5 Husleige i kommunale bustader

5.1 Kartlegging av husleiger i omsorgsbustader og kommunale utleigebustader

Hausten 2000 har Husbanken gjennomført ei utvalsundersøking om husleiger i omsorgsbustader og kommunale utleigebustader. 31 kommunar, dvs. 7,1 prosent av det totale talet på kommunar, har vore med i undersøkinga. Svara er fordelte på alle landsdelar, kommunestorleikar og hovudklassar etter SSBs kommuneinndeling.

Gjennomsnittleg leigepris etter undersøkinga til Husbanken er 4 475 kr pr. månad. Lågast ligg Alta med 2 270 kr pr. månad, høgast Bærum med 6 156 kr pr. månad i gjennomsnitt. Sjølv om spennet i leigepris er stort, ligg mange kommunar rundt gjennomsnittet (sjå figur 5.1). Vel 50 prosent av observasjonane ligg i området 4 000-4 800 kr pr. månad.

Leigeprisane viser ein klar auke etter folketalet i kommunane. I kommunar med mindre enn 5 000 innbyggjarar er gjennomsnittleg leigepris kr 4 002 pr. månad, mens han er heile 5 644 kr pr. månad i dei største kommunane. Variasjonane går fram av tabell 5.1.

I dei aller minste kommunane, som har under 5 000 innbyggjarar, og i kommunar med 5 000-20 000 innbyggjarar er gjennomsnittleg utleigepris så å seie lik. Deretter aukar leigeprisen kraftig med innbyggjartalet i kommunane. Dei folkerike kommunane har mest sannsynleg dyrare tomter, og det kan vere mangel på arbeidskraft og dermed høgare entrepenørkostnader. Utover dette er det ikkje mogleg å peike på direkte årsaker til at omsorgsbustader i dei mest folkerike kommunane skal vere dyrare enn omsorgsbustader og kommunale utleigebustader andre stader.

Kommunane kan også delast inn etter korleis dei ligg i forhold til eit senter. Sjølv om leigeprisane aukar med auka sentralitet, er skilnadene små.

For å vurdere leigeprisane i omsorgsbustader og kommunale utleigebustader, er det nødvendig å samanlikne med leigepriser for andre bustader. Det finst ikkje offisiell statistikk over leigeprisar, men Huseiernes Landsforbund har samla leigeprisar på bustader og hyblar i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger i august 2000 (Rapport nr. 3/2000 frå Huseiernes Landsforbund).

Leigeprisane for Oslo ligg mykje over dei andre (jf. tabell 5.2), mens gjennomsnittsleigene i Bergen, Trondheim og Stavanger ligg nær leigeprisane frå dei kommunale bustadene i dei største kommunane.

Omsorgsbustader er som regel noko mindre enn gjennomsnittet i den ordinære bustadmassen. Leiga pr. m² blir dermed relativt høgare i omsorgsbustader enn i andre bustader. Husbankens undersøking viser at gjennomsnittleg leige pr. m² er 76 kroner i dei kommunale omsorgsbustadene. Det er ein god del lågare enn gjennomsnittleg bustadleige i Oslo og Bergen, men marginalt høgare enn i Stavanger og Trondheim.

Dei fleste kommunane fastset leigeprisane slik at dei skal dekkje investeringskostnader og drift, vedlikehald og forvaltning, einsåkalla kostnadsdekkjande husleige. I ein del kommunar bereknar ein likevel ikkje leigeprisen for kvart enkelt prosjekt, men ut frå ei samla berekning for alle omsorgsbustader og kommunale utleigebustader i kommunen. Slike gjennomsnittsberekningar kan føre til at enkelte prosjekt får leigeprisar som over- eller underkompenserer kostnadene. I enkelte kommunar blir det lagt til grunn ein pris som skal vere noko lågare enn ordinær marknadspris, mens andre legg til grunn marknadspris i kommunen.

