3 Landbrukseiendommer – omsetning og prisutvikling

3.1 Innledning

Opplysninger om landbrukseiendommer, omsetningstall, fordeling mellom kjøpergrupper og prisutvikling er relevant bakgrunnsmateriale ved vurderingen av regelen om priskontroll. Det samme gjelder informasjon om tiltak som er satt i verk for å stimulere til omsetning av landbrukseiendom samt forholdet mellom omsetningen og priskontroll etter konsesjonsloven.

Dagens regler og rapporteringssystemer gir ikke nøyaktig oversikt over hvor mange av de omsatte landbrukseiendommene som er gjenstand for priskontroll. Tar en utgangspunkt i Statistisk sentralbyrås (SSB) statistikk for omsetning av landbrukseiendommer omsatt i fritt salg fra 2012, var ca. 580 erverv gjenstand for priskontroll. Ca. 400 av disse overdragelsene gjaldt bebygd eiendom.

Mange landbrukseiendommer overdras til nær familie eller odelsberettiget som ikke trenger konsesjon og hvor det ikke er priskontroll. I årene 2009 til 2012 gjaldt det ca. 60 %1 av ervervene.

Totalt var det registret ca. 186 700 landbrukseiendommer i Landbruksregisteret i 2012. Dette registeret omfatter eiendommer som består av minst 5 dekar jordbruksareal, og/eller minst 25 dekar produktiv skog. Landbruksregisteret omfatter langt flere eiendommer enn de som omfattes av priskontroll. Hvis alle eiendommene i registeret ble omsatt samtidig og etter gjeldende regler, ville priskontrollen kunne omfattet ca. 15 300 eiendommer uten bygninger og i underkant av 89 000 eiendommer med bygninger og arealer over dagens grenser for priskontroll, se kapittel 4.1.2. En forutsetning for at reglene om priskontroll skulle komme til anvendelse ved disse overdragelsene ville i tillegg være at erverver ikke er i nær slekt med overdrager, og heller ikke hadde odelsrett til eiendommen. For bebygd eiendom med bolighus ville det også være en forutsetning at eiendommen blir overdratt til en pris over 2,5 mill. kroner, jf. omtalen av gjeldende rett i kapittel 4. Tabell 3.1 viser den prosentvise fordelingen av eiendommene på bo- og arbeidsmarkedsregioner (BA-regioner)2.

3.2 Omsetningstall

3.2.1 Bebygde landbrukseiendommer

3.2.1.1 Bebygde landbrukseiendommer hvor priskontroll gjelder

Materialet fra SSB viser at omsetningstallene for bebygd landbrukseiendom omfattet av priskontrollen har vært forholdsvis stabile i perioden 2000 til 2012. I år 2000 ble det omsatt i underkant av 1 200 bebygde eiendommer3 i fritt salg (dvs. utenom nær familie) som ble omfattet av priskontrollen. I 2012 var det ca. 980 omsetninger som etter sitt areal var omfattet av priskontroll (på grunn av beløpsgrensen for kjøpesum knyttet til priskontroll var det bare noen av disse ervervene som faktisk utløste priskontroll, se omtale av gjeldende rett i kapittel 4). Årene 2004 og 2005 hadde høyest omsetning med henholdsvis ca. 1 400 og ca. 1 300 omsatte bebygde eiendommer i fritt salg med priskontroll. Denne omsetningstoppen falt i tid sammen med endring av skattereglene.

Det kan være stor variasjon i areal- og ressursgrunnlaget, bygningsmassen og i beliggenheten fra år til år på eiendommene som omsettes. Dette gir seg utslag i pris og statistikk. Tall fra 2006 til 2012 viser en jevn økning av omsetninger med en kjøpesum på 2,5 mill. kroner og mer i perioden, og en nedgang i omsatte eiendommer med kjøpesum under 1,5 mill. kroner, se figur 3.1. I den samme perioden er regelverket endret flere ganger for å stimulere til økt omsetning, se omtale i kapittel 4.2.

En fordeling av de omsatte eiendommene i 2012 på BA-sentralitet4, viser at andelen omsetninger med høy pris (over eller lik 2,5 mill. kroner) var høyest i storbyregioner og mellomstore byregioner, og utgjorde nær halvparten av de omsatte eiendommene med priskontroll i disse regionene. I småbyregionene var andelen 28 % av de omsatte eiendommene i denne regionen. Lavest andel var det i småsenterregionene og i spredtbygde områder, henholdsvis en andel på 15 % og 17 %.

