5 Forholdet til Grunnlova

5.1 Høyringsnotatet

Høyringsnotatet inneheld ein presentasjon av grunnlovsvurderinga til Høgsterett i Sørheimdommen (Rt. 2007 s. 1308):

«Det er grunn til å gå noko nærmare inn på grunnlovsvurderinga i Sørheimdommen, ettersom denne gir ei nyttig avklaring med omsyn til den handlefridomen lovgivaren har ved fastsetjing av nye reglar om innløysingssum.

Fleirtalet iHøgsterett rekna innløysing etter tomtefestelova for eit ekspropriasjonsinngrep som måtte vurderast etter Grunnlova § 105. Når det gjaldt spørsmålet om kor stor vekt ein skal leggje på Stortingets vurdering av grunnlovsspørsmålet, uttalte førstvoterande (premiss 42 i dommen):

'Som førstvoterende i sak 2007/237 (HR-2007-01593-P) fremhever, ligger det et kvalitetskrav i Høyesteretts forutsetning for å begrense prøvelsesretten i tvilstilfelle - at Stortinget klart har vurdert og bygget på at loven er i samsvar med Grunnloven. Dette må etter min mening i hvert fall bety at vesentlige konsekvenser av en lov, som klart fremstår som problematiske i forhold til Grunnloven § 105, må være overskuet og grunnlovsmessigheten vurdert under lovforberedelsen. Fremgår ikke dette, kan uttalelser holdt på et generelt plan om at forholdet til Grunnloven er vurdert og funnet i orden, vanskelig tillegges avgjørende vekt av domstolene. Jeg viser på dette punkt til Selsbakkdommen, Rt. 1990 side 284 på side 295.'

Høgsterett gjekk så over til å vurdere forholdet mellom tomtefestelova § 37 første ledd og Grunnlova § 105. Høgsterett la til grunn at verdien av eigedomsretten til bortfestaren avheng av festeavgifta og festetida. I to plenumsdommar frå same dag (Rt. 2007 s. 1281 og Rt. 2007 s. 1306) hadde Høgsterett samrøystes kome til at tomtefestelova § 33, som gir festarar av tomt til bustad- eller fritidshus rett til ved utløpet av festetida å krevje festet lenga 'på same vilkår som før', ikkje var i strid med tilbakeverkingsforbodet i Grunnlova § 97 eller kravet om 'fuld Erstatning' i Grunnlova § 105 Konsekvensen av dommane i desse sakene er at alle feste til bustadhus og fritidshus er tidsuavgrensa. Verdien av eigedomsretten til bortfestaren ville då vere den kapitaliserte verdien av festeavgifta indeksregulert til innløysingstidspunktet. Innløysing til 40 prosent av råtomtverdien kan etter omstenda gi ein lågare pris enn denne verdien. Fleirtalet framheva at lovgivar sjølv har fastsett eigedomsverdien gjennom lovreglane om regulering av festeavgift og rett til lenging av festet, reglar som nettopp er gitt utfrå dei særlege omsyna som gjer seg gjeldande for tomtefeste. Konsekvensane ved å nytte 40-prosentregelen i denne konkrete saka kunne ikkje reknast som eit særtilfelle. Fleirtalet presiserte at regelen berre reiser problem i forhold til Grunnlova § 105 der innløysingssummen blir lågare enn det vanleg kapitalisering av festeavgifta tilseier.

Fleirtalet fann det tvillaust at bruken av 40- prosentregelen ville vere i strid med Grunnlova § 105, og Stortingets eige syn på grunnlovsspørsmålet hadde då avgrensa vekt. Regelen om at festaren kanpårope seg regelen, kom inn heilt på slutten av handsaminga i Stortingets justiskomité og var ikkje grunngitt i komitéinnstillinga. Sjølv om justiskomiteen og fleire representantar under debatten i Odelstinget hadde gitt uttrykk for at grunnlovsspørsmålet var blitt grundig vurdert, kunne ikkje fleirtalet i Høgsterett sjå at konsekvensane av regelen og dei problema dette reiser i forhold til Grunnlova, var blitt tilstrekkeleg vurdert og kommentert.

Etter å ha konstatert grunnlovsstrid gjekk Høgsterett over til å drøfte korleis innløysingssummen skulle fastsetjast i den konkrete saka (premiss 64 til 66 i dommen). Desse uttalane har generell relevans for spørsmålet om Stortingets handlefridom ved fastsetjing av reglar om innløysingssum:

'(64) Tingretten har utmålt innløsningssummen etter tomtefesteloven § 37 første ledd 1. punktum: 30 ganger festeavgiften per 1. juli 2005 oppregulert etter konsumprisindeksen på innløsningstidspunktet. Jeg bemerker at Sørheims anførsel om at indeksregulering skal skje ut fra den festeavgift som ble fastsatt i den opprinnelige festekontrakten, ikke har noe for seg. Å fastsette innløsningssummen etter 30 gangerregelen kan det imidlertid ikke være grunnlag for. Det må antas å samsvare best med Stortingets intensjoner at innløsningssummen i tilfeller som dette ikke skal gi bortfester en overkompensasjon. Det må derfor skje en vanlig kapitalisering av festeavgiften oppregulert etter konsumprisindeksen frem til innløsningstidspunktet som er 29. september 2005, ikke 1. oktober 2006 som tingretten legger til grunn, jf. Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) side 47. Den kapitaliserte verdien blir da den minimumserstatning festeren må betale etter § 37 første ledd 2. og 3. punktum.

