2 Bakgrunnen for departementet sitt lovframlegg

2.1 GJELDANDE RETT

I dei seinare åra er det kome fleire nye lover som regulerer innhaldet i avtalar mellom ein næringsdrivande og ein forbrukar.

Dette er for det første lova om lausøyrekjøp, lov 13 mai 1988 nr 27 (kjøpslova), som avløyste den tidlegare kjøpslova frå 1907. Lova er generell ved at den gjeld både for avtalar mellom næringsdrivande og for avtalar med forbrukar. I høve til avtalar mellom ein yrkesseljar og ein forbrukar (forbrukarkjøp) er lova likevel ufråvikeleg. Det inneber at partane ikkje kan avtale eller gjere gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova. Utanfor forbrukarkjøp står partane fritt til å avtale andre ordningar enn det som følgjer av lova.

Lov 16 juni 1989 nr 63 om håndverkertjenester m m for forbrukere (handverkartenestelova) gjeld avtalar eller oppdrag om visse tenester (reparasjonar, vedlikehald, installasjonar, ombygging m m). Som det følgjer av tittelen på lova, er dette ei rein forbrukarlov på det viset at den berre gjeld oppdrag som vert utført av ein tenesteytar for ein forbrukar som ledd i tenesteytarens næringsverksemd.

Lov 3 juli 1992 nr 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova) regulerer avtalar om avhending av fast eigedom. På same vis som kjøpslova gjeld avhendingslova både for avtalar mellom næringsdrivande og for avtalar med forbrukar. Når kjøparen er ein forbrukar, er likevel ei rekkje av føresegnene i lova ufråvikelege. Det vil seie at dei ikkje kan fråvikast ved avtale til skade for kjøparen.

Både kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova dekkjer område som grenser opp mot oppføring av bustader.

Kjøpslovavil mellom anna gjelde for avtalar om levering av materialar, utstyr, ferdige byggjesett o l og levering av ferdige seksjonshus der huset vert plassert heilt ferdig på grunnmuren. På andre sida er det utrykkeleg presisert i § 2 først ledd av lova ikkje gjeld «oppføring av bygning eller annet anlegg på fast eiendom».

Handverkartenestelovagjeld mellom anna for arbeid på fast eigedom, men det er gjort særskilt unntak for «nyoppføring av bygning for boformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring» (§ 1 tredje ledd).

Avhendingslovaomfattar også kjøp av nye bustader. Dette gjeld utan omsyn til om byggjearbeidet framleis står att når avtalen vert inngått. Lova gjeld likevel berre avhendingsavtalar. Avtale eller del av avtale som gjeld oppføring av hus, er ikkje omfatta av lova. Ved grensedraginga, som kan vere komplisert, vil det vere eit vesentleg moment kor stort høve kjøparen har til å treffe avgjerder om prosjekteringa av huset som skal byggjast.

Avtalar om oppføring av bustad må seiast å vere eit område som ligg imellom dei eksisterande lovene. Området må seiast å vere eit «tomrom» på det viset at det ikkje er lovregulert. Når det ikkje finst lovregulering, inneber det i utgangspunktet at partane står fritt til regulere tilhøvet seg imellom gjennom avtale.

2.2 FORBRUKARENTREPRISEUTVALET SITT ARBEID

2.2.1 Samansetjing og arbeid

Justisdepartementet oppnemnde 28. juni 1988 eit utval til å greie ut lovgjeving om vern av forbrukarar ved avtalar om oppføring eller sal av nye bustader m.m. Utvalet har vore kalla Forbrukarentrepriseutvalet.

Utvalet har lagt fram to utgreiingar, NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov og NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad. Utgreiingane er i proposisjonen har kalla utgreiing I og utgreiing II.

Ved framlegginga av NOU 1993: 20 hadde utvalet desse medlemene:

Professor dr. juris Kåre Lilleholt, formann

Avdelingsdirektør Bjørn Aakre

Administrerande direktør Jostein Byhre Baardsen

Advokat Per Jæger

Førstekonsulent Hans Richenberg

Førstekonsulent Cathrine Arntzen

Advokat Egil Folke Moe

Sekretær Per Sjøholm

Per Jæger var oppnemnd etter framlegg frå Trehusindustriens Landssammenslutning (som no er gått inn i Byggeindustriens Landsforening). Jostein Byhre Baardsen var oppnemnd etter framlegg frå Norges Industriforbund og Norges Håndverkerforbund (desse er seinare gått inn i Næringslivets Hovedorganisasjon). Hans Richenberg var oppnemnd etter framlegg frå Forbrukarrådet. Cathrine Arntzen var oppnemnd etter framlegg frå Forbrukarombodet. Ho kom inn i utvalet etter at NOU 1992: 9 var lagt fram. Før dette var konsulent, seinare advokat, Aase Karine Sigmond medlem i utvalet etter framlegg frå Forbrukarombodet. Egil Folke Moe var oppnemnd etter framlegg frå Landsorganisasjonen i Norge. Per Sjøholm var oppnemnd etter framlegg frå Norsk Bygningsindustriarbeiderforbund (som seinare er gått inn i Fellesforbundet).

Sekretærar for utvalet var førstekonsulent Håkon Eriksen, Justisdepartementet (1988-90), førstekonsulent Marianne Oftedahl, Statens byggje- og eigedomsdirektorat (1990-1991) og advokat Hans Jakob Urbye, Norges Byggstandardiseringsråd (frå 1991 til arbeidet vart sluttført).

