2 Hovudtrekk i utviklinga i bustadsektoren 2000-2001

Åra 1997-2001 har vore prega av høg sysselsetting, låg arbeidsløyse og god inntektsvekst. Dette har medverka til god økonomi for mange hushald, og gitt større etterspurnad etter bustader og høgare aktivitet innafor bustadsektoren. Veksten i bustadinvesteringar og bustadbygging har særleg vore høg i 2000 og 2001 jf. tabell 2.1 Prisutviklinga på bustader, og då særleg det gunstige forholdet mellom prisen på brukte og nye bustader i størstedelen av perioden, har også medverka til den positive utviklinga i bustadbygginga i denne perioden. Bustadbygginga i 2001 var den høgaste sidan 1980-talet. Det sterke oppsvinget i igangsettinga av nye bustader som starta i 2000, skjedde jamvel om Noregs Bank det året sette opp renta fire gonger med til saman 1,5 prosentpoeng.

Bustadinvesteringane har i 2000 og 2001 vist ein markert sterkare vekst i høve til investeringane elles. Bustadprodusentar og utbyggjarar har opplevd ein markert oppgang i ordrereserven for nye bustadbygg. Denne oppgangen har vore større enn veksten når det gjeld ordrar for utbyggingsprosjekt innanfor anna næringsverksemd. Samtidig har det vore nedgang i samla bruksareal til næringsbygg det siste året. Det tyder på overføring av kapitalinnsats frå næringsbygg til bustader. Statistikk frå SSB stadfestar denne tendensen. Dette har medverka til at byggjebransjen har brukt meir produksjonskapasitet på bustadbygging. Det blei i 2000 sett i gang bygging av 23 550 nye bustader, eller 15 prosent fleire enn året før. Resultatet blei for 2000 ei igangsetting av nye bustader som utgjorde 3 500 fleire bustader enn det ein la til grunn i Nasjonalbudsjettet 2000. Bustadbygginga gjekk ytterlegare opp til 25 300 nye bustader i 2001. I 2001 blei det igangsatt bygging av 3 300 fleire bustader enn det som blei lagt til grunn i Nasjonalbudsjettet 2001.

Det betyr ein vekst i igangsettinga av nye bustader siste året på vel 7 prosent eller om lag det same som veksten i bustadinvesteringane siste året. Sjølv om gjennomsnittleg bustadareal har blitt mindre, aukar likevel dei samla bustadinvesteringane, hovudsakeleg som følgje av den høge igangsettinga dei to siste åra. Det er også verdt å merke seg at bustadinvesteringane inkluderer rehabiliteringsinvesteringane og investeringar i fritidshus.

Etter den relativt sterke renteoppgangen i 1998 gjekk rentenivået noko ned igjen i 1999. Oljeprisoppgangen gjennom 1999 medverka til å stabilisere tilhøva i rente- og valutamarknaden. Bustadslånsrentene fekk i 2000 eit markert oppsving i takt med dagslånsrenta til Noregs Bank. I 2001 heldt renta seg stabil, men på eit relativt høgt nivå. Renteutviklinga er vist i figur 2.1. Sjølv om renta var etter måten høg både i 2000 og størstedelen av 2001, var tidsperioden merkt av ein positiv marknadssituasjon. Etterspurnaden etter bustader har vore sterk som følgje av den gode økonomien til hushalda.

Medan talet på bustader har auka dei siste åra, har storleiken på bustadene jamt over blitt mindre. Gjennomsnittleg bruksareal har gått ned med 12 kvadratmeter sidan 1997, og var på 118 kvadratmeter i 2001. Innspurten i satsinga på omsorgsbustader er ein vesentleg grunn til at gjennomsnittsarealet har gått ned. I tillegg blei det i 2001 sett i gang bygging av mange studentbustader, særleg i Oslo. Statistikken viser også at den gjennomsnittlege storleiken på hushalda går ned, og slik aukar det generelle behovet for mindre bustader.

Den sterke veksten i prisane både på nye og brukte bustader heldt fram i 2000. Det året steig prisane på brukte bustader mest. Den sterke veksten i bustadprisane har truleg medverka til den auka bustadbygginga. Særleg har etterspurnaden etter bustader vore stigande i dei største byane. Mest har dette gjort seg gjeldande i Oslo-området, som også har fått den sterkaste prisoppgangen. Misforholdet mellom bustadbygging og etterspurnad har såleis vore størst i hovudstadsområdet. Oslo og Akershus er dei fylka som har hatt størst auke i bustadprisane etter 1993 - om lag det dobbelte av landsgjennomsnittet.

Sjølv om bustadbygginga på landsbasis no er høgare enn den langsiktige etterspurnaden, vil den låge bustadbygginga på 1990-talet medføre at det i mange større bysentra framleis vil vere større etterspurnad enn tilgang på bustader dei nærmaste åra. Difor har det i den seinare tida vore eit viktig bustadpolitisk mål å auke innsatsen i pressområda for å redusere regional ubalanse i bustadmarknaden. Mellom anna er situasjonen vanskeleg når det gjeld tilgangen på tomter til bustader i pressområda. Tilgangen på arbeidskraft i bygg- og anleggsnæringa kan også ha medverka til at nybygginga blei mindre enn den elles ville ha vore. I 2000 auka likevel igangsettinga av nye bustader i Oslo og Akershus med over 40 prosent samanlikna med 1999. Også i 2001 låg igangsettinga av nye bustader høgast i Akershus, mens Oslo - som i absolutte tal kom opp på andreplass - hadde den klart største veksten om ein samanliknar med året før.

Prisstigninga på bruktbustader blei noko lågare mot slutten av 2001. Ein ventar likevel at prisstigninga på bruktbustader framleis vil liggje godt over den generelle prisutviklinga. Sjølv om igangsettinga av nye bustader nådde ein topp i 2001, var det ein avtakande tendens i dei siste fire månadene, om ein samanliknar med året før.

I tillegg til høgt nivå på nybygginga er det no eit potensiale for vekst i rehabiliteringsmarknaden. På 1970-talet blei det sett i gang bygging av over 40 000 bustader kvart år, og mange av desse bustadene nærmar seg no rehabiliteringsmoden alder. Det ser dessutan ut til at det er ein aukande tendens til å byggje om næringseigedommar til bustader.

I 2000 og 2001 blei det satt i gang fleire bustadtiltak som skal gjere det lettare for unge og vanskelegstilte å etablere seg i eigar- eller utleigebustad. Døme på slike tiltak kan vere arkitektkonkurransar som Husbanken skipar til i samarbeid med kommunar, bustadbyggjelag og andre aktørar i bustadsektoren. I eit bustadprosjekt i Gjøvik realisert i 2001 fekk ungdom kjøpe moderne bustader med eit innskot på 100 000 kr og med 5 000 kr i netto husleige. Sjå nærmare omtale av denne typen tiltak i kapittel 4.

Også tiltak på det juridiske området vil kunne gjere situasjonen betre for husstandar som skal etablere seg i bustadmarknaden. Eit særs viktig forbrukarvennleg tiltak er standardkontraktar som gjer bustadkjøp tryggare.

Ved behandling av søknader om oppføringslån har byggjebransjen i samarbeid med forbrukarstyresmaktene og Husbanken utarbeidd standardiserte kontraktar som er i samsvar med avhendingslova av 3. juli 1992 og bustadoppføringslova av 13. juni 1997. Desse kontraktane regulerer tilhøvet mellom utbyggjaren og den enkelte bustadkjøpar.