2 Hovudtrekk i utviklinga i bustadsektoren 1998-1999

Utviklinga i bustadinvesteringar og bustadbygging følgjer i hovudtrekk den generelle økonomiske utviklinga i landet, og særleg renteutviklinga, byggjekostnadene, forholdet mellom prisane på nye og brukte bustader og andre forhold som for eksempel lønsemda i bygg- og anleggssektoren og kapasiteten bygg- og anleggssektoren. 1990-åra starta med ein økonomisk nedgangsperiode, bankkrise og stigande arbeidsløyse. Det førte også til eit markert fall i bustadbygginga, som i 1992-93 nådde det lågaste nivået hittil, med 15 000-16 000 igangsette bustader pr. år. Under den sterke konjunkturoppgangen midt på nittitalet auka aktiviteten igjen innanfor bustadsektoren.

Dei samla bustadinvesteringane har dei to siste åra vist ei utvikling som har vore nokolunde parallell med den utviklinga vi har sett i bruttoinvesteringane i resten av fastlands-Noreg. Nominelt sett heldt bustadinvesteringane seg på same nivået som i 1997, men rekna i volum vart det ein mindre nedgang, jf. tabell 2.1. Det vart i 1998 sett i gang 19 600 nye bustader, eller 8 prosent færre enn året før. I 1999 vart det sett i gang 20 400 bustader. Talet auka altså, trass i nedgangen i bustadinvesteringane. Ein trur forklaringa dels ligg i at nye bustader har lågare bustadareal, og dels i at det er ein forbigåande investeringspause for rehabilitering av større blokkprosjekt som er oppførte i den første etterkrigstida.

Rentefallet som hadde vara ved sidan 1992, snudde til renteoppgang hausten 1998. Presset mot den norske valutaen, initiert mellom anna av det kraftige oljeprisfallet i 1998, førte til at Noregs Bank dobla sine rentesatsar overfor bankane frå slutten av mars til midten av august 1998. Marknadsrentene på bustadlån fekk i 1998 eit markert oppsving i takt med daglånsrenta til Noregs Bank, men fall noko att utover i 1999, jf. figur 2.1.

¹ Rentesats ved utgangen av kvartalet.

² Gjennomsnitt i kvartalet.

³ Innanfor 60 prosent av taksten.

Kjelde: Kjelde: Cicero Informasjon as

I 1997 var det framleis ein positiv marknadssituasjon med fallande renter på bustadlån, mindre skilnad på prisen på brukte og nye bustader, og ordrereservane av bustadbygg var ved utgangen av 1997 på det høgaste nivået på sju år. Ein venta derfor at det skulle bli bygd mange nye bustader. 1998 starta med klare veksttendensar for bustadbygginga, men etter kvart endra biletet seg markert, og resultatet vart altså at det vart sett i gang færre bustader enn i 1997. Truleg vart ein del prosjekt liggjande i ordrebehaldninga til utbyggjarane utan å bli igangsette. Årsaka kan vere forseinkingar i det kommunale saksarbeidet, mellom anna på grunn av den nye plan- og bygningslova som tok til å gjelde 1. juli 1997, eller mangel på arbeidskraft som følgje av at det framleis var høg aktivitet innanfor sektoren for yrkes- og forretningsbygg. Samtidig var den relativt sterke renteoppgangen med på å forsterke den negative trenden utover i andre halvår av 1998.

Parallelt med ein gradvis rentenedgang viste ordretilgangen på bustadbygg ein kraftig oppgang i andre halvår 1999, både for nybygg og rehabiliteringsprosjekt. Dette førte til at det vart sett i gang mange fleire nye bustader mot slutten av 1999, og resultatet vart til slutt 20 492 nye bustader eller om lag 850 fleire enn året før. Det vil seie at det vart sett i gang om lag så mange nye bustader som ein forventa i Nasjonalbudsjettet for 1999.

Som det går fram av tabell 2.1, fall gjennomsnittleg buareal både i 1998 og 1999, etter at arealet auka dei to åra før. Den store satsinga på omsorgsbustader i desse åra er ein vesentleg årsak til at gjennomsnittsarealet har gått ned. Eldresatsinga førte til at 3 400 omsorgsbustader vart påbegynte i 1998, og 4 200 i 1999. Det utgjorde snautt 20 prosent av det totale talet på nye bustader som vart igangsett i desse åra. Det inneber at ein mindre del av dei igangsette bustadene var einebustader, og indikerer ikkje nokon generell nedgang i arealstandarden på dei nye bustadene.

