3 Praksis og gjeldende rett
3.1 Forkjøpsretten
Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Gjennom konsesjonsloven er imidlertid det offentlige bl.a. gitt forkjøpsrett for å nå ulike samfunnsmål. Konsesjonslovens formålsbestemmelse innebærer at loven skal bidra til et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Muligheten for bruk av forkjøpsrett fantes også i de tidligere jordlovene av 1928 og 1955 og i de gamle konsesjonslovene.
Forkjøpsretten er forskjellig fra ekspropriasjon fordi forkjøp innebærer at det offentlige griper inn i en situasjon hvor eiendommen er under omsetning. Forkjøp innebærer at eiendommen ikke blir fratatt selger. Han har alt valgt å skille seg fra den. Han får som hovedregel det vederlag og de salgsvilkår han selv har betinget seg ved det opprinnelige salget.
Gjennom flere generasjoner har det vært et mål i landbrukspolitikken å styrke arealgrunnlaget for den enkelte næringsutøver. Forkjøp har, siden jordloven av 1955, vært aktivt nyttet som et virkemiddel for å styrke ressursgrunnlaget på landbrukseiendommer. I lov 25. juni 1965 nr. 4 ble kommunene også gitt hjemmel til forkjøp til utbyggings- og friluftsformål. Gjeldende lov, konsesjonsloven, lov 31. mai 1974 nr. 19, omfatter adgang til å nytte forkjøp ved erverv av eiendom som utløser konsesjonsplikt. Denne forkjøpsretten er ikke avgrenset til bestemte formål; det kan for eksempel nyttes forkjøpsrett for å sikre fortetting i områder hvor slik fortetting er ønskelig.
I konsesjonsloven § 2 tredje ledd er det fastsatt at staten og kommunen har forkjøpsrett ved erverv som utløser konsesjonsplikt. Loven inneholder særlige regler om unntak fra forkjøpsrett. Der forkjøp nyttes, kan selger «gå fra» avtalen.
I rettspraksis er det lagt til grunn at forkjøpsrett kan nyttes når inngrepet vil gi et resultat som er bedre enn resultatet av det salget det er aktuelt å gripe inn i. Hva som er best må vurderes i lys av formålene i konsesjonsloven og jordloven, og en må ikke være i tvil om resultatet. Det kreves ikke kvalifisert interesseovervekt for at forkjøpsretten skal gjøres gjeldende. Det er nok at forkjøpet vil gi en bedre løsning enn den frivillige avtalen.
Hvor det nyttes forkjøpsrett, foretas det en konkret avveining mellom konsesjonssøkerens interesser og formål i forhold til de samfunnshensyn som begrunner bruk av forkjøpsretten. Ved bruk av forkjøpsrett til rasjonaliseringsformål skal det først og fremst ses hen til rasjonaliseringshensynet, men individuelle forhold kan trekkes inn som korrigerende momenter.
Myndigheten til å nytte statens forkjøpsrett er i kongelig resolusjon 13. desember 1974 med senere endringer lagt til Landbruksdepartementet og til Direktoratet for naturforvaltning. Direktoratet for naturforvaltning avgjør spørsmål om bruk av forkjøpsrett for å tilgodese naturvern- og friluftsformål. Landbruksdepartementet har myndighet til å avgjøre de øvrige sakene. Landbruksdepartementets myndighet er delegert til fylkeslandbruksstyrene. I fylkene Oppland, Sogn- og Fjordane og Nordland er myndigheten i en prøveperioden fram til 1. januar 2001, delegert til kommunene.
Boks 3.1
Omfanget av landbruksmyndighetenes bruk av forkjøpsrett fremgår av stortingsmeldingene om praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen. I tidsrommet 1990-1999 nyttet fylkeslandbruksstyrene statens forkjøpsrett etter konsesjonsloven § 2 i totalt 6921 tilfeller, fordelt på mellom 44 og 108 vedtak pr. år. Kommunene i prøvefylkene Oppland, Sogn og Fjordane og Nordland har brukt forkjøpsrett i 9 tilfeller i 1999. Selgeren har nyttet adgangen til å gå fra avtalen etter «angrefristbestemmelsen» i konsesjonsloven § 15 i 259 tilfeller, dvs. i 37,4 prosent av tilfellene.
