5 Trygg etablering

Foto: iStockphoto

Folk har ulike ynskje for korleis dei vil bu. Reglar, institusjonar og økonomiske ordningar skal stimulere til gode og varierte bustadtilbod, og gje trygge rammer for bustadkjøp og bustadleige. Det gjer at så mange som råd kan klare seg sjølve på bustadmarknaden. Vi treng verkemiddel for å hjelpe dei som ikkje sjølve kan skaffe seg ein eigna bustad. Økonomisk og juridisk tryggleik i bustadetableringa legg grunnlaget for ein trygg busituasjon over tid.

Dei seinare åra har husstandane hatt ein kraftig gjeldsvekst. Ei stor samla gjeldsbør hjå hushalda kan gje finansiell ustabilitet, og låntakarar med stor gjeldsbør er risikoutsette. Regjeringa meiner det er viktig at gjeldsveksten i hushalda blir dempa, både av omsyn til norsk økonomi og særleg utsette låntakarar.

Hjelp til å kjøpe bustad kan samstundes tryggje busituasjonen til personar som slit på bustadmarknaden, og gje effektiv bruk av offentlege midlar. Regjeringa vil satse ytterlegare på god bruk av startlånet og å auke kompetansen om oppfølging av låntakaren.

Mange kan ynskje å leige fordi det gjev meir fleksibilitet, eller fordi dei slepp å ha bustadlån og ansvar for vedlikehald. Leige er òg eit alternativ når økonomien ikkje gjev rom for å kjøpe bustad. Regjeringa vil gjere det lettare å bu godt i leigde bustader, gjennom rammer som gjev trygge leigeforhold og gjennom å stimulere til gode utleigebustader i offentleg og privat eige.

5.1 Forsvarlege rammer for bustadeige

Eit bustadkjøp er ei stor investering, og er ei økonomisk bør for dei fleste nyetablerarar. Eit bustadkjøp er som oftast finansiert ved ein kombinasjon av lån og eigenkapital. For dei fleste er det naudsynt å spare til bustadkjøpet. Det er viktig å ha ein buffer ved renteauke, fall i bustadprisane og uventa hendingar som sjukdom eller inntektsnedgang. Auka sparing til bustad vil kunne redusere gjeldsopptaka i hushalda. Det vil styrkje den finansielle stabiliteten. Å gje unge motivasjon for sparing og betre forståing av konsekvensane av bustadkjøp er derfor viktig. I tillegg er tilgang til kreditt, innanfor forsvarlege rammer, sentralt for at folk skal få kjøpt bustad. Dersom marknaden for kjøp og sal av bustader skal fungere godt er det ein føresetnad at kredittmarknaden fungerer godt.

5.1.1 Kunnskap og motivasjon for å spare til bustad

Meir kunnskap i skulen

Skuleungdom som får kunnskap om privatøkonomi, kan leggje grunnlaget for å ta rette økonomiske val og utvikle gode økonomiske haldningar seinare i livet. Forbrukarundervisning i skulen, med vekt på privatøkonomiske spørsmål, er ein del av dette. Det er utvikla undervisningsopplegg om privatøkonomi. Å spreie, og eventuelt vidareutvikle, desse opplegga vil medverke til styrkt kunnskap på feltet.

Skulen skal leggje til rette for relevant opplæring og sjå faga i samanheng. Privatøkonomi og framtidig busituasjon er aktuelle tema i opplæringa. Privatøkonomi er tema i læreplanane i samfunnsfag og matematikk. Nasjonalt senter for matematikk i opplæringa har òg informasjon om privatøkonomi på heimesida si. Som ei oppfølging av Meld. St. 22 (2010–2011) Motivasjon – mestring – muligheter, skal det setjast i gang ei reknesatsing på ungdomstrinnet. To av måla er å gjere matematikkfaget meir praktisk og relevant, og å arbeide med problemstillingar som handlar om privatøkonomi.

Kunnskapsdepartementet og Ny GIV1 etablerte i 2011 eit formelt samarbeid med Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken. Det blir stadig fleire ungdomar med betalingsproblem, og mange slit med å etablere seg på bustadmarknaden. Husbanken har i samarbeid med Arbeids- og velferdsdirektoratet og Finansnæringens fellesorganisasjon utvikla eit digitalt læringsverktøy om privatøkonomi. «Sjef i eget liv» er ein læringssimulator i økonomi for ungdom, der dei kan setje opp sitt eige budsjett og teste ut korleis sparing og andre økonomiske val verkar inn på høva til å kjøpe bustad i framtida. «Sjef i eget liv» skal styrkje samarbeidet mellom skulane, den fylkeskommunale oppfølgingstenesta (OT), fagopplæringa og arbeids- og velferdsforvaltninga, med sikte på å få til ei god oppfølging av unge som står utanfor både opplæring og arbeid. Husbanken medverkar til utvikling av eit pedagogisk opplegg rundt læringsverktøyet.

BSU-ordninga

Ordninga med bustadsparing for ungdom under 34 år, BSU, inneber at skattytarar får eit frådrag i skatten som svarer til 20 pst. av innskot på inntil 20 000 kroner per år, maksimalt 150 000 kroner samla. For å leggje betre til rette for at unge skal kunne kjøpe bustad, blei ordninga utvida i 2009. Det maksimale årlege sparebeløpet blei auka frå 15 000 kroner til 20 000 kroner. Det maksimale samla sparebeløpet blei samstundes auka frå 100 000 kroner til 150 000 kroner. Det skattefrådraget som er knytt til BSU, utgjer ei skatteutgift på om lag 740 mill. kroner i 2012.

I 2010 fekk vel 300 000 personar frådraget. Dei aller fleste var i aldersgruppa 17–33 år, der 24 pst. av heile denne gruppa fekk BSU-frådrag. Personar i gruppa 13–16 år kan få BSU-frådrag i lønsinntekt, men ikkje i kapitalinntekt. Det var 426 personar under 17 år som fekk BSU-frådrag i 2010.

Samla sett har det vore ein kraftig auke i BSU-sparinga dei siste åra. Frå slutten av 2005 fram til februar 2012 blei BSU-innskota meir enn dobla (frå 11,8 mrd. kroner i desember 2005 til 23,8 mrd. kroner i februar 2012).

Regjeringa meiner at BSU-ordninga har hjelpt unge til å spare til bustad. Regjeringa utvida ordninga i 2009, og vil føre ho vidare. Insentiva til å spare i ordninga er sterke, ikkje minst blant dei som alt har spart midlar som kan flyttast til BSU og gje skattefrådrag.

Ein større prosentdel av dei med høg inntekt og formue sparar i BSU enn blant dei med låg inntekt og formue. Høginntektsgruppene sparar også mest i BSU. Merksemda bør no særleg rettast mot verkemiddel som er målretta mot dei som slit med å skaffe ein eigna bustad.

5.1.2 Ein stabil og effektiv marknad for bustadlån

Alle har eit grunnleggjande ansvar for sin eigen økonomi og for ikkje å låne meir enn det ein kan betene. Finansinstitusjonane må òg ta eit ansvar for å hindre at den einskilde får for stor gjeld. Dei må ha gode rutinar for å vurdere den økonomiske situasjonen til lånsøkjarar.2 Långjevaren skal åtvare mot låneopptak dersom den økonomiske evna til låntakaren eller andre forhold tilseier at ho eller han alvorleg bør vurdere å la vere å ta opp lånet. Lånegjevaren må ta høgde for effekten av auka rente. I framlegget om eit direktiv om kredittavtalar knytte til bustad går EU-kommisjonen eit steg vidare.3 Etter framlegget får långjevaren mellom anna plikt til å avslå lånesøknaden dersom låntakaren ikkje vil kunne betale tilbake gjelda på det som er nedbetalingstida på lånet.

Dei seinare åra har tilgangen til kreditt vore god, samstundes som renta har vore låg. Saman med høge bustadprisar og høg gjeldsgrad i husholda aukar det risikoen for finansiell og økonomisk ustabilitet. Under slike tilhøve er det særleg viktig at bankane har ein forsvarleg utlånspraksis for lån til bustadføremål. Finanstilsynet gav i mars 2010 retningslinjer for kva som er forsvarleg utlånspraksis når det gjeld lån til bustadføremål. Retningslinjene blei stramma inn i desember 2011. Retningslinjene seier mellom anna at bankane må rekne inn at låntakaren skal kunne tole ein renteauke på minst fem prosentpoeng og at lånet normalt ikkje skal vere høgare enn 85 prosent av verdien på bustaden. Bakgrunnen var at gjeldsnivået hjå dei norske hushalda aukar, at renta er låg, at bustadprisane stig raskt, og at utlånspraksisen til bankane har vore for liberal. Ein meir nøktern utlånspraksis skal medverke til å sikre finansiell stabilitet, redusere risikoen i finansinstitusjonane og hindre at låntakarane tek opp for høg gjeld. Utlånsundersøkinga til Noregs Bank syner at bankane stramma inn på kredittpraksisen overfor hushalda gjennom heile 2012. Kredittpraksisen blei stramma meir inn for førsteheimslån enn for samla utlån. Bakgrunnstala tyder på at det særleg var endringane i retningslinjene frå Finanstilsynet som låg bak.

At hushalda har høg gjeld kan gjere at dei strammar inn forbruket ved renteoppgang, bustadprisfall eller inntektsnedgang. Det råkar næringslivet, og kan i sin tur gje auka arbeidsløyse. Det er derfor viktig at hushalda samla sett ikkje har for høg gjeldsbør.

Reguleringa av kredittmarknaden verkar på ulikt vis risikodempande for låntakarane og har ulike effektar når det gjeld kor lett ein kan få lån. Inntekt og månadlege lånekostnader er viktig for betalingsevna til låntakaren. Personar med høg gjeld i forhold til inntekta er sårbare ved renteoppgang. Om lag fire pst. av hushalda har ei gjeld på fem gonger inntekta eller meir. Av dei ti prosentane av hushalda med dei lågaste inntektene, har om lag ni pst. ei samla gjeldsbør på fem gonger inntekta.4 Dei er ei særleg risikoutsett gruppe. Desse tala har vore relativt stabile dei siste fem åra. Auken i gjeldsbøra har vore størst blant hushald med høge inntekter, og det er denne gruppa som har den tyngste gjeldsbøra.5 Hushald med høgare inntekt kan generelt tole ei større gjeldsbør, men òg hushald med høge inntekter kan ha problem med å halde på bustaden ved høg gjeld. Tvangssal er relativt jamt delt mellom ulike inntektsgrupper.6

Dersom bustadprisane skulle falle ville personar utan eigenkapital eller med lån over verdien til bustaden, vere særleg utsette. Eigenkapital reduserer risikoen til låntakaren for å ha gjeld som står att etter sal av bustaden. At låntakarane har eigenkapital reduserer òg risikoen for tap for finansinstitusjonane. Den prisauken som har vore på bustader, har gjeve raskt vekst i eigenkapitalen for dei som allereie eig bustad.

Lån som ikkje er sikra ved registrert panterett, som bustad, kan òg gjere bustadsituasjonen meir utsett. Omfanget av usikra lån er relativt lite i Noreg. Om lag to pst. av den samla gjelda til hushalda er forbrukslån. Desse kan likevel utgjere ein betydeleg risiko for einskildpersonar. Tapa på forbrukslån ligg generelt høgare enn andre lån til personkundar. Å ha slike lån kan gjere ein meir økonomisk sårbar, særleg om ein har låg inntekt og høg gjeldsgrad. Sjølv om usikra lån ikkje er gjeve med pant i bustaden, kan ein kreditor få slikt pant når kravet skal drivast inn. På grunnlag av eit slikt tvangspant vil namsmannen sørgje for både tvangssal og utkasting. Slik kan også usikra gjeld bli eit trugsmål mot bustaden.

Regjeringa arbeider med å sjå på høva til å registrere kreditt som ikkje er sikra ved registrert panterett, slik at låneinstitusjonane får betre grunnlag for kredittvurderinga si. Slik gjeld er ikkje å finne i noko register i dag. Dette gjer det mogleg for hushalda å ta opp meir gjeld enn det økonomien kan bere, utan at finansinstitusjonane veit om det. Eit forslag om å etablere ei registerordning for slik gjeld er sendt på høyring, og regjeringa vil vurdere saka på bakgrunn av høyringsinnspela.

