KAPITTEL I VERKEOMRÅDE M M

Til § 1 Verkeområde

Paragrafen fastset lova sitt verkeområde. Dette er nærare drøfta i avsnitt 3.2 ovanfor.

Første ledd første punktum slår fast at lova gjeld avtalar om oppføring av ny eigarbustad, men berre dersom avtalen gjeld mellom ein yrkesutøvar og ein forbrukar. Kva som ligg i oppføring av ny eigarbustad er nærare presisert i andre punktum. «Forbrukar» er nærare definert i § 2. Omgrepet «yrkesutøvar» er det same som er nytta i handverkartenestelova. Departementet har valt å nytte dette i staden for utvalets omgrep «sjølvstendig oppdragstakar». Ei nærare avgrensing av omgrepet følgjer av § 2.

Yrkesutøvaren er i lovutkastet konsekvent kalla entreprenøren. Entreprenøromgrepet er såleis nytta i ei vid tyding. Det omfattar også den som utfører mindre oppdrag som er ein del av oppføringa av ein bustad, til dømes ein rørleggjar, ein elektromontør eller ein snikkar. Desse blir ofte, også når dei tek del i oppføringa av ein bygning, omtalt som handverkarar. Vidare kan entreprenøromgrepet etter utkastet i visse tilfelle omfatte yrkesutøvarar som ein elles kunne ha kalla seljarar.

Andre punktum gjev ei nærare presisering av kva som ligg i lovas omgrep oppføring av ny eigarbustad.

Bokstav a tek sikte på oppføring av bygning med bustadføremål på grunn som forbrukaren disponerer, anten det er som eigar, som festar eller på anna vis. Dette omfattar både grunn som forbrukaren disponerer frå tidlegare og grunn som han har skaffa seg i samband med oppføringa. I høve til grunn som forbrukaren har skaffa seg i samband med oppføringa, tek bokstav a sikte på tilfelle der avtalen om rett til grunnen er gjord med nokon annan enn entreprenøren, jf § 4 andre ledd. Tilfelle der avtalen med entreprenøren omfattar rett til grunnen, er dekte av bokstav b.

Bokstav a inneber ei avgrensing mot arbeid på fast eigedom som vert omfatta av handverkartenestelova, og er meint å svare heilt til avgrensinga som følgjer av handverkartenestelova § 1 tredje ledd bokstav b. Det inneber at bustadoppføringslova vil gjelde for dei former for arbeid på fast eigedom som er og framleis vil vere unnatekne frå handverkartenestelova, sjå nærare Ot prp nr 29 (1988-89) s 73.

Bokstav a dekkjer for det første oppføring av bygning til bustadføremål. Dette omfattar oppføring av bustadhus, men ikkje sjølvstendig oppføring av andre bygningar, til dømes båthus, frittliggande garasjer og leike- eller lysthus. Det følgjer av tredje ledd at fritidshus vert likestilt med bustadhus. I tredje ledd er det òg presisert at full ombygging skal reknast likt med oppføring, sjå særskilt omtale nedanfor.

Bokstav a dekkjer vidare arbeid som vert utført umiddelbart som ledd i oppføring av bygning til bustadføremål. Dette omfattar alle større og mindre arbeid som vert utført som ledd i oppføringa, utan omsyn til om desse vert utført som heilt sjølvstendige oppdrag. Ein avtale med ein røyrleggjar om legging av røyropplegg eller med ein målar om utvendig eller innvendig måling, vert såleis rekna som eit entrepriseoppdrag som fell inn under lova så lenge arbeidet vert utført som ledd i sjølve oppføringa.

Også arbeid som ikkje gjeld sjølve bustadbygningen kan verte rekna som ledd i oppføringa. Dette kan til dømes vere gartnararbeid eller oppføring av frittliggjande garasje dersom det er ein nær samamheng med sjølve oppføringa av bustadhuset. Her må ein særleg leggje vekt på om det ligg føre samanheng i tid. Dersom slike arbeid skal vere ferdig på eit seinare tidspunkt enn sjølve bygningen, og arbeidet ikkje er ein del av ein avtale som òg gjelde arbeid på bygningen, vil det normalt ikkje vere tilstrekkeleg samband mellom avtalane.

Bokstav b regulerer i kva mon avtalar om overføring av rett til fast eigedom skal omfattes av lova. I utgangspunktet er slike avtalar omfatta av avhendingslova (overføring av eigedomsrett eller tomtefesterett) eller av tomtefestelova (etablering av tomtefesterett). Bokstav b inneber likevel at heile avtalen, dvs også overføringa av retten til fast eigedom, skal vere regulert i bustadoppføringslova. I høve til avhendingslova vil dette innebere at den ikkje for nokon del vil gjelde, jf òg utkastet til endring av avhendingslova § 1-1 andre ledd. I høve til tomtefestelova vil det vere noko annleis. Tilhøvet mellom lovene må her bli at tomtefestelova framleis vil gjelde i den mon det er tale om føresegner som gjeld tilhøve som ikkje er regulert i bustadoppføringslova. Særleg når det gjeld mishald og mishaldsverknader vil likevel føresegnene i bustadoppføringslova som hovudregel gjelde framfor føresegnene i tomtefestelova.

For at bokstav b skal gjelde, må det vere tale om ein avtale som omfattar ny eigarbustad. Det er vidare eit vilkår at arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.

Eigarbustad er for det første ordinære einebustader. Bygningar som ikkje skal nyttast til bustad, fell utanom dersom dei ikkje går inn som ein del av ein avtale som òg omfattar ein eigarbustad. Her blir det likevel ei grense dersom det skulle vere eit tilfelle der avtalen utanom ein eigarbustad også gjeld ein eller fleire bygningar som skal nyttast til næringsføremål og næringsføremål samla er hovudføremålet med avtalen. I så fall vil avtaleparten ikkje vere forbrukar etter definisjonen i § 2, og lova vil dermed ikkje gjelde.

Eigarbustader omfattar vidare bustader som forbrukaren skal eige saman med andre (sameige). Dette kan vere tilfelle der to eller fleire skal eige sjølve bustadeininga saman (til dømes ektefellar eller sambuarar) og tilfelle der det ligg føre einerett til ei av fleire bustadeiningar som ligg i sameige. Det er elles presisert i tredje ledd at eigarseksjon skal reknast som eigarbustad.

Utvalet gjorde framlegg om ein utfyllande definisjon av «eigarbustad» (utkastet § 1-3 andre ledd). Etter departementet si meining gav denne ikkje vesentleg meir rettleiing enn det som følgjer direkte av omgrepet eigarbustad.

Eigarbustad inneber ei avgrensing mot leigebustader. Avtalar om leige av bustad blir regulerte av husleigelova, også i dei tilfella der avtalen blir gjord før bustaden er oppført. Burettslagsbustader må reknast som leigebustader i denne samanhengen; formelt er ikkje andelseigaren i burettslaget eigar av bygningen.

At avtalen skal omfatte ny eigarbustad, inneber vidare at avtalen må gjelde levering av ein ferdig bustad. Bustadoppføringslova omfattar ikkje avhending av ei tomt eller ein uferdig bygning dersom det ikkje går inn i avtalen at yrkesutøvaren (entreprenøren) tek på seg ansvaret for prosjektering og oppføring fram til det ligg føre ein ferdig bustad. Derimot har det ingen innverknad om entreprenøren skal gjere arbeidet sjølv eller om han skal engasjere andre (underentreprenørar) til dette.

Det vil kunne kome opp spørsmål om kva ein ferdig bustad skal innebere i samanhengen her, i tilfelle der forbrukaren skal gjere noko arbeid sjølv eller skal engasjere eigne handverkarar til delar av arbeidet. Det ein må ta stilling til i det einskilde tilfellet, er om entreprenørens plikt, jamvel om forbrukaren sjølv skal stå for noko av arbeidet, likevel er slik at det er naturleg å seie at entreprenøren har teke på seg å levere ein «ny eigarbustad».

At forbrukaren til dømes heilt eller delvis skal stå for utgraving eller grunnmur, vil normalt ikkje hindre at avtalen fell inn under lova. Ein må elles krevje at entreprenøren etter avtalen skal levere ein bygning som det reint faktisk vil vere mogeleg å nytte som bustad. Såleis vil ein måtte seie at avtalen gjeld ein ny eigarbustad, jamvel om det etter avtalen skal stå att arbeid som til dømes legging av golv- eller takbelegg, installering av kjøkkeninnreiingar m m.

Departementet vil streke under at det som er drøfta her, er om heile avtalen, dvs også den delen som gjeld retten til tomta, vil vere omfatta av bokstav b og dermed av bustadoppføringslova. Sjølve arbeidet med oppføring av bustaden vil i alle tilfelle vere omfatta av lova etter bokstav a. Dette gjeld både sjølvstendige avtalar som forbrukaren inngår, og arbeid som er avtalt i samband med overføring av rett til tomt, sjå også utkastet § 4 andre ledd og merknadene til denne føresegna.

Det er elles eit vilkår for at avtalen skal falle inn under bokstav b, at det dreier seg om ein ny bustad. Ein bustad som ikkje har vore i bruk, må ein normalt rekne som ny. Dersom arbeidet som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida, sjå nedanfor, og bustaden ikkje har vore i bruk, vil bustaden vere «ny» jamvel om han har stått i kortare eller lengre tid etter at det faktisk hadde vore mogeleg å flytte inn.

Når ein eigedom først har vore i bruk som bustad, er det knapt vanleg at han vert selt vidare av ein yrkesutøver som samstundes tek på seg å utføre arbeid på bustaden. Kravet om ny eigarbustad inneber i alle tilfelle at slike sal fell utanfor lova. Ved avgjerda av om bustaden er ny, må ein sjå på om ein eller fleire personar gjennom kortare eller lengre tid har nytta eigedomen slik ein til vanleg bruker ein bustad. I samanhengen her gjeld det ikkje nokon regel tilsvarande departementets framlegg til særlege føresegner i avhendingslova for nye bustader, sjå utkastet § 65, om at bustad som er brukt i mindre enn eitt år framleis skal reknast som ny.

Det er vidare eit vilkår at arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida. At arbeidet ikkje er fullført, kan innebere alt frå at byggjearbeidet ikkje i det heile har teke til, til at bustaden på det næraste er ferdig. Departementet legg til grunn at kriteriet i dei fleste tilfella vil vere lett å nytte.

Arbeid som entreprenøren står for, er det arbeidet han tek på seg å utføre etter avtalen, anten sjølv eller ved å engasjere andre (underentreprenørar). Arbeidet må vere knytt til oppføring av bustaden. Avgrensinga etter bokstav a kan gje rettleiing her. Har entreprenøren gjennom same avtalen teke på seg andre slag oppgåver, kan det ikkje ha nokon verknad i høve til omfanget av lova her.

Det er ikkje nok til at avtalen fell inn under bokstav b at det på avtaletida står att arbeid for å gjere bustaden heilt ferdig, dersom entreprenøren etter avtalen ikkje er ansvarleg for nokon del av dette arbeidet. Det kan til dømes stå att målings- eller innreiingsarbeid som det er meininga at forbrukaren skal syte for sjølv.

Det spørsmålet som som kan gje grunn for tvil, er om arbeidet som entreprenøren står for, må reknast for å vere fullført jamvel om det står att nokre mindre oppgåver. Det avgjerande vil i første rekkje vere om det står att arbeid av handverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Dersom dette er tilfelle, kan ikkje arbeidet reknast som fullført jamvel selv om det arbeidet som står att, har eit avgrensa omfang.

I samanhengen her vil tilhøva slik dei står fram for forbrukaren når avtalen vert inngått, vere avgjerande. Dersom entreprenøren seinare må utføre arbeid (retting) som ei følgje av mishaldskrav frå forbrukaren, fører ikkje det til at ein avtale fell inn under lova.

Attståande handverksmessig arbeid kan til dømes vere måling innvendig eller utvendig, innsetting av kjøkken- eller badeinnreiingar eller legging av golvbelegg. Står slikt arbeid att når avtalen vert inngått, vil altså bustadoppføringslova gjelde, dersom entreprenøren skal syte for at dette arbeidet vert utført.

Attståande arbeid som ikkje vil hindre at arbeidet vert rekna som fullført, vil til dømes vere reingjering eller anna mindre arbeid som oppsetting av skilt eller røykvarslarar.

Andre ledd inneheld ei tilvising til dei særskilte føresegnene om konsulentavtalar i utkastet kapittel IX. Konsulentavtalar fell utanfor lovas verkeområde slik det går fram av første ledd, og kapitla I til VIII gjeld såleis ikkje for desse avtalane.

Det følgjer av § 64 første ledd at føresegnene i kapittel X om tvisteløysing òg gjeld for konsulentavtalane. Departementet har ikkje funne det nødvendig å presisere det særskilt i føresegna her.

Tredje ledd inneheld nokre presiseringar.

Tredje ledd første punktum presiserer at føresegnene i lova òg skal gjelde for oppføring av fritidshus. Slik oppføring fell utanfor handverkartenestelova, sjå Ot prp nr 29 (1988-89) s 73. Etter departementet sitt syn bør dei same føresegnene gjelde for oppføring av fritidshus som for ordinære bustader. I det alt vesentlege vil dei samme omsyna gjere seg gjeldande.

I tredje ledd andre punktum blir det presisert at ein eigarseksjon vert rekna som eigarbustad. Dette må seiast å vere i samsvar med vanleg språkbruk.

Full ombygging skal etter tredje ledd tredje punktum reknast likt med oppføring. Same regelen vart det gjort framlegg om i utvalets utkast § 1-3 tredje ledd. Dette er òg i samsvar med det som er lagt til grunn i høve til handverkertenestelova, sjå Ot prp nr 29 (1988-89) s 73. Kva som skal reknast som full ombygging er drøfta i utgreiing II s 16 og s 44 og i Ot prp nr 29 (1988-89) s 73. Det sentrale er at ei full ombygging berre ligg føre dersom arbeidet er så omfattende at det praktisk sett gjeld ein ny bustad.

Til § 2 Partane

Paragrafen inneber ei nærare avgrensing av lovas verkeområde. Framlegget byggjer på utvalets utkast § 1-4, men er noko endra.

Første ledd inneheld ein definisjon av omgrepet forbrukar. Definisjonen svarer til utvalets utkast § 1-4 første ledd og er i samsvar med definisjonane i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, sjå merknadene i avsnitt 3.3 ovanfor.

Bustaden må hovudsakleg vere til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Bruk av eigedomen til eigen fast bustad vil sjølvsagt alltid vere personleg bruk. Den same gjeld bruk av eigedomen som eigen fritidsbustad, jf utkastet § 1 tredje ledd første punktum.

Ein bustad eller fritidsbustad som heilt ut skal nyttast til utleige, vil ikkje vere til personleg bruk. Skal eigedomen delvis vere til utleige, må ein avgjere kva som er den hovudsaklege bruken. At ein skal leige ut nokre rom til hybelhusvere eller at ein tenkjer å leige ut fritidsbustaden nokre veker i året, vil ikkje hindre at lova her vil gjelde.

Også når det gjeld eigedom delvis til personleg bruk og delvis til næringsbruk, vil det vere avgjerande om bustaden hovudsakleg er til personleg bruk, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 58.

Dersom avtaleparten er eit burettslag eller eit selskap med tilsvarande føremål, vil oppføringa av bustaden ikkje vere til personleg bruk, og avtalen vil såleis falle utanfor lova. Dersom avtaleparten derimot er eit sameige, vil det vere naturleg å sjå det slik at kvar av av dei framtidige sameigarane er partar i avtalen, slik at det vil vere ein forbrukaravtale som fell inn under lova. Departementet viser til drøftinga under avsnitt 3.3.4 ovanfor.

Lova gjeld ikkje dersom entreprenøren på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at bustaden er til personleg bruk, jf andre punktum. Departementet går ut frå at det svært sjeldan vil kunne oppstå ein slik situasjon. Eit tilsvarande atterhald finst likevel i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, og departementet har funne det naturleg ta det med her også.

Andre ledd presiserer at lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd står for arbeidet. Innhaldet i føresegna svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 1-4 tredje ledd. Utforminga er likevel noko endra som følgje av at lovas verkeområde er endra i høve til utvalets utkast.

Avgrensinga svarer til avgrensinga i handverkartenestelova § 1. I handverkartenestelova er rett nok avgrensinga til næringsverksemd innarbeidd i sjølve forbrukardefinisjonen, men dette inneber ingen sakleg skilnad i høve til utkastet her. Ei liknande avgrensing finst òg i kjøpslova § 4 gjennom uttrykket «yrkesselger». Avhendingslova skil seg på dette punktet frå dei andre lovene ved at forbrukarføresegnene òg gjeld avtalar mellom to forbrukarar.

Forbrukarrådet peiker på at det kan vere tilfelle av «falske» handverkarar eller entreprenørar, som i røynda ikkje driv næringsverksemd. Departementet vil streke under at det i samanhengen her ikkje vil vera avgjerande om tenesteytaren har oppfylt formelle krav, til dømes med omsyn til registrering eller skatt og avgifter. Det vil vere tilstrekkeleg at tenesteytaren i høve til forbrukaren opptrer som næringsdrivande.

Til § 3 Avtalen

Første ledd slår fast at lova heilt ut er ei ufråvikeleg forbrukarlov. Framlegget svarer til utvalets utkast § 1-6 og handverkartenestelova § 3.

Første ledd hindrar ikkje at rettshøvet mellom partane i stor mon vil byggje på avtalen mellom partane. Mellom anna vil det vere opp til partane å avtale kva som skal ytast. Det følgjer vidare uttrykkeleg av fleire føresegner i utkastet at desse kan fråvikast ved avtale. Departementet viser elles til utvalets merknader i utgreiing I s 59.

Det vil i dei fleste tilfella klårt vere ønskjeleg at avtalen mellom partane vert sett opp skriftleg, sjå drøftinga i avsnitt 3.8.2 ovanfor. For å oppmode til dette, har departementet i andre ledd teke inn at partane alltid kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg. Denne regelen hindrar ikkje at føresegner som er fastsette i munnleg avtale, vil vere bindande for entreprenøren, men gjev forbrukaren ein rett til å krevje at føresegnene også vert sette opp skriftleg. Ved å krevje skriftleg avtale vil forbrukaren kunne sikre seg prov for kva som er avtalt. Forbrukaren vil òg lettare kunne syte for at avtalen er tilstrekkeleg klår.

Til § 4 Tilhøvet til anna lovgjeving

Første ledd regulerer tilhøvet til kjøpslova. Leddet er i samsvar med utvalets utkast § 1-5 første ledd.

Det kan kome opp spørsmål om grensa mellom entrepriseavtalar og kjøp av lausøyreting. Første ledd presiserer at bustadoppføringslova berre gjeld så langt ikkje anna følgjer av kjøpslova. Dette er same prinsipp som er lagt til grunn i høve til handverkartenestelova. Departementet viser til avsnitt 3.2.1.3 ovanfor.

Andre ledd gjeld tilhøvet til avhendingslova og tomtefestelova. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 1-5 andre ledd, men er noko endra som følgje av endringane som er gjorde med omsyn til lovas verkeområde.

Som departementet har peikt på i merknadene til § 1 første ledd bokstav b, er avtalar om overføring av rett til fast eigedom i utgangspunktet regulert i avhendingslova og tomtefestelova. Utgangspunktet er såleis at avhendingslova eller tomtefestelova gjeld for overføring av retten til grunn jamvel om føremålet til forbrukaren er å skaffe seg ei tomt for oppføring av bustad. Leddet her er ei presisering av den hovudregelen, men presiserer samstundes at hovudregelen ikkje gjeld for dei tilfella som er omfatta av utkastet her § 1 første ledd bokstav b. Etter § 1 første ledd bokstav b vil heile avtalen, dvs også overføringa av retten til fast eigedom, vere regulert i bustadoppføringslova, sjå merknadene til § 1 bokstav b ovanfor.

§ 1 første ledd bokstav b gjeld berre der entreprenøren tek på seg å levere ein ferdig bustad. Det inneber at ein avtale om rett til grunn kan innehalde føresegner om arbeid som er ledd i oppføring av ein bustad, utan at avtalen dermed fell inn under § 1 første ledd bokstav b. Det kan til dømes vere ein avtale om avhending av byggjetomt som òg inneheld føresegner om at seljaren skal utføre grunnarbeid. Ein slik avtale vil vere ein samansett avtale der avhendingslova og lova her gjeld for ulike delar, sjå § 1 første ledd bokstav a. Dette gjeld likevel ikkje dersom arbeidet berre utgjer eit uvesentleg tillegg til avhendingsavtalen. I slike tilfelle må arbeidet reknast som eit ledd i avhendingsavtalen, sjå avhendingslova § 1-1 (noverande) andre ledd og drøftinga i avsnitt 3.2.1.2

I tillegg til § 1 første ledd bokstav b, har utkastet på nokre andre punkt føresegner som gjeld tilhøvet mellom forbrukaren og avhendaren eller bortfestaren av grunnen. Tredjeperson (avhendaren eller bortfestaren) kan i somme høve måtte finne seg i heving på grunn av mishald av avtalen om oppføring av bustaden, og avtalen kan falle bort saman med avtalen om oppføring av bustaden ved avbestilling eller på grunn av langvarig avbrot. Det er derfor teke eit atterhald om at avhendingslova og tomtefestelova gjeld så langt ikkje anna følgjer av lova her. Departementet viser til føresegnene i § 20 andre ledd, § 34 tredje ledd, § 53 andre ledd og § 60 tredje ledd.

Med tomtefestelova siktar ein i utkastet her til den nye tomtefestelova. Dato og nummer for den nye tomtefestelova bør takast inn i andre ledd.

Til § 5 Vågnaden for sending av melding

Paragrafen regularer vågnaden for sending av meldingar. Hovudregelen vil vere at mottakaren har vågnaden for at meldinga kjem bort eller blir forvanska undervegs, så sant meldinga er forsvarleg send.

Tilsvarande føresegner finst i kjøpslova § 82, handverkartenestelova § 4 og avhendingslova § 2-8. For å få fullt samsvar med avhendingslova, er ordlyden noko endra i høve til utvalets utkast § 1-7.

Departementet viser til omtalen av føresegnene i dei andre lovene i Ot prp nr 80 (1986-87) s 134-135, Ot prp nr 29 (1988-89) s 74-75 og Ot prp nr 66 (1990-91) s 76.

Norges Forsikringsforbund meiner at paragrafen bør stille opp eit krav om at meldingar skal vere skriftlege. Etter departementet sitt syn kan ein ikkje ha eit slikt krav i høve til alle former for meldingar. Det vil likevel vere eit vilkår for at føresegna skal gjelde, at meldinga er send på forsvarleg måte. Som det er peikt på i Ot prp nr 80 (1986-87) s 134-135, vil det stå på dei konkrete tilhøva om ei muntlig melding, til dømes over telefon, er tilstrekkeleg. Både av denne grunnen og for å sikre provet for at meldinga er send, vil partane oftast stå seg på å sende meldinga skriftleg.

Til § 6 Skadebotansvar

Paragrafen inneheld nokre allmenne føresegner om entreprenørens skadebotansvar. I samsvar med utvalets framlegg er føresegner om skadebot i det vesentlege tekne inn i tilknyting til dei andre føresegnene om forseinking og manglar, lovutkastet kapittel III og kapittel IV. Dei få allmenne spørsmåla som etter dette står att, har tilknyting til spørsmålet om verkeområdet for lova, og er derfor tekne inn her. Lovutkastet inneheld etter dette ikkje noko allmennt kapittel om skadebot.

Paragrafen svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 1-8. I høve til utvalets merknader (utgreiing I s 29-31 og s 60, utgreiing II s 45) bør ein vere merksam på at føresegnene om skadebotansvar ved manglar i utkastet her ikkje heilt ut svarer til utvalets utkast. Departementets framlegg byggjer på ein kontrollansvarsregel, sjå avsnitt 3.5 ovanfor og lovutkastet § 35 og merknadene til denne paragrafen.

Det følgjer av første ledd første punktum at lovas føresegner om skadebotansvar ikkje gjeld for tap som følgje av personskade eller for tap i næring. Unntaket for tap i næring svarer til handverkartenestelova § 30 fjerde ledd. Unntaket inneber, saman med avgrensinga som gjeld tingskadar i utkastet § 35 tredje ledd, ei avgrensing av omfanget for kontrollansvaret i høve til indirekte tap. Unntaket for personskade er i samsvar med det som er lagt til grunn i høve til andre kontraktsrettslege lover.

Unntaka for tap som følgje av personskade og for tap i næring gjeld òg for konsulentens skadebotansvar, jf utkastet kapittel IX.

Det er presisert i første ledd andre punktum at for tap som nemnt i første ledd første punktum og tap som ikkje er følgje av avtalebrot, gjeld allmenne skadebotreglar.

Etter andre ledd kan ein entreprenør ikkje fråskrive seg ansvar for tap utanfor næring som forbrukaren lid på grunn av tingskade. Denne føresegna vil ha praktisk verknad i høve til ansvar som ikkje byggjer på føresegnene i lova. Så langt ansvaret følgjer av lova, følgjer det allereie av utkastet § 3 at entreprenøren ikkje kan fråskrive seg ansvar.

Ansvar for tap som fell utanfor lova, vil først og fremst kunne vere for skade som entreprenøren eller hans folk påfører forbrukarens eigedom eller lausøyreting utan samanheng med noka forseinking eller nokon mangel. For slike tilfelle gjeld allmenne skadebotreglar.

Kommunaldepartementet og Rådgivende Ingeniørers Forening tek opp spørsmål som gjeld skadebotansvaret for underentreprenørar. Departementet vil peike på at ein underentreprenørs ansvar for skade som ikkje er ei følgje av forseinking eller mangel, på same vis som entreprenørens ansvar, vil følgje allmenne skadebotreglar. Forbodet i andre ledd mot fråskriving av ansvar vil òg gjelde i høve til underentreprenørens ansvar.

KAPITTEL II YTINGA FRÅ ENTREPRENØREN

Til § 7 Utføring og materialar

Paragrafen gjeld utføringa av arbeidet og entreprenørens framskaffing av materialar. Framlegget byggjer på utvalets utkast § 2-1 og på handverkartenestelova § 7 første og andre ledd. Departementet viser til utgreiing I s 31-33 og s 60-61 og til Ot prp nr 29 (1988-89) s 26-27 og s 75-76.

Departementet har i utkastet presisert at entreprenøren også skal vareta omsynet til miljøet med tilbørleg omsut, sjå departementets merknader i avsnitt 3.7.4.3 ovanfor.

Nokre høyringsinstansar tek i samband med utvalets utkast § 2-1 opp spørsmålet om konsekvensane av at utføringa ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav til tryggleik. Departementet gjer framlegg om at dette vert regulert i utkastet § 25 andre ledd. Departementet viser til merknadene i avsnitt 3.7.3 og til utkastet § 25 andre ledd.

Til § 8 Plikt til fråråding

Paragrafen regulerer entreprenøren si plikt til å seie frå dersom han eller ho ut frå sin fagkunnskap må sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet gjort etter avtalen. Framlegget er i samsvar med utvalets utkast § 2-2. Handverkartenestelova har liknande føresegner i §§ 7 og 8.

Av høyringsinstansane er paragrafen berre kommentert av Norske Boligbyggelags Landsforbund, som uttrykkeleg stør framlegget, og av NHO, som meiner at føresegna bør kunne sløyfast.

Etter departementet sitt syn er det bruk for slike føresegner. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 61-62.

Til § 9 Endringar og tilleggsarbeid

Paragrafen regulerer forbrukaren sin rett til å krevje endringar i arbeidet og til å krevje at entreprenøren utfører tilleggsarbeid. Framlegget byggjer på utvalets utkast § 2-3, men er endra på nokre punkt. Ein bør sjå paragrafen her i samanheng med føresegnene i § 42 om justering av vederlaget for endringar og tilleggsarbeid.

Utvalet grunngjev i utgreiing I s 33 sitt framlegg om særskilte føresegner om endringar og tilleggsarbeid på denne måten:

«Hovudregelen etter ulovfesta entrepriserettslege reglar er at byggherren kan krevje endringar i høve til den avtala utføringa, og at han også kan krevje at entreprenøren utfører tilleggsarbeid innan visse rammer. Bakgrunnen for denne hovudregelen er av Sandvikframstilt slik ( Sandvik: NS 3401s. 122):

«Utformingen av byggverket får langvarige konsekvenser; byggverk blir stående i tiår, kanskje i hundreår, og lar seg ikke like lett som mange andre produkter erstatte med andre etter hvert som behovet tilsier det. Og samtidig strekker selve produksjonsprosessen seg over tid; ved større arbeider går det flere år fra avtalen er sluttet til byggverket er fullført. I løpet av byggetiden kan det lett tenkes å bli klart at den opprinnelig fastsatte utforming ikke er helt hensiktsmessig. Særlig det forhold at detaljprosjekteringen, med utarbeidelse av arbeidstegninger o.l., foregår etter at kontrakten er sluttet, bidrar til at en blir oppmerksom på at det er ønskelig å gi byggverket en utforming som skiller seg fra den som er angitt i kontrakten. Er arbeidet ennå ikke utført, vil det fortone seg som betenkelig å holde fast ved en utjenlig utførelse med de langvarige ulemper dette vil medføre.»

Desse synsmåtane gjer seg gjeldande også for entrepriseavtalar i forbrukarforhold. I tillegg kan ein peike på at mange forbrukarar byggjer hus berre ein gong - det er «no eller aldri». Sjølv om ein bustad er enklare å planleggje enn andre og større byggverk, kan det koma opp ønske om endringar av praktiske og estetiske detaljar som har mykje å seie for trivselen.»

Utvalet peiker likevel på at endringar av eit byggjeprosjekt normalt medfører ekstrakostnader. Samstundes kan endringar og tilleggsarbeid føre til ein urasjonell byggjeprosess og såleis vere uheldig ut frå ein samfunnsøkonomisk synsstad.

Utvalet uttaler vidare (utgreiing I s 34)

«Også for entreprenøren kan omfattande endringar og tilleggsarbeid vera ei ulempe, sjølv om ein legg til grunn at han skal haldast økonomisk skadeslaus ut frå vederlagsreglane. Entreprenøren kan ottast at byggherrens økonomi ikkje kan bera endringane og tilleggsarbeida, slik at prosjektet ikkje kan fullførast. Vidare kan endringar og tilleggsarbeid vera vanskelege å passe inn i entreprenørens produksjonsopplegg ved at maskiner og mannskap må omdisponerast, leveransar må avbestillast osb.

Endringar og tilleggsarbeid byr på særlege vanskar der entreprenøren tilbyr standardiserte løysingar basert på mengdeproduksjon av dei einskilde delane av bygget. Liknande omsyn gjer seg gjeldande der store delar av bygget blir produsert før det kjem til byggjetomta. I slike tilfelle blir endringane dyre for forbrukaren, og entreprenøren kan bli påført ulemper som ikkje utan vidare blir kompenserte med tilleggsvederlaget.»

Utvalet strekar ut frå dette under at når ein skal utforme føresegnene om endringar og tillegsarbeid må ein vege dei ulike omsyna mot kvarandre.

Spørsmåla omkring endringar og tilleggsarbeid er kommenterte av fleire høyringsinstansar.

Den Norske Advokatforening meiner at det bør vere meir presise vilkår for forbrukarens rett til å krevje endringar og tilleggsarbeid enn det som følgjer av utvalets framlegg. Ein viser i samband med dette til at retten til endrings- og tilleggarbeid i NS 3430 er knytt opp mot ein viss prosentdel (15 %) av kontraktssummen.

Forbrukarrådet meiner at entreprenøren ikkje bør kunne nekte å utføre endringsarbeid som er vesentleg for forbrukaren sjølv om det vil føre til ulemper for entreprenøren. Rådet peiker på at entreprenøren ikkje vert skadelidande i og med at han kan krevje tilleggsvederlag frå forbrukaren. Heller ikkje Byggherreforeningen er overtydd om at omsynet til entreprenøren gjer det nødvendig å setje grenser for endringsretten.

Landsforeningen for bygg og anlegg meiner at forbrukaren ikkje bør kunne krevje endring utan at han har stilt garanti for endringsarbeidet. Ein har òg vanskeleg for å sjå korleis ein i praksis skal tolke utvalets framlegg.

Kommunaldepartementet peiker på at utvalet særleg har konsentrert seg om den situasjonen at forbrukaren ønskjer at entreprenøren skal utføre arbeid i tillegg til den opprinnelege avtalen. Departementet reknar med at det heller ikkje er upraktisk at forbrukaren ønskjer å avgrense omfanget av oppdraget.

I høve til utvalets drøfting uttaler Rådgivende Ingeniørers Forening:

«I drøftelsene tar utvalget utgangspunkt i at tilleggsarbeid ofte fordyrer byggesaken. Det ser imidlertid ut til at man i hovedsak har konsentrert oppmerksomheten om de tilfelle hvor forbrukeren «ombestemmer seg», og ønsker utført noe annet enn det han har bestilt. I mange tilfelle kan det imidlertid dreie seg om såkalt «uvillede endringer», som for eksempel hvis det viser seg at grunnforholdene var dårligere enn forutsatt, at arbeidet man hadde forutsatt å kunne bygge videre på i forbindelse med et ombyggingsarbeid ikke er i en slik stand at det kan benyttes uten vesentlige forsterkninger mv. Slike forhold kan få meget stor betydning, både for kvaliteten av arbeidene, tidsfristene og vederlagsspørsmålet.»

Forbrukarombodet og Rådgivende Ingeniørers Forening meiner at bustadoppføringslova burde innehalde føresegner som svarer til handverkartenestelova § 9.

Departementet ser det som ønskjeleg å regulere forbrukarens rett til å krevje endringar og tilleggsarbeid gjennom særskilte lovføresegner. Departementet er samd med utvalet i at ein her må vege ulike omsyn mot kvarandre. Det kan vere sterke grunnar som gjer det ønskjeleg at forbrukaren kan krevje endringar eller tilleggsarbeid. Samstundes kan omfattande endringar og tilleggsarbeid føre til ulemper for entreprenøren, og desse kan ikkje alltid kompenserast gjennom tilleggsvederlag. Til dømes kan det vere at den spesialisten som eventuelt må utføre arbeidet, skal vere på ein annan byggjeplass, kanskje på ein annan kant av landet, straks det avtalte arbeidet er utført. Entreprenøren kan òg ha saklege innvendingar mot å bli forseinka i eit anna oppdrag, og det sjølv om forbrukaren skulle tilby seg å dekkje eventuell dagmulkt.

Det er ønskjeleg at grensene for når forbrukaren kan krevje endringar eller tilleggsarbeid er utforma så klårt som mogeleg. Ut frå dette gjer departementet framlegg om, som eit tillegg til utvalets framlegg, at partane kan avtale ei absolutt grense for omfanget av endringar og tilleggsarbeid på 15 prosent av det opprinnelege vederlaget. Departementet viser til merknadene til tredje ledd nedanfor.