(65) Opplysningsvesenets fond har anført at Sørheim frem til ankeforhandlingen i Høgsterett har vært enig i at 30 gangerregelen anvendes så fremt han ikke når frem i grunnlovsspørsmålet, og dette må han være bundet av. Jeg kan ikke se at Sørheims anførsler tidligere i saken rimeligvis bør oppfattes slik at han er bundet til å akseptere at erstatningen utmåles etter 30 gangerregelen.

(66) Jeg er enig med Justisdepartementet i at en kapitaliseringsrente på 5 prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, jf. proposisjonen side 46. Valg av konkret kapitaliseringsrente er imidlertid, i mangel av fastsettelse ved lov og forskrift, et skjønnsspørsmål. Innløsningssummen må følgelig fastsettes av skjønnsretten - dersom partene ikke blir enige. Skjønnet blir derfor å oppheve.'»

5.2 Høyringsfråsegnene

Norges Hytteforbund meiner at dei tre plenumssakene gir haldepunkt for at ein rein 20-gongerregel vil vere i samsvar med Grunnlova § 105:

«Vi må nå ta utgangspunkt i den loven vi har, og de konklusjoner vi kan trekke av de tre plenumsdommene i Høyesterett som alle ble avsagt 21.09.07.

Det første meget viktige konklusjonen vi må ta, er at HR kom til at lovens bestemmelse om festers adgang til, ved festetidens utløp, å kreve festet forlenget på samme vilkår og uten tidsbegrensning, ikke er i strid med Grunnloven. Det har senere vært hevdet fra grunneiersiden at HR vurderte dette spørsmålet bare i forhold til GL § 97 - om forbudet mot lovers tilbakevirkende kraft - og ikke § 105 - om grunneiers krav på full erstatning ved ekspropriasjon. Dette er etter min oppfatning, ikke riktig.

I 'Øvre Ullern Terrasse-saken' finner vi et eget kapittel om grunnlovsprøvingen i forhold til de to bestemmelsene i avsnitt 88 flg.. I avsnitt 90 heter det om dette:

'Selv om tomtefesteloven § 33 medfører overføring av eiendomsrådighet, finner jeg det likevel klart at grunnlovsmessigheten av retten til forlengelse på uendrete vilkår må vurderes etter Grunnloven § 97, og ikke etter § 105.'

Videre heter det senere i avsnitt 90:

'En slik etterfølgende regulering, knyttet opp til et kontraktsforhold mellom partene, har i vår rettstradisjon vært vurdert ut fra Grunnloven § 97, og ikke ut fra § 105. Dette gjelder også om reguleringen har medført en overføring av rettigheter og plikter partene imellom. Synsvinkelen må også kunne anvendes i et tilfelle som det foreliggende selv om inngrepet i avtalen innebærer en overføring av rådigheten.'

Dermed må vi kunne slå fast at HR konkluderte med at forlengelsesretten, slik som følger av tfl § 33, ikke er i strid med Gl § 105. At Høyesterett dessuten konkluderte med at bestemmelsen heller ikke er i strid med Gl § 97, er det ingen uenighet om.

Som en logisk følge av dette konkluderte så HR i 'Sørheim-dommen' om innløsning, med at 'alle festeforhold vil være tidsubegrensede etter avgjørelsen i forlengelsessaken', jf avsnitt 37.

Videre heter det i avsnitt 45 om det samme:

'Når det gjelder festekontraktens lengde, som etter kontrakten var 99 år, er konsekvensen av Høyesteretts avgjørelse i dag i sakene om festers rett til forlengelse på samme vilkår som før, at festeavtalen mellom fondet og Sørheim er tidsubegrenset.'

HR slår fast at innløsning er ekspropriasjon, og at grunneieren derfor har krav på full erstatning (100 %) av det som eksproprieres.

Når jeg understreker at erstatningen skal beregnes av det som eksproprieres, er dette fordi grunneiersiden, jf innlegg i høringsmøtet, fortsatt synes ikke å akseptere at det er bare en del av innholdet i eiendomsretten som eksproprieres ved innløsning. Dette gjelder bare grunneiers krav på fremtidig festeavgift. Resten av det faktiske innhold i eiendomsretten, selve rådigheten over tomten, er allerede overdratt til festeren. Dette må ses i sammenheng med uttalelsen i 'Kløfta-dommen': 'Eieren må ikke stilles dårligere enn om han hadde fått beholde sin eiendom'. Uttrykket 'beholde sin eiendom' må i festeforhold omskrives til 'beholde sine rettigheter etter festekontrakten'.

I denne sammenheng går HR gjennom departementets forslag slik dette fremkommer i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004).

I proposisjonen uttalte departementet at 'en erstatning ut fra en kapitaliseringsfaktor på 20 vil gi full erstatning i de tilfellene hvor festeforholdet er tidsubegrenset, og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før'.

