3 Departementet sine allmenne merknader

3.1 SPØRSMÅLET OM LOVREGULERING

Ingen høyringsinstansar har hatt merknader til at det vert gjeve lovføresegner om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad.

Som det går fram av avsnitt 2.1 ovanfor, vil lovutkastet her fylle det «tomrommet» som det er i dag mellom dei eksisterande lovene, kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova.

Departementet vil peike på at ein avtale om oppføring av ny bustad inneber vesentlege konsekvensar for ein forbrukar. Avtalen gjeld ivaretaking av grunnleggjande behov og gjeld ei form for investering som dei fleste gjer berre ein eller nokre få gonger i løpet av livet. Avtalen har òg vesentlege konsekvensar ved at den skipar til eit varig eigedomsgode og omfattar økonomiske verdiar som er særs store sett i høve til ein vanleg privat økonomi.

Ut frå dette er det viktig at det rettslege tilhøvet mellom partane vert så klårt som råd. Ei lovregulering vil vere det beste midlet for å oppnå dette. Rett nok kan partane regulere tilhøvet mellom dei med ein individuell avtale. For avtalar om oppføring av bustad finst det også fleire standardkontraktar som partane kan nytte. Men desse kontraktane er til vanleg ikkje tilpassa dei særskilte omsyna som gjer seg gjeldande ved forbrukaravtalar. I praksis viser det seg dessutan at partane ofte let vere å nytte dei eksisterande standardavtalane, eller at entreprenørane krev vesentlege avvik frå desse.

Ei lovregulering er òg viktig for å skape ein balanse mellom partane. I praksis vil partane ofte ha ulik styrke. Den eine parten, entreprenøren, er til vanleg profesjonell, mellom anna slik at avtalen for han berre er ein av mange liknande avtalar. Den andre parten, forbrukaren, er oftast etter måten urøynd når det gjeld byggjearbeid og byggjeavtalar.

Utvalet har i utgreiing I s 14-15 gjort greie for utviklinga i boligbygginga i Noreg fram til 1990. Seinare tall viser at talet på igangsette og fullførte bustader gjekk vidare ned fram til 1993. Etter dette har det vore ei viss auke, men bustadbygginga ligg framleis på eit lågare nivå enn i 1980-åra. Talet på igangsette bustader («leiligheter») var etter byggjearealstatistikken frå Noregs offisielle statistikk 19 528 i 1995. Jamvel om byggjeaktiviteten ikkje er like høg som i 1980-åra, vert det bygd eit stort antall bustader og såleis inngått eit stort antall avtalar pr år. Den nedgangen som har vore, gjer ikkje behovet mindre for ei lovregulering av avtaletilhøva.

Det nærare verkeområdet for lova er drøfta i avsnitt 3.2 nedanfor.

3.2 LOVAS VERKEOMRÅDE

3.2.1 Tilhøvet til gjeldande lover

3.2.1.1 Handverkartenestelova

Handverkartenestelova (lov 16 juni 1989 nr 63) gjeld for handverkaravtalar med forbrukar om utføring av arbeid på lausøyreting og fast eigedom, med unntak for «nyoppføring av bygning for boformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring» (§ 1 tredje ledd). Handverkartenestelova gjeld såleis for avtalar om ombygging av bustader, for avtalar om utføring av vedlikehald, reparasjon, gravearbeid m.m. og for avtalar om oppføring av andre hus enn bustader (garasjar, naust m.m.). Oppføring av fritidsbustader blir rekna likt med oppføring av bustad, og slike avtalar fell dermed utanom handverkartenestelova. Departementet viser elles til Ot prp nr 29 (1988-89) s 73 og 20-23.

I førearbeida til handverkartenestelova er tilhøvet til Forbrukarentrepriseutvalet kommentert mellom anna slik (Ot prp nr 29 (1988-89) s 22):

«En vesentlig oppgave for den norske utredningen vil også være å forenkle og klargjøre grensene mellom en lov om oppføring og kjøp av nye boliger m m, og lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester. Justisdepartementet ser det som vesentlig at det praktisk sett blir færrest mulig avgrensingsproblemer. I denne forbindelse kan det bli aktuelt å foreslå endringer i lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester.

I mellomtiden må det legges opp til en mest mulig hensiktsmessig foreløpig avgrensning.»

Utvalets framlegg og departementets syn når det gjeld tilhøvet til handverkartenestelova følgjer av avsnitta 3.2.3 og 3.2.5.2 nedanfor.

3.2.1.2 Avhendingslova

Avhendingslova (lov 3 juli 1992 nr 93) omfattar også kjøp av nye bustader. Hovudregelen om verkeområdet går fram av lova § 1-1 første ledd:

«Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilighet m. m.) og av tomtefesterett.»

Fleire av føresegnene i lova er ufråvikelege ved forbrukarkjøp. Kjøp av ny bustad til eigen bruk vil vere forbrukarkjøp, jf lova § 1-2 tredje ledd.

I dei typiske tilfella er det klåre skilnader mellom kjøp av fast eigedom, som vert regulert av avhendingslova, og entreprise, som til no ikkje har vore lovregulert. Dersom ein utbyggjar på eigen grunn har oppført ein bustad for sal, og eigedomen blir seld etter at bustaden er fullført, gjeld det ein typisk kjøpsavtale. Like klårt er det tale om entrepriseavtale dersom byggherren først skaffar seg ei tomt og deretter gjer ein avtale med ein eller fleire entreprenørar om oppføring av bustaden.

Ein ikkje heilt liten del av bustadbygginga skjer på grunnlag av utbyggingsavtalar eller såkalla «gründerkontraktar». Nemningane skiftar, og innhaldet i avtalane varierer også. Det som særpregar desse avtalane, er at ein utbyggjar sikrar seg retten til eit tomteområde og fører opp bustader for eiga rekning. Meininga er normalt at bustadene skal seljast før dei er fullførte. Utbyggjaren kan ha kjøpt tomteområdet, men det kan også vere at utbyggjaren berre har sikra seg ein avtale om at grunnen skal overførast direkte frå ein tredjemann til bustadkjøparane. Tidspunktet for overskøyting av grunnen skiftar; det er ikkje uvanleg at overskøyting skjer etter at bustadene er overtekne.

Utbyggjaren har gjerne hand om den vesentlege delen av planlegginga av bustadene. Han kan ha utarbeidd reguleringsplanen for området, og han syter for prosjektering av bustadene. Dei som skal kjøpe bustadene, kan ha større eller mindre høve til å påverke prosjekteringa.

Avhendingslova gjeld i dag for avtalar som desse så langt det er tale om avhending av fast eigedom. Dette går fram av § 1-1 andre ledd:

«Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala.»

Dette tyder at avhendingslova i dag kjem inn for alle avtalar om overføring av byggjegrunn, også i tilfelle der overføringa skjer i samband med avtale om oppføring av hus. I førearbeida heiter det:

«Dette vil gjelde uansett kor lite viktig del av heile avtala delen om eigedomsavhending er» (Ot prp nr 66 (1990-91) s 63).

Med tanke på avtalar om nye bustader har ein i høve til avhendingslova i dag ei tredeling:

1. A.

   reine avhendingsavtalar

2. B.

   avhendingsavtalar med visse tilleggsytingar

3. C.

   samansette avtalar om avhending av eigedom og oppføring av hus.

Er det tale om reine avhendingsavtalar, utan innslag av entreprise, gjeld avhendingslova for heile avtalen. I proposisjonen heiter det (Ot prp nr 66 (1990-91) s 63):

«Her er å merke seg at det kan vere rett å sjå ei avtale som ei rein avhendingsavtale sjølv om ho t d gjeld eit hus som enno ikkje er oppført, men ferdig prosjektert. Dette er ikkje annleis enn å avtale kjøp av ein lausøyreting før tingen enno er produsert.»

Fleire av dei avtalane som er omtalte ovanfor, skal etter dette fullt ut regulerast av avhendingslova.

Avhendingslova vil gjelde for heile avtalen også der det er tale om avhendingsavtalar med visse tilleggsytingar, der tillegget til avhendinga er ein uvesentleg del av avtalen. Synspunktet er da at tilleggsytingane berre er eit ledd i avhendingsavtalen. Dette er mest aktuelt for avhendingsavtalar som omfattar visse reparasjonar, klårgjeringsarbeid o l, og ikkje for avtalar om oppføring av hus (Ot prp nr 66 (1990-91) s 64):

«Gjennomgåande kan ein seie at det ikkje skal så svært mykje til før ein er utanfor dei tilfella der heile avtala kan sjåast som ei avhendingsavtale [dvs som ei avhendingsavtale med visse tilleggsytingar] - det er slett ikkje eit spørsmål om kva som er den største delen av avtala. Dersom seljaren i tillegg til sal av grunnen også skal oppføre hus for kjøparen, vil det vere for mykje - og det sjølv om det er kjøparen sjølv som held materialane m m. Tilsvarande vil det normalt vere for mykje til å sjå leveransedelen som omfatta av avhendingslova dersom seljaren også leverer materialar til heile huset, og det endå om det ikkje er seljaren som skal gjere arbeidet med å føre det opp. Det sama bør nok gjelde dersom seljaren skal utføre grunnarbeide for heile huset.»

For samansette avtalar om avhending av eigedom og oppføring av hus vil avhendingslova gjelde berre for avhendingsdelen. Det går fram av det som er sagt om dei reine avhendingsavtalane, at det ikkje skal vere avgjerande om huset er oppført eller ikkje. Ein rein avhendingsavtale kan omfatte eit prosjektert hus der arbeidet enno ikkje er sett i gang. I proposisjonen legg departementet stor vekt på kjøparens/byggherrens høve til å påverke utføringa (Ot prp nr 66 (1990-91) s 63):

«Når ein skal avgjere om ein har for seg ei avhendingsavtale eller ikkje (t d ei entrepriseavtale), eventuelt om avtala er meir enn ei rein avhendingsavtale, er det eit vesentleg moment kor stort høve kjøparen har til å ta avgjerder om utføringa av det som skal gjerast. Det kan t d vere større eller mindre høve til å treffe avgjerd om prosjekteringa av eit hus som skal byggjast. I sistnemnde tilfelle vil det likevel ikkje stengje for å sjå avtala som ei rein avhendingsavtale at kjøparen kan treffe visse val, så lenge dei mogelege vala er avgrensa til detaljar som val av fargar, vegg og golvbelegg, o s b og/eller mellom fastlagde alternativ.»

For entreprisedelen av dei samansette avtalane gjeld inntil no ulovfesta entrepriserettslege reglar, medan avhendingslova altså skal gjelde for avhendingsdelen. Det er likevel meininga at ein skal ta omsyn til samanhengen mellom ytingane (Ot prp nr 66 (1990-91) s 63):

«ein må ta omsyn til at avtala gjeld meir enn berre avhendinga. Det er t d ikkje gitt at kjøparen kan heve heile avtala sjølv om det ligg føre noko som ville vere eit vesentleg avtalebrot i høve til avhendingsdelen åleine.»

Det kan i dag vere uklårt korleis reguleringa er i tilfelle der det ligg føre ein utbyggingsavtale mellom utbyggjaren og grunneigaren, men der grunnen blir overført direkte frå grunneigaren til huskjøparen/byggherren. Kanskje skal ein sjå dette som to kjøp (kjøp av grunnen og kjøp av huset) der kjøparen berre har liten innverknad på utforminga av huset, og som avtalar om kjøp og entreprise (den eine med grunneigaren og den andre med utbyggjaren) der byggherren har større innverknad på utforminga av huset.

Det har vore føresetnaden at avgrensinga mellom avhendingslova og ei ny lov om oppføring av bustader skulle vurderast etter kvart. I utvalets mandat, som vart gjeve før proposisjonen til avhendingslov låg føre, heiter det:

«Justisdepartementet har ikke tatt endelig stilling til området for en lov om avhending av fast eiendom, men finner at en slik lovs område snarere bør begrenses enn utvides i forhold til det Sivillovbokutvalet har foreslått. Avtaler med forbruker om oppføring og salg av nye hus bør isteden reguleres av den lov som skal utredes i henhold til dette mandat.»

I proposisjonen til avhendingslova (Ot prp nr 66 (1990-91)) er Forbrukarentrepriseutvalet omtalt mellom anna i tilknyting til avgrensinga av området for dei ufråvikelege reglane om forbrukarkjøp (s 31):

«Det kan vere grunn til å sjå nærare på grensedragninga i samanheng når ein har fått utgreiingane frå Forbrukerentrepriseutvalget og Forbrukerkjøputvalget, sjå det som er sagt framme i avsnitta 3.2.2 og 3.2.3. Når desse utgreiingane ligg føre, vil ein ha eit betre grunnlag for å vurdere eventuelle skilnader mellom avhendings- og lausøyrekjøpslova, eller om det eventuelt bør gjelde andre avgrensinger i samband med begge lovene.»

Utvalets framlegg og departementets syn når det gjeld tilhøvet til avhendingslova er drøfta i avsnitta 3.2.4.2 og 3.2.5.3 nedanfor.

3.2.1.3 Kjøpslova

Lausøyrekjøp er regulert i kjøpslova (lov 13 mai 1988 nr 27). I samband med husbygging blir det gjort mange avtalar om lausøyrekjøp, til dømes av materialar. Dessutan vert avtalar om kjøp av såkalla «byggjesett», som gjeld prefabrikkerte materialar/bygningsdelar til heile hus utan at seljaren skal føre opp huset, rekna som lausøyrekjøp.

Det kan oppstå spørsmål om grensa mellom entrepriseavtalar og kjøp av lausøyreting. Ein avtale om utføring av arbeid på fast eigedom fører samstundes med seg overgang av eigedomsrett til lausøyreting i den mon entreprenøren held materialane.

I kjøpslova § 2 første ledd andre punktum er det gjort unntak frå verkeområdet for «avtale om oppføring av bygning eller annet anlegg på fast eiendom». I § 2 andre ledd heiter det at lova ikkje gjeld «avtale som pålegger den part som skal levere tingen, også å utføre arbeid eller annen tjeneste, og dette utgjør den overveiende del av hans forpliktelser.»

Derimot er det klårt nok at rein levering av bygningsmaterialar er omfatta av kjøpslova (Ot prp nr 80 (1986-87) s 49). Ein kan få tvilstilfelle her. I førearbeida til kjøpslova heiter det mellom anna om dette (Ot prp nr 80 (1986-87) s 50):

«Departementet er klar over at det i praksis kan være vanskelig å klassifisere en konkret avtale enten som kjøp eller tjenesteavtale. I mange tilfelle vil verdien av de ulike ytelser gi vegledning. Men selv om tingen har langt større verdi enn arbeidet, kan det være tilfelle hvor det vil være mest naturlig å karakterisere det hele som en tjenesteavtale. Det vil f eks være tilfelle ved mange bilreparasjoner kombinert med utskifting av bildeler, hvor det er utbedringen av en feil som er formålet med avtalen og hvor reparatørens fagkunnskap er avgjørende for at utbedringen kan skje. Derimot vil det lett stille seg annerledes ved kjøp av nye ting som skal monteres, og hvor monteringen i seg selv er relativt enkel og ikke krever større fagkunnskap. Som døme kan nevnes levering og montering av skibindinger. Det vises for øvrig til de eksempler som er nevnt i NU 1984:5 s 199.»

Spørsmålet om avgrensing mellom kjøp og avtalar om arbeid og tenester vil vere det same i høve til lovarbeidet her som i høve til handverkartenestelova. I handverkartenestelova § 2 er det sagt at den lova ikkje skal gjelde når «avtalen i sin helhet må anses som et kjøp», utan at det sagt meir om kjennemerka på kjøp. Dette er grunngjeve slik (Ot prp nr 29 (1988-89) s 20, jf s 73):

«Den direkte avgrensning av hva som er kjøp, bør gjøres uttømmende i kjøpslovgivningen - bl a for å unngå unødige divergenser.»

3.2.2 Avtaleformer ved oppføring av ny bustad

Dei «tradisjonelle» entrepriseavtalane byggjer på at byggherren står for planlegginga («prosjekteringa») av bygget. Det vil seie at byggherren, normalt ved hjelp av konsulentar (arkitektar og ingeniørar), får laga teikningar og forklåringar som entreprenøren kan leggje til grunn for si utføring av byggjearbeidet. Denne oppgåvefordelinga er eit viktig grunnlag for fordelinga av risiko i byggjeprosjektet. Feil ved bygget, til dømes ein lekkasje i taket, er ingen mangel i høve til entreprenøren dersom feilen kjem av feilkonstruksjon og entreprenøren har bygt i samsvar med byggherren sine teikningar og forklåringar (med visse unntak der entreprenøren burde ha oppdaga og sagt frå om feilkonstruksjonen).

Utføringa av eit byggjearbeid er ofte delt på fleire entreprenørar (handverkarar). Ved oppføring av ein bustad er det kanskje med murar, byggmeister, røyrleggjar, elektrikar og målar - kan hende enda fleire. Byggherren kan ha avtale med kvar av desse entreprenørane, og da talar ein gjerne om delt entreprise eller sideentreprisar (seg imellom er entreprenørane sideentreprenørar). Byggherren kan gjere avtale berre med den eine av entreprenørane (gjerne byggmeisteren når det gjeld oppføring av bustad), som generalentreprenør. Generalentreprenøren får så med seg dei andre entreprenørane som sine underentreprenørar. Stundom talar ein om hovudentreprise der ein av entreprenørane (hovudentreprenøren) skal utføre det hovudsaklege av bygget, og kanskje også skal administrere til dømes røyrleggjar og elektrikar som er sideentreprenørar med avtale direkte med byggherren.

Har entreprenøren også teke på seg prosjekteringa av bygget, er det vanleg å tale om totalentreprise. Ordet blir mest brukt om tilfelle der avtalen omfattar prosjektering og utføring av heile bygget, eller iallfall det hovudsaklege av bygget, men ein kan også kalle det totalentreprise der mindre omfattande arbeid skal prosjekterast av entreprenøren.

I praksis er det berre i ein mindre del av bustadproduksjonen at forbrukaren sjølv står for prosjekteringa.

I «gründer»-tilfella, der forbrukaren kjøper både grunn og hus, er det utbyggjaren som syter for det meste av prosjekteringa, og det anten avtalen med forbrukaren skal karakteriserast som rein avhendingsavtale eller samansett avtale i høve til avhendingslova. «Gründer»-avtalane, og i samband med desse tilhøvet til avhendingslova, er drøfta nærare i avsnitt 3.2.1.2 ovanfor.

I andre tilfelle, der forbrukaren har tomt, er det vanleg at forbrukaren gjer avtale med ein entreprenør om oppføring av eit hus av entreprenørens «type», med dei tilpassingar som blir avtalt i kvart einskild tilfelle. Dei sistnemnde avtalane (typehusavtalane) gjeld normalt oppføring av hus over grunnmur, dvs at entreprenøren ikkje har teke på seg grunnarbeid og oppføring av grunnmur. Likevel er det ein ikkje heilt uvesentleg del av husbygginga som skjer ved at byggherren engasjerer arkitekt og eventuelt andre konsulentar til prosjekteringa og ein eller fleire entreprenørar til utføringa. Det er heller ikkje uvanleg med mellomformer, der forbrukaren har engasjert ein arkitekt til å utføre ein del av prosjekteringa, og entreprenøren deretter får i oppdrag å prosjektere vidare på dette grunnlaget.

3.2.3 Utvalets framlegg

Utvalet har lagt fram utkast til lov om entrepriseavtalar med forbrukar og om kjøp av nye bustader. Kapitla 1 - 9 i utkastet inneheld generelle føresegner og føresegner om entrepriseavtalar. Føresegner om kjøp av nye bustader er tekne inn i eit eige kapittel 10.

Utvalet går inn for å avgrense verkeområdet for handverkartenestelova til arbeid på lausøyre, og utvalets lovutkast femner såleis om alt arbeid på fast eigedom. Utvalet uttaler (utgreiing I s 19-20) følgjande om dette:

«Det er understreka i motiva til handverkartenestelova at det ikkje er prinsipielle ulikskapar som gjev grunn til forskjellig rettsleg vurdering alt etter om ein viss type arbeid, til dømes målararbeid, blir utført på lausøyreting eller fast eigedom. Det blir også peikt på at det kan vera vanskeleg å trekkje grensa mellom arbeid på lausøyreting og arbeid på fast eigedom, til dømes når arbeidet gjeld ein ting som er montert i eit hus (Ot.prp. nr. 29 (1988-89) s. 20).