Departementet strekar under at føresegnene om endringar òg omfattar tilfelle der arbeidet vert mindre omfattande enn etter den opprinnelege avtalen. Her må det likevel trekkjast ei grense mot endringar som i staden må reknast som ei delvis avbestilling, sjå lovutkastet kapittel VI og merknadene til dette kapitlet. Ei slik grensedraging er lagt til grunn i høve til standardkontraktane, sjå til dømes NS 3430 punkt 28.6. I kva mon forbrukaren kan krevje reduksjonar i omfanget av arbeidet, og dermed reduksjon av vederlaget, på grunnlag av føresegnene om endringar, vil vere styrt av føresegnene i første og andre ledd. Departementet viser til merknadene nedenfor.

Departementet er samd med utvalet (utgreiing I s 34) i at bustadoppføringslova ikkje bør innehalde føresegner tilsvarande handverkartenestelova § 9.

Etter handverkartenestelova § 9 første ledd skal handverkaren gjere forbrukaren merksam på tilleggsarbeid som bør utførast saman med arbeidet som er bestilt. Ei slik føresegn høver godt ved ombyggings- og vedlikehaldsarbeid. Men bustadoppføringslova vil etter departementet sitt framlegg berre gjelde nye bustader. Når det gjeld nybygg, vil det ikkje på same måten følgje av tilhøva kva for omstende som gjev grunn til å ta opp eit særskilt spørsmål om tilleggsarbeid. Etter departementet sitt syn inneber dei allmenne føresegnene om råd og rettleiing i utkastet § 7 ei regulering som er lettare å nytte i praksis og som er meir fleksibel.

Departementet har heller ikkje funne grunn til å lovfeste særlege føresegner om at entreprenøren skal kunne utføre tilleggsarbeid utan at forbrukaren har bede om det, og om at entreprenøren skal utføre tilleggsarbeid som ikkje kan utsetjast utan fare for skade, jf handverkartenestelova § 9 andre og tredje ledd. Slike særlege føresegner passar ikkje så godt for entrepriseavtalar som for avtalar om meir avgrensa arbeidsoppdrag. I visse situasjonar kan det vere rom for å utføre tilleggsarbeid som entreprenøren går ut frå at forbrukaren vil ha, men departementet er samd med utvalet i at ein ikkje bør ta inn i lova ei føresegn som kan føre til den mistydinga at entreprenøren skal kunne utføre omfattande tilleggsarbeid utan at forbrukaren har bede om det.

Utkastet første ledd er i samsvar med utvalets utkast § 2-3 første punktum. Her står grunnregelen om at entreprenøren berre har plikt til å utføre tilleggsarbeid som står i rimeleg samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga. Departementet har valt å nytte omgrepet «ytinga» i staden for «arbeidet», som var utvalets formulering. Med det verkeområdet lova vil få etter departementets framlegg, vil entreprenørens plikter etter avtalen i mange tilfelle gjelde meir enn det ein naturleg kan kalle «arbeid». Dette gjeld særleg når avtalen omfattar rett til grunn, jf § 1 første ledd bokstav b.

I kravet til samanheng med den avtalte ytinga, ligg det at forbrukaren ikkje kan krevje utført noko som må reknast som ei ny og sjølvstendig yting. Vidare må tilleggsarbeidet vere nokolunde av same karakter som den avtalte ytinga. Til dømes kan ikkje ein røyrleggjar som er engasjert for å syte for røyropplegget på kjøkkenet, påleggjast å syte for vasstilførsel til eit symjebasseng eller å tapetsere veggar.

Første ledd slår òg fast at omfanget av endringar og tilleggsarbeid må stå i eit visst høve til omfanget av den opprinnelege avtalen. I praksis vil ein måtte vurdere omfanget i samanheng med dei andre kriteria som følgjer av andre ledd.

Andre ledd inneheld ytterlegare avgrensing av forbrukarens rett til å krevje endringar og tilleggsarbeid. På same vis som utvalet, er departementet kome til at ein ikkje kan unngå ei føresegn som inneber at ein i det einskilde tilfellet må vege ulike interesser mot kvarandre. Departementet sitt framlegg til tredje ledd gjer det likevel mogeleg for partane å avtale ei klårare regulering.

Andre ledd er i samsvar med utvalets utkast § 2-3 andre ledd første punktum. Føresegna inneber at ulempene for entreprenøren med å utføre endringa eller tilleggsarbeidet må vegast mot den interessa forbrukaren har i få endringa eller tilleggsarbeidet utført. Når ein skal vege ulike interesser mot kvarandre, må ein vere «objektiv» på det viset at ein til dømes ikkje legg vekt på heilt spesielle ønske frå ein forbrukar. Men det må godtakast at forbrukaren har ønske som gjeld trivsel og estetikk, sjølv om det ikkje påverkar den økonomiske verdien av resultatet. Ulemper for entreprenøren som kan vere relevante, er, som nemnt ovanfor, omstende som gjeld entreprenørens produksjonsopplegg, omsyn til andre arbeidsoppdrag eller fare for at entreprenøren ikkje får betaling til rett tid. I tilfelle der entreprenøren kan motsetje seg endringa eller tilleggsarbeidet fordi det er usikkert om forbrukaren vil kunne betale, vil likevel denne ulempa kunne bøtast med ein garanti e l.

Når ein skal vege ulike interesser mot kvarandre, vil det i praksis vere vesentlege skilnader mellom ulike former for avtalar. Høvet til å krevje endringar vil vere vesentleg større ved ein «tradisjonell» entrepriseavtale, enn ved ein avtale om oppføring av eit typehus. Det vil også spele inn kor langt arbeidet er kome. Er det tale om eit hus som nesten er ferdig når avtalen vert inngått, vil nok entreprenøren normalt kunne motsetje seg å utføre tilleggsarbeid som ikkje har nær samanheng med det arbeidet som likevel står att.

Også i dei tilfella der forbrukarens krav om endringar og eventuelt tilleggsarbeid samla fører til ein reduksjon av omfanget av arbeidet, må ein vege dei ulike interessene mot kvarandre på grunnlag av føresegnene i andre ledd. I slike tilfelle vil vurderinga gå ut på å trekkje ei grense mellom det entreprenøren må finne seg i som ei endring, og det som i staden må kallast ei delvis avbestilling. Ligg det føre ei avbestilling, må ein nytte føresegnene i kapittel VI, noko som normalt vil setje forbrukaren i ei mindre gunstig stilling økonomisk sett. Departementet har drøfta denne grensedraginga i merknadene til utkastet § 52 nedanfor.

Utvalet gjorde i sitt utkast § 2-3 andre ledd andre punktum framlegg om at entreprenøren alltid skulle kunne motsetje seg endringar eller tilleggsarbeid som ville føre til vesentleg ulempe for entreprenøren. Etter departementet sitt syn ville ei slik føresegn gjere paragrafen meir komplisert. Departementet kan heller ikkje sjå at føresegna er turvande ved sida av føresegna i utvalets første punktum, som ikkje er endra i departementets utkast. Ligg det føre ei vesentleg ulempe for entreprenøren, vil dette i dei fleste tilfelle vere avgjerande når ein skal vege partanes interesser mot kvarandre etter denne føresegna. Departementet nemner òg at entreprenøren gjennom utkastet tredje ledd vil ha høve til å få inn i avtalen ei absolutt grense for omfanget av endringar eller tilleggsarbeid.

Tredje ledd er nytt i høve til utvalets framlegg. Føresegna har sitt utgangspunkt i ein regel som finst i fleire av standardkontraktane. Regelen går ut på at entreprenøren ikkje har plikt til å utføre tilleggsarbeid som omfattar meir enn eit tillegg på 15 % av kontraktssummen, sjå til dømes NS 3408 punkt 12.1 og NS 3430 punkt 28.1. Samstundes gjev leddet her høve til å setje ei absolutt grense for i kva mon reduksjonar av omfanget av arbeidet kan verte rekna som endring og ikkje som delvis avbestilling. Ei slik grense på 15 % er teken inn i NS 3430 punkt 28.6.

Departementet legg til grunn at det ikkje er råd å innføre noka generell ufråvikeleg lovføresegn med ei fast grense for omfanget av endringar eller tilleggsarbeid. I mange høve vil ei grense på til dømes 15 % av kontraktssummen ikkje vere noka naturleg avgrensing av forbrukaren sin rett. I nokre tilfelle vil det ikkje vere naturleg å tillate så store endringar, medan det i andre tilfelle bør vere høve til større endringar.

For å gjere det mogeleg for partane å lage klåre liner, er departementet likevel kome til at det bør vere høve til å setje ei fast grense for omfanget av endringar og tilleggsarbeid i avtalen mellom partane. Av omsyn til forbrukaren bør denne fridomen berre gjelde i høve til endringar av større omfang. Departementet gjer framlegg om at grensa vert sett til 15 %. Det inneber at det kan avtalast ein høgare, men ikkje noka lågare grense.

Vinninga ved å nytte avtalefridomen etter tredje ledd, vil for begge partar vere at ein vil ha ei klår grense i staden for å måtte nytte føresegna i andre ledd, som i stor mon byggjer på bruk av skjøn. Rett nok vil ikkje ei avtalt grense med heimel i tredje ledd generelt hindre entreprenøren frå å gjere gjeldande at det ligg føre ulemper som nemnde i andre ledd. Departementet legg likevel til grunn at den praktiske hovudregelen når avtalefridomen etter tredje ledd er nytta, vil vere at entreprenøren ikkje kan motsetje seg endringar eller tilleggsarbeid som ligg innanfor den avtalte grensa.

Ei anna sak er at arbeidet òg må liggje innanfor rammene for endringar og tilleggsarbeid som følgjer av første ledd. Forbrukaren kan til dømes ikkje krevje at entreprenøren skal byggje eit symjebasseng som ikkje er omfatta av avtalen, jamvel om dette vil koste mindre enn 15 % av det avtalte vederlaget.

15 %-grensa gjeld i høve til det vederlaget som følgjer av avtalen. Et det avtalt ein fast samla pris, må denne sjølvsagt leggjast til grunn. Er det utarbeidd eit prisoverslag, må ein byggje på dette. Dersom partane ønskjer å nytte avtalefridomen som tredje ledd gjev, utan at det allereie ligg føre noko prisoverslag, må forbrukaren kunne krevje at det vert utarbeidd eit slikt overslag.

I NS 3430 punkt 28.1 er det presisert at meirarbeid som følgjer av mengdevariasjonar, ikkje skal reknast som tilleggsarbeid så lenge det ikkje er fastsett faste mengder i avtalen, og det ikkje gjeld avvik som er så store at entreprenøren ikkje burde vere budd på dei. Tilsvarande må gjelde i høve til føresegna i tredje ledd.

Etter fjerde ledd kan entreprenøren alltid krevje at tinging av endringar eller tilleggsarbeid blir gjord skriftleg. Innhaldet i føresegna er i samsvar med tredje ledd i utvalets utkast § 2-3.

Føremålet med denne føresegna er å leggje grunnlag for klårare avtalar om endringar og tilleggsarbeid. Ofte kan det kome opp usemje i ettertid om bestillingar av endringar og tilleggsarbeid om korleis ei utsegn var meint, om kven som bestilte eller tok imot bestilling, om kva pris som var avtalt m m. Mykje av dette kan klårgjerast dersom entreprenøren konsekvent krev skriftleg bestilling.

I femte ledd har departementet teke inn ei tilvising til føresegnene i utkastet § 42 om endring av vederlaget i samband med endringar og tilleggsarbeid. Vederlaget vil i praksis vere ein sentral faktor i slike høve, og det er viktig at partane er merksam på at det finst særlege føresegner om dette.

Til § 10 Tida for utføring

Paragrafen presiserer på kva tidspunkt entreprenøren skal utføre sin oppgåver. Den inneheld ei innleiande regulering i høve til utkastet § 11 om tilleggsfristar og føresegnene om forseinking i kapittel III. Framlegget byggjer på § 2-4 i utvalets utkast.

Første ledd første punktum presiserer det nokså sjølvsagde at entreprenøren skal halde fristar som er avtalte for overtaking, for fullføring av arbeidet eller delar av det. Framlegget svarer til utvalets utkast § 2-4 første ledd, likevel slik heimelsoverføring, for dei tilfella der det er aktuelt, er teken med i opprekninga i første ledd, jf utvalets utkast § 10-2 andre ledd.

Det vil i dei fleste tilfella klårt vere ønskjeleg at konkrete tidsfristar er fastsette i skriftleg avtale mellom partane. Etter utkastet § 3 andre ledd vil partane alltid kunne krevje at avtalte fristar vert sette opp skriftleg.

Andre ledd gjeld framdrifta av arbeidet. Føresegna svarer til utvalets utkast § 2-4 tredje ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 63-64.

Tredje ledd gjeld dei tilfella det ikkje er avtalt fristar som nemnde i første ledd. Som departementet har peikt på i merknadene til første ledd, vil forbrukaren mest alltid vere tent med at det vert avtalt konkrete fristar. Føresegna her gjeld for dei tilfella der det likevel ikkje er gjort. Føresegna svarer til utvalets utkast § 2-4 andre ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 63.

Byggherreforeningen meiner at eit krav om at forbrukaren må seie frå for at arbeidet skal starte, kan vere ei felle for forbrukaren. Departementet ser det ikkje slik. Føresegna gjeld berre dersom det ikkje er avtalt fristar som nemnde i første ledd. I praksis vil det vanlege vere at det ligg føre ei slik avtale. Ei anna ordning vil berre vere naturleg i tilfelle der forbrukaren på eit eller anna vis må leggje til rette for utføring av arbeidet. I slike tilfelle er det ein naturleg regel at forbrukaren må seie frå.

Til § 11 Tilleggsfrist

Paragrafen gjev i visse tilfelle entreprenøren rett til tilleggsfrist. Ein slik tilleggsfrist inneber at tida for fullføring av arbeidet blir utskoten i høve til det som er avtalt. Så lenge tilleggsfristen varer, vil det såleis ikkje vere noka forseinking, og forbrukaren vil ikkje kunne gjere gjeldande forseinkingskrav.

Paragrafen er i samsvar med utvalets utkast. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 34-35 og s 64-66.

Etter første ledd har entreprenøren for det første krav på tilleggsfrist dersom forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet (bokstav a). Forbrukaren sin rett til å krevje endringar og tilleggsarbeid er regulert i utkastet § 9.

Vidare kan entreprenøren krevje tilleggsfrist dersom arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen ( bokstav b). Dette kan gjelde forbrukarens eigen medverknad, men inneber også at forbrukaren i denne samanhengen har vågnaden for eigne kontraktsmedhjelparar. Dette kan til dømes vere konsulentar som er seine med arbeidsteikningar eller sideentreprenørar som ikkje er ferdige med det arbeidet som entreprenøren skal byggje vidare på. Dersom forbrukaren har ansvaret for å skaffe materialar, gjeld det same i høve til forseinka materiallevering.

For det tredje har entreprenøren krav på tilleggsfrist for visse hindringar utanfor hans kontroll ( bokstav c). Føresegna her er utforma etter mønster frå lovføresegnene om kontrollansvar i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova.

Føresegna her vil i røynda regulere dagmulkt- og skadebotansvaret ved forseinking. Som det er peikt på ovanfor, vil ein tilleggsfrist føre til at det ikkje vil verte noka forseinking så lenge tilleggsfristen varer, og forbrukaren vil såleis ikkje kunne gjere gjeldande mishaldskrav. Ut frå dette vil dagmulkt- og skadebotansvaret etter utkastet her vere bygd på eit kontrollansvar. Departementet gjer òg framlegg om eit kontrollansvar for manglar, sjå drøftinga i avsnitt 3.5, utkastet § 35 og merknadene til § 35 nedanfor.

Den einaste høyringsinstansen som har kommentert paragrafen, er Rådgivende Ingeniørers Forening, som har nokre kommentarar til spørsmålet om justering av vederlaget når entreprenøren har krav på tilleggsfrist etter første ledd. Departementet vil kort nemne at verknaden i høve til vederlaget er ulikt for dei tre alternativa. Bokstav a gjeld endringar og tilleggsarbeid. I slike tilfelle vert spørsmål som gjeld vederlaget fullt ut regulert i § 42. Bokstav b gjeld omstende som forbrukaren svarer for. I slike tilfelle vert spørsmål som gjeld vederlaget fullt ut regulert i § 43. Bokstav c gjeld hindringar som heller ikkje forbrukaren svarer for. I slike høve vil ikkje entreprenøren ha noko krav på tilleggsvederlag eller dekning av meirkostnader.

Andre ledd gjeld tilfelle der entreprenøren nyttar underentreprenørar som skal utføre arbeidet eller delar av det. Blir arbeidet seinka på grunn av ein underentreprenør, har entreprenøren krav på tilleggsfrist i tilfelle der underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd.

I høve til første ledd bokstav a og bokstav b, kan ein ikkje vere i tvil om at regelen bør vere slik. I høve til bokstav c er løysinga ikkje like opplagt. Utvalet uttaler om dette (utgreiing I s 65):

«Det kan seiast at hovudentreprenøren ikkje er hindra i utføringa sjølv om underentreprenøren er det, dersom hovudentreprenøren kunne ha fått arbeidet utført ved ein annan underentreprenør. Kontrollansvarregelen i kjøpslova og handverkartenestelova skal visstnok oppfattast slik («dobbel force majeure»). I entrepriseforhold kan dette etter utvalets oppfatning verke urimeleg. Underentreprenøren har normalt krav på tilleggsfrist i høve til hovudentreprenøren på grunn av den uventa hindringa, og hovudentreprenøren kan derfor ikkje heve kontrakten med underentreprenøren. Skal hovudentreprenøren vera nøydd til å hente inn ein ny underentreprenør, kjem han i avbestillingsansvar overfor den første underentreprenøren. Utvalet meiner at hovudentreprenøren i slike tilfelle bør ha krav på tilleggsfrist. Til dømes er det ein tilfeldig skilnad dersom hovudentreprenøren skal ha krav på tilleggsfrist dersom hans eigne tilsette er tekne ut i arbeidskonflikt, medan han ikkje skal få tilleggsfrist dersom underentreprenørens tilsette er tekne ut i konflikt. Utvalet vil derfor ikkje stille opp noko krav om at hindringa også skal råke hovudentreprenøren.»

Departementet har vore noko i tvil på dette punktet. Prinsippet om såkalla «dobbel force majeure» er generelt nytta i lovføresegnene om kontrollansvar, inkludert føresegnene i utkastet her § 35 om skadebotansvaret ved manglar. Som det er peikt på, inneber føresegnene om tilleggsfrist i røynda òg ei regulering av skadebotansvaret.

Departementet er likevel kome til at det vil vere for strengt å byggje på prinsippet om «dobbel force majeure» i denne samanhengen. Mellom anna ut frå avbestillingsansvaret, som utvalet peiker på, vil det til vanleg ikkje framstå som rimeleg med eit krav om entreprenøren skal velje ein ny underentreprenør dersom den opprinnelige underentreprenøren blir utsett for ei hindring, og hindringa ligg utanfor denne underentreprenørens kontroll. Eit slikt krav ville ofte verte resultatet dersom ein, ikkje berre i høve til underentreprenøren, men også i høve til hovudentreprenøren, skulle stille krav om ei hindring som det ikkje er mogeleg å unngå eller å overvinne følgjene av.

Andre ledd gjeld berre i høve til underentreprenørar og ikkje til dømes i høve til materialleverandører. Dersom ein materialleverandør leverer forseinka, kan entreprenøren såleis berre krevje tilleggsfrist dersom dette følgjer av første ledd bokstav c. Tilleggsfrist kan dermed berre krevjast dersom leverandørens forseinking utgjer ei hindring som det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av. Entreprenørens faktiske stilling i høve til ein materialleverandør vil òg normalt vere annleis enn i høve til ein underentreprenør. Dersom ein materialleverandør er utsett for ei hindring som fører til ei vesentleg forseinking, vil entreprenøren ut frå føresegnene i kjøpslova normalt kunne heve jamvel om hindringa er utanfor leverandørens kontroll.

Tredje ledd inneheld ei føresegn om utrekninga av tilleggsfristen.

Etter fjerde ledd er det eit vilkår for tilleggsfrist at entreprenøren har gjeve melding til forbrukaren om kravet om tilleggsfrist utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksom på det omstendet som gav krav på lenging av utføringsfristane.

Til § 12 Garanti for oppfylling av avtalen

Paragrafen pålegg entreprenøren å stille garanti for oppfyllinga av avtalen ved større avtalar. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 2-6 fjerde til sjette ledd, men er ein del endra. Utforminga av føresegna er nærare drøfta i avsnitt 3.6 ovanfor.

Etter første ledd gjeld plikten til å stille garanti berre dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda. For avtalar med mindre omfang stiller lova såleis ikkje opp noko krav om garanti. Det vil likevel sjølvsagt ikkje vere noko til hinder for at forbrukaren i det einskilde tilfellet stiller krav om garanti for å inngå ein avtale. Ytterlegare krav til garanti kan òg gå fram av standardavtalar m m.

Når ein skal avgjere om det ligg føre plikt til å stille garanti, må ein ta utgangspunkt i det avtalte vederlaget, jf utkastet § 41 første ledd. Er det avtalt ein fast samla pris, må denne leggjast til grunn. For eventuelle delar av vederlaget som ikkje følgjer direkte av avtalen, til dømes fordi det skal nyttast einingsprisar eller det skal vere rekningsabeid, jf utkastet § 41 andre ledd, må ein i tvilstilfelle kunne krevje at entreprenøren utarbeider eit prisoverslag.

Det er presisert at det er tilhøva på avtaletida som skal vere avgjerande. Seinare justeringar, til dømes i samband med endringar og tilleggsarbeid, jf utkastet §§ 42 og 43 får ikkje verknad for omfanget av garantien.

Det følgjer av andre ledd at garantien fram til overtakinga skal dekkje ein sum som minst svarer til ti prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande seinare, men før det er gått to år frå overtakinga, kan garantisummen vere lågare, likevel minst fem prosent av vederlaget. Formuleringa av føresegna inneber at det samla garantiansvaret for krav i samband med overtakinga og krav som vert framsett seinare, kan vere ti prosent av vederlaget.

Omfanget av garantien må ta utgangspunkt i det avtalte vederlaget. Når en skal fastsetje storleiken av vederlaget, må ein må gå fram på same vis som i høve til omfanget av garantiplikta, jf merknadene til første ledd ovanfor.

Tredje ledd gjev nærare føresegner om innhaldet i garantien. Føresegnene svarer til utvalets utkast § 2-6 femte ledd andre til femte punktum, sjå utvalets merknader i utgreiing I 68.

Etter fjerde ledd skal garantien gjevast i form av sjølvskuldgaranti frå finansinstituasjon. Dette er i samsvar med utvalets framlegg. Etter utvalet sitt utkast var det likevel krav om at finansinstitusjonen skulle «ha løyve til å drive verksemd her i riket». Eit slikt krav ville ikkje vere i samsvar med krava i EØS-avtalen til finansinstitusjonars rett til å drive verksemd over landegrensene. EØS-avtalen krev i mange tilfelle at finansinstitusjonar som står under tilsyn av styresmaktene i ein EØS-stat, også skal ha rett til å etablere seg i andre EØS-stater og å markedsføre sine tenester direkte frå heimlandet.

Etter dette vil eit eigna kriterium vere om finansinstituasjonen har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Det femner om både norske og utenlandske foretak som har rett til å drive verksemd i Noreg, og om utenlandske foretak som i kraft av EØS-avtalen har rett til markedsføre sine tenester her i landet direkte frå sitt heimland.

Utvalet har (utgreiing II s 46) uttrykt merknader til det å jamstelle utanlandske finansinstitusjonar med norske. Departementet vil peike på at føresegnene i Luganokonvensjonen, jf lov 8 januar 1993 nr 21, mellom anna inneber at ein kan saksøkje i Noreg ein finansinstitusjon i eit EØS-land som stiller garanti etter bustadoppføringslova.

Femte ledd presiserer at forbrukaren har rett til å halde att alt vederlag til det er dokumentert at det ligg føre garanti etter paragrafen her. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 2-6 sjette ledd. I høve til utvalets utkast er det presisert at entreprenøren må dokumentere at det ligg føre trygd og garanti. Slik dokumentasjon vil vanlegvis måtte vere ei skriftleg erklæring frå ein finansinstitusjon.

Til § 13 Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar

Paragrafen inneheld enkelte føresegner som skal gjelde i tillegg til dei øvrige føresegnene i kapittel II i tilfelle der entreprenøren står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden, medrekna dei tilfella der avtalen gjeld rett til fast eigedom med ny eigarbustad, § 1 første ledd bokstav b. Paragrafen byggjer på utvalets utkast § 2-6, men er noko endra, mellom anna ved at føresegner om garanti for oppfylling av avtalen er tekne inn i ein eigen paragraf, sjå § 12 og merknadene ovanfor.

Paragrafen her vil i praksis særleg gjelde gründer- og typehustilfella, der avtalen gjeld eit hus av ein type som entreprenøren tilbyr, med dei tilpassingar som blir gjorde i det einskilde tilfellet. Den vil gjelde både i høve til bustad som vert oppført på forbrukaren sin grunn og i dei tilfella der avtalen omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b).

Første ledd inneheld verkeområdet for dei særlege føresegnene. For avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), skal dei særlege føresegnene gjelde generelt. I tilfelle der forbrukaren sjølv disponerer grunnen, § 1 første ledd bokstav a, må ein gjere ei konkret vurdering av om det arbeidet entreprenøren tek på seg, utgjer det hovudsaklege av både prosjektering og utføring. Føresegnene her gjeld ikkje dersom entreprenøren berre utfører mindre arbeid som ledd i oppføringa av ein bustad. Dersom entreprenøren står for heile oppføringa av bustaden, men ikkje har noko ansvar for prosjektering, gjeld føresegnene heller ikkje.

Det kan vere at entreprenøren tek på seg noko detaljprosjektering utan at det endrar karakteren av avtalen, og da skal ikkje dei særlege føresegnene her brukast. Har entreprenøren prosjektert vidare på grunnlag av eit «forprosjekt» som forbrukaren har fått utarbeidd hos andre, vil nok situasjonen stort sett vere slik at ein bør nytte dei særskilte føresegnene, men i ein slik situasjon kan entreprenørens mangelsansvar vere noko mindre omfattande.

Det kan òg vere at ein typehusleverandør fører opp eit hus der det er teke utgangspunkt i leverandørens hustype, men som er endra mykje ved teikningar som byggherren har utarbeidd sjølv eller ved ein arkitekt. I slike høve får ein vurdere ut frå den samla oppgåvefordelinga om ein kan seie at entreprenøren står for det hovudsaklege av prosjekteringa.

Entreprenøren skal vidare ha teke på seg det hovudsaklege av utføringa, anten sjølv eller ved underentreprenørar. Her vil det sjeldan kome opp grensetilfelle; det er ikkje vanleg at entreprenørtenester blir utført som mindre tillegg til prosjektering.

Dei særskilte føresegnene gjeld når entreprenøren skal stå for planlegging og oppføring av bustaden. Utvalet nyttar i sitt utkast formuleringa «ein eller fleire bustader».Departementet har endra dette fordi avtalar som lova vil gjelde for, normalt berre vil gjelde ein bustad. Situasjonen var noko annleis i høve til utvalets framlegg fordi utvalet gjorde framlegg om at lova skulle gjelde for avtalar inngått av burettslag, sjå utvalets utkast § 1-4 andre ledd. Departementet si formulering hindrar ikkje at dei særskilte føresegnene vil gjelde i tilfelle der ein avtale som gjeld fleire bustader elles fell inn under lova etter føresegnene i §§ 1 og 2. Dette kan særleg vere aktuelt i sameigehøve.

I samsvar med § 2 andre ledd første punktum vil dei særskilte føresegnene òg gjelde i høve til oppføring av fritidsbustad. Utvalet bygde i utgreiing I s 24 på det motsette, men etter departementet sitt syn er det òg bruk for særføresegnene når ein entreprenør står for det hovudsaklege av planlegging og oppføring av ein fritidsbustad.

Rådgivende Ingeniørers Forening og Maskinentreprenørenes Forbund har nokre kommentarer til verkeområdet for de særskilte føresegnene, men dei spørsmåla som dei tek opp, gjeld ikkje på same vis med det verkeområdet for lova som departementet gjer framlegg om.

Etter andre ledd skal forbrukaren som hovudregel få opplysning om det dersom avtalen ikkje omfattar alle eiegedomsdelar og faste innrettingar som trengst for å ta bustaden i vanleg bruk. Tredje ledd gjev føresegner om visse spørsmål som gjeld byggjeplassen. Føresegnene er i samsvar med utvalets framlegg. Departementet viser til utgreiing I s 66-67.

Fjerde ledd fastset at entreprenøren, dersom ikkje anna er avtalt, skal halde arbeid på forbrukarens eigedom, og materialar som er tilførte eigedomen, trygda mot skade. Føresegna har sitt førebilete i føresegner i NS 3408 punkt 9.1, NS 3430 punkt 14.1 og NS 3431 punkt 19.1. Utvalets utkast hadde ikkje noka tilsvarande føresegn. Departementet viser til drøftinga under avsnitt 3.6 ovanfor.

Føresegna gjeld berre i høve til avtalar om arbeid på forbrukarens eigedom. Når avtalen gjeld rett til fast eigedom med ny eigarbustad, utkastet § 1 første ledd bokstav b, må ein rekne med at entreprenøren i si eiga interesse vil syte for trygding. Forbrukarens stilling vil i alle høve vere mindre utsett. Entreprenøren kan ikkje krevje forskotsbetaling utan at det er stilt garanti eller eigedomen er overført til forbrukaren, jf utkastet § 47. I sistnemnde tilfelle vil føresegna her gjelde.

Med forbrukarens eigedom er her meint eigedom som forbrukaren disponerer, anten det er som eigar, festar eller på anna vis.

Føresegna i fjerde ledd gjeld berre dersom ikkje anna er avtalt. Det kan såleis vere fastsett i avtalen at det ligg på forbrukaren å syte for trygding. I somme tilfelle kan partane vere tent med at ansvaret ligg på forbrukaren (grunneigaren), til dømes av di han kan knyte trygdinga av arbeidet til andre trygdeavtalar.

Føresegna her om trygdingsplikt er mindre detaljerte enn dei tilsvarande føresegnene i standardavtalane. I ein generell lovtekst må ein vere varsam med å ta inn reglar som i praksis kan skape problem for partane, til dømes slik at det blir vanskeleg eller umogeleg for entreprenørane å teikne trygdeavtalar som oppfyller lovas krav. I standardavtalar o l vil det vere naturleg å ta inn meir detaljerte krav til trygdeavtalen enn det som følgjer av lova.

Dei gjeldande standardavtalane har reglar om at byggherren skal vere medtrygda etter trygdeavtalen. Når det gjeld trygding av fast eigedom, følgjer det av forsikringsavtalelova (lov 16 juni 1989 nr 69) § 7-1 andre ledd at den som har tinglyst eigedomsrett, er medtrygda med dei rettane som da følgjer av forsikringsavtalelova § 7-3 og § 7-4. I utgangspunktet er forsikringsavtalelova § 7-1 fråvikeleg, sjå § 7-1 fjerde ledd. Etter departementet sitt syn bør det likevel i samanhengen her ikkje vere høve til å ha føresegner om medtrygding i trygdeavtalen som går kortare enn forsikringsavtalelova. Det inneber at forbrukaren bør vere medtrygda i den mon dette følgjer av forsikringsavtalelova § 7-1 andre ledd, med dei rettane som følgjer av forsikringsavtalelova §§ 7-3 og 7-4. Det er derfor presisert i tredje punktum at forbrukarens rettar som medtrygda etter forsikringsavtalelova § 7-1 andre ledd ikkje kan fråvikast i trygdeavtalen.

Departementet har ikkje funne det mogeleg å ta inn i lova føresegner om medtrygding som går lenger enn dei allmenne føresegnene i forsikringsavtalelova. I standardavtalar o l kan det likevel vere grunn til å ta inn føresegner mellom anna om medtrygding for tilfelle der forbrukaren ikkje har tinglyst eigedomsrett.

Etter fjerde punktum må entreprenøren dokumentere at det det ligg føre slik trygd som lova krev, og forbrukaren har rett til å halde att alt vederlag til slik dokumentasjon ligg føre. Føresegna svarer til § 12 femte ledd, sjå merknadene ovanfor.

Til § 14 Overtaking

Paragrafen regulerer på kva tidspunkt overtaking skjer, og fastset verknadene av at overtaking er skjedd. Framlegget er, med nokre mindre endringar, i samsvar med utvalets utkast § 2-7.

Første ledd presiserer utgangspunktet: Overtaking skjer ved overtakingsforretning.

Utvalet grunngjev sitt framlegg i utgreiing I s 36-37 og s 69. Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til at overtaking gjennom overtakingsforretning vert utgangspunktet i bustadoppføringslova. Departementet er samd i at lova sitt utgangspunkt her bør vere den ordninga som er vanleg i entrepriseavtalar, jamvel om dette vil skilje seg noko frå ordninga i handverkartenestelova.

Framgangsmåten ved overtakingsforretning er nærare regulert i utkastet § 15.

Andre ledd regulerer korleis overtaking kan skje utan at det er halde overtakingsforretning. To vilkår må vere oppfylte. Arbeidet må vere fullført og forbrukaren må ha flytta inn. Dersom entreprenøren ønskjer at overtaking skal skje før innflytting, må han gå vegen om overtakingsforretning etter føresegnene i § 15.

Utvalet nytta i sitt framlegg kriteriet «arbeidet teke i bruk» i staden for «flytta inn». Departementet sitt framlegg til endring her heng saman med at lova etter framlegget berre skal gjelde oppføring av bustad. Det er da mogeleg å nytte det meir eksakte tidspunktet flytta inn. Det faktiske innhaldet er ikkje endra. Som utvalet presiserer (utgreiing I s 69) er den vanlege oppfatninga i entrepriseretten at forbrukaren ikkje vil ha teke arbeidet i bruk ved at han sjølv eller medhjelparane hans arbeider vidare på den delen som er fullført. Dermed vil arbeid på ein nyoppført bustad ikkje vere teke i bruk før ved innflyttinga, sjå Sandvik: Kommentar til NS 3401 s 211. Dette gjeld jamvel om det dreier seg om eit mindre oppdrag som er avslutta vesentleg tidlegare enn sjølve bustaden er ferdig.

Den Norske Advokatforening gjer framlegg om ei uttrykkeleg plikt for entreprenøren til å melde frå når arbeidet er ferdig slik at overtaking skal vere skjedd når arbeidet er meldt ferdig og forbrukaren har teke det i bruk. Etter departementet sitt syn ville ein slik regel i somme høve kunne verke urimeleg mot forbrukaren. Ein kan tenkje seg at entreprenøren melder arbeidet ferdig utan at det verkeleg er fullført. I slike tilfelle bør ikkje overtaking skje jamvel om forbrukaren flyttar inn. Det avgjerande bør vere når entreprenøren reelt har fullført det arbeidet han skal gjere etter avtalen. Først på dette tidspunktet bør verknadene som følgjer av overtakinga gjere seg gjeldande.

