktige driftsløsøre-former tilknyttet det realregistrerte objekt (og virksomheten til / ved denne) som motorvogner, landbruksløsøre og varelager faller dermed utenfor tvangsbruken. Dette innebærer at f.eks. tvangsbruk i fiskeoppdrettvirksomhet blir bortimot illusorisk, når en så viktig « bestanddel » som selve fisken holdes utenfor og ikke ved namsmyndighetens beslutning kan inngå i tvangsbruken.

En studie av lovforarbeidene viser at innsnevringen i forhold til 1915-lovens område skjedde bevisst på dette punkt, dog uten at det ble gitt noen nærmere begrunnelse. I kommentarutgaven til den nye loven bekreftes dette på side 644, og forfatterne anviser at man da får komme frem til en avtale med eieren/pantsetteren av disse løsøregjenstander i virksomheten for at tvangsbruken også kan omfatte disse, ofte helt sentrale, objekter.

Bankene har i praktiseringen av loven erfart at dette ofte kan by på betydelige vanskeligheter. Erfaringene er at debitors samarbeidsvilje ofte er svært begrenset i en situasjon der banken i realisasjonsfasen må overta hans virksomhet i tvangsbruksform. Vi mener derfor å måtte konstatere at man står overfor et hull i den nye lov som gjør tvangsbruk som dekningsform lite praktisk.

Særlig ved oppdrettvirksomhet vil det ofte være påkrevet for en bank å begjære tvangsbruk (gjerne i en lang periode) i stedet for tvangssalg, enten for å videreføre driften inntil fisken er slaktemoden eller for å finne kjøpere som kan overta virksomheten som « going concern » . Den nye lovens utelukkelse av prinsippet i 1915-lovens § 176a, annet ledd stenger i praksis for en slik løsning. For bankene vil det ha stor praktisk betydning at man raskt kan få gjenopprettet 1915-lovens ordning på dette punkt, og vi ber Justisdepartementet overveie et snarlig initiativ i den anledning.»

I høyringsbrevet 6 mars 1996 gav departementet uttrykk for at bankforeiningane hadde kome med gode grunnar for ei gjeninnføring av høvet til å la tvangsbruk av fast eigedom omfatte motorvogner, anleggsmaskiner, landbruksdriftstilhøyrsle der desse verdiane har tilknyting til den faste eigedomen og saksøkar òg har pant i desse.

Alle høyringsinstansane som uttaler seg, med unntak for Finansieringsselskapenes Forening, stør ei endring som skissert i høyringsbrevet. Desse er Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Fåberg lensmannskontor, Den norske Bankforeningog Sparebankforeningen i Norge. Bankforeningen uttaler at det er viktig at framlegget vert gjennomført.

Finansieringsselskapenes Forening er skeptisk til framlegget og uttaler:

«Fordelen for panthaveren i den faste eiendom er åpenbar, men vi er sterkt i tvil om rettighetene til bedre prioriterte panthavere etter §§ 3-8, 3-9 og 3-11 er tilstrekkelig ivaretatt. Vi ser at problemene knyttet til debitors samarbeidsvilje kan være betydelig, men det samme kan neppe generelt sies å gjelde andre kreditorer som har sikret sine krav gjennom disse panteformer. Det ville være lite tilfredsstillende om disse uten videre blir skjøvet ut på sidelinjen av en kreditor med svært dårlig prioritet i det aktuelle objektet, men som gjennom tvangsbruk av den faste eiendom overtar disposisjonsretten.»

Departementet meiner at det igjen bør opnast for at tvangsbruk av fast eigedom kan omfatte motorvogner, anleggsmaskiner, landbruksdriftstilhøyrsle og varelager der saksøkjaren krev dette, og viser til omtalen i høyringsbrevet som er gjeve att ovanfor. Om saksøkjaren skal få medhald i eit slik krav, må likevel vurderast etter tvangsfullføringslova § 11-1 tredje leddet. Etter denne skal tvangsbruk nektast dersom den vil påføre saksøkte eller rettshavarar vesentleg skade eller ulempe og saksøkjaren venteleg vil vere like godt tent med tvangssal. Når det gjeld innvendingane frå Finansieringsselskapenes Forening, vil departementet dessutan peike på at tvangsbruken i alle høve tek slutt når lausøyret er tvangsselt (noko som ein kreditor med betre prioritet kan krevje), jf § 11-63 bokstav b, eller ein slik kreditor sjølv krev tvangsbruk, jf § 11-63 bokstav c. Departementet gjer samstundes framlegg om at omgrepet «driftsløsøre» i tvangsfullføringslova vert harmonisert med pantelova.

Departementet viser elles til forslaget til endring av tvangsfullføringslova §§ 7-20, 11-18, 11-55 og 11-57 og merknader til forslaget i pkt 11 nedanfor.