Utvalet er samd i at det er nær samanheng mellom arbeid på lausøyreting og arbeid på fast eigedom. På den andre sida er det minst like nær samanheng mellom oppføring av bustader og anna arbeid på fast eigedom. Utvalget peiker på at delentreprisar som ledd i oppføring av bustad er unnatekne frå handverkartenestelova. Rettsleg sett er det ikkje skilnad mellom den avtalen forbrukaren gjer med røyrleggjar eller elektrikar som ledd i oppføring av bustad, og den avtalen dei same partane gjer om utføring av reparasjons- eller ombyggingsarbeid.

Spørsmålet blir så om ein burde regulere avtalar om oppføring av bustader, avtalar om anna arbeid på fast eigedom og avtalar om arbeid på lausøyreting i same lov. Denne løysinga er vald i Sverige, der konsumenttjänstlagen i 1990 vart utvida til å gjelde også avtalar om oppføring av bustader. Utvalet er for sin del kome til at det er så pass store skilnader mellom dei typiske avtalane om arbeid på lausøyreting på den eine sida og på den andre sida dei typiske avtalane om oppføring av bustader, at det er mest tenleg å regulere dei i to lover. Dette er i samsvar med den oppfatninga som låg til grunn for at avtalane om oppføring av bustader vart haldne utanom verkeområdet for handverkartenestelova. Skal ein i alle fall ha ei lovregulering av visse forbrukarentrepriseforhold utanom handverkartenestelova, bør den nye lova omfatte alle avtalar om utføring av arbeid på fast eigedom på forbrukarområdet. Utvalet ser det ikkje som aktuelt å skilje mellom store og små entreprisar ut frå ei verdigrense, slik det var gjort framlegg om i utgreiinga om forbrukartenestelov.»

Avhendingslova vil etter utvalets framlegg ikkje lenger gjelde for kjøp av ny bustad. Utvalet gjer i staden framlegg om eit eige kapittel 10 om kjøp av ny bustad. Utvalet grunngjev sitt framlegg slik (utgreiing II s 11-12)

«Kjøp av nye bustader skil seg frå kjøp av brukte bustader på fleire vis. Ny bustad kjøper forbrukaren oftast av ein næringsdrivande seljar, medan det vanlege ved kjøp av brukt bustad er at seljaren har budd i bustaden, og såleis må reknast som forbrukar sjølv. Det vanlege i forbrukarlovgjevinga er at ein stiller strengare krav til ein næringsdrivande part enn til ein part som sjølv er forbrukar. Etter avhendingslova blir det rekna som forbrukarkjøp sjølv om seljaren ikkje er yrkesseljar, men ein har likevel ein strengare rettingsregel for tilfella der seljaren har «ført opp hus eller anna innretning for sal» (avhl. § 4-10 andre ledd). Vidare er det slik at ein kan forlange at ein ny bustad skal ha visse eigenskapar og oppfylle generelle kvalitetskrav, der ikkje anna følgjer av avtalen («abstrakt» mangelsvurdering). Ved kjøp av brukt bustad må kjøparen rekne med at standard og tilstand vil avhenge av alder og bruk, og det normale er at bustaden blir seld «som han er». Eit tredje moment er at ny bustad ofte blir kjøpt før han er ferdig oppført. Ein får derfor spørsmål om kva innverknad kjøparen skal ha på bygginga, til skilnad frå det som gjeld ved kjøp av brukt bustad.

Avtalar om kjøp av ny bustad liknar i mangt på avtalar om oppføring av bustad, sjølv om det i utgangspunktet gjeld to avtaletypar. Utvalet legg særleg vekt på at eit skilje mellom oppføring og kjøp av ny bustad vil gjera det for lett å velje mellom regelsetta. Det kan vera tilfeldig om avtalen blir gjord før eller etter at bustaden er ferdig, det kan vera tilfeldig på kva tidspunkt overskøyting av bustaden skjer, og det kan vera tilfeldig om det er separate avtalar eller ikkje for hus og grunn. Det ligg meir realitet i eit skilje mellom bustader som blir selde nye, og bustader som blir selde etter at dei har vore i bruk som bustad, sjølv om ein også her kan få disposisjonar som berre blir gjorde av omsyn til valet mellom to regelsett.»

Utvalet sitt framlegg endrar ikkje kjøpslovas verkeområde.

3.2.4 Høyringsinstansanes syn

3.2.4.1 Tilhøvet til handverkartenestelova

Fleire høyringsinstansar er skeptiske til utvalets framlegg om å flytte mindre handverksarbeid på fast eigedom frå handverkartenestelova til utkastet.

Forbrukarrådet uttaler:

«Forbrukerrådet er skeptisk til utvalgets forslag om å flytte mindre håndverksoppdrag som malerarbeid, rørleggerarbeid, gravearbeid og lignende arbeid på fast eiendom fra håndverkertjenesteloven til forbrukerentrepriseloven.

For det første er håndverkertjenesteloven (htl.) en godt utarbeidet brukslov som passer til disse mindre håndverksoppdragene. Den er systematisk og pedagogisk oppbygd og andvendelig for de som skal bruke den. Forbrukerentrepriseloven (fel.) er langt mer omstendelig oppbygd fordi den skal ta hensyn til et bredere livsområde og er derfor på langt nær like tilgjengelig som htl.

For det andre vil htl. når fel. trår i kraft ha vært i bruk i 5 år. Det er utarbeidet standardkontrakter etter mønster fra htl. i samarbeid mellom Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Næringslivets Hovedorganisasjon. Partene vil til en viss grad ha innrettet seg på den nye loven.

For det tredje gir htl. et bedre forbrukervern enn fel. Forbrukerrådet har sammenlignet htl. med lovutkastet og kommet til at htl. gir bedre forbrukervern i følgende bestemmelser: §§ 6, 9, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 20, 26, 28 (3), 29 ,33. Dette er bestemmelser som regulerer mangelsvurderingen, misligholdsbeføyelser og vederlaget. I tillegg vil en eventuell flytting av tjenester på fast eiendom til fel. medføre at slike tvister ikke lenger kan behandles av Forbrukertvistutvalget. Dette er meget uheldig og slår bena under en viktig nyvinning på forbrukerområdet. Det kan ikke være meningen at en samordning av lover skal føre til en svekkelse av forbrukervernet i forhold til gjeldende rett.

Forbrukerrådet kan heller ikke se at utvalgets løsning har redusert avgrensningsproblemene på dette området. Man vil få problemer med å skille oppdrag som blir utført på ting og fast eiendom. Det vil altså gjelde ulike regelsett avhengig av om et malerarbeid blir utført på en båt eller en garasje. Dette er en situasjon som verken håndverkere eller forbrukere kan være tjent med.

Forbrukerrådet vil foreslå følgende alternative løsninger.

1. Forbrukerentrepriseloven omfatter alt arbeid knyttet til nyoppføring av bolig og annet bygg på fast eiendom. Det er her entreprisejussen kommer inn med full tyngde.

Håndverkertjenesteloven vil fortsatt gjelde arbeid på fast eiendom og ting som ikke er nyoppføring av bolig m.m. Samtidig må det settes en beløpsgrense for større ombyggings, påbyggings og vedlikeholdsarbeider som likevel må omfattes av forbrukerentrepriseloven. Det er også mulig å sette beløpsgrensen ved byggeanmeldelsespliktighet for et arbeid jfr. plan og bygningsloven.

2. Forbrukerentrepriseloven får gjelde som foreslått men man trekker ut mindre entrepriser som blir regulert av håndverkertjenesteloven. Dette gjøres ved å sette en beløpsgrense for prisen på oppdrag som faller innenfor loven.»

Både Barne- og familiedepartementet og Forbrukarombodet deler Forbrukarrådets skepsis når det gjeld framlegget om å flytte mindre handverksarbeid på fast eigedom frå handverkartenestelova til utkastet.

Elles peiker Den Norske Advokatforening på at det å kalle mindre arbeid på fast eigedom som entreprise, vil vere eit brot med vanleg terminologi. NHO uttaler at sondringa mellom handverkartenestelova og lovutkastet ser ut til å vere relativt svakt formulert.

Glassbransjens Arbeidsgiverforening peiker på at glassmestertenester etter gjeldande føresegner anten fell inn under handverkartenestelova eller fell inn under unntaket for arbeid på nybygg. Det vert sett som ein føremon at alle glassmestertenester vert samla i ei lov. Likevel peiker Glassbransjens Arbeidsgiverforening på at at dei same føresegnene om rettane til forbrukarane og tenesteytarane går att i dei ulike lovene, slik at det ikkje i noko tilfelle vil verte store avgrensingsproblem.

3.2.4.2 Tilhøvet til avhendingslova

Fleire høyringsintansar har merknader til utvalet si løysing.

< Forbrukarrådet uttaler:

«1. Lovstruktur. Forbrukerrådet ser at kjøp av ny bolig har endel til felles med avtalene om oppføring av ny bolig. Vi er imidlertid av den oppfatning av reglene om kjøp av ny bolig har mer tilfelles med reglene om kjøp av brukt bolig, og at det derfor er mest naturlig å regulere disse to avtaletypene sammen, f eks slik at kjøpsdelen i forbrukerentrepriseloven inkorporeres i avhendingslova. Vi kan ikke se at de hensynene som utvalget anfører (på s 11 i utredningen) mot å regulere kjøp av nye- og brukte boliger hver for seg, er tungtveiende nok.

2. Lovteknikk. Den foreslåtte loven er ment å være en «forbrukerlov». Hensynet til at loven skal være lett å forstå gjør seg derfor gjeldende med større styrke enn ellers. Dersom departementet velger å holde fast ved den lovstrukturen som utvalget legger opp til, bør det av hensyn til rettsanvenderne derfor benyttes en annen lovteknikk enn den som foreslås i utkastet:

Reglene om kjøp av ny bustad i kapittel 10 kommer for en stor del til uttrykk gjennom henvisninger til andre paragrafer i andre kapitler i loven. Dette har gjort det svært vanskelig å finne ut hvilke regler som gjelder. Særlig vanskelig blir det når disse reglene skal gjelde «tilsvarende», se bl a utkastet §§ 10-2 (1) og (2), 10-3 (1), 10-4 (1) og 10-7 (1) og (3). I tillegg til å måtte bla fram og tilbake i loven, må en da også «oversette» entreprisereglene til kjøpsregler, og deretter forsøke å finne ut i hvilken grad reglene passer. Vi foreslår derfor at en i størst mulig grad lar reglene i kapittel 10 komme til uttrykk i kapittel 10. Det blir dermed lovgiverens oppgave å klarlegge hva det innebærer at en bestemmelse i entreprisedelen «gjelder tilsvarende». Det er etter vårt syn mye bedre enn å overlate dette til dem som skal anvende loven i praksis. Ulempen er at lovteksten dermed blir mer omfattende. Men hensynet til brukervennlighet må etter vårt skjønn veie atskillig tyngre.»

Landsforeningen for bygg og anlegg uttaler:

«LBA er prinsipielt imot at lov om entrepriseavtaler også skal omfatte avtaler med forbruker om kjøp og salg av ny bolig.

Avtale om salg av nye boliger er en ren kjøpsavtale som etter vårt syn skiller seg ut fra entreprisetilfellene, der byggherren er mer aktivt med i planleggingen. Det er også i kundens interesse at man her opprettholder to system. Ved å lage de samme regler for to forskjellige typer avtaler vil man fjerne denne forskjellen.

Reglene om salg av nye boliger hører etter vår oppfatning naturlig hjemme i lov om avhending av fast eiendom. Vi mener det er kunstig å ha forskjellige regler for salg av boliger som er over eller under ett år. Vi mener dessuten at forbrukerens interesser vel kan ivaretas i den nevnte lov.

Opprettholdes likevel det foreslåtte system, mener vi det er behov for et klarere skille mellom de to regelsett. Redigeringen er nå slik at det er vanskelig for brukerne av loven å få oversikt om hvilke regler som gjelder for hva.»

Også Norges Praktiserende Arkitekter går mot å regulere kjøp av ny bustad saman med forbrukarentrepriser .

Norske Boligbyggelags Landsforbund peiker på at lovteknikken som utvalet har valt for kjøp av ny bustad med tilvisingar i kapittel 10 til tidligere kapitlar i lova, vil gjere det vanskeleg for forbrukarne å setje seg inn i lova. Også Husbanken og LO peiker på at krysstilvisingane i utkastet vil gjere lova vanskeleg tilgjengeleg og lite brukarvennleg for forbrukarane.

Forbrukarombodet er samd med utvalet i at avtalar om kjøp av ny bustad har meir til felles med entrepriseavtalar enn med avtalar om kjøp av brukt bustad. Ombodet meiner derfor det er grunn til å skilje avtalar om ny bustad ut frå avhendingslova. Ut frå at utvalets lovstruktur er vanskeleg tilgjengeleg, er ombodet likevel i tvil ein bør regulere avtalar om kjøp av ny bustad saman med forbrukarentreprisar. Ombodet peiker på at ei eiga lov for slike avtalar kan vere et reelt alternativ.

Norges Praktiserende Arkitekter gjer i tillegg framlegg om å flytte entreprisedelen av utkastet til handverkartenestelova. Dermed får både forbrukarar og arkitektar, ingeniørar, håndverkarar og entreprenørar berre to lover å ta omsyn til - ei lov for kjøp av fast eigedom og ei for entreprisar.

Også Administrasjonsdepartementet ber om at det vert vurdert å gje ei sams lov som omfattar både handverkartenestelova og utkastet (med unntak for føresegnene om kjøp av ny bustad). Det vert peikt på at det stort sett er dei same omsyna som ligg bak føresegnene om arbeid på lausøyre og fast eigedom. Dessutan vil det kunne vere vanskeleg, særleg for forbrukarar, å trekkje grensa mellom fast eigedom og lausøyre.

Byggeindustriens Landsforening ser det som ein styrke at ei lov om entrepriseavtalar òg femner om kjøp og sal av ny bustad, og uttaler:

«Dette er svært viktig ut fra hensynet til at det kan være svært vanskelig å dra grensen mellom kjøp og entreprisetilfelle. Dersom det vil være to ulike lover som regulerer forholdet, vil en lett kunne spekulere i hvorledes en skal forholde seg til avtaleverket.»

Rådgivende Ingeniørers Forening uttaler:

«Utvalget har en drøftelse av avgrensningen mellom entreprise og kjøp. Vår erfaring er at det ofte kan være mer formaliteter enn realiteter som avgjør hvilken form som blir valgt. Vi har sett flere eksempler på utbyggingsavtaler hvor kontrakten i det vesentlige har vært utarbeidet etter mønster av NS 3401, og hvor forbrukeren betaler løpende á konto etterhvert som arbeidet utføres, men hvor tomten og boligen først overdras fra entreprenøren/utbyggeren etter at bygget er ferdig og alt vederlag er betalt. I noen tilfelle overdras tomten direkte fra den opprinnelige grunneier etter avtale med den «grunder» som har sikret seg rett til å bygge ut området, og som ofte forestår entreprenørarbeidene.

For å sikre forbrukerens stilling er det av stor betydning at lovgivningen på dette området blir samordnet slik at det ikke er mulig for en utbygger å «velge hvilke lovregler som skal gjelde for avtalen» ved hjelp av formaliteter.»

3.2.5 Departementets vurdering

3.2.5.1 Innleiing

Departementet vil peike på at det etter utvalets framlegg og høyringa er semje om visse utgangspunkt. Dette er for det første at det vert gjeve lovføresegner om avtalar om oppføring av bustad. Det er klårt at avhendingslova framleis skal regulere kjøp av brukte bustader og tomter. Det er også klårt at handverkartenestelova skal omfatte arbeid på lausøyre. Det er ikkje aktuelt å gjere endringar i kjøpslovas verkeområde, jf lovutkastet § 4 første ledd.

Det er elles klårt at lovreguleringa berre skal gjelde avtalar der oppdragsgjevaren er ein forbrukar og den andre parten har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ei generell regulering av avtalar om entreprisearbeid ville reise grunnleggjande spørsmål som ligg klårt utanfor rammen for dette lovarbeidet, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 28. Kven som skal reknast som «forbrukar» i denne samanhengen, er drøfta i avsnitt 3.3 nedanfor.

Etter departementet sitt syn er det ikkje aktuelt å ta føresegnene om oppføring av bustad inn i handverkartenestelova, selv om dette er gjort i den svenske konsumenttjänstlagen. Utvalet har vurdert denne løysinga (utgreiing I s 20), men har kome til at det ikkje er mogeleg å ha samanfallande føresegner for desse avtaletypane. Til det er det for store skilnader dei typiske oppføringsavtalane og dei typiske avtalane om arbeid på lausøyre. Departementet er samd i dette. Ein kan vise til at lovutkastet inneheld ei rad føresegner som ikkje er parallelle til føresegner i handverkartenestelova.

Departementet ser det heller ikkje som aktuelt å ta føresegnene om oppføring av bustad inn i avhendingslova. Ingen høyringsinstansar har kome med eit slik framlegg. Departementet vil òg gå imot Forbrukarombodet si tanke om ei eiga lov om kjøp av ny bustad (i tillegg til entrepriselova). Ei slik løysing ville innebere urimeleg mange lover på eit avgrensa område og med det føre til eit komplisert system.

Det som står att, er følgjande spørsmål:

1. Bør ein regulere avtale om anna arbeid på fast eigedom enn oppføring av bustad i handverkartenestelova eller i den nye lova?

2. I kva mon bør ein regulere kjøp av ny bustad i avhendingslova og i kva mon bør slike føresegner takast inn den nye lova?

Når ein skal løyse desse spørsmåla, må ei hovudmålsetting vere å syte for at det blir så få avgrensingsproblem som råd. Det er også vesentleg at oppdelinga og oppbygginga av lovene gjer lovstoffet lett tilgjengeleg for brukarane. Samstundes bør ein regulere avtaleformer som naturleg høyrer saman i den same lova. Ein må i denne samanhengen vurdere om dei same omsyna gjer seg gjeldande og om det er mogeleg å ha samanfallande føresegner. Elles er det i førearbeida til både avhendingslova og handverkartenestelova lagt til grunn at avgrensinga mellom dei ulike forbrukarlovene skulle bli vurdert nærare på grunnlag av Forbrukarentrepriseutvalet sitt arbeid. Ein treng difor ikkje føle seg bunden av gjeldande reglar på dette punktet.

3.2.5.2 Tilhøvet til handverkartenestelova - anna arbeid på fast eigedom enn oppføring av bustad

Handverkartenestelova gjeld i dag ikkje for «nyoppføring av bygning for boformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring» (§ 1 tredje ledd bokstav b). Det er som regel ikkje vanskeleg å avgjere om lova gjeld. Det einaste avgrensingsproblemet som denne formuleringa fører til, er skiljet mellom ombygging, som vert omfatta av lova, og nyoppføring av bustad, som fell utanfor lova. Førearbeida til handverkartenestelova (Ot prp nr 29 (1988-89) s 73) gjev ei viss rettleiing. Som utgangspunkt må ein krevje at det ligg føre oppføring av ein ny bygning for at lova ikkje skal gjelde. Ei ombygging må ein likevel likestille med oppføring dersom ombyggingsarbeidet er dominerande i høve til det eksisterande bygget. Ein kan likevel ikkje sjå vekk ifrå at det vil oppstå situasjonar der det er vanskeleg å avgjere om handverkartenestelova gjeld.

Dersom utvalets framlegg vert lagt til grunn, vil det ikkje bli nødvendig å trekkje noka grense mellom ombygging og oppføring av bustad. Utvalets utkast femner om alt arbeid på fast eigedom. I staden må ein etter utvalsframlegget skilje mellom arbeid på lausøyre, som framleis vert regulert av handverkartenestelova, og arbeid på fast eigedom. Det er ei grense som kan vere vanskeleg å trekkje i praksis, særleg for arbeid på ting som på eit eller anna vis er knytt til fast eigedom. Ein må etter dette kunne slå fast at omsynet til å få føresegner som gjev så få avgrensingsproblem som råd, gjev lita rettleiing når ein skal plassere føresegnene om anna arbeid på fast eigedom enn oppføring av bustad.

