4 Nærmare om omsorgsbustader og sjukeheimar

4.1 Nokre hovudtal

Husbanken gav i 1998 tilsegn om oppstartingstilskot til i alt 5 616 bueiningar. I 1999 vart det gitt tilsegn til 6 285 bueiningar, inklusive 118 bueiningar etter opptrappingsplanen for psykisk helse, jf. tabell 4.1. I tillegg vart det i 1998 gitt lån til om lag 1 300 bueningar og om lag 1 400 bueiningar i 1999. 80 prosent av alle sjukeheimsrom som fekk tilskot i 1998 tilfredsstilte Husbankens norm for privatareal. I 1999 tilfredsstilte 91 prosent norma. Denne kvalitetsnorma føreset at privatarealet er på minst 24 m².

4.2 Handlingsplanen for eldreomsorga - Opptrappingsplanen for psykisk helse

For å styrkje tilboda til eldre med behov for pleie og omsorg la dåværande regjering fram St.meld. nr. 50 (1996-97) Handlingsplanen for eldreomsorgen, i 1997. I planperioden (1998-2001) skal det bli bygd 24 400 omsorgsbustader og sjukeheimsplassar. Her er det medrekna både nybygging av omsorgsbustader og sjukeheimar, og større utbetringar av gamle institusjonar. Mellom anna er det lagt stor vekt på at kommunen skal kunne tilby einerom til bebuarar med varig opphald i sjukeheim. 19. mai i år vart Stortinget informert om resultata av handlingsplanen gjennom St.meld. nr. 34 (1999-2000) Handlingsplanen for eldreomsorgen etter 2 år.

Siktemålet med Opptrappingsplanen for psykisk helse 1999-2006, jf. St.prp. nr. 63 (1997-98), er å leggje til rette for ei planmessig utbygging av tilbodet til menneske med psykiske lidingar. Det skal byggjast 3 400 nye omsorgsbustader til personar med psykiske lidingar frå 1999 til 2006.

Ved bygging, utbetring og kjøp av omsorgsbustader og sjukeheimsplassar får kommunane utbetalt oppstartingstilskot og kompensasjonstilskot. Oppstartingstilskotet, som frå 1997 har vore på 175 000 kr pr. omsorgsbustad og 375 000 kr pr. sjukeheimsplass, er eit eingongstilskot som blir utbetalt når bebuarane flytter inn i omsorgsbustadene eller sjukeheimane. Kompensasjonstilskotet til dekning av renter og avdrag på lån vart innført i 1997. Alle bustader og sjukeheimsplassar som får oppstartingstilskot, får automatisk også kompensasjonstilskot. Maksimalt berekningsgrunnlag for dette tilskotet er høvesvis 565 000 kroner pr. omsorgsbustad og 455 000 kroner pr. sjukeheimsplass. Tilskotet blir utbetalt årleg og blir berekna ut frå eit serielån på 30 år, ingen avdragsfri periode, og med den flytande renta som til kvar tid gjeld i Husbanken. Samla dekker oppstartingstilskotet og kompensasjonstilskotet kostnader opp til 740 000 kroner pr. omsorgsbustad og 830 000 pr. sjukeheimsplass.

For å få tilskot må kommunane ha ein pleie- og omsorgsteneste som er tilgjengeleg heile døgnet, sju dagar i veka. Vidare skal kommunane peike ut bebuarane til omsorgsbustaden i ein periode på 20 år. Sjølv om det er kommunane som søkjer og tek i mot tilskota, kan dei gi tilskotene til andre eigarar av omsorgsbustaden eller sjukeheimen. Tilskot blir berre gitt til prosjekt som gjev eit kvalitativt godt butilbod til pleie- og omsorgstrengande. Ein omsorgsbustad skal til dømes vere tilpassa orienterings- og rørslehemma og vere fysisk tilrettelagt slik at bebuarane etter behov kan ta i mot heldøgns pleie- og omsorg. Fylkeslege og fylkesmann skal uttale seg om søknaden er i samsvar med kommunens behov.

4.3 Resultata for 1998 og 1999

Husbanken har i perioden gitt godkjenning til bygging/utbetring av om lag 11 800 sjukeheimsplassar og omsorgsbustader. Dette er i bra samsvar med målsetjingane halvvegs i planen. Tilsegna er fordelt med om lag 65 prosent til omsorgsbustader og 35 prosent til sjukeheimsplassar. Av omsorgsbustadene er om lag 20-25 prosent bufellesskap og bukollektiv 70-75 prosent sjølvstendige omsorgsbustader. Bukollektiv og bufellesskap blir bygde med tanke på dei mest hjelpetrengande, og i stor grad til menneske med demens. I Opptrappingsplanen for psykisk helse var målsetjinga i 1999 sett til 270 omsorgsbustader, medan det blir gitt tilsegn til bygging av 118 omsorgsbustader.