2.2.2 Mandatet

I brev frå Justisdepartementet dagsett 28. juni 1988 om mandatet for utvalet heiter det mellom anna:

«- - -

(2) De seneste år har boligproduksjonen i Norge årlig vært nær 30.000 boligenheter. Mesteparten av dette er boliger i hva en kan kalle småhus, f.eks. var omtrent tre firedeler av produksjonen i 1986 ene- og tomannsboliger. Disse tallene omfatter både tilfeller hvor forbrukeren selv står som byggherre, og hvor hus er oppført av en entreprenør e.l. for salg til forbruker. I alle tilfellene står en overfor det som ofte er en forbrukers største investering i noe av det som har mest å si for hans eller hennes livssituasjon. Samtidig fordrer oppføring av og kjøp av nye hus teknisk og juridisk innsikt som vanlige forbrukere ikke vil ha. På den andre siden i kontraktsforholdet vil det derimot så godt som alltid stå en profesjonell entreprenør eller selger.

Sektoren bygg er den største sektoren i Forbrukerrådets klagesaksregister. Forbrukerrådet fremholder at det i mange klagesaker innen denne sektoren har vist seg vanskelig å nå frem med klager overfor entreprenør eller selger. En av hovedgrunnene til dette antas å være at området i dag er mangelfullt lovregulert. Forbrukerrådet peker videre på at klager innen byggesektoren ofte angår spørsmål av stor økonomisk betydning. Selve tvisten om slike spørsmål kan også føre til store økonomiske problemer for forbrukeren.

(3) Kontraktsforhold mellom forbrukere og entreprenør eller selger ved oppføring eller salg av boliger m.m., er ikke underlagt særskilt lovregulering.

(a) Kjøpslovenfra 1907 gjelder ifølge § 1 annet ledd ikke kjøp av fast eiendom, og § 2 første ledd annet punktum holder oppføring av bygning utenfor det som ellers betraktes som tilvirkningskjøp. Kjøpsloven vil derimot gjelde avtaler om levering av materialer, utstyr, ferdige byggesett o.l. og levering av ferdige seksjonshus hvor huset plasseres helt ferdig på grunnmuren. Vanlige avtaler om levering og oppsetting av såkalte «ferdighus» vil derimot normalt omfatte et så vesentlig element av entreprise at kontrakten ikke kan betraktes som en kjøpsavtale som går inn under kjøpsloven.

Ved lov av 13. mai 1988 nr. 27 ble det gitt en ny kjøpslovtil avløsning av 1907-loven. Heller ikke den nye kjøpsloven vil gjelde kjøp av fast eiendom, se § 1 første ledd annet punktum, og også her er det foretatt en avgrensning mot oppføring av bygning på fast eiendom, se § 2 første ledd annet punktum.

(b) Sivillovbokutvalets utkast til Lov om avhending av fast eiendom i NOU 1979: 48tar sikte på å omfatte tilfelle der hus er eller skal bli bygd for salg, når rett til tomten følger med i salget. Se lovutkastet § 1 og merknadene i innstillingen s. 36. For disse tilfellene vil det etter forslaget gjelde en del ufravikelige regler til vern for kjøper av boligeiendom, se lovutkastet § 2 m.v. Annen husproduksjon omfattes derimot ikke av utkastet.

Flere høringsinstanser er kritiske til at en lov om avhending av fast eiendom skal omfatte visse former for husproduksjon, selv om dette bare vil gjelde når avtalen også omfatter salg av tomt. Det er reist spørsmål ved om forslaget til lov om avhending av fast eiendom vil være egnet til å regulere slike kombinerte avtaler. Det pekes bl.a. på at salg av hus til bygging sammen med tomt skiller seg vesentlig ut fra vanlig eiendomsomsetning, men at Sivillovbokutvalet ikke har gått langt i å vurdere eller foreslå regler for de spesielle spørsmål dette reiser. Sivillovbokutvalets utkast tar mest sikte på avhending av grunn med ferdige (brukte) bygninger og anlegg knyttet til grunnen. Under høringen er det også pekt på at Sivillovbokutvalets forslag vil kunne føre til avgrensningsproblemer når det gjelder forholdet til entrepriseavtaler. Det pekes videre på at likhetstrekkene mellom avtaler om salg av nye hus og oppføring av hus, taler for at slike kontrakter reguleres under ett.

Justisdepartementet har ikke tatt endelig stilling til området for en lov om avhending av fast eiendom, men finner at en slik lovs område snarere bør begrenses enn utvides i forhold til det Sivillovbokutvalet har foreslått. Avtaler med forbruker om oppføring og salg av nye hus bør isteden reguleres av den lov som skal utredes i henhold til dette mandat.

(c) I forbrukertjenesteutvalgets utredning, NOU 1979:42, er det foreslått en lov om forbrukertjenester.Entrepriseavtaler var ikke særskilt nevnt i utvalgets mandat. Utvalget har da også forutsatt at vanlig husproduksjon skal falle utenfor forbrukertjenestelovens område. Dette er søkt oppnådd ved at loven ikke skal gjelde avtaler om oppføring eller ombygging av bolig m.v. dersom prisen overstiger 10 ganger folketrygdens grunnbeløp (G) på avtaletiden. Se nærmere lovutkastet § 1-1 tredje ledd og § 1-2 nr. 4 og utredningen s. 20-21 og 65-66. I utredningen s. 20 har utvalget omtalt grunnene til å holde hovedtyngden av avtaler i tilknytning til husproduksjon utenfor lovforslaget. Utvalget understreker imidlertid forbrukernes behov for vern også i slike tilfeller.