4.8 Effektivisering av reglane om tvangsdekning i tilkomstdokument til leigerett til bustad

4.8.1 Innleiing

Ved tvangsfullføringslova 1992 vart reglane om tvangsdekning i tilkomstdokument til leigerett i bustad (t d burettslag) harmoniserte med reglane om tvangssal av fast eigedom. I Ot prp nr 65 (1990-91) heitte det på s 257:

«Departementet mener at salg av adkomstdokumenter bør skje mest mulig slik som bestemt i kapittel 11 for salg av fast eiendom. En grunn for dette er at reglene er utformet under hensyn til at det regelmessig dreier seg om verdifulle formuesgoder. Reglene er gjennomgående mer detaljerte enn reglene for tvangsdekning i ikke-realregistrerte formuesgoder, og salgsordningen er mer betryggende for de interesser som berøres. En anvendelse av kapittel 11 medfører bl a at begjæringen skal forelegges ikke bare for saksøkte, men også for dennes ektefelle og dessuten for annen myndig person i husstanden som namsretten kjenner til.»

På bakgrunn av sine erfaringar med lang realisasjonstid tok OBOS i dei første åra etter ikraftsetjinga av den nye tvangsfullføringslova, fleire gonger opp med departementet ulike spørsmål om endring av reglane. I brev 6 april 1994 opplyste såleis OBOS at av totalt 260 medhjelparsal var det ingen med ei realisasjonstid på under eitt år frå mishald av leigebetalinga tok til, og opplyste vidare at det i snitt gjekk 16-17 månader. OBOS gjekk ut frå at ressursmangel truleg var ein årsak til den lange sakshandsamingstida ved namsretten, men at dei lovregulerte rutinar om varslingsfrist og at om godkjende krav om tvangssal skal leggjast fram for saksøkte med høve til å uttale seg innan ein viss frist, òg fører til stillstand og forlenging av realisasjonstida. Om desse reglane uttalte OBOS følgjande i sitt brev 6 april 1994:

«Forut for Namsrettens beslutning om dekningssalg i medhold av tvfl. § 11-9 ligger en relativt omfattende foreleggelsesplikt i medhold av §§ 11-7 og 11-8. Foreleggelse etter § 11-7 gir saksøkte en uttalelsesfrist på en måned etter forkynning av begjæringen om dekningssalg. I praksis innebærer dette at det går minimum 2 - 3 måneder fra fremsettelse av begjæring til dekningssalg besluttes.

Det er vår erfaring at det gjennomgående ikke kommer noen som helst reaksjoner fra saksøkte ved denne foreleggelsen. Bl. a. skyldes dette sannsynligvis at saksøkte allerede har vært varslet minst en gang gjennom kravet til varsel etter § 4-18. Videre er særlige tvangsgrunnlag som i denne sammenheng er grunnlag for begjæring om dekningssalg sjelden omstridte. I praksis synes derfor §§ 11-7 til 11-9 å innebære en vesentlig mer formalisert foreleggelse enn praktiske og reelle hensyn tilsier. Det er således vårt syn at svarfristen bør kunne reduseres til 14 dager. Videre bør denne foreleggelsen ikke ha oppsettende virkning, slik at dekningssalg kan besluttes og medhj elpersalg forberedes, mens oven stående frist løper. Dette kan påføre i første rekke saksøker noe større omkostninger dersom medhjelpersalget stoppes som følge av innsigelser i medhold av ovennevnte bestemmelse. Dette vil imidlertid kun være tilfelle i ytterst få saker. Kostnadene vil som det fremgår være vesentlig høyere ved å opprettholde nåværende ordning.

I medhold av § 11-27 er oppgjørsdag 3 måneder regnet fra den dag da med hjelperen forelegger bud i medhold av § 11-29, dog likevel ikke før 2 uker etter rettskraftig stadfestelseskjennelse. For borettslagene er det som kjent av vesentlig interesse så snart som mulig å få en ny andelseier inn som kan overta det løpende husleieansvar og således begrense eventuelt husleietap. Som hovedregel vil husleieansvaret gå over på kjøper på oppgjørsdag. Vi har som rutine å tilrettelegge for overtakelse før siste formelle oppgjørsdag der det er mulig. Imidlertid vil kjøpere i en del tilfeller fastholde formell oppgjørsdag for overtakelse. Det er vår erfaring at oppgjørsdag med fordel kan settes til 2 måneder regnet fra foreleggelse av bud (under forutsetning av rettskraftig stadfestelses kjennelse). Dette vil som det fremgår i en rekke tilfelle medføre raskere overtakelse enn etter dagens frister.»

I høyringsbrevet 6 mars 1996 vart framlegga frå OBOS sendt på høyring. Departementet poengterte at OBOS sine erfaringar på dette tidspunktet var frå den første tida etter at tvangsfullføringslova tok til å gjelde. I ein slik overgangsfase med større omleggingar og innarbeiding av nye rutiner vert sakshandsamingstida naturleg nok forholdsvis lang. I høyringsbrevet gjekk departementet i mot framlegga om å korte ned fristen til å kome med fråsegn etter at ei avgjerd om tvangssal er lagt fram for saksøkjar og at førebuingar til sal skal kunne ta til før denne fristen er ute.

