4 Samanslåing av eigarseksjonssameige

4.1 Gjeldande rett

Eigarseksjonslova har inga føresegn som eksplisitt regulerer kva fleirtalskrav som gjeld for at årsmøtet kan gjere vedtak om samanslåing med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige til eitt eigarseksjonssameige. For å kunne seie noko meir om kva fleirtalskrav som gjeld, er det nødvendig å gå vegen om regelen i eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd, som kom inn då den nye eigarseksjonslova blei vedteken i 2017.

Direkte regulerer eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd forholdet til dei som har tinglyste rettar, for eksempel pant, i den enkelte seksjon ved ei samanslåing. Føresegna byggjer på ein premiss om at ei samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige til eitt sameige skjer ved at eit sameige blir utvida med så mange seksjonar som det eller dei utgåande sameiga er samansette av, og at pant og andre rettar blir automatisk overførte til dei nye seksjonsnummera i det utvida sameiget.

Før vedtakinga av eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd var det ein føresetnad for samanslåing at det utgåande sameiget blei oppløyst til eit tingsrettsleg sameige før det seinare blei slått saman med det utvida sameiget. Vedtak om oppløysing krev semje blant seksjonseigarane, jf. eigarseksjonslova § 51 bokstav b. Sjølv om eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd føreset at det utgåande sameiget ikkje lenger i ein (kort) periode er eit tingsrettsleg sameige, har departementet i ei tolkingsfråsegn (sak 17/3877-2) lagt til grunn at samanslåing framleis inneber ei oppløysing av det utgåande sameiget som krev semje blant seksjonseigarane.

Utvalet stiller likevel spørsmål ved om det er naturleg å seie at det utgåande sameiget blir oppløyst, når heile samanslåingsprosessen blir gjennomført i éin og same operasjon. Utvalet skriv på side 43:

«Endringen i eierseksjonsloven § 21 fjerde ledd har, som utvalget allerede har vært inne på, imidlertid endret premissene noe for sammenslåingsprosessen. Reguleringen forutsetter kontinuitet, og at det dermed ikke lenger skal være slik at et utgående sameie i en periode vil være et ordinært tingsrettslig sameie. Etter utvalgets syn er det betydelige forskjeller mellom en ordinær oppløsning av et eierseksjonssameie, til et alminnelig tingsrettslig sameie, og sammenslåing av to eierseksjonssameier, selv om det ene av dem formelt slettes. Når det sikres reell kontinuitet er det ikke snakk om skifte av eierform, men at man inngår i et større fellesskap. Den omkringliggende reguleringen – gjennom eierseksjonsloven – vil således opprettholdes, i motsetning til hvor et eierseksjonssameie oppløses til et tingsrettslig sameie.»

I forlenginga av dette gir utvalet til kjenne at det ved kurante samanslåingar vil vere tilstrekkeleg med kvalifisert fleirtal på årsmøtet.

Departementet er langt på veg samd i utvalets argumentasjon og ser at det kan diskuterast om det etter vedtakinga av § 21 fjerde ledd framleis alltid er krav om at alle seksjonseigarane er samde, for å kunne gjere vedtak om å slå seg saman med eit anna sameige.

Når det gjeld det beståande (utvida) sameiget, har departementet i forarbeida til eigarseksjonslova uttalt at det «antar at sammenslåing innebærer en endring av sameiets karakter, slik at det stilles krav om at samtlige seksjonseiere gir sin tilslutning», jf. Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner s. 129. Utvalet er ikkje like sikker på at samanslåing alltid vil innebere ei endring av sameigets karakter som krev semje etter eigarseksjonslova § 51 bokstav c, jf. rapportens punkt 2.3.6.2.2 s. 39 flg. Som eit eksempel viser utvalet til eit tilfelle der eit eigarseksjonssameige med 24 seksjonar blir slått saman med eit eigarseksjonssameige på åtte seksjonar som på alle måtar liknar på det eksisterande sameiget, og som ikkje påfører det utvida sameiget nokon vesentlege nye forpliktingar. I eit slikt tilfelle meiner utvalet at det er tvilsamt om ei samanslåing utgjer ei vesentleg endring av det utvida sameigets karakter. Departementet er samd med utvalet også på dette punkt.

