6 Merknader til dei enkelte paragrafane i lovforslaget

6.1 Endringar i bustadbyggjelagslova

Til kapittel 13 del III

Endringa inneber at heile kapittel 13 del III blir oppheva. Delen – som berre inneheld § 13-3 – blei teken inn som ei følgje av at då lova blei vedteken, var det klart at det ville skje ei terminologisk endring i lov 21. juni 1985 nr. 79 om enerett til foretaksnavn og andre forretningskjennetegn mv. Endringa innebar at uttrykket «firma» og «firmaet» blei endra til «foretaksnavn» eller «foretaksnavnet», og § 13-3 fastsette derfor at ei rekkje føresegner skulle endrast frå tidspunktet føretakslova tok til å gjelde, slik at terminologien blei oppdatert. Lovteksten i § 13-3 – som viste til dei konkrete føresegnene som skulle oppdaterast – er fjerna, og desse føresegnene er oppdaterte med riktig terminologi. Kapittel 13 del III har derfor ikkje lenger nokon funksjon og kan opphevast.

6.2 Endringar i burettslagslova

Til § 5-11 a

Føresegna er nærmare omtalt i kapittel 3 i denne proposisjonen.

Føresegna byggjer på gjeldande regulering av laderett i eigarseksjonslova § 25 første ledd tredje og fjerde punktum.

Det følgjer av føresegna at alle som har rett til å parkere på eigedommen til burettslaget, med styrets samtykke har rett anten til å etablere sitt eige ladepunkt eller til å krevje at det blir etablert eit ladetilbod i burettslaget. Styret kan berre nekte å samtykkje om det ligg føre sakleg grunn.

Føresegna er utforma som ein individualrett. Det inneber at generalforsamlinga ikkje kan overprøve styrets samtykke. Retten inneber å få tilgang til eit fungerande ladepunkt. I dette ligg det at andelseigaren i utgangspunktet også kan krevje at arbeid som er nødvendig for å oppnå dette, blir utført. Dette kan omfatte oppgradering av straumnettet og etablering av infrastruktur. Generalforsamlinga kan, som eit utgangspunkt, ikkje motsetje seg dette.

Første ledd handlar om dei tilfella andelseigaren har eksklusiv bruksrett til ein bestemt parkeringsplass. Ein andelseigar som disponerer ein eigen parkeringsplass, har rett til å setje opp ladepunkt der. Andelseigaren kan for eksempel ha ein mellombels einerett til å parkere på eit område på fellesarealet.

Andelseigaren må innhente samtykke frå styret før han eller ho kan setje opp eit ladepunkt. Etter første ledd andre punktum kan styret avslå eit krav om å setje opp ladepunkt dersom det ligg føre «sakleg grunn». Kva som er sakleg grunn, må vurderast konkret. Det vil særleg vere relevant å sjå på kva den totale økonomiske belastninga blir for kvar enkelt andelseigar. Halvparten av grunnbeløpet i folketrygda på vedtakingstidspunktet, altså om lag kr 50 000, i samla økonomisk ansvar for den enkelte andelseigaren, vil vere retningsgivande for når departementet meiner styret vil ha sakleg grunn til å nekte. Kostnadene ved tiltaket må likevel vegast opp mot andre relevante moment, for eksempel om burettslaget har god økonomi, om tiltaket vil auke marknadsverdien på eigedommen på ein slik måte at det kjem alle bebuarane til gode, og om bebuarane vil ha andre positive effektar av tiltaket. Eit eksempel på andre positive effektar kan vere auka straumkapasitet i den enkelte bueininga. Vurderinga kan medføre at kostnadene kan vere både lågare og høgare enn halvparten av grunnbeløpet før det ligg føre sakleg grunn til å nekte.

Andre forhold som etter omstenda kan utgjere ein sakleg grunn, er at etableringa vil vere i strid med gjeldande tryggleiksnormer, og at burettslaget allereie har etablert eit fullgodt ladetilbod. Sjå nærmare forklaring i kapittel 3.4.5.