Elles bør ein i denne samanhengen peike på at ingen av høyringsinstansane til NOU 1979: 42 Forbrukertjenester i si tid hadde innvendingar mot framlegget om å la handverkartenestelova femne om anna arbeid på fast eigedom enn oppføring av bustad, jf Ot prp nr 29 (1988-89) s 20.

Ein kan på den eine sida hevde at det er underleg å ha ulike føresegner for maling av ein båt og måling av ein garasje. Følgjeleg bør handverkartenestelova femne om arbeid på både lausøyre og fast eigedom. Det er heller ikkje vanskeleg å peike på skilnader mellom slike avtalar og avtalar om oppføring av bustad.

På den andre sida kan ein hevde at det er underleg at ein avtale med ein elektrikar om installasjon av sikringsskåp i eit nybygg fell utanfor handverkartenestelova, medan ein avtale med same elektrikaren om utskifting av skåpet to år seinare vert omfatta av lova. Utan omsyn til kva løysing som vert valt, vil ein derfor måtte skilje mellom avtalar som det er nær samanheng mellom.

Etter departementet sitt syn er det ikkje råd å gi noko klårt svar på om avtalar om arbeid på fast eigedom ligg nærast avtalar om oppføring av bustad eller avtalar om arbeid på lausøyre. Når situasjonen er slik, må ein ved plasseringa av føresegnene om arbeid på fast eigedom leggje vekt på om den eine løysinga har fleire negative konsekvensar enn den andre. Det er da naturleg å ta utgangspunkt i den kritikken som fleire høyringsinstansar rettar mot utvalets forslag. Mellom anna peiker fleire instansar på at utvalets utkast på fleire punkt gjev forbrukaren eit dårlegare vern enn det som følgjer av handverkartenestelova.

I samanhengen her vil departementet streke under at det i departementet sitt utkast i nokon større mon enn etter utvalets framlegg er valt løysingar som svarer til handverkartenestelova. Når det gjeld dei punkta der departementet har valt å følgje utvalets framlegg, er det etter departementet sitt syn ikkje utan vidare slik at forbrukaren reelt vil kome dårlegare ut enn etter handverkartenestelova.

Høyringsfråsegnene illustrerer likevel det vesentlege poenget at handverkartenestelova har ei rad føresegner som har praktisk verknad i høve til vanlege handverksavtalar. Utkastet til bustadoppføringslov inneheld i staden føresegner som særleg vil ha praktisk verknad for avtalar av eit større omfang. Som ei følgje av skilnadene når det gjeld verkeområdet, kan handverkartenestelova også verke mest oversiktleg og dermed lettast tilgjengeleg for for brukarane. Ut frå dette er det etter departementet sitt syn mykje som taler for at mindre arbeid på fast eigedom framleis bør vere omfatta av handverkartenestelova.

Høyringsinstansane nemner i tillegg at utvalets utkast vil gje avgrensingsproblem ved at ein må skilje mellom arbeid på fast eigedom og arbeid på lausøyre. Som allereie nemnt, kan ein nok diskutere om denne grensa er vanskelegare å trekkje enn den grensa som ein etter gjeldande regler må trekkje mellom nyoppføring og ombygging.

Nokre høyringsinstansar har òg lagt vekt på at ei innsnevring av handverkartenestelova sitt verkeområde samstundes vil innebere ei innsnevring av Forbrukartvistutvalets kompetanseområde. Departementet er i tvil om dette bør nyttast som eit sjølvstendig argument. I utgangspunktet vil Forbrukartvistutvalet sitt framtidige kompetanseområde vere noko som ein kan vurdere etter at avgrensinga mellom dei kontraktsrettslege lovene er fastlagt.

Det er òg nemnt at det kan få uheldige konsekvensar dersom ei velkjend og godt innarbeidd lov på visse punkt skal verte avløyst av regelsett i ei anna lov. Dette argumentet kan ein ikkje nytte til å utsetje eller hindre lovendringar som er ønskjelege av andre grunnar. Men når det framstår som vanskeleg å finne klåre føremoner ved utkastet i høve til gjeldande rett, blir det eit moment med noko større vekt.

Som det går fram ovanfor, har utvalet berre kortfatta grunngjeve flyttinga av arbeid på fast eigedom frå handverkartenestelova til utkastet. Utvalet nøyer seg med å peike på at det er minst like nær samanheng mellom oppføring av bustad og anna arbeid på fast eigedom som mellom arbeid på lausøyre og arbeid på fast eigedom. Det er etter departementet sitt syn ikkje nok til å vege opp dei ulempene som er framheva.

Elles er det ikkje kome fram noko som tyder på at handverkartenestelova ikkje er eigna til å regulere anna arbeid på fast eigedom enn oppføring. Etter departementet sitt syn taler derfor dei beste grunnane for at slikt arbeid vert omfatta av handverkartenestelova og ikkje av utkastet til bustadoppføringslov. Departementet sitt framlegg blir derfor at handverkartenestelovas verkeområde ikkje vert endra, dvs at grensedraginga skjer som på det viset som følgjer av handverkartenestelova § 1 tredje ledd bokstav b.

Ein kan hevde at føresegnene i utkastet her burde gjelde i staden for handverkartenestelova for nokre større oppdrag, oppdrag som grenser mot å vere nyoppføring av bustad. Departementet ser likevel ikkje dette som aktuelt ut frå dei avgrensingsproblem som vil oppstå. Når det allereie finst ei relativt klår grensedraging i handverkartenestelova, er det neppe tilrådeleg å erstatte den med ei ny og meir upresis grense. Tanken om ei beløpsgrense blei som nemnt også vurdert og forkasta under førebuinga av handverkartenestelova (Ot prp nr 29 (1988-89) s 21) og er ikkje aktuell å ta opp att no.

3.2.5.3 Tilhøvet til avhendingslova - plasseringa av reglar om kjøp av ny bustad

For kjøp av ny bustad har utvalet valt ein spesiell lovteknikk i lovutkastet kapittel 10. Kapitlet inneheld i stor mon tilvisingar til kapitla 2-8, men har òg einskilde særlege føresegner for kjøpstilfella. Nokre av desse svarer til eksisterande føresegner i avhendingslova.

Denne lovteknikken inneber eit høgt abstraksjonsnivå for brukarane. Skjematisk kan ein vise dette slik:

Ved lesing av lovteksten må ein starte i kapittel 10. Der vil ein i stor mon finne tilvisingar til føresegner i kapitla 2 til 8. Dei er utforma med sikte på entreprise og bruker omgrep som ofte passar dårleg i kjøpstilfella. Vidare må ein undersøkje om det er gjeve særlege føresegner i kapittel 10. Dersom det er det, må ein halde desse saman med føresegnene i kapittel 2 til kapittel 8 for å finne fram til reguleringa av det konkrete tilfellet. I tillegg kjem at kapittel 10 i stor mon har ulike føresegner etter om bustaden er fullført eller ikkje når avtalen vert inngått.

Departementet er samd med dei høyringsinstansane som har retta kritikk mot denne lovteknikken. Også etter departementet sitt syn er utvalet sitt framlegg vanskeleg å finne fram i. Departementet meiner derfor at ein bør søkje etter ei anna løysing enn utvalet. Det gjeld her forbrukarlovgjeving der det er særs viktig at brukarane kan finne fram i føresegnene.

Ei mogeleg løysing kunne, som fleire høyringsinstansar har vore inne på, vere framleis å regulere alle kjøp av ny bustad i avhendingslova.

Departementet ser likevel fleire negative sider ved dette alternativet. Som utvalet legg stor vekt på, inneheld framlegget til lovregler om entrepriseavtalar føresegner som det er trong til jamvel ved kjøp av ny bustad. Dette gjeld i alle høve for dei tilfella der bustaden ikkje er fullført når avtalen vert inngått. Departementet vil her særleg trekkje fram føresegnene i lovutkastet kapittel 2 om krav til entreprenørens yting. I og med at avhendingslova er ei generell lov for avhending av fast eigedom, ser departementet det som vanskeleg å innarbeide ei tilsvarande regulering i avhendingslova.

På den andre sida kunne ein la verkeområdet for den nye lova vere som etter utvalets framlegg, men endre lovteknikken slik at kjøpstilfella fullt ut vart innarbeidde i dei ordinære føresegnene. Problemet med det, som òg var bakgrunnen for utvalets løysing, vil vere at det er vanskeleg å utforme føresegner som heilt ut skal dekkje både ordinære entrepriseoppdrag og kjøp av bustad. Dette gjeld særleg i høve til dei tilfella der bustaden allereie er fullført når avtalen vert inngått. I tillegg til at det vil vere problem med å få til ein eigna terminologi, vil mange føresegner for entrepriseoppdrag vere mindre eigna i høve til kjøp av ein ferdig oppført bustad. Dette gjeld til dømes føresegner om sjølve utføringa av byggjearbeidet, føresegner om endringer og tilleggsarbeid og til dels også føresegner om tidsfristar, overtaking m m.

Departementet har etter dette søkt å finne fram til det ein kan kalle ei mellomløysing.

Som det har gått fram ovanfor, ser departementet det slik at det i praksis ofte vil gå eit skilje mellom bustader der arbeidet er fullført på avtaletida og bustader der arbeidet ikkje er fullført. Eit slikt skilje er også nytta i utvalets kapittel 10. For bustader som ikkje er fullførte på avtaletida, ville kapitla 2 til 8 i utvalets utkast i stor grad gjelde direkte. Utvalets kapittel 10 har berre nokre få særlege føresegner for desse tilfella. For bustader som er fullførte på avtaletida, inneheld kapittel 10 i mykje større mon særlege føresegner. Fleire av desse føresegnene svarer til føresegner i avhendingslova.

Departementet gjer etter dette framlegg om å trekkje grensa mellom bustadoppføringslova og avhendingslova etter om arbeidet på bustaden er fullført, sjå departementets lovutkast § 1 første ledd bokstav b og merknadene til den føresegna.

Dette vil i høve til utvalets utkast innebere at kapittel 10 går ut. Kjøp av ny bustad blir omfatta av dei ordinære føresegnene i utkastet kapittel 2-8 dersom det står att arbeid på avtaletida. På nokre punkt gjer departementet framlegg om særskilte føresegner for slike tilfelle, sjå utkastet § 13, § 21 tredje og fjerde ledd, § 40, § 46 første ledd andre punktum, § 47 andre og tredje ledd, § 53 og § 55 andre ledd.

Kjøp av ny bustad som er fullført på avtaletida, blir - som i dag - regulert i avhendingslova. På nokre punkt gjer departementet framlegg om ta inn særskilte føresegner i avhendingslova som skal gjelde ved forbrukarkjøp av ny eigarbustad, sjå utkastet § 65 med framlegg til endringar i avhendingslova § 4-10, § 4-16 og § 4-19.

Etter departementet sitt syn vil eit skilje mellom bustadoppføringslova og avhendingslova etter om arbeidet på bustaden er ferdig, vere ei naturleg avgrensing slik føresegnene i dei einskilde lovane er utforma. For bustader som ikkje er fullførte, vil ein i stor mon trenge føresegner som svarer til dei som vil gjelde for entrepriseavtalar. Når bustaden er fullført, vil mange av desse føresegnene vere mindre eigna, slik at det i staden er naturleg å la dei generelle føresegnene om avhending av fast eigedom gjelde. Ved dette vil ein også få ei grensedraging som vil vere klårare for brukarane enn det skiljet mellom entrepriseavtalar og avtalar om kjøp av ny bustad som avhendingslova byggjer på i dag, og som var lagt til grunn i utvalets utkast.

Det kan i nokre høve vere tilfeldig om avtalen vert inngått før eller etter at ein bustad er ferdigstilt. Ved større bustadprosjekt kan ein også tenkje seg at nokre einingar vert selde før og andre etter at arbeidet er ferdig. Dette kan i nokon mon framstå som eit praktisk problem. Departementet vil likevel streke under at, det utan omsyn til kva lovreglar som gjeld, vil vere vesentlege skilnader mellom ein avtale som gjeld ein bustad under oppføring og ein avtale som gjeld ein bustad som allereie er ferdig. Til dømes vil det i høve til ein bustad under oppføring vere vesentleg for forbrukaren å sikre seg at arbeidet vert utført på det viset han ønskjer. For en ferdig bustad vil situasjonen vere vesentlig annleis ved at forbrukaren kan undersøkje bustaden før avtalen vert inngått. Ein annan skilnad er det vil vere grunn til å regulere spørsmål som gjeld tidspunkt for overtaking på eit anna vis for ein bustad som enno ikkje er bygd, enn for ein bustad som står ferdig.

Departementet legg vekt på at skilnadene mellom bustadoppføringslova og avhendingslova ikkje vil gå lenger enn det følgjer av dei nemnde skilnadene med omsyn til den faktiske situasjonen. Som nemnt ovanfor, gjer departementet på fleire punkt framlegg om endringar i avhendingslova som skal gjelde for kjøp av ny eigarbustad, og som vil innebere at ein får tilsvarande løysingar som i bustadoppføringslova. Dei skilnadene som det etter dette vil vere mellom bustadoppføringslova og avhendingslova, vil i det vesentlege gå ut på at kvar av lovene har nokre føresegner som ut frå sitt innhald ikkje vil ha praktisk verknad for avtalar som går inn under den andre lova. For spørsmål som oppstår på same vis i høve til begge lovene, er reguleringa i utkastet på dei aller fleste punkt i samsvar med avhendingslova.

I samanhengen her er det viktig å streke under at føresegnene om manglar og mangelskrav i avhendingslova kapittel 3 og 4 er svært like føresegnene i utkastet her kapittel IV. Når mangelsvurderinga likevel vert ulik for ein ny og ein gammal bustad, er det ein skilnad som gjeld den konkrete bruken av lovføresegnene og som i liten grad kjem til uttrykk gjennom utforminga av føresegnene.

3.3 OMRÅDET FOR FORBRUKARVERNREGLANE

3.3.1 Innleiing

Som det er streka under i avsnitt 3.2.5.1 ovanfor, vil utkastet berre gjelde avtalar der oppdragsgjevaren er ein forbrukar, og den andre parten har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. På line med det som er vanleg i forbrukarlovgjevninga, vil føresegnene i lova ikkje kunne fråvikast til skade for forbrukaren, sjå også utvalets merknader i utgreiing I s 29. Innhaldet i omgrepet «forbrukar» vil bli drøfta nærare nedanfor.

3.3.2 Utvalets framlegg

Utvalets framlegg til definisjon av omgrepet «forbrukar» finst i utvalets lovutkast § 1-4 første og andre ledd:

«(1) Avtale med forbrukar er det dersom avtalen gjeld arbeid eller bustad hovudsakleg til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Lova gjeld likevel ikkje dersom entreprenøren eller seljaren på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at arbeidet eller bustaden er til eit slikt føremål.

(2) Burettslag og selskap og sameiger med same føremål som burettslag blir rekna som forbrukarar i høve til føresegnene i lova, med unntak for føresegnene i § 6-1 fjerde ledd, jf. § 10-6.»

Første ledd i definisjonen svarer til liknande definisjonar i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, sjå utvalets merknader i utgreiing I s 25-26.

Andre ledd i utvalets utkast gjeld burettslag m m. Utvalet grunngjev sitt framlegg på dette punktet i utgreiing I s 26-28. Først gjer utvalet greie for den vanlege framgangsmåten ved bustadbygging gjennom bruk av burettslag:

«I lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag (bbl.) er det fastlagt korleis den ordinære bustadbygginga på vegner av andelseigarane skal skje. Den vanlege modellen er at bustadbyggjelaget «kontorstiftar» eit burettslag der bustadbyggjelaget eig alle andelane, og at det deretter blir oppretta kontrakt mellom bustadbyggjelaget og det kontorstifta burettslaget om oppføring av bustader (bbl. § 16). Formelt er det burettslaget som er byggherre etter alle entrepriseavtalar. Bustadbyggjelaget er representant, «forretningsførar», for burettslaget og har fullmakt til å ta dei fleste avgjerder i samband med byggjesaka. Bustadbyggjelaget har ei rolle som svarar til den ein prosjektleiar eller eit «byggherreombod» kan ha. Avtalar med dei framtidige bebuarane skal normalt gjerast før bustadene er ferdige, gjerne før arbeidet er sett i gang. Dei framtidige bebuarane har kontrakt med bustadbyggjelaget om å overta andelane i burettslaget og med det kontorstifta burettslaget om å betale innskot og å leige bustad. Skal bustadene oppførast for einskilde andelseigarar eller fleire andelseigarar i fellesskap, skal føresegnene om bustadbyggjelagets kontraktar med det kontorstifta burettslaget gjelde tilsvarande (bbl. § 17). Praksis kan variere noko her, men meininga er at bustadbyggjelaget skal gjera kontraktar med entreprenørane på vegner av til dømes ei sameige.

Det går fram av dette at bustadbyggjelaget normalt ikkje er byggherre formelt sett, men representantfor byggherren.»

Utvalet peiker på at der bustadbyggjelaget handlar på vegner av eit sameige av framtidige eigarar, må ein helst sjå det slik at kvar av dei framtidige eigarane er partar i avtalen med entreprenøren.

Utvalet drøftar vidare tilfella der burettslaget er den formelle byggherren. Utvalet peiker mellom anna på at i høve til kjøpslova og handverkartenestelova må rettstilstanden i høve til avtalar som er inngått av eit burettslag, reknast som usikker. Utvalet oppsummerer grunngjevinga for framlegget til § 1-4 andre ledd slik (utgreiing I s 28):

«Sjølv om det er burettslaget som er part i entrepriseavtalen, og sjølv om laget er eit selskap med avgrensa ansvar, er det praktisk sett dei einskilde andelseigarane som forbrukarar som må bera kostnadene gjennom leiga. Andelseigarane har ikkje andre føresetnader for å kunne bera desse kostnadene enn andre forbrukarar. Fleire av dei vanskane som kan oppstå i eit byggjeprosjekt, råkar andelseigarane i burettslaget på same måte som dei råkar einskildforbrukarar. Slik er det med ei forseinking av prosjektet, og det same gjeld feilprosjektering eller feilkalkyle som fører til kostnadsauke for kvar bustad. Manglar kan òg vera gjennomgåande, slik at konsekvensen pr. bustad blir som ved oppføring av einskildbustader. I andre tilfelle kan det gjelde vanskar der dei økonomiske følgjene blir «pulveriserte» ved fordeling på mange andelseigarar.

Utvalet peiker òg på at omsyna attom reglar om forbrukarvern kan gjera seg gjeldande i same grad for burettslag som for bustadsameiger. Å halde dei siste utanom verkeområdet for lova, synest vanskeleg.

Utvalet legg stor vekt på å finne ei klår avgrensing av verkeområdet. Eit skilje mellom frittståande og tilknytte lag synest bli heilt tilfeldig i denne samanhengen, og ein kan ikkje godt skilje mellom små og store burettslag (som Bergem/Rognlien(s. 51) synest antyde i høve til kjøpslova).»

3.3.3 Høyringsinstansanes syn

Utvalets framlegg om at burettslag og selskap og sameiger med same føremål som burettslag skal reknast som forbrukarar, vert uttrykkeleg støtta av Forbrukarrådetog Norske Boligbyggelags Landsforbund. Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler:

«NBBL støtter klarlegging av at borettslag, samt selskaper og sameier med samme formål som borettslag, nå defineres som forbrukere.

I NOU 1979:42, tok som kjent Forbrukertjenesteutvalget det standpunktet at juridiske personer generelt ikke var å anse som forbrukere. Justisdepartementet forutsatte imidlertid en videre forståelse av forbrukerbegrepet i Ot.prpr. nr. 29 (1988-89). Justisdepartementets uttalelse datert 4.4 1991 i brev til Bærum Boligbyggelag, gir uttrykk for at spørsmålet om borettslaget kan regnes som forbruker «må avgjøres etter et konkret vurdering i det enkelt tilfelle». Det konkluderes med at borettslaget både kan være og ikke være forbruker avhengig av bl.a. borettslagets profesjonsnivå og størrelse.

