4 Delt iverksetting og overgangsbestemmelser

4.1 Bakgrunn

Den nye borettslagsloven ble vedtatt 6. juni 2003. Loven er ikke satt i kraft, med unntak av diskrimineringsbestemmelsen i § 1-5. Loven inneholder nye regler om rettsvern for rettigheter i borettslagsboliger, jf. kapittel 6. Rettsvernet sikres ved registrering av rettigheter i et rettsregister. Slik den nye borettslagsloven nå er utformet skal rettsregistreringen skje i konkurrerende borettsregistre. I denne proposisjonen foreslår departementet at det skal være ett rettsregister, og at dette registeret integreres i grunnboken, jf. punkt 3.3. Departementet har som mål at registeret er i drift fra 1. juli 2006. Regler som forutsetter at rettsregisteret er i drift kan derfor tidligst iverksettes fra samme tidspunkt.

I tillegg til registerordningen inneholder borettslagsloven mange andre bestemmelser som er etterspurt i markedet. Dette gjelder blant annet regulering av en ny utbyggingsmodell med vern av kjøperne etter avhendingsloven og boligoppføringsloven, regulering av boretten, herunder viktige bestemmelser om utleie av boligen (tidligere fremleie), og nye regler om vedlikehold. De fleste av lovens bestemmelser kan iverksettes selv om borettsregisteret ikke er i drift. Departementet foreslår derfor bestemmelser som tilrettelegger for delt iverksetting av den nye borettslagsloven, slik at hovedtyngden av loven kan settes i verk snarest mulig, og før rettsregisteret er i drift. En slik delt iverksetting betinger imidlertid egne overgangsbestemmelser.

4.2 Overgangsregler

Skal det gjennomføres delt iverksetting av borettslagsloven, er det nødvendig med nye overgangsbestemmelser. Forslag til slike bestemmelser er inntatt i nytt kapittel 14 avsnitt V. Disse reglene vil gjelde i tiden fra hovedtyngden av loven er trådt i kraft til rettsregisteret er i drift.

4.2.1 Rettsvern

Etter gjeldende borettslagslov skal det til hver andel utstedes et andelsbrev. Andelsbrevet har tradisjonelt vært regnet som andelseiers dokumentasjon på eierskapet. Andelsbrevet har, sammen med eventuell partialobligasjon for borettsinnskuddet, vært omtalt som adkomstdokumentene til boligen. En partialobligasjon er det dokument som utstedes der andelseier skal betale et borettsinnskudd. I partialobligasjonen erkjenner borettslaget å være skyldig borettsinnskuddets pålydende. Ved salg av borettslagsboliger blir adkomstdokumentene overført til kjøperen. Det har derfor vært vanlig å mortifisere bortkomne dokumenter. Panteloven inneholder regler om pant i adkomstdokumenter til borettslagsboliger. Panteretten får rettsvern ved overlevering av adkomstdokumentene og melding til borettslaget. Det er i tillegg krav om tinglysing i Løsøreregisteret for utlegg. For andre kollisjoner mellom rettigheter i borettslagsandeler er reglene usikre. Rettighetskollisjoner vil hovedsakelig bli avgjort etter de ulovfestede regler om godtroerverv, og etter pantelovens regler.

Etter den nye borettslagsloven får rettighetshavere som utgangspunkt rettsvern for sine posisjoner ved registrering i et rettsregister, jf. kapittel 6. Loven har bestemmelser om løsning av rettskollisjoner etter mønster fra tinglysingsloven. Disse bestemmelsene forutsetter at det finnes et rettsregister over borettslagsandeler. Det vil ikke være tilfelle ved iverksetting av hovedtyngden av borettslagsloven. Kapittel 6 vil derfor ikke tre i kraft før grunnboken kan fungere som et rettsregister for rettigheter i borettslagsandeler.

Departementet foreslår derfor å videreføre dagens ordninger for rettsvern for rettserverv og pant i borettslagsboliger inntil kapittel 6 trer i kraft. For rettserverv slås dette fast i en ny § 14-20. For pant vil dette følge av pantelovens regler som videreføres sammen med en presisering i ny § 14-19.

Det skal ikke utferdiges adkomstdokumenter etter den nye borettslagsloven. I forhold til nystiftede borettslag, eller ved opprettelse av nye andeler i et eksisterende borettslag, finner departementet det derfor nødvendig å vedta bestemmelser som fastsetter at det skal utstedes adkomstdokumenter som etter gjeldende borettslagslov, jf. §§ 14-14 til 14-16. Departementet har vurdert å innføre bestemmelser som ikke nødvendiggjør utstedelse av andelsbrev og andelsobligasjoner etter modell fra aksjeloven. Departementet ser fordelene med et slikt system, men ønsker imidlertid ikke å innføre et helt nytt system for en begrenset overgangsperiode.

Departementet har vurdert i hvilken grad det er nødvendig å videreføre både andelsbrev og partialobligasjon som adkomstdokumenter til borettslagsboliger. Departementet har i den forbindelse lagt stor vekt på ikke å innføre flere nye midlertidige overgangsordninger enn nødvendig, og har derfor valgt å videreføre både andelsbrev og partialobligasjon.

