3 Gjeldende rett

3.1 Krav til odlingsjord, odelsloven §§ 1 og 2

3.1.1 Kriterier for odlingsjord

Etter odelsloven fra 1821 kunne «Jord paa Landet» bli odelsjord. Gjeldende lov § 1 inneholder to kumulative vilkår som må oppfylles for at eiendommen kan regnes som odlingsjord. Odelsrett kan hevdes til fast eiendom som «kan nyttast til landbruksdrift og har ein viss storleik». Eiendommer som oppfyller disse kriteriene kalles odlingsjord, og den som eier jorda på det tidspunktet odelshevdstiden går ut kalles odler. Også rene skogeiendommer kan odles. Kravet til eiendommens størrelse går fram av odelsloven § 2.

Eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter § 2 kan etter samme lov § 23 ikke løses på odel. Bestemmelsen gjelder eiendommer som får redusert arealgrunnlaget sitt, men også eiendommer som oppfyller arealkravene i § 2, men som på grunn av utviklingen ikke lenger kan påregnes brukt til landbruksdrift. I NOU 2003:26 uttaler Odelslovutvalget følgende om grunnvilkåret «kan nyttast til landbruksdrift»:

«I rettspraksis har det ikke vært krevet at eiendommene skal gi vesentlig bidrag til eierens utkomme, men det kreves etter den senere tids avgjørelser at eiendommen må kunne gi «...et positivt økonomisk utbytte», jf. Rt 2000 side 1634 (Store Døvik). I Rt 2001 side 561 (Nordtveiten) er dette formulert slik at det: «...ut fra de rådende forhold eller sett i lengre tidsperspektiv – [må] være realistisk – sannsynlig – at noen kan være interessert i å drive landbruk på eiendommen med sikte på økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen..» Eiendommer som faller under denne grensen er i rettspraksis benevnt som «hobbybruk» eller «hobbyjordbruk», se for eksempel Rt 2001 side 561 hvor det fremgår at drift: «som bare har karakter av hobbybruk kan ikke danne grunnlag for å betrakte en eiendom som odlingsjord.»

Utviklingen i rettspraksis tyder på at stadig større eiendommer mister sin status som odlingjord. I Rt. 2007 s. 552 uttalte Høyesterett følgende om dagens rettstilstand:

«Odelsloven § 1 er etter min mening prosessdrivende. Det er i saker hvor det er tvilsomt om en eiendom fremdeles har karakter av å være landbrukseiendom, som det oppstår tvister. For å hindre kostbare rettssaker er en rettsteknisk enklere løsning ønskelig.»

Spørsmålet om en eiendom tilfredsstiller kravene til odlingsjord er av betydning for forvaltningens behandling av søknader om fritak fra bo- og driveplikt. Sivilombudsmannen mener at landbruksmyndighetene prejudisielt må ta standpunkt til om eiendommen «kan nyttast til landbruksdrift» langs de retningslinjene som er trukket opp i rettspraksis. En søknad om fritak skal behandles etter odelsloven dersom søkeren har odelsrett, og etter konsesjonsloven dersom han eller hun ikke har det. Den vurderingen forvaltningen her må foreta har Sivilombudsmannen sagt noe om. Han sier i en sak inntatt i årsmelding for 2005 s. 290:

«Når forvaltningen vurderer spørsmålet om boplikt for eiendommer som er så små eller har så begrensede ressurser at det med rimelighet kan spørres om den fremdeles har karakter av å være en landbrukseiendom, må det etter mitt skjønn kreves at det tas stilling til om eiendommen har en slik økonomisk avkastningsevne at noen kan tenke seg å drive landbruk på den med økonomisk vederlag for arbeidsinnsatsen. I en slik vurdering er det naturlig at landbruksmyndighetene i rimelig grad søker å tallfeste det økonomiske utbytte eiendommen antas å gi. Det ligger imidlertid i sakens natur at en slik tallfesting må bli skjønnsmessig.»

3.1.2 Nærmere om arealkravet i odelsloven § 2

Det følger av odelsloven § 2 at eiendommen regnes som odlingsjord hvis enten jordbruksarealet er minst 20 dekar, eller det hører til eiendommen så mye annet areal, retter og lunnende at den produksjonsmessige verdien tilsvarer minst 20 dekar jordbruksareal.

Begrepet «jordbruksareal» omfatter fulldyrka og overflatedyrka jord og jord som uten videre kultivering er egnet til slåtteng eller kulturbeite. Jord som må dreneres eller ryddes før den kan tas i bruk til jordbruksproduksjon, blir ikke ansett som «jordbruksareal». Slik jord anses som «anna areal» som det kan tas hensyn til ved vurderingen av den samlede produksjonsverdien for eiendommen. Begrepet «jordbruksareal» er avgrenset ytterligere gjennom rettspraksis 1 . Nettojordbruksarealet skal legges til grunn. Det avgjørende er eiendommens naturlige forutsetninger for landbruksdrift, ikke skiftende forhold som dyrkingsgrad eller aktuell bruk. Avgjørelsen av om det dreier seg om «jordbruksareal» skal bygge på en konkret vurdering hvor også tidligere bruk er relevant. Det er uttalt i Rt. 1980 s. 585 at hvis de

«naturlige forutsetninger for jordbruk fremdeles er til stede, skal det nokså meget til for at det på grunn av ikke-bruk eller vanhevd ikke lenger kan anses som jordbruksareal.»

En eiendom som har minst 5 dekar jordsbruksareal kan kompensere for manglende jordsbruksareal ved «... anna areal, rettar og lunnende.» Det kan etter forarbeidene dreie seg om for eksempel beitemark eller skog, eller sameieparter i utmark som ligger til flere bruk.

En eiendom hvor jordbruksarealet er under 5 dekar er likevel aldri odlingsjord. Denne minstegrensen er absolutt. Det samme gjelder for en ren skogeiendom der det produktive arealet er under 100 dekar.

3.2 Bo- og driveplikt

3.2.1 Innledning

Nær slekt og odelsberettigede er etter konsesjonsloven § 5 unntatt fra konsesjonsplikt. For odelsberettigede følger bo- og driveplikten av odelsloven. For nær slekt som er unntatt fra å søke konsesjon etter konsesjonsloven § 5 er bo- og driveplikten et vilkår for konsesjonsfrihet. Det er vanlig å bruke betegnelsen lovbestemt bo- og driveplikt i begge disse tilfellene. Bo- og driveplikt kan også bli fastsatt som vilkår for konsesjon.

Bo- og driveplikten oppstår ved erverv av landbrukseiendom av en viss størrelse og en viss karakter, og inntrer ett år etter at ervervet er tinglyst. Reglene innebærer at det i praksis oppstår boplikt ved alle erverv av landbrukseiendom av en viss størrelse og en viss karakter.

3.2.2 Begrunnelse for gjeldende regler

Da det i 1974 bl.a. ble innført boplikt som betingelse for konsesjonsfrihet for nære slektninger og odelsberettigede 2, ble det vist til at det fantes mange eksempler på at personer uten tilknytning av betydning til landbruket hadde fortrengt eiere av landbrukseiendommer på en uheldig måte. Det ble vist til at det i kraft av odelsrett ble ervervet jordbrukseiendommer fra aktive jordbrukere uten hensyn til om også disse hadde hatt odelsrett til eiendommen og uten at erververen hadde tilflyttet eiendommen og tatt opp drift av den 3. Dette ble ansett for å være en uheldig utvikling som en mente bo- og driveplikt kunne bidra til å hindre. Bo- og driveplikt ble således ansett som et egnet virkemiddel for å nå odelsrettslige og jordpolitiske mål.

I forarbeidene til odelsloven la en til grunn at konsesjonslovens regler ville gjelde når noen tar over odelseiendom på privat arveskifte. Justisdepartementet 4 mente det burde være like regler både ved overtakelse på privat skifte og ved offentlig skifte, og foreslo derfor generelle bestemmelser. Reglene om bo- og driveplikt for odelsberettigede ble plassert i odelsloven fordi reglene ville være sentrale i odelsretten 5 . Det var da best å ta dem inn i odelsloven, slik at en i odelsloven samlet de materielle reglene om odels- og åsetesretten. I odelstingsproposisjonen vedrørende ny odelslov ble det forutsatt at reglene om bo- og driveplikt i odelsloven skulle gjelde for den som overtok odelseiendom ved odelsløsning og ved offentlig skifte. Den endelige løsningen ble imidlertid at reglene om boplikt i odelsloven skulle gjelde for alle som overtok med odelsrett 6. Konsesjonslovens bestemmelser ble tilpasset dette.

Et mål med bo- og driveplikt var å bidra til å verne om bøndenes eiendomsrett til den jorda de dyrket og drev og som både hjem og yrke er knyttet til. Mange så boplikten som et minstevilkår for å kunne nytte odelsretten til skade for en annen som har overtatt eiendommen for å ha den som hjem og levevei. 7 Det framgår av forarbeidene til odelsloven at en i sin tid mente at kravet om boplikt først og fremst skulle holde ute en odelsløser som ikke har noen aktuell tilknytning til jordbruks­næringen og som ved løsningen heller ikke tar sikte på å få det. 8

Forarbeidene til odelsloven tyder på at en prinsipielt så det slik at bo- og driveplikt hadde særlig gode grunner for seg ved odelsløsning. 9 Det ble pekt på at det vanligvis var spørsmål om å fordrive en annen eier som har overtatt eiendommen med sikte på å ha boligen og næringen sin knyttet til eiendommen. Det var da ikke urimelig å kreve av løsningsmannen at også han bosatte seg på eiendommen og drev den – først da kunne en si at det gjaldt likeverdige interesser på begge sider slik at det var saklig grunnlag for å la beste odelsberettigede få fortrinnsretten. En mente bo- og driveplikten ville få en viktig funksjon når det gjaldt å hindre det utvalget kalte «lovlig misbruk» av odels- og løsningsrett.

Krav om personlig boplikt på odlingsjord der eiendommen løses på odel er i forarbeidene begrunnet slik:

«Kravet om buplikt tek i første rekkje sikte på å halde ute ein odelsløysar som ikkje har nokon aktuell tilknyting til jordbruksnæringa, og som heller ikkje ved løysinga tek sikte på å få det. Kravet er meint å skulle hindre slikt som at ein aktiv næringsdrivande bonde skal måtte vike for ein som vil bruke eigedomen til feriestad og som har betre odelsrett. Men ein kan ikkje i alle høve krevje at løysingsmannen buset seg på sjølve eigedomen. Det kan til dømes vere at husa er gamle og dårlege, og løysingsmannen har bygd seg eit nytt og tidhøveleg hus på ein annan stad i grannelaget. Etter tilhøva må då bukravet kunne reknast for oppfylt utan at odelsløysaren flytter frå det huset han har.»