Andre ledd handlar om dei tilfella der andelseigaren ikkje disponerer ein eigen parkeringsplass, men har ein rett til å parkere på fellesareal. I desse tilfella har andelseigaren krav på at det blir sett opp eit ladepunkt. Det inneber at regelen ikkje gir ein rett til å setje opp eit privat ladepunkt, men ein rett til å krevje at det blir etablert eit ladetilbod i burettslaget. Styret avgjer kvar ladepunktet skal plasserast.

Når eit ladepunkt blir etablert på fellesareal, vil i utgangspunktet alle bebuarane ha lik rett til å bruke det. Styret må finne ei formålstenleg ordning dersom det er fleire som ønskjer å lade. Det må likevel organiserast på ein måte som gjer at den enkelte får eit reelt ladetilbod. Den enkelte kan ikkje forvente uavgrensa tilgang til ladepunktet, men tilgangen må vere så hyppig at det er mogleg å få ladd bilen tilstrekkeleg til normal bruk.

Styret skal etter andre ledd andre punktum etterkomme kravet med mindre det ligg føre «sakleg grunn». Vurderinga av kva som kan utgjere sakleg grunn, er lik som den etter første ledd. Det at det ikkje finst ein eigna plass å etablere ladepunktet på fellesarealet, vil særleg kunne utgjere ein sakleg grunn i tilfelle der andelseigaren ikkje har ein eigen parkeringsplass.

Til § 6-16 tredje ledd annet punktum

Endringa rettar opp ein tilvisingsfeil. Lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling, som føresegna viser til i dag, er oppheva. Ny føresegn viser til lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling § 6-9 første ledd nr. 1, 2 og 4, som er ei vidareføring av § 3-9 første ledd nr. 1, 2 og 4 i den oppheva lova.

Til kapittel 14 del IV

Endringa inneber at kapittel 14 del IV blir oppheva. Delen – som berre inneheld § 14-13 – blei teken inn som ei følgje av at det då lova blei vedteken var klart at det ville skje ei terminologisk endring i lov 21. juni 1985 nr. 79 om enerett til foretaksnavn og andre forretningskjennetegn mv. Endringa innebar at uttrykket «firma» og «firmaet» blei endra til «foretaksnavn» eller «foretaksnavnet», og § 14-13 fastsette derfor at ei rekkje føresegner skulle endrast då føretakslova tok til å gjelde. Lovteksten i § 14-13 – som viste til dei konkrete føresegnene som skulle oppdaterast – er fjerna, og desse føresegnene er oppdaterte til riktig terminologi. Kapittel 14 del IV har derfor ikkje lenger nokon funksjon og kan opphevast.

Til kapittel 14 del V

Endringa inneber at kapittel 14 del V blir oppheva. Kapittelet inneheldt ei rekkje mellombels føresegner som gjaldt fram til kap. 6 i burettslagslova tok til å gjelde. Del V § 14-13 fastsette at dei andre reglane i kapittelet skulle opphevast når kapittel 6 tok til å gjelde. Desse føresegnene er no oppheva. Kapittel 14 del V har derfor ikkje lenger nokon funksjon og kan opphevast.

6.3 Endringar i bustøttelova

Til § 8

Endringa rettar opp ein inkuriefeil. Føresegna bruker i dag definisjonen «postoperatør». Dette skal vere «tilbydarar» (av posttenester), jf. lov 4. september 2015 nr. 91 om posttjenester (postlova) § 4 nr. 7.

Til § 8 a

Endringa rettar opp ein inkuriefeil. Sjå merknadene til § 8.

Til § 8 b

Endringa rettar opp ein inkuriefeil. Sjå merknadene til § 8.

6.4 Endringar i eigarseksjonslova

Til § 21 fjerde ledd

Endringa inneber at § 21 fjerde ledd blir oppheva, men heile innhaldet blir ført vidare i ny § 22 a første og fjerde ledd.

Til § 22 a

Føresegna er ny, men ho fører samtidig vidare det som i dag går fram av eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd. Føresegna er nærmare omtalt i kapittel 4 i denne proposisjonen.