Departementet stilte seg derimot open for at tidsrommet mellom stadfesting av bod oppgjersdag i visse høve kunne kortast noko ned. Departementet gjorde dessutan framlegg om ei endring i burettslagslova § 37 slik at burettslaget kan krevje tvangssal der det har tvangskraftig tvangsgrunnlag for fråviking, uavhengig av om saksøkte allereie har flytta ut. Sjå om desse spørsmåla i pkt 4.8.2 flg nedanfor.

Om dette generelle behov for endringar uttalte Trondheim byfogdembete:

«Den erfaring OBOS har med lang saksbehandlingstid er annerledes enn den som gjelder ved denne namsrett. På den annen side har vi nesten ikke lenger tvangsdekningssalg av borettslagleiligheter. Det skyldes trolig at det lokale boligbyggelag selv sørger for å skaffe seg fullmakt til å selge fraflyttede boliger.»

NBBL uttaler at variasjonen frå domstol til domstol er stor, og at ein i Bergen har dei same problema som OBOS omtaler for Oslo, medan prosessen i Trondheim «går på skinner». Oslo byfogdembete uttaler likevel at dei går ut frå at dei problema OBOS i si tid tok opp ikkje lenger eksisterer og peikar på at dette var problem som oppstod då lova var ny, samstundes som det den gongen var svært mange slike tvangssalssaker.

4.8.2 Spørsmålet om kortare frist til å uttale seg om kravet om tvangssal

Etter tvangsfullføringslova § 12-5 jf §§ 11-7 og 11-8 skal krav om tvangssal av tilkomstdokument til bustad forkynnast for saksøkte etter at namsretten har funne at kravet kan takast til følgje. Saksøkte får ein månads frist til å uttale seg om forhold som har noko å seie for gjennomføringa, her under høvet til å unngå tvangssal ved å betale innan fristen og om retten til erstatningsbustad. OBOS tok til orde for å korte ned denne fristen til 14 dagar med den grunngjevinga at det i praksis aldri kjem nokon reaksjon frå saksøkte og at fristen difor er unødig lang. I høyringsbrevet gjekk departementet imot dette og peika på at det gjeld tvangssal av eit så sentralt formuesgode som bustaden til saksøkte, og då bør ikkje fristen vere så kort at det vert vanskeleg for saksøkte å reagere i dei høve vedkomande ønsker det. Departementet heldt fram at tidsbruken kan reduserast på annan måte, til dømes ved at saksøkjaren går til tvangsdekning tidlegare eller syter for at krav om tvangssal tilfredsstiller lovas formelle krav.

OBOSog NBBL går i sine høyringsfråsegner framleis inn for at fristen vert korta ned til to veker. NBBL held fram at saksøkte allereie har fått varsel etter tvangsfullføringslova § 4-18 og at saksøkte så å seie aldri kjem med nokon reaksjon i løpet av dagens frist. OBOS uttaler at saksøkte ikkje har behov for ein så lang frist. OBOS går dessutan inn for at namsretten i særlege høve kan la vere å leggje kravet om tvangssal fram for saksøkte i det heile. Oslo byfogdembete uttaler at det vil korte ned handsamingstida ein del om ein sløyfar kravet om forelegging, som erfaringsmessig sjeldan gjev nokon reaksjon.

Dei andre høyringsinstansane som uttaler seg, går i mot å korte ned fristen. Desse er Statens Innkrevingssentral, Husbanken, Hålogaland lagmannsrettog Trondheim byfogdembete. Statens Innkrevingssentral uttaler at dei har vanskeleg for å sjå at ei halvering av fristen vil vere forsvarleg, all den tid det gjeld eit så viktig formuesgode som saksøkte sin bustad. Hålogaland lagmannsrett frårår ei nedkorting og uttaler at det vil kunne vere et steg på vegen tilbake mot den gamle rettstilstanden der tvangsdekning i tilkomstdokument kunne gjennomførast på ein langt enklare måte enn tvangsdekning i ein bustad som saksøkte eig . Trondheim byfogdembete går òg i mot framlegget, og grunngjev det med at ein bør unngå for mange spesialordningar for tvangsdekning i burettslaghusvære.

Departementet finn etter dette ikkje grunn til å gjere framlegg om å korte ned fristen og viser til vurderingane i høyringsbrevet, sjå ovanfor. Departementet vil dessutan peike på at eit varsel etter § 4-18 kan sendast allereie på forfallsdagen og er ikkje nødvendigvis eit varsel som først kjem etter lang tids misleghald der tvangssal ligg nær i tid. Det kan gå lang tid frå to-vekers fristen etter § 4-18 er ute til tvangssal vert kravd. Ein kortare frist vil såleis på urimeleg vis kunne gjere det vanskelegare for saksøkte hindre tvangssal ved å betale det han skuldar, eller gjere det vanskelegare å setje fram krav om erstatningsbustad.

4.8.3 Tvangsgrunnlag for krav om tvangsdekning

Tvangsgrunnlag for burettslag sine krav om tvangsdekning vil ofte vere det særlege tvangsgrunnlaget i burettslaglova § 37 tredje leddet som lyd:

«Er andelseieren kastet ut av boligen eller har han eller hun flyttet i henhold til oppsigelsen eller hevningen, kan laget straks gå fram etter reglene i § 18 første ledd annet og tredje punktum.»