Tallene for 1996-1999 viser en gradvis nedgang i bruk av statens forkjøpsrett og en gradvis nedgang i gjennomførbare forkjøp. Antallet saker hvor forkjøpet kan gjennomføres var 64 i 1996, 44 i 1997, 25 i 1998 og 15 i 1999. Tallene for denne perioden viser at det er begrenset hva som er oppnådd i form av endret bruksstruktur ved bruk av forkjøpsretten fordi forkjøp er vedtatt i få tilfeller, og retten til å trekke salget er benyttet av mange.
Innsamlet arealoversikt viser at eiendommene fylkeslandbruksstyrene har nyttet forkjøpsrett til i perioden 1996-1999, samlet sett er større enn for perioden 1993-1995. I 1996-1999 ble forkjøp gjort gjeldende for 227.564 dekar. Sett i forhold til tallene for perioden 1993-1995 er dette en økning av arealet samlet sett pr. år på 29.498 dekar. Når det gjelder de produktive arealene, viser tallene en svak økning dvs. gjennomsnittlig 555 dekar pr. år for perioden 1996-1999.
Det foreligger ikke statistikk som viser hvor store arealer de gjennomførbare forkjøpene dekker, eller hvilken effekt tilleggsarealet har hatt for den enkelte jordsøker som fikk tilleggsjord.
Tall fra 1999 tyder imidlertid på en nokså jevn fordeling mellom antall saker hvor forkjøpsretten er nyttet og eiendommen opprinnelige ble ervervet som tilleggsjord, og antall saker der eiendommen opprinnelig ble ervervet som selvstendig bruk.
For årene 1999 og 1998 har departementet innhentet opplysninger om antall dekar landbruksareal ervervet som tilleggsjord i forbindelse med erverv av eiendommer der konsesjon er gitt. I 1999 ble det ervervet 230.407 dekar som tilleggsjord fordelt på 720 saker. Av dette er 17.626 dekar dyrka jord. Tallene for 1998 er 117.799 dekar som tilleggsjord. Av dette var 12.052 dekar dyrka jord.
Direktoratet for naturforvaltning nyttet i løpet av 1994-1999 statens forkjøpsrett i 17 tilfeller. I 5 av disse tilfellene ble forkjøp nyttet til statlige formål. I de øvrige sakene ble forkjøp nyttet direkte til fordel for kommunen.
1 Tallene for 1996 og 1997 omfatter også forkjøp nyttet av Landbruksdepartementet
3.2 Sammenheng mellom virkemidler etter gjeldende lovgivning
3.2.1 Generelt
Ved forslag om opphevelse av forkjøpsretten, er det naturlig å vurdere de virkemidler som beholdes nærmere, og hvilken betydning samspillet mellom gjeldende regler har. På grunn av dette vil departementet gjøre kort rede for gjeldende regler om konsesjon og konsesjonsavslag.
Avgjørelse av konsesjonssaker skal bygge på kriteriene i konsesjonsloven §§ 1, 7, 8 og 9. Dette innebærer at virkemidlene skal brukes slik at en oppnår et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Loven inneholder få retningslinjer for utøvelse av dette skjønnet. Ved vurderingen tar en i praksis utgangspunkt i søkeren og i hans formål med ervervet. Dette veies opp mot de samfunnsinteressene som gjør seg gjeldende i den aktuelle saken. Det foretas en individuell og konkret vurdering, og konsesjon gis med mindre det er saklig grunn til å avslå søknaden.
Det skal ved vurderingen bl.a. legges vekt på at prisen ved ervervet skal være i samsvar med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Ved erverv av landbrukseiendom skal det særlig tas hensyn til om erververen vil ta fast bopel på eiendommen for selv å drive den, og om han ved ervervet får en rasjonell driftsenhet, eventuelt får mulighet til å få det, eller om ervervet vil føre til en hensiktsmessig arrondering. Jordlovens formålsbestemmelse har betydning i denne sammenhengen. I praksis har det ved vurderingen videre vært lagt vekt på om søkerens planer for bruk av eiendommen kan påregnes realisert, herunder om formålet er i samsvar med plansituasjonen.