Føresegna slår fast at eigarseksjonssameige kan slåast saman, og gjer greie for korleis ei samanslåing skal gjennomførast. Føresegna blir foreslått teken inn i kapittel IV, og kapittelet endrar overskrift til «Reseksjonering og sammenslåing av eierseksjonssameier».

Første ledd er ei rein vidareføring av eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd første punktum. Sjå spesialmerknadene i Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner s. 162.

Andre ledd slår fast at samanslåing av eigarseksjonssameige krev minst to tredels fleirtal av røystene på årsmøtet. Samanslåing kan også behandlast på ekstraordinært årsmøte. Vidare må alle sameiga som ønskjer samanslåing, vedta dette.

Tredje ledd føreset eit unntak frå utgangspunktet om at det krevst samtykke frå alle seksjonseigarar for å endre sameigarbrøken. Føresegna regulerer i kva tilfelle det likevel er nødvendig med samtykke frå dei seksjonseigarane som blir påverka, eller semje frå alle seksjonseigarar.

Første punktum fastset at dersom det relative forholdet mellom sameigebrøkane i dei enkelte sameiga blir skipla, krevst det samtykke frå dei seksjonseigarane som blir påverka av det.

Andre punktum inneber at det krevst semje blant alle seksjonseigarane i eigarseksjonssameiga som ønskjer samanslåing, dersom sameiga ønskjer å fastsetje ny brøk etter andre prinsipp. Eit eksempel kan vere prinsipp som gjer det mogleg å omfordele eller endre verdiar mellom seksjonseigarane.

Dersom alle seksjonseigarane ikkje er einige om noko anna, følgjer det av føresegna at arealet i hovuddelen, for eksempel BRA, skal leggjast til grunn for omrekninga. Departementet viser til eksempel og omrekningsmodellar som utvalet legg fram i punkt 2.3.6.3.3 B i rapporten.

Det utvida sameiget vil etter samanslåinga hefte for forpliktingane som før samanslåinga kvilte på dei enkelte sameiga. Kvar seksjonseigar i det utvida sameiget heftar for desse forpliktingane etter den nye sameigebrøken.

Fjerde ledd er ei rein vidareføring av eigarseksjonslova § 21 fjerde ledd andre punktum. Sjå spesialmerknadene til denne i Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner s. 162.

Femte ledd slår fast at nye vedtekter for det utvida sameiget må vedtakast seinast samtidig med vedtaket om samanslåing. Vedtektene vil vere det styrande dokumentet i sameiget, og dei fastset saman med lova kva reglar som gjeld. Det er derfor sentralt at dei nye vedtektene inngår som ein del av vedtaksgrunnlaget ved avgjerda av om det skal skje ei samanslåing eller ikkje. Sjå § 22 b bokstav b, der det går fram at forslag til vedtekter til det nye sameiget må leggjast ved innkallinga til årsmøte der forslag om samanslåing skal fremjast.

Vidare slår føresegna fast at dei nye vedtektene skal vedtakast med slikt fleirtal som er fastsett i lov eller vedtekter.

Sjette ledd gir departementet heimel til å fastsetje nærmare reglar i forskrift om korleis samanslåing praktisk skal gjennomførast.

Til § 22 b

Føresegna stiller opp minimumskrav til innkalling og saksframlegg i sameiga for behandling av samanslåing av eigarseksjonssameige på årsmøte. Føresegna er inspirert av burettslagslova § 10-2, men er tilpassa eigarseksjonssameige som eigarform.

Første ledd reknar opp kva innkallinga til årsmøte minst skal innehalde. Lova stiller berre opp minstekrav for kva som skal leggjast fram for årsmøtet. Det kan vere annan informasjon som er relevant for seksjonseigarane å få før det blir teke ei avgjerd om samanslåing, og som derfor også bør leggjast fram på årsmøte.

Bokstav a seier at dei sameiga som skal slåast saman, må førast opp presist med gards-, bruks- og seksjonsnummer. Bakgrunnen for dette er at det ikkje skal vere tvil om kva eigedommar vedtaket gjeld.