Landbruksdepartementet sa i sin høringsuttalelse til Justisdepartementets lovforslag til ny odelslov at bo- og drivepliktens primære mål var at eier- og bruksforhold når det gjelder jord- og skogbrukseiendommer i størst mulig grad skulle baseres på en selveiende bondestand som selv aktivt driver sine eiendommer. 10

Departementets brev viser at det sentrale elementet da boplikten ble vedtatt var sammenhengen mellom bosetting og drift. Dette er overensstemmende med det som er uttalt i tilknytning til saksfeltet opp gjennom årene. I St.prp. nr. 8 (1992-93) foreslo departementet å endre innholdet i driveplikten, og å styrke boplikten. Noe av sammenhengen mellom bo og driveplikt opphørte som en følge av de endringene som deretter ble fastsatt i 1995 hvor driveplikten på visse vilkår kunne oppfylles ved bortleie. Begrunnelsen for boplikt ble uttrykt slik:

«Bo- og driveplikten i odels- og konsesjonsloven er en personlig plikt rettet mot enhver som overtar en landbrukseiendom, og har som hovedformål å sikre at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies og bebos av brukeren. Boplikten i henhold til disse lover er et grunnleggende prinsipp for sikring av bosetting som generelt bør styrkes.»

Begrunnelsen for reglene om bo- og driveplikt er gitt samlet – uten at driveplikten for eksempel har blitt sett i sammenheng med jordlovens bestemmelser om vern av dyrka jord. I forarbeidene til endringen i driveplikten i 1995 la departementet til grunn at hensynet til å sikre aktive brukere jord slik at de kan få til tjenlige driftsmessige løsninger er et formål som reglene om driveplikt måtte passes inn i 11. Departementet mente at det fortsatt var hensiktsmessig å se bo- og driveplikt i sammenheng, og ga uttrykk for at tilpassingen av driveplikten ikke tok sikte på å svekke de formålene som reglene om bo- og driveplikt skulle ivareta. Samtidig ga departementet uttrykk for at de faktiske forholdene i landbruket gjorde det nødvendig å skille mer mellom bo- og driveplikt. Departementet uttalte i tilknytning til dette:

«Målet for landbrukspolitikken er i dag m.a. å skape eit robust og sjølvstendig landbruk. Eit ledd i dette er å styrke driftsgrunnlaget på dei landbrukseigedomane som er i drift, jf. referata frå St.prp.nr. 8 (1992-93) og Innst. S. nr. 92 (1992-93) som er lagt inn under kapittel 3. Det må leggjast til rette for å få gode stabile driftseiningar, og ein må freiste å redusere unødvendige kostnader. Omsynet til å oppretthalde rasjonelle driftseiningar og få til betre utnytting av driftsapparatet må speglast i reglane om bruken av landbruksressursane. Med den bruksstrukturen som finst i Norge, med mange og små bruk, slik ein har vist det i kapittel 4.1.3 tabell 6-12, må omsynet til å sikre aktive brukarar jord ut frå dette tilleggjast meir vekt enn tidlegare, og utan at ein gjer bruk av inngripande verkemiddel som forkjøp eller oreigning. Framlegget om at driveplikta er oppfylt ved bortleige ved kontraktar av ei viss lengd, er eit konkret framlegg som kan byggje opp om ei slik utvikling. Ordninga er såleis eit verkemiddel som supplerer dei langsiktige måla for landbruks­politikken som ein har lagt til grunn for framlegget til ny jordlov, jf. utkastet § 1.»

Departementet har ved flere anledninger gitt uttrykk for hva som er formålet med boplikten. I St.prp. nr. 8 (1992-93) Landbruk i utvikling sa departementet bl.a. at boplikt er et grunnleggende prinsipp for sikring av bosetting som generelt bør styrkes. I St.meld. nr. 19 (1999-2000) Om norsk landbruk og matproduksjon er det framholdt at bofunksjonen er viktigere enn landbruksdriften på små eiendommer både for eieren og samfunnet. Det ble vist til at boplikten etter odelsloven er forankret i grunntanken i odelsinstituttet som er å verne om bøndenes eiendomsrett til den jorda de dyrker og driver og som både hjem og yrke er knyttet til. Boplikt etter konsesjonsloven er imidlertid også begrunnet ut fra en vurdering av at lokalt eierskap til naturressursene fører til bedre utnyttelse av eiendommens ressurser til beste for lokalsamfunnet. Det ble dessuten pekt på at boplikt er begrunnet ut fra hensynet til bosettingen. Under forutsetning av at eiendommene ligger i distriktene og at den næringsmessige aktiviteten knyttet til mat- og virkeproduksjon har et visst omfang, ble alle begrunnelsene ansett for å være relevante. Bosettingshensynet svekkes imidlertid nær tettsteder. De øvrige hensynene gjør seg gjeldende også her. Det ble pekt på at bl.a. hensynet til miljø og kulturlandskap kunne tilsi krav om bosetting.

Ved endring i 2001 ble det lagt større vekt på rene bosettingshensyn for å begrunne boplikten. I forarbeidene 12 ble det også lagt en viss vekt på uttalelser fra en rekke høringsinstanser som viste til at bosettingshensynet måtte kombineres med hensynet til kulturlandskapet. Det ble samtidig vist til at avveiningen mellom samfunnsinteresser og den enkelte i stor grad måtte skje gjennom en fornuftig praksis.

Hensynet til bosetting er bl.a. nevnt i konsesjonslovens formål. Hensynet til bosetting kan tilsi bosetting på eiendommen saken gjelder, eller tilsi bosetting i området for øvrig. Bosettingen kan styrkes enten ved at ressursgrunnlaget på nabobruk styrkes, eller ved at den aktuelle eiendommen opprettholdes som selvstendig enhet. I noen tilfeller vil begge alternativene kunne føre til en styrking av bosettingen. Oppstår det et valg mellom de to mulighetene, må det tas stilling til hvilket alternativ som må påregnes å føre til en styrking av bosettingen på lang sikt.

Hensynet til kulturlandskapet er nevnt i jordloven § 1. I den sammenhengen er det lagt til grunn 13 at hensynet til kulturlandskapet omfatter landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Det er også knyttet til produksjon av miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. I rundskriv M-35/95 la en til grunn følgende:

«Landbruksvirksomhet vil vanligvis være et sentralt element av det kulturlandskapet som dekkes av bestemmelsen, men også kulturlandskap som ikke har direkte tilknytning til landbruksnæring eller landbruksvirksomhet dekkes. Vernet er knyttet både til areal i drift og areal som er preget av tidligere landbruksdrift.....Vernet må også ses i sammenheng med de natur og kulturelementer som henger sammen med slike areal, for eksempel bekker, fløtningsdammer, vannveier, våtmarker, steingjerder, åkerholmer og vegetasjonsbelter langs vassdrag og jorder.»

3.2.3 Historikk

Bestemmelser om lovbestemt bo- og driveplikt ble fastsatt i 1974. I 1995 ble reglene om driveplikt endret slik at den som overtar konsesjonsfritt kan oppfylle driveplikten ved å leie bort eiendommen som tilleggsjord. Reglene ble også endret i 2001 slik at det skal legges særlig vekt på bosettingshensynet ved avgjørelsen av om det skal gis fritak fra boplikt. Bakgrunnen for endringen var et ønske om å gjøre boplikten mer målrettet i forhold til bosetting, og en ønsket å legge til rette for at bygningsressursene kunne brukes til rene bosettingsformål.

Ny konsesjonslov ble vedtatt i 2003. Reglene om bo- og driveplikt ble ikke endret. Arealgrensen for konsesjonspliktig erverv av bebygd eiendom ble imidlertid hevet fra 20 dekar til 100 dekar der ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrka. Hevingen av arealgrensen førte til at bestemmelsene om bo- og driveplikt for landbrukseiendom omfattet færre eiendommer enn tidligere.

I 2003 avgjorde EF-domstolen en sak fra Østerrike som gjaldt konsesjon og personlig bo- og driveplikt. Domstolen fant at bestemmelsene i Østerrike var i strid med kravet om fri flyt av kapital. Avgjørelsen førte ikke til endringer i de norske reglene, men det ble fremhevet i veiledningsmateriellet 14 og den orientering som ble gitt Stortinget i forbindelse med ny konsesjonslov, at avgjørelser om konsesjon og bo- og driveplikt måtte bygge på en konkret individuell vurdering der en bl.a. tok stilling til om det var nødvendig at eieren skulle bo på eiendommen selv, eller om boplikten kan oppfylles av andre enn den nye eieren.

Da konsesjonsloven av 1974 trådte i kraft lå avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker til departementet. I årene som fulgte har myndig­heten gradvis blitt overført til regionale og deretter til lokale myndigheter. I 2004 ble alle konsesjons­avgjørelser lagt til kommunene. Kommunene fikk økt myndighet bl.a. for å styrke lokaldemokratiet på landbruksområdet. Kommunens rolle skulle være å utøve lokalt skjønn og forvalte de landbrukspolitiske virkemidlene innen rammen av nasjonal politikk. Det er lagt til grunn at lokal forankring av skjønnet er av stor betydning i saker om boplikt.

Ved overføringen av myndighet til kommunene ble Landbruks- og matdepartementets rundskriv om bl.a. behandlingen av bo- og drivepliktssaker endret slik at de i hovedsak nå beskriver de rettslige rammene og saksbehandlingen, ikke kommunens skjønn.

3.2.4 Nærmere om arealkrav og begrepet landbrukseiendom

Bo- og driveplikt oppstår ved erverv av nærmere angitte landbrukseiendommer. Både etter odelsloven og konsesjonsloven må to vilkår knyttet til eiendommene være oppfylt for at det skal oppstå lovbestemt boplikt. Begge lover har for det første et arealkrav. I tillegg må eiendommene etter begge lover være landbrukseiendommer. Vilkårene er formulert litt ulikt i de to lovene.

Eiendom det kan hevdes odel på, må etter odelsloven § 1 kunne nyttes til landbruksdrift, og den må være av en viss art og størrelse. Se beskrivelsen av kravene til odlingsjord i punkt 3.1.

Bo- og driveplikt oppstår etter konsesjonsloven § 5 annet ledd ved erverv av jord- og skogbrukseiendom hvor totalarealet enten overstiger 100 dekar, eller hvor mer enn 20 dekar er fulldyrket mark.

Sivilombudsmannen har i en uttalelse om bestemmelsene om fritak fra bo- og driveplikt i årsmeldingen for 2006 forutsatt at også de jord- og skogbrukseiendommene som utløser boplikt etter konsesjonsloven § 5, ut fra en helhetsvurdering må oppfylle kravet om å kunne «nyttast til landbruksdrift» 15. Synspunktet bygger på at det ikke er arealstørrelsene alene, men vurderingen av om det dreier seg om en landbrukseiendom som i praksis er avgjørende for om det oppstår boplikt, og at denne nedre grensen er lik etter de to regelsettene. Departementet har sluttet seg til denne tolkingen.

3.2.5 Bo- og driveplikt etter odelsloven

En odelsberettiget som overtar odelseiendom har etter odelsloven § 27 bo- og driveplikt. Eieren må starte oppfyllelsen av pliktene innen ett år.