I høyringsbrevet vurderte departementet det slik at lova si ordning her truleg fører til unødig tidsbruk før krav om tvangssal kan setjast fram. Departementet tok difor til orde for at tvangssal òg skal kunne krevjast der det ligg føre tvangskraftig tvangsgrunnlag for fråviking, uavhengig av om leigetakaren allereie er kasta ut, og gjorde framlegg om slik endring i burettslaglova § 37. I høyringsbrevet heitte vidare:

«Det kan ikke sees noen reell grunn til at fravikelse (utkasting) må foretas før tvangssalg kan begjæres, hvis borettslaget først har tvangskraftig tvangsgrunnlag for fravikelse. Alle de innsigelser som saksøkte kan fremsette i fravikelsessaken, vil denne kunne fremsette i tvangssalgssaken. I den grad innsigelsene ville hindret utkasting, vil de også hindre tvangssalg. Rettssikkerhetsmessige hensyn kan derfor ikke tale mot en slik endring. Det normale ved tvangssalg av bolig ellers - det vil si når ikke utkasting er nødvendig for å skaffe grunnlag for tvangssalg etter borettslagsloven § 37 tredje ledd - er dessuten at saksøkte bor i boligen mens salget pågår. Saksøkte flytter normalt frivillig ut når boligen er solgt. Alternativt kastes saksøkte ut etter at boligen er solgt, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 12-6, jf § 11-31 tredje ledd. Tvangsfullbyrdelsesloven § 12-6 jf § 11-14 gir hjemmel for utkastelse under salgsprosessen dersom det er nærliggende fare for at boligen ellers vil bli forringet eller salgsarbeidet vanskeliggjort.

Foruten at borettslaget etter en endring som skissert kan spare tid og dermed redusere sitt tap, vil en også kunne spare kostnader ved at fravikelsesforretning i flere tilfeller kan unngås. Etter forholdene kan samtidig saksøkte bo lenger i leiligheten, som etter dagens regler ellers kan bli stående tom, og få bedre tid til å skaffe seg et nytt sted å bo.»

Alle høyringsinstansane som uttaler seg om dette spørsmålet, stør framlegget. Desse er Hålogaland lagmannsrett, Trondheim byfogdembete, Statens Innkrevingssentral, OBOS og NBBL. OBOS og Statens Innkrevingssentral uttaler at presiseringa openbart eller høgst sannsynleg vil medføre at realisasjonstida frå misleghald oppstår til realisasjon kan kortast ned. NBBL uttaler:

«Etter vår erfaring er det viktigste grunnlag for begjæring om tvangssalg av adkomstdokumenter til borettslagboliger borettslagsloven § 37 tredje ledd. Departementets forslag om at tvangssalg kan kreves også før andelseieren er flyttet eller kastet ut vil derfor kunne medføre en hurtigere saksbehandling.»

Trondheim byfogdembete uttaler at ein slik regel ikkje vil innebere nokon særhandsaming av burettslag i høve til andre typar tvangssal, og vil dessutan kunne ha ein preventiv effekt på partseigarar og gjere det vanskelegare å trekke ut saka.

Departementet meiner at framlegget bør følgjast opp og viser til grunngjevinga i høyringsbrevet ovanfor. Elles viser departementet til forslaget til endring av burettslaglova § 37 og merknader til dette forslaget i pkt 11 nedanfor.

4.8.4 Spørsmålet om salsførebuinga kan ta til før fristen for å uttale seg er ute

OBOS tok til orde for at tvangssalet bør kunne førebuast med ein gong krav om tvangssal er kome inn for namsretten, sjå pkt 4.8.1 ovanfor. Bakgrunnen er ønsket om å korte ned den totale sakshandsamingstida. I høyringsbrevet gjekk departementet imot dette framlegget då det vil kunne få ein del uheldige følgjer. For det første vil det vere vanskeleg for medhjelparen å ta stilling til kor stor del av salsarbeidet som skal gjerast før namsretten har avgjort om tvangssalet i det heile teke skal gjennomførast. For det andre vil saksøkte lett kunne føle at eventuelle reaksjonar frå han ikkje vil bli teke omsyn til sidan salsprosessen allereie er i gang.

OBOS uttaler at framlegget er unødvendig dersom fristen for å uttale seg vert korta ned til to veker eller heilt vert sløyfa, sjå pkt 4.8.2 ovanfor. NBBLpeikar på at saksøkte så å seie aldri har innvendingar mot tvangssalet og at det difor bør vere mogeleg å førebu tvangssalet før fristen er ute.

Dei andre høyringsinstansane går imot framlegget. Desse er Statens Innkrevingssentral, Trondheim byfogdembeteog Hålogaland lagmannsrett.

Departementet viser til grunngjevinga i høyringsbrevet, sjå pkt 4.8.1 ovanfor, og gjer ikkje framlegg om lovendring på dette punkt.