Om det krevst kvalifisert fleirtal på årsmøtet eller semje blant alle seksjonseigarane, er etter dette rettsleg sett uavklart – både når det gjeld det utgåande og det beståande sameiget.

4.2 Utvalets forslag

Utvalet foreslo å lovfeste eit krav om kvalifisert fleirtal på årsmøtet for å gjere vedtak om å slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige. Utvalet presiserte at kravet om kvalifisert fleirtal skulle vere to tredels fleirtal av røystene på årsmøte i kvart av sameiga som ønskjer å vere med i samanslåinga. Utvalet foreslo at ei samanslåing kan behandlast både på ordinært og på ekstraordinært årsmøte.

Utvalet vurderte om det kunne vere tilstrekkeleg med eit høve til å vedtektsfeste eit krav til kvalifisert fleirtal. Utvalet viste likevel til at ei slik løysing ikkje vil gjere det enklare for eksisterande sameige å slå seg saman med andre, og at lovfesting av krav til kvalifisert fleirtal er betre eigna til å gi ein meir einsarta praksis.

Utvalet peikte vidare på at det etter eigarseksjonslova i dag er stilt krav om at alle seksjonseigarane er samde for å kunne endre sameigebrøken. Ettersom ei samanslåing vil medføre ei endring av sameigebrøken, vil dette gjere at det i røynda framleis vil vere eit krav om semje. Utvalet foreslo derfor å gjere unntak frå regelen om samtykke frå den enkelte seksjonseigaren. Samtidig peikte utvalet på at det er viktig at realiteten i dei allereie fastsette brøkane ikkje blir endra, og det relative forholdet mellom seksjonseigarane og sameiga blir halde ved lag. I rapporten skisserte utvalet fleire eksempel på korleis sameigebrøken kan endrast, slik at dei relative forholda internt i kvart sameige, og mellom sameiga, blir halde ved lag.

Utvalet foreslo å ta inn føresegner i eigarseksjonslova som detaljert gjer greie for framgangsmåten ved samanslåing. Utvalet meinte dette var nødvendig for å gjere reglane om samanslåing meir tilgjengelege, slik at fleire vel å nytte seg av det. Utvalet meinte òg at det var nødvendig for å sikre at seksjonseigarane har tilstrekkeleg informasjon til å ta ei avgjerd om samanslåing. Under dette foreslo utvalet å stille minstekrav til dokumentasjon som må leggjast ved i innkallinga til det årsmøtet der forslag om samanslåing skal behandlast.

Utvalet foreslo òg at departementet utarbeider eit nytt standardisert søknadsskjema for samanslåing av eigarseksjonssameige.

4.3 Innspel frå høyringsinstansane

Dei fleste høyringsinstansane er positive til utvalets forslag om enklare reglar for samanslåing av eigarseksjonssameige. Tretten av høyringsinstansane har uttalt seg om forslaget, og av desse er ti udelt positive. Desse er ABBL, Advokatforeningen, Bærum kommune, Forsvarsdepartementet, Fredrikstad kommune, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbund, OBOS, Selvaag Bolig og Trondheim kommune.

OBOS er tydeleg på at det er behov for å lempe på kravet om semje, fordi kravet gjer det tilnærma umogleg å slå saman sameige av ein viss storleik. NBBL erfarer òg at mange forsøk på samanslåing strandar på grunn av dei strenge fleirtalskrava.

Selvaag peiker på at samanslåing ikkje er så inngripande at det er utilrådeleg å kunne avgjere det med kvalifisert fleirtal.