Det kan stilles vilkår for konsesjon dersom det finnes påkrevet ut fra de hensyn loven skal fremme. Skal det stilles vilkår, må vilkåret føre til et bedre resultat sett i lys av konsesjonslovens formålsbestemmelse. I praksis nyttes en rekke hovedtyper av vilkår. Ved erverv av landbrukseiendom for å opprettholde den som eget bruk, stilles det normalt vilkår om at kjøperen bosetter seg på eiendommen og deretter selv bor på den i fem år og driver den. I rettspraksis er det lagt til grunn at adgangen til å stille vilkår også omfatter vilkår om å avstå deler av eiendommen. Departementet har likevel lagt til grunn at forkjøpsrett bør nyttes dersom avståelsen er omfattende. Ut over dette er det i praksis for eksempel satt vilkår som ivaretar hensynet til allmennhetens ferdsel, og vilkår om at eiendommen skal nyttes i samsvar med plan etter plan- og bygningsloven.
Ved konsesjonsavslag har eieren en plikt til å sørge for at overdragelsen enten blir omgjort eller eiendommen overdratt til noen som kan få konsesjon, eller som ikke trenger konsesjon. Overtrer erververen et vilkår av vesentlig betydning, kan det fastsettes en tvangsmulkt som påløper inntil forholdet er brakt i orden. Som alternativ kan tillatelsen om konsesjon trekkes tilbake, og eiendommen kreves videresolgt frivillig, eventuelt på tvangsauksjon.
En opptelling fra 1993 av avgjørelser fattet på fylkesnivå, viste at ca. 49 % av konsesjonssakene det året gjaldt erverv av annet enn landbrukseiendom. Departementet har grunn til å anta at fordelingen mellom konsesjonssaker som gjelder erverv av landbrukseiendom, og saker som gjelder erverv av annen eiendom, ikke er endret nevneverdig siden den gangen.
3.2.2 Virkemidler som innvirker på bruksstrukturen i landbruket
Fylkeslandbruksstyret, fylkesmannen og kommunen er etter jordloven § 6 tillagt som oppgave å arbeide med de mål som er nevnt i jordloven § 1. Et sentralt mål etter § 1 er å bidra til en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. § 6 nevner ulike virkemidler som kan nyttes i dette arbeidet. Bestemmelsen nevner som det første virkemidlet arbeidet for å få til rimelige salgstilbud på eiendom og å bidra til å få i stand kjøp av eiendom. Som alternativ til slike frivillige kjøp nevnes bruk av forkjøpsrett og ekspropriasjon.
Jordfondet ble opprettet ved stortingsvedtak 21. november 1955 med sikte på å sikre de målene som oppstilles i jordloven. I vedtektene for fondet § 3 er det lagt til grunn at midlene skal nyttes til dekning av kjøpesum med videre ved statens erverv av eiendom ved frivillig kjøp, forkjøp og ekspropriasjon.
Når eiendommen selges videre, går det forskotterte beløpet tilbake til fondet. Fondets kapital er på 72,5 mill kr. Eventuelle gevinster eller tap som tilflyter staten ved bruk av Jordfondet, skal korrigeres ved overføringer til og fra Landbrukets utviklingsfond, slik at Jordfondets forvaltningskapital er konstant.
Gjeldende konsesjonslov gir hjemmel for at det offentlige kan innvirke på eier- og bruksstrukturen gjennom konsesjonsavslag, konsesjonsvilkår og bruk av statens forkjøpsrett. Tinglysingsstatistikken viser at det i de senere årene har blitt omsatt mellom 8-9000 landbruksenheter hvert år. En opptelling fra 1993 av avgjørelser fattet på fylkesnivå viste at det ble søkt konsesjon ved 19 % av overdragelsene det året. De aktuelle virkemidlene for å innvirke på eier- og bruksstrukturen etter konsesjonsloven kommer følgelig til anvendelse ved ca. en av fem eiendomsoverdragelser som gjelder landbrukseiendom.
Endringer i bruksstruktur som ikke fører til et eierskifte eller avtale om langvarig leie, reguleres ikke i dag. Kortvarige leieforhold er eksempel på slike avtaler.
3.3 Konsesjonslovens formål
Konsesjonslovens formålsbestemmelse lyder:
«Denne lov har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese:
jord-, hage- og skogbruksnæringen (landbruksnæringen),
behovet for utbyggingsgrunn,
allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser,
en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom.»
Det er lagt til grunn i praksis at formålsbestemmelsen bl.a. gir grunnlag for å legge vekt på hensynet til bosetting.