Det er ei viktig oppgåve for styresmaktene å overvake utviklinga i kredittmarknaden og sjå kva for konsekvensar utviklinga får. Det gjeld den finansielle stabiliteten, risikoen for aktørane, utviklinga på leigemarknaden og dei fordelingspolitiske effektane.

Styresmaktene legg ned eit omfattande arbeid for å tryggje den finansielle og økonomiske stabiliteten. Det kan likevel vere behov for auka kunnskap om kva situasjonar som er særleg risikofylte, og kva for tiltak som er effektive for å motverke at personar hamnar i risikoutsette situasjonar. Dette kan vere når personar får gjeld som er mange gonger inntekta eller høgare enn verdien på bustaden, eller om den usikra gjelda blir uforsvarleg høg. Det er vidare viktig å følgje med på utilsikta sosiale effektar av utviklinga i kredittmarknaden.

5.1.3 Rettslege rammer for eigarseksjonssameige og burettslag

Mange førstegongsetablerarar på bustadmarknaden kjøper bustad i eit burettslag eller eit eigarseksjonssameige. Rettslege rammer for desse eigarformene gjev tryggleik for bustadeigarar.

Det er mange likskapar mellom burettslag og eigarseksjonssameige, men òg nokre skilnader. Seksjonseigarar eig bustaden saman med andre. Eigaren har full råderett over sin eigen seksjon, men bruken må ikkje vere til skade for andre bebuarar. Eigarseksjonslova har reglar som skal førebyggje konfliktar mellom sameigarane, slik som reglar om vedlikehald og fordeling av fellesutgifter. Lova regulerer eige- og buforholda til om lag 360 000 husstandar.

Det finst ikkje eigne organisasjonar som tek vare på sameigarane sine interesser på same måte som innanfor bustadsamvirket. Det er derfor avgjerande at departementet ser til at lova fungerer etter intensjonen. Eigarseksjonslova er frå 1997 og fungerer stort sett bra, men på somme område er det avdekt behov for endringar. Til dømes er grensa mellom vedlikehaldsansvaret til bebuarane og sameiget ikkje klart definert, og lova manglar reglar om erstatning ved skade på eigedomen. Det er òg behov for å klargjere forholdet mellom kva som må vere fellesareal og kva som kan inngå som part av ein seksjon. Denne problemstillinga er særleg aktuell for parkerings- og garasjeplassar. Departementet vil setje ned eit offentleg utval med sikte på å revidere eigarseksjonslova.

Burettslagslova byggjer på brukareigeprinsippet. Burettslagsbustader kan normalt ikkje leigast ut over lengre tid. Det kan gje meir stabilitet i bumiljøet. Samstundes reduserer det høvet til å nytte burettslagsbustader som utleigebustader. Burettslag kan ta opp pantelån gjennom fellesgjeld, både til oppføring og utbetring. Fellesgjeld kan vere ei gunstig form for finansiering.

I 2010 blei fleire føresegner i burettslagslova og andre lover endra, og dette har styrkt tryggleiken ved desse bustadene. I bustadoppføringslova og avhendingslova blei det innført krav som skal sikre at kjøparar får opplysningar om totalprisen for bustaden. Dette inkluderer den delen av fellesgjelda som høyrer til bustaden, sånn at det ikkje skal kome uventa kostnader til nedbetaling av fellesgjeld. Det blei òg forbode å stifte nye burettslag der meir enn 75 pst. av finansieringa er fellesgjeld. Høg fellesgjeld kan gjere det lettare for personar med lite eigenkapital å kjøpe bustad. Ordninga førte samstundes til at nokre lét seg lokke til å kjøpe bustader til det som såg ut til å vere ein låg pris, fordi den reelle gjeldsbøra blei underkommunisert. Dette leia til at somme fekk problem med å betale gjelda si.

Regjeringa vil

• styrkje bruken av undervisningsopplegg som gjeld privatøkonomi

• auke kunnskapen om særleg risikoutsette gjeldssituasjonar for bustadeigarar, og tiltak for å motverke dette

• setje ned eit offentleg utval med sikte på å gå igjennom eigarseksjonslova

5.2 Hjelp til bustadeige

Kommunane må vurdere korleis dei kan hjelpe folk som treng det, til å skaffe seg ein god og trygg bustad. Ulike former for hjelp til bustadeige kan vere ynskjelege for den einskilde, gje effektiv bruk av knappe offentlege midlar og vere god fordelingspolitikk. Til dømes kan oppfølging av utsette låntakarar og tilskot til etablering vere meir effektivt på lang sikt enn å dekkje husleigeutgifter gjennom sosialhjelp. Hjelp til bustadeige kan vere hjelp til sjølvhjelp, gjennom ein tryggare busituasjon og økonomisk sjølvstende. Feil bruk av ordningar som skal hjelpe folk til bustadeige kan skape eit økonomisk uføre, med høg gjeld og fare for å miste bustaden. Det er derfor viktig at hjelpa treffer rett.

Små marginar kan avgjere om ein klarer å kjøpe bustad, om ein kan spare nok til å kunne kjøpe ein bustad i framtida, eller om ein kan halde på den bustaden ein har. Mange leigarar med låge inntekter har økonomi til å både kjøpe og halde på ein bustad. Om lag 20 pst. av leigarane som mottek bustøtte har truleg økonomi til å kjøpe og halde på ein eigd bustad ved ei kalkulasjonsrente på sju pst. Ved ei kalkulasjonsrente på fire pst. har over 30 pst. av leigarane med bustøtte truleg økonomi til å bli bustadeigarar.7

Det er ulike grunnar til at leigarar ikkje kjøper seg bustad. Det kan vere fordi dei ikkje ynskjer å kjøpe, til dømes fordi dei ynskjer ein fleksibel busituasjon. Dei fleste har likevel eit ynskje om å eige ein bustad i løpet av livet. Godt over 90 pst. av dei som leiger, ynskjer å kjøpe bustad på sikt.8 Leigarar kan òg møte ulike hinder som gjer at dei ikkje kan kjøpe bustad. Personar som har vanskar med å disponere økonomien kan få betalingsmerknader, noko som kan gjere at dei ikkje får tilgang på bustadlån. For andre kan prosessen rundt eit bustadkjøp vere vanskeleg å handtere. Livskriser eller vanskar med å disponere pengar kan gjere at folk får problem med å halde på bustaden for kortare eller lengre periodar.

Kommunane og staten kan medverke til at personar med langvarige bustadproblem kan skaffe seg og halde på ein bustad. Startlånet og tilskota til etablering og tilpassing har dette som føremål.

Kommunane kan hjelpe fleire til å eige bustad. Dette føreset at kommunane har kapasitet til å gje individuell rettleiing og oppfølging, og at dei har kompetanse på låneforvaltning og privatøkonomi. Men dette kostar pengar, og endringar av tenesteapparatet kan ta tid. Å utvikle eigarstrategiar må vere eit langsiktig arbeid og gå føre seg i takt med utviklinga av den kommunale kapasiteten og kompetansen. Dersom folk blir hjelpte på ein god måte til å kjøpe bustad, kan det samstundes spare kommunane for kostnader i framtida.

5.2.1 Startlånet skal medverke til stabile buforhold

Regjeringa vil at startlån skal vere eit behovsprøvd lån for dei som har langvarige problem med å finansiere kjøp av bustad. Det kan anten vere fordi dei får avslag på lån i private kredittinstitusjonar, eller fordi dei får tilbod om lån med høg rente. Startlånet gjev same rente til alle, og renta er normalt lågare enn marknadsrenta. Det gjer at også personar med låg inntekt kan få bustadlån. Ordninga fyller ei viktig rolle ved å supplere den private kredittmarknaden. Startlånet skal vere eit lån for dei som kan betale for det. Ordninga passar ikkje for alle, men for dei det gjeld, kan det vere avgjerande for å kome inn i eigemarknaden. Kommunane tildeler startlånet med lånemidlar frå Husbanken.

Sidan startlånet blei etablert, har talet på lån auka. Det har også vore ei utvikling mot høgare inntekter blant mottakarane, høgare prisar på bustadene dei kjøper, og meir samfinansiering med private kredittinstutisjonar. Talet på nye startlån gjekk ned frå 2005 til 2007, men har auka i åra etter. I 2007 blei det tildelt 5400 nye startlån, medan det var 12 500 nye lån i 2012. Den gjennomsnittlege kjøpesummen for bustadene steig frå 840 000 kroner i 2005 til 1 415 000 kroner i 2012.

Dersom startlånet finansierer den mest risikoutsette delen av lånebehovet kan bankane vere meir villige til å gje lån, og til gunstigare vilkår. Samfinansiering gjer at låntakarane etablerer eit kundeforhold i ein bank, og at bankar og kommunar kan dra nytte av kompetansen til kvarandre. I saker der låntakaren har lån med pant i bustaden gjennom både startlån og banklån, har banklånet normalt førsteprioritet. Prioriteten kan tilseie at bankane i samfinansieringssaker kan finne det forsvarleg (og lønsamt) å gje lån sjølv om dei samla låna med pant i bustaden utgjer meir enn 85 pst. av verdien til bustaden. Retningslinjene til Finanstilsynet er ikkje til hinder for dette så lenge ei konkret forsvarlegvurdering gjer det mogleg. Retningslinjene har no verka ei stund. Departementet vil på den bakgrunnen undersøkje nærare om praksisen for tildeling av startlån har endra seg etter innstramminga i retningslinjene.

Startlånet er etablert og godt kjent i mange kommunar. Korleis ordninga blir praktisert varierer mellom kommunane.9 Ordninga skal vere fleksibel for kommunane, slik at dei skal kunne tilpasse bruken til dei lokale utfordringane. Det er til dømes ulike finansieringsutfordringar i byar med høge bustadprisar og i distriktsområde med låg panteverdi.

Regjeringa vil sjå på korleis ein betre kan sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla for ordninga. Det gjeld både gode rutinar for tildeling av startlån og for oppfølging. I dette arbeidet vil kommunane bli involverte.

Eit hovudføremål med ordninga skal vere å motverke at personar over lang tid har problem med å skaffe seg ein eigna bustad på grunn av finansieringsvanskar. Dette kan til dømes vere personar med varig uføretrygd, familiar som har høge husleiger og lite høve til å spare opp eigenkapital, eller unge som av andre grunnar har langvarige finansieringsproblem. Omsynet til bustabilitet for barn og integrering er viktig. Leigemarknaden er i dag ikkje dimensjonert for at store grupper skal vere varige leigarar. Til dømes kan det vere vanskeleg å finne leigebustader som sikrar bustabilitet og gode buforhold for barn. Startlånet kan òg medverke til å frigjere kommunale bustader til dei som treng det mest.

Startlånet skal vere eit supplement til den private kredittmarknaden og korrigere for uheldige bustadsosiale effektar. Dersom styresmaktene ut frå omsynet til den finansielle stabiliteten set i verk tiltak for å dempe gjeldsveksten hjå hushalda, kan startlånet motverke at dei mest vanskelegstilte blir urimeleg sterkt råka av innstrammingane.

Samstundes er tiltaka for å redusere gjeldsveksten og motivere unge til å spare viktige, ikkje minst av omsyn til den finansielle stabiliteten. Det gjer det naudsynt å vege dei bustadsosiale gevinstane opp mot omsynet til den økonomiske utviklinga i samfunnet. Det bustadsosiale omsynet veg tyngre for varig vanskelegstilte enn for unge lånsøkjarar som har vanskar med å få eigenkapital, men som har gode inntektsutsikter. For mange vil det berre vere eit spørsmål om nokre få år innan dei kan få lån i ein privat bank til å etablere seg. Starlånet skal derfor rettast meir mot dei med langvarige bustad- og finansieringsproblem. Denne prioriteringa skal kome tydelegare fram i regelverket for startlånsordninga.