Rådgivende Ingeniørers Forening tek opp spørsmålet om ei føresegn om rett for forbrukaren til å ta bustaden i bruk når arbeidet er forseinka. Utvalet har drøfta dette i utgreiing I s 69-70. Departementet er samd med utvalet i at ei slik regulering ville bli komplisert og gjer derfor ikkje framlegg om dette.

Tredje ledd gjev, gjennom tilvisingar til andre delar av lova, oversikt over verknadene av at overtaking er skjedd.

Ved overtakinga går vågnaden for ytinga over til forbrukaren, sjå § 45. Vidare tek reklamasjonsfristane etter § 30 første ledd andre punktum og § 30 andre ledd til å gjelde.

Ei eventuell forseinking varer fram til overtakinga. Det inneber at dagmulkt ikkje kan krevjast for tida etter overtaking, jf § 18 første ledd. Er ikkje anna betalingstid avtalt, følgjer det av § 46 første ledd at entreprenøren etter overtakinga kan krevje sluttoppgjer.

Ei side ved overtakinga som ikkje er presisert i utkastet § 14, er at eit spørsmål om arbeidet har mangel eller ikkje, etter § 28 skal avgjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet.

Til § 15 Overtakingsforretning

Paragrafen regulerer gjennomføring av overtakingsforretninga. Framlegget er, med nokre små endringar, i samsvar med utvalets utkast § 2-8. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 70-71.

Første ledd gjev kvar av partane rett til å kalle inn til overtakingsforretning med sju dagars varsel. Formuleringa av føresegna byggjer på den føresetnaden at arbeidet skal vere fullført seinast når overtakingsforretninga vert halden, og at entreprenøren av eiga interesse vil melde frå til forbrukaren om fullføringa av arbeidet. Slik melding er likevel ikkje noko vilkår for at forbrukaren skal kunne kalle inn til overtakingsforretning dersom han eller ho på annan måte er blitt kjent med at arbeidet er fullført.

Dersom det er avtalt eit fast tidspunkt for fullføring eller overtaking, kan entreprenøren ikkje krevje at overtakingsforretning vert halden før dette tidspunkt. Forbrukaren kan likevel sjølvsagt akseptere at overtaking skjer tidlegare enn opprinneleg avtalt.

Utvalet drøftar i utgreiing I s 37 om ein bør lovfeste ei ordning der overtakingsforretninga med synfaring blir styrt av ein fagmann. Forbrukarrådet går i si høyringsfråsegn inn for ei slik ordning. Departementet er samd med utvalet i at kostnadsomsyn og omsynet til omfanget av regelverket, gjer at ein ikkje bør lovfeste at ein fagmann skal vere med ved overtakingsforretninga. Det må likevel understrekast at partane har høve til å avtale ei ordning der overtakingsforretninga blir styrt av ei nøytral fagmann. Og utan omsyn til avtale, har forbrukaren sjølvsagt rett til å ha med seg ein fagmann til forretninga.

Gjennomføring av overtakingsforretning inneber at overtaking skjer, med dei verknadene som er nemnde i § 14 tredje ledd. I tillegg inneber ei overtakingsforretning at reklamasjonsfristane blir noko strammare enn elles, sjå utkastet § 30 andre ledd og merknadene til denne føresegna.

Andre ledd gjev den eine av partane rett til å gjennomføre overtakingsforretninga åleine dersom den andre ikkje møter. For at entreprenøren skal kunne gjere dette, må likevel innkallinga til forretninga gje forbrukaren slik informasjon som følgjer av andre punktum bokstavane a - c. I høve til utvalets utkast § 2-8 andre ledd har departementet teke inn ei presisering av at informasjonen må gjevast i skriftleg innkalling.

Den einaste vegen entreprenøren kan tvinge fram overtaking, og dermed utløyse dei verknadene som er nemnde i § 14 tredje ledd, er ved å gjennomføre ei overtakingsforretning etter føresegnene i paragrafen her. Syter ikkje entreprenøren for å kalle inn til overtakingsforretning, følgjer det av § 14 andre ledd at overtaking først er skjedd når arbeidet er fullført og forbrukaren har flytta inn i bustaden. Har til dømes ein entreprenør eit avgrensa oppdrag som er ferdig før sjølve bustaden, må han gå vegen om overtakingsforretning dersom han ønskjer at overtaking skal skje før forbrukaren flyttar inn.

Forbrukarrådet meiner forbrukaren bør gjevast ein tilleggsfrist dersom han eller ho ikkje møter fram til overtakingsforretning, utan omsyn til om det etterpå kan skaffast ein gyldig grunn for fråvera.

Etter departementet sitt syn gjev framlegget forbrukaren eit tilstrekkeleg vern. For at overtakingsforretninga skal kunne haldast jamvel om forbrukaren ikkje møter, må entreprenøren i skriftleg innkalling, som skal vere gjeven med sju dagars varsel, ha gjort merksam på følgjene av at overtakingsforretning vert gjennomført. Verknadene av overtakingsforretning inntrer ikkje dersom forbrukaren hatt gyldig grunn til ikkje å møte, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 70-71. Det kan òg peikast på at gjennomføring av overtakingsforretning ikkje i seg sjølv hindra forbrukaren i å gjere manglar gjeldande. Kravet i utkastet § 30 andre ledd er at manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved overtakingsforretninga, må gjerast gjeldande så snart råd er. Dersom forbrukaren, straks han eller ho blir kjent med at overtakingsforretninga er gjennomført, gjer ei synfaring og derettar utan drying gjer gjeldande manglar som vert oppdaga, må det normalt vere tidsnok i høve til § 30 andre ledd. Ved ei slik synfaring, kan forbrukaren sjølvsagt ha med ein sakkunning.

Utvalets lovutkast § 10-2 femte ledd inneheld for kjøpstilfella ei føresegn om tilsyn med bustaden i tilfelle der bustaden ikkje vert overteken til den tida entreprenøren (seljaren) kan krevje. Framlegget byggjer på avhendingslova § 2-7. Departementet kan ikkje sjå at det er nødvendig med ei slik føresegn i bustadoppføringslova. Ved å kalle inn til overtakingsforretning, kan entreprenøren syte for at overtaking skjer jamvel om forbrukaren let vere å medverke.

Tredje ledd gjev forbrukaren rett til å nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga. Departementet sitt utkast inneber her ei endring i høve til utvalets første framlegg i utgreiing I, men er i samsvar med det utvalet gjorde framlegg om i utgreiing II (utvalets utkast § 2-8 tredje ledd). I utgreiing I hadde utvalet gjort framlegg om kriteriet «ligg føre ein vesentleg mangel» i staden for «gjev rimeleg grunn til nektinga». Utvalet strekar i utgreiing II s 47 under at endringa ikkje er meint å føre til noka realitetsendring. Departementet viser såleis til utvalets merknader til paragrafen i utgreiing I s 71.

Fjerde ledd inneheld ei føresegn om at det bør førast protokoll ved overtakingsforretninga. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 2-8 fjerde ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 71.

Til § 16 Seinare synfaring

Paragrafen gjev partane rett til å krevje synfaring av ytinga når det er gått om lag eitt år etter overtakinga. Framlegget byggjer på utvalets utkast § 2-9, men er noko endra.

Første ledd byggjer på utvalets utkast § 2-9 første ledd første punktum.

Når det gjeld grunnane for å gje entreprenøren rett til å krevje synfaring, viser departementet til utvalet sine merknader i utgreiing I s 71. Utvalet gjorde ikkje framlegg om nokon tilsvarande rett for forbrukaren.

Forbrukarrådet og Rådgivende Ingeniørers Forening har gjeve uttrykk for at det ikkje berre bør vere entreprenøren som kan krevje synfaring, men at også forbrukaren bør ha ein slik rett. Dei peiker på at forbrukaren kan ha ei like stor interesse som entreprenøren i å få ein grundig gjennomgang av arbeidet.

Departementet er samd i desse argumenta og er kome til at retten til å krevje synfaring bør gjelde for begge partane. Rett nok kan det hevdast at ein slik rett i røynda vil vere lite verd for forbrukarane fordi entreprenørane vil kunne unnlate å ta aktivt del i synfaringa, utan at det synast mogeleg å innføre konkrete sanksjonar mot dette. Departementet går likevel ut frå at dei fleste entreprenørar, dersom dei først får eit krav om synfaring, vil gjennomføre synfaringa på eit seriøst vis og søkje å avdekkje dei manglane som måtte vere til stades. Departementet vil likeeins peike på at dersom ein entreprenør let vere å medverke ved ei synfaring, vil det i høve til seinare reklamasjonar frå forbrukaren generelt vere vanskeleg for han å hevde at forbrukaren ha oppdaga den aktuelle mangelen på et tidlegare tidspunkt, sjå utkastet § 30 første ledd.

I høve til sjølve gjennomføringa av synfaringa må ein krevje ein viss fleksibilitet frå begge partane. Til dømes kan ingen av dei fastsetje eit fast tidspunkt for synfaringa utan å drøfte dette med den andre parten. I så måte vil situasjonen vere noko annleis enn i høve til overtakingsforretning. Kva krav ein kan stille til medverknad frå forbrukaren, er nærare drøfta i samband med andre ledd nedanfor.

Andre ledd regulerer verknaden av at forbrukaren ikkje medverkar til å gjennomføre synfaring etter krav frå entreprenøren. Utvalet gjorde framlegg om å regulere desse tilfella gjennom ei tilvising (utkastet § 2-9 andre punktum) til føresegnene om overtakingsforretning. Etter departementet si meining vil det gje bedre rettleiing med ei uttrykkeleg føresegn for desse tilfella.

Verknaden av at forbrukaren let vere å medverke til synfaring, bør i første rekkje vere at føresegnene i utkastet § 30 tredje ledd vert gjorde gjeldande jamvel om synfaringa ikkje vert gjennomført. Desse inneber at forbrukaren så snart råd er må gjere gjeldande mangler som burde vore oppdaga ved synfaringa. Departementet har i framlegget til andre ledd presisert at føresegnene i § 30 tredje ledd vil gjelde under den føresetnaden at entreprenøren har gjort særskilt merksam på dette i ei skriftleg melding på førehand.

Om forbrukaren «let vere å medverke», må byggje på ei konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Ein må krevje ei klår avvisande haldning frå forbrukaren for å kunne seie at han eller ho let vere å medverke. Det vil på ingen måte vere nok at det ikkje passar for forbrukaren å gjennomføre synfaring på det første tidspunktet entreprenøren gjer framlegg om. Annleis vil det vere dersom forbrukaren heilt let vere å reagere på ein førespurnad frå entreprenøren om mogelege tidspunkt for gjennomføring av synfaring.

KAPITTEL III FORSEINKING PÅ ENTREPRENØRENS SIDE

Departementet har i lovutkastet valt å plassere føresegnene om forseinking før føresegnene om manglar. Etter dette inneheld kapittel II føresegnene om forseinking medan mangelsføresegnene kjem i kapittel IV. I utvalets utkast var det omvendt. Departementet si løysing er i samsvar med handverkartenestelova og høver òg godt med systematikken i kjøpslova og avhendingslova.

Til § 17 Forseinking

Paragrafen presiserer i kva tilfelle det ligg føre forseinking og gjev ei oversikt over forbrukarens krav på grunn av forseinking. Paragrafen byggjer på utvalets utkast § 4-1.

Utgangspunktet i første ledd er at arbeidet er forseinka dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje. I samsvar med utvalet sitt framlegg i utgreiing II er overtakinga gjord til det mest sentrale skjæringstidspunktet. I utgreiing I bygde utvalet i større mon på fullføringa, sjå utvalets vurderingar i utgreiing II s 39-41. Departementet har valt formuleringa «overtaking ikkje kan skje», for å presisere at det ikkje ligg føre forseinking dersom forbrukaren faktisk har høve til å ta over ytinga til rett tid, men av ein eller annan grunn har valt å vente.

Kva tid forbrukaren kan krevje overtaking, er regulert i utkastet §§ 10 og 11. Paragraf 11 inneber at så lenge det gjeld ein tilleggsfrist, vil det ikkje vere noka forseinking og forbrukaren vil ikkje kunne gjere gjeldande krav etter dette kapitlet. Dette gjeld jamvel om tilleggsfristen blir lang, til dømes fordi det ligg føre ei hindring som gjer at det ikkje er råd å framskaffe dei materialane som trengst. Kapittel VIII om langvarig avbrot inneheld likevel føresegner som gjer det mogeleg for partane å kome seg fri frå avtalen i slike særlege høve.

Dersom arbeidet blir seinka på grunn av omstende forbrukaren svarer for, til dømes fordi han ikkje medverkar i samsvar med avtalen, har entreprenøren krav på tilleggsfrist etter § 11 første ledd bokstav b. Derfor trengs det ikkje noka særskilt føresegn for slike tilfelle i høve til forseinkingsomgrepet i § 17.

Det kan vere avtalt særlege fristar for fullføring av arbeidet eller delar av det, uavhengig av overtakinga. Til dømes kan det vere delar av arbeidet som skal vere fullførte til ei viss tid av omsyn til ytinga frå andre entreprenørar. Held ikkje entreprenøren slike fristar, kan det utgjere forseinking jamvel om entreprenøren greier å halde fristen for overtaking av heile arbeidet. I høve til forseinka overtaking er det likevel den skilnaden at forseinka fullføring av arbeidet eller delar av det ikkje gjev forbrukaren krav på dagmulkt, men han kan krevje skadebot for økonomisk tap som forseinkinga fører til (§ 19 andre ledd).

I dei tilfella der avtalen omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), vil det òg gjelde ein frist for heimelsoverføring. Jamvel om det ikkje er avtalt noko særskilt tidspunkt for dette, vil det normalt følgje av § 10 tredje ledd andre punktum («utan unødig avbrot») at entreprenøren skal syte for heimelsoverføring kort tid etter at overtaking er skjedd. Gjer ikkje entreprenøren det, ligg det normalt føre ei forseinking. På tilsvarande vis som i høve til forseinka fullføring av arbeidet, kan forbrukaren i denne samanhengen ikkje gjere krav på dagmulkt, men vil i staden kunne krevje skadebot etter utkastet § 19 andre ledd.

Med heimelsoverføring er det meint at festedokument eller skøyte som kan tinglysast på rett prioritet, er tinglyst eller gjeve forbrukaren. I praksis er det ofte entreprenøren som tek seg av tinglysinga.

Andre ledd gjev eit oversyn over forbrukarens krav på grunn av forseinking. Føresegna gjev ikkje sjølvstendig heimel for dei einskilde krava. Det må ein vurdere i høve til dei særskilte føresegnene i kapitlet.

Det går fram av tredje ledd at føresegnene om forseinking skal gjelde tilsvarande så langt dei passar dersom entreprenøren er for sein med oppfyllinga av sideplikter. Føresegnene om dagmulkt skal likevel ikkje gjelde. Ei liknande føresegn for mangler finst i utkastet § 29.

Til § 18 Dagmulkt

Paragrafen regulerer forbrukaren sin rett til å krevje dagmulkt. For å framheve at dagmulkt i praksis vil vere forbrukarens viktigaste krav ved forseinking, har departementet plassert desse føresegnene først i kapitlet. Innhaldet i paragrafen svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 4-3 første og andre ledd sammenheldt med dei særskilte føresegnene for kjøpstilfella i utvalets utkast § 10-4 femte ledd.

Utvalet grunngjev (utgreiing I s 42) sitt framlegg om å lovfeste ei ordning med dagmulkt (normalskadebot) med at dette er i samsvar med festna og utbreidd praksis i entreprisetilhøve. Utvalet meiner at ordninga kan verke tvisteførebyggjande ved at fastlegginga av entreprenørens ansvar blir enklare. Utvalet peiker òg på at dagmulkt ofte er ein meir tenleg sanksjon mot mishald for ein forbrukar enn skadebot, fordi forbrukaren ofte har vanskar med å påvise økonomisk tap på grunn av mishaldet.

Ingen høyringsinstansar har gått i mot sjølve tanken om å byggje på ei dagmulktordning. Merknader til den nærare utforminga av føresegnene vil bli refererte nedanfor.

Departementet er samd med utvalet i at ei dagmulktordning generelt er ei tenleg løysing i entreprisetilhøve. Ein bør derfor i bustadoppføringslova søkje å føre vidare den praksisen som er etablert gjennom standardkontraktane. Lovfesting av ei slik ordning inneber likevel visse problem. Ei lov må innehalde generelle føresegner som skal høve for ulike slag avtaletilhøve. Dette gjer at ein ikkje fullt ut kan utforme føresegnene på same vis som i kontraktsformular som berre skal nyttast for avtalar på eit fast område. Ein skilnad er også at partane ikkje er nøydde til å nytte standardkontraktane sine føresegner dersom desse ikkje passar for tilhøvet dei imellom.

Generelt er det departementet sitt syn at utvalet gjennom sitt utkast har kome fram til ei god sameining av modellen frå standardkontraktane og de særskilte omsyna som gjer seg gjeldande ved ei lovregulering. Departementet har såleis ikkje gjort større endringar i utvalet sitt utkast.

Første ledd slår fast at retten til dagmulkt vert utløyst dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter §§ 10 og 11. Formuleringane svarer til § 17 første ledd første punktum, sjå merknadene til den føresegna ovanfor.

Retten til dagmulkt gjeld så lenge forseinkinga varer, dvs til ytinga er overteke. Det vil såleis ikkje vere nok for å stoppe dagmulkta at arbeidet er fullført, dersom det ikkje er skjedd overtaking i samsvar med føresegnene i §§ 14 og 15. Unntak må likevel gjelde dersom partane er samde om overtaking på eit seinare tidpunkt enn det entreprenøren kan krevje etter føresegnene om overtakingsforretning i § 15.

Andre ledd regulerer storleiken av dagmulkta. Føresegnene i lova er minimumsføresegner, slik at partane alltid kan avtale høgare mulkt enn det som følgjer av lova.

Til vanleg skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunn, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Desse satsene er i samsvar med utvalet sitt framlegg. Utvalet grunngjev valet av satsar i utgreiing I s 87-88 og utgreiing II s 26-27. I høve til avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b, bør ein merkje seg at satsen på 0,75 berre gjeld når avtalen omfattar eigedomsrett til grunnen, og såleis ikkje avtalar som omfattar festerett.

Dagmulkta skal reknast av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Dette inneber at også vederlag for endringar og tilleggsarbeid blir rekna med i grunnlaget for dagmulkta.

NHO og Norges Byggstandardiseringsråd peiker på at dette inneber eit avvik frå løysinga i NS 3430, der dagmulkt vert fastsett ut frå kontraktssummen. Dei meiner lova burde ha same ordning og peiker på at det i praksis er enklare å ta utgangspunkt i kontraktssummen.

Departementet ser at det i dei tilfella der avtalen inneheld ein fast pris, ville vere greit å rekne ut dagmulkta i høve til kontraktssummen. Men lova skal òg gjelde tilfelle der ein ikkje lett kan finne fram til nokon fast kontraktssum. Mange avtalar vil i større eller mindre mon byggje på rekningsarbeid, sjå også utkastet § 41 og merknadene til denne føresegna. Departementet har etter dette funne å måtte halde fast ved utvalet si løysing.

Utkastet fastset, i samsvar med utvalets framlegg, ein minstesats for dagmulkta på ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda. Forbrukarrådet og Norske Boligbyggelags Landsforbund meiner at denne satsen er for låg og viser til at minstesaten etter NS 3430 er kr 1.000,- pr kvardag. Departementet legg, på same måte som utvalet, vekt på at kr 1.000,- pr kvardag ville bli for mykje for mange forbrukaravtalar, særleg for mindre delentreprisar. Minstesatsen i NS 3430 er klårt utforma med sikte på større oppdrag.

I samsvar med utvalets framlegg gjer departementet framlegg om at dagmulkta ikkje skal kunne krevjast for meir enn 100 dagar.

Tredje ledd presiserer at forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap. Dette er ei grunnleggjande side ved ei dagmulktordning, som det kan vere grunn til å streke under i lova.

Ei anna viktig side ved ordninga, er at forbrukaren til vanleg ikkje skal kunne krevje skadebot i staden for eller i tillegg til dagmulkta. Dette følgjer av utkastet § 19, som uttrykkeleg nemner dei tilfella der skadebot kan krevjast i tillegg til dagmulkt.

Utvalet presiserte i sitt lovutkast § 4-3 femte ledd at forbrukaren kan nytte lovføresegnene om dagmulkt og skadebot sjølv om det er gjort annan avtale om skadebot eller dagmulkt. At ordninga er slik, følgjer likevel allereie av at lova ikkje kan fråvikast til skade for forbrukaren, jf utkastet § 3. Departementet har derfor ikkje funne det nødvendig med noka særskilt føresegn her.

Til § 19 Skadebot

Paragrafen regulerer dei tilfella der forbrukaren kan krevje skadebot i tillegg til eller i staden for dagmulkt. Innhaldet i paragrafen svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 4-3 tredje og fjerde ledd og § 4-4. Etter departementet sitt syn gjev det betre oversikt å samle desse føresegnene i ein paragraf.

Det er berre i dei tilfella som er nemnde i paragrafen, at forbrukaren kan krevje skadebot ved forseinking. For andre tilfelle følgjer det av dagmulktsystemet at forbrukaren ikkje kan krevje meir enn dagmulkta jamvel om han faktisk skulle ha eit økonomisk tap som er større enn dette.

Første ledd gjev forbrukaren rett til å krevje skadebot dersom entreprenøren har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles og forbrukaren har lidd tap som overstig dagmulkta. Føresegna svarer til utvalets utkast § 4-3 tredje ledd, sjå utgreiing I s 88-89. Utvalet sitt framlegg gjaldt rett nok skadebot i staden for dagmulkt, medan utkastet nemner tap som overstig dagmulkta. I røynda er det ikkje nokon skilnad her; poenget er at forbrukaren har krav på å få dekt heile det økonomiske tapet.

Forbrukarrådet og Forbrukarombodet er i sine høyringsfråsegner inne på at forbrukaren burde ha eit vidare høve til å krevje dekt økonomisk tap som overstig dagmulkta. Departementet legg likevel vekt på at eit vidt høve til å krevje skadebot, lett ville kunne hole ut dagmulktsystemet. Ei viktig side ved å byggje på dagmulkt, er at ein skal unngå konfliktar om grunnlaget for skadebot og om storleiken på skadebotkravet. Dersom ein gjev eit vidt høve til å krevje skadebot i tillegg til dagmulkt, fell denne verknaden bort.

Andre ledd byggjer på utvalets utkast § 4-4, sjå også utvalets utkast § 10-4 sjette ledd.

Det følgjer av utkastet § 17 at omgrepet forseinking ikkje berre er knytt til overtaking, men at det òg kan liggje føre forseinking i høve til fullføring av arbeidet eller delar av det eller med heimelsoverføring. Slik forseinking vil likevel ikkje utløyse dagmulkt om ikkje entreprenøren samstundes er forseinka i høve til overtakinga. I slike tilfelle bør derfor forbrukaren ha rett til å krevje skadebot. Andre ledd gjev forbrukaren ein slik rett.

Forbrukarrådet, Norske Boligbyggelags Landsforbund og Rådgivende Ingeniørers Forening meiner at ein burde ha ei dagmulktordning også for desse tilfella. Departementet har vurdert dette, men er kome til same konklusjon som utvalet. Dagmulktordningar med to eller fleire ulike utgangspunkt, ville innebere eit komplisert system. Det ville vere vanskeleg å unngå dobbel kompensasjon i tilfelle med delforseinking og forseinking av heile arbeidet samstundes.

Utvalet gjorde i sitt utkast framlegg om at skadebot ved delforseinking skulle kome i tillegg til eventuell dagmulkt (§ 4-4 andre ledd), jamvel om dette kunne gje dobbel kompensasjon. Av høyringsinstansane har NHO innvendingar mot dette. Etter departementet sitt framlegg vil retten til skadebot berre gjelde i tidsrom når det ikkje vert rekna dagmulkt. Det inneber at retten til å krevje skadebot berre vil gjelde så lenge det ikkje samstundes ligg føre forseinking i høve til overtakinga som gjev grunnlag for dagmulkt.

Tredje ledd gjeld omfanget av skadebotansvaret og svarer til utvalets utkast § 4-3 tredje ledd. Liknande føresegner finst òg i utkastet § 22 første ledd og § 36.

I hevingstilfella må det gjelde særlege føresegner for skadebot. Departementet har samla desse føresegnene i utkastet § 22. Fjerde ledd viser til den paragrafen.

Til § 20 Heving

§ 20 inneheld vilkåra for at forbrukaren skal kunne heve avtalen. Departementet har valt å ha desse i ein eigen paragraf. Verknadene av heving er regulert i utkastet § 21.

Første ledd inneheld dei generelle vilkåra for heving.

Første og andre punktum er i samsvar med utvalets utkast § 4-2 første punktum. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 86.

Etter tredje punktum kan forbrukaren ikkje heve etter overtaking. Føresegna har ikkje nokon parallell i utvalets utkast, men byggjer på liknande føresegner i kjøpslova § 29 og handverkartenestelova § 12. Etter departementet sitt syn vil det etter at ytinga faktisk er ferdig og overteken, ikkje lenger vere nokon grunn til at forbrukaren skal ha rett til heve på grunn av forseinking.

Overtaking skjer anten ved at forbrukaren flyttar inn i bustaden eller gjennom overtakingsforretning. Dersom forbrukaren mottek innkalling til overtakingsforretning, er det all grunn for han til å seie frå dersom han ikkje ønskjer å overta arbeidet, men i staden ønskjer å heve. Veljer han å gjennomføre overtakingsforretninga, er det ikkje rimeleg at han seinare skal kunne setje fram krav om heving på grunn av forseinkinga. Tilsvarande bør forbrukaren ikkje kunne setje fram krav om heving dersom overtaking er skjedd ved at arbeidet er fullført og forbrukaren har flytta inn, jf utkastet § 14 andre ledd.

Andre ledd gjev på visse vilkår forbrukaren rett til å heve ein avtale om rett til grunnen som er gjord med nokon annan enn entreprenøren dersom avtalen med entreprenøren vert heva. Og dersom avtalen om grunnen vert heva, kan forbrukaren på dei same vilkåra òg heve avtalen med entreprenøren. Tilsvarande føresegn for manglar finst i utkastet § 34 tredje ledd.

Føresegna svarer til utvalets utkast § 10-4 fjerde ledd, som svarte til ei tilsvarande føresegn for mangelstilfella i utvalets utkast § 10-3 fjerde ledd, sjå utgreiing II s 52. Utforminga er likevel noko annleis fordi føresegnene i utkastet om lovas verkeområde ikkje er dei same som i utvalets utkast. Utvalet gjer greie for føremålet med slike føresegner i utgreiing II s 23.

Til § 21 Verknadene av heving

Paragrafen regulerer verknadene av heving. Departementet har funne det praktisk med ein eigen paragraf om dette. Paragrafen vert supplert av føresegnene om skadebot i § 22, som òg regulerer tilhøvet til føresegnene om dagmulkt.

Første ledd er i samsvar med utvalets utkast § 4-2 andre ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 86 og til omtalen av dei tilsvarande mangelsføresegnene i utgreiing I s 81-82.

Andre ledd er i det vesentlege i samsvar med utvalets utkast § 4-2 femte ledd. Departementet viser til utgreiing I s 87 og til omtalen av dei tilsvarande mangelsføresegnene i utgreiing I s 82.

Tredje og fjerde ledd inneheld særskilte føresegner for avtalar om rett til fast eigedom som omfattar ny eigarbustad, dvs avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b. Også i slike tilfelle vil forbrukaren kunne velje den forma for heving som er vanleg i entreprisetilhøve, og som er regulert i første og andre ledd. Det bør likevel også vere mogeleg med slik heving som er vanleg i kjøpstilhøve, tilbakeføring av det som er ytt. Denne forma er regulert i tredje og fjerde ledd.

Departementet sitt framlegg til tredje ledd er i samsvar med utvalets utkast § 10-4 andre ledd, heldt saman med § 10-4 tredje ledd. Desse føresegnene svarte i utvalets utkast til tilsvarande føresegner for mangelstilfella i § 10-3 andre og tredje ledd, sjå utgreiing II s 22-23 og s 51-52.

Fjerde ledd om tilsyn byggjer på utvalets utkast § 10-3 femte ledd og § 10-4 femte ledd. Tilsvarande føresegner finst i avhendingslova § 2-7 andre og tredje ledd.

Som utvalet peiker på (utgreiing II s 52) kan tilhøvet til andre kundar i somme høve setje grenser for høvet til å heve etter entreprisemodellen, dvs føresegnene i første og andre ledd. Ved kjøp av eigarseksjonar, rekkjehus o l, kan forbrukaren normalt ikkje heve med verknad for utføringa av arbeid på felleseigedom eller andre bustader utan at dei andre kjøparane er med på det. I slike tilfelle må ein derfor normalt heve etter kjøpsmodellen, tredje og fjerde ledd.

Til § 22 Skadebot ved heving

Paragrafen regulerer forbrukaren sitt krav på skadebot i hevingstilfella. Departementet har funne det praktisk med ein eigen paragraf om dette. Paragrafen er heilt ut i samsvar med utvalets utkast § 4-2 tredje og fjerde ledd, sjå utgreiing I s 86-87.

Første ledd første punktum gjev forbrukaren rett til å krevje dekt nødvendige meirkostnader som følgjer av at andre må fullføre arbeidet. Slike meirkostnader vil det berre vere dersom hevinga skjer etter entreprisemodellen, jf § 21 første og andre ledd. Ved heving etter etter kjøpsmodellen, § 21 tredje og fjerde ledd, vil skadebot etter første punktum ikkje vere aktuelt.

Andre punktum er den generelle føresegna om skadebot ved heving som følgje av forseinking. Forbrukaren kan krevje dekt alle former for økonomisk tap så langt det ikkje ligg utanfor det entreprenøren rimeleg kunne rekne med som ei følgje av forseinkinga. Føresegna er utforma som ei føresegn om objektivt ansvar, dvs ansvar utan omsyn til skyld. I røynda dreier det seg likevel om eit kontrollansvar. Dersom det ligg føre ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, kan han krevje tilleggsfrist etter utkastet § 11. Dermed vil det ikkje vere noka forseinking, og såleis heller ikkje noko grunnlag for krav på heving og skadebot.

Etter tredje punktum blir skadebota sett ned dersom forbrukaren forsømer å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak. Tilsvarande føresegner finst i § 19 tredje ledd andre punktum og § 36 andre ledd.

Andre ledd gjeld tilhøvet mellom dagmulkt og skadebot i samband med heving. Forbrukaren kan ikkje krevje dagmulkt for tida etter hevinga. Er avtalen heva, skal entreprenøren ikkje fullføre arbeidet, og eit dagmulktkrav gjev ikkje lenger meining.

For å unngå at tap vert dekt dobbelt, bør utgangspunktet òg vere at dagmulkt går til frådrag i skadebot som forbrukaren har krav på. Meirkostnader som følgjer av at andre må fullføre arbeidet står likevel i ei særstilling. Dekning av desse gjev ikkje forbrukaren meir om han heldt fast på avtalen og eventuelt fekk framtvinga naturaloppfylling frå entreprenøren. I samsvar med utvalets framlegg, sjå utgreiing I s 87, er desse derfor haldne utanom frådragsregelen.

Til § 23 Lemping av ansvar

Paragrafen inneheld ei lempingsføresegn i høve til dagmulkt og skadebot. Paragrafen svarer til utvalets utkast § 4-5, men er formulert noko enklare. Departementet viser til utgreiing I s 90.

Til § 24 Forbrukarens rett til å halde attende vederlag

Paragrafen gjev forbrukaren rett til å halde tilbake heile eller delar av vederlaget for å sikre at forbrukarens krav som følgje av forseinkinga vert dekt. Paragrafen svarer til utvalets utkast § 4-6, sjå utgreiing I s 90, men er noko omformulert for å få samsvar med avhendingslova § 4-6. Utvalet omtaler den tilsvarande føresegna for manglar (utkastet her § 31, utvalets utkast § 3-6) i utgreiing I s 78.

Barne- og familiedepartementet ber om at det vert presisert at forbrukaren vil ha ein viss «slingringsmon» når det gjeld kor mykje han kan holde attende. NHO på si side peiker på at tilbakehaldsretten berre omfattar det forbrukaren har krav på, og at det skal betalast forseinkingsrente dersom han held tilbake for mykje.

Departementet vil peike på at paragrafen byggjer på tilsvarande føresegner både i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova. Når det gjeld kor mykje forbrukaren kan halde tilbake og verknadene av at han heldt tilbake for mykje, kan det visast til utvalets merknader i utgreiing I s 78 og til Justisdepartementet sine merknader i Ot prp nr 80 (1986-87) s 96 (kjøpslova):

«Når det gjelder størrelsen på det som kjøperen kan holde tilbake, er departementet enig med Forbrukerrådet i at det bør være et visst slingringsmonn. Ikke minst når kjøperens krav primært består i en naturalytelse, f eks oppfyllelse eller avhjelp av mangler, vil det være vanskelig å berekne hvor stor del av kjøpesummen kravet tilsvarer. Ordlyden i paragrafen utelukker imidlertid ikke at kjøperen har et slingringsmonn i slike tilfelle, og departementet finner ikke tilstrekkelig grunn til noen presisering i lovteksten på dette punkt. Ettersom tilbakeholdsretten gjelder til sikkerhet for alle krav kjøperen måtte ha, vil han for øvrig kunne holde hele kjøpesummen tilbake ved forsinkelse fra selgerens side.

Dersom forbrukeren holder tilbake klart mer enn det som svarer til kravet, blir følgen at han må svare morarente av det overskytende, jf § 71.»

Kjøpslova § 71 inneheld ei generell tilvising til føresegnene om forseinkingsrente (morarente) i lov 17 desember 1976 nr 100 om renter ved forsinket betaling. Utkastet her inneheld inga slik tilvising, men det er likevel klårt at lova om forseinkingsrente vil gjelde.

KAPITTEL IV MANGLAR VED ENTREPRENØRENS YTING

Til § 25 Mangel

Paragrafen har føresegner om kva som skal reknast som mangel. Paragrafen må lesast i samanheng med utkastet §§ 26 og 27 om opplysningar og § 28 om tidspunktet for mangelsvurderinga. Dei rettslege verknadene av at det ligg føre mangel, følgjer av dei seinare føresegnene i kapitlet, og § 29 gjev eit oversyn over desse verknadene.

Mangelsføresegnene er utforma etter dei same prinsippa som er nytta i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova. Departementet har lagt serleg vekt på at det ikkje bør vere ugrunna skilnader mellom løysingar og formularinger i utkastet i høve til handverkartenestelova og avhendingslova.

Første ledd svarer til § 3-1 i utvalet sitt utkast. Reguleringa av garantiar i utvalets første ledd bokstav d er flytta til utkastet § 28 andre ledd. Elles er føresegnene gjorde enklare og kortare enn utvalet sitt framlegg utan at dette er meint å endre realiteten. Etter desse endringane er første ledd langt på veg utforma på same måte som handverkartenestelova § 17.