Under høringen var samtlige instanser som har uttalt seg om spørsmålet, negative til en grensedragning hovedsaklig basert på en beløpsgrense. De fleste høringsinstansene gir uttrykk for at lovutkastets regler ikke passer på de aktuelle tilfellene av husproduksjon eller reiser uavklarte spørsmål. Noen gir uttrykk for et ønske om at det i stedet blir en særskilt utredning og lovregulering av forbrukerens rettigheter ved husproduksjon og hussalg generelt.

Bl.a. på bakgrunn av det som er kommet frem under høringen, slutter Justisdepartementet seg for sin del til at avtaler i tilknytning til husproduksjon bør holdes utenfor det forslaget til lov om forbrukertjenester som om kort tid vil bli fremmet. Departementet går dermed heller ikke inn for at avtaler inntil en viss pris skal falle inn under loven.

(4) (a) Med avgrensningene i gjeldende og foreslåtte lover, vil flertallet av avtaler om oppføring av boliger m.m. fortsatt være undergitt avtalefrihet. I dag er standardkontrakter mye utbredt på dette området. Urimelige vilkår i slike kontrakter kan forbys i medhold av markedsføringsloven § 9a eller settes til side i det enkelte tilfelle etter avtaleloven § 36. Dette gir imidlertid på langt nær et fullgodt materielt og prosessuelt vern for den enkelte forbruker.

(b) De fleste typehusleverandørene og byggefirmaene har egne standardkontrakter. Dessuten har Norges Byggstandardiseringsråd bl.a. i samarbeid med berørte interesseorganisasjoner utarbeidet standard kontraktsformularer.

Særlig standardkontrakten NS 340l, «Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider» er i utstrakt bruk. Dette er et kontraktsformular som først og fremst passer hvor begge parter enten selv er profesjonelle, eller har hjelp av profesjonelle. Mer beregnet på forbrukerforhold er standardkontraktene NS 3402, «Alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus» (fra 1975), og NS 3404, «Alminnelige leveringsbetingelser for byggesett til typehus» (fra 1977). (Kjøpsloven gjelder ved siden av sistnevnte kontrakt).

Til tross for forsøket på større tilpasning til forbrukerforhold i enkelte av NS-kontraktene, er kontraktene kritisert for å gi forbrukerne dårligere vern enn det som følger av alminnelige norske rettsprinsipper og av forbrukerbestemmelsene i 1907-kjøpsloven, den nye kjøpsloven, utkastet til lov om avhending av fast eiendom og utkastet til lov om forbrukertjenester. Dette gjelder bl.a. NS-kontraktenes ansvarsbegrensningsklausuler, betalingsvilkår og reklamasjonsfrister. Dessuten har undersøkelser vist at Byggstandardiseringsrådets standardkontrakter slett ikke anvendes i alle kontraktsforhold med forbrukere. Og i de tilfellene hvor det er vist til NS-kontraktene, er det ofte fastsatt en rekke avvik til forbrukerens ugunst i leverandørens eller entreprenørens egen standardkontrakt. Av vilkår til ugunst for forbrukeren i NS-kontraktene eller i de enkelte leverandørers og entreprenørers kontrakter, kan nevnes krav om forskuddsbetaling fra forbrukeren uten at det stilles betryggende sikkerhet fra leverandøren eller entreprenøren. Videre er mange kontrakter uklare m.h.t. tidspunktet for arbeidets start og ferdigstillelse, eller lar dette i stor grad være opp til leverandøren eller entreprenøren. Det kan være uklart hvem som skal ha risikoen for forhold som fører til forsinkelse, hvis ikke risikoen i stor grad er lagt på forbrukeren. Mange kontrakter har dagmulktbestemmelser som innebærer en markert begrensning av forbrukerens adgang til å kreve erstatning ved forsinkelse, samtidig som kontrakten begrenser forbrukerens mulighet til å heve. I tillegg kommer at heving og bytte av leverandør eller entreprenør kan være lite tjenlig for forbrukeren rent faktisk. En formulering som har forekommet er at feil og mangler ikke skal gi forbrukeren rett til å holde tilbake betaling. Noen kontrakter gir forbrukeren svært kort reklamasjonsfrist, om ikke reklamasjon må skje allerede straks etter overtakelsen. Etter NS 340l og 02 kan forbrukeren normalt ikke påberope seg mangler ved bygget som viser seg mer enn ett år etter overtakelsen, og dette selv om manglene ikke kunne vært oppdaget tidligere. De fleste kontrakter avskjærer eller begrenser forbrukerens rett til å kreve erstatning for tap ut over utbedringskostnadene (med mindre mangelen har sin årsak i forsettlige eller grovt uaktsomme forhold). Mange kontrakter bestemmer at muntlige tilleggsavtaler ikke skal gjelde uten skriftlig bekreftelse, noe de færreste forbrukere er oppmerksomme på. Klausuler om obligatorisk voldgift ved uenighet er også framholdt som noe som kan virke mindre rimelig. Dessuten finnes flere eksempler på at kontraktene har vært uklare m.h.t. ansvars- og oppgavefordeling mellom forbrukerbyggherrer og entreprenører. Kontraktene kan gå langt i å bestemme at oppgitte priser og beløp ikke skal være bindende for leverandøren eller entreprenøren. Retten til fradrag i kontraktssummen ved egeninnsats er ofte uklar eller begrenset.

