7 Merknader til de enkelte bestemmelser

Gjennomgående begreper:

Som følge av at rettigheter i andeler i borettslag skal registreres i grunnboken i stedet for i egne borettsregistre, blir begrepene «burettsregister» og «burettsregisteret» gjennomgående erstattet med begrepene «grunnbok» og «grunnboka». På tilsvarende vis blir bokmålsbegrepet « borettsregisteret» erstattet med « grunnboken». De aktuelle bestemmelsene fremgår av lovteksten.

Til § 2-13 andre ledd:

Mens en utbygger som nevnt i første ledd eier alle andelene i borettslaget, kan forbrukeren etter avtale ha borett etter kapittel 5 i loven. Før forbrukeren overtar boretten skal boretten registreres i grunnboken. I andre ledd tredje punktum blir det nå presisert at reglene om råderett og rettsstiftelser over andeler gjelder tilsvarende fra avtalen er registrert i grunnboken. Meningen er at forbrukeren stort sett skal få samme stilling som en andelseier med unntak av forvaltningsrettighetene. Dette innebærer blant annet at forbrukeren kan overføre eller pantsette sine rettigheter til andre, og at forbrukerens kreditorer kan ta beslag i retten og kreve tvangssalg dersom vilkårene er til stede for dette.

Til § 5-11:

Det er satt inn en uteglemt preposisjon. Tilføyelsen medfører ingen realitetsendring.

Til § 6-1:

Overskriften endres som følge av at registrering av rettigheter i borettslagsandeler skal foregå i grunnboken, jf. den generelle omtalen under punkt 3.

Det fremgår av første ledd at alle borettslagsandeler skal registreres i grunnboken. Registreringsplikten omfatter dermed både borettslag som er stiftet før og etter at lovens kapittel 6 er trådt i kraft, jf. § 14-9 første ledd. Hvordan registreringen skal gjennomføres, vil delvis bli fastsatt i forskrift, jf. tredje ledd.

Det fremgår av andre ledd at reglene i tinglysingsloven gjelder så langt ikke noe annet er fastsatt i kapittel 6. Det blir her også vist til endringen i tinglysingsloven § 1 første ledd, som slår fast at bestemmelsene om tinglysing av dokumenter også skal gjelde for registrering av rettigheter i borettslagsandeler etter kapittel 6 i loven.

Det fremgår av tredje ledd at Kongen gir nærmere bestemmelser om føring av registeret. Det fremgår også at Kongen i forskrift kan fastsette at nærmere bestemmelser i tinglysingsloven eller tinglysingsforskriftene ikke skal gjelde ved registrering av rettigheter i borettslagsandeler. Dette er en derogasjonshjemmel som tar høyde for at det i forbindelse med utformingen av forskrifter om føring av rettigheter i borettslagsboliger kan bli nødvendig å tilsidesette enkelte bestemmelser i tinglysingsloven med forskrifter.

Til § 6-2 andre ledd:

Det blir nå presisert at alle rettsinstanser, gjennom kjennelse, kan bestemme at en stevning eller et utdrag av en stevning i et søksmål som gjelder rettigheter som er nevnt i første ledd, kan registreres i grunnboken.

Til § 6-16

Det skal betales gebyr for registrering av rettigheter i andeler i borettslag. Det går frem av første ledd første punktum. Av andre punktumgår det frem at departementet i forskrift kan bestemme at registrering av bestemte dokumenter skal være fritatt for gebyr. Denne bestemmelsen vil gjøre det mulig å frita for registreringsgebyr, der tilsvarende registreringer i fast eiendom er fritatt for tinglysingsgebyr. Tredje punktum gir departementet hjemmel til å fastsette størrelsen på registreringsgebyret. Departementet legger til grunn at gebyret skal dekke statens kostnader med å tilpasse grunnboken til dette formålet. Videre skal gebyret dekke statens driftskostnader med registerordningen. Departementet vil beregne kostnadene med ordningen, og fastsette satsene i forskrift ut fra ovennevnte kriterier. Fjerde punktum gir departementet hjemmel til å fastsette regler om hvordan opplysninger i registeret kan gjøres tilgjengelige for brukerne, og hjemmel til å fastsette gebyrer for å gi slik informasjon.