Det var derfor påkrevet med den avklaring som lovutkastet nå gir uttrykk for. NBBL gir Lilleholtutvalgets lovutkast sin uforbeholdne støtte på dette punkt.»

Andre høyringsinstansar som kommenterer spørsmålet, har merknader. Den norske Advokatforening uttaler:

«Etter utkastets § 1-1 (4) skal borettslag, selskaper og sameier med samme formål som borettslag regnes som forbrukere. Dette finner Advokatforeningen uheldig. Når borettslag eller boligbyggelag på vegne av et kontorstiftet borettslag står for oppføring av boliger, vil avtaleforholdet ha et helt annet profesjonelt preg på byggherresiden enn der hvor forbrukere opptrer enkeltvis. For det første vil det være snakk om entreprisekontrakter av langt større omfang, og dernest vil det regelmessig være profesjonelle aktører på byggherresiden både ved opprettelse av entreprisekontrakten og under arbeidets gang. Det er liten grunn til at entreprenøren i slike tilfeller skal pålegges større ansvar enn ellers og at de ikke skal kunne forholde seg til en slik byggherre som til enhver annen profesjonell byggherre og med samme kontraktsbestemmelser som grunnlag.

Det er særlig arbeidets omfang som gjør at disse sakene ikke bør behandles som forbrukerentrepriser. For entreprenørbedriftene vil en slik likestilling kunne by på praktiske problemer. Det skal i disse tilfellene bygges mange boligenheter undet ett, og det er da på ingen måte selvinnlysende for entreprenørens representanter på byggeplassen at de skal ha større veiledningsplikt, plikt til å utføre endrings- og tilleggsarbeider utover den vanlige 15%-grensen, at det skal gjelde andre regler for overtagelse osv. enn der hvor det bygges flere boligenheter for andre slags byggherrer. Større aktsomhetsplikt på dette punkt vil falle mer naturlig når det oppføres én eller noen få boligenheter for privatpersoner, hvor entreprenørarbeidets omfang vil tilsi at man har med en annen type kontraktsforhold å gjøre.

For entreprenørbedriftene vil det være viktig at nogenlunde ensartede utbyggingsprosjekter er underlagt samme type regelsett. Det er altså selve omfanget av en utbygging for et borettslag eller boligbyggelag som gjør at dette mer naturlig faller inn under de regelverk som gjelder for større byggeprosjekter.

Advokatforeningen vil derfor foreslå at regelen i § 1-1 (4) begrenses til de tilfeller hvor man oppfører et meget lite antall boliger for en slik sammenslutning av forbrukere, f.eks. opp til 4 boligenheter.»

Rådgivende Ingeniørers Forening peiker på at de i røynda vil vere boligbyggjelaga som «nyt godt av» av det forbrukarvernet som framlegget gjev. Også NHO meiner at ein ikkje bør gje burettslag same vernet som forbrukarar.

NHO peiker òg på at det bør skje ei samordning av forbrukardefinisjonen i norsk lovgiving med den definisjonen som vert nytta i EU sitt regelverk. Dei viser i denne samanhengen til framlegget frå Forbrukarkjøputvalet i NOU 1993: 27 Forbrukerkjøpslov.

Forbrukarrådet ønskjer å fjerne kravet i utvalets utkast § 1-4 første ledd andre punktum om at entreprenøren, for at det skal reknast som ein avtale med ein forbrukar, må ha visst eller burde ha kjent til at avtalen gjeld eit personleg føremål.

3.3.4 Departementets vurdering

Som det er peikt på ovanfor, byggjer utvalets definisjon av omgrepet forbrukar i utvalets utkast § 1-4 første ledd på tilsvarande definisjonar i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova. Også i anna norsk lovgjeving finst det tilsvarande definisjonar.

Forbrukarkjøputvaletgår i sitt framlegg til forbrukarkjøpslov (NOU 1993: 27) inn for ein definisjon som visse punkt skil seg frå den tradisjonelle norske definisjonen. Forbrukarkjøputvalets framlegg byggjer på den definisjonen som er nytta i ulike EU-føresegner på forbrukarområdet og viser til at desse føresegnene gjennom EØS-avtalen i stor mon er bindande også for Noreg. I norsk regelverk som byggjer på tilsvarande EU/EØS-føresegner, vil ein måtte nytta EUs definisjon. Omsynet til eit sams norsk forbrukaromgrep taler da for at ein i norsk lovgjeving generelt bør ta utgangspunkt i EUs definisjon.

Etter departementet sitt syn er det ønskjeleg at ein i norsk lovgjeving i størst mogeleg mon nyttar den same definisjonen av omgrepet forbrukar. Departementet har derfor vurdert om ein i samband med proposisjonen her skulle gjere ein generell gjennomgang av forbrukaromgrepet i ulike norske lover, mellom anna med sikte på ei tilpassing til definisjonen som er nytta i eksisterande EU-føresegner.

Departementet er likevel kome til at det no ikkje er rette tida for ein slik gjennomgang. Ein legg da særleg vekt på at forbrukaromgrepet er mellom dei spørsmåla som vert vurdert ved førebuing av det planlagde EU-direktivet om forbrukarkjøp og garantiar, sjå avsnitt 3.9.3 nedanfor. Det er her aktuelt med ei viss endring av forbrukaromgrepet i høve til det omgrepet som er nytta i eksisterande EU-direktiv på forbrukarområdet. Når forbrukaromgrepet i EU kan vere under omskaping, er det ikkje naturleg å gjere ein gjennomgang av forbrukaromgrepet i norsk lovgjeving med utgangspunkt i eksisterande EU/EØS-føresegner. Ein slik gjennomgang må ein kome attende til når det ligg føre eit endeleg direktiv.

Etter dette legg departementet til grunn at definisjonen av «forbrukar» i bustadoppføringslova bør vere den same som i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, sjå utkastet § 2 første ledd som svarer til utvalets utkast § 1-4 første ledd.

Spørsmålet er vidare om det bør vere ei slik særleg føresegn om burettslag m m som utvalet har gjort framlegg om. Ein må streke under at spørsmålet her gjeld avtalar mellom ein entreprenør og eit burettslag. Avtalar mellom eit bustadbyggjelag og de framtidige andelseigarane i eit burettslag ligg utanfor ramma for lovarbeidet her, sjå utvalets merknader i utgreiing II s 15-16.

Ved vurderinga her bør ein ta utgangspunkt i det som vil vere lovas verkeområde etter departementet sitt framlegg, oppføring av bustad. Utvalet legg (utgreiing I s 27-28) vekt på at det har vore ein viss tvil om bruken av forbrukarreglane i kjøpslova og handverkartenestelova i høve til burettslag. Dei problema som har vore framme, er knytt til avtalar om innkjøp, oppussing m m som burettslag inngår under den ordinære driften av laget, dvs etter innflytting. Heilt tilsvarande problem vil ikkje oppstå i høve til bustadoppføringslova med det verkeområdet som departementet gjer framlegg om.

Når bustadoppføringslova bare skal gjelde nyoppføring, vil avtalar som burettslag inngår, og som fell inn under lovas verkeområde, i dei fleste tilfella vere inngått av eit bustadbyggjelag som representant for burettslaget. Departementet viser til utvalets gjennomgang av korleis prosessen skjer, referert under avsnitt 3.3.1 ovanfor.

Framlegget om ei bustadoppføringslov med ufråvikelege forbrukarvernføresegner byggjer på eit utgangspunkt om at partane ofte vil ha ulik styrke. Føremålet med lova er i stor mon å skape ein balanse mellom partane ved å gje særskilte føresegner til vern for forbrukaren, sjå departementets merknader i avsnitt 3.1 ovanfor.

Etter departementet sitt syn, vil avtalar om oppføring av bustader som er inngått av eit burettslag til vanlig skilje seg vesentleg frå avtalar som er inngått av privatpersonar. Som fleire høyringsinstansar har peikt på, gjeld det her oftast avtalar som har eit profesjonelt preg. Etter departementet sitt syn vil det ikkje vere naturleg dersom ein skal rekne avtalar om større utbyggingsprosjekt i regi av eit bustadbyggjelag, til dømes OBOS i Oslo, som ein forbrukaravtale. Ein må heller seie at ein i slike tilfelle har ein profesjonell og sterk byggherre, som vil vere tent med å utnytte ein ordinær avtalefridom.

Det kan ut frå dette ikkje vere noko avgjerande argument at ei forseinking eller ein mangel også vil kunne ramme den einskilde andelseigaren. Det vil elles vere burettslaget eller bustadbyggjelaget på vegner av burettslaget, og ikkje andelseigaren, som gjer gjeldande krav overfor entreprenøren.

Også i høve til frittståande burettslag, vil situasjonen i mange tilfelle vere slik at omsyna bak forbrukarvernreglane ikkje slår til. Slike burettslag vil i mange tilfelle ha den same økonomiske styrken og det same høvet til å skaffe seg juridisk og anna hjelp som det entreprenøren har.

Departementet ser det ikkje som noka aktuell løysing å gjere ei avgrensing ut frå antallet burettshavarar i eit burettslag. Eit slik skilje ville vere vanskeleg å nytte i praksis og vil skape fare for særskilte tilpassingar, til dømes ved å dele opp avtalar.

Departementet gjer etter dette ikkje framlegg om noka særskilt føresegn om at burettslag m m skal reknast for forbrukarar. Det inneber at ein må vurdere spørsmålet om det ligg føre ein forbrukaravtale, ut frå dei allmenne føresegnene i utkastet § 2 første ledd.

Etter dette vil avtalar med burettslag og selskap med tilsvarande føremål generelt falle utanfor lovas verkeområde. Ein kan ikkje naturleg seie at ein avtale om oppføring av bustader som vert inngått av eit burettslag, er til personleg bruk for oppdragsgjevaren. I høve til lova her vil det således ikkje vere grunnlag for ei slik konkret vurdering som ein til dømes må gjere i høve til kjøpslova og handverkartenestelova, sjå utvalets gjennomgang med tilvisingar til førearbeida til desse lovene i utgreiing I s 27.

Når fleire personar går saman om å oppføre bustader som skal liggje i sameige, må ein i samanhengen her sjå det slik at kvar av dei framtidige sameigarane er part i avtalen med entreprenøren, og det vil såleis vere ein forbrukaravtale som fell inn under lova her. Som utvalet peiker på (utgreiing I s 27), må dette gjelde jamvel om eit bustadbyggjelag eller andre handlar på vegner av sameigarane.

Departementet viser elles til merknadene til utkastet § 2.

3.4 REKLAMASJONSFRIST VED MANGLAR

3.4.1 Utvalets framlegg

Utvalets utkast § 3-5 inneheld føresegner om krav til forbrukarens reklamasjon ved manglar. Grunnreglane følgjer av utkastet første ledd. Etter første ledd første punktum mistar forbrukaren retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Etter første ledd andre punktum kan ein mangel ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Det er såleis både ein relativ og ein absolutt frist for forbrukarens reklamasjon.

Utvalet grunngjev framlegget om ein absolutt frist på fem år slik (utgreiing I s 77):

«Lengstefristen for reklamasjon er sett til fem år. Dette er i samsvar med det som gjeld etter handverkartenestelova for arbeid på fast eigedom (htl. § 22 andre ledd andre punktum) og i forbrukarkjøp dersom tingen er meint å vara vesentlig lengre enn to år (kjl. § 32 tredje ledd). I NS 3430 er lengstefristen for reklamasjon sett til tre år (pkt 32.8). Etter NS 3402 er fristen fem år. På bakgrunn av utviklinga i forbrukarlovgjevinga meiner utvalet at fristen i lovutkastet her bør setjast til fem år.»

3.4.2 Høyringsinstansanes syn

Norges Byggstandardiseringsråd peiker på at framlegget om ein fem års absolutt reklamasjonsfrist inneber ei utviding i høve til NS 3430 Almenne kontraktsbestemmelser for bygge- og anleggsarbeider, som har ein frist på tre år. Det same gjeld i høve til NS 3403 og NS 3408.

Norske Boligbyggelags Landsforbund stør ei utviding frå tre til fem år.

Forbrukarrådetønskjer ei ytterlegare utviding av fristen. I si høyringsfråsegn til utgreiing II uttaler rådet:

«Kjøp av bolig skiller seg fra kjøp av løsøre på den måten at bolig er noe de fleste mennesker kjøper bare en gang i livet. Videre er fast eiendom ment å vare betydelig lenger enn løsøre; en bolig kan vare i flere generasjoner. Reklamasjonsfristen for en bolig som er ment å vare i 100 år bør derfor være lengre enn for en ting som ikke kan forventes å vare mer enn 5-10 år, som f eks et TV-apparat. Kjøp av ny bolig skiller seg fra kjøp av brukt bolig på den måten at det er større sannsynlighet for at feil vil dukke opp, idet en rekke feil og mangler ikke vil vise seg før huset har vært i bruk en tid. Typiske eksempler er takplater som skaller, grunnmur som sprekker eller «glir ut» Det bør derfor være lengre reklamasjonsfrist ved kjøp av nye boliger. En absolutt reklamasjonstid pa 5 år vil videre stille kjøperen i en dårligere situasjon enn det som er gjeldende rett ved kjøp av nye boliger, se f eks Rt 1936 s 547 og Rt 1939 s 104, hvor det ble reklamert 7 år etter at salget fant sted. Kjøperne tapte saken fordi de ikke hadde greid å oppfylle bevisbyrden, men retten hadde ingen innvendinger til at det ble reklamert så seint som det ble gjort.»

Også Byggherreforeningen, Forbrukarombodet og LOønskjer ein lengre frist enn fem år.

3.4.3 Departementets vurdering

3.4.3.1 Reklamasjonsfristar i bustadoppføringslova

Når det gjeld den relativereklamasjonsfristen, har det ikkje kome fram merknader til utvalets framlegg. Departementets lovutkast § 30 første ledd første punktum er i samsvar med utvalets framlegg.

Utvalets framlegg om ein absoluttreklamasjonsfrist på fem år er i samsvar med den lengstefristen som gjeld for forbrukaravtalar etter kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova. Framlegget er vidare i samsvar med den fristen som i dag gjeld etter NS 3402 Alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus. I høve til dei andre relevante standardavtalane inneber utvalets framlegg ei utviding.

Departementet sitt syn er likevel at det det er grunn til å ha ein lengre reklamasjonsfrist enn fem år i samband med oppføring av bustader. Oppføring av bustad er for forbrukaren ei langsiktig investering og gjeld store verdiar. Det kan lett vere manglar som finst ved overtakinga, men som først kjem fram etter fleire år. Det er ikkje rimeleg dersom forbrukaren skal vere hindra frå å gjere gjeldande slike manglar. Departementet er etter dette kome til at den absolutte reklamasjonsfristen bør vere ti år.

I samanhengen her kan ein nemne at det i Sverige gjeld ein 10-årsfrist for avtalar med forbrukar om oppføring av bustad og anna arbeid på fast eiendom og også for avhending av fast eigedom. I Finland gjeld det generelt ingen absolutt reklamasjonsfrist ved forbrukaravtalar utover det som følgjer av allmenne foreldingsreglar. I Danmark har ein ikkje lovregulert andre avtaleformer enn lausøyrekjøp.

Departementet vil streke under at føresetnaden for eit mangelskrav er det låg føre ein mangel ved overtakinga, jamvel om mangelen først kjem til syne seinare. Såleis vil det ikkje på noko vis vere slik at alle feil som oppstår før det er gått ti år, vil vere ein mangel. Departementet viser til merknadene til lovutkastet § 30 første ledd andre punktum.

Departementet legg til grunn at dei fleste manglar ved ein bustad vil kome til syne allereie i den første tida etter overtakinga. Ein lang reklamasjonsfrist vil såleis berre få verknad i eit avgrensa antall tilfelle. Etter dette må ein kunne rekne med at ein 10-årsfrist vil ha avgrensa verknad i form av kostnader for entreprenørane. Departementet vil elles streke under at det generelt vil vere betre at kostnader vert delt mellom mange forbrukarar gjennom prisane, enn at ein forbrukar vert påført eit stort tap ved at han eller ho på grunn av reklamasjonsreglane ikkje når fram med eit elles rettkome mangelskrav.

Entreprenørens høve til å gå vidare på sin leverandør ved manglar ved materialar ol, er drøfta i avsnitt 3.4.3.3 nedanfor.

Når departementet gjer framlegg om ti års reklamasjonsfrist i høve til entreprenøren, bør ein tilsvarande frist gjelde for skadebotkrav mot ein konsulent, jf lovutkastet § 63. Tilsvarande omsyn gjer seg gjeldande her.

3.4.3.2 Reklamasjonsfristar i andre lover

Departementet legg til grunn at ein ti års reklamasjonsfrist bør gjelde generelt for avtalar med forbrukar om oppføring eller kjøp av ny bustad. I samanhengen her vil det ikkje vere rimeleg å dra ei grense etter om arbeidet som entreprenøren står for, er fullført på avtaletida, jf lovutkastet § 1 første ledd bokstav b. Departementet gjer derfor framlegg om at det skal gjelde ein ti års reklamasjonsfrist også for ei avtalane om kjøp av ny eigarbustad som etter departementet sitt framlegg framleis vil vere regulert i avhendingslova, sjå utkastet § 65 med framlegg til endring av avhendingslova § 4-19 andre ledd. Ny eigarbustad i samanhengen her vil etter departementet sitt framlegg vere ein nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida.

Departementet vil ikkje no gjere framlegg om endringar i reklamasjonsreglar i andre lover. NOU 1993: 27 Forbrukerkjøpslov har ei brei drøfting av reklamasjonsreglane ved forbrukarkjøp av lausøyre. Som det er gjort greie for i avsnitt 3.9.3, har departementet valt å utsetje den vidare oppfølginga av den utgreiinga og har da særleg lagt vekt på eit venta direktiv innan EU om forbrukarkjøp og garantiar. Ein må vente at eit slikt direktiv vil innehalde føresegner som vil ha verknad for utforminga av reklamasjonsreglane.

3.4.3.3 Entreprenørens reklamasjonsfrist i høve til tidlegare avtalepartar

Entreprenørens ansvar for manglar gjeld heile entreprenørens yting. Mangelsansvaret omfattar såleis ikkje berre arbeid som han eller ho sjølv har utført, men kan òg gjelde feil i materialer mv som entreprenøren har skaffa frå andre eller feil i arbeid som er utført av ein underentreprenør. Etter føresegnene om forbrukarens krav mot bakre ledd i utkastet § 37 vil forbrukaren i slike tilfelle kunne rette krav direkte mot den tidlegare avtaleparten. Forbrukaren vil likevel alltid kunne velje berre å halde seg til sin eigen avtalepart, entreprenøren.

Om entreprenøren kan rette krav vidare mot sin avtalepart etter at forbrukaren har gjort mangelskrav gjeldande, må i første rekkje løysast ut frå avtalen mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Er avtaleparten ein materialleverandør eller ein tidlegare rettshavar til fast eigedom, vil òg føresegnene i kjøpslova eller avhendingslova gjelde.

Entreprenørens rett til å gå vidare med eit mangelskrav vil kunne vere hindra av reklamasjonsfristar i tilhøvet mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Er reklamasjonsfristen gått ut, vert entreprenøren sitjande med det endelege ansvaret for ein mangel, jamvel om ein i røynda kan føre mangelen attende til ein tidlegare avtalepart. Slike reklamasjonsfristar kan følgje av avtalen, men også fristane i kjøpslova og avhendingslova kan ha slik verknad. Er den tidlegare avtaleparten ein materialleverandør, vil det etter kjøpslova § 32 andre ledd gjelde ein reklamasjonsfrist på to år for entreprenøren, dersom ikkje anna er avtalt. Er den tidlegare avtaleparten ein tidlegare rettshavar til ein fast eigedom, er reklamasjonsfristen etter avhendingslova § 4-19 andre ledd fem år.