(c) Med bakgrunn i denne situasjonen har det i noe tid pågått forhandlinger med sikte på å få utarbeidet reviderte eller nye, mer balanserte og klare standardkontrakter beregnet på forbrukerforhold. I regi av byggstandardiseringsrådet arbeides det således med å revidere NS 340l og NS 3402, og det forberedes en ny standard; NS 3408 «Alminnelige kontraktsbestemmelser med formular om utførelse av enkle bygg- og anleggsoppdrag (herunder ombygging)». Også Forbrukerrådet har arbeidet med en egen standardkontrakt for ferdighuskjøp. Det har imidlertid vist seg vanskelig å få til standardkontrakter som kan aksepteres i en slik grad at kontraktene kan forventes brukt. Dessuten vil standardkontrakter kunne fravikes ved avtale til forbrukernes skade.

(5) I de andre nordiske land har det til dels lenge vært arbeidet med lovutredninger om forbrukervern ved oppføring og salg av boliger m.m. I Finlandarbeider et utvalg med særlig lovgivning om boligkjøp og et annet med bl.a. lovregler om erverv av fast eiendom. I Danmarkhar et utvalg i 1987 avgitt en betenkning med forslag til lov om forbrukerens rett til å tre ut av avtaler om kjøp av fast eiendom og oppføring av bygning (Betænkning nr. 1110/1987). Utvalget arbeider videre med ytterligere sivilrettslige lovregler for å sikre forbrukerne en rimelig og tidsmessig beskyttelse på dette området, bl.a. regler som sikrer forbrukeren visse ufravikelige rettigheter ved medkontrahentens mislighold. I Sverigehar Småhusköpsutredningen i sin delbetenkning SOU 1986:38 lagt fram forslag til lov om erverv av nye småhus. Lovforslaget gjelder avtaler mellom forbruker og næringsdrivende om erverv av nye bolig- og fritidshus for en eller to familier. Det omfatter både avtaler og kjøp av hus med tomt, kjøp av hus uten tomt, hel- eller delvis oppføring av hus (entrepriseavtaler) og kjøp av monteringsferdige hus. Lovutkastet er bygd opp etter mønster av den svenske konsumenttjenesteloven, og reglene svarer også innholdsmessig i stor utstrekning til denne.

(6) (a) Justisdepartementet viser til redegjørelsen foran om den faktiske og rettslige situasjon. Etter departementets mening er det neppe noe område hvor det i dag er sterkere behov for forbrukerbeskyttelse. Departementet vil derfor at det nå også i Norge startes en utredning av lovgivning til vern av forbrukere ved avtaler om oppføring eller salg av nye boliger m.m.

(b) Justisdepartementet antar en slik regulering bør skje i en egen lov. Departementet antar videre at det mest hensiktsmessige vil være en relativt fullstendig reguleringav kontraktsforholdene ved oppføring eller salg av nye boliger m.m. Utvalget bør imidlertid vurdere noe nærmere om en begrensning i forhold til dette kan være tjenlig.

(c) En oppgave ved en slik utredning vil være å forenkle og klargjøre grensene mellom en lov om oppføring og salg av nye boliger m.m., og lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester. Justisdepartementet ser det som vesentlig at det praktisk sett blir færrest mulig avgrensningsproblemer. I denne forbindelse kan det bli aktuelt å foreslå endringer i lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester.

I forslaget til lov om oppføring og salg av nye boliger m.m. bør utvalget tilstrebe løsninger som harmonerer med de prinsippene som er lagt til grunn for løsningene på tilgrensende felt, så langt dette fremstår som formålstjenlig.

(d) Departementet finner det viktig å understreke at kontraktsvilkår som i hovedsak er fastsatt av den ene parts bransjeorganisasjon, eller hvor den ene parts interesser har slått sterkest gjennom, i alminnelighet ikke bør tas som utgangspunkt for fremtidig lovregulering på området. Utvalget bør føle seg ubundet av de løsninger som til nå har vært vanlige i NS-kontrakter på området. Det samme gjelder for ensidige bransjesedvaner. Departementet vil også peke på at de kontraktsvilkår som brukes i offshorebransjen og som bygger på angloamerikansk rettstradisjon, neppe egner seg som forbilde for norsk lovgivning - i særdeleshet ikke når det gjelder forbrukervern.

(7) Når det nærmere gjelder områdetfor og utformingenav lovreguleringen, vil departementet særskilt bemerke:

(a) Utredningen må for det første omfatte avtaler om oppføringav bolig på forbrukerens egen tomt, dvs. de egentlige entrepriseavtaler. Dette gjelder så vel avtaler hvor samme entreprenør står for alt arbeid (generalentreprise), som tilfeller hvor flere entreprenører står for hver sin del (delt entreprise). Utredningen bør videre omfatte både de tilfellene hvor entreprenøren står for hele prosjekteringen (totalentreprise), og de tilfellene hvor hele eller deler av prosjekteringen skjer fra forbrukerens side.