Andre ledd svarer til rettsgebyrloven § 2 første ledd. Etter første punktum skal gebyret betales av den som setter frem krav om registrering av en rettighet i registeret. Det følger av andre punktum at den som har satt frem krav om en registrering også må betale for andre eventuelle gebyrpliktige registreringer som er nødvendige for å kunne registrere egen rettighet i registeret. Et eksempel kan være dersom det opprettes en ny andel og kreditor vil pantesikre et lån til kjøp av denne andelen. En forutsetning for registrering av pantet vil da være at andelen er innført i registeret. I mangel av slik registrering må kreditor sørge for, og eventuelt betale gebyr for, innføring av andelen i registeret før panteretten blir registrert.

Tredje ledd svarer til rettsgebyrloven § 2 tredje ledd. I første punktum slås det fast at dersom en registrering blir krevd på vegne av en annen, så vil både den som fremsetter kravet og vedkommende kravet fremsettes på vegne av, være solidarisk ansvarlige for betaling av gebyret. Likeledes vil meglerforetak, som bistår avtaleparter med oppgaver som nevnt i eiendomsmeglerloven § 3-9 første ledd nr. 1, 2 eller 4, være ansvarlig for betaling av gebyret sammen med partene. Dette betalingsansvaret for megleren gjelder uavhengig av om meglerforetaket har satt frem krav om registreringen, jf. andre punktum. Har staten krevd registrering på vegne av andre, vil staten ha krav på refusjon, med mindre annet følger av lov, jf. tredje punktum.

Fjerde ledd første punktum svarer til rettsgebyrloven § 3 tredje ledd. Det går her frem at krav på betaling er tvangsgrunnlag for utlegg når andre enn stat, fylkeskommune eller kommune er skyldner. Andre og tredje punktum svarer til rettsgebyrloven § 3 fjerde ledd som er vedtatt, men ikke trådt i kraft. Når Statens innkrevingssentral er pålagt å kreve inn gebyr for Statens kartverk, kan innkrevingssentralen kreve inn kravet ved lønnstrekk eller trekk i andre tilsvarende ytelser etter reglene i dekningsloven § 2-7. Det går videre frem at innkrevingssentralen også kan inndrive kravet ved utleggspant dersom panteretten kan få rettsvern ved registrering i et register, eller ved en underretning til tredjeperson, jf. panteloven kapittel 5. I sistnevnte tilfelle er det et tilleggskrav at utleggsforretningen kan holdes på innkrevingssentralens kontor etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-9 første ledd.

Til § 6-17:

Staten vil som eier av grunnboken, og som arbeidsgiver for registerføreren, kunne bli erstatningsansvarlig etter alminnelige erstatningsregler, for eksempel reglene om arbeidsgiveransvar i skadeserstatningsloven § 2-1. Den foreslåtte bestemmelsen i første ledd pålegger staten i tillegg et objektivt erstatningsansvar for registreringsfeil som gjelder andeler i borettslag, og er altså en utvidelse av skadelidtes muligheter for erstatning på grunn av slike feil. Bestemmelsen må ses i sammenheng med registerets troverdighet og den kontroll tinglysingsmyndigheten skal foreta. Bestemmelsen bygger på tinglysingsloven § 35 og på tinglysingsutkastet i NOU 1982:17.

Staten har objektivt erstatningsansvar for tap som noen uskyldig lider ved å stole på en attest om registrering eller sletting, eller på en attestert registerutskrift, jf. nr. 1. Staten har tilsvarende ansvar for at et rettserverv ikke blir registrert, eller blir registrert eller endelig registrert for sent, jf. nr. 2. Hva som skal regnes som for sen registrering, må vurderes på samme måte som etter tinglysingsloven. Videre har staten objektivt erstatningsansvar etter nr. 3, dersom et rettserverv får prioritet etter et rettserverv som er registrert senere, jf. § 6-12. Det samme gjelder etter nr. 4dersom en registrering er skjedd på grunnlag av et dokument som nevnt i § 6-13 andre ledd, og noen i god tro har fått registrert en rett som bygger på avtale i tillit til det som er registrert.

I andre ledd presiseres det at det skal regnes som en registreringsfeil etter første ledd nummer 1, at en heftelse ikke er påført et pantedokument, dersom dette senere viser seg å redusere muligheten til dekning av panteretten. Bestemmelsen tilsvarer tinglysingsloven § 35 andre ledd.