Ulike lånevilkår for ulike situasjonar

Skal vanskelegstilte kunne kjøpe og halde på ein bustad er det viktig med individuell vurdering og lånevilkår som er tilpassa låntakaren. I mange kommunar er det rom for meir individuelt tilpassa lånevilkår. Husbanken skal auke kompetansen i kommunane om korleis dei kan nytte ulike lånevilkår tilpassa ulike situasjonar. Fastrenteavtalar, tilpassa nedbetalingstid og avdragsfrie periodar er nokre av tiltaka kommunane kan nytte der dette er føremålstenleg.

Mange leigarar har låg, men stabil inntekt og ein stabil livssituasjon. Stabilitet i inntekt og livssituasjon gjev lågare risiko ved bustadeige enn situasjonar med usikre framtidsutsikter. Andre kan ha låg inntekt og liten eigenkapital, men ha gode utsikter til ein betra økonomisk situasjon. Dei kan ha gode sjansar til å klare seg i eigemarknaden, men har ikkje hatt høve til å byggje opp eigenkapital.

Betaling av avdrag på bustadgjeld er ei form for sparing. Avdraga kan for personar med låg inntekt gå utover dei midlane dei treng til livsopphald. Dersom bustadlånet er lite og risikoen låg, kan det vere ynskjeleg å redusere nedbetalinga og i staden prioritere midlar til livsopphald.

Startlån kan vere eit verkemiddel for å handtere uventa økonomiske utgifter. Det kan vere stor skilnad på høva til å bere uventa økonomiske utgifter for personar med låge inntekter, dersom låntakaren kan refinansiere eit startlån framfor å ta opp eit forbrukslån.10

Bustadutvalet (NOU 2011: 15) rådde til ein meir fleksibel bruk av startlånet, gjennom mellom anna utvida nedbetalingstid. Dette blei støtta av mange av høyringsinstansane. Fleire av høyringsinstansane peika samstundes på at fleksibel bruk av startlånet må sjåast i samanheng med at kommunane har kapasitet og kompetanse til å gje rettleiing og tett oppfølging.

Rundt 30 pst. av kommunane lèt alle låntakarar få flytande rente på lånet.11 Bustadutvalet peika på at sjølv om fastrente ofte er dyrare enn flytande rente, kan lån med fastrente vere ei rimelegare løysing enn å leige bustad. Kombinasjonen av høge bustadprisar og låge renter gjer fastrente meir tenleg. Ved flytande rente må bankane ta høgde for at låntakaren skal klare ein renteauke. Er renta relativt låg og bindingstida lang nok kan resultatet vere at nokon kan få lån til fastrente, men ikkje til flytande rente.

Ei utfordring med fastrente er at dersom låntakaren må selje bustaden når renta har gått ned, må ho eller han betale differansen mellom den nye og den opphavlege renta (overkurs). Dersom låntakaren får med seg lånet vidare ved flytting, kan ein i mange situasjonar unngå overkurs. Låntakaren kan likevel kome i ein situasjon med overkurs dersom ho eller han må betale tilbake lån for å kjøpe ein billigare bustad eller må flytte til ein annan kommune. Kommunane kan velje å ikkje krevje inn betaling for overkurs frå starlånskundar, til dømes dersom det er naudsynt for å sikre ein god busituasjon for husstandar med svak økonomi. Dersom kommunane vel å ikkje krevje inn betaling for overkurs betyr det at dei sjølve må ta tapa, då dei må betale tilbake overkurs til Husbanken.

Gjennom individuelt tilpassa nedbetalingstid og avdragsfridom kan kommunane avvege omsyn som risiko og betalingsevne ved kvart lån. Bruk av maksimal nedbetalingstid og avdragsfridom bør primært vere verkemiddel som blir brukt som buffer dersom låntakaren får betalingsproblem. Rundt 60 pst. av kommunane har lik nedbetalingstid for dei fleste låna, medan 40 pst. vurderer nedbetalingstida for det einskilde lånet.12 Rundt 20 pst. av kommunane opnar ikkje for avdragsfridom, medan 20 pst. gjev avdragsfridom til dei fleste som ynskjer det.13

Lang nedbetalingstid på startlånet gjer at fleire med låge inntekter kan få lån, ettersom dei månadlege kostnadene blir lågare. Det kan redusere behovet for tilskot til etablering, slik at fleire kan dra nytte av denne ordninga. Gjennom lang nedbetalingstid varer samstundes risikoen for låntakaren i fleire år, og det gjev større fare for å måtte betale høg rente i fleire år. I tillegg har låntakaren mindre rom for å utvide nedbetalingstida dersom ho eller han får betalingsproblem seinare. Lang nedbetalingstid gjev òg høgare samla kostnader, samanlikna med kortare nedbetalingstid. Det kan likevel gje lågare samla kostnader enn å leige over lang tid.

Lang nedbetalingstid har fellestrekk med modellar for delt eigarskap, ved at låntakaren har tryggleiken ved å eige bustaden sjølv om ho eller han ikkje har økonomi til å betale for bustaden på vanlege vilkår. Delt eigarskap vil seie at bebuaren eig bustaden saman med ein institusjon.

Startlånet har i dag ei maksimal nedbetalingstid på 30 år. Bustadutvalet tilrådde å opne for tildeling av startlån på 50 år for særleg vanskelegstilte på bustadmarknaden. Det var 18 høyringsinstansar som støtta framlegget, medan to gjekk imot. I alt 28 høyringsinstansar støtta generelt framlegga om å gjere lånevilkåra meir fleksible. Dei fleste peika på at dette gjev auka risiko for låntakaren, og at eit slikt tiltak berre bør nyttast i særlege tilfelle.

Regjeringa meiner at ei nedbetalingstid på 50 år normalt ikkje er tilrådeleg. Det gjev høgare samla kostnader og høgare risiko. I særlege tilfelle, der låntakaren har ei særleg stabil inntekt og ein særleg stabil livssituasjon, og der alternativet er ein dyr og ueigna leigebustad, kan nedbetalingstid på 50 år vere eit eigna verkemiddel. Det kan til dømes vere eigna for unge uføre. Det kan òg vere tilrådeleg som tiltak for låntakarar som får betalingsproblem. Regjeringa vil derfor opne for at startlån kan tildelast med ei nedbetalingstid på 50 år i særlege tilfelle, og vil lage retningslinjer for når dette kan vere aktuelt.

Oppfølging av startlånskundar med økonomiske vanskar

Mange kommunar strekkjer seg langt i å hjelpe startlånskundar som har økonomiske vanskar, men det er skilnader i kor tett oppfølging dei gjev.14 Nesten 40 pst. av kommunane har rutinar for å ta kontakt med låntakaren etter uregelmessig betaling. Om lag 25 pst. av kommunane tek kontakt ved varsel om inkasso, medan andre først tek kontakt ved trugsmål om tvangssal.15 Husbanken skal jobbe saman med kommunane for å gjere retningslinjene og rutinane meir like over heile landet og tydeleggjere risikoprofilen til startlånet. Dette gjeld mellom anna dei rutinane kommunane har for å kome tidleg i dialog med startlånskundar som har betalingsproblem, og kompetansen til dei kommunale handsamarane som arbeider med startlån.

Med tett oppfølging av startlånsmottakarane er det mogleg å oppdage betalingsvanskar tidleg. Kommunane vil tene på å etablere rutinar for korleis dei raskt kan få vite om, og kome i kontakt med, låntakarar med betalingsproblem. Det kan til dømes lagast avtalar mellom kommunen og låntakaren der kommunen eller NAV-kontoret blir varsla ved betalingsproblem. Kommunane har fleire verkemiddel for å følgje opp låntakarar med økonomiske vanskar, jamfør avsnitt 5.2.4.

Kommunane kan vurdere å slette startlånsgjeld i særskilde situasjonar. Sletting av gjeld kan vere eit verkemiddel både når låntakaren står i fare for å miste bustaden og når låntakaren må selje bustaden med tap. I sistnemnde tilfelle blir restgjelda verande som ei fordring på låntakaren. Kommunane kan krevje inn resten av tapa seinare. Kommunane har ulik praksis med å drive inn restgjeld frå låntakarar. Dersom gjeldsslettinga er ein del av ei rettsleg gjeldsordning, gjeld reglane om tapsdeling med staten, og kommunen kan nytte oppbygde tapsfond. Elles må kommunane betale tilbake det sletta lånet til staten.

Bustadutvalet gjorde framlegg om utvida bruk av tapsfondet til å dekkje kommunale tap ved sletting av startlånsgjeld. Sletting av startlånsgjeld utanfor ei rettsleg gjeldsordning er basert på vurderingar om situasjonen til det einskilde hushaldet. Kommunane må gjere desse vurderingane, og bør ta det økonomiske ansvaret.

Kommunane kan òg bruke tilskot til utleigebustader til å kjøpe bustaden til personar som opplever eit uynskt bustadsal. Dette kan til dømes vere aktuelt dersom kommunen ynskjer å hindre at barnefamiliar må flytte. Det er opp til kommunen å avgjere om tilskotet skal brukast på denne måten, og opp til Husbanken å prioritere tilskot. Dersom kommunane gjennomfører slike kjøp, kan prosessane bli evaluerte, slik at kunnskapen om kva som er ein god praksis kan betrast.

Tapsmodell for startlånet

Risikoen for tap på startlånet er delt mellom kommunen og staten. Kommunen har ansvaret for dei første 25 prosentane av restgjelda på tapstidspunktet, medan staten har ansvaret for resten, altså 75 pst. Kommunal- og regionaldepartementet har gjennomført ei treårig forsøksordning med endra tapsdelingsmodell i 15 utvalde kommunar. Forsøksmodellen gjekk ut på at staten og kommunen skulle dele dei realiserte tapa likt frå første krone. Det vil seie ei deling på 50 pst. for staten og 50 pst. for kommunen.

Forsøksordninga har gjeve auka bruk av startlånet i forsøkskommunane.16 Det er samstundes usikkert kva som er grunnlaget for auken. Forsøksordninga kan i seg sjølv ha gjeve auka merksemd om bruken av startlånet. I denne perioden har det òg vore ein generell auke i bruken av startlån. Det ser ikkje ut til at ein endra tapsmodell vil gje ei klart betre startlånsordning. Samstundes kan endringa kome til å krevje meir administrasjon. Ordninga med 25/75 pst. deling av tap sikrar kommunane mot store tap. Dei små tapa må dei handtere sjølve. Dette gjev insentiv for kommunane til å følgje opp låntakarar som får vanskar, og mindre administrasjon enn ei ordning der alle tapa blir delte likt mellom kommune og stat. Departementet rår derfor ikkje til å vidareføre forsøksordninga eller endre tapsmodellen. Kommunane har over tid bygd opp tapsfond frå tilskotsmidlar frå staten, og samla sett er ordninga for tapsdeling i dag god.

5.2.2 Tilskot til etablering er hjelp til sjølvhjelp

Tilskot til etablering er forvalta av Husbanken, og blir fordelt til kommunane. Kommunane tildeler tilskot til einskildpersonar til kjøp av ny eller brukt bustad. Dei seinare åra har tilskotet vore på om lag 400 mill. kroner årleg. For kjøp av brukt bustad er tilskota i gjennomsnitt på om lag 300 000 kroner, noko som inneber om lag 20 pst. av kostnadene.

Ordninga er strengt økonomisk behovsprøvd og blir ofte nytta saman med startlån. Kommunane meiner at ordninga treffer målgruppa rimeleg godt, og at mange av dei som får hjelp med tilskot til etablering, klarer seg godt i eigarmarknaden. Nesten 80 pst. av kommunane meiner at etableringstilskotet treffer dei som har størst behov for støtte.17

Samstundes finst det personar med stort behov for hjelp som ikkje blir prioriterte til ordninga. Om lag to av fem kommunar meiner det er grupper som fell utanfor ordninga, som burde vore prioriterte. Blant dei som ikkje blir prioriterte, er det ofte husstandar med særs låge inntekter eller låge, tidsavgrensa trygdeytingar. Somme gjer ikkje bruk av innvilga tilskot, truleg fordi dei ikkje finn ein eigna bustad til ein pris dei kan betale. Det er òg mange kommunar som ikkje har midlar til vidaretildeling av etableringstilskot. Dette gjeld særleg mindre kommunar. Alle kommunar med meir enn 50 000 innbyggjarar hadde tilskotsmidlar, medan om lag 30 pst. av kommunane med mindre enn 3000 innbyggjarar hadde tilskotsmidlar.18

Tilskot til etablering gjev eigenkapital, reduserer gjeldsbøra og gjer mottakaren mindre risikoutsett i eigemarknaden. Tilskotet kan gjere folk sjølvhjelpne på bustadmarknaden og gje dei meir stabile buforhold. Sidan skattlegginga av eigde bustader er gunstig, kan det òg gje betra økonomi på lengre sikt. Tilskot til etablering vil truleg ofte løne seg meir for det offentlege enn langvarig hjelp til å dekkje husleigekostnader, bistand ved ustabile leigeforhold og anna.