På denne bakgrunn la departementet frem sitt forslag med en kapitaliseringsfaktor på 30, og ga en nærmere begrunnelse for den overkompensasjon som dette betydde for grunneieren.

HR konkluderer i dommen, jf avsnitt 47, med:

'Hvis departementets forslag var blitt vedtatt, ville det ikke oppstått noe spørsmål i forhold til Gl § 105 i denne saken.'

Dette betyr at HR fastslår at det ikke har noen betydning for erstatningsutmålingen i forhold til Gl § 105 om kontrakten som sådan inneholder en tidsbegrensningsbestemmelse, eller om festeforholdet er tidsubestemt. I dette ligger, som HR også uttrykkelig sier, selvfølgelig ikke at lovgiver ikke kan gi en bestemmelse (slik som i § 37), som sondrer mellom disse to kontraktstypene.

HR går så i avsnitt 48 over til å drøfte bestemmelsene i § 37, 2. og 3. punktum som gjelder tidsbegrensede avtaler, altså der loven gir adgang for partene til å kreve anvendelse av 40 % regelen.

Her sier HR at det i praksis '... blir liten plass for 30 gangerregelen utenfor de tilfellene der festeavtalen er tidsubegrenset.'

I denne sammenheng sier så Høyesterett videre at:

'For ordens skyld: Avgjørende for om festeforholdet er tidsbegrenset eller ikke, er hva som fremgår av selve kontrakten. Det er i denne sammenheng irrelevant at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubegrensede.'

Dette siste er av representanter for grunneiersiden utlagt til å bety at HR dermed nærmest har sagt at en fjerning av 40 % regelen i paragrafen, slik at det bare blir stående en kapitaliseringsfaktor (20 eller 30) som eneste reguleringsmekanisme, også for festeforhold der kontrakten er tidsbestemt, vil kunne bety at bestemmelsen blir grunnlovsstridig. I alle fall mener man fra den siden at grunnlovsmessigheten av dette spørsmålet ikke er prøvet av HR i dommen.

Dette må være galt. Når HR gir en slik presisering ('for ordens skyld') som her, så er det ment som en presisering av forståelsen av loven slik den lyder. Man må se denne uttalelsen i sammenheng med den drøftelse som HR gir tidligere i dommen om tidsbestemte- og tidsubestemte kontrakter, og som altså konkluderer med at alle kontrakter nå i realiteten er tidsubestemte (se over). HR har dermed i den uttalelsen som her er sitert, verken sagt noe om hvorvidt en fjerning av 40 % regelen vil være grunnlovsstridig, eller gitt en presisering av at dette spørsmålet ikke er vurdert. Dette spørsmålet har HR tatt stilling til allerede i ovennevnte avsnitt 47.

En ytterligere understrekning av dette gir HR der det i avsnitt 66 i dommen står:

'Jeg er enig med Justisdepartementet i at en kapitaliseringsrente på 5 prosent normalt vil gi full erstatning i festeforhold.'

Dette er en generell uttalelse, og konsekvensen er at HR mener at bruk av en kapitaliserningsfaktor på 20 normalt vil gi full erstatning i festeforhold Her sondres ikke mellom de kontrakter som er tidsbegrensede og de som er tidsubegrensede.

Jeg mener etter dette at en riktig forståelse av HR uttalelser og konklusjoner i plenumssakene er at det gis en ganske klar anvisning på at grunneier får full erstatning (Gl § 105) i alle innløsningssaker, uansett om kontrakten gir tidsbegrensning for festeforholdet eller ikke, dersom ved at han blir kompensert med 20 ganger den oppjusterte festeavgiften.

Dermed har altså HR gitt en klar beskjed til lovgiver om at dersom § 37 endres slik at 40 % regelen tas bort, og det innføres en 20 gangerregel i stedet for nåværende 30 gangerregel, så vil grunneieren i alle tilfelle av innløsning av festekontrakter til bolig eller fritidshus få full erstatning, og loven er dermed grunnlovsmessig.»

Grunneierforeningen viser til at Høgsterett ikkje har gjort ei grunnlovsvurdering av den samla effekten av ei rekke lovendringar på tomtefesteområdet:

«Skal man tillate seg å dvele litt over Høyesteretts avgjørelser så må det være at Høyesterett kun vurderer grunnlovsmessigheten til den siste lovendring ut fra den forutsetning at de tidligere lovreguleringer isolert sett har vært lovlige. Høyesterett har følgelig ikke vurdert den samlete effekten av lovgivers stadige (hver gang ikke grunnlovsstridige) lovreguleringer som sammen gir overføring av alle vesentlige grunneierrettigheter fra bortfester til fester.»

Når det gjeld Høgsteretts vurdering av kapitaliseringsspørsmålet i Sørheimsaka, har Grunneierforeningen følgjande merknad:

«I dommens avsnitt 66 slutter Høyesterett seg til Justisdepartementets vurdering om at en kapitaliseringsrente på 5 % normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, men at i mangel av fastsettelse ved lov og forskrift, er dette et skjønnsspørsmål.