ABBL meiner at utsiktene til å kunne gjennomføre samanslåing blir betre. ABBL peiker på at det er eit klart behov for å kunne gjennomføre samanslåing på ein enklare måte. Etter ABBLs meining er interessene til seksjonseigarane ved ei samanslåing tilstrekkeleg tekne vare på i utvalets forslag.

Trondheim kommune viser til at saker om samanslåing av eigarseksjonssameige har vore komplekse og tidskrevjande for både kommunen, sameiga og tinglysinga. Kommunen går ut frå at eit redusert fleirtalskrav vil gjere prosessen enklare. Bærum kommune viser til at utvalets forslag vil sikre at kommunane praktiserer samanslåing likt, og at det vil medverke til å effektivisere prosessen.

Advokatforeningen seier seg samd med utvalet i at reglane om tilslutningskrav ved vesentleg endring av sameigets karakter, saman med mindretalsvernet, gir tilstrekkeleg vern.

Oslo kommune er positiv til enklare samanslåingsreglar såframt lovgivaren sikrar ein balanse i lovverket ved at tilsvarande reglar blir innførte for oppdeling av eigarseksjonssameige. Kommunen meiner at dersom det skulle vise seg at samanslåinga ikkje fungerer, må ein kunne dele det opp igjen på like vilkår.

Dersom det ikkje blir sikra ein balanse ved å gi tilsvarande reglar for oppdeling, meiner Oslo kommune at det heller ikkje bør lovfestas eit krav om kvalifisert fleirtal for samanslåing. Kommunen grunngir dette med at det kan vere seksjonseigarar som har kjøpt seg inn i eit sameige under den føresetnaden at det ikkje er så stort, og dersom det blir innført eit krav om kvalifisert fleirtal i lova vil seksjonseigarens høve til å motsetje seg ei samanslåing bli fjerna.

Brauten Eiendom støttar ikkje forslaget om at det er tilstrekkeleg med kvalifisert fleirtal i begge sameiga, og meiner alle seksjonseigarane i det utgåande sameiget bør gi tilslutning. Når det gjeld det beståande sameiget, meiner Brauten Eiendom at det etter forholda kan vere tilstrekkeleg med kvalifisert fleirtal, men at eit krav då blant anna bør vere at det beståande sameiget er klart større enn det utgåande sameiget. Brauten Eiendom viser til at ein seksjonseigar kan ha hatt mange gode grunner for å kjøpe seg inn i eit lite sameige. Brauten Eiendom meiner òg at med mindre det blir teke inn eit unntak, vil ei samanslåing kunne føre til krav om dokumentavgift.

Kartverket har ikkje uttalt seg direkte om dei støttar enklare reglar for samanslåing, men peiker på at Kartverkets fagsystem og grunnboksutskrifter sikrar dei omsyna utvalet viser til når det gjeld at prosessen rundt samanslåinga må vere synleg i grunnboka.

4.4 Departementets vurdering

4.4.1 Behovet for å senke fleirtalskravet for samanslåing på årsmøtet

I dag blir utbyggingsprosjekt ofte delte inn i fleire mindre eigarseksjonssameige, i staden for å vere eitt større sameige. Årsakene til dette er samansette, men utbyggjarane kan minimere sin risiko i marknaden ved å dele opp utbyggingsprosjektet sitt. Utbyggjarane legg ikkje nødvendigvis størst vekt på kva som vil vere mest fordelaktig for dei framtidige bebuarane.

Bebuarane kan oppnå fleire stordriftsfordelar ved å vere eitt stort eigarseksjonssameige. Slike stordriftsfordelar vil for eksempel kunne vere at dei totale drifts- og vedlikehaldsutgiftene blir lågare, at organisering av fellesområde, -anlegg og -infrastruktur blir enklare, at grunnlaget for rekruttering til styra blir betre, og at det blir lettare å gjennomføre positive bumiljøtiltak som sikrar alle grupper av bebuarar. Departementet meiner at det er eit klart behov for at lovgivaren legg betre til rette for at eksisterande og framtidige eigarseksjonssameige kan slåast saman til meir formålstenlege driftseiningar.