(b) Dessuten bør utredningen omfatte avtaler om salgav nyoppført bolig sammen med tomt. Dette gjelder både salg av uferdige og ferdige nye hus, og uavhengig av om det er selgeren selv eller andre på selgerens vegne som har utført byggearbeidene, såfremt boligen er oppført for salg.Løsningen i kjøpssituasjonene bør bli felles med løsningene for entrepriseavtalene så langt dette fra en praktisk synsvinkel finnes naturlig.

(c) Når det gjelder ombygning,bør det vurderes i hvilken grad det er aktuelt å likestille avtaler om ombygning med avtaler om oppføring, og i hvilken grad det er aktuelt å likestille salg av ombygde boliger m.m., med salg av nybygde.

(d) Utredningen må ta sikte på å få fram forslag til regler som i alle fall gjelder oppføring og salg av boliger i småhus. I denne sammenheng synes det naturlig også å regne tomannsboliger som småhus.Utvalget bør imidlertid også vurdere om salg av nye rekkehusog eierseksjonerbør undergis samme regulering. Det samme gjelder oppføring av rekkehus og bygning med eierseksjoner, i den grad dette er aktuelt for de grupper som foreslås beskyttet, jfr. nedenfor.

(e) Utvalgets utredning bør konsentreres om oppføring og salg av boliger.Men utvalget bør også vurdere i hvilken grad samme regler bør gjelde for oppføring og salg av fritidshus m.v.Det samme gjelder ved oppføring og salg av andre bygninger til bruk av forbrukere, f.eks. bilgarasjer og båthus.

(f) Under enhver omstendighet er det ønskelig med regler om forholdet mellom forbrukere og næringsdrivende,og evt. andre som oppfører hus for salg. Det bør imidlertid også vurderes om andre bør gis samme vern som dem en tradisjonelt betrakter som forbrukere, f.eks. boligbyggelag og borettslag.Det kan også være spørsmål om nye lovregler helt eller delvis skal gjelde generelt som fravikelige regler utenfor forbrukerforhold, eller i det minste ta sikte på å tjene som veiledning ut over sitt eget område. Men etter departementets syn bør dette være et underordnet siktemål for utvalget, i hvert fall i den grad dette kan komme til å gå på bekostning av en lovs preg av å være en forbrukerlov, jfr. neste avsnitt.

(g) Utvalget bør ta hensyn til at det som foreslås først og fremst skal være regler for forbrukerforhold.Dette må prege utformingen av de reglene som foreslås. Reglene bør utformes slik at tvister i størst mulig omfang forebygges, samt slik at partene kan finne løsninger selv når det likevel oppstår uenighet, uten bistand fra advokat eller de rettshåndhevende myndigheter. Dette forutsetter at reglene såvidt mulig gir klare og lett forståelige løsninger på praktiske problemer. Reglene bør ikke utformes slik at tvister i stor grad må løses ut fra hva som i konkrete tilfeller skal anses som rimelig - utvalget bør vise tilbakeholdenhet med bruk av rettslige standarder. Lovgivning som forutsetter medvirkning fra domstoler, nemnder e.l. fordi en presisering av reglenes nærmere innhold er påkrevd, er etter departementets syn lite heldig i forbrukerforhold. Utvalget bør med andre ord utforme en lov med klare løsninger som passer i de fleste tilfeller, som samtidig er enkel å etterleve, og som dermed i praksis vil gi bedre resultater enn en lov partene ikke kan håndheve alene.

Utvalget bør videre tilstrebe regler som praktisk settskaper balanse i kontraktsforholdet. Forbrukere vil f.eks. ikke alltid ha samme nytte som den profesjonelle part av de ulike sanksjonsmuligheter, selv om sanksjonsmulighetene formelt er de samme for begge parter.

(8) Justisdepartementet antar som nevnt at det som utgangspunkt bør legges opp til en fullstendig regulering av kontraktsforholdene ved oppføring og salg av nye boliger, slik kjøpslovene og forslagene til lov om avhending av fast eiendom og forbrukertjenester gjør innen sine områder. Nedenfor skal nevnes noen rettslige problemerJustisdepartementet mener utvalget bør se nærmere på, uten at dette er ment som noen uttømmende angivelse av aktuelle spørsmål. Det vises også til de forholdene som er nevnt ovenfor i pkt. 4 b og som har vært med å gi grunnlag for kritikken mot dagens kontraktspraksis.

Først kan nevnes spørsmålet om hva som skal være kontraktsarbeidets omfangnår ikke noe spesielt er angitt i kontrakten. I forbindelse med mangler kan bl.a. nevnes spørsmålet om entreprenørens opplysningsplikt, og følgene av brudd på denne. Videre bør ansvaret for at utførelse skjer i samsvar med bygge- og sikkerhetsforskrifter, gjøres klart. En klargjøring av entreprenørens ansvar for underentreprenører eller -leverandører synes også påkrevd. Av rettsvirkninger ved mangler vil særlig retten til avhjelp være viktig for forbrukeren. Men utvalget bør også vurdere regler om andre mulige mangelsanksjoner, herunder heving, og om hvor langt erstatningsansvaret bør gå som ufravikelig regel. Forbrukerens rett til å holde tilbake hel eller delvis betaling synes også viktig. Utvalget bør videre vurdere om det bør etableres en besiktigelsesordning, slik som i det svenske småhuslovutkastet, se utkastet 12 § flg. i SOU 1986: 38. Reklamasjonsreglene må vurderes og om mulig samordnes med det som vil gjelde i annen forbrukerlovgivning. Justisdepartementet peker bl.a. på at det i den nye løsørekjøpsloven gjelder fem års reklamasjonsfrist ved forbrukerkjøp av salgsgjenstander som er ment å vare vesentlig lengre enn den alminnelige frist på to år.