Husbanken erfarer at kvaliteten i omsorgsbustadene er bra. Mange eldre sjukeheimar har fått eit stort standardløft gjennom utbetring. I ein del tilfelle har det vore vanskeleg å få fullt minimumsareal i privateininga ved utbetring når bad blir lagt inn. Alle sjukeheimar som har fått tilskot, har likevel einerom med bad og er tilgjengeleg for rullestol. Svært få prosjekt har fokusert på miljøvern. Det er eit mål å få fram fleire byggeprosjekt med miljøvenlege løysingar, god arkitektonisk utforming og god byggeskikk. Vidare er det dei eldste, einslege og kvinner, som i all hovudsak bur i omsorgsbustader. Husbanken rår til at sjukeheimane og omsorgsbustadene bør liggje sentralt i lokalsamfunnet i nærleiken av service- og aktivitetstilbod.

Det er i St.meld. nr. 34 (1999-2000) Handlingsplanen for eldreomsorgen etter 2 år, som vart lagd fram i mai i år, ein brei omtale av investingsordningane som Husbanken forvaltar.

Husbanken er aktiv i si rettleiarrolle overfor kommunane. I tillegg til å arrangere ulike konferansar og seminar, har Husbanken gitt ut ei eiga rettleiar for lokalisering, organisering og utforming av omsorgsbustader og sjukeheimsplassar, ein rettleiar om val av eigeform og bruk av Husbanken sine retningslinjer og ein eigen eksempelsamling av omsorgsbustader og sjukeheimar. Husbanken har og sett i gang ulike evalueringsprosjekt for å sjå verknadene av tilskotsordningane.

4.4 Kostnader ved bygging av omsorgsbustader og sjukeheimar

Gjennomsnittleg totale anleggskostnad 1

pr. omsorgsbustad for 1999 var på om lag 1,1 millionar kroner, mens ein sjukeheimsplass er om lag 200 000 kroner dyrare. Frå 1997 og fram til 1999 har dei totale anleggskostnaden auka med 30 prosent pr. omsorgsbustad og 36 prosent pr. sjukeheimsplass. Anleggkostnadene pr. kvm bruksareal for ein sjukeheimsplass og omsorgsbustad har auka med høvesvis 15 prosent og 24 prosent frå 1997 til 1999. Kostnadene for ordinære nye bustader finansiert med husbanklån har auka med 22 prosent i same perioden.

Det er store variasjonar i anleggskostnadene for omsorgsbustader og sjukeheimsplassar, og dei dyre prosjekta driv gjennomsnittskostnadene opp. Samstundes er det betydelege regionale forskjellar.

Kostnadsvariasjonane kan ha desse forklaringane:

• Tomtekostnadene.Tomteprisen er påverka av dei faktorane som gjeld for bustadmarknaden elles. Samtidig er det slik at mange omsorgsbustad- og sjukeheimsprosjekt blir oppførte på kommunal grunn, og det er ulik praksis blant kommunane om og eventuelt korleis tomtekostnadene blir rekna inn i prosjektet.

• Omfanget av fellesrom og serviceareal. Prosjekt med store og kostbare fellesrom og serviceareal, for eksempel symjebasseng, storkjøkken, trimrom og parkeringskjellar, påverkar sjølvsagt kostnadsbiletet.

• Kompleksitet i byggjeprosjekta. Store prosjekt som er samlokaliserte med sjukeheim og omsorgsbase, blir gjerne dyrare enn prosjekt med få bueiningar utan felles- og servicefunksjonar. I store bygg blir det også stilt særlege krav til branntekniske anlegg, ventilasjon osv.

• Storleik. Kostnadene pr. kvadratmeter går noko ned med storleiken på bueininga.

• Kvalitetsforhold. Kostnadene blir påverka gjennom val av materiale. Kvalitetsmateriale som tegl og fliser kan til dømes vere fordyrande. Husbanken godkjenner høgare kostnader der det er grunn til å tru at kostnader i samband med forvaltning, drift og vedlikehald over tid blir lågare enn om billigare og mindre varige materiale blir valde.

Tal frå Husbanken viser at ein omsorgsbustad kostar om lag 3 200 kroner meir pr. kvadratmeter enn ein vanleg bustad som er godkjend for oppføringslån. Årsaka til denne kostnadsforskjellen finn ein mellom anna i faktorane som er nemnde over, men desse faktorane forklarer neppe alt. Asplan Viak har gjennomført eit prosjekt for Husbanken - Kostnader og markedsvurderinger ved bygging av omsorgsboliger - der ein har sett nærmare på denne problemstillinga. Analysene syner at det i første rekkje er prosjekterings- og byggjeprosessane ved oppføring av omsorgsbustader som verkar fordyrande. Dei fleste omsorgsbustadprosjekta skil seg klart frå ordinære bustadprosjekt både når det gjeld kva for aktørar som er involverte, og sjølve prosjekterings- og byggjeprosessen. Asplans analyse viser at det særleg er kommunens ulike roller, lokal politisk styring, prosessar knytte til brukarmedverknad og høyringar, og kommunens kompetanse som byggherre som er grunnen til dei observerte kostnadsskilnadene.

Rapporten diskuterer også om sjølve investeringstilskota verker kostnadsdrivande, men konkluderer med at det i fyrste rekkje er kommunenes kompetanse som byggherre som verkar fordyrande på omsorgsbustadprosjekta.