4.4.2 Hovudregel om kvalifisert fleirtal på årsmøtet for å kunne vedta samanslåing

Departementet meiner det bør lovfestast eit krav om kvalifisert fleirtal på årsmøte for å kunne vedta å slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige. Sjølv om det etter dagens regelverk må reknast som uavklart om eit slikt vedtak alltid krev samtykke frå alle seksjonseigarane i alle eigarseksjonssameiga, er det i dei fleste tilfella lagt til grunn eit krav om semje. Det strenge kravet gjer det tilnærma umogleg å slå saman eigarseksjonssameige av ein viss storleik. Arbeidet med å innhente samtykke er ressurs- og tidkrevjande, og éin seksjonseigar kan åleine stoppe prosessen, utan noka nærmare grunngiving.

Både Brauten Eiendom og Oslo kommune skriv i sine høyringsinnspel at eit redusert fleirtalskrav vil verke urimeleg for dei seksjonseigarane som har kjøpt seg inn i eit sameige under føresetnad av at sameiget ikkje skulle bli større med mindre alle seksjonseigarane samtykkjer til samanslåing. Departementet har sett på dei eventuelle negative konsekvensane forslaget kan medføre for seksjonseigarane. Departementet er av den oppfatning at dei krava som utvalet har lagt til grunn for at ei samanslåing kan avgjerast med kvalifisert fleirtal, gjer at rettane til seksjonseigarane ikkje blir vesentleg svekte sett opp mot dei fordelane som kan oppnåast ved ei samanslåing, og at interessene til seksjonseigarane blir sikra i tilstrekkeleg grad.

Eit av krava for at eit vedtak om samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige kan treffes med kvalifisert fleirtal, er at verdiforholdet mellom seksjonane og eigarseksjonssameiga ikkje blir endra. Vidare vil mindretalsvernet i eigarseksjonslova § 40, som fastset at eit fleirtal på årsmøte ikkje kan «ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning», fungere som ein tryggingsventil i særleg urimelege tilfelle.

Vidare krevst det uttrykkjeleg samtykke frå alle seksjonseigarane for å kunne ta ei avgjerd om tiltak som medfører ei vesentleg endring av sameigets karakter, jf. eigarseksjonslova § 51 bokstav c. Føresegna vil kunne setje ein skranke i ekstraordinære tilfelle. Departementet meiner likevel at føresegna vil få avgrensa innverknad når det først blir innført ei spesialføresegn om fleirtalskrav ved samanslåing, og viser til utvalets rapport på s. 44:

«lovfesting av et krav om to tredjedels flertall for sammenslåing vil representere en spesialregel. Det innebærer etter utvalgets syn at terskelen for anvendelse av § 51 bokstav c) endres slik at bestemmelsen vil ha begrenset betydning ved ordinære sammenslåinger. Forholdet mellom en regel om at det kreves to tredjedels flertall for å gjennomføre sammenslåing av eierseksjonssameier og eierseksjonsloven § 51 bokstav c), vil være det samme som forholdet mellom andre regler som fastsetter krav om to tredjedels flertall og § 51 bokstav c). I utgangspunktet krever tiltaket kun to tredjedels flertall, men hvis det i det konkrete tilfellet fremstår som en ‘vesentlig endring av sameiets karakter’ kreves det tilslutning fra samtlige eierseksjonseiere i sameiet. Sammenslåing vil således, i seg selv, ikke representere noen vesentlig endring av et sameies karakter. Det vil etter utvalgets vurdering gjelde selv om det er mange sameier som slår seg sammen, store sameier som slås sammen med små osv. Det kreves ekstraordinære forhold ved ett eller flere av sameiene som sammenslås for at karakteren ved sammenslåing skal kunne sies å ha blitt vesentlig endret, jf. eierseksjonsloven § 51 bokstav c).»