Det følger av odelsloven § 27 første ledd at den som tar over en eiendom ved odelsløsning 16 har plikt til å bosette seg på eiendommen innen ett år og bo på den og drive den i 10 år. Den som ellers overtar en eiendom med odelsrett, har plikt til å bosette seg på eiendommen innen ett år, og bo på den og drive den i fem år. Innholdet i boplikten er omtalt i punkt 3.2.8.

Bo- og driveplikten er ikke absolutt; det kan søkes fritak enten midlertidig eller varig, jf. odelsloven § 27 a, første ledd. Ved avgjørelse av søknader om fritak skal det etter odelsloven § 27 annet ledd første punktum legges særlig vekt på ønsket om å styrke eller opprettholde bosettingen i området der eiendommen ligger, på hvor nær tilknytning søkeren har til eiendommen, og på søkerens livs­situasjon. Begrepet «særlig» er brukt for å få fram at disse momentene skal ha større vekt enn de øvrige momentene. Det betyr ikke at de skal tillegges avgjørende vekt. Det skal også legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevnen og husforholdene på eiendommen. Ved avgjørelse av søknader om fritak fra driveplikt skal det i tillegg til de momenter som er relevante ved søknad om fritak fra boplikt legges vekt på om det i området der eiendommen ligger er bruk for jordbruksarealet som tilleggsareal, og på hvor viktig det er å holde det aktuelle jordbruksarealet i hevd, jf. jordloven § 8.

Vedtaksorganet må i sin vurdering finne fram til en rimelig løsning, som ikke er strengere enn det som er nødvendig for å ivareta de hensyn som begrunner bo- og driveplikt. Fritak kan gis på vilkår. Hver søknad må gis en konkret og individuell behandling. Ingen har krav på fritak.

Reglene om boplikt gjelder tilsvarende for den som overtar en eiendom på skifte i kraft av åsetesrett, jf. odelsloven § 51 tredje ledd.

3.2.6 Bo- og driveplikt etter konsesjonsloven

Nær slekt er unntatt fra konsesjonsplikt når de erverver fast eiendom, se konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 1 og 2. Gjelder ervervet jord- og skogbrukseiendommer over 100 dekar, eller hvor mer enn 20 dekar av eiendommen er fulldyrket, er imidlertid konsesjonsfriheten for nære slektninger etter nr. 1 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor og driver den i minst 5 år.

Innholdet i boplikten er regulert i konsesjonsloven § 6, og omtales i punkt 3.2.8.

Det kan søkes helt eller delvis fritak fra bo- og driveplikt også etter konsesjonsloven. Konsesjonsloven har imidlertid ikke egne regler om hva det skal legges vekt på ved avgjørelse av fritakssøknader. Det er lagt til grunn for praksis at momentene som er nevnt i odelsloven § 27 a er relevante i saker etter konsesjonsloven. Disse momentene er omtalt i punkt 3.2.5.

3.2.7 Boplikt som konsesjonsvilkår

Erververe som ikke kan overta konsesjonsfritt etter konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 1 eller 2, må søke om konsesjon.

Det er fastsatt i konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 2 som gjelder landbrukseiendommer at det i konsesjonsvurderingen til fordel for søker skal legges vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, se § 9 første ledd nr. 2. Konsesjon kan gis på slike vilkår som «i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme», jf. konsesjonsloven § 11. Konsesjonsvilkåret må være saklig og konkret begrunnet. Det har vært vanlig å sette vilkår om bo- og driveplikt ved erverv av landbrukseiendommer, og da slik at den nye eieren skal bosette seg på eiendommen innen ett år, og deretter selv bo på eiendommen og drive den i fem år.

Det kan etter søknad lempes på konsesjonsvilkår. Ved brudd på vilkår av vesentlig betydning, kan konsesjonen med hjemmel i konsesjonsloven § 16 annet ledd trekkes tilbake. Blir konsesjonen trukket tilbake skal det settes en frist for innehaveren til å sørge for at eiendommen blir overdratt til noen som «lovlig kan erverve den», se konsesjonsloven § 16 tredje ledd første punktum.

3.2.8 Bopliktens innhold når plikten følger av loven

Eieren har en plikt til å ta eiendommen som sin reelle bolig. Plikten gjelder ikke eierens familie. En eiendom er alltid tatt som reell bolig når eieren er registrert som bosatt på eiendommen. Det foreligger noen eksempler på at eieren har tatt eiendommen som sin reelle bolig selv om eieren ikke er registrert bosatt på eiendommen. Boplikten anses som oppfylt selv om eieren bor på naboeiendommen hvis det ikke er tvil om at det er hensiktsmessig å drive den aktuelle eiendommen fra naboeiendommen. Forutsetningen er da at eieren bor på naboeiendommen i den perioden boplikten varer. Det blir ikke oppstilt noe krav om at eieren av den eiendommen boplikten gjelder for også er eier av naboeiendommen. Boplikt er for eksempel ansett oppfylt hvor eieren bor på ektefellens gårdsbruk ca. 200 m fra odelseiendommen og de to eiendommene blir drevet sammen. Boplikten er også ansett oppfylt om eieren bor på fradelt tomt.

Blir eiendommen eid i sameie, må alle sam­eierne være bosatt på eiendommen. Mislighold fra en enkelt sameiers side rammer imidlertid bare vedkommende selv, ikke andre sameiere.

Reglene i odelsloven og konsesjonsloven om bopliktens innhold er like. Boplikt fastsatt som konsesjonsvilkår kan ha et annet innhold. Den lovbestemte boplikten innebærer at erververen må ta eiendommen som sin reelle bolig, jf. odelsloven § 27 tredje og fjerde ledd, og konsesjonsloven § 6. Eiendommen er tatt i bruk som reell bolig dersom eieren er registrert bosatt på eiendommen etter reglene i lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering med forskrifter. Bor eierens familie et annet sted, og familien bl.a. består av barn i skolepliktig alder, regnes imidlertid eieren etter reglene i folkeregistreringsloven med forskrifter som bosatt der resten av familien bor selv om han faktisk bor på eiendommen. I slike tilfeller hvor familien ikke vil flytte med, åpner odelsloven og konsesjonsloven for at boplikten likevel kan oppfylles. Se konsesjonsloven § 6 annet ledd og odelsloven § 27 fjerde ledd. Forutsetningen er da at eieren gir kommunen melding om hvordan bosettingsforholdene vil bli ordnet, at kommunen godkjenner planen, og at eieren over tid overnatter på eiendommen minst 50 % av nettene. Meldingen skal være skriftlig og sendes innen ett år. Departementet (kommunen) avgjør om boplikten kan anses oppfylt på den måten eieren har gjort rede for.

3.2.9 Drivepliktens innhold når plikten følger av loven

Det følger av odelsloven § 27 første ledd at den som overtar en eiendom ved odelsløsning har driveplikt i 10 år. Den som ellers overtar en eiendom med odelsrett har driveplikt i fem år. De samme reglene om driveplikt gjelder for den som overtar en eiendom i kraft av åsetesrett, jf. odelsloven § 51 tredje ledd.

Driveplikten er personlig, og plikten gjelder alle eiendommens ressurser. Dette betyr ikke at eieren egenhendig må drive, men han må stå faktisk og økonomisk ansvarlig for driften. Driften kan skje helt eller delvis ved hjelp av ansatte, men eiendommen kan ikke forpaktes eller leies bort. For at driveplikten skal anses oppfylt må det kunne kreves at eiendommen etter forholdene holdes rimelig i hevd. Det stilles ikke krav til driftsform. Det er i samsvar med praksis at skog kan drives gjennom en skogeierforening.

Den personlige driveplikten er ikke absolutt. Bortsett fra de tilfellene der eiendommen er løst på odel, kan driveplikten oppfylles ved bortleie på bestemte vilkår, se odelsloven § 27 femte ledd.

Leieavtalen må oppfylle nærmere angitte vilkår. Kravene er fastsatt i odelsloven § 27 femte og sjette ledd. Leieavtalen må gjelde jordbruksarealet på eiendommen, jorda må leies bort som tilleggsjord til annen landbrukseiendom, og avtalen må ha en varighet på minst 10 år. Avtalen må dessuten være skriftlig og føre til en driftsmessig god løsning. En avtale som fører til driftsmessig uheldige løsninger kan følges opp som brudd på driveplikten, se odelsloven § 29.

Både i normaltilfellene og hvor eiendommen er løst på odel, kan det søkes om fritak fra driveplikt, se odelsloven § 27 a første ledd. Det kan gis fritak enten helt ut eller for en viss tid. Vurderingstemaene ved søknad om fritak fra driveplikt er fastsatt i odelsloven § 27 a andre og tredje ledd. Ved avgjørelse av søknader om fritak fra driveplikt skal det i tillegg til de momenter som er relevante ved søknad om fritak fra boplikt, se punkt 3.2.5, legges vekt på om det i området der eiendommen ligger er bruk for jordbruksarealet som tilleggsareal, og på hvor viktig det er å holde det aktuelle jordbruksarealet i hevd.

3.2.10 Saksbehandlingen ved søknad om fritak fra bo- og driveplikt

Det er kommunen som behandler og avgjør spørsmål om fritak fra boplikt etter odelsloven og konsesjonsloven. Forvaltningsloven gjelder for kommunenes saksbehandling. Kommunens vedtak kan påklages til fylkeslandbruksstyret av parter eller andre med rettslig klageinteresse.

3.2.11 Brudd på bo- og driveplikt

Forholdet til andre odelsberettigede

Dersom en odelsberettiget bryter reglene om bo- og driveplikt etter § 27, kan andre odelsberettigede etter odelsloven § 28 første ledd søke eiendommen løst på odel uten hinder av om eieren har bedre odelsrett. Har eieren fått eiendommen ved odelsløsning kan også den saksøkte i løsningssaken kreve eiendommen tilbake når vilkår om bo- og driveplikt ikke blir oppfylt, se § 28 annet ledd. Det samme gjelder om eieren før tidsfristen for hans bo- og driveplikt er ute avhender eiendommen til noen som ikke har odelsrett. Som avhending blir også regnet forpakting eller annen liknende total bruksrett, se § 28 annet ledd. Krav om tilbakesøking etter odelsloven § 28 annet ledd står tilbake for de odelsberettigedes løsningsrett etter første ledd.

Retten til odelsløsning etter § 28 første og annet ledd må etter § 28 tredje ledd i tilfelle gjøres gjeldende før tidsfristen for eierens bo- og driveplikt er ute. Det betyr at fristen er seks år ved vanlige overtagelser og 11 år i løsningstilfellene.

Når odelsløsningen etter første ledd eller tilbakesøkningen etter annet ledd er fullført, faller odelsretten for den tidligere eieren bort, se odelsloven § 28 siste ledd. Er odelsløsningen eller tilbakesøkningen fullført av noen som ikke hører til den tidligere eierens linje, faller odelsretten også bort for denne linjen.

Forholdet til det offentlige

Både etter konsesjonsloven og odelsloven skal kommunen og fylkeslandbruksstyret føre kontroll med at boplikten etter odelsloven overholdes, jf. konsesjonsloven § 17 og odelsloven § 29 første ledd. Har eieren odelsrett skal det også sendes melding til departementet om brudd på pliktene, se odelsloven § 29 første ledd 17.