Utgangspunktet etter første punktum er at resultatet skal vere i samsvar med det som følgjer av avtalen. Det forbrukaren kan krevje, er den ytinga som er avtalt og som utgangspunkt korkje meir eller mindre. Med «avtalen» siktar ein likevel ikkje berre til dei konkrete krava som følgjer direkte av det som er avtalt i det einskilde tilfellet, men òg til dei abstrakte krava som byggjer på ei utfylling av avtalen med det som gjeld utan å vere særskilt avtalt.

Utvalet gjer i utgreiing I s 38 og s 72 nærare greie for hvordan mangelsvurderinga i entreprisehøve vil vere avhengig av den nærare oppgåvefordelinga i avtalen. Departementet viser til utvalet si framstilling om dette.

Om tilhøvet mellom mangelsvurderinga og den absolutte reklamasjonsfristen viser departementet til merknadene til utkastet § 30 nedanfor.

Paragrafen presiserer òg at det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av føresegnene i §§ 7, 9 og 13.

I § 7 er dei allmenne krava som ein kan stille til entreprenøren, lovfesta. Arbeidet skal utførast på fagleg godt vis, og materialane skal vere av vanleg god kvalitet. Det følgjer vidare av § 7 at entreprenøren skal vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut, og at han skal samrå seg med og rettleie forbrukaren. Brot på desse pliktene som får verknad for resultatet, dvs for den endelege ytinga frå entreprenøren, vil vere ein mangel. Om det nærare innhaldet i krava etter § 7, sjå merknadene til paragrafen ovanfor med vidare tilvisingar.

Etter § 9 har forbrukaren innan visse rammer krav på endringar og tilleggsarbeid. Dersom entreprenøren ikkje har utført det forbrukaren med rette har kravd i så måte, ligg det føre ein mangel.

§ 13 inneheld særskilte krav til entreprenøren si yting i tilfelle der han står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring. I den mon entreprenøren ikkje oppfyller desse krava, og dette får verknad for det endelege resultatet, følgjer det av føresegna her at det ligger føre ein mangel. Dette vil til dømes vere dersom bustaden manglar delar og innretningar som skal høyre med etter føresegnene i § 13 andre ledd andre punktum.

Dersom brot på pliktene for entreprenøren etter § 13 ikkje er av ein slik karakter at dei verkar inn på det endelege resultatet, vil ein ikkje nytte omgrepet mangel. Det følgjer likevel av utkastet § 17 tredje ledd og § 29 andre ledd at føresegnene om manglar og forseinking gjeld så langt dei passar for brot på plikter som ikkje inneber mangel eller forseinking. Eit døme på eit slikt brot kan vere at entreprenøren i strid med § 13 tredje ledd ikkje syter skikkeleg for tilkomst til byggjeplassen eller byggjestraum. Brot på plikta til å fjerne restar og avfall etter § 13 tredje ledd lyt helst reknast som ein mangel. Men av di mangelsføresegnene òg gjeld i høve til pliktbrot som ikkje er ein mangel, vil det i praksis ikkje ha nokon verknad om brot på slike plikter vert rekna som mangel eller ikkje.

Utvalet har i sitt utkast til § 3-1 første ledd bokstav b, etter mønster frå kjøpslova § 17 andre ledd bokstav b, ei føresegn om særlege krav som entreprenøren kjende etter måtte kjenne til. Ei tilsvarande føresegn finst ikkje i handverkartenestelova. Etter departementet sitt syn er det ikkje grunn til å ha med ei særskilt føresegn om slike krav når paragrafen allereie viser både til avtalen og til føresegnene i § 7. Dersom ein ikkje oppfattar slike særlege krav som ein del av avtalen, vil det etter departementet sitt syn følgje av plikta i § 7 til å vareta forbrukarens interesser at entreprenøren må ta omsyn til desse. Det følgjer allereie av paragrafen her at brot på § 7 fører til at det ligg føre ein mangel.

Det følgjer av andre punktum at det ikkje ligg føre mangel dersom avviket frå dei krava som er nemnde, kjem av tilhøve på forbrukarens side. Tilhøve på forbrukarens side kan vere manglande medverknad eller feil frå forbrukaren eller hans medhjelparar (sideentreprenørar medrekna). Det kan òg vere tale om svikt i materialar som forbrukaren har skaffa, og som ein ikkje kan forlange at entreprenøren skulle gjere merksam på. Vidare kan veikskapar ved forbrukarens eigedom føre til at eit avvik frå normalt resultat ikkje kan reknast som mangel i høve til entreprenøren.

Andre ledd regulerer tilhøvet til offentlegrettslege krav. Utgangspunktet er at det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilte i lov eller i medhald av lov.

Føresegna svarer nær til føresegnene i kjøpslova § 17 tredje ledd og avhendingslova § 3-2 andre ledd. Utvalets utkast inneheldt inga tilsvarande føresegn. Spørsmålet om slik regulering er drøfta i avsnitt 3.7.3.2 ovanfor.

Utgangspunktet følgjer av første punktum. Aktuelle offentlegrettslege krav vil for det første vere generelle krav til tryggleik og standard i og i medhald av lov. I samanhengen her vil sentrale føresegner vere plan- og bygningslova og byggjeforskrifta som er gjeven med heimel i plan- og bygningslova. Andre offentlegrettslege krav kan til dømes vere krav til elektriske anlegg og krav som er sette ut frå miljøomsyn.

I tillegg til generelle offentlege krav, vil føresegna gjelde krav etter offentlege vedtak som berre gjeld den aktuelle eigedomen (einskildvedtak), til dømes særskilte pålegg som er gjevne av bygningsstyresmaktene.

Det er resultatet, dvs det ferdige arbeidet som skal vere i samsvar med offentlegrettslege krav. Dette inneber ein viss skilnad i høve til føresegnene i kjøpslova og avhendingslova, der kravet til samsvar med offentlegrettslege krav er knytt til avtaletida. I entreprisehøve må ein kunne krevje at entreprenøren tilpassar seg nye offentlege krav heilt fram til overtakinga.

At dei offentlegrettslege krava må vere knytt til resultatet av arbeidet, inneber også at forbrukaren ikkje kan gjere gjeldande mangelskrav ved til dømes brot på føresegner etter arbeidsmiljølova eller føresegner som utelukkande gjeld sjølve byggjeprosessen, dersom brotet ikkje har nokon verknad for den ferdige bustaden.

Eit vesentleg atterhald følgjer av andre punktum. Brot på offentlegrettslege krav inneber ingen mangel dersom tilhøva viser at forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

Dette omfattar for det første tilfelle der ei løysing i strid med offentlegrettslege krav er valt medvete av forbrukaren. Dersom forbrukaren er klår over at ein set seg utover offentlegrettslege krav, ligg det ikkje føre nokon mangel i høve til føresegna her. I denne samanhengen bør ein likevel vere merksam på føresegnene i utkastet §§ 7 og 8 om plikt for entreprenøren til å rettleie forbrukaren og eventuelt til rå ifrå at arbeidet vert utført i samsvar med avtalen. Brot på føresegnene i § 7 vil etter første ledd i paragrafen her innebere ein mangel, medan brot på føresegnene i 8 første ledd kan få verknader for vederlaget etter føresegnene i § 8 andre ledd.

Meir praktisk enn at forbrukaren medvete sett seg ut over offentlegrettslege krav, vil det vere at valet av den løysinga som inneber eit brot på slike krav, er bygd på vurdering og eventuelt sakkunnskap frå nokon annan enn entreprenøren. Det vil kunne vere tilfelle dersom det gjeld ein entreprenør som berre står for ein del sjølve oppføringa av bustaden, medan prosjektering og planlegging er utført av ein annan entreprenør, av ein konsulent, eller av forbrukaren sjølv. I mange slike tilfelle vil ein måtte seie at valet av løysing ikkje er bygd på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, og at forbrukaren heller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

På den andre sida vil ein, dersom ein entreprenør står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av ein bustad, nokså generelt kunne si at valet av løysingar byggjer på entreprenørens sakkunnskap og vurdering. Dermed vil han òg bere eit ansvar for at resultatet er i samsvar med offentlegrettslege krav.

I alle tilfelle må ein gjere ei samansett vurdering der ein tek omsyn til omfanget og karakteren av entreprenørens oppdrag heldt saman andre aktørar si rolle. Det vil vere naturleg å stille strengare krav til entreprenøren i tilfelle der arbeidet skjer berre på grunnlag av forbrukarens eiga planlegging enn i tilfelle der andre profesjonelle aktørar er involvert.

Vurderinga vil vidare henge nært saman med ei vurdering av entreprenørens rettleiings- og frårådingsplikt etter utkastet §§ 7 og 8. Dersom entreprenøren har oppfylt pliktene til rettleiing og fråråding, vil han normalt ikkje ha mangelsansvar for brot på offentlegrettslege krav dersom brotet er ei følgje av planlegging og prosjektering utført av ein annan enn entreprenøren sjølv. Det er gjort nærare greie for innhaldet i rettleiings- og frårådingsplikta i merknadene til §§ 7 og 8 ovanfor og i utvalets merknader i utgreiing I s 61-62 til dei tilsvarande paragrafane i utvalets utkast.

Det nye ansvarssystemet i plan- og bygningslova vil kunne gje ei viss rettleiing når det gjeld spørsmålet om ein entreprenør er ansvarleg for brot på føresegner som er gjevne i eller i medhald av den lova. Etter lovendringane ved lov 5 mai 1995 nr 20 skal det vere ein ansvarleg søkjar, eventuelt også fleire ansvarleg prosjekterande, og ein eller fleire ansvarleg utførande foretak, sjå særleg plan- og bygningslova §§ 93 b og 98. Ein må kunne leggje til grunn at det i første rekkje vil vere entreprenørar som på dette viset har eit ansvar overfor bygningsstyresmaktene, og dei vil da samstundes ha eit ansvar overfor forbrukaren ved brot på føresegner i eller i medhald av plan- og bygningslova.

Til § 26 Manglande opplysningar

Paragrafen gjeld mangelsvurderinga når entreprenøren ikkje har gjeve alle relevante opplysningar til forbrukaren.

Slike tilfelle var i utvalet sitt utkast regulert i § 3-2 fjerde ledd. Utvalets § 3-2 gjaldt både urette opplysningar og manglande opplysningar. Etter departementet sitt syn bør ein, som det er gjort i handverkartenestelova og i avhendingslova, dele desse spørsmåla opp i to paragrafer.

Paragrafen her svarer nær til avhendingslova § 3-8, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 88-90.

Departementet gjer framlegg om at paragrafen skal gjelde opplysningar som entreprenøren « kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få». Etter utvalet sitt framlegg var det eit krav at entreprenøren hadde « halde attende vesentlege opplysningar» som han måtte kjenne til og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Departementet meiner at dette ville innebere ei noko for snever opplysningsplikt for entreprenøren. Dette er også halde fram i høyringsfråsegna frå Byggherreforeningen.

Formuleringa «halde attende» gjev inntrykk av at paragrafen berre gjeld for opplysningar som entreprenøren med vilje har late vere å gje forbrukaren. Føresegna bør ikkje berre gjelde slike tilfelle, og tilsvarande føresegner i andre lover er heller ikkje forstått på denne måten.

Etter departementet sitt syn bør ein heller ikkje uttrykkeleg krevje at det skal dreie seg om vesentlege opplysningar. Tilsvarande spørsmål i høve til avhendingslova vart drøfta i Ot prp nr 66 (1990-91) s 89:

«Ein skilnad mellom departementets utkast til § 3-8 på den eine sida og lausøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav b og handverkartenestelova § 19 på den andre, er at dei sistnemnde er avgrensa til « vesentlige forhold». Grunnen til at ikkje same avgrensinga er med i § 3-8 i departementets utkast, er ei frykt for at dette vil kunne verte oppfatta som ei for sterk avgrensing. Det har samband med at avtaler om avhending av fast eigedom oftast vil gjelde større verdiar. Sett i relasjon til dette vil ei rekkje opplysningar kunne synast trivielle (t d opplysningar om bruksmåte for visse tilhøyrsleting), sjølv om det isolert sett kan ha mykje å seie for kjøparen å få opplysninga. Paragrafen bør derfor utformast slik at ein ikkje trur det berre er opplysningar som er viktige sett i relasjon til avhendinga i sin heilskapsom er omfatta av seljaren si opplysningsplikt - det bør i utgangspunktet vere det som i seg sjølv er viktig som bør omfattast. Med dette skulle resultatet likevel ikkje bli svært ulikt det som følgjer av lausøyrekjøpslova og handverkertenestelova i og med at same avgrensinga langt på veg vil liggje i at opplysningsplikta berre gjeld «opplysningar som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». I tillegg vil det liggje ei avgrensing i andre punktum [tilsvarer andre punktum i lovutkastet her, departementets merknad] sjå like nedanfor.»

Etter departementet sitt syn gjer tilsvarande omsyn seg gjeldande i høve til oppføring av bustader. Også her gjeld avtalane til vanleg større verdiar. Det kan elles nemnast at Forbrukarkjøputvalet har gjort framlegg om at det heller ikkje i høve til forbrukarkjøp av lausøyre skal gjelde noka krav om «vesentleg», sjå NOU 1993: 27 s 124.

Ein må presisere at det berre ligg føre mangel dersom dei aktuelle opplysningane er slik at forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få dei. Kva for opplysningar dette er, må mellom anna vurderast i samamheng med samråings- og rettleiingsplikta i § 7 første ledd. Entreprenøren må i denne samanhengen i utgangspunktet kunne byggje på ein objektiv vurdering av kva for opplysningar som er så viktige at forbrukaren bør gjerast kjent med dei. Dersom forbrukaren vektlegg spesielle eigenskapar, må han eller ho gjere entreprenøren særskilt merksam på det.

Etter omstenda kan det òg vere ein mangel at entreprenøren har late vere å gje opplysningar om miljømessige tilhøve ved arbeidet, materialane eller eigedomen. Den allmenne interessa for miljøspørsmål som har vakse fram med åra, gjev forbrukarane større grunn til å vente god miljøinformasjon enn før. Det stør opp om denne utviklinga at lovgjevinga også elles skipar til ein rett til å få opplysning om miljømessige tilhøve, jf til dømes merking etter produktkontrollova og meir allment grunnlova § 110 b andre ledd.

I andre punktum er det presisert at det berre ligg føre mangel dersom ein kan gå ut i frå det har har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne. Dette inneber at det ikkje vil vere nokon mangel dersom ein må leggje til grunn at avtalen ikkje på noko vis hadde vore annleis dersom opplysningane hadde vore gjevne. Derimot vil sannsynlege verknader i form av mindre justeringar i avtalen vere tilstrekkeleg i denne samanhengen. Eit døme er dersom ein må gå ut i frå at forbrukaren på eit eller fleire punkt ville ha kravd å ha med spesielle krav til entreprenørens yting dersom han hadde fått dei aktuelle opplysningane.

At manglande opplysningar må ha verka inn på avtalen, inneber òg at opplysningar som entreprenøren først kunne ha gjeve etter at avtalen var endeleg inngått, ikkje skal vurderast i høve til denne paragrafen. Eventuelle verknader av at entreprenøren på eit slikt seinare tidspunkt har late vere å gje opplysningar, må ein i første rekkje vurdere i høve til samråings- og rettleiingsplikta i § 7 første ledd og i høve til plikta til fraråding i § 8 første ledd. Brot på føresegnene i § 7 kan etter § 25 første ledd innebere ein mangel, medan brot på føresegnene i 8 første ledd kan få verknader for vederlaget etter føresegnene i § 8 andre ledd.

Til § 27 Urette opplysningar

Paragrafen regulerer verknaden av at entreprenøren eller visse andre har gjeve opplysningar som viser seg ikkje å vere korrekte. Paragrafen er stort sett i samsvar med utvalets utkast § 3-2 første til tredje ledd, sjå utgreiing I s 74. Den er likevel utforma noko annleis med bakgrunn i handverkartenestelova § 18.

Etter første ledd ligg det føre mangel dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar som er gjevne om eigenskaper eller bruk. Opplysningane kan vere gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring. Det mest vanlege vil vere at opplysningane er gjevne av entreprenøren sjølv, hans tilsette eller kontraktsmedhjelparar, bokstav a. Bokstav b inneber likevel at paragrafen gjeld også for opplysningar som er gjevne av visse andre. I praksis vil dette særleg vere produsentar, importørar og grossistar.

I andre ledd er det presisert at føresegna berre gjeld opplysningar som kan ha verka inn på avtalen. Dette inneber ein parallell til § 26 andre punktum. Det er vidare presisert at urette opplysningar ikkje inneber nokon mangel dersom dei i tide er retta på ein tydeleg måte.

Til § 28 Tidspunktet for mangelsvurderinga

Paragrafen regulerer tidspunktet for mangelsvurderinga.

Første ledd slår fast hovudregelen om at vurderinga av om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal gjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 3-3 første ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 75.

Etter andre ledd første punktum svarer entreprenøren òg for feil som oppstår seinare dersom årsaka til feilen er eit avtalebrot frå entreprenøren. Føresegna svarer til utvalets utkast § 3-3 andre ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 75, men er formulert noko annleis for å oppnå samsvar med avhendingslova § 3-1 tredje ledd. I høve til utvalets merknader bør ein vere merksam på at departementet ikkje som utvalet gjer framlegg om ein særskilt reklamasjonsregel for desse tilfella, sjå merknadene til § 30 nedanfor.

I samsvar med handverkartenestelova § 20 tredje ledd har departementet nytta omgrepet feil i staden for «mangel» i denne samanhengen. Ut frå føresegnene i første ledd dreier det seg eigentleg ikkje om nokon mangel når feilen oppstår seinare enn overtakinga.

Andre ledd andre punktum gjeld såkalla funksjonsgarantiar, dvs at entreprenøren har teke på seg ansvar for at ytinga skal ha visse eigenskapar m m fram til eit tidspunkt seinare enn overtakinga. Entreprenøren kan til dømes ha gjeve garanti for at eit golvbelegg skal halde til vanleg bruk i eit visst antall år. I slike tilfelle gjeld mangelsføresegnene jamvel om ein ikkje kan seie at det låg føre nokon mangel på overtakingstidspunktet.

I samsvar med den løysinga som er valt i kjøpslova § 21, handverkartenestelova § 20 og avhendingslova § 3-1 har departementet teke inn føresegna om funksjonsgarantiar i samband med føresegnene om tidspunktet for mangelsvurderinga. Formuleringa av føresegna svarer òg nær til formuleringane i desse lovene. Utvalet hadde gjort framlegg om ei liknande regulering i sitt utkast § 3-1 første ledd bokstav d.

Til § 29 Forbrukarens krav som følgje av mangel

Paragrafen gjev ei oversikt over forbrukarens krav på grunn av mangel. Den svarer til utvalets utkast § 3-4, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 75-76. Tilsvarande føresegner for forseinking finst i utkastet § 17 andre og tredje ledd.

Første ledd gjev eit oversyn over forbrukarens krav på grunn av mangel. Føresegna gjev ikkje sjølvstendig heimel for dei einskilde krava. Dette må ein vurdere i høve til de særskilte føresegnene seinare i kapitlet.

Det går fram av andre ledd at føresegnene om manglar skal gjelde tilsvarande så langt dei høver for andre feil ved entreprenørens oppfylling. Ei liknande føresegn for forseinking finst i utkastet § 17 tredje ledd.

Til § 30 Reklamasjon

Paragrafen regulerer forbrukaren sin plikt til å gjere mangelen gjeldande (reklamere) dersom han skal kunne gjere gjeldande krav etter kapitlet her. Paragrafen er i det vesentlege i samsvar med utvalet sitt utkast § 3-5, med det unntaket at den absolutte reklamasjonsfristen er sett til ti år.

Første ledd inneheld hovudreglane.

Forbrukaren må for det første gje melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burda ha oppdaga mangelen (den relative reklamasjonsfristen). Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 76-77.

I alle tilfelle må han eller ho gje slik melding innan den absoluttereklamasjonsfristen på ti år. Dette gjeld likevel ikkje dersom entreprenøren har teke på seg å svare for manglar i lengre tid. Med omsyn til lengda av den absolutte reklamasjonsfristen viser departementet til drøftinga under avsnitt 3.4 ovanfor.

Departementet vil, som det er òg er streka under av utvalet i utgreiing I s 77, peike på at reklamasjonsfristen ikkje seier noko om kor lenge dei einskilde delane av ytinga skal vare. Før ein kan konstatere ein mangel, må ein mellom anna vurdere om forbrukaren har oppfylt rimelege krav til vedlikehald og fornuftig bruk av eigedomen. Det kan òg oppstå former for feil som ein ikkje kan laste forbrukaren for, men som ein likevel ikkje kan rekne som mangel. Dette vil for det første vere omstende som ein må rekne som ei ordinær følgje av tida som er gått og vanleg bruk av bustaden - det ein kan kalle vanleg slitasje. Vidare vil det kunne vere feil som ikkje direkte skuldast slitasje, men som det likevel ikkje er naturleg å karakterisere som ein mangel. Gjeld det feil ved tekniske komponentar o l, vil det ikkje utan vidare vere mangel jamvel om dei aktuelle komponentane til vanleg varer meir ein ti år. Det avgjerande må vere om det er ein feil som etter ei samla vurdering går utover det forbrukaren kan ha rimeleg grunn til å vente. Det vil da mellom anna vere eit moment om det er feil som let seg reparere med moderat kostnad for forbrukaren.

Utvalet hadde i sitt utkast § 3-5 andre ledd gjort framlegg om at fristen i første ledd andre punktum skulle reknast frå det tidspunktet feilen oppsto i dei tilfella der entreprenøren òg svarer for feil (mangel) som oppstår etter overtakinga, jf utkastet § 28 andre ledd. Departementet har ikkje teke med noka slik føresegn. Utvalet sitt framlegg ville kunne føre til mistydingar ved at feil som oppstår etter overtakinga lett kunne ha blitt forstått som feil som vert oppdaga etter overtakinga. Utvalet viser i grunngjevinga for sitt framlegg (utgreiing I s 77) særleg til tilfelle av mislukka retting. Slik departementet ser det, vil ikkje mislukka retting generelt innebere eit avtalebrot som nemnt i utkastet § 28 andre ledd. Det vil i første hand vere tilfelle dersom entreprenøren i samband med rettinga er årsak til ytterlegare skade, jf Ot prp nr 29 (1988-89) (handverkartenestelova) s 85. Departementet ser det i alle tilfelle slik at mislukka retting ikkje generelt bør starte ein ny absolutt reklamasjonsfrist, jf Ot prp nr 29 (1988-89) s 87. Det vil likevel vere annleis dersom rettinga gjeld vesentlege delar av arbeidet eller gjeld ein større avgrensa del av arbeidet. I slike tilfelle må ein utan særskilt lovregulering leggje til grunn til at det startar ein ny frist, jf Ot prp nr 29 (1988-89) s 87.

Andre ledd svarer til utvalets utkast § 3-5 tredje ledd. Føresegna inneber at gjennomføring av overtakingsforretning i nokon mon fører til særskilte krav til forbrukaren med omsyn til reklamasjon, ved at han så snart råd er må gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved forretninga. Utvalet gjer greie for innhaldet i føresegna i utgreiing I s 76, og departementet viser til dette.

Den Norske Advokatforening og NHO knyter merknader til kravet om at krav må setjast fram så snart råd er . Advokatforeningen meiner at ein bør kunne krevje at reklamasjonar vert sette fram i samband med sjølve overtakinga. NHO ber om at kravet vert klårgjort.

Etter departementet sitt syn gjev utvalet uttrykk for ei rett avveging og samstundes ei grei klårlegging når det i utgreiing I s 77 vert uttalt:

«Normalt skal manglane takast med i ein protokoll frå overtakingsforretninga, men i forbrukarforhold kan ein ikkje godt stille eit absolutt krav om at alle synlege manglar skal gjerast gjeldande under sjølve forretninga. Situasjonen kan vera at det først er etter nærare gjennomtenking i fred og ro at forbrukaren innser at noko han såg under synfaringa, er ein mangel. Kravet er da han skal seie frå raskt, som hovudregel innan få dagar, om dette.»

Tredje ledd inneheld ein regel som svarer til føresegna i andre ledd for dei tilfella der det blir halde seinare synfaring etter § 16. Føresegna svarer til utvalets utkast § 3-5 fjerde ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 77.

Fjerde ledd gjer unntak frå krava til reklamasjon for dei tilfella der entreprenøren eller nokan han svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles. Føresegna svarer til utvalets utkast § 3-5 femte ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 77-78.

Til § 31 Forbrukarens rett til å halde attende vederlag

Paragrafen svare til føresegna for forseinking i utkastet § 24. Departementet viser til merknadene til denne paragrafen.

Den Norske Advokatforening meiner at retten til å halde attende vederlag ikkje bør gjelde når det er stilt trygd for kravet. Departementet er ikkje samd i dette. At det er stilt trygd, hindrar etter departementet sitt syn ikkje at forbrukaren kan ha grunn til å halde attende ein del av vederlaget, til dømes for å leggje press på entreprenøren.

Til § 32 Retting av mangel og skade

Paragrafen gjev på visse vilkår forbrukaren rett til å krevje at manglar vert retta av entreprenøren. Samstundes inneber paragrafen at entreprenøren på visse vilkår kan krevje å rette ein mangel og gjennom dette syte for at det ikkje vert grunnlag for andre mangelskrav frå forbrukaren. Paragrafen byggjer på liknande føresegner som finst både i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova.

Utkastet svarer til utvalets utkast § 3-7. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 78-80.

Føresegnene om retting i avhendingslova § 4-10 går på fleire vis kortare enn føresegnene i utkastet her og føresegnene i handverkartenestelova og kjøpslova. Departementet gjer framlegg om ei endring av avhendingslova § 4-10 som skal gjelde for forbrukarkjøp av ny eigarbustad som etter departementets framlegg framleis vil gå inn under avhendingslova, sjå utkastet § 65 med framlegg til endring av avhendingslova § 4-10.

Første ledd første punktum gjeld forbrukaren sin rett til å krevje at entreprenøren rettar ein mangel. Han kan fremje eit slikt krav dersom ikkje rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår.

Departementet vil nemne at i den mon manglande oppfylling av miljøkrav utgjer ein mangel, jf utkastet § 7 første ledd og § 25 andre ledd, må ein ved vurderinga av kva forbrukaren oppnår også ta med miljøomsyn som forbrukaren legg vekt på. Det gjeld jamvel om den konkrete verknaden for forbrukaren personleg er avgrensa. Departementet vil elles peike på at dersom mangelen går ut på at offentlegrettslege miljøkrav ikkje er følgde, jf utkastet § 25 andre ledd, vil det klårt vere vesentleg for forbrukaren å oppnå at bustaden vert i samsvar med desse krava. Såleis må det klåre utgangspunktet vere at forbrukaren kan krevje retting i slike tilfelle.

Første ledd andre punktum slår fast at retteplikta òg omfattar skade som mangelen har ført til på arbeid og eigedom som er omfatta av avtalen, dersom skaden er ei nærliggjande og pårekneleg følgje av mangelen. Ein må sjå denne føresegna i samanheng med forbrukaren sin rett til å krevje skadebot for skade som vert volda på forbrukarens eigedom. Retten til å krevje skadebot kan vere vidare enn enn høvet til å krevje retting.

Slik føresegna er utforma, vil omfanget av retteplikta variere ut frå omfanget av entreprenøren sitt oppdrag. Gjeld avtalen bustad med grunn (§ 1 første ledd bokstav b), vil all skade som er påført bygningar eller grunn vere omfatte av retteplikta. Gjeld avtalen eit avgrensa handverksoppdrag, vil ansvaret berre omfatte skade på sjølve det arbeidet som entreprenøren skal utføre. Ved eit reint røyrleggjaroppdrag vil ansvaret til dømes omfatte skade som mangel fører til på andre delar av røyropplegget.

Byggherreforeningen og Forbrukarrådet meiner at entreprenøren si plikt etter utvalets framlegg til å rette skadar ikkje går langt nok. Forbrukarrrådet uttaler at ein anten må utvide retteplikta eller utvide skadebotansvaret ved å ta inn ein kontrollansvarsregel i bustadoppføringslova.

Departementet viser til at det i utkastet § 35 er gjort framlegg om at entreprenørens skadebotansvar skal byggje på ein kontrollansvarsregel. Det følgjer av utkastet § 35 tredje ledd at entreprenøren vil vere ansvarleg etter kontrollansvarsregelen for all skade på ting som står i nær og direkte samanheng med entreprenøren sitt oppdrag. Kontrollansvarsregelen vil innebere utvida rettar for forbrukaren i høve til utvalet sitt framlegg. Etter departementet sitt syn bør ein ikkje samstundes påleggje entreprenøren ei vidare retteplikt enn det som følgjer av utvalet sitt framlegg.

Andre ledd regulerer entreprenøren sin rett til å krevje å få rette manglar som forbrukaren vil gjere gjeldande.

Tredje ledd regulerer tidspunktet for rettinga.

Fjerde ledd presiserer at retting skal skje for entreprenørens rekning. Hovudreglen går fram av første punktum .

Andre punktum inneheld ei utdjuping av hovudregelen ved at det vert presisert at entreprenøren skal bere tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er ei direkte og nødvendig følgje av rettinga. I samsvar med framlegg frå Rådgivende Ingeniørers Forening har andre og tredje punktum bytt plass i høve til utvalets utkast.

Tredje punktum inneheld ein særregel som er mest aktuell ved rekningsarbeid. Dersom retting inneber at forbrukaren, i samsvar med avtalen, får ei dyrare løysing enn entreprenøren har skrive rekning på, vil entreprenøren kunne krevje dekt mellomlegget. Entreprenøren vil også, anten det dreier seg om rekningsarbeid eller arbeid etter fast pris, kunne krevje tillegg dersom forbrukaren i samband med rettinga nyttar høvet til å velje ei dyrare løysing enn det som opprinneleg var avtalt.

Til § 33 Prisavslag

Paragrafen regulerer forbrukarens rett til å krevje prisavslag. Framlegget er i samsvar med utvalets utkast § 3-8. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 80-81.

Paragrafen svarer nær til handverkartenestelova § 25. I kjøpslova og avhendingslova er føresegnene om prisavslag utforma noko annleis.

Første ledd inneheld hovudregelen om at forbrukaren kan krevje prisavslag, men presiserer samstundes tilhøvet til føresegnene om retting. Retten til å krevje prisavslag gjeld berre dersom mangelen ikkje blir retta etter utkastet § 32, anten etter krav frå forbrukaren eller frå entreprenøren. Forbrukaren kan heller ikkje krevje prisavslag dersom han avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 andre ledd.

Andre ledd regulerer korleis prisavslaget skal fastsetjast. Av språklege omsyn har departementet delt opp utvalets siste punktum i to periodar.

Byggherreforeningen meiner, på tilsvarande vis som i høve til rettingsføresegna i § 32 første ledd andre punktum, at høvet til å krevje prisavslag bør vere vidare enn utvalets framlegg i høve til skade som mangelen har ført til. Departementet viser til at retten til å krevje kompensasjon for skadar i stor mon er sikra gjennom departementet sitt framlegg til skadebotreglar, sjå utkastet § 35 og merknadene til denne paragrafen.

Til § 34 Heving

Paragrafen inneheld vilkåra for at forbrukaren skal kunne heve avtalen. Føresegnene svarer til dei tilsvarande føresegnene for forseinking i utkastet § 20. Når det gjeld verknadene av heving har departementet valt å ta inn ei tilvising til føresegnene i § 21 i staden for å ta inn likelydande føresegner her. Føresegnene om skadebot i § 35 vil likevel gjelde òg i hevingstilfella.

Første ledd inneheld dei generelle vilkåra for heving, og svarer heilt ut til utvalets utkast § 3-9 første ledd. Grunnvilkåret for heving er at det ligg føre eit vesentleg avtalebrot . I utvalets lovutkastet i utgreiing I var dette formulert noko annleis ved at ein nytta omgrepet «vesentleg mangel». Utvalet peiker på (utgreiing II s 47) at endringa er gjord for å få samsvar med anna kontraktslovgjeving. Endringa inneber ikkje noka endring i innhaldet i paragrafen slik utvalet gjer greie for dette i utgreiing I s 81. Departementet viser såleis til desse merknadene.

Andre ledd viser til § 21 om verknadene av heving i forseinkingstilfella, som vil gjelde tilsvarande ved heving på grunn av manglar.

Tredje ledd gjev på visse vilkår forbrukaren rett til å heve ein avtale om rett til grunnen som er gjord med nokon annan enn entreprenøren dersom avtalen med entreprenøren vert heva. Og dersom avtalen om grunnen vert heva, kan forbrukaren på dei same vilkåra òg heve avtalen med entreprenøren. Føresegna svarer heilt ut til utkastet § 20 andre ledd, sjå merknadene ovanfor.

Til § 35 Skadebot

Paragrafen gjeld forbrukaren sin rett til å krevje skadebot ved manglar. Føresegnene er noko endra i høve til utvalets utkast § 3-10. Endringane gjeld særleg grunnlaget for å krevje skadebot, ansvarsgrunnlaget. Departementet gjer framlegg om at entreprenøren sitt skadebotansvar ved manglar, på same måte som i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, skal byggje på eit kontrollansvar , sjå drøftinga i avsnitt 3.5 ovanfor.

Første ledd inneheld hovudregelen om at entreprenøren er ansvarleg for økonomisk tap som følgje av mangel dersom ikkje mangelen oppstod på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll .

Utgangspunktet etter første punktum er at det ligg føre ansvar utan omsyn til om det ligg føre skyld på entreprenørens side. Det er med andre ord tale om eit objektivt ansvar. Unntak frå utgangspunktet finst i andre punktum. Ein plar seie at det er fire vilkår som må vere oppfylte for at entreprenøren skal vere fri for ansvar. Vilkåra grip likevel i stor mon inn i kvarandre slik at ein i praksis ikkje vil skilje skarpt mellom dei. Ein brei, generell gjennomgang av dei fire vilkåra finst i kjøpslovproposisjonen (Ot prp nr 80 (1986-87)) s 72-74. Der er også mangelstilfella særskilt drøfta, proposisjonen s 91-92.

Entreprenøren må for det første godtgjere at det finst ei hindring for levering utan mangel. Dette inneber at det må vere ein konkret ytre årsak til mangelen. Dersom mangelen skyldast dårleg utført handverk frå entreprenøren eller hans folk, vil det ikkje dreie seg om noka hindring. Vilkåret om hindring har i mangelstilfella i praksis avgrensa verknad ved sida av dei andre vilkåra.

For det andre er det eit krav at hindringa ligg utanfor entreprenørens kontroll . Entreprenøren kan vere ansvarlig uten å ha utvist skyld, men det må dreie seg om tilhøve som ligg innanfor det ein kan kalle entreprenørens kontrollsfære.

