2 Byutvikling og reguleringsplanarbeidet

Grunnlaget for den pågående reguleringsplanleggingen i Bjørvika, ble allerede avtegnet i idékonkurransen «Byen og fjorden – Oslo år 2000» som ble utlyst i 1982. Planlegging og utredning vedrørende byutvikling og senketunnel har pågått mer eller mindre kontinuerlig siden denne konkurransen.

I mars 1999 uttalte Oslo kommune seg til konsekvensutredning for E18 mellom Festningstunnelen og Ekebergtunnelen. Konsekvensutredningen dekker også byutvikling i Bjørvika–Bispevika. Kommunen mente at vegalternativet med senketunnel med kryss på Sørenga og ved Havnelageret (alternativ D2; se kapitel 3.2) skulle legges til grunn for den videre planleggingen. Oppstart av reguleringsplanarbeidet for hele Bjørvika–Bispevika-området inkludert senketunnel med kryss, ble kunngjort 19.04.1999. Det utarbeides en reguleringsplan for riksveganlegget og en for byutviklingen i Bjørvika–Bispevika, men disse samordnes i tid og saksfremstilling. Nytt operahus i Bjørvika inngår som en premiss for planarbeidet. NSB BA Eiendom kunngjorde også 19.04.1999 oppstart av reguleringsplanarbeidet for utvikling av arealene mellom sporområdet på nordsiden av Oslo S og Schweigaardsgate. Planen har viktige forbindelser med reguleringsplanen for Bjørvika–Bispevika, og de søkes derfor lagt ut til offentlig ettersyn samtidig.

2.1 Premisser for arbeidet og organisering

Oslo bystyres vedtak om kommunedelplan for indre by (02.12.1998), Kommuneplan 2000 (08.12.1999) og Fjordbyen (19.01.2000) representerer viktige politiske premisser og føringer av betydning for pågående reguleringsplanlegging. Det samme gjelder parallelloppdragene for Bjørvika–Bispevika som ble gjennomført i perioden mai–september 2000 av fire norske og internasjonale konsulentgrupper. Statens vegvesen Oslo, Statsbygg, NSB BA Eiendom og Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten gjennomførte og finansierte parallelloppdragene. Oppdragsgiverne vurderte og evaluerte i fellesskap de fire forslagene. Omforente konklusjoner av evalueringsarbeidet forelå 30.11.2000 i en egen evalueringsrapport. Denne utgjør grunnlaget for pågående planlegging.

Reguleringsplanarbeidet har en meget høy grad av kompleksitet både organisatorisk og planfaglig. Bjørvika er et sammensatt område med en rekke elementer, strukturer og kontekster som legger føringer for planarbeidet. Dette har gjort det nødvendig å igangsette et stort antall delutredninger for å belyse aktuelle problemstillinger. Sammensyingen av disse delutredningene til en god helhetsplan, er i seg selv en utfordring.

Utarbeidelse av reguleringsplan for byutvikling i Bjørvika–Bispevika skjer i et samarbeid mellom Oslo kommune, veimyndighetene og grunneierne:

• Statens vegvesen Oslo

• Statsbygg

• ROM Eiendomsutvikling AS (tidl. NSB BA Eiendom)

• Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten, Eiendoms- og byfornyelsesetaten og Oslo Havnevesen.

Målsettingen er å kunne utarbeide et forslag til reguleringsplan for byutviklingen som alle fire parter kan stille seg bak som forslagsstillere. Reguleringsplanarbeidet organiseres som et prosjekt ledet av Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune som også er planmyndighet.

Dersom samarbeidet ikke skulle føre frem til et omforent forslag, kan en eller flere av partene fremme et eget planalternativ og få lagt dette ut til offentlig ettersyn.

2.2 Bystyrets rammevedtak

Basert på ovennevnte omforente anbefalinger fra parallelloppdragene, utarbeidet Plan- og bygningsetaten et forslag til rammeplan som sammen med evalueringsrapporten ble lagt ut til offentlig ettersyn februar og mars 2001. For å understreke at anbefalingene skilte seg fra de fire parallelloppdragene, ble de lansert som ‘det femte forslaget’.

Bystyret behandlet saken «Byutvikling i Bjørvika–Bispevika; grunnlag for videre planarbeid» 28.11.2001. Hovedtrekkene i Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon basert på vurderingene i evalueringsrapporten ble vedtatt lagt til grunn for det videre arbeidet. Disse hovedtrekkene omfatter blant annet:

• Den nye bydelen er inndelt i fire områder med hver sin rolle, funksjonelle profil og arkitektoniske karakter.