3.4 Lovbestemt boplikt
3.4.1 Utgangspunkt for gjeldende regler
Lovbestemt boplikt ved erverv av landbrukseiendom ble innført i odelsloven og konsesjonsloven i 1974. Reglene skulle sikre at det er brukerne selv som eier landbrukseiendommene og bor på dem. Dette har flere sider. En side er ønsket om å holde landbruksarealet i hevd. En annen er ønsket om å opprettholde bosettingen.
En grunntanke i odelsretten er å verne om brukernes eiendomsrett til den jorda de dyrker og som både hjem og yrke er knyttet til. Odelsretten er en slektsrett der den som har best odels- eller åsetesrett kan kreve å løse eiendommen eller få den utlagt på skifte. Innholdet i odelsloven innebærer at samfunnshensyn, slik som ønsket om en robust og selvstendig landbruksnæring og bosetting, står i motsetning til eierens rett til å disponere over eiendommen.
Lovbestemt boplikt oppstår bare ved overtagelse av landbrukseiendom. Dette går fram av odelslovens krav til odlingsjord, og ordlyden i konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1 som gjelder jord- og skogbrukseiendom. Eiendom som det kan hevdes odel på, må kunne brukes til landbruksdrift, jf. odelsloven § 1, og eiendommen må være av en viss art og størrelse. Det siste kravet går fram av odelsloven § 2 som lyder:
«Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når anten jordbruksarealet er minst 10 dekar, eller det høyrer til så mykje anna areal, rettar eller lunnende at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal.
Ein eigedom der jordbruksarealet er under 5 dekar er likevel aldri odlingsjord. Det same gjeld ein rein skogeigedom der det produktive arealet er under 100 dekar.»
Departementet har lagt til grunn at en eiendom som fyller kravene til odlingsjord, normalt må karakteriseres som en jord- og skogbrukseiendom i relasjon til konsesjonsloven § 6 nr. 1. Fyller ikke eiendommen kravene til odlingsjord, kan den likevel i enkelttilfeller karakteriseres som jord- og skogbrukseiendom i relasjon til konsesjonsloven § 6 nr. 1. Ved den vurdering som må foretas i slike tilfeller må det legges vekt på momenter som eiendommens størrelse, produksjonsevne, karakteren av areal og bygninger og den tradisjonelle bruken av eiendommen.
Tinglysingsstatistikken viser at det årlig omsettes om lag 8-9000 landbrukseiendommer. Hovedtyngden av disse eiendomsoverdragelsene skjer konsesjonsfritt enten fordi erververen har odelsrett, eller fordi han er i nær slekt med overdrageren. Den lovbestemte boplikten oppstår ved disse konsesjonsfrie overdragelsene. Departementet antar at det dreier seg om mer enn 7.000 overdragelser i året.
3.4.2 Innholdet i boplikten
Ved overtakelse av landbrukseiendom er bopliktens lengde bestemt i odelsloven 28. juni 1974 § 27 andre ledd, § 51 tredje ledd og konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1. Etter odelsloven har den som tar over en eiendom ved odelsløsning plikt til å bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der i ti år. Den som ellers tar over eiendom som han har odelsrett eller åsetesrett til, må bosette seg på eiendommen innen ett år og bo og drive den i fem år. Etter konsesjonsloven § 6 nr. 1 kan eiendommen overtas konsesjonsfritt fra nær slekt under forutsetning av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og bor der i fem år. Landbruksmyndighetene kan dispensere fra boplikten eller gi utsettelse med oppfyllelsen av den.
Etter ordlyden i odelsloven § 27 og i konsesjonsloven § 6 nr. 1 er boplikten en personlig plikt. Dette innebærer at eieren selv må bo på eiendommen. Ut over dette gir ikke reglene anvisning på innholdet i boplikten eller hva det vil si å bo. Departementet har gitt retningslinjer som bidrar til å utfylle innholdet i boplikten i rundskriv M-29/95 1. I rundskrivet er det lagt til grunn at boplikten er personlig, og at eieren må ha eiendommen som sin reelle bolig. Vurderingen av om boplikten er oppfylt bygger etter dette på en totalvurdering basert på en rekke momenter. Relevante momenter som er nevnt er erververens oppholdstid på eiendommen, registrering i folkeregisteret, hvor familien bor og lokal oppfatning av om familien er integrert i lokalmiljøet. I rundskrivet har departementet akseptert midlertidig fravær knyttet til ukependling, allmennutdanning og militær førstegangstjeneste.