Tilskot til etablering er også eit verkemiddel for å etablere bustadprosjekt der leigarar i kommunalt disponerte bustader kan kjøpe bustaden. I mange kommunar kan det vere ein føresetnad for slike leige-til-eige modellar at ein har tilgjengelege tilskotsmidlar til etablering.

Bustadutvalet gjorde framlegg om at kommunane skulle kunne gje etableringstilskotet som eit rente- og avdragsfritt lån. Det inneber at tilskotet ikkje blir nedskrive, men at kommunane etter ein periode kan vurdere på nytt om låntakaren kan betale renter og avdrag. Føremålet var å gjere det mogleg for kommunane å byggje opp tilskotsfond, for å kunne nytte midlane fleire gonger.

Etableringstilskotet skal primært gå til varig vanskelegstilte, det vil seie folk som ikkje er venta å få ein høg inntektsvekst. Det er derfor lite truleg at dei raskt kan betale tilbake lånet. Inflasjon vil over tid kunne redusere realverdien av tilskota betydeleg. Av den grunn kjem truleg ikkje rente- og avdragsfrie lån til å gje resirkulering av midlar i særleg grad. Dersom midlane skal resirkulerast, inneber det at kommunane etter ei tid må gjere ei ny behovsprøving av mottakarane, og det vil føre til meir administrasjon. Det kan óg gje ein utrygg situasjon for sårbare personar og kan redusere insentiva til å ta arbeid.

Rente- og avdragsfrie lån inneber subsidiar, fordi slike lån også er rentestøtte. Dette er ei meir administrativt krevjande og mindre synleg form for subsidiar enn direkte tilskot. Det vil òg binde midlar over budsjetta i lang tid. Regjeringa rår derfor ikkje til å gjere tilskotet om til rente- og avdragsfrie lån. Lang nedbetalingstid på startlån kan sikre nokre av dei same omsyna som eit rente- og avdragsfritt lån. Det gjer at bustadfinansieringa til låntakaren har ein lågare prosentdel subsidiar og høgare prosentdel lån. På den måten kan tilskotsmidlane hjelpe fleire.

Tilskotsmottakaren skal betale tilbake etableringstilskotet ved flytting. Tilskotet blir nedskrive over ein periode på 20 år. Det kan gjere at den einskilde ser seg tent med å bu lenge i bustaden for å ikkje miste tilskotet. På den andre sida kan det vere lettare for ein person med eit heilt eller delvis avskrive tilskot, å skaffe seg ein større bustad. Når kommunane vurderer lang nedbetalingtid opp mot tilskot til etablering, kan den einskilde sitt framtidige behov for ein større bustad vere noko det blir teke omsyn til.

5.2.3 Frå leige til eige

Kommunale bustader er eit knapt gode mange stader. Mange kommunar arbeider med å hjelpe kommunale leigarar til å finne ein ny bustad. Fleire kommunar tek kontakt med leigarane, informerer dei om høvet til å kjøpe bustad og gjev praktisk hjelp til bustadkjøp.

Å gje leigarane høve til å kjøpe den kommunale bustaden dei bur i, kan vere ei god løysing. Andre gonger passar det best å kjøpe ein annan bustad.

Kommunane kan ha mykje å hente på å ha eit langsiktig perspektiv på eigaretablering allereie i ein tidleg fase, både når dei skaffar nye bustader, og når dei er i kontakt med leigarar og bustadsøkjarar. Dersom dei skaffar kommunale bustader som er integrerte i den ordinære bustadmassen, kan det vere lettare for den som bur der å bli del av eit lokalt fellesskap, og det kan vere lettare for kommunen å selje bustaden til leigaren.

Leige-til-eige inneber at leigaren får rett til å kjøpe bustaden på eit seinare tidspunkt. Det kan vere både økonomiske og praktiske årsaker til at kommunen og leigaren ynskjer å gjere ein slik avtale. Ein slik opsjonsavtale er likevel ikkje ein naudsynt føresetnad for at leigaren kan kjøpe bustaden ho eller han bur i.

Årsaker til at partane ynskjer ein slik avtale, kan vere:

• at dei inneber ei leasingordning, slik at delar av husleiga blir avrekna og trekte ifrå ved seinare bustadkjøp.

• at dei fungerar som motivasjon for leigarane.

Husbanken skal samle kunnskap om juridiske og administrative utfordringar og løysingar ved leige-til-eige-modellar, og bør spreie kompetanse mellom kommunane.

Ved sal av kommunale bustader til leigarar kan kommunane reinvestere salsinntekta i nye bustader. Eventuelle tilskot til utleigebustader som er bundne opp i bustaden må òg investerast i ny utleigebustad, eller betalast attende til Husbanken. Utleigetilskotet skal gå til ein ny utleigebustad og ikkje til eigaretablering. Dei to tilskotsordningane, etableringstilskot og utleigetilskot, har ulike føremål.

5.2.4 Oppfølging av bustadeigarar med økonomiske vanskar

Oppfølging av bustadeigarar med økonomiske vanskar kan tryggje dei som allereie har lån, og også gjere at fleire får høve til å eige bustad. Det kan dempe risikoen for å få alvorlege gjeldsproblem og å miste bustaden.

Til grunn for dette arbeidet ligg dei offentlege inntektssikringsordningane (dagpengar, pensjon med vidare). Desse ordningane har som føremål å erstatte delar av inntekta for personar som av ulike grunnar ikkje er i arbeid, og dette medverkar samstundes til at folk har råd til å skaffe seg og halde på ein bustad. Den statlege bustøtteordninga medverkar òg til at folk kan skaffe seg ein bustad, og halde på bustaden ved tap av inntekt eller auka buugifter. Desse ordningane er viktige for ein robust bustadmarknad.

I særlege tilfelle kan det vere aktuelt for kommunane å nytte supplerande økonomiske støtteordningar som etableringstilskot eller sosialhjelp for å hjelpe låntakaren med å få orden på økonomien. Tiltak for å hjelpe låntakarar med økonomiske problem må vere baserte på individuelle vurderingar i kommunane. Låntakarane må ikkje miste motivasjonen til å ta ansvaret for sin eigen økonomi, samstundes som oppfølging og støtte til sårbare låntakarar kan vere ei effektiv form for hjelp i ein del tilfelle.

Ei viktig årsak til at folk ikkje betaler på lån, er at dei har problem med å disponere pengar.19 Skal ein førebyggje risiko ved bustadeige, står det derfor heilt sentralt å gje økonomisk rettleiing og råd om handtering av gjeld, jamfør 5.4. Tiltak mot usikra gjeld er òg viktig for å redusere risikoen for sårbare låntakarar, jamfør 5.1.

Personar med gjeldsproblem kan forhandle med kreditorane om betalingsutsetjing eller sletting av gjeld. Personar som er varig ute av stand til å betale gjelda si, kan søkje om gjeldsordning dersom dei først har prøvd å forhandle på eiga hand eller saman med kommunen. Kommunane skal hjelpe dei som har gjeldsproblem, jf. lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen og gjeldsordningslova. Der det er alvorlege gjeldsproblem, må NAV-kontoret orientere om gjeldsordning etter gjeldsordningslova og eventuelt hjelpe til med å fremje ei sak om gjeldsordning for namsmannen.

Kommunane går òg inn i forhandlingar på vegner av låntakarar i utanrettslege gjeldsordningar. Kommunane sitt arbeid med utanrettslege gjeldsordningar er ikkje avgrensa av dei vilkåra eller reglane som følgjer av gjeldsordningslova. Kommunane kan då i større grad velje alternative løysingar som er meir tilpassa situasjonen til den einskilde.

Regjeringa meiner at gjeldsordningslova og dei økonomiske støtteordningane er gode verkemiddel for å handtere gjeldsproblem. Regjeringa vil samstundes auke kunnskapen om kor god beredskapen er, ved å sjå på korleis verkemidla samla sett kan hindre tvangssal ved økonomiske nedgangstider. Det vil kunne vere med på å gjere dei ulike offentlege instansane meir medvetne på korleis dei skal handtere ein situasjon med auka risiko for tvangssal.

Regjeringa vil

• sjå på korleis ein betre kan sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla for ordninga

• at Husbanken skal medverke til at kommunane får auka kompetanse om vilkår på startlån tilpassa låntakaren

• opne for at startlån kan tildelast med ei løpetid på 50 år i særskilde tilfelle

• tryggje startlånsordninga ved å lage tydelegare reglar og rutinar for oppfølging av kundar med betalingsproblem og ved å styrkje kompetansen til kommunale sakshandsamarar

• medverke til at fleire innanfor målgruppa får tilskot til etablering

• at Husbanken skal samle erfaringar om leige-til-eige-modeller og spreie kompetanse mellom kommunane

5.3 Trygge leigeforhold og gode utleigetilbod

Mange etterspør leigebustader for kortare periodar av livet, til dømes i studietida, ved samlivsbrot eller ved kortare arbeidsopphald. Å leige gjev fleksibilitet i livs- og busituasjonen, og kan gje lågare økonomisk risiko enn bustadeige. Ved aukande renter og fallande bustadprisar kan leigarar vere mindre utsette for å kome i eit økonomisk uføre enn eigarar med høg gjeld. Ein god leigemarknad er også viktig for mobiliteten i arbeidsmarknaden og for å leggje til rette for arbeidsinnvandrarar.

Etterspurnaden etter leigde bustader kan endre seg raskt. Endringar i flyttemønster, arbeidsinnvandring og bustadrente kan påverke etterspurnaden etter leigde bustader.

Mange utleigeeiningar er ein del av bustaden eigaren bur i, eller dei er ekstrabustader som gjev ei biinntekt til eigaren. Bustadutvalet (NOU 2011: 15) meinte at småutleigarar lettare trekkjer bustadene inn og ut av marknaden avhengig av rammevilkåra. Dette gjev ein fleksibel leigemarknad. Det inneber samstundes at eigarane òg kan trekkje bustadene raskt ut av marknaden dersom det blir for høge krav til bustadene, kontraktane eller anna. Det gjer det utfordrande å balansere regelverket for leigemarknaden.

Bustadutvalet skilde mellom profesjonelle utleigarar og småutleigarar som ikkje lever av utleigeverksemda. Profesjonelle utleigarar er eit omgrep som kan ha ulike tydingar, men éi mogleg tolking er at det er utleige som næringsverksemd. I inntektsskatten er det skilt mellom kapitalinntekt som del av næringsverksemd og kapitalinntekt frå passiv kapitalforvaltning. Omfanget av aktiviteten er viktig for grensedraginga. Ei konkret vurdering avgjer om utleige av bustader er verksemd eller ikkje, men ut frå likningspraksis kan ein som eit utgangspunkt gå ut frå at det er verksemd å leige ut fem eller fleire einingar.

Ved å gjere det attraktivt å leige ut kan det kome fleire utleigebustader på marknaden. Det vil dempe presset på husleigene, og vil ikkje minst kome dei med låge inntekter til gode. Bygging av nye utleigebustader vil òg dempe presset i marknaden.

Rammene for leigemarknaden må balansere omsynet til gode og stabile buforhold for leigarane mot omsynet til å stimulere eigarar til å leige ut. Generelt sett balanserer reglane desse omsyna godt i dag, men ein del hushald har problem med å skaffe seg ein tilfredsstillande leigebustad. Resultatet kan vere at dei må leite lenge og må betale dyrt for dårlege bustader. Regjeringa meiner at det ikkje er akseptabelt at utleigarar spekulerer i å tilby dårlege leigeforhold til dei som ikkje får tak i noko anna.