Kommunen skal først ta stilling til om det foreligger et brudd på bo- eller driveplikten. Innholdet i pliktene er fastsatt i konsesjonsloven § 6 og odelsloven § 27. Se punkt 3.2.8 og 3.2.9. Boplikten er for eksempel brutt dersom erververen ikke tar eiendommen som sin reelle bolig innen fristen. Han har tatt den som reell bolig hvis han er registrert i folkeregisteret som bosatt på eiendommen innen tidsfristen, eller innen samme frist får godkjent sin melding om hvordan boplikten skal oppfylles. Boplikten er brutt dersom eieren flytter fra eiendommen før plikten er oppfylt, eller ikke overholder forutsetningene i sin melding til kommunen.

Kommunen må deretter ta stilling til hvordan et eventuelt brudd skal følges opp. Det er lagt til grunn i praksis at bruddet på bo- eller driveplikten ikke kan følges opp med pålegg om konsesjon med mindre det kan karakteriseres som vesentlig. Kravet til vesentlighet gjelder både brudd foretatt av eiere med odelsrett og eiere som er nær slekt. Kravet til vesentlighet har ikke vært ansett som oppfylt dersom for eksempel søknad om fritak fra bo- og driveplikt er innsendt mindre enn tre måneder etter at fristen for å oppfylle pliktene startet. Det er lagt til grunn at det ofte kan konstateres vesentlig brudd på boplikten etter 4-6 måneder. Hvorvidt bruddet er vesentlig bygger på en konkret vurdering.

Dersom misligholdet anses vesentlig, «kan» kommunen etter konsesjonsloven § 13 tredje ledd nr. 4 eller odelsloven § 29 annet ledd pålegge eieren å søke konsesjon. Forutsetningen om at misligholdet skal være vesentlig går ikke fram av lovteksten, men av fast og langvarig praksis.

Dersom kommunen mener det foreligger et vesentlig mislighold som den ønsker å følge opp og saken gjelder en odelseiendom, må kommunen så langt det lar seg gjøre varsle de odelsberettigede og saksøkte i løsningssaken om dette. Disse skal gis anledning, innen en nærmere angitt frist, til å kreve odelsløsning eller tilbakesøkning, se odelsloven § 29 tredje ledd. Krever ingen av de odelsberettigede eller saksøkte i løsningssaken å overta eiendommen innen fristen kommunen har satt, kan kommunen sette frist for eieren til å søke konsesjon, se odelsloven § 29 annet ledd. Blir konsesjon nektet, faller odelsretten bort for eieren og hans linje.

Dersom eieren ikke søker konsesjon innen fristen, kan kommunen kreve at eiendommen innen en frist blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, se odelsloven § 29 tredje ledd.

Slik konsesjonssøknad skal behandles som en ordinær konsesjonssøknad, jf. § 1 og § 9. Det innebærer bl.a. at hensynet til bosettingen skal tillegges vekt. Resultatet kan bli at søknaden avslås eller at det gis konsesjon på vilkår om for eksempel bosetting, men det kan etter omstendighetene også resultere i at konsesjon gis uten boplikt. Avslås konsesjon, skal det settes en frist for erververen til å sørge for at overdragelsen blir omgjort eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, jf. § 18. Gjennomføres ikke salget frivillig, kan tvangsauksjon bli aktuelt, jf. konsesjonsloven § 19. Ved vesentlig brudd på et vilkår om bosetting, kan konsesjonen trekkes tilbake, jf. konsesjonsloven § 16 annet ledd.

3.3 Konsesjonsvurderingen

Ved avgjørelsen av en konsesjonssak som gjelder landbrukseiendom følger det av konsesjonsloven § 9 at det til fordel for søker skal legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, om formålet med ervervet vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet fører til en driftsmessig god løsning, og om erververen kan anses skikket til å drive eiendommen. Det er videre fastsatt at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar.

I tillegg til de momenter som er nevnt i § 9, er konsesjonslovens formål sentral for hvilke interesser og hensyn som kan trekkes inn ved konsesjonsvurderingen. Det følger av konsesjonsloven § 1 at loven har til formål å kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. Verken formålsbestemmelsen eller § 9 er likevel uttømmende. Også andre samfunnshensyn kan trekkes inn.

I henhold til § 11 kan det stilles slike konsesjonsvilkår som kommunen finner påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkårene. Se redegjørelsen for boplikt som konsesjonsvilkår i punkt 3.2.7.

3.4 Nedsatt konsesjonsgrense

3.4.1 Adgangen til å innføre lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense

Kongen (Statens landbruksforvaltning) kan ved forskrift sette konsesjonsfriheten for bebygd eiendom etter konsesjonsloven § 4 første ledd nr. 4 ut av kraft for eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Det samme gjelder eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårs­bolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, se konsesjonsloven § 7 første ledd.

Konsesjonsplikt etter forskrift gitt i medhold av denne bestemmelsen gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig, enten av han selv eller av andre, i den tiden han eier eiendommen. Se konsesjonsloven § 7 tredje ledd.

Formålet med forskriften er å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål, jf. § 7 siste ledd. Forskriften betegnes ofte noe unøyaktig som 0-grenseforskrift, eller som forskrift om boplikt. Reglene om nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom skiller seg fra reglene om boplikt på landbrukseiendom, og kan sies å utvide virkeområdet for reglene om boplikt, slik at de kommunene hvor det er nødvendig av hensyn til bosettingen også kan få innført boplikt på boligeiendom.

De alminnelige reglene om konsesjonsplikt gjelder ved siden av den lokale forskriften. Der det er innført forskrift, må den som kjøper en bolig­eiendom til annet enn boligformål, søke konsesjon. Erververen må ikke selv bo på eiendommen, boplikten kan oppfylles av andre. Innholdet i boplikten følger for øvrig de samme bestemmelser som for lovbestemt boplikt så langt reglene passer, se § 7 fjerde ledd, jf. § 6. På samme måte som de øvrige bestemmelsene om boplikt oppstår konsesjonsplikten ved erverv av eiendommen. Det følger av § 7 femte ledd at tilflyttingsfristen er ett år, men at den kan forlenges. Overdras eiendommen til nær slekt oppstår det ikke konsesjonsplikt, men slik konsesjonsfrihet gjelder bare dersom eieren eller nær slekt har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste fem årene forut for overdragelsen.

Forskriften innebærer ikke et absolutt forbud mot å bruke eiendommen til andre formål enn helårsbolig. Vil erverver bruke eiendommen til andre formål enn helårsbolig, må han søke konsesjon. Søkes det konsesjon, må kommunen ta stilling til om eiendommen kan tillates brukt til fritidsbolig, og det følger av konsesjonsloven § 10 at konsesjon skal gis når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Det er følgelig bare bosettingshensynet som kan begrunne et avslag på konsesjonssøknaden.

66 kommuner hadde pr. 17. desember 2008 innført slik forskrift. Hvilke kommuner som velger å ha forskrift har variert over tid, men det samlede antallet har vært nokså stabilt over flere tiår, og uavhengig av endringer i arealgrensen i konsesjonsloven. Statistikken viser at det for de enkelte år er store variasjoner i tallet avgjorte konsesjonssaker. I 2005 ble det registrert 124 saker 18. I 24 saker avslo kommunene konsesjon, og i 24 saker ble det satt vilkår for konsesjon. Hovedtyngden av avslag og vilkår er gitt på dette området i fylkene Aust-Agder og Vest-Agder. Departementet har ikke opplysninger om hva vilkårene gikk ut på.

3.4.2 Slektskapsunntaket

Etter gjeldende regler er nære slektninger og besvogrede av overdrager unntatt fra plikten til å søke konsesjon, jf. konsesjonsloven § 5 første ledd. Ved forskrift om nedsatt konsesjonsgrense er det også en betingelse for konsesjonsfriheten at eiendommen har vært i familiens eie i minst fem år. Betingelsen ble tatt inn i loven i 2003.

3.5 Regler i jordloven som har sammenheng med driveplikten

Det er fastsatt i jordloven § 8 at all dyrka jord som kan gi grunnlag for lønnsom drift skal holdes i hevd. Til forskjell fra driveplikten er plikten en varig plikt for alle eiere som eier eiendommer med dyrka jord som kan drives lønnsomt. Plikten forutsetter ikke at eier selv driver eiendommen. At jorda skal holdes i hevd innebærer at jorda skal holdes i en slik kulturtilstand at arealet kan brukes til vanlig jordbruksdrift med mulighet for normal avling.

Begrepet dyrka jord omfatter jord som er kultivert og hvor manglende stell kan svekke produksjonsegenskapene på jorda. Det er kulturtilstanden på arealet som er avgjørende for om det dreier seg om dyrka jord, ikke hvorvidt arealet er i bruk til jordbruksproduksjon eller ikke. Jord som har vært dyrka kan av ulike grunner ha tapt karakteren av å være dyrka. Her er det en glidende overgang.

Bestemmelsen inneholder flere ulike virkemidler som tar sikte på å få vanhevdet jord i hevd eller få unytta jord i bruk igjen. Det kan nedlegges forbud mot tiltak som kan føre til at dyrka jord blir vanhevdet, eieren kan pålegges å sette i verk tiltak for å få vanhevdet eller unytta jord i lønnsom drift, han kan pålegges å plante arealet til med skog, eller myndighetene kan inngå avtale om bortleie av arealet på eiers vegne. Det kan også fastsettes et tvangsgebyr som løper fram til driften blir tatt opp. Det kan fastsettes slike vilkår for påleggene som anses nødvendige av hensyn til de formål jordloven skal fremme, for eksempel at arealene skal leies bort til nabobruk. Myndigheten til å fatte avgjørelser er lagt til kommunen.

Kommunen må ta en rekke hensyn i betraktning når den vurderer tiltak etter jordloven § 8. Ot.prp. nr. 72 (1993-94) Om lov om (jordlova) m.m. s. 40 refererer til Innst. O. XV – 1954 s. 28 der det bl.a. heter:

«Vanhevd kan ofte koma av at dei som driv eigedomen er gamle, at dei vantar økonomisk evne eller av andre årsaker som det er mindre grunn til å laste eigaren for. Jordstyret må her vise skjønnsemd og først og fremst hjelpa til som rådgjevar for eigaren i slike tilfelle som her nemnt. Er det derimot skort på vilje og tiltak som er årsaken får jordstyret nytte dei rådgjerder som denne paragrafen gir høve til.»

Departementets inntrykk er at oppfølgingen av et vanhevdstilfelle er avhengig av det aktuelle arealets produksjonsverdi og plassering; gode areal i aktive jordbruksområder følges tettere opp enn svake areal i områder med liten eller ingen jordbruksdrift.