4.8.5 Framskunding av oppgjersdagen

Oppgjersdagen er etter tvangsfullføringslova § 12-6 jf § 11-27 tre månader etter at eit bod er oversendt namsretten og rettshavarar. OBOS har teke til orde for at oppgjersdagen, under føresetnad av rettskraftig stadfestingsorskurd, vert sett til to månader etter oversending av bod, sjå pkt 4.8.1 ovanfor. I høyringsbrevet uttalte departementet at det er ein føremon at ankefristen for stadfestingsorskurda er gått ut før oppgjersdagen, noko som talar for at oppgjersdagen ikkje bør kome for raskt. Etter dagens forhold vil stadfestingsorskurder likevel ofte vere rettskraftig i god tid før oppgjersdagen.

I høyringsbrevet opna departementet difor for at det skal kunne vere høve til å fastsetje at oppgjersdagen skal vere to månader dersom medhjelparen godkjenner dette. Medhjelparen vil gjerne kjenne til den lokale namsretten si alminnelege sakshandsamingstid og andre forhold som kan ha noko å seie for om ein to-månaders periode vil vere praktisk eller uheldig. Medhjelparen vil til dømes ha kontakt med saksøkte og vil kunne ha ei oppfatning av kor sannsynleg det er at denne har innvendingar og vil nytte seg av retten til anke. Departementet var likevel skeptisk til ein regel som gjev medhjelparen einsidig høve til å framskunde oppgjersdagen etter at bod er gjeve inn. Departementet heldt såleis fram at tvangsfullføringslova sitt system byggjer på at denne dagen ligg fast og er mellom anna skjæringstidspunkt for utrekning av korleis kjøpesummen skal fordelast. Kjøpar og seljar vil dessutan gjerne nytte oppgjersdagen som tidspunkt for betaling av kjøpesummen og overføring av eigedomsretten. Ei mogeleg endring i den retning OBOS har gjort framlegg om kan difor vere at medhjelparen kan bestemme at oppgjersdagen skal vere ned til to månader etter at bodet er sendt til namsretten og rettshavarar. Opplysningar om at dette er bestemt, må gå fram av salsoppgåva. Men framskoten oppgjersdag bør òg kunne fastsetjast der kjøpar ber om det.

Hålogaland lagmannsrett uttaler at ei endring vil kunne vere eit steg på vegen tilbake mot ein rettstilstand der tvangsdekning i tilkomstdokumenter kan gjennomførast på ein enklare måte enn i ein bustad som saksøkte eig, og av den grunn ikkje bør gjennomførast. Trondheim byfogdembete kan ikkje sjå at det er noko behov for ei slik lovendring. Dei andre høyringsinstansane som uttaler seg om spørsmålet, stør derimot anten framlegget som departementet skisserte i høyringsbrevet eller OBOS sitt opphavlege framlegg. Desse er Husbanken, Oslo byfogdembete, Statens Innkrevingssentral, OBOSog NBBL. Husbanken uttaler at:

«... det er en fordel at oppgjørsdagen skal kunne være kun to måneder fra foreleggelsen av bud etter § 11-27.1. og at denne fristen også bør gjelde ved tvangssalg av fast eiendom. Dette vil kunne redusere risiko for forringelse av pantets verdi frem til kjøpers overtakelse. Debitor har allerede hatt god tid til å finne et annet sted å bo.»

NBBL uttaler:

«Erfaringen er at kjøper i svært mange tilfeller flytter inn før oppgjørsdagen. Vi er enig i at 3 måneder er en svært lang tid i de tilfeller kjøperen finner det fornuftigst å vente til oppgjørsdagen er passert. Vi støtter derfor forslaget om å redusere oppgjørsdagen til 2 måneder fra foreleggelsen av budet, eventuelt at medhjelperen, slik som foreslått av Justisdepartementet, gis adgang til å fastsette fristen til 2 måneder.»

OBOS støtter i si høyringsfråsegn den løysinga som departementet skisserte i høyringsbrevet.

Departementet har under tvil kome til at framlegget i høyringsbrevet likevel ikkje bør følgjast opp og sluttar seg til vurderinga til Hålogaland lagmannsrett. Dersom burettslagslova § 37 vert endra slik departementet gjer framlegg om i pkt 4.8.3 ovanfor, er det ikkje lenger nokon grunn til å ha ulike regler for burettslag og bustader som saksøkte sjølv eig. Husvære i burettslag vil då ikkje i større grad enn andre husvære stå tomme allereie på det tidspunkt tvangsauksjon vert kravd. I tilfelle ei endring skal gjerast, bør den truleg gjerast i tvangsfullføringslova § 11-27 og gjelde generelt slik Husbanken gjev uttrykk for. Dette generelle spørsmålet vart ikkje høyringsinstansane invitert til å uttale seg om. I alle høve er departementet i tvil om effektivitetsgevinsten av ei slik endring vil vere særleg stor.