I rundskrivet er det lagt til grunn at boplikten gjelder hele året; det er ikke tilstrekkelig å bo på eiendommen i vekstsesongen. Det er lagt vekt på at oppholdstiden er et av vurderingsmomentene, men den er ikke avgjørende, selv om for eksempel eieren med familie til sammen oppholder seg på eiendommen mer enn halvparten av årets dager.
Bosettingen må skje på selve eiendommen. Det er ikke tilstrekkelig å bo i kommunen eller i nærheten av eiendommen. I enkelte tilfeller kan boplikten oppfylles ved at eieren bor på naboeiendommen, på ektefellens eiendom eller på fradelt tomt.
En dom avsagt av Høyesterett 25. juli 1997 2 gjaldt et vedtak om å trekke konsesjonen tilbake fordi landbruksmyndighetene mente at eieren ikke hadde oppfylt vilkåret om å bo på eiendommen. Høyesterett la til grunn at boplikten var oppfylt, og drøftet i den forbindelse relevansen av ulike momenter ved avveiningen av spørsmålet. Departementet har tolket dommen som en bekreftelse på at vurderingstemaet er hva som er eierens reelle bolig. Hvorvidt boplikten er oppfylt, må etter dette bygge på en samlet vurdering av en rekke ulike momenter. Dommen gir retningslinjer for avveiningen av disse momentene.
3.4.3 Fritak fra boplikt
Odelsloven § 27 a og konsesjonsloven § 6 første ledd nr. 1 gir hjemmel for å dispensere fra boplikten.
Odelsloven § 27 a gir retningslinjer for vurderingen av søknader om fritak fra bo- og driveplikt hvor søkeren har overtatt eiendommen i kraft av odelsretten eller åsetesretten. Det skal tas hensyn til bruksstørrelsen, avkastningsevnen og husforholdene på eiendommen. Det skal tas særskilt hensyn til hvor nær tilknytning søkeren har til eiendommen. Ved en avgjørelse av søknad om fritak fra boplikt kan det legges vekt på ønsket om å styrke og opprettholde bosettingen i området hvor eiendommen ligger. Hensynet til bosettingen ble lovfestet gjennom endring 12. mai 1995 nr. 23 som oppfølging av St.prp.nr. 8 (1992-93) Landbruk i utvikling. Ved avgjørelse av søknad om fritak fra driveplikt skal det tas hensyn til om det i området hvor eiendommen ligger er bruk for jordbruksarealet som tilleggsjord. Det må også tas hensyn til hvor viktig det er å holde det aktuelle jordbruksarealet i hevd.
Konsesjonsloven har ingen tilsvarende regler om hvilke momenter det skal legges vekt på ved avgjørelse av fritakssøknader. I praksis er det likevel lagt til grunn at momentene i odelsloven § 27 a også ved slike vurderinger er de mest sentrale. Momentene må vurderes i forhold til formålet i konsesjonsloven og begrunnelsen for reglene om bo- og driveplikt. Med hjemmel i konsesjonsloven er det lagt til grunn for praktiseringen at det kan legges sterkere vekt på hensyn som knytter seg til samfunnsinteresser enn i saker der søkeren har odels- eller åsetesrett.
Ved vurderingen av eiendommens størrelse og avkastningsevne er det i gjeldende rundskriv om praktisering av bo- og driveplikt 3 lagt vekt på at størrelsen på det produktive arealet er det mest sentrale, ikke størrelsen på hele eiendommen. Det er med andre ord lagt til grunn at størrelsen må vurderes i lys av avkastningsevnen. Denne tolkingen har Sivilombudsmannen 4 sluttet seg til. Ved vurdering av avkastningsevnen må en ta for seg de produktive arealene på eiendommen og vurdere hvilken landbruksmessig produksjon arealene kan brukes til. Departementet antar at inntekter fra jakt og fiske ikke alene kan begrunne avslag på søknad om fritak fra boplikt, men at de er relevante for totalvurderingen av om fritak skal gis. Inntektene trekkes da inn som et supplement til avkastningsevnen fra de produktive arealene på eiendommen.