Inntrykket av at vanhevd i varierende grad ble fulgt opp, førte til at departementet høsten 1995 gjennomførte en undersøkelse som hadde til formål å skaffe til veie informasjon om hvordan bestemmelsen ble praktisert. Undersøkelsen bygger på opplysninger fra fylkeslandbruksstyrene og deres praksis i årene 1992-95. Undersøkelsen viste at bestemmelsen ble lite brukt. I St.meld. nr. 34 (1995-96) hvor det er redegjort for undersøkelsen er bare åtte saker omtalt. Fylkeslandbruksstyrene opplyste at lokale myndigheter ved kontakt og i rådgivning til eierne som regel løser vanhevdsproblemene gjennom frivillige ordninger uten at virkemidlene i loven ble tatt i bruk. Det går fram av St.meld. nr. 35 (1999-2000) som omhandler praktiseringen av jord- og konsesjonslovgivningen i årene 1996-99 at det i denne perioden ble fastsatt ni pålegg etter jordloven § 8. Åtte av disse sakene gjaldt i Finnmark. Det foreligger ikke statistikk som viser bruken av virkemidlet i dag.

3.6 Ulike regler i odelsloven der det foreslås endringer

3.6.1 Bestemmelser om hva som kan odles

Reglene om hva som kan odles står i odelsloven kapittel I. Odelsrett kan hevdes til fast eiendom som kan nyttes til landbruksdrift og som har en viss størrelse og karakter, se odelsloven §§ 1 og 2 (omtalt i punkt 3.1). I de påfølgende paragrafene i odelsloven kapittel I blir det sagt hva slags eiendom det ikke kan hevdes odel til, se §§ 3-5. Odelsloven § 6 står også i kapittel I, og den er en særbestemmelse som gir en mulighet til å få avgjort ved odelsskjønn om en eiendom er odlingsjord.

Det er fastsatt i odelsloven § 3 at det ikke kan hevdes odel til grunn som brukes til visse industrielle foretak. Resten av eiendommen kan det derimot hevdes odel til. Virksomhet som omfattes av § 3 er iht. lovtekst og forarbeider bergverk, fabrikk, teglverk, sagbruk og bygdemøller. Hvilke andre industrielle foretak som omfattes må vurderes konkret.

Har virksomheten nær sammenheng med landbruksdriften følger det av § 3 annet ledd at grunnen kan odles sammen med resten av eiendommen, og løses på odel om den senere skulle bli solgt. Dette gjelder særlig virksomhet knyttet til foredling av landbruksprodukt som er framstilt på eiendommen.

Når et område ved reguleringsplan er lagt ut til utbygging og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur eller grønnstruktur, går det fram av odelsloven § 5 at grunnen ikke kan odles. Kongen kan bestemme at dette også skal gjelde område som ved reguleringsplan er lagt ut til andre formål enn de som er nevnt, med unntak av landbruksområde. Bestemmelsen innebærer at reguleringsplan kan hindre odelshevd. Bestemmelsen ble endret i 2008 i tilknytning til vedtakelse av ny plan- og bygningslov.

I de tilfellene det er tvil om en eiendom er odlingsjord, kan den som har rettslig interesse av det få avgjort spørsmålet gjennom odelsskjønn. Skjønnet skal primært ta stilling til om eiendommen fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §§ 1-5. Avgjørelsen skal gå ut på at arealet fyller vilkårene til odlingsjord, eller at de ikke gjør det. Det ligger utenfor skjønnets kompetanse å ta stilling til om eiendommen for eksempel har vært eid i tilstrekkelig lang tid, og om noen i tilfelle har løsningsrett.

3.6.2 Vilkår for odelsrett

For at en skal få odelsrett til en eiendom som fyller kravene i odelsloven kapittel I, må også vilkårene i odelsloven kapittel II være oppfylt. Vilkårene i kapittel II er knyttet til hevdstid og eierens eiendomsrett (§ 7). Har eieren eid eiendommen med full eiendomsrett i 20 år, får eieren odelsrett. Også odlerens etterkommere får odelsrett, men § 8 avgrenser kretsen av etterkommere med odelsrett. Kapitlet har dessuten regler for særkullsbarn og adoptivbarn (§ 9).

3.6.2.1 Hevdstid, eierskap og sammenlegging av eiertid

En eier må ha vært eier med full eiendomsrett i 20 år for å vinne odelsrett, se odelsloven § 7.

Hevdstiden blir regnet fra den dagen eieren blir eier med full eiendomsrett, se odelsloven § 7 annet ledd. Når ikke annet er opplyst, regner en at han eller hun blir eier da hjemmelen ble tinglyst. Har ikke eieren annen hjemmel enn eiendomshevd, får han eller hun odel samtidig med at eiendomshevden er fullført.

Går eiendommen før hevdstiden er ute over til en ny eier som i rett nedstigende linje er i slekt med den forrige eieren, kan eiertidene regnes sammen, se odelsloven § 10. Tilsvarende gjelder når et adoptivbarn tar over odlingsjord etter foreldrene. Odelsloven § 10 har også regler for sammenlegging av eiertid bl.a. ved tilbakeføring til tidligere eier som han eller hun er i slekt med.

En eier som ikke ønsker at eiendommen skal bli en odelseiendom, kan tinglyse en erklæring om at eiendommen skal være fri for odel, se odelsloven § 11. En slik erklæring kan eieren når som helst kalle tilbake.

3.6.2.2 Odelsrett for odleren og en nærmere avgrenset krets av etterkommerne til odleren

Det følger av odelsloven § 7 at odleren får odelsrett når vilkårene ellers er oppfylt. Av § 8 første ledd gjentas dette, men det følger også av bestemmelsen at etterkommerne til odleren får odelsrett. Det er imidlertid et vilkår at noen av foreldrene, besteforeldrene eller søsken av foreldrene har eid eiendommen med odel.

For etterkommerne til odleren er det i § 8 annet ledd første punktum oppstilt ytterligere vilkår. Bestemmelsen regulerer situasjonen hvor odelseiendommen går over til noen som ikke har odelsrett. Går eiendommen over til en uten odelsrett før etterkommeren blir født, har vedkommende ikke odelsrett. Etterkommeren har odelsrett bare hvis slik overgang skjer etter at vedkommende er født.

Blir eiendommen løst på odel, får både barn av løsningsmannen og barn av odelsrettshavere lenger ute i rekken odelsrett selv om de blir født etter at jorda gikk ut av slekta. Kommer eiendommen tilbake til selger før foreldelsesfristen er ute, regnes det som om jorda ikke har vært ute av hans eie.

3.6.2.3 Odelsrett for barn født utenfor ekteskap og adoptivbarn

Barn født utenom ekteskap hadde før gjeldende odelslov ikke odelsrett etter faren og farens slekt, med mindre faren hadde lyst barnet i «kuld og kjønn». Adoptivbarn hadde ikke odelsrett etter adoptivforeldrene og deres slekt i det hele tatt.

Gjeldende odelslov § 9 har regler om odelsrett for barn født utenfor ekteskap (særkullsbarn) og adoptivbarn. Reglene i § 9 må suppleres med reglene i odelsloven § 78 for at bildet skal bli fullstendig. Reglene i § 78 innebærer en innskrenkning i den odelsrettslige stillingen disse to gruppene har fått etter § 9. Punkt 3.6.15 gir en beskrivelse av reglene.

Barn født utenfor ekteskap

Etter odelsloven § 9 første ledd får barn odelsrett etter faren og farens slekt når farskapet er fastsatt slik at det gir grunnlag for arverett etter arveloven § 4 første ledd. Grunnlag for arv etter første ledd foreligger når farskapet er fastslått etter reglene i barneloven eller når farskap fastsatt i utlandet blir lagt til grunn i Norge etter barneloven § 85. Fjernere slektskap gjennom menn gir grunnlag for arverett etter tilsvarende regler.

I forhold til moren og morsslekta har et barn også tidligere hatt samme odelsrettslige stilling som barn født i ekteskap.

Adoptivbarn

Ingen adoptivbarn hadde før loven av 1974 odelsrett etter adoptivforeldrene og deres slekt. Etter gjeldende odelslov § 9 annet ledd første punktum har adoptivbarn etter adoptivforeldrene samme odelsrett som barn etter sine foreldre. Adoptivbarn går etter odelsloven § 12 annet ledd inn i den vanlige odelsrekkefølgen, men med prioritet etter adopsjonstidspunktet. Ved adopsjon av den andre ektefellens særkullsbarn, kan barnet likevel ikke få dårligere prioritet enn det hadde før adopsjonen.

Odelsrett som barn som blir adoptert har i sin egen slekt, faller bort ved adopsjonen, se odelsloven § 9 annet ledd annet punktum.

3.6.3 Om odelsrekkefølgen

Reglene om odelsprioritet er hjemlet i odelsloven kapittel III Om odelsrekkefølgja. Kapitlet regulerer prioriteten mellom etterkommerne etter odleren (§ 12), ektefeller (som har samodlet etter § 15 siste ledd) og hvor det foreligger flere eiendommer (§ 14).

3.6.3.1 Odelsprioritet for etterkommere etter odleren

Det går fram av § 12 at odelsprioriteten bygger på et aldersprinsipp kombinert med et linjeprinsipp. Aldersprioriteten gir seg utslag i at eldre søsken går foran yngre søsken. Linjeprinsippet kommer til uttrykk ved at også linja (altså barn, barnebarn mv.) til den som har best prioritet av søsknene (nr. 1) går foran yngre søsken (nr. 2 osv.). For barn født i dag likestilles begge kjønn, og bestemmelsene likestiller også barn som er født i og utenfor ekteskap. Også adoptivbarn likestilles med egne barn med det forbeholdet at odelsprioriteten for adoptivbarn regnes fra adopsjonstidspunktet, ikke fødselstidspunktet. Adopteres et stebarn, og barnet har odel til eiendommen fra før, regnes odelsprioriteten ikke fra adopsjonstidspunktet.

Reglene i odelsloven § 12 får ikke virkning for de som er født eller adoptert før 1. januar 1965, se odelsloven § 78 første ledd. For disse skal de tilsvarende bestemmelsene i den eldre lovgivningen om odelsrekkefølgen gjelde fortsatt. For den som bare har adoptivbarn, bestemmer § 78 annet ledd at adoptivbarna har odelsrett til odelseiendom som adoptivforeldre eier og de går inn i den vanlige odelsrekkefølgen med prioritet etter kjønn og adopsjonstidspunkt, se § 78 annet ledd annet punktum.

3.6.3.2 Odelsprioritet for ektefeller og samboere

Ektefeller kan i felleskap ha opparbeidet odel til en eiendom i tråd med reglene i odelsloven § 15 tredje ledd.

Når odelen er opparbeidet sammen er det behov for en særregel om prioriteten mellom ektefellene og prioriteten til barn de måtte ha. Etter odelsloven § 13 første ledd første punktum har ektefellene lik prioritet.

Barn som ektefellene har sammen har bedre prioritet enn barn som en eller begge måtte ha med andre (særkullsbarn), se § 13 første ledd annet punktum. Prioriteten mellom særkullsbarna følger av § 12, se § 13 første ledd tredje punktum.