Omstende som ein direkte eller indirekte kan føre attende til entreprenørens arbeid, ligg innanfor hans kontrollsfære. Dette omfattar alt som han kan kontrollere eller påverke ved planlegging, styring og kontroll med bygginga og andre plikter etter avtalen. Dette gjeld anten entreprenøren har utført arbeidet sjølv eller det dreier seg om omstende som ein kan føre attende til hans tilsette eller andre som han svarer for. Tilhøvet til underentreprenørar er særskilt regulert i tredje ledd, sjå merknadene nedanfor.

Dersom avtalen inneber at entreprenøren skal stå for val av materialar m m, vil dette valet liggje innanfor entreprenørens kontrollsfære. Ved manglar som kjem frå feil i materialar m m, vil det vere avgjerande om valet er gjort på eit fullt forsvarleg vis. Dersom ein til dømes må seie at entreprenøren burde ha gjennomført ein betre kontroll, eller at han skulle ha gjort grundigare undersøkingar før han skaffa materialane, og dette ville ha hindra mangelen, er det ein mangel som ligg innanfor entreprenørens kontroll. Dersom ein må karakterisere entreprenøren sitt val som fullt forsvarleg, vil feil i materialane i utgangspunktet vere utanfor entreprenørens kontroll.

Ved vurderinga her må ein mellom anna ta omsyn til kor detaljerte spesifikasjonar som følgjer av avtalen. Dersom avtalen gjev entreprenøren lite spelerom ved valet av materialar, vil dette redusere krava ein kan stille til han. Dersom forbrukaren skaffar materialane sjølv, vil valet av materialar i utgangspunktet liggje utanfor entreprenørens kontroll. I denne samanhengen må ein likevel ta omsyn dei pliktene til å rettleie, til å fråråde m m som entreprenøren har etter føresegnene i utkastet §§ 7 og 8.

At ein materialfeil i utgangspunktet ligg utanfor entreprenørens kontroll, er ikkje nok til at han er fri for ansvar. Ansvaret vil mellom anna avhenge av om entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av feilen, sjå merknadene nedanfor.

Det tredje kravet er at entreprenøren ikkje kunne rekne med hindringa på avtaletida . Eit døme på ei hindring som entreprenøren kunne ha rekna med på avtaletida, kan vere at han i avtalen tek på seg å gjennomføre ei spesiell teknisk løysing som han veit eller burde vite at kan by på problem, til dømes fordi det ikkje er mogeleg å finne gode nok materialar.

Ved avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b (avtalar som òg omfattar rett til grunn), kan ein tenke seg ein mangel som kjem av at eigedomen på eit eller anna vis vert påverka av tilhøve på ein naboeigedom. Dersom entreprenøren kunne ha rekna med dette, vil ein måtte seie at grunnvilkåra for ansvar er oppfylte, jamvel om han ikkje var kjent med påverkinga på overtakingstidspunktet.

For det fjerde er det eit krav at entreprenøren ikkje kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa . Til vanleg vil entreprenøren kunne unngå følgjene av feil som han er eller burde vere kjent med før overtakinga. Ser han til dømes sprekkar i golvet som han har lagt, må han rette opp dette før overtakinga, jamvel om sprekkane kjem frå ein materialfeil som han i utgangspunktet ikkje kunne førebyggje. Dersom entreprenøren let dette vere, vil han ha eit skadebotansvar.

Oppdagar entreprenøren ein slik feil kort tid før overtakinga, kan det hende at overtakinga må utsetjast for at entreprenøren skal kunne syte for rettinga. Ut frå tilhøva kan det det hende at entreprenøren vil ha krav på tilleggsfrist etter § 11 første ledd bokstav c eller andre ledd fordi ein materialfeil e l utgjer ei mellombels hindring utanfor entreprenørens kontroll, sjå merknadene til desse føresegnene ovanfor. I så fall vil det ikkje vere noka forseinking, og forbrukaren vil ikkje kunne krevje skadebot eller gjere andre krav gjeldande.

Veljer entreprenøren i eit slikt tilfelle i staden å gjennomføre overtaking utan å rette feilen, vil utgangspunktet vere annleis. Det er da ei hindring som entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av, jamvel om dette hadde ført til seinare overtaking. Ut frå dette vil det vere grunnlag for eit skadebotkrav. Ei annan sak er at entreprenøren i praksis vil kunne avgrense forbrukaren sitt tap dersom han raskt syter for retting.

Unntak frå utgangspunktet ovanfor vil det berre vere dersom det faktisk ikkje er råd å rette feilen (og entreprenøren er fri for ansvar også etter dei andre tre vilkåra). Dette kan til dømes vere der forbrukaren krev materialar med fastsette spesifikasjonar frå ein spesiell leverandør, og denne leverandøren ikkje er i stand til å levere nye materialar i staden for dei som har mangel. Gjeld det materialar e l som forbrukaren sjølv har skaffa eller materialar som er heilt ut er individuelt utpeikte (til dømes veggpanel som kjem frå ein eldre bygning), vil materialfeil m m ikkje i det heile vere nokon mangel dersom entreprenøren har oppfylt sine plikter når det gjelder å rettleie m m, sjå utkastet §§ 7 og 8.

Det er entreprenøren som må godtgjere at vilkåra for fritak for ansvar er tilstades. Dette inneber at det er entreprenøren som har plikt til å leggje fram bevis, og også at han har bevisbyrda dersom det ligg føre tvil.

Det er presisert i første punktum at retten til skadebot berre gjeld økonomisk tap som ikkje er dekt ved prisavslag. I utvalets utkast § 3-10 var det gjort tilsvarande unntak for tap dekt ved hevingsoppgjer. Dette hadde samband med at rett til skadebot for meirkostnader som følgje av at andre må fullføre arbeidet eller rette manglane ved heving, var teken med i utvalets føresegner om hevingsoppgjeret (utvalets utkast § 3-9 andre ledd tredje punktum). Etter oppbygginga av departementet sitt lovutkast, vil slikt tap falle inn under dei ordinære skadebotreglane. Dette inneber at ansvaret ikkje vil vere reint objektivt, men vil følgje kontrollansvarsregelen. I praksis vil likevel skilnaden i høve til utvalets utkast vere liten.

Andre ledd regulerer tilhøvet til underentreprenørar. Det følgjer allereie av første ledd at entreprenøren svarer for tilsette og liknande hjelparar som han nyttar for å utføre arbeidet etter avtalen. Andre ledd inneber dels ei presisering og dels ei utviding av entreprenørens ansvar i høve til det som følgjer av første ledd.

Føresegna svarer til føresegnene i handverkartenestelova § 28 andre ledd og avhendingslova § 4-5 andre ledd. Den er såleis ikkje like omfattande som kjøpslova § 27 andre ledd. Etter departementet sitt syn ville det, på tilsvarande vis som i høve til handverkartenester og avhending av fast eigedom, føre for langt med ein regel som utan vidare gjer entreprenøren ansvarleg også i høve til «leverandør» eller «noen annen i tidligere salgsledd», slik det er gjort i kjøpslova. I høve til slike må ein, i tillegg til det ordinære ansvaret for entreprenøren i første ledd, vise forbrukaren til føresegnene om krav mot bakre ledd, utkastet § 37, og eventuelt til føresegnene i produktansvarslova.

Andre ledd gjeld i høve til underentreprenørar. Når det i entreprisetilhøve finst eit slikt relativt presist omgrep, har departementet valt å nytte dette framfor «tredjeperson som tjenesteyteren bruker til å utføre tjenesten» (handverkartenestelova) eller «tredjeperson som seljaren har gjeve i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle avtala» (avhendingslova). Innhaldet i føresegnene må haldast for å vere det same. Det inneber at ein ikkje må forstå «entreprenør» for snevert. Andre ledd vil gjelde jamvel om det ut frå arten eller storleiken av oppdraget ikkje utan vidare verkar naturleg å kalle det for entreprise, dersom oppdraget, når det gjeld tilhøvet mellom partane, ikkje skiljer seg frå ordinære underentreprisar. Underentreprenørar vil såleis vere alle som entreprenøren engasjerer for å utføre arbeid som er omfatta av entreprenøren sin avtale med forbrukaren. Dette kan vere elektrikaren som vert engasjert for å utføre elektrikararbeid, gartnaren som vert engasjert for å setje i stand hagen eller verksemda, eller personen som vert engasjert for å rydde opp etter byggjearbeidet.

Entreprenøren er fri for ansvar for underentrepenøren berre dersom underentreprenøren òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd. Det inneber at alle dei fire vilkåra for ansvarsfritak må vere oppfylte både i høve til entreprenøren og i høve til underentreprenøren (såkalla «dobbel force majeure»). Føresegna kan grunngjevast allereie ved at entreprenøren ikkje bør få noko mindre ansvar i høve til forbrukaren ved å setje bort til andre delar av arbeidet som han har teke på seg.

Føresegna inneber at entreprenøren kan vere ansvarleg jamvel om vilkåra for fritak er oppfylte i høve til underentreprenøren. Eit døme kan vere at entreprenøren har bedt underentreprenøren nytte særskilte materialar eller byggjemetoder, og det seinare viser at dette har ført til ein mangel.

Ein materialleverandør skal ikkje reknast som underentreprenør. Det inneber at entreprenørens ansvar ved materialfeil må vurderast i høve til hovudregelen i første ledd, sjå merknadene til desse føresegnene ovanfor. Dersom det er ein underentreprenør som har skaffa materialane, må ein sjølvsagt òg vurdere ansvaret i høve til andre ledd. I høve til avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), vert ikkje tidlegare eigarar eller andre rettshavarar til grunnen omfatta av andre ledd.

Tredje ledd inneber ei avgrensing av entreprenøren sitt kontrollansvar for manglar i høve til skade på ting. Paragrafen svarer nær til handverkartenestelova § 28 tredje ledd.

Skade på ting når skaden ikkje er ei følgje av ein mangel, er ikkje regulert i paragrafen her. For slik skade gjeld allmenne skadebotreglar, likevel slik at entreprenøren ikkje kan fråskrive seg ansvaret gjennom avtalen, sjå utkastet § 6 andre ledd og merknadene til den føresegna ovanfor.

I høve til kontrollansvarsreglane i første og andre ledd, inneber føresegna i tredje ledd at entreprenøren i nokon større mon vil vere fri for ansvar. For skade på ting som ikkje står i nokon nær og direkte samamheng med entreprenørens yting, fell skadebotansvaret for mangel bort dersom entreprenøren godtgjer at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming på entreprenørens side. Det dreier seg såleis om eit skyldansvar med omsnudd bevisbyrde. Bevisbyrda bør vere omsnudd fordi det generelt vil vere langt vanskelegare for forbrukaren enn for entreprenøren å klårleggje årsakene til avtalebrotet, sjå drøftinga i proposisjonen til handverkartenestelova (Ot prp nr 29 (1988-89)) s 49.

Føresegna gjeld skade på ting som ikkje står i nokon nær og direkte samanheng med entreprenøren si yting. Rekkevidda av føresegna, og dermed òg området for kontrollansvaret etter første og andre ledd, vil såleis variere vesentleg ut frå omfanget av avtalen.

Dreier det seg om ein avtale som omfattar rett til grunn, sjå § 1 første ledd bokstav b, vil kontrollansvaret omfatte skadar på alle delar av bustaden og dessuten skadar på grunnen, dersom skaden er ei følgje av ein mangel. Skadar som fell inn under skyldansvaret i tredje ledd kan til dømes vere skadar på naboeigedomar som forbrukaren vert ansvarleg for etter føresegnene i grannelova, herunder føresegnene om ansvar for forureiningsskade.

Dreier det seg om ein avtale som omfattar det vesentlege av planlegging og oppføring av ein bustad på forbrukarens eigedom, vil utgangspunktet vere at alle skadar på bustaden som er ei følgje av ein mangel, er omfatta av entreprenøren sitt kontrollansvar. Ein vil normalt måtte seie at heile bustaden «står i nær og direkte samanheng med entreprenøren si yting», slik at hovudentreprenøren har eit kontrollansvar jamvel om skaden òg råkar installasjonar som er utførte av ein sideentreprenør. Fører ein mangel til skade på forbrukarens grunn, til dømes utrasing av masse som følgje av feil ved grunnarbeida, må utgangspunktet også vere at skaden fell inn under kontrollansvaret.

Har entreprenøren eit avgrensa oppdrag, vil omfanget av kontrollansvaret måtte byggje på ei meir konkret vurdering. Formuleringa i handverkartenestelova § 28 tredje ledd kan her gje rettleiing om kva som fell utanfor entreprenøren sitt kontrollansvar: «[S]kade på annet enn den ting eller eiendomsdel tjenesten gjelder eller på annet som har nær og direkte sammenheng med det tingen eller eiendomsdelen forutsettes brukt til». Til dømes vil ein elektrikar ha kontrollansvar for skade på det elektriske anlegget, men ikkje for skade på heile huset.

Saman med utkastet § 6 første ledd, som generelt unntek tap i næring (og personskadar) frå skadebotreglane i lova, vil føresegnene i tredje ledd vere lova sine unntak frå kontrollansvaret for indirekte tap. I og med at lova berre vil omfatte forbrukaravtalar, har departementet, på tilsvarande vis som i handverkartenestelova, ikkje funne det nødvendig med eit så generelt unntak for indirekte tap som det finst i kjøpslova, sjå § 67 andre ledd, og i avhendingslova, sjå § 7-1 andre ledd. Departementet viser til grunngjevinga i proposisjonen til handverkartenestelova (Ot prp nr 29 (1988-89) s 49), som gjer seg gjeldande på same vis i høve til utkastet her. I høve til tingskadar inneber elles føresegnene i kjøpslova § 67 andre ledd bokstav d og i avhendingslova § 7-1 andre ledd omlag den same ordninga som føresegna her.

Til § 36 Omfanget av ansvaret

Paragrafen regulerer omfanget av entreprenøren sitt ansvar i dei tilfella forbrukaren kan krevje skadebot etter føresegnene i § 35. Ein bør òg vere merksam på føresegna i § 6 om at lovas føresegner om skadebotansvar ikkje gjeld for tap som følgje av personskade eller for tap i næring.

Innhaldet i paragrafen svarer til utvalets utkast § 3-11 og handverkartenestelova § 30. Departementet viser til utgreiing I s 83-84 og til Ot prp nr 29 (1988-89) s 94.

Til § 37 Krav mot bakre ledd

Paragrafen gjev i første hand føresegner om forbrukarens krav mot tidlegare avtalepartar som følgje av mangel. I tillegg inneheld fjerde ledd ei særskilt føresegn om reklamasjonsfristen for mangelskrav frå entreprenøren mot ein tidlegare avtalepart. Tidlegare avtalepartar kan vere leverandørar, underentreprenørar, konsulentar, tomteseljarar eller andre som entreprenøren eller eit tidlegare ledd hadde avtale med.

Første til tredje ledd byggjer på utvalets utkast § 3-12, men er endra på nokre punkt. Desse føresegnene svarer i stor mon til handverkartenestelova § 27. Føresegner om krav mot tidlegare ledd finst òg i kjøpslova §§ 84 og 85 og i avhendingslova § 4-16.

Utvalets framlegg i utgreiing II er på nokre punkt endra i høve til utgreiing I, sjå utvalets merknader i utgreiing II s 23-24 og s 47-48. Utvalets opprinnelege framlegg er kommentert i utgreiing I s 84-85.

Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til at det vert teke med føresegner om krav mot tidlegare ledd i bustadoppføringslova. Forbrukarrådet uttaler i si fråsegn til utgreiing I at dei generelt er godt nøgd med utvalet sitt framlegg til slike føresegner. Forbrukarombodet uttaler i si fråsegn til utgreiing II at endringane i høve til utvalets opprinnelege utkast er bra for forbrukarane.

Føresegnene i avhendingslova § 4-16 går på fleire vis kortare enn føresegnene i utkastet her og føresegnene i handverkartenestelova og kjøpslova. Departementet gjer framlegg om at føresegnene her òg skal gjelde ved forbrukarkjøp av ny eigarbustad som etter departementets framlegg framleis vil gå inn under avhendingslova, sjå utkastet § 65 med framlegg til endring av avhendingslova § 4-16.

Første ledd er i samsvar med utvalets utkast.

I høve til utvalets framlegg i utgreiing I inneber føresegna ei utviding ved at den gjeld alle tidlegare avtalepartar , med den avgrensinga at dei må vere næringsdrivande. Utvalets framlegg i utgreiing I gjekk ut på at krav mot andre enn materialleverandørar berre skulle kunne gjerast gjeldande overfor oppdragstakarar som hadde inngått avtale direkte med entreprenøren. Dette er ordninga etter handverkartenestelova § 27.

Utvalets grunngjeving for utvidinga finst i utgreiing II s 23-24. Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til utvalets framlegg på dette punktet. Utvalets løysing vil etter departementet sitt syn vere ei praktisk ordning i høve til forbrukarentreprisar, og departementet legg denne til grunn.

Krav mot bakre ledd kan berre gjerast gjeldande i den mon entreprenøren eller annan avtalepart kan gjere gjeldande eit tilsvarande krav. Dersom til dømes ein materialleverandør har opplyst entreprenøren om ein feil ved materialane, utan at entreprenøren har gjeve informasjonen vidare til forbrukaren, ligg det ikkje føre nokon mangel i tilhøvet mellom entreprenøren og materialleverandøren. Derimot kan ikkje ansvarsfråskriving frå leverandøren utan vidare godtakast, jf andre ledd.

Krav kan gå igjennom fleire ledd. Dersom entreprenøren har engasjert ein røyrleggjar som underentreprenør, kan røyrleggjaren ha kjøpt varar frå ein leverandør. Ligg det føre mangel i tilhøvet mellom røyrleggjaren og leverandøren, kan forbrukaren gjere krav gjeldande mot leverandøren.

Forbrukaren kan berre gjere gjeldande kravet mot bakre ledd i den mon kravet kan gjerast gjeldande av entreprenøren eller ein annan avtalepart. Til dømes gjeld dei kjøpsrettslege reglane i tilhøvet mellom ein entreprenør og ein materialleverandør, og eit prisavslag her kan vere mindre enn det prisavslaget forbrukaren har krav på i høve til entreprenøren.

I utvalets utkast § 3-12 tredje ledd var det gjort framlegg om at krav mot entreprenøren først skulle kunne setjast fram når tilsvarande krav hadde vore sett fram mot entreprenøren, og entreprenøren ikkje hadde innfridd kravet seinast tre måneder etter at det vart sett fram. Utvalet grunngav i utgreiing I s 85 dette framlegget særleg med omsynet til entreprenøren.

Forbrukarombodet går mot utvalets framlegg på dette punktet. Ombodet peiker på at framlegget inneber ei klår innskrenking i høve til handverkartenestelova § 27.

Departementet vil peike på at utvalets framlegg på dette punktet ikkje har nokon parallell korkje i kjøpslova, handverkartenestelova eller avhendingslova. I alle desse lovene er prinsippet at forbrukaren (kjøparen) kan setje fram krav mot eit tidlegare ledd utan at det er stilt krav om at kravet på førehand er retta mot forbrukaren sin avtalepart. Departementet er ikkje kjent med at denne ordninga har medført særlege problem. Det praktiske vil vere at forbrukaren, dersom det ikkje er særlege grunnar for noko anna, i første omgang rettar sitt krav mot sin avtalepart. Departementet kan ikkje sjå at utvalet har peikt på særlege omstende som gjev grunn til å ha ei anna løysing i bustadoppføringslova enn i dei andre lovene. Departementet har derfor valt å ikkje følgje utvalets framlegg på dette punktet.

Etter andre ledd skal avtale i tidlegare ledd som innskrenkar mangelsansvaret ikkje kunne gjerast gjeldande mot forbrukaren i større mon enn det som kunne ha vore avtalt mellom entreprenøren og forbrukaren. I det sistnemnde tilhøvet er ansvarsfråskrivingar stort sett uaktuelle; føresegnene i utkastet her skal ikkje kunne fråvikast til skade for forbrukaren, jf § 3. Men ansvarsfråskrivinga kan vere fullt gyldig i tilhøvet mellom entreprenøren og leverandøren, og leverandøren kan òg ha teke atterhald om regress i tilfelle han må innfri krav frå forbrukarar.

Utvalet hadde i sitt utkast § 3-12 andre ledd teke inn ei føresegn i andre punktum om om det ikkje skulle kunne gjerast gjeldande at det kravet entreprenøren eller eit mellomliggjande ledd har, er forelda. Den Norske Advokatforening går mot dette framlegget og uttaler:

«Det er flere forhold som taler mot å vedta en bestemmelse om at det ikke kan gjøres gjeldende overfor forbrukeren at entreprenørens krav mot en leverandør er foreldet. Det vil kunne være svært tyngende for leverandøren når det har gått lang tid å bli møtt med et krav som han har innrettet seg i tillit til at ikke eksisterer.

Det kan videre vises til at det ikke finnes noen tilsvarende bestemmelse i kjøpslovens § 84 eller håndverkertjenesteloven § 27, som forslagets § 3-12 er utformet etter forbilde av. Hensynet til mest mulig ensartede regler taler derfor for at forslaget sløyfes. Det kan heller ikke ses at det skulle gjøre seg særlig hensyn gjeldende i forbrukerentrepriseforhold som skulle tilsi en slik særlig bestemmelse i forhold til kjøps- og håndverkertjenesteforhold.»

Rådgivende Ingeniørers Forening peikte i si fråsegn til utgreiing I på at det i høve til utvalets framlegg kunne kome opp eit spørsmål i samband med ikraftsetjinga av lova om tilbakeverkande krav og tilhøvet til grunnlova § 97. Ut frå dette gjorde utvalet i utgreiing II framlegg om ein særskilt overgangsregel § 12-1 tredje ledd.

Departementet er samd i innvendingane som er gjorde gjeldande mot utvalets utkast på dette punktet. For forbrukarens krav mot tidlegare ledd har det ingen verknad at entreprenørens reklamasjonsfrist i høve til det tidlegare leddet er gått ut, jf merknadene til tredje ledd nedanfor. I høve til forelding etter foreldingslova bør løysinga vere ei anna. Foreldingsfristane framstår generelt som ei endeleg avskjæring av høvet til å gjere eit krav gjeldande. Etter departementet sitt syn bør heller ikkje reglane om direktekrav kunne «vekkje til live» eit krav som er forelda. Departementet har derfor sløyfa utvalets utkast § 3-12 andre ledd andre punktum.

Tredje ledd regulerer krava til reklamasjon frå forbrukaren. For at han skal kunne gjere gjeldande krav overfor ein tidlegare avtalepart, må han reklamere overfor den tidlegare avtaleparten innanfor tilsvarande fristar som gjeld i høve til entreprenøren.

Framlegget her svarer til handverkartenestelova § 27 tredje ledd. Liknande føresegner finst òg i kjøpslova og avhendingslova. Utvalet hadde i sitt utkast § 3-12 fjerde ledd gjort framlegg om ei anna ordning ved at reklamasjon overfor entreprenøren òg skulle reknast som reklamasjon overfor ein tidlegare avtalepart. Dette framlegget hadde samanheng med utvalet sitt framlegg i utkastet § 3-12 tredje ledd om at forbrukaren først måtte vende seg til entreprenøren, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 85. Når departementet ikkje har følgd opp utvalets utkast til § 3-12 tredje ledd, sjå merknadene under første ledd ovanfor, bør òg reklamasjonsreglane følgje løysinga i dei andre lovene.

Det følgjer av formuleringa i tredje ledd at manglande reklamasjon i tidlegare ledd ikkje vil ha nokon verknad for forbrukaren sitt krav. Det gjeld altså ein eigen frist for forbrukaren for å fremje sine krav direkte overfor det tidlegare leddet, men etter dei same reglane som gjeld mellom forbrukaren og entreprenøren.

At føresegnene i § 30 gjeld tilsvarande, inneber at forbrukaren må varsle den tidlegare avtaleparten innan rimeleg tid etter at han oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Ved vurderinga av kva som er rimeleg tid, må ein likevel ta omsyn til at det normalt vil vere naturleg at forbrukaren tek opp saka med entreprenøren før han reklamerer overfor det tidlegare leddet. Dersom dette tek lang tid, kan forbrukaren likevel ikkje vente på ei endeleg klårgjering i høve til entreprenøren. Er det halde overtakingsforretning og/eller seinare synfaring etter utkastet § 16, gjeld føresegnene i § 30 tredje og fjerde ledd òg i høve til den tidlegare avtaleparten. Dessutan gjeld tiårsfristen i § 30 med utgangspunkt i overtakinga.

Fjerde ledd gjeld entreprenørens krav mot tidlegare avtalepart i tilfelle der forbrukaren gjer gjeldande krav mot entreprenøren som òg kunne ha vore gjort gjeldande mot ein tidlegare avtalepart etter føresegnene i første til tredje ledd. I slike tilfelle skal den absolutte reklamasjonsfristen på ti år frå forbrukarens overtaking som følgjer av utkastet her § 30 første ledd andre punktum, gjelde for entreprenørens krav. Det er likevel presisert at føresegna vik for regulering i avtalen mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Departementet viser til drøftinga i avsnitt 3.4.3.3 ovanfor.

Føresegna regulerer berre den absolutte reklamasjonsfristen. Alle andre spørsmål som gjeld tilhøvet mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten fell utanfor reguleringa i lovutkastet her. Dette gjeld òg spørsmålet om det er reklamert i tide i høve til relative reklamasjonsfristar som følgjer av lov eller avtale.

Det følgjer av andre punktum at føresegna gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare avtalepartar dersom den opprinnelege bakgrunnen for kravet er at forbrukaren har gjort gjeldande krav mot sin avtalepart, entreprenøren.

Til § 38 Tredjemanns ansvar for opplysningar

Paragrafen har føresegner om ansvar for opplysningar. Den byggjer på utvalets utkast § 3-13, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 85. Føresegna om reklamasjon i andre ledd er likevel endra i høve til utvalets utkast i samsvar med endringane i høve til utvalets utkast som er gjorde i § 37. Liknande føresegner om ansvar for opplysningar finst òg i handverkartenestelova § 27 femte ledd og i kjøpslova § 86.

Til § 39 Rettsmangel

Paragrafen gjeld tilfelle der det ligg føre rettsmanglar. Innhaldet i utkastet er i samsvar med utvalets utkast § 3-14 og med avhendingslova § 4-17. Departementet har gjort nokre språklege endringar i utvalets utkast, mellom anna for å unngå ugrunna skilnader i høve til avhendingslova.

I lovutkastet i utgreiing I hadde utvalet ikkje med eigne føresegner om rettmanglar. Utvalets grunngjeving for at det likevel bør vere slik føresegner i lova, finst i utgreiing II s 24-25. Etter departementet sitt syn er det med det verkeområde for lova som departementet gjer framlegg om, grunn til å ha med føresegner om rettsmanglar.

Utvalet har gjort nærare greie for innhaldet i paragrafen i utgreiing II s 47-48. Departementet viser òg til merknadene til avhendingslova § 4-17 i Ot prp nr 66 (1990-91) s 113-115.

Til § 40 Offentlegrettslege rådvaldsband

Paragrafen slår fast at føresegnene om manglar gjeld tilsvarande i høve til offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen. Tilsvarande føresegn finst i avhendingslova § 4-18, sjå departementets merknader i Ot prp nr 66 (1990-91) s 115-116.

Ei slik føresegn vil berre ha praktisk verknad i høve til avtalar som omfattar rett til grunn. Føresegna var derfor i utvalets utkast berre teken med i kapitlet om kjøp av ny eigarbustad (§ 10-3 første ledd andre punktum). I utkastet her er det i innleiinga til paragrafen presisert at den gjeld i høve til avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b.

KAPITTEL V FORBRUKARENS YTING

Til § 41 Fastsetjing av vederlaget

Paragrafen inneheld hovudreglane om fastsetjing av vederlaget. Innhaldet i paragrafen er i samsvar med utvalets utkast § 5-1, men enkelte føresegner er utforma noko annleis. Paragrafen svarer òg nær til handverkartenestelova § 32.

Første ledd presiserer den klåre hovudregelen: Forbrukaren skal betale det vederlaget som følgjer av avtalen. Dette utgangspunktet er i og for seg sjølvsagt. Når departementet likevel har funne grunn til å streke særskilt under det, heng det saman med lovas verkeområde etter utkastet. I det vesentlege vil lova gjelde for avtalar der det er naturleg og ønskjeleg at partane regulerer ein så viktig faktor som vederlaget i avtalen.

I mange tilfelle vil vederlaget vere sett til ein fast sum for heile entreprenørens yting. I så fall vil dette vere avgjerande for kva forbrukaren skal betale, sjå også utgangspunktet i femte ledd om at meirverdiavgift skal vere innrekna i vederlaget og føresegna i sjette ledd om at tillegg for prisstiging krev grunnlag i avtalen. At det er avtalt ein fast pris, vil likevel ikkje hindre at entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag dersom vilkåra for dette i utkastet § 42 eller § 43 er oppfylte.

Vederlaget kan òg vere regulert i avtalen på anna vis enn gjennom samla sum. Til dømes kan det vere fastsett einingsprisar (til dømes pris pr stk eller pr meter av materialar mv) og det kan vere fastsett timeprisar for arbeidet. Vederlaget kan òg vere fastsett på ulikt vis for ulike delar av ytinga, til dømes slik at det er fastsett ein fast pris for grunnen og det vesentlege av arbeidet, medan vederlaget for resten av arbeidet skal byggje på time- og evt einingsprisar.

Det vil i dei fleste tilfella klårt vere ønskjeleg at vederlaget er regulert i skriftleg avtale mellom partane. Etter utkastet § 3 andre ledd vil partane alltid kunne krevje at avtale om vederlaget vert sett opp skriftleg.

Andre ledd regulerer vederlaget i den mon dette ikkje følgjer av avtalen. I slike tilfelle har entreprenøren krav på eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag. Innhaldet i føresegna her svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 5-1 første ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 90-91.

Det er presisert i merknadene til første ledd ovanfor at vederlaget kan vere regulert i avtalen på ulikt vis. Føresegna her vik for alle former for avtaleregulering. Den gjeld såleis berre for yting eller delar av yting der avtalen ikkje i det heile seier noko om fastsetjing av vederlaget.

Forbrukarrådet meiner at uttrykket «eit rimeleg påslag» er så diffust at det ikkje klårgjer korleis prisen skal fastsetjast. Rådet meiner det bør gå klårt fram at påslaget normalt skal dekkje indirekte kostnader, forteneste og vågnad.

Departementet er samd i at det ikkje alltid vil vere lett å seie kva som er eit «rimeleg påslag». Ein kan heller ikkje sjå bort frå at det i praksis kan vere tvil om kva for kostnader som er «nødvendige». I denne samanhengen er likevel vanskeleg å tenkje seg føresegner som ikkje er baserte på ein viss mon av skjøn. Departementet kan ikkje sjå at føresegna vert klårare gjennom Forbrukarrådet sitt framlegg om å nytte fleire ord. Det er òg viktig å peike på at partane sjølv kan skape klåre liner ved å syte for at vederlaget vert fastsett i avtalen.

Utvalet hadde i sitt utkast med eit særskilt atterhald, «om ikkje særlege omstende gjer at vederlaget bør fastsetjast annleis». Departementet har ikkje funne det nødvendig med eit slikt atterhald, som kunne by på problem i praksis. Når det er klårt at andre ledd viker for avtale, kan det ikkje i tillegg vere nødvendig med eit særskilt unntak for særlege omstende. Dersom ein ikkje kan seie at ei særskilt ordning går fram av avtalen, bør føresegna i andre ledd gjelde.

Tredje ledd regulerer bruken av prisoverslag. Føresegna er berre aktuell dersom ikkje vederlaget må reknast som avtalt, jf første ledd. Føresegna svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 5-1 andre ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 91. Tilsvarande føresegn finst òg i handverkartenestelova § 32 andre ledd.

Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg og i allfall ikkje med meir enn 15 %. Den kan likevel etter andre punktum avtalast ei høgare grense.

Byggherreforeningen viser til at handverkartenestelova stiller krav om ein slik avtale er uttrykkeleg, og peiker på ein av omsyn til forbrukaren bør stille krav til ein klår avtale. Departementet er samd i at lova bør følgje handverkartenestelova på dette punktet og har derfor i høve til utvalets utkast lagt til ordet «utrykkeleg».

Dersom entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter § 42 eller § 43, skal ein sjå bort frå tilleggsvederlaget når ein samanliknar det endelege vederlaget med entreprenørens overslag. Dette er presisert i andre punktum. For å få fram meininga klårare, er formuleringa noko endra i høve til utvalets utkast.

Fjerde ledd er utforma med tanke på tilfelle der det er tvil om ein pris som er gjeven av entreprenøren, skal reknast som eit avtalt vederlag for ytinga eller berre som eit prisoverslag eller ein peikepinn på kva prisen vil vere. I slike tilfelle skal det vere opp til entreprenøren å godtgjere at prisopplysninga ikkje inneber ein fast avtalt pris, men eit prisoverslag eller ei ikkje bindande prisopplysning. Tilsvarande er det entreprenøren som må godtgjere at det ligg føre ei ikkje bindande prisopplysning og ikkje eit prisoverslag. Den sistnemnde skilnaden kan vere vesentleg som følgje av føresegnene om prisoverslag i tredje ledd.

Føresegna gjeld ikkje der partane er usamde om det er sagt noko om pris i det heile. I slike tilfelle gjeld vanlege bevisreglar.

Fjerde ledd svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 5-1 tredje ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 91. Tilsvarande føresegn finst òg i handverkartenestelova § 32 tredje ledd første punktum, sjå Ot prp nr 29 (1988-89) s 95-96.

I utvalets utkast var òg «ein bindande fast pris» med i opprekninga over det entreprenøren må godtgjere. Etter departementet sitt syn er det ikkje nødvendig slik føresegna er utforma. Poenget er at entreprenøren har ei godtgjeringsplikt dersom han hevdar at det ligg føre noko anna enn ein avtalt fast pris. Dersom han ikkje godtgjer at ei prisopplysning er gjeven som eit prisoverslag eller ei ikkje bindande prisopplysning, vil prisen måtte haldast for å vere avtalt.

Norske Boligbyggelags Landsforbund og Byggherreforeningen har merknader til omgrepet «ikkje bindande prisopplysning» som motsetnad til prisoverslag. Etter departementet sitt syn er det grunn til å skilje mellom prisoverslag, som gjennom føresegnene i tredje ledd fører til ei øvre grense for den endelege prisen, og prisopplysningar som ikkje har nokon eigentleg rettsleg verknad. Eit slikt skilje finst òg i handverkartenestelova § 32 tredje ledd («uforpliktende prisantydning»). Ikkje alle prisopplysningar vert sette fram slik at det er rimeleg at dei skal binde entreprenøren. Døme på dette kan vere dersom entreprenøren som svar på ein førespurnad som ikkje er knytt til nokon fastsett tomt eller noko fastsett prosjekt, gjev generelle opplysningar om kva eit større eller mindre oppdrag kan kome til å koste. I slike tilfelle vil begge partar vere kjent med at opplysningane er gjevne som ei rein orientering til forbrukaren og ikkje er meint å binde entreprenøren.