I praksis trekker avveiningen av de relevante momentene normalt i retning av at det gis fritak fra boplikt der søknaden gjelder eiendommer med lite produktivt areal og dårlig avkastningsevne. Gode hus trekker i retning av avslag. Dette forsterkes der det er ønskelig å opprettholde eiendommen som boplass på grunn av hensynet til bosetting. Det skal likevel i alle tilfeller legges særlig vekt på den tilknytningen søkeren har til eiendommen og den livssituasjonen han er i. Dette fører til at en i praksis ofte gir fritak fra boplikt.
Myndigheten til å gi fritak fra lovbestemt boplikt er i delegasjonsbestemmelser 30. mai 2000 gitt til den enkelte kommune. Kommunene har utøvet slik myndighet siden juni 1997. Avgjørelsene kan påklages til fylkeslandbruksstyrene.
Boks 3.2
Landbruksmyndighetenes praksis ved søknader om fritak fra bo- og driveplikt fremgår av stortingsmeldingene om praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen.
I tidsrommet 1993-1999 behandlet landbruksmyndighetene 11.365 søknader om fritak fra bo- eller driveplikt. Målt i forhold til tinglysningsstatistikkens opplysninger om antallet omsatte landbrukseiendommer, innebærer dette at nær 20 % av dem som overtar landbrukseiendom har søkt fritak fra bo- og/eller driveplikt. Hovedtyngden av søknadene er behandlet etter odelslovens regler.
I perioden fra 1993-1995 ble 5 % av søknadene avslått. Etter lovendringen i 1995 har avslagsprosenten øket. I perioden 1996-1999 avslo landbruksmyndighetene 8,3 % av søknadene. Av antallet innvilgede søknader er noe nær 63 % av avgjørelsene vedtak om varig fritak fra bo- og/eller driveplikt. Det er knyttet ulike former for vilkår til 46 % av innvilgelsene. Tallmaterialet viser en svak nedgang i sakstilfanget og også en svak nedgang i antallet innvilgede varige fritak.
Kommunene avgjorde i perioden 1996-1999 3.940 søknader om fritak. I denne perioden behandlet fylkeslandbruksstyrene 339 klager over kommunenes avgjørelser.
3.5 Arealgrensene
3.5.1 Konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 2
Etter konsesjonsloven § 2 første ledd kan fast eiendom ikke erverves uten konsesjon med mindre det er gjort unntak fra konsesjonsplikten. Loven inneholder to hovedkategorier unntak. Den ene kategorien baseres på eiendommens størrelse og karakter, mens den andre baseres på forhold som knytter seg til erververen.
Konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 2 faller inn under den første hovedkategorien og gjelder bebygd eiendom. Vilkårene for konsesjonsfrihet er knyttet til en fast arealgrense, til en vurdering av om tomta er større enn bebyggelsen krever og om den har større verdi enn bebyggelsen. Bestemmelsen lyder:
«Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av:
2. bebygd eiendom, forutsatt at tomten ikke er større enn 5 dekar og ikke vesentlig større enn bebyggelsen krever og heller ikke har større verdi enn bebyggelsen. At forutsetningen for konsesjonsfrihet foreligger anses i alminnelighet godtgjort når dette bekreftes av kommunen.»
Utenlandsboende som overtar eiendom til fritidsformål, kan ikke overta slik eiendom konsesjonsfritt, jf. konsesjonsplikten etter lovens § 5 a. Med hjemmel i § 5 tredje ledd kan det dessuten gjennom lokal forskrift vedtas at unntaket i § 5 første ledd nr. 2 settes ut av kraft ved erverv av eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Slik forskrift er i dag innført for mer enn 70 kommuner.
Bestemmelsen forutsetter at eiendommen er bebygd. Den gjelder med andre ord en tomt med hus på. Huset kan tjene til bolig, fritidshus, forretning, industri- eller landbruksformål. Hva som ligger i begrepet bebygd må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet. I forvaltningspraksis som bl.a. bygger på uttalelser fra Ot.prp.nr. 75 (1976-77) s. 8 og Ot.prp.nr. 74 (1981-82) s. 19 er det lagt til grunn at dersom bebyggelsen er ubrukelig pga. alder eller forfall anses eiendommen som ubebygd. Det samme gjelder når det bare er gjort forberedelse til bygging slik som graving og utsprengning. Arealet regnes som bebygd når byggearbeidene er kommet så langt at verdien av byggverket er større enn tomteverdien.
