5 Andre endringsforslag

5.1 Erstatnings- og garantiansvar for tinglysingsfeil

Den nye borettslagsloven inneholder ikke erstatningsregler for feil som føreren av borettsregisteret har foretatt, eller krav til sikkerhet for slike feil. Ved å integrere rettighetsregisteret over andeler i borettslag i grunnboken vil staten få objektivt erstatningsansvar for tinglysingsfeil etter tinglysingsloven § 35. Ettersom staten blir erstatningsansvarlig er det ikke nødvendig med egne sikringsregler for erstatningsutbetalinger. Departementet foreslår likevel å presisere erstatningsansvaret i borettslagsloven, og fremmer forslag om en slik bestemmelse i en ny § 6-17.

5.2 Registrering av private beslagsforbud

Næringsdepartementet har pekt på at det i dag er tinglyst et ukjent antall private beslagsforbud på andelseieres fødselsnummer i Løsøreregisteret. De etterlyser en overgangsbestemmelse som regulerer behovet for å registrere beslagsforbud i det nye rettsregisteret for borettslagsandeler, blant annet i forhold til rettsvern.

Kommunal- og regionaldepartementet legger til grunn at private beslagsforbud i borettslagsandeler og andre rådighetsbegrensninger etter dekningsloven § 3-2 som etableres etteriverksetting av kapittel 6 får rettsvern ved registrering i grunnboken, jf. dekningsloven § 3-3 første ledd.

Grunnbokens negative troverdighet tilsier at rettsvernet for etablerte beslagsforbud bør bortfalle dersom rettigheten ikke registreres i grunnboken innen en viss tid etter lovens iverksetting. En slik regel er innført for panterett som har rettsvern etter dagens regler, jf. § 14-9 tredje ledd. Departementet anser at innføring av en tilsvarende regel for private beslagsforbud ville medføre stor fare for at noen kunne komme til å lide rettstap. Private beslagsforbud er ofte stiftet gjennom en testamentarisk disposisjon. Både i slike, og i mange andre tilfeller, vil dermed den som har vedtatt beslagsforbudet være ute av stand til å påse at beslagsforbudet blir registrert i grunnboken. Det skal oppnevnes en tillitsmann ved etablering av private beslagsforbud. Departementet er likevel kjent med at oppnevning av slike tillitsmenn i en del tilfeller ikke blir foretatt. Dette skyldes at rettsvernet ikke er avhengig av en slik oppnevning der beslagsforbudet gjelder en borettslagsandel. Departementet legger videre til grunn at verken Løsøreregisteret eller andre offentlige myndigheter har oversikt over alle private beslagsforbud som er tinglyst i Løsøreregisteret. Departementet har etter dette kommet til at private beslagsforbud, som er sikret rettsvern før kapittel 6 er trådt i kraft, fortsatt må beholde sitt rettsvern selv om beslagsforbudet ikke blir registrert i grunnboken, jf. § 14-9 syvende ledd.

5.3 Andre presiseringer

5.3.1 Borettslagsloven § 2-13

Borettslagsloven § 2-13 regulerer hvilke avtaler som kan inngås mellom en utbygger og kjøper (her kalt forbrukeren) av en borettslagsbolig under oppføring. Det vil ofte være slik at boligene blir innflytningsklare til ulike tidspunkter. Loven åpner derfor for at partene kan avtale at forbrukeren kan overta boretten før forbrukeren overtar selve andelen. I en slik situasjon stiller loven krav om at boretten skal registreres i rettsregisteret før boretten overtas av forbrukeren. Fra registrering av boretten skal forbrukeren ha samme rettigheter som en andelseier med unntak av forvaltningsrettighetene. Det vil først og fremst si at retten til å avgi stemme på generalforsamling er unntatt. Etter departementets vurdering, burde det kommet klarere frem at forbrukeren da har rettslig råderett over boretten. Dette vil blant annet omfatte retten til å overdra eller pantsette rettighetene, og mulighet for kjøperens kreditorer til å ta beslag i de samme rettighetene. Departementet foreslår derfor at dette blir presisert i borettslagsloven § 2-13 andre ledd.

5.3.2 Borettslagsloven § 6-2

I borettslagsloven § 6-2 andre ledd står det at «tingretten» ved kjennelse kan fastsette at en stevning, eller et utdrag av en stevning, kan registreres i grunnboken. Slik loven er formulert kan dette tolkes slik at det bare er tingretten som kan fatte en slik beslutning. Det har ikke vært meningen. For å gjøre det helt klart at slike avgjørelser også kan påkjæres og avgjøres av lagmannsrett eller Høyesterett, foreslår departementet å erstatte begrepet «tingretten» med «retten» i nevnte bestemmelse.

5.4 Sanksjoner mot manglende registrering i grunnboken

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen har vist til at andelene i borettslag skal registreres i et rettsregister. Bankforeningene peker på at det kan få store konsekvenser for andelseierne dersom denne registreringsplikten ikke overholdes. De etterlyser derfor sanksjoner mot borettslag som ikke oppfyller registreringsplikten. Departementet viser til at det blir en oppgave for borettslagenes styrer og borettslagenes forretningsførere å sørge for at andelene blir registrert i grunnboken. Dersom styrene og forretningsførerne forsømmer denne oppgaven, vil de kunne bli pålagt erstatningsansvar etter borettslagsloven kapittel 12. Departementet ser derfor ikke behov for ytterligere sanksjonsmidler for slike forsømmelser.