Etter femte ledd skal vederlaget reknast å vere oppgjeve med meirverdiavgift innrekna, om ikkje forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna. Føresegna svarer til utvalets utkast § 5-1 fjerde ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 91-92. Ei liknande føresegn finst òg i handverkartenestelova § 32 tredje ledd.

Sjette ledd fastset at entreprenøren ikkje har krav på tillegg for prisstiging utan at dette er avtalt skriftleg. Føresegna svarer til utvalets utkast § 5-1 femte ledd, likevel slik at departementet har presisert at slik avtale må vere skriftleg. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 92.

Maskinentreprenørenes Forbund uttaler at dette inneber ei motsett løysing av NS 3430 punkt 23.1. Departementet er samd med utvalet i at det i høve til forbrukaravtalar bør vere eit krav at tillegg for prisstiging må avtalast i det einskilde tilfellet.

Til § 42 Justering for endringar og tilleggsarbeid

Paragrafen regulerer i kva mon entreprenøren kan krevje justering av vederlaget ved endringar og tilleggsarbeid. Endringar og tilleggsarbeid kan kome etter krav frå forbrukaren, sjå utkastet § 9, eller det kan byggje på særskilt avtale mellom partane.

Om utforminga av føresegner om justering for endringar og tilleggsarbeid uttalte utvalet mellom anna (utgreiing I s 45):

«Ei viktig side av vederlagsspørsmålet i entrepriseforhold gjeld justering på grunn av endringar og tilleggsarbeid. Det er nemnt under 2.2.4 at endringar og tilleggsarbeid etter ønske frå byggherren er vanlege, og at byggherren som hovudregel må ha krav på at slike ønske blir etterkomne. På den andre sida er endringar og tilleggsarbeid undervegs ei av dei viktigaste årsakene til at byggjearbeid blir dyrare enn planlagt. Oftast blir arbeidet også dyrare enn det ville ha vore dersom dei aktuelle endringane og tilleggsarbeida hadde vore tekne med i den opphavlege avtalen.

Utvalet har inntrykk av at tilleggsvederlag på grunn av endringar og tilleggsarbeid er eit særleg stort problem i forbrukarforhold fordi forbrukaren ofte ikkje kjenner til kor store ekstrakostnadene blir. Spørsmålet om tilleggsvederlag kan også føre til tvistar på grunn av avtalar som berre i liten grad er formaliserte.

Utvalet har vurdert å stille opp som vilkår for entreprenørens krav på tilleggsvederlag på grunn av endringar og tilleggsarbeid at det blir gjort skriftleg avtale om tilleggsvederlaget før endringa eller tilleggsarbeidet blir utført. Utvalet er kome til at ein slik regel kan verke urimeleg i somme tilfelle. For mindre omfattande avtalar, som avtalar om reparasjonar og vedlikehaldsarbeid, kan det ofte vera vanskeleg å trekkje ei skarp grense mellom opphavleg avtala arbeid og endringar og tilleggsarbeid. Vidare kunne ein regel om førehandsavtale koma til å verke som ei felle for entreprenøren i mindre forhold der avtalen i det heile er lite formalisert. Etter utkastet skal entreprenøren derfor som regel kunne krevje tilleggsvederlag utan at det er gjort førehandsavtale om det. Det kan likevel minnast om at entreprenøren etter utk. § 2-3 tredje ledd alltid kan krevje skriftleg bestilling av endringar og tilleggsarbeid. Dersom ein slik praksis blir utbreidd, kan ein vonleg unngå mange av tvistane kring tilleggsvederlaget.»

Av høyringsinstansane er det særleg Rådgivende Ingeniørers Forening som har vore oppteken av dette spørsmålet. I tilknyting til utvalets lovutkast § 5-2 uttalte foreninga mellom anna:

«Vi har forståelse for at det ikke er innført et system med strenge varslingsfrister og preklusjon, jf. for eksempel NS 3430. Vi oppfatter imidlertid reglene i utkastet slik at entreprenøren ikke behøver å fremsette sine krav om tillegg før i forbindelse med sluttoppgjøret. Dette vil kunne skape uklarhet og problemer både når det gjelder å bevise hvilke arbeider som gir rett til tillegg, og hvor stort vederlaget skal være. Etter vår oppfatning bør det vurderes en regel på linje med NS 3401 pkt. 11.4, hvor den part som ville gjøre krav på tillegg eller fradrag skal varsle uten ugrunnet opphold og før arbeidet settes igang. Ved unnlatt varsel har han bare krav på slikt tillegg eller fradrag som den annen part forsto eller burde forstått at endringen ville medføre. Varselet skal gis skriftlig med mindre det kan bevises å være gitt på annen måte. Selv om også en slik regel kan gi utslag som kan føles konkret urimelig for den entreprenør som vitterlig har utført tilleggsarbeidet uten å varsle, vil dette likevel forhåpentligvis kunne bidra til raskere avklaring og færre tvistesaker.

En slik regel som sikrer rask avklaring har også fordeler for begge parter. Forbrukeren får tidlig oversikt over tilleggskostnadene, og unngår lettere at han ikke blir i stand til å finansiere de totale kostnader. På den måten begrenser entreprenøren risiko for tap.»

Departementet ser det på same vis som utvalet som viktig at spørsmål om tilleggsvederlag for endringar og tilleggsarbeid blir formalisert gjennom skriftleg avtale så langt råd er. Departementet er likevel samd med utvalet i at ein ikkje kan stille opp eit heilt generelt vilkår om skriftleg avtale for at entreprenøren i det heile skal kunne krevje justering av vederlaget. Ei slik føresegn ville i nokre tilfelle innebere eit krav til formalisering som kunne vere til hinder for praktiske løysingar mellom partane og som kunne verke som ei felle for entreprenøren.

Utvalet gjorde i sitt utkast § 5-2 andre ledd framlegg om ein særskilt skriftleg prosedyre for endringar og tilleggsarbeid i tilfelle der entreprenøren skal stå for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring. Departementet har i sitt utkast valt ikkje å ha nokon slik særregel. Det er generelt ønskjeleg at avtalar om endringar og tilleggsarbeid vert gjorde skriftleg. I staden for detaljerte pliktreglar for visse tilfelle, har departementet freista å utforme reglar som inneber ei generell oppmoding til å nytte skriftlege avtalar.

Ei innvending mot utvalet sitt framlegg til § 5-2 andre ledd er elles at heller ikkje ei slik føresegn kunne vere absolutt. For å hindre at entreprenøren skulle kunne fri seg frå plikta til utføre endringar og tilleggsarbeid ved å setje fram pristilbod som forbrukaren ikkje kunne godta, gjorde utvalet framlegg om ei særleg føresegn om at forbrukaren skriftleg kunne godta tilleggsvederlag etter rekningsprinsippet, sjå utvalets lovutkast og utvalets merknader i utgreiing I s 93. Denne ordninga ville kunne by på problem i praksis.

Departementet gjer etter dette framlegg om føresegner som skil seg noko frå utvalets utkast. Departementet har lagt vekt på å utforme føresegner som inneber ei klår oppmoding til partane om å avtale seg imellom i kva mon vederlaget skal justerast som følgje av endringar og tilleggsarbeid. Samstundes har departementet lagt vekt på at føresegnene skal kunne nyttast utan større praktiske problem i høve til ulike former for avtalar.

Departementets framlegg til første ledd inneber eit generelt utgangspunkt om at justeringar for endringar og tilleggsarbeid bør vere avtaleregulert, anten i den opprinnelege avtalen eller i ein særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet. Dersom det ikkje er gjort, kan partane berre krevje justering av avtalt vederlag i den mon dette følgjer av andre ledd, og justeringa skal i så fall skje etter tredje ledd.

Det vanlege er at endringar og tilleggsarbeid fører til større kostnader for entreprenøren. Det kan likevel vere at kostnadene blir mindre, slik at vederlaget skal setjast ned. På same vis som i utvalets utkast, er ordet «justering» brukt for å markere at vederlaget kan endrast begge vegar.

Første ledd inneber for det første ei presisering av at partane kan regulere vederlaget i særskilt særskilt skriftleg avtale om endringar eller tilleggsarbeidet.

For det andre kan partane kan krevje justering av vederlaget i den mon rett til slik justering følgjer av den opprinnelege avtalen. Dette inneber mellom anna at det er høve til å regulere vederlaget for endringar og tilleggsarbeid på førehand . Dette er ei endring i høve til den føresetnaden utvalet la til grunn for sitt framlegg, jf utgreiing I s 92. Etter departementet sitt syn bør ein ikkje hindre partane i å klårleggje fastsetjing av vederlaget for tilleggsarbeid i den opprinnelege avtalen. Avtalen kan til dømes gå ut på at forbrukaren, dersom han krev tilleggsarbeid, skal betale ein fastsett timepris i tillegg til materialkostnader.

Føresegna inneber elles at einingsprisar som er nytta i den opprinnelege avtalen, som utgangspunkt òg skal gjelde i høve til endringar og tilleggsarbeid. Slike prisar kan til dømes vere pris pr stk, pr meter eller pr kvm. Dersom partane først har nytta slike prisar i avtalen, vil det normalt vere praktisk at desse også vert lagt til grunn for justeringar i samband med endringar eller tilleggsarbeid. Entreprenøren vil likevel kunne velje å krevje justering ut frå rekningsprinsippet etter føresegnene i andre og tredje ledd.

Tilsvarande vil avtale om at arbeidet heilt eller delvis skal vere rekningsarbeid, også vere gjeldande i høve til endringar og tilleggsarbeid.

Andre ledd regulerer i kva tilfelle partane kan krevje justering av avtalt vederlag utover det følgjer av den opprinnelege avtalen eller særskilt skriftleg avtale. Føresegna byggjer i nokon mon på føresegnene i NS 3408 punkt 12.4 og i NS 3430 punkt 28.5.

Dersom ein kan krevje justering etter andre ledd, vil det følgje av tredje ledd korleis justeringa skal skje.

Dersom vilkåra i andre ledd ikkje er oppfylte, og rett til tilleggsvederlag heller ikkje følgjer av første ledd, vil partane ikkje kunne krevje justering av avtalt vederlag.

Føresegna gjeld berre i høve til avtalt vederlag. Dersom vederlaget ikkje er regulert i avtalen, vil rekningsprinsippet etter § 41 andre ledd gjelde også i høve til endringar og tilleggsarbeid.

Etter bokstav a kan partane krevje justering dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar og tilleggsarbeid. I høve til endringar eller tilleggsarbeid som fører til auka kostnader, inneber dette at entreprenøren når han mottek eit krav frå forbrukaren, jf § 9, må gjere forbrukaren merksam på at han krev justering av vederlaget. Etter dette vil det i dei fleste tilfella vere naturleg at partane inngår ein skriftleg avtale om justeringa, jf første ledd. Dersom det av ein eller annan grunn ikkje vert inngått nokon slik avtale, må justeringa skje etter føresegnene i tredje ledd.

Krav på tillegg eller fradrag må vere sett fram i samband med kravet om endringar og tilleggsarbeid.

For entreprenørens krav på tillegg inneber dette at han må setje fram kravet innan rimeleg tid etter at han har motteke forbrukarens krav om tilleggsarbeid. Kva som nærare ligg i dette, må vurderast ut frå tilhøva. I dei fleste tilfella vil det vere grunnlag for å krevje ein reaksjon innan ei veke eller to. I alle tilfelle må entreprenøren seie frå før han utfører tilleggsarbeidet.

Dersom det er forbrukaren som krevjer endringar som han meiner fører til mindre kostnader, må ein normalt krevje at krav om frådrag vert framsett saman med kravet om endringane. Jamvel om han ikkje gjer det, vil han likevel kunne vere hjulpen av føresegna i bokstav b, sjå nedanfor.

Departementet har ikkje funne det rett å setje som eit absolutt vilkår at krav på tillegg eller frådrag er framsett skriftleg. Det vanlege i praksis vil likevel måtte vere at berre eit framlagt skriftleg krav kan reknast som tilstrekkeleg prov for at krav faktisk er framsett.

Etter bokstav b kan partane òg krevje justering i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slik krav.

I praksis vil det her vere ein skilnad mellom krav på endringar eller tilleggsarbeid som fører til auka kostnader og krav på endringar som fører til reduserte kostnader.

I dei første tilfella bør ein ta utgangspunkt i at entreprenøren faktisk kunne ha sett fram krav om justering. Når han ikkje har gjort det, bør forbrukaren i utgangspunktet kunne gå ut frå at det ikkje vil bli sett fram noko slikt krav. Berre dersom det dreier seg om tilleggsarbeid av eit stort omfang, eller det ligg føre andre særlege omstende, vil det vere grunnlag for å seie at forbrukaren måtte skjøne at entreprenøren ville krevje justering. Tilleggskravet kan ikkje i noko tilfelle vere høgare enn at det ligg innanfor det forbrukaren «måtte skjøne».

Når forbrukaren set fram krav om endringar som faktisk fører til reduserte kostnader, må utgangspunktet ut frå punkt b i praksis bli at forbrukaren kan krevje justering av vederlaget etter tredje ledd. Normalt vil det vere grunnlag for å seie at entreprenøren måtte skjøne at eit slikt krav frå forbrukaren om endringar, òg var meint å innebere eit krav om frådrag i vederlaget.

Tredje ledd gjeld dei tilfella der andre ledd inneber at det ligg føre krav på justering. Justeringa skal i så fall skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. Føresegna er i så måte den same som i utvalets utkast § 5-2 første ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 92-93.

At entreprenøren berre kan krevje tillegg for den kostnadsauken som er nødvendig på grunn av endringa eller tilleggsarbeidet, samsvarer med hovudregelen om rekningsarbeid i utkastet her § 41 andre ledd. På same vis skal justering nedover skje på grunnlag av den innsparinga entreprenøren forsvarleg kunne gjennomføre på grunn av endringa. I visse tilfelle kan endringa føre til innsparingar på somme punkt og tilleggskostnader på andre, og da er nettoen avgjerande. Entreprenørens påslag skal endrast tilsvarande opp eller ned.

Til § 43 Tilleggsvederlag i andre tilfelle

Paragrafen regulerer entreprenøren sin rett til å krevje tilleggsvederlag i andre tilfelle enn i samband med endringar og tilleggsarbeid. Føresegna har praktisk verknad der vederlaget heilt eller delvis følgjer av avtalen og i høve til føresegna om prisoverslag i § 41 tredje ledd. I den mon vederlaget ikkje følgjer av avtalen, skal ein i alle tilfelle nytte rekningsprinsippet, jf utkastet § 41 andre ledd.

Paragrafen fastset at entreprenøren, med eit særskilt unntak, kan krevje tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kjem av tilhøve på forbrukarens side. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 5-3 første ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 93-94.

Forbrukarrådet peiker på at entreprenøren må ha «bevisbyrden» for å dokumentere kva som er «nødvendige kostnader» på grunn av tilhøve på forbrukarens side. Departementet er samd i at det i praksis må vere opp til entreprenøren å dokumentere på kva måte tilhøve på forbrukarens side har ført til auka kostnader. Nokon eigenleg bevisbyrderegel er det likevel ikkje grunnlag for å stille opp.

Utvalet gjorde i sitt utkast § 5-3 andre ledd framlegg om ei særskilt føresegn om entreprenørens rett til tilleggsvederlag i tilfelle der det kjem nye offentlegrettslege krav som gjeld entreprenørens yting etter at avtalen er inngått. Føresegna var avgrensa til å gjelde tilfelle der entreprenøren står for det hovudsaklege av planlegging og oppføring.

Rådgivende Ingeniørers Forening kommenterer utvalets framlegg slik:

«Vi har problemer med å forstå den saklige begrunnelse for at denne regelen er begrenset kun til den definisjon utvalget har gitt av totalentreprise. Dersom en elektroentreprenør får i oppdrag å prosjektere og skifte ut det elektriske anlegg, og det kommer nye offentlige krav i denne forbindelse, ville vi tro at løsningen burde bli den samme. På samme måte vil en entreprenør som får i oppdrag å planlegge og skifte ut fasaden på et bygg kunne bli utsatt for de samme forhold, og vi kan ikke se noen saklig grunn til forskjellsbehandling av disse tilfellene.»

Departementet er samd i at det her gjeld problem som kan kome opp generelt og ikkje berre når entreprenøren står for det hovudsaklege av planlegging og oppføring. Som utvalet peiker på (utgreiing I s 94), vil det likevel vere vanskeleg å regulere i lova alle dei ulike tilfella som kan kome opp. Etter departementet sitt syn kan ei delvis regulering føre til mistydingar, og ein har derfor valt ikkje å ta med noka slik føresegn.

Etter dette må ein ta stilling til spørsmålet om tilleggsvederlag ved nye offentlegrettslege krav etter ei konkret vurdering i det einskilde tilfellet, sjå utvalets drøfting i utgreiing I s 94.

I høve til rekningsarbeid, utkastet § 41 andre ledd, vil utgangspunktet vere at meirarbeid som følgjer av nye offentlegrettslege krav, går inn i grunnlaget for fastsetjing av vederlag på line med anna arbeid. Entreprenøren kan likevel berre krevje dekt nødvendige kostnader. Gjeld det meirarbeid som entreprenøren burde ha unngått av di han burde ha kjent til at det ville kome nye offentlegrettslege krav, kan ein ikkje seie at kostnadene er nødvendige. Ein må her ta omsyn til om dei nye krava i alle tilfelle ville ført til meirarbeid eller til dømes auka materialkostnader, eller om meirarbeid eller meirkostnader kunne ha vore unngått dersom entreprenøren hadde vore kjent med krava.

Er det avtalt ein fast pris, vil entreprenørens rett til tilleggsvederlag henge saman med om ein kan halde dei nye offentlegrettslege krava for å vere «forhold på forbrukarens side». Dersom ein ut frå omstenda ikkje kan seie at entreprenøren burde kjent til dei komande krava, er det naturleg å leggje til grunn at det ligg føre «forhold på forbrukarens side». Da vil det vere grunnlag for å krevje tilleggsvederlag etter paragrafen her. På den andre sida vil offentlegrettslege krav under førebuing som entreprenøren burde ha kjent til, ikkje falle inn under «forbrukarens forhold». Departementet viser elles til utvalets drøfting i utgreiing I s 94.

Til § 44 Vederlag for førebuing m m

Paragrafen gjeld spørsmålet om vederlag for førebuing som er utført før bestilling av arbeidet. Framlegget svarer til utvalets utkast § 5-4. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 94-95. Ei liknande føresegn finst òg i handverkartenestelova § 34.

Til § 45 Vågnaden for ytinga

Paragrafen gjeld vågnaden (risikoen) for skade på arbeid eller materialar.

Etter første punktum skal forbrukaren ikkje betale for arbeid eller materialar som blir skadde eller går tapt ved ei hending før overtakinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom hendinga kjem av forhold på forbrukarens side. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 5-5, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 95-96. Føresegna svarer òg nær til handverkartenestelova § 35.

Andre punktum er nytt i høve til utvalets utkast. Det kan vere noko uklårt kva føresegna i første ledd, svarande til utvalets utkast § 5-5, inneber i høve til materialar som forbrukaren har skaffa og deretter overlate til entreprenøren. Utvalet uttaler om dette (utgreiing I s 95-96):

«I NS 3430 pkt. 15 er det klausular om «risiko for skade i byggetiden» som nok skal gjelde både spørsmålet om tidspunkt for mangelsvurderinga og spørsmålet om vederlag for arbeidet. Her er det særleg sagt at entreprenøren har risikoen for «materialer som byggherren har fremskaffet og overgitt i entreprenørens besittelse». Utvalet har ikkje teke med noka føresegn om dette i lovutkastet, men reknar med at regelen er den same. Det passar ikkje godt å seie at forbrukaren ikkje skal betale for slike materialar dersom dei går tapt; poenget er at han ikkje treng skaffe dei ein gong til. Dersom forbrukaren har skaffa materialane og overgjeve dei til entreprenøren, må ein sjå det slik at forbrukaren har oppfylt sine plikter i så måte, og at det er entreprenøren som på eigen kostnad må skaffe nye materialar eller utbetre skadane dersom han vil unngå at ytinga får ein mangel. Dersom htl. § 35 skal oppfattast annleis (jf. Ot.prp. nr. 29 (1988-89) s. 97), er det skilnad mellom den føresegna og utkastet her.»

Punktet i Ot prp nr 29 (1988-89) s 97 som utvalet siktar til, er merknadene til handverkartenestelova § 35, der departementet mellom anna uttaler:

«Samme regel som for selve tingen eller eiendommen bør naturlig gjelde for materialer som forbrukeren har skaffet. Det anses ikke nødvendig å si dette uttrykkelig i paragrafen».

Departementet legg ut frå dette til grunn at tenesteytaren etter handverkartenestelova generelt ikkje tek over vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa.

Departementet er samd med utvalet i at løysinga etter lovutkastet her bør vere ein annan når det gjeld materialar som er overlate til entreprenøren. Det er i denne samanhengen klåre skilnader mellom dei to lovene. Handverkartenestelova gjeld i det vesentlege arbeid med eit avgrensa omfang på forbrukarens eigedom. Lova her vil ofte gjelde større arbeid og dekkjer også oppføring som skjer på ei tomt som forbrukaren enno ikkje har teke over.

Når ein ønskjer ei anna løysing enn etter den liknande føresegna i handverkartenestelova § 35, bør dette gå fram av lova. Departementet har derfor lagt til føresegna i andre punktum om at entreprenøren òg har vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa, dersom dei er overlatne til entreprenøren. Dette inneber at dersom slike materialar vert skadde ved ei tilfeldig hending, må entreprenøren på eigen kostnad skaffe nye materialar eller utbetre skadane, dersom han vil unngå at ytinga får ein mangel.

Til § 46 Betalingstid

Paragrafen regulerer på kva tidspunkt forbrukaren skal betale. Føresegnene byggjer på utvalets utkast § 5-6. Departementet har likevel valt å skilje føresegnene om forskotsbetaling ut i ein eigen paragraf, sjå merknadene til § 47 nedanfor. Føresegna her svarer såleis til utvalets utkast § 5-6 første ledd, jf 10-5 andre ledd, og § 5-6 fjerde ledd.

Hovudregelen går fram av første ledd første punktum: Er det ikkje avtalt anna, skal forbrukaren betale ved påkrav etter overtaking. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 5-6 første ledd. Ein tilsvarande regel går fram av handverkartenestelova § 37 første ledd. Partane kan avtale anna betalingstid, men avtalar om forskotsbetaling er berre gyldige innanfor dei rammene som følgjer av § 47.

Første ledd andre punktum inneheld ei særskilt føresegn for avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b, dvs avtalar om omfattar rett til grunn. I slike tilfelle oppnår ikkje forbrukaren vern mot entreprenørens kreditorar før han har fått tinglyst heimel til eigedomen. Han bør derfor ikkje ha noka plikt til å betale dersom han ikkje samstundes får overført heimelen. Føresegnene om forskotsbetaling i utkastet § 47 andre ledd byggjer på same prinsippet.

Tilsvarande ordning følgde av utvalets utkast § 10-5 andre ledd. Ei liknande føresegn finst òg i avhendingslova § 2-3.

Med heimelsoverføring er det meint at festedokument eller skøyte som kan tinglysast på rett prioritet er tinglyst eller gjeve forbrukaren. I praksis er det ofte entreprenøren som tek seg av tinglysinga.

Andre ledd opnar for avtale om at forbrukaren skal stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett betaling. Føresegna svarer til utvalets utkast § 5-6 fjerde ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 97.

Til § 47 Forskotsbetaling

Paragrafen regulerer i kva mon det er høve til å avtale at forbrukaren skal betale på forskot, dvs før overtaking. Føresegnene byggjer på utvalets utkast § 5-6 andre og tredje ledd og § 10-5 tredje ledd.

Utvalet har drøfta spørsmål knytt til forskotsbetaling i utgreiing I s 45-46 og s 96-97 og i utgreiing II s 30.

Første ledd regulerer korleis ordningar med forskotsbetaling kan utformast. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 5-6 andre ledd. Utgangspunktet er at avdraga ikkje skal vere høgare enn det som er tilført eigedomen av arbeid og materialar til ei kvar tid.

Forbrukarrådet, Norske Boligbyggelags Landsforbund og Rådgivende Ingeniøreres Forening har merknader til utvalets framlegg på dette punktet. Dei viser mellom anna til at ein i NS 3430 og NS 3431 har ordningar med såkalla «inneståande sum». Desse går ut på at avdrag som byggherren betalar, alltid skal vere litt lågare enn verdien av det som er utført eller tilført byggjeplassen (avdragsgrunnlaget). Etter NS 3430 punkt 26.2 kan entreprenøren berre krevje avdrag med 90 prosent av avdragsgrunnlaget, likevel slik at han kan krevje avdrag fullt ut når entreprenøren har opparbeidd ein «inneståande sum» på fem prosent av det samla vederlaget. Dei nemnde høyringsinstansane viser til, som også utvalet peiker på, at utvalets framlegg om at minst ein tiandedel av vederlaget skal vere ubetalt fram til overtaking, ikkje er til hinder for at «inneståaande sum» i perioder kan vere mindre enn ein tiandedel av det som er betalt.

Desse høyringsinstansane peiker òg på at det bør innførast krav om garanti også for ordinære entreprisar.

Departementet har vurdert om det bør takast inn ei ordning med «inneståande sum» i lova. Departementet er likevel, som utvalet, kome til at ei slik ordning ville verke kompliserande i ei generell lov. Det kan òg peikast på at ei ordning med «inneståande sum» i røynda berre kan fungere dersom byggherren har høve til føre kontroll med kor store verdiar som er tilførte eigedomen. Når byggherren er ein forbrukar, vil dette kunne vere vanskeleg.

I høve til utvalets utkast har departementet likevel formulert bokstav a noko annleis for å få klårare fram at forskotet i alle høve ikkje skal vere høgare enn verdien av det som er tilført.

Spørsmålet om garanti er drøfta i avsnitt 3.6 ovanfor. Departementet gjer framlegg om at skal vere eit lovfesta krav om garanti for avtalar der vederlaget overstig to gonger grunnsummen i folketrygda, sjå utkastet § 12.

Bokstav a presiserer at verdien av arbeid som er utført på eigedomen saman med materialer som er tilførte eigedomen, minst skal svare til det som til ei kvar tid er betalt. Dette viser noko klårare enn utvalets formulering, «rimeleg samhøve til det som til kvar tid er betalt», at forskotet ikkje i noko høve kan vere høgare enn verdien av det som er tilført. Departementet viser elles til utvalets merknader i utgreiing I s 96.

Bokstav b regulerer tilhøvet til salspant eller andre hefte. Føresegna svarer til utvalets utkast § 5-6 andre ledd bokstav b, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 96-97.

Bokstav c presiserer at ein tiandedel av vederlaget alltid skal stå att til etter overtakinga. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 5-6 andre ledd bokstav c.

Andre ledd inneheld ein særregel for avtalar som omfattar rett til grunn, dvs avtalar som nemnde i utkastet § 1 første ledd bokstav b. I slike høve er den faktiske situasjonen annleis enn når forbrukaren eig grunnen. Når arbeidet blir utført på forbrukarens eigedom, blir han eigar av det utførte etter kvart. Når avtalen omfattar grunnen, får forbrukaren normalt ikkje vern i høve til beslag i eigedomen frå grunneigaren sine kreditorar før han får tinglyst heimelen til eigedomen.

Føresegna byggjer på utvalets utkast § 10-5 tredje ledd. I samsvar med utvalets utkast er det fastsett at forskotsbetaling i slike tilfelle berre kan skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd. Forskotsbetaling etter at heimelen er overført, kan skje etter føresegnene i første ledd.

Landsforeningen for bygg og anlegg uttaler om utvalets framlegg:

«LBA oppfatter vilkårene i § 10-5 nr. 3 om forskuddsbetaling som rigide og lite i samsvar med praksis. Forskuddsbetaling etter denne bestemmelse må også kunne avtales dersom selger stiller tilfredsstillende sikkerhet, f.eks. som pant i fast eiendom eller bankgaranti. I praksis avtales idag forskuddsbetaling for mindre beløp og vi ber derfor om at det vurderes at partene kan avtale forskuddsbetaling av et mindre beløp, f. eks. inntil 1 G uten annen sikkerhet enn kontrakten.»

Departementet viser til at det generelt vil vere høve til å krevje forskotsbetaling dersom entreprenøren har stilt garanti. Ut frå dette kan departementet ikkje sjå at framlegget inneber noko urimelig eller upraktisk ordning.

Tredje ledd inneber at forskotsbetaling kan avtalast utan omsyn til om vilkåra i første ledd bokstav a og b er oppfylte dersom betalinga er sikra med garanti frå finansinstituasjon. Føresegna i første ledd bokstav c om eit attståande beløp på ti prosent gjeld jamvel om det er stilt slik garanti. Garantien kjem i tillegg til eventuell garanti etter utkastet § 12.

Føresegna svarer stort sett til utvalets utkast § 5-6 tredje ledd.

Formuleringa «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg», er den same som er nytta i utkastet § 12 tredje ledd, sjå merknadene til den føresegna ovanfor.

Til § 48 Rekning, sluttoppgjer og gebyr

Første ledd inneber at forbrukaren kan krevje å få spesifisert rekning som grunnlag for betaling av avdrag og sluttoppgjer. Føresegna svarer til utvalets utkast § 5-7 første ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 97.

Forbrukaren kan setje som vilkår at entreprenøren skriv rekning som kan kontrollerast. Dette inneber at forbrukaren kan nekte å betale dersom han ikkje får slik rekning. Føresegna går såleis noko lenger enn til berre å leggje ei plikt på entreprenøren.

Andre og tredje ledd regulerer verknadene av at entreprenøren har gjeve forbrukaren eit sluttoppgjer. Utvalet hadde framlegg til slike føresegner i sitt utkast § 5-7 andre og tredje ledd.

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler at utkastet til andre og tredje ledd

«synes å gi dårlig rettledning om forbrukerens rettigheter og plikter. Omarbeiding med klargjøring bør vurderes.»

Rådgivende Ingeniøreres Forening uttalte:

«Vi er noe overrasket over bestemmelsene om sluttoppgjør i § 5-7. Vi oppfatter det slik at det er oppstilt en preklusiv frist på 1 måned for forbrukerens rett til å fremme innsigelser mot sluttoppgjøret, med enkelte mindre praktiske unntak. Tilsvarende bestemmelse har man såvidt vi kan se verken i NS 3402 eller Htl. På den annen side har man gitt entreprenøren rett til «rette» sluttoppgjøret innen 1 måned etter at forbrukeren har fått sluttoppgjøret. Vi oppfatter sluttoppgjør slik at det normalt skal ta med alle entreprenørens krav, og at det bare helt unntaksvis er adgang til å kreve retting senere. Vi viser i den forbindelse til NS 3430, hvor eventuelle forbehold skal tas i forbindelse med oversendelse av sluttoppgjøret.»

Departementet har gjort nokre endringar i utvalets utkast.

I andre ledd er det i første punktum teken inn ei føresegn om at entreprenøren i utgangspunktet ikkje kan krevje å gjere rettingar etter at forbrukaren har fått rekning for sluttoppgjeret. Poenget med eit sluttoppgjer må nettopp vere at det skal gje ei endeleg klårgjering av det økonomiske oppgjeret mellom partane. Etter departementet sitt syn er det ikkje naturleg at entreprenøren skal ha ein generell rett til å rette sluttoppgjeret, slik utvalet gjorde framlegg om i sitt utkast § 5-7 tredje ledd. Også etter NS 3430 punkt 31.1 er hovudregelen at krav som ikkje er medtekne i sluttoppgjeret, ikkje kan setjast fram seinare.

Ei slik føresegn kan likevel ikkje gjelde utan unntak, sjå utkastet andre punktum . Entreprenøren må for det første kunne ta atterhald om seinare endringer. Dersom han gjer det, vil verknaden vere at det i røynda ikkje ligg føre noko endeleg sluttoppgjer, men berre eit meir eller mindre endeleg oversyn over krav som entreprenøren gjer gjeldande. I slike tilfelle bør «sluttoppgjeret» heller ikkje ha nokon bindande verknad i høve til forbrukaren, sjå utkastet tredje ledd.

For det andre bør ikkje entreprenøren vere bunden dersom forbrukaren måtte forstå at det var feil i rekninga. Utvalet gjorde framlegg om eit tilsvarande atterhald.

Utkastet inneheld ingen definisjon av «sluttoppgjeret». Har entreprenøren kalla rekninga for «sluttoppgjer» e l, er det greitt nok at fristføresegnene gjeld. I andre tilfelle kan det gå fram av samanhengen at rekninga skal vere den siste.

Etter tredje ledd er sluttoppgjeret i utgangspunktet bindande for forbrukaren dersom han ikkje reiser innvending seinast innan ein måned. Etter departementet sitt syn bør eit prinsipp om sluttoppgjeret som ei endeleg avklåring gjelde i høve til begge partane.

Føresegna svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 5-7 andre ledd. Etter handverkartenestelova § 36 tredje ledd er ein forbrukar som har fått rekning, i utgangspunktet bunden av prisen som er oppført om han ikkje sier frå innan rimeleg tid. Ei liknande føresegn finst i kjøpslova § 47. Også etter NS 3430 punkt 31 gjeld det fristar for byggherrens innvendingar mot sluttoppgjeret.

Departementet har presisert i utkastet at føresegna om at forbrukaren er bunden, berre gjeld dersom rekninga er utan atterhald, jf merknadene til andre ledd ovanfor. Etter andre punktum er forbrukaren heller ikkje bunden dersom lågare vederlag følgjer av avtale, eller dersom kravet er urimeleg. Unntaka er dei same som i handverkartenestelova § 36 tredje ledd og kjøpslova § 47.

Av fjerde ledd går det fram at entreprenøren ikkje kan krevje «gebyr» av ymse slag i tillegg til vederlaget. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast 5-7 fjerde ledd. Liknande føresegner finst i handverkartenestelova § 36 andre ledd og kjøpslova § 45 andre ledd.

Til § 49 Deponering av omtvista vederlag

Paragrafen inneheld føresegner om deponering av omtvista vederlag. Trongen til slike føresegner oppstår særleg i tilfelle der entreprenøren etter avtalen kan setje som vilkår for overtaking eller heimelsoverføring at forbrukaren har betalt sluttoppgjeret.