Ervervet utløser konsesjonsplikt selv om tomta er mindre enn 5 dekar dersom tomta er vesentlig større enn bebyggelsen krever, eller dersom verdien av tomta er større enn verdien av bebyggelsen. Begrensningene må bl.a. ses i lys av reglene om forkjøpsrett til utbyggingsformål.
I forskrift til konsesjonsloven § 5 5 er det ut over dette gjort unntak fra konsesjonsplikten for bebygd eiendom inntil 15 dekar som er regulert til ulike nærmere angitte næringsformål.
Ved erverv av bebygd eiendom over fem dekar må erververen søke konsesjon med mindre andre unntak er aktuelle 6.
Boks 3.3
I 1993 avgjorde fylkeslandbruksstyrene alle konsesjonssaker som gjaldt bebygd eiendom1.
Landbruksdepartementet har av den grunn foretatt en opptelling av fylkeslandbruksstyrenes avgjørelser fordelt etter konsesjonssøkers formål med ervervet. Opptellingen viste at 51 % av avgjørelsene gjaldt eiendom ervervet til landbruksformål. 18 % gjaldt eiendom ervervet til boligformål. 12 % gjaldt erverv til andre næringsformål, mens 19 % gjaldt erverv til ulike andre formål. Hvor eiendommen skulle nyttes til landbruksformål ble det satt konsesjonsvilkår i 78 % av sakene. Ca. 5 % av disse søknadene ble avslått. Ved erverv til boligformål ble det satt konsesjonsvilkår i 18 % av søknadene, og under 0,2 % av sakene ble avslått. Det ble ikke gitt avslag på konsesjonssøknaden innen gruppen avgjørelser der eiendommen skulle nyttes til annen næringsvirksomhet. Det ble imidlertid satt vilkår for konsesjon i ca. 11 % av tilfellene. Innen den uensartede gruppen andre formål ble det satt konsesjonsvilkår i 9 % av avgjørelsene, og 0,1 % av søknadene ble avslått.
Landbruksmyndighetenes praksis ved søknader om fritak fra bo- og driveplikt fremgår av stortingsmeldingene om praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen. Dette materialet gir ikke indikasjoner som tyder på at bruken av virkemidlene er vesentlig endret i tiden etter 1993.
I perioden 1993-1999 avgjorde landbruksmyndighetene totalt 33.871 søknader om konsesjon.
1.319 av søknadene ble avgjort i departementet, 23.299 saker ble avgjort i fylkeslandbruksstyrene, og kommunene avgjorde 9.2532 saker. Avgjørelsesmyndigheten ble delegert i 1993 og i 1995. Som følge av dette har det skjedd en forskyvning av avgjørelsene i perioden slik at kommunene og fylkeslandbruksstyrene i dag avgjør alle søknader. Avslagene sett under ett utgjør ca. 3,5 % av det samlede antallet saker.
Kommunene har i dag avgjørelsesmyndighet i saker der eiendommen ligger i byggeområde jf. plan- og bygningsloven §§ 20-4 første ledd nr. 1 og 25 første ledd nr. 1. Disse sakene gjelder både erverv av bebygd og ubebygd areal. I perioden 1996-1999 behandlet kommunene 1.844 slike avgjørelser. Det ble gitt avslag på konsesjonssøknaden i 1,4 % av avgjørelsene, og det ble satt vilkår i 9,2 %. Vurdert i forhold til tallmaterialet for 1993-95, viser statistikken at det har skjedd en liten økning av avslagsprosenten3.
1 Med unntak av saker hvor konsesjonsplikten fulgte av forskrift etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd. I 1994 fikk imidlertid kommunene myndighet til å avgjøre enkelte konsesjonssaker som gjaldt bebygd eiendom.
2 Summen er hentet fra stortingsmeldingene om praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen. Summen er litt for høy fordi den også omfatter 796 saker som gjaldt avgjørelse av søknad om fritak fra bo- og driveplikt.
3 Fra 1,1 % til 1,4 %.
3.5.2 Odelsloven § 2
Odelsloven §§ 1 og 2 inneholder kriterier for hvilke eiendommer som kan odles. Det er fastsatt i § 1 at eiendommen både må kunne nyttes til landbruksdrift og ha en viss størrelse.