Til § 14-1:

Endringene legger til rette for delt iverksetting av borettslagsloven.

Første ledd andre punktum skal muliggjøre delt iverksetting av borettslagsloven. Endringene i andre ledd er foretatt for sammenhengen med første ledd andre punktum. Det skal klart fremgå av iverksettingsvedtaket når lov 4. februar 1960 nr. 2 blir opphevet.

Til § 14-9:

I første ledd første punktum blir det presisert at borettslaget skal sende melding til registerføreren av grunnboken om registrering av rettigheter i andeler i borettslag. Det er for øvrig foretatt en mindre språklig justering av lovteksten, og klargjort når bestemmelsene vil tre i kraft ved delt iverksetting av loven.

Femte ledd oppheves. Dette var en bestemmelse som skulle sikre Foretaksregisteret informasjon om hvilket borettsregister borettslagsandelen var registrert i. I og med at alle borettslagsandeler skal registreres i grunnboken, bortfaller behovet for bestemmelsen. Nåværende sjetteog syvende ledd blir som følge av dette femteog sjette ledd.

Private beslagsforbud eller andre rådighetsinnskrenkninger etter dekningsloven § 3-2 i andel i borettslag, vil for fremtiden få rettsvern ved registrering i grunnboken. Dette følger av dekningsloven § 3-3 første ledd. I nytt syvende leddblir det slått fast at beslagsforbud som er sikret rettsvern før den nye borettslagsloven trer i kraft, vil ha rettsvern uten registrering i grunnboken. Denne bestemmelsen vil bare verne mot etterfølgende kreditorbeslag. Eventuelle erverv vil måtte løses etter de alminnelige regler om godtroerverv.

Selv om det ikke stilles krav om registrering av eldre private beslagsforbud og rådighetsbegrensninger etter dekningsloven § 3-2 i grunnboken, kan det likevel være fordelaktig med registrering for å hindre godtroerverv og sikre bedre publisitet om begrensingene.

Nytt åttende ledd har sammenheng med innføring av midlertidige bestemmelser i kapittel 14 avsnitt V. Når kapittel 6 i loven her settes i verk, blir reglene i dette nye avsnittet opphevet. Det innføres derfor en overgangsregel for de tilfeller der det foreligger avtale om begrensning i stemmeretten etter § 14-17, jf. § 7-10. Der det er avtalt slik begrensning, skal begrensningen etter nytt åttende ledd gjelde frem til det senest er gått to år etter første overtakelse av andel i laget.

Til § 14-11:

Paragrafen er endret for å ta høyde for at lovbestemmelser kan bli iverksatt til ulike tider i forbindelse med delt iverksetting av borettslagsloven. Vedtekter og avtaler som er i strid med lovbestemmelser faller bort ett år etter at de ulike lovbestemmelsene har trådt i kraft. Dette er en reserveregel. Som nevnt i Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) er de fleste vedtekter og avtaler, som er lovlige etter dagens regler, også lovlige etter den nye loven.

Til kapittel 14 nytt avsnitt V:

Departementet foreslår bestemmelser som tilrettelegger for delt iverksetting av borettslagsloven. Samtlige bestemmelser skal gjelde midlertidig frem til kapittel 6 i borettslagsloven iverksettes, jf. omtalen under punkt 4. Bestemmelsene har sammenheng med at det ikke eksisterer et rettsregister i overgangsperioden frem til kapittel 6 iverksettes.

De midlertidige bestemmelsene tar i størst mulig grad sikte på å videreføre dagens ordninger i forhold til utstedelse av adkomstdokumenter som bevis for eierskap i borettslagsboliger, og videreføring av gjeldende panteordninger, jf. punkt 4.2.1. Det har også vært nødvendig å innføre et nytt system som gir utbyggerne mulighet til å opprettholde kontrollen med byggeprosjektet etter at første andel er overført til andelseier, jf. punkt 4.2.2. Dette er regulert i § 14-17. Bakgrunnen for den midlertidige bestemmelsen er at § 2-13, som skal ivareta utbyggers behov, forutsetter at det eksisterer et rettsregister.