4.9 Medhjelpar ved tvangssal

I utreiinga «Vurdering av domstolenes merarbeid med tvangsalg etter loven av 1992» er det gjort framlegg om å dispensere frå reglane om habilitet ved tvangssal av fast eigedom. I utgreiinga heitte det:

«Utvalget mener ... at det bør åpnes adgang til å utvide adgangen til dispensasjon fra habilitetsreglene i § 2-10 annet ledd annet punktum til også å omfatte tvangssalg av fast eiendom. Behovet for en slik regel er åpenbart til stede, idet det bare er sjelden at lensmannen oppnevnes som medhjelper og fordi bankens eiendomsmegleravdeling som regel «har særlige forutsetninger for å forestå salget». Utvalget kan heller ikke se at det i disse tilfeller vil være mer betenkelig å gjøre unntak fra de alminnelige habilitetsregler enn for ikke-realregistrerte formuesgoder. Det ligger etter utvalgets mening en tilstrekkelig reservasjon i bestemmelsen om at oppnevning «finnes ubetenkelig». Er banken saksøker, vil imidlertid de prinsipielle betenkeligheter mot å oppnevne bankens eiendomsavdeling som medhjelper være til stede, og adgangen stengt fordi det ikke «finnes ubetenkelig».»

Trondheim byfogdembete, Fåberg lensmannskontor, Statens Innkrevingssentralog Sparebankforeningen stør framlegget. Statens Innkrevingssentral uttaler:

«Det kan virke betenkelig å la en bank være medhjelper når banken samtidig er kreditor. På den annen side er eiendomsavdelingene i bankene ofte selvstendige avdelinger, slik at dette momentet får mindre vekt. Et annet og viktigere moment er at eiendomsavdelingene i bankene på landsbasis utgjør en svært stor gruppe eiendomsavdelinger. Dette bør bevirke at eiendommene blir solgt til en høy pris. Utsalgsprisen på eiendommene vil neppe la seg påvirke av om (moder)banken er kreditor eller ikke.»

Hålogaland lagmannsrett, Oslo byfogdembeteog Gjeldsofferaksjonen går mot framlegget. Desse høyringsinstansane meiner at dei vanlege habilitetsreglane ikkje må fråvikast.

Departementet legg til grunn at det er eit visst behov for å avvike frå dei allmenne reglane om habilitet i samband med tvangssal av fast eigedom. Utvalet peiker på at bankane ofte har eigne eigedomsavdelingar, som til vanleg ikkje har noko å gjere med banken si drift elles. I slike høve synest innvendingane mot at banken si eigedomsavdeling kan vere medhjelpar, små. Til samanlikning kan det nemnast at ved sal av husvære i burettslag, kan bustadbyggjelaget vere medhjelpar, jf tvangsfullføringslova § 12-6 tredje leddet andre punktum. Departementet har ikkje fått signal om at denne ordninga har skapa særlege problem. Departementet går difor inn for å gjere unntaket frå habilitetsregelen i tvangsfullføringslova § 2-10 generelt . På denne måten blir habilitetsreglane for alle medhjelparar like. Vilkåret må likevel alltid vere at valet av medhjelparen «finnes ubetenkelig, og vedkommende har særlige forutsetninger for å forestå salget». Ved å halde oppe dette kravet, vil ikkje eigedomsavdelinga til ein bank som er saksøkjar, kunne vere medhjelpar etter tvangsfullføringslova § 2-10. Men med den endringa departementet foreslår, vil eigedomsavdelinga til ein bank som har pant i eigedomen, men ikke krev tvangssal, kunne vere medhjelpar.

Departementet viser elles til framlegget om endring av tvangsfullføringslova § 2-10 og merknader til framlegget i punkt 11 nedanfor.

4.10 Om salsmåten

Etter tvangsfullføringslova § 11-12 tredje leddet skal namsmannen som hovudregel vere medhjelpar ved sal av fast eigedom i lensmannsdistrikt. Utvalet la i si utgreiing til grunn at denne regelen ikkje er i samsvar med praksis og heller ikkje er føremålstenleg. Utvalet uttrykte:

Ǥ 11-12 tredje ledd bestemmer at ved salg av fast eiendom i lensmannsdistrikt skal namsmannen i alminnelighet oppnevnes som medhjelper. ...

Undersøkelser utvalget har gjort, viser at namsretten tross bestemmelsen i § 11-12 tredje ledd som hovedregel oppnevner andre enn namsmannen som medhjelper. ... Det er helst i distrikter hvor man ikke har eiendomsmegler/advokat at medhjelperoppdrag blir gitt til namsmannen/lensmannen. Det hensyn til lokalkunnskap som komiteen viser til i Innst. O nr 72 (1991-92), har etter utvalgets mening mindre betydning for et godt salgsresultat enn hensynet til god markedskontakt. Det har også vist seg at lensmennene ofte ikke er interessert i å påta seg medhjelpersalg. Det vil ikke være unaturlig om dette har sammenheng med at lensmannen ikke kan kreve godtgjørelse for oppdraget.»