Diskriminering kan vere ei årsak til at personar har problem med å finne seg ein eigna leigebustad. Bustadsøkjarar med ulik etnisk bakgrunn opplever å møte ulike vilkår og ulik grad av problem på eigemarknaden.20 Både høva til å få leigd ein bustad, husleigenivå og kontraktslengde kan variere ulike ytre kjenneteikn ved bustadsøkjarane.21

Regjeringa er særleg oppteken av barnefamiliar og deira buforhold på leigemarknaden. Rundt 25 000 familiar med barn er langtidsleigarar.22 Barna i desse familiane bur store delar av oppveksten i ein leigd bustad. Omsynet til barn skil seg frå omsynet til vaksne. Stabilitet i nærmiljøet og skulekrinsen er ofte viktig for barna, og det gjer det viktig å motverke ufrivillige flyttingar. Barn treng trygge og sunne omgjevnader og plass til å leike og gjere lekser.

Den kommunale bustadmassen er ikkje alltid like godt tilpassa behova i dag. Mellom anna bur mange barnefamiliar trongt.23 Dei gamle trygdebustadene er ofte ikkje eigna for barnefamiliar. Kommunale bustader er òg mange stader samla i visse delar av kommunen. Når mange kommunale bustader er samla i eitt område, kan det hindre sosial inkludering. Manglande tryggleik i nærmiljøet, uro og bråk kan påverke utviklinga til barna.

Støtte og kompetanseheving hjå leigarar, utleigarar, kommunen og institusjonar på leigemarknaden kan gjere det enklare å avdekkje og motverke dårlege leigeforhold. Det offentlege kan også stimulere til gode utleigetilbod gjennom utleige i eigen regi eller gjennom å støtte private aktørar.

Ei utfordring i den private leigemarknaden er at leigarar med dårlege leigeforhold kan vegre seg mot å rapportere om dette fordi dei er redde for å miste bustaden. Kommunane kan vegre seg mot å gå for hardt ut mot lovbrot fordi det kan føre til reduksjon i leigetilbodet. Folk som ikkje kan få tilfredsstillande tilbod i den private leigemarknaden, bør få hjelp til å skaffe seg ein kommunal bustad eller kjøpe sin eigen bustad. Kommunar som kjenner til forholda på leigemarknaden vil enklare kunne hjelpe vanskelegstilte med kommunal bustadtildeling og eigaretablering.

5.3.1 Auka kunnskap hjå leigarar og utleigarar

Det er stilt ei rekkje krav til kvalitet i bustader. Plan- og bygningslova, den byggtekniske forskrifta, brann- og eksplosjonsvernlova og strålevernlova høyrer til det regelverket som regulerer kvaliteten i dei leigde bustadene. Leieboerforeningen i Oslo har sett på reglane og meiner at dersom alle reglane blei følgde, er det vanskeleg å sjå at det skulle vere mange graverande leigeforhold.24

Både manglande kunnskap og medvitne brot på lova kan gje dårlege leigeforhold. Kommunen og andre ansvarlege styresmakter er ofte avhengige av at nokon rapporterer om lovbrot, og det er tidkrevjande å følgje opp rapportar om lovbrot. Betre kunnskap om reglane er viktig for utleigarar som ynskjer å leige ut lovlege bustader. Kunnskap kan òg gjere det enklare for leigarar å rapportere om ulovlege forhold og for styresmaktene å følgje opp.

Det har tidlegare vore avdekt manglande kunnskap om husleigelova blant leigarar og utleigarar. Departementet har utarbeidd ein serie med lettlesne brosjyrar om husleigerettslege tema og vil vurdere ytterlegare tiltak for å auke kunnskapen om reglar som er viktige for leigeforholda.

Informasjon om leigeprisar kan gjere det enklare for leigarar og utleigarar å finne prisnivå på liknande bustader i same buområde. Leigemarknadsundersøkinga (LMU) frå Statistisk sentralbyrå gjev oversikt over leigeprisar for ulike bustader i alle regionane og dei store byane. I dag gjev ikkje undersøkinga høve til å bryte data ned på gjennomsnittleg månadsleige for ulike typar bustader etter mindre geografiske soner. SSB har derfor greia ut høva til å utvide LMU slik at ho gjev betre og meir detaljert informasjon om leigemarknaden. Ei utvida og forbetra LMU vil etter planen bli publisert av SSB i løpet av 2013. Denne vil gje fleire geografiske prissoner i dei største byane.

5.3.2 Kommunal støtte til utsette leigarar

Personar med svak økonomi kan ha problem med å betale depositum for å leige ein bustad. Kommunane kan hjelpe anten ved å gje lån til depositum eller ein kommunal garanti. Ein kommunal garanti vil seie at kommunen kompenserer utleigar ved misleghald. Det har vore ein del skepsis blant utleigarar til om garantiordningane gjev tilstrekkeleg sikring mot misleghald. For å styrkje verkemidla på dette området er det utarbeidd eit nytt standard garantidokument som kommunane kan bruke. Det er behov for å gjere dette dokumentet betre kjent i kommunane.

Kommunal- og regionaldepartementet har vurdert om startlånet kan vere eit eigna verkemiddel for å gje lån til depositum. Trondheim kommune gjennomførte ei prøveordning for slik bruk av startlånet, og Stortinget har òg bede departementet om å vurdere spørsmålet.25 Lån til depositum er utan sikring og må vere skjønsbaserte. Kommunane bør derfor ha eineansvar for tildeling og risiko ved lån til depositum. Startlånet er eit lån med pant i bustad, som skal medverke til etablering i eigd bustad, og er ikkje eigna som verkemiddel for lån til depositum.

Andre leigarar kan ha behov for rettleiing og oppfølging i praktiske sider ved å bu. Bustadutvalet meinte at kommunal utleigeformidling kunne vere eit effektivt tiltak for personar som slit i leigemarknaden. Utvalet meinte at kommunane kunne gje hjelp til å finne bustad, og gje råd og rettleiing om husleigekontraktar. Mange kommunar jobbar med å støtte utsette leigarar. I samband med kompetansearbeidet til Husbanken kan dei spreie erfaringar mellom kommunane på dette feltet.

5.3.3 Styrking av institusjonane på leigemarknaden

Husleigetvistutvalet

Husleigetvistutvalet (HTU) handsamar tvistar om leige av bustad etter husleigelovene av 1939 og 1999 i Oslo, Akershus, Hordaland, og Sør- og Nord-Trøndelag. Utvalet gjev tilbod om tvisteløysing med kort sakshandsamingstid og låge kostnader. HTU verkar som ein domstol og kan både mekle mellom partane og ta avgjerd i konfliktar.

Både utleigarar og leigarar kan klage saker inn for utvalet. Den som klagar saka inn må betale eit gebyr på 860 kroner (eitt rettsgebyr) for sakshandsaminga. Partane får først tilbod om mekling. Dersom partane blir samde, kan saka avsluttast og partane får tilbod om hjelp til å lage ei avtale. Dersom meklinga ikkje fører fram, vil saka bli avgjort av ein saksleiar saman med to representantar, ein frå utleigarsida og ein frå leigarsida. Eit forlik eller ei avgjerd får verknad som ein rettskraftig dom dersom saka ikkje blir anka til tingretten innan ein frist på ein månad.

I Oslo, Akershus, Hordaland, og Sør- og Nord-Trøndelag er det HTU som er første instans til å handsame tvistar om leige av bustad. I område som ikkje har husleigetvistutval er forliksrådet første instans. HTU gjev også generell rettleiing til publikum innanfor husleigeretten, og har kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim.

Talet på saker i HTU har hatt ein sterk auke. I 2012 var det 1360 saker. Av desse gjaldt 609 Oslo, 220 Akershus, 243 Hordaland, 238 Sør-Trøndelag og 50 Nord-Trøndelag. HTU hadde ei sakshandsamingstid på 15 veker for avgjerder og 11,5 veker for forlik. Det er den samla sakshandsamingstida frå klaga er komen inn, til det er inngått eit forlik eller teke ei avgjerd.

HTU medverkar til tryggare og meir føreseielege busituasjonar og raskare konfliktløysing. Regjeringa ynskjer derfor å utvide HTU til fleire byar og pressområde. Gjennom å skipe gradvis fleire nye kontor blir det hausta nyttige erfaringar, som kan danne grunnlag for den vidare utviklinga.

På nettsida til HTU er det informasjon om korleis leigarar og utleigarar skal gå fram for å unngå konfliktar i husleigeforholdet, få vite om aktuelle informasjonskanalar, prøve ein leigekalkulator og få kjennskap til avgjerder i HTU. I tillegg gjev HTU generell rettleiing i brev, e-postar og telefonar på spørsmål frå publikum frå heile landet.

Leigebuarorganisering

I Noreg er det i dag tre organisasjonar som har som føremål å støtte leigarar. Det er Leieboerforeningen (med kontor i Oslo), Oslo kommunale leieboerorganisasjon og Leieboerforeningen Bergen. Til saman er det i overkant av 5000 medlemmer i dei tre organisasjonane.

Bustadutvalet (NOU 2011: 15) rådde til at leigebuarorganiseringa blir styrkt, og at det offentlege gjev støtte til å opprette ei nasjonal leigebuarforeining. Utvalet meinte at dette er viktig for å betre rettstryggleiken og dei demokratiske prosessane. Det var 22 av høyringsinstansane som meinte at det er behov for ei sterkare leigebuarorganisering.

Det er truleg samansette årsaker til at det er få leigarar som organiserer seg. Dei fleste bur kort tid til leige. Strukturen på leigemarknaden, med mange små utleigarar og få leigebustader samla, kan gjere at færre organiserer seg. Eit motiv for å bli medlem av ein leigebuarorganisasjon er at organisasjonen kan hjelpe leigarar i ein konflikt med utleigaren. Det er samstundes lett å melde seg inn i og ut av organisasjonane, og medlemmer kan melde seg ut etter at dei har fått hjelp i ein konflikt. Konsekvensane av at få organiserer seg, er at leigebuarorganisasjonane har svak økonomi og i mindre grad kan støtte leigarane gjennom både einskildsaker og politiske prosessar.26

Leigebuarorganisasjonar er eit viktig grunnlag for å sikre rettstryggleiken til leigarar og demokratiske prosessar, og departementet vil medverke til å styrkje leigebuarorganiseringa. Husbanken har i 2012 gjeve tilsegn om bustadsosiale kompetansetilskot til leigebuarorganisering på til saman om lag 1,2 mill. kroner. Det er gjeve 1 mill. kroner til drift av Leieboerforeningen i Oslo, og om lag 220 000 kroner til Leieboerforeningen i Bergen. I i tillegg skal i alt 2,5 mill. kroner medverke til å planleggje og gjennomføre ei utvida satsing på nasjonal organisering av leigebuarar. Det skal mellom anna gå til å styrkje posisjonen til leigarar i Midt-Noreg.

Andre organisasjonar

For å nå ut til så mange som råd av dei som slit på leigemarknaden, ynskjer regjeringa å auke kunnskapen i andre organisasjonar om dei rettane og pliktene leigarar har. Gjennom eit kursopplegg kan fleire bli medvitne om den hjelpa leigarar kan trenge og kan ha rett til. Det kan setje dei i stand til å hjelpe i enkle saker og til å skaffe meir juridisk assistanse frå leigebuarforeiningane eller andre når det er naudsynt. Leigebuarforeningane kan slik òg auke si kompetanse på problem som særleg rammer flyktningar i leigemarknaden. Eit mogleg tiltak er òg å omsetje brosjyrane om husleigelova til fleire språk og få fleire organisasjonar med på å spreie dei.