Til § 14-13:

Paragrafen fastsetter at bestemmelsene i kapittel 14 avsnitt V oppheves når kapittel 6 i loven iverksettes. Skjæringstidspunktet har sammenheng med at det ikke er behov for å opprettholde overgangsbestemmelsene etter at det foreligger et operativt rettsregister.

Til § 14-14:

Paragrafen viderefører blant annet de midlertidige prinsippene i dagens § 23. Det vises for øvrig til de spesielle merknadene til kapittel 14 nytt avsnitt V.

Etter første ledd skal det, som i dag, utstedes andelsbrev for hver andel. Andelsbrevet er beviset for andelseiers eierdel. Slik som i dag kan andelsbrevet ikke utstedes før laget er registrert i Foretaksregisteret. Dette harmonerer med lovens § 2-9.

I andre ledd er det, som i dag, gitt en spesifisering av hvilke opplysninger andelsbrevet skal inneholde. Departementet finner grunn til i størst mulig grad å videreføre dagens spesifisering. Departementet anser det derimot ikke nødvendig at andelsbrevet skal inneholde opplysninger om det foreligger særlige forpliktelser eller at dets omsettelighet er innskrenket. Disse innskrenkningene vil, som i dag, gjelde selv om dette ikke er opplyst i andelsbrevet. Departementet mener dette ikke trenger særskilt lovbestemmelse.

Etter tredje ledd skal det, som i dag, fremgå av andelsbrevet at andelsbevis og innskudd er knyttet sammen. At det skal foreligge en slik tilknytning, følger av § 2-10 tredje ledd andre punktum.

Det følger av fjerde ledd at det skal fremgå av andelsbrevet dersom det er avtalt begrensninger i andelseiers stemmerett etter § 7-10, jf. regelen i § 14-17. Dette er en ny bestemmelse i forhold til det som følger av dagens regler. Bestemmelsen har sammenheng med at utbygger i utbyggingssituasjoner kan ha behov for å ha kontroll med byggesaken når ikke alle boligene er innflytningsklare samtidig. Løsningen i den nye borettslagsloven i forhold til å registrere en borett er ikke gjennomførbar uten et rettsregister.

I følge femte leddskal et andelsbrev, som i dag, dateres og underskrives.

Til § 14-15:

Paragrafen viderefører midlertidig deler av prinsippene i dagens § 31 andre ledd andre punktum og § 32 tredje ledd.

Etter første ledd første punktum skal det utstedes en partialobligasjon til hver andelseier. Partialobligasjonen vil beløpsmessig svare til den enkelte andelseiers andel av det samlede innskudd. Det samlede innskudd skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom eller eiendommer, slik som angitt i § 2-11. I andre punktum fastslås det at partialobligasjon ikke kan utstedes før panteretten for det samlede innskuddet er tinglyst. I praksis vil dette neppe i stor grad avvike fra dagens ordning. Det valgte tidspunktet henger sammen med at innskuddet ikke kan innkreves før panteretten er tinglyst med rett prioritet, jf. § 2-11 andre ledd.

Etter andre ledd skal det fremgå av partialobligasjonen at obligasjonen hører sammen med en bestemt andel. Slik som i dag har denne samhørigheten betydning i forhold til overdragelse og pant. Dette følger av § 2-10 tredje ledd andre punktum.

Til § 14-16

Paragrafen viderefører midlertidig prinsippene i dagens § 24.

Etter første punktum skal det, som i dag, føres en andelsbok med opplysninger om eiers navn og adresse. Når en andel skifter eier og erverver er godkjent, må andelsboken oppdateres. I andre punktum er det, som i dag, en presisering om at føring i løsblads- og kortsystem skal skje på en betryggende måte. Av tredje punktum fremgår at føringen av andelsboken, slik som i dag, også kan gjøres elektronisk.

Til § 14-17:

Paragrafen skal gjelde midlertidig frem til iverksetting av § 2-13 og kapittel 6. Behovet for en midlertidig regel har sammenheng med at det ikke eksisterer et rettsregister. Departementet viser til den generelle omtalen under punkt 4.2.2.

Første ledd er identisk med § 2-13 første ledd. Bestemmelsen har sammenheng med at § 2-13 ikke vil bli satt i verk før kapittel 6 er iverksatt. Bestemmelsen fastslår det som følger av avhendingsloven og boligoppføringsloven. Avtalen mellom utbygger og forbruker blir regulert av den ene eller den andre av disse to lovene, alt etter om avtalen er gjort før eller etter ferdigstillelse av boligen.