Ved skifte av felleseie mellom ektefeller får den av ektefellene som samodlet jord blir utlagt til, prioritet foran den andre, se odelsloven § 13 annet ledd. Har partene ikke felles barn, men barn hver for seg, får særkullsbarna til den ektefellen som får jorda utlagt til seg bedre odelsrett enn særkullsbarn den andre ektefellen måtte ha. Særkullsbarna til den andre ektefellen beholder som et utgangspunkt odelsretten, men taper den dersom den første ektefellen eller etterkommerne hans har eid jorda i 20 år.

3.6.3.3 Odelsprioritet når odelsjord består av flere eiendommer

Odelsjord kan bestå av flere eiendommer. Odelsloven § 14 inneholder regler om fortrinnsretten til slike eiendommer. Bestemmelsen taler bare om «føreretten til odelsjord» og «førerett til fleire odelseigedomar». Bestemmelsen gir formodentlig ikke hjemmel til å kreve utlagt eiendom som ikke er odelseiendom. Odelsloven § 53 bestemmer imidlertid at § 14 gjelder tilsvarende for åsetesrett, og da uten hensyn til om eiendommen i boet er odelsjord eller ikke. Er begge foreldre døde og etterlater seg hver sin odelseiendom må de to bo-oppgjørene ses under ett i forhold til spørsmålet om det dreier seg om en eller to odelseiendommer, selv om oppgjørene ikke foregår samtidig.

Jordloven § 12 bestemmer at eiendom som er eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke kan deles uten samtykke fra departementet (kommunen). Dette gjelder uten hensyn til om eiendommen har flere «registernemningar» når eiendommen eller en ideell del av den er på samme eierhånd og etter departementets skjønn må regnes som en driftsenhet. I en del tilfeller vil det at fordelingsregelen brukes, føre til at det skjer en deling av en slik driftsenhet. Det er sikker rett at delingsforbudet i jordloven ikke er til hinder for å bruke fordelingsretten etter § odelsloven § 14.

Mellom søsken og dere linjer gjelder førsteretten til odelsjord bare en eiendom, se § 14 første ledd. Bestemmelsen skiller ikke når det gjelder hva slags eiendommer det er snakk om, og den gjelder alle typer erverv. Bestemmelsens rekkevidde er imidlertid begrenset av at det bare er en nærmere bestemt gruppe som kan være hjemmelsperson for eiendommen.

I § 14 annet ledd første og annet punktum går det fram hvem som må være hjemmelsperson for at fordelingsregelen skal gjelde. Bestemmelsen gjelder der odelsrettshaveren overtar eiendom fra noen av foreldrene, fra slektninger i rett oppstigende linje ellers, eller fra sine egne søsken eller søsken av foreldrene. Den som fra noen av foreldrene eller fra slektninger ellers i rett oppstigende linje har tatt over eiendom som fyller kravene til odlingsjord, har ikke fortrinnsrett til flere eiendommer, så lenge ikke yngre søsken eller deres linjer har fått hver sin. Det samme gjelder når noen fra egne søsken eller søsken av foreldrene har overtatt en eiendom som han eller hun har odelsrett til. Odelsløsning og kjøp på tvangssalg blir regnet som overtakelse, se § 14 annet ledd siste punktum.

I § 14 tredje ledd gis den med best odelsrett en valgrett når odelsjord består av flere eiendommer slik at fordelingsprinsippet i første ledd kommer inn. Den best odelsberettigede kan til enhver tid velge å bruke odelsretten sin til en ny eiendom som blir ledig. Vedkommende må i så fall tilby de yngre søskenlinjene å løse ut den eiendommen som vedkommende tidligere har tatt over. Prisen blir fastsatt ved skjønn (og dette må forstås som en henvisning til reglene i skjønnsprosessloven) når partene ikke blir enige.

Dersom det er flere eiendommer etter at hver linje har fått sin, går førsteretten til å velge etter § 12, jf. § 13 og reglene i § 14. Dette innebærer at prioritetsrekkefølgen til å velge følger prioritetsrekkefølgen for odelsrett.

3.6.4 Samodling ved ektefeller

Odelsloven kapittel IV § 15 har regler om «Samodling ved ektemakar.»

Paragrafen inneholder systematisk sett regler om hvilke vilkår som må være til stede for at ektefeller kan hevde odel til en eiendom sammen, og i hvilke tilfelle slik samodling er utelukket.

I hvilke tilfelle ektefellene kan samodle går fram av § 15 tredje ledd. Det må foreligge et ekteskapelig felleseie. Det har ikke noe å si om eiendommen eies i sameie mellom ektefellene eller eies av en ektefelle alene, så lenge han eller hun ikke har særeie. For det tilfellet at eiendommen eies i sameie, representerer regelen således et unntak fra utgangspunktet i § 4 andre ledd om at det ikke er mulig å hevde odel til en sameiepart.

Første ledd sier når samodling er utelukket, og gjelder i hovedsak tilfellene der eiendommen var i den ene ektefellens eie før ekteskapet blir inngått. Samodling skjer ikke der den ene ektefellen har odelsrett før ekteskapet. Videre skjer det ingen samodling der den ene ektefellen eier en eiendom før ekteskapet, uten at det på det tidspunktet er odel på den. Endelig regulerer første ledd en situasjon der den ene ektefellen i løpet av ekteskapet får en eiendom nedarvet. Heller ikke i dette tilfellet kan samodling skje.

Tilfeller der samodling er utelukket når eiendommen blir overtatt under ekteskapet reguleres videre i andre ledd. Etter andre ledd skjer det ingen samodling der den ene ektefellen får eiendommen som arv eller gave i løpet av ekteskapet. Det skjer heller ingen samodling der den ene ektefellen overtar en eiendom som går inn i felleseiet, dersom noen av foreldrene til ektefellen som overtar eiendommen har påbegynt, men ikke fullført odelshevd. Andre som etter odelsloven § 10 kan regne sammen eiertidene likestilles her med foreldrene.

Tredje ledd omhandler jord som en ektefelle i felleseie ellers blir eier av under ekteskapet, og sier at denne jorda skal regnes å være ført inn i boet av begge ektefellene sammen. Denne jorda odler de sammen og for seg selv og for sine fellesbarn og særkullsbarn, selv om bare den ene av dem opplever at odelshevden fullføres.

3.6.5 Makeskifte og odelsrett i sameie­tilfeller

I odelsloven kapittel V er det samlet regler under overskriften «Særskilt om makeskifte og om odelsrett i sameigehøve».

Det følger av § 16 første ledd at jordstykker eller teiger som byttes uten oppgjør i form av betaling går inn under odel eller odling på den eiendommen jorda blir lagt til. Dette gjelder også hvis det betales et mellomlegg som er så lite at teigene i virkeligheten må regnes som like gode, eller om en teig blir byttet med en råderett over annen eiendom, se § 16 annet ledd.

Også når jord ved jordskifte blir overført fra en eiendom til en annen, eller bruksrett blir avløst med et grunnstykke, går hver teig inn under odel eller odling på den eiendommen den legges til, se odelsloven § 16 tredje ledd. Den odelsrettslige statusen til jord som er makeskiftet etter jordskifte­loven § 85 annet ledd (voldgiftsjordskifte) er også regulert i annet ledd.

I § 16 fjerde ledd finnes også bestemmelser om den odelsrettslige statusen for tilleggsjord. Bestemmelsen ble endret ved lov 8. desember 2006 nr. 68. Endringen innebar at den tidligere henvisningen til begrepet «etter reglane i jordlova» ble opphevet som en følge av at myndighetenes oppgave med å kjøpe tilleggsjord etter jordloven § 6 ble opphevet. Gjeldende regler gjelder bare når private kjøper tilleggsjord uten statens mellomkomst. Tilleggsjord går inn under odel eller odling på den eiendommen som den blir lagt til når departementet (kommunen) har godkjent kjøpet fordi kjøperen bør få tilleggsjord og jorda – dersom det er odelsjord – er gjort odelsfri i samsvar med reglene om odelsfrigjøring.

Odelsloven § 17 regulerer forholdet når sameie i odelsjord blir oppløst ved deling mellom sameierne. Etter første ledd får hver av sameierne odelsretten til den delen han eller hun får utlagt.

Det følger av odelsloven § 19 tredje ledd at den som har avhendet odelsjord ikke har løsningsrett mot kjøperen eller rettsetterfølgeren hans eller hennes. Dette (hjemmelsansvaret) gjelder bare ved frivillig salg, ikke ved tvangssalg. Odelsloven § 17 annet ledd gjør unntak fra regelen om at den som har avhendt jord ved tvangssalg har løsningsrett. Etter § 17 annet ledd kan de tidligere sameierne ikke løse eiendommen fra tvangssalgskjøperen.

3.6.6 Avgrensinger i løsningsretten

Fra de odelsberettigedes løsningsrett er det gjort flere unntak i kapittel VI «Allmenne avgrensingar i løysingsretten.». Kapitlet har åtte paragrafer av ulik karakter.

3.6.6.1 Hvem kan odelsretten brukes mot (hjemmels­ansvaret med mer)

Det er fastsatt i odelsloven § 19 første ledd at odelsrett kan gjøres gjeldende mot fremmede og odelsberettigede lenger ut i odelsrekkefølgen. Av andre ledd går det fram at ingen kan løse odelsjord fra sin egen mor eller far før den odelsberettigede er fylt 18 år.

Tredje ledd omhandler det såkalte hjemmelsansvaret. Den som har avhendet odelsjord har ikke løsningsrett mot kjøperen eller rettsetterfølgeren hans. Bestemmelsen om hjemmelsansvar gjelder bare ved frivillig salg, ikke ved tvangssalg 19 . Eieren mister bare løsningsretten, ikke selve odelsretten.

Odelsretten kan gjøres gjeldende på skifte. Når eieren dør, og det hviler odelsrett på en eiendom, kan en arving med odelsrett forlange eiendommen utlagt til seg etter skifteloven § 62. Også ved oppløsning av formuesfelleskap mellom ektefeller kan odelsretten få betydning for fordelingen av den faste eiendommen. Etter ekteskapsloven § 66 kan ektefellen kreve «å overta eiendom som han eller hun ville kunne løse på odel».

3.6.6.2 Frist for kjøp

Odelsloven § 20 regulerer den såkalte interpellasjonsretten. Den gir eieren en mulighet til å gripe inn i den vanlige prioritetsrekkefølgen.

Vil eier overdra odelsjord til et yngre barn og de er enige om vilkårene, kan eieren etter § 20 første ledd sette en frist for de eldre barna og deres barn slik at de kan si fra om de vil gå inn i kjøpstilbudet. Tilsvarende tilbud kan eieren framsette overfor andre odelsberettigede dersom han eller hun ikke har barn eller barnebarn, odelsloven § 20 annet ledd.

Det må settes en frist, ikke kortere enn seks måneder, for de odelsberettigede for å svare på tilbudet, og både tilbud og svar skal være skriftlig. Eier er ikke bundet til å selge til de eldre barna som ønsker å overta på de fastsatte vilkårene. De som svarer nei, eller som ikke svarer innen fristen, får endret prioritet i odelsrekkefølgen slik at de kommer bak det yngre barnet som fikk tilbudet når hun eller han kjøper jorda på de vilkårene som ble fastsatt i tilbudet.