Vi er enig i at valg av kapitaliseringsrente er et skjønnsspørsmål, og det bør det være fortsatt. Vi mener at lovgiver må være varsom med å sette en kapitaliseringsrente. Dette fordi vi igjen erfart at rentenivået varierer sterkt. Videre, dersom lovgiver vurderer å basere en innløsningssum på f.eks 5 %, dvs 20 ganger festeavgift, så tar man ikke hensyn til at festeavgiften kan inflasjonsjusteres. En kapitalisering på 20 forutsetter en flat pengestrøm til 5 % rente p.a til evig tid. Skal man foreta en korrekt kapitalisering av pengestrømmer må man for det første ta hensyn til inflasjonen og følgelig la kapitaliseringsrenten tilsvare realrenten, d.v.s. lavere rente og høyere multiplikator. Videre tar man i høyesteretts eksempel ikke hensyn til at i dag kan en innløsning på 40 % av tomteverdi gi bortfester en høyere innløsningssum enn nåverdien av fremtidig festeavgift. I disse tilfelle får bortfester da en FV (future value) som selvsagt må medtas i nåverdiberegningen.

Vi tolker høyesteretts avgjørelse slik at bortfester minimum har krav på nåverdien av pengestrømmen i forhold til grunnlovens § 105 og da må man ta hensyn til disse forhold.»

Den Norske Advokatforening og Landbruks- og matdepartementet viser til at ei kapitaliseringsrente på fem prosent kan tenkjast å skape problem i høve til Grunnlova i framtida. I høyringsfråsegna frå Landbruks- og matdepartementet heiter det:

«Loven har nå som utgangspunkt, og som eneste regel for de tidsuavgrensede avtaler, en 30 ganger-regel. Vi legger til grunn at denne multiplikatoren er valgt av Stortinget fordi en har villet være på den sikre siden i forhold til Grunnloven, samtidig som en har sett på det som et rimelig innløsningsvederlag. En lovfestet 20 ganger-regel kan etter forholdene være tilstrekkelig i forhold til Grunnloven, men det forutsetter at kapitaliseringsrentefoten holder seg på 5 %. I forhold til en lavere kapitaliseringsrente enn 5 %, vil en 20 ganger-regel ikke gi full erstatning, og Grunnlovens krav vil ikke være innfridd. En vil da raskt komme opp i et uføre igjen i forhold til Grunnloven. Dette taler for at en setter multiplikatoren høyere enn 20 ganger. Ved vurdering av rentenivå og avkastning er også risiko et sentralt element. Høy risiko taler for høyt rentenivå, mens det vil være omvendt for lav risiko. For bortfester er en festekontrakt fullstendig risikofri. Inntektsstrømmen er garantert, og ved mislighold av kontrakten vil bortfester kunne si opp forholdet, noe som vil være til bortfesters fordel. Dette taler for at rentenivået settes lavere enn gjennomsnitt ved kapitalisering av festeinntekter for beregning av nåverdi av festeforholdet.»

Statskog synest å meine at høgsterettsdommen i Sørheimsaka gir avgrensa rettleiing om grunnlovsspørsmålet:

«En er ikke enig i departementets slutning ... Konsekvensen av de nevnte Høyesterettsavgjørelser er ikke at 'alle feste til bustadhus og fritidshus er tidsuavgrensa'. En viktig nyanse her er at 'alle feste til bustadhus og fritidshus' kan bli 'tidsuavgrensa'. (Dette er for øvrig en direkte følge av loven og ikke høyesterettsavgjørelsene. Høyesterett la kun til grunn at § 33 om retten til forlengelse ikke var grunnlovsstridig. Spørsmålet for Retten var egentlig ikke festers rett til forlengelse, men manglende rett for bortfester til å kunne reforhandle avtalen).

Høyesterett er i Rt. 2007 s. 1308 note (48) tydelig på at tidsavgrensning av kontrakten fortsatt er av betydning. Dette gjelder bl.a. i forhold til at det må fremsettes et formelt krav om forlengelse innen utløpet av ettårsfristen, og i forhold til om 40%-regelen kan påberopes av partene.

Høyesterett hadde i Sørheimsaken ikke noen foranledning til å gå nærmere inn på betydningen av at det dreide seg om en avtale med tidsavgrensing gjort før 1.1.1975. I note (44) slås det fast at verdien av bortfesters eiendomsrett kun er bestemt av festeavgiften og festetidens lengde. I note (45) foretar førstevoterende den feil(?)slutning at sak 2007/237 (avsagt samme dag) medfører at partenes avtale er blitt tidsubegrenset.

Sivillovbokutvalget og departementet la i henholdsvis NOU 1993: 29, s. 79, og Ot.prp. nr. 28 (1995-96) s. 69, til grunn at erstatning skulle fastsettes ut fra den høyeste verdi av salgs- og bruksverdi. I begrunnelsen vises det til at det for disse avtalene er snakk om 'regulær oreigning'.

Det kan ikke utelukkes at Høyesterett vil legge mer vekt på disse synspunktene dersom vederlaget i en konkret sak avviker markant fra tomteverdien. I Sørheimsaken tilsvarte erstatningen tomteverdi. Det er imidlertid ikke tilfellet for flertallet av kontraktene fra denne tidsperioden. Spesielt ikke etter at det ble innført et skjerpet beviskrav for markedsregulering (krav til 'tvillaus avtale').