Bokstav b seier at det må leggjast ved eit forslag til vedtekter til det nye sameiget. Vedtektene vil vere det styrande dokumentet i sameiget, og dei fastset saman med lova kva for reglar som gjeld. Det er derfor sentralt at dei nye vedtektene inngår som ein del av vedtaksgrunnlaget ved avgjerda av om det skal skje ei samanslåing eller ikkje.

Bokstav c stiller krav om at utrekninga av sameigebrøkane i det utvida sameiget blir lagd fram for årsmøtet. Sameigebrøken er heilt sentral i eigarseksjonssameige. Brøken fastset dei innbyrdes verdiforholda og gir uttrykk for det proratariske ansvaret seksjonseigarane har for fellesforpliktingar. Ny § 22 a tredje ledd stiller opp avgrensingar for korleis ny brøk kan fastsetjast dersom eit kvalifisert fleirtal skal kunne gjere vedtak om samanslåing. Følgjeleg er det avgjerande å synleggjere utrekninga av ny brøk, slik at det er mogleg for seksjonseigarane å etterprøve at desse reglane er følgde.

Bokstav d seier at det skal leggjast fram siste årsrekneskap, siste årsmelding og revisjonsmelding frå dei sameiga som skal slåast saman. Kravet må sjåast i samanheng med at alle seksjonseigarar etter samanslåinga heftar for forpliktingane til dei samanslåtte sameiga frå tida før samanslåinga. Framlegging av slik dokumentasjon vil kunne vere med på å kaste lys over omfanget av forpliktingar som følgjer med ei samanslåing.

Andre ledd gir departementet heimel til å gi forskrifter om standardisering av søknadsskjema for samanslåing.

Til § 25 første ledd tredje og fjerde punktum

Endringa inneber at § 25 første ledd tredje og fjerde punktum blir oppheva. Hovudinnhaldet blir ført vidare i ny § 25 a med nokon presiseringar. Sjå merknadene til § 25 a.

Til § 25 a

Føresegna er nærmare omtalt i kapittel 3 i denne proposisjonen.

Føresegna byggjer på gjeldande regulering av laderett i § 25 første ledd tredje og fjerde punktum. § 25 første ledd tredje og fjerde punktum blir oppheva og erstatta av føresegna her. Føresegna presiserer kva for seksjonseigarar som har rett til å setje opp ladepunkt på eigedommen til sameiget, og det er i dei generelle merknadene gitt ei utfyllande framstilling av kostnadsfordelinga og føringar for når styret har høve til å nekte, sjå punkt 3.4.3 og 3.4.5.

Føresegna kjem berre til bruk når arealet allereie er sett av til parkeringsformål. Det inneber at ho ikkje gir rett til å krevje omdisponering av for eksempel grøntareal til parkeringsplass. Ei slik omdisponering krev vedtak på årsmøtet, jf. eigarseksjonslova § 49 andre ledd bokstav a.

Det følgjer av føresegna at alle seksjonseigarar som har ein rett til å parkere på eigarseksjonssameigets eigedom, med styrets samtykke har rett til anten å etablere sitt eige ladepunkt eller å krevje at det blir etablert eit ladetilbod i sameiget. Styret kan berre nekte å samtykkje om det ligg føre sakleg grunn.

Føresegna er utforma som ein individualrett. Det vil seie at årsmøtet ikkje kan overprøve styrets samtykke. Retten inneber å få tilgang til eit fungerande ladepunkt. I dette ligg det at seksjonseigaren i utgangspunktet også kan krevje at arbeid som er nødvendig for å oppnå dette, blir utført. Dette kan omfatte oppgradering av straumnettet og etablering av infrastruktur. Årsmøtet kan, som eit utgangspunkt, ikkje motsetje seg dette.