Prisstiginga på bruktbustader auka jamnt utover på slutten av 1990-talet. Særleg har prisveksten vore sterk for blokkhusvære. Det har samanheng med at prisane på brukte bustader har stige mest i byar og sentrale strøk. Etterspørselen etter bustader har vore aukande i dei største byane, og det har ført til regional ubalanse i bustadmarknaden. Den sterke prisveksten på bustader dei siste åra har i hovudsak kome som ei følgje av stor inntektsvekst i hushaldningane, samtidig som auka sparing gjorde hushaldningane mindre sårbar overfor auke i renternivået. Trass i auka sparing har høg bustadomsetning gjort sitt til at kredittvolumet auka kraftig på slutten av nittitalet. Frå utgangen av 1997 til utgangen av 1999 gjekk det samla utlånet frå finansinstitusjonane til bustadformål opp med om lag 92 milliardar kroner eller over 20 prosent. Spesielt stor var utlånsauken i forretnings- og sparebankane.

Generelt blir prisutviklinga på bustadmarknaden påverka av renteutvikling, inntektsutvikling, tilbodet på nye bustader og talet på etterspørjarar. Innanlandske flyttingar og ein sentraliseringstendens har også vore med på å auke prisane i storbyområde. Forhold som kan forklare prisstiginga, er trykket frå flytterørsler, høg inntektsvekst, utviklinga i renta og eventuelle flaskehalsar i produksjonen av nye bustader. Sjølv om det skjer ei omfattande bygging av nye bustader i ytterkanten av storbyområda, vil sentrumsnære bustader stige i verdi fordi det er relativt få av dei, og det gjer sitt til prisveksten. Ein langvarig auke i bustadprisane kan gi forventningar om at prisane framleis skal stige, uavhengig av utviklinga i dei fundamentale økonomiske forholda.

I kjølvatnet av relativt låg bustadbygging, særleg i Oslo-området, og dei høge og stigande bustadprisane, kjem naturleg spørsmålet om korleis folks buforhold har utvikla seg. Ved slutten av nitti-talet har det vorte vanskelegare for unge og vanskelegstilte å etablere seg i eigar- eller utleigebustad. Det er store skilnader mellom det store fleirtalet som alt bur godt, og eit mindretal som er bustadsøkjande eller som bur utilfredsstillande og dyrt.

Eit anna hovudtrekk på bustadsektoren på slutten av 1990-åra var at det skjedde fleire viktige endringar i bustad- og byggjelovgivinga. Som nemnt tok endringa i plan- og bygningslova til å gjelde 1. juli 1997. Bakgrunnen for endringane i lova var mellom anna det store omfanget av byggskadar, med årlege beløp på opptil 2,5 milliardar kroner for byggskadar som vart oppdaga etter at byggherren hadde overteke bustaden. Lovendringane innebar nye reglar mellom anna om at ansvaret skal plasserast direkte hos aktørane, om godkjenningskrav for å få ansvar, oppretting av sentral godkjenningsordning, og dessutan nye reglar om kontroll.

Ny eigarseksjonslov tok til å gjelde 1. januar 1998. Den nye lova inneheld mellom anna føresegner om kjøperett for leigarane ved seksjonering. Ei viktig endring i den nye lova er at det no blir kravd løyve frå kommunen før ein eigedom kan seksjonerast.

Stortinget vedtok 26. mars 1999 ny husleigelov som tok til å gjelde frå 1. januar 2000. Husleigelova har som formål å regulere rettane og pliktene mellom partane i eit husleigeforhold. Lova slår fast at husleiga ikkje skal vere urimeleg høg samanlikna med marknadsleiga. Det tilseier at husleiga ikkje bør bli meir enn 15-20 prosent høgare enn marknadsleiga. Det er også gjort endringar i husleigereguleringslova av 1967. Mellom anna skal prisreguleringa av privateigde, umøblerte førkrigsbustader i Trondheim og Oslo gradvis avviklast ved at leigeprisen blir opptrappa mot gjengs leie over ein periode på ti år.

I 1997 oppnemnde Regjeringa eit lovutval til å ta ein total gjennomgang av lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag (burettslovene). Utvalet har i NOU 2000 nr. 17 fremja forslag til nye lover om bustadbyggjelag og burettslag til erstatning for dagens burettslover frå 1960. I 1998 vedtok Stortinget elles ei endring i burettslovene som gjer det lettare for kommunane å kjøpe husvære i burettslag for framleige til vanskelegstilte. Endringa gjeld frå 1. januar 1999.