3.6.6.3 Konkret vurdering av unntak fra odels­prioritet

Odelsloven § 21 innebærer en mulighet til å fravike odelsprioriteten etter en konkret skjønnsmessig vurdering. Retten kan nekte odelsløsning når det ut fra det som foreligger vil være klart urimelig om den eldre fikk drive den yngre bort. Det er lagt til grunn av Høyesterett 20 at det skal foretas en bred konkret vurdering der tilknytningen til eiendommen er en viktig faktor, men det er ikke den eneste faktoren. Det legges også vekt på hvilke forventninger den hjemmeværende har hatt mht. å overta gården, og bl.a. også hvilke investeringer han har gjort uten at de eldre har markert sin interesse. Høyesterett har lagt til grunn at det skal mye til for å fravike odelsprioriteten med hjemmel i bestemmelsen.

3.6.7 Fraskriving av odelsrett

I odelsloven § 25 er det fastsatt at en odelsberettiget ikke kan overføre retten sin til en annen. Dette er en følge av at odelsretten etter § 10 ligger til personer som hører til slektskretsen. Bestemmelsen innebærer dessuten at en odelsberettiget kan binde seg til ikke å gjøre odelsretten gjeldende.

3.6.8 Odelsfrigjøring

Odelsloven kapittel VIII inneholder regler om at en eiendom kan frigjøres fra odel. Hvis staten eller kommunen vil overta odelsjord og særlige grunner taler for at odelsretten ikke bør være til hinder for det, kan Kongen etter odelsloven § 30 fri eiendommen for odel. Denne avgjørelsen må tas før stat eller kommune får tinglyst hjemmel til jorda.

Også privatpersoner som vil overta odelsjord for å bruke den som tilleggsareal kan etter odels­loven § 31 søke om å få jorda odelsfrigjort. Bestemmelsen ble endret og oppdatert ved en endring ved lov 8. desember 2006 nr. 68. Bestemmelsen forutsetter at departementet har godkjent kjøpet fordi kjøperen bør få tilleggsjord. Det er videre en begrensning i mulighetene for odelsfrigjøring at dette ikke skjer overfor noen innenfor kretsen av nær slekt etter konsesjonsloven § 5 nr. 1 med mindre eiendommen er under 30 dekar, eller det ikke er tvil om at hensynet til de odelsberettigede må vike fordi ervervet innebærer en driftsmessig god løsning.

Saksbehandlingsreglene ved odelsfrigjøring går fram av odelsloven § 33. Både kommunestyret, fylkeslandbruksstyret og de odelsberettigede skal gis mulighet til å uttale seg om spørsmålet. Uttalefristen for de odelsberettigede er på 3 måneder. Når det er søkt odelsfrigjøring, skal en eventuell løsningssak stoppes frem til spørsmålet om odelsfrigjøring er avgjort. Søknad sendes fylkesmannen som tar stilling til om de formelle vilkårene for odelsfrigjøring er oppfylt. Er de det, skal søknaden sendes kommunen som starter behandlingen av søknaden. Fylkeslandbruksstyret avgjør slike søknader.

3.6.9 Gjenlevende ektefelle

Odelsloven kapittel IX regulerer gjenlevende ektefelles behov for vern mot å bli fordrevet av de bedre odelsberettigede. Emnet har tilknytning til skiftelovens regler om dødsboskifte 21, og til reglene om gjenlevende ektefelles adgang til uskifte 22.

Kapitlet består av seks paragrafer. §§ 34-36 gjelder vernet mot å bli fordrevet, § 37 forholdet når det er flere eiendommer i boet, § 38 gjelder gjenlevendes plikt til å sørge for oppfostring og utdannelse av avdødes barn og § 39 gjenlevendes rett til gratis husrom når han eller hun må gi fra seg bruksretten.

Odelsloven § 34 etablerer en beskyttelse for gjenlevende ektefelle mot fellesbarn og barnebarn. Loven § 35 gjelder forholdet til stebarn. §§ 34 og 35 etablerer et vern for bruken av jorda og ikke for eiendomsretten. Odelsloven § 36 gir vern mot fjerne odelsberettigede. På nærmere angitte vilkår er selve eiendomsretten vernet etter denne bestemmelsen.

Vernet etter §§ 34 og 35 gjelder bare for gjenlevende som har vært lovlig gift med odelseieren. Det er antatt at reglene ikke gir vern for en gjenlevende som har et ekteskapslignende forhold til avdøde.

Etter § 34 er det et vilkår at ekteskapet består når den odelsberettigede ektefelle dør. Første ledd regulerer forholdet når avdøde etterlater seg odelsjord i felleseie med gjenlevende. Felles barn eller barnebarn kan i slike tilfelle ikke ta bruken av jorda fra den gjenlevende før denne har fått alderspensjon eller full uførepensjon etter folketrygd­loven og barnet har fylt 18 år, se § 34 første ledd. Når barnet (barnebarnet) har fylt 25 år, kan det også ellers få rett til å overta bruken. Ved avgjørelsen skal det legges vekt på om det ut fra hensynet til begge partene vil være klart urimelig om den gjenlevende skulle få fortsette med å bruke eiendommen. Annet ledd bestemmer at det samme skal gjelde for det tilfellet jorda var i avdødes særeie. Det er et vilkår at det mellom ektefellene gjaldt slik «eigeskipnad» som nevnt i ekteskapsloven §§ 42 tredje ledd og 43, eller dersom avdøde har fastsatt ved testament at den gjenlevende skal ha rett til å fortsette med å bruke jorda.

Gjenlevendes rett etter § 34 er en bruksrett til eiendommen og kan således ikke starte ny odelshevd. Gjenlevende har etter dette ikke noen rett til å få skjøte på eiendommen. Det odelsberettigede barnet kan kreve å få eiendommen utlagt til seg på skifte selv om barnet ikke kan ta bruksretten fra gjenlevende.

Odelsloven § 35 regulerer forholdet mellom gjenlevende ektefelle og avdødes særkullsbarn. Odelsarvingen har en noe mer vidtgående rett overfor steforeldre enn egne foreldre. Gjenlevende stefar eller stemor har etter første ledd rett til å bruke odelsjord og bo på eiendom som var felleseie, men likevel slik at barnet kan kreve å få ta over når det har fylt 18 år. Bo- og bruksretten kan forlenges utover dette tidspunktet når noe annet vil være klart urimelig. Ved avgjørelsen skal det tas hensyn til begge parter. Bruksretten faller bort om den gjenlevende frivillig og varig flytter fra eiendommen. Den faller også bort om eiendommen blir vanhevdet vesentlig. Karakteren av gjenlevendes rett er den samme som etter § 34.

Odelsloven § 36 regulerer forholdet mellom gjenlevende ektefelle og fjernere odelsberettigede enn barn og barnebarn. Disse andre odelsberettigede kan ikke gjøre gjeldende odelsrett mot gjenlevende når gjenlevende har eid eiendommen i felleseie med avdøde i minst fem år. Dette gjelder så lenge gjenlevende ikke har rett til alderspensjon eller uførepensjon. Vilkåret er ellers at den odelsberettigede ikke kunne ha løst eiendommen fra den avdøde ektefellen. Også før denne tiden kan en odelsberettiget gjøre odelsrett gjeldende til eiendommen når det ville være klart urimelig om den gjenlevende skulle fortsette å sitte med den. Retten faller bort om den gjenlevende frivillig og varig flytter fra eiendommen. Den faller også bort om eiendommen blir vanhevdet vesentlig, se § 36 siste punktum.

3.6.10 Foreldelse av odelsrett og løsningsrett

3.6.10.1 Innledning

Kapittel X i odelsloven har bestemmelser om frist for å gjøre odelsretten gjeldende, tap av odels- og løsningsrett, og regler om når odelsrett likevel ikke skal regnes som tapt. Kapitlet har dessuten regler om at foreldelsesfristen ikke løper i visse tilfeller, og at odelsretten faller bort for slekta når eiendommen har vært ute av slekta i 20 år selv om den nye eieren ikke har tinglyst hjemmel til det, og uten hensyn til om det er fullført ny odelshevd.

3.6.10.2 Frist for odelsløsning

Retten til odelsløsning må etter § 40 gjøres gjeldende innen ett år fra den dagen da dokument som gir ny eier full hjemmel til eiendommen blir tinglyst. Dette gjelder også ved overgang ved arv. Ved frivillig overtakelse skal fristen imidlertid først regnes fra bruksovertakelsen hvis denne skjer senere enn tinglysing av hjemmelsdokumentet. Fristen for å løse eiendommen har blitt endret en rekke ganger. Fristen får ingen betydning dersom en eier med odelsrett ikke oppfyller bo- og driveplikt iht. odelsloven § 27 slik at det oppstår rett for andre odelsberettigede til å kreve eiendommen ved odelsløsning. Slikt krav om løsning kan fremsettes i hele det tidsrommet som eier har plikt til å bo på og drive eiendommen.

Reglene om fristen for odelsløsning har blitt endret en rekke ganger. Odelsloven av 1821 hadde først en frist på fem år. Den ble redusert til tre år i 1857, men midlertidig forlenget til fem år ved lov av 1932. Fra 1943 ble løsningsfristen igjen tre år. Ved vedtakelsen av gjeldende lov i 1974 ble fristen redusert til to år, og ved en lovendring i 1996 redusert ytterligere til ett år.

3.6.10.3 Konsekvens av at fristen for å løse er oversittet

Konsekvensen av at fristen i § 40 er oversittet følger av odelsloven § 41. Hvis eier selger eiendommen til en som ikke har odelsrett, og ingen av de odelsberettigede har gjort skritt for å løse eiendommen innen fristen, taper slekta sin odelsrett. Selges eiendommen til en som har odelsrett, men andre odelsberettigede har bedre prioritet i odelsrekkefølgen og disse unnlater å kreve eiendommen løst på odel innen fristen, taper de sin odelsrett. Odelsberettigede kan ikke vente med å gjøre odelsretten sin gjeldende til neste gang eiendommen måtte bli ledig, og de kan heller ikke avtale at fristen ikke skal løpe.

3.6.10.4 Unntak fra hovedprinsippene for tap av odelsrett ved foreldelse

Odelsloven kapittel X inneholder flere bestemmelser med unntak fra hovedprinsippene i odelsloven § 41 om tap av odelsrett ved foreldelse.

Dette gjelder:

• Etter odelsloven § 42 regnes den tidligere eierens odelsrett ikke som tapt selv om fristen er oversittet hvis eiendommen skjøtes tilbake til en tidligere eier som eieren ætter fra, eller eiendommen faller tilbake til den tidligere eieren ved arv. I slike tilfeller stilles tidligere eier i samme stilling som om han eller hun hadde vært eier hele tiden. Tilsvarende gjelder hvor en sønn eller datter overfører eiendommen til noen av sine eldre søsken eller deres linjer.