5.3.4 Eit tydeleg og balansert regelverk

Balanse mellom ulike omsyn i husleigelova

Lov om husleieavtaler frå 1999 regulerer avtalar om leige av husrom, både til bustadføremål og andre føremål. Lova skal balansere omsynet til butryggleik for leigaren mot interessene til utleigaren. Det er viktig også for leigaren at interessene til utleigaren blir sikra. Dårlege vilkår for utleigarar kan gjere at færre vil leige ut. Lova skal samstundes ta særleg vare på rettstryggleiken til leigarane. Partane i ein avtale kan som hovudregel ikkje fråvike reglane dersom det er til skade for leigaren. Generelt sett meiner regjeringa at lova balanserer dei ulike omsyna godt, men at lova bør vurderast justert på visse punkt for å auke rettstryggleiken til leigarar.

Husleigelova og kontraktslengda

Etter husleigelova kan leigarar og utleigarar fritt velje mellom tidsbestemte og tidsubestemte leigekontraktar. Ved tidsbestemte leigekontraktar er hovudregelen at minstetida for husleigekontraktar er tre år. Regelen blei innført i 1998, då husleigelova blei revidert. Regelen har fleire unntak som gjer det mogleg å avtale kortare kontraktslengde. Det gjeld utleige av ein del av bustaden når eigaren bur i det same huset, eller utleige av ein bustad der eigaren sjølv skal bruke bustaden etter leigeperioden. Det gjeld òg offentleg disponerte bustader der kommunane har eit visst høve til å la bebuarane prøve ut buforholdet.

Ved handsaminga av Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) Om lov om endringer i husleieloven ynskte fleirtalet i kommunal- og forvaltningskomiteen å få vurdert ei innføring av tidsubestemte leigekontraktar som hovudregel i husleigelova. Også bustadutvalet (NOU 2011: 15) vurderte spørsmålet om å innføre tidsubestemte kontraktar som hovudregel, men rådde ikkje til ei slik endring. Utvalet kom fram til at det er sannsynleg at dei negative konsekvensane blir betydelege. Regjeringa rår ikkje til å innføre tidsubestemte kontraktar som hovudregel. Det ville truleg føre til langt større negative enn positive effektar, ved at utleigarar trekkjer bustadene ut av marknaden.

Innstramming i reglane om kontraktslengde vil samstundes kunne vere eit verkemiddel for å fremje bustabilitet for leigarane. Bustabilitet er ikkje minst viktig for husstandar med barn som bur til leige. Fleire undersøkingar tyder på at ein del barnefamiliar flyttar ofte. Hyppige flyttingar kan ha ulike årsaker, og det kan vere både frivillig og ufrivillig.

Husleigelovutvalet (NOU 1993: 4) rådde til at minstetida for leigekontraktar som hovudregel skulle vere fem år. Kommunal- og regionaldepartementet vil sende på høyring eit slikt framlegg. Ei minstetid på fem år kan gje noko auka bustabilitet, mellom anna gjennom barneåra. Dei to ekstra åra kan bety mykje i einskilde tilfelle, til dømes for å sleppe skulebyte. Å sikre buforhold der det ligg til rette for at barn kan få gode oppvekstvilkår, er eit prioritert område innanfor bustadpolitikken.

Departementet meiner at ei auka minstetid til fem år truleg ikkje fører til at mange utleigarar trekkjer bustadene ut av marknaden. Regelendringane gjeld ikkje for bustader som i dag er unnatekne frå hovudregelen, slik som utleige av del av eigen bustad. Her finn ein truleg dei bustadene der det er størst fare for at eigarane trekkjer bustaden ut av marknaden. Nokre fleire bustader kan bli selde som eigarbustader etter ein slik regelendring. Det vil auke tilgangen på eigde bustader.

Ikkje alle leigarar ynskjer lange kontraktar. Det kan til dømes vere arbeidsinnvandrarar som kjem for ei kortare periode, eller er usikre på kor lenge dei blir. Reglane om minstetid er ikkje til hinder for at leigar og utleigar kan gjere avtalar om at leigaren har rett til å seie opp kontrakten med eit varsel på tre månader. For tidsubestemte kontraktar gjeld òg høvet til å seie opp kontrakten.

Regjeringa går inn for å føre vidare unntaka frå hovudregelen slik dei er i dag, og å halde fast ved ei minstetid på tre år for offentleg disponerte bustader og andre klausulerte bustader for vanskelegstilte. Det vil ofte vere føremålstenleg å ha kortare kontraktar enn fem år i bustader for vanskelegstilte, slik at desse bustadene kan nyttast vidare i det bustadsosiale arbeidet.

Krav til kvalitet

Krav til kvalitet på bustader skal sikre at bustadene har ein byggteknisk standard der det er teke omsyn til viktige forhold som liv, helse og miljø. Reglane gjeld for bustader generelt, og det gjeld ikkje eigne reglar for leigebustader. Bustader eller delar av bustader kan leigast ut utan særskilt godkjenning frå kommunen.

Dersom bustadeigarar skal byggje om eller endre bruk på ein bustad27 må dei følgje dei same krava til kvalitet som nybygg. Byggjereglane i dag meir kompliserte enn dei treng å vere, for folk som ynskjer å etablere utleigeeiningar i eksisterande bygg. For å stimulere til etablering av utleigebustader vil departementet vurdere forenklingar av byggjereglane for utleigeeiningar i eksisterande bygg.

Det kan òg vere vanskeleg for leigarar og utleigarar å få oversikt over krava til kvalitet. Leieboerforeningen har derfor tilrådd å lage ei kopling i husleigelova til dei offentlegrettslege krava til bustader og bygg i mellom anna plan- og bygningslova.28

Ein del offentlegrettslege krav er sette av omsyn til liv og helse. Dette gjeld til dømes krav i brann- og eksplosjonsvernlova. Lov om kommunale helse- og omsorgstenester krev at eigarar sørgjer for at det ikkje er forhold ved eigedomen som kan ha negativ innverknad på helsa. Det kan til dømes vere innemiljø, luftkvalitet og støy.

Ei kopling mellom husleigelova og offentlegrettslege reglar som er sette av omsyn til liv og helse kan auke leigarar og utleigarar si merksemd om kva krav som gjeld. Brot på slike reglar vil alltid vere ein mangel etter husleigelova, men òg brot på andre offentlegrettslege krav kan utgjere ein mangel etter husleigelova.

Departementet vil sende på høyring eit framlegg om ei føresegn i husleigelova som synleggjer at brot på offentlegrettslege krav som er stilte av omsyn til liv og helse alltid skal reknast som mangel etter husleigelova.

5.3.5 Å stimulere til gode private utleigetilbod

Både kommunane og staten kan i dag stimulere til gode private utleigetilbod, men regjeringa meiner det er potensial for både å nytte verkemidla meir og å tilpasse verkemidla betre til dette føremålet.

Ved å leggje til rette for at einskilde eigedomar blir nytta til utleigebustader eller studentbustader, kan kommunane stimulere til langsiktig leige. Dersom kommunane sjølve er grunneigarar, kan dei gjere direkte avtalar om at eigedomar skal nyttast til utleigebustader, studentbustader eller anna gjennom sal eller tomtefeste. Regjeringa vil sjå nærare på korleis tinglyste klausular kan sikre bruken av eigedomane i ein viss periode. Dette gjeld høvet til å tinglyse klausular om at bustader skal kunne brukast som utleigebustader eller studentbustader. Kommunane kan òg indirekte leggje til rette for at einskilde eigedomar blir nytta til utleigeføremål, gjennom å stille krav til utforminga av bygningane gjennom planlegging etter plan- og bygningslova. Departementet vil utarbeide ei rettleiing for å synleggjere kva for juridiske verkemiddel kommunane kan nytte for å stimulere til utleige av einskilde eigedomar.

Bustadutvalet (NOU 2011: 15) gjorde framlegg om å gjere ei juridisk vurdering av kva høve det er til å setje av eigedomar til utleige i reguleringsplanen. Plan- og bygningslova regulerer den overordna arealbruken og utforminga av bygningar. Lova kan ikkje regulere eigarforhold, drift eller verksemd. Utleigebustader, studentbustader og liknande er derfor ikkje eigne arealføremål etter plan- og bygningslova.

Regjeringa vil sjå på korleis grunnlånet kan bli eit betre verkemiddel for å auke talet på utleigebustader. Det gjeld særleg bustader som blir leigde ut gjennom profesjonelle, langsiktige utleigarar og utleigarar med ein sosial profil. Både kommunane og staten kan stimulere til gode private utleigetilbod gjennom å betre dei finansielle vilkåra. Kommunane kan stimulere til utleige gjennom å framskaffe rimelege tomter og andre gunstige vilkår.

Bustadutvalet meinte det var behov for å sjå nærare på moglege modellar for utleige med sosiale føremål. Det er vanskeleg å avgrense utleige med sosiale føremål eller ikkje-kommersielle bustader frå andre former for bustadutleige.29 Ei mogleg avgrensing av utleige med sosiale føremål kan vere at leigarane skal ha låg inntekt. Ved ei inntektsgrense for leigarane kan det måtte vere ein føresetnad at husleigene er subsidierte, slik at låginntektshushald kan bu der. Dersom statlege subsidiar skal nyttast til bustadprosjekt eller for å redusere bukostnader må det sikrast at subsidiane er målretta. Tilskot til utleigebustader, omsorgsbustader og studentbustader er etablerte ordningar med behovsprøving og målretting av midlane. Det er store, udekte behov for fleire bustader innanfor ramma av desse ordningane, og regjeringa vil halde fram med å stimulere til gode utleigetilbod gjennom desse tilskotsordningane. Regjeringa meiner det er rom for auka medverknad frå private aktørar når det gjeld å byggje og drive kommunalt disponerte bustader, jamfør avsnitt 5.3.9.

5.3.6 Fleire studentbustader

Bygging av studentbustader må sjåast i samanheng med bustadmarknaden elles. Ifølgje rapporten Levekår blant studentar 2010, som er laga av Statistisk sentralbyrå, leiger fleirtalet av studentane bustad. Om lag 15 pst. leiger bustad gjennom studentsamskipnadene.

Dersom nokre av studentane flyttar frå den private leigemarknaden, blir det frigjeve bustader til andre leigar. Å byggje studentbustader kan derfor verke dempande på prisane på leigemarknaden elles og auke sjansane for at andre bustadtrengande kan finne seg ein eigna bustad.

Regjeringa gjev tilskot til bygging og rehabilitering av studentbustader. Tilskotet blir gjeve etter søknad, og det kan bli gjeve til studentsamskipnader og i særlege tilfelle til studentbustadstiftingar. Føremålet med tilskotsordninga er å sikre bygging av studentbustader og medverke til ein rimeleg bustadsituasjon for studentar. Studentbustadene skal vere eit supplement til den opne bustadmarknaden.

Studentsamskipnadene er ikkje ein del av statsforvaltninga, men er sjølvstendige føretak oppretta av Kunnskapsdepartementet. Ei av dei viktigaste oppgåvene til studentsamskipnadene er å tilby studentbustader.

I dei seinare åra har regjeringa prioritert bygging av studentbustader og etablert ei tett oppfølging for å sikre gjennomføring av bygginga. Frå 2005 og fram til 2012 har regjeringa totalt løyvd midlar til bygging av 6318 studentbustader.

Trass i dette er det behov for fleire studentbustader til å møte det aukande talet på studentar. Regjeringa har i den politiske plattforma si nedfelt at det er eit mål å byggje 1000 studentbustader i året. Regjeringa vil fram mot 2014 vurdere regelverket for oppføring av studentbustader, også nivået på kostnadsramma og tilskotet.

Regjeringa har gjort endringar i den byggtekniske forskrifta for å leggje betre til rette for oppføring av studentbustader. Frå 1. april 2012 blei det gjort unntak frå somme av krava til tilgjengelegheit i den byggtekniske forskrifta for studentbustader som blir oppførte av studentsamskipnader og studentbustadstiftingar som har fått tilsegn om tilskot. I tillegg er retningslinjene for grunnlånet endra slik at dei ikkje stiller strengare krav om universell utforming i studentbustader enn den byggtekniske forskrifta.

I tida framover vil regjeringa vurdere eventuelle nye tiltak for å lette etableringa av nye studentbustader. Mellom anna ynskjer regjeringa å utvide verkeområdet for dei unntaka som er nemnde ovanfor, til å omfatte alle nye studentbustader i 2013. Det er viktig å sikre at desse studentbustadene blir brukte til bustader for studentar også i framtida.