Departementet viser vidare til at mange andre vedtak med potensielt stor innverknad for den enkelte seksjonseigaren kan gjerast av eit kvalifisert fleirtal på årsmøte i dag. Utvalet skriv i rapporten på s. 42:

«Ved f.eks. å avhende fellesareal, godkjenne omdanninger fra boligformål til næring og motsatt eller igangsette store ombyggingsprosesser, kan et sameie allerede etter dagens regelverk med to tredjedels flertall endre både kostnadssiden og karakteren av sameiet i betydelig grad.»

Departementet sluttar seg til utvalets synspunkt. Det blir teke ei rekkje avgjerder der bebuardemokratiet har det avgjerande ordet, og der resultatet er minst like inngripande som samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige. Departementet meiner på bakgrunn av dette at det er forsvarleg med eit krav om to tredels fleirtal for å vedta at sameiget skal slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige.

Oslo kommune skriv i sitt høyringsinnspel at eit krav om kvalifisert fleirtal for samanslåing må balanserast med tilsvarande reglar for deling av eit eigarseksjonssameige.

Departementet er ikkje samd i dette. Utvalets mandat byggjer på ein føresetnad om at større eigarseksjonssameige i mange tilfelle vil vere til fordel for seksjonseigarane, noko utvalet sa seg samd i. Utvalet skriv i sin rapport på s. 14 at samtalar med ulike aktørar, særleg styremedlemmer i eigarseksjonssameige, har stadfesta at større eigarseksjonssameige ofte har ein del fordelar framfor mindre eigarseksjonssameige. Utvalet viser blant anna til at dei totale drifts- og vedlikehaldsutgiftene kan bli lågare, og at det kan bli enklare å rekruttere styremedlemmer. Det vil då verke mot sin hensikt å leggje til rette for enklare oppdeling av sameige.

Oslo kommune peiker vidare i sitt høyringsinnspel på at dersom ikkje kravet om kvalifisert fleirtal om samanslåing av eigarseksjonssameige blir balansert med tilsvarande reglar for deling av eigarseksjonssameige, bør det berre givast ein rett til å vedtektsfeste kvalifisert fleirtal for samanslåing.

Departementet er ikkje samd i dette. Oslo kommunes forslag inneber at utbyggjaren må ta inn ei føresegn om at kvalifisert fleirtal skal vere tilstrekkeleg i dei opphavlege vedtektene til eigarseksjonssameiga. Til liks med utvalet meiner departementet at det vil sikre ein meir einsarta praksis dersom ein slik rett blir lovfesta. Om det skal vere opp til utbyggjaren – ved etablering av eit sameige – å ta inn ei slik føresegn i vedtektene, vil dette kunne føre til tilfeldige resultat. Ein regel som berre gir rett til å vedtektsfeste eit krav om kvalifisert fleirtal, vil heller ikkje kunne nyttast av eksisterande sameige.

4.4.3 Problemstillingar i forlenginga av eit krav om kvalifisert fleirtal

Endring av sameigebrøk utan krav om samtykke frå alle

Etter dagens reglar er utgangspunktet at sameigebrøken berre kan endrast dersom dei seksjonseigarane som endringa får verknad for, samtykkjer. Ettersom sameigebrøken vil måtte endrast ved ei samanslåing, må det gjerast unntak frå kravet om samtykke frå alle for at eit redusert fleirtalskrav ved samanslåing skal få ein realitet.

Departementet ser ikkje nokon atterhald ved å gjere eit slikt unntak så lenge det relative forholdet mellom sameigebrøkane i det enkelte sameiget ikkje blir endra. Utvalet har i sin rapport under punkt 2.3.6.3.3 B utarbeidd ulike modellar for korleis sameiga kan rekne om sameigebrøkane på ein måte som sikrar dette.