• Hvor en yngre i en søskenflokk overtar odelseiendommen utenom arv, og deretter etter at foreldelsesfristen i § 41 er ute selger eiendommen til noen utenfor sin linje, kan eldre søsken og deres linjer iht. odelsloven § 43 gjøre odelsretten gjeldende uavhengig av ettårsfristen. De har imidlertid prioritet etter selgers linje.

• Det følger av odelsloven § 45 at når flere som har odelsrett til en eiendom overtar den sammen, løper det ingen foreldelsesfrist mellom dem så lenge de sitter med eiendommen i sameie. Eies eiendommen av et dødsbo og dødsboet er under offentlig eller privat skifte, fastsetter § 46 at det ikke løper noen foreldelsesfrist mellom dem som er berettiget i dødsboet.

• Har en ektefelle hjemmel til en annen eiendom som den andre ektefellen har bedre odelsrett til, går det ingen foreldelsesfrist mellom dem, se odelsloven § 47. Bestemmelsen omfatter trolig både den situasjonen at begge ektefellene har odelsrett, men også hvor en av dem ikke har noen odelsrett til eiendommen i det hele tatt.

• Så lenge gjenlevende ektefelle sitter med en eiendom som følge av §§ 34-36, går det etter § 48 ingen foreldelsesfrist for odel til eiendommen. Dette gjelder også om gjenlevende ektefelle blir sittende med eiendommen ut over den tiden han eller hun har rett til å sitte med den. Bestemmelsen inneholder nærmere kriterier for når dette er oppfylt.

3.6.11 Verdsettelse av og heftelser på odelseiendom

Odelsloven kapittel XI har regler om verdsettingen av odelseiendom og om hefte som hviler på odelsjord.

Det følger av odelsloven § 49 at verdsettingen ved odelstakst skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål. Denne bestemmelsen får også anvendelse når noen ved arv eller felleseieskifte overtar en eiendom i kraft av odelsrett.

Bestemmelsen tar utgangspunkt i en salgsverdi, der en iht. forarbeider og rettspraksis tar utgangspunkt i en bruksverdi av eiendommen til landbruksdrift (bruksbestemt salgsverdi). Det er lagt til grunn i teorien 23 at det ikke skal tas hensyn til framtidig bruk som ikke er forenlig med at eiendommen fortsatt skal være en jord- og skogbrukseiendom.

Mulighetene for å avløse heftelser på en eiendom som blir løst på odel reguleres i odelsloven § 50. Eksempler på heftelser som omfattes er kjøpekontrakt, forpakting, bortfeste av tomter, positive og negative servitutter, grunnbyrder og lignende. Også panterett omfattes. Bestemmelsen gjelder bare frivillige rettsstiftelser, en rett som for eksempel er ekspropriert, må odelsløser respektere. Utgangspunktet er at heftelsen må være stiftet etter at preskripsjonsfristen etter § 40 begynte å løpe. Etter annet punktum i § 50 kan det likevel kreves avløst bruksrettigheter/forbud som er påheftet tidligere dersom de er særlig tyngende.

Den som løser eiendommen på odel kan etter § 50 tredje ledd si opp avtale som gjelder forpakting eller husleie selv om reglene i forpaktings­loven eller husleieloven ikke gir adgang til å si opp leieforholdet. Bestemmelsen er i rettspraksis tolket slik at den også omfatter den situasjonen at eiendommen overtas på skifte.

3.6.12 Åsetesretten

Odelsloven kapittel XII har regler om åsetesretten.

Åsetesretten er en spesiell arverett som gir en arving fortrinnsrett på arveskifte til å overta en eiendom som arvelateren eide da han døde. Åsetesretten er mao. ingen løsningsrett. Det er bare livsarvingene til avdøde som har åsetesrett. Blir retten ikke tatt i bruk på skiftet, faller den bort.

Når en person dør og etterlater seg en landbrukseiendom, har den eldste av barna etter § 51 første ledd en fortrinnsrett til å få overta eiendommen på skiftet. Eiendommen må fylle kravene til odlingsjord i odelsloven §§ 1 og 2 for at åsetesretten skal oppstå. Se punkt 3.1 om kravene til odlingsjord. Det følger av § 52 at det er reglene for odelsrekkefølgen som avgjør hvem som har best åsetesrett. Det går fram av § 51 tredje ledd at reglene om bo- og driveplikt etter odelsloven gjelder tilsvarende ved bruk av åsetesrett.

Oppgjøret til medarvingene skal skje på basis av den verdien eiendommen får ved åsetestakst. Det er fastsatt i § 56 at taksten skal bygge på en pris som er rimelig etter «dei tilhøva som ligg føre», og gjøres med «særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen. Åsetestakst må ikke setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst".

3.6.13 Etteroppgjør

Odelsloven kapittel XIII har regler om etteroppgjør og erstatning.

Hvis noen som overtar en odelseiendom og selv har betalt åsetestakst eller overtatt etter et odelsskjønn selger eiendommen eller del av den videre med gevinst, kan det etter reglene i odelsloven § 57 bli aktuelt med et etteroppgjør. Bestemmelsen gjelder tilsvarende ved ekspropriasjon og festeavtaler.

Er eiendommen overtatt i kraft av reglene om odelsløsning eller ved åsete og den nye eieren innen 10 år selger eiendommen videre med en «monaleg» gevinst, skal det skje et etteroppgjør. Rettighetshavere er hhv. medarvingene dersom det er gjort bruk av åsetesretten, og den saksøkte i løsningssaken dersom den er overtatt ved odelsløsning og den saksøkte er søskenbarn av odelsløser eller i nærmere slekt med ham eller henne. Bestemmelsen får ikke anvendelse der eiendommen er overtatt ved gave, frivillig salg eller på skifte hvis åsetesretten ikke er påberopt. Krav om etteroppgjør må fremsettes innen seks måneder etter tinglysing av hjemmelsdokumentet. Blir partene ikke enige om etteroppgjørets størrelse, fastsettes summen ved skjønn.

3.6.14 Prosessregler ved odelsløsning

Prosessreglene ved odelsløsning går fram av odelsloven kapittel XIV. Som følge av ny tvistelov (lov 17. juni 2005 nr. 90) er det nylig gjort en del tilpasninger i dette kapitlet. Reglene er forholdsvis detaljerte, og departementet har bare vurdert endringer i §§ 63, 69 fjerde ledd og § 70. § 63 har som formål å hindre at eiendommens verdi forringes etter at stevning er forkynt. Bestemmelsen slår fast at saksøkte ikke kan hogge mer i skogen enn det som etter utregning og blinking av skogbruksmyndighetene tilsvarer verdiøkningen på grunn av tilveksten i den aktuelle perioden. § 69 inneholder regler om rettsmøte ved avslutning av løsningssaken, og fastsetter dessuten regler for håndteringen dersom saksøkte ikke motsetter seg løsningskravet. § 70 regulerer spørsmål om skjøte, betaling av løsningssum mv.

3.6.15 Overgangsreglene i gjeldende odelslov

Overgangsreglene for gjeldende lov er i §§ 78 og 79.

Odelsloven § 78 første ledd tar sikte på å beskytte personer, ikke linjer. Den bestemmer at reglene i § 9 (barn født utenfor ekteskap og adopsjon), § 12 (odelsrekkefølgen) og § 52 første og andre ledd (åsetesprioritet) ikke får virkning for dem som er født eller adoptert før 1. januar 1965. For dem som er født før dette tidspunktet skal de tilsvarende reglene i den eldre lovgivningen om den odels- og åsetesrettslige stillingen for barn utenfor ekteskap og adoptivbarn og om odels- og åsetesrekkefølgen gjelde fortsatt.

Barn adoptert før 1. januar 1965 har etter dette ikke odelsrett. For de tilfellene den odelsberettigede bare har adoptivbarn, blir det gjort unntak fra dette i § 78 annet ledd. I annet ledd første punktum blir det sagt at §§ 9, 12 og 52 likevel skal gjelde når den odelsberettigede bare har adoptivbarn. Adoptivbarna får i så fall bare odelsrett til eiendom adoptivforeldrene eier eller som de har tatt over fra adoptivforeldrene, ikke til andre eiendommer som foreldrene måtte ha odel til. Har odelsretthaveren 1. januar 1965 adoptert flere barn som får odels- og åsetesrett etter § 78 annet ledd, går mann foran kvinne og tidligere adoptert før senere adoptert.

Det følger av odelsloven § 78 fjerde ledd at barn som er adoptert etter den nå opphevde ordningen med svak adopsjon, og som ikke senere er gått over til sterk adopsjon, ikke får odelsrett.

Etter odelsloven § 78 første ledd gjelder reglene i § 9 første ledd om odelsrett etter faren og farens slekt for barn født utenom ekteskap ikke for barn født før 1. januar 1965. Når et barn får odelsrett etter faren og farens slekt så gjelder det helt ut også med hensyn til eiendom som andre enn faren eier.

Overgangsregelen i odelsloven § 79 første ledd regulerer lovspørsmålet i de tilfeller hvor det oppstår i forbindelse med en ordinær odelsløsningssak. Det avgjørende tidspunkt er når adgangen til å bruke odelsrett oppsto. Første ledd bestemmer at gjeldende odelslov ikke får virkning for forhold hvor det etter de tidligere gjeldende reglene er blitt anledning til å bruke odelsrett før de tilsvarende nye reglene har tatt til å gjelde.

Odelsjord som er gått over til en odelsberettiget før de nye reglene i gjeldende odelslov tok til å gjelde, kan etter annet ledd ikke løses av noen som har bedre odelsrett enn eieren etter de nye reglene, men som sto tilbake for eieren etter de reglene som gjaldt før.

Ved avgjørelser etter §§ 14 og 53 skal det tas hensyn også til eiendomserverv fra før loven tok til å gjelde.

For odlingsjord som etter reglene før gjeldende odelslov ikke kunne odles fordi grunnen lå i område som er ført over til bykommune før lov 14. juni 1963 nr. 5 tok til å gjelde, skal det etter fjerde ledd i odelshevdstiden regnes med inntil 15 år. Det betyr at dersom vilkårene for odelshevd ellers har vært oppfylt i 15 år eller mer når gjeldende lov tok til å gjelde, skal odelshevd regnes for å være fullført 5 år etter det. Samme regler skal gjelde for jord i Finnmark som staten har utvist eller solgt med forbehold om at odel ikke skal kunne hevdes.

3.6.16 Skifteloven

Odelsrett kan gjøres gjeldende ved dødsboskifte. I disse tilfellene oppstiller ikke loven noen frist for å gjøre kravet gjeldende, men skifteretten, eventuelt bostyrer, må kunne sette en rimelig frist for loddeier som ønsker å bruke odelsretten sin. Det er lagt til grunn i rettspraksis at en melding om at retten etter skifteloven § 62 ikke vil bli brukt ikke kan anses som en odelsfraskrivelse, men vedkommende kunne ikke ved løsningssak mot boet hindre eller motvirke oppfyllelsen av avtaler som lodd­eieren selv hadde medvirket til å få i stand.