  • Området vest for Akerselva er funksjonelt og arkitektonisk en utvidelse av bysenteret. Operaen innerst i Bjørvika, gir premisser for utbyggingen.

  • Området omkring Bispevika har et sammensatt program. Mot sporområdene er det preget av tung næringsbebyggelse, mot sjøen boliger.

  • Gamlebyen med Middelalderparken videreutvikles gjennom en moderat fortetting og reparasjon ut fra de historiske strukturene og kulturlagenes premisser. En egen tomt for Universitetets kulturhistoriske museer skal settes av i tilknytning til Middelalderparken.

  • En løsning med Sørengakrysset i hovedsak i fjell, åpner for en lineær byutvikling fra innerst i Bispevika og sørover langs Ekeberg.

• Bygningsvolumene utføres i stigende høyde fra fjorden mot sporområdet der byggehøyden kan være inntil 12 etasjer.

• Det leggest til rette for et levende byliv basert på tradisjonelle bygater med gode forhold for fotgjengere.

• Det stilles strenge estetiske krav til utforming av utearealer, gater og bygninger.

• En sammenhengende offentlig tilgjengelig kaifront / havnepromenade knytter den nye bydelen til fjorden.

• Det foreslås opparbeidet en opplevelsesrik sekvens av byrom og parker i øst-vestretningen, samtidig som byrom i nord-sør-retning gis en overordnet strukturerende virkning.

• Den nye bydelen skal tilføre nabobydelene nye kvaliteter og gi disse tilgang til fjorden.

• Det bør tidligst mulig etableres en veg- og gangforbindelse på tvers av sporområdet, og en østre stasjonsinngang til Oslo S må inngå i reguleringsplanen.

• Parkeringsdekningen skal holdes på et lavt nivå ut fra områdets sentrale beliggenhet og særlig høye kollektivdekning.

Bystyret fattet i tillegg blant annet et viktig vedtak om at planområdet skal utvides sørover slik at det også dekker Sørengautstikkeren og Grønlia som et ledd i realiseringen av visjonen om Fjordbyen. Det gir et planområde på ca 700 daa med et samlet utbyggingspotensiale på ca 900.000m² – noe som omtrent representerer en fordobling av utbyggingspotensialet i forhold til det opprinnelige planområdet. Innenfor dette planområdet skal det bygges ut minimum 4–5000 boliger med tilhørende service og sosial infrastruktur.

Bystyret legger til grunn at området skal være stort nok til å finansiere «..mest mulig av infrastruktur, veier og tunneler, parker og fellesområder», og «utbyggerne i området må forpliktes i forhold til reguleringsplaner slik at finansieringen av fellestiltak kan sikres».

Generelt reflekterer vedtakene meget høye ambisjoner om en byutvikling av høy kvalitet basert på prinsipper om bærekraft med målsettinger om blant annet bruk av alternative energikilder og balanse i forbruk/produksjon av energi. Det søkes blant annet også en tilrettelegging for sosial boligbygging og en andel på minimum 10 % utleieboliger for ungdom.

2.3 Ambisjoner og gjennomførbarhet

Som det fremgår ovenfor, har saken hatt en lang og grundig politisk behandling i Oslo kommune. Allikevel må det antas at de politiske ambisjonene for Bjørvika er under kontinuerlig utvikling.

For å øke sannsynligheten for vellykket resultat i Bjørvika, må planlegging og økonomi vurderes sammen, og det må skapes organisatoriske løsninger som sikrer reelle prosesser fremover i en skrittvis løsning som er kvalitativt god, gjennomførbar og som oppleves rettferdig av alle parter, inklusive befolkningen.

I arbeidet med reguleringsplanen har det til nå vært forutsatt at området skal utvikles med en tidshorisont på 20–25 år. For å øke utbyggers mulighet til å bære infrastrukturkostnadene i området aksepterer byrådet at området utvikles over en tidshorisont på maksimalt 10–12 år.

Det har til nå vært forutsatt at reguleringsplanen skal legges ut til offentlig ettersyn i slutten av mai 2002. På grunn av arbeidets kompleksitet og omfang vil utkast til reguleringsplan etter all sannsynlighet ikke bli lagt ut før i slutten av juni i år. Det er forutsatt at vedtatt og stadfestet reguleringsplan skal foreligge våren 2003.