Det kan også være andre forhold som tilsier at Høyesterett vil vekte andre saker annerledes.»

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange meiner at ein ved grunnlovsvurderinga må skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar. For tidsavgrensa kontraktar hevdar firmaet at råtomtverdien vil representere full erstatning etter Grunnlova § 105, og at ein 40-prosentregel følgjeleg er grunnlovsstridig:

«En revisjon av lovens § 37 må vurderes i lys av Høyesteretts dom i de to andre sakene som var til felles behandling av Høyesterett (forlengelsessakene).

(...)

Hva er så konsekvensene av Høyesteretts dom i de to forlengelsessakene i forhold til innløsningsproblematikken?

Departementets lovforslag alternativ 1, 3 og 5 bygger på en tolkning av dommen som medfører at alle festekontrakter i realiteten er blitt tidsubestemte slik at bortfester kun har krav på en kapitalisering av festeavgiften.

En slik rettsoppfatning kan etter mitt syn ikke legges til grunn med forankring i Sørheimsaken.

I denne sammenheng vises det til de tre siste setninger i avsnitt (48):

'For ordens skyld: Avgjørende for om festeforholdet er tidsubestemt eller ikke, er hva som fremstår av selve kontrakten. Det er i denne sammenheng irrelevant at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubestemte.'

Hvis forlengelsesdommene skulle ha den rettslige konsekvens at alle festekontrakter fra nå av blir å anse som tidsubestemte i relasjon til spørsmålet om innløsning, ville dommen åpenbart ikke inneholdt en slik uttalelse. Høyesterett er helt klart innforstått med at det stiller seg annerledes om en festekontrakt er tidsbestemt eller tidsubestemt, uavhengig av forlengelsessakene, når det er tale om innløsning.

Departementets lovforslag alternativ 1, 3 og 5 vil derfor med overveiende sannsynlighet kunne føre til resultater som vil være i strid med Grunnloven § 105.

Rettslig sett stiller det seg forskjellig om en festekontrakt er tidsbestemt eller tidsubestemt. Det må derfor stilles spørsmål om 40 prosent av en råtomtverdi representerer full erstatning ved innløsning også av tidsbestemte festekontrakter.

Der er i denne sammenheng nødvendig å se nærmere på forlengelsessakene.

I den første saken HR-2007-01593-P, (sak nr. 2007/237) var festekontrakten løpt ut. Festerne krevde kontrakten forlenget på samme vilkår etter § 33, noe som også ble resultatet. Den rettslige situasjon for bortfester er dermed at fester kan fortsette festeforholdet så lenge han ønsker. Fester har også anledning til å kreve innløsning etter lovens regler, noe bortfester ikke har adgang til. Bortfester er således prisgitt fester for overhode å kunne ta ut den 'restverdi' partene opprinnelig hadde avtalt når festeforholdet opprinnelig løper ut.

Benytter fester seg av sin innløsningsrett etter at denne er krevd forlenget etter lovens § 33, opphører kontrakten umiddelbart ved innløsningen. Det foreligger således ingen gjenstående festetid hvor festeavgiften skal kapitaliseres eller gjenstående tid hvor råtomtverdien skal neddiskonteres. Situasjonen er som da den opprinnelige festekontrakten løp ut. Full erstatning i tråd med Grunnloven § 105 er derfor råtomtverdien. En erstatning på bare 40 prosent vil ikke være i tråd med Grunnloven § 105 krav om full erstatning.

For festekontrakter som kreves innløst før utløpet av den opprinnelige festekontrakten etter lovens § 32, må det samme gjelde, da også løpende festeavtaler opphører ved innløsning etter lovens § 7.»

Av høyringsinstansane er det berre Gjøvik kommune som meiner at det ikkje er behov for å endre tomtefestelova § 37 for å oppnå samsvar med Grunnlova § 105:

«Ut fra foreliggende fakta kan vi ikke se at det er grunnlag for å endre tomtefestelovens § 37 med bakgrunn i høyesterettsdommen av 21. september 2007 (Sørheimsaka), og vi kan heller ikke se at de forslag til endringer, som er fremsatt av lovavdelingen, virker avklarende på noen måte. Vi anbefaler derfor at tomtefestelovens § 37 opprettholdes som i dag med innløsing til 30 ganger oppregulert festeavgift og med rett for begge til å kreve 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtaler.»

5.3 Departementets vurderingar

Justisdepartementet har i høyringsnotatet gjort greie for grunnlovsvurderingane i Sørheimdommen (Rt. 2007 s. 1308), jf. punkt 5.1 ovanfor. Departementet vil her drøfte dei spørsmåla som høyringsinstansane har tatt opp.

Eit første spørsmål er kva det har å seie at Høgsterett i dei tre plenumsdommane berre har vurdert reglane om innløysingssum og lenging av festeforhold, og dermed ikkje har vurdert den samla effekten av endringane på tomtefesteområdet dei siste tiåra. Det kan reisast spørsmål om fleire regelendringar i sum inneber ei så sterk svekking av eigarposisjonen til bortfestarane at ein må rekne endringane som heilt eller delvis grunnlovsstridige.