4.2.2 Overtagelse av bolig før byggeprosjektet er ferdigstilt

Bygging av borettslagsboliger kan strekke seg over lang tid. Særlig når borettslaget omfatter mange andeler kan de første boligene være innflyttingsklare lenge før de siste boligene. Det er lite lønnsomt å la boligene stå tomme. Hvis utbygger overfører andelene når de første boligene er klare til innflytting, risikerer utbygger å miste kontrollen med byggesaken. Dette har sammenheng med reglene om stemmerett i borettslag. Etter § 7-10 har hver andelseier en stemme uansett antall eide andeler. Overføring av en andel innebærer derfor at utbygger mister flertallet i generalforsamlingen.

Den nye borettslagsloven § 2-13 annet ledd inneholder en bestemmelse som både skal ivareta utbyggers behov for kontroll med byggeprosjektet og de fremtidige andelseiernes, her kalt forbrukernes, ønske om suksessiv overtagelse av de ferdigstilte boligene. Bestemmelsen tillater avtaler om slik suksessiv overtagelse, samtidig som forbrukeren midlertidig fratas forvaltningsrettigheter i borettslaget. Det er en forutsetning for slike avtaler at forbrukerens borett blir registrert i rettsregisteret, og registreringen foretas før forbrukeren overtar boretten. Det kan ikke gyldig inngås andre avtaler mellom utbygger og fremtidig andelseier om borett til boligen.

Rettsregisteret vil ikke være i funksjon ved iverksettelse av hoveddelen av loven. Partene har derfor ikke mulighet til å inngå slike avtaler i overgangsperioden. Departementet anser dette som uheldig. Departementet foreslår derfor en midlertidig overgangsbestemmelse i § 14-17. Etter bestemmelsen kan partene i en slik situasjon avtale at forbrukeren blir andelseier, men midlertidig uten stemmerett etter § 7-10. På denne måten kan utbyggeren overføre andelen uten at han mister kontroll med utbyggingen.

4.2.3 Legalpant

Etter dagens borettslagslov kan det avtales pant i andel til sikkerhet for krav etter leieavtalen. Panteretten må avtales i hvert enkelt tilfelle, og rettsvernet må sikres etter pantelovens regler. Den nye borettslagsloven innfører en legalpanterett for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet, jf. § 5-20. Panteretten har rettsvern uten registrering. Departementet har vurdert om legalpanteretten bør tre i kraft før det foreligger et rettsregister. Ettersom legalpanteretten har rettsvern uten registrering, er det isolert sett ikke nødvendig med utsatt iverksetting av denne bestemmelsen. Ut fra praktiske hensyn vil departementet likevel tilrå at innføring av legalpanteretten utsettes til kapittel 6 iverksettes.

Departementet legger vekt på at de aller fleste borettslag har etablert tilfredsstillende sikringsordninger for skyldige felleskostnader. Departementet legger derfor til grunn at det ikke er noe påtrengende behov for å sette denne bestemmelsen i verk umiddelbart. Departementet legger videre vekt på at så godt som samtlige borettslag, eller deres forretningsførere, i dag oppbevarer andelseiernes adkomstdokumenter. Grunnlaget for oppbevaringen bortfaller når legalpanteretten innføres. Når grunnlaget for oppbevaringen bortfaller kan det føre til krav om en omfattende og kostbar flytting av dokumenter. Dette kan igjen føre til dårligere oversikt over hvem som besitter dokumentene, og i neste omgang være med på å skape vanskeligheter i forhold til innføring av andelene i grunnboken. Med sikte på å unngå slike problemer, foreslår departementet å utsette iverksetting av legalpanteretten til kapittel 6 i borettslagsloven settes i kraft.

Departementet foreslår i stedet å videreføre dagens system slik at borettslaget kun kan avtale panterett til sikkerhet for krav etter boretten frem til kapittel 6 trer i kraft, jf. § 14-18.

4.2.4 Tvangssalg

Etter den nye borettslagsloven § 4-8 kan andelen kreves solgt etter reglene om tvangssalg, så langt reglene passer. Den nye borettslagsloven henviser ikke til bestemte kapitler i tvangsfullbyrdelsesloven. Det avgjørende er følgelig hva tvangsfullbyrdelsesloven fastsetter i forhold til hvilke bestemmelser som må følges.

Tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11 gjelder tvangsdekning i realregistrerte formuesgoder. Når andelen er registrert i grunnboken kan tvangssalg av borettslagsandel gjennomføres etter disse bestemmelsene. Før andelen er registrert i rettsregisteret, vil tvangsfullbyrdelse kunne foregå etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12. Dette innebærer at tvangssalg av borettslagsandel frem til de nye bestemmelsene i borettslagsloven kapittel 6 trer i kraft og andelen registreres i rettsregisteret, må behandles etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12. Etter departementets vurdering er det ikke nødvendig å presisere dette ytterligere i noen av lovene.

4.2.5 Omdanning av boligaksjeselskap

Boligaksjeselskaper kan omdannes til borettslag etter den nye borettslagsloven, jf. § 13-5. For å kunne gjennomføre omdanningen, forutsetter bestemmelsen at det foreligger et rettsregister. Dette har den konsekvens at boligaksjeselskaper ikke kan omdannes før kapittel 6 i borettslagsloven trer i kraft. Departementet har vurdert å innføre regler som gjør det mulig å omdanne et boligaksjeselskap ved delt iverksetting av borettslagsloven. Departementet anser det imidlertid ikke som ønskelig å innføre midlertidige overgangsregler for å muliggjøre en slik omdanning.