Det problemet som er teke opp her, gjeld ikkje berre i høve til departementets framlegg om ti års absolutt reklamasjonsfrist ved oppføring av ny bustad. Tilsvarande problem ligg føre i tilhøvet mellom 5-årsfristane for forbrukaravtalar som følgjer av kjøpslova § 32 tredje ledd og handverkartenestelova § 22 andre ledd og den ordinære 2-årsfristen i kjøpslova § 32 andre ledd. Forbrukarkjøputvaletpeiker på dette i NOU 1993: 27 s 76-77:

«At reglene om absolutt foreldelsesfrist er forskjellig i og utenfor forbrukerkjøp, innebærer at hvis en forbrukerkjøper gjør en mangel gjeldende etter f.eks. tre år, kan selgeren ofte ikke gå videre med dette overfor sin leverandør. Den deklaratoriske reklamasjonsfristen utenfor forbrukerkjøp er to år, og selgeren vil sjelden sørge for å avtale en lengre frist. Selv om han skulle være klar over spørsmålet, vil selgeren sjelden være i en slik forhandlingssituasjon at det er realistisk å fremme krav om en utvidelse i forhold til kjøpslovens regler.

Utvalget finner ikke denne situasjonen rimelig i forhold til selgeren. Dreier det seg om en mangel som «stammer fra» et tidligere salgsledd, bør den som mottar reklamasjon fra en forbrukerkjøper, i alle fall som et deklaratorisk utgangspunkt ha adgang til å gå videre overfor sin leverandør. Utvalget foreslår derfor i kjl. 1988 § 32 tredje ledd en regel om at toårsregelen i § 32 annet ledd ikke får anvendelse når en forbrukerkjøper i rett tid gjør gjeldende en mangel overfor selgeren. Tilsvarende bør også gjelde hvor reklamasjon skjer i flere ledd, d.v.s. hvor leverandøren etter å ha mottatt reklamasjon fra selgeren, igjen går videre til sin leverandør.

Utvalget vil nevne at en regel som foreslått er i godt samsvar med reglene om krav mot tidligere salgsledd etter utkastet § 41, se også kjl. § 1988 §§ 84 og 85. Disse innebærer at et tidligere salgsledd kan være ansvarlig overfor en forbrukerkjøper inntil reklamasjonstiden i forholdet mellom forbrukerkjøperen og selger er utløpt. I forhold til dette er det ikke urimelig at selgeren gis adgang til å reklamere overfor det tidligere salgsleddet innenfor det samme tidsrommet.»

I samband med høyringa av Forbrukarkjøputvalets utgreiing har ingen høyringsinstansar hatt merknader til Forbrukarkjøputvalets merknader og framlegg på dette punktet.

Etter departementet sitt syn bør ein unngå at føresegnene i dei kontraktsrettslege lovene inneber at ein yrkesutøver som mottek eit mangelskrav frå ein forbrukar, vert sitjande med eit mangelsansvar som i røynda bør liggje hos ein tidlegare avtalepart. I lovutkastet her gjer derfor departementet framlegg om ein særskilt reklamasjonsregel som skal gjelde når forbrukaren gjer krav gjeldande mot entreprenøren i tilfelle der han eller ho òg kunne ha gjort kravet gjeldande mot ein tidlegare avtalepart etter føresegnene i utkastet § 37. I slike tilfelle skal den absolutte reklamasjonsfristen i utkastet her § 30 første ledd andre punktum gjelde i tilhøvet mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Departementet viser til utkastet § 37 fjerde ledd og merknadene til den føresegna. Departementet strekar under at ansvaret for den tidlegare avtaleparten i høve til entreprenøren ikkje vil gå lenger enn det ansvaret avtaleparten allereie vil ha i høve til forbrukaren etter føresegnene om krav mot tidlegare avtalepartar.

Departementet gjer vidare framlegg om liknande føresegner i kjøpslova og handverkartenestelova, sjå lovutkastet § 65 og merknadene til desse føresegnene.

Departementet vil i samanhengen her nemne at i Europakommisjonens framlegg til direktiv om forbrukarkjøp og garantiar, som vart lagt fram 18 juni 1996, er det med ei føresegn (artikkel 3 nr 5) om tilfelle der forbrukaren gjer gjeldande krav mot seljaren i samband med ein mangel som kjem frå eit tidlegare salsledd. Etter framlegget skal seljaren i slike tilfelle vere sikra ein rett til fremje krav mot det tidlegare leddet. Departementet gjer elles kort greie for direktivframlegget i avsnitt 3.4.3 nedanfor.

Departementets framlegg her gjeld føresegner om tilhøvet mellom to partar som begge er næringsdrivande. Avtalar mellom næringsdrivande er i utgangspunktet ikkje omfatta av utkastet her eller av handverkartenestelova. Kjøpslova og avhendingslova omfattar avtalar mellom næringsdrivande, men det er generelt høve til å fråvike føresegnene i lova gjennom avtale, sjå kjøpslova § 3 og avhendingslova § 1-2 første ledd. Ut frå dette bør også føresegnene her vere fråvikelege.

Departementets framlegg inneber ei meir generell regulering enn det Forbrukarkjøputvalet gjorde framlegg om for kjøpstilfella. Føresegnene er derfor utforma noko annleis, men innhaldet svarer i det vesentlege til Forbrukarkjøputvalets framlegg.

3.5 SKADEBOTANSVARET VED MANGLAR

3.5.1 Utvalets framlegg

Utvalet sitt framlegg går ut på at ansvarsgrunnlaget for skadebot for tap som følgje av mangel skal vere såkalla skyldansvar med omsnudd bevisbyrde, sjå utvalets utkast § 3-10.

Utvalet grunngjev sitt framlegg slik (utgreiing I s 40-41):

«Utvalet gjer framlegg om at det allmenne ansvarsgrunnlaget for skadebot for tap som følgje av mangel skal vera skyldansvar med omsnudd bevisbyrde. Utvalet gjer dermed ikkjeframlegg om å innføre kontrollansvar for manglar.

Etter kjøpslova har seljaren «kontrollansvar» for direkte tap som følgje av mangel, dvs. at seljaren er ansvarleg dersom han ikkje godtgjer at mangelen kjem av ei «hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av» (kjl. § 40, sml. § 27). For indirekte tap svarar seljaren på skyldgrunnlag eller på grunnlag av tilsikring. Omgrepet indirekte tap er definert i kjl. § 67.

Etter handverkartenestelova gjeld kontrollansvaret for både direkte og indirekte tap som følgje av mangel med to unntak: For det første gjeld det skyldansvar med omsnudd bevisbyrde for skade på «annet enn den ting eller eiendomsdel tjenesten gjelder eller på annet enn noe som har nær og direkte sammenheng med det tingen eller eiendomsdelen forutsettes brukt til» (htl. § 28 tredje ledd). For det andre skal skadebotansvar etter handverkartenestelova ikkje gjelde for tap i næring (htl. § 30 fjerde ledd). Andre typar indirekte tap enn dei to nemnde rekna departementet som såpass upraktiske at ein ikkje trong særlege unntak (Ot.prp. nr. 29 (1988-89) s. 49).

Utvalet legg til grunn at tap som etter kjøpslova ville bli rekna som direktetap, etter utkastet i all hovudsak blir dekt ved retting, prisavslag eller hevingsoppgjer (sml. Jan Hellner:Kontrollansvar och annat skadeståndsansvar i den nye köprätten, Tidsskrift for Rettsvitenskap 1991.141-179, særleg s. 166-170). Utvalet minner om at entreprenørens rettingsplikt helst er meir omfattande etter utkastet enn etter handverkartenestelova. Vidare er entreprenørens objektive ansvar for fullføringskostnadene etter heving meir omfattande etter utkastet enn etter handverkartenestelova (sjå om begge desse spørsmåla under 2.3.6).

Dei mest praktiske tilfella av indirekte tap er dei skadane på ting eller eigedom som er unnatekne frå kontrollansvaret etter handverkartenestelova. Tap ved at forbrukaren ikkje kan ta arbeidet i bruk, og får kostnader til dømes i form av leigeutgifter eller hotellopphald, er mest aktuelt i høve til forseinking, og her skal det etter utkastet gjelde ein dagmulktregel på objektivt grunnlag. For tap i næring er det gjort unntak på same vis som i handverkartenestelova (utkastet § 1-4 første ledd).

Etter dette meiner utvalet at det ville gjera lova lite oversiktleg dersom ein skulle innføre eit kontrollansvar for direkte tap som i alle tilfelle i hovudsak er dekt gjennom reglane om retting, prisavslag og heving. Likeins ville det vera uoversiktleg med eit kontrollansvar for indirekte tap dersom ein samtidig gjorde unntak for dei viktigaste tilfella av indirekte tap. Utvalet gjer derfor framlegg om eit skadebotansvar på skyldgrunnlag med omsnudd bevisbyrde for tap som følgje av mangel som ikkje blir dekt av prisavslag eller hevingsoppgjer. Når entreprenøren må godtgjera at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming, er ansvaret noko strengare enn ansvaret etter kjøpslova for indirekte tap.

Utvalet legg vekt på at skyldansvaret er kjent på rettsområdet, og at innføring av ein regel om kontrollansvar kunne føre til en lengre periode med tvil og uvisse kring rekkjevidda av skadebotansvaret. Vidare må ein gå ut frå at skyldansvaret framleis kjem til å ha ein sentral plass som det mest allmenne ansvaret også i kjøpsforhold, og kanskje særleg for tilverknadskjøp.

Utvalet ser verdien av at ansvarsgrunnlaget er det same for dei forskjellige avtaletypane, og at dette er eit argument for å innføre kontrollansvaret. Det ser òg ut til at kontrollansvaret får utbreiing internasjonalt. Utvalet meiner likevel at desse omsyna må vike der ei regulering på grunnlag av avtaletypens eigenart gjev enklare løysingar med hovudsakleg same innhald.»

Utvalets merknader ovanfor knyter seg til manglar. Ved forseinking vil skadebotansvaret i røynda byggje på føresegnene om tilleggsfrist. I samsvar med utvalets framlegg er føresegnene om tilleggsfrist i utkastet her § 11 første ledd bokstav c og andre ledd bygde på eit prinsipp om kontrollansvar. Ordninga er slik at dersom entreprenøren har krav på tilleggsfrist, vil det ikkje liggje føre noka forseinking og såleis vil ikkje forbrukaren kunne krevje skadebot eller gjere gjeldande andre mishaldskrav, sjå merknadene til § 11 og dessuten § 17 med merknader.

3.5.2 Høyringsinstansanes syn

Blant høyringsinstansene er det berre Forbrukarombodet og Forbrukarrådetsom har kommentert spørsmålet om ansvarsgrunnlag ved manglar. Forbrukarombodet uttaler:

«Når det gjelder manglervil Forbrukerombudet påpeke at det i nyere forbrukerlovgivning som kjent er innført kontrollansvar, dette gjelder både i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og den nylig vedtatte lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven). Etter Forbrukerombudets mening er det et tilbakeskritt når det i forbrukarentrepriseloven foreslås et skyldansvar med omvendt bevisbyrde.

I enkelte tilfelle kan det være vanskelig å avgjøre om et tilfelle faller inn under forbrukarentrepriseloven, håndverkertjenesteloven eller avhendingsloven. Foruten hensynet til harmonisering er det viktig å ha parallelle regler om ansvar i de nevnte lover, slik at forbrukerens rettigheter ikke blir totalt forskjellig avhengig av hvilken lov tilfellet henføres under.»

Forbrukarrådeter særskilt oppteke av spørsmålet om ansvarsgrunnlag i høve til skadar på delar av forbrukarens eigedom som ikkje er omfatta av entreprenøren sitt oppdrag. Rådet meiner at føresegnene om rettingsplikt for entreprenøren i slike tilfelle ikkje gjev forbrukaren tilstrekkeleg vern dersom dei berre vert supplert av føresegner om skadebot som byggjer på skyldansvar med omsnudd bevisbyrde, sjå nærare merknadene til lovutkastet § 32 første ledd andre punktum ovanfor. Forbrukarrådet sitt syn må såleis seiast å vere at rettingsføresegnene i § 32 første ledd andre punktum, som er i samsvar med utvalet sitt utkast, bør supplerast med skadebotreglar som byggjer på eit kontrollansvar.

3.5.3 Departementets vurdering

Etter departementet sitt syn bør entreprenørens skadebotansvar ved manglar byggje på eit kontrollansvar. Ein legg mellom anna vekt på at slike ansvarsreglar allereie finst i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova.

Det vil ikkje vere tenleg at lover som har ein så nær sakleg samanheng, har ulike ansvarsreglar. I mange høve vil det i røynda vere liten skilnad på avtalar som fell under bustadoppføringslova og avtalar som fell under ei av de andre lovene. Avgrensinga i høve til dei andre lovene er drøfta i avsnitt 3.2 ovanfor. Med departementet sitt framlegg vil det verte slik at avtalar som gjeld hus som byggjesett, er omfatta av kjøpslova, avtalar om arbeid på fast eigedom som ikkje er ledd i nyoppføring, er omfatta av handverkartenestelova og avtalar om ferdig bustad er omfatta av avhendingslova. Alle desse avtalane kan ha stor likskap med avtalar som fell inn under bustadoppføringslova.

Det er òg vesentleg at kontrollansvarsreglane gjev forbrukaren eit betre vern mot å lide uforskyldt tap enn om ein skulle byggje på skyldansvar med omsnudd bevisbyrde. Departementet finn det rimeleg at entreprenøren har eit ansvar som omfattar dei omstenda han faktisk kan påverke, jamvel om ein ikkje konkret kan peike på at entreprenøren har utvist skyld. Departementet kan ikkje sjå at kontrollansvaret vil vere noka urimeleg byrde for entreprenørane; eit ansvar som dessutan er på line med det ansvaret seljarar og tenesteytarar allereie har etter dei andre lovene.

I samband med dette kan det nemnast at ansvaret for manglar som ikkje har samband med entreprenøren sitt eige arbeid, men som er ei følgje av feil i materialar m m, etter framlegget ikkje vil vere like vidtrekkande som etter kjøpslova. Entreprenøren sitt ansvar utover det som er under hans eigen kontroll, skal etter framlegget berre gjelde i høve til underentreprenørar og såleis ikkje i høve til ordinære materialleverandørar m m, sjå utkastet § 35 andre ledd samanlikna med kjøpslova § 27 andre ledd. Departementet viser til merknadene til utkastet § 35 andre ledd.

Spørsmålet om kontrollansvar er drøfta utførleg i førearbeida til kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova.

Ei særleg grundig drøfting av grunnane for innføring av denne ansvarsforma og av innhaldet i reglane finst i proposisjonen til kjøpslova (Ot prp nr 80 (1986-87) s 33-40). Innhaldet i kontrollansvaret er nærare drøfta i merknadene til kjøpslova § 27 første ledd, proposisjonen s 72-74. Skadebotregelen for manglar (§ 41) er særskilt drøfta i proposisjonen s 91-94.

I si innstilling til framlegget til kjøpslov uttalte Justiskomiteen følgjande om valet av ansvarsform (Innst O nr 51 (1987-88) s 14-15):

«Komiteen er enig i at dette prinsipp legges til grunn for den norske lovgivning.

Komiteen har merket seg at kontrollansvarsprinsippet gjøres gjeldende for alle typer kjøp, men at reglene vil slå ulikt ut alt etter typen kjøp. Komiteen er derfor enig med departementet i at det ikke skulle være nødvendig med særregler for forbrukerkjøp, fordi det vil være kjøpets karakter som er avgjørende for selgerens erstatningsplikt. I likhet med departementet er komiteen enig i at et rent objektivt erstatningsansvar i forbrukerkjøp vil virke for sterkt og lite fleksibelt i de tilfelle der mangelen skyldes forhold som ligger utenfor selgers kontroll.

Komiteen mener likevel at dette spørsmålet må vurderes nøye ved ved forberedelsen av en egen lov om forbrukerkjøp, og at de erfaringer en høster med denne lov, vil kunne legge grunnlag for eventuelle endringer i en forbrukerkjøpslov.»

I proposisjonen til handverkartenestelova (Ot prp nr 29 (1988-89)) er valet av ansvarsform drøfta på s 46-50. Departementet tok mellom anna utgangspunkt i merknadene frå Justiskomiteen som er siterte ovanfor og uttalte (proposisjonen s 48):

«Departementet bemerker i den forbindelse at Justiskomiteens forutsetning om at det ved forberedelsen av en egen lov om forbrukerkjøp nøye må vurderes hvordan reglene om selgerens kontrollansvar vil virke ved forbrukerkjøp, særlig er knyttet til om ansvaret vil være strengt nok ved artsbestemte kjøp hvor man tidligere som utgangspunkt hadde et objektivt ansvar. Justiskomiteen har ikke gitt uttrykk for noen reservasjoner mot å gå over fra et skyld- eller presumsjonsansvar til det i prinsippet noe strengere kontrollansvaret ved individuelt bestemte ytelser.

Etter dette finner departementet det riktig å bygge på kontrollansvaretsom hovedprinsipp for erstatningansvaret også etter tjenesteloven, jf lovutk § 28.»

I proposisjonen til avhendingslova (Ot prp nr 66 (1990-91) er valet av ansvarsform drøfta på s 46-49. Også her la departementet stor vekt på samanhengen med kjøpslova og handverkartenestelova.

Korkje i samband med handverkartenestelova eller avhendingslova kom det fram særskilte merknader til valet av ansvarsform under handsaminga i Stortinget.

I det siterte frå komitéinnstillinga til kjøpslova er det vist til arbeidet med ei forbrukarkjøpslov. Ei utgreiing med framlegg om ei slik lov ligg no føre gjennom NOU 1993: 27 Forbrukerkjøpslov. Forbrukarkjøputvalet gjer i si utgreiing framlegg om at ansvaret for manglar i forbrukarkjøp skal vere objektivt. Framlegget er grunngjeve i NOU 1993: 27 s 91-93.

Som departementet peikte på i det som er sitert frå proposisjonen til handverkartenestelova, var Justiskomiteens føresetnad om ei vurdering av kontrollansvaret i samband med ei forbrukarkjøpslov, knytt til om eit slikt ansvar i alle høve vil vere strengt nok. Når Forbrukarkjøputvalet gjer framlegg om eit objektivt ansvar for manglar, svarer det på si side nei på dette spørsmålet.

Etter dette kan det hevdast at spørsmålet i høve til ei bustadoppføringslov ikkje bør vere om kontrollansvaret er for strengt, men heller om ein burde ha eit objektivt ansvar. Departementet meiner likevel at det i entreprisetilhøve vil vere å gå for langt å innføre eit heilt objektivt ansvar. Avtalar som vert omfatta av bustadoppføringslova, vil kunne vere så samansette og omfattande at det ikkje vil vere rimeleg å påleggje entreprenøren skadebotansvar for manglar som er ei følgje av omstende som entreprenøren ikkje på noko vis har kunna påverke. Det kan til dømes dreie seg om skjulte feil ved materialar som det ikkje har vore mogeleg for entreprenøren å verje seg mot. Den naturlege løysinga er etter departementet sitt syn eit ansvar som i utgangspunktet er objektivt, men der ein gjer unntak for omstende som ligg utanfor entreprenørens kontroll (kontrollansvar).

Grensa mellom direkte og indirekte tap vil heller ikkje skape vanskar i høve til bustadoppføringslova. På same vis som i handverkartenestelova kan ein ha uttrykkelege unntak frå kontrollansvaret for dei former for indirekte tap som i praksis kan tenkjast i høve til manglar etter denne lova. Dette er tap i næring, sjå utkastet § 6 med merknader, og tingskadar som ligg utanfor det kontrollansvaret bør omfatte, sjå lovutkastet § 35 tredje ledd og merknadene til den føresegna.

3.6 TRYGDEORDNINGAR M M

3.6.1 Innleiing

Eit særpreg for entrepriseavtalar og andre tilverknadsavtalar er at minst ein av partane og gjerne begge må yte på kreditt. Hovudregelen må reknast å vere at byggherren skal betale når arbeidet er ferdig, og i så fall er det entreprenøren som må yte arbeid og materialar før han får betaling. For entreprisar av noko omfang blir det mest alltid avtalt at byggherren skal betale avdrag etter kvart som arbeidet går framover. Da må byggherren yte kreditt i den forstand at han betaler før resultatet ligg føre, men også i desse tilfella er det vanleg at avdraga blir betalte etterskotsvis, og at avdraga dessutan ikkje fullt ut svarer til det som er utført. Med andre ord yter entreprenøren på forskot her òg.