På landsbasis ble litt over en tredjedel av de omsatte landbrukseiendommene i 2012 omsatt til en pris over eller lik 2,5 mill. kroner. I 2009 utgjorde denne andelen overdragelser ca. en femtedel, mens den i 2006 var 15 %. Opplysningene gir følgelig det samme bildet av en økning i prisene som figur 3.1 viser. Fordeles omsetningstallene med priskontroll fra 2012 på BA-sentralitet og sammenlignes med tall fra 2006 og 2009, kan det tyde på at prisene har økt i storbyregioner, mellomstore byregioner og småbyregioner, mens det har vært liten eller ingen økning i småsenterregioner og spredtbygde områder.

Fordelt på fylker var gjennomsnittlig kjøpesum for bebygd eiendom omsatt i fritt salg med priskontroll høyest i Vestfold, Akershus/Oslo, Østfold og Buskerud, der den lå mellom 3 og 3,9 mill. kroner. Fordeles tallene fra 2012 på BA-sentralitet var eiendommene i mellomstore byregioner de dyreste, mens de laveste kjøpesummene var å finne i småsenterregioner. Tilsvarende fordeling av gjennomsnittlig kjøpesum fra 2006 og 2009 viser at eiendommer i storbyregionene var de dyreste, fulgt av eiendommer i mellomstore byregioner.

Ved omsetning av bebygd eiendom er det grunn til å anta at bebyggelsen har relativt stor betydning for omsetningsprisen, mens verdsettingen av arealene i mange tilfeller er underordnet. Ved verdsetting av en landbrukseiendom med bolighus innebærer gjeldende regler for priskontroll at verdien av bolighuset kan tillegges et eget beløp for boverdi på inntil 1.5 mill. kroner. Denne bestemmelsen kom i 2002, og tillegget var den gang på 500 000 kroner. Det er vanskelig å ha en sikker formening om prisøkningen for eiendommer over 2,5 mill. kroner som er beskrevet over kan ha sammenheng med boverdien.

3.2.1.2 Omsetning av bebygd landbrukseiendom over og under arealgrense for priskontroll

I 2012 ble det omsatt i overkant av 1 000 bebygde landbrukseiendommer i fritt salg over arealgrensen for priskontroll, dvs. med minst 25 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord og/eller minst 500 dekar produktiv skog. Av disse omsetningene oppga ny eier i ca. 980 tilfeller ved avkryssing på skjøte at formålet med ervervet var å bruke eiendommen enten til landbruksformål eller til boligformål. Fordi det kan være svært subjektive grunner til hvilket formål eier har krysset av for, er disse to gruppene i statistikksammenheng slått sammen. I overkant av 1 200 eiendommer var under arealgrensen for priskontrollen. Figur 3.2 viser omsetningen for eiendommer over og under arealgrensene for priskontroll i årene 2006, 2009 og 2012. Det har i denne perioden vært en nedgang i omsatte eiendommer over arealgrensen og en økning i omsetninger under arealgrensen.

Omfatter eiendommer med minst 5 dekar jordbruksareal og/eller minst 25 dekar produktivt skogareal

Kilde: Statistisk sentralbyrå

3.2.2 Ubebygde landbrukseiendommer

Omsetning av ubebygde landbrukseiendommer til landbruksformål antas stort sett å gjelde omsetning av tilleggsjord og -skog. Det er få overdragelser av ubebygde landbrukseiendommer.

I 2012 fikk totalt 735 landbrukseiendommer5 uten bygning ny eier. Ca. 40 % av overdragelsene var i nære relasjoner (uskiftebevilling, skifteoppgjør og gave), mens ca. hver tredje overdragelse (280) var i fritt salg. Av disse var det ca. 180 overdragelser der ny eier opplyste at formålet med ervervet var å bruke eiendommen til landbruksformål, slik at det kan legges til grunn at overdragelsen var omfattet av priskontrollen. Hedmark, Rogaland og Sør-Trøndelag sto for ca. 31 % av disse overdragelsene. En fordeling av omsetningene på BA-sentralitet6 viser at flest ubebygde eiendommer til landbruksformål ble omsatt i småbyregioner (28 %), mellomstore byregioner (24 %) og småsenterregioner (23 %) og at færrest eiendommer ble omsatt i storbyregioner (16 %) og spredtbygde områder (8 %). Tall for årene 2006 og 2009 viser omtrent den samme fordeling av omsatte eiendommer fordelt på BA-sentralitet.