Utvalet drøfter desse spørsmåla i høve til entrepriseavtalar i utgreiing I s 46-47:

«I kjøpsforhold gjeld det at seljaren ikkje har plikt til å gje frå seg rådveldet over tingen før kjøparen betaler, om det ikkje er avtala kreditt (kjl. § 10). Noko slikt prinsipp om «yting mot yting» kan ikkje gjennomførast i entrepriseforhold. Arbeidet blir utført på byggherrens eigedom, og det er vanleg å leggje til grunn av byggherren blir eigar av arbeidet etter kvart som det blir utført. Det er tvilsamt om entreprenøren i det heile kan reknast å inneha eit bygg på ein slik måte at han kan nekte byggherren tilgjenge (at byggherrens bruk av bygget kan vera avtalebrot i høve til entreprenøren, er noko anna). [Departementets merknad: Som utvalet peiker på i utgreiing II s 31, må det etter ein høgsterettsdom i Rt 1992 s 770 nå reknast som avklåra at entreprenøren ikkje har nokon atthaldingsrett.] Prinsippet om «yting mot yting» tener i kjøpsretten til å sikre seljarens krav på vederlag ved at han slepp å yte på forskot, men ordninga skapar òg eit oppfyllingspress på kjøparen: Han har kjøpt ei vare han treng, og skal han få vara, må han betale med ein gong. I entrepriseforhold skapar avdragsordninga eit liknande oppfyllingspress ved at entreprenøren kan stanse arbeidet dersom avdraga ikkje blir betalte. For den delen av vederlaget som skal betalast etter fullføring, blir situasjonen noko annleis. Har forbrukaren teke arbeidet i bruk, er ikkje oppfyllingspresset lenger det same. I typehusbransjen blir det rekna som eit problem at den siste delen av vederlaget ofte er vanskeleg å få inn, og at det til tider kan synast å bli spekulert i at entreprenøren ikkje vil ta bryet og kostnadene med rettsleg inndriving.

Ein kan i praksis finne avtalar som tek sikte på å hindre forbrukaren i å ta i bruk nybygget før sluttoppgjeret er betalt, til dømes ved at nøklar berre blir utleverte mot bevis for at pengane er innbetalte. Etter utvalets syn er ikkje dette noka god løysing; forbrukarens rett til å halde attende vederlag for å sikre krav som følgje av avtalebrot kan bli lite verdt i ein slik situasjon. På den andre sida kan det vera urimeleg dersom entreprenøren skal bli ståande utan reelle verkemiddel for å få forbrukaren til å betale rett vederlag.

Nokon allmenn regel om at forbrukaren ikkje har rett til å ta arbeidet i bruk utan at det er betalt, er det ikkje aktuelt å lovfeste. Det er tidlegare omtala at mange av dei mindre arbeida blir utført medan forbrukaren brukar vedkomande rom eller del av bygningen. Det er i første rekkje for tilfella med totalentreprise for bustad ein kan tenkje seg særreglar.

Utvalet gjer framlegg om ei deponeringsordning for desse tilfella. Entreprenøren skal kunne setje som vilkår for innflytting at omtvista del av vederlaget blir deponert i ein finansinstitusjon på ein konto som berre kan disponerast av partane i lag. Banken skal likevel kunne utbetale i samsvar med rettskraftig dom eller anna avgjerd med same verknad. I desse tilfella vil ramma for sluttoppgjeret vera kjend i store drag. Vederlaget vil i praksis alltid vera avtala frå først av, og etter utkastet skal det vera skriftlege avtalar om vederlag for endringar og tilleggsarbeid. Usemja vil oftast gjelde spørsmålet om kor mykje forbrukaren kan halde att for å sikre krav på grunn av mangel eller forseinking. Som regel ligg det da føre finansiering for sluttoppgjeret, og ei deponering bør kunne tillatast frå byggjelånsbankens side utan omsyn til tvisten mellom forbrukaren og entreprenøren.»

Utvalets framlegg til lovregulering finst i utkastet § 5-8, sjå merknadene til denne føresegna i utgreiing I s 98-99. Situasjonen i kjøpstilfella er drøfta i utgreiing II s 31-32.

Fleire høyringsinstansar har merknader til utvalets framlegg. Forbrukarrådet uttaler:

«Det er for strengt å kreve at sluttoppgjøret skal være betalt for at forbruker skal kunne flytte inn i boligen. NS 3431 gir f. eks. romslig frist til å betale og kontrollere sluttfaktura fra en entreprenør. Det kan tenkes tilfeller hvor det vil virke urimelig for forbruker at han blir nektet adgang til et bygg han er eier av og som han har betalt mesteparten av vederlaget for. Overtakelsen har kanskje avdekket en rekke feil og mangler og det er vanskelig å forholde seg til et sluttoppgjør som han ikke er enig i. I en sånn situasjon vil byggelånsrentene løpe samtidig med at byggherren har risikoen for bygget uten å ha noen reell rådighet over det. Det vil samtidig være vanskelig å vite hva som skal avsettes til deponering for om mulig kunne flytte inn i bygget.

Forbrukerrådet er i tvil om dette er en god regulering av sluttoppgjør og innflytting. I realiteten har det virkning som en beskjærelse av forbrukers råderett over bygget. Regelen er begrunnet ut fra hensynet til at entreprenøren skal få pengene sine fra betalingsuvillige forbrukere. Det betyr ikke at det er den beste rettslige løsningen på problemet.

Deponeringsordningen representerer en begrensning i forbrukers tilbakeholdsrett. Hovedpoenget med en tilbakeholdsrett er å unnlate å betale for omtvistede poster i et sluttoppgjør. Med den foreslåtte ordning må forbruker betale for noe han kanskje ikke er forpliktet til for å kunne flytte inn i et bygg han tross alt har betalt for. I verste fall blir han sittende å betale dyre byggelånsrenter for å kunne bo i et mangelfullt bygg. Forbrukerrådet kan ikke se at hensynet til beskyttelse mot en mulig betalingsuvilje hos forbruker skal settes foran hensynet til forbrukers råderett og misligholdsbeføyelser.

Forbrukerrådet ber departementet vurdere disse reglene på bakgrunn av de innsigelser Forbrukerrådet har kommet med.»

Også Norske Boligbyggelags Landsforbund og Rådgivende Ingeniørers Forening har merknader til utvalet framlegg og framhever at det verkar urimeleg strengt at sluttoppgjeret skal vere betalt av forbrukaren før innflytting finn sted. I si høyringsfråsegn til utgreiing II presiserer likevel Norske Boligbyggelags Landsforbund at ein er samd i at heimelsoverføring ikkje skal skje før sluttoppgjeret er betalt.

NHO gjev uttrykk for at føresegnene om deponering bør gjelde generelt.

Departementet er samd med dei høyringsinstansane som strekar under at det vil vere for strengt med ei generell føresegn om at sluttoppgjeret skal vere betalt før forbrukaren har rett til å flytte inn. Ei slik føresegn vil òg samsvare dårleg med regelen i utkastet § 46 om at forbrukaren, dersom betalingstida ikkje er avtalt, skal betale når entreprenøren krev det etter overtaking.

På den andre sida bør det vere høve til å avtale at betaling skal skje før overtaking/innflytting eller før heimelsoverføring. Det gjeld jamvel om det kan vere tvil om i kva grad entreprenøren faktisk kan hindre at forbrukaren tek i bruk arbeid som er gjort på forbrukarens eigen eigedom, sjå utvalets drøfting som er referert ovanfor.

Departementet har ikkje funne det mogeleg med ei generell regulering av desse spørsmåla i lova. Departementet har derfor utforma første ledd slik at høvet til deponering skal gjelde i alle tilfelle der det er avtalt at sluttoppgjeret skal vere betalt før overtaking eller før heimelsoverføring, og noko av vederlaget er omtvista . Føresegna vil òg femne om avtalar om at betaling skal vere skjedd før forbrukaren får rett til å flytte inn. Utgangspunktet må vere at overtaking òg inneber at forbrukaren får rett til å flytte inn.

Sjølve deponeringsordninga går fram av andre og tredje ledd. Framlegget er her heilt i samsvar med utvalets utkast § 5-8 første ledd andre punktum, andre ledd og tredje ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 98-99 og til utgreiing II s 49 (tredje ledd). Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til den nærare utforminga av deponeringsordninga.

Formuleringa «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg» i andre ledd første punktum, er den same som er nytta i utkastet § 12 tredje ledd, sjå merknadene til den føresegna ovanfor.

Til § 50 Forbrukarens medverknad

Paragrafen gjeld tida for eventuell medverknad frå forbrukarens side. Føresegna må ein sjå i samband med føresegna i utkastet § 51 om forbrukarens krav på tilleggsfrist. Utkastet er i samsvar med utvalets utkast § 5-9, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 99-100.

Til § 51 Tilleggsfrist

Paragrafen inneheld føresegner om tilleggsfrist for forbrukaren med omsyn til betaling og medverknad. Føresegnene er i stor grad parallelle til føresegnene om tilleggsfrist for entreprenøren i utkastet § 11 første og andre ledd.

Paragrafen svarer til utvalets utkast § 5-10. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 100.

KAPITTEL VI AVBESTILLING

Kapitlet inneheld føresegner om forbrukarens rett til å avbestille ytinga frå entreprenøren og om oppgjeret mellom partane når forbrukaren avbestiller.

Utvalet har drøfta dei generelle omsyna bak føresegner om avbestilling i utgreiing I s 47-50. Ingen høyringsinstansar har hatt generelle merknader til utvalets framlegg om å gje forbrukaren ein rett til avbestilling på visse vilkår.

Hovudreglane om avbestilling finst i utkastet § 52. Avbestilling når avtalen omfattar rett til grunn, skil seg på fleire vis frå avbestilling i høve til reine entrepriseavtalar. Departementet gjer ut frå dette framlegg om ein eigen paragraf, utkastet § 53, med særreglar for desse tilfella. I utkastet § 54 gjer departementet framlegg om et det skal vere høve til å avtale eit avbestillingsgebyr, som i så fall skal gjelde i staden for lova sine skadebotreglar.

Til § 52 Avbestilling

Paragrafen regulerer forbrukarens rett til å krevje avbestilling og dessuten oppgjeret mellom partane når forbrukaren avbestiller. Føresegnene om oppgjeret (andre til fjerde ledd) gjeld likevel ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn. I slike tilfelle gjeld i staden føresegnene i utkastet § 53 første ledd, sjå merknadene nedanfor.

Paragrafen svarer nokså nær til utvalets utkast § 6-1. Det er likevel gjort endringar på nokre punkt. Endringane inneber mellom anna at føresegnene langt på veg vert samanfallande med føresegnene i handverkartenestelova §§ 39 og 40.

Første ledd slår fast utgangspunktet om at forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den. Innhaldet i føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 6-1 første ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 101. Ei mindre endring i utvalets utkast er gjord ved at ordet «arbeidet» er erstatta med «ytinga». Bakgrunnen for dette er at avbestillinga etter utkastet òg kan gjelde rett til grunn, jf utkastet § 1 første ledd bokstav b og § 53 med merknader.

Føresegna gjeld òg avbestilling av delar av ytinga. Det er såleis nødvendig å skilje mellom endringar og avbestilling. Etter § 9 i utkastet her kan forbrukaren innan vise rammer krevje endringar av arbeidet. Endringa kan gå ut at arbeidet blir mindre omfattande, og etter § 42 kan forbrukaren normalt krevje reduksjon av vederlaget. Om grensedraginga mellom endringar og avbestilling uttaler utvalet (utgreiing I s 101):

«Forbrukaren vil oftast vera tent med at ein reduksjon av arbeidsomfanget blir rekna som ei endring, og ikkje som ei avbestilling av vedkomande del, men det kan også tenkjast tilfelle der det er entreprenøren som ser seg tent med at reduksjonen blir rekna som ei endring. Det er ikkje alltid lett å seie kvar grensa mellom endringar og avbestilling går, og avgjerda må takast ut frå ei totalvurdering i det einskilde tilfellet. Ein kan leggje noko vekt på kor vidt byggjeobjektet skiftar karakter: Vil forbrukaren ta bort eit utbygg eller ein terrasse på det planlagde huset, er det helst tale om ei endring, men dersom den planlagde einebustaden blir endra til ei hytte med golvflate på 50 kvm, er einebustaden avbestilt. I vurderinga bør ein òg leggje vekt på å hindre misbruk av reglane om endring og avbestilling.»

Utvalet sine døme gjeld tilfelle der ein entreprenør skal stå for det vesentlege av oppføringa. I høve til entreprenørar som skal utføre meir avgrensa oppdrag, bør ein leggje vekt på om ein må seie at oppdraget skiftar karakter. Eit døme på ei delvis avbestilling vil vere at eit røyrleggjaroppdrag vert endra frå å gjelde heile bustaden til berre å gjelde kjøkkenet.

I NS 3430 punkt 28.6 er det ei føresegn om at at ein reduksjon med meir enn 15 prosent av kontraktssummen vert rekna som delvis avbestilling. Ei slik fast grense kan ein vanskeleg ha i ei generell lov, men den kan følgje av avtale etter utkastet § 9 tredje ledd. Grensa i NS 3430 kan etter departementets syn generelt vere rettleiande på det viset at ein ofte ikkje bør sjå endringar som utgjer mindre enn 15 prosent som delvis avbestilling. Er endringa større, må ein gjere ei konkret vurdering etter dei retningslinene som er gjevne ovanfor.

Når det gjeld avtalar som omfattar rett til grunn, er utvalets utgangspunkt (utgreiing II s 34) at forbrukaren ikkje bør ha nokon rett til å avbestille delar av arbeidet, og at spørsmålet om reduksjon av arbeidsomfanget må løysast ut frå føresegnene om forbrukarens rett til å krevje endringar. Slik utkastet her er utforma, kan det vere høve til delvis avbestilling òg i desse tilfella. Eit døme kan vere tilfellet som utvalet nemner, referert ovanfor, om ein planlagd eigarbustad som vert redusert til hytte. Eit slikt tilfelle bør ein rekne som delvis avbestilling jamvel om avtalen òg omfattar grunnen. Ved ei slik delvis avbestilling vil det vere oppgjersføresegnene i andre ledd til fjerde i paragrafen her som gjeld òg ikkje dei serlege føresegnene i utkastet § 53 for dei tilfella der avbestillinga omfattar rett til grunn.

Andre ledd gjeld den delen av arbeidet som er utført på eigedomen før avbestillinga. For denne delen vil entreprenøren kunne krevje vederlag. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 6-1 andre ledd første punktum, men er bygd opp noko annleis.

Utgangspunktet etter departementets utkast § 41 første ledd er at forbrukaren skal betale vederlag i samsvar med avtalen. Dersom avtalen inneheld ein fast pris for den delen av arbeidet som er utført ved avbestillinga, er det denne prisen forbrukaren skal betale. Eit døme kan vere at ein målar skal måle utvendig og innvendig, men at det i avtalen er gjeve separate prisar for kvar del. Dersom forbrukaren avbestiller den utvendige målinga etter at den innvendige delen er utført, skal forbrukaren betale den prisen for innvendig måling som er gjeven i avtalen. Tilsvarande må ein leggje avtalte einingsprisar til grunn ved fastsetjing av vederlaget.

Dersom avtalen ikkje inneheld nokon særskilt pris for den delen av arbeidet som er utført, og heller ikkje einingsprisar, må ein fastsetje prisen ut frå den generelle føresegna i § 41 andre ledd om at vederlaget skal dekkje nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag. Det er derfor vist til denne føresegna i utkastet. Dersom det i avtalen er fastsett ein fast pris for heile oppdraget, vil dette kunne gje ein viss rettleiing i høve til fastsetjinga av «eit rimeleg påslag» i det konkrete tilfellet.

Tredje ledd gjeld entreprenøren sin rett til å krevje skadebot ved avbestillinga. Føresegna er i det vesentlege i samsvar med utvalets utkast § 6-1 tredje ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 102-103. I tillegg til nokre språklege endringar, har departementet, utan at dette innber noka endring av realiteten i høve til utvalets utkast, teke med ei tilvising til dei generelle føresegnene om omfanget av skadebotansvar i utkastet § 36.

Ein skilnad i høve til utvalets utkast ligg likevel i at utvalet gjorde framlegg om ein særleg skadebotregel i § 6-1 andre ledd andre punktum om andre kostnader som er pådregne for entreprenøren på grunn av avtalen. Departementet kan ikkje sjå at det er grunn til å ha ei slik føresegn i tillegg til den generelle skadebotregelen som følgjer av tredje ledd. Noka slik føresegn finst heller ikkje i handverkartenestelova § 40. Utvalet (utgreiing I s 102) legg til grunn at den særskilte føresegna skal dekkje kostnader med tilknyting til det avbestilte prosjektet, anten det gjeld innkjøp, andre utlegg eller arbeid i samsvar med førte timar. Slike kostnader vil entreprenøren kunne krevje bøtt også etter den generelle skadebotregelen i tredje ledd.

Fjerde ledd gjer unntak frå forbrukaren si plikt til å svare skadebot dersom avbestillinga «kjem av» visse omstende utanfor forbrukarens kontroll. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 6-1 fjerde ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 49-50 og s 103.

Til § 53 Avbestilling når avbestillinga omfattar rett til grunn

Første ledd inneheld ein skadebotregel som skal gjelde i staden for utkastet § 52 andre til fjerde ledd i dei tilfella der avbestillinga omfattar rett til grunn, jf § 1 første ledd bokstav b.

Sjølve retten til avbestilling følgjer også for desse tilfella av utkastet § 52 første ledd. Det vanlege vil vere at heile ytinga frå entreprenøren vert avbestilt, og da vil føresegnene her gjelde. I nokre tilfelle kan ein tenkje seg ei delvis avbestilling, sjå merknadene til § 52 første ledd ovanfor. I så fall vil avbestillinga ikkje omfatte retten til grunnen, og avbestillingsoppgjeret vil såleis skje etter § 52 andre til fjerde ledd.

Avbestilling som omfattar rett til grunn, skil seg frå avbestilling av ordinære entrepriseoppdrag på eit vesentleg punkt. Dersom arbeidet er gjort på forbrukarens grunn, vil han etter avbestillinga sitje att med dei delane av arbeidet som allereie er utført. Han vil til dømes seinare kunne få ein annan entreprenør til å halde fram der arbeidet vart avbrote som følgje av avbestillinga.

Omfattar avtalen rett til grunn, vil avbestillinga også innebere ei avbestilling av grunnen. Dermed vil forbrukaren ikkje sitje att med noko etter avbestillinga. Sett frå forbrukaren si side er det i røynda sett ein strek over heile prosjektet.

Denne skilnaden må også få verknad for innhaldet i føresegnene om avbestillingsoppgjeret. Departementet har derfor funne grunn til å gje særskilte føresegner om oppgjeret ved avbestilling når avtalen omfattar rett til grunn.

Utvalet si drøfting av avbestilling når avtalen omfattar rett til grunn, finst i utgreiing II om kjøp av ny bustad. Utvalets generelle drøfting finst her på s 32-35. I utkastet § 10-6 gjorde utvalet framlegg om særskilte føresegner om avbestilling i kjøpstilfella. Merknader til dette framlegget finst i utgreiing II s 54.

Utvalets utkast § 10-6 er i høyringa berre kommentert av Landsforeningen for bygg og anlegg . Landsforeninga meiner at ein berre bør tillate avbestilling dersom forbrukaren har stilt trygd eller betalt forskot.

Departementet legg til grunn at forbrukaren sin rett til å avbestille også bør gjelde avtalar som nemnde i utkastet § 1 første ledd bokstav b. Utgangspunktet bør likevel vere at entreprenøren ikkje skal bli sitjande att med noko tap som følgje av at forbrukaren trekk seg frå ein bindande avtale. På den andre sida vil det vanlege i praksis vere at entreprenøren kan finne ein annan som er interessert i bustaden. Dermed vil i stor mon vere mogeleg for han å hindre et det oppstår noko tap, jf merknadene i proposisjonen til avhendingslova (Ot prp nr 66 (1990-91) s 119, der høvet til videresal (frå kjøparen) er framheva som grunnlag for at det i avhendingslova ikkje vart teken inn noka føresegn om avbestilling i det heile.

Det vanlege vil vere at tapet er avgrensa til reine meirkostnader ved at entreprenøren må «selje» bustaden to ganger, eventuelt med eit tillegg for at det andre gongen ikkje er mogeleg for entreprenøren å oppnå ein like høg pris. I nokre tilfelle kan det òg tenkjast meirkostnader som følgje av at forbrukaren har ønskt spesialtilpassingar, som entreprenøren må endre når det vert ein ny kjøpar.

Utvalets utkast § 10-6 tredje og fjerde ledd innebar ei komplisert oppgjersordning der ein skulle ta utgangspunkt i det avtalte vederlaget, men ut frå omstenda gjere ei rekkje frådrag. For bustader som ikkje er fullførte ved avbestillinga, var ordninga særleg komplisert ved at ein samstundes skulle nytte både føresegnene for entreprisetilfella i utkastet § 6-1 og dei særskilte føresegnene i § 10-6.

Ut frå dei omsyna som departementet har peikt på ovanfor, har departementet valt å utforme føresegna her noko annleis enn utvalets utkast § 10-6 tredje og fjerde ledd.

Utgangspunktet etter andre punktum er at entreprenøren, når forbrukaren avbestiller, kan krevje skadebot for sitt økonomisk tap etter lova sine vanlege skadebotreglar. Ordninga er såleis den same som for tilvirkingskjøp etter kjøpslova § 52 andre ledd.

Skadebotregelen er den same som etter utkastet § 52 andre ledd. Entreprenøren kan såleis krevje skadebot mellom anna for ekstra kostnader som følgje avbestilling og for tapt forteneste. Vesentlege avgrensingar ligg likevel i tilvisinga til § 36. Paragraf 36 andre ledd inneber at entreprenøren har ei generell plikt til å avgrense tapet. Som departementet har peikt på ovanfor, må ein normalt gå ut frå at entreprenøren vil kunne oppnå ein ny avtale med ein annan person om oppføring av bustad på den same tomta. Entreprenøren må i praksis ha ei godtgjeringsplikt dersom han vil hevde at det likevel oppstår tap, anten fordi han er nøydd til å gå ned i pris eller fordi det ikkje i det heile er råd å oppnå ein ny avtale mot eit forsvarleg vederlag. I sistnemnde situasjon, som departementet legg til grunn berre vil oppstå i unntakstilfelle vil entreprenøren òg kunne ha ei plikt til å selje tomta som den er og å skaffe seg andre arbeidsoppgåver.

§ 52 fjerde ledd inneheld unntak frå forbrukaren si skadebotplikt. Departementet finn det ikkje naturleg med tilsvarande unntak frå skadebotplikta etter føresegna her. Dei omsyna som ligg til grunn for § 52 fjerde ledd, sjå utgreiing I s 50 og s 103, gjer seg ikkje gjeldande på same viset når bygginga ikkje skal skje på forbrukaren sin grunn.

Andre ledd gjev på visse vilkår forbrukaren rett til å avbestille ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjord med nokon annan enn entreprenøren, dersom avtalen med entreprenøren vert heilt avbestilt. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 10-6 andre ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing II s 54. Utforminga er likevel noko annleis fordi føresegnene i utkastet om lovas verkeområde ikkje er dei same som etter utvalets utkast. Liknande føresegner i høve til heving finst i utkastet her § 20 andre ledd og § 34 tredje ledd.

Det er presisert i føresegna at retten til avbestilling gjeld utan omsyn til om forbrukaren har teke over tomta, men at entreprenøren kan setje som vilkår for avbestilling at grunnen og eventuelle andre ytinger blir førte attende. Det er vidare presisert at den som står for tomta, har tilsvarande krav på skadebot som entreprenøren.

Til § 54 Avbestillingsgebyr

Paragrafen gjev partane høve til å avtale ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) som skal gjelde i staden for det alminnelige skadebotansvaret ved avbestilling som følgjer av utkastet § 52 tredje ledd, jf fjerde ledd, § 53 første ledd eller § 53 andre ledd tredje punktum. Utvalet har ikkje gjort framlegg om noka slik føresegn og har heller ikkje drøfta høvet til å avtale avbestillingsgebyr. Ei slik føresegn finst likevel i handverkertenestelova § 40 tredje ledd, og framlegget her byggjer på den føresegna.

Same korleis ein formar ut føresegner om skadebot ved avbestilling, kan ein ikkje kome bort frå at fastsetjinga av skadeboten i det einskilde tilfellet kan bli komplisert og krevje vurderingar som inneber bruk av skjøn. For begge partane kan det derfor vere ønskjeleg med klårare retningsliner for oppgjeret ved avbestilling enn det som er mogeleg å gje gjenom ei generell lov. Departementet har derfor funne grunn til å ta med ei føresegn om høve til avtale avbestillingsgebyr.

Det kan nok vere tvil om avtaleregulering av avbestillingsgebyr generelt er tenleg i entreprisehøve og dermed om i kva mon retten etter utkastet vil bli nytta i praksis. Mellom anna kan det vere eit problem at det kan vere grunn til å variere storleiken av gebyret etter på kva tidspunkt avbestillinga skjer. Departementet ser likevel ikkje dette som eit avgjerande argument mot å gje partane eit visst høve til å avtale avbestillingsgebyr om dei finn det tenleg.

På tilsvarande vis som etter handverkartenestelova § 40 tredje ledd, gjeld avtalefridomen etter utkastet berre såframt skadebota er rimeleg på bakgrunn av føresegnene i § 52 og § 53. Dette gjeld både i høve til ei vurdering på avtaletidspunktet og i høve til ei vurdering i det konkrete avbestillingstilfellet. Det seier seg likevel sjølv at det må vere ein viss slingringsmon her. Det er ikkje nok til å setje avtalen til side at avbestillingsgebyret i eit konkret tilfelle ligg noko over det ein vil tru at eit skadebotkrav ville liggje på. Dersom avtalefridomen etter føresegna her viser seg å verte nytta, vil det gjennom standardkontraktar kunne utvikle seg normar for rimeleg avbestillingsgebyr.

På tilsvarande vis som i handverkartenestelova, er det presisert i paragrafen at høvet til å avtale avbestillingsgebyr ikkje gjer unntak frå føresegna om fritak i utkastet § 52 fjerde ledd.

KAPITTEL VII FORSEINKING PÅ FORBRUKARENS SIDE

Til § 55 Entreprenørens krav ved forseinking

Paragrafen gjev eit oversyn over entreprenørens krav ved forseinking på forbrukarens side.

Første ledd viser, som utvalets utkast § 7-1, til føresegnene seinare i kapitlet og inneheld ikkje sjølvstendige føresegner om mishaldsverknadene.

Forbrukarrådet meiner at det bør gå fram av lovteksten at entreprenøren ikkje kan gjere krav gjeldande dersom forseinka betaling eller medverknad frå forbrukaren kjem av tilhøve på entreprenørens side. Departementet peiker på at dette følgjer av tilvisinga til utkastet § 51 om tilleggsfrist. Reguleringa i paragrafen her vil bli for omfattande dersom ein skulle ta med innhaldet i dei føresegnene det vert vist til.

Andre ledd presiserer prinsippet om yting mot yting for avtalar som omfattar rett til grunn, dvs avtalar som nemnde i § 1 første ledd bokstav b. I desse tilfella har ikkje forbrukaren krav på overtaking eller heimelsoverføring før betaling eller medverknad er ytt i samsvar med avtalen. Er det avtalt at forbrukaren skal kunne ta over bustaden før vederlaget er betalt, gjeld den avtalen. Innhaldet i føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 10-6 første ledd.

Det følgjer av utkastet § 49 at det er høve til å deponere omtvista beløp, slik at betaling av sluttoppgjeret skal reknast for å vere skjedd dersom den omtvista delen er deponert og resten er betalt. Departementet har teke inn ei tilvising til denne føresegna i føresegna her.

Når arbeidet skjer på forbrukarens grunn, skjer det ikkje noka heimelsoverføring, og entreprenøren kan ofte ikkje hindre at forbrukaren tek over eit arbeid som er ferdig, sjå merknadene til § 49 ovanfor med vidare tilvisingar til utvalets drøfting. For desse tilfella kan ein såleis ikkje på same viset stille opp eit absolutt krav om yting mot yting etter at arbeidet er ferdig. Før arbeidet er ferdig, kan entreprenøren handheve sitt krav på betaling ved å stanse arbeidet etter utkastet § 56.

Til § 56 Stansing av arbeidet

Paragrafen har føresegner om entreprenørens rett til å stanse arbeidet på grunn av forbrukarens mishald. Innhaldet i paragrafen er i samsvar med utvalets utkast § 7-2. Liknande føresegner finst også i handverkartenestelova § 42.

Slik utkastet er bygd opp, er stansing berre aktuelt ved mishald av betalingsplikta; mishald av plikta til å medverke kan føre til at entreprenøren ikkje kjem vidare i arbeidet, og at han får krav på tilleggsfrist, men dette er ikkje stansing slik ordet her er brukt. I handverkartenestelova § 42 er tenesteytaren gjeven rett til å stanse arbeidet også der forbrukaren ikkje yter «nødvendig medvirkning ved utføring av tjenesten».

Det følgjer av første ledd at retten til stansing berre er aktuell i dei tilfella der forbrukaren etter avtalen skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag. For å få fram dette klårare, har departementet omformulert føresegna noko i høve til utvalets utkast, sjå også handverkartenestelova § 42 første ledd. Det følgjer dessutan av utkastet § 47 at det gjeld særskilte vilkår for inngåing av avtale om avdrag eller forskot.

Rådgivende Ingeniørers Forening meiner at ein bør krevje vesentleg mishald for at arbeidet skal kunne stansast. Det er likevel departementet sitt syn at det gjev forbrukaren eit tilstrekkeleg vern at entreprenøren må gje eit varsel på førehand om at arbeidet kjem til å bli stansa.

Jamvel om arbeidet vert stansa, skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Gjennom tilvising til utkastet § 58 tredje ledd, sjå merknadene nedanfor, er det òg presisert at entreprenøren ved stansing normalt ikkje har krav på å få attende delar av arbeid som er utført på forbrukarens eigedom, og heller ikkje betalte materialar på byggjeplassen.

Departementet viser elles til utvalets merknader i utgreiing I s 104.

Det følgjer av andre ledd at entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag etter utkastet § 43 på grunn av stansinga. Etter tredje ledd gjeld føresegnene om stansing tilsvarande der det er klårt at betalinga kjem til å bli forseinka. Desse føresegnene er i samsvar med utvalets utkast § 7-2 andre og tredje ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 104.

Til § 57 Heving

Paragrafen inneheld vilkåra for at entreprenøren skal kunne heve som følgje av forseinking med forbrukarens betaling eller medverknad. På tilsvarande vis som i kapitla om mishald frå forbrukarens side har departementet valt å dele opp vilkåra for heving og verknadene av heving i ulike paragrafar, slik at verknadene er regulert i utkastet § 58.

Innhaldet i §§ 57 og 58 svarer i det vesentlege til det som følgjer av utvalets utkast §§ 7-3, 7-4 og 10-7.

Første ledd svarer heilt ut til utvalets utkast § 7-3 første ledd.

Grunnvilkåret for heving er at det ligg føre vesentleg avtalebrot. I lovutkastet i utgreiing I var dette formulert noko annleis ved at ein nytta omgrepet «vesentleg forseinka». Utvalet peiker på (utgreiing II s 49) at endringa er gjord for å få samsvar med anna kontraktslovgjeving. Endringa inneber ikkje noka endring i innhaldet i paragrafen slik utvalet gjer greie for dette i utgreiing I s 104-105. Departementet viser såleis til desse merknadene.

Rådgivende Ingeniørers Forening peiker på utkastet ikkje har med noka føresegn om tilleggsfrist. Slike føresegner finst i handverkartenestelova § 43 første ledd bokstav b og i avhendingslova § 5-3 tredje ledd. Føresegnene inneber at ein tenesteytar/leverandør kan setje ein rimeleg tilleggsfrist, i første rekkje for betaling. Dersom den andre parten ikkje betaler innan fristen, ligg det føre hevingsrett, i prinsippet utan omsyn til om forseinkinga elles er vesentleg. Før fristen er ute kan det ikkje hevast.

Departementet har vore noko i tvil om det er grunn til å ha ei føresegn om tilleggsfrist i lova her. Når departementet ikkje gjer framlegg om dette, legg ein vekt på at ein tilleggsfristregel passar best i tilhøve der det normale er at vederlaget vert betalt samla. I tilfelle der det berre er ein mindre del av vederlaget som står att, er det ikkje utan vidare rimeleg at ein leverandør eller tenesteytar skal oppnå hevingsrett gjennom å setje ein tilleggsfrist. I høve til avtalar som vil falle inn under lova her, vil det vere nokså vanleg at betaling av vederlaget er oppdelt, jf mellom anna føresegnene om (delvis) forskotsbetaling i utkastet § 47.

Etter andre ledd kan entreprenøren ikkje heve etter overtaking eller etter at skøyte eller festedokument er tinglyst eller gjeve forbrukaren.

I høve til avtalar som omfattar rett til grunn, er framlegget i samsvar med utvalets utkast § 10-7 femte ledd. Føresegna svarer til avhendingslova § 5-3 fjerde ledd, med det unntaket at også anna heimelsdokument enn skøyte er nemnt. Departementet er samd med utvalet (sjå utgreiing II s 35 og s 55) i at ein ikkje kan ha noka anna løysing enn avhendingslova på dette punktet.

Ved reine entrepriseavtalar skjer det inga heimelsoverføring, og den delen av føresegna er derfor uten verknad i desse tilfella. Den delen av føresegna som gjeld overtaking, vil heller ikkje ha særleg praktisk verknad i høve til entrepriseavtalar. Etter utkastet § 58 andre ledd har entreprenøren ved heving som følgje av mishald frå forbrukaren ikkje krav på å få attende delar av arbeid som er utført på forbrukarens eigedom eller betalte materialer som er tilførte eigedomen. Dermed ville ikkje entreprenøren vere tent med å heve etter overtaking.

Etter tredje ledd kan entreprenøren ikkje heve etter at forbrukaren har betalt, med mindre det er gjeve melding til forbrukaren før eller straks entreprenøren fekk vete om betalinga eller medverknaden. Føresegna svarer til handverkartenestelova § 43 andre ledd. Liknande føresegner finst òg i kjøpslova § 59 og i avhendingslova § 5-7. Når betaling faktisk er skjedd, er det ikkje rimeleg at entreprenøren skal kunne vente med å fremme krav om heving.

Til § 58 Verknadene av heving

Etter første ledd skal oppgjeret etter heving skje som om forbrukaren hadde avbestilt på hevingstidspunktet. Føresegna svarer til utvalets utkast § 7-3 andre ledd og er også i samsvar med handverkartenestelova § 44 første ledd. For avtalar som omfattar rett til grunn, er føresegnene om oppgjeret ved avbestilling endra noko i utkastet her i høve til utvalets utkast, sjå § 53 og merknadene til denne føresegna. Denne endringa får såleis verknad også i høve til heving frå entreprenøren.

I denne samanhengen bør ein vere merksam på føresegna om forbrukarens rett til å krevje tilleggsfrist etter utkastet § 51. Forbrukaren har mellom anna krav på tilleggsfrist dersom betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av ei hindring utanfor forbrukarens kontroll. Dersom forbrukaren har krav på tilleggsfrist, ligg det ikkje føre noka forseinking og såleis heller ikkje noko hevingskrav eller noko krav på skadebot. I røynda dreier det seg såleis her om skadebotreglar som byggjer på eit kontrollansvar.

Tilvisinga til føresegnene om avbestilling gjeld § 52 og § 53 og såleis ikkje føresegna om avtalt avbestillingsgebyr i § 54. Etter departementet sitt syn bør ikkje forbrukaren kunne vise til ein avtale om avbestillingsgebyr dersom avtalen vert heva som følgje av mishald. Departementet legg til grunn at ein må oppfatte føresegna i handverkartenestelova § 44 første ledd på same måten.