Kommunane er ein viktig aktør i planlegginga og etableringa av nye bustader. Regjeringa er kjend med at mange kommunar jobbar konstruktivt saman med studentsamskipnadene for å finne løysingar for bygging av studentbustader. Som tomteeigarar kan kommunane gjere avtale med studentsamskipnadene om å byggje studentbustader. Kommunane kan òg i kommuneplanar og reguleringsplanar leggje til rette for at det finst tomter som høver til studentbustader. Det kan til dømes vere ved å avsetje arealet til offentlege føremål i arealplanar, og ved å krevje ei utforming som er funksjonelt eigna for studentar og så vidare. Kommunane kan òg tilpasse rekkjeføljekrava for studentbustader, til dømes ved eit redusert krav om parkeringsdekning. Regjeringa vil gå igjennom bruken av rekkjeføljekrav, jamfør kapittel 4.

5.3.7 Fleire eigna kommunale bustader og omsorgsbustader

Kommunane disponerer over 100 000 utleigebustader. Det har i hovudsak vore ein jamn auke i talet på slike bustader frå år til år. I gjennomsnitt disponerer kommunane 20 bustader per 1000 innbyggjar.30 Skilnadene mellom kommunane er store, frå ti bustader til over 90 bustader per 1000 innbyggjar.

Målgruppene for bustadene er fleire. Det er for det første personar som får bustad av omsyn til helse og omsorg. Det vil seie at dei har behov for ein tilrettelagd bustad og/eller pleie- og omsorgstenester. For det andre er det personar som får tildelt ein bustad fordi dei slit med å skaffe seg ein sjølve i den private marknaden. For det tredje har ein del kommunar bustader for mellom anna kommunalt tilsette og innflyttarar.

Kommunale bustader er i stor grad ein del av eit heilskapleg offentleg helse- og omsorgstilbod, og bebuarane høyrer til grupper som kommunen har eit særskilt ansvar for. Utviklingshemma, flyktningar, eldre som ikkje kan bu i eigen bustad og psykisk sjuke er døme på grupper som er høgt prioriterte til kommunale bustader. Støtte til bukostnader i den private leigemarknaden (sosialhjelp og bustøtte) eller mellombels butilbod er aktuelle verkemiddel for dei som ikkje får tilbod om kommunal bustad.

Dei kommunale bustadene fyller fleire føremål. Dei dempar presset generelt på leigemarknaden, og dei gjev kommunane høve til å hjelpe personar som treng det direkte. Dei gjev òg kommunane betre høve til å avgjere utforminga og kvaliteten på bustadene. Det siste er ikkje minst viktig når bustadene skal vere tilrettelagde for særskilde behov.

Av dei kommunale bustadene er om lag halvparten til pleie- og omsorgsføremål. I tillegg har kommunane over 40 000 alders- og sjukeheimsplassar. Rundt halvparten av omsorgsbustadene og sjukeheimsplassane blei renoverte eller skifta ut i perioden 1997–2007. Det er behov for å fornye resten før veksten i talet på eldre over 80 år kjem om 15 år. Søkjelyset må derfor no rettast mot modernisering, fornying og utskifting av dei eksisterande sjukeheimsplassane og omsorgsbustadene.

I 2008 blei det etablert ei ordning med investeringstilskot til heildøgns omsorgsplassar. Tilskotet er eit verkemiddel i «Omsorgsplan 2015». Ordninga legg til rette for langsiktig planlegging og investering i den kommunale omsorgstenesta. Målgruppa for butilboda er personar som treng heildøgnstenester, uavhengig av alder, diagnose og funksjonshemming. Investeringstilskotet finansierer både ein auka kapasitet ved nybygging og utskifting og rehabilitering av gamle og ueigna bygningar. Regjeringa har ei målsetjing om å gje tilsegn om tilskot til 12 000 heildøgns omsorgsplassar i perioden 2008–2015.

Dei siste ti åra er det gjeve tilsegn til om lag 10 000 utleigebustader til bustadsosiale føremål, både til etablering eller utbetring av bustadene. Dei siste åra har regjeringa auka rammene for tilskotet. Regjeringa ynskjer å stimulere til eit variert butilbod i kommunane. Folk har ulike behov, og familiestorleiken varierer. Nedbygginga av institusjonsomsorga gjer at kommunane i større grad treng tilrettelagde bustader for personar med omfattande behov for helse- og omsorgstenester. Det gjer at kommunane må endre bustadmassen. Samstundes rapporterer kommunane om stort behov for fleire bustader. Det er lange ventelister, og pressa bustadmarknader gjer det vanskelegare for mange å finne seg ein bustad sjølv.

5.3.8 God forvaltning av kommunale bustader

Tilskot til utleigebustader skal bidra til god forvaltning av den kommunale bustadmassen i kommunane. God forvaltning inneber at kommunane har klare tildelingskriterium, og rutinar for å hjelpe bebuarar vidare i bustadkarrieren. Kommunane må òg sikre naudsynt vedlikehald av bustadene og planleggje kva bustader dei treng i framtida.

Utmålinga av tilskotet skal vere fleksibel slik at gode bustadprosjekt til prioriterte grupper kan realiserast. Sjølv om det er tilstrekkeleg med rundt 20 prosent tilskot for dei fleste prosjekt, skal Husbanken kunne gje inntil 40 prosent til tilskot til bustadprosjekt til prioriterte grupper. Høgare tilskotsutmåling inneber at færre bustadprosjekt kan få tilsegn innanfor same budsjettramme. Det er derfor naudsynt at kommunen kan dokumentere faktisk tilskotsbehov.

Husbanken har oppretta ein simulator som reknar ut storleiken på tilskotet ut ifrå husleige, driftsutgifter og prosjektkostnader. Simulatoren bidreg til dialog med kommunane om husleigefastsetjing, utgiftsplanlegging og tilskotsutrekning. Simulatoren gjer det mogleg med betre utrekningar av faktiske tilskotsbehov og bidreg slik til god utnytting av tilskotsmidla.

Ei evaluering av tilskotsordninga har vist at det er behov for å klargjere korleis utmålinga av tilskotet skal gjerast.31 Husbanken skal derfor invitere med KS og eit utval kommunar for å vurdere om, og eventuelt korleis, utmålinga av tilskotet betre kan medverke til fleire eigna bustader til vanskelegstilte på bustadmarknaden. Relevante problemstillingar er korleis simulatoren kan gje eit best mogleg grunnlag for å vurdere tilskotsutmåling i ulike prosjekt, utrekning av driftsutgifter og utgiftsplanlegging, og kva som er formålstenlege utmålingsreglar.

I 2006 etablerte Kommunal- og regionaldepartementet programmet «Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning» (KoBE). Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har hatt ansvar for programmet. Programmet er ei oppfølging av NOU 2004: 22 Velholdte bygg gir mer til alle. Ein viktig del av programmet har vore å støtte kompetansehevande tiltak. I 2012 blei programmet integrert i den ordinære verksemda til DiBK. KoBE har i hovudsak vore retta mot forvaltning av kommunale føremålsbygg som barnehagar, skular, sjukeheimar, administrasjonsbygg og idretts- og kulturhus. Forvaltning av kommunale bustader har både likskapar og skilnader frå føremålsbygg. Departementet vil at DiBK og Husbanken i samarbeid skal sjå på korleis erfaringane frå KoBE kan nyttast og vidareutviklast for forvaltninga av kommunale bustader. På dette feltet har DiBK og Husbanken ulik kompetanse, som bør sjåast i samanheng.

5.3.9 Samarbeid med private om kommunale bustader

Kommunane kan velje om dei ynskjer å eige bustader sjølve, eller om dei vil gjere avtalar med private aktørar om å leige eller disponere bustadene. Mange kommunar har erfaringar med å samarbeide med private om kommunale bustader. Dersom samarbeidet fungerer godt, kan det avlaste kommunane og gje føreseielege rammer for utleigarar. Husbanken skal samle og spreie erfaringar med ulike former for samarbeidsavtalar, slik at kommunane kan lære av kvarandre.

Husbanken kan gje tilskot til utleigebustader til kommunar, stiftingar og andre aktørar som medverkar til etablering av kommunale bustader. Stiftingar og andre aktørar kan gjere avtale med kommunen om å skaffe bustader som kommunen disponerer. Når andre enn kommunen eig bustadene, skal det tinglysast ein klausul som gjeld bruken av bustadene, og som seier at kommunen har tildelingsrett i minst 20 år.

Investeringstilskotet til heildøgns omsorgsplassar blei endra i 2011. Tilskotet går no berre til kommunane, men kommunane kan kjøpe omsorgsplassar av andre aktørar dei samarbeider med, både ideelle eller kommersielle aktørar. I slike tilfelle gjeld vanlege tilbods- og konkurransereglar. Det er samstundes eit avgjerande vilkår for å få tilskot at kommunane sikrar seg disposisjonsrett til omsorgsplassane i minst 30 år, og at vilkåra i ordninga elles er oppfylte.

I tilfelle der kommunane gjer avtalar om å leige bustader kan dei lage ordningar for rettleiing og oppfølging av bebuarane. På den måten kan kommunane leggje til rette for at bebuarane får stabile buforhold og gode bumiljø, og samstundes tryggje og støtte opp om seriøse utleigarar.

Regjeringa vil

• stimulere til auka kunnskap hjå leigarar og utleigarar om reglar som er viktige for leigeforholda

• medverke til ein meir detaljert leigemarknadsstatistikk

• arbeide for å utvide Husleigetvistutvalet (HTU) til fleire delar av landet

• medverke til å styrkje leigebuarorganiseringa

• sende på høyring eit framlegg om å utvide minstetida for tidsavgrensa leigekontraktar frå tre til fem år som hovudregel

• sende på høyring eit framlegg om ei føresegn i husleigelova som synleggjer at brot på offentlegrettslege krav som er stilte av omsyn til liv og helse alltid skal reknast som mangel etter husleigelova

• utarbeide ei rettleiing om juridiske verkemiddel kommunane kan nytte for å fremje privat utleige

• vurdere korleis grunnlånet kan nyttast betre til å fremje langsiktige og gode private utleigeprosjekt

• byggje vidare på dei etablerte tilskotsordningane for kommunale bustader, omsorgsbustader og studentbustader

• samle erfaringar frå samarbeid mellom kommunane og private aktørar om kommunale bustader for å vidareutvikle gode løysingar

5.4 Gode støtteordningar for eigarar og leigarar

5.4.1 Økonomisk stønad, rettleiing og forvaltning av inntekt

Ei av oppgåvene til NAV-kontora er å hjelpe til med å førebyggje og løyse sosiale problem. NAV-kontoret har ei lovfesta plikt til å arbeide for å betre levekåra for vanskelegstilte, medverke til sosial og økonomisk tryggleik og fremje overgang til arbeid, sosial inkludering og aktiv deltaking i samfunnet. Dette går fram av føremålsføresegna i lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen (STL). Lova skal òg medverke til at utsette barn og unge og familiane deira får eit heilskapleg og samordna tilbod. Det arbeidet kommunane og NAV-kontora gjer på dette området, står heilt sentralt når det gjeld å hjelpe folk til å skaffe seg ein god bustad og å motverke at folk mister bustaden.

Kommunane og NAV-kontora kan til dømes gje hjelp i form av økonomisk stønad, jf. STL § 18, gje økonomisk rettleiing, jf. den same lova § 17, eller gje rettleiing om utanrettslege gjeldsordningar, jf. gjeldsordningslova § 1-5. Den som har økonomiske problem, kan få betre styring gjennom å få hjelp til å setje opp budsjett for livsopphald og hjelp til å løyse gjeldsproblem og få råd i forhandlingar med kreditorar.

Stønad til buutgifter gjennom økonomisk sosialhjelp kan vere naudsynt over lang tid, til dømes som supplement til ei låg trygdeyting og bustøtte. Personar som treng økonomisk stønad i lang tid, treng ofte hjelp til å få dekt buutgifter. Andre treng stønad til buutgifter i samband med akutte problem som fall i inntekta, ein endra livssituasjon eller at ein må betale depositum for eit leigeforhold.