Trondheim byfogdembete, Sparebankforeningen, Statens Innkrevingssentralog Husbankenstør forslaget i utgreiinga. Fåberg lensmannskontorog Norges Lensmannslagmeiner at ordninga med at lensmannen som hovudregel er medhjelpar, bør halde fram. Norges Lensmannslag uttaler såleis:

«Våre argumenter for at lensmennene skal involveres også i tvangssalg av fast eiendom står fast. Vi mener - i likhet med en samlet justiskomite - at lensmennene med sine gode lokalkunnskap og nære kontakt med publikum har gode muligheter til å forebygge et tvangssalg av fast eiendom. Det er først og fremst boligeiendommer som er aktuelt i denne sammenheng. Saksbehandlingen etter gjeldsordningsloven har styrket disse mulighetene ytterligere. Flere domstoler har etablert gode rutiner med lensmennene på behandling av begjæringer om tvangssalg av fast eiendom, og gir uttrykk for at de foretrekker lensmennene som medhjelper fremfor profesjonelle eiendomsmeglere. Utredningen fra arbeidsgruppen berører heller ikke det faktum at eiendomsmeglernes honorar reduserer oppgjøret til panthaverne, og at et salg med lensmennene som medhjelper derved gir bedre dekning.»

Departementet legg til grunn at lensmennene i mange år har gjort eit godt arbeid i samband med tvangssal av fast eigedom. Likevel må ein sjå i augo at lensmennene sine andre prioriterte oppgåver gjer at tida ofte ikkje strekk til for tvangssal. Departementet trur at dette kan vere noko av årsaka til at færre lensmenn er involvert i tvangssal i dag enn for nokre år sidan. Departementet legg til grunn at lensmennene framleis skal vere medhjelparar, men at regelen i tvangsfullføringslova § 11-12 som i utgangspunktet pålegg namsretten å velje namsmannen til medhjelpar, ikkje samsvarar med den praksis som finst i mange lensmannsdistrikt. Av den grunn bør pålegget om at lensmannen som hovudregel alltid skal vere medhjelpar, opphevast, og tvangsfullføringslova § 2-10 tredje leddet første punktum om at namsmannen «kan» vere medhjelpar ved tvangssal av «fast eiendom og adkomstdokument til leierett til bolig i lensmannsdistrikt» blir ståande. Denne endringa er ikkje eit signal om at færre namsmenn bør vere medhjelparar enn forholdet er i dag, og namsmennene i lensmannsdistrikt bør få vere medhjelparar i den utstrekning som dei ønsker dette og har tid til oppgåva.

Departementet viser elles til forslaget om endring av tvangsfullføringslova § 11-12 og merknader til dette i pkt 11 nedanfor.

4.11 Innhenting av konsesjonspris ved medhjelparsal

Arbeidsgruppa gjorde framlegg om at namsretten skal kunne innhente konsesjonspris uavhengig av om salet gjennomførast som medhjelparsal eller auksjonssal. Det vil føre til at namsretten ikkje treng å velje auksjonssal av omsyn til konsesjonsplikta. Arbeidsgruppa uttalte:

«Tvangsloven § 11-44 tredje ledd pålegger namsretten ved tvangsauksjon å innhente høyeste konsesjonspris som vil bli godkjent. Konsesjonsrisikoen påhviler kjøperen. Uten regelen om innhenting av høyeste konsesjonspris vil budgivingen være forbundet med risiko for ikke å få konsesjon fordi prisen er for høy. Uten kjennskap til høyeste konsesjonspris vil man dermed kunne risikere at budene i stedet ble lave for å unngå å bli nektet konsesjon. Ved at høyeste konsesjonspris innhentes og gjøres kjent for byderne, risikerer man ikke at noen kjøper bringes i en vanskelig situasjon ved at vedkommende gir et bud som ikke aksepteres ved konsesjonsbehandlingen. Som følge av dette er det ganske vanlig at namsretten velger tvangsauksjon over gardsbruk i sentrale jordbruksstrøk ... .»

Oslo byfogdembete, Trondheim byfogdembete, Norges Eiendomsmeglerforbund, Fåberg lensmannskontor, Husbanken, Norske Inkassobyråers Forening og Sparebankforeningen stør framlegget. I tillegg har Landbruksdepartementetetter høyringa òg uttrykt si støtte til framlegget. Berre Statens landbruksbank går mot.

Departementet meiner at framlegget bør følgjast opp. Departementet legg for det første til grunn at framlegget vil gjere det lettare å tvangsselje landbrukseigedomar gjennom ein medhjelpar. Dette vil føre til vesentleg mindre arbeidet for namsrettane. I tillegg vil det verke ryddigare å få konsesjonspris i alle høva der ein eigedom vert tvangsseld.

Departementet viser elles til forslaget om endring av tvangsfullføringslova § 11-13 og merknad til denne endringa i pkt 11 nedanfor.

4.12 Kor lenge skal eit bod vere bindande?

Utvalet gjer framlegg om ein regel om at namsretten skal kunne samtykke i at det skal takast omsyn til bod som er bindande ned til 15 dagar. Utgreiinga seier følgjande om dette:

«Av bestemmelsen [i § 11-26 første ledd] fremgår at det bare kan tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Unntaksvis kan partene og rettighetshaverne samtykke i at bindingstiden settes til to uker.