Etter andre ledd skal entreprenøren etter heving i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 7-3 tredje ledd, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 105.

Føresegna er særleg utforma for tilfelle der arbeidet skjer på forbrukarens grunn. For avtalar som omfattar rett til grunn, vil entreprenøren sitje att med grunnen etter hevinga, og det såleis klårt vere i hans eigen interesse å ta vare på verdiar, mellom anna ut frå entreprenørens generelle plikt til å avgrense tapet.

Tredje ledd gjeld når arbeidet er utført på forbrukarens eigedom. Ved heving har entreprenøren i utgangspunktet ikkje krav på å få attende delar av arbeid som er utført på eigedomen, og heller ikkje betalte materialar som er tilførte eigedomen. Føresegna svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 7-4, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 105-106.

I samsvar med utvalets utkast gjeld føresegna òg i høve til stansing av arbeidet, sjå tilvisinga i utkastet § 56 første ledd fjerde punktum.

Fjerde ledd er ein særregel for tilfelle der avtale om rett til grunnen er gjord med nokon annan enn entreprenøren, og oppføringa av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen. I slike tilfelle kan entreprenøren krevje at ytingane etter avtalen om grunnen blir førte attende dersom avtalen mellom entreprenøren og forbrukaren blir heva. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 10-7 fjerde ledd. Som utvalet peiker på (utgreiing II s 55), ville ein stort sett kome fram til same løysinga på ulovfesta grunnlag òg. Ut frå dette er verkeområdet for føresegna gjort noko vidare enn liknande føresegner elles i utkastet.

Til § 59 Rente og skadebot for rentetap

I denne føresegna er det presisert at spørsmålet om forseinkingsrente ved forseinka betaling, og eventuell skadebot for rentetap ut over dette, blir regulert av forseinkingsrentelova. Føresegna svarer til utvalets utkast § 7-5. Den er teken med i utkastet her på same vis som i handverkartenestelova § 45, fordi det elles kunne oppfattast slik at dei andre føresegnene i kapitlet utelukka forseinkingsrente og skadebot for rentetap.

I samsvar med utvalets framlegg er det elles ikkje teke inn særskilte føresegner om forseinkingsrente i utkastet. Føresegnene i forseinkingsrentelova om når det ligg føre renteplikt, renta si storleik m m skal altså gjelde fullt ut for skadebotkrav og andre krav etter lova. Dette er også ordninga etter avhendingslova § 7-3.

Som utvalet peiker på, utgreiing I s 106, vil det i høve til vanlege entrepriseavtalar (arbeid på forbrukarens grunn), normalt ikkje vere aktuelt med noka tilbakebetaling av vederlaget ved heving. Ved heving av avtalar som omfattar rett til grunn (utkastet § 1 første ledd bokstav b), kan forbrukaren etter omstenda ha eit slikt krav, jf utkastet § 21 tredje ledd. Føresegnene i forseinkingsrentelova vil òg gjelde for slike krav. I samsvar med løysinga i avhendingslova, har departementet ikkje funne det naturleg å ta inn noka føresegn svarande til handverkartenestelova § 16 tredje ledd, om renteplikt alt frå innbetalinga av vederlaget.

KAPITTEL VIII LANGVARIG AVBROT

Til § 60 Langvarig avbrot

Etter denne føresegna kan kvar av partane seie seg løyst frå avtalen på grunn av langvarige avbrot som ikkje kjem av mishald frå nokon av partane. Utvalet har gjort greie for grunnane for ei slik føresegn i utgreiing I s 52. Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til å byggje på ei slik særskilt føresegn.

I utvalets utkast finn ein føresegner om langvarig avbrot i § 8-1 for reine entreprisetilfelle og i § 10-8 for kjøpstilfella. Departements utkast her tek utgangspunkt i desse føresegnene.

Føresegna er knytt til føresegnene om tilleggsfrist i utkastet § 11 og § 51, og gjeld for tilfelle der grunnlaget for tilleggsfristen er ei hindring utanfor partanes kontroll, sjå utkastet § 11 første ledd bokstav c og § 51 første ledd bokstav b og merknadene til desse føresegnene.

Utvalets framlegg går ut på at partane skal seie seg løyst frå avtalen dersom eit avbrot varer i minst tre måneder. I sine høyringsfråsegner til utgreiing I uttrykkjer Kommunaldepartementet og Rådgivende Ingeniørers Forening at denne fristen kan vere for kort. Rådgivende Ingeniørers Forening uttaler:

«Ved svært langvarig avbrudd kan det være behov for en regel som gir partene rett til å si seg løst fra avtalen. I §8-1 er det fastsatt en frist på 3 måneder som gir grunnlag for en slik reaksjon.

Etter vår oppfatning er dette en vesentlig for kort frist. Hvis vi for eksempel tenker oss forsinkelser i forbindelse med byggetillatelse, det være seg på grunn av sen saksbehandling eller særlig omfattende naboprotester, vil 3 måneder lett kunne gå med. (I totalentreprisetilfellene vil man muligens kunne hevde at slik uforutsett forsinkelse med byggetillatelse er å betrakte som en slik hindring.) I slike tilfelle vil man kunne oppleve at denne bestemmelsen i praksis virker som en vederlagsbestemmelse. Entreprenøren sier seg løst fra avtalen, men forbrukeren, som for eksempel har valgt entreprenørens type bolig, har i praksis få muligheter til å gå til andre entreprenører. Dermed vil han måtte forhandle med entreprenøren om nye økonomiske vilkår for avtalen.

Vi kjenner ikke til at det i andre bestemmelser om slike forhold er fastsatt tilsvarende kort frist. Utenlandske regler har bestemmelser om slik rett i de tilfelle hvor forutsetningene for kontraktens fullførelse vesentlig endres, uten at det oppgis noen frist. I de anbudsforskrifter for staten som gjaldt før 1977 var det imidlertid fastsatt en frist på 9 måneder.»

Utvalet tek opp dette spørsmålet i utgreiing II og uttaler (utgreiing II s 37):

«På same måte som for entreprisetilfella kan det vera tvil om kor langvarig avbrotet må vera før det gjev grunnlag for bortfall av avtalen. For entreprisetilfella sette utvalet grensa ved tre månader. Det kan tenkjast tilfelle der tre månader blir oppfatta som ei kortvarig utsetjing med tanke på bortfall av avtalen, men det kan vera andre tilfelle der tre månader blir oppfatta som ei langvarig utsetjing som etter modellen utan tilleggsfrist klårt ville bli rekna som ei vesentleg forseinking. Eit alternativ kunne vera å knyte retten til å gå frå avtalen til ei konkret vurdering av brestande føresetnader, «vesentleg» utsetjing e.l. Utvalet har likevel sett det som ein fordel med ei skarp grense som ikkje krev eit konkret skjøn.

Er det berre heimelsoverføringa som står att, kan det seiast at tre månaders utsetjing er kort tid dersom partane finn løysingar slik at bustaden kan takast i bruk. Det er likevel tilfelle der det kan vera mykje om å gjera å få orden på heimelsforholda. Helst er det berre sjeldan at heimelsoverføringa må utsetjast på grunn av forhold utafor partanes kontroll. Særleg kan nemnast at forseinking på tinglysingskontoret normalt ikkje vil bli avgjerande. Så lenge skøyte eller festerett og eventuell avlysing av hefte kan dagbokførast på rett tidspunkt, er det ikkje heimelsoverføringa for sein sjølv om det tek noko tid før dokumenta blir returnerte.»

Utvalet peiker vidare (utgreiing II s 49) på at ei føresegn om langvarig avbrot er utan førebilete i anna lovgjeving, og at spørsmålet er ufullstendig regulert i standardkontraktane. Utvalet uttrykkjer at det er vanskeleg å ha sikre oppfatningar om kor langvarige avbrot som skal godtakast. Ut frå dette nemner utvalet ei alternativ formulering der kriteriet for kor langvarig avbrotet må vere, er bygd på utøving av skjøn i det einskilde tilfellet.

Departementet har i første ledd første punktum valt å leggje utvalets alternative formulering til grunn for lovutkastet. Denne inneber at dersom ein av partane vil seie seg løyst frå avtalen må avbrotet vare i så lang tid at føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra. Departementet ser at det kunne ha vore ønskjeleg med ein «firkanta» regel, men finn at dei omsyna som taler for dette, må vike for omsynet til å oppnå rimelege resultat i dei einskilde tilfella.

Etter departementet sitt syn vil ei allmenn føresegn om tre månaders avbrot som grunnlag for å krevje seg løyst frå avtalen, kunne ha urimelege verknader. Ut frå omstenda kan det vere rimeleg at partane er nøydde til å finne seg i eit avbrot som varar i meir enn tre månader. I nokre tilfelle vil partane vere budde på at arbeidet vil kunne ta lang tid, jamvel om den konkrete hindringa må seiast å vere utanfor partanes kontroll. Eit døme kan vere at forbrukaren har kravd at entreprenøren skal nytte særskilte materialar frå særskilte leverandørar jamvel om begge partar er kjent med at desse kan få problem med å levere. Eit anna døme kan vere ekstraordinær seinking med byggjeløyve eller andre offentlege godkjenningar, jamvel om ein normalt vil seie at det er rimeleg å vente at partane på avtaletida tek omsyn til eventuell tid for å oppnå slike godkjenningar.

Når ein skal vurdere om føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra, må ein sjå på begge partane si stilling. I høve til begge partar må ein vurdere om dei har lagt opp til at arbeidet skal skje raskt, evt innanfor ein særkilt lengstefrist, eller om spørsmålet om tid ikkje har vore særleg sentralt for dei. I høve til forbrukaren må ein vurdere trongen til ein ferdig bustad innan ei viss tid og om forbrukaren ut frå dette har god grunn til å bli løyst frå avtalen. I høve til entreprenøren må ein mellom anna vurdere kva for problem ei seinking skapar i høve til utføringa av andre oppdrag.

I første ledd andre punktum er det presisert at utsetjing av overtaking eller heimelsoverføring skal reknast likt med avbrot i sjølve arbeidet. Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 10-8 første ledd andre punktum.

Andre ledd regulerer verknadene av at ein part seier seg løyst frå avtalen. Utvalets føresegner om dette i sitt utkast § 8-1 andre ledd og § 10-8 andre ledd svarer i det vesentlege til føresegnene om verknadene av heving i utkastet her § 21. Departementet har derfor i første punktum funne det naturleg å vise direkte til denne føresegna.

Det sentrale i høve til partanes rett til å krevje seg løyst frå avtalen etter paragrafen her, er at det ikkje ligg føre mishald, noko som igjen inneber at det ikkje er grunnlag for noko krav på skadebot. Dette er presisert i andre punktum.

Tredje ledd gjev på visse vilkår partane rett til å krevje at ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjord med nokon annan enn entreprenøren, går attende dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter paragrafen her. Føresegna byggjer på utvalets utkast § 10-8 tredje ledd, men er utforma noko annleis fordi føresegnene i utkastet om lovas verkeområde ikkje er dei same som i utvalets utkast.

KAPITTEL IX SKADEBOTANSVAR FOR KONSULENT

Kapitlet inneheld visse føresegner om skadebotansvaret for konsulentar. Konsulentavtalar ligg i røynda utanfor ramma for lovarbeidet slik det har vore trekt opp gjennom Forbrukarentrepriseutvalets mandat og utvalet si utgreiing. Utvalet meinte likevel at ein bør setje visse rammer for avtalar om ansvarsfråskriving og reklamasjonsfristar i konsulentavtalar med forbrukar. Framlegg til slike føresegner finst i utvalets lovutkast kapittel 9.

Utvalet grunngav sitt framlegg mellom anna slik (utgreiing I s 52):

«Det er særleg for konsulentens skadebotansvar for feil det trengst ei samordning med entreprenørens ansvar. Dersom ein svikt i det ferdige arbeidet kjem av ein feil i prosjekteringa, ligg det som hovudregel ikkje føre nokon mangel i høve til entreprenøren, så sant prosjekteringa er utført av forbrukaren eller hans medhjelparar. I mange tilfelle kan det vera vanskeleg å avgjera om svikten kan førast attende til konsulenten eller entreprenøren. Dersom konsulentens ansvar er sterkare avgrensa enn entreprenørens, kan forbrukaren oppleva at entreprenøren viser til konsulenten, og at konsulenten ikkje syner noka interesse for å greie ut spørsmålet om kvar feilen ligg, fordi han går fri i alle fall.»

Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til ei slik regulering av skadebotansvaret for konsulentar som utvalet har gjort framlegg om. Fleire har likevel meint at ein bør gå lenger enn det som følgjer av utvalets utkast. Kommunaldepartementet, Rådgivende Ingeniøreres Forening og Norges Praktiserende Arkitekter peiker på at det kan vere grunnar for å innføre ei obligatorisk ansvarstrygd for konsulentar. Forbrukarrådet meiner at det bør vere med ei regulering av sjølve ansvarsgrunnlaget for skadebotkrav mot konsulentar.

Etter departementet sitt syn er det på det noverande tidspunkt ikkje grunnlag for å gå lenger i å regulere konsulentens skadebotansvar enn det som følgjer av utvalets utkast. Som utvalet peiker på, ligg ei slik regulering av konsulentavtalar i røynda utanfor ramma for dette lovarbeidet slik den har vore trekt opp frå starten. Det har heller ikkje vore representantar for konsulentane med i utvalet. Ei obligatorisk ansvarstrygd ville krevje utgreiing av fleire spørsmål, mellom anna av verkeområdet for ei slik ordning og på kva vis ein kan gjere ordninga obligatorisk. Ei regulering av ansvarsgrunnlaget vil òg krevje ei grundig utgreiing.

Departementet gjer etter dette framlegg om føresegner om skadebotansvaret for konsulentar som i det vesentlege svarer til utvalets framlegg.

Til § 61 Verkeområdet for kapitlet

Paragrafen regulerer verkeområdet for kapitlet, dvs kva ein i samanhengen her skal rekne som konsulentar med forbrukar. Utforminga av føresegnene er i det vesentlege bygd på føresegnene i utkastet kapittel I om verkeområdet for lova.

Framlegget byggjer på utvalets utkast § 9-1. Det er gjort nokre endringar som er ei følgje av endringane i høve til utvalets utkast som er gjorde i kapittel I. Elles viser departementet til utvalets merknader i utgreiing I s 107.

Til § 62 Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil

Paragrafen fastslår at konsulenten ikkje ved avtale kan avgrense det ansvaret han etter vanlege reglar har på grunn av feil. Det følgjer av § 6 i utkastet her at føresegna ikkje gjeld ansvar for tap som følgje av personskade eller tap i næring. Framlegget svarer til utvalets utkast § 9-2, men er formulert noko annleis.

Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 107-108. Ein bør her vere merksam på at at utvalets lovutkast i utgreiing I også innheldt eit andre ledd, som blei teke ut i utvalets endelege lovutkast. I tråd med utvalet sitt framlegg, finn ein no denne regelen i § 6 i utkastet her.

Til § 63 Reklamasjon

Paragrafen inneheld føresegner om reklamasjonsfrist for forbrukarens krav på skadebot frå konsulenten på grunn av feil. Framlegget svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 9-3, med det unntaket at den absolutte reklamasjonsfristen, i samsvar med fristen for krav mot entreprenøren, sjå utkastet § 30 første ledd andre punktum og avsnitt 3.4 ovanfor, er sett til 10 år. Departementet viser elles til utvalets merknader i utgreiing I s 108.

KAPITTEL X TVISTELØYSING

Til § 64 Tvisteløysing

Paragrafen inneheld visse føresegner om handsaming av tvistar som gjeld avtalar som fell under lova. Innhaldet i paragrafen svarer i det vesentlege til utvalets utkast § 11-1.

Første ledd presiserer at paragrafen både gjeld avtalar med forbrukar om oppføring av eigarbustad og konsulentavtalar. Verkeområdet for paragrafen følgjer såleis dei allmenne føresegnene om verkeområdet for lova i utkastet § 1, jf § 2, og verkeområdet for reguleringa av konsulentavtalar i utkastet § 61.

Andre ledd gjeld avtalar om skilsdom (voldgift). Føresegna inneber at det ikkje er høve til å gjere førehandsavtale om at framtidige tvistar skal avgjerast ved skilsdom. Derimot er det høve til å gjere avtale om skilsdom etter ein tvist har oppstått.

Føresegna er i samsvar med utvalets utkast § 11-1 andre ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 53 og s 108 (merknadene til § 10-1 første ledd i lovutkastet i utgreiing I). Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til utvalets framlegg.

Tredje ledd gjeld nemndsførehaving av tvistar.

Utvalet gjev ei generell drøfting av spørsmål knytt til nemndsførehaving, medrekna tilhøvet til Forbrukartvistutvalet, i utgreiing I s 53-54.

Forbrukartvistutvalet sitt arbeid er regulert i lov 28 april 1978 nr 18 om behandling av forbrukartvister. Etter lova § 1 handsamer Forbrukartvistutvalet tvister som gjeld forbrukarkjøp av løysøyre og tvister som gjeld slike handverkartenester som fell inn under handverkartenestelova.

Departementet har ikkje følgd utvalets framlegg om å flytte arbeid på fast eigedom frå handverkartenestelova til lovutkastet her, sjå drøftinga i avsnitt 3.2 ovanfor. Såleis vil ein ikkje få den innskrenking av Forbrukartvistutvalets kompetanseområde som ville følgje av av utvalets framlegg.

Forbrukartvistutvalet sitt kompetanseområde vart utvida til også å omfatte handverkartenester frå 1 november 1991. Det er ut frå ressurssituasjonen ikkje aktuelt å utvide Forbrukartvistutvalets område ytterlegare. Som utvalet peiker på, utgreiing I s 54, finst det også saklege grunnar som taler mot å la Forbrukartvistutvalet handsame dei sakene som fell inn under lovutkastet her.

På same vis som utvalet (utgreiing I s 53), ser departementet det heller ikkje som aktuelt å lovfeste nokon ny tvisteløysingsinstans, eller å påby at tvistar skal løysast av reklamasjonsnemnder. Eventuell nemndsførehaving av tvistar som fell inn under utkastet her, må etter dette skje gjennom frivillige nemnder.

Det finst allereie slike nemnder innanfor det området som er omfatta av lovframlegget. Reklamasjonsnemnda for kjøp og oppføring av bolighus (Trehusnemnda) blei oppretta ved avtale 25 september 1989 mellom Forbrukarrådet og Trehusindustriens Landssammenslutning. Nemnda handsamar tvistar som kjøp og oppføring av nye bustadhus (typehus). Reklamasjonsnemnda for maler- og byggtapetseringsarbeider er oppretta etter avtale mellom Forbrukarrådet og Maler- og byggtapetsermestrenes Landsforbund.

Tredje ledd inneheld visse føresegner om saker som vert handsama av slike frivillige nemnder. Føresegnene gjeld eksisterande eller nye nemnder som vert etablerte ved avtale mellom organisasjonar og Forbrukarrådet, dersom vedtektene for nemnda er godkjende av Kongen eller av eit organ som Kongen har delegert godkjenningsretten til. Det kan sjølvsagt vere fleire ulike nemnder for ulike avtalar innanfor lovas verkeområde.

Føresegnene svarer i hovudsak til utvalets utkast § 11-1 tredje ledd. Departementet viser til utvalets merknader i utgreiing I s 109 (merknadene til lovutkastet i utgreiing I § 10-1 andre ledd). Liknande føresegner er gjevne i lov 16 juni 1989 nr 69 om forsikringsavtalar § 20-1 og i lov 25 august 1995 nr 57 om pakkereiser kapittel 10. Føresegnene i pakkereiselova går lenger enn forsikringsavtalelova og utkastet her ved at nemndsavgjerder òg har retts- og tvangskraft dersom partane ikkje går til sak ved herrads- eller byrett.

Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til ei slik regulering. Berre Forbrukarrådet har generelle kommentarar og uttaler mellom anna:

«Forbrukerrådet støtter reglene i § 10-1.

Det er mulig å utvide «Reklamasjonsnemnda for kjøp og oppføring av bolighus» til å omfatte alle entrepriseavtaler, ikke bare typehusavtalene. Denne nemnda kunne da bli et egnet fora for å behandle klager på større entrepriseavtaler med forbruker».

Departementet har endra nokre formuleringar i utvalets utkast for å fram at det ikkje er utelukka at ei nemnd kan handsame ein tvist jamvel om entreprenøren eller konsulenten ikkje er medlem i den organisasjonen som har inngått avtalen om nemndsførehaving med Forbrukarrådet. Kva for tvistar nemnda skal vere kompetent til å handsame, vil såleis heilt følgje av vedtektene for nemnda. I og med at Kongen skal godkjenne vedtektene, vil ein kunne sikre seg at det ikkje vert etablert ordningar som verkar urimeleg i høve til uorganiserte entreprenørar. I høve til forsikringsavtalelova og pakkereiselova er det på tilsvarande vis lagt til grunn at nemndene kan handsame tvistar som gjeld næringsdrivande som ikkje er medlem i ein organisasjon som står bak opprettinga av nemnda.

Nemndshandsaming inneber etter tredje ledd andre punktum at entreprenøren ikkje kan reise søksmål om same tvisteemnet så lenge tvisten er til førehaving i nemnda. NHO meiner at heller ikkje forbrukaren bør kunne reise søksmål så lenge nemnda handsamar saka. Departementet vil for sin del peike på at føremålet med føresegna i første rekkje er å sikre forbrukaren retten til å leggje saka fram for reklamasjonsnemnda. Etter den tilsvarande føresegna i forsikringavtalelova § 20-1 er det berre selskapet som ikkje kan bringe saka inn for domstolane. Tilsvarande prinsipp er følgd i pakkereiselova § 10-3.

Tredje ledd tredje punktum fastset at kvar av partane kan reise søksmål direkte for herads- eller byrett etter at nemnda har teke realitetsavgjerd i saka. Dette inneber at det etter fullført nemndshandsaming ikkje er krav om mekling i forliksrådet.

Når ein tvist vert lagt fram for ei nemnd som er omfatta av føresegnene her, vil dette innebere avbrot av forelding etter føresegna i foreldingslova § 16 nr 2. Departementet gjer i proposisjonen her framlegg om ei endring i foreldingslova § 16 nr 2 som gjer det klårt at dette vil gjelde også der nemnda er kompetent til handsame tvistar jamvel om entreprenøren er uorganisert.

KAPITTEL XI ENDRINGAR I ANDRE LOVER. IKRAFTSETJING

Til § 65 Endringar i andre lover

Paragrafen inneheld framlegg til nokre endringar i avhendingslova. For det første må ein gjere ei avgrensing av avhendingslovas verkeområde i høve til bustadoppføringslova. Departementet gjer dessutan framlegg on nokre særskilte føresegner som skal gjelde ved sal av nyoppført eigarbustad.

Paragrafen inneheld vidare framlegg til endringar i kjøpslova og handverkartenestelova som gjeld reklamasjonsfristen for krav frå seljaren eller tenesteytaren mot tidlegare leverandører når kravet er ei følgje av mangelskrav frå forbrukaren.

I paragrafen vert det òg gjort framlegg om ei mindre endring i foreldingslova knytt til krav som som vert brakte inn for klage- eller reklamasjonsnemnder m m, og i samband med dette, ei lita endring i pakkereiselova. Departementet nyttar òg høvet til å gjere framlegg om oppretting av mindre feil i foreldingslova og produktansvarslova som gjeld tilvising til andre lovføresegner.

Til nr 1 Endringar i foreldingslova

Endringa i § 10 nr 3 andre punktum gjeld oppretting av tilvisinga til foreldingslova § 9. Foreldingslova § 9 er blitt endra ved lover 8 juli 1988 nr 71 og 5 januar 1996 nr 1 utan at tilvisinga i § 10 nr 3 er blitt endra.

Etter § 16 nr 2 første punktum vert foreldinga avbrote dersom eit krav vert lagt fram for ei klage- eller reklamasjonsnemnd som er oppretta av skyldnaren eller bransjeorganisasjon som han er tilslutta, eller under medverknad av skyldnaren eller bransjeorganisasjonen. Etter andre punktum gjeld det same når skyldnaren godtek at kravet vert lagt fram for ei oppretta nemnd.

Etter utkastet her § 64 tredje ledd er det ikkje utelukka at ei nemnd som skal handsame tvistar om avtalar som går inn under lova her, òg kan handsame tvistar overfor entreprenørar eller konsulentar som ikkje er medlemmar i ein organisasjon som har inngått avtale om nemndsførehaving med Forbrukarrådet. Ein slik kompetanse må eventuelt følgje av vedtektene for nemnda. Vedtektene skal vere godkjende av Kongen. Etter departementet sitt syn bør føresegnene om avbrot av forelding gjelde også når forbrukaren i slike tilfelle legg fram for nemndshandsaming ein tvist der nemnda er kompetent.

Departementet gjør etter dette framlegg om at avbrot av forelding etter foreldingslova § 16 nr 2 skal skje dersom eit krav vert lagt fram for ei klage- eller reklamasjonsnemnd og vedtektene for nemnda er «offentlig godkjent etter særskilt lovbestemmelse». Ei slik endring vil, utover for tvistar som vert handsame i samsvar med utkastet her § 64 tredje ledd, ha verknad i høve til nemnder som byggjer på pakkereiselova kapittel 10 eller forsikringsavtalelova § 20-1 og dessutan i høve eventuelle framtidige lovføresegner av samme art. Endringa vil òg gjelde i høve til eventuelle framtidige nemnder med godkjenning etter forbrukartvistlova (lov 28 april 1978 nr 18) § 14.

Ei slik generell føresegn i foreldingslova § 16 nr 2 fører til at pakkereiselova § 10-3 annet ledd kan opphevast.

Til nr 2 Endring i kjøpslova § 85

Framlegget til nytt fjerde ledd gjeld seljarens krav mot tidlegare yrkessalsledd i tilfelle der ein forbrukarkjøpar gjer gjeldande krav mot seljaren som òg kunne ha vore gjort gjeldande mot det tidlegare yrkessalsleddet etter føresegnene i § 84 og § 85. I slike tilfelle skal forbrukarens reklamasjonsfrist etter kjøpslova § 32 tredje ledd, som til dels er fem år etter at forbrukaren overtok tingen, gjelde i staden for 2-årsfristen i § 32 andre ledd. Departementet viser til drøftinga i avsnitt 3.4.3.3 ovanfor.

I framlegget til liknande føresegner i bustadoppføringslova § 37 og handverkartenestelova § 27 er det presisert at føresegnene vik dersom anna er avtalt. I kjøpslova er ei slik presisering ikkje nødvendig. Det følgjer generelt av § 3 at føresegnene i lova vik for anna avtale.

Det følgjer av andre punktum at føresegna gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare yrkessalsledd dersom den opprinnelege bakgrunnen for kravet er at forbrukaren har gjort gjeldande krav mot sin avtalepart, seljaren.

I tredje punktum er det presisert at den særskilte føresegna ikkje gjeld i internasjonalt kjøp, jf kjøpslova kapittel XV.

Til nr 3 Endring i produktansvarslova § 3-11

Endringa gjeld oppretting av tilvisinga til foreldingslova § 9. Foreldingslova § 9 blei endra ved lov 5 januar 1996 nr 1 utan at tilvisinga i produktansvarslova § 3-11 andre punktum blei endra.

Til nr 4 Endring i handverkartenestelova § 27

Som følgje av framlegget til nytt femte ledd, sjå nedanfor, gjer departementet framlegg om ei mindre endring av overskrifta til paragrafen.

Framlegget til nytt femte ledd gjeld tenesteytarens krav mot tidlegare ledd m m i tilfelle der ein forbrukar gjer gjeldande krav mot tenesteytaren som òg kunne ha vore gjort gjeldande mot det tidlegare leddet etter føresegnene i § 27 første til fjerde ledd. I slike tilfelle skal forbrukarens reklamasjonsfrist etter § 22 andre ledd, som til dels er fem år frå tenesteytarens oppdrag er avslutta, gjelde også for tenesteytarens krav. Departementet viser til drøftinga i avsnitt 3.4.3.3 ovanfor.

Føresegna regulerer berre den absolutte reklamasjonsfristen. Alle andre spørsmål som gjeld tilhøvet mellom tenesteytaren og tidlegare ledd, fell framleis utanfor reguleringa i handverkartenestelova.

Det er presisert at føresegna vik for regulering i avtalen mellom tenesteytaren og det tidlegare leddet. Føresegna får dermed i praksis verknad for dei tilfella der den absolutte reklamasjonsfristen i tilhøvet mellom tenesteytaren og det tidlegare leddet elles ville følgje av kjøpslova § 32 andre ledd. Gjeld avtalen mellom dei ei teneste, vil ein ikkje ha nokon reklamasjonsfrist som er fastsett i lov.

Det følgjer av andre punktum at føresegna gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare ledd dersom den opprinnelege bakgrunnen for kravet er at forbrukaren har gjort gjeldande krav mot sin avtalepart, tenesteytaren.

Til nr 5 Endringar i avhendingslova

Endringa i § 1-1 gjeld verkeområdet for avhendingslova i høve til lovutkastet her. Lovutkastet vil i nokon mon femne om avtalar som til no har falle inn under avhendingslova. Utkastet byggjer på at avhendingslova ikkje lenger skal gjelde for desse avtalane. Departementet viser til drøftinga i avsnitt 3.2 ovanfor.

Endringa i § 4-10 andre ledd gjeld forbrukarens rett til å krevje at seljaren rettar opp manglar ved eigedomen.

Etter utkastet her § 32 kan forbrukaren generelt krevje at entreprenøren rettar ein mangel om ikkje rettinga vil føre til kostnader som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. Retten for kjøparen til å krevje retting etter avhendingslova § 4-10 andre ledd er meir avgrensa. Kjøparen har berre krav på retting i dei tilfella der seljaren har ført opp hus eller anna innretning for sal.

Utvalet finn det ikkje tvilsamt at forbrukaren må kunne krevje mangelsretting også ved kjøp av ny bustad. Utvalet uttaler (utgreiing II s 21):

«Har seljaren sjølv oppført bustaden, gjer dei same omsyna seg gjeldande som i entrepriseforhold. Men også der seljaren er ein næringsdrivande som ikkje sjølv har oppført bustaden, til dømes der seljaren er ein grunneigar som har fått oppført bustader for sal, eller der han har kjøpt opp nye bustader for vidaresal, bør retting vera hovudregelen. Den som sel nye bustader som ledd i si næringsverksemd, kan normalt lettare enn forbrukaren skaffe nødvendig kompetanse for utføring av rettingsarbeid.»

Departementet er samd i dei synspunkta utvalet gjer gjeldande. I den mon kjøp av ny bustad vil falle inn under lovutkastet her etter § 1 første ledd bokstav b, vil dei ordinære føresegnene om retting i utkastet § 32 gjelde. Departementet gjer vidare framlegg om ei endring av avhendingslova § 4-10 andre ledd slik at kjøparen ved forbrukarkjøp av ny eigarbustad, kan krevje retting av manglar jamvel om seljaren ikkje sjølv har stått for oppføringa av bustaden. Føresetnaden er likevel at seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.

Avgrensinga av kva som i denne samanhengen skal reknast som ny eigarbustad, er gjord på same vis som i utvalets utkast § 1-3 første ledd bokstav a. Det avgjerande vil vere om det er ein nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida. Om innhaldet i desse vilkåra viser departementet til utvalets drøfting i utgreiing II s 42-43.

Endringa i § 4-16 gjeld krav mot tidlegare avtalepartar. Føresegnene i avhendingslova § 4-16 går på fleire vis kortare enn føresegnene i utkastet her § 37. Etter avhendingslova er det berre seljarens krav mot tidlegare ledd som kan gjerast gjeldande, medan det etter utkastet § 37, i samsvar med føresegnene i handverkartenestelova § 27 og kjøpslova § 84 andre ledd, i utgangspunktet er forbrukaren sitt eige krav som kan gjerast gjeldande. Dette inneber mellom anna at forbrukaren etter avhendingslova må respektere ansvarsfråskrivingar i tidlegare ledd. Utkastet her § 37 inneber at ansvarsfråskrivingar i utgangspunktet ikkje kan gjerast gjeldande mot forbrukaren.

Etter departementet sitt syn bør føresegnene om krav mot tidlegare ledd i utkastet § 37 òg kunne nyttast ved dei forbrukarkjøpa av ny eigarbustad som framleis vil falle inn under avhendingslova. Departementet gjer derfor framlegg om eit nytt tredje ledd i avhendingslova § 4-16. Avgrensinga av kva som i denne samanhengen skal reknast som ny eigarbustad, er gjord på same vis som i utvalets utkast § 1-3 første ledd bokstav a og i departementets utkast til endring av avhendingslova § 4-10. Det avgjerande vil vere om det er ein nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida.

§ 4-16 tredje ledd vil vere eit tillegg til første og andre ledd. Det inneber at forbrukaren i staden kan velje å nytte føresegnene i første og andre ledd i dei (sjeldne) tilfella der han eller ho vil vere best tent med det.

Endringa i § 4-19 andre ledd gjeld den absolutte reklamasjonsfristen ved manglar. Departementet gjer framlegg om at fristen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad skal vere 10 år, og dermed svarande til fristen etter utkastet til bustadoppføringslova § 30 første ledd andre punktum. Departementet viser til avsnitt 3.4 ovanfor.

Avgrensinga av kva som i denne samanhengen skal reknast som ny eigarbustad, er gjord på same vis som i utvalets utkast § 1-3 første ledd bokstav a og i departementets utkast til endring av avhendingslova § 4-10 andre ledd og § 4-16. Det avgjerande vil vere om det er ein nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida.

Til nr 6 Endring i pakkereiselova

Pakkereiselova § 10-3 andre ledd vert uten sjølvstendig verknad etter departementets framlegg til endringa av foreldingslova § 16 nr 2. Departementet gjer derfor framlegg om å oppheve denne føresegna.

Til § 66 Ikraftsetjing

Departementet gjer framlegg om at lova skal ta til å gjelde frå den tid Kongen fastset. Før lova tek til å gjelde, bør det informerast om lova. Det bør òg vere rimeleg tid til å endre standardvilkår o l før lova vert sett i kraft. Lova bør ikkje gjelde for avtalar som er gjorde før ikraftsetjnga.

Framlegget om endringar i foreldingslova, og den tilhøyrande endringa i pakkereiselova, får verknad også for område utanfor lova her, og bør ta til å gjelde straks. Det same bør endringa i produktansvarslova, som berre gjeld oppretting av ei tilvising.

Utvalets utkast § 12-1 tredje ledd inneheldt ei særskilt ikraftsetjingsføresegn knytt til utvalets utkast § 3-12 andre ledd andre punktum. Utkastet her inneheld inga føresegn tilsvarande utvalets § 3-12 andre ledd andre punktum, sjå departementets merknader i samband med utkastet her § 37 andre ledd. Dermed vert det heller ikkje noka særskilt føresegn om ikraftsetjing.