5.2 Kommunale bustøtteordningar og kostnadsdekkjande husleige

Det er ulike måtar å definere kommunal bustøtte. Kommunal- og regionaldepartementet har ei brei definering av kommunal bustøtte, nemleg at kommunen gir støtte til å dekkje løpande buutgifter og at denne støtta er knytt opp mot ei bestemt målgruppe. Departementet gjennomførte i 1998 ei undersøking av omfanget av kommunal bustøtte, jf. St.meld. nr. 14 (1998-99) Om verksemda til Den Norske Stats Husbank i 1996-97. Departementet fekk svar frå 317 kommunar av totalt 435 (svarprosent på 73). Av desse hadde 26 kommunar eigne kommunale bustøttesordningar, det vil seie om lag 6 prosent av alle kommunane.

I ei nyare undersøking frå Norges byggforskingsintitutt (NBI), er det registrert at det er 17 av eit utval på 172 kommunar som har etablert kommunale bustøtteordningar. Dette inkluderer dei største byane. Denne undersøkinga viser til at den kommunale bustøtta i hovudsak er knytt opp mot trygdede, husstander med låg inntekt og bebuarar i kommunale utleigebustader. Vidare viser denne undersøkinga at det er noko mindre omfang av kommunar som har etablert kommunal bustøtte enn det undersøkinga frå departementet i 1998 viser. Men det er grunn til å tru at fleire av kommunane som ikkje er med i utvalsundersøkinga til NBI, i dag har etablert kommunale bustøtteordningar.

I begge undersøkingane kom det fram eit eintydig resultat; at dei største byene allereie har etablerte kommunale bustøtteordningar. Vidare blir det peikt på at desse ordningane er eit viktig supplement til den statlege bustøtteordninga. Storbyane Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Drammen har alle etablert kommunale bustøtteordningar i 1999/2000. Desse kommunane brukar også aktivt bl.a. fastsettjing av kostnadsdekkande husleige i kommunale utleigebustader, i tillegg til kommunal bustøtte.

Kommunal- og regionaldepartementet har i stortingsdokument, proposisjonar og rundskriv oppfordra kommunane om å etablera eigne kommunale bustøtteordningar som eit supplement til den statlege bustøtta. Utforminga av regelverket til den statlege bustønaden er ikkje utforma på ein slik måte at det blir teke omsyn til lokale behov. Det er særleg store variasjonar når det gjeld buutgifter i storbyane, som igjen forsterkar behovet for kommunal bustøtte. Kommunane har betre kjennskap til lokale forhold og kan i enkelte samanhenger innretta verkemiddel meir effektivt og høveleg måte. Både Kommunal- og regionaldepartementet og NBI har i undersøkinga registrert at storbyane har etablert kommunale bustøtteordningar, og omfanget av kommunal bustøtte vil truleg vere aukande etter som kommunane valde å innrette verkemidla meir selektivt framfor generell subsidiering av husleige i kommunale utleigebustader, medrekna omsorgsbustader. Vidare stiller staten midlar til disposisjon som kan brukast til dette formålet. Dette blir understreka ved at kommunane kan disponere tilskot som er knytte til Handlingsplanen for eldreomsorga, jf. tilskot til kompensasjon til utgifter for renter og avdrag, til å etablere eiga kommunal bustøtte.

Oppmoding frå Kommunal- og regionaldepartementet til kommunane om å etablere kommunale bustøtteordningar får etter kvart å få eit større gjennomslag i kommunane, og dei største byane har etablerte ordningar som overførar midlar til husstandane. I 1998 overførte Oslo, Bergen og Stavanger høvesvis om lag 16 millionar kroner, 22,2 millionar kroner og 22,4 millionar kroner i kommunal bustøtte. Den statlege bustøtta utgjorde i dei same byane høvevis 157,8 millionar kroner, 97,7 millionar kroner og 32,6 millionar kroner.