Byggherrens forskotsyting er sikra på det viset at byggherren bli eigar av det utførte arbeidet etter kvart, og det er vanleg å avtale at han også har rett til betalte materialar som finst på byggjeplassen, og som skal byggjast inn. Departementet gjer framlegg om at slike reglar vert tekne inn i lova, sjå lovutkastet § 47 og merknadene til denne føresegna. Byggherren kan likevel risikere å tape delar av dei midlane som alt er lagde ned i prosjektet, dersom arbeidet blir avbrote. Det heng mellom anna saman med at eit halvferdig bygg ofte har mindre verdi enn det som er tilført av arbeid og materialar. For å sikre byggherrens eventuelle skadebotkrav mot entreprenøren er det vanleg for noko større arbeid å avtale at entreprenøren skal gje trygd for rett oppfylling, oftast i form av garanti frå bank eller forsikringsselskap.

Byggherren kan òg risikere tap dersom arbeidet vert skadd før overtaking, og entreprenøren av ein eller annan grunn let vere å rette opp skaden. I nokre standardavtalar er det fastsett ei plikt for entreprenøren til å halde det utførte arbeidet trygda fram til overtakinga.

3.6.2 Utvalets framlegg

Utvalet drøftar i utgreiing I s 35-36 i kva mon entreprenøren gjennom særskilte lovføresegner bør påleggjast ei plikt til å stille garanti (trygd) for rett oppfylling av avtalen. Utvalet uttaler mellom anna:

«Med unntak for visse tilfelle av legalpant og atthaldingsrett, eventuelt atthaldingsrett kombinert med salsrett (sjå til dømes lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste § 12 og htl. §§ 46 og 47) er det ikkje vanleg i kontraktslovgjevinga å fastsetje at ein part skal gje trygd for rett oppfylling. Ein allmenn regel om at entreprenøren skal stille garanti eller gje anna trygd for rett oppfylling i alle entrepriseavtalar med forbrukar, synest vanskeleg å gjennomføre. Lova skal regulere også avtalar om mindre ombyggings- og vedlikehaldsarbeid, og det ville vera både tungvint å dyrt dersom entreprenøren skulle ha plikt til å skaffe ein garanti i kvart einskilt tilfelle for dei små kontraktane.

For fleire yrkesgrupper, til dømes legar, advokatar og eigedomsmeklarar, gjeld det lovfastsette krav om trygdgjeving, og desse krava blir normalt oppfylte gjennom forsikringsgarantiar, ofte på grunnlag av kollektive avtalar som yrkesorganisasjonane forhandlar fram. Noka form for autorisasjonsordning med tilknytte krav om trygdgjeving, slik ein har for dei nemnde yrka, kan ein ikkje godt tenkje seg for entreprenørbransjen; til det er gruppa av entreprenørar for samansett. Dersom det hadde late seg gjera å nå fram til kollektive ordningar om forsikringsdekning, ville likevel eit krav i lova om at forbrukaren skal kunne krevje trygd for rett oppfylling, lettare kunne gjennomførast. Utvalet er redd det er vanskeleg å finne fram til tenlege forsikringsordningar, og vil ikkje gjera framlegg om noka allmenn plikt til å gje trygd for rett oppfylling. Dette er eit spørsmål som må regulerast i avtalen; det står sjølvsagt forbrukaren fritt å setje trygdgjeving som vilkår for avtaleinngåing.

Utvalet har i fleire samanhengar gjort framlegg om særlege reglar om totalentreprise for bustad. Også i høve til spørsmålet om trygdgjeving står desse tilfella i særstilling. Etter utvalets oppfatning bør det ikkje tillatast at det blir inngått kontraktar om både prosjektering og oppføring av ein ny bustad utan at entreprenøren gjev trygd for rett oppfylling. Utvalet har derfor teke inn føresegner om dette i § 2-6 fjerde til sjette ledd, og det kan visast til merknadene til desse føresegnene.»

Merknadene ovanfor er knytt til lovframlegget i utgreiing I og gjeld såleis reine entrepriseavtalar. Utvalet drøftar trygdgjeving i dei tilfella der avtalen omfattar rett til grunn, i utgreiing II s 19. Utvalet uttaler mellom anna:

«Avtalane om kjøp av ny bustad vil alltid ha eit omfang som kan forsvara eit krav om trygdgjeving. Spørsmålet er heller om det er bruk for trygdgjeving i desse tilfella. Iallfall på eitt punkt skil kjøpsavtalane seg frå entrepriseavtalane: Faren for prosjekthavari, til dømes ved at seljaren går konkurs, er ikkje til stades der avtalen blir inngått etter at bustaden er fullført. I dei fleste andre samanhengar kan derimot behovet for garanti vera om lag det same som ved entreprise. Blir avtalen gjord før bustaden er fullført, kan forbrukaren li tap ved at seljaren ikkje gjennomfører prosjektet. Utvalet vil gjera framlegg om at forbrukaren kan krevje å få overta bustaden og fullføre ved andre etter heving på grunn av mishald frå seljarens side, og da kan forbrukaren få meirkostnader med fullføringa. Også der forbrukaren heller vil heve avtalen utan å ta over bustaden, kan han li tap, til dømes ved at ein annan bustad bli dyrare, eller ved at dekningskjøpet tek tid og fører med seg kostnader. Vidare treng forbrukaren trygd for seljarens evne til oppfylle krav på grunnlag av manglar; her er situasjonen den same som i entreprisetilfella.»

Etter dette har utvalet, gjennom lovutkastet § 2-6 fjerde ledd, jf § 10-2 fjerde ledd, gjort framlegg om eit lovfesta krav om garanti for oppfylling av avtalen i alle tilfelle der entreprenøren står for det hovudsakelege av både planlegging og oppføring av bustaden, medrekna kjøpstilfella etter utvalets utkast kapittel 10. Trygd for krav som blir påberopte før overtaking, skal etter utkastet dekkje ein sum som minst svarer til ein og ein halv gonger grunnsummen i folketrygda (G). For krav som blir påberopte seinare, men før det er gått to år frå overtakinga, skal garantisummen tilsvare ein G.

Utvalet har ikkje gjort framlegg om lovføresegner om plikt for entreprenøren til å halde arbeidet trygda.

3.6.3 Høyringsinstansanes syn

Fleire høyringsinstansar har merknader til spørsmålet om trygdgjeving.

Byggherreforeningenuttaler:

«Ubetinget krav om slikt er bare innført ved totalentrepriser (§ 2-6 (4) og (5)). Med våre dagers erfaring om konkurser hos entreprenøren, bør nok sikkerhetsstillelse kreves ved alle forbrukerentrepriser over en viss størrelse. Hvis dette ikke står i loven selv, vil sikkerhetsstillelse neppe komme til å bli stilt uten at entreprenøren setter vilkår om en økning av kontraktsprisen. Fordeler og ulemper ved et slikt vilkår, er ofte vanskelig å bedømme selv for en næringsdrivende og da i alle fall for en alminnelig skolert forbruker. Det samme gjelder forsikring av byggearbeidet.

Lovkomitéen påpeker at sikkerhetsstillelse er tungvint og dyrt ved små-entrepriser. Men dette kan jo løses ved å sette en grense der kontraktssummen overstiger f.eks. 4 eller 5 ganger folketrygdens grunnbeløp. Tilsvarende kan eventuelt gjøres for at entreprenøren tegner en all risk-forsikring.»

Forbrukarrådetuttaler:

«Sikkerhetsstillelsen for totalentrepriser foreslås knyttet til folketrygdens grunnbeløp, mens kravene etter NS 3431 er 15 % av kontraktssummen. Forbrukerrådet regner med at de fleste totalentrepriser regelmessig vil beløpe seg til mer enn 365.000.-. I så fall gir gjeldende norsk standarder bedre sikkerhet for byggherren enn det legges opp til i lovutkastet. Departementet bør se nærmere på størrelsen av sikkerhet i byggetiden.

Forbrukerrådet vil anta at det er behov for sikkerhetsstillelse i byggetiden også for ordinære entrepriser.I dagens usikre marked er det nødvendig med en rimelig grad av sikkerhet for byggherren i byggetiden. Det kan vurderes å sette en beløpsgrense for å skille ut de mindre enkeltstående håndverksoppdrag. Forbrukerrådet mener at sikkerheten i byggetiden uansett bør være lik eller helst større enn gjeldende norske standarder.

NS 3430 har et eget kapittel om forsikring av kontraktsarbeidet. Hovedregelen er at entreprenøren skal holde forsikret det som til enhver tid er utført av kontraktsarbeidet. Det er ikke noe mindre behov for en forsikringsordning for de avtaler denne lov er ment å regulere.

Forbrukerrådet regner med at departementet ser nødvendigheten av slike regler og vil derfor avvente den forsikrings/garantiordning som er under utarbeidelse i Kommunaldepartementet. Forsikringsordningen må gis i form av en tredjemannsgaranti bekreftet individuelt eller generelt på et bestemt beløp.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler:

«Etter forslaget knyttes totalentreprenørens forpliktelse til sikkerhetsstillelse, til folketrygdens grunnbeløp, mens kravene etter dagens NS 3431 er sikkerhetsstillelse som minst utgjør 15% av kontaktssummen. For boliger med en kontraktssum på kr. 365.000,- pr. bolig, vil bestemmelsene være likeverdige. For boliger med en kontraktssum under 365.000,- pr. bolig gir lovutkastet bedre sikkerhet, mens for boliger for høyere kontraktssummer, representerer dagens Norske Standard større sikkerhet.

NBBL vil stille spørsmålstegn ved at lovutkastet ikke forutsetter egen sikkerhetsstillelse i byggetiden fra entreprenøren ved ordinære entrepriser. I NS 3430 som gjelder for ordinære entrepriser, fastslår pkt. 13.2, at entreprenørens sikkerhetsstillelse i byggetiden skal være 15% av kontraktssummen.

Det er i byggetiden det vanligvis vil være størst behov for sikkerhetsstillelse. Hvis entreprenøren ikke er i stand til å oppfylle sine kontraktsforpliktelser, og byggherren står igjen med et halvferdig byggearbeid, vil det ofte koste vesentlig mer å fullføre arbeidet enn det som gjenstår av kontraktssummen.

Departementet bør se nærmere på dette i sammenheng med at garantitiden settes til 5 år.

Vi mener at sikkerheten bør være størst i byggetiden og inntil bygget er overtatt. Her bør sikkerheten være større eller lik kravene i Norsk Standard (15%), f.eks. 3 G. I garantitiden bør hele garantitiden være dekket opp med sikkerhet. Denne kan være lavere f.eks. 1/2 til 1 G i to år og evt. 1/3 til 1/2 G i de resterende 3 år. Norsk Standard har avtrapping av garantier over 3 år, henholdsvis 3, 2 og 1%.»

Landsforeningen for bygg og anlegg uttaler:

«LBA peker videre på den ubalanse som skapes ved at entreprenøren etter § 2-6 skal stille sikkerhet, mens det er avtalefrihet etter § 5-6 nr. 4 vedrørende forbrukers sikkerhetsstillelse.

LBA mener begge parter må stilles likt på dette pkt. Vi foreslår enten at det innføres avtalefrihet for begge parter eller at begge parter er pliktige til å stille sikkerhet.

For mangler som dukker opp senest ved overtakelse vil forbruker i alle fall være godt sikret med tilbakeholdsretten etter § 3-6.

På bakgrunn av de erfaringer man har fra sikkerhetsstillelsesreglen i NS 3430, er det et behov for å klargjøre teksten i § 2-6 nr. 4. Vi foreslår derfor at teksten endres slik at sikkerhet som stilles for mangler påberopt senest ved overtakelse og sikkerhet som stilles for krav som påberopes senere ikke kan være høyere enn tilsammen 1 1/2 G. Jfr. NS 3435.»

Norges Forsikringsforbund uttaler at garantibeløpet på halvannan G verkar noko lavt. Forbundet meiner òg at ein bør vurdere om beløpet kan gjevast i prosent av kontraktsverdien, og eventuelt tidseskaleres, slik at ein får ein garanti som står i høve til bygningens storleik og verdi.

Den Norske Advokatforening meiner det kan vere noko snevert at berre sjølvskuldgaranti vert akseptert.

Fleire høyringsinstansar tek også opp spørsmålet om trygdgjeving i tilknyting til utvalets framlegg til føresegner om forskotsbetaling (utvalets utkast § 5-6 andre ledd). Dei uttrykkjer at omsynet til å oppnå tilstrekkeleg tryggleik for forbrukaren i slik tilfelle gjev grunn til å ha ei trygdeordning også for ordinære entrepriser.

I si høyringsfråsegn til utgreiing II peiker Forbrukarrådetpå at forbrukaren bør ha rett til at krevje dokumentasjon for at garanti er stilt. Det same gjer Forbrukarombodet.

3.6.4 Departementets vurdering

Departementet vil først nemne at føresegnene om entreprenørens trygdgjeving i NS 3430, som fleire av høyringsinstansene viser til, er blitt endra etter at høyringa vart gjennomført. Garantibeløpet fram til overtakinga, som tidlegare var 15 prosent av kontraktssummen, er nå sett ned til 10 prosent. Samstundes er det særskilt presisert at føresegnene om trygdgjeving berre gjeld så langt ikkje anna er avtalt. Tilsvarande endring er gjord i NS 3408 (enkle bygg og anlegg) og NS 3431 (totalentreprisar).

Etter det departementet kjenner til, vart denne endringa gjord fordi dei tidlegare føresegnene førte til praktisk problem for partane. Det har dels vore vanskeleg for entreprenørarene å oppnå slike garantiar som har vore kravde i standardkontraktane, mellom anna fordi finansinstituasjonane set faste grenser for kredittgjeving, medrekna garantiar, i høve til den einskilde entreprenøren. Det har òg hatt uønskte verknader for oppdragsgjevarane, ved at færre entreprenørar har meldt seg til ledige oppdrag, og ved at garantiar, i dei tilfella der det vert oppnådd, har ført med seg ikkje uvesentlege kostnader, som det i røynda er oppdragsgjevaren som må bere.

Det som her er nemnt, illustrerer at spørsmålet om krav til trygdgjeving har fleire sider. På den eine sida er det klårt ønskjeleg å sikre oppdragsgjevarens stilling i tilfelle der entreprenøren ikkje vil eller ikkje kan oppfylle avtalen, til dømes i samband med betalingsproblem og eventuelt konkurs. På den andre sida kan for strenge krav til trygdgjeving gjere det vanskeleg for partane å innrette seg på tenleg vis. Det kan oppstå urimeleg høge kostnader, og entreprenørar kan bli hindra i å ta på seg oppdrag av det slaget og med det omfanget oppdragsgjevaren ønskjer.

Lovfesting av krav til trygdgjeving i ei generell kontraktsrettsleg lov er særleg komplisert fordi lovføresegnene vil vere bindande for avtalar som i praksis kan vere særs ulike. Ut frå dette vil departementet streke under at dei krava som vert fastsett i bustadoppføringslova i alle tilfelle vil vere minimumskrav. Den einskilde forbrukaren og forbrukarorganisasjonar på vegner av forbrukarar vil, for einskilde tilfelle eller i høve til standardkontraktar o l, kunne stille strengare krav til trygdgjeving enn det som vert gjort i den allmenne lova.

Departementet vil òg vise til Kommunaldepartementet sitt arbeid med ei garanti- og trygdeordning for bygg, sjå avsnitt 3.9.2 nedanfor. Ei slik ordning vil eventuelt kome som eit tillegg til krava til trygdgjeving i utkastet her.

Departementet har etter dette kome til at den lovfesta plikta til å stille garanti, i samsvar med utvalets framlegg, bør avgrensast til å gjelde kontraktar av eit større omfang. Mindre avtalar som er omfatta av lova, vil ha så ulikt omfang og karakter at dei ikkje eignar seg for allmenne lovføresegner om trygdgjeving. Dette gjeld jamvel om lova etter departementet sitt framlegg berre skal gjelde for arbeid som er ledd i oppføringa av ein bustad.

I staden for ei avgrensing etter om entreprenøren står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden, gjer departementet i samanhengen her framlegg om å ta utgangspunkt i storleiken av vederlaget. Departementet gjer framlegg om at plikta til å stille garanti skal gjelde når ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda, sjå utkastet § 12 første ledd og merknadene til den føresegna.

I samsvar med gjeldande standardavtalar, bør ein krevje at garantien vert stilt som ein sjølvskuldgaranti.

Når det gjeld omfanget av garantien, inneber departementets lovutkast § 12 andre ledd ei viss endring i høve til utvalets utkast. Departementet er for første kome til at omfanget av garantien bør vere knytt til vederlaget i det einskilde tilfellet. Bakgrunnen for utvalets framlegg om faste garantisummar var truleg at det ikkje alltid vil vere avtalt nokon fast pris for arbeidet. I departementets utkast § 41 første ledd er det likevel framheva som utgangspunkt at vederlaget skal følgje avtalen. Departementet legg til grunn at ved avtaler av eit større omfang vil det vanlege vere at det heilt eller i det vesentlege er fastsett ein fast pris i avtalen. I alle tilfelle må ein kunne krevje at det vert utarbeidd eit prisoverslag, som kan danne grunnlag for å fastsetje omfanget av garantien.

Som fleire høyringsinstansar peiker på, framstår utvalets framlegg om ein garantisum på halvannan G som lavt samanlikna med det som følgjer av standardkontraktane. For større oppdrag gjeld dette jamvel om beløpet etter kontraktane nå er sett ned til ti prosent. Etter departementet sitt syn vil ein garantisum på ti prosent av vederlaget òg høve som den nedre grensa i bustadoppføringslova.

Når det gjeld storleiken av garantien for tida etter overtakinga, gjer departementet framlegg om ei nedre grense på fem prosent av vederlaget. Ei slik grense vil vere høgare enn garantisummane etter standardane, som er repektive tre, to og ein prosent for første, andre og tredje året etter overtakinga. Grensa vil likevel i dei fleste tilfella bli noko lågare enn utvalets framlegg.

I samsvar med utvalets framlegg foreslår departementet at tida for garantiplikta etter utkastet § 12 andre ledd skal vere to år. I denne samanhengen ser departementet det som mest vesentleg å sikre at garantien har ein viss storleik i høve til problem som kan oppstå når bustaden er ny. Ei detaljert føresegn om nedtrapping over fleire år høver mindre bra i ei allmenn lov. Trygd over lengre tid vil i røynda vere ei generell sikring av forbrukarens krav ved manglar. For slik sikring vil mellom anna ei ordning med byggjefeilforsikring kunne kome inn, sjå avsnitt 3.9.2 nedanfor.

Frå Den norske Bankforening og Sparebankforeningen har departementet motteke opplysningar om kostnadsnivået for garantiar av det slaget det dreier seg om her. Dei peiker på at prisfastsettinga skjer i den einskilde banken, og vidare på at faktorar som mellom anna entreprenørens økonomiske stilling, om det ligg føre pant eller anna trygging av bankens krav og om entreprenøren er ein fast kunde, vil ha verknad for prisen. Det går likevel fram at prisen for ein garanti av normal storleik som eit gjennomsnittleg utgangspunkt vil vere ca kr 1.000,- i etableringsgebyr og ein garantiprovisjon på 2 prosent av garantibeløpet pr år. Med eit vederlag på kr 500.000,- og ei tid før overtaking på eitt år, vil entreprenøren ut frå dette måtte betale kr 3.000,- for ein garanti som fyller krava i utkastet.

Departementet har òg retta ein førespurnad til Norges Forsikringsforbund, men dei opplyser at det i trygdelaga vil vere vanskeleg å få stilt garantiar av denne typen.

Utvalet gjorde i utgreiing II framlegg om deponering som eit alternativ form for trygdgjeving i tillegg til garanti. Bakgrunnen for dette var (sjå utgreiing II s 46) at utvalet hadde fått forståing av at det i finansinstituasjonane til dels blir gjort gjeldande synspunkt som inneber at garantiar av det slaget som her er aktuelt, anten ikkje kan gjevast eller eventuelt berre kan gjevast til særs høge kostnader.