Størrelsen er angitt i § 2 som lyder:
«Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når anten jordbruksarealet er minst 10 dekar, eller det høyrer til så mykje anna areal, rettar og lunnende at den produksjonsmessige verdi tilsvarar minst 10 dekar jordbruksareal.
Ein eigedom der jordbruksarealet er under 5 dekar er likevel aldri odlingsjord. Det same gjeld ein rein skogeigedom der det produktive arealet er under 100 dekar.»
Ot.prp.nr. 59 (1972-73) s. 52 inneholder en nærmere avgrensing av hva uttrykket jordbruksareal dekker:
«Foruten fulldyrka og overflatedyrka jord er det meininga at også anna jord, som utan vidare kultivering er skikka til slåtteng eller kulturbeite, skal bli å rekne som jordbruksareal. Derimot ikkje jord som må drenerast eller ryddast før den kan takast i bruk til landbruksproduksjon.»
I proposisjonen er det også på samme sted angitt nærmere hva som skal forstås med produktiv skog:
«Omgrepet «produktiv skog» er brukt m.a. i produksjonstabellar innan skogbruket (- som nedre grense for skog av femte bonitet, produksjonsevne minst 100 liter pr.dekar). Ein meiner omgrepet skulle kunne brukast i om lag same tyding her ...... På same måte som når det gjeld jordbruksjord meiner departementet at produksjonsevna bør vere eit avgjerande kriterium også for spørsmålet om ein rein skogeigedom skal reknast som odels- eller odlingsjord.»
Flertallet i Sivillovbokutvalget (Rådsegn 10 s. 43-46) mente at den nedre grensen burde settes til 15 dekar dyrka jord med mindre det til eiendommen tilhørte annen mark, retter eller «lunnende» som førte til at eiendommen klart fikk karakter av jordbruk. For skogeiendommer foreslo utvalget at 200 dekar skulle utgjøre minstearealet. Mindretallet foreslo en lavere minstegrense (10 dekar), men at eiendom med mer enn 20 dekar dyrka jord alltid skulle være odlingsjord. Mindretallet mente for øvrig at rene skogeiendommer ikke skulle være gjenstand for odelshevd. I Ot.prp.nr. 59 (1972-73) fulgte departementet mindretallets forslag med unntak av forslaget om skogeiendommer. Departementet fant imidlertid ikke grunnlag for en uttrykkelig formulering om at eiendom med mer enn 20 dekar dyrka jord alltid skulle være odlingsjord. Justiskomiteen mente forslaget til arealgrenser var for høye 7. I lovvedtaket ble angivelsene i departementets forslag halvert.
Med eiendom forstås en driftsenhet, den kan bestå av en eller flere registerenheter.
Det har sjelden blitt reist tvil om at en eiendom med 10 dekar jordbruksareal eller minst 100 dekar produktiv skog er odlingsjord. Rt. 1998 s. 450 og en rekke etterfølgende dommer i underinstansene kan imidlertid tyde på at domstolene i dag legger relativt stor vekt på de øvrige momentene som helhetsvurderingen etter § 1 gir anvisning på. Det finnes etter dette flere eksempler på at domstolene har slått fast at eiendommer med betydelig større produktive arealer enn det som følger av § 2 ikke oppfyller kravene til odlingsjord.
Fotnoter
Rundskriv M-29/95 s. 12-14
Rt. 1997 s. 1099.
M - 29/95 s. 20
I sak 1475/90, uttalelse 4. august 1992 på side 12 heter det: «Eiendommens størrelse kan imidlertid ikke vurderes selvstendig, uten også å se hen til dens avkastningsevne, jf. departementets rundskriv s. 6 hvor det fremgår at størrelse og avkastningsevne i en viss utstrekning vurderes samlet ...... Når eiendommens størrelse ses i sammenheng med avkasningsevnen, kan jeg således vanskelig se at dette moment taler mot fritak i denne saken.»
Forskrift om konsesjonsfrihet for visse erverv av fast eiendom m.v. og om saksbehandlingen i konsesjonssaker. Gitt 6. juni 1995.
I hovedsak konsesjonsloven § 6. Sentrale unntak i bestemmelsen er nære slekts- eller familieforhold til selger, eventuelt at erververen har odelsrett.
Innst.O.nr. 60 (1973-74) s. 3.