Føremålet med økonomisk rettleiing er å gje råd og praktisk hjelp til personar med økonomiske vanskar, slik at ho eller han får kontroll over økonomien sin. Når manglande økonomisk styring dreg andre problem med seg, er økonomisk rettleiing eit viktig verkemiddel. For personar som slit med å kunne disponere pengane sine, kan det vere avgjerande å få hjelp til å planleggje økonomien og forstå konsekvensane av manglande økonomisk styring. Å styrkje kompetansen i den økonomiske rettleiinga er eit høgt prioritert område i Arbeids- og velferdsdirektoratet. Det kjem det til å vere også i framtida, mellom anna fordi dette er viktig for at folk skal kunne skaffe seg og halde på ein bustad.

Forvaltning av delar av inntekta er eit anna verkemiddel, dersom opplæring og rettleiing ikkje er nok. Frivillig offentleg forvaltning av inntekta inneber at ein person heilt eller delvis overlèt til det offentlege å disponere dei midlane vedkomande har til dekning av naudsynt livsopphald og andre forpliktingar. Mindre inngripande alternativ bør prøvast før ein set i verk frivillig offentleg forvaltning av inntekta. Dette kan til dømes vere å hjelpe til med å opprette ein autogiroavtale med banken til den det gjeld, eller med å setje opp budsjett. Ein avtale om frivillig offentleg forvaltning må vere skriftleg, avgrensa i tid og kunne seiast opp av den einskilde, eller avtalen må følgje av eit vedtak. Forvaltning av inntekta kan lett bli eit statisk verkemiddel dersom det ikkje følgjer økonomisk rettleiing med.

Ein form for frivillig offentleg forvaltning er trekk i trygdeytingar for betaling av husleige for kommunale bebuarar. Bustadutvalet meinte at ein viktig suksessfaktor i det bustadsosiale arbeidet er at kommunen og arbeids- og velferdsforvaltninga samarbeider godt i tilfelle der dei tek i bruk avtalar om trekk for betaling av husleiga.

Arbeids- og velferdsdirektoratet skal styrkje kompetansen i kommunane om korleis dei kan hjelpe folk som har vanskar med å disponere økonomien og betale lån og rekningar. Husbanken skal òg auke kompetansen i kommunane om korleis dei kan gje god oppfølging og rettleiing om bustadøkonomi. Arbeids- og velferdsdirektoratet og Husbanken bør samarbeide om kompetanseutviklande tiltak som legg grunnlaget for økonomisk styring og trygge buforhold.

5.4.2 Bustøtte

Bustøtte skal sikre husstandar med låge inntekter og høge buutgifter ein eigna bustad. Støtta skal hjelpe vanskelegstilte både til å etablere seg i ein bustad og til å halde på den bustaden dei har. Bustøtta er ei rettsbasert ordning som er strengt behovsprøvd. Med unntak av militært og sivilt tenestepliktige og studentar utan barn kan alle over 18 år få bustøtte om dei fell innanfor dei økonomiske kriteria. Bustøtta er den bustadsosiale ordninga som når flest mottakarar. I 2013 vil rundt 120 000 husstandar få bustøtte kvar månad. Løyvinga er på om lag tre mrd. kroner årleg.

Omlegginga av bustøtta i 2009

Bustøtteordninga blei styrkt i 2009. Dette var eit ledd i arbeidet mot fattigdom. Omlegginga var òg viktig for å få til lik handsaming av søkjarar og eit enklare regelverk.

Tidlegare måtte søkjarar utan barn ha pensjon eller trygd for å kunne få støtte. Det kravet kunne verke negativt ut frå målet om at flest mogleg skal ta lønt arbeid, og blei derfor fjerna. Vidare tok ein ut krava om at bustaden måtte vere på minst 40 kvadratmeter, og at han måtte ha separat kjøkken og soverom. Det opna ordninga for dei som bur i eittromsbustader med opne kjøkkenløysingar. For barnefamiliane blei ytingane og inntektsgrensene auka.

Omlegginga av bustøtta blei evaluert.32 Evalueringa konkluderte med at bustøtta etter reforma når fram til klart fleire og til grupper som tidlegare var utestengde frå ordninga. Ho konkluderte vidare med at ordninga ikkje verkar godt nok for barnefamiliar. Det blei derfor rådd til å auke buutgiftstaka for store husstandar. For å motverke «innlåsing» av leigarane i kommunale utleigebustader bør ein ifølgje evalueringa endre reglane slik at ytingane til bebuarar i private og offentlige bustader blir like (lik dekningsprosent).

Ny lov om bustøtte

Dei overordna føresegnene er formulerte i den nye lova om bustøtte. Personvernet og rettstryggleiken til søkjarane er styrkt gjennom lova. Medan Husbanken hittil både har gjort vedtak om bustøtte og handsama klager, er det no ei uavhengig klagenemnd som skal handsame klagene.

Det er viktig å sikre at det går bustøtte berre til dei som har rett til ytinga. For å styrkje kontrollen blir det innført systematisk etterkontroll av den inntekta og den formuen som blei nytta ved utrekninga av bustøtta. Husbanken kan krevje bustøtte tilbake når støtta er blitt utbetalt med urette.

Bustøtta som sikringsnett og verkemiddel mot fattigdom

Bustøtta er eit godt sikringsnett for dei som har låge inntekter og høge buutgifter. Bustadutvalet framheva bustøtta si sentrale rolle som bustadsosialt verkemiddel og meinte ordninga er målretta og effektiv når det gjeld å nå dei som både har låge inntekter og høge buutgifter. Utvalet meinte det primære føremålet med ordninga ikkje er å tette fattigdomsgapet, men å dempe konsekvensane for dei med låg inntekt.

Utvalet meinte samstundes at ordninga ikkje treffer like godt for alle, og at ei vidareutvikling kan gjere ho til eit meir effektiv verkemiddel i arbeidet mot fattigdom og i det bustadsosiale arbeidet. Utvalet kom med fleire framlegg for å styrkje bustøtta som verkemiddel, mellom anna for barnefamiliar og ved lik handsaming av leigarar i kommunale og private bustader.

Av dei som får bustøtte i dag, har store husstandar oftare høge buutgifter over dei maksimalgrensene som er sette (taket), enn dei mindre husstandane, jf. tabell X. Det kan indikere at bustøtta treffer betre for små enn for store husstandar.

Når barn bur skiftevis hjå begge foreldra, kan berre den eine av foreldra i dag få meirytinga i bustøtta for felles barn. Dette er den av foreldra som bur der barna er folkeregisterførte. Både dei som evaluerte bustøtta, og bustadutvalet føreslo å endre regelverket slik at felles barn blei inkluderte i utrekninga av bustøtta for begge foreldra.

Dei som leiger kommunale bustader, får meir bustøtte enn dei som leiger privat, når alt anna er likt. Det er fordi dekningsgraden er 80 pst. i kommunale bustader og 70 pst. i private bustader. Høgare ytingar i offentlege enn i private bustader kan gjere det mindre freistande for kommunale leigarar å flytte. Det motverkar arbeidet for å få så mange som råd til å greie seg sjølve i sin eigen bustad, og det kan sjå ut som ei urimeleg favorisering av offentlege bustader.

På grunn av høge bustad- og leigeprisar har nokre kommunar høgare buutgiftstak enn resten av landet. Ved omlegginga av bustøtta i 2009 gjekk talet på kommunar som har høgare buutgiftstak enn resten av landet, opp frå 8 til 15. Det var kommunar rundt Oslo og Stavanger som då kom til.

Utrekninga av bustøtte blir justert kvart år, gjennom satsar for mellom anna eigendel og taket for buutgifter. Bustadutvalet peika på at satsane i bustøtta ikkje blir justerte i takt med utviklinga i bustad- og leigeprisane. Over tid blir då effekten av bustøtta redusert. For å sikre at ytinga gjennom bustøtta aukar i takt med prisstiginga, rådde utvalet til å greie ut alternative metodar for indeksering.

Ved omlegginga av bustøtta i 2009 blei innslagspunktet for høg eller progressiv sats for eigendelen sett så høgt at personar med minstepensjon og unge uføre blei sikra låg sats. Satsen er sidan blitt oppjustert kvart år i takt med veksten i minstepensjonane. Denne praksisen har skjerma dei som får trygd eller pensjon, mot høg avkorting i bustøtta som følgje av den høge veksten i pensjonane dei seinare åra.

Regjeringa vil vurdere eventuelle endringar i bustøtteordninga i samband med dei framtidige framlegga til statsbudsjett, for å vidareutvikle ordninga som eit verkemiddel for å medverke til butryggleiken for husstandar med låge inntekter og høge buutgifter.

Regjeringa vil

• at Husbanken og Arbeids- og velferdsdirektoratet skal medverke til at kommunane får auka kompetanse til å gje hjelp til folk som har disponeringsvanskar og betalingsproblem

• vurdere eventuelle endringar i bustøtteordninga i samband med dei framtidige framlegga til statsbudsjett for å vidareutvikle bustøtta som verkemiddel for å medverke til butryggleiken for husstandar med låge inntekter og høge buutgifter

5.5 Økonomiske og administrative konsekvensar

Framlegga i dette kapitlet om auka kunnskap om privatøkonomi og sparing vil kunne føre til administrative utgifter til å spreie læringsverktøy, og eventuelt vidareutvikle desse. Utgiftene kan bli dekte innanfor gjeldande budsjettrammer. Utgiftene til eit offentleg utval som skal gå gjennom eigarseksjonslova kan òg bli dekte innanfor gjeldande budsjettrammer.

Styrkt innsats for god praktisering av startlånet og dei andre framlegga for hjelp til bustadeige vil kunne ha administrative konsekvensar for Husbanken og kommunane gjennom vidareutvikling av regelverket og praksisen. Dette gjeld innsats for å sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla, god praksis for lånevilkår tilpassa ulike situasjonar, og god praksis for oppfølging og rettleiing av låntakarar. Framlegga handlar dels om å utvikle kompetanse og arbeidsmetodar. Det gjev kostnader som kan bli dekte innanfor dei gjeldande budsjettrammene. Endringane kan gje redusert etterspurnad etter startlånet frå nokre grupper og auka etterspurnad frå andre. Dette kan verke inn på administrasjonsutgiftene til kommunane, og kostnadene for kommunane til å hjelpe husstandar med å finne ein eigna leigebustad. God oppfølging av låntakarar kan isolert sett gje auka administrative kostnader for kommunane, men kan òg føre til innsparingar dersom låntakarane får mindre behov for omfattande hjelp.

Tiltak for å auke kunnskapen hjå leigarar og utleigarar vil krevje noko midlar til informasjonstiltak. Dette kan gjennomførast innanfor gjeldande budsjettrammer. Det same gjeld auka kunnskap om korleis kommunane kan stimulere til privat leige. Desse tiltaka kan gjere at leigemarknaden fungerer betre og at leigarar treng mindre hjelp til å skaffe seg ein eigna leigebustad. Det kan spare kommunen for utgifter. Ved å styrkje institusjonane i leigemarknaden kan effekten òg vere at kommunane sparer utgifter til å hjelpe leigarar. Gjennom å styrkje institusjonar med særkompetanse på leigemarknaden kan det gje meir effektiv hjelp til leigarar og utleigarar. Det å styrkje institusjonane i leigemarknaden krev budsjettmidlar, og må sjåast i samband med framtidige budsjettrammer. Ei styrking av HTU inneber samstundes innsparingar for forliksråda.

Framlegga om endringar i husleigelova vil truleg ikkje få vesentlege økonomiske eller administrative konsekvensar. Det vil kunne gje tryggare og betre leigeforhold. Auka minstetid på husleigekontraktar kan samstundes føre til at nokre utleigarar trekkjer bustadene ut av leigemarknaden. Desse vil i så fall truleg seljast på eigarmarknaden.

Kommunale bustader, omsorgsbustader og studentbustader inneber kostnader for staten i form av tilskot. Det vil òg innebere direkte kostnader og inntekter for kommunane, Studentsamskipnadene og private aktørar. Indirekte vil fleire slike bustader kunne lette presset i leigemarknaden, og spare utgifter til mellom anna mellombelse butilbod og anna bustadhjelp.