Den norske Bankforening har i si høyringsfråsegn til utgreiing II peikt på at ei slik deponeringsordning ikkje vil vere like sikkert som ein sjølvskuldgaranti i høve til konkurs hos entreprenøren, og at bruk av depositumkonti i praksis har vist seg å skape vesentlege problem. Sparebankforeningen har andsynes departementet peikt på at kostnadene ved depositumkonti i praksis vil kunne bli vesentlege høgare enn ved garantiar.

Ut frå dei opplysningane departementet har fått frå Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i samband med proposisjonsarbeidet, legg departementet til grunn at bankane ordinært vil kunne tilby ein entreprenør å stille ein slik garanti som utkastet krev. Departementet ser garantiar som den beste løysinga, og har derfor ikkje følgd opp utvalets framlegg om ei alternativ deponeringsordning.

Etter departementet sitt syn er det ikkje naturleg å lovfeste ei plikt for forbrukaren til å stille garanti for rett betaling. Entreprenøren vil likevel kunne krevje at slik garanti vert stilt, jf utkastet § 46 andre ledd.

Når arbeidet vert utført på forbrukarens eigedom, er det særs viktig at arbeidet er trygda mot skade. Rett nok skal forbrukaren ikkje betale for arbeid eller materialer som blir skadd før overtaking, jf utkastet § 45. Dersom entreprenøren ikkje har sytt for trygd mot skade, og av økonomiske eller andre grunnar ikkje maktar å rette opp skaden, kjem likevel forbrukaren i ei vanskeleg stillling.

Etter departementet sitt syn bør entreprenøren i utgangspunktet ha ei plikt til å syte for slik trygding. Krav om trygding er teke med i NS 3408, NS 3430 og NS 3431. Plikta til å halde arbeidet trygda bør gjelde dei tilfella der entreprenøren står for det vesentelege av både planlegging og oppføring av ein bustad på forbrukarens eigedom. Departementet viser elles til framlegget til § 13 fjerde ledd og merknadene til denne føresegna.

Brot på pliktene til å stille garanti og til å halde arbeidet trygda bør gje forbrukaren rett til halde att alt vederlag. I utkastet § 12 femte ledd og § 13 fjerde ledd tredje punktum har departementet dessutan presisert at entreprenøren må dokumentere andsynes forbrukaren at det ligg føre slik garanti og trygd.

3.7 MILJØOMSYN VED OPPFØRING AV BUSTADER

3.7.1 Innleiing

Departementet vil her ta opp kva for rolle miljøomsyn bør spele ved oppføring av bustader. I denne samanhengen vil departementet drøfte i kva mon omsynet til miljøet bør få verknad for utforminga av bustadoppføringslova, og i samband med dette om ein bør ta inn i lova særskilte føresegner med sikte på å vareta miljøomsyn.

Gjennom oppfølginga av Brundtland-kommisjonens rapport om berekraftig utvikling og arbeidet for eit berekraftig forbruk, er det lagt opp til at ein skal trekkje miljøomsyn inn i alle avgjerdsprosesser på alle aktuelle samfunnssektorar. Det er på denne bakgrunnen naturleg å drøfte på kva vis ein bør trekkje inn slike omsyn i samband med avtalar oppføring av bustader.

Miljøomsyn er ikkje gjeve nokon særskilt omtale i utgreiingane frå Forbrukarentrepriseutvalet. Som det vil gå fram av drøftinga nedanfor, kan einskilde føresegner i utvalets lovutkast likevel i ein viss mon eigne seg til å vareta miljøomsyn.

3.7.2 Relevante miljøomsyn

3.7.2.1 Indre og ytre miljø

Til vanleg skil ein mellom det indre miljøet og det ytre miljøet. Som indre miljø reknar ein særleg arbeidsmiljø og fysisk miljø innandørs (inneklima m m). Det ytre miljøet vert ofte kalt naturmiljøet, men femner òg om tilhøva utandørs i tettbygde strok.

Arbeidsmiljøet bør ein halde utanfor drøftinga her. Tilhøva for dei tilsette hos ein entreprenør høyrer etter departementet sitt syn ikkje naturleg saman med ei lovregulering av avtaletilhøvet mellom entreprenøren og ein oppdragsgjevar (forbrukaren).

På den andre sida har spørsmål som gjeld innemiljø stor interesse i høve til ei lov om oppføring av bustader. Både planlegging, prosjektering og sjølve oppføringa kan ha stor innverknad på den seinare kvaliteten på innemiljøet. Det er klårt at forbrukaren kan stille krav til bustadens innemiljø på same måte som han kan stille krav til sjølve den fysiske utforminga av bustaden. Eit innemiljø som ikkje er fullgodt, kan på same vis som andre feil vere ein mangel i høve til entreprenøren. Slik sett må ein seie at spørsmål som gjeld innemiljø i alle tilfelle vil vere innanfor området for bustadoppføringslova. Departementet vil likevel ta med spørsmål knytt til innemiljø i den vidare drøftinga her.

3.7.2.2 Miljøomsyn under oppføringa

Det er klårt at sjølve arbeidet med oppføringa av ein bustad kan påverke miljøet på ulikt vis. Ein kan nemne nokre døme:

• Byggjearbeidet skaper støy

• Byggjearbeidet fører til stor trafikk til og frå eigedomen

• Byggjearbeidet fører til store mengder avfall

• Byggjearbeidet inneber bruk av energi

• Byggjearbeidet nyttar materialer som er tilverka frå en knapp naturressurs, eller er tilverka på eit vis som valdar skade på naturmiljøet

Alt dette er område der entreprenøren etter tilhøva i stor mon kan påverke graden av negative miljøverknader.

I denne samanhengen kan ein nemne at Statens forureiningstilsyn legg stor vekt på ei miljøforsvarleg handtering av avfall under byggjeprosesser. I samband med fleire større offentlege byggjearbeid er det dei seinare åra gjennomført særskilte prosjekt for å finne tiltak for å redusere avfallsmengdene under bygginga og å kjeldesortere avfallet for attvinning.

3.7.2.3 Miljøomsyn knytt til den ferdige bustaden

Val som vert gjorde under prosjekteringa av ein bustad og framgangsmåten under sjølve bygginga, har på ulikt vis miljømessige verknader for den ferdige bustaden.

Sentralt i denne samanhengen er valet av materialar.

Materialvalet verkar for det første på inneklimaet. Ulike materialar gjev frå seg ulike former for gassar. Naturalmaterialar som tre, teglstein og gips er i denne samanhengen rekna som lavrisikomaterialar. Det kan likevel til dømes vere ulike verknader av ulike former for tre. Stoff som generelt inneber problem når det gjeld verknaden for innemiljøet, er gruppa maling, lakk, beis, lim og fugestoff.

Materialvalet er elles nært knytt til kva løysingar som vert valde for ventilasjon. Generelt inneber konsekvent val av lavrisikomaterialar at krava til ventilasjon vert reduserte.

Materialvalet har dessutan, saman med mellom anna ventilasjonsløysinga, stor verknad for energiforbruket i bustaden.

I høve til materialvalet kjem jamvel «frå vogge til grav»-prinsippet inn. For nokre materialar kan uttak og produksjon ha større negative konsekvensar for miljøet enn for andre. Eit særleg døme kan vere materialar frå eit truga treslag (tropisk tømmer). Det er òg viktig å finne fram til materialar som eignar seg for attvinning når dei på eit eller anna stadium ikkje lenger er i bruk. Prinsipielt bør ein vurdere bruken av materialar m m i høve til samla forbruk av energi og forureinande utslepp frå produksjon og bruk, og da ut frå heile levetida for bustaden.

Ved prosjekteringa er det generelt ønskjeleg at bustaden vert lagt til rette for ein miljømessig bruk. Dette kan til dømes gjelde forbruket av energi og vatn, høvet til å nytte miljøvenlege former for energi og systema for handtering av hushaldsavfall.

Det er òg grunn til å ta miljøomsyn ved plasseringa av bustaden på tomta. Ved dette kan ein avgrense inngrepet i tomteterrenget, ta omsyn til støy og utsyn for bustaden sjølv og for granneeigedomar, ta vare på verdefull vegetasjon og syte for ei god plassering i høve til vind og sol ut frå energiomsyn. Sjølve den ytre utforminga av bustaden kan ha sitt å seie estetisk i høve til omgivnaden.

Reinhald og handtering av avfall under bygginga er særs viktig òg i høve til den ferdige bustaden. Eit «reint bygg» i byggjefasen hindrar at støv vert bygd inn inn i huset og er såleis en vesentleg faktor i høve til bustadens inneklima.

3.7.3 Tilhøvet mellom offentlegrettsleg og privatrettsleg regulering

3.7.3.1 Generelt

Varetaking av miljøomsyn gjennom lovgiving skjer i dag for det meste gjennom regulering av offentlegrettsleg karakter. Relevante føresegner i denne samanhengen finn ein særleg i plan- og bygningslova (lov 14 juni 1985 nr 77, jf byggjeforskrift 27 mai 1987 nr 458), forureiningslova (lov 13 mars 1981 nr 6 med tilhøyrande forskrifter) og i produktkontrollova (lov 11 juni 1976 nr 79).

Bustadoppføringslova vil, som ei privatrettsleg lov, berre regulere tilhøvet mellom avtalepartane. Ein part risikerer at den andre parten gjer gjeldande krav på kontraktsrettsleg grunnlag, men ut over dette skjer det inga eigenleg handheving av føresegnene i lova. Lova skil seg på dette viset vesentleg frå offentlegrettslege lover, der det offentlege er gjeve ulike sanksjonsmiddel ved brot på vedkomande lov.

Ut frå dette er det viktige grenser for i kva mon det er råd på eit effektivt vis å påleggje partane plikter gjennom regulering i bustadoppføringslova. Ei pliktføresegn retta mot ein part vil ikkje bli handheva dersom ikkje den andre parten ut frå eigne interesser finn grunn til å gjera pliktbrotet gjeldande. Til dømes vil føresegner i bustadoppføringslova med særskilde krav til entreprenørens utføring av arbeidet ha avgrensa verknad dersom det sett frå forbrukarens side ikkje er viktig at krava blir følgde.

Ein må såleis ha som utgangspunkt at regulering i bustadoppføringslova med sikte på å vareta miljøvernomsyn ikkje kan erstatte offentlegrettsleg regulering. Spørsmålet er snarare om ein bør gje føresegner i bustadoppføringslova som eit supplement til offentlegrettslege føresegner. Slike føresegner kan vere ei rådgjerd til nytte for den miljøvetne forbrukaren.

3.7.3.2 Bør brot på offentlegrettslege føresegner innebere ein mangel?

Jamvel om ein i utgangspunktet må rekne offentlegrettsleg og privatrettsleg regulering som ulike verkemiddel, bør ein vurdere om det bør vere ei kopling mellom dei. Ei slik kopling kan vere at brot på offentlegrettslege føresegner også lyt reknast som ein kontraktsrettsleg mangel.

I avhendingslova finst ei slik regulering i § 3-2 andre ledd, som lyder slik:

«Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd skal eigedomen vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.»

Denne føresegna svarer nær til kjøpslova § 17 tredje ledd. Begge føresegnene inneber at brot på offentlegrettslege krav, med dei avgrensingar som finst i føresegnene, i seg sjølv kan vere ein mangel. Føresegnene inneber inga avgrensing til offentlegrettslege krav som er sette ut frå miljøomsyn, og omfattar såleis også krav som er sette ut frå andre omsyn.

I handverkartenestelova er det valt eit noko anna system. § 6, som finst i kapittel II, Oppdraget, lyder slik:

«Tjenesten skal utføres i samsvar med sikkerhetskrav fastsatt i lov eller i medhold av lov.»

Føresegna er såleis avgrensa til å gjelde «sikkerhetskrav». Det er fastsett i § 17 at brot på § 6 vil innebere mangel «dersom tjenesten ikke fører til det resultatet forbrukeren har rett til å kreve i samsvar med» denne føresegna.

Forbrukarentrepriseutvalet har ikkje gjort framlegg om noka særskilt føresegn om tilhøvet til offentlegrettslege krav. Dette er grunngjeve i utgreiing I s 32-33, der utvalet mellom anna uttaler:

«Ein regel om at all utføring i strid med offentlegrettslege krav til sikring mot skade skal reknast som mangel, kunne få urimelege følgjer. Tenkjer ein seg at forbrukaren har fått ein konsulent til å utarbeide teikningar og beskrivingar, og entreprenøren byggjer etter dette prosjektmaterialet, bør det ikkje reknast som mangel i høve til entreprenøren dersom eit golv eller ein balkong er underdimensjonert og dermed farleg. Det kan nok vera at entreprenøren har plikt til å seie frå dersom han ser at det prosjekterte arbeidet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav, men ein kan ikkje forlange at entreprenøren skal undersøkje dette aktivt der forbrukaren har hatt profesjonell hjelp med prosjekteringa. Vidare er ikkje utvalet overtydd om at utføring i strid med offentlegrettslege krav til sikring mot skade alltid skal reknast som mangel. Rett nok må ein som regel gå ut frå at entreprenøren nektar å etterkoma ønske om ulovleg utføring, men det er ikkje utan vidare rimeleg at forbrukaren skal kunne påberope den ulovlege utføringa som mangel dersom han sjølv har insistert på slik utføring med full kunnskap om korleis reglane er.»

Under høyringa har Barne- og familiedepartementet, Kommunaldepartementet og Forbrukarrådet hatt merknader til utvalets vurderingar på dette punktet. Desse instansane viser mellom anna til dei endringane i plan- og bygningslova som no er vedtekne (lov 5 mai 1995 nr 20), der eit av hovudpunkta har vore å plassere ansvaret for brot på offentlege krav til utføringa hos den av aktørane i byggjeprosessen som har direkte høve til å hindre brotet, nemleg den utførande.

Etter departementet sitt syn bør ein i bustadoppføringslova, på same vis som i kjøpslova, handverkartenestelova og avhendingslova, ta inn føresegner om verknadene av brot på offentlegrettslege krav. Departementet har derfor teke inn ei føresegn om dette i lovutkastet § 25 andre ledd. Føresegna svarer nær til avhendingslova § 3-2 andre ledd.

Føresegna bør etter departementet sitt syn ikkje vere avgrensa til å gjelde offentlege tryggingskrav, slik ein har valt i handverkartenestelova. Også andre krav sette ut frå miljømessige eller andre omsyn, til dømes med heimel i plan- og bygningslova, bør etter departementets vurdering vere omfatta slik dei er etter avhendingslova.

Både i høve til miljømessige og andre krav bør det etter departementet sitt syn vere eit naturleg utgangspunkt at brot på offentlegrettslege krav også får privatrettsleg verknad. Denne verknaden bør vere at brotet som utgangspunkt vert rekna som ein kontraktsrettsleg mangel i høve til forbrukaren. Ei slik ordning vil mellom anna medverke til ei meir effektiv handheving av dei offentlegrettslege krava og såleis også innebere at ein støttar opp om miljømessige og andre omsyn som ligg bak den offentlegrettslege reguleringa.

Ein kan òg peike på at forbrukaren etter overtakinga vil vere ansvarlig for at bustaden er i samsvar med alle offentlegrettslege krav. Han kan til dømes få pålegg om retting etter plan- og bygningslova, og han kan kome i eit mangelsansvar dersom han sel bustaden vidare utan å gjere merksam på at det ligg føre brot på eit offentlegrettsleg krav.

Departementet kan ikkje sjå at ei ordning som departementet gjer framlegg om, vil vere urimeleg i høve til entreprenørane. Departementet viser til formuleringane i avhendingslova og kjøpslova, der det er presisert at det ikkje gjeld noko ansvar for manglar i den mon forbrukaren ikkje bygde på, eller ikkje hadde grunn til å byggje på, seljarens sakkunnskap og vurdering. Dette omfattar både tilfelle der løysingar i strid med offentlegrettslege krav er valt meir eller mindre medvete på grunnlag av forbrukarens eigen fagkunnskap og vurdering, og der eit slikt val er gjort av ein annan på oppdrag frå forbrukaren. Departementet gjer framlegg om ei tilsvarande formulering i lova her. Det vil innebere at ein utførande entreprenør ikkje utan vidare vil vere ansvarleg for val som er gjorde av ein annan (hovud)entreprenør eller ein konsulent, sjå nærare dei særlege merknadene til utkastet § 25 andre ledd.

Mangelsverknadene bør vere avgrensa til å gjelde brot på offentlegrettslege krav som er knytt til resultatet av arbeidet. Det er ikkje naturleg at forbrukaren skal kunne gjere mangelskrav gjeldande ved til dømes brot på føresegner etter arbeidsmiljølova eller føresegner som utelukkande gjeld sjølve byggjeprosessen, dersom brotet ikkje har nokon verknad for den ferdige bustaden.

3.7.4 Særskilt regulering for å sikre varetaking av miljøomsyn

3.7.4.1 Innleiing

Spørsmålet som vert teke opp her, er om ein i bustadoppføringslova bør ta inn særskilte føresegner med sikte på å vareta miljøomsyn. Slike føresegner vil i så fall kome i tillegg til føresegna om brot på offentlegrettslege krav som departementet gjer framlegg om i utkastet § 25 andre ledd.

Utvalets utkast § 2-1 første ledd inneheld allmenne krav til entreprenørens utføring av arbeidet og val av materialar:

«§ 2-1 Utføring og materialar

(1) Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.

(2) Entreprenøren skal halde dei materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtala.»

Den tilsvarande føresegna i utkastet her er § 7. Dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av § 7, vil det etter utkastet § 25 første ledd liggje føre ein mangel. Tilsvarande føresegn var teke inn i § 3-1 i utvalets utkast.

Etter utkastet her § 27, som svarer til utvalets utkast § 3-2 første til tredje ledd, vil det òg kunne vere ein mangel dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar som er gjevne. Etter utkastet her § 26, som svarer til utvalets utkast § 3-2 fjerde ledd, ligg det føre ein mangel dersom forbrukaren ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som han hadde grunn til å rekne med å få. At det ligg føre ein mangel, inneber i utgangspunktet at forbrukaren kan gjere gjeldande mishaldskrav.

Det er klårt at krav til varetaking av miljømessige omsyn kan vere omfatta av dei føresegnene som er nemnde. Til dømes vil det liggje føre ein mangel både etter dei generelle føresegnene i utkastet § 7, jf § 25, og etter § 26, dersom entreprenøren, utan at forbrukaren er kjent med det, har valt ei teknisk løysing som inneber at bustaden har vesentleg dårlegare ventilasjon enn det ein normalt vil krevje.

Ein kan likevel reise spørsmålet om ein bør supplere dei føresegnene som er nemnde ovanfor, med særskilte føresegner om entreprenørens plikter i høve til miljøomsyn.

3.7.4.2 Generell rettleiingsplikt for entreprenøren om miljøspørsmål?

Ei føresegn om plikt for entreprenøren til å rettleie om miljømessige sider ved arbeidet, kunne til dømes lyde:

«Entreprenøren skal gje forbrukaren rettleiing om miljømessige val og bruk av materialar og framgangsmåtar ved arbeidet. Opplysningar om pris skal byggje på miljømessig bruk av materialar når ikkje omsynet til prisen eller andre omsyn til forbrukaren gjev grunn til noko anna.»

Føremålet med ei slik føresegn ville i første rekkje vere å gjere det lettare for forbrukaren å ta miljømessige omsyn med i vurderingane sine i samband med at avtalen vert inngått. Truleg vil mange forbrukarar, dersom dei ikkje får særskilt informasjon om miljøspørsmål, vere lite merksame på å ta slike omsyn med i sine vurderingar. Det kan gjelde jamvel om dei, dersom dei hadde fått slik informasjon, i nokon mon ville la miljømessige omsyn avgjere valet av materialar og tekniske løysingar.

Det er likevel fleire omsyn som taler mot å gje vidtrekkjande føresegner om slik rettleiingsplikt for entreprenøren. Eit sentralt spørsmål i denne samanhengen er kva føresetnader entreprenørane har eller bør ha for å gje rettleiing om miljøspørsmål.