I forsinkelsestilfellenebør ordningen med dagmulkt vurderes. Ett spørsmål er hvorvidt dette bør være en normalordning når ikke annet er avtalt. Videre har en spørsmålet om nivået på og beregningen av dagmulkten. I tillegg kommer i hvilken grad ansvar utover dagmulkt skal kunne avskjæres eller begrenses. Nevnes skal også at det bør bli klarere hvilke frister som skal gjelde for ferdigstillelse og hva som skal gi rett til fristforlengelse. Justisdepartementet vil peke på at dagens kontraktspraksis ofte går svært langt i å begrense forbrukerens rett til erstatning og hevning ved forsinkelse.

Videre bør det overveies å regulere betalingsordningennærmere, bl.a. når det gjelder hvor langt entreprenøren eller leverandøren skal være berettiget til forskuddsbetaling og i hvilken grad dette skal være betinget av sikkerhetsstillelse. Det bør vurderes om prinsippet om fastpriskontrakt med mindre annet er avtalt, bør lovfestes.

Justisdepartementet ser en lovfestet avbestillingsrettfor forbrukeren som sentral, i hvert fall når det gjelder avtaler om oppføring. Det bør vurderes nærmere hvordan en slik rett kan gjennomføres. Det bør overveies en obligatorisk ordning med forsikring eller garantistillelsefor mulig ansvar for forsinkelse og mangler. Se bl.a. om en slik ordning i SOU 1986: 38 s. 240-245.

Utvalget bør vurdere om og eventuelt hvordan senere kjøperebør gis rettigheter overfor entreprenører som har oppført hus for forbrukere. Regler om dette vil kanskje passe best inn i loven om avhending av fast eiendom.

Et særlig spørsmål gjelder eiendomsretten til materialer og arbeid etterhvert som arbeidet skrider fram. I denne forbindelse kan også nevnes at salgspantreglene har voldt problemer ved entreprise. Utvalget bør vurdere om det kan skje en klargjøring her.

Ved formuleringen av de materielle regler må det tas hensyn til at det er en praktisk sammenheng mellom materielle og prosessuelle regler.Det er lite vunnet ved å gi forbrukere rettigheter overfor en entreprenør eller leverandør dersom rettighetene ikke kan håndheves effektivt av forbrukerne. Det bør også overveies om evt. særordninger på det prosessuelle plan kan være et gunstig supplement til materielle regler om forbrukervern, kanskje særlig på de områder som det ikke er mulig eller ønskelig å lovregulere. Det bør f.eks. vurderes hva som kan oppnås med en klagenemnd. Det kan være aktuelt å vurdere opprettelse av en klagenemnd uten å avvente utredningen av alle øvrige spørsmål. Utvalget bør i denne forbindelse vurdere de modeller for kontroll av avtalevilkår som er oppstilt i den tyske lov AGBG og i Europarådets resolusjon (76) 47.

(9) Utvalget bør undersøke og redegjøre for rettstilstanden i de andre nordiske land så langt dette synes hensiktsmessig. Selv om de tilsvarende utredninger i de andre nordiske land er kommet lengre, bør muligheten for et utredningssamarbeid undersøkes.

(10) Utvalget må utrede administrative og økonomiske konsekvenser av sine forslag slik som angitt i regelverksinstruksen pkt. 2.1.

(11) Utvalget forutsettes å holde nødvendig kontakt og eventuelt samarbeide med faginstanser som Byggstandardiseringsrådet og andre berørte institusjoner m.m. (f.eks. gjennom en referansegruppe).

- - -»

2.2.3 Delutgreiingane

Utvalet la fram si første delutgreiing i april 1992. Denne blei trykt som NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov. Utgreiinga innheldt eit utkast til lov om entrepriseavtalar med forbrukar. Utvalet grunngav framlegginga av ei delutgreiing mellom anna slik (NOU 1992: 9 s 19):

«Etter mandatet skal utvalet «utrede lovgivning om vern av forbrukere ved avtaler om oppføring eller salg av nye boliger m m». Avtalar om oppføring av bustader er entrepriseavtalaretter vanleg inndeling av kontraktstypane, medan avtalar om kjøp av nye bustader må reknast til same kontraktstype som andre kjøpsavtalar. Grensa mellom entrepriseavtalar og kjøpsavtalar er ikkje alltid heilt klår når det gjeld erverv av nye bustader, og det er ei oppgåve for utvalet å samordne reguleringa slik at det ikkje blir unødvendige skilnader mellom entreprisetilfella og kjøpstilfella.

- - -

Utvalet har funne det mest tenleg å ta opp dei entrepriserettslege reglane først. Fordi mykje av dette er nytt i lovgjevingssamanheng, er det ønskjeleg å leggje fram til offentleg drøfting eit utkast som i første omgang berre regulerer entrepriseavtalane. Samtidig som dei kjøpsrettslege reglane skal utformast, kan ein da ta omsyn til dei merknadene som er komne inn til den entrepriserettslege reguleringa. Dette er bakgrunnen for at utvalet legg fram ei deltilråding om entrepriseavtalar med forbrukarar.»

NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov er i proposisjonen her kalla utgreiing I.

Utvalet si andre delutgreiing, trykt som NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad, vart lagt fram i mai 1993. I utgreiinga er føresegner om kjøp av nye bustader innarbeidde i utvalets første lovutkast, slik at utgreiinga inneheld eit samla utkast til lov om entrepriseavtalar med forbrukar og om kjøp av nye bustader. Føresegner om kjøp av nye bustader er i det vesentlege tekne inn som et eige kapittel 10 i lovutkastet. Utanom dette nye kapitlet inneber lovutkastet i NOU 1993: 20 berre mindre endringar i høve til utvalets første lovutkast.

NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad er i proposisjonen her kalla utgreiing II.

Når det i proposisjonen er vist til utvalets lovutkast, er det meint utkastet i NOU 1993: 20. I den mon det vert referert særskilt til lovutkastet i NOU 1992: 9, er dette særskilt opplyst.

2.2.4 Høyringane

Begge utgreiingane har vore på høyring. NOU 1992: 9 vart send ut 19 mai 1992 med høyringsfrist 15 september 1992. NOU 1993: 20 vart send ut 8 juni 1993 med høyringsfrist 1 oktober 1993.

Begge høyringsbreva vart sende til:

Administrasjonsdepartementet

Barne- og familiedepartementet

Finansdepartementet

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Nærings- og energidepartementet

Forbrukarombodet

Forbrukarrådet

Regjeringsadvokaten

Byggfagrådets sekretariat

Byggherreforeningen

Maler- og byggtapetsermestrenes Landsforbund

Den Norske Advokatforening

Den norske Bankforening

Den norske Dommerforening

Den norske stats husbank

Entreprenørens Landssammenslutning

Fellesforbundet

Glassbransjens arbeidsgiverforening

Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon

Isolasjonsfirmaenes Forening

Landsorganisasjonen i Norge (LO)

Maskinentreprenørenes Forbund

Norges Byggstandardiseringsråd

Norges Forsikringsforbund

Norges Huseierforbund

Norges Hytteforbund

Norges Juristforbund

Norges Praktiserende Arkitekter

Norges Standardiseringsforbund

Norsk Forening for bygg- og entrepriserett

Norsk Ventilasjon og Energiteknisk Forening

Norske Arkitekters Landsforbund

Norske Boligbyggelags Landsforbund

Norske Sivilingeniørers Forening

Norske Trevarefabrikkers Landsforbund

Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)

Rådgivende Ingeniørers Forening

Sparebankforeningen i Norge

Følgjande adressatar har gjeve fråsegn til ein eller begge utgreiingane:

Administrasjonsdepartementet

(vedlagt fråsegner frå Prisdirektoratet)

Barne- og familiedepartementet

Finansdepartementet

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Nærings- og energidepartementet

Forbrukarombodet

Forbrukarrådet

Regjeringsadvokaten

Byggherreforeningen

Den Norske Advokatforening

Den norske Bankforening

Den norske stats husbank

Glassbransjens arbeidsgiverforening

LO

Maskinentreprenørenes Forbund

Norges Byggstandardiseringsråd

Norges Forsikringsforbund

Norges Huseierforbund

Norges Hytteforbund

Norges Praktiserende Arkitekter

Norske Boligbyggelags Landsforbund

NHO

Rådgivende Ingeniørers Forening

I tillegg har departementet motteke fråsegner frå Landsforeningen for bygg og anlegg og Byggeindustriens Landsforening, som begge er med i NHO.

Advokat Jan Tennøe har i eit brev til departementet kome med synspunkt på ei rekkje av føresegnene i utvalets lovutkast.

Av dei som har gjeve fråsegn, har Norges Huseierforbund, Norges Hytteforbund og Regjeringsadvokatenopplyst at dei ikkje har særskilde merknader.

Byggeindustriens Landsforening, LO, Nærings- og energidepartementet og Norges Byggstandardiseringsråd gjev generelt uttrykk for støtte til lovforslaget. Det same gjeld Den Norske Advokatforening, Kommunaldepartementet og NHO, sjølv om desse instansane har merknader på enkelte punkt.

I den mon høyringsinstansane har hatt merknader, vil det bli gjort greie for desse i samband med departementet sine allmenne merknader i proposisjonen del 3 og i særmerknadene til dei einskilde paragrafane i del 4. På nokre punkt har høyringsfråsegner til NOU 1992: 9 ført til at utvalet i NOU 1993: 20 har sett fram et endra forslag. I slike tilfelle er ikkje høyringsfråsegnene nemnde særskilt.

I samband med spørsmåla omkring miljøomsyn ved oppføring av bustader, sjå avsnitt 3.7 nedanfor, har departementet under proposisjonsarbeidet hatt møte med representantar for offentlege etatar og entreprenørane sine organisasjonar.

2.3 STANDARDKONTRAKTAR

For avtalar om utføring av arbeid på fast eigedom har det vore vanleg å bruke standardvilkår. Norges Byggstandardiseringsråd har i samråd med representantar for partane på området utarbeidd vilkår som er vedtekne som Norsk Standard (NS).