Saksbehandling ved samanslåing av eigarseksjonssameige

Det er viktig at seksjonseigarane kan ta godt informerte val når dei skal avgjere om dei ønskjer at sameiget skal slå seg saman med eitt eller fleire andre sameige. Utvalet har derfor foreslått at lova skal stille opp nokre minstekrav for kva som må leggjast fram for årsmøtet. Departementet støttar dette. Slike minstekrav vil etter departementets syn også sørgje for å gjere ein samanslåingsprosess enklare for styra.

Minstekrava som utvalet foreslår, og som departementet sluttar seg til, er for det første at styret presist må føre opp sameiga med gards-, bruks- og seksjonsnummer. Formålet med kravet er å sikre at det ikkje skal vere tvil om kva for sameige forslaget gjeld.

For det andre må styret leggje fram forslag til nye vedtekter for det utvida sameiget. Nye vedtekter må vedtakast seinast samtidig med vedtaket om samanslåing. Bakgrunnen for kravet er at vedtektene er svært viktige for drifta og forvaltninga av eit sameige, og dei er dermed ein viktig del av avgjerdsgrunnlaget til seksjonseigarane.

Forslag til nye vedtekter må utarbeidast i samarbeid mellom dei sameiga som ønskjer å slå seg saman. Departementet går ut frå at dette normalt vil bli gjort i samarbeid mellom styra.

Departementet ser at det kan oppstå utfordringar knytte til samkøyring av vedtektene dersom forslaget til nye vedtekter blir justert på årsmøtet til eitt eller fleire av sameiga som skal slå seg saman. Korleis dette skal løysast på ein smidig måte, kan variere i ulike samanslåingsprosessar, og det må derfor vurderast konkret i kvart enkelt tilfelle korleis styra skal gå fram for sikre ein god prosess. Det sentrale er at dei nye vedtektene som blir vedtekne på årsmøta i sameiga som skal slåast saman, er identiske. Dette inneber at om det blir vedteke justeringar i vedtektene på årsmøte i eitt eller fleire av sameiga, må tilsvarande justeringar vedtakast på årsmøte i det eller dei andre sameiga som skal slåast saman.

Det er på bakgrunn av dette viktig at forslaga til vedtekter er godt gjennomarbeidde før dei blir lagde fram på årsmøta. Dersom styra trur det kan komme innvendingar til vedtektene, kan ei løysing vere å halde bebuarmøte i forkant av årsmøta der samanslåing skal avgjerast, for å prøve å oppklare eventuelle usemjer. Det er heller ingenting i vegen for at vedtektene kan vedtakast på eit eige årsmøte i forkant av årsmøtet der samanslåinga skal avgjerast.

For det tredje må styret leggje fram ei utrekning av sameigebrøkane i det utvida sameiget, slik at seksjonseigarane kan etterprøve at det relative forholdet mellom sameigebrøkane i det enkelte sameiget ikkje blir endra.

Endeleg må den siste årsrekneskapen, den siste årsmeldinga og den siste revisjonsmeldinga for dei sameiga som skal slåast saman, leggjast fram.

Departementet understrekar likevel at dette berre er meint som minstekrav, og at det er ein føresetnad at styra også legg fram annan relevant informasjon. For eksempel vil det vere større krav til dokumentasjon dersom dei sameiga som skal slåast saman, er veldig ulike, for eksempel med tanke på type bygg og vedlikehaldsbehov.

Vidare meiner departementet at det ikkje er nødvendig å låse behandlinga av samanslåinga til ordinært årsmøte. Det kan vere behov for å utsetje ei behandling av samanslåing på grunn av for eksempel manglar ved innkalling eller ønske frå seksjonseigarane om ytterlegare informasjon. Slik departementet ser det, vil det då vere uheldig om styret må vente eit heilt år før saka kan leggjast fram på nytt.