I perioden 2000 til 2012 har antall omsetninger i fritt salg med formål landbruk variert fra i underkant av 300 i 2000 til om lag 180 i 2012. Både omsetningen av bebygde og ubebygde eiendommer hadde en topp i årene 2004 og 2005. Denne toppen antas som nevnt i kapittel 3.2.1.1 å ha sammenheng med endringer i skattereglene. Etter disse årene er antall omsetninger redusert. Det samme gjelder for årene 2000 til 2003.

Den gjennomsnittlige kjøpesummen var høyest i fylkene Vestfold og Rogaland, mens omsetningene i Nordland hadde lavest gjennomsnittlig kjøpesum.

3.3 Prisutvikling

3.3.1 Prisutviklingen for landbrukseiendommer som inngår i Landbruksregisteret

Figur 3.3 viser gjennomsnittlig kjøpesum ved overtakelse av bebygd landbrukseiendom med minst 5 dekar jordbruksareal og/eller 25 dekar produktiv skog omsatt i fritt salg etter bruksformål oppgitt på skjøtet i perioden 2000 til 2012. Figuren viser en økning i gjennomsnittlig omsetningspris i løpet av perioden.

Kurvene i figur 3.3 viser at gjennomsnittsprisene på bebygde landbrukseiendommer er mer enn doblet fra 2000 til 2012. Stabilt prisnivå i 2008 til 2009 ble avløst av en markant økning av prisene i årene fra 2010 til 2012.

Omfatter eiendommer med minst 5 dekar jordbruksareal og/eller minst 25 dekar produktivt skogareal

Kilde: Statistisk sentralbyrå

Statistikk over gjennomsnittspris for det enkelte år fra 2000 til 2012 viser at differansen mellom gjennomsnittspris i 2000 og 2012 er størst ved omsetninger der erverver angir på skjøtet at eiendommen skal brukes til landbruk. I denne gruppen var differansen på ca. 1,2 mill. kroner, tilsvarende en økning på 175 %. I de tilfellene erverver oppgir at eiendommen skal brukes til boligformål var differansen på 1,1 mill. kroner, noe som innebar en økning på 157 %. Til sammenligning viser tall fra SSB at differansen på gjennomsnittsprisen på enebolig i den samme perioden var på 1,5 mill. kroner, noe som innebærer en økning på 128 %.

3.3.2 Sammenligning av prisutviklingen for landbrukseiendommer over og under arealgrensene for priskontroll

Figur 3.4 viser gjennomsnittlig kjøpesum ved overtakelse av bebygd landbrukseiendom i fritt salg med bruksformål landbruk oppgitt på skjøtet fordelt på eiendommer over og under arealgrensen for priskontroll. Tallene viser gjennomsnittet for de eiendommene som ble omsatt i årene 2006, 2009 og i 2012. Det kan være stor variasjon fra år til år i areal- ressursgrunnlaget, bygningsmassen og i beliggenheten på eiendommene som omsettes. For de tre årene viser figuren en jevnt stigende gjennomsnittspris for eiendommer under arealgrensen for priskontroll, og at den steg mer for perioden 2009 til 2012 enn for perioden 2006 til 2009 for eiendommer med priskontroll. Med forbehold for mulige forskjeller i hva slags eiendommer som ble omsatt i 2009 og 2012, kan tallene basert på disse omsetningene tyde på at prisene for eiendom med priskontroll har steget mer enn prisene for eiendom uten priskontroll.

For bebygde eiendommer i fritt salg der eier på skjøtet oppga at landbrukseiendommen skulle brukes til landbruk, var den gjennomsnittlige kjøpesummen for omsetningene over arealgrensen7 2,2 mill. kroner i 2012. For eiendommene under arealgrensen8 var gjennomsnittlig kjøpesum 1,4 mill. kroner.

Omfatter eiendommer med minst 5 dekar jordbruksareal og/eller minst 25 dekar produktivt skogareal

Kilde: Statistisk sentralbyrå

Statistikkmateriale fra SSB som gjelder utviklingen av gjennomsnittspris ved omsetning av eiendommer omfattet av Landbruksregisteret er omtalt i kapittel 3.2.1.1. Trekkes tallmaterialet som gjelder eiendommer over arealgrensen for priskontroll ut for seg, viser materialet for gjennomsnittspriser i årene 2006, 2009 og 2012 en differanse mellom gjennomsnittspris i 2006 og 2012 på 0,8 mill. kroner, dvs. en økning på 61 % for eiendommer over arealgrense for priskontroll der erverver hadde angitt på skjøte at eiendommen skulle brukes til landbruk. Til sammenligning viser tall fra SSB at differansen på gjennomsnittsprisen på eneboliger i den samme perioden var 0,9 mill. kroner, noe som innebar en økning på 53 %.