På den eine sida kan ein peike på at produktkontrollova alt legg plikt på entreprenørar og andre til å skaffe seg kunnskap om miljøspørsmål og til å vise aktsemd og treffe rimelege tiltak for å førebyggje og avgrense miljøforstyrringar, sjå produktkontrollova § 3 jf § 1. Ein må òg kunne ha som utgangspunkt at entreprenøren vil ha betre føresetnader enn forbrukaren for å vurdere konsekvensane for miljøet.

Likevel bør ein etter departementet sitt syn vere varsam med å stille for strenge krav til entreprenøren si plikt til å rettleie. I denne samanhengen er det vesentleg at den rettleiinga entreprenøren eventuelt skal ha plikt til å gje, vil gjelde opplysningar som langt frå er eksakte eller klårt avgrensa.

Så langt departementet kjenner til, er det i dei ulike fagmiljøa ofte tvil om kva for konkrete løysingar som miljømessig vil vere dei beste. Det heng mellom anna saman med at ein i stor mon manglar eksakte forskingsresultat, til dømes om dei miljømessige sidene ved bruk av ulike former for materialar. Vidare kan det ofte vere tale om å vege ulike former for miljøomsyn mot kvarandre.

I praksis vil det dessutan kunne oppstå tvil om kor langt ei allmenn rettleiingsplikt vil gå. Til dømes vil det kunne bli tvil om plikta skal gjelde alle materialar som vert brukte i ein bustad, eller berre nokre av dei viktigaste. Tvil vil òg kunne reise seg med omsyn til kor detaljerte opplysningar entreprenøren skal ha plikt til gje.

Generelt ligg det føre ein fare for at ei omfattande rettleiingsplikt ville kunne bli konfliktskapande. Sett frå forbrukarane sin side vil ein kunne meine at det ligg føre grunnlag for å reise krav i langt større mon enn det entreprenørane vil finne rimeleg.

Departementet viser òg til at bustadoppføringslova vil gjelde for oppdrag av ulikt omfang, frå mindre handverksoppdrag til oppdrag som gjeld fullstendig prosjektering og oppføring. Særleg for oppdrag av mindre omfang vil det verke urimeleg med særs omfattande rettleiingsplikter.

Etter dette gjer departementet ikkje framlegg om ei generell føresegn om plikt til rettleiing om miljømessige spørsmål.

3.7.4.3 Presisering av entreprenørens plikt til ivaretaking av miljøomsyn

Jamvel om ein ikkje går så langt som til ei generell rettleiingsplikt for entreprenøren, er det etter departementet sitt syn grunn til å markere i lova at entreprenøren har ei generell plikt til å ta omsyn til miljøet under utføringa av arbeidet og i kontakten med forbrukaren. Departementet har derfor teke inn ei presisering i utkastet § 7 første ledd (svarande til utvalets utkast § 2-1 første ledd) om at entreprenøren skal «vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut».

Rett nok vil ei plikt for entreprenøren til å vareta relevante miljøomsyn i stor grad følgje allereie av krava i § 7 til arbeid på fagleg godt vis og til varetaking av forbrukarens interesser. Etter departementet sitt syn bør det likevel gjelde ei plikt til å vareta miljøomsyn også utover det som får direkte verknad for forbrukaren. Det er dessutan ønskjeleg å få klårt fram at ei slik plikt gjeld jamvel om forbrukaren i samband med avtaleinngåinga ikkje særskilt har vektlagt miljøomsyn.

Tillegget i § 7 vil, forutan ei generell presisering av entreprenørens plikt til å vareta omsynet til miljøet, vere ei presisering av at samråings- og rettleiingsplikta i § 7 første ledd andre punktum i utgangspunktet også omfattar omsynet til miljøet.

Miljøet er i samanhengen her meint å dekkje både det indre og det ytre miljøet, sjå avsnitt 3.7.2.1. Det går likevel fram av samanhengen at arbeidsmiljøet ikkje er omfatta. I høve til innemiljøet legg departementet til grunn at presiseringa vil ha liten sjølvstendig verknad. At entreprenøren skal vareta krav til innemiljø, følgjer allereie av krava i utkastet § 7 til arbeid på fagleg godt vis og til varetaking av forbrukarens interesser.

Verknaden av brot på entreprenørens plikter etter § 7 er etter utkastet § 25 at det ligg føre ein mangel. Dette gjeld likvel berre brot som har verka inn på det endelege resultatet av entreprenørens yting.

Manglande ivaretaking av miljøomsyn under oppføringa, sjå avsnitt 3.7.2.2 ovanfor, vil i ein del tilfelle ikkje ha nokon verknad på resultatet og vil i så fall ikkje vere nokon mangel. Slike tilfelle vil i mindre grad kunne handhevast av forbrukaren etter føresegnene i lova her. Rett nok vil brot på pliktene etter § 7 normalt innebere at det ligg føre feil ved entreprenørens oppfylling, og det følgjer av utkastet § 29 andre ledd at føresegnene om manglar gjeld så langt dei høver for feil ved entreprenørens oppfylling som ikkje inneber mangel. I praksis vil likevel føresegnene om forbrukarens krav ved manglar vere mindre eigna i slike tifelle. Til dømes vil unødvendig støy under byggjearbeidet sjeldan kunne gje forbrukaren krav på retting, prisavslag eller heving etter at bustaden er ferdig.

Utkastet § 7 inneheld nokså generelle og runde formuleringar. Departementet vil streke under at det nærare innhaldet av entreprenørens plikter, også i høve til varetaking av miljøomsyn, vil skifte med omstenda omkring avtalen. Utvalets merknader (utgreiing I s 30-31 og s 60-61) om kva krav ein kan stille til entreprenøren, vil i stor mon også vere gjeldande i høve til varetaking av miljøomsyn. Ved vurderinga må ein ta omsyn til arten og storleiken av oppdraget og elles til krav som følgjer ut frå skrivne eller uskrivne normar.

3.8 NÆRARE OM UTFORMINGA AV LOVUTKASTET

3.8.1 Omsynet til brukarane

Bustadoppføringslova skal gjelde for avtalar mellom ein forbrukar og ein næringsdrivande entreprenør. Departementet har ved oppbygginga av lovutkastet og dei einskilde føresegnene lagt vekt på at lova så langt råd skal vere tilpassa brukarane og deira trong til klåre føresegner som er lette å nytte i det praktiske liv.

Departementet viser elles til at justiskomiteen i Stortinget i Innst O nr 71 (1991-92) (avhendingslova) s 2 ba om at regjeringa ved utforminga av framtidige forbrukarrelevante lover nyttar føresegner som byggjer på bruk av skjøn (rettslege standardar) i minst mogeleg grad.

Byggherreforeningen har i si høyringsfråsegn peikt på at utvalets utkast på fleire punkt byggjer på bruk av skjøn, som kan vere vanskelig for forbrukarar.

Departementet må peike på at det finst viktige omsyn som ikkje heilt ut let seg kombinere med det som er framheva ovanfor. Dei avtalane som lova skal gjelde for, vil normalt ha vesentleg verknad for partane. Avtalane vil ofte ha eit stort omfang. Lova skal dessutan gjelde for ei lang rekkje ulike tilfelle. Alt dette stiller krav om ei presis regulering i høve til ei rad ulike situasjonar og samstundes krav til fleksibilitet for å sikre at lova gjev rimelege resultat i det einskilde tilfellet.

Departementet har lagt vekt på ei systematisk oppbygging av lova. Kapitla i lova bør kvar for seg regulere ulike steg og ulike hendingar i avtaletilhøvet. Kapitla bør stå på eigne bein og bør i minst mogeleg grad innehalde tilvisingar til andre delar av lova eller til andre lover.

Språkføringa i lova bør så langt det er mogeleg byggje på vanleg ikkje-juridisk språkbruk. I den mon ein nyttar juridiske ord og vendingar, bør det vere med ei forklåring eller innhaldet bør gå klårt fram av samanhengen. Departementet har elles lagt vekt på å oppnå sams språkbruk med avhendingslova, som regulerer eit tilgrensande område og er på nynorsk.

På fleire punkt inneheld utkastet løysingar som inneber alternativ til bruk av rettslege standardar. Eit sentralt døme er føresegnene om dagmulkt ved forseinking på entreprenørens side, sjå lovutkastet § 18. Ordninga med ei fast dagmulkt for kvar dag forseinka varer, kjem i staden for skadebotreglar bygd på bruk av skjøn og med krav om fastsetjing av eit konkret økonomisk tap i det einskilde tilfellet.

Ei anna form for løysing er å gje partane høve til å avtale klåre grenser som skal gjelde i staden for lovføresegner som byggjer på bruk av skjøn. Eit døme på dette er føresegna i utkastet § 9 tredje ledd som gjev partane høve til å avtale ei fast grense for omfanget av endringar og tilleggsarbeid. Eit anna døme er høvet etter utkastet § 54 til å avtale eit avbestillingsgebyr som skal gjelde i staden for skadebotansvar ved avbestilling.

3.8.2 Skriftlege avtalar

Ei kontraktsrettsleg lov vil ikkje åleine kunne gje ei fullstendig regulering av tilhøvet mellom partane. Det vil alltid vere trong til å ha ein individuell avtale ved sidan av. For det første må sjølve utforminga av bustaden vere regulert i den individuelle avtalen. Andre viktige spørsmål som lova heilt eller delvis overlet til individuell regulering, er fastsetjing av vederlaget og tida for utføring.

Det er generelt ønskjeleg av avtalen mellom partane er så klår som mogeleg. Dei avtalane som vil gå under lova her, har ein slik karakter at begge parter i dei fleste tilfella vil vere tent med ein skriftleg avtale.

Departementet har vurdert om ein kunne stille opp eit generelt krav om at avtalar som går inn under lova her, skal vere skriftlege. Ei slik ordning ville likevel ha fleire sider som ikkje er ønskjelege. For det første ville ein gje partane høve til å trekkje attende eitkvart løfte som er gjeve under munnlege tingingar heilt fram til ein skriftleg avtale er underteikna. Det ville kunne verke urimeleg og i strid med den allmenne rettskjensla. For det andre vil det i mange tilfelle vere trong til å supplere den opprinnelege (skriftlege) avtalen med tilleggsavtalar om tilhøve som ein vert merksam under bygginga. Eit krav om at alle slike avtalar skulle vere skriftlege, ville framstå som svært formalistisk. Departementet viser elles til den omfattande drøftinga av det tilsvarande spørsmålet i proposisjonen til avhendingslova, Ot prp nr 66 (1990-91) s 31-33.

Utkastet her byggjer etter dette på det vanlege prinsippet i norsk rett om at avtalar kan gjerast skriftleg eller munnleg. Departementet gjer likevel framlegg om ei føresegn i utkastet § 3 andre ledd som slår fast at partane alltid kan krevje at ein avtale vert sett opp skriftleg, sjå merknadene til den føresegna. Ei liknande føresegn finst i avhendingslova § 1-3.

I nokre særskilde samanhengar er det fastsett i utkastet at berre skriftleg avtale vil vere bindande for partane. Dette gjeld i høve til tinging av endringar og tilleggsarbeid, sjå utkastet § 9 fjerde ledd og § 42 første ledd, og i høve til tillegg for prisstiging, sjå utkastet § 41 sjette ledd.

3.9 ANDRE AKTUELLE FORBRUKARVERNTILTAK

3.9.1 Forbrukarvern ved omsetning av nye og brukte bustader

Framlegget til lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m m (bustadoppføringslova) vil føre til at innhaldet i avtalar om omsetning av bustader i stor grad blir regulert i ufråvikeleg lov. Ordninga vil vere at avtalar om brukte eigarbustader og eigarbustader der arbeidet er fullført på avtaletida, vil vere regulert i avhendingslova, medan avtalar om oppføring av eigarbustader vil vere regulerte i bustadoppføringslova.

Ufråvikeleg kontraktsrettsleg lovgjeving inneber ei effektiv form for forbrukarvern, ved at forbrukaren er sikra dei rettane som følgjer av lova utan omsyn til innhaldet i avtalen mellom partane. Så langt rettane følgjer av lova, treng forbrukaren såleis ikkje å sikre seg gjennom utforminga av avtalen, og lova inneber eit forbod mot vilkår i avtalen som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova.

Likevel er det òg trong til andre tiltak for å oppnå ein høg grad av forbrukarvern. I og med at vedtakinga av bustadoppføringslova vil gje ei generell lovregulering av avtalar knytt til omsetning av nye og brukte eigarbustader, vil Regjeringa framover leggje vekt på andre tiltak som kan supplere den kontraktsrettslege lovgjevinga. Dette arbeidet vil i første rekkje høyre inn under Barne- og familiedepartementet.

Mellom anna vil det vere grunn til å sjå på bruken av ulike former for takstar og tilstandsrapportar. Ein har dei siste åra registrert visse problem på dette området, mellom anna når det gjeld kva krav ein kan stille til slike dokument. Det kan til dømes vere grunn til å vurdere nye godkjenningsordningar for dei som skal utarbeide takstar eller tilstandsrapportar, og eventuelt å finne fram til betre retningsliner for sjølve utforminga av takstdokument og tilstandsrapportar. Det kan samstundes vere grunn til å finne fram til tiltak som kan stimulere forbrukarane til bruk av utfyllande tilstandsrapportar.

I samband med det vidare arbeidet bør ein òg vere merksam på om dei kontraktsrettslege lovene verkar slik det er forutsett. Dersom det viser seg å vere trong til det, bør ein vere innstilt på å gjere nødvendige endringar i desse.

Omsetning av burettslags-, aksje- og obligasjonshusvære er ikkje omfatta av avhendingslova eller av utkastet her. Ved revisjon av lovgjevinga om desse bustadformene må ein vurdere om ein i større mon enn i dag bør lovregulere tilhøvet mellom partane ved omsetning av slike husvære. Slik omsetning har på fleire punkt stor likskap med omsetning av eigarbustader, jamvel om det òg er vesentlege skilnader. Kommunal- og arbeidsdepartementet tek sikte på at det om kort tid blir sett ned eit utval med mandat å gjere ein brei revisjon av lovgjevinga om bustadbyggjelag og burettslag.

3.9.2 Kommunal- og arbeidsdepartementet sitt arbeid med ei garanti- og trygdeordning for bygg

Spørsmålet om ei garanti- og trygdeordning for bygg, såkalla byggjefeilforsikring har dei seinere åra vore framme i fleire ulike samanhengar.

I NOU 1987: 33 Nytt hovedgrep på plan- og bygningsloven, peiker utvalet på (kapittel 6) at det er trong til ei trygdeordning for å sikre at det i praksis vil vere mogeleg å krevje at igangsette byggjearbeider oppfyller dei krava som plan- og bygningslova stiller til konstruksjon, materialbruk og utføring.

Temaet ble vidare drøfta i St meld nr 34 (1988-89) Boligpolitikk for 90-årene. Kommunal- og arbeidsdepartementet konkluderte (punkt 10.2) med at ein ville arbeide for å få innført ei slik trygdeordning i samarbeid med trygdelaga, byggje- og anleggsbransjen og partsrepresentantar. Kommunal- og miljøvernkomiteen i Stortinget sa seg samd i at det var grunn til å arbeide med ei slik ordning (Innst S nr 297 (1988-89) s 63).

Etter dette sette Kommunal- og arbeidsdepartementet i 1990 ned ei arbeidsgruppe med mandat å lage utkast til ei garanti- og trygdeordning for bygg. I tillegg til representantar for Kommunal- og arbeidsdepartementet, har arbeidsgruppa hatt medlemmar mellom anna frå byggjebransjen og trygdelaga.

Arbeidsgruppa la fram si utgreiing i mai 1995. Fleirtalet i gruppa går inn for at ei garanti- og trygdeordning for bygg vert innført som eit obligatorisk krav. Utgreiinga inneheld framlegg til trygdingsvilkår for ei slik ordning, men arbeidsgruppa tek ikkje endeleg stilling til korleis ein skal gjere ordninga obligatorisk. Trygdeordninga skal etter framlegget gjelde alle nye bustader som ikkje er høgare enn to høgder over kjellaren.

Etter framlegget til trygdingsvilkår skal trygda gjelde i ti år frå bustaden er ferdig. Trygda skal dekkje feil og manglar i høve til kontrakten og gjeldande lovgjeving. Trygdingssummen skal vere ein tiandedel av grunnsummen i folketrygda pr kvadratmeter av bustadens areal. I dei første fem åra skal krav først kunne gjerast gjeldande frå det tidspunkt det er teke ut forliksklage eller saken er avgjord av ei reklamasjonsnemnd.

Arbeidsgruppa legg vekt på at det vert etablert rutinar for kvalitetssikring under oppføringa og i samband med overtaking. Det vert stilt krav om at entreprenøren er autorisert etter føresegnene i plan- og bygningslova. I byggjetida, ved overtaking og ved utløpet av reklamasjonsfristen skal ein gjennomføre særskilte tekniske kontrollar.

Kommunal- og arbeidsdepartementet arbeider no vidare med saka på grunnlag av arbeidsgruppas utgreiing. På fleire punkt er det trong til ei ytterlegare avklåring før ein eventuelt kan leggje fram eit endeleg framlegg. Dette gjeld mellom anna spørsmålet om kostnadene ved ei slik ordning og spørsmålet om og i tilfelle korleis ordninga bør vere obligatorisk.

I samanhengen her kan ein nemne at det nyleg har kome på markedet ei ny frivillig trydeordning for seljarar av brukte bustader. Ordninga skal dekkje seljaren sitt ansvar for skjulte feil manglar på bustaden i ein periode på fem år.

3.9.3 Arbeidet med ei forbrukarkjøpslov - NOU 1993: 27

Lausøyrekjøp er i dag regulert i kjøpslova, lov 13 mai 1988 nr 27 om kjøp. Lova omfattar både næringskjøp og forbrukarkjøp. Ein kjøpar som er forbrukar, er likevel gjeven eit særskilt vern ved at føresegnene i lova som utgangspunkt ikkje kan fråvikast til skade for forbrukaren. Lova inneheld dessutan nokre særskilte føresegner for forbrukarkjøp.

I proposisjonen om kjøpslova (Ot prp nr 80 (1986-87)) uttalte departementet (s 26-29) at ein etter kvart burde ta sikte på å gje ei eiga forbrukarkjøpslov og varsla at det ville bli sett ned eit eige utval for å utgreie dette. Det fekk støtte i Stortinget, sjå Innst O nr 51 (1987-88) s 8.

Forbrukarkjøputvalet blei nedsett 20 juni 1989 med sorenskrivar (no advokat) dr juris Bjørn Stordrange som leiar. Utvalet la i juli 1993 fram si utgreiing med framlegg til ei lov om forbrukarkjøp. Utgreiinga er trykt som NOU 1993: 27 Forbrukerkjøpslov. Departementet har gjennomført høyring av utgreiinga. Høyringsfristen var 1 mars 1994.

Departementet har valt å utsetje den vidare oppfølginga av utgreiinga frå Forbrukarkjøputvalet. Departementet har da særleg lagt vekt på det pågåande arbeidet innan EU med eit direktiv om forbrukarkjøp og garantiar. Dette arbeidet byggjer på utgreiinga (grønboka) om garantiar og ettersalsservice ved forbrukarkjøp, som Kommisjonen la fram hausten 1993.

Kommisjonen sitt direktivframlegg vart lagt fram 18 juni 1996 (COM/95/0520 FINAL). Framlegget inneheld føresegner om krav til den tingen som er selt, kjøparens krav ved manglar og om bruken av garantiar. Såleis vil framlegget i stor mon gripe inn i spørsmål om er omfatta av utkastet til forbrukarkjøpslov. Om det kjem, vil eit slikt direktiv falle inn under området for EØS-avtalen. Såleis vil det kunne bli gjort gjeldande også for Noreg.

Departementet ser det som lite tenleg med ei slik reform som ei ny forbrukarkjøpslov vil vere, når ein må vere budd på at eit direktiv vil gjere det nødvendig med ei ny vurdering av mange av dei same spørsmåla om få år. Departementet legg jamvel vekt på at føresegnene i kjøpslova allereie inneber eit vesentleg forbrukarvern, og ein kan ikkje seie at Forbrukarkjøputvalet har peikt på alvorlege veikskapar ved dei gjeldande føresegnene.