Det fell utanfor ramma for dette lovarbeidet å vurdere om kvar av dei endringane som tidlegare har skjedd på tomtefesteområdet, er i samsvar med Grunnlova. Departementet viser her til dei vurderingane som er gjorde i dei einskilde lovforarbeida. Departementet har uansett vanskeleg for å sjå at ei rekke regelendringar, som isolert sett ikkje er i strid med Grunnlova, skal kunne leie til grunnlovsstrid dersom ein vurderer dei samla. Utgangspunktet må vere at dersom dei einskilde endringane passerer i forhold til Grunnlova, så kan ein ikkje konstatere grunnlovsstrid utfrå eit synspunkt om at endringane samla sett inneber eit for sterkt inngrep i eigedomsretten. Det må i denne samanhengen takast omsyn til at endringane ikkje har skjedd med eitt slag, men over fleire tiår. I denne perioden har både synet på eigedomsretten og behovet for inngrep vore i endring, noko som det må takast omsyn til ved grunnlovsvurderinga.

Klarlegginga av rekkevidda til dei tre plenumsdommane om tomtefeste må etter dette skje utfrå ei tolking og ein analyse av dommane. Ein kan etter Justisdepartementet syn ikkje innskrenke rekkevidda til dommane under tilvising til at det har skjedd andre endringar på tomtefesteområdet som også kan ha svekka eigarposisjonen til bortfestaren.

Det er vidare spørsmål om ein ved tolkinga av Grunnlova § 105 må skilje mellom festekontraktar som er tidsuavgrensa etter kontrakten, og festekontraktar som er tidsuavgrensa etter føresegna i tomtefestelova § 33, jf. også § 34 andre ledd.

Justisdepartementet la i høyringsnotatet til grunn at høgsterettsdommane i lengingssakene (Rt. 2007 s. 1281 og Rt. 2007 s. 1306) inneber at alle feste til bustadhus og fritidshus er tidsuavgrensa. Av samanhengen går det fram at uttalen siktar til grunnlovstolkinga, og ikkje til tolkinga av føresegna om innløysingssum i tomtefestelova § 37. Sørheimdommen bygger uttrykkeleg på at alle bustad- og fritidsfeste vil vere tidsuavgrensa etter dommane i lengingssakene. I avsnitt 37 heiter det:

«Ved innløsning er det ikke spørsmål om å regulere bortfesters rettigheter, men om å tvinge ham til å avstå sin eiendomsrett, samtidig som han mister de årlige - lovlige - ytelsene fra festeren. Det kan ikke være tvilsomt at dette er ekspropriasjonsinngrep som utløser krav om full erstatning etter Grunnloven § 105. Dette gjelder også i tidsubegrensede festeforhold, som alle festeforhold vil være etter avgjørelsene i forlengelsessakene. Det ble her lagt til grunn at bestemmelsen i tomtefesteloven § 33 1. punktum om festerens rett til forlengelse etter utløpet av festetiden på samme vilkår som før, får anvendelse for festere med festekontrakter fra før 1976.» (utheva her)

Vidare legg Høgsterett i avsnitt 45 til grunn at festekontrakten i Sørheimsaka, som etter kontrakten var 99 år, «er tidsubegrenset» som følgje av dommane i lengingssakene. Andre delar av dommen byggjer på det same synspunktet, sjå t.d. avsnitt 66, der Høgsterett taler om «full erstatning i tomtefesteforhold» utan å skilje mellom lengingsrett etter lov og avtale.

Justisdepartementet finn det etter dette klart at ein i forhold til Grunnlova skal rekne alle festekontraktar til bustad- og fritidsformål som tidsuavgrensa. Ei anna sak er at tomtefestelova § 37 skil mellom avtalebasert og lovbasert lenging, jf. Sørheimdommen avsnitt 48.

Eit hovudspørsmål er kva slags reglar om innløysingssum som kan fastsetjast innanfor ramma av Grunnlova. Høgsterett har lagt til grunn at spørsmålet må løysast etter Grunnlova § 105, jf. Sørheimdommen avsnitt 37 og 38. Føresegna føreset at det må skje ei verdsetjing av eigedomsretten til bortfestaren. I Sørheimdommen avsnitt 43 og 44 slår Høgsterett fast korleis verdsetjinga skal skje, både generelt og i den konkrete saka:

«Verdien av bortfesters eiendomsrett bestemmes av festeavgiften og festetidens lengde. Festeavgiften ble, med grunnlag i festekontraktens klausul om avgiftsregulering etter vanlig grunnverdi på stedet, oppregulert i juni 2005 til 10 127 kroner i medhold av særregelen om et 'engangsløft' i tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2 med virkning fra 1. juli 2005. Etter særregelen var retten til regulering maksimert til 9000 kroner per dekar 1. januar 2002 med pengeverdiregulering hvert årsskifte deretter. Når det gjelder det nærmere innhold i bestemmelsen, viser jeg til Høyesteretts avgjørelse i dag i sak 2007/237 ( HR-2007-1593-P ). Festeavgiften er senere oppregulert etter konsumprisindeksen. Jeg peker for øvrig på at det fremgår av tingrettens skjønnsgrunner at råtomtverdien på stedet er mellom 150 og 200 kroner per m 2. Ut fra dette er verdien mellom 161 250 og 215 000 kroner. Det betyr at en festeavgift i overkant av 10 000 kroner tilnærmet gjenspeiler eiendomsverdien med et årlig avkastningskrav på 5 prosent.