For å forenkle og effektivisere prosessen ved samanslåing både for sameiga, kommunane og tinglysningsstyresmakta vil departementet utarbeide eit standardisert skjema for samanslåing av eigarseksjonssameige.

Ei nærmare gjennomgang av forslag til framgangsmåte ved samanslåing er teken inn i rapporten frå utvalet (punkt 2.3.6.4.2).

Vedtekter som ikkje kan endrast utan samtykke frå alle seksjonseigarar eller dei seksjonseigarane som blir påverka

Nokre eigarseksjonssameige har føresegner i vedtektene sine som krev samtykke frå alle seksjonseigarane eller dei seksjonseigarane som blir påverka, for å endrast. Som utvalet viser til på s. 51 i rapporten, kan det for eksempel vere tale om:

«avvikende kostnadsregulering hvoretter næringsseksjonen i ett av sameiene skal dekke alle kostnader knyttet til næringslokalene, typisk også det bygningsmessige. Et annet eksempel kan være der seksjonseiere er gitt eneretten til en takterrasse som ligger på fellesareal mot å overta vedlikeholdsplikten og -kostnaden».

Utvalet vurderte om slike vedtekter er til hinder for eit krav om kvalifisert fleirtal på årsmøtet for å slå seg saman med eitt eller fleire andre eigarseksjonssameige. Utvalet kom til at slike vedtekter ikkje er til hinder dersom den avvikande reguleringa blir halden ved lag og ført vidare i vedtektene for det nye sameiget. I motsett fall krevst det samtykke frå dei seksjonseigarane som blir påverka. Departementet sluttar seg til dette.

Dokumentavgift

Brauten Eiendom skriv i sitt høyringsinnspel at med mindre det blir teke inn eit unntak i Stortingets dokumentavgiftsvedtak, vil ei samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige kunne føre til dokumentavgift. Brauten viser til at

«det kan argumenteres med at man i slike tilfeller forholder seg til hjemmelsoverføringer av eiendomsrett eller bebygget festerett, og at slike hjemmelsoverføringer av den grunn vil utløse dokumentavgift».

Departementet er ikkje samd i dette og sluttar seg til utvalets vurdering på s. 57:

«Rundskriv G-06/2005 fra Justis- og politidepartementet, Den tinglysningsmessige fremgangsmåten når fast eiendom blir overført i forbindelse med fusjon, fisjon og omdanning, tar for seg en del konkrete omdanningstilfeller som etter departementets syn ikke utløser dokumentavgift. Bl.a. fremkommer det at:

‘Tilsvarende skal det ikke betales tinglysingsgebyr og dokumentavgift når fast eiendom overføres som ledd i fisjoner, fusjoner og omdanninger i henhold til andre lovregler som bygger på kontinuitetsbetraktninger, jf. for eksempel … lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag kapittel 9 og lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag kapittel 10 og § 13-5. Synspunktet er også i disse tilfellene at det ikke anses å foreligge noen hjemmelsoverføring som utløser plikt til å betale tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Det samme vil gjelde dersom det i fremtiden vedtas ny selskapslovgivning med regler om fusjon, fisjon eller omdanning som bygger på kontinuitetsbetraktninger.’

Etter utvalgets vurdering er slik sammenslåing som det er snakk om her, av en slik art at det er nærliggende å sammenlikne med sammenslåing av borettslag etter borettslagsloven kapittel 10. Sett hen til at reglene om sammenslåing av eierseksjonssameier fullt ut bygger på kontinuitetsbetraktninger, mener utvalget at det også for eierseksjonssameiers del bør gjøres unntak fra tinglysningsgebyr og dokumentavgift.

Tilsvarende ble lagt til grunn i NOU 2014: 6 med henvisning til at sammenslåing av sameier ikke medfører verdioverføring. Etter det utvalget erfarer har det også vært praksis etter gjeldende rett at sammenslåing av eierseksjonssameier ikke utløser dokumentavgift.»