Første ledd handlar om dei tilfella seksjonseigaren har ein eksklusiv bruksrett til ein viss parkeringsplass. Ein seksjonseigar som disponerer ein eigen parkeringsplass, har rett til å setje opp ladepunkt der. Parkeringsplassen kan vere organisert som ein næringsseksjon eller som ein tilleggsdel til ein bustad- eller næringsseksjon. Seksjonseigaren kan også ha ein mellombels einerett til å parkere på eit område på fellesarealet. Dersom alle parkeringsplassane er organiserte i éin næringsseksjon tilkjem retten alle dei som eig næringsseksjonen.

Seksjonseigaren må innhente samtykke frå styret før han eller ho kan setje opp eit ladepunkt. Etter første ledd andre punktum kan styret avslå eit krav om å setje opp ladepunkt dersom det ligg føre «sakleg grunn». Kva som er sakleg grunn, må vurderast konkret. Det vil særleg vere relevant å sjå på kva den totale økonomiske belastninga blir for kvar enkelt seksjonseigar. Halvparten av grunnbeløpet i folketrygda på vedtakingstidspunktet, altså om lag kr 50 000, i samla økonomisk ansvar for den enkelte seksjonseigaren, vil vere retningsgivande for når departementet meiner styret vil ha sakleg grunn til å nekte. Kostnadene ved tiltaket må likevel vegast opp mot andre relevante moment, for eksempel om sameiget har god økonomi, om tiltaket vil auke marknadsverdien av eigedommen på ein slik måte at det kjem alle bebuarane til gode, og om bebuarane vil ha andre positive effektar av tiltaket. Eit eksempel på andre positive effektar kan vere auka straumkapasitet i den enkelte bueininga. Vurderinga kan medføre at kostnadene kan vere både lågare og høgare enn halvparten av grunnbeløpet, før det ligg føre sakleg grunn til å nekte.

Andre forhold som etter omstenda kan utgjere ein sakleg grunn, er at etableringa vil vere i strid med gjeldande tryggleiksnormer, og at sameiget allereie har etablert eit fullgodt ladetilbod. Sjå ei nærmare framstilling i kapittel 3.4.5.

Andre ledd handlar om dei tilfella seksjonseigaren ikkje disponerer ein eigen parkeringsplass, men har ein rett til å parkere på fellesareal. I desse tilfella har seksjonseigaren krav på at det blir sett opp eit ladepunkt. Det inneber at regelen ikkje gir ein rett til å setje opp eit privat ladepunkt, men ein rett til å krevje at det blir etablert eit ladetilbod i sameiget. Styret avgjer kvar ladepunktet skal plasserast.

Når eit ladepunkt blir etablert på fellesareal, vil i utgangspunktet alle bebuarane ha lik rett til å bruke det. Styret må finne ei formålstenleg ordning dersom det er fleire som ønskjer å lade. Det må likevel organiserast på ein måte som gjer at den enkelte får eit reelt ladetilbod. Den enkelte kan ikkje forvente uavgrensa tilgang til ladepunktet, men tilgangen må vere så hyppig at det er mogleg å få ladd bilen tilstrekkeleg til normal bruk.

Styret skal etter andre ledd andre punktum etterkomme kravet med mindre det ligg føre «sakleg grunn». Vurderinga av kva som kan utgjere sakleg grunn, er lik som den etter første ledd. Det at det ikkje finst ein eigna plass å etablere ladepunktet på fellesarealet, vil særleg kunne utgjere ein sakleg grunn i tilfelle der seksjonseigaren ikkje har ein eigen parkeringsplass.

Til § 49 andre ledd bokstav f

Ny bokstav f slår fast at det er eit krav om kvalifisert fleirtal for å vedta samanslåing av eigarseksjonssameige. Føresegna krev at vilkåra i § 22 a er innfridde for å kunne vedta samanslåing av to eller fleire eigarseksjonssameige med kvalifisert fleirtal. Det er vidare ein føresetnad at ein plan for samanslåinga etter reglane i § 22 b er framlagd seinast i innkallinga til årsmøtet der seksjonseigarane skal røyste over eit forslag om samanslåing. Sjå §§ 22 a og 22 b og merknader til desse føresegnene.