Når det gjelder festetidens lengde, som etter kontrakten var 99 år, er konsekvensen av Høyesteretts avgjørelser i dag i sakene om festers rett til forlengelse på samme vilkår som før, at festeavtalen mellom fondet og Sørheim er tidsubegrenset. Dette betyr at verdien av fondets eiendomsrett tilsvarer den kapitaliserte verdi av festeavgiften som med indeksregulering av avgiften til innløsningstidspunktet 29. september 2005, er 10 188 kroner. Settes kapitaliseringsrenten til 5 prosent, er da eiendomsrettens verdi 203 760 kroner.»

Det går klart fram av dommen at verdien av eigedomsretten til bortfestaren blir fastsett ut frå storleiken på festeavgifta og lengda på festetida. Tomteverdi er følgjeleg irrelevant i forhold til Grunnlova § 105 ved fastsetjing av innløysingssum for bustadfeste eller fritidsfeste. Sørheimdommen gjaldt ein kontrakt som etter avtalen var tidsavgrensa, så ein kan ikkje godt hevde at utmålingsprinsippa i dommen berre skal gjelde for tidsuavgrensa kontraktar. Enkelte på bortfestarsida har likevel påstått at fastsetjinga av innløysingssum skal byggje på andre prinsipp når det er tale om tidsavgrensa festeforhold. Under tilvising til tradisjonell oreigningsrett blir det hevda at erstatninga for ein festekontrakt som blir løyst inn før festetida er ute, blir fastsett av to komponentar: ein kapitalisert verdi av attverande festeavgift og ein neddiskontert verdi av tomteverdien fastsett utfrå utløpsdatoen. Eit slikt syn harmonerer dårleg med den rettsoppfatninga som er lagt til grunn i Sørheimsaka, og føreset dessutan ei neglisjering av dommane i lengingssakene. Det følgjer klart av Sørheimdommen at verdien av eigedomsretten til bortfestaren tilsvarer den kapitaliserte verdien av festeavgifta indeksregulert til innløysingstidspunktet, jf. avsnitt 45 og 64. Denne grunnlovsforståinga blir lagt til grunn i proposisjonen her.

Neste spørsmål er kva slags multiplikator som kan fastsetjast innanfor ramma av Grunnlova § 105.

Festarsida har her argumentert for at ei kapitaliseringsrente på fem prosent alltid vil vere i samsvar med Grunnlova, medan bortfestarsida meiner at renta må setjast lågare for å unngå konflikt med Grunnlova. Høgsterett uttaler i Sørheimdommen at «en kapitalisering på 5 prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold».

Høgsterett har drøfta spørsmålet om val av kapitaliseringsrente i ei rekke dommar om mellom anna ekspropriasjon eller freding av fast eigedom og om personskadeerstatning. Dei vurderingane som Høgsterett har gjort i desse dommane, har etter Justisdepartementets syn interesse når ein skal fastsetje kor høg kapitaliseringsrenta kan vere dersom ho - ved innløysing av tomtefeste - skal gi full erstatning etter Grunnlova § 105. Høgsterett har i sin praksis lagt til grunn at kapitaliseringsrenta som utgangspunkt skal vere fem prosent.

Spørsmålet er seinast drøfta i Rt. 2008 s. 195, som gjaldt erstatning ved ekspropriasjon til eit nytt skyte- og øvingsfelt for forsvaret. Etter gjennomgang av forarbeid og rettspraksis knytt til oreigningserstatningslova § 6 første ledd andre punktum kom Høgsterett til at neddiskonteringa skulle byggje på den påreknelege utnyttingstakta til grunneigaren. Under tilvising til ein fast høgsterettspraksis la Høgsterett til grunn at kapitaliseringsrentesatsen i dette tilfellet skulle ha vore fem prosent.

I avsnitt 93 i dommen gjer Høgsterett kort greie for praksis når det gjeld fastsetjing av kapitaliseringsrente:

«Etter min mening foreligger det nå en fast høyesterettspraksis for at det i saker om erstatning ved ekspropriasjon eller fredning av fast eiendom, personskadesakene og andre saker hvor det må foretas en neddiskontering av et fremtidstap som hovedregel anvendes en kapitaliseringsrentesats på fem prosent. Av avgjørelser etter årtusenskiftet fra andre saksområder kan det vises til Rt. 2000 s. 977 om fastsettelse av vederlag ved bruk av statens forkjøpsrett etter konsesjonsloven og Rt. 2007 s. 1308 (avsnitt 66) om innløsning av tomtefeste. Høyesterett har riktignok i de fleste sakene presisert at valg av rentesats i den konkrete saken hører under skjønnsretten. Jeg forstår imidlertid Høyesteretts praksis slik at det skal mye til før skjønnsretten kan anvende en lågere rentesats enn normalrentesatsen på fem prosent.»