Utvalget har brakt i erfaring at det med så lange budfrister som loven operer med, kan være vanskelig å oppnå en like høy pris som ved frivillig salg. Utvalget er kjent med at noen medhjelpere overlater til byderne selv å bestemme hvor lenge de vil binde seg og praktiserer lovens bestemmelser om budfrist til kun å gjelde det bud som det kan bli aktuelt å stadfeste ... . Hensikten er å gi bydere som er interessert i å by på forskjellige eiendommer, mulighet til også å by på eiendom for tvangssalg, uten å måtte bli bunden i hele seks uker. I enkelte distrikt har det vist seg nødvendig å gjøre bindingstiden for det bud som blir begjært stadfestet kortest mulig, d.v.s. 15 dager.

Etter § 11-29 annet ledd er det en to ukes frist til å komme med innsigelser mot utkastet til fordeling av kjøpesummen. Bakgrunnen for praksisen med 15 dagers bindingstid for bud er at namsretten først kan avsi stadfestelseskjennelse etter at toukersfristen er utløpt, jfr. § 11-30. Det kan synes knapt med bare en dag for namsretten til dette. Utvalget har imidlertid bragt i erfaring at dette fungerer meget godt i de distrikter hvor denne ordningen har vært praktisert. Medhjelperen har allerede ved tilretteleggelsen av salgsoppdraget i henhold til § 11-16 tredje ledd gitt panthaverne oppfordring til innen en frist å gi opplysninger om størrelse av pantekrav, renter og kostander. Andre rettighetshavere får oppfordring i henhold til § 11-16 fjerde ledd. Erfaring har vist at medhjelperen får oppgave fra rettighetshaverne innen fristen, fortrinnsvis ved faks. Dermed er det tilstrekkelig med en ekstra dag i tillegg til toukersfristen i § 11-30.»

Trondheim byfogdembete, Fåberg lensmannskontor, Statens Innkrevingssentral, A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund, Sparebankforeningen og Norges Eiendomsmeglerforbundstør framlegget i utgreiinga. Desse meiner i hovudsak at endringa vil føre til høgare prisar på eigedommar som vert tvangsselde. Oslo byfogdembeteog Husbankengår mot framlegget. Husbankenseier at ein er:

«... uenig i at namsretten ensidig skal samtykke i kortere bindingstid ned til 15 dager. Rettighetshaverne bør bli hørt før en slik avgjørelse tas ... . Bindingstid på 15 dager vil gi banken og namsretten for kort tid til saksbehandling.»

Departementet stør framlegget frå arbeidsgruppa om at namsretten skal kunne ta omsyn til bod med bindingstid ned til 15 dagar. Departementet har merka seg at einskilde høyringsinstansar fryktar at namsretten og rettshavarane ikkje skal få god nok tid til å handsame saka dersom bodfristen vert kortare. Departementet legg til grunn at dette er eit forhold som namsretten i stor utstrekning kan styre sjølv. Namsretten bør ha oversikt over kva for problem som reiser seg i samband med godkjenning av bodet. I dei sakene der det knyter seg særlege problem til handsaminga av bodet, kan namsretten la vere å godta korte bodfristar. I andre høve meiner departementet at kortare bodfristar verkar positivt på prisane slik at tvangssal ikkje vert vesentleg meir omstendeleg enn vanleg sal. Det vil vere ein stor fordel om namsretten kan ta avgjerda om lengda av bodfristen i staden for at alle rettshavarane må gje sitt samtykkje. Denne ordninga vil òg vere mykje lettare å administrere for medhjelparen. Departementet gjer difor framlegg om at namsretten kan samtykke til bod med bindingstid ned til 15 dagar.

Departementet viser elles til forslaget om endring av tvangsfullføringslova § 11-26 og merknader til endringa i pkt 11 nedanfor.

4.13 Nytt salsforsøk

Etter tvangsfullføringslova § 11-54 kan det krevjast ny auksjon dersom «det ikke blir gitt bindende bud eller saksøkeren i auksjonsmøtet erklærer at ingen av budene vil bli begjært stadfestet». Utvalet legg til grunn at meininga med regelen er at saksøkjaren kan krevje nytt «tvangssal» og at dette ikkje nødvendigvis er ny «tvangsauksjon». Utvalet gjer framlegg om å endre ordlyden i § 11-54 slik at det vert klart at det kan krevjast nytt «tvangssal» og ikkje berre ein ny tvangsauksjon.

Oslo byfogdembeteog Fåberg lensmannskontor er samde i endringa.

Departementet legg til grunn at endringa berre er ei presisering av gjeldande rett, men at dette bør komme betre til uttrykk i sjølve lovteksten. Av den grunn gjer departementet framlegg om å endre tvangsfullføringslova § 11-54 slik at det vert klart at ein saksøkjaren kan krevje nytt «salgsforsøk». Med denne presiseringa er det òg klargjort at det ikkje må krevjast nytt tvangssal, men berre eit nytt forsøk på sal. Formuleringa er den same som i tvangsfullføringslova § 11-30 andre leddet bokstav a.

Departementet viser elles til framlegget til endring av tvangsfullføringslova § 11-54 og merknader til endringa i pkt 11 nedanfor.