NS 3402 inneheld «alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus». Standarden gjeld der den eine parten (leverandøren) tek på seg å føre opp bygg som ein må rekne som «leverandørens type» på ein eigedom som vert disponert av den andre parten (byggherren). Det finst også eit eige kontraktsformular, NS 3411, som kan nyttast for sjølve avtaleinngåinga. NS 3402 vert i stor grad nytta av typehusleverandørarane. Forbrukarrådet har i sin informasjon streka under at forbrukarar bør sikre seg at dei ikkje får dårlegare vilkår enn det som følgjer av NS 3402. Ved husbankfinansiering av typehus krev Husbanken at 3402 vert lagt til grunn.

Den mest generelle standarden er NS 3430 Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider. Ein eigen standard for enkle bygg og anlegg, NS 3408, kom i 1992. Same år kom også ein standard for totalentreprisar, NS 3431.

For avtalar med konsulentar finst NS 3403 Alminnelige kontraktsbestemmelser om arkitekters og ingeniørers utførelse av prosjektering og rådgivning. Denne er for tida under revisjon.

Den finst òg ein standard for levering av byggjesett, NS 3404 Alminnelige leveringsbetingelser for byggesett til typehus. Slike avtalar fell inn under kjøpslova, og denne standarden er såleis bygd på føresegnene i kjøpslova.

Avtalar der ein utbyggjar står for både tomt og oppføring av bustaden, er ikkje dekte av dei eksisterande standardane. Norges Byggstandardiseringsråd har ikkje sett det som aktuelt å utarbeide nokon slik standard så lenge ei lov om avtalar om oppføring av bustader har vore under førebuing. For bustader som vert finansiert gjennom Husbanken, har Husbanken sjølv utarbeidd kontraktsvilkår som skal nyttast fram til ei ny lov og nye standardar ligg føre.

Departementet vil i nokon mon kome inn på føresegnene i dei ulike standardane under gjennomgåinga av einskilde hovudspørsmål i avsnitt 3 og i merknadene til dei einskilde paragrafane i avsnitt 5.

2.4 KORT OM UTVIKLINGA I ANDRE NORDISKE LAND

I Sverigevart det i 1986 utarbeidd eit framlegg til lov om kjøp av nye småhus (SOU 1986: 38). Dette framlegget vart ikkje vedteke som lov. I staden vart området for konsumenttjänstlagen (som svarer til den norske handverkartenestelova) utvida til å omfatte oppføring av bustader. Samstundes vart lova gjord fråvikeleg for arbeid på fast eigedom i dei tilfella der forbrukaren hadde fått vern i samsvar med vilkår for statleg bustadfinansiering. Dette er eit vern som mellom anna omfattar ei forsikringsordning for byggskadar. Endringane tok til å gjelde 1 januar 1991.

Også føresegnene i jordabalken om kjøp av fast eigedom vart endra med verknad frå 1 januar 1991. Mellom anna vart føresegnene gjorde ufråvikelege ved avtale mellom forbrukar og næringsdrivande om kjøp av fast eigedom. Det er likevel høve til å fråvike føresegnene dersom forbrukaren har vern i samsvar med vilkår for statleg bustadfinansiering.

I Danmarkfinst det inga allmenn lovgjeving korkje om forbrukartenester, entreprisar eller om avhending av fast eigedom. Rett nok er det kome ei utgreiing med utkast til forbrukartenestelov (Betænkning 1133/1988), men ho har enno ikkje ført til lovgjeving.

Lov 14 juni 1995 nr 391 om «forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.» inneheld nokre tiltak med sikte på forbrukarvern. Lova byggjer på to ulike utgreiingar, ei om «tilbagetrædelsesret» ved avtalar om kjøp av fast eigedom og oppføring av bygning (Betænkning nr. 1110/1987) og ei om «forbrugerbeskyttelse» ved kjøp av fast eigedom (Betænkning nr 1276/1994).

Den danske lova frå 1995 inneheld for det første føresegner om tilstandsrapportar og opplysningar om særskilt trygd ved eigarskifte. Føresegnene gjeld for bustadkjøp utan omsyn til om bustaden er brukt eller nyoppført, men dei gjeld ikkje for oppføring av bustad på forbrukarens eigedom. Dersom kjøparen har fått ein tilstandsrapport frå seljaren som fyller lovas krav og dessutan eit tilbod frå eit trygdelag om å teikne ei særskilt trygd ved eigarskifte, kan kjøparen som hovudregel ikkje gjere gjeldande mangelskrav mot seljaren.

Lova inneheld vidare føresegner om rett til avbestilling, «fortrydelsesrett». Det finst her ulike føresegner for kjøp av fast eigedom og for avtalar om oppføring av heile bygningar.

I Finlandhar ein ei generell samla lov om forbrukarvern og forbrukarkontraktar på ulike område (konsumentskyddslagen). Ved endringslov 5 januar 1994 blei det i denne lova mellom anna lagt til eit kapittel om forbrukartenester (kapittel 8) og eit kapittel om kjøp av «huselement og bygnadsentreprenader» (kapittel 9). Kapittel 8 gjeld i utgangspunktet både arbeid på lausøyre og arbeid på fast eigedom. Kapittel 9 gjeld for det første kjøp av byggjesett og montering av byggjesett. Vidare gjeld kapitlet avtalar med ein forbrukar om oppføring av bygningar dersom avtalen gjeld ein totalentreprise eller ein delentreprise «av avsevärd ekonomisk betydelse». Kapitlet gjeld òg reparasjonsarbeid på fast eigedom dersom arbeidet har «avsevärd ekonomisk betydelse».