Høgsterett viser så til at lagmannsretten har lagt til grunn ein kapitaliseringssats på fire prosent utfrå generelle forhold i skogbruksnæringa, jf. avsnitt 94. I avsnitt 95 konkluderer Høgsterett med at lagmannsretten ikkje hadde grunnlag for å fråvike normalrentesatsen på fem prosent:

«Denne rettsanvendelsen avviker etter min mening fra den rettstilstanden som følger av Rt. 1994 s. 557 og Rt. 1997 s. 428: Som nevnt er det i disse avgjørelsene fastsatt at en lågere kapitaliseringsrentesats enn fem prosent forutsetter en 'særlig vurdering' av de spesielle forhold ved den enkelte eiendommen. Lagmannsrettens flertall har derimot begrunnet den lågere rentesatsen i generelle forhold i skogbruksnæringen. Normalrentesatsen er imidlertid fastsatt ut fra alternative plasseringer for å sikre avkastningen i et svært langt tidsperspektiv, uavhengig av de svingningene som erfaringsmessig forekommer i perioden. Så vel avkastningens sikkerhet som inflasjonsrisikoen er trukket inn i de avgjørelsene hvor normalrentesatsen ble fastsatt. Disse avgjørelsene må antas å bygge på at selv om skogen vurderes i et langt tidsperspektiv, kan det ikke legges til grunn at en investering i skog fullt ut vil opprettholde dagens avkastning og realverdi. Jeg kan etter dette ikke se at det er grunnlag for å sette ned normalrentesatsen på fem prosent.»

Ein fast etablert høgsterettspraksis gir grunnlag for at kapitaliseringsrenta som utgangspunkt skal setjast til fem prosent, dersom ikkje anna følgjer av lov eller forskrift. Dette er også lagt til grunn ved innløysing av festeforhold, jf. Sørheimdommen avsnitt 66. Når dette er tilfellet, har Justisdepartementet vanskeleg for å sjå at ein eventuell 20-gongerregel i tomtefestelova (som føreset ei kapitaliseringsrente på fem prosent), kan skape problem i høve til Grunnlova. Rett nok inneheld Sørheimdommen ein reservasjon («normalt»), men den må tolkast i lys av at kapitaliseringsrenta i dette tilfellet ikkje følgde av lov eller forskrift. Med den tradisjonen det er for å leggje vekt på Stortingets syn på grunnlovsspørsmålet, meiner Justisdepartementet at ein generell, lovfastsett 20-gongerregel truleg vil vere i samsvar med Grunnlova. I festeforhold der det ikkje skal svarast festeavgift, eller der det berre skal svarast ein symbolsk sum, må det ved grunnlovsvurderinga takast omsyn til at det kan vere grunnlag for å oppjustere festeavgifta etter avtalelova § 36. Det må også takast omsyn til at lova kan endrast dersom prognosen for avkasting på alternative plasseringar skulle endre seg i framtida.

Justisdepartementet meiner etter dette at ein rein 20-gongerregel truleg vil vere i samsvar med Grunnlova § 105. Det kan ikkje utelukkast at jamvel ein lågare, lovfastsett multiplikator kan gå klar av Grunnlova, men det treng departementet ikkje å ta stilling til i lys av dei endringsforslaga som er aktuelle i denne saka.

Om ein av dei reine multiplikatorreglane som er skisserte i høyringsnotatet, blir bygd ut med ein tryggingsventil for bortfestaren i form av ei føresegn som tek omsyn til tomteverdi (typisk ein 40 prosentregel), vil det vere enda klarare at regelen ikkje krenkar Grunnlova § 105. Dersom Stortinget skulle gå inn for ein av dei reine multiplikatorreglane som er skisserte i høyringsnotatet (jf. punkt 6.1 nedanfor), er det likevel neppe behov for ein slik tryggingsventil av omsyn til Grunnlova.

I lys av høyringsfråsegnene finn Justisdepartementet grunn til å presisere at kapitalisering prinsipielt må skje ved bruk av realrente for å gi full kompensasjon for inflasjon. Kapitaliseringsrenta må fastsetjast slik at ho gir bortfestaren rimeleg høve til å sikre seg mot fall i pengeverdien. Departementet kan ikkje sjå at kapitaliseringsrenta av den grunn må setjast lågare enn fem prosent for å unngå grunnlovsstrid og viser i den samanheng til dei prinsipielle vurderingane i Ølbergdommen, jf. Rt. 1993 s. 1524 på s. 1530-1534.

Det er ovanfor gjort greie for dei skrankane som følgjer av Grunnlova § 105. Innanfor ramma av Grunnlova er det opp til lovgivaren å fastsetje reglar om innløysingssum som i rimeleg grad varetek omsynet til både bortfestarane og festarane. Lovgivaren står med andre ord fritt til å fastsetje reglar som gir bortfestarane ein høgare innløysingssum enn den som følgjer av minstekrava i Grunnlova.