Andre ledd innfører en ny midlertidig bestemmelse. En utbygger kan ha behov for kontroll med byggesaken i de tilfeller boligene er ferdigstilt til ulik tid. Hvor innflytting ikke kan skje samtidig for boligene, kan det derfor være ønskelig at utbygger fortsatt har kontroll over forvaltningsrettighetene. Etter den nye borettslagsloven § 2-13 andre ledd, vil andelseier ha samme rettigheter som en andelseier med unntak av forvaltningsrettighetene. Andre ledd gir derfor utbygger rett til å avtale at andelen overføres uten at forbruker får stemmerett etter § 7-10. Andre innskrenkninger over råderetten til andelseier enn det som ellers følger av loven kan ikke gyldig avtales mellom partene. Vilkår for å være andelseier etter § 4-4 er et eksempel på en annen type innskrenkning som lovlig kan avtales.

Etter tredje ledd fastslås det at to år regnet fra første overtakelse av andel i laget, skal alle andelseiere få stemmerett etter § 7-10. Dette gjelder også andelseiere som har overtatt andelen med stemmerettsbegrensning bare kort tid før utløpet av toårsfristen.

Til § 14-18:

Paragrafen viderefører midlertidig prinsippene i dagens § 14 første ledd.

Paragrafen fastsetter begrensninger i borettslagets adgang til å ta kontraktsmessig pant i egne andeler. Begrensningen er som i den nye borettslagsloven § 5-20, at laget kan ha sikkerhet for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet. Den siste formuleringen er med for å fange opp erstatningskrav ol., mens krav fra andre forhold, for eksempel krav mot andelseier som laget har tatt over fra tredjemann, er ikke omfattet.

Til § 14-19

Paragrafen fastslår at borett etter den nye borettslagsloven skal likestilles med leierett i forhold til panteloven og tvangsfullbyrdelsesloven. Det følger av Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) på side 315 og 316 at panteloven og tvangsfullbyrdelseslovens bestemmelser vil omfatte aksjeboliger, obligasjonsleiligheter og borettslagsboliger der andelen enda ikke er registrert i borettsregisteret. Denne paragrafen inneholder dermed kun en presisering i forhold til at boretten skal likestilles med leierett i forhold til disse lovene.

Til § 14-20

Det følger av avhendingsloven § 1-1 a og boligoppføringsloven § 1 a at overføring eller tegning av andel i borettslag skal regnes som hjemmelsoverføring dersom borettslaget har hjemmel til eiendommen. Før det foreligger et rettsregister kan det være uklart hva som må til for at en andel skal anses som overført. Det presiseres derfor i denne paragrafen hva som skal anses som hjemmelsoverføring ved overføring av borettslagsandeler etter avhendingsloven og boligoppføringsloven.

Til § 14-21

Paragrafen gir departementet anledning til å fastsette ytterligere midlertidige regler frem til kapittel 6 i loven iverksettes.

Til tinglysingsloven § 1:

I første ledd nytt andre punktum går det frem at registrering av rettigheter i borettslagsandeler etter borettslagsloven kapittel 6, skal registreres i grunnboken. Det pågår for tiden en overføring av ansvaret for å føre grunnboken fra tingrettene til Statens Kartverk (Tinglysingsreform-prosjektet). Statens Kartverk får ansvaret for å føre dokumenter som gjelder rettigheter i borettslagsandeler inn i grunnboken. Forskrifter om registrering med mer vil bli gitt med hjemmel i borettslagsloven § 6-1 tredje ledd. I tredje punktum stilles det kvalifikasjonskrav til registerføreren.

Til eiendomsmeglerloven § 3-9:

I borettslagsloven § 6-16 tredje ledd blir det foreslått at eiendomsmegler skal være solidarisk ansvarlig med partene for betaling av registreringsgebyrer ved registrering av rettigheter i borettslagsandeler. Dette gjelder i tilfeller der eiendomsmegler bistår med oppgaver som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 3-9 første ledd nr. 1, 2 eller 4. En tilsvarende presisering vil også følge av eiendomsmeglingsloven § 3-9 andre ledd.

Ikrafttredelse:

Loven gjelder fra den tid Kongen bestemmer.